{"id":30116,"date":"2016-11-28T02:03:37","date_gmt":"2016-11-28T01:03:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=30116"},"modified":"2016-12-06T17:48:13","modified_gmt":"2016-12-06T16:48:13","slug":"como-afrontan-las-personas-consumidoras-y-los-jovenes-el-acceso-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/como-afrontan-las-personas-consumidoras-y-los-jovenes-el-acceso-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo afrontan las personas consumidoras y los j\u00f3venes el acceso a la vivienda?"},"content":{"rendered":"

<\/a>Los retos del inmediato futuro en la regulaci\u00f3n de la hipoteca de financiaci\u00f3n de la vivienda<\/strong><\/span><\/h1>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo afrontan<\/a> las personas consumidoras y los j\u00f3venes el acceso a la vivienda?<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"Carlos<\/p>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/span><\/strong><\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

En la jornada<\/a> nacional de ADICAE celebrada en Barcelona el 25 de noviembre de 2016, tuve el gusto de decir lo que se ve\u00a0en el video enlazado en el t\u00edtulo de este art\u00edculo. Ahora voy a complementar aquello empezando por se\u00f1alar,\u00a0a grandes rasgos, un peque\u00f1o cuadro del pasado inmediato, la crisis econ\u00f3mica e inmobiliaria, para, con pie en \u00e9l, intentar ver como puede ser, de manera realista, sin utop\u00edas, una hipoteca sin cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n<\/a>

I.- BREVE DESCRIPCI\u00d3N DE LA CRISIS: REPASANDO LO QUE TENEMOS QUE EVITAR EN EL PR\u00d3XIMO FUTURO<\/span><\/h6>\n<\/a>
1.- Exceso de cr\u00e9dito<\/span><\/h6>\n

La presente crisis es ante todo una crisis de exceso de cr\u00e9dito en la construcci\u00f3n y venta de viviendas. El mecanismo de la burbuja se puede describir en pocas palabras: el cr\u00e9dito aumenta la demanda de vivienda, el aumento de la demanda aumenta el precio y el aumento de precios hace subir y aumentar la cuant\u00eda del pr\u00e9stamo necesario para financiar la compra, es decir, repercute en el aumento del cr\u00e9dito.<\/p>\n

El cierre virtuoso de ese c\u00edrculo empuja al banco a abrir uno nuevo, la burbuja se va hinchando y llegado un l\u00edmite cualquier peque\u00f1o accidente hace explotar la burbuja y los precios de desploman.<\/p>\n

Si para hinchar el globo hizo falta sumar uno a uno los esfuerzos, los cr\u00e9ditos y las viviendas de mucha gente, haciendo que la fase ascendente de la cuant\u00eda de los precios y del cr\u00e9dito pareciese una cuesta arriba suave, al explotar la burbuja el descenso ya no es una escalera c\u00f3moda sino un precipicio profundo y sin fondo, una ca\u00edda en p\u00e1nico, el terror que sucede al v\u00e9rtigo que no tuvimos.<\/p>\n<\/a>

2.- Titulizaciones<\/span><\/h6>\n

El \u00e9xito de cada operaci\u00f3n de financiaci\u00f3n de una vivienda, seguido por el \u00e9xito de otro y otro, agota el capital prestable por la banca, que se ve obligada, para mantener la exitosa cadena, a buscar y obtener m\u00e1s recursos en los mercados. Agotado el mercado nacional, los bancos van al internacional.<\/p>\n

Un instrumento para presentarse en esos mercados son las titulizaciones, por las que el banco junta un n\u00famero determinado de las hipotecas sobre vivienda que tiene a su favor, las empaqueta bajo la forma de una emisi\u00f3n de t\u00edtulos de deuda (el banco es el deudor) ya sean bonos, participaciones o c\u00e9dulas, y las ofrece a los inversores en el mercado.<\/p>\n

Los inversores entregan su dinero al banco a cambio de esos t\u00edtulos, cuya garant\u00eda son las hipotecas del banco que gravan las viviendas financiadas por \u00e9l. Con el dinero fresco el banco sigue alimentando el cr\u00e9dito de las personas consumidoras que buscan una vivienda. El banco les presta el 80, 90, el 120% del valor de la vivienda, cuyos precios suben como la espuma.<\/p>\n

Por este medio los bancos arriesgaron el cr\u00e9dito internacional de Espa\u00f1a. Despu\u00e9s, al haber dado cr\u00e9dito a promotores de vivienda para muchas m\u00e1s casas de las que necesitaba el pa\u00eds facilitaron la construcci\u00f3n de muchas viviendas para que las que no se encuentran compradores.<\/p>\n

Si no hay f\u00edsicamente compradores solventes de vivienda, los precios bajan y ya no sirven para reintegran a los promotores del precio de los solares y de la construcci\u00f3n, los promotores quiebran, los precios siguen bajando, los promotores siguen cayendo y si alguna persona consumidora compr\u00f3 una vivienda en el bloque que el constructor no pudo vender, ve como la casa por la que pag\u00f3 200.000 \u20ac ahora vale 70.000, aunque su hipoteca sea de 150.000 euros y pasa a engrosar de n\u00famero de los que tienen en su vivienda un patrimonio negativo: la vivienda vale menos que la deuda contra\u00edda para comprarla.<\/p>\n

Pues bien, con las titulizaciones los bancos malbarataron el cr\u00e9dito internacional de Espa\u00f1a, seguramente m\u00e1s de 100.000 millones de euros enterrados en casas vac\u00edas y en solares sin construir. Arriesgaron y en muchos casos perdieron el cr\u00e9dito que luego les har\u00eda falta para el rescate bancario.<\/p>\n<\/a>

3.- Los fallos en la regulaci\u00f3n y en la supervisi\u00f3n<\/span><\/h6>\n

Pese a que los \u00e9mulos y tambi\u00e9n los cr\u00edticos de la econom\u00eda de mercado casi nos tienen convencidos de que vivimos en un sistema dominado por el neoliberalismo, si Marx o incluso si Br\u00e9hznev levantaran la cabeza, quedar\u00edan admirados de los instrumentos de control que el capitalismo tiene para reajustar las disfunciones del mercado.<\/p>\n

El Ministerio de Econom\u00eda de Espa\u00f1a, el Banco de Espa\u00f1a, el BCE tienen hoy en sus manos muchos m\u00e1s elementos de control y ajuste de la econom\u00eda y de sus sectores que lo que jam\u00e1s tuvieron las distintas vocal\u00edas del Comit\u00e9 Central del extinto PCUS.<\/p>\n

Pero esos elementos de control, durante la reciente crisis financiera e inmobiliaria o, no se han usado bien o se han puesto al servicio de los bancos al margen de los intereses generales.<\/p>\n

No se han usado bien porque el Banco de Espa\u00f1a no ha moderado en ning\u00fan modo la escalada del cr\u00e9dito que aliment\u00f3 la burbuja, al rev\u00e9s, parece que la atiz\u00f3 y la dej\u00f3 correr sin freno. Grave responsabilidad la de este organismo.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n tampoco se ha usado bien, porque la normativa sectorial bancaria o normativa de transparencia y la normativa prudencial no responde a los intereses del sector, en el que tambi\u00e9n se integran los clientes, sino s\u00f3lo los intereses de una parte, de los bancos, como muestra la OEH 2899\/2011 y su desarrollo por la circular Banco de Espa\u00f1a 5\/2012. Esta normativa es de rango inferior y tiene vocaci\u00f3n de tener s\u00f3lo efectos disciplinarios no civiles.<\/p>\n

Por eso el primer anhelo de las personas consumidoras, de los clientes y de la ciudadan\u00eda es que en la regulaci\u00f3n se acojan los intereses de los clientes y de las personas consumidoras y que en la supervisi\u00f3n se d\u00e9 parte a las asociaciones de personas consumidoras, a las plataformas de afectados y a los protagonistas del mercado hipotecario de financiaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n

Por eso creo que una hipoteca libre de abusos tiene que contar con la garant\u00eda de la presencia pol\u00edtica de los representantes sectoriales de las personas consumidoras, es decir asociaciones y plataformas de defensa de sus derechos, en los \u00f3rganos rectores de los reguladores ya sean estos el Banco de Espa\u00f1a, la CNMV<\/a> o la CNMC<\/a>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

II.- POR UNA HIPOTECA SIN CL\u00c1USULAS ABUSIVAS<\/span><\/h6>\n<\/a>
1.- Una ley con dos caras: blanda para el promotor, dura para las personas consumidoras<\/span><\/h6>\n

El modo clasista de solucionar la crisis ha sido la t\u00f3nica de la actuaci\u00f3n del Gobierno durante los \u00faltimos a\u00f1os. Llamo modo clasista aplicar unas soluciones para las empresas y los poderosos y otras, distintas e incluso contrarias, para las personas consumidoras.<\/p>\n

As\u00ed mientras a los poderosos, y pongo entre ellos, b\u00e1sicamente a los promotores capitalistas de vivienda, se les han concedido quitas important\u00edsimas, a las personas consumidoras se les ha escatimado todo y se les ha recordado su responsabilidad patrimonial universal.<\/p>\n

Contrastan los \u00edndices de mora de promotores y personas consumidoras. Si pregunt\u00e1ramos en \u201cSaber y ganar\u201d de quien es la mora del 30% y de quien la del 10% durante la crisis hipotecaria y en la respuesta di\u00e9ramos a elegir entre profesionales y aficionados, entre promotores y personas consumidoras, muchos concursantes errar\u00edan.<\/p>\n

No se equivocar\u00eda, por supuesto, el gran V\u00edctor Castro, pero s\u00ed muchos otros que con un sencillo silogismo tendr\u00edan como conclusi\u00f3n que la mora de los promotores profesionales, por l\u00f3gica, ser\u00e1 mucho m\u00e1s baja que la de los aficionados personas consumidoras.<\/p>\n

Craso error. La realidad es la contraria, los profesionales, los expertos, los capitanes de empresas, los gur\u00fas econ\u00f3micos han elevado su mora, quien sabe si por exceso de confianza, al 30% y los aficionados, los modestos trabajadores, las prudentes cabeza de familia, pese a las sugestiones de la publicidad y de los medios al servicio de las empresas, han mantenido su morosidad por debajo del 10%. Las personas consumidoras pagamos mucho mejor que los capitanes de empresa.<\/p>\n

Para mayor discriminaci\u00f3n, mientras los promotores estaban refugiados en la limitaci\u00f3n de responsabilidad de la sociedad capitalista por acciones o participaciones, las personas consumidoras est\u00e1n expuestas y responden de sus deudas con todo su patrimonio personal.<\/p>\n

As\u00ed mientras los promotores que fracasaron en sus negocios inmobiliarios pudieron librarse de responsabilidad abandonando su empresa a la quiebra mientras disfrutaban de sus beneficios anteriores ya repartidos, las personas consumidoras enfrentan una situaci\u00f3n de patrimonio negativo del que se dice que responden con todos sus bienes.<\/p>\n

Si eso no fuera poco, los bancos han dado las quitas generosas a los promotores, y a las personas consumidoras les han escatimado las soluciones. Primero, como he dicho, se les recuerda su responsabilidad universal ilimitada, se les recuerda que las deudas de dinero no se extinguen por fuerza mayor, que la entrega de las llaves no les va a librar de la deuda. Cada uno sabe las terror\u00edficas consignas y los detalles de pesar que los acreedores en la financiaci\u00f3n de la vivienda han ido sembrando en la opini\u00f3n p\u00fablica y en la vida.<\/p>\n

Frente a ello, la intervenci\u00f3n del regulador se ha centrado en el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, en la Ley 1\/2013 y en diversas reformas.<\/p>\n

En lo que se refiere a la regulaci\u00f3n de la crisis y de la fuerza mayor, que conforme al art. 1105 CC, corresponde declarar a la ley, si consideramos a la Ley 1\/2013 como una parte de esa declaraci\u00f3n veremos, que lejos de mejorar la situaci\u00f3n de las personas consumidoras, la Ley 1\/2013 empeora el r\u00e9gimen del CC en relaci\u00f3n a la fuerza mayor. La situaci\u00f3n del deudor persona consumidora es peor seg\u00fan la Ley 1\/2013, dictada nominalmente para protegerle, que lo que le reconoce el CC desde 1889.<\/p>\n

Mientras el CC permite la suspensi\u00f3n del pago de amortizaciones y la suspensi\u00f3n del devengo de intereses ordinarios en el pr\u00e9stamo en caso de fuerza mayor, es decir en caso de enfermedad accidente, falta de recursos por paro prolongado, etc., la Ley 1\/2013 s\u00f3lo prev\u00e9 para un n\u00famero de familias, las que se encuentran en riesgo de exclusi\u00f3n, una reducci\u00f3n de intereses que se siguen devengando, y a lo sumo una daci\u00f3n en pago en casos extremos y a voluntad de los bancos.<\/p>\n

No todo es negativo, pero lo es m\u00e1s que si el supervisor no hubiese hecho nada, porque los bancos, desde un punto de vista racional comprenden que la mano dura contra sus deudores, s\u00f3lo les lleva a la ruina.<\/p>\n

Ya hemos estudiado<\/a> el impacto de los desahucios en la cuenta de resultados de los bancos, los bancos tambi\u00e9n pierden con los desahucios, por eso lo racional es la re-negociaci\u00f3n del contrato en beneficio de ambas partes.<\/p>\n

Se calcula que los bancos han renegociado durante la crisis hasta tres millones de los seis del n\u00famero total de hipotecas que hay en Espa\u00f1a. La falta de regulaci\u00f3n y la cicater\u00eda de Econom\u00eda han dejado las manos libres a los bancos, que han renegociado esas hipotecas a su favor, subiendo intereses y poniendo l\u00edmites a la variaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n

Las condiciones de la re-negociaci\u00f3n habr\u00edan sido mucho mejores para las personas consumidoras si el Gobierno las hubiese apoyado, pero el Gobierno s\u00f3lo ha mirado por salvar a algunos bancos, por suavizar el rescate y se ha olvidado de los responsables de la crisis.<\/p>\n<\/a>

2.- Una precauci\u00f3n m\u00ednima: me guardo la publicidad y la informaci\u00f3n precontractual<\/span><\/h6>\n

Mirando al futuro, no obstante, tenemos que tratar de responder qu\u00e9 tipo de hipoteca les espera a las personas consumidoras que en los pr\u00f3ximos a\u00f1os vayan a comprarse una vivienda.<\/p>\n

Sobre los tr\u00e1mites<\/a> para la compra de una vivienda ya hemos dicho algo y he hecho una descripci\u00f3n somera del procedimiento de contrataci\u00f3n que puede servir de gu\u00eda en este campo tan especializado y complejo, a ella me remito.<\/p>\n

A la hora de elegir un \u201cleiv motiv\u201d y una orientaci\u00f3n en la compra de la vivienda quiero repetir la respuesta de Manuel Pardos a una persona consumidora que le preguntaba qu\u00e9 hacer al contratar un producto o servicio: \u00a1gu\u00e1rdate los folletos de la publicidad! La contest\u00f3. Luego ya veremos, a\u00f1ado yo.<\/p>\n

En efecto, frente a los que dicen que la persona consumidora tiene que ser diligente, que tiene que estar atenta a lo que le dicen, leerse todo el f\u00e1rrago de las cl\u00e1usulas o condiciones generales de los contratos que le ponen a la firma, hay que acordarse de estas palabras de D. Manuel: \u00a1gu\u00e1rdate los folletos de la publicidad! Guarda los folletos, y en la financiaci\u00f3n hipotecaria de la vivienda, en la hipoteca con personas consumidoras, guardad la FIPRE, la FIPER, la oferta vinculante, el proyecto de escritura, en general, la informaci\u00f3n precontractual a cuya entrega a la persona consumidora est\u00e1 obligado el banco.<\/p>\n

Hay que guardar todo ese papeleo que forma parte de la informaci\u00f3n precontractual, porque cuando esa informaci\u00f3n es m\u00e1s beneficiosa para la persona consumidora prevalece<\/em> sobre el contenido contractual, prevalece sobre las condiciones generales del contrato firmadas por la persona consumidora. Repito si el contenido contractual es m\u00e1s beneficioso para la persona consumidora en la informaci\u00f3n precontractual, en la publicidad, etc., ese contenido vale m\u00e1s que las condiciones generales del contrato firmado, aunque la firma se haya puesto delante de un notario.<\/p>\n

Esto no es una quimera, un buen deseo de un int\u00e9rprete del derecho un tanto despistado, en beneficio de la persona consumidora. No, al contrario, ese es el Derecho positivo vigente y obligatorio en Espa\u00f1a, son los arts. 60 y 65 TRLGDCU, 5 y 7 LCGC y es la jurisprudencia que los respalda.<\/p>\n

Pero ni siquiera se trata de reglas que rigen s\u00f3lo en un sector marginal y accesorio del Derecho contractual, al contrario, responden a una l\u00ednea central de nuestro Derecho contractual social que tiene el mayor rango en nuestro ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Los indicados preceptos, se apoyan en el Derecho europeo, en la Carta de Derechos fundamentales, en la Directiva 93\/13\/CEE, en la Carta de derechos de las personas consumidoras, en los arts. 9.2 y 51 CE y en el art. 7.2 CC.<\/p>\n

M\u00e1s a nuestro favor. En la \u00faltima d\u00e9cada el Derecho de contrataci\u00f3n con condiciones generales, como modo propio de contrataci\u00f3n, ha experimentado un importante desarrollo, en particular en el \u00e1mbito precontractual.<\/p>\n

A partir de la Ley 44\/2006, de 29 de diciembre, de mejora<\/a> de la protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios, han aparecido con rango legal las obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato del predisponente, despu\u00e9s esa aparici\u00f3n y su desarrollo ha continuado en el TRLGDCU, la LCCPCHySI, el art. 29 LES, la LCDSFC, etc.<\/p>\n

Han sido muchos los hitos de esta aparici\u00f3n y desarrollo, pero lo que ahora interesa retener es que no s\u00f3lo prevalece el contenido precontractual m\u00e1s beneficioso para la persona consumidora como hemos dicho antes, sino que al establecer el legislador las obligaciones de informaci\u00f3n previa al contrato con car\u00e1cter de obligaciones legales, la omisi\u00f3n o la falta de informaci\u00f3n precontractual a cargo del predisponente es un incumplimiento legal que hace ineficaz la obligaci\u00f3n contractual deficitaria de informaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfEn qu\u00e9 consiste ese incumplimiento y cu\u00e1ndo se produce? Cuando no se entrega la informaci\u00f3n precontractual a la que el banco est\u00e1 obligado o cuando hay una divergencia en perjuicio de la persona consumidora entre la informaci\u00f3n precontractual y el contenido del contrato. Esto es muy importante y tenemos que acordarnos de ello.<\/p>\n

La divergencia entre la informaci\u00f3n precontractual, la FIPER, por ejemplo, y el contenido del contrato es un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n previa al contrato y da lugar a la ineficacia de la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n. Con un ejemplo se entender\u00e1 mejor.<\/p>\n

Si en la FIPER pone que el tipo de inter\u00e9s ordinario es el 3% y en el contrato, en la cl\u00e1usula de intereses ordinarios, pone que es un 4%, seg\u00fan las reglas de los arts. 60 y 65 TRLGDCU, la persona consumidora deudora tendr\u00e1 derecho a que se le aplique el tipo de inter\u00e9s m\u00e1s beneficioso, es decir el 3%.<\/p>\n

Pero como el banco est\u00e1 obligado a comunicar a la persona consumidora en la FIPER, el tipo de inter\u00e9s que le va a aplicar en el contrato, la falta de comunicaci\u00f3n o la comunicaci\u00f3n defectuosa -el defecto se ve por la divergencia entre el contrato y la informaci\u00f3n precontractual- son incumplimiento de la obligaci\u00f3n legal de informaci\u00f3n previa al contrato del banco, que hace ineficaz la cl\u00e1usula deficitaria de informaci\u00f3n.<\/p>\n

Es decir, en ese caso, por la divergencia e incumplimiento de la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n previa al contrato la cl\u00e1usula de intereses ordinarios es ineficaz, el pr\u00e9stamo subsiste, el plazo subsiste, pero el pr\u00e9stamo no devenga intereses ordinarios porque el pacto de intereses es ineficaz por falta de transparencia. Por tanto, tenemos que acordarnos de que la directriz b\u00e1sica a tener en cuenta al contratar, es guardar la documentaci\u00f3n precontractual, por si acaso.<\/p>\n

Bueno, alguno me dir\u00e1, todo eso est\u00e1 muy bien, pero tenemos que ser serios, no se da Vd. cuenta, me dir\u00e1 un observador atento, que entonces los arts. 60 y 65 TRLGDCU no sirven para nada, o por lo menos d\u00edgame Vd., \u00bfpara qu\u00e9 sirven esos art\u00edculos?<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 responder? Yo dir\u00eda: buena observaci\u00f3n. Esta regulaci\u00f3n que comentamos responde a una l\u00ednea central y fundamental de nuestro Derecho positivo vigente que es contractual y social. Es un Derecho puesto para proteger a las personas consumidoras.<\/p>\n

La jurisprudencia europea dice que la persona consumidora cuando contrata con una empresa o profesional, est\u00e1 en una situaci\u00f3n de desigualdad tanto en poder de negociaci\u00f3n como en el nivel de informaci\u00f3n, por eso la intervenci\u00f3n del poder p\u00fablico, es necesaria y tiene que ir dirigida a sustituir el equilibrio formal que resulta de esa desigualdad, por un equilibrio real.<\/p>\n

Por eso las normas indicadas son normas que solo funcionan en beneficio de las personas consumidoras, s\u00f3lo pueden ser invocadas por las personas consumidoras no por el banco, no en beneficio del banco.<\/p>\n

Por ejemplo, cuando en el contrato ponga que la garant\u00eda del producto es de dos a\u00f1os y en la informaci\u00f3n precontractual o en la publicidad ponga que es de tres a\u00f1os, la cl\u00e1usula de garant\u00eda no se anula o queda ineficaz por la divergencia, sino que se mantiene, pero prevalece lo m\u00e1s beneficioso para la persona consumidora, en este ejemplo, prevalece la informaci\u00f3n previa al contrato precontractual m\u00e1s beneficiosa; es decir, que los arts. 60 y 65, junto con el 61 TRLGDCU siguen vigentes y responden y siguen respondiendo a una l\u00ednea fundamental de la protecci\u00f3n de las personas consumidoras en el Derecho contractual social espa\u00f1ol.<\/p>\n

Retengamos entonces que la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de las personas consumidoras es semiimperativa o, en otras palabras, que es asim\u00e9trica, vale en lo que beneficia a la persona consumidora, pero no en lo que le perjudica.<\/p>\n

La cl\u00e1usula de intereses, en el ejemplo, es una obligaci\u00f3n a cargo del adherente, por lo que no se puede integrar en beneficio del predisponente, si est\u00e1 mal es ineficaz y no produce efecto alguno, pero la cl\u00e1usula de garant\u00eda es un derecho para el adherente, si el plazo del contrato es uno (dos a\u00f1os de garant\u00eda) y el de la informaci\u00f3n precontractual otro (tres a\u00f1os), prevalece el m\u00e1s beneficioso para la persona consumidora, en este caso prevalece el plazo de tres a\u00f1os de garant\u00eda, pongamos por caso de un iphone.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 injusticia! Dir\u00e1n los poderosos perjudicados, m\u00e1xime, si como Apple son extranjeros y tributan en el extranjero, pero ese es uno de los sentidos reequilibradores del Derecho contractual social vigente en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n<\/a>

3.- La obligaci\u00f3n precontractual del banco de evaluar la solvencia del cliente<\/span><\/h6>\n

Uno de los aspectos de la nueva regulaci\u00f3n del cr\u00e9dito con personas consumidoras es el de la evaluaci\u00f3n de la solvencia. Para contratar un cr\u00e9dito es necesario que el banco eval\u00fae la solvencia del deudor.<\/p>\n

La obligaci\u00f3n del banco de evaluar la solvencia del futuro deudor fue introducida en la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola por el art. 29 LES de 2009. Por tanto, es obligatoria para hipotecas firmadas a partir de esa fecha, una vez que hubo pasado la burbuja, despu\u00e9s del desplome del cr\u00e9dito y de los precios de la vivienda; por eso es un precepto que no ha cobrado mucha visibilidad en los problemas de los desahucios y de la crisis inmobiliaria actual. Pero es un art\u00edculo de la m\u00e1xima importancia.<\/p>\n

A partir de la LES los acreedores est\u00e1n obligados a evaluar la solvencia de los deudores personas consumidoras, lo que significa que deber\u00e1n examinar no s\u00f3lo el valor de la garant\u00eda dada en seguridad del cr\u00e9dito sino tambi\u00e9n la capacidad de pago y los ingresos de los futuros deudores, de modo que el cr\u00e9dito que se les conceda se ajuste y se adapte a su capacidad de pago no s\u00f3lo presente sino futura, durante la vida del contrato que, en la hipoteca de vivienda, suele ser larga. En la evaluaci\u00f3n de solvencia quedar\u00e1n documentados muchos detalles y circunstancias de la solvencia del deudor, incluidos sus ingresos y la fuente de los mismos.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 significa esto en beneficio de las personas consumidoras? Pongamos un ejemplo. Si el banco da un cr\u00e9dito para compra de una vivienda a una pareja de trabajadores, donde se aprecia que sus \u00fanicos ingresos son sus sueldos, parece claro que si alguno de ellos queda en el paro de buena fe, es decir, por causas ajenas a su voluntad, a la persona consumidora se le facilita su alegaci\u00f3n de que la disminuci\u00f3n de ingresos que le produce el despido improcedente, por ejemplo, es causa de un posible impago, que por esa raz\u00f3n es impago por fuerza mayor.<\/p>\n

La alegaci\u00f3n y justificaci\u00f3n de la fuerza mayor por el deudor dar\u00e1n lugar a la suspensi\u00f3n de la exigibilidad de las amortizaciones de capital y a la suspensi\u00f3n del devengo de los intereses, ya ordinarios ya de demora. Esto seg\u00fan el Derecho romano vigente en Espa\u00f1a a trav\u00e9s del art. 1105 CC.<\/p>\n

Est\u00e1 escrito y parece f\u00e1cil de conseguir: es la ley. Una primera pega para eso es que la ley resulta demasiado gen\u00e9rica, l\u00e9ase sino el art. 1105 CC. Pero hay pegas mayores. La ley no se aplica si sus beneficiarios no luchan por la ley.<\/p>\n

El Derecho patrimonial y estamos hablando de Derecho patrimonial, es un Derecho en el que las partes de los contratos, relaciones y negocios tienen intereses contrapuestos. Los bancos, los poderosos, los due\u00f1os de peri\u00f3dicos defienden su derecho.<\/p>\n

Las personas consumidoras s\u00f3lo tendr\u00e1n sus derechos, derechos que les reconoce el Derecho espa\u00f1ol vigente, si luchan por ellos, con sus asociaciones, plataformas y sus grupos, pero tambi\u00e9n con su coraje individual.<\/p>\n

Durante la crisis estamos viviendo muchos episodios de ese coraje. Pero lo importante ahora, es dejar escrito tambi\u00e9n, que en la democracia espa\u00f1ola las personas consumidoras tenemos el viento a favor.<\/p>\n

La ley reconoce los derechos de las personas consumidoras y no son pocos, la Administraci\u00f3n y todo el poder p\u00fablico, est\u00e1n sujetos a los principios de protecci\u00f3n de las personas consumidoras y adherentes plasmados en los arts. 9.2 y 51 CE.<\/p>\n

Hay muchos \u00f3rganos obligados a dar asistencia y apoyo a las personas consumidoras: las Cortes, el Gobierno, la Administraci\u00f3n central, la auton\u00f3mica, los ayuntamientos, el poder judicial, jueces, letrados, fiscales, notarios y registradores, etc., etc. Adem\u00e1s, las personas consumidoras tienen el apoyo de sus asociaciones y plataformas, con las que tambi\u00e9n colaboran abogados y procuradores y sus colegios. En su lucha por el Derecho las personas consumidoras y adherentes no estamos solas, pero sin lucha y reclamaci\u00f3n no habr\u00e1 reconocimiento efectivo de derechos.<\/p>\n

La necesidad de este concurso colectivo de promoci\u00f3n y defensa de los intereses de las personas adherentes y consumidoras es m\u00e1s aguda en este campo si se tiene en cuenta que la regulaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n del banco de evaluar la solvencia del cliente es muy escueta y est\u00e1 contenida hoy en el art. 5 Ley 10\/2014, de 26 de junio<\/a>, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de entidades de cr\u00e9dito. Para le mejor protecci\u00f3n de las personas consumidoras esta obligaci\u00f3n necesita de una regulaci\u00f3n reglamentaria y lo suficientemente concreta y detallada, tanto en cuanto a las modalidades de la evaluaci\u00f3n de solvencia como en cuanto a sus efectos, sin olvidar la regulaci\u00f3n de los ficheros positivos de solvencia.<\/p>\n<\/a>

4.- L\u00edmite legal m\u00e1ximo en los tipos de inter\u00e9s del cr\u00e9dito al consumo<\/span><\/h6>\n

El informe 2015 de la Defensora del Pueblo propone la implantaci\u00f3n en Espa\u00f1a de un l\u00edmite m\u00e1ximo a los intereses tanto ordinarios como de demora, de dos veces el inter\u00e9s legal del dinero. Es una recomendaci\u00f3n valiente y necesaria[1]<\/a>.<\/p>\n

Necesaria porque los intereses en el pr\u00e9stamo al consumo deben ser bajos o si se quiere moderado, por tanto, la ley debe sujetarlos a l\u00edmites[2]<\/a>. Es valiente, porque es la primera autoridad de alto rango que propone una cifra razonable para ese l\u00edmite, m\u00e1xime teniendo en cuenta la inoperancia de la ley de represi\u00f3n de la usura de 1909, al menos en el pr\u00e9stamo por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n

En la jornada<\/a> del Foro Nacional de ADICAE de 25 noviembre 2016, la diputada D\u00aa Lourdes Ciur\u00f3 tem\u00eda que con una medida de ese tipo pudiera frenarse el consumo por falta de prestamistas. No comparto su opini\u00f3n. La moderaci\u00f3n de los intereses ordinarios aumenta la seguridad del negocio y creemos que a d\u00eda de hoy un tipo de inter\u00e9s ordinario del 6% sigue siendo una tasa interesante para el prestamista en el pr\u00e9stamo al consumo.<\/p>\n

Fuera de eso, la acogida al llamamiento de la Defensora del Pueblo ha sido muy favorable entre los partidos pol\u00edticos presentes en la mesa. Hago votos porque dentro de poco la limitaci\u00f3n legal de intereses en el pr\u00e9stamo al consumo sea una realidad vigente en nuestro Derecho con el m\u00e1ximo rango y alcance y en beneficio de los deudores personas consumidoras.<\/p>\n<\/a>

5.- En mayo de 2017 se acabar\u00e1 la suspensi\u00f3n de lanzamientos<\/span><\/h6>\n

El pr\u00f3ximo mes de mayo vence la suspensi\u00f3n de lanzamientos que establece el art. 1 Ley 1\/2013. Es de suponer que en el plazo de cuatro a\u00f1os que ya dura la medida, muchas personas en esta situaci\u00f3n habr\u00e1n solucionado su problema, bien por la v\u00eda del alquiler, social o no, o por otros medios.<\/p>\n

En realidad, no sabemos el efecto de la medida y no sabemos tampoco qu\u00e9 ocurrir\u00e1 cuando pase la suspensi\u00f3n ni si afectar\u00e1 o no a muchas personas. Por eso parece necesario antes de que llegue el momento hacer una encuesta o investigaci\u00f3n de la situaci\u00f3n concreta para poder tomar las medidas correspondientes.<\/p>\n

Entre esas medidas no se puede descartar la nueva pr\u00f3rroga, si bien, creemos que tiene que ir acompa\u00f1ada de soluciones habitacionales a las personas afectadas, en cooperaci\u00f3n con los organismos competentes de asistencia social.<\/p>\n<\/a>

6.- Hay que regular la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual en la LH<\/span><\/h6>\n

Ofrecer y conseguir una hipoteca sin abusos en la compra futura de nuestra vivienda exige tambi\u00e9n una reflexi\u00f3n amplia y una reforma profunda de la hipoteca en la LH. Entendemos por hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual aquella en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, en el que la devoluci\u00f3n del capital se debe hacer a lo largo de un per\u00edodo prolongado de tiempo, pero por cuotas mensuales comprensivas de amortizaciones de capital y pago de intereses, para adaptarse a la periodicidad mensual de los ingresos salariales del deudor persona consumidora.<\/p>\n

Es una paradoja que la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual no est\u00e9 regulada con car\u00e1cter general en la LH y que la hipoteca que regula ese texto legal tenga muy poca presencia en el mercado.<\/p>\n

La hipoteca, pensada para movilizar el cr\u00e9dito territorial de matriz empresarial, es decir la hipoteca de la LH deja sin mirar problemas candentes de la actual garant\u00eda hipotecaria a la financiaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n

La reforma de la hipoteca para fijar el r\u00e9gimen de la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual deber\u00e1 abarcar m\u00faltiples aspectos, no pudiendo entrar ahora en detalle en todos y cada uno de ellos s\u00ed que podemos, al menos, enumerar algunos de los m\u00e1s importantes.<\/p>\n

6.1.- La hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual est\u00e1 fuera de la LH<\/h4>\n

La LH dedica unos pocos preceptos a la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual, en concreto y con diversas redacciones desde 1946, los arts. 126, 127, 135 LH. Sin embargo, la mayor parte de la regulaci\u00f3n de la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual al d\u00eda de hoy est\u00e1 fuera de la LH, en los arts. 668 y 693 LEC, 29 LES, tambi\u00e9n en el art. 5 Ley 10\/2014, de 26 de junio, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de entidades de cr\u00e9dito, en la Orden EHA 2899\/2011, la Circular 5\/2012 Banco de Espa\u00f1a, textos de gran importancia, pero de bajo rango, la LCCPCHySI, LSSICE, LCDSFC y sin duda en la LMH de 1981.<\/p>\n

Junto a esos aspectos tratados expresamente por la LH o por otros textos legales hay tambi\u00e9n aspectos sin regular. Tomando unos y otros, creemos que una aclaraci\u00f3n o una regulaci\u00f3n expresa es necesaria respecto de muchos de ellos. Queremos enumerar algunos de los m\u00e1s importantes, al menos a t\u00edtulo de ejemplo: la evaluaci\u00f3n de solvencia, la adaptaci\u00f3n de la amortizaci\u00f3n a los ingresos de los asalariados, limitaci\u00f3n de plazos, requisitos de transparencia, per\u00edodos de reflexi\u00f3n, derecho de desistimiento, contenido del asiento, programa de amortizaci\u00f3n de la deuda, modo de acreditar el destino del pr\u00e9stamo y efectos, c\u00e1lculo de cuotas, intereses variables, l\u00edmites, tipos de referencia, TAE, l\u00edmites a los intereses remuneratorios y de demora, pacto de liquidaci\u00f3n de las cantidades adeudadas, tr\u00e1mites previos y conciliaci\u00f3n anterior a la ejecuci\u00f3n, modo de recoger la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos, regulaci\u00f3n de los supuestos de vencimiento anticipado por falta de pago y efectos del mismo respecto de los intereses y su devengo, distribuci\u00f3n de los gastos de formalizaci\u00f3n y durante la vida de la hipoteca, calificaci\u00f3n por el registrador de las condiciones generales, r\u00e9gimen de la titulizaci\u00f3n en el momento de la emisi\u00f3n de bonos, c\u00e9dulas y participaciones hipotecarias y en el de la ejecuci\u00f3n, tasaci\u00f3n de la garant\u00eda, sus costes y relaci\u00f3n con la daci\u00f3n en pago; seguros, efectos de la nulidad de cl\u00e1usulas abusivas en la ejecuci\u00f3n (sobreseimiento o continuaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n), etc.<\/p>\n

6.2.- Necesidad de regulaci\u00f3n unitaria con rango legal<\/h4>\n

Insistimos en que la regulaci\u00f3n de la hipoteca que nos interesa en gran medida est\u00e1 fuera de la LH. En concreto, como hemos visto, la normativa sectorial bancaria comprende muchos aspectos del cr\u00e9dito hipotecario, uno de los problemas de la regulaci\u00f3n, estriba precisamente en ello. La TAE, el inter\u00e9s variable, los tipos de referencia, la transparencia bancaria, est\u00e1n en la normativa sectorial bancaria, cuyo rango es m\u00ednimo. Se trata de \u00f3rdenes del Ministerio de Econom\u00eda y circulares del Banco de Espa\u00f1a.<\/p>\n

Una de las razones por las que se necesita una nueva regulaci\u00f3n de la hipoteca es por la necesidad de reunir en un solo texto legal el r\u00e9gimen de la hipoteca de amortizaci\u00f3n gradual. Tambi\u00e9n es necesario que el texto regulador sea legal, que tenga rango de ley formal, no de orden o de circular.<\/p>\n

Entretanto, las personas consumidoras seguiremos esperando una regulaci\u00f3n que se adapte al imperativo legal y constitucional de la defensa y promoci\u00f3n de los intereses de las personas consumidoras y adherentes. No es posible admitir, sin embargo, que el bienestar de las personas consumidoras sea puesto en riesgo por la morosidad del legislador o de los interesados. Su materializaci\u00f3n, en consecuencia, no se va a producir sin activar las demandas y reclamaciones de las personas consumidoras, cuyos derechos sin ese esfuerzo podr\u00edan acabar en papel mojado.<\/p>\n

[1]<\/a> Vid. \u201cInforme anual 2015<\/a> y debates en las Cortes Generales\u201d, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.<\/p>\n

[2]<\/a> He estudiado la necesidad de esos l\u00edmites en mi libro \u201cLas p\u00f3lizas bancarias\u201d<\/a>, Aranzadi Thomson Reuters, Cizur Menor, 2011, pgs. 114 y ss.<\/p>\n

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V\u00cdDEO<\/span><\/h6>\n

Aqu\u00ed<\/span><\/a> tienes el VIDEO de la charla de @BallugeraCarlos a partir del segundo 30,\u00a0minuto 16 de la 7\u00aa hora:<\/strong><\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo afrontan<\/span><\/a> los consumidores el acceso a la vivienda?<\/p>\n

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