{"id":30130,"date":"2016-11-28T19:05:09","date_gmt":"2016-11-28T18:05:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=30130"},"modified":"2016-11-28T23:48:49","modified_gmt":"2016-11-28T22:48:49","slug":"edificaciones-viejas-parcelaciones-antiguas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/edificaciones-viejas-parcelaciones-antiguas\/","title":{"rendered":"Edificaciones y parcelaciones de cierta antig\u00fcedad: esquema de actuaci\u00f3n conforme a la Ley del Suelo"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/a>ESQUEMA DE APLICACI\u00d3N DEL ART\u00cdCULO 28.4 DE LA LEY DE SUELO PARA EDIFICACIONES Y PARCELACIONES DE CIERTA ANTIG\u00dcEDAD.<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Manuel Matas Bendito,\u00a0Registrador de la Propiedad<\/h2>\n

de San Fernando (C\u00e1diz)<\/h2>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

1. Planteamiento normativo.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

2. El seguro decenal.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

3. Sobre eficiencia energ\u00e9tica.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

4. Sobre el libro edificio.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

5. Antig\u00fcedad. Prescripci\u00f3n o caducidad de la acci\u00f3n administrativa.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

6. Legislaci\u00f3n especial.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

7. Parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

8. Sobre medios de calificaci\u00f3n posibles.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

9. Contestaci\u00f3n del Ayuntamiento.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

10. Obra en construcci\u00f3n antigua.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

11. Cambios de uso y segregaciones o parcelaciones.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0– En particular, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de suelo.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 – T\u00edtulos de origen judicial.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Enlaces<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

El objeto de este trabajo es la exposici\u00f3n sistem\u00e1tica de la doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, libre de forma cient\u00edfica, pero no exenta de alg\u00fan fundamento jur\u00eddico, sobre los requisitos de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 28.4 de la Ley estatal de suelo<\/a> para el acceso registral de obras, divisiones o segregaciones de fincas.<\/p>\n

<\/a>1.- Planteamiento normativo.<\/h2>\n

En primer lugar hay que diferenciar la normativa aplicable, normas registrales (202 LH<\/a>, 28 LS, <\/a>RD 1093\/97<\/a>) y normas materiales o sustantivas (ley de urbanismo auton\u00f3mica, LOE, eficiencia energ\u00e9tica).<\/p>\n

Desde el punto de vista competencial<\/u>:<\/p>\n

\u00a0-normas registrales, competente el Estado;<\/p>\n

– normas materiales, depende (en materia de urbanismo, son las CCAA,\u2026.).<\/p>\n

Desde el punto de vista temporal<\/u>: la norma registral aplicable siempre ser\u00e1 la vigente al tiempo de la presentaci\u00f3n en el registro, mientras que los requisitos sustantivos (libro edificio, eficiencia energ\u00e9tica, norma urbanismo) a que se refiere dicha norma registral, ser\u00e1n aplicables\u00a0 o no, en funci\u00f3n del r\u00e9gimen transitorio de cada norma material (ver norma transitoria primera de la LOE<\/a> o del Rd. sobre eficiencia energ\u00e9tica<\/a>), esta doctrina se basa en la disposici\u00f3n transitoria cuarta del C\u00f3digo civil, que diferencia entre normas procedimentales y las materiales, vid. R-1-7-2015.<\/p>\n

En el caso de que la fecha de presentaci\u00f3n sea el 30-10-15 o anterior, antes de la vigencia de la Ley 13\/15, no resulta de aplicaci\u00f3n la redacci\u00f3n del art. 202 LH, en particular, sobre la necesidad de expresar las coordenadas de ubicaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n (diferente de la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca ).<\/p>\n

La R. 23 de mayo de 2016 se\u00f1ala: \u201c En consecuencia, para inscribir cualquier edificaci\u00f3n terminada, nueva o antigua<\/u>, cuya declaraci\u00f3n documental y solicitud de inscripci\u00f3n se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13\/2015, ser\u00e1 requisito, en todo caso que la porci\u00f3n de suelo ocupada habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica\u2026.Adem\u00e1s, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad f\u00edsica extrarregistral de la finca (cfr. art\u00edculo 198 de la Ley Hipotecaria), s\u00f3lo ser\u00e1 exigible en los casos en que la edificaci\u00f3n se encuentre finalizada, momento en el que podr\u00e1n determinarse efectivamente las coordenadas de la porci\u00f3n ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral\u201d.<\/span><\/p>\n

<\/a>2.- El seguro decenal.<\/h2>\n

Es tambi\u00e9n exigible en obras antiguas con destino vivienda, a pesar de que no lo diga el art. 28.4 LS, pues el art. 20 LOE, no diferencia. No ser\u00e1 exigible, sin embargo, cuando la terminaci\u00f3n de la obra sea anterior al 6-5-2000, vigencia de la LOE, o cuando hayan transcurrido ya los 10 a\u00f1os o en el caso de la DA segunda LOE.<\/p>\n

R.13 de julio de 2015 (esta res fija la fecha de 5-5-00, cuando lo correcto seg\u00fan res- circular 3-12-03 es 6-5-00): \u201cDentro de dicho marco general de aplicaci\u00f3n intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contrataci\u00f3n de garant\u00edas del art\u00edculo 19.1.c) de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaraci\u00f3n, tenga m\u00e1s de diez a\u00f1os de antig\u00fcedad desde su terminaci\u00f3n, pues dicho plazo, el de diez a\u00f1os, es el de duraci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas por el citado art\u00edculo. Y dicho plazo ha de contarse, seg\u00fan resulta de lo previsto en el art\u00edculo 17.1 de la Ley 38\/1999 y de la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepci\u00f3n de la obra, sin reservas, o desde la subsanaci\u00f3n de \u00e9stas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contrataci\u00f3n de garant\u00edas cuyo plazo obligatorio de duraci\u00f3n ya ha transcurrido\u2026.. La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no establece distinci\u00f3n alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habr\u00e1 as\u00ed que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas conforme a lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensi\u00f3n, la previa justificaci\u00f3n de la contrataci\u00f3n de un seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n que cubra los da\u00f1os causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habr\u00e1 de constituir la garant\u00eda el que en el momento de la declaraci\u00f3n de obra nueva reste para cumplir los diez a\u00f1os contados desde la recepci\u00f3n de la obra\u201d.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- Sobre eficiencia energ\u00e9tica,<\/h2>\n

No es requisito para inscribir por la v\u00eda del 28.4, ya que este apartado no lo exige, a diferencia del 28.1 (son distintos procedimientos alternativos) y resulta de la normativa reguladora. Esta es las Directivas 2002\/91 y 2010\/31, que se transpusieron por RD 47\/07 y el posterior RD 235\/13<\/a>, que son normas b\u00e1sicas estatales, sin perjuicio de desarrollo auton\u00f3mico.<\/p>\n

R. 19-4-2016: \u201cEl Real Decreto 235\/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, pone de relieve en su Exposici\u00f3n de Motivos que \u00ablas exigencias relativas a la certificaci\u00f3n energ\u00e9tica de edificios establecidas en la Directiva 2002\/91\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, se transpusieron en el Real Decreto 47\/2007, de 19 de enero, mediante el que se aprob\u00f3 un Procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica de edificios de nueva construcci\u00f3n, quedando pendiente de regulaci\u00f3n, mediante otra disposici\u00f3n complementaria, la certificaci\u00f3n energ\u00e9tica de los edificios existentes. En consecuencia, mediante este real decreto se transpone parcialmente la Directiva 2010\/31\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, en lo relativo a la certificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica de edificios, refundiendo el Real Decreto 47\/2007, de 19 de enero, con la incorporaci\u00f3n del Procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica de edificios existentes. Con posterioridad la Directiva 2002\/91\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, ha sido modificada mediante la Directiva 2010\/31\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, circunstancia que hace necesario transponer de nuevo al ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol las modificaciones que introduce con respecto a la Directiva modificada\u00bb. En este sentido el art\u00edculo 2.1 del Real Decreto dispone que \u00abeste Procedimiento b\u00e1sico ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a: a) Edificios de nueva construcci\u00f3n. b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor\u201d. En base a lo expuesto, el certificado de eficiencia energ\u00e9tica es exigible no s\u00f3lo a los edificios de nueva construcci\u00f3n como ocurr\u00eda con la normativa anterior, sino tambi\u00e9n a los edificios existentes. El propio Real Decreto antes mencionado no establece qu\u00e9 debe entenderse por edificaciones existentes, por ello debe acudirse a la Directiva 2010\/31\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, que fue objeto de transposici\u00f3n del Real Decreto 235\/2013, y en su art\u00edculo 1.2 c se\u00f1ala que: \u00abLa presente Directiva establece requisitos en relaci\u00f3n con: (\u2026) c) la aplicaci\u00f3n de requisitos m\u00ednimos a la eficiencia energ\u00e9tica de: i) edificios y unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes\u00bb. Entendiendo como \u00abreforma importante\u00bb renovaci\u00f3n de un edificio cuando: a) los costes totales de la renovaci\u00f3n referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones t\u00e9cnicas son superiores al 25 % del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el que est\u00e1 construido, o b) se renueva m\u00e1s del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio as\u00ed resulta del art\u00edculo 2.10 de la mencionada Directiva. Por tanto, en el presente caso no es exigible el certificado de eficiencia energ\u00e9tica, ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes\u201d.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- Sobre el libro del edificio.<\/h2>\n

Seg\u00fan se expone m\u00e1s abajo no resulta exigible a efectos de inscripci\u00f3n en obra que accede por v\u00eda del 28.4 LS, y en el caso del 28.1, no hay excepci\u00f3n cuando s\u00ed fuera exigible, para el autopromotor de vivienda unifamiliar, salvo que la normativa auton\u00f3mica lo regule de modo diferente.<\/p>\n

La exigencia de libro edificio para inscribir obra antigua se podr\u00eda basar en el 202 LH, entendiendo que la excepci\u00f3n de la antig\u00fcedad debe remitirse a obras anteriores a la vigencia de la LOE, como ha entendido alg\u00fan autor. Sin embargo, la DGRN, asume una soluci\u00f3n pr\u00e1ctica y mantiene la no exigencia del libro edifico en obra que acceda por el 28.4, pues este art\u00edculo no lo pide.<\/p>\n

La R. 6-9-16 dice: \u201c4. Queda por analizar lo relativo a la exigibilidad o no del libro del edificio para la inscripci\u00f3n de las edificaciones declaradas, que dicen estar terminadas en el a\u00f1o 2005.El art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por Ley 13\/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo establece que \u00absalvo que por la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n no le fuera exigible, deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca\u201d. Respecto del llamado libro del edificio, su dep\u00f3sito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del art\u00edculo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorizaci\u00f3n de las escritura, ni para su inscripci\u00f3n, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, por cuanto el citado art\u00edculo 20 de dicha Ley, se refiere \u00fanica y exclusivamente a las garant\u00edas del art\u00edculo 19, no al libro del edificio. Ciertamente esta Direcci\u00f3n General lo exigi\u00f3 en sus Resoluciones de 24 de marzo y\u00a014 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el art\u00edculo 24 del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto p\u00fablico y cancelaci\u00f3n de deudas con empresas y aut\u00f3nomos contra\u00eddas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitaci\u00f3n y de simplificaci\u00f3n administrativa, por lo que su doctrina se modific\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resoluci\u00f3n\u201d.<\/span><\/p>\n

La R. 8-9-16 dice: \u201c Tal novedosa funci\u00f3n registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situaci\u00f3n jur\u00eddico real del inmueble, que toma ahora s\u00f3lido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del \u00e1mbito material en el que se enmarca, la protecci\u00f3n de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles, recordando aqu\u00ed el deber inexcusable que impone a notarios y registradores, el art\u00edculo 81 del Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Direcci\u00f3n General basada en la diferenciaci\u00f3n entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripci\u00f3n, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de car\u00e1cter material o sustantivo, donde pueden tener aplicaci\u00f3n preferente las normas auton\u00f3micas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo r\u00e9gimen propio deber\u00e1 ser respetado tambi\u00e9n a efectos de inscripci\u00f3n. Es lo que ocurre en el caso particular del libro del edifico, elevado a requisito exigible a efectos de inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, pero que deber\u00e1 matizarse con la normativa propia de cada Autonom\u00eda, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el dep\u00f3sito del libro del edificio ser\u00e1 exigible, salvo que la normativa auton\u00f3mica exima de dep\u00f3sito. 4. En base a lo expuesto, debe confirmarse el defecto alegado por el registrador de la Propiedad. En el \u00e1mbito del Principado de Asturias el Decreto 40\/2007, de 19 de abril, por el que se aprueba el \u00abLibro de la Vivienda\u00bb, se except\u00faa expresamente, en el art\u00edculo 1 al determinar su objeto, la necesidad del \u00ablibro de la vivienda\u00bb en las viviendas unifamiliares, sea o no autopromotor. Por el contrario, el Decreto 41\/2007, 19 de abril, por el que se aprueba el \u00abLibro del Edificio\u00bb en el Principado de Asturias, se\u00f1ala en su art\u00edculo 2 que \u00abel libro del edificio ser\u00e1 obligatorio en todos los edificios destinados a vivienda o residencia de car\u00e1cter permanente cuyo uso principal este comprendido en los grupos recogidos en el art\u00edculo 2 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que se construyan en el \u00e1mbito territorial del Principado de Asturias\u00bb, sin exceptuar las viviendas unifamiliares. Que el destinatario del libro del edificio no es s\u00f3lo el adquirente del edificio se deduce del art\u00edculo 9 del Decreto 41\/2007, de 19 de abril, por el que se aprueba el libro del Edificio en el Principado de Asturias, en el que se establece los siguiente: \u00abEl Libro del Edificio estar\u00e1 a disposici\u00f3n de todos los copropietarios, as\u00ed como de las diferentes Administraciones para el ejercicio de sus competencias\u00bb. En definitiva, en el caso de este expediente, dados los t\u00e9rminos claros e inequ\u00edvocos del art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria y del Decreto 41\/2007 del Principado de Asturias, impiden excepcionar del requisito del dep\u00f3sito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de autopromoci\u00f3n<\/u>, excepci\u00f3n, que a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (v.gr. seguro decenal) no est\u00e1 contemplada en ninguna norma, lo cual puede estar justificado, adem\u00e1s, en el sentido de que el seguro decenal tiene una duraci\u00f3n temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocaci\u00f3n de permanencia\u201d.<\/span><\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretar\u00eda, por la que se publica la Resoluci\u00f3n conjunta de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y de la Direcci\u00f3n General del Catastro, en su disposici\u00f3n adicional segunda regula el formato inform\u00e1tico del libro del edificio, estableciendo que, para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposici\u00f3n del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte inform\u00e1tico, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electr\u00f3nica o por otro medio fehaciente.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- Antig\u00fcedad. La prescripci\u00f3n o caducidad de la acci\u00f3n administrativa.<\/h2>\n

Aqu\u00ed resulta fundamental la fecha de terminaci\u00f3n de la obra<\/u>, acreditada por los medios que establece el art\u00edculo 28.4 LS. Pues esa fecha es determinante de la ley urban\u00edstica aplicable, recordando que aqu\u00ed no tiene ninguna relevancia los plazos de infracciones o sanciones<\/u>, sino los plazos de prescripci\u00f3n o caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica<\/u>, es decir, en los que el \u00f3rgano competente puede adoptar el acuerdo de incoar dicho procedimiento que puede desembocar en la legalizaci\u00f3n de la obra, si es conforme a plan, o en su demolici\u00f3n, en caso contrario.<\/p>\n

En la Ley del suelo de 1956, el plazo era de 2 meses (art. 171.2), vid R. 28-2-2015.<\/p>\n

En la Ley de 1976, era un a\u00f1o, art. 185 en relaci\u00f3n al 188, relativo a la excepci\u00f3n de\u00a0 espacios libres o zonas verdes.<\/p>\n

En la Ley de 1992, 4 a\u00f1os, art. 249.1, con la excepci\u00f3n del art.255.1, para zonas verdes, suelo no urbanizable especial o protegido o espacios libres, donde no cabe prescripci\u00f3n y por tanto \u201cobra antigua\u201d.<\/p>\n

A partir de dicha ley, ser\u00e1n aplicables las distintas redacciones de las respectivas leyes auton\u00f3micas vigentes al tiempo de la terminaci\u00f3n de obra, con plazos distintos en cada una, -vid, R. 1-7-15 sobre las sucesivas redacciones de la ley de Arag\u00f3n-.Hay que tener en cuenta que a pesar de la declaraci\u00f3n de la STC 61\/97, la mayor parte de las autonom\u00edas mantuvieron temporalmente el r\u00e9gimen de la ley de 1992, al menos en cuanto a restablecimiento de legalidad urban\u00edstica -cfr. DF \u00a0de la\u00a0 Ley 6\/94, de 15 noviembre, de la Comunidad Valenciana-.<\/p>\n

Por ejemplo, si la fecha es 1986, era aplicable el texto refundido de 1976 y su plazo de prescripci\u00f3n de un a\u00f1o, en ese momento s\u00ed cab\u00eda la prescripci\u00f3n en el suelo no urbanizable especial o protegido (art. 188), a diferencia del texto de 1992, pero no podemos aplicar retroactivamente una norma restrictiva de derechos, al igual del caso de cambio en la clasificaci\u00f3n del suelo. Por lo que cabe aplicar el 28.4 por antig\u00fcedad, aunque el suelo sea protegido, si la fecha de terminaci\u00f3n es anterior a la vigencia de la ley de 1992.<\/p>\n

As\u00ed la R.30-5-16 y 28-2-2015: \u201c Bajo estos condicionantes, la obra se termin\u00f3, seg\u00fan el certificado del t\u00e9cnico, en 1970, momento en el que se considera legalmente cometida la infracci\u00f3n de realizar una construcci\u00f3n sin licencia, bajo la vigencia de la Ley del Suelo<\/a> de 12 de mayo de 1956, la cual reconoc\u00eda un plazo de dos meses para iniciar las acciones de demolici\u00f3n en caso de obras sin autorizaci\u00f3n mientras estuvieran en construcci\u00f3n o como muy tarde a su terminaci\u00f3n (art\u00edculo 171), m\u00e1s all\u00e1 de lo cual s\u00f3lo se impon\u00edan sanciones de \u00edndole pecuniario. Debido a ello, al tiempo de entrar en vigor la nueva ley urban\u00edstica que impone la imprescriptibilidad \u2013en el caso andaluz, el Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio<\/a>, art\u00edculo 255\u2013 el plazo concedido a la Administraci\u00f3n para restablecer la legalidad se encontraba agotado, por lo que el renacimiento de una acci\u00f3n ya extinguida supondr\u00eda evidentemente la aplicaci\u00f3n retroactiva de la disposici\u00f3n, en claro perjuicio del administrado. Adem\u00e1s, debe tenerse presente que el Parque Natural Sierra de Grazalema fue declarado como Espacio Natural protegido por el Decreto 316\/1984, de 18 de diciembre<\/a>, que estableci\u00f3 un r\u00e9gimen jur\u00eddico especial para este espacio con la finalidad de atender a la conservaci\u00f3n de sus ecosistemas naturales y valores paisaj\u00edsticos, siendo, en consecuencia, la edificaci\u00f3n, seg\u00fan se acredita por certificado de t\u00e9cnico competente, anterior a la clasificaci\u00f3n especial al Parque Natural, imponiendo, en principio, un r\u00e9gimen jur\u00eddico an\u00e1logo al de fuera de ordenaci\u00f3n\u201d.<\/span><\/p>\n

Si, como hemos afirmado, la fecha clave es la de terminaci\u00f3n de obra, seg\u00fan los medios de acreditaci\u00f3n que prev\u00e9 el 28.4 LS, pueden originarse conflictos de derecho transitorio, como la modificaci\u00f3n de plazos legales o de la calificaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n

Si existe un cambio legislativo que altera el plazo de prescripci\u00f3n o caducidad -por ejemplo en Valencia de 4 a 15 a\u00f1os, Andaluc\u00eda, Baleares o Galicia-, debe atenderse a la redacci\u00f3n vigente al tiempo de la fecha de terminaci\u00f3n de obra y aplicar dicho plazo -criterio jurisprudencial, cfr. STSJ Arag\u00f3n 11-7-2012-, si bien, consideramos m\u00e1s ajustado a derecho la argumentaci\u00f3n construida por la DGRN de aplicar, salvo que exista una norma transitoria especial, el plazo de la nueva redacci\u00f3n legal cuando al tiempo de entrar en vigor \u00e9sta no se ha cumplido el primero, aunque por supuesto el tiempo transcurrido se computar\u00e1 para completar el nuevo plazo legal.<\/p>\n

Por ejemplo, el 20 de agosto entr\u00f3 en vigor la redacci\u00f3n del art. 236 de la Ley valenciana 5\/2014, que ampli\u00f3 el plazo de caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento de 4 a 15 a\u00f1os. (Esta ley habla expresamente de caducidad, pero en otros ordenamientos es cuesti\u00f3n doctrinal y jurisprudencialmente a\u00fan discutida). Planteamos varias situaciones para la obra en suelo distinto al SNU especial:<\/p>\n

Si presentada en 2016 una declaraci\u00f3n de obra sin licencia, si la obra termina en 2009 es claro que al tiempo de vigencia de la nueva ley el plazo previsto en la anterior norma, art.\u00a0 224 de la Ley 16\/2005, se agot\u00f3 y procede entenderla consolidada e inscribible.<\/p>\n

Si la obra se termina el 20 de agosto de 2014, el plazo de caducidad para la obra antigua es 15 a\u00f1os.<\/p>\n

Si se termina en enero de 2014, puede justificarse la aplicaci\u00f3n del plazo de 15 a\u00f1os a contar desde la terminaci\u00f3n de obra, de la Ley 5\/2014 y no el 4 de la Ley 16\/2005, con los argumentos que emplea la DGRN, basados en doctrina del TS y TC: grado de retroactividad m\u00ednima, inaplicabilidad de los principios de la potestad sancionadora a las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica, la ausencia de derecho adquirido o posici\u00f3n jur\u00eddica consolidada, la imposibilidad de invocar confianza leg\u00edtima para defender situaciones contrarias a legalidad, la competencia del registrador para apreciar el plazo aplicable a efectos del art. 28, sin prejuzgar la competencia administrativa y judicial para declarar la efectiva caducidad o prescripci\u00f3n,.. Reconocemos, no obstante, que algunos TSJ siguen el simple criterio de la fecha de terminaci\u00f3n, sin m\u00e1s argumento que el principio general de irretroactividad.<\/p>\n

Si por el contrario se da una modificaci\u00f3n del calificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo, de modo que pase a una situaci\u00f3n que determine la improcedencia de plazo o imprescriptibilidad -suelo no urbanizable especial, zona verde,..-, entendemos que en este caso debe atenderse \u00fanicamente al plazo legal aplicable seg\u00fan la norma vigente al tiempo de la terminaci\u00f3n, pues el cambio de calificaci\u00f3n, urban\u00edsticamente deriva en la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n pura, y no cabe en este caso aplicar retroactivamente una norma reglamentaria restrictiva de los derechos, ahora s\u00ed, \u00a0del propietario de suelo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- Normativa especial.<\/h2>\n

Cuando la edificaci\u00f3n se ve afectada por limitaciones p\u00fablicas reguladas en normativa sectorial, es indiferente que la misma pueda considerarse urban\u00edsticamente consolidada, pues es de aplicaci\u00f3n preferente aquella, impidi\u00e9ndose se acceso registral con fundamento en el propio art. 28.4 LS.<\/p>\n

Por ejemplo, en caso de colindancia con\u00a0 carretera -sin entrar en el detalle de la concreta afecci\u00f3n aplicable-, en general, ser\u00e1 \u00a0necesario certificaci\u00f3n del \u00f3rgano competente, seg\u00fan la clase de carretera, estatal o auton\u00f3mica, que aclare la situaci\u00f3n administrativa de la edificaci\u00f3n, art. 35 de la ley de carreteras estatal, pues \u00a0afecta a servidumbre de uso p\u00fablico ex 28.4 LS.<\/p>\n

Hay que partir que las obras que acceden por el 28.4 est\u00e1n en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n (obra legal pero que por un cambio posterior de plan queda disconforme a la ordenaci\u00f3n), o en situaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n(obra ilegal respecto a la que ha prescrito la acci\u00f3n para restablecer legalidad, obra antigua), en ambos casos se respeta su existencia pues no cabe demoler, pero se le establece un r\u00e9gimen limitativo de lo que puede hacer en ellas, dependiendo norma urbanismo auton\u00f3mica y como sabemos puede acceder al RP.<\/p>\n

Sin embargo, cuando tales obras afectan a suelos regidos por normativa sectorial, costa, r\u00edo, carretera, monte, v\u00eda pecuaria, parque nacional, el r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n no ser\u00e1 el urban\u00edstico sino el determinado por la norma sectorial aplicable en cada caso, que goza de preferencia, por especial. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2004 confirma la no aplicaci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica de edificaciones fuera de ordenaci\u00f3n y s\u00ed la especial prevista en la normativa de carreteras, a pesar de su analog\u00eda. Por ello en la v\u00eda del 28,4 LS es preciso certificaci\u00f3n del \u00f3rgano competente en cada caso que aclare la situaci\u00f3n administrativa de la edificaci\u00f3n en funci\u00f3n de su r\u00e9gimen propio, costa, r\u00edo, parque,… por afectar a servidumbres de inter\u00e9s p\u00fablico.<\/p>\n

Dice la R. 19-2-16: \u201cMas aunque se reconozca expresamente la posibilidad de edificaciones en fuera de ordenaci\u00f3n o asimilado, con su consiguiente r\u00e9gimen limitativo, en zonas de colindancia con carretera, bajo un r\u00e9gimen transitorio acorde con el respeto a los derechos adquiridos o situaciones consolidadas, la propia norma estatal sobre requisitos de inscripci\u00f3n de las edificaciones consolidadas por antig\u00fcedad \u2013art\u00edculo 20.4, actual 28.4 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana\u2013, dispone que el registrador comprobar\u00e1 que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general. Es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que resulta con claridad la afecci\u00f3n de la finca a las limitaciones de la normativa especial de carreteras\u2026 Por todo ello, la declaraci\u00f3n de la concreta situaci\u00f3n administrativa de la edificaci\u00f3n conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera, requerir\u00e1 la oportuna resoluci\u00f3n administrativa del \u00f3rgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues s\u00f3lo as\u00ed podr\u00e1 cumplirse el requisito impuesto por el art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso p\u00fablico general\u201d.<\/span><\/p>\n

En materia de costas<\/u>, los art\u00edculos 45 a 51 del Reglamento 876\/2014, regula las construcciones, instalaciones y usos permitidos y prohibidos en la zona de servidumbre de protecci\u00f3n, incluso los prohibidos se pueden excepcionalmente autorizar por el Consejo de Ministros. Como regla general los permitidos se someten a autorizaci\u00f3n auton\u00f3mica.<\/p>\n

Por ello, el art\u00edculo 28, regula los requisitos para la inscripci\u00f3n de las declaraciones de obra nueva: \u201cCon independencia de lo dispuesto en el art\u00edculo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, y de las autorizaciones recogidas en los art\u00edculos 49.4 y 51.3 de este reglamento, para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de las declaraciones de obra nueva y sus modificaciones en las zonas de dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre y de servidumbre de protecci\u00f3n, en los supuestos legalmente admitidos, habr\u00e1 de acreditarse la presentaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n responsable recogida en el art\u00edculo anterior, o el t\u00edtulo necesario, salvo que tal extremo resulte de la licencia urban\u00edstica que autorice la construcci\u00f3n o la adecuaci\u00f3n del uso al destino previsto en la norma de planeamiento. Trat\u00e1ndose de edificaciones o construcciones ubicadas en la servidumbre de transito ser\u00e1 exigible el informe favorable, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo anterior, salvo que se acredite su obtenci\u00f3n por silencio o resulte de la propia licencia de edificaci\u00f3n\u201d.<\/span><\/p>\n

El 49.4, dice: No podr\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protecci\u00f3n sin que se acredite la autorizaci\u00f3n de la comunidad aut. a que se refiere este art\u00edculo. El 51.3 se refiere a la autorizaci\u00f3n excepcional. del Consejo de Ministros.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 48 se puede legitimar mediante autorizaci\u00f3n excepcional del Consejo de Ministros las edificaciones destinadas a residencia o habitaci\u00f3n, incluyendo las hoteleras, cualquiera que sea su r\u00e9gimen de explotaci\u00f3n, siempre que se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa ni zonas h\u00famedas u otros \u00e1mbitos sujetos a cualquier r\u00e9gimen de protecci\u00f3n (art\u00edculo 25.3 de la Ley 22\/1988, de 28 de julio).<\/span><\/p>\n

Sin embargo, debe distinguirse entre las nuevas construcciones, instalaciones o usos<\/u>, a las que aplicamos el r\u00e9gimen anterior, es decir, autorizaci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma o Consejo Ministros, seg\u00fan el caso, m\u00e1s la licencia urban\u00edstica y otras que resulten de aplicaci\u00f3n (licencia ocupaci\u00f3n, defensa nacional, actividad ambiental clasificada, patrimonio hist\u00f3rico),aunque la autorizaci\u00f3n de costas puede constar en la urban\u00edstica como dice el art\u00edculo, son exigibles cumulativamente todas ellas; y por otro lado, el r\u00e9gimen de las edificaciones ya existentes que se ven afectadas por la revisi\u00f3n del deslinde o el cambio de norma<\/u>, que no es m\u00e1s que un r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, pero al que se le aplica el r\u00e9gimen preferente de la norma de costas.<\/p>\n

As\u00ed, el art. 27.3: Los titulares de las obras e instalaciones que, tras la revisi\u00f3n del deslinde, se incorporen al dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre o a la zona de servidumbre de protecci\u00f3n, podr\u00e1n realizar obras de reparaci\u00f3n, mejora, consolidaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie. Estas obras deber\u00e1n suponer una mejora en la eficiencia energ\u00e9tica. A tal efecto y cuando les resulte aplicable, tendr\u00e1n que obtener una calificaci\u00f3n energ\u00e9tica final que alcance una mejora de dos letras o una letra B, lo que se acreditar\u00e1 mediante la certificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica, de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 235\/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de eficiencia energ\u00e9tica de edificios de nueva construcci\u00f3n o con renovaciones importantes\u20264. Las circunstancias a las que se refiere el apartado anterior deber\u00e1n acreditarse ante el Servicio Perif\u00e9rico de Costas o ante la Administraci\u00f3n Auton\u00f3mica, seg\u00fan se ubiquen en dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre o servidumbre de protecci\u00f3n, mediante una declaraci\u00f3n responsable, de acuerdo con lo previsto en el art\u00edculo 71 bis de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, con car\u00e1cter previo a la autorizaci\u00f3n urban\u00edstica que proceda. En caso de que las obras o instalaciones afecten a la servidumbre de tr\u00e1nsito se requerir\u00e1 que, con car\u00e1cter previo, la Administraci\u00f3n General del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tr\u00e1nsito queda garantizada, de acuerdo con lo dispuesto en la disposici\u00f3n transitoria decimocuarta, apartado 5, de este reglamento. Este informe deber\u00e1 emitirse en el plazo de dos meses desde su solicitud, excepto en los supuestos previstos en la disposici\u00f3n transitoria decimocuarta, apartado 1.b, de este reglamento. Si en dicho plazo no se emitiera, se entender\u00e1 que tiene car\u00e1cter favorable\u201d.<\/span><\/p>\n

Por su parte, la DT Tercera de la ley de costas:\u201d1. Las disposiciones contenidas en el t\u00edtulo II sobre las zonas de servidumbre de protecci\u00f3n y de influencia ser\u00e1n aplicables a los terrenos que a la entrada en vigor de la presente Ley est\u00e9n clasificados como suelo urbanizable no programado y suelo no urbanizable..\u201d.<\/span><\/p>\n

\u201c3. Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley estar\u00e1n sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protecci\u00f3n ser\u00e1 de 20 metros. No obstante, se respetar\u00e1n los usos y construcciones existentes, as\u00ed como las autorizaciones ya otorgadas, en los t\u00e9rminos previstos en la disposici\u00f3n transitoria cuarta. Asimismo, se podr\u00e1n autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenaci\u00f3n en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre. Para la autorizaci\u00f3n de nuevos usos y construcciones, de acuerdo con los instrumentos de ordenaci\u00f3n, se aplicar\u00e1n las siguientes reglas:1.\u00aa Cuando se trate de usos y construcciones no prohibidas en el art\u00edculo 25 de la Ley y re\u00fanan los requisitos establecidos en el apartado 2.\u00ba del mismo, se estar\u00e1 al r\u00e9gimen general en ella establecido y a las determinaciones del planeamiento urban\u00edstico.2.\u00aa Cuando se trate de edificaciones destinadas a residencia o habitaci\u00f3n, o de aquellas otras que, por no cumplir las condiciones establecidas en el art\u00edculo 25.2 de la Ley, no puedan ser autorizadas con car\u00e1cter ordinario, s\u00f3lo podr\u00e1n otorgarse autorizaciones de forma excepcional, previa aprobaci\u00f3n del Plan General de Ordenaci\u00f3n, Normas Subsidiarias u otro instrumento urban\u00edstico espec\u00edfico, en los que se contenga una justificaci\u00f3n expresa del cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos indispensables para el citado otorgamiento (\u2026), 3.\u00aa En los n\u00facleos que han sido objeto de una declaraci\u00f3n de conjunto hist\u00f3rico o de otro r\u00e9gimen an\u00e1logo de especial protecci\u00f3n ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n las medidas derivadas de dicho r\u00e9gimen con preferencia a las contenidas en esta Ley\u201d.<\/span><\/p>\n

La DT Cuarta, por su parte, se refiere a las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley, sin la autorizaci\u00f3n o concesi\u00f3n exigible con arreglo a la legislaci\u00f3n de costas entonces vigente, que ser\u00e1n demolidas cuando no proceda su legalizaci\u00f3n por razones de inter\u00e9s p\u00fablico, y en las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en el apartado anterior, as\u00ed como en las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, que resulten contrarias a lo establecido en la misma, se aplicar\u00e1 un r\u00e9gimen particular.<\/span><\/p>\n

Este r\u00e9gimen se desarrolla en el Reglamento que, en su DT 14., dispone, de modo an\u00e1logo al 28.4 LS: \u201c El Servicio Perif\u00e9rico de Costas podr\u00e1 solicitar del Registrador de la Propiedad que haga constar mediante nota marginal la situaci\u00f3n jur\u00eddica de los inmuebles afectados conforme a las previsiones establecidas en la disposici\u00f3n transitoria cuarta de la Ley, remitiendo a tal fin certificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n firme que determine el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a la finca afectada, que deber\u00e1 estar identificada y su titular haber sido notificado en el expediente\u201d.<\/span><\/p>\n

En resumen cuando se solicite la inscripci\u00f3n de una construcci\u00f3n afectada por servidumbre de costas, deberemos, al amparo del 28.1 o 28.4 LS, seg\u00fan se utilice o no la v\u00eda de prescripci\u00f3n urban\u00edstica, exigir, conforme al art. 28 RCostas, el t\u00edtulo administrativo exigido en cada caso, seg\u00fan la situaci\u00f3n en que se encuentre, es decir, autorizaci\u00f3n auton\u00f3mica, Consejo Ministros, declaraci\u00f3n responsable o informe, que en el caso de acceder por el 28.1 LS, se unir\u00e1n a la licencia urban\u00edstica y dem\u00e1s requisitos, y a otras autorizaciones administrativas que pueden concurrir, como defensa nacional o actividades clasificadas.<\/u><\/p>\n

La R. 14-9-16, por otro lado, dice: \u201c6. Llegados a este punto, cabe plantear cu\u00e1l debe ser el proceder del registrador en los casos en los que las aplicaciones inform\u00e1ticas para el tratamiento de bases gr\u00e1ficas, ya sean las existentes conforme a la normativa anterior a la Ley 13\/2015, o ya sean las previstas en dicha ley en fase de pilotaje o una vez homologadas, no dispongan de la informaci\u00f3n correspondiente a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la l\u00ednea de dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre y de las servidumbres de tr\u00e1nsito y protecci\u00f3n, por no haberse implantado plenamente el sistema inform\u00e1tico previsto en las normas expuestas en el punto anterior. En tales casos el registrador no podr\u00e1 proceder conforme a lo previsto en la citada regla 2.\u00aa del art\u00edculo 36 del Reglamento General de Costas al faltar el primer presupuesto para su aplicaci\u00f3n, como es la determinaci\u00f3n de la colindancia o intersecci\u00f3n seg\u00fan la repetida representaci\u00f3n gr\u00e1fica del dominio p\u00fablico y las servidumbres legales. Por ello, la \u00fanica forma de lograr esta determinaci\u00f3n ser\u00e1 la previa aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n del Servicio Perif\u00e9rico de Costas de la que resulte la colindancia o intersecci\u00f3n as\u00ed como si la finca invade o no el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre y su situaci\u00f3n en relaci\u00f3n con las servidumbres de protecci\u00f3n y tr\u00e1nsito, todo ello seg\u00fan la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que obre en tal Administraci\u00f3n. No obstante, esta determinaci\u00f3n previa s\u00f3lo debe ser exigible a aqu\u00e9llas fincas que, seg\u00fan los datos que consten en el Registro, linden con este dominio p\u00fablico o puedan estar sujetas a tales servidumbres (art\u00edculos 15 de la Ley de Costas y 35 y 36 del Reglamento General de Costas). Por ello no ser\u00eda exigible en los casos en los que resulte acreditada la determinaci\u00f3n del dominio p\u00fablico y la no invasi\u00f3n del mismo seg\u00fan los asientos del Registro, bien por constar inscrito o por nota marginal el deslinde (como ocurre en este expediente) o bien por haberse acreditado la no invasi\u00f3n con ocasi\u00f3n de una transmisi\u00f3n anterior, sin que conste la modificaci\u00f3n del deslinde o la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca (cfr. Resoluci\u00f3n de 6 de septiembre de 2012)\u201d.<\/span><\/p>\n

Otras normas<\/u>: Para r\u00edos y similares,<\/strong> el art\u00edculo 78 del Real Decreto 849\/1986 DPH.1. Para realizar cualquier tipo de construcci\u00f3n en zona de polic\u00eda de cauces, se exigir\u00e1 la autorizaci\u00f3n previa al Organismo de cuenca, a menos que el correspondiente Plan de Ordenaci\u00f3n Urbana, otras figuras de ordenamiento urban\u00edstico o planes de obras de la Administraci\u00f3n, hubieran sido informados por el Organismo de cuenca y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto, que ser\u00e1 la regla general.<\/p>\n

Para carreteras estatales<\/u><\/strong>, la Ley 37\/2015, de carreteras, en sus art\u00edculos 28 y ss., regula zonas de protecci\u00f3n de la carretera: de dominio p\u00fablico, de servidumbre, de afecci\u00f3n y de limitaci\u00f3n a la edificabilidad. La regla general es que en estas zonas las obras o instalaciones requieren autorizaci\u00f3n del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes, es decir, de otras licencias o autorizaciones administrativas. Por ejemplo, una gasolinera, requerir\u00e1 a efectos registrales, adem\u00e1s, la licencia urban\u00edstica y la licencia de actividad clasificada (ambiental).<\/p>\n

No obstante, los art\u00edculos 46 y 47 establecen un r\u00e9gimen particular para traves\u00edas y tramos urbanos, se considera traves\u00eda la parte de carretera en la que existen edificaciones consolidadas al menos en dos terceras partes de la longitud de ambas m\u00e1rgenes y un entramado de calles conectadas con aqu\u00e9lla en al menos una de sus m\u00e1rgenes. En las traves\u00edas de carreteras del Estado corresponde al Ministerio de Fomento, previo informe del ayuntamiento correspondiente, el otorgamiento de autorizaciones relativas a la propia carretera o a los terrenos y edificaciones colindantes cuando se afecte a los elementos de la carretera o a la zona de dominio p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

En los tramos urbanos de carreteras corresponde al Ministerio de Fomento, previo informe del ayuntamiento correspondiente, el otorgamiento de autorizaciones relativas a la carretera o a los terrenos y edificaciones colindantes cuando se afecte a los elementos de la carretera o a las zonas de dominio p\u00fablico y servidumbre. Cuando dichos tramos sean asimismo considerados como traves\u00eda, prevalecer\u00e1 lo establecido en el art\u00edculo\u00a046.2. El silencio administrativo tendr\u00e1 siempre car\u00e1cter negativo respecto a las solicitudes de autorizaci\u00f3n indicadas.<\/span><\/p>\n

Real Decreto 389\/2016, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Plan Director de la Red de Parques Nacionales<\/u><\/strong>, que desarrolla la Ley 30\/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales. Punto 3.2.4.k) No se autorizar\u00e1 ninguna nueva construcci\u00f3n en el interior de los parques, excepto en las zonas de asentamientos tradicionales, que se regir\u00e1n por su normativa espec\u00edfica y lo que determine la ley declarativa y el Plan Rector de Uso y Gesti\u00f3n para garantizar la gesti\u00f3n del parque y contribuir al mejor cumplimiento de sus objetivos.<\/span><\/p>\n

l) Las edificaciones de titularidad p\u00fablica o privada existentes en el parque nacional podr\u00e1n ser objeto de conservaci\u00f3n y mejora por sus propietarios, conforme a lo establecido en el Plan Rector de Uso y Gesti\u00f3n, que deber\u00e1 fijar las condiciones aplicables.<\/span><\/p>\n

m) El cambio de uso de las edificaciones existentes en\u00a0el interior de un parque nacional tendr\u00e1 car\u00e1cter excepcional, deber\u00e1 ser compatible con los objetivos de conservaci\u00f3n del parque y estar regulado por el Plan Rector de Uso y Gesti\u00f3n y por la normativa urban\u00edstica establecida.<\/span><\/p>\n

n) Igualmente, para casos de instalaciones, edificios o infraestructuras singulares, hist\u00f3ricamente valiosas, est\u00e9ticamente caracterizadoras y cuya conservaci\u00f3n se juzgue compatible con los objetivos del parque, la Administraci\u00f3n podr\u00e1 incorporarlas o mantenerlas para la gesti\u00f3n del parque si resultara posible y desapareciera la necesidad para la que hubieran sido habilitadas en el pasado.<\/span><\/p>\n

En materia de montes<\/u><\/strong>, la Ley estatal se remite a las respectivas leyes auton\u00f3micas para determinar los posibles usos edificatorios en monte.<\/p>\n

En v\u00edas pecuarias<\/u><\/strong>, los usos permitidos se regulan en los art\u00edculos 14,16 y 17 de la Ley estatal, teniendo en cuenta la normativa auton\u00f3mica, no obstante, la Disposici\u00f3n adicional tercera, prev\u00e9 el r\u00e9gimen de las v\u00edas pecuarias que atraviesan las Reservas Naturales y los Parques: \u201c1. El uso que se d\u00e9 a las v\u00edas pecuarias o a los tramos de las mismas que atraviesen el terreno ocupado por un Parque o una Reserva Natural estar\u00e1 determinado por el Plan de Ordenaci\u00f3n de los Recursos Naturales y, adem\u00e1s, en el caso de los Parques, por el Plan Rector de uso y gesti\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Otras posibles licencias o autorizaciones:<\/strong><\/span><\/p>\n

Patrimonio hist\u00f3rico<\/u><\/strong>: arts19,20,22,23, 36 y 37 Ley 16\/1985.<\/p>\n

Actividades clasificadas<\/u><\/strong> (granjas, gasolineras,\u2026), :la normativa aplicable es adem\u00e1s de las Directivas 2006\/123\/CE y Directiva 2010\/75\/UE, la Ley 27\/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la informaci\u00f3n, de participaci\u00f3n p\u00fablica y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente; la Ley 34\/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protecci\u00f3n de la atm\u00f3sfera; la Ley 42\/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad; la Ley 22\/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados; la Ley 16\/2002, de 1 de julio; la Ley 21\/2013, de 9 de diciembre, de evaluaci\u00f3n ambiental; el Real Decreto 815\/2013, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de emisiones industriales y de desarrollo de la Ley 16\/2002, de 1 de julio. Si bien, la licencia o autorizaci\u00f3n se regular\u00e1 por norma auton\u00f3mica, sobre la base de la anterior normativa b\u00e1sica de medio ambiente..<\/p>\n

En resumen, la licencia ambiental de actividades clasificadas se configura como un instrumento en el que se incluyen todas las actividades que, por su incidencia en el medio ambiente, han de someterse obligatoriamente a alg\u00fan r\u00e9gimen de intervenci\u00f3n preventiva ambiental de competencia municipal. Sin perjuicio,\u00a0 de los pronunciamientos previos de car\u00e1cter sectorial exigidos por la normativa vigente en materia de medio ambiente y a los informes preceptivos. Antes del inicio de la actividad, la ley exige un \u00faltimo requisito para las instalaciones sujetas a autorizaci\u00f3n ambiental integrada o a licencia ambiental de actividades clasificadas, consistente en una licencia de inicio de actividad que incorpora la comprobaci\u00f3n por parte del \u00f3rgano municipal competente, todo ello sin perjuicio de que puedan iniciarse determinadas actividades mediante la presentaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable, as\u00ed como la exenci\u00f3n del tr\u00e1mite de licencia de inicio de actividad en determinados supuestos, conforme a la norma auton\u00f3mica ambiental que proceda.<\/p>\n

La exigencia a efectos registrales de estas licencias, debe limitarse a los casos en que se pretenda declarar una construcci\u00f3n haciendo constar su descripci\u00f3n como granja o gasolinera, pues la normativa antes citada impone requisitos no ya de actividad sino constructivos que deben ser verificados por la administraci\u00f3n, invocando el art. 28.1 LS, pero incluso procede su exigencia en la v\u00eda del 28.4, pues en esta normativa especial no cabe prescripci\u00f3n alguna.<\/p>\n

Defensa nacional<\/u><\/strong>. El art. 9 y 11 para las zonas de seguridad<\/u>. El art. 18 requiere autorizaci\u00f3n de la autoridad militar, para las obras de extranjeros en la zona de acceso restringido<\/u>. Si bien, seg\u00fan el art\u00edculo 16.2, no ser\u00e1 aplicable esta limitaci\u00f3n en la zona de acceso restringido a n\u00facleos urbanos de poblaciones no fronterizas<\/u> o sus zonas urbanizadas o de ensanche actuales, y las futuras, siempre que consten en planes aprobados conforme a la establecido en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, que hayan sido informados favorablemente por el Ministerio militar correspondiente, circunstancia que se har\u00e1 constar en el acto de aprobaci\u00f3n. No obstante, el Gobierno puede extender el r\u00e9gimen a dichos n\u00facleos, seg\u00fan el art-. 36 del reglamento. El anexo II del reglamento establece la delimitaci\u00f3n de zonas.<\/p>\n

El art. 40.1 del reglamento dice que los Notarios y Registradores de la Propiedad deber\u00e1n exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorizaci\u00f3n militar, con car\u00e1cter previo al otorgamiento o inscripci\u00f3n, respectivamente, de los instrumentos p\u00fablicos relativos a los actos o contratos de transmisi\u00f3n del dominio o constituci\u00f3n de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.2. Asimismo exigir\u00e1n los Notarios y Registradores de la Propiedad, a los \u00fanicos efectos de adquisiciones inmobiliarias por extranjeros en las zonas a que se refiere el presente cap\u00edtulo, que en los certificados urban\u00edsticos expedidos por los Ayuntamientos se hagan constar las limitaciones existentes sobre el terreno de que se trate impuestas por el Ministerio de Defensa, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento y, en su caso, la no existencia de tales limitaciones.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>7.- Parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/h2>\n

Cuando del t\u00edtulo presentado puedan apreciarse indicios de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n (existencia de varias construcciones declaradas en catastro, sucesivas ventas de cuota indivisa, sociedades interpuestas,\u2026), aunque pueda inscribirse la edificaci\u00f3n por antig\u00fcedad -vid. la reciente reforma andaluza por Ley 6\/2016, de 1 de agosto<\/a>, de los art\u00edculos 183,3 y 185,2 de su ley urban\u00edstica- , el registrador debe limitarse a iniciar el procedimiento del art. 79 RD 1093\/97, no exigir licencia. \u00c9sta se limitar\u00e1 a los casos de segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n u otro acto que la norma auton\u00f3mica contemple de modo expreso como parcelaci\u00f3n que requiera licencia. Pues la parcelaci\u00f3n urban\u00edstica comporta un concepto m\u00e1s amplio y f\u00e1ctico que la mera divisi\u00f3n de terrenos y debe quedar al juicio de la Administraci\u00f3n. Doctrina que permite concordar el art. 79 citado con el nuevo r\u00e9gimen de silencio administrativo, sometiendo el acto estricto de parcelaci\u00f3n a acto administrativo expreso en todo caso, sin perjuicio de su acceso por antig\u00fcedad como veremos.<\/p>\n

R. 5-10-16: \u201c\u2026 Por lo que, salvo los casos en que, conforme a la legislaci\u00f3n aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jur\u00eddicos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelaci\u00f3n, el registrador debe limitar su actuaci\u00f3n al marco procedimental del art\u00edculo 79 del Real Decreto de 1093\/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificaci\u00f3n de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica\u2026En este caso, la simple comprobaci\u00f3n de la referencia catastral, en la que pueden apreciarse la existencia de diferentes referencias catastrales dentro de una misma parcela, con diversa titularidad, asignadas adem\u00e1s a diferentes construcciones con uso residencial bajo la forma de divisi\u00f3n horizontal tumbada, constituye un elemento de juicio que permite concluir que, detr\u00e1s del negocio de transmisi\u00f3n de cuotas indivisas, probablemente se articule en v\u00eda de hecho una parcelaci\u00f3n ilegal, presunci\u00f3n \u00e9sta que solo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del \u00f3rgano administrativo competente, sujeto a revisi\u00f3n judicial\u201d.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>8.- Sobre medios de calificaci\u00f3n posibles.<\/h2>\n

Evidentemente el registrador debe y puede consultar de oficio al catastro, cuya informaci\u00f3n se presume cierta. Los planes urban\u00edsticos son normas jur\u00eddicas aplicables por el registrador, si bien con respeto a la competencia municipal. Los sistemas de informaci\u00f3n urban\u00edsticos tienen mero valor informativo, aunque pueden llegar a fundar las dudas del registrador con referencia a la norma de planeamiento, Google no es medio apto, y un t\u00e9cnico no es competente para certificar la clasificaci\u00f3n del suelo.<\/p>\n

R.30-5-16. \u201cEn este sentido, como la Resoluci\u00f3n de 1 de julio de 2015 reconoci\u00f3, ciertamente no es competencia de este Centro Directivo, ni tampoco del registrador calificar la naturaleza de la eventual infracci\u00f3n cometida, pero s\u00ed lo es la de comprobar el plazo aplicable a efectos del art\u00edculo 20.4<\/a>, hoy 28.4, de la Ley de suelo<\/a> estatal que, recordemos, no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva prescripci\u00f3n; destacando que si la norma sustantiva aplicable dispone que si la edificaci\u00f3n se realizara sobre terrenos calificados con r\u00e9gimen especial \u2013generalmente sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo no urbanizable especial, seg\u00fan la diferente normativa auton\u00f3mica\u2013 la Administraci\u00f3n podr\u00e1 actuar sin limitaci\u00f3n alguna de plazo, se deduce que, en esos supuestos particulares, no cabe la consolidaci\u00f3n de la obra por antig\u00fcedad. Supuesto que demuestra la importancia de contar de elementos auxiliares de calificaci\u00f3n en cuanto a la localizaci\u00f3n y la situaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo, necesidad a la que responde la Ley 13\/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria<\/a> y de la Ley de Catastro Inmobiliario<\/a>, en su disposici\u00f3n adicional quinta<\/a> . En el supuesto de la citada Resoluci\u00f3n, sin embargo, la cuesti\u00f3n se facilitaba al contar con certificaci\u00f3n municipal de la que resultaba la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la finca. En el presente caso, no se aporta tal certificaci\u00f3n municipal, sino que es el propio t\u00e9cnico que certifica sobre la antig\u00fcedad de la obra (extremo que no se duda de que est\u00e9 incluido entre sus atribuciones profesionales y facultades certificantes), tambi\u00e9n certifica que el suelo sobre el que se ubica la edificaci\u00f3n tiene \u00abcalificaci\u00f3n urban\u00edstica de Suelo No Urbanizable Com\u00fan\u00bb, y es precisamente en este extremo de la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica en el que el Notario recurrente fundamenta esencialmente su recurso. Sin embargo, es claro que siendo tal extremo una cuesti\u00f3n estrictamente jur\u00eddica, y no meramente t\u00e9cnica, la afirmaci\u00f3n del arquitecto al respecto s\u00f3lo puede tener valor de informe o dictamen profesional, y no el de aut\u00e9ntica certificaci\u00f3n que pudiera acreditar de modo concluyente la concreta calificaci\u00f3n urban\u00edstica del suelo, extremo reservado a los \u00f3rganos competentes de la administraci\u00f3n de la que emana la normativa y planeamiento urban\u00edsticos aplicables en cada caso\u2026\u2026El registrador expresa en su calificaci\u00f3n, bas\u00e1ndose en la referencia catastral, pero sin citar la norma de aplicaci\u00f3n, que la parcela tiene la calificaci\u00f3n de suelo no urbanizable, apuntando la posible situaci\u00f3n de suelo de especial protecci\u00f3n. En el presente supuesto, podr\u00edan estimarse fundadas las dudas del registrador, si se atiende a la localizaci\u00f3n de la parcela seg\u00fan su referencia catastral, conforme al sistema de informaci\u00f3n urban\u00edstico de la Comunidad Valenciana, del que resulta la situaci\u00f3n de suelo no urbanizable protegido, informaci\u00f3n urban\u00edstica a priori sin garant\u00eda de vigencia y s\u00f3lo de valor informativo a falta del respectivo certificado administrativo\u2026\u201d.<\/span><\/p>\n

R-23-4-16.Por tanto, aunque se parte siempre del principio de rogaci\u00f3n y de la obligaci\u00f3n por parte de los interesados de suministrar los documentos que sean necesarios para la inscripci\u00f3n que se solicite, ello no impide que siempre que el registrador de la Propiedad tenga a su alcance determinados medios de otros Registros u Oficinas que sean f\u00e1cilmente accesibles, pueda utilizarlos, aunque no est\u00e9 obligado a ello, para facilitar la tramitaci\u00f3n del procedimiento registral y aclarar algunos extremos, como ocurre en el presente supuesto en que, aun correspondiendo al interesado acreditar la fecha de la terminaci\u00f3n de las obras por cualquiera de los medios que establece el art\u00edculo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, si la certificaci\u00f3n catastral aportada ofrece algunas dudas sobre un determinado dato, no hay inconveniente en que si el registrador puede acceder f\u00e1cilmente a los datos del Catastro pueda tenerlos en cuenta en el procedimiento registral para determinar la suficiencia o insuficiencia de la certificaci\u00f3n catastral aportada y para decidir si es necesario que el propio interesado complemente la prueba de dicho extremo por cualquiera de los otros medios que establece el citado art\u00edculo y cuya aportaci\u00f3n corresponde al interesado.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>9.- Contestaci\u00f3n del Ayuntamiento.<\/h2>\n

Cuando el Ayuntamiento contesta, conforme al 28.4 LS para hacer constar la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la edificaci\u00f3n, debe resultar del documento la notificaci\u00f3n al titular registral. Mas puede defenderse que no sea necesaria tal notificaci\u00f3n cuando lo declarado con el Ayuntamiento coincida con la manifestaci\u00f3n del solicitante de la inscripci\u00f3n por antig\u00fcedad, es decir, que el Ayuntamiento conteste que efectivamente la obra est\u00e1 en fuera de ordenaci\u00f3n o asimilado, dado que el tr\u00e1mite de audiencia s\u00f3lo es causa de nulidad cuando provoca efectiva indefensi\u00f3n seg\u00fan TS y por analog\u00eda con el art. 79 RD 1093\/97<\/a>. No debe confundirse esta contestaci\u00f3n \u201cobligada\u201d del ente local, con el inicio y constancia registral mediante anotaci\u00f3n preventiva del oportuno expediente de disciplina urban\u00edstica que pueda incoarse al efecto, con la necesaria audiencia del titular registral, por supuesto.<\/p>\n

R. 30-6-16.La DGRN recuerda que, cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificaci\u00f3n expedida por el correspondiente Ayuntamiento, \u00e9ste, una vez recibida la comunicaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n, estar\u00e1 obligado a dictar la resoluci\u00f3n necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la misma, con la delimitaci\u00f3n de su contenido e indicaci\u00f3n expresa de las limitaciones que imponga al propietario, pues, sino, se convierte en responsable de la omisi\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Pero entiende que, para la constancia registral de las situaciones referidas, debe resultar de la certificaci\u00f3n administrativa presentada, la oportunidad de intervenci\u00f3n del titular registral (ya sea el actual o el que inscribi\u00f3 la edificaci\u00f3n que caus\u00f3 la notificaci\u00f3n), debidamente identificado, en el procedimiento que da lugar a la correspondiente resoluci\u00f3n declarativa, sobre la cual el Ayuntamiento emite su pronunciamiento. Al menos debe de hab\u00e9rsele concedido el tr\u00e1mite de audiencia.<\/span><\/p>\n

En el caso presente, dicho procedimiento no hab\u00eda tenido lugar todav\u00eda, debi\u00e9ndose de regir por la legislaci\u00f3n sobre procedimientos administrativos, siendo calificable por el registrador, conforme al espec\u00edfico 99RH pudiendo extender su calificaci\u00f3n, entre otras materias, a los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento, as\u00ed como a la relaci\u00f3n del mismo con el t\u00edtulo registral.<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n confirma un segundo defecto relativo a la necesidad de incluir en el t\u00edtulo las circunstancias personales del interesado, para su debida identificaci\u00f3n y que cifra en el nombre, apellidos y DNI.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>10.- Obra en construcci\u00f3n antigua.<\/h2>\n

A este respecto, debe partirse de que el art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicaci\u00f3n a todas las edificaciones consolidadas por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad y respecto de las cuales no proceda la adopci\u00f3n de medidas que puedan implicar su demolici\u00f3n, y ello tanto si la obra se construy\u00f3 con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminaci\u00f3n, como si fue declarada en construcci\u00f3n en un momento anterior a la declaraci\u00f3n de su terminaci\u00f3n -Resoluci\u00f3n de 28 de junio de 2016-.<\/p>\n

Es claro, adem\u00e1s, que, en los casos de obras que accedan por esta v\u00eda, no ser\u00e1 exigible registralmente la licencia de ocupaci\u00f3n o declaraci\u00f3n responsable, por el propio concepto de \u00e9stas en relaci\u00f3n a la licencia de obra que les sirve de referencia y cuyo cumplimiento verifican.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>11.- Cambios de uso y segregaciones o parcelaciones.<\/h2>\n

Finalmente, se\u00f1alar que la DGRN viene admitiendo la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del r\u00e9gimen del art\u00edculo 28.4 a otros actos con trascendencia urban\u00edstica y donde tambi\u00e9n cabe la prescripci\u00f3n o caducidad de las acciones de restablecimiento de legalidad. Estas medidas de restablecimiento de legalidad se basan en la cesaci\u00f3n de uso o la reagrupaci\u00f3n forzosa de parcelas, como contemplan la legislaci\u00f3n valenciana, canaria o la andaluza.<\/p>\n

Para el cambio de uso la R. 12-9-2016:\u201d..3. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n debe reflejarse: \u00ab\u2026 si en el proyecto aprobado se especifica, el n\u00famero de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente\u00bb (art\u00edculo 45 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica).De este modo se refleja en la inscripci\u00f3n correspondiente el conjunto de usos espec\u00edficos, de entre los permitidos, a que est\u00e1 destinado el edificio cuya obra nueva se declara. El propio art\u00edculo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. La inscripci\u00f3n se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urban\u00edstica o bien acreditando por medio de certificado o documento h\u00e1bil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7\/2015.La correspondencia entre usos autorizados y descripci\u00f3n registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveraci\u00f3n del t\u00e9cnico competente de que la descripci\u00f3n se ajusta al proyecto para el que se otorg\u00f3 la autorizaci\u00f3n. En el segundo, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripci\u00f3n que ha de coincidir con la que aparece en el t\u00edtulo, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripci\u00f3n, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad urban\u00edstica. Verificada la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el art\u00edculo 45 transcrito, cualquier modificaci\u00f3n que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicaci\u00f3n de la norma sobre inscripci\u00f3n en el Registro de obras nuevas (vid. art\u00edculo 28.3 de la Ley de Suelo).<\/u> Y esto es as\u00ed porque aunque no siempre una alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditaci\u00f3n de los requisitos exigidos por la normativa urban\u00edstica (vid. Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2005, en contraposici\u00f3n a la de\u00a027 de diciembre de 2010), es evidente que la alteraci\u00f3n del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urban\u00edstica aplicable exija autorizaci\u00f3n nos reconduce a dicho supuesto en cuanto modificaci\u00f3n del derecho de propiedad\u2026.. Por otra parte, la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 28.4, no s\u00f3lo al supuesto de obras de edificaci\u00f3n, o segregaciones \u2013cfr. Resoluci\u00f3n de 17 de octubre de 2014\u2013, sino a la constancia registral de la mera modificaci\u00f3n del uso de la misma, es acorde con el r\u00e9gimen urban\u00edstico, donde la existencia de usos en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar, seg\u00fan normativa aplicable, no ofrece problema alguno \u2013cfr. art\u00edculos 68 de la Ley 2\/2014, de 25 de marzo, de ordenaci\u00f3n y uso del suelo, y 2 de la Ley 8\/1988, de 1 de junio, sobre edificios e instalaciones fuera de ordenaci\u00f3n, y Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1990 y de 20 de marzo de 1997\u2013.En conclusi\u00f3n, en la medida que, como ha quedado expuesto, la constataci\u00f3n registral del cambio de uso de un inmueble, es equiparable a la modificaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, por tanto, su r\u00e9gimen de acceso registral se basar\u00e1 en cualquiera de las dos v\u00edas previstas por el art\u00edculo 28 de la Ley estatal de Suelo, con independencia del uso urban\u00edstico previsto en planeamiento y el uso efectivo que de hecho, se d\u00e9 a la edificaci\u00f3n.<\/u> La aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 28.4, por otra parte, lejos de amparar situaciones contrarias a la legalidad urban\u00edstica, constituye un mecanismo que favorece su protecci\u00f3n, pues practicada la inscripci\u00f3n, el registrador ha de comunicar a la Administraci\u00f3n su pr\u00e1ctica, debiendo dejarse constancia en la nota de despacho y en la publicidad registral, en inter\u00e9s de eventuales terceros..\u201d.<\/span><\/p>\n

Para divisiones, segregaciones o parcelaciones la R. 15\/2\/2016: Este Centro Directivo, a partir de su Resolucio\u0301n de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analog\u00eda en la admisi\u00f3n de la v\u00eda de la prescripci\u00f3n acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino tambi\u00e9n divisiones o segregaciones antiguas, aplicable tambi\u00e9n en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con car\u00e1cter previo y posterior a la pr\u00e1ctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripci\u00f3n de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su reagrupaci\u00f3n forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. El art\u00edculo 65.2, en relaci\u00f3n al 73, de la anterior Ley 10\/1990, de 23 de octubre, de disciplina urban\u00edstica, y el actual art\u00edculo 154.1 de la Ley 2\/2014, de 25 de marzo, de ordenaci\u00f3n y uso del suelo de las Islas Baleares, establecen un plazo de ocho a\u00f1os para la actuaci\u00f3n de protecci\u00f3n de legalidad. En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por declaraci\u00f3n expresa del arquitecto compareciente en la escritura de divisi\u00f3n del elemento independiente del edificio en propiedad horizontal, que la \u00absituaci\u00f3n f\u00e1ctica de individualidad e independencia de ambos elementos privativos se remonta a hace m\u00e1s de ocho a\u00f1os, circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace a\u00f1os\u00bb. Adem\u00e1s, no consta la existencia de anotaci\u00f3n preventiva de iniciaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica. Resulta por tanto de aplicaci\u00f3n la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimaci\u00f3n del recurso en cuanto a este defecto.<\/span><\/p>\n

En el caso particular de las divisiones o segregaciones, debe destacarse que la doctrina de aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art. 28.4 se ha aplicado sin problema a la divisi\u00f3n de elementos integrantes de una edificaci\u00f3n, donde en la acreditaci\u00f3n de antig\u00fcedad tendr\u00e1 importante papel la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica. Su encaje conceptual desde el punto de vista urban\u00edstico tampoco ofrece mayor problema, como situaci\u00f3n asimilada al fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

R. 13-5-2016:Este Centro Directivo, a partir de su Resoluci\u00f3n de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analog\u00eda en la admisi\u00f3n de la v\u00eda de la prescripci\u00f3n acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino tambi\u00e9n divisiones o segregaciones antiguas, aplicable tambi\u00e9n en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con car\u00e1cter previo y posterior a la pr\u00e1ctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripci\u00f3n de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su reagrupaci\u00f3n forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. La propia jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el r\u00e9gimen general que es el de cualquier obra o actuaci\u00f3n ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauraci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica, a saber, una situaci\u00f3n que presenta similitudes a la de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb -cfr. sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005, y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013, vid. tambi\u00e9n el art\u00edculo 238.1.c) de la Ley 5\/2014, de 25 de julio, de Ordenaci\u00f3n del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana-.<\/span><\/p>\n

<\/a>– En particular, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de suelo.-<\/strong><\/h3>\n

Sin embargo, mayores problemas conceptuales plantea la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de suelo, parcelaci\u00f3n o fraccionamiento de terrenos, donde a diferencia del marcado componente f\u00e1ctico que presenta la edificaci\u00f3n o cambio de uso, aqu\u00ed nos encontramos ante un acto jur\u00eddico, inmaterial, pero que tiene trascendencia urban\u00edstica. Esto impide a nuestro juicio, que pueda considerarse apta la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica para acreditar su antig\u00fcedad, pues el \u00fanico medio h\u00e1bil habr\u00e1 de ser aquel capaz de acreditar fehacientemente la fecha del acto jur\u00eddico, es decir, principalmente, la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

Tambi\u00e9n consideramos viable la certificaci\u00f3n municipal o catastral que acredite la preexistencia de la parcela independiente al correspondiente plazo de prescripci\u00f3n de las medidas de restablecimiento de legalidad.<\/p>\n

La R.29 de julio de 2016 contempla un caso propio de segregaci\u00f3n de parcela en situaci\u00f3n pura de fuera de ordenaci\u00f3n como consecuencia de la modificaci\u00f3n puntual de las normas de planeamiento, situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n declarada expresamente por el Ayuntamiento.<\/p>\n

La preexistencia de parcelas catastrales independientes, sin embargo, no permite presumir la regularidad urban\u00edstica, puesto que el parcelario catastral carece de presunci\u00f3n de validez civil o administrativa alguna, m\u00e1xime cuando la instituci\u00f3n catastral, mediante Circular s<\/strong>obre tratamiento en el Catastro de las alteraciones por segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de parcelas de superficie inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, de fecha de 27 de abril de 2006, indica simplemente a sus funcionarios la conveniencia de requerir la oportuna licencia de parcelaci\u00f3n que, recordemos, puede imponer condiciones urban\u00edsticas , ajenas al inter\u00e9s catastral, pero de gran trascendencia en la publicidad jur\u00eddico inmobiliaria, que deben quedar reflejadas en el Registro de la Propiedad. Ello no obsta, sin embargo, a que la informaci\u00f3n catastral, como dato de hecho, pueda ser considerada a efectos administrativos, prueba fehaciente de la antig\u00fcedad de la parcelaci\u00f3n, que accedi\u00f3 al Catastro mediante acto jur\u00eddico no escriturado.<\/p>\n

Deben hacerse, no obstante, algunas matizaciones: en el caso de que deriven fincas de dimensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo, aunque pueda considerarse prescrita urban\u00edsticamente, lo cierto es que existe una norma con sanci\u00f3n de nulidad, con eficacia civil y administrativa, si bien, en tales casos, registralmente la actuaci\u00f3n del registrador deber\u00e1 ser la de iniciar el procedimiento del art\u00edculo 80 Rd. 1093\/1997, como norma registral temporalmente aplicable -DT cuarta del C\u00f3digo civil-, aunque la fecha fehaciente de la parcelaci\u00f3n sea anterior a la vigencia de la Ley de 4 de julio de 1995, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias, que restableci\u00f3 la sanci\u00f3n de nulidad, luego suprimida, de la Ley de Concentraci\u00f3n Parcelaria, Texto Refundido de 8 de noviembre de 1962, pues la competencia material es de la Administraci\u00f3n agraria.<\/p>\n

La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973, refundi\u00f3 en su texto todas las leyes relativas a estructuras agrarias, entre ellas las de Unidades M\u00ednimas de Cultivo y Concentraci\u00f3n Parcelaria. Sin embargo, se excedi\u00f3 el mandato en cuanto que en el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario no aparecieron, por supresi\u00f3n, los art\u00edculos dichos de la Ley de Concentraci\u00f3n Parcelaria que dictaban la nulidad de los fraccionamientos ilegales de las fincas concentradas. En cambio, se incluy\u00f3 \u00edntegro el texto de la Ley de Unidades M\u00ednimas de Cultivo de 1954, volviendo al ineficaz sistema del retracto de colindantes que, al no distinguir la Ley, se hac\u00eda extensivo tambi\u00e9n a las fincas concentradas, las cuales quedaban pr\u00e1cticamente sin protecci\u00f3n. Este sistema era realmente insostenible y fue modificado por la Ley de 4 de julio de 1995, de Modernizaci\u00f3n de las Explotaciones Agrarias.<\/span><\/p>\n

Existe un importante debate doctrinal sobre el r\u00e9gimen de ineficacia desde el punto de vista civil del acto de parcelaci\u00f3n realizado en contravenci\u00f3n de norma imperativa o prohibitiva\u00a0 de ordenaci\u00f3n urbana -cfr. 6.3 del C\u00f3digo Civil-, existiendo incluso normas de naturaleza administrativa que contienen expresas declaraciones de nulidad -cfr. art. 81 del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias , 68.2 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, aunque se remite, en cuanto a las consecuencias de la prohibici\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico aplicable, 145.2 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 24 de la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias -.<\/p>\n

La jurisprudencia civil reca\u00edda respecto a la posibilidad de elevar a p\u00fablico contratos privados de compraventa de parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo, ha resuelto que no es posible elevar a p\u00fablico estos contratos (Sentencia 201\/2005 de 30 de junio de 2005, de la Audiencia Provincial de Palencia, o Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, n\u00famero 311\/2003, secci\u00f3n 4\u00aa, de 1 de julio,), el argumento es que la nulidad del acto que establece la Ley de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias es nulidad de pleno derecho, que afecta al fondo del contrato; y lo es, cualquiera que sea la forma elegida para instrumentarse dicho negocio jur\u00eddico, sin perjuicio de que mientras el negocio est\u00e9 en el \u00e1mbito de los particulares, no pueda ser fiscalizado por la Administraci\u00f3n p\u00fablica en sentido amplio.<\/span><\/p>\n

En el \u00e1mbito civil, para casos en los que no hay infracci\u00f3n de la unidad m\u00ednima de cultivo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de enero de 2006, en un supuesto en el que la parte actora-apelante pretend\u00eda la nulidad de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca por ilicitud de su objeto, con el argumento de que la venta de cuotas de dicha finca fue declarada ilegal en resoluci\u00f3n administrativa por afectar a suelo no urbanizable y encubrir una parcelaci\u00f3n ilegal. El Tribunal consider\u00f3, sin embargo, que el contrato de compraventa era v\u00e1lido y l\u00edcito, distinguiendo entre il\u00edcito administrativo e il\u00edcito civil; en el supuesto resuelto, no admite que la calificaci\u00f3n administrativa del acto pueda contaminar<\/em> o afectar de alg\u00fan modo a la consideraci\u00f3n que deba recibir desde una perspectiva privada.<\/span><\/p>\n

En la jurisprudencia de lo contencioso-administrativo pueden encontrarse pronunciamientos en los que se afirma que la irregularidad que afecta al acto \u2013en el supuesto enjuiciado, segregaci\u00f3n de terrenos r\u00fasticos con fines urban\u00edsticos, actividad prohibida\u2013 determina su nulidad de pleno derecho por aplicaci\u00f3n del art. 47.c) LPA 1958, a\u00f1adi\u00e9ndose que tal calificaci\u00f3n s\u00f3lo alcanza a sus efectos urban\u00edsticos o jur\u00eddico-p\u00fablicos, sin prejuzgar la validez del negocio jur\u00eddico-privado – STSJ Canarias de 14 de febrero de 1996-.<\/span><\/p>\n

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal\u00a0 Supremo de 11 de junio de 2010, con cita de otras, sin embargo, ha declarado que \u00abPor lo que ata\u00f1e a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de 2006 (recurso n\u00fam. 4815\/99), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004 , declara en relaci\u00f3n con el art. 6.3 , de un lado, que \u00abel juzgador debe analizar la \u00edndole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, m\u00f3viles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaraci\u00f3n de la validez del acto contrario a la Ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanci\u00f3n de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el car\u00e1cter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden p\u00fablico\u00bb; de otro, con cita de la STS 24-4-96 , que \u00abcuando la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jur\u00eddico, deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez\u00bb; y tambi\u00e9n, que a la nulidad no es obst\u00e1culo el que la prohibici\u00f3n administrativa no tenga car\u00e1cter absoluto. La sentencia de 30 de noviembre de 2006 (recurso n\u00fam. 5670\/00), citando las de 31-5-05, 2-4-02 y 26-7-00, declara que la ilicitud administrativa puede comportar la nulidad civil del contrato que incurra en la misma. Y la muy reciente Sentencia de 27 de septiembre \u00faltimo (recurso n\u00fam. 3712\/00) ratifica la doctrina general de la de 25 de septiembre de 2006, […]\u00bb . Asimismo la sentencia de 22 diciembre 2009 se\u00f1ala que \u00abNo es aceptable la afirmaci\u00f3n de la parte recurrente en el sentido de que la infracci\u00f3n de normas administrativas no puede dar lugar a la nulidad de un contrato, pues esta Sala, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 6.3 CC , invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la \u00edndole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, m\u00f3viles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jur\u00eddico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (STS de 25 de septiembre de 2006 ) y no es obst\u00e1culo a la nulidad que la prohibici\u00f3n administrativa no tenga car\u00e1cter absoluto (STS de 31 de octubre de 2007 )..\u201d.<\/span><\/p>\n

En el caso estudiado por la sentencia, parte de que la Ley de la Comunidad de Madrid 19\/1999 establece unas normas imperativas por raz\u00f3n de seguridad para evitar las graves consecuencias que pueden producirse en casos que ocurra un siniestro que requiera una actuaci\u00f3n urgente de los servicios de salvamento, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6.3 CC ,\u00a0 los acuerdos tomados\u00a0 por la comunidad de propietarios en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a la norma imperativa, contenida en la Ley auton\u00f3mica 19\/1999 .<\/span><\/p>\n

Desde el punto de vista urban\u00edstico, sin embargo, las consecuencias principales del acto de parcelaci\u00f3n realizado sin t\u00edtulo administrativo habilitante, ser\u00e1n dos fundamentalmente, la imposici\u00f3n de sanciones administrativas y la adopci\u00f3n de medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica infringida.<\/p>\n

De este modo, probada a efectos registrales la caducidad o prescripci\u00f3n de la medida de restablecimiento de legalidad para reaccionar contra el acto de parcelaci\u00f3n ilegal , por ejemplo mediante la reagrupaci\u00f3n forzosa de parcelas -art\u00edculo 238 de la Ley 5\/2014 de 25 de julio de la Generalidad Valenciana-,deriva en una situaci\u00f3n que presenta similitudes a la de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb -cfr. sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005, y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013-.<\/p>\n

Por lo que, salvando los supuestos excepcionales en que una norma declare la nulidad radical del acto jur\u00eddico sin licencia -normativa de u.m.c.-, \u00e9ste tendr\u00e1, en principio, eficacia civil y consolidada desde el punto de vista urban\u00edstico por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad, siendo compatible con la validez civil del acto, su alta catastral y sin perjuicio de las sanciones administrativas que pudieron imponerse. Las cautelas desde el punto de vista de la protecci\u00f3n de legalidad urban\u00edstica y la informaci\u00f3n a terceros se basar\u00e1n en la comunicaci\u00f3n posterior a inscripci\u00f3n que har\u00e1 el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Aut\u00f3noma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral.<\/p>\n

Lo cierto es que, en nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria, antes de la reforma hipotecaria del 82 -Real Decreto 3215\/1982, de 12 de noviembre- cab\u00edan las inscripciones provisionales que permit\u00eda el art\u00edculo 98.3 del Reglamento Hipotecario<\/a>, <\/strong>para los casos de no aportarse licencia, aunque en la pr\u00e1ctica ordinariamente la falta de licencia se hac\u00eda constar mediante nota marginal. El citado art\u00edculo 98 dec\u00eda:\u201d El Registrador considerar\u00e1, conforme a lo prescrito en el art\u00edculo dieciocho de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extr\u00ednsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripci\u00f3n, las que afecten a la validez de los mismos, seg\u00fan las Leyes que determinan la forma de tos instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspecci\u00f3n de ellos. Del mismo modo apreciar\u00e1 la no expresi\u00f3n o la expresi\u00f3n sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, seg\u00fan la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripci\u00f3n, bajo pena de nulidad. Cuando las Leyes u otras disposiciones impongan como requisito para otorgar o inscribir determinado t\u00edtulo, la autorizaci\u00f3n, licencia, aprobaci\u00f3n o cualesquiera otra intervenci\u00f3n de una autoridad u Organismo administrativo, o la comunicaci\u00f3n premio posterior a los mismos el Registrador si no se acredita su cumplimiento, podr\u00e1 practicar la inscripci\u00f3n con la reserva expl\u00edcita, en el acta de inscripci\u00f3n y en la nota al pie del t\u00edtulo, de no haberse justificado, y la advertencia de que, transcurridos dos a\u00f1os desde la fecha del asiento, ser\u00e1 cancelado de oficio o a instancia de parte si no se hizo constar antes el repetido requisito. Practicada la inscripci\u00f3n, si se presenta el documento justificativo, se har\u00e1 constar por nota marginal. Transcurrido el indicado plazo sin haberse presentado, se cancelar\u00e1 el asiento por nota marginal. No obstante, lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior deber\u00e1 denegarse la inscripci\u00f3n cuando una Ley sancione expresamente la omisi\u00f3n del requisito que precept\u00fae con la nulidad absoluta del acto o de su inscripci\u00f3n\u201d.<\/span><\/p>\n

No debe olvidarse el papel del Registro de la Propiedad en relaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica que ejemplarmente expone el pre\u00e1mbulo del RD 1093\/1997: \u201c\u2026La acci\u00f3n urban\u00edstica y el Registro de la Propiedad se desenvuelven en esferas distintas, pues, la primera no es materia propiamente registral y las mutaciones jur\u00eddico-reales, cuando se reflejan en el Registro de la Propiedad, se plasman con arreglo a sus normas propias e independientemente de las urban\u00edsticas. No obstante, si la acci\u00f3n urban\u00edstica en s\u00ed misma provoca una alteraci\u00f3n en las titularidades inmobiliarias surge un punto de contacto de necesaria coordinaci\u00f3n. A la vez, es conveniente que los poderes p\u00fablicos se sirvan de una instituci\u00f3n que, aunque se desenvuelve en el campo privado, puede ser una eficaz colaboradora a la actuaci\u00f3n urban\u00edstica\u2026\u201d.<\/p>\n

No puede desconocerse tampoco la doctrina sentada\u00a0 por la Sala 3\u00aa del Tribunal Supremo (en este sentido, las SSTS, Sala 3\u00aa, secci\u00f3n 5\u00aa, de 12 mayo 2006 , de 26 septiembre 2006 , de 9 noviembre 2006 , de 6 febrero 2007, de 9 julio 2007, de 4 febrero 2009 , de 29 abril 2009 , y de 29 diciembre 2010) ,entendiendo que la protecci\u00f3n del art. 34 de la Ley Hipotecaria no alcanza a la ilegalidad urban\u00edstica, ni ampara el objeto del derecho, que es cuesti\u00f3n de hecho, invocando\u00a0 adem\u00e1s\u00a0 el principio de subrogaci\u00f3n urban\u00edstica, del art\u00edculo 19 de la anterior ley del suelo estatal de 2008. Seg\u00fan esta tesis, el derecho de propiedad, en definitiva, queda supeditado a la legalidad urban\u00edstica, que ha de quedar sometido al restablecimiento de la legalidad, cuesti\u00f3n de orden p\u00fablico y los problemas jur\u00eddico-civiles que puedan plantearse en relaci\u00f3n con los terceros adquirentes habr\u00e1n de resolverse mediante la resoluci\u00f3n de los contratos y las indemnizaciones que resulten pertinentes. Puede decirse que la posici\u00f3n de la sala tercera del alto tribunal, con fundamento t\u00e9cnico, se puede contemplar como una reacci\u00f3n a la necesidad de poner coto a los excesos urban\u00edsticos de sobra conocidos y que desembocaron en la Resoluci\u00f3n del Parlamento Europeo de 26 de marzo de 2009 sobre el impacto de la urbanizaci\u00f3n extensiva en Espa\u00f1a en los derechos individuales de los ciudadanos europeos, el medio ambiente y la aplicaci\u00f3n del Derecho comunitario, tambi\u00e9n conocido como Informe Auken, que motivo la reforma del RD 8\/2011, potenciando las medidas preventivas de publicidad registral.<\/span><\/p>\n

Ejemplo: As\u00ed, presentada en 2016, una escritura del a\u00f1o 1980, de segregaci\u00f3n de finca sin licencia, con infracci\u00f3n de la unidad m\u00ednima de cultivo, la norma registralmente aplicable es el art. 28.4 LS 2015, y es evidente el transcurso de los plazos de prescripci\u00f3n conforme al texto de la ley del suelo de 1976 (un a\u00f1o) aplicable por su fecha desde el punto de vista material, sin embargo, la infracci\u00f3n de la u.m.c. determina el inicio del procedimiento del art. 80 RD 1093\/97, correspondiendo la decisi\u00f3n a la Administraci\u00f3n agraria.<\/p>\n

Por el contrario, presentada en 2016, escritura de segregaci\u00f3n del mismo a\u00f1o, con respeto a la u.m.c, que documenta una parcelaci\u00f3n efectuada en Arag\u00f3n en el a\u00f1o 2010, acreditada con certificaci\u00f3n catastral, la norma aplicable es la ley aragonesa de 2009, con plazo de prescripci\u00f3n de 4 a\u00f1os, art. 266 en relaci\u00f3n al 280, para el suelo com\u00fan, por lo que procede su inscripci\u00f3n con comunicaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

Cuando se pretenda el acceso de un acto aislado de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, respetando la u.m.c. y por distintos elementos concurrentes, debidamente motivados en medios de calificaci\u00f3n, se aprecie la posible existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, el registrador deber\u00e1 activar el procedimiento del art\u00edculo 79 RD 1093\/1997, esperar la respuesta de la Administraci\u00f3n y a falta de \u00e9sta en plazo, s\u00f3lo inscribir cuando se aporte licencia, dado el silencio negativo en parcelaciones, o se acredite la procedencia del art\u00edculo 28.4 en los t\u00e9rminos que estamos exponiendo.<\/p>\n

En la Resoluci\u00f3n de 16 de julio de 2013, presentadas a inscripci\u00f3n varias escrituras de segregaci\u00f3n y venta -aunque el recurso lo motiva una sola de ellas- el registrador suspende la inscripci\u00f3n porque sobre la finca matriz en la que se practican las segregaciones existe anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica por parcelaci\u00f3n ilegal y adem\u00e1s nota marginal en la que se hace constar el acuerdo municipal para la reposici\u00f3n a su estado originario de la realidad f\u00edsica alterada de la finca mediante demolici\u00f3n de obras realizadas y reagrupaci\u00f3n de parcelas a trav\u00e9s de reparcelaci\u00f3n forzosa para restablecer la legalidad urban\u00edstica, despu\u00e9s de recordar que: \u201c\u2026esta Direcci\u00f3n General \u2013cfr. Resoluciones de 31 de mayo de 2011 y 24 de enero de 2012\u2013 ha seguido el criterio jurisprudencial, rechazando la posibilidad de que se haya obtenido el acto administrativo de conformidad por v\u00eda de silencio administrativo y en este sentido debe ser interpretado el art\u00edculo 79 de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica\u2026\u201d, afirma que \u201c\u2026En el caso que nos ocupa a\u00fan es m\u00e1s claro el cierre registral, pues adem\u00e1s de la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica existe practicada nota marginal, de duraci\u00f3n indefinida mientras no se cancele expresamente por el Ayuntamiento o se ordene en v\u00eda judicial, acreditativa de la situaci\u00f3n f\u00edsica de parcelaci\u00f3n ilegal, por lo que sin una autorizaci\u00f3n o conformidad expresa del Ayuntamiento, no podr\u00e1 cabalmente inscribirse ninguna segregaci\u00f3n que pueda consolidar esa situaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n contraria al ordenamiento jur\u00eddico\u201d.<\/p>\n

<\/a>– T\u00edtulos de origen judicial.-<\/strong><\/h3>\n

Finalmente, se\u00f1alar que la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 LS para permitir el acceso registral de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de cierta antig\u00fcedad en particularmente \u00fatil cuando tales actos se presentan documentados en t\u00edtulo de origen judicial, supuesto frecuente de calificaci\u00f3n negativa por no acreditaci\u00f3n de licencia \u2013 cfr. la Sentencia 82\/2016 del Juzgado de primera Instancia de Teruel, dictada en juicio verbal 218\/2016, revocatoria de la Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2016, en cuanto a la no necesidad de acreditar la obtenci\u00f3n de licencia municipal de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de su innecesariedad-.<\/p>\n

No debe desconocerse que, la indivisibilidad de la finca, que puede derivarse de norma urban\u00edstica, ha de ser apreciada por el juez que conozca del proceso de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan, sin que quepa valorar aqu\u00ed si la declaraci\u00f3n\u00a0 municipal ha de ser uno de los documentos que han de acompa\u00f1ar a la demanda y sin que competa al registrador ni a la Direcci\u00f3n General cuestionar la decisi\u00f3n judicial sobre el fondo del asunto , pero de forma acorde con la naturaleza del procedimiento en que se dicta -art. 100 del Reglamento Hipotecario-.<\/p>\n

Sin embargo, lo cierto es que, en el caso del proceso civil, de marcado car\u00e1cter rogado y determinado por el contenido de la demanda, resulta de dif\u00edcil compatibilidad con la verificaci\u00f3n del cumplimiento de la legalidad administrativa, en particular la urban\u00edstica., sin que el dictamen de perito aportado por la parte permita en ning\u00fan caso estimarla cumplida, como ha se\u00f1alado el Tribunal Supremo -Sentencia de 12 de septiembre 2013-.<\/p>\n

Por lo que cabe seguir sosteniendo la necesidad de acreditar a efectos registrales la obtenci\u00f3n de licencia municipal de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de su innecesariedad , para la inscripci\u00f3n de un acto jur\u00eddico de divisi\u00f3n de finca, aunque \u00e9sta quede plasmada en un documento judicial, resultado de un proceso de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan o de otro car\u00e1cter – criterio que se puede deducir sin obst\u00e1culo de la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2010-.<\/p>\n

Exigencia que es independiente, a su vez, de la fecha efectiva en que se efectu\u00f3 la divisi\u00f3n; si bien, en caso de acreditar la antig\u00fcedad suficiente,\u00a0 podr\u00e1 invocarse la v\u00eda de acceso registral de divisiones o segregaciones de cierta antig\u00fcedad, sin necesidad de licencia, basada en la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 de la Ley de suelo estatal, conforme a la doctrina jurisprudencial, que ha ser solicitada por el interesado, de acuerdo con el principio de rogaci\u00f3n.<\/p>\n

San Fernando (C\u00e1diz),\u00a0 a 25 de noviembre de 2016.<\/p>\n

<\/a>Enlaces:<\/h2>\n

SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/span><\/strong>\u00a0<\/p>\n

ART. 28 TR LEY DEL SUELO 2015\u00a0<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

REGLAMENTO HIPOTECARIO EN MATERIA DE URBANISMO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

LEY DE ORDENACI\u00d3N DE LA EDIFICACI\u00d3N<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2016.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a>\u00a0 \u00a0Ideario<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/strong><\/span><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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\u00a0ESQUEMA DE APLICACI\u00d3N DEL ART\u00cdCULO 28.4 DE LA LEY DE SUELO PARA EDIFICACIONES Y PARCELACIONES DE CIERTA ANTIG\u00dcEDAD.   Manuel Matas Bendito,\u00a0Registrador de la Propiedad de San Fernando (C\u00e1diz) \u00a0 1. Planteamiento normativo. 2. El seguro decenal. 3. Sobre eficiencia energ\u00e9tica. 4. Sobre el libro edificio. 5. Antig\u00fcedad. Prescripci\u00f3n o caducidad de la acci\u00f3n administrativa. […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":30131,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268],"tags":[6453,5939,3007,1705,6455,6454,6448,6452,6450,6457,6456,6449],"class_list":{"0":"post-30130","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"tag-cambio-de-uso","9":"tag-declaracion-responsable","10":"tag-eficiencia-energetica","11":"tag-libro-del-edificio","12":"tag-licencia-de-ocupacion","13":"tag-licencia-de-primera-ocupacion","14":"tag-manuel-matas-bendito","15":"tag-obras-antiguas","16":"tag-obras-viejas","17":"tag-parcelacion","18":"tag-parcelaciones-antiguas","19":"tag-san-fernando"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30130","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30130"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30130\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/30131"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30130"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30130"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30130"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}