En la resoluci\u00f3n de 9 marzo<\/a> 2016, dice que el incumplimiento de las obligaciones de transparencia debe ser calificado por el registrador, quien debe rechazar la inscripci\u00f3n de las escrituras en las que el notario no refleje expresamente el cumplimiento de tales deberes.<\/p>\n Ahora pasa a distinguir entre defectos subsanables e insubsanables. Partiendo de la existencia de m\u00faltiples y heterog\u00e9neos requisitos de transparencia y administrativos de car\u00e1cter precontractual, hace un intento de sistematizaci\u00f3n para considerar que unos son subsanables y otros insubsanables.<\/p>\n As\u00ed en general la falta de cumplimiento de los requisitos legales de car\u00e1cter precontractual, afecten o no a la transparencia, es un defecto insubsanable \u201csalvo que habi\u00e9ndose realmente cumplido, se tratare de una omisi\u00f3n formal en la redacci\u00f3n o confecci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario\u201d.<\/p>\n Con eso nos deja una pista para distinguir, primero entre el incumplimiento de los requisitos de transparencia, de una parte, y por otra el incumplimiento de otros requisitos, entre los que se encuentran los deberes formales del notario y otras cargas de \u00edndole administrativa. Despu\u00e9s tendremos que distinguir ente el tratamiento de los deberes de informaci\u00f3n previa al contrato del predisponente, de un lado y de otro, de los del notario.<\/p>\n En caso de se hayan incumplido unos y otros, el defecto ser\u00e1 insubsanable, deje de cumplir el predisponente o el notario. Pero en caso de que se hayan cumplido por el uno y por el otro, si su falta de reflejo en la escritura se debe a una \u201comisi\u00f3n formal en la redacci\u00f3n o confecci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario\u201d entonces el defecto ser\u00e1 subsanable. Retenemos esta importante pista para un estudio posterior y pasamos ahora al resumen de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n 212. PRESTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2\/2009, DE 31 DE MARZO.<\/strong><\/span><\/p>\n Resoluci\u00f3n de 31 de mayo de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltr\u00fa n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario por raz\u00f3n de no acreditarse el cumplimiento de los requisitos de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por parte del prestamista. (CB)<\/p>\n EL CASO, LA NOTA Y LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN.-<\/strong> La registradora deniega la inscripci\u00f3n de una hipoteca concedida por una viuda a un industrial con prop\u00f3sito ajeno a su actividad profesional, por falta de requisitos previstos en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo (tambi\u00e9n LCCPCHySI). La DGRN confirma la nota.<\/p>\n CUESTIONES DISCUTIDAS.-<\/strong> La \u00fanica cuesti\u00f3n que se plantea, [1] consiste en determinar las condiciones que deben reunir los prestamistas no entidades de cr\u00e9dito<\/strong> para que les sea de aplicaci\u00f3n la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, [2] y, en consecuencia, los requisitos de la inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro P\u00fablico previsto en su art. 3; la suscripci\u00f3n del seguro<\/strong> de responsabilidad civil o la constituci\u00f3n del aval bancario impuestos por el art. 7, [3] y todos los requisitos de informaci\u00f3n precontractual<\/strong> y transparencia exigidos por los arts. 14 a 16 y 18.2 de dicha Ley, teniendo en cuenta las circunstancias del car\u00e1cter de consumidor-persona f\u00edsica del deudor y de vivienda de la finca hipotecada.<\/p>\n COMPETENCIA DE LA REGISTRADORA PARA INDAGAR M\u00c1S ALL\u00c1 DE SU REGISTRO.-<\/strong> En concreto se discute acerca de la competencia<\/strong> de los registradores de la Propiedad para realizar indagaciones<\/strong> m\u00e1s all\u00e1 de su Registro en orden a averiguar [1] si una determinada persona o entidad se dedica de forma habitual<\/strong> a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, [2] acerca de cu\u00e1ndo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad<\/strong> en la concesi\u00f3n de tales cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos, y [3] acerca de si es suficiente para excluir la aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009 que el acreedor haga constar expresamente<\/strong> en la escritura de constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario que no se dedica de manera profesional a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n CONCESI\u00d3N PROFESIONAL DE PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS.-<\/strong> La registradora calificante pone de manifiesto en su nota denegatoria que la persona f\u00edsica prestamista es titular de otras treinta y cinco hipotecas m\u00e1s inscritas en distintos registros de la Propiedad de Espa\u00f1a<\/u><\/strong>, en garant\u00eda de los respectivos pr\u00e9stamos hipotecarios que se han concedidos a lo largo de varios a\u00f1os; circunstancia que reconoce expresamente la prestamista, la cual se limita a alegar que algunos de los mismos se encuentran cancelados en la actualidad.<\/p>\n La DGRN concluye que ha sido correcta<\/strong> la actuaci\u00f3n de la registradora al acudir, como medio para completar la calificaci\u00f3n y evaluaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta de los asientos de su Registro en otras fincas (como tambi\u00e9n, seg\u00fan ha declarado este Centro Directivo, se encuentra facultado para consultar, a estos efectos, los asientos de otros registros de la Propiedad a trav\u00e9s del \u00ab<\/strong>Servicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros\u00bb) y no admitir sin m\u00e1s como suficiente la manifestaci\u00f3n negativa del acreedor acerca de su condici\u00f3n de profesional<\/strong>.<\/p>\n El otorgamiento de sucesivos pr\u00e9stamos hipotecarios en un n\u00famero considerable constituye, indudablemente, un indicio suficiente<\/strong> del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles<\/strong>; quedando desvirtuada la manifestaci\u00f3n del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura.<\/p>\n Respecto a cu\u00e1ntos<\/strong> cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteraci\u00f3n en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos y hacer aplicable la Ley 2\/2009, este Centro Directivo (vid. Resoluci\u00f3n de 28 julio 2015) considera que la concesi\u00f3n de simplemente dos pr\u00e9stamos constituye indicio suficiente<\/strong> acerca de la cuesti\u00f3n debatida y justificaci\u00f3n adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada Ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad. Por tanto, con m\u00e1s raz\u00f3n, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesi\u00f3n de treinta y cinco cr\u00e9ditos, constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en tal actividad<\/strong>.<\/p>\n Y es que, en este \u00e1mbito, el cumplimiento de los fines perseguidos por la Directiva 93\/13\/CEE ha erigido, como principio esencial del ordenamiento<\/strong> jur\u00eddico de la Uni\u00f3n Europea (art. 169 TFUE), el de la protecci\u00f3n de los leg\u00edtimos intereses de los consumidores<\/strong>, que provoca que la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad \u2013art. 8 Ley 2\/2009- como de la negociaci\u00f3n individual<\/strong> de las cl\u00e1usulas de los contratos en que intervenga un consumidor \u2013art. 82.2 TRLGDCU-, corresponda al acreedor<\/strong>.<\/p>\n Por otra parte, la condici\u00f3n de industrial<\/strong> del prestatario tampoco es obst\u00e1culo para la aplicaci\u00f3n de la Ley 2\/2009, ya que, para la exclusi\u00f3n de dicha norma hubiera sido necesario que el pr\u00e9stamo se hubiera concedido para una finalidad comprendida dentro del \u00e1mbito propio de su actividad empresarial o profesional y, en este caso, como expone el notario en su informe, el prestatario industrial act\u00fao en su condici\u00f3n particular<\/strong>.<\/p>\n CAR\u00c1CTER SUBSANABLE O INSUBSANABLE DE LOS DEFECTOS.-<\/strong> Se debe distinguir<\/strong>, aunque se encuentren \u00edntimamente relacionados entre s\u00ed, [1] entre la ausencia de los requisitos de inscripci\u00f3n previa del prestamista profesional<\/strong> en el registro p\u00fablico especial que corresponda y de contrataci\u00f3n previa de un seguro<\/strong> de responsabilidad civil o un aval bancario y, [2] por otro lado, la falta de reflejo <\/u>en el t\u00edtulo calificado del cumplimiento de las obligaciones o requisitos<\/strong> del proceso de contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario de los arts. 14 a 18 Ley 2\/2009: informaci\u00f3n precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasaci\u00f3n del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelaci\u00f3n de tres d\u00edas en el despacho del notario autorizante y obligaciones de informaci\u00f3n y advertencias notariales.<\/p>\n 1.- INSCRIPCI\u00d3N EN REGISTRO DE EMPRESAS Y SEGURO O AVAL.-<\/strong> En cuanto a la ausencia del cumplimiento de los requisitos del primer grupo, es decir, la inscripci\u00f3n<\/strong> con car\u00e1cter previo al inicio del ejercicio de su actividad del prestamista profesional en el Registro p\u00fablico especial que corresponda (art. 3 Ley 2\/2009), y de contrataci\u00f3n previa a tal inscripci\u00f3n de un seguro<\/strong> de responsabilidad civil o de un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realizaci\u00f3n de la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios (art. 7 Ley 2\/2009); seg\u00fan el art. 9.2 de la Ley de referencia, su incumplimiento ser\u00e1 infracci\u00f3n muy grave<\/strong>, aplic\u00e1ndose lo dispuesto en los arts. 51 y 52 TRLGDCU.<\/p>\n Pues bien, esos arts. 51 y 52 TRLGDCU no establecen la invalidez del contrato sino la imposici\u00f3n de unas multas y<\/strong> la posibilidad del cierre temporal del establecimiento, instalaci\u00f3n o servicio; por lo que en tales casos el defecto debe considerarse subsanable<\/strong>.<\/p>\n 2.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA.-<\/strong> Por lo que respecta al segundo grupo de defectos, debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia TS, ha sentado la doctrina acerca de que la contrataci\u00f3n con condiciones generales constituye una categor\u00eda contractual diferenciada de la contrataci\u00f3n negocial individual<\/strong>, que se caracteriza por tener un r\u00e9gimen propio y espec\u00edfico, que hace descansar su eficacia \u00faltima, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente<\/u><\/strong> de unos especiales deberes de configuraci\u00f3n contractual<\/strong> en orden, especialmente al reforzamiento de la informaci\u00f3n.<\/p>\n Estos deberes, en el \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios, se materializan en el seguimiento del proceso de contrataci\u00f3n e informaci\u00f3n regulado en los citados arts. 14 a 18 Ley 2\/2009 y en la Orden Ministerial EHA 2899\/2011<\/strong>, tambi\u00e9n aplicable a los profesionales que no sean entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n En consecuencia, en cuanto su cumplimiento es determinante de una adecuada formaci\u00f3n de la voluntad contractual<\/strong> del consumidor y del conocimiento real<\/strong> por el deudor de los concretos riesgos contratados, su omisi\u00f3n puede afectar a la validez del contrato de adhesi\u00f3n de<\/strong> pr\u00e9stamo hipotecario de conformidad y en los t\u00e9rminos que disponen los arts. 5, 7 y 10 LCGC, y el art. 14.3 Ley 2\/2009. Por ello, los requisitos del proceso de contrataci\u00f3n deben ser objeto de control de incorporaci\u00f3n por parte del registrador de la Propiedad<\/strong> (Resoluciones de 5 de febrero de 2014 y 9 de marzo de 2016), y su ausencia constituye un\u00a0defecto insubsanable<\/u><\/strong>, salvo que habi\u00e9ndose realmente cumplido, se tratare de una omisi\u00f3n formal en la redacci\u00f3n o confecci\u00f3n<\/strong> de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario<\/u>.<\/p>\n PDF (BOE-A-2016-6112 \u2013 12 p\u00e1gs. \u2013 245 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n \u00a0<\/p>\nResumen de la resoluci\u00f3n de 31 mayo 2016:<\/h2>\n
LEY 2\/2009<\/a><\/h2>\n
LEY CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACI\u00d3N<\/a><\/h2>\n
R. 5 DE FEBRERO DE 2014<\/a><\/h2>\n
R. 9 DE MARZO DE 2016<\/a><\/h2>\n
ART\u00cdCULOS CONSUMO Y DERECHO<\/a><\/h2>\n
RESOLUCIONES DGRN<\/a><\/h2>\n
![\"Fotografiado](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/Martin_pescador_Te-abrazo.jpg\")
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