{"id":30879,"date":"2016-12-17T14:00:17","date_gmt":"2016-12-17T13:00:17","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=30879"},"modified":"2017-05-22T22:16:28","modified_gmt":"2017-05-22T20:16:28","slug":"doctrina-dgrn-tasacion-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/doctrina-dgrn-tasacion-hipoteca\/","title":{"rendered":"Doctrina de la DGRN sobre la necesidad de tasaci\u00f3n en la constituci\u00f3n de hipoteca"},"content":{"rendered":"

<\/a>DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE LA NECESIDAD DE TASACI\u00d3N EN LA CONSTITUCI\u00d3N DE HIPOTECA<\/h1>\n

 <\/p>\n

Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova,<\/h2>\n

Notario de Madrid<\/h2>\n

 <\/p>\n

Aunque el problema de la relaci\u00f3n entre el valor para subasta y la tasaci\u00f3n se trat\u00f3 ya aqu\u00ed<\/a>, desde entonces dos resoluciones de la DGRN se han pronunciado sobre \u00e9l por lo que conviene volver sobre \u00e9l.<\/p>\n

En principio, la Ley Hipotecaria no exige que se tase el bien que se va a hipotecar. <\/strong>Solo para las hipotecas que se van a titulizar el art. 7 de la\u00a0 Ley 2\/1981, del Mercado Hipotecario <\/a>, (en adelante LMH) exige que se tasen, y el art. 5 que el importe de estos pr\u00e9stamos no exceda del 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la tasaci\u00f3n (el 80{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} si es vivienda habitual).<\/p>\n

Lo que s\u00ed exigen los art\u00edculos 682.2 LEC<\/a> y 129 LH<\/a> es que se fije un valor o tipo de subasta para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong> (judicial o extrajudicial). La finalidad de ese valor es en principio abreviar ese procedimiento, ya que evita el tr\u00e1mite de valoraci\u00f3n del bien por un perito que se realiza en los otros procedimientos ejecutivos. Sin embargo, el tipo o valor de subasta supone tambi\u00e9n una protecci\u00f3n para el deudor si se ejecuta la hipoteca.<\/strong> As\u00ed, de acuerdo con el art. 670 de la LEC<\/a>, si en la subasta la oferta no llega al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor, y si ninguna oferta llega al 50{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}, el Secretario puede no aprobar el remate atendiendo a la situaci\u00f3n del deudor. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor m\u00ednimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Las sucesivas reformas han ido reforzando esa protecci\u00f3n en el caso de adjudicaci\u00f3n de vivienda habitual: el RDL 8\/2011 lo aumento del 50 al 60 {81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} del tipo, y la Ley 1\/ 2013 al 70{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} (o el 60{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} si la cantidad debida era inferior a ese valor).<\/p>\n

La Ley Hipotecaria<\/strong> tampoco<\/strong> establec\u00eda ninguna vinculaci\u00f3n entre tipo de subasta y tasaci\u00f3n con car\u00e1cter general<\/strong>. Solo en el caso de los pr\u00e9stamos que se fueran a titulizar el art. 8.2 del RD 716\/2009 \u2013que desarrolla la LMH- \u00a0exig\u00eda que el tipo de subasta no fuera inferior a la tasaci\u00f3n oficial. En las dem\u00e1s hipotecas el acreedor pod\u00eda tasar o no, y en ambos casos fijar un valor de subasta muy inferior al real de la finca. Esto puede facilitar que el acreedor se termine apropiando de inmuebles por un valor muy inferior al real, burlando as\u00ed la prohibici\u00f3n del pacto comisorio.<\/p>\n

Para evitar esas situaciones la ley 1\/2013 se estableci\u00f3 una vinculaci\u00f3n obligatoria entre tasaci\u00f3n y tipo de subasta, fijando en los arts 682 LEC y 129 LH que el valor de subasta deb\u00eda ser al menos el 75{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la tasaci\u00f3n. <\/strong>Aparte de lo absurdo de permitir esa infravaloraci\u00f3n (criticada aqu\u00ed<\/a>, aqu\u00ed<\/a> y aqu\u00ed<\/a>) la norma planteaba el problema de si se aplicaba a todas las hipotecas o solo las sujetas a la LMH, ya que hablaba de la tasaci\u00f3n realizada \u201cconforme\u201d a esa norma.<\/p>\n

La RDGRN de\u00a029 de octubre de 2013\u00a0<\/a>(reiterada por otras de 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 29 de octubre de 2015) resolvi\u00f3 que se debe aplicar a todas las hipotecas, b\u00e1sicamente porque la finalidad de la ley 1\/2013 -seg\u00fan su pre\u00e1mbulo- es \u201cperfeccionar y reforzar el marco de protecci\u00f3n a los deudores\u201d<\/em>. El pre\u00e1mbulo tambi\u00e9n dice que \u201canteriormente no exist\u00eda ning\u00fan l\u00edmite para el tipo de subasta<\/em>\u201d, y como no se puede presumir que el legislador ignore la normativa vigente -el art 8.2-, evidentemente se refer\u00eda a que no exist\u00eda ning\u00fan l\u00edmite de car\u00e1cter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. La consecuencia de esta interpretaci\u00f3n es que si no existe tasaci\u00f3n o no se respeta el l\u00edmite del 682.2 LEC (y 129 LH), se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cl\u00e1usula especial para la ejecuci\u00f3n hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial<\/strong>\u00a0-aunque s\u00ed al ejecutivo ordinario con el tr\u00e1mite de aval\u00fao-.<\/p>\n

La misma resoluci\u00f3n advierte que esto solo se aplica a las hipotecas de nueva constituci\u00f3n. En las novaciones no solo no es necesario realizar una nueva tasaci\u00f3n, sino que el notario debe advertir al deudor del riesgo de volver a tasar si conlleva bajar el valor de subasta, sobre todo en casos de deudores en dificultades para pagar. Puede que le ofrezcan una refinanciaci\u00f3n te\u00f3ricamente favorable (bajada de inter\u00e9s, carencia de capital, etc\u2026), pero, si al mismo tiempo se baja ese valor y el deudor vuelve a tener dificultades de pago en el futuro, su situaci\u00f3n ante la ejecuci\u00f3n va a empeorar notablemente: el valor de adjudicaci\u00f3n a los postores o al Banco puede ser muy inferior, de manera que la deuda pendiente tras la ejecuci\u00f3n ser\u00e1 muy superior. En determinados casos puede ser mejor ir a la ejecuci\u00f3n o tratar de negociar una daci\u00f3n en pago que arriesgarse a quedar sin vivienda y con una gran deuda pendiente.<\/p>\n

La interpretaci\u00f3n de la DGRN qued\u00f3 en el aire cuando la ley 19\/2015<\/a><\/strong> modific\u00f3 los art\u00edculos 682.2 LEC y 129 LH, pues donde hablaban de tasaci\u00f3n \u201crealizada conforme a<\/u> las disposiciones\u201d <\/em>de la LMH ahora dicen<\/em> \u201c<\/em>que, en su caso<\/u>, se hubiere realizado en virtud de<\/u>\u201d<\/em><\/strong> esa Ley.<\/strong>\u00a0 <\/strong>La menci\u00f3n \u201cen su caso\u201d y el cambio de la redacci\u00f3n parec\u00edan indicar que el legislador estaba aclarando que esa vinculaci\u00f3n solo exist\u00eda en los pr\u00e9stamos sujetos a la LMH.<\/p>\n

En este art\u00edculo (aqu\u00ed<\/a>) sostuve que hab\u00eda que mantener la aplicaci\u00f3n general porque la nueva redacci\u00f3n era confusa y porque ese cambio hubiera requerido una manifestaci\u00f3n expresa del legislador. La voluntad de mejorar la situaci\u00f3n del deudor se expres\u00f3 con claridad en la Ley 1\/2013 (incluso en su t\u00edtulo), y no se puede interpretar que ese mismo legislador quisiera despu\u00e9s hacer empeorar la situaci\u00f3n respecto de la anterior a esa Ley, pero sin expresarlo. As\u00ed lo ha entendido la DGRN en las resoluciones de 7\/10\/2015<\/a>\u00a0y 14\/9\/2016<\/a><\/strong>.<\/p>\n

La primera de ellas<\/strong> se refiere a una hipoteca sujeta a la normativa anterior, pero a\u00fan as\u00ed entra a interpretar la nueva redacci\u00f3n. Se\u00f1ala que la remisi\u00f3n del art 682 LEC a la Ley 2\/1981 no tiene un car\u00e1cter subjetivo -en el sentido de limitar su aplicaci\u00f3n a las entidades financieras-, sino objetivo. Es decir que se refiere a las operaciones reguladas en dicha ley que son todas las de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado con hipoteca. Y lo justifica -en la l\u00ednea de lo que aqu\u00ed se defendi\u00f3- en la finalidad de la Ley 1\/2013 declarada en su Pre\u00e1mbulo se\u00f1alando que consist\u00eda en \u201cgarantizar que la ejecuci\u00f3n hipotecaria se realice de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada; protecci\u00f3n que no puede quedar condicionada ni por el tipo de acreedor ni por aptitud o intenci\u00f3n de emitir t\u00edtulos hipotecarios, y que la Ley 19\/2015 no ha tenido la intenci\u00f3n de menoscabar porque para ello hubiere sido necesario una declaraci\u00f3n expresa<\/em>\u201d. A\u00f1ade que la Ley 2\/2009 de 31 de marzo destinada a regular los pr\u00e9stamos con consumidores concedidos por personas distintas de las entidades de cr\u00e9dito pretend\u00eda extender la protecci\u00f3n de aquellos a estos pr\u00e9stamos, lo que se burlar\u00eda si los requisitos de tasaci\u00f3n solo se aplicaran a los pr\u00e9stamos de los Bancos. Cabr\u00eda a\u00f1adir que la realidad social a la que ha de aplicarse la norma apoya esta postura, pues justamente en esos pr\u00e9stamos con prestamistas no bancarios es cuando en la pr\u00e1ctica hay m\u00e1s riesgo de infravaloraci\u00f3n.<\/p>\n

La segunda resoluci\u00f3n<\/strong> citada (referida ya a una hipoteca posterior a entrada en vigor de la reforma) confirma esta postura. La resoluci\u00f3n insiste en el car\u00e1cter imperativo de la tasaci\u00f3n \u201ccualquiera que sea la entidad acreedora<\/em>\u201d, remiti\u00e9ndose expresamente a los argumentos de la resoluci\u00f3n de 7 de octubre de 2015. Reitera que, si bien inicialmente la tasaci\u00f3n era una garant\u00eda solo para el mercado hipotecario, la ley 1\/2013 a\u00f1adi\u00f3 la finalidad de protecci\u00f3n del deudor, lo que no ha sido modificado por la ley de 2015. En consecuencia \u201cpara poder inscribir los pactos de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constituci\u00f3n de hipoteca, resulta imprescindible\u201d<\/em> la tasaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

Es cierto que las resoluciones modalizan esta exigencia general. La primera de ellas dice que no es necesaria la tasaci\u00f3n en una hipoteca a favor de la hacienda p\u00fablica<\/strong> pues dispone procedimiento ejecutivo propio. La segunda entiende que la tasadora solo ha de ser homologada conforme a la Orden ECO\/805\/2003 si el pr\u00e9stamo va a ser titulizado<\/strong>, \u201csiendo v\u00e1lida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar\u201d.<\/em> Tambi\u00e9n dice que ese \u201ces el significado que ha de atribuirse a la expresi\u00f3n \u00aben su caso\u00bb a que se refiere el art\u00edculo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 19\/2015\u201d, <\/em>lo que es un argumento adicional para la interpretaci\u00f3n que defiendo.<\/em><\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n no supone, un obst\u00e1culo para la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos no bancarios. O m\u00e1s bien lo supone s\u00f3lo si se trata de casos de pr\u00e9stamos usurarios que fueran un instrumento para apropiarse de los bienes del deudor, lo que debe ser aplaudido. Los dem\u00e1s pr\u00e9stamos hipotecarios no bancarios se conceden normalmente por relaciones de amistad o comerciales entre prestamista y prestatario. Lo que persiguen con la hipoteca es m\u00e1s la preferencia frente a acreedores posteriores que la realizaci\u00f3n de la hipoteca, por lo que es posible que opten por no tasar, aunque no tengan acceso al procedimiento especial. En este caso hay que tener en cuenta que las RDGRN de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014 han rechazado que se inscriba la hipoteca omitiendo este pacto al amparo de la solicitud gen\u00e9rica de inscripci\u00f3n parcial: \u201cpara poder proceder a la inscripci\u00f3n parcial<\/strong> de la escritura, con exclusi\u00f3n de dichas cl\u00e1usulas tercera, en lo relativo al procedimiento directo de ejecuci\u00f3n (\u2026) y cuarta, relativa al procedimiento extrajudicial, se precisa solicitud expresa<\/strong>, por ser dicha estipulaci\u00f3n delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca (cfr. art\u00edculos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria).\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En conclusi\u00f3n, creo que la DGRN acierta adoptando una postura que es coherente con la tendencia de la legislaci\u00f3n a la protecci\u00f3n del deudor en la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n

ART\u00cdCULO DEL AUTOR PUBLICADO EN 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESUMEN DE LA LEY 19\/2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

COMPARATIVA DE ART\u00cdCULOS<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCI\u00d3N DE 21 DE NOVIEMBRE DE 2013<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCI\u00d3N DE 29 DE OCTUBRE DE 2013<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCI\u00d3N DE 7 DE OCTUBRE DE 2015<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RESOLUCI\u00d3N DE 14 DE SEPTIEMBRE DE 2016<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"DOCTRINA<\/a>

El Albaic\u00edn y la Alhambra en oto\u00f1o (Granada), por\u00a0Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova,<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE LA NECESIDAD DE TASACI\u00d3N EN LA CONSTITUCI\u00d3N DE HIPOTECA   Segismundo \u00c1lvarez Royo-Villanova, Notario de Madrid   Aunque el problema de la relaci\u00f3n entre el valor para subasta y la tasaci\u00f3n se trat\u00f3 ya aqu\u00ed, desde entonces dos resoluciones de la DGRN se han pronunciado sobre \u00e9l por lo que […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":9381,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,268],"tags":[1919,1920,1805,6577,6184],"class_list":{"0":"post-30879","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-articulos-doctrina","9":"tag-segismundo-alvarez","10":"tag-segismundo-alvarez-royo-villanova","11":"tag-tasacion","12":"tag-tasacion-hipoteca","13":"tag-tasacion-hipotecaria"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30879","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30879"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30879\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9381"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30879"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30879"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30879"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}