{"id":25319,"date":"2016-08-02T20:39:50","date_gmt":"2016-08-02T18:39:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=25319"},"modified":"2016-08-02T23:26:24","modified_gmt":"2016-08-02T21:26:24","slug":"la-fuerza-del-asiento-de-inscripcion-en-la-primera-ley-hipotecaria-comentarios-al-trabajo-de-celestino-pardo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/la-fuerza-del-asiento-de-inscripcion-en-la-primera-ley-hipotecaria-comentarios-al-trabajo-de-celestino-pardo\/","title":{"rendered":"LA FUERZA DEL ASIENTO DE INSCRIPCI\u00d3N EN LA PRIMERA LEY HIPOTECARIA (Comentarios al trabajo de Celestino Pardo)"},"content":{"rendered":"

\u00a0LINO RODR\u00cdGUEZ OTERO, REGISTRADOR\u00a0<\/h2>\n<\/a>
INTRODUCCI\u00d3N<\/span><\/h6>\n

Como mi buen amigo JOS\u00c9 ANTONIO GARC\u00cdA VI\u00adLA tuvo la gentileza de enviarme, con fecha 15 de noviembre de 2015, el trabajo que CE\u00adLES\u00adTINO RICARDO PAR\u00adDO N\u00da\u00d1EZ \u2013en lo sucesivo PARDO N\u00da\u00ad\u00d1EZ\u2013, public\u00f3 en la Revista Cr\u00ed\u00adtica el 15 de noviem\u00adbre de 2014, con el t\u00edtulo \u201cLA FUERZA DEL ASIENTO DE INSCRIP\u00adCI\u00d3N EN LA PRI\u00adMERA LEY HIPOTE\u00adCA\u00adRIA\u201d, lo he le\u00eddo con mucha atenci\u00f3n, consi\u00adde\u00adrando que se trata, en ge\u00adne\u00adral, de un trabajo muy bueno, por lo menos, en lo que se re\u00adfie\u00adre al an\u00e1lisis del Derecho positivo conte\u00adni\u00addo en la citada Ley y su Re\u00ad\u00adglamento. Sin em\u00adbargo, en determinados pun\u00ad\u00adtos tengo un cri\u00adterio dis\u00adtinto al del re\u00adferido au\u00ad\u00adtor, como expondr\u00e9 al ha\u00ad\u00adcer unos breves comentarios del mismo.<\/p>\n

La verdad es que tales comentarios van a salir con mucho retraso, debi\u00addo, en primera lugar, a que tuve que someterme a una operaci\u00f3n de cata\u00adra\u00adtas en el ojo derecho, y en segundo, a un encargo que tuve, que ahora ya es conocido, pues se trata de la 5\u00aa edici\u00f3n de los \u201cElementos de Derecho Hi\u00adpo\u00adtecario\u201d.<\/p>\n

En fin, que los repetidos comentarios los env\u00edo al portal de \u201cNotarios y Registradores\u201d, que me parece m\u00e1s aco\u00ad\u00adgedor que la Revista Cr\u00edtica, pues es m\u00e1s liberal que \u00e9sta, de la que me di de baja, sin que, contra\u00adriamente a lo esperado, V. Lex, me resolviera nin\u00ad\u00ad\u00ad\u00adguna cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Antes de nada, quiero decir que, seguramente, PARDO N\u00da\u00d1EZ si\u00adgui\u00f3 las ense\u00f1azas de su maestro ALFONSO OTERO VARELA \u2013que tambi\u00e9n fue el m\u00edo en Historia del Derecho\u2013, y yo me in\u00adclino por el m\u00e9todo de \u00c1L\u00adVARO D\u2019ORS, para quien la investigaci\u00f3n deb\u00eda ser remontante, y en este sentido nos po\u00adn\u00eda un ejemplo: \u201cPara explorar un r\u00edo hay que em\u00adpe\u00adzar por la desembocadura, pues, en caso contrario, puede el investi\u00adga\u00addor confun\u00addirlo con uno de sus afluentes\u201d.<\/p>\n

Un ejemplo de ello lo tenemos en que se hab\u00eda considerado que los r\u00edos m\u00e1s largos del mundo eran, en primer lugar, el Nilo y en segundo el Mis\u00adsissip\u00ad\u00adpi con el Missouri. Pues bien, actualmente se considera que lo es el Amazonas, pues no hace mucho que se descubri\u00f3 su verdadera fuente.<\/p>\n

Y ahora har\u00e9 referencia a los apartados de PARDO N\u00da\u00d1EZ:<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

Apartado I<\/strong>, MO\u00adNISMO INVERSO<\/span><\/h6>\n

En \u00e9l dice PARDO N\u00da\u00ad\u00d1EZ:<\/p>\n

\u00abDesde hace unos a\u00f1os ha vuelto a cobrar inter\u00e9s doctrinal la tra\u00addi\u00adcio\u00adnal pol\u00e9mica sobre el concepto de tercero hipotecario. Parte de culpa de esa resurrecci\u00f3n cabe achacarla a la publicaci\u00f3n de la obra de J. M. GAR\u00adC\u00cdA sobre \u201cDerecho inmobiliario registral\u201d. Este autor con la clari\u00addad que en \u00e9l es habitual y argumentos de diferente peso, ha vuelto a de\u00adfender la concepci\u00f3n \u201cdualista\u201d del tercero y por tanto la autonom\u00eda del art\u00edculo 32 frente al 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Una posici\u00f3n por lo dem\u00e1s que solo con reparos puede calificarse de \u201cdualista\u201d. J. M. GARC\u00cdA es m\u00e1s bien \u201cmonista\u201d aunque ciertamente un \u201cmonista\u00bb at\u00edpico\u201d…\u00bb\u00a0\u00a0<\/p>\n

Teniendo en cuenta que, tanto a CELESTINO PARDO como a JOS\u00c9 MA\u00adNUEL GARC\u00cdA los considero como amigos, intentar\u00e9 actuar en el presente caso con cierto \u00e1nimo de conciliador. As\u00ed:<\/p>\n

Un tanto en contra de lo que dice Celestino, creo que Garc\u00eda Garc\u00eda pu\u00ad\u00ad\u00ad\u00addo ser un monista at\u00edpico si solamente tenemos en cuenta la Ley Hipo\u00adtecaria de 1861, pero no<\/strong> actualmente<\/strong>, en que la distinci\u00f3n entre monistas y dualistas ha causado estado<\/strong>, no s\u00f3lo en la doctrina sino tambi\u00e9n en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.<\/p>\n

Pero, si lo que queremos es buscar culpables, tenemos que destacar a los siguientes:<\/p>\n

En primer lugar, a C\u00c1RDENAS:<\/p>\n

Cuando, en virtud de la reforma de 1869, se introduce el sistema de las no\u00adti\u00ad\u00ad\u00adfi\u00adcaciones, desvirtuando el art. 34, C\u00e1rdenas dice que tal mo\u00addifi\u00adca\u00adci\u00f3n \u00abtrans\u00ad\u00adforma un sistema de publicidad germ\u00e1nica en uno franc\u00e9s mix\u00adto de publicidad con efectos limitados y sin eficacia verdadera\u00bb.<\/p>\n

Este gran hipotecarista acierta en lo fundamental, pero emplea una pa\u00adlabra que no convence. No hay por qu\u00e9 ver una transformaci\u00f3n del sis\u00adtema, sino la co\u00adexis\u00adtencia de dos sistemas de protecci\u00f3n. Al quedar pr\u00e1cti\u00adca\u00admente sin efecto el art. 34, desaparece el llamado sistema germ\u00e1nico de protec\u00adci\u00f3n, pero subsiste <\/strong>el del art. 23 \u2013hoy 32\u2013, que es similar al del sis\u00adtema franc\u00e9s. Por tanto, m\u00e1s que de trans\u00adfor\u00admaci\u00f3n hab\u00eda que hablar de una reducci\u00f3n de la protecci\u00f3n. \u00c9sta queda re\u00addu\u00adcida a la del sistema fran\u00adc\u00e9s. La E. de M. de la Ley de 1861 nos dice: \u00ab…la con\u00ad\u00addici\u00f3n m\u00e1s esencial de todo sistema hipotecario, cua\u00adles\u00adquiera que sean las ba\u00adses sobre las que descanse, es la fijeza, es la se\u00adgu\u00adridad de la propiedad: si \u00e9sta no se re\u00adgis\u00adtra, si las mutaciones que ocu\u00adrren en el dominio de los bienes in\u00admue\u00adbles no se transcriben<\/strong> o no se ins\u00adcriben, desaparecen todas las garant\u00edas que pue\u00adde te\u00adner el acreedor hi\u00adpo\u00adtecario. La obra del legislador que no es\u00adtable\u00adciera este prin\u00ad\u00adci\u00adpio no ser\u00eda sub\u00adsis\u00adtente, porque caer\u00eda abrumada por el pe\u00adso de su des\u00adcr\u00e9\u00addi\u00adto… Que la inscripci\u00f3n pues o transcripci\u00f3n<\/strong> de la pro\u00adpiedad inmueble debe com\u00adpren\u00adderse en el proyecto est\u00e1 fuera de duda.\u00bb<\/p>\n

Es\u00adta terminolog\u00eda, junto con la redacci\u00f3n del art. 23 \u2013hoy 32\u2013 L.H. nos re\u00adcuerda el sistema franc\u00e9s, lo cual con\u00adfirmar\u00e1 pos\u00adte\u00adrior\u00admen\u00adte el art. 1.473 C.c. \u2013que coin\u00adcid\u00eda con la normativa del Proyecto de 1851: \u00ab…Si fuere inmue\u00adble, la propiedad pertenecer\u00e1 al adquirente que antes <\/strong>la ins\u00adcriba en el Re\u00adgis\u00adtro…\u00bb.<\/p>\n

\u2013D\u00edaz Moreno: a principio del siglo XX,\u00a0 entiende que es necesario ase\u00ad\u00ad\u00adgu\u00adrar el dominio y derechos reales por la inscripci\u00f3n para salvar los in\u00adte\u00adreses de los terceros, es decir, todo el inter\u00e9s social. Para evitar los da\u00ad\u00f1os que se producen en el caso contrario, se cre\u00f3 el Registro como medio de realizar una concepci\u00f3n cien\u00ad\u00ad\u00adt\u00edfica y art\u00edstica, hecha eficaz casi \u00ednte\u00adgramente con el art. 23. Por tanto ya no es due\u00f1o del inmueble el que an\u00adtes lo adquiere o el que primero entra en po\u00adsesi\u00f3n de \u00e9l, sino quien ins\u00adcribe su t\u00edtulo.<\/p>\n

\u2013Alonso Fern\u00e1ndez, Villares Pico, Del Ho\u00ad\u00ad\u00adyo, etc.\u2013defienden la eficacia ofensiva de la inscripci\u00f3n de inmatriculaci\u00f3n, en la cual no juega para nada el art. 34 LH., y s\u00ed el actual 32.<\/p>\n

En un supuesto concreto, Villares Pico \u2013en 1947\u2013, con gran claridad, nos pone el ejemplo de un caso que no est\u00e1 comprendido en el art. 34 y s\u00ed en el art. 32:<\/p>\n

Sucede, y con frecuencia, que el transferente en una venta o permuta se pre\u00ad\u00adsenta con el adquirente en la Notar\u00eda con su t\u00edtulo, pendiente de ins\u00adcripci\u00f3n; ra\u00ad\u00adz\u00f3n por lo que no podr\u00e1 el adquirente acogerse a la eficacia de la fe p\u00fablica re\u00adgistral pro\u00adpiamente dicha porque el transferente no figu\u00adra\u00adba en el Registro con fa\u00adcultad de disponer en el momento de la per\u00adfecci\u00f3n del contrato, y, no obs\u00adtante, pro\u00adceden a otorgar la escritura, y luego se lle\u00advan las dos al Registro para inscribir a nombre del trans\u00adfe\u00adrente, y despu\u00e9s a favor del adquirente. En este caso el ad\u00adqui\u00adrente no es tercero com\u00adpren\u00addido en el art. 34, sino en el 32, quien puede opo\u00adner su t\u00edtulo one\u00adroso con\u00adtra cualquier tercero que no hubiese inscrito, bas\u00e1ndose en el principio de prioridad y en la fe del silencio del Registro, rela\u00adtivo a cualquier t\u00edtulo re\u00adferente a la finca o derecho del adquirente inscrito\u00bb.<\/p>\n

\u2013N\u00fa\u00f1ez Lagos, despu\u00e9s de investigar en los archivos del Mi\u00adnis\u00adterio de Justicia, nos dice:<\/p>\n

\u00abCubiertas ya dos etapas en la redacci\u00f3n de la Ley de 1861\u2026 un buen d\u00eda apa\u00adrecen redactados los arts. 33 y 34. Tengo el indicio de que tal vez fue el agente provocador un discurso de Perrmanyer. El problema fue \u00e9s\u00adte: si se in\u00adter\u00adpreta con rigor el precepto de que los t\u00edtulos sujetos a ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n no ins\u00adcritos no perjudican a tercero inscrito<\/em><\/strong> \u00bfqueda o no queda fue\u00adra de combate la acci\u00f3n rei\u00advin\u00addicatoria derivada de t\u00edtulos no ins\u00adcritos? Si que\u00addan ineficaces las acciones con\u00adfesoria e hipotecaria, \u00bfpor qu\u00e9 no la rei\u00advin\u00addicatoria? Pero si el art. 23 (hoy 32) inclu\u00eda en su \u00e1mbito y, por tan\u00adto, ex\u00adclu\u00eda a la reivindicaci\u00f3n, re\u00adsulta que la ins\u00adcripci\u00f3n se hac\u00eda inata\u00adcable por ti\u00adtulos anteriores, no ins\u00adcritos, ni de posible ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n por el art. 17. En la inmensa mayor\u00eda de los casos vendr\u00eda a resultar que la ins\u00adcripci\u00f3n con\u00adva\u00adlida t\u00edtulos inv\u00e1lidos frente a acciones de nulidad deri\u00adva\u00addas de t\u00edtulos an\u00adte\u00adriores no inscritos. El art\u00edculo 23 (hoy 32) vendr\u00eda a sentar el principio de integridad de la inscripci\u00f3n en un Registro de t\u00edtu\u00adlos: los t\u00ed\u00adtulos no ins\u00adcritos no existen. \u00danicamente cuentan los t\u00edtulos ins\u00adcritos pa\u00adra el tercero\u00bb.<\/p>\n

Al plantearse el problema ante la Comisi\u00f3n se dijo que hab\u00eda que acla\u00adrarlo\u2026 Se acord\u00f3 fijar un l\u00edmite a la eficacia del art. 23 declarando que la inscripci\u00f3n no con\u00advalida los actos y contratos nulos… La Comisi\u00f3n, sin em\u00ad\u00adbargo, vi\u00f3 que la li\u00admi\u00adta\u00adci\u00f3n del art. 23 (hoy 32) pod\u00eda dejar la pro\u00adpiedad sin garant\u00edas. Hab\u00eda que li\u00admi\u00adtar la limitaci\u00f3n\u2026<\/p>\n

Los autores de la Ley, por este camino, sin precedentes legales, pero con una in\u00ad\u00adtuici\u00f3n maravillosa, formularon la doctrina en los siguientes t\u00e9rminos: lnter par\u00ad\u00adtes <\/strong>el problema del t\u00edtulo, v\u00e1lido o inv\u00e1lido, no in\u00adtere\u00adsa al Registro: queda en el De\u00ad\u00ad\u00adrecho civil. Al tercero civil inscrito<\/strong> \u2013ter\u00adcero in\u00admediato\u2013 no le perjudica lo no inscrito (art. 23, hoy 32), pero siempre que no se trate de acciones de ineficacia, pues la inscripci\u00f3n no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, y el tercero del art. 23 (hoy 32) si bien lo amparamos frente a gra\u00adv\u00e1\u00adme\u00adnes, no es el ter\u00adcero que protegemos frente a la nulidad. No obstante, si el t\u00ed\u00adtu\u00ad\u00adlo inv\u00e1\u00adlido e inscrito, o mejor dicho, si el asiento claudicante que encierra un ac\u00adto o contrato nulo ha inducido a error a un adquirente posterior, respec\u00adto de \u00e9ste no se hace efectiva la nulidad o resoluci\u00f3n del derecho de su cau\u00adsante o trans\u00admitente.<\/p>\n

Para N\u00fa\u00f1ez Lagos es diferente el tercero del art. 32 del tercero del art. 34. Al primero le basta con inscribir. No son necesarias, ni la previa ins\u00adcripci\u00f3n a fa\u00advor del transmitente, ni la onerosidad, ni la buena fe. Sin em\u00adbargo, su pro\u00adtec\u00adci\u00f3n es limitada: est\u00e1 protegido frente a una acci\u00f3n confe\u00adsoria o hipotecaria, pero no frente a una acci\u00f3n reivindicatoria.<\/p>\n

Se puede observar que, para este autor, el tercero del art. 32 es el que inscribe.<\/p>\n

La posici\u00f3n de N\u00fa\u00f1ez Lagos fue seguida por otros autores, con diver\u00adsas va\u00adriantes. As\u00ed, por ej., Ballar\u00edn Marcial, discrepa de N\u00fa\u00f1ez La\u00adgos, funda\u00admen\u00adtalmente, en que la protecci\u00f3n del art. 32 no debe limitarse a las acciones con\u00adfesorias e hipotecarias, sino que tiene vigencia general re\u00adlativa a todo caso de pre\u00adferencia entre dos t\u00edtulos, ya sean de consti\u00adtu\u00adci\u00f3n de hipoteca o servidumbre o de transmisi\u00f3n de dominio, como ocu\u00adrri\u00adr\u00e1 en el caso de la doble venta.<\/p>\n

\u2013Lacruz Ber\u00addejo: Cuando la concepci\u00f3n dualista estaba bastante con\u00adsolidada<\/strong>, \u00a0en una obra anterior a la m\u00e1s conocida de 1957, \u00abLecciones de De\u00adre\u00adcho Inmobiliario Registral\u00bb, con una gran claridad \u2013seguramente por motivos pe\u00adda\u00ad\u00adg\u00f3gicos\u2013 distingue los efectos defensivos y ofensivos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Entre los efensivos se\u00f1ala dos sistemas:<\/p>\n

El latino que cristaliza en el art\u00edculo 32, y<\/p>\n

El germ\u00e1nico, que cristaliza en el art\u00edculo 34, o mejor, en el art\u00edculo 40..<\/p>\n

\u2013AMOR\u00d3S GUARDIOLA (Registrador de la Propiedad y Catedr\u00e1tco de De\u00adrecho civil), defendiendo la tesis dualista, ha llegado a se\u00f1alar hasta ocho dife\u00adrencias entre los art\u00edculos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Mas recientemente ha defendido la tesis dualista el Catedr\u00e1tico de De\u00adre\u00ad\u00adcho civil de Sevilla, el Padre ANTONIO GORDILLO CA\u00d1AS, en dos traba\u00adjos:<\/p>\n

\u2013\u00bfMo\u00adnismo o dua\u00adlismo hipotecario? Hablen los au\u00adto\u00adres del sistema.<\/p>\n

\u2013El principio de inoponibilidad: El dualismo moderado de nuestro sis\u00adte\u00adma inmobiliario registral.<\/p>\n

No hay que olvidar a RO\u00adCA SASTRE, seg\u00fan el cual la principal pro\u00adtecci\u00f3n en nuestro sistema de\u00adri\u00adva del art\u00edculo 34, del cual el actual 32 es un simple complemento, con lo cual se daba el absurdo de que el precepto complementario hab\u00eda pasado al C\u00f3digo civil \u2013art\u00edculo 606\u2013 y no el pre\u00adcepto principal.<\/p>\n

Ni tampoco a SANZ FERN\u00c1NDEZ, que fue uno de los autores de la re\u00adforma de 1944, en la que se suprime el art\u00edculo 32 (anterior art\u00edculo 23), justificando tal supresi\u00f3n con el hecho de que ya constaba en el C\u00f3digo civil. Pero, en la que puede considerarse como Exposici\u00f3n de Motivos de la expresada reforma, se le ve el plumero, pues se dice:<\/p>\n

\u00abLas dudas que, motivadas en gran parte por una exagerada ex\u00e9gesis, con harta frecuencia se han suscitado sobre el valor conceptual del ter\u00adce\u00adro, han sido allanadas al precisar su concepto en el art\u00edculo 34. A los efectos de la fides publica<\/em>, no se entender\u00e1 por tercero el poenitus<\/em> extra\u00adneus<\/em>, sino \u00fanicamente el tercer adquirente; es decir, el causahabiente de un titular registral, por v\u00eda onerosa. Podr\u00eda en verdad, haberse sustituido a palabra tercero por la de adquirente, pero se ha estimado mantener un t\u00e9rmino habitual en nuestro lenguaje legislativo.\u00bb<\/p>\n

Como ya dije, la distinci\u00f3n entre monistas y dualistas ha causado esta\u00addo in\u00ad\u00adcluso en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En efecto:<\/p>\n

La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007. dice en el CONSIDERANDO SEGUNDO:<\/p>\n

\u00ab7\u00aa De lo antedicho se desprende que no hay ya una verdadera raz\u00f3n de peso para excluir del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 del C. c. las dos o m\u00e1s ventas de un mismo inmueble separadas por un consi\u00adde\u00adrable per\u00edodo de tiempo; dicho de otra forma, procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo Civil no exige necesariamente el requisito de \u201cuna cierta coetaneidad cro\u00adn\u00adol\u00f3gica\u201d entre las dos o m\u00e1s ventas en conflicto. De un lado, porque el pro\u00adpio precepto ya prev\u00e9 que el primer comprador haya tomado posesi\u00f3n de la cosa antes que el segundo, consum\u00e1ndose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradi\u00adci\u00f3n material (art\u00edculo 1.462 del C. c., p\u00e1rrafo primero), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compr\u00f3 luego la misma cosa me\u00addiante un contrato intr\u00ednsecamente v\u00e1lido, plasmado en escritura p\u00fablica (tradici\u00f3n instrumental, art\u00edculo 1462 del C. c, p\u00e1rrafo 2\u00ba), e inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n en el Registro. De otro, porque as\u00ed se logra la concordancia del art\u00edculo 1.473 del C. c. tanto con los art\u00edculos 606 y 608 del propio C\u00f3\u00addigo como con la Ley Hipotecaria: con su art\u00edculo 34, si la finca es\u00adtaba inscrita a nombre del doble vendedor y el primer comprador no ha inscri\u00adto su adquisici\u00f3n; y con su art\u00edculo 32, si la finca no esta\u00adba ins\u00adcrita, el pri\u00admer comprador no inscribe su adquisici\u00f3n, el segun\u00addo s\u00ed lo hace y, final\u00admente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan se desprende de la sen\u00adten\u00adcia de esta Sala de 6 di\u00adciembre 1962 anteriormente citada.\u00bb<\/strong><\/p>\n

Y dice el Excelent\u00edsimo Sr. D. FRANCISCO MAR\u00cdN CAST\u00c1N, que fue el po\u00adnente de la misma:<\/p>\n

\u00abEl debilitamiento del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria ten\u00eda mucho que ver con una coet\u00e1nea interpretaci\u00f3n jurisprudencial del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil consistente en excluir de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n la lla\u00admada \u201cventa de cosa ajena\u201d…<\/p>\n

En resumen, y por decirlo con toda claridad, eran bastantes las sen\u00adten\u00adcias del Tribunal Supremo que favorec\u00edan al comprador que no inscri\u00adb\u00eda su compra frente al que s\u00ed lo hac\u00eda…<\/p>\n

Consciente la Secci\u00f3n de que el problema planteado por el recurso in\u00adter\u00adpuesto por la Agencia Tributaria… exig\u00eda una respuesta clara que des\u00adva\u00ad\u00adneciera hasta donde fuera posible el confusionismo reinante en la mate\u00adria, se propuso al Presidente de la Sala que la sentencia se dictara por to\u00addos sus magistrados en Pleno…<\/p>\n

El resultado de este m\u00e9todo minucioso y pensado hasta en sus m\u00e1s m\u00ed\u00adnimos detalles es la sentencia de 5 de marzo de 2007…<\/p>\n

Es m\u00e1s, en un curso de formaci\u00f3n para jueces y magistrados orga\u00adni\u00adza\u00addo por el Consejo General del Poder Judicial para el siguiente mes de abril, dirigido por el Presidente de la Sala y titulado \u201cJurisprudencia ci\u00advil: an\u00e1lisis cr\u00edtico\u201d, al autor de estas l\u00edneas [es decir, al Excmo. Sr. D. Fran\u00ad\u00ad\u00ad\u00adcisco Mar\u00edn Cast\u00e1n] se le encarg\u00f3 la ponencia \u201cAn\u00e1lisis cr\u00edtico de la jurisprudencia sobre los art\u00edculos 34, 32 y 33 de la Ley Hipotecaria y 1473 del C\u00f3digo Civil\u201d y sostuvo que la sentencia de 5 de marzo de 2007 \u201cparece necesitar el complemento de una rectificaci\u00f3n jurisprudencial con\u00adsistente en no excluir del \u00e1mbito del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil la llamada venta de cosa ajena\u201d.<\/p>\n

No iba a tardar mucho, empero, en presentarse la ocasi\u00f3n. El recurso de casaci\u00f3n n.\u00ba 3150\/00, turnado para votaci\u00f3n y fallo a la misma Secci\u00f3n para el 12 de junio de 2007, se fundaba en infracci\u00f3n del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil y presentaba el inter\u00e9s de que la sentencia de apelaci\u00f3n ha\u00adc\u00eda depender la adquisici\u00f3n de una finca, por parte de su primer com\u00adpara\u00addor, del pago m\u00e1s o menos \u00edntegro del precio. Se repiti\u00f3 entonces el mis\u00admo proceso, se acord\u00f3 que la sentencia se dictara por el pleno de los ma\u00adgistrados de la Sala, se se\u00f1al\u00f3 para votaci\u00f3n y fallo del recurso el 18 de julio siguiente y la sentencia se dict\u00f3 el 7 de septiembre…<\/p>\n

En definitiva, se supera la l\u00ednea jurisprudencial que exclu\u00eda del \u00e1mbito de dicho precepto la mayor\u00eda de los casos de la llamada \u201cventa de cosa ajena\u201d y se retorna a la jurisprudencia anterior a los a\u00f1os 90 que no ad\u00advert\u00eda inconveniente alguno en aplicar las soluciones del art\u00edculo 1473 del C\u00f3digo Civil al estricto problema del reconocimiento legal del dominio aun\u00adque la venta no inscrita con entrega material de posesi\u00f3n hubiera pre\u00adce\u00addido en varios a\u00f1os a la venta inscrita de la misma finca.<\/p>\n

Ni que decir tiene que la segunda sentencia es complementaria de la primera, hasta el punto de integrarse expl\u00edcitamente con la misma en la consideraci\u00f3n 6\u00aa de la primera serie de consideraciones de su fun\u00adda\u00admento jur\u00eddico segundo. Bien puede afirmarse que estas dos sentencias del pleno, conjuntamente consideradas, sientan la actual doctrina juris\u00adpru\u00addencial civil que coordina preceptos del C\u00f3digo Civil y de la Ley Hi\u00adpo\u00adtecaria tan esenciales como los art\u00edculos 606, 608, 609 y 1473 del pri\u00admero y 32, 33 y 34 de la segunda.<\/p>\n

No es menos evidente que para sentar jurisprudencia tuvieron una im\u00adportancia esencial las muy numerosas aportaciones de la doctrina cien\u00adt\u00ed\u00adfica, civilista e hipotecarista, con una especial atenci\u00f3n a las tesis \u201cmo<\/strong>\u00adnistas<\/strong>\u201d y \u201cdualistas<\/strong>\u201d que, contra todo lo que se diga, han venido enri\u00adque\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adciendo el panorama investigador hasta un grado probablemente inal\u00adcanzable de no haber mediado la pasi\u00f3n que a veces ha presidido la po\u00adl\u00e9\u00admica entre los autores partidarios de una u otra tesis. Es justo, pues, que en estas l\u00edneas se rinda tributo a todos ellos pidiendo disculpas por omitir una lista de nombre ilustres que desbordar\u00eda los modestos l\u00edmites de este trabajo…\u00bb<\/p>\n

En cualquier caso, aunque hubiese otros autores precedentes, lo que re\u00adsulta notorio es que J. M. GARC\u00cdA fue el mayor y mejor defensor de la te\u00adsis dua\u00adlis\u00adta, no s\u00f3lo en cuanto a claridad \u2013como reconoce CELESTINO\u2013 si\u00adno tambi\u00e9n en cuanto a brillantez.<\/p>\n

Puede que en alg\u00fan punto de su obra haya mostrado algo de pasi\u00f3n. As\u00ed, en su \u201cDerecho Inmobiliario Registral o Hipotecario\u201d, tomo II, al final de la p\u00e1gina 82, puede leerse:<\/p>\n

\u00abLa tesis monista del tercero hipotecario y algunos autores dualistas que traicionan <\/strong>su credo en este punto, explican la adquisici\u00f3n del tercero del art\u00edculo 32 como una adquisici\u00f3n a non domino<\/em>, por entender que se trata de una adquisici\u00f3n derivada de quien hab\u00eda ya dejado de ser due\u00f1o por haber transmitido el inmueble a otra persona.\u00bb<\/p>\n

Quiz\u00e1 el usar el verbo \u201ctraicionar\u201d sea un tanto exagerado. Pero, en es\u00adte punto, PARDO N\u00da\u00d1EZ no deja de irle a la zaga. En efecto, en la nota 78 nos ha\u00adbla de \u201clos secuaces<\/strong> de la teor\u00eda monista\u201d y hay que observar que, se\u00adg\u00fan el Diccionario de la R.A.E., secuaz es el que sigue el partido, doc\u00adtrina u opini\u00f3n de otro, con un sentido peyorativo, pues son sin\u00f3nimos \u201ces\u00adbirro\u201d, \u201cseguidor\u201d (hoy en desuso), y \u201cac\u00f3lito\u201d (tambi\u00e9n en desuso).<\/p>\n

Como es sabido J. M. Garc\u00eda defiende que en el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria y en el 1473.2 del C\u00f3digo civil hay una adquisici\u00f3n a do\u00admi\u00adno, para lo cual se basa en diversos argumentos, que no voy a repetir aqu\u00ed.<\/p>\n

Pero s\u00ed dir\u00e9 que, en la discusi\u00f3n parlamentaria del C\u00f3digo civil, sesi\u00f3n del 10 de abril de 1889, contestando a AZ\u00adC\u00c1RATE, dijo GERM\u00c1N GAMA\u00adZO \u2013como de\u00adfen\u00ad\u00adsor del C\u00f3digo civil\u2013, entre otras cosas:<\/p>\n

El ar\u00adti\u00adculo<\/strong> 1.473<\/strong>, define cuando debe considerarse trans\u00admi\u00adtida la pro\u00adpiedad y a favor de quien, en el caso de distintas ena\u00adje\u00adna\u00adcio\u00adnes, por\u00ad\u00ad\u00ad\u00adque<\/strong> la inscripci\u00f3n es la notificaci\u00f3n m\u00e1s solemne y mas per\u00adfecta<\/strong>.<\/p>\n

Hace m\u00e1s de medio siglo, dec\u00eda N\u00da\u00d1EZ LAGOS que, conforme al ar\u00adt\u00ed\u00adcu\u00adlo 1.473, \u201cla propiedad pertenecer\u00e1 al adquirente\u201d que antes la haya ins\u00adcrito en el Registro. Es un precepto atributivo de la propiedad. La ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n en este caso es modo de adquirir el dominio \u2013\u201cpor la ley\u201d, art\u00edculo 609\u2013 in loco traditione<\/em>.<\/p>\n

Y como dice J. M. GARC\u00cdA \u2013obra citada, p\u00e1gina 81\u2013 \u201cEl texto del ar\u00adt\u00edculo 1473 es lo suficientemente claro… pues dice tajantemente que la propiedad pertenecer\u00e1 al adquirente que antes la haya inscrito en el Regis\u00adtro. Luego, si pertenece a ese adquirente, es que no<\/strong> se trata de venta de co\u00adsa ajena, pues sabido es que, si se vende una cosa ajena, no hay trans\u00adferencia de propiedad.<\/p>\n

En el mismo sentido el Catedr\u00e1tico de Derecho civil LALAGUNA DO\u00adM\u00cdNGUEZ:<\/p>\n

\u00abEn coherencia con el valor asignado a la tradici\u00f3n como determinante de una primera transmisi\u00f3n, se llegar\u00e1 por algunos autores a la conclusi\u00f3n de que, al haber perdido el vendedor la propiedad, la atribuci\u00f3n del domi\u00adnio al segundo comprador, que inscribe, ser\u00e1 una adquisici\u00f3n a non domi\u00adno<\/em>. En este sentido, LACRUZ BERDEJO (se entiende que, como consecuen\u00adcia de la tradici\u00f3n, el vendedor ha transmitido el dominio, y que, cuando ya no es propietario vuelve a vender, el segundo comprador que inscribe adquiere a non domino<\/em>), AMOR\u00d3S GUARDIOLA (que, al referirse a las ven\u00adtas sucesivas de un inmueble hechas a distintos compradores por quien aparece como due\u00f1o, aunque deje de serlo como consecuencia de la primera venta), y RUBIO GARRIDO.<\/p>\n

El que se admita la posibilidad de que la propiedad se adquiera me\u00addiante tradici\u00f3n por un primer comprador y que, por aplicaci\u00f3n del art\u00ed\u00adculo 1.473.2, la adquiera luego un segundo comprador que con buena fe inscriba su t\u00edtulo en el Registro no puede, l\u00f3gicamente, conducir a la con\u00adclusi\u00f3n de que este segundo comprador adquiere a non domino<\/em>. Para lle\u00adgar a esta conclusi\u00f3n se utiliza la idea de tradici\u00f3n en el sentido de que su efecto t\u00edpico \u201cconsiste en que la atribuci\u00f3n del derecho al adquirente im\u00adplica, correlativamente, la p\u00e9rdida del mismo derecho en el trans\u00admi\u00adtente. Sin este doble efecto correlativo, aunque medie entrega de la cosa, no hay propiamente hablando tradici\u00f3n. La entrega no significa tradici\u00f3n y, con\u00adsi\u00adguientemente, el efecto de la entrega no puede ser el de la adqui\u00adsici\u00f3n del derecho, sino simplemente de la posesi\u00f3n de la cosa\u201d (GARC\u00cdA-BER\u00adNARDO LANDETA). Dice LALAGUNA que no se tiene en cuenta que, en la doble venta inmobiliaria, cuando el comprador entra en posesi\u00f3n de la fin\u00adca, pero no inscribe, no adquiere la propiedad, que seg\u00fan el Registro sigue correspondiendo al vendedor cuando procede a realizar la se\u00adgunda venta.<\/em> Esta segunda venta es la que pone fin al conflicto, que es la fina\u00adlidad a que responde el art\u00edculo 1.473.2 del C\u00f3digo civil al decir que la pro\u00adpiedad pertenecer\u00e1 al adquirente que antes la haya inscrito en el Regis\u00adtro.\u00bb Advierte a este respecto GARC\u00cdA GARC\u00cdA: \u00abLuego, si pertenece a ese adquirente, es que no se trata de venta de cosa ajena, pues sabido es que, si se vende una cosa ajena, no hay transferencia de propiedad\u00bb.<\/p>\n

\u00abLa confusi\u00f3n entre el supuesto de doble venta y el de venta de cosa aje\u00ad\u00adna se produce generalmente en casos de doble venta inmobiliaria, cuan\u00ad\u00addo se da por supuesto que el comprador, por el s\u00f3lo hecho de haber ad\u00adquirido la posesi\u00f3n (que se entiende como equivalente de la tradici\u00f3n), ha adquirido la propiedad, cuando lo cierto es que el vendedor, que sigue figurando como titular inscrito en el Registro, sigue siendo propietario erga omnes<\/strong>. Por ello, la propiedad se transmitir\u00e1 no al comprador que de buena fe ha sido el primero en tomar la posesi\u00f3n sino al comprador que de buena fe ha sido el primero en realizar la inscripci\u00f3n registral. En este caso, cuando el segundo comprador inscribe, el vendedor no ha dejado de ser propietario, aunque la posesi\u00f3n la tenga el primer comprador. Es ob\u00advio que resultar\u00eda inexacto decir que la propiedad del comprador preferido es consecuencia de la venta de una \u201ccosa ajena\u201d.<\/p>\n

Cuando la jurisprudencia y un sector de la doctrina propone como pre\u00adsupuesto de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 la premisa de que al celebrar la segunda venta no se haya consumado la primera, se entiende general-mente por venta consumada<\/strong> la que se produce mediante la tradici\u00f3n, a lo que se anuda como consecuencia que la posteriormente celebrada lo es de cosa ajena, que se deja fuera del \u00e1mbito del art\u00edculo 1.473.<\/p>\n

El planteamiento con el que se trata de mantener en su integridad el valor traslativo de la tradici\u00f3n en la doble venta sucesiva, hasta que se produce la decadencia del t\u00edtulo del adquirente cuando entre en conflicto con la adquisici\u00f3n del comprador que primero inscribe, resta claridad a la explicaci\u00f3n del problema de la doble venta, que se resuelve con los mis\u00admos criterios de preferencia, tanto en un ordenamiento que adopta como sistema general de transmisi\u00f3n del dominio la adquisici\u00f3n mediante tradi\u00adci\u00f3n, como en un ordenamiento en que la tradici\u00f3n no existe y la transmi\u00adsi\u00f3n del dominio se produce en virtud del solo consentimiento contrac\u00adtual. Que la atribuci\u00f3n de la propiedad por preferencia adquisitiva en vir\u00adtud del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil y la adquisici\u00f3n \u201cpor consecuencia de ciertos contratos mediante la tradici\u00f3n\u201d, conforme al art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil, son cuestiones diversas que se pueden apreciar en el hecho de que un id\u00e9ntico r\u00e9gimen de doble venta pueda coexistir en el \u00e1mbito de sistemas de transmisi\u00f3n de la propiedad tan heterog\u00e9neos como el de nuestro C\u00f3digo civil y el Proyecto de 1851.\u00bb<\/p>\n

Sin embargo, en contra, siempre puede decirse que el art\u00edculo 1.473 habla del \u201cadquirente que antes la haya ins\u00adcrito\u201d. Por consiguiente, dicho art\u00edculo no regula un conflicto entre com\u00adpra\u00ad\u00addores sino entre \u201cadqui\u00adren\u00adtes\u201d. No se trata, pues, de una doble venta si\u00ad\u00adno de una doble disposici\u00f3n.<\/p>\n

Por lo expuesto tampoco puedo darle la raz\u00f3n a PAU PEDR\u00d3N cuando dice:<\/p>\n

En su opini\u00f3n, \u201cel art\u00edculo 1.473-II, por su ubicaci\u00f3n dentro del Libro IV del C\u00f3digo civil, relativo a las obligaciones y contratos, hace re\u00adfe\u00adren\u00adcia a supuestos de doble venta, pero no de doble disposici\u00f3n sobre una mis\u00ad\u00ad\u00ad\u00adma cosa originariamente propia (es decir, dobles o m\u00faltiples trans\u00admi\u00adsiones de posesi\u00f3n real o ficticia) subsumibles en el art\u00edculo 606 C.c. (ar\u00adti\u00adculo 32 LH). En otras palabras, el art. 1473.2 C.c. hace referencia a su\u00adpuestos en los que un mismo vendedor realiza un segundo contrato de com\u00ad\u00adpraventa, cuando todav\u00eda no ha sido consumado el primero por la en\u00adtre\u00adga de la cosa y en los que el comprador que devenga propietario, ad\u00adqui\u00adrir\u00e1 el dominio. En este supuesto particular, entiende PAU, que la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n es constitutiva del dominio. El C\u00f3digo relega la tradici\u00f3n ins\u00adtru\u00admen\u00adtal a favor del segundo o posterior comprador, como medio\u00a0 para que \u00e9ste ad\u00adquiera el dominio frente al primer comprador y exige la ins\u00adcripci\u00f3n en el Registro (bien de inmatriculaci\u00f3n, bien de inscripci\u00f3n posterior). \u00abEn el caso de la doble venta, no es que se niegue a la escritura p\u00fablica su efi\u00adca\u00adcia traditoria \u2013el art. 1.473-2 no deroga, siquiera cir\u00adcunstancial\u00admen\u00adte, el art. 1.462\u2013, sino que se niega su suficiencia para decidir a quien co\u00adrres\u00adpon\u00ad\u00adde la propiedad en el caso de doble venta\u00bb. Las formas des\u00adma\u00adte\u00adria\u00adli\u00adza\u00addas de tradici\u00f3n no son suficientes para despejar la incertidumbre de quien sea el propietario y el legislador exige una forma m\u00e1s eficaz de pu\u00adblicidad: la inscripci\u00f3n en el Registro…\u201d<\/p>\n

Y sigue diciendo:<\/p>\n

\u201cEsa eficacia cons\u00adti\u00adtu\u00adtiva en el caso de la doble venta se produce tam\u00adbi\u00e9n trat\u00e1ndose de in\u00adma\u00adtri\u00adcu\u00adla\u00adci\u00f3n: no porque el comprador sea \u201cter\u00adcero latino\u201d del art. 32 de la Ley Hi\u00adpo\u00adtecaria (este tercero tendr\u00eda que reunir, en mi opini\u00f3n, los mis\u00admos cua\u00adtro requisitos del art\u00edculo 34 \u2013me confieso ra\u00addicalmente monista\u2013), sino por\u00adque el comprador, en el caso de la doble venta no es tercero hi\u00adpo\u00adte\u00adca\u00adrio, sino que es segundo, es parte que contrata con un verus dominus<\/em> \u2013no se ha realizado una transmisi\u00f3n de dominio anterior, sino s\u00f3lo un contrato de compraventa anterior\u2013.<\/p>\n

El comprador no realiza una adquisici\u00f3n a non domino<\/em> \u2013para cuya pro\u00adtecci\u00f3n ser\u00e1 necesaria una previa situaci\u00f3n registral concorde\u2013 sino que realiza una adquisici\u00f3n a vero domino<\/em>, para cuya consolidaci\u00f3n s\u00f3lo exige la Ley \u2013razonablemente\u2013 que se publique frente a todos, sea me\u00addiante ins\u00adcripci\u00f3n primera o mediante inscripci\u00f3n posterior…\u201d<\/p>\n

Resulta obvio que s\u00ed solamente hay una compraventa anterior \u2013sin tra\u00addi\u00adci\u00f3n\u2013, al se\u00adgundo comprador que desconozca esa compraventa e ins\u00adcri\u00adba la suya, le pertenecer\u00e1 la propiedad de la cosa ven\u00addida, conforme al prin\u00adcipio \u201cprior in traditione, potior in iure<\/em>\u201d, que no es m\u00e1s que una con\u00adsecuencia de la llamada \u201cLey Quotiens\u201d, y que PAU no menciona. S\u00ed, en cambio, se refiere al fundamento de que el art\u00edculo 1.473-II del C\u00f3digo civil est\u00e9 situado<\/strong> en el Libro IV, dedicado a las obligaciones y contratos, lo cual no me parece convincente:<\/p>\n

Porque, aparte de la simple menci\u00f3n que de la tradici\u00f3n hace el ar\u00adt\u00edculo 609, \u00bfd\u00f3nde se regula la tradici\u00f3n? Todos los autores coinciden en que se regula en los art\u00edculos 1.462 y siguientes, que figuran en el Libro IV del C\u00f3digo civil.<\/p>\n

En la sesi\u00f3n parlamentaria del 10 de abril de 1889, contestando a AZ\u00adC\u00c1RATE, dijo GERM\u00c1N GAMAZO \u2013como defensor del C\u00f3digo civil\u2013:<\/p>\n

\u00abLa tradici\u00f3n no es la entrega (?); la tradici\u00f3n es y ha sido en todo el cur\u00adso del Derecho el acto de poner a la disposici\u00f3n, de colocar bajo la dis\u00adponibilidad de una persona la cosa que se le quiere entregar; y porque S.S. confund\u00eda la tradici\u00f3n con la entrega, por eso hizo aquellos argumentos que en su clar\u00edsimo juicio no hubiera hecho en otro caso; por eso \u00fani\u00adca\u00admen\u00adte pudo decir que era un galimat\u00edas el \u201cTRATADO\u201d (?) de la tradici\u00f3n desenvuelto en el libro 2\u00ba (?) y en el libro 4\u00ba al tratar de los contratos de compraventa; porque no se fijaba su se\u00f1or\u00eda en que las distintas formas de tradici\u00f3n, incluso aquella del consentimiento de las partes que su se\u00f1or\u00eda traduc\u00eda equivocadamente, est\u00e1n todas comprendidas dentro de los ar\u00adt\u00ed\u00adculos del t\u00edtulo que trata de la compraventa, y si bien no se llama tradici\u00f3n simb\u00f3lica, ni tradici\u00f3n \u201cbrevi manu\u201d o tradici\u00f3n \u201clonga manu\u201d, ni \u201ccons\u00adti\u00adtu\u00adtum possessorium\u201d, son todas ellas y no pueden ser otras, porque res\u00adponden a la idea del legislador de dar a entender que lo que se refiere es la demostraci\u00f3n p\u00fablica y solemne<\/strong> de que se ha puesto a disposici\u00f3n del adquirente la cosa que por el contrato de compraventa se hab\u00eda intentado transmitir. Y hecha esta aclaraci\u00f3n, resultan perfectamente inteligibles to\u00addos aquellos art\u00edculos que a S.S. le parec\u00edan un verdadero embrollo, como dec\u00eda \u00bfpues si hay inscripci\u00f3n, para que la tradici\u00f3n?<\/p>\n

\u00a1Ah, se\u00f1or Azc\u00e1rate! la inscripci\u00f3n es ya un acto de dominio, al cual pre\u00adcede la tradici\u00f3n. Cuando aquella tiene lugar, \u00e9sta se ha realizado por el otorgamiento de la escritura p\u00fablica y por la entrega de esta escritura<\/em> (??); forma que no tiene nada de original, que era de nuestro derecho an\u00adti\u00adguo, que era del derecho romano<\/em> y de otros derechos, y de aqu\u00ed la tra\u00addi\u00adci\u00f3n simb\u00f3lica que se hace de las cosas inmuebles y de aquellas que no se pueden poner materialmente a la disposici\u00f3n del adquirente; pero des\u00adpu\u00e9s de la tradici\u00f3n viene la inscripci\u00f3n, que es el primer acto del ad\u00adqui\u00adrente para asegurar respecto a la propiedad inmueble la efectividad del contrato<\/strong> por el cual se le ha transmitido; y as\u00ed se explica muy bien el ar\u00adti\u00adculo siguiente, 1.473<\/strong>, que define cuando debe considerarse trans\u00admi\u00adtida la propiedad y a favor de quien en el caso de distintas ena\u00adje\u00adna\u00adcio\u00adnes, porque<\/strong> la inscripci\u00f3n es la notificaci\u00f3n mas solemne y mas per\u00adfecta<\/strong>. Pero cuando no hay inscripci\u00f3n \u00bfd\u00f3nde debe acudirse? Pues in\u00addu\u00adda\u00adble\u00admen\u00adte a la escritura m\u00e1s antigua, a la tradici\u00f3n simb\u00f3lica de fe\u00adcha m\u00e1s re\u00admota. Esto demuestra la perfecta conformidad en que se halla lo hecho en el C\u00f3digo con la base, con el derecho tradicional espa\u00f1ol y con el ver\u00adda\u00adde\u00adro derecho filos\u00f3fico de todas las partes. Porque no me cansar\u00e9 de re\u00adpe\u00adtir\u00adlo: S.S. pretende que esto se ha tomado del C\u00f3digo ar\u00adgen\u00adtino, y no era me\u00adnester; antes, al contrario, el C\u00f3digo argentino lo ha tomado de nuestras leyes de Partida y de la Instituta.\u00bb<\/p>\n

Tambi\u00e9n dice PARDO N\u00da\u00d1EZ, en el mismo apartado:<\/p>\n

\u00abAl contrario de lo que pasaba en otros sistemas de corte ger\u00adm\u00e1nico (que N\u00da\u00d1EZ LAGOS con envidiable precisi\u00f3n sem\u00e1ntica llam\u00f3 de \u00abins\u00adcrip\u00adci\u00f3n substantiva<\/strong>\u00bb), en el nuestro, los t\u00edtulos, por inscritos que es\u00adt\u00e9n, si son nulos, no dejan de serlo. El art\u00edculo 33 [la inscripci\u00f3n no convalida los actos o contra\u00adtos inscritos que sean nulos con arreglo a las leyes] in\u00adtro\u00addujo as\u00ed una excepci\u00f3n al 23: los t\u00edtulos inscritos, por el hecho de estar\u00adlo, no se transforman en v\u00e1lidos y, por tanto, perjudican a tercero<\/strong>.\u00bb (\u00bf?)<\/p>\n

Por una parte, no<\/strong> fue N\u00da\u00d1EZ LAGOS el primero que habl\u00f3 de inscrip\u00adci\u00f3n sustan\u00adtiva.<\/p>\n

Dec\u00eda BIENVENIDO OLIVER \u2013Derecho inmobiliario, p\u00e1gina 320\u2013:<\/p>\n

\u201cLa cuesti\u00f3n planteada por PERMANYER ten\u00eda un alcance y tras\u00adcen\u00adden\u00adcia dif\u00edcil de comprender a primera vista, pues lo que en el fondo deseaba sa\u00adber el sabio profesor y lo que preguntaba a la Comisi\u00f3n y al Gobierno era si la nueva Ley se redactar\u00eda conforme al sistema germ\u00e1nico, que atri\u00adbuye fe p\u00fablica o eficacia sustantiva<\/strong> a los asientos del Registro, o con\u00adfor\u00adme al sistema franc\u00e9s, que s\u00f3lo concede a tales asientos el valor de una con\u00addici\u00f3n externa, una mera formalidad sin virtualidad alguna propia res\u00adpecto de los derechos que constan en los mismos.\u201d<\/p>\n

La eficacia sustantiva de los asientos implica la sustantividad de los mismos.<\/p>\n

Por otra parte, creo que PARDO N\u00da\u00d1EZ tuvo un simple error, pues creo que lo que quiso decir es que \u201clos t\u00edtulos [nulos] inscritos, por el hecho de estarlo, no se transforman en v\u00e1lidos y, por tanto, NO perjudican a tercero<\/strong>.\u201d<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

Apartado II<\/strong> DUALISMO EN LA LEY DE 1861<\/span><\/h6>\n

Casi nada que objetar a este apartado. Lo \u00fanico discutible es que PAR\u00adDO N\u00da\u00d1EZ acepta el concepto de tercero del art\u00edculo 27 de la Ley, cuan\u00addo, en realidad, se trata de uno de los preceptos m\u00e1s discutidos por la doc\u00adtrina.<\/p>\n

La L.H. de 1861 defin\u00eda al ter\u00adcero, de ma\u00ad\u00adnera poco afortunada, en su art. 27:<\/p>\n

\u00abPara los efectos de esta Ley se considera como tercero aquel que no hu\u00adbiera intervenido en el acto o contrato inscrito<\/em>.\u00bb<\/p>\n

La imprecisi\u00f3n de este art\u00edculo y la circunstancia de ser empleada la pa\u00adlabra tercero<\/em> en la Ley con expresiones no muy concordantes entre si, pro\u00advocaron una gran desorientaci\u00f3n en la doctrina y dieron lugar a que se crease alrededor de su concepto tal confusi\u00f3n y tales dificultades, que hicieron de \u00e9l unas de las materias m\u00e1s obscuras de nuestro D.\u00ba inmobiliario.<\/p>\n

El art. 27 presentaba varios motivos de cr\u00edtica:<\/p>\n

En primer lugar, se dijo que no debi\u00f3 pretender definir el tercero, pues no es mi\u00adsi\u00f3n de las leyes dar definiciones. Estas corresponden a la doc\u00adtrina cient\u00edfica y no a las leyes.<\/p>\n

En segundo lugar, aunque era un precepto breve, su redacci\u00f3n no era la ade\u00adcuada:<\/p>\n

\u2013 Dec\u00eda \u00abse considera <\/strong>tercero\u00bb, por lo que parece que alud\u00eda a un tercero fic\u00adticio.<\/p>\n

\u2013 Hablaba de \u00abintervenir\u00bb, con olvido de agregar el concepto de \u00abpar\u00adte\u00bb, ya que lo que ca\u00adrac\u00adte\u00adriza al tercero es no intervenir como parte.<\/p>\n

\u2013 Dec\u00eda que es el que no haya intervenido en el \u00abacto o contrato\u00bb, cuando el ter\u00adcero es un concepto que juega en una gran variedad de su\u00adpuestos.<\/p>\n

\u2013 Se refer\u00eda, por fin, al que no haya intervenido en el \u00abacto o contrato inscrito\u00bb. La \u00faltima palabra \u00abinscrito\u00bb constitu\u00eda lo m\u00e1s confuso del pre\u00adcepto. Se vio que, in\u00adter\u00adpretando literalmente el art. 27, resultaba que los terceros del art. 23 (actual 32) no estaban comprendidos en la defi\u00adnici\u00f3n del art. 27, pues los terceros del art\u00edculo 23 lo eran precisamente respecto al acto o contrato NO inscrito.<\/p>\n

Se entendi\u00f3 que el tercero del art. 23 \u2013actual 32\u2013 era el que hab\u00eda inscrito, pues, si no fuese as\u00ed, el conflicto tendr\u00eda lugar entre titulares no inscritos y se regir\u00eda por las normas del Derecho civil. En efecto, si el tercero, a que alude el actual art. 32, no ha inscrito, el otro titular, el del art. 27 \u2013seg\u00fan la propia letra del precepto\u2013, tampoco ha inscrito. De esto volveremos a ocuparnos en otro apartado.<\/p>\n

Partiendo, pues, de esta base, de que el tercero del art. 23 es un titular que ha ins\u00adcrito, nos encontr\u00e1bamos con que el art. 27 nos hablaba del tercero como el que no ha sido parte en el acto o contrato inscrito.<\/p>\n

Un cierto sector doctrinal lleg\u00f3 a entender que en el art. 27 hab\u00eda una errata, pues en realidad quer\u00eda decir que \u201ctercero era el que no hab\u00eda in\u00adtervenido en el acto o contrato no<\/strong> inscrito\u201d.<\/p>\n

Los criterios de la doctrina, para explicar un art\u00edculo tan misterioso, fueron muy diversos. Una gran mayor\u00eda de autores prescindi\u00f3 de \u00e9l, es\u00adti\u00admando que era imposible formar un concepto \u00fanico del tercero, o bien que era necesario construir diversos con\u00adceptos del tercero.<\/p>\n

Sin embargo, G\u00f3mez de la Serna y Mart\u00ednez Moreda la encontra\u00adban jus\u00adti\u00adfi\u00adcado.<\/p>\n

Seg\u00fan Mart\u00ednez Moreda el tercero de la Ley hipotecaria no es el de las leyes civiles, por ejemplo, el que no es otorgante de un contrato o no ha tomado parte en un acto. En la Ley hipotecaria es un supuesto ne\u00adce\u00adsario que ese acto o contrato se halle inscrito; la inscripci\u00f3n es el fun\u00adda\u00admento de donde adquiere vida y realidad el tercero que estudiamos; sin ella, el concepto pierde su valor t\u00e9cnico y especial, de suerte que si no hay inscripci\u00f3n no hay tercero a los efectos del r\u00e9gimen hipotecario. Ahora bien \u00bfa que acto o contrato inscrito se refiere el art. 27 para saber qui\u00e9n es el tercero?<\/p>\n

\u00abCreemos que a los que son origen o causa de la acci\u00f3n que a virtud de ellos puede ejercitarse, y en los cuales no ha intervenido el tercero. Por ejem\u00adplo: dice el art. 36 (hoy 37) que las acciones rescisorias o resolutorias no se da\u00adr\u00e1n contra ter\u00adcero que haya inscrito su t\u00edtulo. En este caso, la per\u00adsona que inscribi\u00f3 el t\u00edtulo es tercero con relaci\u00f3n al contrato que dio origen a esa ac\u00adci\u00f3n rescisoria o re\u00adso\u00adlu\u00adtoria, en el cual no intervino; pero no es tercero res\u00adpecto al acto que produjo la inscripci\u00f3n, porque con rela\u00adci\u00f3n a este acto inscrito ser\u00e1n terceros todos los dem\u00e1s extra\u00f1os a \u00e9l.<\/p>\n

Del examen de todos los art\u00edculos de la ley hipotecaria que hablan de terceros \u2013que son muchos\u2013 se deduce que \u00abson terceros los no otorgantes, esto es, los que no han sido parte en el acto o contrato inscrito, del cual se deriva el derecho que les perjudica o les favorece <\/strong>mediante su ins\u00adcripci\u00f3n.<\/p>\n

Los conceptos favorecer y perjudicar, referidos a los terceros, son rec\u00ed\u00adpro\u00adcos<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

Se puede observar que, seg\u00fan Mart\u00ednez Moreda, el concepto de tercero, en la Ley Hipotecaria, es ambivalente, pues \u00e9sta se refiere unas veces al tercero fa\u00advo\u00ad\u00adrecido, y otras al tercero perjudicado.<\/p>\n

Posteriormente Morell \u2013que deb\u00eda de ser algo pesimista, pues s\u00f3lo ha\u00ad\u00adbla de per\u00adjudicar\u2013 nos dice que la ley, \u00abunas veces llama tercero al que ins\u00adcribe, al que perjudica, <\/strong>como puede verse en los arts. 34 al 38, siendo evidente que en estos casos el tercero a que la ley se refiere, no es el ter\u00adcero definido en el art. 27, y otras veces, llama tercero a aquel que ni in\u00adter\u00advino en el acto o contrato, ni inscribi\u00f3; y cuyo ti\u00adtulo precisamente por no hallarse inscrito, no puede per\u00adjudicar <\/strong>al que inscribi\u00f3\u00bb. En el fondo, se trata de la misma distinci\u00f3n de Mart\u00cdnez Moreda, porque el ter\u00adcero que con su inscripci\u00f3n perjudica a otro, es el tercero favorecido. Tambi\u00e9n re\u00adsul\u00adta evi\u00addente que Morell considera que el que perjudica y el perju\u00addi\u00adcado son terceros, cada uno respecto al otro.<\/p>\n

Con la reforma de 1944-46, al suprimirse el art. 27, pasa a un segundo pla\u00adno esta cuesti\u00f3n, aunque no deja de interesar a determinados autores.<\/p>\n

ROCA-SASTRE MUNCUNILL \u2013Tomo II, 1995, p\u00e1gina 300, hacia el final, y en la p\u00e1gina siguiente\u2013 nos dice que \u00ablos autores de la Ley de 1861 no estaban muy seguros acerca de la pertinencia de la palabra inscrito<\/em> <\/strong>empleada por el art\u00edculo 27, y lo demuestra el hecho de que en uno de los libros de actas de la Comisi\u00f3n de C\u00f3digos que formul\u00f3 la primera Ley Hipotecaria, figuran al final de la redacci\u00f3n del mismo precepto las palabras \u201cacto o contrato no<\/em><\/strong> inscrito<\/em><\/strong>\u201d, y as\u00ed se produce la Exposici\u00f3n de motivos de dicha Ley Hipotecaria de 1861, cuando al referirse a las antiguas leyes sobre Oficios de hipotecas expresa, con tono de sistema de transcripci\u00f3n, que \u201cla falta de inscripci\u00f3n s\u00f3lo puede alegarse por los perjudicados que no han sido parte en el contrato que dej\u00f3 de inscribirse. Seguramente dicha vacilaci\u00f3n obedeci\u00f3 a que, en cierta manera tan tercero en general, puede ser el que no ha sido parte en un contrato inscrito como en un contrato no inscrito…\u00bb<\/p>\n

Al final de la p\u00e1gina 300, en la nota 266, cita a DUALDE. Este dice que la censura m\u00e1s grave que pod\u00eda dirigir contra la Ley Hipotecaria es que dada la de\u00ad\u00adfinici\u00f3n de tercero como un sujeto que no interviniera en un contrato ins\u00adcri\u00adto, o sea, que mora en un extrarradio registral, y que la Ley se hab\u00eda hecho pa\u00adra proteger al tercero. Evidentemente, nada m\u00e1s ajeno a la Ley Hipotecaria que proteger a quien camina fuera del sagrado \u00e1mbito creado por ella; pero as\u00ed resultaba de la definici\u00f3n de tercero y de la enunciaci\u00f3n del prop\u00f3sito. Dada aquella definici\u00f3n, lo \u00fanico que podr\u00eda decirse es que la ley se propon\u00eda per\u00adjudicar al tercero. Y \u00bfc\u00f3mo el exclusivo o esencial funda\u00admento de una ley pue\u00adde consistir en perjudicar a alguien?<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

Apartado III<\/strong> LAS PRIMERAS INSCRIPCIONES EN LA LEY DE 1861<\/span><\/h6>\n

Lo que puede admitirse, con algunas reservas, es que, como dice PAR\u00adDO N\u00da\u00d1EZ, \u00abla dis\u00adcusi\u00f3n entre \u201cmonistas\u201d puros del 34 y \u201cdualistas\u201d pu\u00adros del 32, al final, se reduce casi exclusivamente a la eficacia que hay que reconocer al asiento de \u00abinmatriculaci\u00f3n\u00bb (es decir, al asiento de t\u00ed\u00adtu\u00adlos sobre fincas que acceden por primera vez al Registro)…<\/p>\n

Los asientos en los nuevos libros se sustentaron directa e inten\u00adcio\u00adna\u00adda\u00admente en los de Contadur\u00edas, por lo que nunca pudo haber pasado por la cabeza del legislador dar a las<\/strong> primeras inscripciones<\/strong> (llamadas hoy co\u00adm\u00fanmente de \u00abinmatriculaci\u00f3n\u00bb) tratamiento distinto a las dem\u00e1s (pos\u00adteriores). Mal, evidentemente, podr\u00eda proteger el entonces 23 (hoy 32) a los \u00abinmatriculantes\u00bb si no los hab\u00eda…\u00bb<\/p>\n

Pues esto no me parece exacto:<\/p>\n

Creo que aqu\u00ed podr\u00eda discutirse si es importante la \u201cmens legislatoris<\/em>\u201d.<\/p>\n

En este caso hay diversas razones para que la mente del legis\u00adla\u00addor no sea tenida en cuenta, pues se basaba en criterios equivocados:<\/p>\n

\u2013En primer lugar, si el legislador pensaba que los nuevos libros se iban a sustentar en los de las Contadur\u00edas, es que desconoc\u00eda completamente<\/strong> la rea\u00adlidad, pues la inmensa mayor\u00eda de la propiedad permanec\u00eda ajena al sis\u00adte\u00adma de las Contadur\u00edas.<\/p>\n

Ya en la discusi\u00f3n parlamentaria entre PERMANYER y ORTIZ DE Z\u00c1\u00adRA\u00adTE, hab\u00eda dicho este \u00faltimo: \u00abla mitad de los propietarios de Espa\u00f1a se encuentran en ese caso…\u00bb (es decir, que no tienen t\u00edtulo escrito). Pero, creo que se puede decir que, aunque lo tuviesen, un porcentaje muy alto no lo inscrib\u00eda.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

Esto pude comprobarlo en el Registro de la Pro\u00ad\u00ad\u00adpie\u00ad\u00addad de Ponferrada \u2013cuya extensi\u00f3n territorial era enorme\u2013, en \u00e9l que, estando yo, se hizo la entrega al Archivo Hist\u00f3rico Provincial de los libros de las Contadur\u00edas, que ser\u00edan unos veinte. \u00bfQu\u00e9 porcentaje de pro-piedad es\u00adta\u00adr\u00eda inscrita en ellos? Creo que no llegar\u00eda al uno por ciento<\/strong>, y, en el mejor de los casos, no pasar\u00eda del cinco por ciento<\/strong>.<\/p>\n

\u2013En segundo lugar, el contenido de las Contadur\u00edas era desordenado y ca\u00ad\u00f3tico, puesto que en sus libros se copiaban literalmente todas las estipu\u00adlaciones de los documentos, sin que se ejerciese previa censura de car\u00e1c\u00adter jur\u00eddico o se seleccionase su contenido.Es m\u00e1s, en las Contadur\u00edas se debieron de inscribir muchos actos y cotratos, que no tendr\u00edan acceso a los nuevos libros. Esto se deduce de varias Resoluciones, entre las que po\u00ad\u00ad\u00ad\u00addemos citar:<\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 1864<\/strong>.\u2013 Esta Direcci\u00f3n general ha dis\u00adpuesto aprobar en todas sus partes el acuerdo de V.E., fecha 19 de febrero \u00faltimo, dictado en m\u00e9ritos de la consulta del Registrador de Escalona de 29 de enero anterior.\u2013 Sr. Regente de la Audiencia de Madrid<\/em>.<\/p>\n

El Regente de la Audiencia; considerando: Que el arbolado es una ane\u00adxi\u00addad <\/strong>del terreno en que radica, y que, por lo tanto, no es posible ins\u00adcri\u00adbir\u00adlo, sin que se halle previamente inscrito el suelo…<\/p>\n

Me imagino que al Registrador se le hab\u00eda presentado una escritura en la que solamente se transmit\u00eda el arbolado.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de septiembre de 1864<\/strong>.\u2013 En vista de una instancia de D. Joaqu\u00edn Chinch\u00f3n, Notario de Aranjuez, acerca de s\u00ed deb\u00edan inscribirse en el Registro de la propiedad los cajones de madera<\/strong> de la plaza y mer\u00adca\u00ad\u00addo de Aranjuez; la Direcci\u00f3n, de conformidad con lo dispuesto clara y ter\u00ad\u00admi\u00adnantemente en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria y en su Re\u00adgla\u00admento<\/strong>, acord\u00f3: Que no<\/strong> deben inscribirse en el Registro de la propiedad dichos ca\u00adjones de madera; aun cuando antes se registraban<\/strong>, y se paga de\u00adre\u00adcho a la Hacienda por el traspaso de los mismos.<\/p>\n

Lo raro de esta Resoluci\u00f3n es que la consulta la hace el Notario, y que pa\u00adrece un tanto irrisoria. Lo que, en cierto modo, la salva es la confusi\u00f3n que hubo en los primeros tiempos de aplicaci\u00f3n de la Ley. Cuesti\u00f3n dis\u00adtinta es que hubiese una concesi\u00f3n administrativa respecto a los dichosos cajones.<\/p>\n

\u2013En tercer lugar, el legislador desconoc\u00eda tambi\u00e9n la forma en que se llevaban las Contadur\u00edas, y esto nos lo relata muy bien PAU PEDR\u00d3N en su \u201cHistoria del Colegio de Registradores de Espa\u00f1a\u201d \u2013p\u00e1gina 15\u2013:<\/p>\n

\u00abCuando el 8 de febrero de 1862, los Registradores ten\u00edan que empe\u00adzar a aplicar la Ley hipotecaria, no hab\u00edan logrado deducir con precisi\u00f3n cua\u00adles eran los derechos vigentes seg\u00fan los libros de las Con\u00adta\u00addur\u00edas. Y no ha\u00ad\u00ad\u00adb\u00edan logrado recomponer los \u00edndices con precisi\u00f3n. El go\u00adbier\u00adno consi\u00adde\u00adr\u00f3 que deb\u00eda aplazarse hasta agosto la entrada en vigor de la ley, pero antes de presentar el proyecto de ley consult\u00f3 al Congreso; los diputados sugirieron un aplazamiento m\u00e1s largo: hasta enero de 1863.<\/p>\n

Entre tanto, el 30 de eneero de 1862, el primer Director General, Fran\u00adcisco de C\u00e1rdenas, renunci\u00f3 al cargo, considerando, probablemente, que la situaci\u00f3n no ten\u00eda remedio.<\/p>\n

Los Registradores advirtieron al gobierno que el nuevo plazo segu\u00eda sien\u00ad\u00addo excesivamente breve. El gobierno consult\u00f3 a la Comisi\u00f3n de C\u00f3\u00addi\u00adgos, y la Comisi\u00f3n sugiri\u00f3 que los Registradores hicieran anota\u00adcio\u00adnes pre\u00adventivas por imposibilidad. Efectivamente, la Comisi\u00f3n reconoc\u00eda que la imposibilidad, con car\u00e1cter transitorio, exist\u00eda: no era tarea f\u00e1cil extraer de los documentos heterog\u00e9neos de las Contadur\u00edas la situaci\u00f3n exacta de los inmuebles, y por tanto no pod\u00eda inscribirse con seguridad los nuevos t\u00edtulos que se presentaban.<\/p>\n

Pero el Ministro de Justicia, Santiago Fern\u00e1ndez Negrete, no quiso pro\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adponer un plazo mayor. Tem\u00eda que si se aplazaba la entrada en vigor de la ley hipotecaria a un momento en que \u00e9l, previsiblemente, no iba a ser mi\u00ad\u00adnistro, todos los esfuerzos realizados pod\u00edan resultar vanos: un nuevo go\u00ad\u00adbierno pod\u00eda acoger la legislaci\u00f3n hipotecaria con indiferencia o in\u00adclu\u00adso con hostitlidad, y dejarla de lado.<\/p>\n

Lo cierto es que la ley hipotecaria entr\u00f3 en vigor, pero a traves de cien\u00adtos de anotaciones preventivas por imposibilidad del Registrador que lle\u00adnaron los primeros folios de los primeros libros…\u00bb<\/p>\n

Finalmente, con arreglo al texto inicial de la Ley y su sistema de en\u00adtra\u00adda en vigor, si alguien adquir\u00eda el 1 de marzo de 1863 no pod\u00eda inma\u00adtri\u00adcu\u00adlar porque se lo imped\u00eda el art\u00edculo 20; necesitaba inscribir primero el t\u00ed\u00adtu\u00adlo de su transmitente. Pero cuando se decreta la pr\u00f3rroga del plazo de un a\u00f1o para inscribir los t\u00edtulos anteriores a la entrada en vigor de la ley, nos encon\u00adtramos con que el t\u00edtulo de 1 de marzo de 1863 es un t\u00edtulo ante\u00adrior que puede causar por s\u00ed s\u00f3lo<\/strong> una primera inscripci\u00f3n. Si el art\u00edculo 23 no hab\u00eda sido objeto de pr\u00f3rroga, ese (ahora s\u00ed) inmatriculante que ha\u00adb\u00eda adquirido despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley podr\u00eda ser un ter\u00adcero latino.<\/p>\n

En efecto. En la obra de La Ley Hipotecaria, parte segunda, en la p\u00e1\u00adgi\u00adna 608, nos presenta G\u00d3MEZ DE LA SERNA el siguiente modelo de ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n n\u00famero 1, es decir, de inscripci\u00f3n primera:<\/p>\n

\u00abFinca n\u00famero diez<\/p>\n

Casa llamada del Abogado, sita en esta villa, calle de Labradores, n\u00fa\u00admero treinta y uno de la manzana diez. Linda por la izquierda con la de Francisco Rodr\u00edguez, n\u00famero treinta y tres; por la derecha con otra de Do\u00ad\u00f1a Teresa Ruiz, n\u00famero veintinueve; y por la espalda, con tierra de Do\u00f1a Mar\u00eda de los Dolores Rodr\u00edguez. Tiene de fachada y espalda treinta y tres pies y de fondo setenta, incluso el patio, que medidos geom\u00e9tri\u00adca\u00admente, componen un \u00e1rea plana de dos mil trescientos diez metros cu\u00adadrados y adem\u00e1s el grueso de paredes y medianer\u00edas, y se compone de planta baja y piso principal, con un granerito sobre parte del mismo. No resulta gravada con carga alguna.<\/p>\n

    \n
  1. Narciso Lara y Mart\u00ednez, de treinta a\u00f1os, viudo, propietario, vecino de la Granja de Rocamora, adquiri\u00f3 dicha finca por herencia de su padre D. Eduardo Lara y Ochoa, y la vende a D. Hilario G\u00f3mez y Molina, de cuarenta a\u00f1os, casado, abogado y propietario, vecino de Madrid, por pre\u00adcio de treinta y tres mil reales, que han sido pagados al contado en mo\u00adnedas de oro, de cuya entrega da fe el Notario.<\/li>\n<\/ol>\n

    El expresado D. Hilario G\u00f3mez inscribe su dominio.<\/p>\n

    Todo lo referido consta de la escritura de venta otorgada en esta villa, a siete del mes actual, ante el Notario D. Pascual Alonso, la cual ha sido presentada en este Registro a las dos del d\u00eda doce del mismo, seg\u00fan resulta del asiento n\u00famero diez y siete, folio tres, tomo segundo del Diario.<\/p>\n

    Pagado por derecho de hipotecas seiscientos sesenta reales, seg\u00fan la carta de pago expedida en trece del mes actual, que queda en mi poder, se\u00f1alada con el n\u00famero veinte, en el legajo de su clase, n\u00famero cinco.<\/p>\n

    Y siendo conforme todo lo dicho con los documentos a que me refiero, formo la presente en Dolores a quince de septiembre de mil ochocientos sesenta y cuatro.\u2013Jos\u00e9 Mar\u00eda Alonso<\/em>.\u2013 Honorarios,\u00a0tantos<\/em>, con arreglo al n\u00famero dos del arancel.\u00bb<\/p>\n

    A continuaci\u00f3n de dicho asiento consta lo siguiente:<\/p>\n

    (Dos diferencias se advierten sobre los dos modelos que anteceden: la fecha de la carta de pago del impuesto hipotecario y el n\u00famero del legajo donde queda archivada. En el modelo oficial no se hace menci\u00f3n de la fecha de dicho documento, y nosotros lo hemos hecho cumpliendo con lo dispuesto en la regla 10 del art\u00edculo 25 del Reglamento. Tampoco se ex\u00adpre\u00adsa en el primero el n\u00fam. del legajo, y nosotros lo hemos puesto porque as\u00ed se ha verificado en el modelo oficial n\u00fam. 5\u00ba al citar el mandamiento judicial que se supone quedar enlegajado. Esa cita puede conducir a la claridad y la consideramos \u00fatil.)<\/p>\n

    En la p\u00e1gina 610 de la misma obra, tambi\u00e9n nos encontramos con otra inscripci\u00f3n n\u00famero 1, es decir, otra inscripci\u00f3n 1\u00aa:<\/p>\n

    \u00abFinca n\u00famero catorce.<\/p>\n

    Casa sita en esta ciudad, calle de Santa Ana, n\u00famero diez, manzana cua\u00adrenta. Linda por la izquierda con otra de D. Alberto Rubio y Cabello, n\u00famero ocho; por la derecha, con otra de D. Facundo Mora y Santonja, n\u00famero doce: y por la espalda con el descubierto de la de D. Alejandro Corvera y Aguado. Tiene de fachada y testero cincuenta y cinco pies, y de fondo setenta y dos, incluso el patio, y forma un \u00e1rea de tres mil novecientos sesenta pies cuadrados. Se compone de piso bajo, principal y segundo, y no est\u00e1 afecta a ninguna carga.<\/p>\n

      \n
    1. Isidoro Moriano y Roda, de treinta y tres a\u00f1os, casado, m\u00e9dico, ve\u00adci\u00adno de esta ciudad, la adquiri\u00f3 por herencia de su padre Don Marcelino Moriano, y la vende a D. Blas Pardo y Moscoso, de cincuenta a\u00f1os, viu\u00addo, cirujano, de la propia vecindad, por el precio de doscientos mil reales, de los cuales ha satisfecho cien mil en monedas de oro y plata, de cuya entrega da fe el Notario, y los otros cien mil se ha obligado el comprador a satisfacerlos en el t\u00e9rmino de un a\u00f1o, que vencer\u00e1 en cinco de octubre del pr\u00f3ximo venidero, sin devengar inter\u00e9s.<\/li>\n
    2. Blas Pardo inscribe su t\u00edtulo de compra-venta.<\/li>\n<\/ol>\n

      Todo lo referido consta en la escritura otorgada en esta ciudad, a cinco del mes actual, ante el Notario D. Manuel Estrada, cuya copia ha sido pre\u00adsentada en este registro el d\u00eda de ayer, a las once de la ma\u00f1ana, seg\u00fan re\u00adsul\u00adta del asiento n\u00famero trescientos, folio treinta, tomo segundo, del Dia\u00adrio.<\/p>\n

      Pagado por derecho de hipotecas cuatro mil reales, seg\u00fan la carta de pago expedida en este d\u00eda, que obra en mi poder, se\u00f1alada con el n\u00famero ciento, en el legajo de su clase, n\u00famero seis.<\/p>\n

      Y siendo conforme todo lo dicho con los documentos a que me refiero, firmo la presente en Cuenca, a doce de octubre de mil ochocientos sesenta y tres.\u2013\u00a0Carlos Romero<\/em>.\u2013 Honorarios,\u00a0tantos,<\/em>\u00a0<\/em>con arreglo al n\u00famero dos del arancel.\u00bb<\/p>\n

      A continuaci\u00f3n, se dice:<\/p>\n

      (Cuando se pague la parte del precio aplazada, se pondr\u00e1 una nota marginal semejante \u00e1 la que puede verse en la p\u00e1gina\u00a0<\/em>76.)<\/p>\n

      Estos modelos suponen una aplicaci\u00f3n de lo que despu\u00e9s se denomin\u00f3 sistema de las fechas-tope, el cual us\u00f3 el legislador espa\u00f1ol en diversas ocasiones, y que no tiene nada de extra\u00f1o.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado IV<\/strong> UNA LEY \u00abDISTINTA E INDEPENDIENTE\u00bb<\/span><\/h6>\n

      Es dudoso que pueda darse la raz\u00f3n a PARDO N\u00da\u00d1EZ, en este punto, que cita el texto de varios p\u00e1\u00adrrafos de la Expo\u00adsici\u00f3n de Motivos:<\/p>\n

      \u00abEl legislador al hacer cambios, aunque sean tan profundos<\/strong> como los que propende el pro\u00adyecto, debe ante todo respetar los derechos adquiridos \u2026 Para hacer ese tr\u00e1nsito sin violencia ha sido necesario descender a mu\u00adchos porme\u00adnores. Puede considerarse esa parte del proyecto como una ley distinta e inde\u00adpendiente<\/strong> de la de hipotecas que lejos de tener como es\u00adta un car\u00e1cter de perpetuidad, es pasajera porque se limita a salvar los de\u00adrechos adquiridos a la sombra de la legislaci\u00f3n que ahora concluye\u00bb<\/p>\n

      Los dos siguientes creo que son importantes:<\/p>\n

      \u00ab\u00bfPod\u00eda adoptarse esta regla (irretroactividad de la ley) de un modo ab\u00adsoluto e incondicional \u2013continuaba la Exposici\u00f3n\u2013 tanto respecto a los mis\u00ad\u00admos derechos creados como a la forma de su existencia? Responder afir\u00ad\u00ad\u00ad\u00admativamente a esa pregunta equivaldr\u00eda a anular el proyecto, dejando el cr\u00e9dito territorial en sus actuales condiciones (\u2026). \u00bfHab\u00edan de seguir per\u00ad\u00ad\u00adpetuamente como vivos<\/strong> derechos descono\u00adcidos<\/strong>, cargas extin\u00adgui\u00addas, pe\u00ad\u00ad\u00adro que por la imperfecta organizaci\u00f3n de los archivos o por el des\u00adcuido de los interesados o por su larga antig\u00fcedad aparecen a\u00fan como exis\u00adten\u00adtes? La comisi\u00f3n no teme asegurar que a creerse esto, y decidirse as\u00ed, se\u00adr\u00edan escasos los bienes que producir\u00edan los nuevos registros (\u2026). No es esto lo que el Gobierno se propone (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

      \u00abResp\u00e9tense enhorabuena \u2013continuaba la Exposici\u00f3n\u2013 los derechos: la comisi\u00f3n no puede proponer que uno solo sea violado. Pero no es viola\u00adci\u00f3n cambiar la forma de hacerlos efectivos que es lo m\u00e1s grave que se pro\u00adpone en el Proyecto. No deben sacrificarse en verdad los derechos ci-viles invocando el nombre del inter\u00e9s p\u00fablico; pero tampoco es l\u00edcito a los particulares dejar de hacer cuanto salvando sus derechos exija la sociedad pa\u00adra conciliarlos con el bien general. Necesario es no confundir los dere\u00adchos adquiridos con las formalidades que se establecen para conservarlos (\u2026). Sujetar a ciertas formalidades la declaraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de de\u00adrechos preexistente, no es anularlos\u00bb.<\/p>\n

      \u00abDe todos modos es claro \u2013as\u00ed conclu\u00eda la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 1861\u2013 que la inscripci\u00f3n nueva<\/strong> que se haga no debe ser de me\u00ad\u00ad\u00adjor condici\u00f3n que las hechas oportunamente en adelante y que no pue\u00adde <\/strong>por lo tanto perjudicar a tercero <\/strong>sino desde el d\u00eda de la inscripci\u00f3n<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

      Desechada la pena de nulidad, las primeras inscripciones de do\u00admi\u00adnio \u2013al contrario de lo que pasaba con las de posesi\u00f3n (que no \u00abper\u00adju\u00addi\u00adcaban al verdadero propietario\u00bb ni a quienes \u00abacreditasen mejor dere\u00adcho\u00bb)\u2013 perju\u00ad\u00addicaban por tanto a terceros civiles que descuidasen inscribir sus t\u00edtulos en plazo. El propietario que incumpl\u00eda la carga de inscribir y permit\u00eda que un extra\u00f1o se adelantase, no pod\u00eda quejarse. Deb\u00eda imputarse a s\u00ed mismo, es decir, a su propia desidia, a su conducta negligente, ese re\u00adsultado.<\/p>\n

      En mi opini\u00f3n creo que la Ley era \u00fanica, diga lo que diga su Exposi\u00adci\u00f3n de Motivos. Pero como hab\u00eda que resolver los problemas de Derecho transitorio, en vez de utilizar las \u201cDisposiciones transitorias\u201d, que hoy son el pan nuestro de cada d\u00eda en todas o en casi todas las leyes, la \u00fanica Ley de 1861, dedic\u00f3 sus dos \u00faltimos t\u00edtulos a esta materia: el XIV \u201cDe la ins\u00adcripci\u00f3n de las obligaciones contra\u00eddas y no inscritas antes de la publi\u00adca\u00adci\u00f3n de la presente Ley\u201d \u2013art\u00edculos 389 a 410, ambos inclusive\u2013 y el XV \u201cDe los libros del Registro anteriores a esta Ley y su relaci\u00f3n con los nue\u00advos\u201d \u2013art\u00edculos 411 a 416, tambi\u00e9n ambos inclusive\u2013.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado V<\/strong> DERECHO TRANSITORIO<\/span><\/h6>\n

      Muy buena la exposici\u00f3n de PARDO N\u00da\u00d1EZ.<\/p>\n

      Destaco el siguiente p\u00e1rrafo:<\/p>\n

      \u00ab… solo perjudican a terceros (es decir, a quienes no hu\u00adbiesen sido par\u00adte en el primer acto o contrato) los t\u00edtulos inscritos. Un re\u00adsultado que con\u00adcordaba con el conciso pero terminante mandato del que era precepto fun\u00addamental de la primera Ley Hipotecaria, el 23, y con otro no menos fun\u00adda\u00admental (34.2), de atormentada vida, que no admit\u00edan m\u00e1s que una ex\u00adcep\u00adci\u00f3n (34.1), impuesta por el nuevo \u00e1ngulo de visi\u00f3n que ha\u00adb\u00eda im\u00adpuesto la introducci\u00f3n del 33: los t\u00edtulos no inscritos vencen a los que lo est\u00e1n solo en caso de que, \u00aben virtud\u00bb de aquellos, sean nulos estos \u00falti\u00admos (art. 34.1).\u00bb<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado VI<\/strong> LUCHA ENTRE CONTRADICTORIOS V\u00c1LIDOS<\/span><\/h6>\n

      Puede decirse lo mismo que respecto al apartado anterior.<\/p>\n

      Recojo lo que dice y me parece m\u00e1s importante:<\/p>\n

      \u00abPod\u00edan resultar as\u00ed de los libros del nuevo registro cadenas de t\u00edtulos con\u00ad\u00adtradictorias (no inscritos en las Contadur\u00edas), v\u00e1lidos aparentemente, con origen m\u00e1s o menos lejano en el tiempo, a veces desconocido, gesta-das en el periodo fat\u00eddico del a\u00f1o (plazo luego ampliado mediante suce\u00adsivas pr\u00f3rrogas).<\/p>\n

      Cadenas que, despu\u00e9s de la publicaci\u00f3n de la Ley, pod\u00edan prolongarse indefinidamente mediante nuevas transmisiones y cuya preferencia deci\u00add\u00eda no el socorrido art\u00edculo 34.1, sino el 391 (variante del 23), que se ate\u00adn\u00eda a la fecha del primer asiento (retrotra\u00edda en su caso, por previsi\u00f3n ex\u00adpresa del legislador, como pasaba en las Contadur\u00edas, a la de la escri\u00adtura que lo caus\u00f3 e incluso \u2013si constare en esta el t\u00edtulo del transmitente\u2013 a la de la fecha de este).<\/p>\n

      El 391 fue as\u00ed el instrumento utilizado por el legislador para eliminar la incertidumbre que generaba el periodo transitorio en que, para proteger los derechos adquiridos, se hab\u00eda dejado abierta durante un a\u00f1o la posibi\u00adli\u00ad\u00addad de que accedieran a los libros del registro t\u00edtulos no inscritos en las Contadur\u00edas, aunque fuesen contradictorios entre s\u00ed. T\u00edtulos que pod\u00edan dar origen a cadenas (cada uno la suya) separadas e independientes, es decir, que discurr\u00edan en paralelo y por tanto sin causante com\u00fan conocido.<\/p>\n

      Solo, finalizado el a\u00f1o de suspensi\u00f3n, con la entrada en vigor del 392, variante del 23, se volvieron imposibles las \u00abinscripciones con efecto re\u00adtroactivo\u00bb permitidas entre tanto aquel no hubiera transcurrido.\u00bb<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado VII<\/strong>. ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY<\/span><\/h6>\n

      Con raz\u00f3n dice PARDO N\u00da\u00d1EZ:<\/p>\n

      \u00abConcluido el periodo de gracia y sus sucesivas pr\u00f3rrogas \u2013frente a los que por descuido u otra raz\u00f3n no utilizaron la posibilidad que se les hab\u00eda brindado de inscribir sus t\u00edtulos manteniendo as\u00ed la fuerza que les conce\u00add\u00eda el antiguo Derecho\u2013 pasaron a operar con toda su fuerza y vi\u00adgor los prin\u00adcipios de oponibilidad (art. 392) y cierre registral (art. 35 del Re\u00adgla\u00admento)…<\/p>\n

      La primera inscripci\u00f3n (la que merec\u00eda consideraci\u00f3n de tal seg\u00fan las reglas de Derecho transitorio<\/strong> recogidas en el 392 y 391) se limitaba a decidir cu\u00e1l era de mejor derecho cuando compet\u00edan t\u00edtulos v\u00e1lidos con\u00adtra\u00ad\u00addictorios, incluso inscritos en plazo, procedentes del mismo o distinto cau\u00adsante. Y lo hac\u00eda, como dijo lapidariamente la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley, sobre la base de que el que descuida la inscripci\u00f3n de t\u00edtulo anterior, contradictorio en todo o en parte, se \u00abpresume que renuncia a su derecho en concurrencia con tercero que inscribe.<\/p>\n

      Las primeras inscripciones, sin embargo, como sabemos, no convali\u00adda\u00adban los vicios de los t\u00edtulos que las causaron por lo que pod\u00edan ser anu\u00adla\u00addos \u00aben virtud\u00bb de otros, que hubiesen sido inscritos en el citado plazo (en que no operaba el principio de cierre: art\u00edculo 35 del Regla\u00admento). La du\u00adda estaba en si, transcurrido el a\u00f1o, segu\u00eda siendo eso posible en caso de que se hubieran dejado de inscribir. Es decir, en el supuesto de que el impugnante por nulidad, con fundamento en su propio t\u00edtulo, hubiesen de\u00adjado pasar el plazo del a\u00f1o sin inscribir el suyo (arts. 358 y sigs.)\u00bb<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado VIII<\/strong>. LA FRONTERA ENTRE EL 23 Y EL 34<\/span><\/h6>\n

      Creo que lo esencial que dice PARDO N\u00da\u00d1EZ es lo siguiente:<\/p>\n

      \u00abCuando disputaban entre s\u00ed t\u00edtulos contradictorios v\u00e1lidos (es decir, sin vicios de formaci\u00f3n ni los de ellos ni los de sus antecesores) de\u00adcid\u00eda su mejor derecho la primera inscripci\u00f3n en funci\u00f3n de la fecha que deb\u00eda reconoc\u00e9rseles seg\u00fan las normas de Derecho transitorio establecidas (arts. 391 y 392).<\/p>\n

      Pero el verdadero problema radicaba en si esa primera inscripci\u00f3n, con\u00ad\u00adcluido el periodo transitorio, tambi\u00e9n purgar\u00eda las acciones de anula\u00adci\u00f3n que derivasen de otros t\u00edtulos no inscritos en el plazo del a\u00f1o y, de ser as\u00ed, si lo har\u00eda desde la fecha del asiento, esto es, sin necesidad de es\u00adperar a que, con arreglo al 34.1, el titular inscrito trasmita su derecho y el nuevo adquirente inscriba su t\u00edtulo.\u00bb<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado IX<\/strong>. LA FUERZA DE LA PRIMERA INSCRIPCI\u00d3N<\/span><\/h6>\n

      Hay que darle la raz\u00f3n a PARDO N\u00da\u00d1EZ. Solamente recojo parte de su exposici\u00f3n para que el lector se entere:<\/p>\n

      \u00abPor tanto como defiende J. M. GARC\u00cdA, una era, en la Ley de 1861, la eficacia de la primera inscripci\u00f3n (regulada por los arts. 391 y sigs., y concordantes del Reglamento), por cierto, mucho m\u00e1s fuerte, y otra la de las practicadas con posterioridad a la primera, o subsiguientes.<\/p>\n

      Los t\u00edtulos protegidos por esa primera inscripci\u00f3n, pasado el a\u00f1o, si eran v\u00e1lidos, no solo venc\u00edan a los contradictorios anteriores no inscritos (392) sino tambi\u00e9n, aunque, por causa de estos, fuesen nulos (o lo fuese el de cualquiera de sus causantes) (art. 309 del Reglamento). En este caso las acciones anulatorias no se paralizaban solo frente al tercero posterior \u2013que adquiere de titular inscrito que inscribe su derecho (34)\u2013 sino que mo\u00ad\u00ad\u00adr\u00edan ya ante el primer t\u00edtulo inscrito…<\/p>\n

      La pri\u00adme\u00adra inscripci\u00f3n practicada en los libros del nuevo Registro sumaba as\u00ed, frente a t\u00edtulos anteriores no inscritos, la fuerza del 23 y del 34.2 de la Ley.\u00bb<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado X. <\/strong>ACCIONES RESOLUTORIAS O RESCISORIAS<\/span><\/h6>\n

      Con acierto dice PARDO N\u00da\u00d1EZ que \u201cel problema est\u00e1 tratado en la Ley con todo detalle en los art\u00edculos 347 y siguientes. Las acciones resolutorias y rescisorias que, por no haberse cumplido la condici\u00f3n de que dependan, no fuesen exigibles en el plazo del a\u00f1o, y cuyos titulares tampoco pidiesen en ese plazo la conversi\u00f3n de sus derechos en hipotecas especiales, subsisten solo entre partes (esto es, frente al \u00abobligado\u00bb) y no alcanzan al tercer poseedor. Por tanto, el propietario queda liberado sin necesidad de que, como exig\u00eda el 34 (y exi\u00adge tambi\u00e9n ahora), inscriba su derecho, lo trasmita y el nuevo adquirente siente su t\u00edtulo en los libros.\u201d<\/p>\n

      En mi opini\u00f3n es un supuesto en que la legislaci\u00f3n hipotecaria resuelve un supuesto completamente extrarregistral, lo cual puede darse en alguna otra ocasi\u00f3n.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado XI<\/strong>. EL CASO DE LA DOBLE VENTA<\/span><\/h6>\n

      Muy acertados los comentarios de Celestino. A continuaci\u00f3n, transcribo lo fundamental,<\/p>\n

      Un caso por lo dem\u00e1s que en la ley de 1861 nos permitir\u00e1 apreciar nue\u00advos aspectos hasta ahora silenciados de importancia capital para va\u00adlorar la eficacia del asiento.<\/p>\n

      Con remisi\u00f3n al 36 L.H., el 38.4 priv\u00f3 en caso de doble venta al pri\u00ad\u00admer comprador, seg\u00fan la explicaci\u00f3n que nos da la Exposici\u00f3n de Mo\u00adtivos, de la acci\u00f3n (rescisoria) que ten\u00eda seg\u00fan el Derecho civil frente al se\u00adgundo, aunque este \u00faltimo hubiese llegado a tomar posesi\u00f3n.<\/p>\n

      La pregunta que, en consecuencia, llegados aqu\u00ed se impone hacerse es de donde procede esta extra\u00f1a acci\u00f3n rescisoria del primer comprador que no posee frente al segundo que s\u00ed lo hace. Dos son los datos de que parte el legislador: uno, que el primer comprador tiene acci\u00f3n rescisoria (se\u00adg\u00fan el Derecho Civil entonces en vigor) frente al segundo, aunque este haya tomado posesi\u00f3n y el primero no. Y, dos, que esa acci\u00f3n rescisoria no perjudicar\u00e1 al segundo comprador, posea o no, si inscribe su compra y, por tanto, impide, por causa del \u00abprincipio de cierre\u00bb, que el primero ins\u00adcriba la suya (art. 17 de la Ley).<\/p>\n

      En caso de doble venta, en definitiva, prevalece la compra del segundo comprador que inscribe incluso aunque seg\u00fan Partidas fuese rescindible por el primero y este hubiese tomado posesi\u00f3n. Y vence porque, como el t\u00edtulo no inscrito no perjudica al inscrito, solo el que inscribe es propie\u00adtario. La reclamaci\u00f3n del no inscrito (aunque posea y haya comprado pri\u00admero) no puede prosperar. En efecto, inscrita una venta, es imposible la ins\u00adcripci\u00f3n de otra. Ahora bien, de poco servir\u00eda la atribuci\u00f3n legal de pro\u00adpiedad al inscrito y la concesi\u00f3n de la reivindicatoria (principio), si pu\u00addiese prosperar la rescisoria del no inscrito (corolario).<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado XII.<\/strong> EL REQUISITO DE LA BUENA FE Y GREGORIO L\u00d3PEZ<\/span><\/h6>\n

      Aqu\u00ed hace, en mi opini\u00f3n, un gran descubrimiento<\/strong> PARDO N\u00da\u00d1EZ:<\/p>\n

      Dice que, \u00abseg\u00fan el Derecho civil en vigor, en caso de do\u00adble venta, el que compraba primero, ten\u00eda una acci\u00f3n rescisoria contra el segundo aun\u00adque este hubiese tomado posesi\u00f3n. Y, en segundo lugar, que esa rescisoria \u2013y aqu\u00ed est\u00e1 la importante innovaci\u00f3n\u2013 deca\u00eda, seg\u00fan la Ley Hipotecaria, \u00fanicamente frente al que inscribe; con independencia de que haya tomado posesi\u00f3n…<\/p>\n

      En Derecho de Partidas solo proced\u00eda la acci\u00f3n rescisoria cuando el se\u00adgundo comprador conoc\u00eda la primera venta y, a pesar de todo, compra\u00adba. Es decir, cuando era de mala fe. Este era el argumento de GREGORIO L\u00d3\u00adPEZ en su Comentario a la Partida 5\u00aa, Titulo V, Ley 50.<\/p>\n

      La Ley Hipo\u00adte\u00adcaria suprimi\u00f3, en beneficio \u00fanicamente del titular ins\u00adcrito, esa acci\u00f3n res\u00adcisoria y que, si lo hizo, fue evidentemente porque en ese caso nada im\u00adportaba que el inscrito supiese de la existencia de una compra anterior y, por tanto, que actuase de mala fe. \u00bfPor qu\u00e9?<\/p>\n

      Porque nada importaba en esos casos la mala fe ya que, por expreso mandato del 23 de la Ley, la inscripci\u00f3n es modo de adquirir<\/strong> como con\u00adsecuencia de que los t\u00edtulos no inscritos no perjudican a tercero y, seg\u00fan el 25, solo los inscritos lo hacen. El titular inscrito por lo tanto no solo no<\/strong> es perjudicado por el no inscrito, sino que no <\/strong>es perjudicado aun\u00adque sepa cuando compra que el vendedor ha cele\u00adbrado otra venta con an\u00adterioridad. De otro modo los t\u00edtulos no inscritos le perju\u00addicar\u00edan contra lo que dec\u00eda el repetido 23…<\/p>\n

      La falta de buena fe del comprador que inscribe (porque conozca que la cosa ha sido transferida por su vendedor a otro comprador) no impide la plena adquisici\u00f3n ya que el 38.4 suprimi\u00f3<\/strong> la rescisoria.\u00bb<\/p>\n

      Tengo que confesar que, sin el trabajo de PARDO N\u00da\u00d1EZ yo no me hu\u00adbiese enterado nunca de esta cuesti\u00f3n, entre otras razones porque le edi\u00adci\u00f3n de Las Partidas, del BOE, que es la que trae los comentarios de GRE\u00adGO\u00adRIO L\u00d3\u00adPEZ, se la di a una hija m\u00eda, pues yo utilizo un facs\u00edmil de la edici\u00f3n hecha en Sevilla en 1491, que es mucho m\u00e1s bonito que la edici\u00f3n con los comentarios.<\/p>\n

      Y resulta mayor el m\u00e9rito de CELESTINO, teniendo en cuenta que el Se\u00f1or LA SERNA, a pesar de que era un experto en Derecho romano y en nuestro Derecho hist\u00f3rico y de que comenta los art\u00edculos 36 y 38 de la Ley Hipotecaria, no toca, ni de lejos, esta cuesti\u00f3n. Al contrario, parece que llegar\u00eda a una soluci\u00f3n distinta a la de PARDO N\u00da\u00d1EZ, pues teniendo en cuenta que el concepto de mala fe no hab\u00eda ni ha cambiado, en sus Comentarios \u2013p\u00e1gina 634\u2013 dice:<\/p>\n

      \u00abQue no hay un solo art\u00edculo en la Ley que favorezca al adquirente de mala fe…\u00bb<\/p>\n

      Probablemente, trat\u00e1ndose de una situaci\u00f3n parecida, quiz\u00e1 mejor que LA SERNA, la explique PE\u00d1A \u2013aunque se refiera al Derecho actual\u2013 cuan\u00addo dice:<\/p>\n

      \u00bfEs de buena fe el comprador que, cuando adquiere el inmueble, cono\u00adce que la cosa hab\u00eda sido ya vendida, pero no entregada<\/em>, a otro compra\u00addor? En rigor no hay inexactitud registral porque el mero derecho de cr\u00e9\u00addito del comprador no es un dere\u00adcho inscribible. Pero el adquirente no se comporta honestamente colaborando en la de\u00adfraudaci\u00f3n del derecho del pri\u00ad\u00admer comprador. Este comportamiento de mala fe de\u00adbe tener rele\u00advan\u00adcia, en primer lugar, por la regla impuesta en el art. 7-1\u00ba C.c. y por\u00adque la con\u00addena de la mala fe integra un principio general y supremo \u2013SS. 3 ABRIL 1968 y 4 FEBRERO 1972\u2013. Tambi\u00e9n por el deber de respeto general de los de\u00adre\u00adchos ajenos y, entre ellos, los dere\u00adchos de cr\u00e9dito \u2013art. 1.902 C.c.; re\u00adpresi\u00f3n del frau\u00adde de acreedores\u2013. Aprecia mala fe por cono\u00adcer el dere\u00adcho de cr\u00e9dito de un op\u00adtante, la S. de 13 FEBRERO 1997. Para la S. de 24 OCTUBRE 1990, el cono\u00adci\u00admiento de que el transferente ten\u00eda la obli\u00adgaci\u00f3n<\/em> de transferir a otro impide que el ad\u00adquirente pueda ampa\u00adrarse en el art. 34 L.H.<\/p>\n

      Ahora bien, como el derecho violentado es un derecho de cr\u00e9dito, t\u00e9c\u00adni\u00adcamente la so\u00adluci\u00f3n debe ser que el adquirente, aunque conozca la com\u00adpra anterior, adquiere efec\u00ad\u00ad\u00adtivamente mientras el acreedor del dominio \u2013el primer comprador\u2013 no haga valer la preferencia de su derecho. La ac\u00adci\u00f3n del primer comprador es siempre puramente per\u00ad\u00adsonal, con la consi\u00adguiente protecci\u00f3n del subadquirente \u2013el que adquiere del se\u00adgun\u00ad\u00addo com\u00adprador\u2013, y no rige el plazo para la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n real.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n<\/a>

      Apartado XIII<\/strong>. FERN\u00c1NDEZ NEGRETE, MINISTRO DE JUSTI\u00adCIA EN 1861<\/span><\/h6>\n

      En este apartado nos habla PARDO N\u00da\u00d1EZ de dicho personaje, para lo cual trae a colaci\u00f3n el mag\u00adn\u00edfico libro que son las Leyes hipotecarias <\/em>edi\u00adta\u00addo por el Colegio de Re\u00adgis\u00ad\u00adtra\u00addores. No pongo en duda esta cuesti\u00f3n, si bien en este libro la discusi\u00f3n parlamentaria \u2013que creo que tiene un gran in\u00adter\u00e9s\u2013 est\u00e1 bastante coja. M\u00e1s extensamente me refer\u00ed a ella en el libro \u201cLa Ley hipotecaria de 1861\u201d, aunque no me atrev\u00ed a transcribirla \u00edntegra, pues ello supondr\u00eda, por lo menos, unas 300 p\u00e1ginas m\u00e1s.<\/p>\n

      PARDO N\u00da\u00d1EZ recoge el pasaje en que el Sr. Ministro de entonces, en su turno de defensa del Proyecto en el Congreso, dice: \u00abLos t\u00edtulos no ins\u00adcritos en el Registro no podr\u00e1n perju\u00addicar a tercero. Se\u00f1ores si se analiza bien esta ley, si se condensa todo lo que es condensable, si se saca el es\u00adp\u00edritu de la ley; este art\u00edculo de la ley es la sola ley<\/strong>, el art\u00edculo 23 es \u00e9l<\/strong> solo la Ley Hipotecaria; se pudiera decir sin exageraci\u00f3n que esta ley no es fundamentalmente m\u00e1s que el art\u00edculo 23, es decir, que no tiene m\u00e1s que un solo art\u00edculo y una sola excepci\u00f3n el art\u00edculo 354 (hipotecas generales t\u00e1citas). \u00a1Qu\u00e9 de cuestiones se resuelven con este art\u00edculo!<\/p>\n

      [En realidad el Ministro de Justicia, SANTIAGO FERN\u00c1NDEZ NE\u00adGRE\u00adTE, de\u00admos\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtrando una gran habilidad, y poseedor de una gran rapidez men\u00adtal, dijo esa frase porque no es\u00adcapaba a su perspicacia la reiterada ale\u00adga\u00adci\u00f3n de la extensi\u00f3n y pro\u00adli\u00adjidad, que se atribu\u00eda a la Ley: esto es m\u00edo]<\/p>\n

      Luego hay necesidad de la inscripci\u00f3n para perjudicar a tercero, (per\u00adjuicio que es el) origen de la inscripci\u00f3n, \u00bfy qu\u00e9 significa aqu\u00ed inscrip\u00adci\u00f3n? (\u2026). Este art\u00edculo es la consecuencia de la tradici\u00f3n latina, de la tradici\u00f3n romana y de la inscripci\u00f3n germ\u00e1nica. En Roma no hab\u00eda con\u00adtra\u00adto hasta la tradici\u00f3n de las cosas (\u2026). En Alemania no se consu\u00adma\u00adba el contrato sin cumplimiento de ciertas formalidades materiales que ha\u00adbla\u00adban a los sen\u00adtidos. Hab\u00eda necesidad de coger un pedazo de tierra con c\u00e9s\u00adped, una rama desgajada de un \u00e1rbol (\u2026) de tal manera que todo el pue\u00adblo se apercibiese que aquel derecho pasaba del dominio de uno al de otro. La tradici\u00f3n en Roma, la inscripci\u00f3n en Alemania\u00bb<\/p>\n

      Para despu\u00e9s de leer los art\u00edculos 24 y 25 de la Ley, concluir de modo contundente: \u00abestos dos art\u00edculos, que son consecuencia del 23, principio generador de esta Ley, son sin embargo important\u00edsimos…<\/p>\n

      El art\u00edculo 25 dice que el derecho nace desde la inscripci\u00f3n y es la diferencia que hay entre la legislaci\u00f3n latina y la germ\u00e1nica<\/em>. En la latina el derecho nac\u00eda del contrato, y como el contrato era oculto, todos los d\u00edas pod\u00edan crearse nuevos sin que el tercero lo supiese (\u2026). Estos males gra\u00adv\u00edsimos viene a subsanar (la ley) diciendo que el derecho nace desde la inscripci\u00f3n (\u2026). La cuesti\u00f3n pues de la tradici\u00f3n, la cuesti\u00f3n de la \u00e9poca en que nace el derecho est\u00e1 decidida completamente por los art\u00edculos 23, 24, y 25. Es una base esencial\u00edsima de la Ley<\/em>\u00bb.<\/p>\n

        \n
      1. En resumen, seg\u00fan el Ministro, el derecho real erga omnes <\/em>nace solo con la inscripci\u00f3n, no con la tradici\u00f3n. Antes de la inscripci\u00f3n hay \u00fani\u00adca\u00admente \u00abobligaciones\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

        Sin embargo, las palabras del Ministro ten\u00edan un precedente<\/strong> en lo que dijo GARC\u00cdA GOYENA, al comentar el art\u00edculo 1.858 del Proyecto de C\u00f3\u00addigo civil, a tenor del cual:<\/p>\n

        \u201cNinguno de los t\u00edtulos sujetos a inscripci\u00f3n, seg\u00fan lo dispuesto en el capitulo II de este titulo, surte efecto contra tercero, sino desde el mo\u00admen\u00adto en que ha sido inscrito en el registro p\u00fablico.<\/em><\/p>\n

        Se considera hecha la inscripci\u00f3n desde que se ha tomado el asiento pres\u00ad\u00adcrito en el articulo 1882, mientras no se hay hecho la anotaci\u00f3n pre\u00advenida en el p\u00e1rrafo II del articulo 1884<\/em>.\u201d<\/p>\n

        Y dice GARC\u00cdA GOYENA:<\/p>\n

        \u00abPuede decirse que todo el esp\u00edritu<\/strong> de la Ley presente est\u00e1 contenido en el art\u00edculo 1858. El principio de que las hipotecas no surten efecto con\u00adtra tercero sino en virtud de la inscripci\u00f3n, consignado en el t\u00edtulo an\u00adte\u00adrior, se apli\u00adca por este articulo a todos los actos traslativos de la pro\u00adpie\u00addad te\u00adrri\u00adto\u00adrial o constitutivos de cualesquiera derechos reales. Dejo pro\u00adba\u00adda no solo la conveniencia sino la necesidad de esta disposici\u00f3n, y su con\u00adfor\u00admidad con casi todas las legislaciones europeas… Nuestro proyecto guar\u00adda en esta parte consonancia con las reglas que ha consagrado en ma\u00adte\u00adria de obli\u00adgaciones, y no ha debido seguir las legislaciones en que con\u00adti\u00adn\u00faa vi\u00ad\u00adgen\u00adte la indicada doctrina Romana; y en esta parte se ha con\u00adfor\u00admado con el C\u00f3digo Franc\u00e9s<\/strong>, que consagr\u00f3 las mismas reglas ge\u00adne\u00adra\u00adles… La se\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adgun\u00adda parte del art\u00edculo 1858 tiene por objeto evitar toda sor\u00adpresa o fraude por parte del que, teniendo un derecho posterior, se qui\u00adsie\u00adra ade\u00adlan\u00adtar a otro que lo hubiese adquirido primero; de este modo no po\u00addr\u00e1n co\u00admeterse abusos contra el hombre diligente; y en esto se fundan las leyes que nos han servido de gu\u00eda en esta parte: tales como la de Ginebra, ar\u00adt\u00edculo 245…\u00bb<\/p>\n

        \u00a0<\/p>\n<\/a>

        Apartados XIV<\/strong> \u2013EL GALIMAT\u00cdAS DEL ART\u00cdCULO 35: LA PRES\u00adCRIPCI\u00d3N\u2013 y XV <\/strong>\u2013CONCEPTO DE TERCERO\u2013<\/span><\/h6>\n

        Lo que creo que es m\u00e1s importante, en estos dos apartados, es que PAR\u00ad\u00adDO N\u00da\u00d1EZ considera que el tercero del art\u00edculo 32 es un tercero civil, que puede haber inscrito o no \u2013(cfr. nota 2 de su trabajo)\u2013.<\/p>\n

        Resulta una casualidad (por el nombre) que CELESTINO CANO TELLO \u2013Manual de Derecho hipotecario, 1992\u2013 sostenga una opini\u00f3n, por lo me\u00adnos similar, pues en las p\u00e1ginas 308 y comienzo de la 309, dice:<\/p>\n

        \u00abEl art\u00edculo 32 protege al tercero simple, al que no perjudica lo que no figura en el Registro si realmente no debe afectarle con arreglo al Derecho Civil, y esto, aunque no haya inscrito, pues sus relaciones se rigen por este Derecho…<\/p>\n

        En este punto, la eficacia del Registro es puramente negativa, ya que lo \u00fanico que quiere decir el art\u00edculo 32 es que la relaci\u00f3n de que se trata funciona al margen del mismo y nada m\u00e1s. Como consecuencia habr\u00e1 que aplicar a la misma la legislaci\u00f3n civil sin injerencia hipotecaria alguna.\u00bb<\/p>\n

        La verdad es que, aunque creo que este es un punto discutible, y que puede haber otros autores que defienden lo mismo, de momento no puedo estar de acuerdo con ellos, por lo que dije en el apartado II, al que ahora puedo a\u00f1adir lo siguien\u00adte:<\/p>\n

        Como sostuvo el Ministro de Justicia, FERN\u00c1NDEZ NEGRETE, el ar\u00adt\u00ed\u00adcu\u00adlo m\u00e1s importante de La Ley era el 23 \u2013equi\u00adva\u00adlente al 32 de la re\u00adfor\u00adma de 1944-46\u2013, el cual ten\u00eda una excepci\u00f3n no me\u00adnos importante en el ar\u00adt\u00edculo 33. Pero este \u00faltimo tambi\u00e9n ten\u00eda una ex\u00adcepci\u00f3n en el 34.<\/p>\n

        Comentando el art\u00edculo 23<\/strong>, PANTOJA y LLORET, que figuran entre los primeros<\/strong> comentaristas de la Ley, en 1861<\/strong> \u2013LA LEY HIPO\u00adTE\u00adCARIA, To\u00admo I, p\u00e1gina 224 y, por tanto, antes que G\u00d3MEZ DE LA SERNA\u2013, nos di\u00adcen:<\/p>\n

        \u2013En las Concordancias:<\/p>\n

        Concuerda este art\u00edculo con el 3\u00ba de la ley francesa de transcripciones de 23 de marzo de 1855.<\/p>\n

        \u2013En los precedentes de la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola:<\/p>\n

        Art\u00edculos 1858 y 1859 del proyecto de C\u00f3digo civil.<\/p>\n

        \u2013Y en el Comentario:<\/p>\n

        \u201cEl principio dominante de esta Ley, la base principal sobre que des-can\u00adsa, es la publicidad del registro y la especialidad de las hipotecas. Pues bien, como una consecuencia natural de esto, y al mismo tiempo para que este principio sea una verdad, se establece en el presente art\u00edculo que los t\u00ed\u00ad\u00adtu\u00adlos no inscritos no pueden perjudicar a tercero. La Ley, ya que ha su\u00adprimido la pena pecuniaria que se impon\u00eda, al que dejaba transcurrir el t\u00e9r\u00ad\u00admino legal sin inscribir, y ya que deja al arbitrio de los particulares el que registren sus t\u00edtulos cuando lo tengan por conveniente, ha establecido, como no pod\u00eda menos, que los t\u00edtulos no tendr\u00e1n eficacia sino desde la fe\u00adcha de su inscripci\u00f3n, no causando perjuicio a tercero sino desde la misma fecha, entendida de la manera que dice el art\u00edculo 28. De otro modo, la ba\u00adse de la publicidad que la Ley adopta caer\u00eda por tierra y el registro no ser\u00eda una verdad legal<\/strong>.<\/p>\n

        \u00a0De aqu\u00ed se deduce naturalmente, que el que tenga un derecho no ins\u00adcri\u00adto sobre una finca, no puede ejercitarle contra otro que lo tuviese ya ins\u00ad\u00ad\u00ad\u00adcrito, aunque sea posterior, s\u00f3lo por la circunstancia de no haber cum\u00adplido aquel con este requisito; de modo que, cuando una misma finca sea vendida a dos personas en diferentes actos, ser\u00e1 del que primero inscriba su t\u00edtulo, aunque sea posterior su contrato; porque seg\u00fan hemos visto en el art\u00edculo 17, inscrito cualquier t\u00edtulo traslativo de dominio de inmuebles no podr\u00e1 inscribirse ning\u00fan otro de fecha anterior por el que se transmita o gra\u00adve la propiedad del mismo inmueble; tal es, pues, el efecto, la auto\u00adri\u00addad que la Ley da a la inscripci\u00f3n…\u201d<\/p>\n

        Luego se refieren a lo que dijo FERN\u00c1NDEZ NEGRETE, lo cual veremos en otro apartado.<\/p>\n

        El art\u00edculo 27 dec\u00eda: Para los efectos de esta ley se considera como tercero aquel que no haya intervenido en el acto o contrato ins\u00adcrito<\/em>.<\/p>\n

        Pero veamos los ejemplos que pon\u00edan algunos autores antiguos:<\/p>\n

        PANTOJA y LLORET \u2013Tomo I, p\u00e1ginas 227 y 228\u2013 dec\u00edan:<\/p>\n

        \u201cCi\u00f1\u00e9ndonos al esp\u00edritu de esta Ley, es sencill\u00edsima la explicaci\u00f3n de lo que se entiende por tercero. Ha adoptado el principio de que los t\u00edtulos no inscritos no perjudican a tercero, y al definir como tal considera que no interviene en los contratos, se refiere a aquellos que nada otorgan en ellos: de ninguna manera a los testigos ni al escribano, cuya intervenci\u00f3n es meramente justificativa.<\/p>\n

        Partiendo de estas dos bases, se comprender\u00e1 bien lo que para los efec\u00adtos de la Ley se reputa como tercero, poniendo un ejemplo, que ser\u00e1 muy co\u00adm\u00fan en la pr\u00e1ctica. Uno hipoteca a otro una finca en seguridad del rein\u00adtegro de cierta suma que \u00e9ste le presta; llega el momento del pago, y no verific\u00e1ndose, acude el acreedor a los tribunales interponiendo demanda ejecutiva. Se sigue juicio, y en tiempo y forma se presenta otro acreedor re\u00adclamando dominio o preferencia de cr\u00e9dito; este es el tercero de que ha\u00adbla la Ley, el cual no intervino en el contrato, y sin embargo tiene un de\u00adrecho que tal vez ser\u00e1 m\u00e1s valedero que el del otro acreedor, y de seguro lo es, si \u00e9ste no inscribi\u00f3<\/strong> su t\u00edtulo y aquel s\u00ed<\/strong>.\u201d<\/p>\n

        Pero, adem\u00e1s, creo que casi nadie discute que el antiguo art\u00edculo 23 de la L.H. de 1861 estaba tomado de la ley francesa de 23 de marzo de 1855, que en su art\u00edculo 1\u00ba, p\u00e1rrafo 3\u00ba dispuso que los actos registrales no registrados no pod\u00edan ser opuestos a terceros, que hubiesen registrado el suyo<\/strong>. Y lo mismo ven\u00eda a expresar la Ley belga de 16 de diciembre de 1851, en su art. 1\u00ba, p\u00e1rrafo 1\u00ba. \u2013Cfr. ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Tomo II, 1995, p\u00e1gina 158, nota 9 al pie de la misma.<\/p>\n

        No es extra\u00f1o que gran parte de la doctrina entendi\u00f3 que el tercero del ar\u00adt\u00edculo 23 \u2013actual 32\u2013 era el que hab\u00eda ins\u00adcrito, pues, si no fuese as\u00ed, el conflicto tendr\u00eda lugar entre titulares no ins\u00adcritos y se regir\u00eda por las nor\u00admas del Derecho civil, sin que interviniese para nada la Ley Hipoteca\u00adria.<\/p>\n

        Lo normal es que una Ley Hipotecaria, o del Registro de la propiedad, contemple el conflicto entre un t\u00edtulo ins\u00adcrito y un t\u00edtulo no inscrito, e in\u00adclu\u00adso entre dos t\u00edtulos inscritos (como en el caso de la doble inma\u00adtri\u00adcula\u00adci\u00f3n). Pero que se ocupe de los conflictos entre t\u00edtulos no inscritos, des\u00adpu\u00e9s del per\u00edodo transitorio, me parece un absurdo, pues la soluci\u00f3n en es\u00adtos casos ser\u00e1 siempre extra-hipotecaria.<\/p>\n

        Sin embargo, hab\u00eda un precepto en la Ley, que parec\u00eda darle la raz\u00f3n a PARDO N\u00da\u00d1EZ. Tal era el art\u00edculo 396, que sent\u00f3 la norma de inadmi\u00adsi\u00ad\u00f3n absoluta de los t\u00ed\u00adtu\u00adlos re\u00ad\u00adgistrables no registrados, a cuyo tenor:<\/p>\n

        \u201cDesde la publicaci\u00f3n de esta Ley<\/em>, no se admitir\u00e1 en los juzgados y<\/em> tribunales ordinarios y especiales<\/em>, en los Consejos y en las oficinas del Go\u00adbierno<\/em>, ning\u00fan documento o escritura de que no se haya tomado raz\u00f3n en el Registro<\/em>, si por \u00e9l se constituyeren<\/em>, transmitieren<\/em>, reconocieren<\/em>, mo\u00addificaren o extinguieren derechos sujetos a inscripci\u00f3n,<\/em> seg\u00fan la misma Ley<\/em>\u201d.<\/p>\n

        Pero este precepto, de alcance tan ge\u00adne\u00adral, no dur\u00f3 mucho tiempo.<\/p>\n

        La Ley hipotecaria de 1869 limit\u00f3 la inadmisibilidad al supuesto de que \u00abel t\u00edtulo per\u00adjudicase a tercero<\/strong>\u00bb, y como se entend\u00eda que el tercero aqu\u00ed aludido era el que hab\u00eda inscrito su derecho<\/strong> y estaba protegido ya re\u00adgistralmente, la nor\u00adma re\u00adsul\u00adtaba una repetici\u00f3n de la regla de la \u00abino\u00adponibilidad del t\u00edtulo no inscrito\u00bb.<\/p>\n

        La Ley hipotecaria de 1909 sigui\u00f3 la misma l\u00ednea.<\/p>\n

        La Ley hipotecaria de 1944 volvi\u00f3 a establecer, con car\u00e1cter absoluto, el sistema de inadmisibilidad de los documentos inscribibles no inscritos, sin dis\u00adtin\u00adguir entre partes y terceros. Este precepto levant\u00f3 una tempestad de cr\u00ed\u00adticas y pr\u00e1c\u00adticamente qued\u00f3 inaplicado.<\/p>\n

        El Texto refundido de 1946 atenu\u00f3 el rigor del precepto, que sigue siendo objeto de du\u00adras cr\u00edticas.<\/p>\n

        En su art\u00edculo 319 dec\u00eda:<\/p>\n

        \u00abLos Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitir\u00e1n ning\u00fan documento o escritura de que no se haya tomado raz\u00f3n en el Registro por los cuales se constituyan<\/em>, re\u00adco\u00ad\u00adnoz\u00adcan<\/em>, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a ins\u00adcripci\u00f3n<\/em>, si el objeto de la presentaci\u00f3n fuere hacer efectivo<\/em>, en per\u00adjuicio de tercero, un derecho que debi\u00f3 ser inscrito<\/em>. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro<\/em>, la inadmisi\u00f3n proceder\u00e1<\/em>, cual\u00adquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribu\u00adnales<\/em>, Consejos y Oficinas expresados<\/em>…\u00bb<\/p>\n

        Este precepto parece confirmar la opini\u00f3n de PARDO N\u00da\u00d1EZ, pues par\u00adte de la doctrina \u2013SANZ FERN\u00c1NDEZ, ROCA, LACRUZ, CHICO OR\u00adTIZ, etc.\u2013 consider\u00f3 que, si la finca no <\/strong>est\u00e1 inmatriculada, la inadmisi\u00f3n pro\u00adce\u00adde solamente cuan\u00ad\u00addo la acci\u00f3n se dirija contra un tercero, enten\u00addiendo por tal el tercero civil, que no ha inscrito su t\u00edtulo, pues el precepto se refiere a fincas no in\u00admatriculadas y no cabe pensar en un tercero hipo\u00adtecario, es decir, el ter\u00adce\u00adro que ha inscrito.<\/p>\n

        Sin embargo, otros autores \u2013TIRSO CARRETERO, PE\u00d1A, GARC\u00cdA GAR\u00adC\u00cdA\u2013, con mucho fundamento, entendieron que el tercero del art\u00edculo 319 es un tercero que ha inscrito su t\u00edtulo en el Registro.<\/p>\n

        El Tribunal Supremo, aunque la jurisprudencia es escasa, es favorable a la in\u00adter\u00adpre\u00adtaci\u00f3n del tercero como titular inscrito.<\/p>\n

        Pero, aparte que los Jueces y Tribunales nunca le hi\u00adcie\u00ad\u00ad\u00adron caso al indi\u00adcado precepto, no puedo pensar que la Ley Hipotecaria se hubiese dicta\u00addo, aparte de otros supuestos, para proteger los derechos de los terceros civiles no inscritos<\/strong>…<\/p>\n

        \u00a0<\/p>\n<\/a>

        Apartado XVI<\/strong> FUERZA REAL DEL ASIENTO<\/span><\/h6>\n

        PARDO N\u00da\u00d1EZ, medio copiando y al mismo tiempo comentando parte de la Exposici\u00f3n de Motivos, dice lo siguiente<\/p>\n

        El sistema de la Comisi\u00f3n. <\/em>\u00abNo corresponde a la comisi\u00f3n apreciar es\u00adte principio \u2013es decir, el principio llamado de consentimiento de origen franc\u00e9s\u2013 cuando se limita a los contrayentes <\/strong>(\u2026) \u2013en que por tanto a contrario la Comisi\u00f3n redactora tolera\u2013 lo que cae de lleno ba\u00adjo su domi\u00adnio es desecharlo cuando se trata del inte\u00adr\u00e9s de terceros <\/strong>\u2013inscritos o no\u2013 que no han sido parte en el contrato <\/strong>(\u2026).<\/p>\n

        Seg\u00fan el sistema de la Comisi\u00f3n, resultar\u00e1 de hecho que para los efec\u00adtos de la seguridad de un tercero, el dominio y los dem\u00e1s derechos rea\u00adles en tanto se consideran constituidos o traspasados, en cuanto conste su ins\u00adcripci\u00f3n<\/strong> \u2013por tanto, no hay transmisi\u00f3n perfecta, es decir, con efectos reales (plenos) en perjuicio de terceros civiles mientras no se asiente el acto o contrato traslativo\u2013 quedando entre los contrayentes cuando no se haga la inscripci\u00f3n el derecho anti\u00adguo<\/strong>\u00bb \u2013por tanto, queda subsistente nada m\u00e1s que entre los contrayentes; contra terceros civiles solo hay acci\u00f3n real con la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n\u2013.<\/p>\n

        Repito lo que dije en el apartado II y en el precedente.<\/p>\n

        \u00a0<\/p>\n<\/a>

        Apartado<\/strong> XVII<\/strong>, \u00bfGERMANISMO?<\/span><\/h6>\n

        Dice PARDO N\u00da\u00d1EZ que la Ley Hipotecaria de 1861 no implicaba in\u00adno\u00advaci\u00f3n alguna, verdadero cam\u00adbio, respecto al Derecho tradicional. Muy al contrario, como dec\u00eda la pro\u00adpia Exposici\u00f3n, solo supon\u00eda una vuelta al sistema antiguo de don Carlos y do\u00f1a Juana, de Felipe V y Carlos III, y ci\u00adta determinadas frases de la Exposici\u00f3n de motivos, de G\u00f3mez de la Ser\u00ad\u00adna \u2013el<\/strong> comentarista m\u00e1s conocido<\/strong>\u2013 y del Ministro de Gracia y Jus\u00adti\u00adcia, Fern\u00e1ndez Ne\u00adgrete.<\/p>\n

        Menos mal que dice el comentarista m\u00e1s conocido, y no el mejor co\u00admentarista, pues esto no podr\u00eda decirse, entre otras razones, porque su co\u00admentario a los art\u00edculos 18 y 19 de la Ley \u2013y concordantes del Regla\u00admento\u2013 es un tanto esperp\u00e9ntico. Resulta indudable que, en aquella \u00e9poca, fue un gran romanista, pero, respecto al Derecho hipotecario lo superaba FRAN\u00adCISCO DE C\u00c1RDENAS Y ESPEJO, que, al decir de JOS\u00c9 LUIS DE LOS MO\u00adZOS, fue prin\u00adcipal art\u00edfice de la Ley, y esto es lo que yo tuve en cuenta en el citado libro \u201cLa Ley Hipotecaria de 1861\u201d, cuando en el sub\u00adt\u00edtulo puse \u201cReferencia a una posible injusticia hist\u00f3rica\u201d.<\/p>\n

        Pero vayamos a la cuesti\u00f3n del germanismo.<\/p>\n

        Para la confecci\u00f3n del Proyecto de C\u00f3digo civil de 1851, exist\u00edan unas bases, que, en principio, estaban fundadas en el sistema germ\u00e1nico, ya que en ellas se adoptaba la inscripci\u00f3n constitutiva.<\/p>\n

        Cuando se estaba pre\u00adpa\u00adrando el proyecto de C\u00f3digo civil, en la se\u00adsi\u00f3n de 21 de octubre de 1948, se discuti\u00f3 la cuesti\u00f3n important\u00edsima sobre s\u00ed el domi\u00adnio de las co\u00adsas se trans\u00ad\u00adfiere por la entrega de ellas o des\u00adde la per\u00adfecci\u00f3n del contrato. En es\u00adte punto se en\u00adfren\u00adtaron dos tesis: la de GARC\u00cdA GO\u00adYE\u00ad\u00ad\u00adNA y la de LUZURIAGA.<\/p>\n

        GOYENA manifest\u00f3 \u201cque el dominio de la cosa vendida pasa, respecto de los contrayentes, por su voluntad o consentimiento, pero no respecto de tercero\u201d.<\/p>\n

        \u00bfY cuando y c\u00f3mo pasaba respecto a tercero el dominio de la cosa ven\u00addida?<\/p>\n

        Acerca de este extremo guard\u00f3 un silencio absoluto el defensor del sis\u00adte\u00ad\u00adma franc\u00e9s.<\/p>\n

        Pero es de presumir que, siguiendo a su modelo, sostendr\u00eda que el do\u00admi\u00adnio pasaba, en cuanto a tercero, mediante y desde la entrega.<\/p>\n

        LUZURIAGA, que se hab\u00eda adelantado a muchas legislaciones moder\u00adnas que han adop\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtado el principio trascendental de hacer depender la ad\u00adqui\u00adsi\u00adci\u00f3n de la propiedad de una formalidad exterior o p\u00fablica, es decir, la ins\u00adcripci\u00f3n en el Re\u00adgis\u00adtro de todos los actos traslativos de inmuebles o cons\u00adtitutivos de al\u00adg\u00fan derecho real, en tal ocasi\u00f3n, sostuvo, de acuerdo con el sis\u00adtema inmo\u00adbiliario alem\u00e1n, que la base acordada por la Comisi\u00f3n res\u00adpecto al Registro de Hipotecas, ha\u00adce ineficaz la traslaci\u00f3n del dominio de los inmuebles hasta que \u00e9stos se\u00adan registrados, y que habr\u00eda con\u00adtra\u00addicci\u00f3n con esta base si se decidiese aqu\u00ed (en el caso particular de la ena\u00adje\u00adnaci\u00f3n por t\u00edtulo de compra) que pa\u00adsa\u00ad\u00adse el dominio por el con\u00adsenti\u00admien\u00adto de los contratantes.<\/p>\n

        A\u00f1adi\u00f3 en seguida que, en su concepto, la traslaci\u00f3n del dominio se rea\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adliza por la inscripci\u00f3n en el Registro de Hipotecas y por la entrega.<\/p>\n

        Lo cierto es que la segunda parte de la tesis defendida por LUZURIAGA fue victoriosamente derrotada por BRAVO MURILLO, quien se limit\u00f3 a de\u00adcir con gran claridad de entendimiento \u201cque no deb\u00eda hacerse depender la transmisi\u00f3n del dominio de diversos acontecimientos\u201d, gran verdad que hoy es reconocida por la mayor\u00eda de los primeros jurisconsultos de Eu\u00adro\u00adpa. Se\u00a0 tom\u00f3, por fin, el acuerdo de que la transmisi\u00f3n verificada por t\u00edtu\u00adlo de venta no deb\u00eda depender de la ins\u00ad\u00adcrip\u00adci\u00f3n en el Registro p\u00fablico. Se es\u00adta\u00adbleci\u00f3 que la trans\u00admi\u00adsi\u00f3n se efectuaba entre los contratantes en vir\u00adtud del simple consen\u00adti\u00admien\u00adto; pero en cuanto a terceros<\/strong>, era requisito ne\u00adce\u00ad\u00adsa\u00adrio para la trans\u00admisi\u00f3n, la inscripci\u00f3n. La antigua base 52, que esta\u00adble\u00adc\u00eda la inscripci\u00f3n cons\u00adti\u00adtutiva para la transmisi\u00f3n de inmuebles, qued\u00f3 sus\u00ad\u00adti\u00adtuida por un precepto en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abPara que pro\u00adduz\u00adcan efec\u00adto en cuanto a ter\u00adcero<\/strong> los t\u00edtulos constitutivos y tras\u00adla\u00adtivos de do\u00ad\u00ad\u00admi\u00adnio, tanto universales co\u00admo particulares, ha de ser precisa la toma de ra\u00adz\u00f3n de bienes ra\u00edces en el Registro P\u00fablico.\u00bb<\/p>\n

        Hab\u00eda ca\u00eddo el sistema alem\u00e1n puro y triunf\u00f3 el sistema ecl\u00e9ctico.<\/p>\n

        LUZURIAGA sigui\u00f3 dicha orien\u00adtaci\u00f3n, y buscando una f\u00f3rmula ecl\u00e9cti\u00adca \u2013tan del gusto de la \u00e9poca\u2013 re\u00addact\u00f3 el proyecto de articulado, en dos t\u00ed\u00adtu\u00adlos, para el nuevo C\u00f3digo: Uno, sobre \u201cLas Hipo\u00adte\u00adcas\u201d, y otro, sobre el \u201cRegistro P\u00fablico\u201d, cuyo trabajo por Real Orden de 25 de septiembre de 1848, fue sometido a informe del Tribunal Su\u00adpremo y Audiencias Te\u00adrrito\u00adriales.<\/p>\n

        Esta posici\u00f3n ecl\u00e9ctica se manifest\u00f3 a trav\u00e9s de las siguientes ideas:<\/p>\n

          \n
        1. Respecto al Derecho civil: la adquisici\u00f3n del dominio y dem\u00e1s de\u00adre\u00adchos reales se debe regir exclusivamente por \u00e9ste. Esta regla es absoluta en las relaciones inter partes<\/em>; pero es objeto de limitaciones en las re\u00adla\u00adciones respecto de tercero.<\/li>\n
        2. La inscripci\u00f3n solamente es necesaria para que el derecho real surta efectos en cuanto a terceros, es decir, erga omnes<\/em>.<\/li>\n
        3. Los t\u00edtulos no inscritos pueden surtir efectos, incluso de car\u00e1cter re\u00adal; pero quedan sin efecto cuando entran en colisi\u00f3n con t\u00edtulos con\u00adtra\u00addic\u00ad\u00adto\u00ad\u00adrios inscritos. As\u00ed se establecieron por el Anteproyecto de 1846 dos re\u00adglas fun\u00addamentales de nuestro sistema:<\/li>\n<\/ol>\n

          1\u00aa. Los t\u00edtulos no inscritos no surten efectos respecto de tercero ins\u00adcri\u00adto<\/strong>.<\/p>\n

          2\u00aa. En caso de doble venta de una cosa, adquiere el dominio de la mis\u00adma el que inscribi\u00f3 su t\u00edtulo en el Registro.<\/p>\n

          De lo expuesto resulta que la idea de la protecci\u00f3n del tercero<\/strong> no fue de G\u00d3MEZ DE LA SER\u00adNA, como sostuvo el profesor DE CASTRO \u2013De\u00adre\u00adcho Ci\u00advil de Espa\u00f1a\u201d, Tomo I, p\u00e1gina 192\u2013 sino que la sugiri\u00f3 LUZU\u00adRIA\u00adGA \u2013cuando se es\u00adtaba pre\u00adpa\u00adran\u00addo el proyecto de C\u00f3digo civil de 1851\u2013, quien busc\u00f3 una f\u00f3r\u00admu\u00adla ecl\u00e9ctica, seg\u00fan hemos visto.<\/p>\n

          En la discusi\u00f3n parlamentaria de la Ley de 1861, el Ministro de Justi\u00adcia, FERN\u00c1NDEZ NEGRETE, nos habla del sistema germ\u00e1nico:<\/p>\n

          \u00abA la ca\u00edda del imperio romano las leyes suyas, si no desaparecieron, se pue\u00adde decir que se intimidaron por el estridor de las armas, y huyeron del mun\u00addo y se acogieron al hogar dom\u00e9stico del latino vencido; aquellas le\u00adyes de\u00adsaparecieron completamente por alg\u00fan tiempo. Pero las tribus n\u00f3\u00admadas de Germania se extendieron a los pa\u00edses ricos y feraces al Oc\u00adci\u00adden\u00adte del imperio; como eran pueblos sin industria ni comercio, dieron una gran\u00adde importancia a la tierra, que era el \u00fanico elemento pol\u00edtico de aque\u00adlla nueva sociedad; y como hubiese un principio en aquel pueblo, a saber: que no hab\u00eda tierra sin se\u00f1or, y como el se\u00f1or tiene vasallos, y como los va\u00adsallos se transmit\u00edan con la tierra co\u00admo un \u00e1rbol plantado all\u00ed, natu\u00adral\u00admen\u00adte esa sociedad dio gran importancia a la transmisi\u00f3n de la propiedad, como que era su \u00fanica riqueza.<\/p>\n

          No habiendo tierra sin se\u00f1or, hab\u00eda dos propiedades, una que per\u00adte\u00adne\u00adc\u00eda al se\u00f1or y otra que pertenec\u00eda al vasallo. Estas eran las condiciones del feudalismo. El feudalismo, que establec\u00eda las relaciones entre el due\u00f1o de la tierra y el vasallaje, que establec\u00eda las relaciones entre el se\u00f1or y el va\u00adsallo. El vasallo ten\u00eda la parte de esa posesi\u00f3n que le conced\u00eda el feudo, es\u00ad\u00adto es, el dominio \u00fatil. El dominio del feudo estaba dividido entre el se\u00ad\u00f1or y el vasallo. El se\u00f1or conservaba el dominio directo, y el vasallo \u00fani\u00adca\u00ad\u00ad\u00admente el dominio \u00fatil. Cuando se quer\u00eda transmitir a otro este dominio, co\u00admo que s\u00f3lo el se\u00f1or pod\u00eda disponer de esa propiedad, ten\u00eda que acudir el vendedor con el comprador ante el se\u00f1or de la jurisdicci\u00f3n se\u00f1orial, y es\u00adte se\u00f1or que ten\u00eda gran inter\u00e9s en que no se hiciese ninguna transmisi\u00f3n de su feudo sin su consentimiento, porque adem\u00e1s del inter\u00e9s que ten\u00eda en co\u00adnocer cual hab\u00eda de ser su vasallo, puesto que con el vasallo se trans\u00admi\u00adt\u00eda la tierra, ten\u00eda un impuesto, ten\u00eda un tributo en el tr\u00e1nsito de la pro\u00adpie\u00addad de un vasallo a otro vasallo, y era de grande inter\u00e9s para el se\u00f1or pre\u00adsenciar todas las transmisiones de dominio. Para dar a estas trans\u00admi\u00adsio\u00adnes toda la solemnidad que deb\u00eda de tener en un pueblo cuya base ex\u00adclu\u00adsiva era la propiedad, se buscaron una porci\u00f3n de solemnidades m\u00eds\u00adti\u00adcas de gran importancia que hablasen a los sentidos para que todo el mun\u00addo su\u00adpie\u00adse claramente que el dominio \u00fatil pasaba de un vasallo a otro va\u00adsa\u00adllo.<\/p>\n

          No se hac\u00eda la transmisi\u00f3n de esa propiedad sin escribirla en un libro que m\u00e1s adelante se llam\u00f3 con mucha raz\u00f3n, el Libro del pa\u00eds, y en \u00e9l es\u00adta\u00adban consignados todos los due\u00f1os de la tierra.<\/p>\n

          En este libro se inscrib\u00edan todas las circunstancias que ten\u00eda el feudo o fin\u00adca que se iba a transmitir, el nombre del vasallo que la transmit\u00eda, el nom\u00ad\u00ad\u00adbre del vasallo que la recib\u00eda, la extensi\u00f3n de la finca, la naturaleza y la clase de \u00e9sta y todas las circunstancias que constitu\u00edan la especialidad de este feudo o de esta finca. Este libro se custodiaba en el tribunal feudal, en que hab\u00eda una sala encargada exclusivamente de las transmisiones de la propiedad. Nadie compraba sin consultar este libro; y nadie consul\u00adt\u00e1n\u00addo\u00adle pod\u00eda ser enga\u00f1ado, porque lo que en el libro aparec\u00eda, aquello era la verdad legal<\/em>; pues el que compraba una finca inscrita en el Registro de la sa\u00adla de hipotecas feudal, aunque no perteneciera la finca al individuo a cu\u00ad\u00ad\u00ad\u00adyo favor estaba inscrita, compraba bien; y el que compraba una finca no inscrita, aunque comprada a su verdadero propietario, compraba mal, por\u00adque al d\u00eda siguiente pod\u00eda presentarse cualquiera con la inscripci\u00f3n y arran\u00ad\u00ad\u00adcarla al mismo propietario. Tal era la importancia de aquella ins\u00adti\u00adtu\u00adci\u00f3n.<\/p>\n

          El sistema germ\u00e1nico estriba sobre la completa publicidad en un Re\u00adgis\u00adtro, y este Registro, para dar raz\u00f3n del estado civil y legal de la pro\u00adpie\u00addad, marcaba con minuciosidad todas las circunstancias de la finca, su na\u00adturaleza, su extensi\u00f3n, sus linderos, etc…\u00bb<\/p>\n

          Tambi\u00e9n en la discusi\u00f3n parlamentaria, el mismo FERN\u00c1NDEZ NE\u00adGRE\u00adTE dijo \u201cHay aqu\u00ed<\/strong> mucho del sistema alem\u00e1n<\/strong>; aca\u00adso con el tiem\u00adpo<\/strong> ha\u00adya m\u00e1s to\u00adda\u00adv\u00eda<\/strong>…\u201d<\/p>\n

          En la Exposici\u00f3n de Motivos podemos leer:<\/p>\n

          \u00abLa Comisi\u00f3n de Codificaci\u00f3n, tiene la honra de elevar a manos de
          V. E. el adjunto proyecto de Ley de Hipotecas. Al cumplir con este deber, cree que est\u00e1 en el caso de manifestar los fundamentos cardinales del pro\u00adyecto y de las disposiciones m\u00e1s importantes que contiene.<\/p>\n

          No necesita la comisi\u00f3n examinar los vicios<\/strong> de nuestro actual sistema hi\u00ad\u00ad\u00adpotecario. El digno antecesor de V. E. que aconsej\u00f3 a S. M. el Real de\u00adcre\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adto de 8 de agosto de 1855, expuso su insuficiencia y la necesidad apre\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00admiante de la reforma. Con sobrado motivo dec\u00eda que nuestras leyes hi\u00adpo\u00adtecaria est\u00e1n condenadas por la ciencia y por la raz\u00f3n<\/strong>, por que ni ga\u00adrantizan suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la prosperidad p\u00fablica, ni asientan sobre s\u00f3lidas bases el cr\u00e9dito te\u00adrri\u00adto\u00ad\u00adrial, ni dan actividad a la circulaci\u00f3n de la riqueza, ni moderan el inter\u00e9s del dinero, ni facilitan su adquisici\u00f3n a los due\u00f1os de la pro\u00adpie\u00addad in\u00admue\u00adble, ni aseguran debidamente a los que sobre esta garant\u00eda pres\u00adtan sus ca\u00adpi\u00adtales. En esta situaci\u00f3n, a\u00f1ad\u00eda el Gobierno que la re\u00adforma era urgente e indispensable para la creaci\u00f3n de bancos de cr\u00e9dito territorial, para dar cer\u00adtidumbre al dominio y a los dem\u00e1s derechos en la cosa, para poner l\u00ed\u00admi\u00adtes a la mala fe, y para libertar al propietario del yu\u00adgo de usureros des\u00adpia\u00ad\u00addados. Nada a\u00f1ade la comisi\u00f3n por su parte: b\u00e1s\u00adtale decir que en sentir del Gobierno est\u00e1 definitivamente juzgada nuestra actual legislaci\u00f3n hi\u00adpo\u00adtecaria, y que exige<\/strong> reformas radicales<\/strong> para que pueda satisfacer las con\u00addi\u00adciones que echa de menos en ella la sociedad activa de nuestros d\u00edas.\u00bb<\/p>\n

          Y en otros lugares de la misma, se dice:<\/p>\n

          \u00abLa legislaci\u00f3n hipotecaria, como sistema, es hoy objeto de grandes con\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtroversias: la \u00faltima palabra de la ciencia respecto de las bases sobre que debe descansar, no ha sido pronunciada todav\u00eda. Las naciones de Eu\u00ad\u00adro\u00ad\u00ad\u00adpa est\u00e1n divididas en el modo de resolver las grandes cuestiones a que da lugar tan interesante parte de la legislaci\u00f3n civil: disp\u00fatanse el te\u00adrreno dos sistemas puestos frente a frente: el que introdujo el C\u00f3digo ci\u00advil fran\u00adc\u00e9s, imitado por otros muchos pueblos, y el que, nacido en Pru\u00adsia<\/strong>, ha lle\u00adgado a obtener en sus reglas capitales tantos partidarios y do\u00adminado en tan\u00adtos pa\u00edses.\u00bb<\/p>\n

          \u00abMas la comisi\u00f3n, que por regla general propende en todos sus actos a lo hist\u00f3rico, a lo tradicional, y que no cree que deben las leyes cambiar las bases del derecho antiguo, sino cuando la conveniencia de hacerlo as\u00ed se halla plenamente justificada y que reconoce de buen grado que el le\u00adgis\u00adla\u00addor debe progresar conservando<\/strong> cuando no es notoria y urgente la ne\u00adce\u00adsi\u00addad de echar a tierra la obra de las generaciones que pasaron para le\u00advan\u00adtar otra m\u00e1s adecuada a las exigencias de la \u00e9poca, se ve obligada a pre\u00adsen\u00adtarse como innovadora<\/strong>, a pedir que nuestro sistema hipotecario se asien\u00adte sobre nuevas bases<\/strong>, y que para ello se modifiquen todas las leyes que se refieren a las hipotecas. Profundo debe ser el con\u00adven\u00adci\u00admien\u00adto de la comisi\u00f3n, cuando a pesar de su religioso respeto al derecho na\u00adcio\u00adnal, pro\u00adpone que esencial y radicalmente sea reformado<\/strong>.\u00bb<\/p>\n

          El Ministro de Gracia y Justicia<\/strong>, que hab\u00eda aprovechado la suspen\u00adsi\u00f3n le\u00adgislativa para estudiar la Ley con un entusiasmo que le honra, contes\u00adtando al Sr. Camale\u00f1o, le re\u00adcor\u00add\u00f3 que la Comisi\u00f3n de c\u00f3\u00addi\u00adgos, don\u00adde se ha formado la ley, abriga en su seno a lo m\u00e1s eminente del fo\u00ad\u00adro espa\u00f1ol, y rechazando el sistema seguido sobre este punto en Francia de discutirla en el Consejo de Estado. Igualmente defendi\u00f3 a la Comisi\u00f3n porque hab\u00eda to\u00ad\u00admado algo de las legislaciones extranjeras, citando varios ejemplos que acreditan que nosotros no somos solos, ni aun en este \u00fanico asunto, los imitadores; y, por \u00faltimo, se ocup\u00f3 de los sistemas hipotecarios con la generalidad que crey\u00f3 oportuna:<\/p>\n

          \u00abHay aqu\u00ed \u2013asegura\u2013 mucho del sistema alem\u00e1n<\/strong>; acaso con el tiem\u00adpo<\/strong> haya m\u00e1s to\u00adda\u00adv\u00eda<\/strong>; hay del sistema franc\u00e9s, y el sistema franc\u00e9s puede de\u00adcirse que no es sistema.\u00bb Subraya el car\u00e1cter de ley de terceros que tie\u00adne el Proyecto hipotecario y da otro toque al problema de la Codificaci\u00f3n, hija de la Revoluci\u00f3n. \u00abSe\u00f1ores, los c\u00f3digos no se han hecho m\u00e1s que una sola vez en el mundo: es verdad que lo que ha hecho la Francia no se co\u00adno\u00ad\u00adce en ninguna naci\u00f3n del mundo desde que hay historia: es dif\u00edcil que vuelva a haber otra cosa igual.\u00bb<\/p>\n

          \u00ab\u00bfCu\u00e1l es el origen de esta Ley? \u00bfEs franc\u00e9s? No: esto no tiene nada de franc\u00e9s. La Francia acepta prin\u00adcipios que esta Ley combate. \u00bfEs ale\u00adm\u00e1n? \u00bfCu\u00e1l es la ley alemana? En Ale\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00admania hay veintiuna Leyes Hi\u00adpo\u00adtecarias, si no estoy equivocado, fun\u00addadas sobre la turquesa, sobre el mo\u00addelo de la Ordenanza de Federico II, de 1783. Yo reto a S.S. a que me di\u00adga: \u00bfqu\u00e9 ley alemana es la copiada? Ninguna. Naturalmente, la nuestra se ha parecido algo a ella, pero nada mas que parecerse…\u00bb.<\/p>\n

          Creo que cuando el Ministro dice \u201cesto no tiene nada de franc\u00e9s\u201d esta di\u00adciendo algo que no es cierto. M\u00e1s que de creencia, hay aqu\u00ed mucho de ha\u00adbi\u00adli\u00addad parlamentaria.<\/p>\n

          El origen latino del art\u00edculo 23 de la Ley resulta no s\u00f3lo de los Co\u00admentarios de Pantoja y Lloret \u2013que fueron los primeros que lo dijeron\u2013sino tambi\u00e9n de los propios de G\u00f3mez de la Serna, pues con relaci\u00f3n a dicho art\u00edculo, en lo referente a la legislaci\u00f3n extrajera \u2013seg\u00fan la redac\u00adci\u00f3n de Telesforo G\u00f3\u00admez Rodr\u00edguez, al parecer bajo la direcci\u00f3n del mis\u00admo G\u00f3mez de la Ser\u00adna\u2013, se compara el precepto, entre otros, con los si\u00adguientes textos:<\/p>\n

          B\u00e9lgica.<\/strong>\u2013 Ley de hipotecas de 16 de diciembre de 1851.\u2013 Art\u00edculo 1.\u00b0: Los t\u00edtulos que sujetos al registro no hayan sido inscritos, no podr\u00e1n opo\u00adnerse a tercero que hubiere contratado sin fraude.<\/p>\n

          Bolivia.\u2013 <\/strong>C\u00f3digo civil.\u2013 Art\u00edculo 2190. Todos los actos que estando so\u00ad\u00adme\u00adti\u00ad\u00ad\u00addos a la inscripci\u00f3n no hayan llenado esta formalidad, conservar\u00e1n su ca\u00ad\u00adr\u00e1cter hipotecario, pe\u00ad\u00adro no podr\u00e1n perjudicar <\/strong>a tercero.<\/p>\n

          Francia.\u2013 <\/strong>Ley sobre la transcripci\u00f3n de 23 de marzo de 1855:<\/p>\n

          Art\u00edculo 3.\u00ba Los derechos que provengan de los actos y sentencias su\u00adjetos a ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n, no pueden oponerse, mientras no sean transcritos, a un ter\u00adce\u00adro que ten\u00adga derecho sobre el inmueble, conform\u00e1ndose con las le\u00adyes.<\/p>\n

          Como dice ANTONIO GORDILLO CA\u00d1AS el art\u00edculo 23 \u2013hoy 32\u2013 es co\u00admo esos hijos que por sus rasgos revelan su progenitura<\/strong>. Para negar\u00adla es preciso cerrar los ojos a la evidencia y buscar apoyo en confusas con\u00adjeturas y forzados pretextos.<\/p>\n

          Respecto a los sistemas germ\u00e1nicos<\/strong>, parece seguro que los redactores de la Ley no<\/strong> conoc\u00edan de un modo directo tales sistemas, pero si indirec\u00adta\u00ad\u00admente, a trav\u00e9s de obras escritas en franc\u00e9s, cuyo idioma era m\u00e1s as\u00ade\u00adqui\u00ad\u00adble para ellos que el alem\u00e1n.<\/p>\n

          Parece seguro que el mismo LUZURIAGA tuvo en sus manos el tratado del profesor de Ginebra, Pierre Odier, publicado en 1840, con el t\u00edtulo \u201cDes Sistemes Hipotecaires<\/strong>\u201d. Debi\u00f3 de conocer tambi\u00e9n las obras de G\u00f6n\u00ad\u00adner, Puchta y Mit\u00adtermaier.<\/p>\n

          Tambi\u00e9n tuvieron que conocer la obra de ANTHOINE DE SAINT JOSEPH \u201cConcordace entre les lois<\/em> hipothecaires \u00e9tran\u00adgeres et francaises<\/em>\u201d, im\u00adpresa en Par\u00eds a principios de 1847. En esta obra se daban a conocer las le\u00adgislaciones ecl\u00e9cticas, principalmente las de Prusia, Ba\u00adviera y Wur\u00adtem\u00adberg y, sobre todo, al proyecto de ley presentado en Gi\u00adnebra en 1827.<\/p>\n

          En definitiva, como ya hace bastante tiempo dijo JORD\u00c1N DE URRIES, nues\u00ad\u00ad\u00adtra Ley Hipotecaria es radicalmente innovadora<\/strong>, obe\u00addece a prin\u00adci\u00adpios emanados de la raz\u00f3n legislativa y no es simple concreci\u00f3n u or\u00adde\u00adnaci\u00f3n de una conciencia jur\u00eddica tradicional. Y la raz\u00f3n de ello es que, en aquellos tiempos, una idol\u00e1trica fe en la raz\u00f3n hab\u00eda im\u00adpues\u00adto su do\u00adminio en todos los campos, no ya en la pura investigaci\u00f3n filos\u00f3fica, sino en el arte, en la pol\u00edtica, en las costumbres…<\/p>\n

          Pero como, seg\u00fan BIENVENIDO OLIVER, la Comisi\u00f3n Codificadora no trat\u00f3 en la Exposici\u00f3n de Motivos con la misma extensi\u00f3n y profundidad las doc\u00adtrinas relativas al r\u00e9gimen de aseguraci\u00f3n de la Propiedad, que las peculiares del r\u00e9gimen de Hipotecas. Y eso que la primera, \u00abpor lo mismo que se tra\u00eda de pueblos bastante distintos y diferentes del nuestro, era la m\u00e1s necesitada de justificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

          Y a\u00f1ade JORD\u00c1N DE URRIES:<\/p>\n

          \u00abSi la Comisi\u00f3n hubiera conocido antes de redactar la Ley, co\u00admo co\u00adnoci\u00f3 despu\u00e9s de plantearla y confes\u00f3 con noble franqueza en do\u00adcu\u00admentos oficiales (C\u00c1RDENAS, Memoria hist\u00f3rica de los trabajos de la Co\u00admisi\u00f3n de Codificaci\u00f3n, <\/em>1872) el verdadero estado de la propiedad territorial en va\u00adrias de nuestras provincias…, la carencia de t\u00edtulos…, el abandono de los Re\u00adgistros de las Antiguas Contadur\u00edas…, abrigo la con\u00advicci\u00f3n de que hu\u00adbie\u00adran adoptado otro sistema m\u00e1s sencillo, m\u00e1s pr\u00e1ctico y… m\u00e1s en ar\u00admo\u00adn\u00eda con nuestras tradiciones y con nuestras costumbres y con nuestro mo\u00addo de ser. Lo que no comprendo es que, resuelto por la Comisi\u00f3n…, sin gran\u00addes vaci\u00adla\u00adcio\u00adnes, el sistema m\u00e1s perfecto de aseguraci\u00f3n de la pro\u00adpie\u00addad territorial que se conoce en Europa y que todav\u00eda consideran como una aspiraci\u00f3n… Francia, B\u00e9lgica e Italia, dudase la misma Comisi\u00f3n cu\u00e1l era el sistema hi\u00adpo\u00adtecario que conven\u00eda adoptar… Lo prueba el que la Co\u00admisi\u00f3n prescinde de explicar doc\u00ad\u00adtrinalmente el principio de publicidad <\/em>se\u00adg\u00fan el sistema alem\u00e1n, a pesar de que la Ley Hipotecaria EST\u00c1 BA\u00adSA\u00adDA EN<\/strong> \u00c9L<\/strong>, limit\u00e1ndose a exponer el significado de esa palabra seg\u00fan el sistema franc\u00e9s. Por esta raz\u00f3n \u2013termina\u2013 trata la Ley con cierta indeci\u00adsi\u00f3n, va\u00adguedad y hasta contradicci\u00f3n lo relativo a naturaleza y efectos de la ins\u00adcripci\u00f3n, en forma m\u00e1s bien enumerativa que sint\u00e9tica y se\u00adguidos o pre\u00adcedidos los de car\u00e1cter fundamental o de principios de otros de me\u00adra or\u00ad\u00adga\u00adnizaci\u00f3n o regla\u00admen\u00adta\u00adci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

          Pero si queremos alumbrar m\u00e1s reacciones contempor\u00e1neas ante la Ley a trav\u00e9s de la mentalidad de juristas y pol\u00edticos, entonces todos o casi to\u00addos los juristas, ya se tratara de profesores en c\u00e1tedra o simples abogados en ejer\u00adci\u00adcio, estaban a la vez comprometidos en la lucha pol\u00edtica, como te\u00adn\u00edan, ade\u00adm\u00e1s, con raras excepciones, sus puntas y ribetes de literatos y aun de poetas, que el romanticismo fue una verdadera epidemia y no ha\u00adb\u00eda anti\u00adbi\u00f3\u00adticos con\u00adtra tan tierno mal; si pretendemos, repito, evocar el sen\u00adtido y significado que tuvo la Ley Hipotecaria en 1861 para las enten\u00addederas de un con\u00adtem\u00adpo\u00adr\u00e1neo, nada mejor y definitivo que volver a aso\u00admarnos en el Senado y en el Congreso de los Diputados a las solemnes se\u00adsiones en que se discuti\u00f3 el Pro\u00adyecto de Ley de autorizaci\u00f3n al Go\u00adbierno para plantear aqu\u00e9lla. Era el coro\u00adnamiento de un largo proceso, que no es cosa de recordar aqu\u00ed y que pro\u00adpiamente se inici\u00f3 con el R. D. de 8 de agosto de 1855, con el encargo hecho a la misma Comisi\u00f3n nom\u00adbrada pa\u00adra revisar el Proyecto de C\u00f3digo civil de que se dedicase con pre\u00adferencia y brevedad a formular un proyecto de Ley de Hipotecas <\/em>o de Asegura\u00admien\u00adto de la Propiedad territorial. <\/em>Fue esta Comi\u00adsi\u00f3n luego reor\u00adganizada por Real Decreto de 1 de octubre de 1856, bajo la pre\u00adsidencia de don Ma\u00adnuel Cortina y Arenzana, que ya hab\u00eda perte\u00adnecido a la \u00abgran Co\u00admisi\u00f3n de Codificaci\u00f3n de 1843\u00bb, que aprob\u00f3 las Bases L, LI y LII para el C\u00f3\u00addigo civil, con don Manuel Garc\u00eda Gallardo, y los nue\u00advos vocales don Pe\u00addro G\u00f3mez de la Serna, don Pascual Bayarri, don Juan Gonz\u00e1lez Aze\u00advedo, don Jos\u00e9 Ibarra y don Francisco de C\u00e1rdenas. Este \u00fal\u00adtimo, cuya in\u00adter\u00advenci\u00f3n en la elaboraci\u00f3n de la Ley fue tantas veces decisiva<\/strong> y el en\u00adcargado siempre de dar el \u00faltimo toque<\/strong> o retoque, hab\u00eda ya demostrado en varios trabajos de divulgaci\u00f3n, en una serie de art\u00edculos en El Derecho Mo\u00adderno, <\/em>revista por \u00e9l fundada en 1847, su simpat\u00eda por el sistema. Es\u00adtos ar\u00adt\u00edculos (14) y los trabajos legislativos anteriores, a partir de 1836, pre\u00adpa\u00adraron a la opini\u00f3n y a los Cuerpos legislativos, sus representantes, para recibir favorablemente una Ley TAN INNOVADORA Y DIF\u00cdCIL<\/strong>.<\/p>\n

          Hab\u00eda, en efecto, un convencimiento un\u00e1nime de que, como dec\u00eda el Real Decreto de 1855, mencionado en la Exposici\u00f3n dirigida a la Reina, \u00abno debe di\u00adlatarse lo que requiere urgente remedio y que es indispensable para dar cer\u00adtidumbre al dominio y a los dem\u00e1s derechos en la cosa, <\/em>para poner l\u00edmites a la mala fe y para libertar al propietario del yugo de usu\u00adre\u00adros despiadados…<\/p>\n

          El 3 de julio de 1860, el Gobierno llamado de la Uni\u00f3n liberal, pre\u00adsi\u00addi\u00addo por O\u2019Donnell, hab\u00eda sometido el Proyecto hipotecario a las Cortes con una Exposici\u00f3n. \u00abAcontecimiento fue \u00e9ste \u2013comenta OLIVER\u2013 que tu\u00advo gran resonancia en toda la Naci\u00f3n. La lectura de aquellos docu\u00admen\u00adtos pro\u00ad\u00addu\u00adjo extra\u00f1eza en muchos, exagerado optimismo en otros, asombro y admi\u00adra\u00adci\u00f3n en todos. En la juventud aficionada a los estudios jur\u00eddicos, cau\u00ad\u00ad\u00ads\u00f3 ver\u00adda\u00addero entusiasmo la publicaci\u00f3n de una OBRA LEGIS\u00adLATI\u00adVA<\/strong> ORIGI\u00adNAL<\/strong>, PRO\u00adFUN\u00adDA\u00adMEN\u00adTE INNOVADORA<\/strong>, inspirada en prin\u00adcipios y doctrinas que, si bien eran des\u00adconocidas para la generalidad, obtuvieron desde lue\u00adgo calurosa acogida, aun\u00adque proced\u00edan de pueblos a quienes empezaba a consider\u00e1rseles como los portaestandartes de la mo\u00adderna esencia del Dere\u00adcho.\u00bb<\/p>\n

          De lo dicho en este apartado se puede deducir que no es muy acertado el enfoque de PARDO N\u00da\u00d1EZ y, lo que es peor, que hay otra contradicci\u00f3n en la Exposici\u00f3n de Motivos.<\/p>\n

          \u00a0<\/p>\n<\/a>

          Apartado XVIII<\/strong>. NUEVO INTENTO<\/span><\/h6>\n

          De este apartado solamente nos interesan los \u00faltimos p\u00e1rrafos:<\/p>\n

          \u00abCiertamente la sanci\u00f3n de nulidad por falta de inscripci\u00f3n que algu\u00adnos intentan retrotraer a Carlos III estaba expresa en el art\u00edculo 40 del R. D. de 23 de mayo de 1845 que, con la evidente intenci\u00f3n de pro\u00ad\u00admover el pago del impuesto denominado \u00abderecho de hipotecas\u00bb, crea\u00ad\u00addo por De\u00adcre\u00adto de 31 de diciembre de 1829, hab\u00eda castigado con nu\u00adlidad la falta de inscripci\u00f3n en plazo de estas. Seg\u00fan los datos que aporta OLIVER, sin em\u00adbargo, antes de 1861, aunque la Comisi\u00f3n la d\u00e9 por vi\u00adgente, hab\u00eda sido de\u00adjada sin efecto.<\/p>\n

          Desechada la sanci\u00f3n de nulidad, en marcado desuso la legislaci\u00f3n de contadur\u00edas, la pr\u00e1ctica se atuvo al sistema civil de Partidas cuyos pre\u00adcep\u00adtos (que acog\u00edan, en t\u00e9rminos generales, la doctrina de origen romano del t\u00edtulo y el modo) da por vigentes la Comisi\u00f3n en su Exposici\u00f3n.<\/p>\n

          La Ley Hipotecaria para remover esta situaci\u00f3n que entiende inde\u00adsea\u00adble, al tiempo que niega valor frente a tercero a la posesi\u00f3n no inscrita, vuelve a recuperar los principios tradicionales y, con arreglo a ellos, niega tambi\u00e9n al t\u00edtulo no inscrito valor frente a terceros \u2013hayan estos inscrito o no sus t\u00edtulos (art. 23)\u2013 y solo la concede al asiento: solo los t\u00edtulos inscri\u00adtos son eficaces frente a terceros, est\u00e9n sus t\u00edtulos inscritos o no (art. 25).<\/p>\n

          En efecto, no porque s\u00ed \u2013sino porque sab\u00eda bien de que hablaba\u2013 hab\u00eda dicho en el Congreso con la vehemencia que le caracterizaba el entonces Ministro de Justicia Sr. FERN\u00c1NDEZ NEGRETE: la \u00abcuesti\u00f3n de la tradi\u00adci\u00f3n, la cuesti\u00f3n de la \u00e9poca en que nace el derecho est\u00e1 decidida comple\u00adta\u00admente por los art\u00edculos 23, 24, y 25. Es una base esencial\u00edsima de la Ley\u00bb<\/em>.<\/p>\n

          No estoy plenamente de acuerdo con CELESTINO cuando dice \u201cLa Ley Hi\u00adpotecaria… niega tambi\u00e9n al t\u00edtulo no inscrito valor frente a terceros \u2013hayan estos inscrito o no sus t\u00edtulos\u2013\u201d.<\/p>\n

          Adem\u00e1s de lo dicho en apartados anteriores, resulta l\u00f3gico pensar que, trat\u00e1ndose de derechos no inscritos, regir\u00edan las normas del Derecho civil, y repito que no creo que la Ley Hipotecaria se haya dictado para proteger de\u00adr\u00adechos no inscritos, dejan a salvo el per\u00edodo de transitorio.<\/p>\n

          \u00a0<\/p>\n<\/a>

          Apartado XIX.<\/strong> LA PROPIEDAD RELATIVA<\/span><\/h6>\n

          En \u00e9l hace PARDO N\u00da\u00d1EZ unas consideraciones, que se apartan un tan\u00adto de las que, cl\u00e1\u00adsi\u00adcamente, se refieren a la propiedad relativa.<\/p>\n

          La fundamental disposici\u00f3n aparece en el ar\u00adti\u00adcu\u00adlo 1.583 del C\u00f3\u00addi\u00adgo ci\u00advil franc\u00e9s, que dec\u00eda (respecto a la compraventa) y si\u00adgue di\u00adcien\u00addo:<\/p>\n

          \u201cElle est parfaite entre les parties, et la propri\u00e9t\u00e9 est acquise de droit \u00e0 l\u2019acheteur \u00e0 l\u2019\u00e9gard du vendeur, d\u00e9s qu\u2019on est convenu de la cho\u00adse et du prix, quoique la chose n\u2019ait pas encore \u00e9t\u00e9 livr\u00e9e ni le prix pay\u00e9<\/em>.\u201d<\/p>\n

          \u201cElla es perfecta entre las partes, y la propiedad es adquirida de de\u00adre\u00adcho por el comprador respecto al vendedor,<\/strong> desde que se ha conve\u00adnido sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido todav\u00eda entre\u00adgada ni el precio pagado.\u201d<\/p>\n

          Un atisbo de que este sistema era incompleto, lo encontramos en la obra de PANTOJA y LLORET, Tomo I, p\u00e1gina 21:<\/p>\n

          \u201cSe olvid\u00f3 en ese t\u00edtulo del C\u00f3digo de Napole\u00f3n un principio que, se\u00adg\u00fan la frase de un eminente jurisconsulto (Monsieur Troplong) fue omi\u00adti\u00addo, m\u00e1s que por mala inteligencia, por una especie de escamoteo<\/em>, puesto que pas\u00f3 desapercibido al Consejo de Estado. Nos referimos a la trans\u00adcrip\u00ad\u00adci\u00f3n de los t\u00edtulos traslaticios del dominio; para remediar este vac\u00edo se dispuso en el art\u00edculo 281 del C\u00f3digo de procedimientos civiles, como de paso, que la transcripci\u00f3n no produjese el efecto de detener el curso de las ins\u00adcripciones sobre la cosa vendida, estableciendo que el acreedor que omi\u00ad\u00ad\u00adti\u00f3 la inscripci\u00f3n de su hipoteca antes de haberse llenado aquella for\u00adma\u00adlidad, pod\u00eda verificarla dentro de los quince d\u00edas siguientes; de modo que era posible hipotecar una finca despu\u00e9s de haberla vendido.\u201d<\/p>\n

          Pero, con toda seguridad, el primero que se dio cuenta, al menos entre nosotros, con toda cla\u00adri\u00addad, de la omisi\u00f3n del art\u00edculo 1.583 del C\u00f3digo civil franc\u00e9s, fue BIEN\u00adVE\u00adNIDO OLI\u00ad\u00ad\u00ad\u00adVER, que en su obra Derecho In\u00admo\u00adbi\u00adlia\u00adrio Espa\u00f1ol \u2013Tomo I, p\u00e1ginas 192 a 197\u2013 nos dice:<\/p>\n

          \u00a0\u201cAhora bien, si conforme al texto de este art\u00edculo, por la venta ad\u00adquie\u00adre la propiedad el comprador respecto del vendedor, es evidente que no la adquiere respecto de las dem\u00e1s personas, o sea de los terceros, es decir, del p\u00fablico en general. Luego para adquirir la propiedad de un modo ab\u00adso\u00adluto respecto de todos, del vendedor y de todos los dem\u00e1s (erga<\/em> omnes<\/em>), es preciso alg\u00fan otro requisito que el legislador ten\u00eda presente en su en\u00adten\u00ad\u00ad\u00addimiento y que deb\u00eda formar parte del mismo C\u00f3digo.<\/p>\n

          Pero es lo cierto que, por causas desconocidas o poco sabidas, no apa\u00adre\u00ad\u00ad\u00adce consignado ese requisito para la adquisici\u00f3n absoluta de la propiedad de los bienes inmuebles.<\/p>\n

          Mediante esta omisi\u00f3n involuntaria o maliciosa obtuvieron los par\u00adti\u00adda\u00adrios de las escuelas tradicionalistas o romanistas<\/strong> un gran triunfo, pues lo\u00adgraron que, a partir de la publicaci\u00f3n del nuevo C\u00f3digo, volviera a que\u00addar sometida la propiedad territorial al funesto r\u00e9gimen de la clan\u00addes\u00adti\u00adni\u00addad que hab\u00eda estado vigente hasta la publicaci\u00f3n de la Ley Hipotecaria de 1798; triunfo que qued\u00f3 sancionado de un modo irrevocable al quedar de\u00adrogada esta Ley por haberse llevado al T\u00edtulo XVIII, Libro III del C\u00f3\u00ad\u00addigo casi todas las disposiciones que fueron objeto de la misma, a ex\u00adcep\u00adci\u00f3n de la que hac\u00eda obligatoria la transcripci\u00f3n de los contratos de venta para que surtiesen efecto contra tercero…<\/p>\n

          Y aunque es cierto que adoptaron las principales disposiciones de la Ley de 1798 sobre el derecho de hipoteca, tambi\u00e9n es verdad que in\u00adtro\u00addu\u00adjeron en ella modificaciones importantes, inspiradas en la antipat\u00eda<\/strong> que la mayor\u00eda de los autores del C\u00f3digo profesaba a los principios de pu\u00adbli\u00adci\u00addad y especialidad…<\/p>\n

          La tendencia retr\u00f3grada que lleg\u00f3 a predominar en la redacci\u00f3n del C\u00f3\u00addigo civil con la abolici\u00f3n casi absoluta del principio de publicidad, como base y fundamento del r\u00e9gimen inmobiliario e hipotecario, produjo ge\u00adne\u00adral disgusto entre los juristas m\u00e1s ilustrados, por lo grav\u00edsimos da\u00f1os que ha\u00ad\u00adb\u00eda de acarrear a la propiedad territorial y a la riqueza p\u00fablica. Y si ese disgusto no se manifest\u00f3 desde luego de una manera ostensible y en\u00e9r\u00adgi\u00adca, fue por temor a la extremada susceptibilidad del soberbio autor<\/strong> del<\/strong> C\u00f3\u00addigo, cuyo desp\u00f3tico Gobierno<\/strong> no hubiera tolerada la m\u00e1s ligera cen\u00adsu\u00adra a la obra codificadora que bajo su nombre se hab\u00eda publicado.\u201d<\/p>\n

          [No obstante, se cuenta que en Francia, al saber Napole\u00f3n que Mon\u00adsieur Maleville hab\u00eda co\u00admentado su C\u00f3digo civil, exclam\u00f3 lleno de amar\u00adgu\u00adra: \u201cmon code est perdu<\/em>\u201d = \u201cmi c\u00f3digo est\u00e1 perdido\u201d. Tanta era la pa\u00adsi\u00f3n que aquel gran hombre te\u00adn\u00eda contra los abogados, y tanto su temor de que, entregada su obra al an\u00e1\u00adlisis interesado y a las disputas de los cu\u00adria\u00adles, se falseara su esp\u00edritu y se torciera el sentido de sus dispo\u00adsi\u00adcio\u00adnes.]<\/p>\n

          \u201cPero a poco de haber desaparecido el gobierno de Napole\u00f3n, y a me\u00addi\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adda que se iba alejando la probabilidad de su restauraci\u00f3n inmediata, co\u00admen\u00adzaron a ver la luz p\u00fablica una serie de escritos redactados por ilustres ju\u00adrisconsultos franceses para combatir con denuedo el r\u00e9gimen in\u00admo\u00adbi\u00adlia\u00adrio e hipotecario del C\u00f3digo civil franc\u00e9s.<\/p>\n

          Vanas y est\u00e9riles fueron las disposiciones adoptadas por el Ministerio de Hacienda para corregir la obra del C\u00f3digo civil, restableciendo, por ley de 28 de abril de 1816, con un inter\u00e9s fiscal, la publicidad de los actos tras\u00adlativos de bienes inmuebles y derechos reales al exigir sobre cada trans\u00ad\u00admisi\u00f3n un impuesto del uno y medio\u00a0 por ciento con independencia del requisito de la transcripci\u00f3n; pues, aunque por este medio, se pre\u00adten\u00add\u00eda estimular el cumplimiento de semejante formalidad, la verdad es que aquellas disposiciones no dieron otro resultado que aumentar los ren\u00addi\u00admien\u00adtos del Tesoro. Los adquirentes presentaban sus t\u00edtulos al liquidador recaudador del impuesto con el \u00fanico fin de satisfacer la cuota que le co\u00adrres\u00adpond\u00eda, pero no solicitaban del mismo, en concepto de Conservador de hipotecas, la transcripci\u00f3n de dicho t\u00edtulo, por la sencilla raz\u00f3n de ca\u00adre\u00adcer de eficacia civil.<\/p>\n

          El C\u00f3digo de Napole\u00f3n hab\u00eda despojado a la transcripci\u00f3n de la ca\u00adte\u00adgo\u00adr\u00eda elevada de instituci\u00f3n de Derecho civil y contra este atentado pro\u00adtestaron los juristas m\u00e1s notables.<\/p>\n

          El primero que combati\u00f3 el sistema hipotecario de dicho C\u00f3digo fue JOUR\u00adDAN, uno de los directores de la c\u00e9lebre Revista titulada Themis ou<\/em> Bi\u00ad\u00adblioth\u00e8que du jurisconsulte<\/em> (Par\u00eds, 1820), en un notable art\u00edculo que en ella public\u00f3.<\/p>\n

          Pocos a\u00f1os despu\u00e9s CASIMIRO PERIER, el ilustre hombre de Estado, abri\u00f3 un concurso para premiar al mejor trabajo que pusiese de manifiesto los vicios del r\u00e9gimen hipotecario franc\u00e9s, y los medios m\u00e1s oportunos pa\u00ad\u00adra remediarlos.<\/p>\n

          A consecuencia de este concurso se publicaron, en 1829, dos obras no\u00adtables: una por GASTALDI, titulada Recherches sur le cr\u00e9dit foncier<\/em> (Par\u00eds 1829), y otra por el c\u00e9lebre abogado de Par\u00eds, DECOURDEMANCHE, el cual tambi\u00e9n redact\u00f3 un proyecto de Ley Hipotecaria publicado en noviembre de 1832.<\/p>\n

          Tambi\u00e9n combatieron el sistema del C\u00f3digo civil juristas tan emi\u00adnen\u00adtes como GRENIER, en su Trait\u00e9 des hipoteques<\/em>; TROPLONG y MON\u00adGAL\u00adBY…\u201d<\/p>\n

          Pero, en definitiva, tuvieron que pasar unos cincuenta y un a\u00f1os (once m\u00e1s que los de la b\u00edblica traves\u00eda del desierto) desde la publicaci\u00f3n del C\u00f3\u00ad\u00ad\u00ad\u00addigo civil franc\u00e9s, hasta que se promulgase la Ley sobre la trancripci\u00f3n de 23 de marzo de 1855, que en su art\u00edculo 3\u00ba t\u00edmi\u00addamente dispon\u00eda:<\/p>\n

          \u00abLos derechos que provengan de los actos y sentencias sujetos a ins\u00adcrip\u00ad\u00adci\u00f3n, no pueden oponerse<\/strong> mientras no sean transcritos<\/strong>, a un ter\u00adce\u00adro que tenga derecho sobre el inmueble, conform\u00e1ndose con las leyes.\u00bb<\/p>\n

          En la Exposici\u00f3n de Mo\u00adtivos de la Ley Hipotecaria de 1861, encon\u00adtra\u00admos un p\u00e1rrafo (muy conocido) en \u00e9l que parece que late la idea de la re\u00adla\u00adtividad, a saber:<\/p>\n

          \u00abSeg\u00fan el sistema de la comisi\u00f3n<\/strong>, resultar\u00e1 de hecho que para que los efectos de la seguridad, el dominio y los dem\u00e1s derechos reales en tanto se consideran constituidos o traspasados, en cuanto conste su inscripci\u00f3n en el Registro, quedando entre los contrayentes, cuando no se haga la ins\u00adcripci\u00f3n, subsistente el derecho antiguo. As\u00ed, una venta que no se ins\u00adcriba ni se consume por la tradici\u00f3n, no traspasa al comprador el do\u00admi\u00adnio en ning\u00fan caso; s\u00ed se inscribe, ya se los traspasa respecto a todos<\/strong>; si no se inscribe, aunque obtenga la posesi\u00f3n<\/strong> ser\u00e1 due\u00f1o con relaci\u00f3n al ven\u00adde\u00ad\u00addor<\/strong>, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el re\u00adquisito de la inscripci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n

          El referido p\u00e1rrafo llam\u00f3 mucho la atenci\u00f3n de casi todos los autores que se ocuparon de la materia hipotecaria. No obstante, G\u00d3MEZ DE LA SERNA, en los Proleg\u00f3menos de sus Co\u00admen\u00ad\u00adtarios (p\u00e1gina 212, en la cual hace una cita de Monsieur Troplong), se limita a citar la frase de la Expo\u00adsici\u00f3n de motivos, pero sin hacer comentario alguno. Pero el mis\u00admo y JUAN MA\u00adNUEL MONTALB\u00c1N \u2013Elementos de Derecho civil y penal de Espa\u00f1a, Tomo I, p\u00e1gina 558\u2013, al tratar de la tradici\u00f3n, nos dicen \u2013en el apartado 153\u2013:<\/p>\n

          \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abNecesario es advertir al terminar esta materia, que, si bien por el acto de la tradici\u00f3n se traspasa el dominio de las cosas, es adem\u00e1s requisito in\u00addispensable el que se inscriba el t\u00edtulo en el registro de hipotecas; pues si no se inscribe, por ejemplo, una escritura de venta, el comprador ser\u00e1 due\u00ad\u00f1o con relaci\u00f3n al vendedor<\/strong>, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el mencionado requisito (3)\u00bb.<\/p>\n

          \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La llamada que hace, (3), s\u00f3lo dice: \u201cArt\u00edculo 23 de la Ley hipo\u00adte\u00adca\u00adria<\/em>\u201d.<\/p>\n

          GUMERSINDO DE AZC\u00c1RATE \u2013en su \u201cHistoria de la propiedad\u201d, III, p\u00e1gina 68\u2013, presupone un concepto claro de la propiedad relativa cuando se refiere al \u201cdualismo admitido por algunos, que tiene el inconveniente de dejar la propiedad en un estado flotante e indeciso<\/strong>, puesto que el ena\u00adjenante, mientras no hay inscripci\u00f3n, sigue siendo propietario para el tercero, mientras que no lo es para el comprador<\/em>, como sucede en Fran\u00adcia tan pronto como se celebra el contrato, o en Espa\u00f1a desde que se en\u00adtre\u00adga la cosa\u201d.<\/p>\n

          \u2013BIENVENIDO OLIVER, en unos p\u00e1rrafos, que constan en unas p\u00e1ginas in\u00e9ditas, destinadas a formar parte de los sucesivos tomos de su Derecho In\u00admobiliario (legajo V, carpeta VII), nos dice:<\/p>\n

          \u00abLos actos jur\u00eddicos relativos a la propiedad inmueble s\u00f3lo producen efecto, derechos y obligaciones, en una palabra, s\u00f3lo existen entre las per\u00adso\u00ad\u00adnas que han intervenido en ellos y sus herederos y sucesores a t\u00edtulo uni\u00ad\u00adversal.<\/p>\n

          Para las dem\u00e1s personas que no han intervenido, a quienes la ley llama terceros, los actos no existen legalmente, no producen efectos mientras no se inscriban o se promulguen.<\/p>\n

          La adquisici\u00f3n de una finca o derecho real, que no se ha inscrito, pro\u00adcura s\u00f3lo al adquirente una propiedad relativa<\/strong>, el cual posee tan s\u00f3lo una pro\u00adpiedad relativa<\/strong>. En efecto, s\u00f3lo es propietario respecto del que se la transmiti\u00f3 y de sus herederos: respecto de \u00e9stos posee \u201ctanquam rem suam<\/em>\u201d. Mas para el p\u00fablico, para los terceros, la posee \u201ctanquam rem alie\u00ad\u00ad\u00adnam<\/em>\u201d, porque para ellos, mientras conserva su t\u00edtulo en secreto, deja la co\u00adsa, por su libre gusto, en poder del anterior adquirente. No se coloca res\u00adpecto a \u00e9stos como verdadero propietario. Para los terceros los actos no existen legalmente mientras no se inscriben.\u00bb<\/p>\n

          LE\u00d3N GALINDO y RAFAEL DE LA ESCOSURA, en sus \u201cComentarios a la Legislaci\u00f3n hipotecaria\u201d, 1890, \u2013Tomo II, final de p\u00e1gina 395 y p\u00e1gina 396\u2013, al tratar del art\u00edculo 23 de la Ley (equivalente al actual 32), dec\u00edan:<\/p>\n

          \u00abDetenidamente se ocuparon los autores del Proyecto, de la extensi\u00f3n que deb\u00eda darse a los efectos de la falta de inscripci\u00f3n en el Registro, an\u00adtes de decidirse a declarar en el art\u00edculo 23 que se reduc\u00edan a no perjudicar a tercero.<\/p>\n

          \u00a0En la Exposici\u00f3n de motivos<\/em> hallar\u00e1n nuestros lectores los que pesaron en el \u00e1nimo de la Comisi\u00f3n para no extender aquellos efectos a los mis\u00admos contrayentes, y ver\u00e1n tambi\u00e9n como este art\u00edculo introdujo un gran cam\u00adbio en los principios generales del derecho civil. Seg\u00fan \u00e9ste no hab\u00eda acci\u00f3n real para reivindicar la propiedad y los derechos reales, si no me\u00addiaba tradici\u00f3n, o lo que es lo mismo, la posesi\u00f3n de las cosas inmuebles; y aunque este principio sigue subsistente para los otorgantes, a cuyo ar\u00adbi\u00adtrio queda inscribir o no el contrato, no as\u00ed para los efectos de la seguridad de un tercero, que s\u00f3lo considerar\u00e1 como se\u00f1or de la cosa ra\u00edz al que ten\u00adga inscrito el dominio y derechos reales (Ver sentencias de 3 octubre 1882, 30 mayo 1883 y 4 abril 1884).<\/p>\n

          Con arreglo a esta doctrina, aceptada en el art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo ci\u00ad\u00ad\u00advil, cuando se otorga una escritura de venta y no se inscribe, pero se en\u00adtrega la cosa al comprador, este es due\u00f1o; mas s\u00f3lo con relaci\u00f3n al ven\u00adde\u00addor<\/u>, nunca con relaci\u00f3n a otros adquirentes que cuidaron de inscribir su derecho; si se inscribe, ser\u00e1 due\u00f1o con relaci\u00f3n a todos, aunque no ha\u00adya mediado tradici\u00f3n<\/strong>; y si no se inscribe y no media tradici\u00f3n, no se en\u00adtien\u00adde en ning\u00fan caso traspasado el dominio al comprador, ni con refe\u00adren\u00adcia al que vende ni al tercero. En este sentido se modific\u00f3 la Ley L, t\u00ed\u00adtulo V, Partida V (Sentencia de 26 febrero 1883).\u00bb<\/p>\n

          URSICINO \u00c1LVAREZ SU\u00c1REZ, a pesar de ser un insigne romanista y no un civilista, tambi\u00e9n puede considerarse como un autor que est\u00e1 conforme con la idea de la propiedad relativa. En su trabajo \u201cEl problema de la cau\u00adsa en la tradici\u00f3n\u201d, p\u00e1ginas 130 y 131, nos dice:<\/p>\n

          \u201cEn efecto, nuestra Ley Hipotecaria no hace sino atender a los inte\u00adre\u00adses del tercero, que, como antes advertimos, ha visto disminuidas sus ga\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adrant\u00edas de realizar una adquisici\u00f3n leg\u00edtima<\/strong> a consecuencia de la es\u00adpi\u00ad\u00ad\u00ad\u00adritualizaci\u00f3n de la entrega. En este sentido pudo haber adoptado la pos\u00adtura radical de no reconocer validez a la transmisi\u00f3n sin inscripci\u00f3n; en lu\u00adgar de ello, opt\u00f3 por determinar que sin \u00e9sta no tendr\u00e1 validez la trans\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adfe\u00adrencia frente a terceros, pero si la tendr\u00e1 entre las partes<\/strong> si la tradici\u00f3n se ha realizado. Tal fue la postura de la Ley Hipotecaria del 61, con\u00adfir\u00admada por el art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil para el caso de doble venta su\u00adce\u00adsi\u00adva\u201d.<\/p>\n

          En esta cuesti\u00f3n pod\u00eda citar a muchos m\u00e1s autores posteriores, lo cual har\u00eda muy extenso el presente trabajo.<\/p>\n

          En definitiva, puedo concluir diciendo que la propiedad no es un dere\u00adcho absoluto, pero tampoco relativo. Sin embargo, cuando se trata de su trans\u00admisi\u00f3n y adquisici\u00f3n, no cabe duda de que se presentan ciertos as\u00adpec\u00adtos de su rela\u00adti\u00advi\u00addad.<\/p>\n

          Y felicitando a PARDO N\u00da\u00d1EZ por su descubrimiento, doy por termi\u00adna\u00addo este trabajo.<\/p>\n

          Pontevedra, 27 de julio de 2016.<\/p>\n

          \u00a0EL ART\u00cdCULO DE CELESTINO PARDO EN VLEX<\/a><\/p>\n

          ADDENDA A INSTITUCIONES DE DERECHO HIPOTECARIO<\/a><\/h2>\n

          EL RETORNO A LA LEY DE 1861 EN CUANTO A LA EXTENSI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N<\/a><\/h2>\n

          LA INMATRICULACI\u00d3N Y LA TESIS DUALISTA<\/span><\/strong><\/a><\/h2>\n

          \u201cEL REGISTRADOR COMO\u00a0<\/strong>FISCAL<\/strong> DE LOS TERCEROS AUSENTES\u201d<\/strong><\/a><\/h2>\n

          DO<\/span>S OPINIONES DE G\u00d3MEZ DE LA SERNA TULLY<\/span><\/b><\/a><\/h2>\n

          EXPRESIONES JUR\u00cdDICAS DISCUTIBLES<\/a><\/h2>\n

          LA FUNCI\u00d3N REGISTRAL EN NUESTRO DERECHO<\/span><\/strong><\/a><\/h2>\n

          DUALISMO HIPOTECARIO Y P\u00c9RDIDA DEL DOMINIO (j. A. Garc\u00eda Vila)<\/a><\/h2>\n

          EFECTOS DE LA INMATRICULACI\u00d3N TRAS LA LEY 13\/2015 (J. A. Garc\u00eda Vila)<\/a><\/h2>\n

          REVISTA CR\u00cdTICA DE DERECHO INMOBILIARIO<\/a><\/h2>\n

          SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/h2>\n

          \u00a0<\/p>\n

          \"Puente<\/a>

          Puente de las Corrientes (Pontevedra). Flikr.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          \u00a0LINO RODR\u00cdGUEZ OTERO, REGISTRADOR\u00a0 INTRODUCCI\u00d3N Como mi buen amigo JOS\u00c9 ANTONIO GARC\u00cdA VI\u00adLA tuvo la gentileza de enviarme, con fecha 15 de noviembre de 2015, el trabajo que CE\u00adLES\u00adTINO RICARDO PAR\u00adDO N\u00da\u00d1EZ \u2013en lo sucesivo PARDO N\u00da\u00ad\u00d1EZ\u2013, public\u00f3 en la Revista Cr\u00ed\u00adtica el 15 de noviem\u00adbre de 2014, con el t\u00edtulo \u201cLA FUERZA DEL ASIENTO […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":25326,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268],"tags":[5944,1398,684,5945,5946],"class_list":{"0":"post-25319","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"tag-celestino-pardo","9":"tag-lino-rodriguez-otero","10":"tag-pontevedra","11":"tag-primera-ley-hipotecaria","12":"tag-puente-de-las-corrientes"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25319","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25319"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25319\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25326"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25319"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25319"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25319"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}