{"id":29445,"date":"2016-11-10T20:16:47","date_gmt":"2016-11-10T19:16:47","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=29445"},"modified":"2016-11-16T00:50:28","modified_gmt":"2016-11-15T23:50:28","slug":"crowdfunding-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/opinion\/crowdfunding-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfUn crowdfunding para la vivienda?"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/h1>\n

<\/a>\u00bfUN CROWDFUNDING PARA LA VIVIENDA?<\/h1>\n

Diego Vigil de Qui\u00f1ones Otero<\/em><\/h2>\n

Registrador. Profesor Asociado UCM. Preparador<\/h2>\n

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Nos encontramos en un momento de la historia en el que la financiaci\u00f3n bancaria, tras a\u00f1os en los que parec\u00eda que todo crec\u00eda sin l\u00edmite, se ha mostrado limitada. A la vez (y fruto de aquel tiempo) hay un nada desde\u00f1able patrimonio privado pendiente de movilizaci\u00f3n en manos de una generaci\u00f3n de mayores numerosa, y una generaci\u00f3n de j\u00f3venes padece las consecuencias de la falta de financiaci\u00f3n.<\/p>\n

Este contexto, ha llevado al florecimiento de lo que ha venido en llamarse crowdfunding<\/em>: lograr que la masa de personas que no se dedican profesionalmente a la financiaci\u00f3n usen su patrimonio personal para financiar iniciativas.<\/p>\n

La f\u00f3rmula se ha usado con \u00e9xito en muy diferentes \u00e1mbitos. Por ejemplo, gran parte de las campa\u00f1as de Podemos se financiaron as\u00ed. Y el peri\u00f3dico El espa\u00f1ol naci\u00f3 mediante esta f\u00f3rmula, logrando incluso ser l\u00edder mundial de financiaci\u00f3n masiva popular para una empresa period\u00edstica.<\/p>\n

Esta financiaci\u00f3n en masa por parte de los particulares (a quienes se denomina Banca en la sombra o shadow banking<\/em>) admite f\u00f3rmulas de mera donaci\u00f3n, pero tambi\u00e9n de contraprestaci\u00f3n al donante, ya sea con inter\u00e9s (debt<\/em>), participaci\u00f3n (equity<\/em>) o recompensa (reward<\/em>). As\u00ed lo he tenido en cuenta, en el \u00e1mbito mercantil, la Ley 5\/2015 de 27 de abril de financiaci\u00f3n empresarial (ver resumen<\/a>), la cual ha previsto las dos primeras figuras, dando lugar a una r\u00edgida regulaci\u00f3n.<\/p>\n

En el \u00e1mbito de la vivienda, el t\u00e9rmino crowdfunding <\/em>ha hecho fortuna por parte de una empresa cada vez m\u00e1s conocida que promueve la inversi\u00f3n en masa para adquirir viviendas en alquiler. Esto no es m\u00e1s que la aplicaci\u00f3n del crowdfunding<\/em> mercantil a una actividad como la compra y arrendamiento de pisos. Pero dicho precedente plantea la siguiente duda: \u00bfser\u00eda posible promover un crowdfunding <\/em>en el \u00e1mbito de vivienda, atrayendo, de la banca en la sombra, financiaci\u00f3n para los contratos de acceso a la vivienda?<\/p>\n

Hemos dicho que hay un importante patrimonio privado pendiente de movilizaci\u00f3n en manos de una generaci\u00f3n de mayores numerosa y una generaci\u00f3n sin financiaci\u00f3n, pero que necesita vivienda e incluso desea exactamente igual que sus mayores la propiedad (seg\u00fan una encuesta, el 76% de los inquilinos desear\u00edan ser propietarios).<\/p>\n

Hasta el momento la necesidad de vivienda se ha cubierto por arrendamiento y compra financiada por hipoteca. El crowdfunding<\/em>, de ser, ser\u00eda una tercera v\u00eda de acceso por otro medio de financiaci\u00f3n diferente del bancario, lo cual podr\u00eda requerir un cauce civil diferente de la hipoteca.<\/p>\n

Dicha tercera v\u00eda pasar\u00eda por poner en valor figuras como el arrendamiento con opci\u00f3n de compra, la venta a plazos con condici\u00f3n resolutoria (en la que quien venda a plazos-financie sea un particular), o las figuras de reciente aparici\u00f3n en el Derecho catal\u00e1n de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Una tercera v\u00eda que, pensando m\u00e1s en el transmitente que en el adquirente, ya abri\u00f3 el legislador central con la reforma de 2003 del C\u00f3digo civil al introducir el contrato de alimentos.<\/p>\n

Dichas figuras podr\u00edan ser cauce para un crowdfunding<\/em> inmobiliario: el contrato de alimentos ser\u00eda un reward<\/em> (cedo propiedad, a cambio de recompensa no consistente en participaciones ni intereses \u2013prestaci\u00f3n de alimentos-); la propiedad compartida y la temporal un caso de equity<\/em> (pues quien financia obtiene participaci\u00f3n en lo financiado con el tipo de condominio que se forma) y la venta a plazos con condici\u00f3n resolutoria un claro supuesto de debt<\/em>.<\/p>\n

El \u00e9xito de estas formulas, sin embargo, tiene dos condicionantes: primero, el fiscal, pues el tratamiento de las mismas es considerablemente desventajoso respecto del que puede tener un pr\u00e9stamo hipotecario. En efecto, de las opciones de crowdfunding<\/em> se\u00f1aladas, hasta el momento, \u00fanicamente las donaciones de padres a hijos han recibido un tratamiento fiscal favorable en algunas CCAA. Pero por el momento, el censo enfit\u00e9utico (donde se tributa por el valor de lo acensuado sin deducir capital como en el consignativo), la condici\u00f3n resolutoria (que no disfruta de las ventajas fiscales de la cancelaci\u00f3n de la hipoteca) y el derecho de opci\u00f3n (por el que hay que tributar aparte del arriendo y la venta) padecen una clara desventaja fiscal respecto de la hipoteca como forma de financiaci\u00f3n habitualmente bancaria.<\/p>\n

En segundo lugar, el civil-procesal: la doctrina del Tribunal Supremo sobre la falta de automaticidad de la condici\u00f3n resolutoria, ha colocado a esta en una posici\u00f3n de desventaja procesal respecto de la hipoteca que la hace muy poco atractiva.<\/p>\n

Un replanteamiento del tratamiento fiscal y procesal de las figuras civiles no hipotecarias que permiten un acceso a la propiedad ser\u00eda, por tanto, el camino hacia la entrada de esta financiaci\u00f3n en masa en el \u00e1mbito de la vivienda.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\n

RESUMEN LEY 5\/2015, DE 27 DE ABRIL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

CROWDFUNDING Y ACTUACI\u00d3N NOTARIAL. Salvador Garc\u00eda Guardiola<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

SECCI\u00d3N OPINI\u00d3N<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

OPOSITAR: RETO Y OPORTUNIDAD<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

CONSEJOS PARA OPOSITAR CON \u00c9XITO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

PERFIL DE DIEGO VIGIL EN LINKEDIN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

SEMINARIO DE HIPOTECARIO EN LA UNIVERSIDAD FRANCISCO DE VITORIA<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2016.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\"\u00bfUn<\/a>

Palacio de la Aljafer\u00eda (Zaragoza). Por Misburg3014<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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