{"id":30712,"date":"2016-12-13T19:25:36","date_gmt":"2016-12-13T18:25:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=30712"},"modified":"2017-02-23T22:13:33","modified_gmt":"2017-02-23T21:13:33","slug":"tema-13-hipotecario-registros-principio-de-prioridad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-13-hipotecario-registros-principio-de-prioridad\/","title":{"rendered":"Tema 13 Hipotecario Registros. Principio de prioridad"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>TEMA 13. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Tema 13. El principio de prioridad: Fundamento. La prioridad en el orden registral: Importancia del asiento de presentaci\u00f3n. La presentaci\u00f3n simult\u00e1nea. Examen del art\u00edculo 17 de la Ley: El cierre registral. El rango hipotecario: Posposici\u00f3n, permuta y reserva de rango.<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registros:\u00a0tema 10<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notar\u00edas: tema 8<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#1prioridad\">El principio de prioridad: Fundamento.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#2prioridad\">La prioridad en el orden registral: Importancia del asiento de presentaci\u00f3n.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#3simul\">La presentaci\u00f3n simult\u00e1nea.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#4-17\">Examen del art\u00edculo 17 de la Ley: El cierre registral.<\/a><\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#5rango\">El rango hipotecario: Posposici\u00f3n, permuta y reserva de rango.<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"1prioridad\"><\/a>1.- El principio de prioridad<\/strong><strong>: FUNDAMENTO<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>A) CONCEPTO<\/strong>. ROCA: \u201cAquel en virtud del cual, el acto que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, SE ANTEPONE, con preferencia excluyente o superioridad de rango a CUALQUIER OTRO ACTO REGISTRABLE, que si\u00e9ndole incompatible o contradictorio:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>No se hubiese presentado en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<li>O lo sea con posterioridad<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque dicho acto sea de fecha anterior\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B) FORMULACI\u00d3N LEGISLATIVA.<\/strong> El principio de prioridad carece en nuestro derecho de una formulaci\u00f3n sistem\u00e1tica, aunque ello no quiere decir que se halle insuficientemente regulado, ya que aparece en los siguientes preceptos fundamentales:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <\/strong>Los art\u00edculos <strong>17, 24, 25 y 32 <\/strong>L.H. y <strong>241<\/strong> RH., que veremos\u00a0 a lo largo del tema.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211;<\/strong> Y en los preceptos que regulan la ejecuci\u00f3n hipotecaria y, en general, las adjudicaciones derivadas de procedimientos de apremio; sobre todo el art. 674 de la actual LEC , que prev\u00e9 la subsistencia de todos los asientos anteriores a la hipoteca o embargo que se ejecuta y la cancelaci\u00f3n de todos los posteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211;<\/strong> Ello al margen de la regulaci\u00f3n del C.C. en el art. <strong>1.473<\/strong> respecto de la doble venta; y <strong>1.923 <\/strong>y<strong> 1.927 <\/strong>sobre preferencias de derechos respecto a determinados bienes inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C) FUNDAMENTO. <\/strong>En cuanto al fundamento de este principio, diremos que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>En general. <\/strong>A diferencia de los derechos de cr\u00e9dito, que recaen sobre la conducta del deudor y que no plantean problemas de colisi\u00f3n m\u00e1s que en los supuestos excepcionales de ejecuci\u00f3n universal, los derechos reales, en virtud de su car\u00e1cter de inmediatividad, generan una relaci\u00f3n excluyente con la cosa, que hace imposible su coexistencia en pie de igualdad, fuera de los supuestos de cotitularidad.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>. <\/strong>Esta caracter\u00edstica determina que los derechos reales, cuando recaen sobre el mismo objeto, precisa de un criterio que sirva:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> En el conflicto entre derechos incompatibles (PREFERENCIA EXCLUYENTE), para determinar cu\u00e1l deba prevalecer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Y en el conflicto entre derechos conciliables (superioridad de RANGO), para establecer como han de coexistir y qu\u00e9 preferencia tiene cada uno en relaci\u00f3n a los restantes.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Prioridad y Registro. <\/strong>Este criterio en la jurisprudencia universal, es el de la prioridad, conforme al brocardo \u201c<em>prior tempore, potior iure<\/em>\u201d. Lema del cuerpo de los Registradores de la Propiedad (art.537 RH).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">. En la tradici\u00f3n roman\u00edstica, ajena a la instituci\u00f3n tabular, la fecha de prioridad se determin\u00f3 atendiendo al momento de nacimiento del t\u00edtulo constitutivo del derecho o a aquel en que produc\u00eda la tradici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Sin embargo, a partir de la creaci\u00f3n de los Registros de la Propiedad, el criterio ha sido el de\u00a0 determinar la prioridad atendiendo a la publicidad registral, que fija la fecha de modo inequ\u00edvoco y con toda la fuerza de la documentaci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"2prioridad\"><\/a>2.- La prioridad en el orden registral: importancia del asiento de presentaci\u00f3n.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>LA PRIORIDAD EN EL ORDEN REGISTRAL-<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al examinar la eficacia que el principio de prioridad desenvuelve en el orden registral, la doctrina suele distinguir sus aspectos de eficacia sustantiva y eficacia formal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>ASPECTO FORMAL. <\/strong>La eficacia formal del principio de prioridad tiene incidencia sobre todo, en dos aspectos:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por una parte, impone la inadmisibilidad de los documentos no inscritos que regula el art. <strong>319<\/strong> LH (tras Ley 2001), que se examina en el tema 5.<\/li>\n<li>Y por otra, determina la necesidad de despachar los documentos en el orden de su presentaci\u00f3n en el Registro. No obstante, esta regla no es absoluta, puesto que, seg\u00fan ha declarado reiteradamente la DGRN (RES 26 Julio 2003):<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Las exigencias del principio de calificaci\u00f3n imponen a los registradores la facultad y el deber de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun cuando hayan sido presentados posteriormente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Esta regla tiene particular incidencia en aquellos supuestos en que se trata de calificar el requisito de regularidad de tracto, seg\u00fan resulta\u00a0 de la R. 2-Marzo-1962, art. 432.1.C \u201cCuando para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente alg\u00fan otro presentado con posterioridad\u2026.\u201dpr\u00f3rroga del asiento de presentaci\u00f3n del primero, cuya doctrina se expone en el tema 14, al cual nos remitimos. En este punto conviene tener en cuenta la \u00a0<u>Resoluci\u00f3n DGRN, 12 de Noviembre de 2010,<\/u> en el que se sigue el criterio ya defendido por otra Resoluci\u00f3n anterior de 2 de Marzo de 1962, en la que el documento presentado en primer lugar en el Registro GANA PRIORIDAD, a pesar de adolecer de un defecto de tracto sucesivo, en perjuicio del documento presentado con posterioridad al mismo, pero con anterioridad al documento que subsanar\u00eda el defecto de tracto del primero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para entenderlo a efectos de caso pr\u00e1ctico:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba Presentan una <u>hipoteca<\/u> en que el hipotecante es B, que no pueda inscribirse porque el titular de la finca es A.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba Presentan un <u>embargo<\/u> contra A.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba Presentan la <u>compraventa<\/u> de A a favor de B y que sirve de base a la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina con Garc\u00eda Garc\u00eda a la cabeza, as\u00ed como la postura de la DGRN, en que la hipoteca gana prioridad respecto al embargo en base la coordinaci\u00f3n de todos los principios:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) <u>Principio de prioridad.-<\/u> La hipoteca tiene preferencia sobre el embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) <u>Principio de Calificaci\u00f3n Registral.-<\/u>No parece adecuado que la falta de previa inscripci\u00f3n se pueda considerar defecto \u201cinsubsanable\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) <u>Principio de inoponibilidad.-<\/u> En materia de prioridad, el tercero del art\u00edculo 32 LH no necesita de la previa inscripci\u00f3n para estar protegido. Por tanto, el acreedor hipotecario que llega primero es tercero del art\u00edculo 32.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) Aplicando el <u>Principio del Tracto sucesivo.-<\/u> del art\u00edculo 20 LH, tampoco puede aplicarse el tracto sucesivo de modo, que el tracto nunca se ha considerado requisito previo de protecci\u00f3n , sino de inscripci\u00f3n. La DGRN tambi\u00e9n favorece la soluci\u00f3n tradicional. La pr\u00e1ctica registral que he conocido siempre ha resuelto la cuesti\u00f3n de ser preferente la hipoteca y dejar fuera el embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, el debate dentro de los registradores existe, dado que muchos defienden una segunda postura, en la que se considera:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1) Que la <u>hipoteca<\/u> no puede inscribirse hasta que se presente con ella la <u>compraventa<\/u>, siendo entonces el negocio perfecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2) Que el <u>embargo<\/u> contra A es inscribible dado que el titular sigue siendo A en tanto no se presente la compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2011, la DGRN se\u00f1ala que \u201ces cierto que se ha mantenido la doctrina seg\u00fan la cual la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro, es decir, que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, con el fin de evitar asientos in\u00fatiles. Pero esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificaci\u00f3n conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteraci\u00f3n en el orden de despacho de los mismos, es decir, no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad- obligando al registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la preferencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.\u201d \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>ASPECTO SUSTANTIVO. <\/strong>En el aspecto sustantivo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>. <\/strong>La idea b\u00e1sica sobre la que opera la prioridad es \u201cla existencia de un conflicto de derechos\u201d, que la ley resuelve dando preferencia al titular que inscribe frente al que no lo ha hecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta (preferencia) eficacia de la prioridad registral puede adoptar dos formas: la eficacia excluyente y la prelativa.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Eficacia Preferencia excluyente. <\/strong>La eficacia excluyente de la prioridad registral se plantea cuando colisionan derechos incompatibles sustancial y absolutamente entre s\u00ed:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong>\u00a0 Como puede ocurrir en los supuestos de conflicto de titularidades dominicales por doble transmisi\u00f3n o de colisi\u00f3n de derechos reales inconciliables; casos en los que la regla de prioridad determina la extinci\u00f3n de la situaci\u00f3n o derecho no prioritario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> Este aspecto excluyente de la prioridad se regula en los arts. <strong>32 <\/strong>LH y<strong> 606 <\/strong>C.c<strong>., <\/strong>que disponen de consuno que \u201clos t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no est\u00e9n debidamente anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> De este modo, el derecho que primeramente accede al registro tiene acceso a los libros de inscripciones y excluye\u00a0 al derecho incompatible, que s\u00f3lo accede al asiento de presentaci\u00f3n, pero no a los libros de inscripciones, a virtud del cierre registral del art. 17 LH, que luego veremos.\u00a0 (1473. C.C)<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Superioridad de rango. Eficacia prelativa.<\/strong> La eficacia prelativa de la prioridad se da en aquellos casos de titularidades que pueden coexistir sobre la misma finca. As\u00ed ocurre en dos distintos supuestos:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>. <\/strong>En los casos de colisi\u00f3n entre un derecho real limitado que accede primero al Registro\u00a0 y el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de dominio que accede despu\u00e9s, quedando el dominio gravado con el derecho real preferente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Y en los casos de colisi\u00f3n entre derechos reales limitados compatibles, origin\u00e1ndose la figura del rango registral, que produce un efecto de prelaci\u00f3n y posibilita al titular el desconocimiento de los derechos de peor rango.\u00ad<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>EXCEPCIONES A LA PREFERENCIA: <\/strong>En el plano dogm\u00e1tico, sin embargo, la regla de preferencia no es absoluta ni opera igual en todos los supuestos. hipotecas legales t\u00e1citas y privilegios\/ ineficacia parcial de las anotaciones, \/cr\u00e9dito refaccionario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1.- <strong>Hipotecas t\u00e1citas y privilegios. <\/strong>En primer lugar:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 &#8211; <em>Hipotecas t\u00e1citas<\/em>. Existe ineficacia total de la preferencia derivada de la prioridad registral frente a las hipotecas legales t\u00e1citas por contribuciones y por raz\u00f3n de primas del seguro que regulan los arts. <strong>194 a 197 <\/strong>LH, pues estas hipotecas gozan de preferencias a pesar de no estar inscritas en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 &#8211; <em>Los privilegios.<\/em> En \u00edntima conexi\u00f3n con las hipotecas t\u00e1citas se encuentran los privilegios crediticios, que, adem\u00e1s de constituir una excepci\u00f3n a la regla \u201cpar conditio creditorum\u201d, tambi\u00e9n pueden serlo respecto de la \u201cprior tempore, potior iure\u201d. Se trata de un supuesto discutido:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En realidad, de entre los numerosos privilegios previstos en las leyes, el \u00fanico que podr\u00eda alcanzar trascendencia real en el \u00e1mbito inmobiliario es el llamado \u201csuperprivilegio\u201d del art. 32.1 E.T., respecto de los cr\u00e9ditos por salarios de los \u00faltimos 30 d\u00edas de trabajo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No obstante, seg\u00fan ha declarado la DGR, el privilegio no puede ser aplicado de oficio, sino que procede la interposici\u00f3n de la tercer\u00eda de mejor derecho, que no podr\u00e1 afectar a los titulares registrales que no hayan sido o\u00eddos en ella. Sin embargo, moderadamente (Recientes Res.), establecen que el superprivilegio del art. 32 ET, y en la misma l\u00ednea cabe a\u00f1adir el supuesto recogido en el art. <strong>9.5 <\/strong>LPH tras la reforma del \u00b499, en los cr\u00e9ditos surgidos como consecuencia de la falta de pago de los gastos comunes de la comunidad, otorga preferencia para el cobro, pero NO preferencia REGISTRAL.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong>Ineficacia parcial de anotaciones.<\/strong> En otro sentido, hay que indicar que determinadas anotaciones preventivas sufren una excepci\u00f3n parcial de la ineficacia prelativa de la prioridad. Son casos de este orden:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><u>Las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer<\/u>, cuya constancia no impide el acceso al Registro de los actos dispositivos realizados por el titular antes de la anotaci\u00f3n, conforme al art. <strong>145<\/strong><\/li>\n<li>Y tambi\u00e9n <u>las anotaciones preventivas de demanda<\/u>, puesto que , en caso de que dicha demanda prospere:<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">. S\u00f3lo se produce la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los asientos posteriores que hubiesen sido practicados en virtud de t\u00edtulos de fecha posterior a la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Si la fecha del t\u00edtulo fuese anterior a la anotaci\u00f3n, la cancelaci\u00f3n del asiento requiere el oportuno mandamiento cancelatorio, en los t\u00e9rminos del art. <strong>198<\/strong> RH.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><u>Anotaciones de embargo<\/u>. Con anterioridad a la reforma de 1992, prevalec\u00edan los asientos posteriores practicados en virtud de t\u00edtulos anteriores, Hoy el art\u00edculo 175.2 RH refuerza el principio de tracto y ordena la cancelaci\u00f3n de todos los asientos posteriores a la anotaci\u00f3n aunque se refieran a actos de fecha anterior.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>-IMPORTANCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION-<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La cuesti\u00f3n principal que se plantea en la prioridad registral es determinar el momento en que se adquiere<\/li>\n<li><strong>El asiento de presentaci\u00f3n:<\/strong> En el sistema espa\u00f1ol, al margen de las excepciones que luego veremos, la prioridad se adquiere en el momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro. As\u00ed lo establecen los art\u00edculos:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>24<\/strong> LH, cuando dispone que \u201c se considerar\u00e1 como fecha de la inscripci\u00f3n, para todos los efectos que esta deba producir, la del asiento de presentaci\u00f3n\u201d, que deber\u00e1 constar en la inscripci\u00f3n misma\u201d<\/li>\n<li>Y <strong>25, <\/strong>que a\u00f1ade que \u201cpara determinar la preferencia entre dos o m\u00e1s inscripciones\u201d de igual fecha, relativas a una misma finca, se atender\u00e1 a la hora de la presentaci\u00f3n en el Registro de los t\u00edtulos respectivos\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Prioridad Provisional y definitiva: <\/strong>La prioridad otorgada por el asiento de presentaci\u00f3n es simplemente provisional, de modo que:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><u>puede desaparecer<\/u>, si caduca tal asiento sin haberse practicado las inscripciones o anotaciones correspondientes.<\/li>\n<li><u>O puede consolidarse<\/u> si, antes de que se produzca esta caducidad, el t\u00edtulo obtiene una calificaci\u00f3n favorable que permita su acceso definitiva o al libro de inscripciones.<\/li>\n<li>Aun en estos supuestos, la fecha de prioridad sigue siendo la del Asiento de presentaci\u00f3n. La fecha del libro de inscripciones s\u00f3lo se exige para comprobar que la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n se practicaron dentro del plazo; y por lo dem\u00e1s, solo tiene relevancia a efectos del c\u00f3mputo de retractos y de caducidad o suspensi\u00f3n de asientos.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>DURACION Y PRORROGA<\/strong>: La estrecha relaci\u00f3n que existe entre el principio de prioridad y el asiento de presentaci\u00f3n atribuye gran trascendencia a la duraci\u00f3n de este asiento\u00a0 y a los supuestos en que el ordenamiento hipotecario permite mantener esta prioridad provisional, cuando no sea posible practicar el asiento definitivo.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 1)<strong>Duraci\u00f3n: <\/strong>La duraci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n se regula por al art. <strong>17 <\/strong>LH, que, despu\u00e9s de referirse en su p\u00e1rrafo primero al cierre registral, a\u00f1ade el en p\u00e1rrafo 2\u00ba que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; \u201cSi solo se hubiera extendido el asiento de presentaci\u00f3n, no podr\u00e1 tampoco inscribirse o anotarse ning\u00fan otro t\u00edtulo de la clase antes expresada durante el t\u00e9rmino de sesenta d\u00edas, contados desde el d\u00eda siguiente a la fecha del mismo asiento\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Se trata de 60 d\u00edas h\u00e1biles conforme al art. <strong>109 RH.<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0 2) Pr\u00f3rroga: <\/strong>En cuanto a los supuestos de conservaci\u00f3n de la prioridad provisional, sin prejuicio del examen m\u00e1s amplio de estas materias en los temas correspondientes, cabe distinguir dos grupos de supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 &#8211;<\/strong><u>A petici\u00f3n del presentante<\/u>. En primer lugar, aquellos en que se permite al presentante, mediante solicitud expresa, conservar la prioridad provisional. Son casos en este orden:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La pr\u00f3rroga de 180 d\u00edas por raz\u00f3n de liquidaci\u00f3n de impuestos (432.1.b RH)<\/li>\n<li>Cuando para despachar un documentos fuese necesario inscribir otro presentado con posterioridad, pr\u00f3rroga del 1\u00ba (432.1.c)<\/li>\n<li>La interposici\u00f3n del mal llamado recuro judicial en caso de denegaci\u00f3n por defecto insubsanable.<\/li>\n<li>La solicitud de anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable (97.2 RH)<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><u>Por ministerio de la Ley. En un segundo grupo de supuestos, la pr\u00f3rroga de la prioridad provisional se produce por ministerio de la ley. Son casos de este orden:<\/u><\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Y, en general, los casos de calificaci\u00f3n negativa o denegaci\u00f3n de inscripci\u00f3n de t\u00edtulos no calificados en plazo que, de acuerdo con el actual art. <strong>323 <\/strong>LH, (reformado en 2001), dan origen a la pr\u00f3rroga autom\u00e1tica del asiento de presentaci\u00f3n por un plazo de sesenta d\u00edas, contados desde la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n negativa.<\/li>\n<li>Los supuestos de devoluci\u00f3n del t\u00edtulo o subsanaci\u00f3n de defectos dentro de los diez \u00faltimos d\u00edas del asiento de presentaci\u00f3n.<\/li>\n<li>La interposici\u00f3n de recurso gubernativo.<\/li>\n<li>La presentaci\u00f3n del mandamiento dictado en causa criminal del 432.1.d) RH.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La pr\u00f3rroga de asientos de presentaci\u00f3n y en su caso de las anotaciones preventivas y defectos subsanables, llevar\u00e1 consigo la pr\u00f3rroga de los ASIENTOS de presentaci\u00f3n anteriores o posteriores, relativos a t\u00edtulos contradictorios o conexos (432.2 RH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>CASOS EN QUE SE OBTIENE UNA PRIORIDAD DISTINTA A LA DEL ASIENTO DE PRESENTACION.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C) EXCEPCIONES. <\/strong>Por otra parte, existen supuestos en que resulta exceptuada la regla general de fecha que resulta de los arts. 24 y 25, ya que los derechos obtienen una prioridad distinta de la que resulta del asiento de presentaci\u00f3n. Son casos en este orden:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Presentaci\u00f3n de Registro a Registro<\/strong>. Si concurren razones de urgencia o necesidad, los casos de presentaci\u00f3n por fax en el registro del lugar del otorgamiento, caso en el cual la fecha de prioridad la da el momento de presentaci\u00f3n en el Registro de origen.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 . No obstante, la prioridad ganada por este sistema puede ser calificada de \u00a0provisional\u00edsima, puesto que depende de dos aspectos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>De la calificaci\u00f3n de la competencia del Registrador de destino.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211;\u00a0\u00a0 Y que el interesado aporte el documento en el Registro de destino dentro del plazo de diez d\u00edas h\u00e1biles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. El mismo mecanismo se aplica a la remisi\u00f3n de comunicaciones notariales, judiciales o administrativas.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Anotaciones con reserva de rango:<\/strong> Otra excepci\u00f3n a la fecha de prioridad, aunque de naturaleza muy distinta, la constituyen las anotaciones de reserva legal de rango.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <u>Supuestos<\/u> Estas figuras se producen en los casos de:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a01)Anotaciones preventivas a favor de los acreedores de una herencia, concursos o quiebra en caso de adjudicaci\u00f3n de bienes para pago de sus deudas, que establece el art. 45.2 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a02) Y anotaciones preventivas a favor de legatarios de g\u00e9nero o cantidad, que regulan los arts. 48 y ss.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <u>Efectos:<\/u> Estas anotaciones producen los siguientes efectos en relaci\u00f3n a la prioridad:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0. Durante 180 d\u00edas, desde el momento de la adjudicaci\u00f3n o la muerte del testador en su caso, existe una preferencia reservada a los titulares con derecho a tales anotaciones, a\u00fan respecto de inscripciones o anotaciones practicadas durante dicho plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0. Los titulares que obtengan anotaci\u00f3n preventiva durante este plazo tienen todos ellos entre s\u00ed el mismo rango hipotecario, y su preferencia se rige por criterios estrictamente civiles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0. Pero por el contrario, tienen prioridad sobre los que anoten o inscriban despu\u00e9s de ese plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3. Trasvase de prioridad<\/strong> Finalmente, tambi\u00e9n except\u00faan la regla general de fecha los supuestos que Garc\u00eda Garc\u00eda llama de \u201ctrasvase de prioridad\u201d, en los cuales el t\u00edtulo no recibe la prioridad de su asiento de presentaci\u00f3n, sino de una inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n anterior. Son casos de este orden:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La compraventa de una finca en ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra inscrito y vigente. (art.14 RH)<\/li>\n<li>La reinscripci\u00f3n a favor del vendedor en caso de ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expresa en garant\u00eda del precio aplazado, conforme a los arts. 1.504 Cc. y 11 L.H.<\/li>\n<li>La adjudicaci\u00f3n o remate de una finca derivada de una hipoteca o las adjudicaciones derivadas de embargos de ejecuci\u00f3n; (siempre l\u00f3gicamente que los asientos correspondientes al embargo no est\u00e9n caducados)<\/li>\n<li>Y, en general, los supuestos de conversaci\u00f3n en inscripci\u00f3n de anotaciones preventivas, de acuerdo con el art. 70 L.H.: la inscripci\u00f3n surte sus efectos desde la fecha de la anotaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Podemos referirnos tambi\u00e9n al caso de un Embargo posterior al auto de declaraci\u00f3n de concurso, pero presentado antes de la anotaci\u00f3n del concurso en el RP<strong>. <\/strong>Res de 20 de septiembre de 2013.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se decreta judicialmente un embargo de un bien de una sociedad y se expide un mandamiento ordenando su anotaci\u00f3n. Antes de la calificaci\u00f3n registral se presenta otro documento judicial para anotar la declaraci\u00f3n de concurso de la sociedad embargada. De dichos documentos resulta que la declaraci\u00f3n de concurso es previa a la declaraci\u00f3n de embargo, aunque ha sido presentada en el Registro m\u00e1s tarde que el mandamiento de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN\u00a0confirma que la prioridad registral viene dada por el orden de presentaci\u00f3n de los documentos, aunque este principio no juega cuando se trata de documentos posteriores que afectan a situaciones subjetivas del otorgante del documento, como en este caso. Tampoco pueden ser tenidos en cuenta los documentos presentados con posterioridad a la calificaci\u00f3n. El registrador debe comprobar de oficio la fecha de declaraci\u00f3n de concurso, cuyos efectos surgen desde el momento de la declaraci\u00f3n, se\u00f1alando que la constancia registral de la declaraci\u00f3n de concurso no es propiamente una carga registral (art.55 LC)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"3simul\"><\/a>3.- La presentaci\u00f3n simult\u00e1nea<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>-REGULACION. <\/strong>\u00a0La presentaci\u00f3n simult\u00e1nea es un supuesto que, en desarrollo del art. 248 LH, regula el art. <strong>422 <\/strong>RH, en la redacci\u00f3n dada por el R.D.12- noviembre -1982, que distingue dos supuestos:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>UN SOLO PRESENTANTE<\/strong>. Si los t\u00edtulos se presentan simult\u00e1neamente por una sola persona, esta determinar\u00e1 el orden de presentaci\u00f3n. No obstante, la regla no puede ser de aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica y debe conjugarse con la doctrina de la autocontrataci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>VARIOS PRESENTANTES. <\/strong>Si se presentan por dos o m\u00e1s personas, estas deben determinar el orden de presentaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <\/strong>Si no lo hacen, se pondr\u00e1 la misma hora a todos los t\u00edtulos y se presentar\u00e1n correlativamente, haciendo constar que a la misma horas se ha presentado otro u otros y citando el n\u00famero que se les haya dado o deba d\u00e1rseles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <u>PROBLEMA: <\/u>Si los t\u00edtulos son contradictorios y no se manifiesta por los interesados la preferencia, se tomar\u00e1 anotaci\u00f3n preventiva de cada uno de los t\u00edtulos, expresando su causa; poniendo nota de esta operaci\u00f3n al margen de los respectivos asientos de presentaci\u00f3n y al pie de los documentos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0&#8211; <strong>criterios de soluci\u00f3n: <\/strong>\u00a0El art. 422 ofrece dos criterios para solucionar el conflicto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a01.- <u>El acuerdo de los interesados<\/u>, que puede hacerse a trav\u00e9s de solicitud privada, escrita y ratificada ante el Registrador y que debe archivarse en el correspondiente legajo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a02.- O bien <u>la decisi\u00f3n de los tribunales<\/u> a trav\u00e9s de la correspondiente demanda, que permite solicitar anotaci\u00f3n de pr\u00f3rroga de las anotaciones preventivas practicadas y da lugar a la pr\u00e1ctica de la nota de referencia que regula el precepto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0&#8211; <strong>Caducidad. <\/strong>Si no consta ning\u00fan convenio ni se present\u00f3 el mandamiento de anotaci\u00f3n de demanda, las anotaciones caducar\u00e1n cuando transcurra el plazo de 60 d\u00edas h\u00e1biles establecido en el art. 96 de la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"4-17\"><\/a>4. El art\u00edculo 17 de la Ley y su efecto de cierre registral<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u201cInscrito o anotado preventivamente\u201d en el Registro cualquier t\u00edtulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales sobre los mismos, no podr\u00e1 inscribirse o anotarse ning\u00fan otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0 <\/strong>Si solo se hubiere extendido \u201casiento de presentaci\u00f3n \u201c, no podr\u00e1 tampoco inscribirse o anotarse ning\u00fan otro t\u00edtulo de la clase antes expresada durante el t\u00e9rmino de SESENTA d\u00edas, contados desde el d\u00eda siguiente al de la fecha del mismo asiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>B) REQUISITOS: <\/strong>Para exponer el r\u00e9gimen de este precepto, es preciso distinguir los requisitos del t\u00edtulo anticipado y los del rezagado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1) T\u00edtulo anticipado. <\/strong>Distinguir entre presentado, anotado e inscrito. El t\u00edtulo presentado en primer lugar debe ser de naturaleza \u201ctraslativa o declarativa\u201d; aunque tambi\u00e9n los \u201cmodificativos o extintivos\u201d cierran el Registro respecto de los t\u00edtulos de igual o anterior fecha que no cuenten con esa modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> A) <\/strong><u>Presentaci\u00f3n:<\/u> Si ese t\u00edtulo esta simplemente presentado, el (cierre) efecto que produce es meramente provisional, durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n y sus posibles pr\u00f3rrogas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong> B) <\/strong><u>Anotaciones:<\/u> En cuanto a las anotaciones preventivas, el cierre exige que el t\u00edtulo anotado tenga la naturaleza traslativa o declarativa antes expresada. Ello determina que:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0 &#8211;<\/strong> No cierran el registro las anotaciones de demanda, embargo, cr\u00e9dito refaccionario o legado de g\u00e9nero o cantidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0 &#8211;<\/strong> Si lo cierran las anotaciones de:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Suspensi\u00f3n por defecto subsanable<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Derecho hereditario<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 <strong>. <\/strong>Legado de cosa espec\u00edfica y determinada, propia del testador<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0 . <\/strong>Las anotaciones de ejecuci\u00f3n provisional que permite el art. <strong>524<\/strong> de la vigente LEC<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 .<\/strong> y las de prohibici\u00f3n de disponer, aunque estas \u00faltimas s\u00f3lo con el efecto limitado al\u00a0 que antes aludimos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C)<\/strong> \u2013 <u>Inscripci\u00f3n<\/u>. Si el t\u00edtulo est\u00e1 definitivamente inscrito, el cierre registral es definitivo, mientras los Tribunales no declaren la nulidad de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2- <strong>T\u00edtulo rezagado<\/strong>. En cuanto al t\u00edtulo presentado en segundo lugar, debe cumplir los siguientes requisitos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Debe ser de igual o anterior fecha que el t\u00edtulo anticipado, puesto que, si es posterior, no se aplica el art. 17, sino el 20. (<em>falta de tracto)<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Ha de consistir en una transmisi\u00f3n o gravamen de cualquier clase <em>del mismo inmueble o derecho real<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Y ha de ser opuesto o incompatible con el t\u00edtulo anticipado. L\u00f3gicamente, aunque exista incompatibilidad sustancial, no se produce el cierre del Registro si el interesado del t\u00edtulo anticipado consiente la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo rezagado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C- <strong>EFECTOS.<\/strong> El efecto del art. 17, cuando se den estos presupuestos, consiste en \u201cimpedir\u201d el acceso\u00a0 del t\u00edtulo rezagado al libro de inscripciones. <em>El acceso IMPIDE inscripciones o anotaciones (no asientos de presentaci\u00f3n).<\/em> As\u00ed lo ha venido a confirmar la DGRN en Resoluci\u00f3n de 25 de agosto de 2011: \u201cPor virtud del principio de prioridad (art.17 LH), el t\u00edtulo que primero accede al Registro, determina, por esta sola raz\u00f3n, el cierre registral respecto de cualquier otro que, aun siendo anterior, resulte incompatible con \u00e9l. Es indiferente que el t\u00edtulo que primero accedi\u00f3 al Registro sea de peor condici\u00f3n que el incompatible y que, en definitiva, haya de ceder ante \u00e9l, pues mientras la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9l subsista, este otro ver\u00e1 cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los tribunales (arts.1 y 38 LH), es obvio que ser\u00e1 al titular incompatible a quien corresponder\u00e1 la carga de impugnar judicialmente aqu\u00e9lla.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Sin embargo, el cierre del registro se except\u00faa en los ya citados supuestos en que se modifica o altera la prioridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"5rango\"><\/a>5.- El rango hipotecario: posposici\u00f3n, permuta y reserva de rango.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A- <strong>CONCEPTO Y CARACTERES<\/strong>. El rango hipotecario es \u201caquella<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">cualidad de un derecho real inscrito que le proporciona el tener una determinada posici\u00f3n de preferencia registral respecto a otros derechos reales de rango inferior.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. Esta eficacia jur\u00eddica 1)- repercute en el valor econ\u00f3mico del derecho real; y 2)- hace que el rango sea transmisible y negociable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B-\u00a0<strong>SISTEMAS<\/strong>. En el derecho comparado, existen dos sistemas contrapuestos sobre el rango:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <u>El sistema romano o de avance de puestos<\/u>, que es el que sigue el derecho espa\u00f1ol:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Entiende que la hipoteca recae sobre la totalidad del inmueble, sin m\u00e1s limitaci\u00f3n que la que pueda resultar de la existencia de hipotecas anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Est\u00e1 ligada al cr\u00e9dito (principio de accesoriedad)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. En consecuencia, cuando una hipoteca se extingue, las posteriores avanzan en rango y ocupan el lugar anterior por efecto de su propia elasticidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211;<u>El sistema germ\u00e1nico<\/u>, de parcelas de valor, se entiende que la hipoteca recae sobre una parte del valor del inmueble y no sobre su totalidad, pudiendo existir una parte de valor libre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. las vacantes de puesto originan la \u201chipoteca de propietario\u201d, que permite a este negociar ese puesto con la constituci\u00f3n de una hipoteca del mismo rango que la qued\u00f3 extinguida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C-<strong>NEGOCIOS SOBRE EL RANGO<\/strong>. Uno de los caracteres esenciales del rango hipotecario es su negociabilidad, que la jurisprudencia admiti\u00f3 muy pronto sobre la base del art. 1.255 C.c., aunque ning\u00fan precepto hipotecario lo regulaba. En la actualidad, esta materia se contempla en el art. 241 R.H., conforme al cual, para que la posposici\u00f3n de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales, ser\u00e1 preciso:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">241 R.H.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong>. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. Que se determine la responsabilidad m\u00e1xima 1- por capital, 2- intereses, 3- costas u 4- otros conceptos de la hipoteca futura, as\u00ed como su duraci\u00f3n m\u00e1xima.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3<\/strong>. Y que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La posposici\u00f3n se har\u00e1 constar por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueve escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Transcurrido el plazo se\u00f1alado en el n\u00famero tercero sin que haya sido inscrita la nueva hipoteca, caducar\u00e1 el derecho de posposici\u00f3n, haci\u00e9ndose constar esta circunstancia por nota marginal. (nota de eficacia meramente informativa: La caducidad se produce por el mero transcurso del plazo).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Se estudia espec\u00edficamente TEMA 72<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la exposici\u00f3n\u00a0 de este precepto, es necesario discriminar los diferentes negocios que encierra. <em>A las 2 primeras se refiere el 241 R.H.<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u>Posposici\u00f3n propia<\/u><\/strong>. (<em>una inscrita y otra No) <\/em>En primer lugar,<em> (hipoteca 1- que se pospone y 2- que se antepone<\/em>) la posposici\u00f3n en sentido propio, que implica<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u201c la cesi\u00f3n del rango hipotecario de una hipoteca ya inscrita a favor de otra que se constituir\u00e1 en el futuro.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Requiere, l\u00f3gicamente, el consentimiento\u00a0 1- de los acreedores interesados, \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 pero tambi\u00e9n \u00a02- el de todos los titulares de derechos intermedios que puedan verse afectados por raz\u00f3n de la distinta duraci\u00f3n o cuant\u00eda de las hipotecas afectadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> El pacto de posposici\u00f3n puede celebrarse 1- antes de constituirse la hipoteca \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 que se antepondr\u00e1, teniendo\u00a0 acceso al registro de manera independiente, mediante inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> pero tambi\u00e9n 2- puede contenerse en la propia escritura de constituci\u00f3n de la\u00a0 hipoteca que se antepondr\u00e1, en cuyo caso la posposici\u00f3n se har\u00e1 constar en la misma inscripci\u00f3n de la hipoteca antepuesta, sin perjuicio de la nota al margen\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 de la inscripci\u00f3n de la hipoteca que se pospone.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u>Reserva de rango<\/u><\/strong>. <em>(ninguna inscrita) <\/em>En segundo lugar, se encuentra la llamada reserva de rango, que \u201cse estipula en el momento de constituirse la hipoteca que va a retroceder y a favor de otra a constituir\u201d. En realidad, se\u00f1ala Garc\u00eda Garc\u00eda que m\u00e1s que de reserva, cabr\u00eda hablar de una \u201cposposici\u00f3n condicional con reserva de rango.\u201d<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> En estos casos, el pacto de posposici\u00f3n se hace constar en la propia inscripci\u00f3n de la hipoteca que deba posponerse,\u00a0 afectar\u00e1 a todos los titulares posteriores, si es que la posposici\u00f3n llega a producirse. La realizaci\u00f3n de la posposici\u00f3n, si se \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 produce dentro de plazo, se har\u00e1 constar al tiempo de inscribirse la hipoteca futura por nota al margen de la hipoteca que se pospone.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> Si, durante la fase de pendencia, se produce la ejecuci\u00f3n de la hipoteca que se \u00a0\u00a0\u00a0 pospuso, est\u00e1 tendr\u00e1 el rango que le corresponda con relaci\u00f3n a los dem\u00e1s \u00a0 derechos inscritos, sin tener en cuenta el puesto reservado a la futura, que no \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 puede tener la consideraci\u00f3n de gravamen preferente. <em>(porque No est\u00e1 constituida)<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u>Permuta de rango<\/u><\/strong>.<em>(ambas inscritas) <\/em>La permuta de rango es aquel \u201cconvenio bilateral entre dos titulares de derechos reales inscritos, con rango diferente en cuya virtud cambian el puesto respectivo que cada uno de ellos ostenta en el orden de la prioridad registral.\u201d<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> En realidad, resulta inapropiado hablar de permuta, pues \u00e9sta siempre tiene una causa onerosa, en tanto que el convenio de trueque puede tener causa gratuita o \u00a0 ser oneroso, siendo entonces un negocio at\u00edpico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> En la permuta de rango no es preciso el consentimiento del due\u00f1o de la finca; \u00a0\u00a0\u00a0 pero s\u00ed lo es el de los titulares intermedios si\u00a0 resultan perjudicados por raz\u00f3n de la cuant\u00eda o distinto plazo de duraci\u00f3n de las hipotecas que se permutan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 .<\/strong> El R.H. no contempla expresamente el reflejo registral de esta figura; la \u00a0 doctrina entiende que lo procedente ser\u00e1 practicar una inscripci\u00f3n especial, con \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 nota al margen de las hipotecas afectadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">D-<strong>CONDICION RESOLUTORIA Y OTROS DERECHOS<\/strong>. Para concluir, cabe indicar que la DGRN admite el pacto de posposici\u00f3n de condici\u00f3n resolutoria a favor de hipoteca futura en R. 25-Octubre -1979.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El Art\u00edculo 562-4 del Libro V del C\u00f3digo Derecho Civil Catalu\u00f1a, Ley 5\/2006, recoge la posibilidad de que los titulares de derecho de uso y habitaci\u00f3n puedan consentir la constituci\u00f3n de hipoteca por parte del due\u00f1o del inmueble, cuya ejecuci\u00f3n comportara la extinci\u00f3n de los derechos de uso y habitaci\u00f3n, (sin perjuicio de lo establecido en materia de vivienda familiar).<\/em>\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>.<\/strong> Estos supuestos deben recibir el tratamiento registral de la posposici\u00f3n de rango. La doctrina suele entender que este criterio debe ser de aplicaci\u00f3n a todos los derechos de uso y habitaci\u00f3n, cualquiera que sea la legislaci\u00f3n a que est\u00e1n sometidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>.<\/em><\/strong><em> 2 resoluciones 23 y 24-4-96<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0No cabe esta doctrina de la posposici\u00f3n a la anotaciones de embargo por su distinta naturaleza.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>IGUALACION DE RANGO<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Constituci\u00f3n de 2 o m\u00e1s hipotecas con simultaneidad de rango.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Al amparo 1255 y aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica 241 R.H.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cPacto de simultaneidad de gravamen con id\u00e9ntico rango\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LEOPOLDO SANCHEZ CABRERA<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">MARZO 2011<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/01\/TEMA-13-HIPOTECARIO-REGISTROS-PROGRAMA-ANTERIOR-.doc\" target=\"_blank\">TEMA EN WORD<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas-hipotecario-registros-programa-anterior\/\">P\u00c1GINA PRINCIPAL DE LOS 82 TEMAS DE HIPOTECARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/temas\/\">OTROS TEMAS EN LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/\">SECCI\u00d3N OPOSITORES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/2002-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2016.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>TEMA 13. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior. &nbsp; Tema 13. El principio de prioridad: Fundamento. La prioridad en el orden registral: Importancia del asiento de presentaci\u00f3n. La presentaci\u00f3n simult\u00e1nea. Examen del art\u00edculo 17 de la Ley: El cierre registral. 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