{"id":30950,"date":"2016-12-19T18:37:21","date_gmt":"2016-12-19T17:37:21","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=30950"},"modified":"2016-12-19T19:56:30","modified_gmt":"2016-12-19T18:56:30","slug":"concurso-permutante-vuelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/concurso-permutante-vuelo\/","title":{"rendered":"Concurso del Permutante de Vuelo"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>CONCURSO DEL PERMUTANTE DE VUELO<\/strong><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>\u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn<\/strong><\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>Registrador Mercantil de Murcia<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>ESQUEMA DEL TRABAJO:<\/h2>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#l\">Planteamiento<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#fc\">FASE COM\u00daN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><a href=\"#fc1\">PRIMERO.<\/a>\u00a0La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha configurado como una obligaci\u00f3n personal del permutante.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Opciones del Acreedor:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"#opcioncumplimiento\">Exigir el cumplimiento<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#opcionresolucion\">Exigir la resoluci\u00f3n<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><a href=\"#segundolacontraprestacion\">SEGUNDO.<\/a>\u00a0La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha configurado como una obligaci\u00f3n del permutante que goza de garant\u00eda real por haberse pactado la resoluci\u00f3n del contrato en caso de incumplimiento, constando en el RP inscrita dicha condici\u00f3n en el folio de la finca que le acredita como propietario del solar.<\/strong><\/p>\n<p><strong><a href=\"#equipara\">1.- Equiparaci\u00f3n jurisprudencial <\/a>a la compraventa con precio aplazado garantizada con condici\u00f3n resolutoria inscrita.<\/strong><\/p>\n<h4><strong><a href=\"#2escenarios\">2.- Escenarios posibles.<\/a><\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"#2-1\">2.1. Incumplimiento anterior<\/a> a la declaraci\u00f3n de concurso<\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#2-2\">2.2. Incumplimiento posterior<\/a> a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#faseliquidacion\">FASE DE LIQUIDACI\u00d3N<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><a href=\"#l1\">PRIMERO.<\/a> Cr\u00e9dito del acreedor no garantizado.<\/strong><\/p>\n<p><strong><a href=\"#l2\">SEGUNDO.<\/a> Cr\u00e9dito del acreedor garantizado con condici\u00f3n resolutoria inscrita.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#1-realizacion\">1.- Realizaci\u00f3n de la finca.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#2-alternativo\">2.- Sistema alternativo<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#textos\">Textos legales<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a href=\"#enlaces\">Enlaces<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"l\"><\/a>PLANTEAMIENTO:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parto de un supuesto sencillo tomado de una de las sentencias del TS derivadas del concurso de MARTINSA FADESA: una persona (a quien identifico como <strong>el acreedor<\/strong>) transmite y entrega un solar a otra persona (a quien llamo <strong>el permutante)<\/strong> a cambio de que este le entregue en un plazo determinado dos pisos y un local comercial que est\u00e1 previsto formen parte del edificio a construir sobre dicho solar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estando pendiente el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega del permutante \u00e9ste es declarado en concurso de acreedores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Me centro<strong> en las fases com\u00fan y de liquidaci\u00f3n<\/strong>, distinguiendo seg\u00fan que se haya garantizado o no registralmente la prestaci\u00f3n del permutante y seg\u00fan que el acreedor pida el cumplimiento o la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque sigo las pautas del Manual de Buenas Pr\u00e1cticas Concursales y Registrales que, patrocinado por el CGPJ y por el Colegio de Registradores y editado por THOMSON REUTERS, acabamos de presentar en Murcia, lo que sigue es de mi exclusiva responsabilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todo lo m\u00e1s se puede considerar un borrador de posible incorporaci\u00f3n a una futura revisi\u00f3n del manual, una vez sea discutido y, seguramente, modificado en profundidad en funci\u00f3n de los criterios de los magistrados, letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia y compa\u00f1eros registradores que integran la comisi\u00f3n redactora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"fc\"><\/a>FASE COM\u00daN<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que distinguir seg\u00fan se haya configurado la prestaci\u00f3n del despu\u00e9s concursado como una obligaci\u00f3n personal o se haya garantizado con condici\u00f3n resolutoria inscrita:<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"fc1\"><\/a>PRIMERO. La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha configurado como una obligaci\u00f3n personal del permutante.<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto en la inscripci\u00f3n del Registro de la Propiedad (en lo sucesivo RP) consta exclusivamente la transmisi\u00f3n de la propiedad a favor del despu\u00e9s concursado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los art\u00edculos 61 y 62 de la Ley Concursal (en lo sucesivo LC) regulan los efectos del concurso en relaci\u00f3n con los contratos en los que el concursado es parte.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Opciones del acreedor:<\/strong><\/p>\n<p><strong><a id=\"opcioncumplimiento\"><\/a>1.- Exigir el cumplimiento (art. 61 LC)<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Supone que el acreedor, que est\u00e1 al corriente de sus obligaciones por haber cumplido \u00edntegramente su prestaci\u00f3n o la parte a que estuviera obligado al tiempo de declararse el concurso, quiere que el concursado le entregue los dos pisos y el local comercial a que se hab\u00eda comprometido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso el contrato se mantiene (se haya producido o no alg\u00fan incumplimiento por el permutante). El concursado debe concluir y entregar la obra a que se hab\u00eda comprometido y el acreedor recibir las fincas. Si no lo hace cabe pedir el cumplimiento al Juzgado en el que se tramita el concurso (en lo sucesivo JC), que puede ser un Juzgado Mercantil o un Juzgado de Primera Instancia (en lo sucesivo JPI), seg\u00fan la personalidad del concursado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Jurisprudencia del Tribunal Supremo (en lo sucesivo JP) sanciona:<\/p>\n<p>a) <strong>La equiparaci\u00f3n de la compraventa con precio aplazado<\/strong>, siendo concursado el vendedor, <strong>con la permuta de suelo por vuelo<\/strong> en que entra en concurso el adquirente del solar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Al admitir la JP esta equiparaci\u00f3n en el caso de haberse pactado condici\u00f3n resolutoria, seg\u00fan resulta, entre otras de la STS. Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa) n\u00fam. 66\/2015 de 24 febrero. ECLI: ES: TS: 2015:561. RJ\\2015\\696, que se transcribe por extenso en el apartado SEGUNDO, con mayor raz\u00f3n debe aceptarse si no se pact\u00f3 porque siendo de interpretaci\u00f3n restrictiva los supuestos de aplicaci\u00f3n de privilegios concursales es mucho m\u00e1s complicado admitir una equiparaci\u00f3n que ampl\u00ede la lista de cr\u00e9ditos del art. 90.1.4\u00ba LC que la que carece de dicho efecto, ya que tanto de la compraventa como de la permuta nacen obligaciones personales perfectamente encuadrables en el art\u00edculo 61 LC.<\/p>\n<p>b) Y que <strong>si el acreedor est\u00e1 al corriente de sus obligaciones<\/strong> al declararse el concurso (lo est\u00e1 puesto que entreg\u00f3 el solar) <strong>el concursado debe cumplir la suya<\/strong> en los t\u00e9rminos pactados (lo mismo sucede si el acreedor tiene alguna obligaci\u00f3n no exigible todav\u00eda al tiempo de la declaraci\u00f3n).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cabe traer aqu\u00ed a colaci\u00f3n la sentencia n\u00fam. 525\/2016 Sala I TS dictada en un supuesto en que el acreedor ten\u00eda pendiente parte de su contraprestaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La raz\u00f3n por la que considero equiparable este supuesto al de no existir obligaci\u00f3n pendiente del acreedor es que, a diferencia de lo que sucede si se reclama la resoluci\u00f3n contractual, si se pide el cumplimiento el TS solo supedita la viabilidad de la acci\u00f3n a que el acreedor est\u00e9 al corriente de sus obligaciones, seg\u00fan resulta con toda claridad de dicha sentencia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 525\/2016 de<\/strong><strong> 22 de julio de 2016. <\/strong>ECLI: ES: TS: 2016:3732. RJ 2016\\3220.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><em> Estimaci\u00f3n del motivo. Conviene advertir que los dos contratos de compraventa de vivienda estaban pendientes de cumplimiento cuando la promotora vendedora (Logaher) fue declarada en concurso de acreedores, a principios de 2008. La fecha prevista para la terminaci\u00f3n de las viviendas, el 31 de agosto de 2008, era posterior a la declaraci\u00f3n de concurso. Raz\u00f3n por la cual, se encontraban afectados por el art. 61.2 LC. Se trataba de dos contratos con obligaciones rec\u00edprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso: la compradora, parte in bonis, ten\u00eda pendiente pagar 89.000 euros por\u00a0<\/em><em>la primera vivienda (4-D), y 79.000 euros por la segunda (2-A); y la concursada la entrega de las dos viviendas.\u00a0<\/em><em>Conforme a la estipulaci\u00f3n segunda, la finalizaci\u00f3n de las obras estaba prevista el 31 de agosto de 2008; la entrega de las llaves y la firma de la escritura p\u00fablica de compraventa estaban previstas una vez obtenidos los preceptivos permisos por parte del Ayuntamiento de Arona. Y, en concreto, en la estipulaci\u00f3n tercera se hab\u00eda convenido: \u201cel plazo para la firma de la escritura p\u00fablica ante notario y entrega de llaves ser\u00e1 el de un mes a partir de que la citada compradora reciba notificaci\u00f3n fehaciente de la vendedora\u00bb.\u00a0<\/em><em>En la instancia, ha quedado acreditado que, a pesar del tiempo transcurrido desde la terminaci\u00f3n de las obras, la vendedora no hab\u00eda requerido a la compradora para la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica de los dos contratos de compraventa. <strong>La demanda no hab\u00eda pedido la resoluci\u00f3n del contrato al amparo del art. 1124 CC, sino que ejercitaba una acci\u00f3n de cumplimiento contractual. <\/strong>Si las obras deb\u00edan estar terminadas el 31 de agosto de 2008, y no se niega que en ese momento ya se hab\u00eda otorgado el certificado final de obras (el 13 de julio de 2008), desde entonces hasta que el comprador requiri\u00f3 al vendedor para cumplir con el contrato y otorgar la escritura de compraventa, los d\u00edas 22 de febrero y 3 de marzo de 2011, hab\u00eda transcurrido tiempo razonable para que el vendedor, de acuerdo con lo pactado, hubiera logrado las licencia administrativas y requerido al comprador para otorgar la escritura p\u00fablica de compraventa.\u00a0<\/em><em>Si despu\u00e9s de haber transcurrido m\u00e1s de dos a\u00f1os y medio desde que se terminaron las obras, el vendedor no hab\u00eda cumplido con su obligaci\u00f3n de propiciar el cumplimiento del contrato y su formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica, <strong>la compradora demandante estaba legitimada para reclamarlo, esto es, para pedir la entrega de la vivienda y la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado<\/strong>. Estaba legitimada porque hab\u00eda cumplido con los pagos anticipados previstos en el contrato, y el resto del precio se hab\u00eda convenido que fuera pagado en el momento del otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa.\u00a0<\/em><em>Aunque el incumplimiento del contrato por parte del vendedor, en este caso, no haber puesto a disposici\u00f3n de la compradora la vivienda con las preceptivas licencias administrativas, concede a la parte compradora legitimaci\u00f3n para pedir la resoluci\u00f3n del contrato o su cumplimiento, as\u00ed como la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, al amparo del art. 1124 CC, <strong>esto no significa que para ejercitar la acci\u00f3n de cumplimiento contractual haya que acreditar un incumplimiento grave y esencial de las prestaciones del vendedor.<\/strong> <strong>Basta con que la obligaci\u00f3n del vendedor sea exigible, que en este caso lo era, para que pueda pedirse, como se hizo en la demanda, el cumplimiento<\/strong>, sin perjuicio de que ello lleve consigo tambi\u00e9n, por parte del comprador, el pago de la parte del precio pendiente.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><em>Consecuencias de la estimaci\u00f3n del recurso. <\/em><em>Estimado el recurso de casaci\u00f3n, asumimos la instancia.\u00a0<\/em><em>Mantenemos la decisi\u00f3n del tribunal de apelaci\u00f3n de estimar el recurso de Logaher porque la sentencia de primera instancia incurri\u00f3 en incongruencia al acordar la resoluci\u00f3n del contrato sin que esta pretensi\u00f3n hubiera sido solicitada por las partes. En la medida en que la impugnaci\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal tambi\u00e9n se fundaba en la incongruencia de la sentencia, tambi\u00e9n procede estimarla en parte.\u00a0<\/em><em>Conforme a lo argumentado en el apartado 2, entendemos que <strong>la demandante compradora (Valle Zahara) estaba legitimada para exigir el cumplimiento del contrato, porque hab\u00eda cumplido sus obligaciones hasta en ese momento, al haber pagado los fraccionamientos que hasta entonces le eran exigibles, y era exigible la obligaci\u00f3n de la demandada vendedora (de entrega de las viviendas y otorgamiento de la escritura p\u00fablica).<\/strong> <strong>En consecuencia, condenamos a las demandadas a la entrega de las dos viviendas objeto de las<\/strong> <strong>compraventas y al otorgamiento de la escritura p\u00fablica, sin perjuicio de la obligaci\u00f3n de la demandante de pagar la parte del precio que resta por ser abonada [89.000 euros por la primera vivienda (4-D), y 79.000 euros por la segunda<\/strong> (2-A)].<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, la declaraci\u00f3n de concurso tiene la virtualidad de permitir al deudor o al AC <strong>pedir la resoluci\u00f3n de la permuta por ser conveniente para el concurso<\/strong>, lo que implica devolver el solar al acreedor con las compensaciones que acuerde el JC al resolver el incidente que prev\u00e9 el art. 61.2.p\u00ba 2.LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Si la acci\u00f3n de cumplimiento se empez\u00f3 a ejercitar antes de la declaraci\u00f3n de concurso, por aplicaci\u00f3n del art. 51 LC continua tramit\u00e1ndose ante el JPI pero aun en el caso de que se obtenga una sentencia favorable al acreedor como la ejecuci\u00f3n corresponde al JC seg\u00fan el art. 53 LC parece que <strong>siempre cabr\u00e1 la posibilidad de que se sustituya el cumplimiento por la resoluci\u00f3n en inter\u00e9s del concurso<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Inscripci\u00f3n registral<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se cumple el contrato, sea voluntariamente, sea porque el JC lo acuerda a instancia del acreedor, el concursado transmite los dos pisos y el local, mediante la correspondiente escritura p\u00fablica y contra el abono de las cantidades que procedan por el acreedor (en nuestro caso ninguna).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El deudor no puede actuar sin intervenci\u00f3n del AC o debe ser sustituido por el mismo, seg\u00fan sea el r\u00e9gimen de restricci\u00f3n de su capacidad acordado por el JC de conformidad con el art. 40 LC, si lo hace lo otorgado no tendr\u00e1 acceso registral mientras no sea confirmado o convalidado, o se acredite la caducidad de la acci\u00f3n de anulaci\u00f3n o su desestimaci\u00f3n firme de acuerdo con el \u00faltimo p\u00e1rrafo de dicho art\u00edculo. Por otro lado, el cumplimiento voluntario se ve facilitado al admitir el art\u00edculo 43.3 LC la transmisi\u00f3n de bienes o derechos del concursado sin necesidad de autorizaci\u00f3n judicial cuando se trate de actos de disposici\u00f3n inherentes a la continuaci\u00f3n de la actividad profesional o empresarial del deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de las <strong>anotaciones de embargo<\/strong> que hayan podido practicarse sobre los dos pisos y el local antes de la declaraci\u00f3n de concurso solo se cancelan si el JC lo acuerda de acuerdo con el art. 55.3 LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si existen <strong>hipotecas constituidas por el permutante<\/strong> antes de ser declarado en concurso (se supone) sobre los dos pisos y el local que haya atribuido car\u00e1cter privilegiado al cr\u00e9dito respectivo en el concurso, la transmisi\u00f3n de las fincas supone que deja de tener tal car\u00e1cter de privilegiado, aunque subsista la hipoteca:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Cabe:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; que el acreedor de la prestaci\u00f3n subordinada se subrogue en la obligaci\u00f3n personal garantizada con la hipoteca por haberse previsto as\u00ed desde el principio (no fue as\u00ed en nuestro caso) o por aceptarlo como mal menor. La consecuencia es que el cr\u00e9dito se excluye de la masa pasiva. Esta subrogaci\u00f3n precisar\u00e1, adem\u00e1s, del consentimiento del acreedor hipotecario (art. 155.3 LC) salvo la excepci\u00f3n del art\u00edculo 149.2. b) LC en caso de unidad productiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; que se le transmitan las fincas sin subrogarse pero con subsistencia de la hipoteca, al no darse el supuesto previsto en el art\u00edculo 149.5 LC que habilita al JC para ordenar la cancelaci\u00f3n. En este caso el acreedor est\u00e1 expuesto a que el titular del cr\u00e9dito hipotecario ejecute la hipoteca en el JPI competente y en cualquier momento. No es de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art. 56.3 LC porque al haber salido regularmente las fincas del patrimonio del concursado, es decir, de la masa activa, quedan definitivamente excluidas de la futura liquidaci\u00f3n concursal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta consecuencia no puede sorprender. Es el r\u00e9gimen aplicable aunque no haya concurso si el permutante hipotec\u00f3 el solar a espaldas del acreedor (recu\u00e9rdese que con arreglo al art\u00edculo 27 LH no cabe inscribir una eventual prohibici\u00f3n de hipotecar). Aunque no sea declarado en concurso el permutante, si el acreedor opta por recibir la contraprestaci\u00f3n tendr\u00e1 que afrontar el riesgo de una eventual ejecuci\u00f3n que inste el acreedor hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p><strong><a id=\"opcionresolucion\"><\/a>2.- Exigir la resoluci\u00f3n (art. 62 LC).<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe recordarse que, seg\u00fan la jurisprudencia, la permuta de suelo por vuelo se equipara a la compraventa con precio aplazado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 62 LC regula la resoluci\u00f3n contractual a instancia del acreedor del concursado dentro del concurso mediante el planteamiento de un incidente concursal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Se dicta para todo caso de obligaci\u00f3n rec\u00edproca sin referencia expresa al car\u00e1cter privilegiado o no del cr\u00e9dito y distingue seg\u00fan que \u00e9ste sea de tracto \u00fanico o de tracto sucesivo y seg\u00fan que el incumplimiento del permutante se haya producido antes o despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>2.1. La permuta de suelo por vuelo es, a efectos concursales, un contrato de tracto \u00fanico:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>STS.<\/strong> <strong>Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1\u00aa. Sentencia n\u00fam. 505\/2013 de 24 julio <\/strong>ECLI: ES: TS: 2013:4091 RJ\\2013\\5204.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En las sentencias 145\/2012 y 161\/2012, ambas de 21 de marzo, con ocasi\u00f3n de una controversia sobre la resoluci\u00f3n de sendos contratos de suministro de energ\u00eda el\u00e9ctrica, no dudamos en calificar aquellos contratos de \u00abcontratos de tracto sucesivo\u00bb. En aquellas sentencias partimos de una caracterizaci\u00f3n doctrinal de los contratos se tracto sucesivo, como aquellos en que \u00abun proveedor se obliga a realizar una sola prestaci\u00f3n continuada en el tiempo o pluralidad de prestaciones sucesivas, peri\u00f3dicas o intermitentes, por tiempo determinado o indefinido, que se repiten, a fin de satisfacer intereses de car\u00e1cter sucesivo, peri\u00f3dico o intermitente m\u00e1s o menos permanentes en el tiempo, a cambio de una contraprestaci\u00f3n rec\u00edproca determinada o determinable dotada de autonom\u00eda relativa dentro del marco de un \u00fanico contrato de tal forma que cada uno de los pares o periodos de prestaciones en que la relaci\u00f3n se descompone satisface secuencialmente el inter\u00e9s de los contratantes\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>De este modo, en el contrato de tracto sucesivo las prestaciones son susceptibles de aprovechamiento independiente, en el sentido de que cada prestaci\u00f3n singular satisface \u00edntegramente el inter\u00e9s de ambas partes durante el correspondiente periodo, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Mientras que en el contrato de tracto \u00fanico la prestaci\u00f3n se configura como objeto unitario de una sola obligaci\u00f3n, al margen de que se realice en un s\u00f3lo acto o momento jur\u00eddico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no. <strong>Los contratos de ejecuci\u00f3n fraccionada o separada en que la prestaci\u00f3n es \u00fanica, sin perjuicio de que se ejecute por partes,<\/strong> en atenci\u00f3n a la dificultad de la preparaci\u00f3n del cumplimiento, como en el contrato de obra, o <strong>para facilitar o financiar el cumplimiento, como en la compraventa a plazos, no dejan de tener esta consideraci\u00f3n de contratos de tracto \u00fanico, a los efectos del ejercicio de la facultad resolutoria dentro del concurso por incumplimiento.<\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En nuestro caso, no existe duda de que el contrato de compraventa concertado entre las partes, al margen de que se hubiera diferido en el tiempo el cumplimiento de las prestaciones a que obligaba a una y otra parte, es de tracto \u00fanico.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.2. La permuta solo se resuelve si el incumplimiento fue posterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan la misma sentencia si el <strong>incumplimiento fue anterior<\/strong> <strong>a la declaraci\u00f3n de concurso<\/strong> y, a\u00f1ado yo, la resoluci\u00f3n no est\u00e1 garantizada mediante condici\u00f3n resolutoria inscrita, <strong>el JC no admitir\u00e1 la pretensi\u00f3n resolutoria del acreedor<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Solo debe atender, como vimos en el apartado anterior, la reclamaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n de dar cosa espec\u00edfica:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Entre la promotora, luego concursada, y el Sr. \u00cd\u00f1igo mediaba un contrato de compraventa de un inmueble que, cuando se concert\u00f3 en documento privado (5 de septiembre de 2006), estaba en construcci\u00f3n y, por lo tanto, pendiente de ser terminado. Se hab\u00eda pactado que la entrega de la vivienda se hiciera, aproximadamente, en octubre de 2007. <strong>Nueve meses despu\u00e9s de que se cumpliera el plazo de la entrega de la vivienda sin que \u00e9sta estuviera terminada, la promotora vendedora fue declarada en concurso<\/strong> (24 de julio de 2008). Al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso, este contrato de compraventa estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes: la vendedora deb\u00eda acabar de construir y entregar la vivienda y el comprador ten\u00eda que pagar el precio convenido.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los efectos que sobre la vigencia de este contrato produjo la declaraci\u00f3n de concurso vienen regulados en el art. 61.2 LC), respecto a la consideraci\u00f3n de cr\u00e9dito contra la masa de las obligaciones pendientes de cumplimiento por parte de la concursada, y en el art. 62.1 LC, en relaci\u00f3n con la <strong>imposibilidad de instar la resoluci\u00f3n del contrato <\/strong>si se trata de un contrato de tracto \u00fanico cuyo incumplimiento fue anterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El contrato de compraventa concertado entre las partes es un contrato bilateral con obligaciones rec\u00edprocas para ambas. Como al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso de la vendedora, las obligaciones de una y otra parte estaban pendientes de cumplimiento, conforme al art. 61.2 LC, la prestaci\u00f3n a que estaba obligada la promotora concursada deb\u00eda realizarse con cargo a la masa. De hecho, cuando fue terminada la vivienda, la concursada trat\u00f3 de entregarla al comprador, mediante el otorgamiento de escritura p\u00fablica.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Este primer efecto legal no plantea en este caso mayor problema, pues <strong>la controversia se centra en torno al segundo efecto: si la parte in bonis, en este caso el comprador, puede instar despu\u00e9s del concurso de la vendedora la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa<\/strong>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El art. 62.1 LC, para aquellos casos en que el contrato est\u00e1 pendiente de cumplimiento por ambas partes, regula los efectos de la declaraci\u00f3n de concurso sobre la facultad de resoluci\u00f3n del contrato. Para ello distingue seg\u00fan el contrato sea de tracto \u00fanico o sucesivo.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Al margen del acierto o desacierto que pueda haber supuesto la opci\u00f3n legislativa por esta terminolog\u00eda, hemos de dotar de contenido a estas categor\u00edas para contribuir a una adecuada interpretaci\u00f3n del precepto. La distinci\u00f3n determinar\u00e1, en funci\u00f3n de cu\u00e1ndo se hubiera producido el incumplimiento resolutorio, en relaci\u00f3n con la declaraci\u00f3n de concurso, que pueda o no ejercitarse la facultad de resoluci\u00f3n una vez declarado el concurso.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0Despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso, conforme al art. 62.1 LC, <strong>la parte in bonis en un contrato de tracto \u00fanico tan s\u00f3lo podr\u00e1 ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento de la concursada si el incumplimiento es posterior a la declaraci\u00f3n de concurso<\/strong>; mientras que si se tratara de un contrato de tracto sucesivo, \u00bb la facultad resolutoria podr\u00e1 ejercitarse tambi\u00e9n cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaraci\u00f3n de concurso\u201d. Consiguientemente, cuando el incumplimiento sea anterior a la declaraci\u00f3n de concurso, no cabr\u00e1 instar la resoluci\u00f3n del contrato de tracto \u00fanico.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Tal y como han quedado acreditados los hechos en la instancia, la promotora concursada se hab\u00eda obligado a entregar la vivienda objeto de la compraventa en octubre de 2007, y no fue ofrecida al comprador hasta diciembre de 2009. Entre medio, en julio de 2008, fue solicitado y declarado el concurso de la promotora. Es claro que, al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso, se hab\u00eda cumplido el t\u00e9rmino convenido por las partes para el cumplimiento de la prestaci\u00f3n de la promotora vendedora, hab\u00edan transcurrido nueve meses desde entonces sin que se hubiera entregado la vivienda. El incumplimiento es claramente anterior a la declaraci\u00f3n de concurso, sin perjuicio de que se prolongara la situaci\u00f3n de incumplimiento. La prolongaci\u00f3n en el tiempo del incumplimiento de la prestaci\u00f3n debida por la concursada, despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso, no obsta la aplicaci\u00f3n de la regla prevista en el art. 62.1 LC. <strong>El incumplimiento fue anterior a la declaraci\u00f3n de concurso y, como no consta que se hubiera ejercitado antes la facultad resolutoria del contrato, no cabe hacerlo despu\u00e9s<\/strong>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Por esta raz\u00f3n debemos desestimar el recurso, en la medida en que la sentencia recurrida llev\u00f3 a cabo una correcta interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n del art. 62.1 LC.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el mismo sentido<strong> STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 235\/2014 de 22 mayo.<\/strong> ECLI: ES: TS:2014:2261. RJ 2014\\3333.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Por lo tanto, al tiempo de declararse el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa, <strong>el contrato de permuta estaba pendiente de cumplimiento tan s\u00f3lo por una de las partes<\/strong>, la promotora concursada. Consiguientemente, el derecho que la Sra. Ver\u00f3nica y, en su caso, sus cesionarios, pudieran tener sobre las dos viviendas, con sus trasteros y garajes, y el local constitu\u00eda, conforme al art. 61.1 LC, <strong>un cr\u00e9dito concursal que deb\u00eda comunicarse y ser reconocido, y ser satisfecho conforme a la soluci\u00f3n concursal por la que optase<\/strong>. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Estamos ante un contrato de tracto \u00fanico que, al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso s\u00f3lo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada. <strong>No resulta de aplicaci\u00f3n el art. 61.2 LC<\/strong>, que presupone la existencia de un contrato con obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Por consiguiente, <strong>tampoco puede pretenderse la resoluci\u00f3n por incumplimiento al amparo del art. 62.1 LC, porque s\u00f3lo lo admite en los casos del art. 61.2 LC<\/strong>, esto es, s\u00f3lo cuando el contrato estuviera pendiente de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso. Todo ello, sin perjuicio de la distinci\u00f3n que el art. 62.1 LC hace entre contratos de tracto sucesivo y \u00fanico, para permitir en el primer caso la resoluci\u00f3n tanto si el incumplimiento es anterior como posterior a la declaraci\u00f3n de concurso, y restringir la resoluci\u00f3n en el segundo caso al incumplimiento posterior a la declaraci\u00f3n de concurso, tal y como hemos declarado en las Sentencias 505\/2013, de 24 de julio (RJ 2013, 5204), y 510\/2013, de 25 de julio (RJ 2013, 5534).<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>Pero la raz\u00f3n de la desestimaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n del contrato no es tanto que se trata de un contrato de tracto \u00fanico y que el incumplimiento fue anterior a la declaraci\u00f3n de concurso, como que en ese momento tan s\u00f3lo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada, por lo que no eran de aplicaci\u00f3n los arts. 61.2 y 62.1 LC, sino el art. 61.1 LC<\/em><\/strong><em>. En este caso, la demandante ten\u00eda un cr\u00e9dito concursal cuyo incumplimiento, una vez declarado el concurso, no puede justificar la resoluci\u00f3n del contrato sino <strong>la reclamaci\u00f3n del cr\u00e9dito (aunque consista en una prestaci\u00f3n de dar cosa espec\u00edfica) dentro del concurso.<\/strong><\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.3. Excepciones en beneficio del concurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Si el acreedor opt\u00f3 por resolver el contrato hasta tres meses antes de la declaraci\u00f3n de concurso, pero no se inici\u00f3 procedimiento ante el JPI es aplicable tambi\u00e9n a la permuta de suelo por vuelo, por asimilaci\u00f3n a la compraventa con precio aplazado, el art. 69 LC, de forma que el AC puede acordar la rehabilitaci\u00f3n del contrato antes de que finalice el plazo para la comunicaci\u00f3n de cr\u00e9ditos. La distinci\u00f3n entre incumplimiento seguido de resoluci\u00f3n (i) del incumplimiento seguido de resoluci\u00f3n y de ejercicio en forma de la acci\u00f3n resolutoria (ii) se desprende del n\u00famero 2 de dicho art\u00edculo seg\u00fan el cual el transmitente puede oponerse a la rehabilitaci\u00f3n si antes de la fecha inici\u00f3 acciones resolutorias, se entiende que ante el JPI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y si el incumplimiento se produjo despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso y se interesa la resoluci\u00f3n contractual por el acreedor de conformidad con el art\u00edculo 62.2 LC siempre cabe que el JC atendiendo al inter\u00e9s del concurso, acuerde, de conformidad con el art. 62.3 LC, el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.4. Efectos de la resoluci\u00f3n contractual acordada por el JC.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De estimarse por el JC que procede la resoluci\u00f3n seg\u00fan la JP se aplica el art. 62.4 LC <strong>con una<\/strong> <strong>variaci\u00f3n que es esencial<\/strong> en este caso: al ser un contrato de tracto \u00fanico la resoluci\u00f3n implica la devoluci\u00f3n al acreedor de la finca<strong><em>, <\/em><\/strong>al deber ambas partes restituirse lo recibido hasta que se produce el incumplimiento:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 500\/2016 de 19 julio. <\/strong>ECLI: ES: TS: 2016:3630N RJ 2016\\3422.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Debemos partir de que se <strong>solicit\u00f3, y el juzgado acord\u00f3<\/strong>, como consecuencia del allanamiento de la concursada, <strong>la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento de la concursada<\/strong> de su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda. Acordada la resoluci\u00f3n de un contrato por incumplimiento de la concursada, los efectos deber\u00edan ser los previstos en la norma espec\u00edfica.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>En principio, esta norma es la contenida en el art. 62.4 LC<\/em><\/strong><em>, cuyo tenor literal es el siguiente: <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00abAcordada la resoluci\u00f3n del contrato, quedar\u00e1n extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluir\u00e1 en el concurso el cr\u00e9dito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaraci\u00f3n de concurso; si fuera posterior, el cr\u00e9dito de la parte cumplidora se satisfar\u00e1 con cargo a la masa. En todo caso, el cr\u00e9dito comprender\u00e1 el resarcimiento de los da\u00f1os y perjuicios que proceda\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>Pero esta norma, en realidad, regula los efectos de la resoluci\u00f3n sobre los contratos de tracto sucesivo,<\/em><\/strong><em> en los que es posible distinguir entre las obligaciones pendientes de vencimiento y las vencidas, y dentro de estas \u00faltimas seg\u00fan el incumplimiento por parte del concursado fuera anterior o posterior a la declaraci\u00f3n de concurso. La norma prev\u00e9 los efectos liberatorio, liquidatorio de la relaci\u00f3n jur\u00eddica contractual e indemnizatorio propios de la resoluci\u00f3n de un contrato de tracto sucesivo.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>4. Como ha explicado la doctrina, los contratos de tracto sucesivo requieren de modo esencial del tiempo para su cumplimiento, de tal forma que, una vez celebrado el contrato que sirve de marco para la relaci\u00f3n contractual, nacen obligaciones para ambas partes de modo sucesivo, peri\u00f3dico o continuado. En estos periodos de tiempo, ambas partes de manera rec\u00edproca ven parcialmente satisfecho su inter\u00e9s, en cierto modo independiente de los dem\u00e1s periodos del contrato, ya que la obligaci\u00f3n de una parte y su correlativa se circunscriben a un tiempo determinado, sin perjuicio de que en cada periodo nazcan de nuevo rec\u00edprocas obligaciones para ambos. Por eso la resoluci\u00f3n del contrato no afecta a las obligaciones ya cumplidas por ambas partes, porque han sido ya rec\u00edprocamente correspondidas por la correlativa y han satisfecho el inter\u00e9s de ambas partes. Y de ah\u00ed que no tenga sentido un efecto restitutorio asociado a la resoluci\u00f3n, pues la eficacia de la resoluci\u00f3n es ex nunc y no ex tunc. Luego los efectos ser\u00e1n liberatorios, liquidatorios de la relaci\u00f3n contractual y, en su caso, indemnizatorios. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El efecto liberatorio de la resoluci\u00f3n del contrato conlleva que los contratantes dejan de estar obligados a ejecutar las prestaciones pactadas pendientes de vencimiento.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Respecto de las obligaciones ya vencidas, procede la liquidaci\u00f3n de la relaci\u00f3n jur\u00eddica. Para ello, partiendo de que el cumplimiento de la parte in bonis y el incumplimiento del concursado han justificado la resoluci\u00f3n del contrato, el art. 62.4 LC reconoce a la parte in bonis su derecho de cr\u00e9dito a las prestaciones incumplidas por la concursada, pero atribuye a este cr\u00e9dito un distinto tratamiento seg\u00fan este incumplimiento fuera anterior o posterior a la declaraci\u00f3n de concurso. Respecto de las obligaciones incumplidas antes de la declaraci\u00f3n de concurso, la parte in bonis tiene un cr\u00e9dito concursal; mientas que respecto de las obligaciones incumplidas despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso, el cr\u00e9dito de la parte in bonis debe satisfacerse con cargo a la masa. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Todo ello, sin perjuicio de que, en caso de que se acrediten da\u00f1os y perjuicios derivados del incumplimiento de la concursada, el tribunal pueda condenar, con cargo a la masa, a la indemnizaci\u00f3n de dichos da\u00f1os y perjuicios.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em><strong>5. Pero los efectos de la resoluci\u00f3n de un contrato de tracto \u00fanico, como es la compraventa objeto del presente caso, son diferentes<\/strong>. Como declaramos en la Sentencia 505\/2013, de 24 de julio, \u00aben el contrato de tracto \u00fanico la prestaci\u00f3n se configura como objeto unitario de una sola obligaci\u00f3n, al margen de que se realice en un s\u00f3lo acto o momento jur\u00eddico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no\u00bb. De modo que, en principio, un cumplimiento parcial de esta obligaci\u00f3n no satisface el inter\u00e9s y la obligaci\u00f3n correlativa de la contraparte. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>De ah\u00ed que, <strong>adem\u00e1s del efecto liberatorio, la resoluci\u00f3n en estos contratos traiga consigo, cuando alguna de las prestaciones hubiera sido ejecutada, un efecto ex tunc, restitutorio, debiendo ambas partes restituir lo recibido. <\/strong>La doctrina justifica la procedencia de este efecto, en caso de resoluci\u00f3n por incumplimiento contractual ex art. 1124 CC, en la aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art. 1123 CC para las genuinas condiciones resolutorias, que impone a los interesados la restituci\u00f3n de lo que hubieren percibido. <strong>Esta restituci\u00f3n ser\u00e1 in natura, cuando pueda ser posible, y de no serlo, por equivalente<\/strong>. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El que <strong>este efecto restitutorio no venga expresamente previsto en el art. 62.4 LC no significa que no resulte de aplicaci\u00f3n<\/strong> en caso de resoluci\u00f3n por incumplimiento contractual del concursado. <strong>Es connatural al car\u00e1cter rec\u00edproco de las obligaciones <\/strong>y se acomoda mejor a la previsi\u00f3n contenida en el art. 61.2 LC, que para estos casos en que las obligaciones estaban pendientes de cumplimiento al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso, califica como cr\u00e9dito contra la masa la obligaci\u00f3n pendiente de cumplimiento por la concursada. Al margen de si deb\u00eda o no resolverse el contrato, porque el incumplimiento era anterior<strong>, si se resuelve, el efecto restitutorio se aplica indistintamente a todos los contratos y el cr\u00e9dito restitutorio de la parte in bonis es contra la masa.<\/strong><\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.5. Resoluci\u00f3n acordada por el JPI.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ve\u00edamos antes que, de conformidad con el art\u00edculo 69 LC, si en el momento de ser declarado el permutante en concurso de acreedores hab\u00eda ya incumplido y el acreedor <strong>iniciado<\/strong> el ejercicio de las acciones de resoluci\u00f3n del contrato no cabe rehabilitaci\u00f3n contractual en inter\u00e9s del concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Esa acci\u00f3n<\/strong> de resoluci\u00f3n por incumplimiento contractual que se empez\u00f3 a ejercitar antes de la declaraci\u00f3n de concurso, por aplicaci\u00f3n del art. 51 LC <strong>no se suspende<\/strong>, contin\u00faa tramit\u00e1ndose ante el JPI, pero, aun en el caso de que se obtenga una sentencia favorable al acreedor, est\u00e1 sujeta a la limitaci\u00f3n de que, seg\u00fan el art. 53 LC, <strong>la ejecuci\u00f3n corresponde al JC<\/strong>, que debe darle a la resoluci\u00f3n del JPI el \u201ctratamiento concursal que corresponda\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, debe reconocerse al JC la facultad de dar v\u00eda libre a la restituci\u00f3n del solar al acreedor o declarar en inter\u00e9s del concurso que la sentencia del JPI se ejecute devolviendo al acreedor el valor estimado del solar, calificando el cr\u00e9dito como concursal o, incluso, dadas las circunstancias, contra la masa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como veremos a continuaci\u00f3n la posibilidad de que se contin\u00fae la tramitaci\u00f3n de una acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato de permuta de suelo por vuelo que se haya iniciado ante un JPI, si el deudor es declarado en concurso, est\u00e1 condicionada a que se haya pactado e inscrito una condici\u00f3n resolutoria explicita y a que se dicte por el JC una resoluci\u00f3n declarando innecesaria la finca (art. 56 LC). Solo en ese caso la resoluci\u00f3n firme del JPI supone que salga de la masa activa la finca sin m\u00e1s tr\u00e1mite.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Faltando dichos requisitos, como sucede en el caso que nos ocupa, la tramitaci\u00f3n en el JPI no se suspende, pero el cumplimiento de su sentencia depender\u00e1 de lo que acuerde el JC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Inscripci\u00f3n registral.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Autorizada por el JC la resoluci\u00f3n de la permuta o acordada en la sentencia que dicte al resolver el incidente concursal del art. 62.2 LC la escritura otorgada de acuerdo con lo pactado o la ejecutoria ser\u00e1 inscribible en el RP. Respecto de la cancelaci\u00f3n de eventuales anotaciones de embargo o hipotecas impuestas por el permutante se aplican las mismas reglas que expongo en el apartado 1. para caso de cumplimiento: las anotaciones de embargo se cancelaran si lo acuerda el JC con arreglo a lo dispuesto en el art. 55.3 LC; las hipotecas subsistir\u00e1n, estando expuesto el acreedor que recupera el solar a una inmediata ejecuci\u00f3n a instancia del acreedor hipotecario, liberado ya de la servidumbre de formar parte del activo del concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la resoluci\u00f3n fue acordada por el JPI (incumplimiento anterior y acci\u00f3n en tramitaci\u00f3n cuando se declara el concurso), es imprescindible que la ejecuci\u00f3n sea acordada por el JC, a tenor del art\u00edculo 53 LC, por lo que, en definitiva, ser\u00e1 tambi\u00e9n una resoluci\u00f3n de \u00e9ste la que produzca la reinscripci\u00f3n de la finca a favor del acreedor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"segundolacontraprestacion\"><\/a>SEGUNDO. La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha configurado como una obligaci\u00f3n del permutante que goza de garant\u00eda real por haberse pactado la resoluci\u00f3n del contrato en caso de incumplimiento, constando en el RP inscrita dicha condici\u00f3n en el folio de la finca que le acredita como propietario del solar.<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando el cumplimiento del contrato est\u00e1 garantizado mediante condici\u00f3n resolutoria inscrita hay que tener en cuenta, antes y con preferencia sobre las anteriores, las reglas especiales de ejecuci\u00f3n de dicha garant\u00eda en caso de concurso del obligado, en particular, en fase com\u00fan el art. 56 LC que permite (i) una acci\u00f3n de <strong>recuperaci\u00f3n extraconcursal de<\/strong> <strong>bienes no necesarios<\/strong> y, cumpliendo determinadas condiciones, (ii) una acci\u00f3n de <strong>recuperaci\u00f3n concursal de bienes necesarios<\/strong>.<\/p>\n<h4><strong><a id=\"equipara\"><\/a>1.- Equiparaci\u00f3n jurisprudencial a la compraventa con precio aplazado garantizada con condici\u00f3n resolutoria inscrita.<\/strong><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El presupuesto de ejercicio de estas acciones y su virtualidad en este caso, pese a no tratarse de una compraventa con precio aplazado resulta, entre otras de la <strong>STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 66\/2015 de 24 febrero. <\/strong>ECLI: ES: TS: 2015:561 RJ\\2015\\696:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\">3. El motivo debe estimarse por las razones que exponemos a continuaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El art. 90.1.4\u00ba LC establece que son cr\u00e9ditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condici\u00f3n resolutoria, que los equipara, a estos efectos, a las cl\u00e1usulas de reserva de dominio y de prohibici\u00f3n de disponer.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garant\u00edas con los requisitos y formalidades previstos en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica para su oponibilidad a terceros, conforme prev\u00e9 el art. 90.2 LC.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Es evidente que, en el presente supuesto, <strong>el cr\u00e9dito que ostentan los recurrentes resulta de una escritura p\u00fablica<\/strong> otorgada por los mismos con Pavimentos Moraga, S.C.L, el 18 de enero de 2006, ante el Notario don Miguel \u00c1ngel Vicente Mart\u00ednez, n\u00ba 148 de su protocolo<strong>, calificada de permuta de finca urbana por obra nueva<\/strong>, en la que aparecen las estipulaciones sexta y s\u00e9ptima que se han dejado reproducidas en el fundamento de derecho primero 1 de la presente resoluci\u00f3n, que incluyen la controvertida condici\u00f3n resolutoria. <strong>Condici\u00f3n debidamente inscrita<\/strong>, respecto de la que la hoy concursada pretendi\u00f3 la rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro de la Propiedad para su cancelaci\u00f3n. Solicitud que le fue denegada por el Registrador encargado del registro p\u00fablico y, frente a cuya denegaci\u00f3n, la parte recurrida interpuso recurso gubernativo ante la DGRN, que resolvi\u00f3 desfavorablemente para quien impugnaba la calificaci\u00f3n, se\u00f1alando que la existencia de la condici\u00f3n resolutoria no era un error, y que, para su modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n o anulaci\u00f3n, s\u00f3lo podr\u00eda realizarse mediante el consentimiento del o de todos sus titulares registrales o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En el presente caso, <strong>la condici\u00f3n resolutoria resultaba debidamente inscrita y vigente al tiempo de elaborarse la lista de acreedores.<\/strong> No fue impugnada, seg\u00fan prescribe el art. 86.2 LC, como hemos apuntado. Por consiguiente, dentro de este preciso y concreto tr\u00e1mite del incidente que impugna la parte actora, debe darse la raz\u00f3n al recurrente por concurrir, en el cr\u00e9dito cuya clasificaci\u00f3n impugna, todas las condiciones y todos los requisitos que se\u00f1ala el art. 90.1.4 \u00ba y 2 LC para ser clasificado como cr\u00e9dito con privilegio especial.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como l\u00edmite a esta equiparaci\u00f3n debe tenerse en cuenta que, siguiendo la doctrina del TS, con independencia de que exista o no una situaci\u00f3n concursal, <strong>no cabe aplicar<\/strong> a la permuta de suelo por vuelo el especial r\u00e9gimen resolutorio del <strong>art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil<\/strong>, ni siquiera cuando el acreedor, adem\u00e1s del solar, tiene que pagar alguna cantidad a cambio de la obra a recibir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este sentido la <strong>STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 914\/2011 de 2 diciembre.<\/strong> ECLI: ES: TS: 2011:8156<strong>. <\/strong>RJ 2012\\4520, dice:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>F.D. SEGUNDO. D\u00e9bese partir de la calificaci\u00f3n del contrato. Este es un contrato complejo, llamado tambi\u00e9n mixto, en que su especificidad se halla en la s\u00edntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (as\u00ed, sentencia de 19 de mayo de 1982 (RJ 1982, 2581)). Contrato que se rige, como norma b\u00e1sica, por lo pactado, lex contractus que proclama el art\u00edculo 1091 del C\u00f3digo civil ( sentencia de 18 de noviembre de 1980 (RJ 1980, 4140) relativa a un \u00abcontrato complejo de cesi\u00f3n de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio\u00bb), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que a\u00fana, en lo que se ha dado en llamar teor\u00eda de la combinaci\u00f3n ( sentencia de 23 de octubre de 1981 (RJ 1981, 3953) ) que, en el fondo, no es otra cosa que volver \u00abal viejo principio de la analog\u00eda\u00bb (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982 ). Este es el caso: el demandante, propietario de un solar, transmite el mismo a la cooperativa de viviendas demandada a cambio de un precio (como la compraventa) y del derecho a adquirir un piso en el edificio que \u00e9sta construir\u00e1 en el solar (como permuta de cosa futura) por un precio (como si fuera compraventa). <\/em><em>Es un contrato con unidad de causa, como funci\u00f3n objetiva (art\u00edculo 1274 del C\u00f3digo civil y sentencias de 8 de febrero de 1993 (RJ 1993, 690), 8 de febrero de 1996 (RJ 1996, 952), 28 de julio de 1998 (RJ 1998, 6449)). Y a este contrato complejo, no hay duda en la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo civil, resoluci\u00f3n por incumplimiento de la obligaci\u00f3n sinalagm\u00e1tica de una de las partes.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Es, como se ha dicho al tratar del motivo anterior, un contrato complejo en el que concurren obligaciones principales, cuyo incumplimiento ha dado lugar a la resoluci\u00f3n acordada en la sentencia de instancia. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>F.D. TERCERO. Precisamente, <strong>al declararse esta naturaleza jur\u00eddica del contrato celebrado entre las partes, no cabe la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo civil<\/strong> que se alega como infracci\u00f3n por inaplicaci\u00f3n, en el motivo tercero del recurso. Este art\u00edculo se aplica en un doble supuesto: que se trate de una compraventa de cosa inmueble y que se haya incumplido la obligaci\u00f3n del pago del precio por el comprador. Ninguno de ambos supuestos concurre aqu\u00ed<strong>: no es compraventa, como se ha dicho, sino negocio jur\u00eddico complejo<\/strong> y no se ha producido un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago de precio. Los argumentos que se exponen en el desarrollo del motivo, por m\u00e1s que insistan en el requerimiento que exige este art\u00edculo 1504, en nada puede alterar que no hay compraventa, ni hay falta de cumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reiterando de este modo la doctrina sentada por la <strong>STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 765\/2011, de 20 de octubre de 2011.<\/strong> ECLI: ES: TS: 2011:6846. RJ 2012\\3387:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>El motivo segundo se desestima simplemente porque aduce la infracci\u00f3n del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo civil y \u00e9ste no es aplicable al contrato de permuta. Este art\u00edculo dispone: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr\u00e1 lugar de pleno derecho la resoluci\u00f3n del contrato, el comprador podr\u00e1 pagar, aun despu\u00e9s de expirado el t\u00e9rmino, \u00ednterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr\u00e1 concederle nuevo t\u00e9rmino. <strong>Lo cual no es aplicable al contrato de permuta que carece de \u00abprecio\u00bb cuyo impago d\u00e9 lugar a la resoluci\u00f3n, sino que se trata de cambio de cosa por cosa; no exactamente un simple trueque, sino obligaci\u00f3n de entregar una cosa por una parte y la otra, obligaci\u00f3n de entregar otra cosa, sin perjuicio de que una de ellas pueda ser futura, que es el caso presente.<\/strong> No tiene, pues, posible aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1504.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\">M\u00e1s adelante defiendo la compatibilidad de esta declaraci\u00f3n jurisprudencial con la frecuente inscripci\u00f3n, tambi\u00e9n en el \u00e1mbito de la permuta de suelo por vuelo, de condiciones resolutorias ejercitables por la v\u00eda del art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Compete en todo caso al acreedor y debe extremar la diligencia, precisar el tipo de acci\u00f3n que est\u00e1 ejercitando. No es lo mismo pedir al JC que declare la resoluci\u00f3n de un contrato por incumplimiento del concursado usando la acci\u00f3n personal del art. 1124 CC que ejercitar la acci\u00f3n real que deriva de la condici\u00f3n resolutoria inscrita, seg\u00fan pone de relieve tambi\u00e9n la JP:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0STS. Sala de lo Civil n\u00fam. 439\/2016 de 29 junio.<\/strong> ECLI: ES: TS: 2016:3143. RJ 2016\\3159.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>CUARTO<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Decisi\u00f3n de la sala. Improcedencia de resolver el contrato generador de obligaciones rec\u00edprocas cuando est\u00e1 pendiente de cumplimiento exclusivamente por el concursado. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>1.- <strong>La acci\u00f3n ejercitada por la arrendadora financiera tiene una base puramente obligacional<\/strong>, esto es, sobre la base de que el contrato de arrendamiento financiero concertado con la ahora concursada es un contrato bilateral del que resultan obligaciones rec\u00edprocas para las partes, que la arrendadora financiera es la parte in bonis mientras que la arrendataria ha incumplido su obligaci\u00f3n de pago de las cuotas, la arrendadora financiera solicita la resoluci\u00f3n del contrato por el incumplimiento de la arrendataria financiera y la consiguiente restituci\u00f3n de los bienes objeto del contrato. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>2.- Para resolver la cuesti\u00f3n planteada en el recurso ha de determinarse, en primer lugar, si el contrato de arrendamiento financiero mobiliario suscrito por las partes se encuentra en la situaci\u00f3n prevista en el art. 61.1 de la Ley Concursal (esto es, que al momento de la declaraci\u00f3n del concurso una de las partes hubiera cumplido \u00edntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las rec\u00edprocas a su cargo) o en la prevista en el art. 61.2 (esto es, que se tratara de un contrato con obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte). <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>7.- Por tanto, debe concluirse que el contrato de leasing o arrendamiento financiero objeto del litigio no establece obligaciones a cargo de la arrendadora financiera que se encuentren pendientes de cumplimiento en el momento de declaraci\u00f3n del concurso, sino que se trata de un contrato que, al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso, solo estaba pendiente de cumplimiento por la concursada, arrendataria financiera. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Sentado lo anterior, <strong>no resulta de aplicaci\u00f3n el art. 61.2 de la Ley Concursal, que presupone la existencia de un contrato con obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes en el momento de declararse el concurso.<\/strong> <strong>Por consiguiente, tampoco puede acordarse la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento al amparo del art. 62.1 de la Ley Concursal<\/strong>, porque solo permite tal resoluci\u00f3n por incumplimiento en los casos del art. 61.2 de la Ley Concursal, esto es, solo cuando el contrato estuviera pendiente de cumplimiento por ambas partes al tiempo de la declaraci\u00f3n de concurso. As\u00ed lo declaramos en la sentencia 235\/2014, de 22 de mayo. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En este caso, la arrendadora financiera tiene un cr\u00e9dito concursal cuyo incumplimiento, <strong>una vez declarado el concurso, no puede justificar la resoluci\u00f3n del contrato sino la reclamaci\u00f3n del cr\u00e9dito dentro del concurso (art. 49 y 61.1 de la Ley Concursal), sin perjuicio de que pueda promover la realizaci\u00f3n de la garant\u00eda mediante la acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n del bien si re\u00fane los requisitos exigidos para su ejercicio, <\/strong>como se analizar\u00e1 en el siguiente apartado. <strong>Desde el punto de vista puramente obligacional, la arrendadora financiera es un acreedor m\u00e1s de la concursada cuyo cr\u00e9dito, si se cumplen los requisitos exigidos con car\u00e1cter general a los acreedores concursales, se integra en la masa pasiva para ser satisfecho en los t\u00e9rminos previstos en el convenio o en la liquidaci\u00f3n. <\/strong>Pero no puede instar la resoluci\u00f3n del contrato por el incumplimiento por el arrendatario financiero de su obligaci\u00f3n de pago de las cuotas, porque en caso de acordarse la resoluci\u00f3n del contrato y la restituci\u00f3n al arrendador de los bienes dados en arrendamiento financiero, se le estar\u00eda permitiendo extraer de la masa del concurso determinados bienes o derechos y librarse de sus consecuencias, frente a los dem\u00e1s acreedores concursales que deber\u00edan pasar por las consecuencias negativas que para su cr\u00e9dito supone la declaraci\u00f3n de concurso. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>8.- <strong>Lo anterior no obsta a que los titulares de los cr\u00e9ditos privilegiados del art. 90.1.4\u00ba de la Ley Concursal que re\u00fanan los requisitos exigidos en el art. 56.1.a de la Ley Concursal, puedan, en los t\u00e9rminos previstos en dicha ley, ejercitar las acciones tendentes a recuperar los bienes cedidos en arrendamiento financiero mediante contratos inscritos en los Registros de la Propiedad o de Bienes Muebles o formalizados en documento que lleve aparejada ejecuci\u00f3n, pues el art. 56.1.a de la Ley Concursal les ha extendido el tratamiento de las acciones de ejecuci\u00f3n de garant\u00edas reales. <\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>De ah\u00ed que, <strong>pese a tratarse de cr\u00e9ditos concursales<\/strong>, el art. 155.2 de la Ley Concursal permita a la administraci\u00f3n concursal comunicar a los titulares de estos cr\u00e9ditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la <strong>masa para evitar la realizaci\u00f3n de la garant\u00eda, que en este caso tendr\u00eda lugar mediante el ejercicio de la acci\u00f3n de recuperaci\u00f3n de los bienes cedidos en arrendamiento financiero<\/strong>. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Pero <strong>no es esa la acci\u00f3n ejercitada por la hoy recurrida en la demanda incidental.<\/strong> La acci\u00f3n ejercitada en la demanda fue la de resoluci\u00f3n contractual por incumplimiento con restituci\u00f3n de los bienes entregados. En la demanda incidental se fund\u00f3 la acci\u00f3n en los arts. 1124 del C\u00f3digo Civil, la pretensi\u00f3n formulada fue la de resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento de la concursada y restituci\u00f3n de los bienes entregados en virtud del contrato, y la menci\u00f3n puntual al art. 56.1 de la Ley Concursal que se realizaba en la demanda lo fue a los solos efectos del plazo previsto en tal precepto. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>A la acci\u00f3n ejercitada le es aplicable el r\u00e9gimen expuesto en los anteriores fundamentos, por lo que procede su desestimaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<h4><strong><a id=\"2escenarios\"><\/a>2.- Escenarios posibles:<\/strong><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la permuta de suelo por vuelo se garantiz\u00f3 con condici\u00f3n resolutoria inscrita y, antes de la declaraci\u00f3n de concurso, se incumpli\u00f3 por el concursado, cabe que el acreedor haya ejercitado la acci\u00f3n resolutoria ante el JPI o practicado el requerimiento notarial resolutorio antes de dicha declaraci\u00f3n o que no lo haya hecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El car\u00e1cter m\u00e1s espec\u00edfico de la regulaci\u00f3n de la LC al tratar del ejercicio de este tipo de acciones resolutorias de base registral respecto de las generales del art\u00edculo 62 LC me inclina por las siguientes soluciones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"2-1\"><\/a>2.1. Incumplimiento anterior a la declaraci\u00f3n de concurso:<\/strong><\/p>\n<p><strong>a) Si<\/strong> <strong>el acreedor demand\u00f3 la resoluci\u00f3n de contrato ante el JPI<\/strong> la LC le permite continuar su ejercicio ante el mismo JPI desde el momento en que acredite <strong>haber obtenido del JC declaraci\u00f3n de tratarse de<\/strong> <strong>bienes<\/strong> <strong>innecesarios <\/strong>para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado (art. 56.2. LC). Obtenida \u00e9sta declaraci\u00f3n no se aplica la legislaci\u00f3n concursal por lo que no habr\u00e1 restricciones derivadas del ejercicio anterior o posterior a la declaraci\u00f3n de concurso. Y sin perjuicio de que las prestaciones rec\u00edprocas a cargo del acreedor, de existir, formen parte de la masa activa.<\/p>\n<p><strong>b)<\/strong> <strong>Si el acreedor no demand\u00f3 la resoluci\u00f3n de contrato ante el JPI<\/strong> aplicando la doctrina sentada por el TS respecto del ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria, podr\u00e1 hacerlo ante el JPI hasta que se abra la fase de liquidaci\u00f3n <strong>siempre que haya obtenido la misma declaraci\u00f3n de innecesidad<\/strong> (art. 56.1 LC). El l\u00edmite temporal indicado resulta de la previsi\u00f3n del art. 57.3 LC que, como luego veremos, excluye el ejercicio de la acci\u00f3n resolutoria en procedimiento separado una vez abierta la fase de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ambos casos si se acepta, como defiendo, que se haya pactado la aplicaci\u00f3n del procedimiento de reinscripci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 59 RH, cuyo \u00e1mbito natural es el de la condici\u00f3n resolutoria de la compraventa de inmuebles con precio aplazado a que se refiere el art. 1504 CCivil pero que puede, mediante acuerdo entre las partes, extenderse a la permuta de suelo por vuelo, debe aceptarse tambi\u00e9n que, obtenida la declaraci\u00f3n de innecesidad del JC, se pueda resolver el contrato y reinscribir la finca en virtud de requerimiento notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Lo que sucede es que, siguiendo doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (en lo sucesivo DGRN), el concursado o el AC pueden neutralizar la utilizaci\u00f3n de la v\u00eda extrajudicial contestando el requerimiento en el sentido de oponerse a la resoluci\u00f3n y en tal caso, ser\u00e1 el JC el competente para acordar lo procedente, en particular para declarar la innecesidad de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0As\u00ed dice la <strong>Resoluci\u00f3n DGRN de 5 de septiembre de 2016 que public\u00f3 el B.O.E. de 27 de septiembre de 2016<\/strong>:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\">2. Por las razones expuestas, queda ce\u00f1ida la presente Resoluci\u00f3n al examen del defecto invocado por el registrador en la nota recurrida, seg\u00fan el cual<strong>, formulada oposici\u00f3n por el destinatario de la notificaci\u00f3n, <\/strong>deber\u00e1 el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resoluci\u00f3n; esto es, que se dicte resoluci\u00f3n judicial firme<strong>, siendo \u00fanico juez competente para adoptarla, en este caso, el juez del concurso, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto por el art\u00edculo 62 de la Ley Concursal<\/strong>. Y sin duda alguna procede confirmar tal calificaci\u00f3n y desestimar las pretensiones de las recurrentes.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, <strong>la reinscripci\u00f3n en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condici\u00f3n resolutoria expresa pactada, est\u00e1 sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posici\u00f3n jur\u00eddica de las partes<\/strong>, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: <strong>Primero<\/strong>: Debe aportarse el t\u00edtulo del vendedor (cfr. art\u00edculo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el t\u00edtulo de la transmisi\u00f3n del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegraci\u00f3n sujeto a la condici\u00f3n resolutoria estipulada; <strong>Segundo<\/strong>: La notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisi\u00f3n, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resoluci\u00f3n invocando que falta alg\u00fan presupuesto de la misma. Formulada oposici\u00f3n por el adquirente, deber\u00e1 el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resoluci\u00f3n, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y <strong>Tercero:<\/strong> El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario).<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <em>Formulada, por tanto, oposici\u00f3n, tal y como ha sucedido en el caso al que se refiere este recurso, la cuesti\u00f3n habr\u00e1 de suscitarse ante el \u00f3rgano jurisdiccional correspondiente, que es competente para dilucidar, con las debidas garant\u00edas para todos los afectados y para todos los intereses en juego, si se dan los presupuestos necesarios para llevar a t\u00e9rmino el ejercicio de la resoluci\u00f3n pretendida.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p><strong>c) Incumplimiento anterior a la declaraci\u00f3n de concurso no habi\u00e9ndose obtenido del JC declaraci\u00f3n de tratarse de bienes innecesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El acreedor de la permuta garantizado con condici\u00f3n resolutoria inscrita tiene que <strong>ejercitar su derecho en el JC, <\/strong>sea iniciando el procedimiento en \u00e9l sea continuando ante \u00e9l el procedimiento que hab\u00eda iniciado ante el JPI, pero, en ambos casos, tiene que esperar el a\u00f1o previsto como m\u00e1ximo en el art. 56.1 LC y durante ese a\u00f1o el AC puede decidir cumplir el contrato en sus t\u00e9rminos con lo que se impide la resoluci\u00f3n, a tenor del art\u00edculo 56.3 LC en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 155.2 LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De no acordar el JC el cumplimiento <strong>se seguir\u00e1 el procedimiento resolutorio por los tr\u00e1mites propios de la acci\u00f3n ejercitada en pieza separada,<\/strong> a tenor del art. 57.1 LC que prevalece sobre lo dispuesto con car\u00e1cter general en el art. 62.3 LC, que, como sabemos, le da el tr\u00e1mite del incidente concursal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<a id=\"2-2\"><\/a>2.2. Incumplimiento posterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Si el <strong>incumplimiento fue posterior<\/strong> antes he examinado las previsiones de la LC cuando el acreedor carece de garant\u00eda inscrita, destacando la necesidad de que se tramite como incidente concursal; que en todo caso puede ser enervado por resoluci\u00f3n del JC en inter\u00e9s del concurso y que las prestaciones a cargo del concursado se satisfacen con cargo a la masa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de que el acreedor est\u00e9 garantizado con condici\u00f3n resolutoria no se aplican, a mi juicio, estas reglas si se hacen valer en el procedimiento concursal las especiales de los art\u00edculos 56 y 57 LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En particular y por lo que se refiere al momento del incumplimiento obviamente no puede existir un juicio declarativo en tramitaci\u00f3n cuando se declara el concurso porque en este apartado parto de que todav\u00eda no se hab\u00eda producido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Si se produce despu\u00e9s el acreedor puede <strong>solicitar la declaraci\u00f3n de innecesidad del JC<\/strong> antes de que se abra la fase de liquidaci\u00f3n y, caso de obtenerla, podr\u00e1 ejercitar la resoluci\u00f3n ante el Juzgado que corresponda, pudiendo tambi\u00e9n emplearse el requerimiento resolutorio y el procedimiento de reinscripci\u00f3n de los art\u00edculos 1504 CCivil y 59 RH si as\u00ed se hubiera pactado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>En defecto de declaraci\u00f3n de innecesidad<\/strong>, la resoluci\u00f3n podr\u00e1 ejercitarse en pieza separada dentro del concurso siempre antes de que se abra la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n contractual.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la v\u00eda judicial si la acci\u00f3n resolutoria prospera, se ejercite ante el JPI o ante el JC, la consecuencia es la misma en cuanto que en el RP se presenta la sentencia que declara resuelto el contrato y ordena reinscribir el solar a favor del acreedor, con obligaci\u00f3n por su parte de devolver aquello a que, en su caso, tenga derecho el concursado, al producir efectos ex tunc la resoluci\u00f3n judicial, seg\u00fan la regla general que aplica la jurisprudencia en este caso, como vimos antes al estudiar el r\u00e9gimen del art. 62.4 LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siempre que la resoluci\u00f3n decretando la resoluci\u00f3n de la permuta haya sido emitida por \u00d3rgano Jurisdiccional distinto del JC habr\u00e1 de constar la declaraci\u00f3n de innecesidad que corresponde dictar al JC, seg\u00fan dispone el art. 56.5 LC, que igualmente es imprescindible si se utiliza como procedimiento de resoluci\u00f3n el requerimiento notarial y como v\u00eda de reinscripci\u00f3n la del art. 59 RH. Y, como vimos, si del acta notarial resulta la oposici\u00f3n del concursado o del AC habr\u00e1 de acreditarse que el JC dio v\u00eda libre a la resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso la condici\u00f3n resolutoria inscrita se cancela por su ejercicio y as\u00ed debe constar en la sentencia (sin perjuicio de que si se omite pueda pedirla el readquirente por confusi\u00f3n de derechos).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de otras cargas, no mediando situaci\u00f3n concursal si existen hipotecas o anotaciones posteriores a la condici\u00f3n resolutoria el mismo Juzgado que tramite la acci\u00f3n tiene la potestad de acordar su cancelaci\u00f3n para lo que se entiende necesario que sus titulares sean demandados. Y si se utiliza la v\u00eda extrajudicial lo que se requiere es que, de conformidad art\u00edculo 175 RH y la doctrina ya citada sobre su aplicaci\u00f3n emanada de DGRN, de existir alguna devoluci\u00f3n que deba hacer el acreedor readquirente al otro permutante se acredite su entrega o consignaci\u00f3n a favor de los titulares de esas cargas que se cancelan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En caso de concurso de acreedores habr\u00e1 de entenderse, para los casos en que no sea el JC el que acuerde la resoluci\u00f3n, que toda cantidad que deba entregarse al permutante o, por subrogaci\u00f3n real, a titulares de cargas o anotaciones que se cancelan por efecto de la resoluci\u00f3n, deber\u00e1 serlo al AC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se trata de hipoteca o carga que confiera al cr\u00e9dito car\u00e1cter de especialmente privilegiado, aunque posterior a la condici\u00f3n resolutoria, a su vez el AC de acuerdo con el p\u00e1rrafo 2\u00ba del art. 155.3 LC deber\u00e1 entregarlo al acreedor hipotecario hasta donde alcance el privilegio a tenor del art. 155.5 LC y el resto ir\u00e1 a la masa activa debiendo constar dicha circunstancia en el documento que motive la cancelaci\u00f3n de la hipoteca. Si se trata de anotaciones de embargo la eventual contraprestaci\u00f3n pasar\u00e1 entera a formar parte de la masa activa y con ella se pagar\u00e1n las deudas reconocidas conforme a la legislaci\u00f3n concursal que no atribuye preferencia a los cr\u00e9ditos protegidos por anotaciones preventivas de embargo. La cancelaci\u00f3n es en todo caso procedente porque forma parte del derecho del acreedor que los bienes vuelvan a su poder como estaban al tiempo de entregarlos, libres de toda carga o hipoteca impuesta por el permutante, parafraseando lo que dispone el art. 1520 CCivil respecto de la resoluci\u00f3n de la venta por ejercicio del retracto convencional y en aplicaci\u00f3n estricta del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 175 RH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En nuestro caso el acreedor no hab\u00eda recibido contra la entrega del solar nada que hubiera de devolver o consignar, <strong>sin embargo<\/strong> <strong>cabe que sea necesario un pronunciamiento judicial si sobre el solar se hab\u00eda comenzado a ejecutar la obra<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Sin mediar procedimiento concursal ni de otro tipo al haberse acordado extrajudicialmente la resoluci\u00f3n de una permuta de suelo por vuelo, dice la <strong>Resoluci\u00f3n DGRN de 28 de julio de 2016 publicada en el B.O.E. de 21 de septiembre de 2016<\/strong>:<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\">3. Como ha puesto de relieve reiteradamente esta Direcci\u00f3n General (vid. la Resoluci\u00f3n de 24 de julio de 2014), \u00abpor lo que se refiere a la consignaci\u00f3n de las <strong>cantidades que<\/strong> hayan de ser devueltas al cesionario, o que, <strong>por el principio de subrogaci\u00f3n real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir <\/strong>por la resoluci\u00f3n, es cierto que seg\u00fan la doctrina reiterada de esta de esta Direcci\u00f3n General (cfr., entre otras, las Resoluciones de 19 de junio de 2007, 10 de diciembre de 2010, 10 de julio de 2013 y 14 de abril de 2014), los <strong>requisitos exigidos para obtener la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria expl\u00edcita del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil,<\/strong> son los siguientes: \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Debe precisarse que en alguno de los casos a los que se refieren tales resoluciones se daba la circunstancia de haberse operado la resoluci\u00f3n por no haberse obtenido licencia de construcci\u00f3n ni haber \u00e9sta comenzado, lo que condujo a que, al no haber realizado el cesionario ninguna contraprestaci\u00f3n, no procediera consignaci\u00f3n alguna; <strong>lo que no ocurre en el presente caso, en el cual se constatan unas obras realizadas; no terminadas, pero en avanzada fase de construcci\u00f3n.<\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>A mayor abundamiento, tambi\u00e9n tiene declarado este Centro Directivo de forma reiterada que \u00aben el \u00e1mbito extrajudicial la conclusi\u00f3n a la que debe llegarse es que el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario impone la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del precio \u00edntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasara\u0301 a ocupar, por subrogaci\u00f3n real, la posici\u00f3n jur\u00eddica que ten\u00eda el inmueble de modo que los derechos que antes reca\u00edan sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. Y es l\u00f3gico que as\u00ed sea, pues en caso contrario el comprador estar\u00eda saldando su cr\u00e9dito frente al vendedor con preferencia a las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando dicho cr\u00e9dito no goza de protecci\u00f3n alguna frente los cr\u00e9ditos consignados en el Registro, por lo que la cl\u00e1usula penal no puede tener virtualidad frente a la consignaci\u00f3n de las cantidades retenidas, sin que as\u00ed haya sido declarado por un juez\u00bb (Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 2015).<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\"><strong>4. En el presente caso<\/strong>\u2026\u2026\u2026\u2026, <strong>no se acredita la consignaci\u00f3n del valor de los bienes que hayan de ser devueltos al adquirente o correspondan por subrogaci\u00f3n real a los titulares de derechos inscritos que hayan de ser cancelados<\/strong> como consecuencia de la resoluci\u00f3n operada, ni tampoco -pues la notificaci\u00f3n remitida y recibida no lo implica en absoluto en el \u00e1mbito extrajudicial- su consentimiento para la cancelaci\u00f3n del asiento; o la subsidiaria resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo ordene.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>Cierto es que se hab\u00eda estipulado en el primitivo contrato de permuta que, a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n y en caso de resoluci\u00f3n, la parte transmitente recuperar\u00eda la propiedad de las fincas permutadas as\u00ed como las obras realizadas hasta dicho momento<\/em><\/strong><em>; pero es constante doctrina de este Centro Directivo que respecto de la posible cl\u00e1usula penal o indemnizatoria trat\u00e1ndose de resoluci\u00f3n convencional y no judicial no cabe deducci\u00f3n alguna de cantidad que haya de ser consignada, toda vez que la devoluci\u00f3n de las prestaciones que fueron objeto del contrato resuelto ha de comprender las cantidades afectadas por la cl\u00e1usula penal (obras que quedar\u00edan en propiedad de los iniciales cedentes), por la sencilla raz\u00f3n de que la cl\u00e1usula penal es susceptible de moderaci\u00f3n judicial (cfr. art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil). En suma, <strong>aun existiendo acuerdo entre las partes para la resoluci\u00f3n, por imperativo del art\u00edculo 175.6\u00aa del Reglamento Hipotecario sigue siendo necesaria la consignaci\u00f3n, a favor de los terceros cuyos asientos se pretende cancela<\/strong>r.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"faseliquidacion\"><\/a>FASE DE LIQUIDACI\u00d3N<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siguiendo la pauta del apartado de la fase com\u00fan hay que distinguir seg\u00fan que la obligaci\u00f3n personal del concursado est\u00e9 garantizada o no con condici\u00f3n resolutoria inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por el contrario carece de inter\u00e9s el car\u00e1cter necesario o innecesario de los bienes sobre los que recae porque ya se ha abandonado la aspiraci\u00f3n de que el concursado pueda volver a la normalidad mediante la firma de un convenio o salir inc\u00f3lume del concurso de otra forma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta que <strong>abierta la fase de liquidaci\u00f3n<\/strong>, se precipita legalmente el <strong>vencimiento anticipado<\/strong> de los cr\u00e9ditos concursales aplazados y que <strong>la prestaci\u00f3n no dineraria consistente en entregar la obra se convierte en dineraria<\/strong> conforme al art. 146 LC por lo que a nuestros efectos deja de ser relevante la distinci\u00f3n entre acci\u00f3n de cumplimiento (entrega de la parte de obra a se comprometi\u00f3 el despu\u00e9s concursado) o acci\u00f3n de resoluci\u00f3n por incumplimiento (recuperar el solar que entreg\u00f3), dado que sea lo que sea lo que aparezca incluido en la masa activa se va a liquidar conforme al PL o, en su defecto o por insuficiencia de \u00e9ste, conforme a las normas de la LEC para el procedimiento de apremio (art. 149.2 LC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, la entrega de la contraprestaci\u00f3n de obra (cumplimiento) o la restituci\u00f3n del solar (resoluci\u00f3n) <strong>se convierte en una deuda dineraria <\/strong>por lo que la diferencia de tratamiento concursal seg\u00fan que exista o no condici\u00f3n resolutoria inscrita pasan a recaer en la calificaci\u00f3n del cr\u00e9dito, lo que conlleva la mayor o menor expectativa de satisfacci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"l1\"><\/a>PRIMERO.<\/strong> <strong>Cr\u00e9dito del acreedor no garantizado.<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si no existe garant\u00eda inscrita el cr\u00e9dito del acreedor ser\u00e1 concursal o a cargo de la masa dependiendo de la situaci\u00f3n existente al tiempo de declararse el concurso. Si antes de dicha declaraci\u00f3n ya se hab\u00eda producido el incumplimiento por parte del despu\u00e9s concursado y el acreedor estaba al corriente de sus obligaciones, como sucede en nuestro caso, el cr\u00e9dito es concursal; si el incumplimiento fue posterior se debe satisfacer con cargo a la masa (art\u00edculo 62.4 LC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La realizaci\u00f3n de la finca seguir\u00e1 el r\u00e9gimen del art\u00edculo 149 LC y culminar\u00e1 con la transmisi\u00f3n del dominio a favor de quien corresponda, acordando el JC la cancelaci\u00f3n de las cargas que no deban subsistir, conforme al n\u00famero 5 de dicho art\u00edculo. La documentaci\u00f3n a presentar en el RP no presenta especialidad en relaci\u00f3n con los dem\u00e1s supuestos de ejecuci\u00f3n concursal. La transmisi\u00f3n se documentar\u00e1 notarial o judicialmente seg\u00fan el procedimiento seguido y la cancelaci\u00f3n de eventuales cargas debe acordarla el JC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"l2\"><\/a>SEGUNDO. Cr\u00e9dito del acreedor garantizado con condici\u00f3n resolutoria inscrita.<\/strong><\/h3>\n<h4><strong><a id=\"1-realizacion\"><\/a>1.- Realizaci\u00f3n de la finca.<\/strong><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si existe garant\u00eda inscrita se debe calificar al acreedor como titular de un cr\u00e9dito con privilegio especial, a tenor del art. 90.1.4\u00ba LC, pero al haberse abierto la fase de liquidaci\u00f3n sin haberse ejercitado dentro o fuera del JC la acci\u00f3n resolutoria en la forma y plazos examinados en el apartado relativo a la fase com\u00fan, la resoluci\u00f3n, entendida como recuperaci\u00f3n de la finca entregada, no es un derecho reconocido al acreedor. La aplicaci\u00f3n del art. 57.3 LC supone que el acreedor ha perdido el derecho de exigir la resoluci\u00f3n contractual, dado que en esta fase solo se permite la ejecuci\u00f3n colectiva por lo que, en principio, parece que lo procedente ser\u00e1 reconocer el derecho de cobro preferente como acreedor con privilegio especial cuando se realice la finca (art. 155.5 LC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0De esta manera la diferencia con el caso anterior, en relaci\u00f3n con el reparto del producto de la realizaci\u00f3n de los bienes concursales en general, es que el cr\u00e9dito del acreedor ser\u00e1 satisfecho como concursal o con cargo a la masa, seg\u00fan las reglas del apartado anterior, pero <strong>respecto de lo que se obtenga en el concurso a cambio de la finca sobre la que recae la garant\u00eda<\/strong>, el acreedor debe hacer valer, haya plan de liquidaci\u00f3n o no, su preferencia de cobro y este derecho le debe ser reconocido y satisfecho por lo que, de no existir alg\u00fan otro cr\u00e9dito singularmente garantizado con la misma finca que tenga prioridad registral sobre el suyo, (lo que puede suceder si el acreedor consinti\u00f3 posponer la condici\u00f3n resolutoria a una hipoteca constituida por el permutante por ejemplo), de acuerdo con el r\u00e9gimen de prioridad temporal que consagra el art. 155.3, 2\u00ba p\u00e1rrafo LC <strong>deber\u00e1 ser el primero en cobrar.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al RP habr\u00e1 de presentarse la documentaci\u00f3n que acredite haberse enajenado la finca conforme al PL o a la LEC y acordado la cancelaci\u00f3n tanto de la condici\u00f3n resolutoria como de las dem\u00e1s cargas que no deban subsistir, a tenor del art\u00edculo 149.5 LC. Pero, a diferencia del caso del apartado anterior, ser\u00e1 imprescindible que de la documentaci\u00f3n resulte haberse respetado el procedimiento de realizaci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 155.4 LC al que, caso de existir cr\u00e9dito privilegiado, se subordina el art\u00edculo 149.2 LC, salvo que se trate de transmisi\u00f3n de la finca integrada en unidad productiva. Por tanto, habr\u00e1 de constar la participaci\u00f3n que haya tenido el acreedor en el procedimiento concursal, su consentimiento si viene exigido por dicho art\u00edculo 155 LC y especialmente, que le ha sido entregado en pago de su cr\u00e9dito lo que le corresponde seg\u00fan el mismo precepto, reformado por la Ley 9\/2015 para garantizar que el Plan de Liquidaci\u00f3n no pueda vulnerar directa o indirectamente ese derecho.<\/p>\n<h4><strong><a id=\"2-alternativo\"><\/a>2.- Sistema alternativo.<\/strong><\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si hay PL y el cr\u00e9dito del acreedor es el \u00fanico privilegiado (o el que tiene prioridad de haber varios) creo que no cabe descartar que \u00e9ste <strong>prevea ofrecer al acreedor<\/strong> un derecho preferente de recuperaci\u00f3n del solar si se estima beneficioso para el inter\u00e9s del concurso, lo que no ser\u00e1 raro si el permutante no lleg\u00f3 a invertir un euro en la construcci\u00f3n de la obra. En definitiva si con el producto de la venta del solar se va a pagar en primer lugar al acreedor de la permuta y no se prev\u00e9 que haya sobrante, es posible que resulte beneficioso para el concurso ahorrarse todos los gastos asociados a la transmisi\u00f3n y como en este caso, a diferencia de los privilegios que el art\u00edculo 90 LC reconoce a los acreedores con derecho de realizaci\u00f3n de valor, el acreedor solo tiene, en caso de incumplimiento, el derecho de recuperar lo que entreg\u00f3 (con da\u00f1os y perjuicios en su caso) parece una previsi\u00f3n leg\u00edtima. Por las mismas razones, si la contraprestaci\u00f3n que deb\u00eda entregar el concursado lleg\u00f3 a construirse y es posible cumplir el contrato en sus propios t\u00e9rminos parece que el PL puede optar por reconocer al acreedor el derecho de recibirla extinguiendo de tal forma su cr\u00e9dito y quedando liberadas las dem\u00e1s fincas construidas sobre el solar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">M\u00e1s dudoso es que esta soluci\u00f3n alternativa se pueda <strong>imponer<\/strong> al acreedor por el car\u00e1cter vinculante del PL, una vez firme. Se tratar\u00eda de una adaptaci\u00f3n de las previsiones del art. 155.4 2\u00ba p\u00e1rrafo LC, que no es aqu\u00ed directamente aplicable porque faltan la venta directa y el precio que, seg\u00fan sea mayor o menor del pactado, obliga a contar con el consentimiento de acreedor y deudor y a tasar el objeto sobre el que recae la garant\u00eda o permite prescindir de dicho consentimiento y tasaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De aceptarse esta alternativa parece que, en defecto de recepci\u00f3n voluntaria de la finca o de la obra, podr\u00e1 el JC suplir directamente el consentimiento del acreedor de forma que en la misma resoluci\u00f3n se contendr\u00e1 la entrega de una u otra y el mandato cancelatorio de la misma condici\u00f3n resolutoria y de las cargas y anotaciones posteriores que deban serlo, a tenor del art. 149.5 LC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y dicha resoluci\u00f3n ser\u00e1 inscribible siempre que se haya dado al acreedor y a los titulares de otros cr\u00e9ditos privilegiados existentes sobre la finca o la obra que se acuerda entregar oportunidad de defender sus derechos oponi\u00e9ndose a esa previsi\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n y que la resoluci\u00f3n sea firme, debiendo constar ambos extremos en el documento que se presente en el RP.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Acompa\u00f1o como anexo el texto de las principales disposiciones que he utilizado. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Y, desde luego, someto todo al mejor criterio del lector que espero no juzgue con severidad los errores que haya podido cometer o si se desliz\u00f3 alg\u00fan disparate. Sirva en mi descargo que lo del \u201claberinto\u201d aplicado a nuestra legislaci\u00f3n concursal es un eufemismo. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Cabe decir, parodiando a Clausewitz, que el concurso es la continuaci\u00f3n de la Justicia por otros medios.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"textos\"><\/a>TEXTOS LEGALES<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Ley Concursal<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 51<\/strong>. Continuaci\u00f3n y acumulaci\u00f3n de juicios declarativos pendientes.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Los juicios declarativos en que el deudor sea parte y que se encuentren en tramitaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de concurso continuar\u00e1n sustanci\u00e1ndose ante el mismo tribunal que estuviere conociendo de ellos hasta la firmeza de la sentencia.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 52.<\/strong> Procedimientos arbitrales.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Los procedimientos arbitrales en tramitaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de concurso se continuar\u00e1n hasta la firmeza del laudo\u2026\u2026.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 53.<\/strong> Sentencias y laudos firmes.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Las sentencias y los laudos firmes dictados antes o despu\u00e9s de la declaraci\u00f3n de concurso vinculan al juez de \u00e9ste, el cual dar\u00e1 a las resoluciones pronunciadas el tratamiento concursal que corresponda.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 56.<\/strong> Paralizaci\u00f3n de ejecuciones de garant\u00edas reales y acciones de recuperaci\u00f3n asimiladas.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Los acreedores con garant\u00eda real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podr\u00e1n iniciar la ejecuci\u00f3n o realizaci\u00f3n forzosa de la garant\u00eda hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un a\u00f1o desde la declaraci\u00f3n de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidaci\u00f3n\u2026.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco podr\u00e1n ejercitarse durante ese tiempo:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>b) Las acciones resolutorias de ventas de inmuebles por falta de pago del precio aplazado, aunque deriven de condiciones expl\u00edcitas inscritas en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<li>Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior se suspender\u00e1n, si no hubiesen sido suspendidas en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 5 bis, desde que la declaraci\u00f3n del concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. S\u00f3lo se alzar\u00e1 la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n y se ordenar\u00e1 que contin\u00fae cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resoluci\u00f3n del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.<\/li>\n<li>Durante la paralizaci\u00f3n de las acciones o la suspensi\u00f3n de las actuaciones y cualquiera que sea el estado de tramitaci\u00f3n del concurso, la administraci\u00f3n concursal podr\u00e1 ejercitar la opci\u00f3n prevista en el apartado 2 del art\u00edculo 155.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 57.<\/strong> Inicio o reanudaci\u00f3n de ejecuciones de garant\u00edas reales.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>El ejercicio de acciones que se inicie o se reanude conforme a lo previsto en el art\u00edculo anterior durante la tramitaci\u00f3n del concurso se someter\u00e1 a la jurisdicci\u00f3n del juez de \u00e9ste, quien a instancia de parte decidir\u00e1 sobre su procedencia y, en su caso, acordar\u00e1 su tramitaci\u00f3n en pieza separada, acomodando las actuaciones a las normas propias del procedimiento judicial o extrajudicial que corresponda.<\/li>\n<li>Iniciadas o reanudadas las actuaciones, no podr\u00e1n ser suspendidas por raz\u00f3n de vicisitudes propias del concurso.<\/li>\n<li>Abierta la fase de liquidaci\u00f3n, los acreedores que antes de la declaraci\u00f3n de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perder\u00e1n el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaraci\u00f3n de concurso se reanudar\u00e1n, acumul\u00e1ndose al procedimiento de ejecuci\u00f3n colectiva como pieza separada.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 61.<\/strong> Vigencia de los contratos con obligaciones rec\u00edprocas.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>En los contratos celebrados por el deudor, cuando al momento de la declaraci\u00f3n del concurso una de las partes hubiera cumplido \u00edntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las rec\u00edprocas a su cargo, el cr\u00e9dito o la deuda que corresponda al deudor se incluir\u00e1, seg\u00fan proceda, en la masa activa o en la pasiva del concurso.<\/li>\n<li>La declaraci\u00f3n de concurso, por s\u00ed sola, no afectar\u00e1 a la vigencia de los contratos con obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que est\u00e9 obligado el concursado se realizar\u00e1n con cargo a la masa.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior, la administraci\u00f3n concursal, en caso de suspensi\u00f3n, o el concursado, en caso de intervenci\u00f3n, podr\u00e1n solicitar la resoluci\u00f3n del contrato si lo estimaran conveniente al inter\u00e9s del concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 62. Resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La declaraci\u00f3n de concurso no afectar\u00e1 a la facultad de resoluci\u00f3n de los contratos a que se refiere el apartado 2 del art\u00edculo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resoluci\u00f3n podr\u00e1 ejercitarse tambi\u00e9n cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/li>\n<li>La acci\u00f3n resolutoria se ejercitar\u00e1 ante el juez del concurso y se sustanciar\u00e1 por los tr\u00e1mites del incidente concursal.<\/li>\n<li>Aunque exista causa de resoluci\u00f3n, el juez, atendiendo al inter\u00e9s del concurso, podr\u00e1 acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.<\/li>\n<li>Acordada la resoluci\u00f3n del contrato, quedar\u00e1n extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluir\u00e1 en el concurso el cr\u00e9dito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaraci\u00f3n de concurso; si fuera posterior, el cr\u00e9dito de la parte cumplidora se satisfar\u00e1 con cargo a la masa. En todo caso, el cr\u00e9dito comprender\u00e1 el resarcimiento de los da\u00f1os y perjuicios que proceda.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 69. Rehabilitaci\u00f3n de contratos de adquisici\u00f3n de bienes con precio aplazado.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La administraci\u00f3n concursal, por propia iniciativa o a instancia del concursado, podr\u00e1 rehabilitar los contratos de adquisici\u00f3n de bienes muebles o inmuebles con contraprestaci\u00f3n o precio aplazado cuya resoluci\u00f3n se haya producido dentro de los tres meses precedentes a la declaraci\u00f3n de concurso, siempre que, antes de que finalice el plazo para la comunicaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, notifique la rehabilitaci\u00f3n al transmitente, satisfaga o consigne la totalidad de las cantidades debidas en el momento de la rehabilitaci\u00f3n y asuma los pagos futuros con cargo a la masa. El incumplimiento del contrato que hubiera sido rehabilitado conferir\u00e1 al acreedor el derecho a resolverlo sin posibilidad de ulterior rehabilitaci\u00f3n.<\/li>\n<li>El transmitente podr\u00e1 oponerse a la rehabilitaci\u00f3n cuando, con anterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso, hubiese iniciado el ejercicio de las acciones de resoluci\u00f3n del contrato o de restituci\u00f3n del bien transmitido, o cuando, con la misma antelaci\u00f3n, hubiese recuperado la posesi\u00f3n material del bien por cauces leg\u00edtimos y devuelto o consignado en lo procedente la contraprestaci\u00f3n recibida o hubiese realizado actos dispositivos sobre el mismo en favor de tercero, lo que habr\u00e1 de acreditar suficientemente si no constare a la administraci\u00f3n concursal.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 84. Cr\u00e9ditos concursales y cr\u00e9ditos contra la masa.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.\u00ba Los que, conforme a esta Ley, resulten de prestaciones a cargo del concursado en los contratos con obligaciones rec\u00edprocas pendientes de cumplimiento que contin\u00faen en vigor tras la declaraci\u00f3n de concurso, y de obligaciones de restituci\u00f3n e indemnizaci\u00f3n en caso de resoluci\u00f3n voluntaria o por incumplimiento del concursado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7.\u00ba Los que, en los casos de pago de cr\u00e9ditos con privilegio especial sin realizaci\u00f3n de los bienes o derechos afectos, en los de rehabilitaci\u00f3n de contratos o de enervaci\u00f3n de desahucio y en los dem\u00e1s previstos en esta Ley, correspondan por las cantidades debidas y las de vencimiento futuro a cargo del concursado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 90. Cr\u00e9ditos con privilegio especial.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Son cr\u00e9ditos con privilegio especial:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.\u00ba Los cr\u00e9ditos por contratos\u2026\u2026. de compraventa con precio aplazado de bienes \u2026 inmuebles, a favor de los\u2026.. vendedores \u2026 sobre los bienes \u2026 vendidos \u2026\u2026con condici\u00f3n resolutoria en caso de falta de pago.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Para que los cr\u00e9ditos mencionados en los n\u00fameros 1.\u00ba a 5.\u00ba del apartado anterior puedan ser clasificados con privilegio especial, la respectiva garant\u00eda deber\u00e1 estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal t\u00e1cita o de los refaccionarios de los trabajadores.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 92. Cr\u00e9ditos subordinados.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Son cr\u00e9ditos subordinados:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7.\u00ba Los cr\u00e9ditos derivados de los contratos con obligaciones rec\u00edprocas a que se refieren los art\u00edculos 61, 62, 68 y 69, cuando el juez constate, previo informe de la administraci\u00f3n concursal, que el acreedor obstaculiza de forma reiterada el cumplimiento del contrato en perjuicio del inter\u00e9s del concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 146. Efectos sobre los cr\u00e9ditos concursales.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s de los efectos establecidos en el cap\u00edtulo II del t\u00edtulo III de esta Ley, la apertura de la liquidaci\u00f3n producir\u00e1 el vencimiento anticipado de los cr\u00e9ditos concursales aplazados y la conversi\u00f3n en dinero de aquellos que consistan en otras prestaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 149. Reglas legales de liquidaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Los bienes a que se refiere la regla 1.\u00aa del apartado anterior, as\u00ed como los dem\u00e1s bienes y derechos del concursado se enajenar\u00e1n, seg\u00fan su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidaci\u00f3n y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para los bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial se aplicar\u00e1 lo dispuesto en el art\u00edculo 155.4.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 155. Pago de cr\u00e9ditos con privilegio especial.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>El pago de los cr\u00e9ditos con privilegio especial se har\u00e1 con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecuci\u00f3n separada o colectiva.<\/li>\n<li>No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en tanto no transcurran los plazos se\u00f1alados en el apartado 1 del art\u00edculo 56 o subsista la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n iniciada antes de la declaraci\u00f3n de concurso, conforme al apartado 2 del mismo art\u00edculo, la administraci\u00f3n concursal podr\u00e1 comunicar a los titulares de estos cr\u00e9ditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realizaci\u00f3n de los bienes y derechos afectos. Comunicada esta opci\u00f3n, la administraci\u00f3n concursal habr\u00e1 de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortizaci\u00f3n e intereses vencidos y asumir\u00e1 la obligaci\u00f3n de atender los sucesivos como cr\u00e9ditos contra la masa y en cuant\u00eda que no exceda del valor de la garant\u00eda, calculado de conformidad con lo dispuesto por el art\u00edculo 94. En caso de incumplimiento, se realizar\u00e1n los bienes y derechos afectos para satisfacer los cr\u00e9ditos con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5.<\/li>\n<li>Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidaci\u00f3n, a la enajenaci\u00f3n de bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial, el juez, a solicitud de la administraci\u00f3n concursal y previa audiencia de los interesados, podr\u00e1 autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogaci\u00f3n del adquirente en la obligaci\u00f3n del deudor, que quedar\u00e1 excluida de la masa pasiva. De no autorizarla en estos t\u00e9rminos, el precio obtenido en la enajenaci\u00f3n se destinar\u00e1 al pago del cr\u00e9dito con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado 5 y, de quedar remanente, al pago de los dem\u00e1s cr\u00e9ditos.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a m\u00e1s de un cr\u00e9dito con privilegio especial, los pagos se realizar\u00e1n conforme a la prioridad temporal que para cada cr\u00e9dito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislaci\u00f3n espec\u00edfica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los cr\u00e9ditos con hipoteca legal t\u00e1cita ser\u00e1 la que resulte de la regulaci\u00f3n de \u00e9sta.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li>La realizaci\u00f3n en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial se har\u00e1 en subasta, salvo que, a solicitud de la administraci\u00f3n concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesi\u00f3n en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que \u00e9l designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del cr\u00e9dito reconocido dentro del concurso con la calificaci\u00f3n que corresponda.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la realizaci\u00f3n se efect\u00faa fuera del convenio, el oferente deber\u00e1 satisfacer un precio superior al m\u00ednimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptaci\u00f3n por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efect\u00faen a valor de mercado seg\u00fan tasaci\u00f3n oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoraci\u00f3n por entidad especializada para bienes muebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La autorizaci\u00f3n judicial y sus condiciones se anunciar\u00e1n con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez d\u00edas siguientes al \u00faltimo de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrir\u00e1 licitaci\u00f3n entre todos los oferentes y acordar\u00e1 la fianza que hayan de prestar.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"5\">\n<li>En los supuestos de realizaci\u00f3n de bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial previstos en este art\u00edculo, el acreedor privilegiado har\u00e1 suyo el montante resultante de la realizaci\u00f3n en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C\u00d3DIGO CIVIL<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1123.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligaci\u00f3n de dar, los interesados, cumplidas aqu\u00e9llas, deber\u00e1n restituirse lo que hubiesen percibido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de p\u00e9rdida, deterioro o mejora de la cosa, se aplicar\u00e1n al que deba hacer la restituci\u00f3n las disposiciones que respecto al deudor contiene el art\u00edculo precedente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observar\u00e1, respecto a los efectos de la resoluci\u00f3n, lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.120.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1124.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La facultad de resolver las obligaciones se entiende impl\u00edcita en las rec\u00edprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El perjudicado podr\u00e1 escoger entre exigir el cumplimiento o la resoluci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, con el resarcimiento de da\u00f1os y abono de intereses en ambos casos. Tambi\u00e9n podr\u00e1 pedir la resoluci\u00f3n, aun despu\u00e9s de haber optado por el cumplimiento, cuando \u00e9ste resultare imposible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Tribunal decretar\u00e1 la resoluci\u00f3n que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para se\u00f1alar plazo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los art\u00edculos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1504.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr\u00e1 lugar de pleno derecho la resoluci\u00f3n del contrato, el comprador podr\u00e1 pagar, aun despu\u00e9s de expirado el t\u00e9rmino, \u00ednterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr\u00e1 concederle nuevo t\u00e9rmino.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1520.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibir\u00e1 libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estar\u00e1 obligado a pasar por los arriendos que \u00e9ste haya hecho de buena fe y seg\u00fan costumbre del lugar en que radique.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1541.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo lo que no se halle especialmente determinado en este t\u00edtulo, la permuta se regir\u00e1 por las disposiciones concernientes a la venta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1921.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los cr\u00e9ditos se clasificar\u00e1n, para su graduaci\u00f3n y pago, por el orden y en los t\u00e9rminos que en este cap\u00edtulo se establecen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En caso de concurso, la clasificaci\u00f3n y graduaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos se regir\u00e1 por lo establecido en la Ley Concursal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1923.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con relaci\u00f3n a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.\u00ba Los cr\u00e9ditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la \u00faltima anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.\u00ba Los cr\u00e9ditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos a\u00f1os; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos \u00faltimos dividendos que se hubiesen repartido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.\u00ba Los cr\u00e9ditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.\u00ba Los cr\u00e9ditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecuci\u00f3n de sentencias, sobre los bienes anotados, y s\u00f3lo en cuanto a cr\u00e9ditos posteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.\u00ba Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacci\u00f3n se refiera y s\u00f3lo respecto a otros cr\u00e9ditos distintos de los expresados en los cuatro n\u00fameros anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 1925.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No gozar\u00e1n de preferencia los cr\u00e9ditos de cualquiera otra clase, o por cualquier otro t\u00edtulo, no comprendidos en los art\u00edculos anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>LEY HIPOTECARIA<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 11.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la inscripci\u00f3n de los contratos en que haya mediado precio o entrega de met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los art\u00edculos 21, 254 y 255 de esta Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expresi\u00f3n del aplazamiento del pago no surtir\u00e1 efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aqu\u00e9l con hipoteca o se d\u00e9 a la falta de pago el car\u00e1cter de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisi\u00f3n de dos o m\u00e1s fincas, se determinar\u00e1 el correspondiente a cada una de ellas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo dispuesto en el p\u00e1rrafo precedente se aplicar\u00e1 a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>REGLAMENTO HIPOTECARIO<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art\u00edculo 59.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resoluci\u00f3n del contrato, ser\u00e1 necesario para verificar la nueva inscripci\u00f3n a favor del vendedor o de su causahabiente que se haga constar la notificaci\u00f3n judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompa\u00f1e el t\u00edtulo de vendedor.<\/p>\n<h2><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES<\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/libros\/nuevo-libro-manual-de-buenas-practicas-concursales-y-registrales\/\">MANUAL DE BUENAS PR\u00c1CTICAS CONCURSALES Y REGISTRALES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/\">ART\u00cdCULOS DOCTRINA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/gobierno-corporativo-y-calificacion-registral\/\">GOBIERNO CORPORATIVO Y CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/2002-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2016.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_30959\" style=\"width: 560px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/concurso-permutante-vuelo\/attachment\/murcia_sierra_espuna_arruis\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-30959\" class=\"size-thumbnail wp-image-30959\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/Murcia_Sierra_Espu\u00f1a_arru\u00eds.jpg\" alt=\"CONCURSO DEL PERMUTANTE DE VUELO. \u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn.\" width=\"550\" height=\"413\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/Murcia_Sierra_Espu\u00f1a_arru\u00eds.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/Murcia_Sierra_Espu\u00f1a_arru\u00eds-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/Murcia_Sierra_Espu\u00f1a_arru\u00eds-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/12\/Murcia_Sierra_Espu\u00f1a_arru\u00eds-500x375.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 550px) 100vw, 550px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-30959\" class=\"wp-caption-text\">Manada de arru\u00eds en Sierra Espu\u00f1a, Murcia. Por Okenok<\/p><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>CONCURSO DEL PERMUTANTE DE VUELO \u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn Registrador Mercantil de Murcia &nbsp; &nbsp; ESQUEMA DEL TRABAJO: Planteamiento FASE COM\u00daN PRIMERO.\u00a0La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha configurado como una obligaci\u00f3n personal del permutante. Opciones del Acreedor: Exigir el cumplimiento Exigir la resoluci\u00f3n SEGUNDO.\u00a0La contraprestaci\u00f3n de la entrega del solar se ha [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":30951,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268],"tags":[1409,1406,6581,447,2133,6580,6582],"class_list":{"0":"post-30950","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"tag-alvaro-jose-martin-martin","9":"tag-alvaro-martin","10":"tag-arruis","11":"tag-concurso","12":"tag-permuta","13":"tag-permuta-de-suelo-por-vuelo","14":"tag-sierra-espuna"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30950","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30950"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30950\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/30951"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30950"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30950"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30950"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}