{"id":28034,"date":"2016-09-28T17:11:18","date_gmt":"2016-09-28T15:11:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=28034"},"modified":"2016-09-28T17:35:54","modified_gmt":"2016-09-28T15:35:54","slug":"reanudacion-de-tracto-sucesivo-interrumpido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/reanudacion-de-tracto-sucesivo-interrumpido\/","title":{"rendered":"Reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo interrumpido."},"content":{"rendered":"

<\/a>REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO:<\/h1>\n

LA D.G.R.N. ALLANA EL CAMINO<\/h1>\n

Salvador Torres Esc\u00e1mez.<\/h2>\n

Notario de Arganda del Rey<\/h2>\n

 <\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Introducci\u00f3n.<\/u><\/h2>\n

\u00a0 \u00a0 La reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido es un tradicional sistema de concordancia del Registro con la realidad jur\u00eddica extrarregistral, que tambi\u00e9n ha sido objeto de reforma reciente por medio de la Ley 13\/2015 de 24 de junio.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 La instituci\u00f3n es de una problem\u00e1tica compleja, por razones que no es necesario recordar aqu\u00ed (v\u00e9ase, por todas, la Res. de 1 de marzo 2016), desde el momento en que se contempla la posibilidad de de alterar una titularidad publicada por el Registro sin consentimiento del afectado y sin intervenci\u00f3n judicial, solamente con un procedimiento notarial, aunque \u00e9ste sea bastante riguroso.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Hasta el punto de que GARCIA GARCIA considera que hubiera sido preferible mantener el expediente judicial de dominio para mayor eficacia y garant\u00eda de los interesados (\u201cLa finca registral y el Catastro\u201d, 2016, p\u00e1g. 1105).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El art. 208 L.H.<\/a>:<\/strong><\/span><\/h2>\n

\u00a0 \u00a0 La nueva regulaci\u00f3n de la instituci\u00f3n se contiene en el art. 208 L.H., precepto que es un verdadero desprop\u00f3sito en t\u00e9rminos de racionalidad jur\u00eddica y que ha llevado al desconcierto e incluso al pesimismo a sus primeros comentaristas.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 As\u00ed F. GOM\u00c1, dentro de la acertada y voluminosa obra colectiva dedicada a la LJV y la Reforma Hipotecaria, dedica s\u00f3lo pagina y media a este expediente y dice que \u201ces muy dudoso que este expediente vaya a tener mucha aceptaci\u00f3n, m\u00e1s bien todo lo contrario, por la forma en que se ha legislado (\u2026) hay que notificar el expediente a muy variadas personas (\u2026) y todos ellos han de acudir y consentir en un expediente que en muchos casos no ser\u00e1 de su incumbencia y respecto del cual pueden tener la l\u00f3gica prevenci\u00f3n, e incluso extra\u00f1eza de ser citados\u201d (\u201cJurisdicci\u00f3n Voluntaria Notarial\u201d, Coord. BARRIO DEL OLMO, 2015, p\u00e1gs. 1210 y 1211).<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Y otros compa\u00f1eros que lo han tratado m\u00e1s extensamente \u2013 el citado GARC\u00cdA GARC\u00cdA, E. ROJAS MART\u00cdENZ DEL M\u00c1RMOL, A.M. OLIVA \u2013 aportan opiniones, casi nunca coincidentes, sobre aspectos esenciales del expediente, como a quien hay que notificar, qu\u00e9 se deba entender por citaci\u00f3n \u201cde modo personal\u201d o quienes deben prestar su consentimiento (\u201cconvenir un\u00e1nimemente\u201d dice el art\u00edculo, a mi juicio poco acertadamente).<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Parte el precepto de lo que me parece un error de t\u00e9cnica legislativa en la regulaci\u00f3n del expediente, que es remitirse a lo previsto en el art. 203, relativo al expediente de dominio inmatriculador, a cuyo contenido se debe \u201cacomodar\u201d. Esto se hace a pesar de que ambos art\u00edculos contemplan supuestos bien diferentes: el uno, el acceso por primera vez de una finca al Registro; el otro, la recepci\u00f3n en el historial de una finca que est\u00e1 perfectamente inscrita de una titularidad que no puede recogerse mediante la cadena normal de inscripciones.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Como queda apuntado antes, la interpretaci\u00f3n combinada de ambos art\u00edculos lleva a un procedimiento demencial: notificaci\u00f3n a un mont\u00f3n de presuntos interesados, todos los cuales deber\u00e1n prestar su consentimiento ante el notario (\u201cconvenir\u201d).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0La Res. 14 abril 2016.<\/a><\/strong><\/span><\/h2>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Muy oscura deber\u00eda ver la situaci\u00f3n el Centro Directivo, cuando en la citada resoluci\u00f3n, que contempla un expediente judicial de dominio tramitado conforme a la legislaci\u00f3n anterior, se lanza a aclarar en un \u201cobiter\u201d clamoroso un aspecto esencial del nuevo expediente notarial, como es la determinaci\u00f3n de qui\u00e9nes son los notificados que deben comparecer necesariamente ante el notario, sin lo cual se dar\u00e1 por concluido el procedimiento<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Y dice al respecto: \u201cel tenor literal de esta regla cuarta (del art. 208 L.H.) debe entenderse necesariamente relacionado con el n\u00famero 4 que le precede y considerarse s\u00f3lo referido a la conclusi\u00f3n por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripci\u00f3n tenga menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, tambi\u00e9n expresados en el mismo n\u00famero, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, alg\u00fan otro asiento) (*<\/a> ), as\u00ed como a la conclusi\u00f3n por la comparecencia con oposici\u00f3n de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antig\u00fcedad de su asiento\u201d.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 Queda, pues, resuelto un importante aspecto del expediente, aunque quedan pendientes otros, respecto de los cuales cabr\u00eda pedir un pronunciamiento a la Direcci\u00f3n, aunque fuera en un \u201cobiter\u201d m\u00e1s o menos conexo, como se ha hecho en esta ocasi\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Me voy a referir en este momento a tres: a qui\u00e9nes hay que notificar, qu\u00e9 se debe entender por hacerlo \u201cde modo personal\u201d y qui\u00e9nes tienen derecho a paralizar el expediente compareciendo en \u00e9l para oponerse.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Otras cuestiones pendientes.<\/u><\/span><\/h2>\n

\u00a0<\/span>1.- Notificables.<\/u> <\/span><\/h3>\n

De una interpretaci\u00f3n literal del art. 208, en relaci\u00f3n con el 203, parece que el notario deber\u00eda notificar:<\/p>\n

a) al titular de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o sus herederos.<\/p>\n

b) a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca.<\/p>\n

c) a aqu\u00e9l de quien procedan los bienes o sus causahabientes.<\/p>\n

d) al titular catastral.<\/p>\n

e) al poseedor de hecho.<\/p>\n

f) al Ayuntamiento.<\/p>\n

g) A la Administraci\u00f3n titular del dominio p\u00fablico que pudiera verse afectado.<\/p>\n

h) a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes.<\/p>\n

i) a los titulares de derechos reales constituidos sobre dichas fincas.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Todo el mundo est\u00e1 de acuerdo en excluir del \u00e1mbito de las notificaciones en este expediente a los propietarios de finca colindantes y a los titulares de derechos sobre ellas. Los intereses de \u00e9stos pueden ser esenciales en una inmatriculaci\u00f3n, pero no tienen justificaci\u00f3n en la reanudaci\u00f3n de una finca inscrita (v\u00e9ase F. RODR\u00cdGUEZ L\u00d3PEZ, \u201cEl expediente de dominio\u201d, 9\u00aa ed., 2008, p\u00e1g. 254).<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 Ahorrar\u00e9 aqu\u00ed la opini\u00f3n de los pocos autores que se han ocupado de este tema, aunque s\u00ed dejar\u00e9 constancia de que no son casi nunca coincidentes a la hora de excluir a alguno o varios de los relacionados. Apuntar\u00e9 solamente mi parecer de que la notificaci\u00f3n deber\u00eda hacerse a los mencionados bajo las letras a), c) y d) y de que la cuesti\u00f3n est\u00e1 \u00edntimamente relacionada con el derecho de oposici\u00f3n, que tratar\u00e9 luego. Sin embargo, deber\u00eda ser obligatoria la publicaci\u00f3n de edicto en el Ayuntamiento, que el art. 203, regla Quinta, considera potestativa del Notario.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00a02.- Citaci\u00f3n de modo personal.<\/u> <\/strong><\/span><\/h3>\n

Requisito que afecta al titular del derecho cuyo tracto se pretende reanudar o a sus herederos, cuando la inscripci\u00f3n tenga menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad. Tambi\u00e9n este punto deber\u00eda ser aclarado, ya que las interpretaciones van desde quienes creen que lo que el legislador quiere decir es que no cabe la notificaci\u00f3n por edictos hasta quienes entienden que la c\u00e9dula s\u00f3lo se puede entregar por el notario al interesado y no a otra persona, aunque \u00e9sta se encuentre en el lugar en que haya de practicarse la notificaci\u00f3n (GOM\u00c1, cit., p\u00e1g. 1211), pasando por el parecer de que la expresi\u00f3n excluye la posibilidad de utilizar el correo certificado con acuse de recibo, debiendo hacerse por el notario personalmente (E. ROJAS, NyR, febrero 2016).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A mi juicio, el sentido de la Ley es el apuntado en primer lugar, es decir, excluir la notificaci\u00f3n por edictos. Se aprecia en el caso del expediente del art. 199 de la misma L.H., donde la notificaci\u00f3n \u201cpersonal\u201d la hace el registrador desde su despacho y aparece contrapuesta a la \u201cedictal\u201d. Pero en un supuesto tan necesitado de garant\u00edas como \u00e9ste, la pr\u00e1ctica correcta debe ser la del art. 202 R.N. para los casos en que la Ley excluye la discrecionalidad del notario: personaci\u00f3n de \u00e9ste en el domicilio se\u00f1alado, con posibilidad de entrega de la c\u00e9dula a las personas que dice este precepto; y, si no fuera posible, correo certificado con acuse de recibo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Dicho todo lo cual, habr\u00e1 que concluir que la discusi\u00f3n es bastante est\u00e9ril, porque en los casos en que se exige la notificaci\u00f3n personal el notificado habr\u00e1 de comparecer en el expediente y, si no, se tendr\u00e1n que concluir las actuaciones.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a03.- Posibilidad de oposici\u00f3n en el expediente.<\/strong> <\/span><\/h3>\n

Este es un tema muy importante sobre el que se ha opinado poco. El art. 203 L.H. (expediente de inmatriculaci\u00f3n), al que se remite el 208 (reanudaci\u00f3n de tracto) concede en la regla Sexta de su n\u00famero 1 la posibilidad de oposici\u00f3n a cualquiera de los muchos interesados que menciona el precepto, con expresi\u00f3n de la causa en que se funde. El art. 208 en su regla Cuarta atribuye el derecho a oponerse a los \u201ccitados\u201d. La Resoluci\u00f3n objeto de comentario en estas l\u00edneas aclara qui\u00e9nes son las personas cuya incomparecencia da lugar a la paralizaci\u00f3n del expediente en los t\u00e9rminos que antes se ha se\u00f1alado. Pero en el mismo p\u00e1rrafo en que sienta su doctrina se refiere a \u201cla conclusi\u00f3n por la comparecencia con oposici\u00f3n de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antig\u00fcedad de su asiento\u201d.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Si he entendido bien la doctrina anterior, reducir la oposici\u00f3n al titular de derecho inscrito con m\u00e1s de treinta a\u00f1os (a los de menos les basta con no comparecer) me parece bastante restrictivo. Y acoger en toda su amplitud el criterio del art. 203, por ejemplo, el poseedor de hecho o el Ayuntamiento, me resulta excesivo en un procedimiento de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Un an\u00e1lisis l\u00f3gico de los preceptos y del sistema (incluyendo como ayuda integradora el art. 296 R.H., hoy derogado de hecho) nos llevar\u00eda a considerar:<\/p>\n