{"id":31999,"date":"2017-01-23T00:00:59","date_gmt":"2017-01-22T23:00:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=31999"},"modified":"2017-01-23T00:00:59","modified_gmt":"2017-01-22T23:00:59","slug":"un-viejo-informe-para-cecu-de-2008-adjudicacion-al-banco-por-valor-de-tasacion-para-subasta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/un-viejo-informe-para-cecu-de-2008-adjudicacion-al-banco-por-valor-de-tasacion-para-subasta\/","title":{"rendered":"Un viejo informe para CECU de 2008: adjudicaci\u00f3n al banco por valor de tasaci\u00f3n para subasta"},"content":{"rendered":"

PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCI\u00d3N DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS<\/strong><\/span><\/p>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/p>\n

Registrador de la propiedad de Bilbao<\/p>\n

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SUMARIO. PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCI\u00d3N DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS. INTRODUCCI\u00d3N.- UN EJEMPLO.- EL R\u00c9GIMEN LEGAL.- REQUISITOS DE LA AMPLIACI\u00d3N.- 1- Sujeci\u00f3n a la LMH. 2- Depreciaci\u00f3n del veinte por ciento. 3- Derecho de opci\u00f3n del deudor. 4- Plazo para ejercitar la opci\u00f3n.- ALARMA ACTUAL Y PROPUESTAS EN DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES.- PROPUESTAS.- 1- Aumento de los plazos. 2- Costes de tasaci\u00f3n. 3- Regulaci\u00f3n espec\u00edfica del cr\u00e9dito. 4- Cuant\u00eda suficiente del desfase entre cantidad debida y nueva tasaci\u00f3n. 5- Vida restante del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito. 6- Vigencia de la tasaci\u00f3n inscrita. 7- Adjudicaci\u00f3n por el valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n

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INTRODUCCI\u00d3N<\/span><\/h6>\n

Tras la reforma de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de mercado hipotecario (LMH en adelante) por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, el Gobierno se propone modificar el RD 685\/1982, de 17 de marzo por el que se desarrolla la Ley del mercado hipotecario (RMH en adelante)[1]<\/a>.<\/p>\n

Ese prop\u00f3sito ha creado una cierta alarma social al interpretarse, por algunos medios de comunicaci\u00f3n y organizaciones sociales, que la aprobaci\u00f3n del nuevo art. 9 del Proyecto, el vigente art. 29 RMH, en el dif\u00edcil contexto inmobiliario y financiero en el que actualmente nos encontramos, puede suponer una posibilidad de que los Bancos y Cajas puedan ejecutar las hipotecas de aquellas viviendas que hubiesen sido sobrevaloradas en la tasaci\u00f3n realizada en su d\u00eda y se hubieran depreciado en la actualidad respecto de aquella tasaci\u00f3n, causando con ello un grave perjuicio a los consumidores[i]<\/a>.<\/p>\n

Surge, entonces, la premura de conocer el verdadero alcance que, respecto del usuario final, pudiera tener la aplicaci\u00f3n del vigente art. 29 RMH, y si la previsi\u00f3n en el contrato de la posibilidad de ampliaci\u00f3n de la hipoteca en caso de depreciaci\u00f3n de la vivienda, puede tener o no alguna trascendencia en el juego de la regulaci\u00f3n estudiada.<\/p>\n

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UN EJEMPLO<\/span><\/h6>\n

Para facilitar el seguimiento del caso pondremos un ejemplo sencillo. En 2000, Curro, compra una vivienda y para obtener un pr\u00e9stamo a 20 a\u00f1os de 80.000 \u20ac, da en garant\u00eda la vivienda familiar que adquiere. El valor de tasaci\u00f3n es de 100.000 \u20ac, valor que la entidad de cr\u00e9dito acepta.<\/p>\n

En 2008, Curro todav\u00eda debe 60.000 \u20ac, pero su vivienda vale, seg\u00fan nueva tasaci\u00f3n, un 30% menos: 70.000 \u20ac. El 80% de 70.000 son 56.000 \u20ac. Seg\u00fan el art. 29 RMH, Curro deber\u00e1 aumentar la hipoteca en 4.000 \u20ac, si la entidad de cr\u00e9dito se lo pide, aportando nuevos bienes por ese valor.<\/p>\n

Puede pensarse que conforme al art. 1129.3 CC, debe dar garant\u00edas igualmente seguras, por ejemplo, una fianza personal, un coche, pero el art. 5 LMH se refiere a la ampliaci\u00f3n de la hipoteca<\/em>, por lo que parece que el bien ha de ser un inmueble[ii]<\/a>.<\/p>\n

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EL R\u00c9GIMEN LEGAL<\/span><\/h6>\n

La posibilidad de la entidad de cr\u00e9dito y de todo acreedor en general de pedir que se otorguen o que se mantengan las garant\u00edas pactadas se halla en el art. 1129 CC, 117 LH, 5.III LMH y 29 RMH[iii]<\/a>.<\/p>\n

Sobre el tratamiento jurisprudencial de la materia pueden verse resoluciones de la DGRN de 2 de setiembre de 2005 (fundamento jur\u00eddico 4\u00ba \u00faltimo p\u00e1rrafo), de 10 de junio y 12 de julio de 2000, SAP de Alicante de 11 de febrero de 2002 (AC 2003\\699) y SAP de Tarragona de 20 de mayo de 1999 (AC 11999\\6663) en relaci\u00f3n con las SSTS de 20 de febrero de 1931 (RJ 1931\\1943) y de 7 de abril de 1993 (RJ 1993\\2797).<\/p>\n

El art. 29 RMH no prev\u00e9 pacto para que la entidad de cr\u00e9dito pueda exigir la ampliaci\u00f3n de la hipoteca, pero s\u00ed establece otros requisitos que son otras tantas garant\u00edas para el deudor-consumidor, y ello sin perjuicio, de que la situaci\u00f3n pueda ser objeto de pacto en el contrato conforme se indica en la resoluci\u00f3n de la DGRN de 2 de setiembre de 2005 y con los requisitos que se indican en el fundamento jur\u00eddico quinto de las resoluciones de 12 de junio y 12 de julio de 2000[2]<\/a>.<\/p>\n

La conveniencia de pacto fuera de los casos del art. 29 RMH, se apoya en el deseo de aclarar en el contrato, cu\u00e1l es el importe del detrimento de valor que se considera disminuci\u00f3n de la garant\u00eda y en el de detallar el modo y tiempo en el que ha de realizarse la ampliaci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

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REQUISITOS DE LA AMPLIACI\u00d3N<\/strong><\/span><\/h6>\n

Pasamos ahora a ver los requisitos que deben observar las entidades de cr\u00e9dito, conforme a la LMH, para poder exigir la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relaci\u00f3n entre el valor de la vivienda y el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que se garantiza.<\/p>\n

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1- Sujeci\u00f3n a la LMH<\/span><\/h6>\n

La hipoteca ha de ser de las que se hallan sujetas a la LMH, es decir, ha de constituirse a favor de alguna de las entidades contempladas en la propia ley, ser primera hipoteca sobre el pleno dominio, en garant\u00eda de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito que no supere los l\u00edmites legales del valor de la garant\u00eda, estar la vivienda hipotecada tasada para subasta y asegurada contra da\u00f1os por el valor de tasaci\u00f3n (arts. 2, 5 y 8 LMH[iv]<\/a>).<\/p>\n

Adem\u00e1s, dado que dichas hipotecas sirven de cobertura a las emisiones del mercado secundario, parece necesario que la hipoteca en cuesti\u00f3n se halle afecta en concreto a una determinada emisi\u00f3n.<\/p>\n

En ello abunda el art. 29.2 RMH y el 9.2 del Proyecto que se estudia, al conceder legitimaci\u00f3n a los due\u00f1os de los t\u00edtulos del mercado secundario para instar a la entidad de cr\u00e9dito al ejercicio de la acci\u00f3n de ampliaci\u00f3n por depreciaci\u00f3n. En todo caso, estos requisitos son exigibles y los debe acreditar la entidad acreedora.<\/p>\n

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2- Depreciaci\u00f3n del veinte por ciento<\/span><\/h6>\n

La entidad de cr\u00e9dito debe acreditar, mediante tasaci\u00f3n efectuada a su instancia, que el valor del bien desmerece de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un veinte por ciento.<\/p>\n

La tasaci\u00f3n se har\u00e1 conforme a la Orden ECO\/805\/2003, de 27 marzo 2003, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.<\/p>\n

La misma ser\u00e1 a costa de la entidad de cr\u00e9dito, cuesti\u00f3n que es del mayor inter\u00e9s y que, indirectamente, tiene apoyo en los pronunciamientos del art. 12.5 del Proyecto de Econom\u00eda, que, para un caso semejante, se inclina porque la tasaci\u00f3n en caso de depreciaci\u00f3n de la garant\u00eda se costee por la entidad emisora[v]<\/a>.<\/p>\n

Si el consumidor no est\u00e1 de acuerdo con el desmerecimiento o con la tasaci\u00f3n la entidad de cr\u00e9dito tendr\u00e1 que acudir al juez, bien al ordinario, bien al del procedimiento del art. 117 LH que regula la acci\u00f3n de devastaci\u00f3n[3]<\/a>.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el consumidor podr\u00e1 aportar tasaci\u00f3n homologada y no caducada conforme al art. 3.bis I LMH, sin perjuicio de las comprobaciones de la entidad de cr\u00e9dito, cuyo coste no puede repercutir al cliente[vi]<\/a>.<\/p>\n

Lo importante de esa posibilidad es que la entidad de cr\u00e9dito deber\u00e1 aceptar tal tasaci\u00f3n por imperativo del mismo precepto, sin que quepa hacer constar la nueva valoraci\u00f3n en la inscripci\u00f3n de la hipoteca sin que medie acuerdo de las partes[4]<\/a>.<\/p>\n

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3- Derecho de opci\u00f3n del deudor<\/span><\/h6>\n

El deudor despu\u00e9s de ser requerido puede optar entre:<\/p>\n

I- La ampliaci\u00f3n de la hipoteca hasta que el valor de los bienes hipotecados cubra el resultado de aplicar al mismo el porcentaje utilizado para determinar inicialmente el l\u00edmite de la cuant\u00eda del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito.<\/p>\n

II- La devoluci\u00f3n de la parte del pr\u00e9stamo que exceda de aplicar a la tasaci\u00f3n actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente el l\u00edmite m\u00e1ximo de la cuant\u00eda del mismo.<\/p>\n

III- La totalidad del pr\u00e9stamo o de la cantidad dispuesta del cr\u00e9dito.<\/p>\n

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4- Plazo para ejercitar la opci\u00f3n<\/span><\/h6>\n

El deudor cuenta con el plazo de dos meses para optar, de modo que deber\u00e1 pasar ese tiempo desde el requerimiento para la ampliaci\u00f3n so pena de devolver la totalidad del pr\u00e9stamo si no ejercita tal opci\u00f3n.<\/p>\n

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ALARMA ACTUAL Y PROPUESTAS EN DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES<\/span><\/h6>\n

La alarma actual viene de que la ampliaci\u00f3n depende de la depreciaci\u00f3n de las viviendas en el mercado, lo que parece que se est\u00e1 produciendo y seguir\u00e1 produci\u00e9ndose en el futuro.<\/p>\n

Es cierto que en el presente caso alarma que se encuentra dulcificada por el hecho de que la depreciaci\u00f3n debe ser de m\u00e1s del veinte por ciento y s\u00f3lo para pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos sujetos a la LMH.<\/p>\n

El motivo del miedo esta en una cierta conciencia de que las viviendas fueron sobrevaloradas y que las tasaciones que se hicieron en la \u00e9poca de vacas gordas eran poco escrupulosas.<\/p>\n

Si en el caso concreto se demuestra que la tasaci\u00f3n inicial no respetaba los valores del mercado, estar\u00edamos ante esa sobrevaloraci\u00f3n y, si atendiendo a los valores reales al tiempo de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, \u00e9ste superaba los l\u00edmites legales, estar\u00edamos ante un caso de hipoteca fuera de la LMH.<\/p>\n

En tal caso no ser\u00eda de aplicaci\u00f3n el art. 29 RMH ni la exigencia de ampliaci\u00f3n extrajudicial por depreciaci\u00f3n por lo que habr\u00eda que ir al procedimiento judicial del art. 117 LH o al declarativo ordinario.<\/p>\n

En el primer caso hay que tener presente, adem\u00e1s, que el art. 117 LH exige para la ampliaci\u00f3n que la disminuci\u00f3n de valor se deba a dolo, culpa o voluntad del due\u00f1o.<\/p>\n

Como ya se ha dicho, en ese supuesto ser\u00eda necesario un pacto que cuantificase el importe del detrimento y los dem\u00e1s requisitos que se indican en el fundamento jur\u00eddico 5\u00ba de las resoluciones de la DGRN de 12 de junio y 12 de julio de 2000, entre otras, pues de otro modo, la ampliaci\u00f3n puede convertirse en un procedimiento inviable para la entidad de cr\u00e9dito.<\/p>\n

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PROPUESTAS<\/span><\/h6>\n

Partiendo de la justificaci\u00f3n de la posici\u00f3n del acreedor, quien puede pedir que se repongan las garant\u00edas en caso de menoscabo, con los l\u00edmites dichos, no obstante, la defensa del consumidor exige aclarar y precisar otras cuestiones de no peque\u00f1o inter\u00e9s.<\/p>\n

Expondr\u00e9 a continuaci\u00f3n cu\u00e1les pueden ser, basadas, todas ellas, en el respeto a los pactos de ambos contratantes y en la garant\u00eda de los derechos de la parte m\u00e1s d\u00e9bil, con la mira puesta no en privilegios sino en imperativos legales.<\/p>\n

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1- Aumento de los plazos<\/span><\/h6>\n

Una de las primeras garant\u00edas para el deudor, dadas las tensiones del mercado, es la de suavizar la urgencia del apremio del banco. No se olvide que la ampliaci\u00f3n afecta, por culpa de las turbulencias del mercado, a un deudor que est\u00e1 cumpliendo escrupulosamente con sus obligaciones. As\u00ed, cabe pasar de dos a cuatro meses para contestar el requerimiento de ampliaci\u00f3n.<\/p>\n

Para pagar el pr\u00e9stamo en su totalidad si no se realizase la ampliaci\u00f3n cabr\u00eda a\u00f1adir otros dos meses, de modo que a los cuatro meses que tiene para ampliar, se le podr\u00edan dar otros dos meses para cancelar totalmente el pr\u00e9stamo, en total seis meses, durante los cuales, no obstante se pagar\u00e1n, si as\u00ed se hubiera pactado o si el consumidor lo considera conveniente, las amortizaciones ordinarias.<\/p>\n

Insisto en que debe tenerse presente que se trata de un consumidor que cumple con su obligaci\u00f3n de pagar la amortizaci\u00f3n y a quien no se le puede cargar de modo apremiante con todas las consecuencias de las alternativas del mercado, en las que a diferencia de la entidad de cr\u00e9dito, no ha podido tener ning\u00fan papel ni influencia.<\/p>\n

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2- Costes de tasaci\u00f3n<\/span><\/h6>\n

Ya se ha indicado que el coste de la tasaci\u00f3n habr\u00e1 de ir a cargo de la entidad de cr\u00e9dito. En efecto, el contrato ya contiene un pacto sobre tasaci\u00f3n que ahora se modifica unilateralmente, por lo que parece que el coste de la misma ha de ir a cargo de quien promueve la tasaci\u00f3n contra su propio pacto. Si el banco quiere separarse de la tasaci\u00f3n contractual que lo haga a su costa.<\/p>\n

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3- Regulaci\u00f3n espec\u00edfica del cr\u00e9dito<\/span><\/h6>\n

La cobertura del mercado secundario puede ser tanto de pr\u00e9stamos como de cr\u00e9ditos hipotecarios, sin embargo, al regular la ampliaci\u00f3n de hipoteca por depreciaci\u00f3n no se contempla espec\u00edficamente la situaci\u00f3n del cr\u00e9dito.<\/p>\n

En garant\u00eda del deudor-consumidor, es necesaria una regulaci\u00f3n especial para el cr\u00e9dito. Cuando menos habr\u00eda que indicar expresamente que en los casos de cr\u00e9dito el importe del mismo a tener en cuenta deber\u00eda ser no el nominal, sino la cantidad efectivamente dispuesta al tiempo de la segunda tasaci\u00f3n.<\/p>\n

Esa cantidad, en beneficio del consumidor, deber\u00eda integrarse por las disposiciones de capital, sin incluir en la misma las cantidades cargadas por intereses u otros conceptos accesorios.<\/p>\n

De ese modo, para los cr\u00e9ditos debe establecerse expresamente que la relaci\u00f3n de valor ha de fijarse entre la cantidad dispuesta al tiempo de la tasaci\u00f3n y \u00e9sta, de modo que si tal cantidad supera a la que resulta de aplicar a la tasaci\u00f3n actual el porcentaje l\u00edmite de concesi\u00f3n, quepa pedir la ampliaci\u00f3n.<\/p>\n

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4- Cuant\u00eda suficiente del desfase entre cantidad debida y nueva tasaci\u00f3n<\/span><\/h6>\n

Conforme a un cierto principio de equilibrio contractual que ha de regir en esta materia, parece razonable pedir que el desfase entre el importe del pr\u00e9stamo vivo (o las cantidades debidas por el cr\u00e9dito) de un lado, y la cantidad resultante de aplicar al valor de tasaci\u00f3n el porcentaje de l\u00edmite de pr\u00e9stamo, por otro, tenga una cierta entidad.<\/p>\n

En el ejemplo que se ha propuesto esa diferencia o desfase entre el importe del pr\u00e9stamo vivo (60.000 \u20ac) y el resultado de aplicar el porcentaje de l\u00edmite de pr\u00e9stamo a la nueva tasaci\u00f3n (56.000 \u20ac) asciende a 4.000 \u20ac.<\/p>\n

Se trata de que no valga cualquier cantidad por peque\u00f1a que sea, sino que tenga una cierta importancia para que pueda producir el vencimiento de la totalidad de la deuda: por ejemplo, que sea superior a cualquiera de las siguientes cantidades: tres cuotas de amortizaci\u00f3n (680 \u20ac aproximadamente en el ejemplo que usamos) o al 2% del importe total de la misma (1.600 \u20ac).<\/p>\n

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5- Vida restante del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito<\/span><\/h6>\n

Tambi\u00e9n se puede pedir que para que se produzca el vencimiento total de la deuda con p\u00e9rdida del plazo, que a los requisitos anteriores se le una el que quede todav\u00eda m\u00e1s de uno\/dos\/tres a\u00f1os para el vencimiento del \u00faltimo plazo del pr\u00e9stamo, es decir, que no est\u00e9 demasiado pr\u00f3ximo a su terminaci\u00f3n.<\/p>\n

Ello se debe a que hay que constituir una nueva ampliaci\u00f3n de hipoteca, con los gastos que implica, lo cuales ser\u00e1n desproporcionados si la relaci\u00f3n crediticia principal est\u00e1 pr\u00f3xima a su terminaci\u00f3n.<\/p>\n

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6- Formalizaci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n<\/span><\/h6>\n

Cabe proponer que la nueva regulaci\u00f3n contemple un reparto equitativo de costes entre las partes respecto de dicha formalizaci\u00f3n, as\u00ed como una reducci\u00f3n de gastos en cuanto a comisiones de la entidad de cr\u00e9dito, aranceles de la escritura, registro e impuesto.<\/p>\n

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7- Vigencia de la tasaci\u00f3n inscrita<\/span><\/h6>\n

El pacto sobre la tasaci\u00f3n de la finca para subasta, que junto con la inscripci\u00f3n del domicilio del deudor, abre al acreedor la v\u00eda al expeditivo procedimiento de ejecuci\u00f3n directa, deber\u00eda valer al menos un tiempo: dos, cuatro o seis a\u00f1os, dependiendo de la duraci\u00f3n del cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizados.<\/p>\n

Durante ese tiempo la entidad de cr\u00e9dito, pese a la depreciaci\u00f3n, deber\u00eda soportar dicha tasaci\u00f3n. Parece l\u00f3gico que si se contempla un valor de tasaci\u00f3n para un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito de larga duraci\u00f3n, dicha tasaci\u00f3n tenga vocaci\u00f3n de durar.<\/p>\n

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8- Adjudicaci\u00f3n por el valor de tasaci\u00f3n<\/span><\/h6>\n

En la actualidad, cabe que se d\u00e9 y no en el laboratorio, el siguiente caso: el banco ante el impago de 100 inicia ejecuci\u00f3n, dando por vencida la totalidad de la deuda, por 1.000. El inmueble tasado en 1.500 se adjudica al banco por 500.<\/p>\n

El cliente se queda sin el bien, que en la subasta no alcanz\u00f3 el valor de mercado, 1.200 o 1.300 y, adem\u00e1s, debe todav\u00eda al banco 500. El banco, luego, logra vender el bien por 1.500 y sigue la ejecuci\u00f3n contra el resto de bienes del deudor por los 500 que todav\u00eda le adeuda.<\/p>\n

Se trata de un caso lamentable que hace prevalecer las oscilaciones del mercado por encima del pacto. Por eso, si la tasaci\u00f3n nueva vale y obliga al deudor a ampliar la hipoteca, como permite el art. 5.III LMH, la tasaci\u00f3n deber\u00eda obligar tambi\u00e9n al acreedor rec\u00edprocamente en el procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Si por incumplimiento del deudor se acudiera a la ejecuci\u00f3n y el precio de remate fuera menor al valor de la nueva tasaci\u00f3n, <\/strong>parece l\u00f3gico que el acreedor respete la nueva tasaci\u00f3n y deba comprometerse a la adquisici\u00f3n del bien al menos por un precio igual al de la segunda tasaci\u00f3n que esgrime contra el deudor para que ampl\u00ede la hipoteca.<\/p>\n

Por tanto, en ese caso, el banco deber\u00eda hallarse obligado a adjudicarse el bien por el valor de la segunda tasaci\u00f3n. Esa es una consecuencia l\u00f3gica, pero para la seguridad de los clientes y consumidores deber\u00eda recogerse expresamente en la nueva regulaci\u00f3n.<\/p>\n

Ello se basa en el principio de que si el valor de tasaci\u00f3n cobra la forma de pacto en un contrato, ese pacto es irrevocable sin el consentimiento de ambas partes y debe ser respetado por ellas, de suerte que el acreedor no podr\u00e1 obtener una ejecuci\u00f3n por un valor inferior a dicha tasaci\u00f3n.<\/p>\n

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Bilbao, a 14 de abril de 2008<\/p>\n

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\u00a0<\/p>\n

[1]<\/a> Para facilitar su consulta los preceptos de Derecho positivo citados se copian en notas al final del estudio. Este trabajo es un informe que me pidi\u00f3 la asociaci\u00f3n de personas consumidoras CECU (Confederaci\u00f3n Espa\u00f1ola de Consumidores y Usuarios) en 2008. La vigencia de normas se refiere a esa fecha.<\/p>\n

[2]<\/a> En efecto, la resoluci\u00f3n de la DGRN de 12 de junio de 2000 indica que \u201cLa doctrina de este centro directivo no s\u00f3lo ha admitido la modulaci\u00f3n por v\u00eda de pacto del vencimiento anticipado que establece el art\u00edculo 1129.3.\u00ba del C\u00f3digo Civil para concretar el grado de quebranto o p\u00e9rdida de valor de los bienes que se configure como disminuci\u00f3n de la garant\u00eda, sino tambi\u00e9n que a su amparo puedan establecerse como causas de vencimiento anticipado p\u00e9rdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990 [RJ 1990\\2301 y RJ 1990\\10497]), siempre que cumplan unas exigencias m\u00ednimas como la concreci\u00f3n de la disminuci\u00f3n del valor que la determine (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 1993) y que la misma no quede al arbitrio de una de las partes (cfr. Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 1984).\u201d<\/p>\n

[3]<\/a> Es de esa opini\u00f3n Garc\u00eda Garc\u00eda, J. M., \u201cC\u00f3digo de legislaci\u00f3n inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (quinta edici\u00f3n)\u201d, Thomson-Civitas, Madrid, 2006, p. 2270, nota 23.<\/p>\n

[4]<\/a> Vid. D\u00edaz Fraile, J. M., \u201cEjecuci\u00f3n judicial sobre bienes hipotecados\u201d, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2000, p. 156; y Herbosa, I., \u201cEl despacho de la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Causas de oposici\u00f3n y suspensi\u00f3n\u201d, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2006, p. 29.<\/p>\n

[i]<\/a> Art. 29 RMH: Ampliaci\u00f3n de hipoteca.-1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un veinte por ciento, la entidad financiera acreedora, acredit\u00e1ndolo mediante tasaci\u00f3n efectuada a su instancia, podr\u00e1 exigir del deudor hipotecante la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relaci\u00f3n exigible entre el valor del bien y el cr\u00e9dito que garantiza.<\/p>\n

El deudor, despu\u00e9s de requerido para efectuar al ampliaci\u00f3n, podr\u00e1 optar por la devoluci\u00f3n de la totalidad del pr\u00e9stamo o de la parte de \u00e9ste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasaci\u00f3n actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuant\u00eda del mismo.<\/p>\n

Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliaci\u00f3n del deudor no la realiza ni devuelve la parte de pr\u00e9stamo a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior, se entender\u00e1 que ha optado por la devoluci\u00f3n de la totalidad del pr\u00e9stamo, la que le ser\u00e1 inmediatamente exigible por la entidad acreedora.<\/p>\n

    \n
  1. El titular o titulares de los t\u00edtulos garantizados o el Sindicato de Tenedores de los Bonos, en su caso, podr\u00e1n instar de la entidad acreedora el ejercicio de la acci\u00f3n prevenida en el p\u00e1rrafo anterior, y seg\u00fan la opci\u00f3n ejercitada por el deudor primario quedar\u00e1 autom\u00e1ticamente extendida la afectaci\u00f3n a la ampliaci\u00f3n de la hipoteca o se les abonar\u00e1 el importe del t\u00edtulo o t\u00edtulos correspondientes.<\/li>\n<\/ol>\n

    El Proyecto de Econom\u00eda reproduce literalmente el precepto.<\/p>\n

    [ii]<\/a> Art. 1129.3 CC: Perder\u00e1 el deudor todo derecho a utilizar el plazo:<\/p>\n

    […]<\/p>\n

    3\u00ba Cuando por actos propios hubiesen disminuido aquellas garant\u00edas despu\u00e9s de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.<\/p>\n

    Art. 5 LMH: [Garant\u00eda de los pr\u00e9stamos. L\u00edmites y ampliaci\u00f3n]<\/p>\n

    Los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos a que se refiere esta Ley habr\u00e1n de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condici\u00f3n resolutoria o cualquier otra limitaci\u00f3n del dominio, habr\u00e1 de procederse a la cancelaci\u00f3n de unas y otras o a su posposici\u00f3n a la hipoteca que se constituye previamente a la emisi\u00f3n de los t\u00edtulos.<\/p>\n

    El pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado con esta hipoteca no podr\u00e1 exceder del 60 por 100 del valor de tasaci\u00f3n del bien hipotecado. Cuando se financie la construcci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n o adquisici\u00f3n de viviendas, el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito podr\u00e1 alcanzar el 80 por 100 del valor de tasaci\u00f3n, sin perjuicio de las excepciones que prev\u00e9 esta Ley.<\/p>\n

    Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un veinte por ciento, la instituci\u00f3n financiera podr\u00e1 exigir la ampliaci\u00f3n de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devoluci\u00f3n de la totalidad del pr\u00e9stamo o de la parte de \u00e9ste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasaci\u00f3n actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuant\u00eda del mismo.<\/p>\n

    Dentro de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos a que se refiere este art\u00edculo podr\u00e1n incluirse aquellos otros que est\u00e9n garantizados por inmuebles situados dentro de la Uni\u00f3n Europea mediante garant\u00edas de naturaleza equivalente a las que se definen en esta Ley.<\/p>\n

    Reglamentariamente se determinar\u00e1n:<\/p>\n

      \n
    1. Los bienes que no podr\u00e1n ser admitidos en garant\u00eda, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ning\u00fan caso podr\u00e1n ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de car\u00e1cter social que gocen de protecci\u00f3n p\u00fablica.<\/li>\n
    2. Los supuestos en que pueda exceder la relaci\u00f3n del 60 por 100 entre el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el l\u00edmite m\u00e1ximo del 80 por 100, as\u00ed como aquellos en que la Administraci\u00f3n, en funci\u00f3n de las caracter\u00edsticas de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al 60 por 100. En todo caso se aplicar\u00e1 el l\u00edmite m\u00e1ximo del 80 por 100 a los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca sobre viviendas sujetas a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica.<\/li>\n
    3. Las condiciones de la emisi\u00f3n de los t\u00edtulos que se emitan con garant\u00eda hipotecaria sobre inmuebles en construcci\u00f3n.<\/li>\n
    4. Las condiciones en las que se podr\u00eda superar la relaci\u00f3n del 80 por 100 entre el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada, sin exceder del 95 por 100 de dicho valor, mediante garant\u00edas adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de cr\u00e9dito.<\/li>\n
    5. La forma en que se apreciar\u00e1 la equivalencia de las garant\u00edas reales que graven inmuebles situados en otros Estados miembros de la Uni\u00f3n Europea y las condiciones de la emisi\u00f3n de t\u00edtulos que se emitan tom\u00e1ndolos como garant\u00eda.<\/li>\n<\/ol>\n

      [iii]<\/a> Art. 1129.1 y 2 CC: Perder\u00e1 el deudor todo derecho a utilizar el plazo:<\/p>\n

      1\u00ba Cuando, despu\u00e9s de contra\u00edda la obligaci\u00f3n, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.<\/p>\n

      2\u00ba Cuando no otorgue al acreedor las garant\u00edas a que estuviese comprometido.<\/p>\n

      […]<\/p>\n

      Art. 117 LH: [Devaluaci\u00f3n de la finca por culpa del due\u00f1o]<\/p>\n

      Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del due\u00f1o, podr\u00e1 el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que est\u00e9 situada la finca, que le admita justificaci\u00f3n sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictar\u00e1 providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el da\u00f1o.<\/p>\n

      Si despu\u00e9s insistiere el propietario en el abuso, dictar\u00e1 el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administraci\u00f3n judicial.<\/p>\n

      En todos estos casos se seguir\u00e1 el procedimiento establecido en los art\u00edculos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

      [iv]<\/a> Art. 2 LMH: [Entidades financieras. R\u00e9gimen fiscal y financiero de las emisiones de t\u00edtulos de renta fija con garant\u00eda hipotecaria por promotores, constructores y sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario]<\/p>\n

      Las entidades de cr\u00e9dito que, a continuaci\u00f3n, se detallan podr\u00e1n otorgar pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos y emitir los t\u00edtulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen:<\/p>\n

        \n
      1. a) Los bancos y, cuando as\u00ed lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de cr\u00e9dito,<\/li>\n
      2. b) las cajas de ahorro y la Confederaci\u00f3n Espa\u00f1ola de Cajas de Ahorros,<\/li>\n
      3. c) las cooperativas de cr\u00e9dito,<\/li>\n
      4. d) los establecimientos financieros de cr\u00e9dito.<\/li>\n<\/ol>\n

        Art. 8 LMH: [Seguro de da\u00f1os de los bienes hipotecados]<\/p>\n

        Los bienes hipotecados habr\u00e1n de estar asegurados contra da\u00f1os por el valor de tasaci\u00f3n, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.<\/p>\n

        [v]<\/a> Art. 12.5 del Proyecto de Econom\u00eda: Pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos excluidos o restringidos.<\/p>\n

        […]<\/p>\n

          \n
        1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasaci\u00f3n inicial en m\u00e1s de un veinte por ciento y ello se acreditase mediante una nueva tasaci\u00f3n costeada por la entidad emisora, el mismo dejar\u00e1 de servir como cobertura a la emisi\u00f3n de t\u00edtulos hipotecarios, salvo que se hubiere ya afectado a la emisi\u00f3n de bonos o participaciones.<\/li>\n<\/ol>\n

          [vi]<\/a> Art. 3. bis I LMH: [Entidades de cr\u00e9dito. Tasaciones]<\/p>\n

          Las entidades de cr\u00e9dito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasaci\u00f3n, deber\u00e1n aceptar cualquier tasaci\u00f3n de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no est\u00e9 caducada seg\u00fan lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de cr\u00e9dito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ning\u00fan caso podr\u00e1 repercutir su coste al cliente que aporte la certificaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCI\u00d3N DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS Carlos Ballugera G\u00f3mez Registrador de la propiedad de Bilbao \u00a0 \u00a0 SUMARIO. PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCI\u00d3N DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS. INTRODUCCI\u00d3N.- UN EJEMPLO.- EL R\u00c9GIMEN LEGAL.- REQUISITOS DE LA AMPLIACI\u00d3N.- 1- Sujeci\u00f3n a la LMH. 2- Depreciaci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279],"tags":[740,1485,6795,2657],"class_list":{"0":"post-31999","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-articulos-cyd","7":"tag-carlos-ballugera","8":"tag-dacion-en-pago","9":"tag-proteccion-de-personas-consumidoras","10":"tag-tasacion-para-subasta"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31999","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=31999"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31999\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=31999"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=31999"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=31999"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}