{"id":24905,"date":"2016-07-19T19:25:19","date_gmt":"2016-07-19T17:25:19","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=24905"},"modified":"2016-07-25T12:04:42","modified_gmt":"2016-07-25T10:04:42","slug":"expedientes-hipotecarios-relacionados-con-la-ley-132015-de-24-de-junio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/varios\/expedientes-hipotecarios-relacionados-con-la-ley-132015-de-24-de-junio\/","title":{"rendered":"Expedientes hipotecarios relacionados con la Ley 13\/2015, de 24 de junio"},"content":{"rendered":"

JOS\u00c9 LUIS RODR\u00cdGUEZ GARC\u00cdA-ROB\u00c9S<\/h1>\n

NOTARIO DE GIJ\u00d3N<\/h1>\n

\u00a0<\/p>\n

EXPEDIENTES HIPOTECARIOS<\/strong>:<\/p>\n

Introducidos por Ley 13\/2015, de 24 de junio, de reforme de la Ley Hipotecaria, entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

NOVEDADES<\/u><\/strong>:<\/span><\/h6>\n

–Inscripci\u00f3n de Obras nuevas, Inmatriculaciones, y Modificaciones de fincas<\/u>:<\/strong> En toda inmatriculaci\u00f3n<\/em>, parcelaci\u00f3n<\/em>, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa o deslinde que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos, la inscripci\u00f3n contendr\u00e1 la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada<\/em> (RGG) de la finca expres\u00e1ndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de cada uno de sus v\u00e9rtices<\/em>.<\/p>\n

En toda declaraci\u00f3n de Obra nueva,<\/em> ha de definirse la porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n, cuando no se extienda a la integridad del solar ya sea nueva o antigua (art. 9 y 202 LH), mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em>.<\/p>\n

–Archivo registral del libro del edificio<\/u>:<\/strong> En todas las edificaciones incluidas las de r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con solicitud de licencia de obras posteriores a 06-05-2000, deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca, present\u00e1ndose en el RP en soporte inform\u00e1tico, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electr\u00f3nica <\/em>o por otro medio fehaciente. (art. 202 LH).<\/p>\n

–Inscripci\u00f3n registral potestativa de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/u> <\/strong>(RGC): Se puede aportar a fin de obtener la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica del RP con el Catastro<\/em> (art. 199 LH), inscribiendo la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices, pudi\u00e9ndose adem\u00e1s, si se solicita, obtener con ello la inscripci\u00f3n de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza <\/em>(tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos, inferiores o superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) \u2013pues es la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos y no a la inversa-.<\/p>\n

–Rectificaci\u00f3n de peque\u00f1as diferencias de cabida de la finca inscrita<\/u>:<\/strong> Si la rectificaci\u00f3n de superficie no excede del 5% <\/em>basta la simple declaraci\u00f3n y si no excede del 10%<\/em> sobre la inscrita debe acreditarse mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n

–Certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/u>:<\/strong> Es imprescindible tenerla para iniciar cualquier expediente<\/em> y, si se carece de ella se debe antes obtenerse del Catastro, con un procedimiento de rectificaci\u00f3n catastral obligatorio. O sea, obtener antes la rectificaci\u00f3n del Catastro. En los expedientes de dominio y doble t\u00edtulo traslativo, no se pueden utilizar representaciones gr\u00e1ficas alternativas.<\/p>\n

Si la parcela aparece catastrada a nombre de persona distinta del promotor del expediente, en principio no debe ser obst\u00e1culo para el buen fin del expediente siempre que se d\u00e9 una explicaci\u00f3n convincente; la misma LH (regla 5\u00aa, 203) prev\u00e9 una notificaci\u00f3n al titular catastral, lo cual presupone que es persona distinta del promotor del expediente. No obstante, se recomienda que el titular catastral sea el promotor del expediente o, de no serlo, se realice el cambio durante el procedimiento.<\/p>\n

En cualquier caso, siguen siendo inscribibles las escrituras a pesar de que no se pueda obtener certificaci\u00f3n catastral, por desconocimiento de la finca o por no poder obtenerla.<\/p>\n

–Expediente de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, superficie o linderos de fincas inscritas<\/u><\/strong> (art. 201 LH) con la descripci\u00f3n actualizada, y expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de fincas que no est\u00e9n inscritas<\/u> (art. 203 LH) aportando t\u00edtulo de propiedad, son de competencia exclusiva notarial y es necesario que no se oponga ning\u00fan interesado<\/em>, y en ambos casos deben coincidir con la certificaci\u00f3n catastral<\/em> descriptiva y gr\u00e1fica de la finca y se tramitan mediante una Primera Acta Notarial<\/em>, en la que se describe la finca y se expresan los datos que se disponga sobre la identidad y domicilio, adem\u00e1s de los titulares del dominio y cargas, de los colindantes tanto registrales <\/em>(de dif\u00edcil identificaci\u00f3n) como catastrales<\/em>, y solicitando del Registrador expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n<\/em> mediante env\u00edo de la copia del acta, que se cierra; a continuaci\u00f3n mediante diligencias (que indicar\u00e1n el n\u00ba del acta inicial), se notifica a numerosos interesados, entre otros a los transmitentes, colindantes, Ayuntamiento y Administraci\u00f3n, en caso de oposici\u00f3n por cualquiera de ellos se archivar\u00e1n<\/em> las actuaciones, y en otro caso se levantar\u00e1 una Segunda Acta Notarial<\/em> accediendo a la pretensi\u00f3n y uniendo todas las diligencias y documentos, enviando copia al Registrador para que practique la rectificaci\u00f3n o inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

Todo ello, la pluralidad de notificaciones, certificaci\u00f3n del RP, archivo en caso de oposici\u00f3n<\/em> de cualquier interesado, publicaci\u00f3n obligatoria de edicto y creaci\u00f3n de sistema de alerta, puede limitar la utilizaci\u00f3n<\/em> de \u00e9stos procedimientos de dominio y del de rectificaci\u00f3n, abocando al interesado en inmatricular o rectificar, al juicio declarativo<\/em> o al doble t\u00edtulo<\/em>, o la inscripci\u00f3n de<\/em> la certificaci\u00f3n catastral<\/em>, para evitar la complejidad y costo de \u00e9stos expedientes, y su archivo en caso de oposici\u00f3n <\/em>de cualquier interesado.<\/em><\/p>\n

–<\/em>Expediente de deslinde de fincas<\/u>:<\/strong> Se requiere que los colindantes afectados comparezcan<\/em> ante Notario y acuerdo<\/em> de todos los interesados en escritura p\u00fablica, pues si no hay acuerdo el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente. La labor del Notario no es arbitral o decisoria, sino m\u00e1s bien mediadora, buscando la avenencia<\/em> entre los interesados para que otorguen de mutuo acuerdo la escritura p\u00fablica de deslinde (fijaci\u00f3n de la l\u00ednea divisoria).<\/p>\n

–Expediente de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido<\/u>:<\/strong> Se requiere que los interesados citados comparezcan <\/em>ante Notario y acuerdo un\u00e1nime y que no formulen oposici\u00f3n<\/em>, pues si no comparecen, salvo inscripciones de m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, o formulan oposici\u00f3n el Notario dar\u00e1 por conclusas las actuaciones, lo cual puede frustrar la mayor\u00eda de \u00e9stos expedientes; m\u00e1xime si no triunfa el criterio de entender que no han de ser citados los colindantes a pesar de la remisi\u00f3n gen\u00e9rica, pudi\u00e9ndose en caso de desestimaci\u00f3n (o incluso archivo previo provocado para evitar costes) acudir al procedimiento judicial ordinario<\/em> que ordene la rectificaci\u00f3n del Registro<\/em> inexacto por no haber tenido acceso al mismo alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria (40 LH).<\/p>\n

–Expedientes y Acta notariales<\/u>:<\/strong> La terminolog\u00eda legal se refiere a expedientes<\/em> (de dominio, rectificaci\u00f3n, inmatriculaci\u00f3n, deslinde y tracto sucesivo) en lugar de Actas notariales<\/em>, por asimilar la terminolog\u00eda a la anterior competencia judicial, hoy notarial.<\/p>\n

Los expedientes<\/em> se sustancian en forma de acta notarial <\/em>que entiendo es de notoriedad<\/em>, alg\u00fan sector doctrinal (Fernando Gom\u00e1 Lanz\u00f3n) entiende que no es de notoriedad, sino que es b\u00e1sicamente un acta de notificaci\u00f3n y de incorporaci\u00f3n de documentos y declaraciones, el notario no decide nada, ni siquiera hace un juicio de notoriedad y s\u00f3lo se terminar\u00e1 favorablemente accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante<\/em>, si no se formula oposici\u00f3n por cualquiera de los interesados.<\/p>\n

El requerimiento al Notario para que tramite el expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria con el que se pretende dejar acreditada la veracidad <\/em>de los hechos que declarar\u00e1 a fin de completar y rectificar la descripci\u00f3n registral de la finca (o inmatriculaci\u00f3n, deslinde o tracto sucesivo) logrando la coordinaci\u00f3n del Registro con la realidad y con el Catastro inmobiliario; implica que se trata de un Acta de notoriedad<\/em>, acredit\u00e1ndose<\/em> hechos en que se fundamentar\u00e1n derechos y en cuanto a las posibles pruebas que se estimen pertinentes para justificar los derechos, el Notario puede tomar las medidas adecuadas para asegurarse de la verdad<\/em> de lo alegado por el promotor del expediente, por ejemplo inspeccionando la finca, o que la mida alg\u00fan t\u00e9cnico, testigos etc., incluso archivando las actuaciones si lo cree necesario, de todo lo cual parece deducirse que se trata de un acta de notoriedad y no simplemente de notificaci\u00f3n, documentaci\u00f3n y manifestaciones.<\/p>\n

Acumulaci\u00f3n de expedientes<\/u>:<\/strong> Los procedimientos o expedientes regulados en la LH para llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica, podr\u00e1n acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitaci\u00f3n, debiendo integrarse coet\u00e1neamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los tr\u00e1mites exigidos para cada uno de ellos (art. 198 LH.<\/p>\n<\/a>

\u00cdNDICE<\/span><\/h6>\n

Expedientes Notariales<\/em> para llevar a efecto la concordancia<\/em> entre el Registro de la Propiedad y la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica extrarregistral (art\u00edculos 198 y siguientes LH T\u00edtulo VI).<\/strong><\/p>\n

-INSCRIPCION DE OBRAS NUEVAS, INMATRICULACIONES Y MODIFICACIONES DE FINCAS.<\/strong><\/p>\n

-INSCRIPCION REGISTRAL DE LA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA.<\/strong><\/p>\n

-RECTIFICACI\u00d3N DE LA DESCRIPCION, SUPERFICIE Y LINDEROS.<\/strong><\/p>\n

-EXPEDIENTE DE RECTIFICACI\u00d3N ANTE NOTARIO.<\/strong><\/p>\n

-EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACION-<\/strong><\/p>\n

-INMATRICULACION POR TITULO TRASLATIVO.<\/strong><\/p>\n

-EXPEDIENTE DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS.<\/strong><\/p>\n

-EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

INSCRIPCION DE OBRAS NUEVAS, INMATRICULACIONES Y MODIFICACIONES DE FINCAS<\/u><\/strong>:<\/span><\/h6>\n

Art\u00edculo 9.b) y 202 LH.<\/p>\n

Delimitaci\u00f3n precisa de la finca registral. Georreferenciaci\u00f3n <\/strong>(Delimitaci\u00f3n georreferenciada de las fincas registrales): Con la finalidad de que el Registro determine con la mayor exactitud posible la porci\u00f3n de terreno sobre la que proyecta sus efectos, hasta ahora, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica de las fincas registrales era, generalmente, s\u00f3lo potestativa y no obligatoria, y adem\u00e1s se permit\u00edan bases gr\u00e1ficas no georreferenciadas, como por ejemplo los planos de una divisi\u00f3n o de una reparcelaci\u00f3n, ahora, con la nueva regulaci\u00f3n, se aumenta el n\u00famero de supuestos en los que la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica es requisito para la inscripci\u00f3n<\/strong> registral, a partir de su entrada en vigor, lo es absolutamente para todos los supuestos de apertura de folio registral.<\/p>\n

Modificaci\u00f3n de Fincas (<\/strong>Modificaciones hipotecarias) Inmatriculaciones<\/strong>: \u201cSiempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa o deslinde que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos, la inscripci\u00f3n contendr\u00e1 la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada (RGG) de la finca que complete su descripci\u00f3n literaria, expres\u00e1ndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de<\/em> sus v\u00e9rtices<\/em>\u201d.<\/p>\n

En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representaci\u00f3n gr\u00e1fica (un simple plano o croquis que distinga en t\u00e9rminos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciaci\u00f3n de su delimitaci\u00f3n en un sistema oficial<\/em> (que permite no s\u00f3lo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con car\u00e1cter absoluto sobre la superficie terrestre).<\/p>\n

Consecuencia pr\u00e1ctica: para inscribir una reparcelaci\u00f3n ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelaci\u00f3n. Sino que ha de estar debidamente georreferenciado en cada uno<\/em> de los v\u00e9rtices<\/em> de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Obras Nuevas<\/strong>: Para inscribir cualquier edificaci\u00f3n terminada, que no se extienda a la integridad del solar, nueva o antigua, es imprescindible que la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n est\u00e9 georreferenciada<\/em>. \u201cLa porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em>\u201d (art. 202 LH).<\/p>\n

En el caso de inscripci\u00f3n de edificaciones o instalaciones, habr\u00e1 de remitirse (por los Registradores al Catastro<\/em>) las coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo<\/em> ocupada por las mismas, ello no<\/em> afecta propiamente al concepto ni al proceso de coordinaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em> entre finca registral y finca catastral.<\/p>\n

Sobre qu\u00e9 es finca coordinada<\/em>: se predica respecto del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jur\u00eddicas.<\/p>\n

As\u00ed pues, para inscribir una edificaci\u00f3n que no se extienda a la integridad del solar<\/em>, ya sea nueva o antigua, deber\u00e1 acompa\u00f1arse un certificado t\u00e9cnico que acredite la georreferenciaci\u00f3n<\/em> de la superficie ocupada. La porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica (el t\u00e9cnico habr\u00e1 de indicarlas en la certificaci\u00f3n descriptiva; cuando se trate de una edificaci\u00f3n antigua que se declare sobre la base de una certificaci\u00f3n catastral, parece que esa representaci\u00f3n ya resulta del plano de catastro).<\/p>\n

Deben tambi\u00e9n determinarse las coordenadas de la parcela en su conjunto<\/em>, inscribi\u00e9ndose, previa o simult\u00e1neamente, y a trav\u00e9s del procedimiento que corresponda, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (representaci\u00f3n gr\u00e1fica de toda la parcela), si el Registrador tuviera dudas fundadas<\/em> acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declare.<\/p>\n

S\u00f3lo es exigible<\/em> la georreferencia cuando la edificaci\u00f3n se encuentre finalizada, <\/em>as\u00ed pues las obras nuevas en construcci\u00f3n<\/em>, no est\u00e1n sujetas imperativamente a dicha exigencia de \u201cgeorreferencia\u201d, pues la verdadera alteraci\u00f3n catastral s\u00f3lo se producir\u00e1 con plenitud de efectos cuando la obra en construcci\u00f3n est\u00e9 acabada y otorgada el Acta que acredite su finalizaci\u00f3n y descripci\u00f3n definitiva, pues hasta entonces pudieron hacerse en el curso de ejecuci\u00f3n de la obra peque\u00f1os desplazamientos no esenciales o peque\u00f1as modificaciones por ejemplo en los porches, amparados por la Licencia, evit\u00e1ndose as\u00ed una doble determinaci\u00f3n de coordenadas con el coste a ello inherente.<\/p>\n

No es exigible<\/em> la georreferencia cuando la planta baja ya est\u00e9 inscrita y no se modifica<\/em>, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (por ejemplo, obra nueva consistente en una planta m\u00e1s sobre el almac\u00e9n ya existente, as\u00ed como un sobrevuelo para una nueva caja de escalera o torreta, cuando la superficie de solar y la de la planta baja ya declarada no se modifican).<\/p>\n

Requisitos t\u00e9cnicos<\/em>: La georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada deber\u00e1 hacerse en el mismo sistema oficial<\/em> de referencia que se especifica en la Resoluci\u00f3n conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015 (suavizada por R. 8 de febrero de 2016) y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyecci\u00f3n UTM, sistema ETRS89 para la pen\u00ednsula o RegCan95 para Canarias). No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML. Ser\u00e1 v\u00e1lida la representaci\u00f3n gr\u00e1fica del suelo ocupado por la edificaci\u00f3n realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la superficie ocupada.<\/p>\n

Desde el punto de vista procedimental<\/em>: la georreferencia no requiere con car\u00e1cter general que se tramite ning\u00fan procedimiento jur\u00eddico especial con notificaci\u00f3n y citaciones a colindantes o posibles terceros afectados (salvo dudas fundadas acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentre dentro del per\u00edmetro de la finca en cuesti\u00f3n).<\/p>\n

Sobre la expresi\u00f3n de la georreferencia<\/em>: De todos los supuestos legales previstos, la georreferencia de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n es la m\u00e1s sencilla t\u00e9cnica y procedimentalmente.<\/p>\n

El Archivo registral del libro del edificio<\/strong>: \u201cSalvo que por la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n no le fuera exigible, deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en r\u00e9gimen de propiedad horizontal se har\u00e1 constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representaci\u00f3n gr\u00e1fica, tomada del proyecto incorporado al libro\u201d<\/p>\n

As\u00ed pues, afecta no s\u00f3lo a las edificaciones que se dividan horizontalmente, sino a todas, salvo las antiguas<\/em>. Hay que atenerse a la normativa espec\u00edfica: si \u00e9sta lo exige y desde ese momento, podr\u00e1 ser exigible su aportaci\u00f3n por el registrador como requisito para la inscripci\u00f3n de la obra nueva, lo que ser\u00e1 lo m\u00e1s com\u00fan para las posteriores al a\u00f1o 2000<\/em> (es decir, obras con solicitud de licencia de obras posteriores al 06-05-2000) ya que el art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/em> prev\u00e9 que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepci\u00f3n, la relaci\u00f3n identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificaci\u00f3n y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.<\/p>\n

En los edificios en construcci\u00f3n<\/em>, parece que no<\/em> debe aportarse el libro del edificio, por el propio contenido del mismo, parte del cual supone que la obra se encuentre concluida: acta de recepci\u00f3n, agentes que han intervenido en la edificaci\u00f3n, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y que su destino esencial es el de ser entregado a los usuarios finales.<\/p>\n

Deber\u00e1 presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte inform\u00e1tico, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electr\u00f3nica<\/em> o por otro medio fehaciente.<\/p>\n

Supone una reforma de gran transcendencia<\/em>, pues, a trav\u00e9s de \u00e9ste libro podr\u00e1 accederse a una rica informaci\u00f3n que puede crecer todav\u00eda m\u00e1s en el futuro, debiendo tenderse a que sea electr\u00f3nico y actualizado. Podr\u00e1 as\u00ed conocerse -o bien ahora o m\u00e1s adelante-, por ejemplo, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de pisos y elementos comunes, los mapas de suministros del edificio, requisitos de mantenimiento, memoria de materiales, limitaciones urban\u00edsticas, calificaci\u00f3n energ\u00e9tica, cuentas, \u00f3rganos y acuerdos\u2026 Existe normativa al respecto dispersa en diferentes CCAA, que convendr\u00eda unificar.<\/p>\n

En cuanto al Notario<\/em> con independencia de la advertencia de que se debe aportar el libro del edificio para su archivo registral<\/em>, sigue siendo aplicable el sistema anterior, de que el promotor podr\u00e1 depositar ante cualquier notario<\/em> un ejemplar del Libro del Edificio, acompa\u00f1ado de la certificaci\u00f3n del arquitecto director de la obra, acreditativo de que \u00e9se es el Libro correspondiente a la misma y de que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho dep\u00f3sito deber\u00e1 ser objeto de la correspondiente acta de dep\u00f3sito. El Notario deber\u00e1 hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad<\/em> para cumplir con la obligaci\u00f3n de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio (art. 7 LOE) y advertir que debe aportarse para su archivo registral<\/em>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

INSCRIPCI\u00d3N REGISTRAL POTESTATIVA DE LA REPRESENTACION GRAFICA O DELIMITACION GEOGR\u00c1FICA DE LAS FINCAS.<\/u><\/strong> <\/span><\/h6>\n

(art. 199 LH):<\/p>\n

Hasta ahora se pod\u00edan inscribir bases gr\u00e1ficas sin existir regulaci\u00f3n legal concreta acerca del procedimiento, tr\u00e1mites formales y requisitos sustantivos para ello, ni de los efectos jur\u00eddicos de tal inscripci\u00f3n. Bastaba que el registrador apreciara que la base gr\u00e1fica aportada se correspond\u00eda con la misma finca cuya descripci\u00f3n literaria constaba en el folio real para que tal base gr\u00e1fica fuera inscrita, mediante nota marginal expresiva de su archivo registral, sin necesidad de efectuar ninguna notificaci\u00f3n previa ni publicaci\u00f3n posterior de tal asiento. Ahora se exige para poder inscribir cualquier representaci\u00f3n geogr\u00e1fica (catastral o no) la previa tramitaci\u00f3n de un procedimiento registral<\/u><\/em> con las debidas garant\u00edas y posibilidades de intervenci\u00f3n de colindantes, tanto catastrales, como registrales. La base gr\u00e1fica (ahora, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada -RGG-) ya no se archiva, sino que se incorpora al folio real, previa calificaci\u00f3n por el Registrador. Y adem\u00e1s s\u00f3lo tras realizar una serie de notificaciones.<\/p>\n

As\u00ed pues, fuera de los supuestos de aportaci\u00f3n obligatoria<\/em> de la RGG (obra nueva, inmatriculaci\u00f3n, parcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n\u2026), tambi\u00e9n se ofrece al titular registral la posibilidad de aportarla potestativamente<\/em> a fin de obtener la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica con el Catastro. La inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica puede ser una operaci\u00f3n espec\u00edfica o independiente<\/em> dirigida \u00fanicamente a obtener dicha coordinaci\u00f3n o puede ser una segunda operaci\u00f3n registral adicional a la operaci\u00f3n jur\u00eddica tradicional, al tiempo de presentar cualquier documento en el Registro (compraventa, herencia, donaci\u00f3n, etc.). Tanto en uno como en otro caso se aplicar\u00e1 el procedimiento registral<\/em> regulado en el art\u00edculo 199 LH y Resoluci\u00f3n-Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015. Cabe incluso \u00e9ste procedimiento cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.<\/p>\n

As\u00ed pues, para la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica al folio real, deber\u00e1 aportarse la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, salvo que se trate de un supuesto en que la Ley permita lo que denomina \u201crepresentaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa\u201d, que en definitiva ser\u00e1 una certificaci\u00f3n expedida por un arquitecto, ingeniero o t\u00e9cnico similar. Por tanto, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada (RGG) ser\u00e1 la certificaci\u00f3n catastral descriptica y gr\u00e1fica (RGC) y, excepcionalmente, una certificaci\u00f3n expedida por un t\u00e9cnico.<\/p>\n

En cuanto a la \u201cgeorreferencia<\/em>\u201d, se trata de la identificaci\u00f3n de la finca en el suelo a trav\u00e9s de unas coordenadas. El sistema de coordenadas m\u00e1s utilizado es el UTM (universal transverse mercator). Es el sistema que utiliza el Catastro espa\u00f1ol. Consiste en la identificaci\u00f3n de las porciones de suelo sobre una proyecci\u00f3n plana de la Tierra. Para ello se utilizan dos coordenadas, seg\u00fan el esquema X e Y: una de norte a sur y otra de oeste a este. Ambas coordenadas definen, por tanto, un cuadrado. El cuadrado puede ser de mayor o menor amplitud seg\u00fan se quiera precisar. Puede abarcar un pa\u00eds o regi\u00f3n entera o puede tratarse de una parcela o incluso de un v\u00e9rtice. A\u00fan en el caso de un v\u00e9rtice se trata en realidad de un cuadrado de m\u00ednima superficie, no de un punto. El sistema es, por consiguiente, distinto de la identificaci\u00f3n por latitud y longitud, que localiza un punto determinado (sistema de posicionamiento global o GPS).<\/p>\n

Dado que el sistema que utiliza el Catastro espa\u00f1ol es el UTM, si se aporta certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, la finca objeto de la misma ya est\u00e1 georreferenciada<\/em>. Si se aporta una certificaci\u00f3n expedida por un t\u00e9cnico, \u00e9ste deber\u00e1 expresar la georreferencia<\/em> de la parcela de que se trate.<\/p>\n

Legitimaci\u00f3n activa<\/u>:<\/strong> Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca inscrita, para completar la descripci\u00f3n literaria de misma, aportando s\u00f3lo la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica (RGC)<\/em>, si cree que hay coincidencia. Si cree que la certificaci\u00f3n catastral no se corresponde con la realidad f\u00edsica de su finca, deber\u00e1 aportar, adem\u00e1s, una representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa (RGG).<\/em><\/p>\n

Para que el Registrador inicie el procedimiento, deber\u00e1 constar la petici\u00f3n en tal sentido del presentante o interesado, sin necesidad de describir literalmente la finca en los t\u00e9rminos que resultan de tal certificaci\u00f3n, y entendi\u00e9ndose que se solicita cuando en el t\u00edtulo presentado se rectifique la descripci\u00f3n literaria<\/em> de la finca para adaptarla a la resultante de la RGC que se incorpore. Es decir, que no requiere una rogaci\u00f3n expresa, sino que se entiende t\u00e1citamente solicitada si se hace esa rectificaci\u00f3n descriptiva. Por ello, el Notario tendr\u00e1 que ser especialmente cuidadoso a la hora de advertir a los otorgantes de un documento p\u00fablico susceptible de provocar la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica si quieren o no iniciar el procedimiento<\/em> de inscripci\u00f3n de la RGC del art. 199 LH, o s\u00f3lo solicitar la rectificaci\u00f3n de alg\u00fan dato descriptivo,<\/em> pero sin buscar la coordinaci\u00f3n, o no hacer ni una ni otra cosa<\/em>, porque a lo mejor no saben con certeza si los datos catastrales son los correctos. La voluntad expresada por los interesados deber\u00eda reflejarse clara y expresamente<\/em> en la escritura, para evitar que se ponga en marcha el procedimiento s\u00f3lo con la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo y genere unos gastos quiz\u00e1 no contemplados.<\/p>\n

Notificaciones<\/u>:<\/strong> Si la base geogr\u00e1fica que se pretende inscribir es de origen catastral, el registrador la ha de notificar a los colindantes registrales<\/em>. Y si la base geogr\u00e1fica que se pretende inscribir no es de origen catastral, la ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales<\/em>. La notificaci\u00f3n se har\u00e1 personal (correo con acuse de recibo) o por edito en el BOE, pudiendo comparecerlos notificados en el plazo de 20 d\u00edas ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.<\/p>\n

Incorporaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n<\/u>:<\/strong> En caso de calificaci\u00f3n positiva, la certificaci\u00f3n catastral o la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, se incorporar\u00e1 al folio real y se har\u00e1 constar expresamente que la finca ha quedado coordinada<\/em> gr\u00e1ficamente con el Catastro, circunstancia que el Registrador notificar\u00e1 telem\u00e1ticamente al mismo y se reflejar\u00e1 en la publicidad formal<\/em> que de la misma se expida.<\/p>\n

Efectos de la incorporaci\u00f3n<\/u>:<\/p>\n

En cuanto a los efectos jur\u00eddicos<\/u>, se proclama con claridad que se presumir\u00e1, con arreglo a lo dispuesto en el art\u00edculo 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica expresada en la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que haya quedado incorporada al folio real.<\/p>\n

Como veremos, se trata tambi\u00e9n de un nuevo procedimiento que permite inscribir rectificaciones descriptivas<\/em>, de superficie y de linderos. <\/em><\/p>\n

Falta de certificaci\u00f3n<\/u>:<\/strong> La ley no pone restricci\u00f3n alguna a que se puedan seguir inscribiendo<\/u><\/em> ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros,-y a veces ni las partes-, saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

RECTIFICACION DE LA DESCRIPCI\u00d3N, SUPERFICIE O LINDEROS<\/u><\/strong>: <\/span><\/h6>\n

Es posible la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de fincas utilizando los siguientes procedimientos:<\/p>\n

A.- En peque\u00f1as diferencias de cabida<\/em>:<\/strong> No ser\u00e1 necesario tramitar el expediente notarial de rectificaci\u00f3n para la constataci\u00f3n de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:<\/p>\n

a) Cuando la diferencia de cabida no exceda del diez por ciento (10%)<\/em> sobre la inscrita y se acredite mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/em>, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.<\/p>\n

b) En los supuestos de rectificaci\u00f3n de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento<\/em> (5%) <\/em>de la cabida que conste inscrita.<\/p>\n

En ambos casos se est\u00e1 refiriendo a la superficie de suelo, no de las construcciones y las diferencias pueden ser en m\u00e1s o menos de la superficie inscrita y no hace falta nada m\u00e1s que la simple declaraci\u00f3n<\/em>, si bien ser\u00e1 necesario que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada, por la reiteraci\u00f3n de rectificaciones o segregaciones que hayan determinado con exactitud su superficie.<\/p>\n

\u00a0Realizada la operaci\u00f3n registral, el Registrador la notificar\u00e1 a los titulares registrales de las<\/em> fincas colindantes. <\/em>Tener que hacer esto en el caso de no exceder del 5% es realmente excesivo, realizarlo exige saber cu\u00e1les son las fincas registrales y cu\u00e1les los domicilios de sus respectivos titulares, si no puede obtenerse \u00e9sta informaci\u00f3n de los asientos del registro, el Registrador podr\u00e1 exigirla al presentante del documento. Esta informaci\u00f3n no tiene porqu\u00e9 resultar del t\u00edtulo en el que se declara la modificaci\u00f3n de la superficie, aunque puede hacerse constar en \u00e9l. La omisi\u00f3n de \u00e9sta notificaci\u00f3n no tiene consecuencias para la inscripci\u00f3n, las tendr\u00e1 en su caso, para el Registrador.<\/p>\n

B.- Alteraciones de la descripci\u00f3n distintas de la superficie o linderos<\/em>:<\/strong> Podr\u00e1 realizarse la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n<\/em> de cualquier finca, sin necesidad de tramitaci\u00f3n de expediente de rectificaci\u00f3n, cuando se trate de alteraciones de su calificaci\u00f3n o clasificaci\u00f3n, destino<\/em>, caracter\u00edsticas f\u00edsicas distintas de la superficie o los linderos<\/em>, o los datos que permitan su adecuada localizaci\u00f3n o identificaci\u00f3n, tales como el nombre<\/em> por el que fuere conocida la finca o el n\u00famero o denominaci\u00f3n de la calle<\/em>, lugar o sitio<\/em> en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificaci\u00f3n se acredite de modo suficiente<\/em>, en la forma que se determine reglamentariamente.<\/p>\n

C.- Rectificaciones descriptivas de edificaciones o construcciones<\/em>:<\/strong> No podr\u00e1 tramitarse expediente notarial para la rectificaci\u00f3n descriptiva de<\/em> edificaciones<\/em>, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/em> o fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganizaci\u00f3n de la propiedad (parcelaciones urban\u00edsticas), expropiaci\u00f3n o deslinde<\/em>. En tales casos ser\u00e1 necesaria la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original <\/em>o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente. No puede pues utilizarse el procedimiento de rectificaci\u00f3n para modificar la superficie de partes determinadas de una divisi\u00f3n horizontal, aunque no ser\u00eda necesario decirlo, pues se deduce de la normativa reguladora de la propiedad horizontal.<\/p>\n

D.- Inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica (expediente registral, 199 LH)<\/em>:<\/strong> Se trata de un nuevo procedimiento antes referido que, adem\u00e1s de la incorporaci\u00f3n de la RGC al folio real y por tanto su coordinaci\u00f3n con el Registro, permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto de diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y adem\u00e1s obtener la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em> de la finca y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices <\/em>\u2013pues no en vano, como se\u00f1ala el art 199, es la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Es fundamental al respecto la RDGRN de 17 de noviembre d 2015, en la que se desglosan todos los procedimientos para rectificar la cabida y descripci\u00f3n en general.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

EXPEDIENTE DE RECTIFICACION ANTE NOTARIO DE LA DESCRIPCI\u00d3N, SUPERFICIE O LINDEROS<\/u><\/strong>: <\/span><\/h6>\n

En otros supuestos distintos de los anteriores se regula un expediente de rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n ante notario (art. 201 LH) que trata de acreditar que el titular registral adquiri\u00f3 la finca con la descripci\u00f3n, superficie o linderos que van a resultar del expediente<\/em>, por lo que no puede utilizarse para encubrir negocios traslativos o de modificaci\u00f3n de fincas (agrupaciones, divisiones, etc.), y se tramita con las mismas reglas que el expediente de dominio o acta de notoriedad de inmatriculaci\u00f3n<\/em> (art. 203 LH) con algunas particularidades<\/em>.<\/p>\n

En cuanto a la modificaci\u00f3n de descripci\u00f3n<\/em>, s\u00f3lo se utilizar\u00e1 en las escasas rectificaciones que no se puedan acreditar de otro modo; las de superficie<\/em>, s\u00f3lo a los que sean de importante diferencia o no puedan inscribirse de otro modo, si ofrecen dudas sobre su identidad en principio no cabr\u00eda el expediente salvo en casos excepcionales que no ofrezcan duda; y en cuanto a la modificaci\u00f3n de linderos<\/em>, la norma no se refiere a la actualizaci\u00f3n de los titulares de las fincas colindantes o a la mejor identificaci\u00f3n de las parcelas colindantes (por ejemplo haciendo constar que hoy linda con.. ), la norma se refiere a cambios en el tipo de lindero (por ejemplo donde aparece como linde una finca del Sr. X, se diga que hay un camino). La norma no est\u00e1 disponiendo que cualquier modificaci\u00f3n del tipo de linderos necesite la tramitaci\u00f3n de \u00e9ste expediente, ello s\u00f3lo ocurrir\u00e1 cuando surjan dudas sobre la identidad de la finca, esto es de todas formas algo muy difuso, lo que llevar\u00e1 a tener que consultar con frecuencia la opini\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

Acta Notarial<\/u>: El expediente ser\u00e1 a instancia de cualquier titular registral<\/em> de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio o de cualquier derecho real y deber\u00e1 tramitarse ante Notario h\u00e1bil<\/em> para actuar en el distrito notarial<\/em> donde radiquen o en sus colindantes<\/em>.<\/p>\n

-Debe aportarse la descripci\u00f3n <\/em>registral de la finca y su descripci\u00f3n actualizada, y la manifestaci\u00f3n <\/em>de que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos <\/em>del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos<\/em> o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita.<\/p>\n

-Deben expresarse los datos de que se disponga sobre la identidad y domicilio <\/em>de los titulares del dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes<\/em> tanto registrales como catastrales.<\/em><\/p>\n

-Identificaci\u00f3n de los poseedores<\/em> de la finca y al arrendatario de ella, si se tratare de vivienda; si no hay ninguno debe manifestarse as\u00ed por el promotor del expediente<\/p>\n

–Certificaci\u00f3n catastral <\/em>descriptiva y gr\u00e1fica de la finca o fincas objeto del expediente.<\/p>\n

–Representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada <\/em>si manifiesta que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral no coincide con la rectificaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

Si se ha aportado representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, el Notario Informar\u00e1 a la Direcci\u00f3n General del Catastro<\/em> sobre la rectificaci\u00f3n realizada, por medios telem\u00e1ticos, en el plazo m\u00e1ximo de 5 d\u00edas desde la formalizaci\u00f3n del documento p\u00fablico (art. 18 LC). Esta comunicaci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n parece independiente de la posterior calificaci\u00f3n registral del documento, es decir, aunque el registrador tenga dudas fundadas, el Notario ha de comunicar para que el Catastro, una vez efectuada la validaci\u00f3n, adecue su descripci\u00f3n.<\/p>\n

El notario remitir\u00e1 copia del acta al registrador solicitando la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n<\/u><\/em> cuyo contenido se entender\u00e1 limitado a la rectificaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se solicita, y en su caso anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de rectificaci\u00f3n (notificando la iniciaci\u00f3n del expediente de rectificaci\u00f3n de la finca y la solicitud de certificaci\u00f3n de titularidad y cargas de la finca afectada por la rectificaci\u00f3n, su descripci\u00f3n, cabida y linderos, practicando la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n, el contenido de la certificaci\u00f3n ser\u00e1 pues la descripci\u00f3n de la finca tal como consta en el RP, podr\u00eda haberse ahorrado este tr\u00e1mite pues esa informaci\u00f3n ya se tendr\u00e1 antes de haber empezado el expediente).<\/p>\n

Sobre la anotaci\u00f3n preventiva, nos remitimos a lo dicho en el expediente de dominio, es potestativa y en el expediente de rectificaci\u00f3n apenas tiene utilidad<\/p>\n

Antes de expedir la certificaci\u00f3n, el Registrador deber\u00e1 comprobar que no hay duda fundada de que se est\u00e9 encubriendo un negocio traslativo o una operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria. Estas palabras son m\u00e1s claras que si se hubiera dicho que existen dudas sobre la identidad de la finca o algo similar.<\/p>\n

Si se deniega la anotaci\u00f3n, ha de motivarse y comunicarlo al Notario para que cierre y archive las actuaciones (o en caso de recurrir la calificaci\u00f3n se espere al resultado definitivo), pudiendo el interesado acudir a la v\u00eda jurisdiccional.<\/p>\n

Durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n, o de la anotaci\u00f3n preventiva, no podr\u00e1 iniciarse otro procedimiento de rectificaci\u00f3n sobre la misma finca.<\/p>\n

Notificaciones<\/u>: Recibida la comunicaci\u00f3n del Registro con la certificaci\u00f3n y de que se ha extendido la anotaci\u00f3n, el Notario notificar\u00e1 <\/em>a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aqu\u00e9l de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, (el transmitente tiene que ser notificado siempre), al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca y a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer <\/em>en el expediente y hacer valer sus derechos.<\/p>\n

Insertar\u00e1 un edicto gratuito en el BOE <\/em>y, potestativamente en el tabl\u00f3n de anuncios del Ayuntamiento.<\/p>\n

Existen menos requisitos en la notificaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n de rectificar la finca registral<\/em> que en la inmatriculaci\u00f3n (pues no es necesario indicar los t\u00e9rminos en que podr\u00e1n inscribirse o anotarse los documentos p\u00fablicos y perjuicios de su omisi\u00f3n), limit\u00e1ndose la notificaci\u00f3n a los interesados a lo siguiente: a)El nombre y apellidos, domicilio y estado, profesi\u00f3n, n\u00famero de documento o c\u00f3digo de identidad del promotor<\/em> y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificaci\u00f3n, b)Los bienes<\/em> descritos tal como resultan de la certificaci\u00f3n catastral de la parcela y, c)La especie de derecho, carga o acci\u00f3n<\/em> en que, seg\u00fan el promotor pueda estar interesada la persona notificada (por ejemplo, si es titular de un usufructo o una servidumbre).<\/p>\n

As\u00ed mismo notificar\u00e1 la solicitud, con expresi\u00f3n literal de los extremos recogidos en las letras a) y b), a los propietarios <\/em>de las fincas registrales y catastrales colindantes <\/em>y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. En cuanto a los registrales, naturalmente en caso de que puedan ser identificados, lo cual resultar\u00e1 muy dif\u00edcil, si no es posible hacerlo, debe constar una declaraci\u00f3n del promotor del expediente en tal sentido.<\/p>\n

Todas las notificaciones podr\u00e1n hacerse en la forma prevista en el art. 202 RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata s\u00f3lo de informar acerca de la tramitaci\u00f3n del expediente.<\/p>\n

Durante un mes recoger\u00e1 alegaciones y pruebas <\/em>escritas presentadas por cualquier interesado.<\/p>\n

Terminaci\u00f3n<\/u>: Dar\u00e1 por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposici\u00f3n<\/em> por cualquiera de los interesados, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo har\u00e1 si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.<\/p>\n

En otro caso, levantar\u00e1 acta <\/em>accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante, en la que se recoger\u00e1n las incidencias del expediente, los documentos aportados, as\u00ed como la falta de oposici\u00f3n por parte de ninguno de los posibles interesados, estimando justificada la notoriedad pretendida de la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca solicitada por el requirente. En \u00e9stos casos cabe que el Notario levante por s\u00ed y ante s\u00ed una segunda acta, o bien simplemente cierre el acta ya iniciada por medio de una diligencia en tal sentido. El automatismo, no obstante, no es posible. En otro caso, el Notario redactar\u00e1 una diligencia haciendo constar que, a su juicio, no se ha demostrado lo pretendido.<\/p>\n

Remitir\u00e1 copia <\/em>del acta al Registrador para que practique, si procede, la rectificaci\u00f3n solicitada. <\/em>Si la calificaci\u00f3n registral es positiva, se inscribir\u00e1 la rectificaci\u00f3n y el Registrador proceder\u00e1 a notificar el exceso de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes.<\/p>\n

El Registrador podr\u00e1 denegar la inscripci\u00f3n por dudas fundadas que deben ser razonadas en la nota, calificaci\u00f3n sujeta a los recursos habituales.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

SEGUNDA PARTE<\/span><\/h6>\n
\"Llanes.<\/a>

Llanes. Asturias.<\/p><\/div>\n<\/a>

INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD<\/u><\/strong>:<\/span><\/h6>\n

Con independencia de los procedimientos de inmatriculaci\u00f3n administrativos (reparcelaciones urban\u00edsticas, expedientes de concentraci\u00f3n parcelaria, expropiaci\u00f3n forzosa, procedimientos administrativos de deslinde y sentencias que ordenen la inmatriculaci\u00f3n obtenidas en procedimientos declarativos), notarialmente s\u00f3lo caben dos procedimientos: el expediente de<\/em> dominio<\/em> (acta notarial) para la inmatriculaci\u00f3n de fincas que no est\u00e9n inscritas en el Registro de la Propiedad y la inmatriculaci\u00f3n por t\u00edtulo p\u00fablico traslativo<\/em> (doble t\u00edtulo), en \u00e9stos dos \u00faltimos se exige certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica totalmente coincidente con la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo, por el contrario en los restantes procedimientos inmatriculadores se admite tambi\u00e9n la utilizaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, al igual que en los expedientes de rectificaci\u00f3n:<\/p>\n

–EXPEDIENTE DE DOMINIO (ACTA NOTARIAL) PARA LA INMATRICULACI\u00d3N<\/u><\/strong> (203 LH): Constituye un procedimiento b\u00e1sico al cual se remiten otros procedimientos especiales: rectificaci\u00f3n<\/em> descripci\u00f3n, superficie o linderos (201 LH) y reanudaci\u00f3n de tracto<\/em> (208 LH) y tiene por finalidad acreditar si una persona ha adquirido la propiedad<\/em> de una finca<\/em>, o m\u00e1s precisamente, que se ha producido un acto id\u00f3neo para tal adquisici\u00f3n; no se trata de acreditar o justificar el dominio, pues esto implicar\u00eda realizar una declaraci\u00f3n de derechos que es ajena al expediente (el notario no declara derechos sino hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos) .La resoluci\u00f3n estimatoria no es declarativa de derechos, sino constitutiva. Se<\/em> trata de habilitar de t\u00edtulo de dominio a quien no lo tiene<\/em>.<\/p>\n

Acta Notarial<\/u>: A instancia del titular dominical<\/em> de la finca, el expediente debe tramitarse ante Notario h\u00e1bil<\/em> para actuar en el distrito notarial donde radiquen las fincas o en sus colindantes. As\u00ed pues, el Notario sustituye al juez. Cabe un solo expediente -acta- para varias fincas del mismo Registro, aunque en general lo aconsejable, en aras de la claridad, deber\u00eda ser las de un acta individual para cada finca, dado que los resultados del expediente pueden ser diferentes para cada finca (unos favorables y otros no).<\/p>\n

El expediente est\u00e1 coordinado con el RP, tanto desde el comienzo, env\u00edo de copia del acta de inicio con petici\u00f3n de certificaci\u00f3n, como al final que debe remitir igualmente copia al RP.<\/p>\n

Todo ello, la pluralidad de notificaciones, certificaci\u00f3n del RP, archivo en caso de oposici\u00f3n<\/em> de cualquier interesado, publicaci\u00f3n obligatoria de edicto y creaci\u00f3n de sistema de alerta, puede limitar la utilizaci\u00f3n<\/em> de \u00e9ste procedimiento de dominio y del de rectificaci\u00f3n, abocando al interesado en inmatricular o rectificar, al juicio declarativo o al doble t\u00edtulo<\/em>.<\/p>\n

El procedimiento comenzar\u00e1 mediante solicitud por escrito del titular dominical <\/em>de la finca, conteniendo los datos personales del promotor del expediente y su domicilio para notificaciones, as\u00ed como la descripci\u00f3n literaria de la finca<\/em>, en los t\u00e9rminos prevenidos reglamentariamente, cuya descripci\u00f3n tiene que coincidir exactamente con la que resulte de la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

Debe aportarse e incorporarse al acta cuatros documentos:<\/p>\n

1.- T\u00edtulo de propiedad: – solicitud<\/em> con descripci\u00f3n literaria y t\u00edtulo de propiedad<\/em>, que atribuya el dominio al promotor del expediente, t\u00edtulo que deber\u00eda ser traslativo del dominio, aunque no cabr\u00eda descartar los no traslativos, por ejemplo, reconocimiento de propiedad, en determinados casos. Puede ser p\u00fablico o privado, previamente presentado a liquidaci\u00f3n fiscal. Si no se presenta t\u00edtulo parece que el expediente de dominio no podr\u00eda tramitarse, en tal caso, la inmatriculaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00e1 obtenerse en juicio declarativo.<\/p>\n

Parcela: –certificaci\u00f3n catastral<\/em> descriptiva y gr\u00e1fica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripci\u00f3n literaria contenida en el t\u00edtulo y la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca, con expresi\u00f3n de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, as\u00ed como sus respectivos domicilios.<\/p>\n

2.- Colindantes: –datos registrales, catastrales<\/em> o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.<\/em> En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas, as\u00ed como los titulares de cargas o grav\u00e1menes sobre las mismas.<\/p>\n

3.- identificaci\u00f3n de los derechos constituidos <\/em>sobre la finca y las carga<\/em>s o acciones con transcendencia real ejercitadas en relaci\u00f3n a la misma, indicando nombre, domicilio o cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificaci\u00f3n de los titular o actores (con la finalidad de ser requeridos para que, si les conviene, inscriban o anoten, es un supuesto no frecuente en casos de inmatriculaci\u00f3n, si no hay cargas ni acciones es conveniente que el promotor del expediente lo declare en el requerimiento).<\/p>\n

\u00a04.- Identificaci\u00f3n de los poseedores<\/em> de la finca que se pretende inmatricular y del arrendatario de ella, si se trata de vivienda, si no hay ninguno, debe manifestarse as\u00ed por el promotor del expediente.<\/p>\n

El notario remitir\u00e1 copia del acta<\/u><\/em> al registrador solicitando la expedici\u00f3n de<\/em> certificaci\u00f3n<\/em><\/u> acreditativa de que la finca no consta inscrita y solicitar\u00e1 anotaci\u00f3n preventiva <\/em>de la pretensi\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n. Dicha anotaci\u00f3n tendr\u00e1 una vigencia de 90 d\u00edas (h\u00e1biles), pudiendo ser prorrogada a instancia del notario o del promotor del expediente, hasta un m\u00e1ximo de 180 d\u00edas de su fecha, si a juicio del registrador existe causa que lo justifique. En caso de que caduque la anotaci\u00f3n o su pr\u00f3rroga ello no impide continuar y finalizar positivamente el expediente present\u00e1ndolo en el Registro, pero entonces se deber\u00e1 practicar un nuevo asiento de presentaci\u00f3n y los efectos de la inmatriculaci\u00f3n se retrotraer\u00e1n a \u00e9ste segundo asiento, y ya no al primero.<\/p>\n

Entendemos que la anotaci\u00f3n es potestativa, no obligatoria. S\u00f3lo deber\u00e1 realizarse cuando lo pida el promotor del expediente. Puede interesar esto en el caso de que exista temor de que otra persona pueda inmatricular la misma finca a su favor durante la tramitaci\u00f3n del expediente; en los expedientes de inmatriculaci\u00f3n esto no ser\u00e1 frecuente, en todo caso es recomendable, que en el requerimiento del acta quede claro si se va a solicitar o no la anotaci\u00f3n preventiva. Tanto si se quiere como si no se quiere, debiera decirse expresamente.<\/p>\n

El Registrador, antes de expedir la certificaci\u00f3n, est\u00e1 obligado a examinar el t\u00edtulo de propiedad aportado y los asientos del Registro, debiendo limitarse a apreciar que la finca a la que se refiere el t\u00edtulo es, b\u00e1sicamente, la misma de la certificaci\u00f3n catastral, y asegurarse que la finca no consta ya inmatriculada y que no hay duda fundada sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con alguna otra finca ya inmatriculada.<\/p>\n

Si se deniega<\/em> la anotaci\u00f3n, ha de motivarse y comunicarlo al Notario para que cierre y archive<\/em> las actuaciones<\/em> (o en caso de recurrir la calificaci\u00f3n se espere al resultado definitivo), pudiendo el interesado acudir a la v\u00eda jurisdiccional.<\/p>\n

En el caso de coincidencia total o parcial con alguna finca de dominio p\u00fablico<\/em> que no est\u00e9 inmatriculada, pero que aparezca en la informaci\u00f3n territorial asociada facilitada por las Administraciones P\u00fablicas, la negativa del Registrador a inmatricular tambi\u00e9n vincula al Notario, que deber\u00e1 dar por terminado el expediente.<\/em><\/p>\n

Notificaciones<\/u>: Recibida la comunicaci\u00f3n del Registro con la certificaci\u00f3n y de que se ha extendido la anotaci\u00f3n, el Notario notificar\u00e1 <\/em>a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, (\u00e9ste supuesto trat\u00e1ndose de inmatricular no ser\u00e1 muy habitual), a aqu\u00e9l de quien procedan los bienes (el transmitente tiene que ser notificado siempre) o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, (si no hay ninguno debe manifestarse as\u00ed por el promotor), al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca y a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado,(al Delegado de Hacienda, a la Jefatura del distrito forestal si se trata de monte..) para que puedan comparecer <\/em>en el expediente y hacer valer sus derechos.<\/p>\n

Insertar\u00e1 un edicto gratuito en el BOE <\/em>y, potestativamente en el tabl\u00f3n de anuncios del Ayuntamiento.<\/p>\n

\u00a0-Se regula de manera muy precisa las notificaciones a cargo del notario y tambi\u00e9n de su contenido<\/em>, que no es el mismo para todos. As\u00ed en la notificaci\u00f3n se har\u00e1 constar: a)El nombre y apellidos, domicilio y estado, profesi\u00f3n, n\u00famero de documento o c\u00f3digo de identidad del promotor<\/em> y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificaci\u00f3n, b)Los bienes<\/em> descritos tal como resultan de la certificaci\u00f3n catastral de la parcela y, c)La especie de derecho, carga o acci\u00f3n<\/em> en que, seg\u00fan el promotor pueda estar interesada la persona notificada (por ejemplo si es titular de un usufructo o una servidumbre), d)Los t\u00e9rminos<\/em> en que, sin merma de sus derechos, podr\u00e1n inscribirse o anotarse los documentos p\u00fablicos<\/em> de que los mismos resulten (parece querer decir que se informe a los destinatarios que los derechos de \u00e9stos podr\u00e1n inscribirse o anotarse) y, e)Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisi\u00f3n<\/em> de la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, puedan derivarse (sorprende porque hay que comunicar esto, pues parece referirse a los derechos que sobre la finca tenga la persona que recibe la notificaci\u00f3n).<\/p>\n

As\u00ed mismo notificar\u00e1 la solicitud, con expresi\u00f3n literal<\/em> de los extremos recogidos en las letras a) y b), a los propietarios <\/em>de las fincas registrales y catastrales colindantes <\/em>y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. En cuanto a los registrales, naturalmente en caso de que puedan ser identificados, lo cual resultar\u00e1 muy dif\u00edcil, si no es posible hacerlo, debe constar una declaraci\u00f3n del promotor del expediente en tal sentido.<\/p>\n

Todas las notificaciones podr\u00e1n hacerse en la forma prevista en el art. 202 RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata s\u00f3lo de informar acerca de la tramitaci\u00f3n del expediente.<\/p>\n

Durante un mes recoger\u00e1 alegaciones y pruebas <\/em>escritas presentadas por cualquier interesado.<\/p>\n

Terminaci\u00f3n<\/u>: Dar\u00e1 por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposici\u00f3n<\/em> por cualquiera de los interesados, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo har\u00e1 si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.<\/p>\n

En otro caso, levantar\u00e1 acta <\/em>accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante, en la que se recoger\u00e1n las incidencias del expediente, los documentos aportados, as\u00ed como la falta de oposici\u00f3n por parte de ninguno de los posibles interesados (estimando el Notario justificada por notoriedad la pretensi\u00f3n de la inmatriculaci\u00f3n de la finca solicitada). En \u00e9stos casos cabe que el Notario levante por s\u00ed y ante s\u00ed una segunda acta, o bien simplemente cierre el acta ya iniciada por medio de una diligencia en tal sentido. El automatismo, no obstante, no es posible. El objeto del expediente es averiguar si el promotor del expediente tiene un t\u00edtulo justificativo de la adquisici\u00f3n del dominio. S\u00f3lo si se demuestra esto la resoluci\u00f3n del expediente ser\u00e1 estimatoria. En otro caso, el Notario redactar\u00e1 una diligencia haciendo constar que, a su juicio, no se ha demostrado lo pretendido.<\/p>\n

Remitir\u00e1 copia <\/em>del acta al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculaci\u00f3n solicitada, extendiendo por tanto, si la calificaci\u00f3n es positiva, la inscripci\u00f3n del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentaci\u00f3n (convirti\u00e9ndose en su caso, la anotaci\u00f3n preventiva en inscripci\u00f3n definitiva, salvo que el expediente notarial concluya una vez transcurrido con exceso el plazo de la anotaci\u00f3n preventiva o su pr\u00f3rroga, en los que se deber\u00eda practicar un nuevo asiente de presentaci\u00f3n).<\/p>\n

Efectos<\/u>: Uno de los efectos de la anotaci\u00f3n preventiva es que impide que se inicie otro expediente sobre la misma finca. En todo caso, la anotaci\u00f3n como hemos visto puede haber caducado y el expediente continuar, por ello ser\u00eda conveniente que los Colegios Notariales llevaran un archivo de las iniciadas, al modo de las actas de declaraci\u00f3n de herederos, para evitar duplicidades.<\/p>\n

Este procedimiento de inmatriculaci\u00f3n no tiene la limitaci\u00f3n de dos a\u00f1os<\/em> respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH.<\/p>\n

Edicto y l\u00ednea de alertas: El Registrador publicar\u00e1 un edicto en el BOE, y utilizar\u00e1 a efectos meramente informativos un servicio en l\u00ednea. Su fin es crear alertas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculaci\u00f3n (o deslinde o rectificaci\u00f3n).<\/p>\n

Recursos<\/u>: Los interesados mantendr\u00e1n la facultad para acudir al procedimiento correspondiente,<\/em> en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podr\u00e1 entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.<\/p>\n

Contra la decisi\u00f3n del Notario de archivar el expediente o de no estimar justificada la adquisici\u00f3n de la finca por el promotor del expediente, no cabe \u201crecurso\u201d. El interesado tendr\u00e1 que demandar a quien corresponda en juicio declarativo y, en su caso, la sentencia ser\u00e1 el t\u00edtulo inmatriculador.<\/p>\n

Contra la decisi\u00f3n del Registrador de no inmatricular si puede recurrirse contra la calificaci\u00f3n negativa. Es decir, los regulados por los arts. 322 y ss LH, sin perjuicio del derecho de acudir al procedimiento judicial que corresponda.<\/p>\n

La declaraci\u00f3n de estar o no justificado el dominio no impedir\u00e1 la incoaci\u00f3n posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado.<\/p>\n

En cuanto al aspecto fiscal<\/em> el expediente no tributa como tal, salvo el caso de que el documento t\u00edtulo que sirve de base no estuviera liquidado previamente (aunque como hemos indicado \u00e9stos t\u00edtulos deber\u00edan estar siempre liquidados previamente para que el notario pueda iniciar el expediente). Dice el art. 7.2.C) del Impuesto de TPO y AJD: los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos p\u00fablicos a que se refiere el T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del art\u00edculo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n por la transmisi\u00f3n, cuyo t\u00edtulo se supla con ellos y por los mismo bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripci\u00f3n cuyo plazo se computar\u00e1 desde la fecha del expediente, acta o certificaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

INMATRICULACION POR T\u00cdTULO P\u00daBLICO TRASLATIVO (DOBLE TITULO)<\/u><\/strong><\/span><\/h6>\n

(205 LH): Ser\u00e1n inscribibles los t\u00edtulos p\u00fablicos traslativos<\/em> otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un a\u00f1o antes de dicho otorgamiento<\/em> tambi\u00e9n mediante t\u00edtulo p\u00fablico<\/em>, siempre que exista identidad<\/em> en la descripci\u00f3n de la finca contenida en ambos t\u00edtulos a <\/em>juicio del RP y, en todo caso, en la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo inmatriculador y la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que necesariamente debe ser aportada al efecto.<\/p>\n

a) T\u00edtulo p\u00fablico inmatriculador traslativo<\/u>: A diferencia de la regulaci\u00f3n anterior, la nueva regulaci\u00f3n habla de t\u00edtulo traslativo, por lo que no queda claro si determinados t\u00edtulos especificativos de derechos, intermedios entre los declarativos y traslativos (como en la extinci\u00f3n de condominio), podr\u00edan servir como t\u00edtulo inmatriculador.<\/p>\n

b) Primer t\u00edtulo p\u00fablico adquisitivo<\/u>: Cabe admitir t\u00edtulos p\u00fablicos no s\u00f3lo adquisitivos si no meramente declarativos o especificativos, es decir, cualquier t\u00edtulo en que la adquisici\u00f3n de la propiedad quede cubierta por la fe p\u00fablica, acredit\u00e1ndose el hecho y el momento de haberse producido una adquisici\u00f3n anterior. No se trata s\u00f3lo de un t\u00edtulo p\u00fablico que acredite la propiedad sino haberla adquirido un a\u00f1o antes; es razonable admitir una sentencia declarativa del dominio, as\u00ed como la previa adquisici\u00f3n, mediante un acta de notoriedad, si bien no basta un acta notarial de notoriedad de que una persona es tenida por due\u00f1a, sino una acta tramitada conforme a la regulaci\u00f3n del art\u00edculo 209 RN en la que se pida y el Notario emita juicio sobre la acreditaci\u00f3n de la previa adquisici\u00f3n y su fecha, siempre y cuando tales extremos le resulten evidentes por la aplicaci\u00f3n directa de los preceptos legales atinentes al caso. No basta que del t\u00edtulo p\u00fablico resulte o pueda deducirse la adquisici\u00f3n de la propiedad por el transmitente, el car\u00e1cter p\u00fablico tiene que referirse precisamente a la adquisici\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n

No se admite m\u00e1s forma documental de acreditar la previa transmisi\u00f3n que el t\u00edtulo p\u00fablico<\/em>, de forma que ya no son admisibles los documentos privados que reunieran los requisitos del art\u00edculo 1227 CC (salvo que se eleven a p\u00fablicos).<\/p>\n

c) Transcurso del plazo de un a\u00f1o entre la fecha del primer t\u00edtulo y la del <\/em>segundo: El plazo ha de computarse no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el del t\u00edtulo p\u00fablico previo y el del t\u00edtulo traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisici\u00f3n documentada en t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n

En las herencias se puede decir que el plazo cuenta desde el fallecimiento del causante, pues la adquisici\u00f3n experimenta una retroacci\u00f3n ex lege (art. 989 CC) por el hecho de la aceptaci\u00f3n, por ejemplo, la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia y venta, son dos t\u00edtulos materiales.<\/p>\n

En el supuesto de elevaciones a p\u00fablico, aunque el documento privado tenga fecha fehaciente anterior en m\u00e1s de un a\u00f1o, aunque discutible es posible, pues lo que importa es que la fecha de la adquisici\u00f3n anterior quede documentada en t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n

d) Identidad en la descripci\u00f3n de la finca contenida en ambos t\u00edtulos a juicio del Registrador<\/em>: La coincidencia entre ambos t\u00edtulos no tiene porqu\u00e9 ser plena sino s\u00f3lo a juicio del registrador, y \u00e9ste no se puede limitar a constatar que hay diferencias de metros o de alg\u00fan otro dato descriptivo, sino que debe fundamentar la falta de identidad exigida por la ley, o, al menos, que tiene dudas fundadas sobre ella. La identidad ha de ser de ubicaci\u00f3n, la superficie y linderos parece excesivo que deban coincidir exactamente, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese a\u00f1o y puede haber peque\u00f1as correcciones de superficie \u2013pongamos que inferiores al 5% – para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro, o de hasta el 10% de la cabida inscrita. Se trata simplemente de poder deducirse que se trata de la misma finca<\/em>, en la mayor\u00eda de los casos de doble t\u00edtulo, la descripci\u00f3n de la finca en el primero nunca es id\u00e9ntica, ni mucho menos, a la del segundo.<\/p>\n

En todo caso debe existir identidad<\/em> entre la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo inmatriculador y la certificaci\u00f3n<\/em> catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/em> que necesariamente debe ser aportada al efecto, y ello en sentido literal, pues deben coincidir exactamente, y si no es as\u00ed habr\u00e1 que tramitar antes del otorgamiento el procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias catastrales, no<\/em> siendo posible admitir una<\/em> representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada alternativa<\/em>, a diferencia de lo que ocurre en otros supuestos, como en la modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de fincas ya inmatriculadas (art 201.1 LH). La coincidencia o identidad ha de ser plena en lo relativo a la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n perimetral (por tanto a su superficie), pero no a las construcciones, ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales La coincidencia debe referirse a la finca y no a las titularidades, por lo que no es exigible que el titular catastral sea el adquirente o el transmitente, pues la importancia del Catastro a efectos de la inmatriculaci\u00f3n es la de identificaci\u00f3n de la finca, y no demostrar la propiedad de quien pretende inmatricular, y aunque la titularidad catastral es un indicio o principio de prueba de la propiedad, ello hay que valorarlo, por lo que parece recomendable que cuando se trate de persona distinta del promotor de la inmatriculaci\u00f3n, \u00e9ste d\u00e9 una explicaci\u00f3n razonable de porqu\u00e9 ello es as\u00ed. La coincidencia de la descripci\u00f3n en la escritura con la certificaci\u00f3n catastral ha de referirse a una certificaci\u00f3n actualizada en el momento de solicitud de inscripci\u00f3n, que el registrador est\u00e1 facultado para obtener, y en todo caso la certificaci\u00f3n catastral del t\u00edtulo ha de estar vigente (1 a\u00f1o desde su emisi\u00f3n).<\/p>\n

e) Actuaci\u00f3n del Registrador posterior a la <\/em>inscripci\u00f3n: El RP notificar\u00e1 la inmatriculaci\u00f3n realizada al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes<\/em> en los domicilios que consten en el RP y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, as\u00ed como al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca. As\u00ed mismo ordenar\u00e1 la publicaci\u00f3n del edicto (BOE) y utilizar\u00e1 el servicio en l\u00ednea para creaci\u00f3n de alertas espec\u00edficas.<\/p>\n

Es recomendable, aunque no necesario, identificar a las personas a las que el Registrador tiene la obligaci\u00f3n de notificar y rese\u00f1ar un domicilio de las mismas a \u00e9ste efecto. Si alguna de las categor\u00edas de personas que deben ser notificadas no existe, porque las partes as\u00ed lo manifiestan, ser\u00e1 bueno que el Notario lo haga constar as\u00ed.<\/p>\n

    \n
  1. f) Efectos de la <\/em>inmatriculaci\u00f3n: En \u00e9stos procedimiento de inmatriculaci\u00f3n, los efectos protectores dispensados por el art. 34 LH respecto de terceros, no se producir\u00e1n hasta transcurridos dos a\u00f1os<\/em> desde su fecha.<\/li>\n<\/ol>\n

    Produce, adem\u00e1s, al igual que el expediente de dominio, la incorporaci\u00f3n de la RGC <\/em>al folio real y por tanto su coordinaci\u00f3n con el Registro<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    EXPEDIENTE DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS<\/u><\/strong>:<\/span><\/h6>\n

    El deslinde es una facultad que integra el dominio y cualquier otro derecho real de lograr la individualizaci\u00f3n<\/em> de una finca mediante la fijaci\u00f3n de su per\u00edmetro<\/em>, trazando una l\u00ednea perimetral divisoria, sin que tal fijaci\u00f3n pueda consistir en una mera determinaci\u00f3n de las fincas colindantes ni de su superficie (expediente de rectificaci\u00f3n), sino en la determinaci\u00f3n de la porci\u00f3n<\/em> de la finca que linda con cada colindante. De modo que lo que se inscribe en el RP es el t\u00edtulo que se otorgue donde queden fijados los linderos<\/em> despu\u00e9s del acto de deslinde, y no la declaraci\u00f3n del derecho a deslindar una finca, pues no es un derecho, ni real ni personal.<\/p>\n

    Tradicionalmente se admiten tres v\u00edas posibles de ejercicio del deslinde de fincas: la contractual<\/em>, mediante pacto o convenio, y se regir\u00e1 por las reglas general del contrato de transacci\u00f3n, y tendr\u00e1 s\u00f3lo eficacia relativa o inter partes,<\/em> la contenciosa, <\/em>mediante el ejercicio de la acci\u00f3n de deslinde y, en tercer lugar, a trav\u00e9s del procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria<\/em>, de competencia notarial si se trata de fincas inscritas y en otro caso de los secretarios judiciales.<\/p>\n

    Es preciso diferenciar el deslinde de otras figuras, indagando seg\u00fan las circunstancias del caso si la voluntad del interesado es realmente deslindar o:<\/p>\n

    –Rectificar la descripci\u00f3n, la superficie o alg\u00fan lindero, <\/em>pero sin afectar a los colindantes, o sin necesidad de deslinde, porque la finca est\u00e1 bien delimitada, en cuyo caso se aplicar\u00e1n los tr\u00e1mites del expediente de rectificaci\u00f3n<\/em>, a cuyo comentario nos remitimos, sin perjuicio de poder acumular ambas pretensiones, si esa fuera la intenci\u00f3n del cliente, aplic\u00e1ndose los tr\u00e1mites de ambos procedimientos, coet\u00e1nea o sucesivamente (art. 198 LH).<\/p>\n

    -Recuperar parte de un terreno cuya propiedad se discute o reivindica<\/em>, en tal caso no ser\u00e1 aplicable \u00e9ste procedimiento, sino el juicio declarativo correspondiente.<\/p>\n

    -Se pretenda eludir los requisitos para declarar un exceso de cabida<\/em> o se estuviere encubriendo una operaci\u00f3n <\/em>de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n\/agregaci\u00f3n, en cuyo caso habr\u00eda que formalizar debidamente los negocios encubiertos, <\/em>sin poder aplicar los tr\u00e1mites del expediente de deslinde, aunque compareciesen el promotor y alguno o algunos de sus colindantes con la intenci\u00f3n de hacer el deslinde de forma consensuada, entrando ello en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral del acuerdo de deslinde.<\/p>\n

    \u00a0Sus presupuestos b\u00e1sicos son los siguientes:<\/p>\n

    -a) El deslinde resuelve dudas sobre la posesi\u00f3n de la finca<\/em>, mientras que la acci\u00f3n declarativa de dominio resuelve las dudas sobre la propiedad. As\u00ed pues, el deslinde presupone una situaci\u00f3n en la que son las dos partes las que han realizado actos posesorios sobre una misma superficie de terreno, existiendo duda sobre aquello que cada una de las partes est\u00e1 poseyendo.<\/p>\n

    \u00a0El deslinde se destina a la sola fijaci\u00f3n de la l\u00ednea divisoria, es decir una cuesti\u00f3n f\u00e1ctica, pero no encierra un conflicto de derechos o una controversia sobre la titularidad del derecho de propiedad en s\u00ed. Por eso, el ejercicio de una acci\u00f3n de deslinde no impide el posterior ejercicio de acciones declarativas o reivindicatorias, seg\u00fan el conflicto gire en torno al derecho sobre una zona controvertida pose\u00edda por el colindante (declarativa) o se pretenda la restituci\u00f3n de dicha zona (reivindicatoria). De la misma manera que el ejercicio del expediente notarial de deslinde no impide a su promotor el ejercicio de una acci\u00f3n judicial por v\u00eda contenciosa con el mismo objeto, cuando no pueda lograrse el acuerdo con los colindantes.<\/p>\n

    -b) Su presupuesto b\u00e1sico es que exista una confusi\u00f3n de linderos<\/em>, bien porque los l\u00edmites no est\u00e9n perfectamente marcados sobre el terreno, o no existan signos externos de demarcaci\u00f3n o hayan sido creados de forma unilateral por el colindante, cerrando unilateralmente su finca.<\/p>\n

    -c) Es un procedimiento de jurisdicci\u00f3n voluntaria<\/em>, no contenciosa, y, por lo tanto, el Notario no va a tener que resolver la cuesti\u00f3n dando la raz\u00f3n a uno u otro propietario, sino que su objeto es buscar la avenencia <\/em>entre los interesados, de modo que si se logra el acuerdo se otorgar\u00e1 la escritura p\u00fablica correspondiente, pero si no se logra, el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente. La labor del Notario no es arbitral o decisoria, sino m\u00e1s bien mediadora, tratando de encontrar puntos de encuentro entre los propietarios afectados para que sean ellos quienes arreglen sus diferencias.<\/p>\n

    -d) La acci\u00f3n<\/em> para reclamar el deslinde es imprescriptible <\/em>(art. 1965 CC), lo que hay que entender tambi\u00e9n aplicable al expediente de deslinde. Cuesti\u00f3n diferente es que el colindante haya podido adquirir por usucapi\u00f3n la zona fronteriza discutida, en cuyo caso, ya no es posible la acci\u00f3n de deslinde, no porque haya prescrito, sino porque ha desaparecido la confusi\u00f3n de linderos<\/em> presupuesto de dicha acci\u00f3n.<\/p>\n

    Deslinde y Amojonamiento<\/u>: Por \u00faltimo, no se debe confundir el deslinde, que parte de la confusi\u00f3n de linderos y se dirige a solventar la situaci\u00f3n de incertidumbre sobre los l\u00edmites de la finca fijando sus lindes, del amojonamiento que se limita a hacer visibles mediante se\u00f1ales o signos externos (los hitos o mojones) los linderos de la finca cuando ya son ciertos e indiscutidos. Dicho de otra manera, el amojonamiento presupone el deslinde, o, al menos la no confusi\u00f3n de linderos.<\/p>\n

    Si el expediente finaliza con acuerdo plasmado en la correspondiente escritura p\u00fablica<\/em>, pueden los interesados proceder a la pr\u00e1ctica del amojonamiento, al margen de la actuaci\u00f3n notarial, lo cual no obsta para que, si alguno de ellos lo solicita, pueda requerir el otorgamiento de un acta de presencia<\/em>, independiente para comprobar la correcta materializaci\u00f3n del amojonamiento y, por ende, del deslinde previamente convenido.<\/p>\n

    Expediente de deslinde Regulaci\u00f3n legal<\/u><\/strong>: Se regula en el art\u00edculo 200 LH y para que pueda ser aplicado las fincas han de estar inscritas (en otro caso la competencia es del Secretario Judicial), y ninguna ha de ser de titularidad p\u00fablica, pues en tal caso, el deslinde se practicar\u00e1 conforme a su legislaci\u00f3n especial (normativa de las CCAA; Ley 33\/2023, del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas; Reglamento de bienes de las Entidades Locales, RD. 1372\/1986; y multitud de modalidades de deslindes administrativos seg\u00fan los tipos de bienes concretos de dominio p\u00fablico, as\u00ed Ley de Montes 43\/2003; dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre en Ley 22\/1988 de Costas; el deslinde del dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico, en particular de los cauces, Ley de Aguas 1\/2001; y deslinde de v\u00edas pecuarias, Ley 3\/1995 de v\u00edas pecuarias).<\/p>\n

    El expediente se inicia con un Acta de deslinde<\/em> de finca y en caso de acuerdo, aunque sea parcial para alg\u00fan lindero, concluye con la autorizaci\u00f3n de una escritura p\u00fablica.<\/em><\/p>\n

    a) Notario competente<\/u>: Es competente el Notario h\u00e1bil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en cualquiera de los distritos colindantes.<\/p>\n

    b) Legitimaci\u00f3n<\/u>: Est\u00e1 legitimado el titular registral del dominio o derecho real.<\/p>\n

    c) Documentaci\u00f3n<\/u>: El requirente ha de aportar:<\/p>\n

    – certificaci\u00f3n catastral<\/em> descriptiva y gr\u00e1fica de la finca<\/em> y de las colindantes afectadas<\/em>; pero, si cree que la anterior no coincide con la realidad f\u00edsica de la finca objeto del deslinde, deber\u00e1 aportar tambi\u00e9n representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada del mismo, y entiendo habr\u00e1 que acudirse al expediente de rectificaci\u00f3n de fincas, procedimiento que, en su caso, puede acumularse al anterior en la misma escritura y al cual nos remitimos.<\/p>\n

    – otros documentos o justificantes <\/em>que sirvan de fundamento a su pretensi\u00f3n.<\/p>\n

    d) Procedimiento<\/u>: El Notario:<\/p>\n

    – Comunicar\u00e1 el inicio del expediente a todos los interesados<\/em>, d\u00e1ndoles quince d\u00edas para hacer alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes; y d\u00e1ndoles traslado de toda la documentaci\u00f3n aportada, les convocar\u00e1, en el plazo de otros treinta d\u00edas, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.<\/p>\n

    – Notificar\u00e1 el inicio del expediente al Registro de la Propiedad<\/em> para que expida certificaciones registrales de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, y extienda nota al margen de todas las fincas expresando la expedici\u00f3n de dicha certificaci\u00f3n, Notario que tramita y su finalidad.<\/p>\n

    e) Conclusi\u00f3n<\/u>: El Notario:<\/p>\n

    – Si hay acuerdo<\/u>, aunque sea parcial para alg\u00fan lindero, se har\u00e1 constar el mismo en escritura p\u00fablica<\/em>, e informar\u00e1 a la Direcci\u00f3n General del Catastro sobre la rectificaci\u00f3n realizada, por medios telem\u00e1ticos, en el plazo m\u00e1ximo de cinco d\u00edas, desde la formalizaci\u00f3n del documento p\u00fablico. El Notario incorporar\u00e1 al documento p\u00fablico las nuevas certificaciones catastrales si se las hace llegar el Catastro (ha de hacerlo en otros cinco d\u00edas si se ha utilizado la cartograf\u00eda catastral).<\/p>\n

    El Registrador proceder\u00e1 a suspender la inscripci\u00f3n<\/em> solicitada, si albergare dudas<\/em> fundadas<\/em> sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinda alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria (a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro).<\/p>\n

    – Si no hay acuerdo<\/u>: el Notario dar\u00e1 por concluso el expediente.<\/p>\n

    F) En cuanto a la forma documental<\/u>: El inicio del expediente de deslinde se hace constar en un acta<\/em>, a la que se aportar\u00edan, en original o testimonio, los documentos aportados por el promotor del expediente, y donde se ir\u00edan haciendo constar, por sucesivas diligencias, las citaciones a los dem\u00e1s interesados, los acuses de recibo de las notificaciones, la notificaci\u00f3n al Registro de la Propiedad y la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n registral, la convocatoria para la comparecencia que debe tratar de buscar el acuerdo, etc. Si el procedimiento acaba en avenencia, se extender\u00e1 diligencia de cierre<\/em> en tal sentido y con referencia a la escritura p\u00fablica que la documenta <\/em>(de modo similar a las diligencias de cierre de las actas de notoriedad para la declaraci\u00f3n de herederos). Cabe plantearse el momento en que se incorpora al protocolo el acta de inicio del expediente, si el d\u00eda en que se inicia o cuando se concluye. Habr\u00e1 que estar al desarrollo reglamentario del precepto, sobre todo por la transcendencia en lo relativo al env\u00edo de \u00cdndices, cierre de trimestre o ejercicio fiscal, etc. Mientras tanto, y habida cuenta de la duraci\u00f3n que puede alcanzar el expediente (en principio poca, 15 d\u00edas para alegar m\u00e1s 30 para comparecer) si nos atenemos a los plazos y actuaciones a realizar, una opci\u00f3n es hacer constar en el encabezamiento el d\u00eda en que se inicia, pero haciendo menci\u00f3n que se incorporar\u00e1 al protocolo el d\u00eda en que se cierre, con o sin acuerdo. Y otra opci\u00f3n \u2013por la que nos decantamos- es incorporarla directamente el d\u00eda en que se inicia, sin perjuicio de rectificar el env\u00edo quincenal de \u00cdndices cuando se sepan todos los folios del documento.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n<\/a>

    EXPEDIENTE DE REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO<\/u><\/strong>:<\/span><\/h6>\n

    La reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido pretende que una finca ya inscrita <\/em>a nombre de una persona, pueda inscribirse a nombre de un tercer adquirente, cuando los titulares intermedios no hubieran inscrito sus t\u00edtulos. Se trata de un expediente de car\u00e1cter exclusivamente notarial que permite la inscripci\u00f3n de un documento p\u00fablico excepcionando la necesaria consecuci\u00f3n de titularidades y t\u00edtulos formales que instaura con car\u00e1cter general el principio hipotecario de tracto sucesivo o requisito de la previa inscripci\u00f3n del derecho del otorgante (20 LH), cuando se dan determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupci\u00f3n en la titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtenci\u00f3n del o de los t\u00edtulos ausentes.<\/p>\n

    Se trata de un expediente que va a tener muy poca utilizaci\u00f3n<\/em>, pues hay que notificar a muy variadas personas interesadas, incluso a titulares de fincas colindantes, o de cargas sobre esas fincas, o al poseedor de hecho de la finca, y todos ellos con excepci\u00f3n de los titulares registrales o herederos cuya inscripci\u00f3n tenga m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, han de acudir y consentir en un expediente<\/em> que en muchos casos no ser\u00e1 de su incumbencia, torn\u00e1ndose en algunos casos, de hecho, imposible, especialmente en inscripciones de menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad. M\u00e1s que un expediente, se trata de un documento notarial en que todos los interesados que se\u00f1ala la ley (que pueden ser muchos), acepten la reanudaci\u00f3n del tracto un\u00e1nimemente<\/em>, con una fase previa que, en realidad, es de localizaci\u00f3n y convencimiento <\/em>de esas personas para que presten su consentimiento; pudiendo adem\u00e1s en caso de no hacerse bien las notificaciones, producir el efecto de que no se pudiera interponer juicio declarativo contra quien no hubiera sido correctamente notificado, puesto que no se le ha dado la posibilidad de consentir o no.<\/p>\n

    a) Regulaci\u00f3n legal<\/u>: Se trata de un expediente o acta de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, regulado en el art\u00edculo 208 de la LH, cuya tramitaci\u00f3n se acomodar\u00e1 a la del expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n (art. 203 LH) a cuyo comentario nos remitimos, con una serie de especialidades.<\/p>\n

    No podr\u00e1 aplicarse \u00e9ste procedimiento cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripci\u00f3n haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripci\u00f3n \u00fanicamente podr\u00e1 practicarse mediante la presentaci\u00f3n del documento en que se hubiera formalizado la adquisici\u00f3n, declaraci\u00f3n o constituci\u00f3n del derecho. As\u00ed pues no hay posibilidad de acudir a \u00e9ste expediente de reanudaci\u00f3n del tracto si la finca no est\u00e1 inscrita o si el \u00fanico tracto que falta podr\u00eda obtenerse mediante el otorgamiento de una escritura entre el titular registral y el actual titular, por lo que s\u00f3lo sirve de cauce a la inscripci\u00f3n en aquellas hip\u00f3tesis en que la adquisici\u00f3n por el promotor no trae causa directa de un titular inscrito; tampoco se puede acudir a este expediente reanudador cuando la sociedad titular registral est\u00e1 extinguida y se haya cancelado su hoja en el registro mercantil, ya que la Ley de Sociedades de Capital prev\u00e9 un procedimiento m\u00e1s sencillo y directo para la formalizaci\u00f3n de actos jur\u00eddicos tras la cancelaci\u00f3n de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que har\u00e1 innecesario, en principio, acudir al procedimientos de reanudaci\u00f3n (400 LSC)<\/p>\n

    b) Notario competente<\/u>: El expediente deber\u00e1 tramitarse ante Notario h\u00e1bil<\/em> para actuar en el distrito notarial<\/em> donde radique la finca o en sus colindantes<\/em>. As\u00ed pues, el Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.<\/p>\n

    c) Legitimaci\u00f3n<\/u>: Estar\u00e1 legitimado el titular del dominio o un derecho real sobre la finca. En caso de varios titulares parece razonable s\u00f3lo uno pueda solicitarlo.<\/p>\n

    En cuanto a los t\u00edtulos de adquisici\u00f3n:<\/p>\n

    a) La identificaci\u00f3n del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n<\/em> del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el Notario autorice el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto y el Registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupci\u00f3n del tracto y la justificaci\u00f3n de la titularidad del promotor.<\/p>\n

    b) No cabe la alegaci\u00f3n gen\u00e9rica de haber adquirido por justos y leg\u00edtimos t\u00edtulos<\/em> sin especificar la naturaleza, car\u00e1cter ni otro dato indicativo de los mismos.<\/p>\n

    c) La mera alusi\u00f3n a la inexistencia del t\u00edtulo<\/em> \u2013tanto material y formal- del transmitente autorizar\u00edan para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema \u2013de car\u00e1cter excepcional- podr\u00eda devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de car\u00e1cter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin t\u00edtulo alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalizaci\u00f3n deber\u00eda acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n

    d) Documentaci\u00f3n<\/u>: Se iniciar\u00e1 el expediente mediante solicitud (escrito) con la descripci\u00f3n literaria de la finca, expres\u00e1ndose la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio y todas las dem\u00e1s que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, al que deber\u00e1n acompa\u00f1arse y aportarse los siguientes documentos:<\/p>\n

    –T\u00edtulo de propiedad<\/em> de la finca que se pretende inscribir, que atribuya el dominio o derecho real sobre la misma al promotor del expediente (documentos que acrediten su adquisici\u00f3n).<\/p>\n

    –Certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica<\/em> de la parcela o parcelas catastrales, que correspondan con la descripci\u00f3n literaria y la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca cuya reanudaci\u00f3n de tracto se solicita, con expresi\u00f3n de los titulares catastrales<\/em> de dichas parcelas y sus colindantes<\/em>, as\u00ed como sus respectivos domicilios<\/em>.<\/p>\n

    -La \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio y todas las dem\u00e1s que estuvieren vigentes<\/em>, cualquiera que sea su clase (es recomendable que el promotor del expediente aporte s\u00f3lo una nota informativa y no una certificaci\u00f3n, para no duplicarla, pues se solicita m\u00e1s tarde).<\/p>\n

    -Documentos de los que disponga que justifiquen la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios <\/em>de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petici\u00f3n.<\/p>\n

    -Deber\u00e1n identificarse tambi\u00e9n a los poseedores de la finca y arrendatario de ella, si se trata de vivienda.<\/p>\n

    d) Procedimiento<\/u>: El Notario har\u00e1 constar el requerimiento mediante acta a la que se incorporar\u00e1 la documentaci\u00f3n se\u00f1alada.<\/p>\n

    –Certificaci\u00f3n registral<\/em>: El Notario remitir\u00e1 copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n y que en su caso, practique anotaci\u00f3n preventiva de la pretensi\u00f3n de reanudaci\u00f3n del tracto, el Registrador expedir\u00e1 en el plazo de quince d\u00edas y remitir\u00e1 al Notario para unir al expediente, la certificaci\u00f3n registral acreditativa de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio y todas las dem\u00e1s que estuviesen vigentes. Si deniega la anotaci\u00f3n solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, lo comunicar\u00e1 inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.<\/p>\n

    –Notificaciones<\/em>: Recibida la comunicaci\u00f3n del Registro con la certificaci\u00f3n y de que se ha extendido anotaci\u00f3n, el Notario notificar\u00e1 a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aqu\u00e9l de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastra y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que est\u00e9 situada la finca y a la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.<\/p>\n

    Partiendo que en la reanudaci\u00f3n del tracto no tiene mucho sentido notificar al Ayuntamiento, porque no se entiende que perjuicio se le pueda ocasionar, considero \u00e9sta norma, pensada para la inmatriculaci\u00f3n, no tiene sentido aplicarla a la reanudaci\u00f3n del tracto, salvo que el Ayuntamiento o cualquier Administraci\u00f3n P\u00fablica, pudiera verse afectada o perjudicada por la reanudaci\u00f3n.<\/p>\n

    Tambi\u00e9n deber\u00e1 ser citado<\/em> en todo caso quien aparezca, seg\u00fan la \u00faltima inscripci\u00f3n vigente, como titular del dominio o derecho real<\/em> cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de \u00e9ste, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condici\u00f3n e identidad de \u00e9stos. Esta citaci\u00f3n ser\u00e1 personal:<\/em><\/p>\n

    a) Cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio tenga menos de treinta a\u00f1os<\/em> de antig\u00fcedad, la citaci\u00f3n al titular registral o sus herederos.<\/p>\n

    b) Cuando tenga m\u00e1s de treinta a\u00f1os<\/em> de antig\u00fcedad y se hubiese practicado, en los \u00faltimos treinta a\u00f1os, cualquier otro asiento relativo a cualquier t\u00edtulo otorgado por el titular registral o sus herederos.<\/p>\n

    Insertar\u00e1 un edicto<\/em> gratuito en el BOE<\/em> y, potestativamente en el tabl\u00f3n de anuncios del Ayuntamiento.<\/p>\n

    La notificaci\u00f3n personal, no se trata de una simple notificaci\u00f3n, sino de un requerimiento para que el posible perjudicado pueda hacer valer sus derechos en el plazo de un mes, por lo que la notificaci\u00f3n se tiene que hacer por el notario personalmente a los interesados, y si residen en otro distrito notarial, por exhorto notarial y no por correo con acuse de recibo.<\/p>\n

    Cabe concluir lo siguiente:<\/p>\n

    a) La citaci\u00f3n al titular registral o a sus herederos ha de ser personal<\/em> cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o del derecho real tenga menos de treinta a\u00f1os <\/em>de antig\u00fcedad.<\/em><\/p>\n

    b) La citaci\u00f3n al titular registral o a sus herederos puede practicarse por edictos<\/em> cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga m\u00e1s de treinta a\u00f1os<\/em>. En tal caso, (i) la citaci\u00f3n al titular registral debe ser nominal<\/em> (ii) y respecto de sus herederos la citaci\u00f3n, que tambi\u00e9n puede ser por edictos, s\u00f3lo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentaci\u00f3n aportada.<\/p>\n

    Notificar\u00e1 a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes <\/em>y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, en caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Este tr\u00e1mite no parece propio de \u00e9ste expediente, sino m\u00e1s bien, de los de modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, existiendo la opini\u00f3n de que no deben ser citados los colindantes a pesar de la remisi\u00f3n gen\u00e9rica.<\/p>\n

    -Alegaciones<\/em>: Los interesados podr\u00e1n durante un mes formular alegaciones y presentar las pruebas que estimen pertinentes en defensa de sus derechos.<\/p>\n

    e) Conclusi\u00f3n<\/u>: Acta notarial de archivo o de terminaci\u00f3n favorable a la pretensi\u00f3n. Sobre la comparecencia y consentimiento<\/em> de todos los citados.<\/p>\n

    –Oposici\u00f3n o no comparecencia<\/u>: El Notario dar\u00e1 por concluso el expediente<\/em>, archivando actuaciones si se formulase oposici\u00f3n<\/em> por cualquiera de los interesados, o si alguno no compareciese, <\/em>con expresi\u00f3n de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo har\u00e1 si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, referido a la misma finca.<\/p>\n

    a) La comparecencia inexcusable<\/em> y sin formular oposici\u00f3n se refiere s\u00f3lo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripci\u00f3n tenga menos de treinta a\u00f1os<\/em> de antig\u00fcedad y hayan sido citados personalmente<\/em> (o en los casos, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, alg\u00fan otro asiento).<\/p>\n

    b) En los casos de m\u00e1s de treinta a\u00f1os <\/em>de antig\u00fcedad no ser\u00e1 obligada la comparecencia,<\/em> sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposici\u00f3n determinar\u00eda la conclusi\u00f3n del expediente.<\/p>\n

    –Acta de terminaci\u00f3n<\/u>: Si los citados compareciesen y as\u00ed lo convinieran un\u00e1nimemente<\/em>, salvo los casos de m\u00e1s de treinta a\u00f1os<\/em> en que no es obligatoria la comparecencia levantar\u00e1 acta <\/em>accediendo a la pretensi\u00f3n del solicitante, en la que se recoger\u00e1n las incidencias del expediente, los documentos aportados, as\u00ed como la falta de oposici\u00f3n por parte de ninguno de los posibles interesados.<\/p>\n

    Pueden frustrarse la mayor\u00eda de los expedientes, si falla una comparecencia, m\u00e1xime si no triunfa el criterio de entender que no han de ser citados los colindantes<\/em> a pesar de la remisi\u00f3n gen\u00e9rica.<\/p>\n

    –Remitir\u00e1 copia del Acta al Registrador<\/u>: para que practique si procede la reanudaci\u00f3n del tracto <\/em>solicitada.<\/p>\n

    Si la calificaci\u00f3n es positiva, <\/em>extender\u00e1 la inscripci\u00f3n del derecho de dominio, <\/em>con efectos desde el asiento de presentaci\u00f3n. Si se tom\u00f3 anotaci\u00f3n preventiva \u2013que ser\u00e1 lo habitual y creemos que siempre ha de pedirse-, se convertir\u00e1 en inscripci\u00f3n definitiva.<\/p>\n

    Ordenar\u00e1 la publicaci\u00f3n de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, as\u00ed como su titularidad y cargas, que se publicar\u00e1 gratuitamente en el BOE.<\/p>\n

    No admitir\u00e1 la tramitaci\u00f3n de otro procedimiento simult\u00e1neo que afecte de forma total o parcial a la finca.<\/p>\n

    Si la calificaci\u00f3n es negativa, <\/em>los interesados mantendr\u00e1n la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podr\u00e1 entablar demanda en juicio declarativo<\/em> contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.<\/p>\n

    \u00a0En caso de desestimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del promotor, puede igualmente acudirse al procedimiento judicial ordinario<\/em> que habilitar\u00eda para la rectificaci\u00f3n del Registro<\/em> err\u00f3neo, <\/em>al provenir la inexactitud de no haber tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria, concluyendo mediante resoluci\u00f3n judicial ordenando la rectificaci\u00f3n (39 y 40 LH).<\/p>\n

    f) Efectos<\/u>: No perjudicar\u00e1n al titular de buena fe<\/em>, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes de \u00e9ste expediente, los t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios <\/em>con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    \"Libro-Jurisdicci\u00f3n_Voluntaria_Notarial\"<\/a>\u00a0Nota:<\/span><\/strong> Este art\u00edculo se inspira en el siguiente libro (que se recomienda para ampliar contenidos):\u00a0Jurisdicci\u00f3n voluntaria notarial. Estudio pr\u00e1ctico de los nuevos expedientes en la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria, Ley Hipotecaria y Ley de Navegaci\u00f3n Mar\u00edtima, <\/em>coordinadora\u00a0 BARRIO DEL OLMO, CONCEPCI\u00d3N PILAR, Ed. Thomson Reuters Aranzadi, Navarra, 2015.<\/a><\/span><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    \u00a0<\/h2>\n

    JURISDICCI\u00d3N VOLUNTARIA: DOCE EXPEDIENTES Y ACTAS ESPECIALES<\/a><\/h2>\n

    ENLACES SOBRE LA LEY 13\/2015<\/a><\/h2>\n

    ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/a><\/h2>\n

     <\/p>\n

    \"Panera<\/a>

    Panera de Rubiano. Grado. (Asturias). Por RuLf<\/p><\/div>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    JOS\u00c9 LUIS RODR\u00cdGUEZ GARC\u00cdA-ROB\u00c9S NOTARIO DE GIJ\u00d3N \u00a0 EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: Introducidos por Ley 13\/2015, de 24 de junio, de reforme de la Ley Hipotecaria, entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015. \u00a0 NOVEDADES: –Inscripci\u00f3n de Obras nuevas, Inmatriculaciones, y Modificaciones de fincas: En toda inmatriculaci\u00f3n, parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":12554,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268,247],"tags":[5090,3358,5814,2196,5811,5813,2553,2204,5815,5812,5195],"class_list":{"0":"post-24905","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"category-varios","9":"tag-acta-de-notoriedad-para-inmatriculacion","10":"tag-acta-de-notoriedad-para-reanudacion-del-tracto-sucesivo-interrumpido","11":"tag-asturias","12":"tag-expediente-de-deslinde","13":"tag-expedientes-hipotecarios","14":"tag-horreo","15":"tag-jose-luis-rodriguez-garcia-robes","16":"tag-ley-132015","17":"tag-obras-nuevas","18":"tag-panera","19":"tag-rectificacion-descripcion-de-finca"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24905","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=24905"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/24905\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12554"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24905"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=24905"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=24905"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}