{"id":32305,"date":"2017-02-01T00:36:12","date_gmt":"2017-01-31T23:36:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=32305"},"modified":"2017-02-23T22:02:43","modified_gmt":"2017-02-23T21:02:43","slug":"tema-21-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-21-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 21 Hipotecario Registros. Obra nueva."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>TEMA 21\u00a0<\/strong><strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">Tema 21.\u00a0Las declaraciones de obra nueva. Los excesos de cabida. La agrupaci\u00f3n, segregaci\u00f3n, agregaci\u00f3n y divisi\u00f3n de fincas. Agrupaci\u00f3n de fincas pertenecientes a distintos titulares.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registros:<\/strong>\u00a0<strong>temas 19 y 20<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notar\u00edas: temas 16 y 17<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#1decl\">LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#2exc\">LOS EXCESOS DE CABIDA.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#3agr\">LA AGRUPACI\u00d3N, SEGREGACI\u00d3N, AGREGACI\u00d3N Y DIVISI\u00d3N DE FINCAS.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#4agr\">AGRUPACI\u00d3N DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#enlaces\">Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong> <a id=\"1decl\"><\/a>LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La declaraci\u00f3n de obra nueva puede ser definida como aquel acto formal por cuya virtud el titular de una finca registral manifiesta estar construyendo, o haber construido, un edificio, con expresi\u00f3n de sus circunstancias descriptivas. La declaraci\u00f3n de obra nueva puede referirse tambi\u00e9n a pozos, instalaciones de riego, desag\u00fce, saneamiento, nuevas plantaciones o modificaci\u00f3n de las existentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Naturaleza:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Desde el punto de vista civil<\/u><\/em>, es un acto que constata la adquisici\u00f3n originaria que, por accesi\u00f3n, realiza el due\u00f1o del suelo de lo que haya sido edificado, sembrado o plantado en \u00e9ste, de acuerdo con los arts. 353 y concordantes del Cc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Desde el punto de vista registral<\/u><\/em>, la obra nueva es un negocio jur\u00eddico unilateral en el que el titular o titulares registrales manifiestan su voluntad de que conste en el registro el objeto del derecho adquirido e incorporado al inmueble. En la actualidad, es doctrina pac\u00edfica que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se trata de un acto de car\u00e1cter cuasidispositivo, neutro o de administraci\u00f3n especial, que no implica enajenaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Que debe constar en documento p\u00fablico.<\/li>\n<li>Y que constituye una modalidad de inmatriculaci\u00f3n, en la medida en que la declaraci\u00f3n de voluntad se dirige a la constancia registral de lo construido, sembrado o plantado. Los datos consignados en la declaraci\u00f3n de obra nueva no quedan amparados por el principio de fe p\u00fablica registral, ya que se refieren a circunstancias meramente f\u00edsicas o materiales, pero no jur\u00eddicas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la exposici\u00f3n de esta materia expondremos en primer lugar la regulaci\u00f3n propiamente hipotecaria para examinar despu\u00e9s la normativa urban\u00edstica y de la LOE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>A) Regulaci\u00f3n hipotecaria<\/u>.<\/strong> La normativa hipotecaria se ocupa de la declaraci\u00f3n de obra nueva en los arts. 202 de la Ley, redactado por Ley de 24 de junio de 2.015, y 308 del reglamento. Previamente el art. 198 LH la enumera entre los procedimientos para obtener la concordancia del Registro de la Propiedad y la realidad f\u00edsica y jur\u00eddica extrarregistral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art. 202 LH: \u201c<em>Las nuevas plantaciones y la construcci\u00f3n de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podr\u00e1n inscribirse en el Registro por su descripci\u00f3n en los t\u00edtulos referentes al inmueble otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantaci\u00f3n, edificaci\u00f3n, mejora o instalaci\u00f3n. En todo caso, habr\u00e1n de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificaci\u00f3n registral, seg\u00fan la legislaci\u00f3n sectorial aplicable en cada caso.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Salvo que por la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n no le fuera exigible, deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se har\u00e1 constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representaci\u00f3n gr\u00e1fica, tomada del proyecto incorporado al libro.<\/em>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Art. 308 RH: \u201c<em>Con arreglo a o dispuesto en el art\u00edculo 208 de la Ley<\/em> (hoy 202)<em>, la inscripci\u00f3n de las nuevas plantaciones, as\u00ed como la construcci\u00f3n de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podr\u00e1 declararse:<\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em> Mediante su descripci\u00f3n en los t\u00edtulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y dem\u00e1s derechos reales, o se haga constar solamente la plantaci\u00f3n, edificaci\u00f3n o mejora.<\/em><\/li>\n<li><em> Mediante escritura p\u00fablica descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma, o a la que se acompa\u00f1e certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la descripci\u00f3n est\u00e1 comenzada o concluida.<\/em>\u201d<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 206.5 LH (redactado por Ley de 24 de junio de 2.015) permite que las declaraciones de obra nueva de fincas del estado y dem\u00e1s entes p\u00fablicos <em>estatales<\/em> puedan inscribirse mediante certificaci\u00f3n administrativa, con los requisitos que se establezcan en cada caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otorgante:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Legitimaci\u00f3n. Est\u00e1 legitimado para hacer la declaraci\u00f3n de obra nueva el titular registral, aunque la edificaci\u00f3n, plantaci\u00f3n o siembra la haya ejecutado un propietario anterior.<\/li>\n<li>Capacidad. En orden a la capacidad y consentimientos necesarios, la obra nueva es, en principio, un acto de administraci\u00f3n especial o cuasidispositivo, lo cual determina que:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>En la sociedad de gananciales, pueda ser realizada por el c\u00f3nyuge que sea titular registral, sin necesidad de consentimiento del consorte, de acuerdo con el art 94.2 RH, que tiene su fundamento en el art. 1.384 Cc: \u201c<em>Ser\u00e1n v\u00e1lidos los actos de administraci\u00f3n de bienes y de los de disposici\u00f3n de dinero y t\u00edtulos valores realizados por el c\u00f3nyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren<\/em>.\u201d<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">En Arag\u00f3n, el art. 230 CFA dice que \u201c<em>Cada uno de los c\u00f3nyuges est\u00e1 legitimado para realizar por s\u00ed solo sobre los bienes que integran el patrimonio com\u00fan:\u2026 b) Actos de modificaci\u00f3n inmobiliaria de fincas inscritas expresamente para el consorcio conyugal, como agrupaciones, segregaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva o constituci\u00f3n de edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Si estuvieran inscritas con car\u00e1cter presuntivamente consorcial, para su inscripci\u00f3n dichos actos deber\u00e1n ser otorgados por el c\u00f3nyuge que las hubiera adquirido.<\/em>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En materia de representaci\u00f3n legal, los padres o tutores no precisan la obtenci\u00f3n de autorizaci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En los casos de condominio, se exige unanimidad,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">y, a los efectos de representaci\u00f3n voluntaria, se considera un acto de riguroso dominio, de modo que la facultad debe constar expresamente en el poder, conforme al art. 1.713 Cc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>B) Normativa urban\u00edstica<\/u>.<\/strong> La Ley del Suelo, TR de 30 de octubre de 2.015 (art. 28), dice que:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Para autorizar escrituras de <u>declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n<\/u>, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la aportaci\u00f3n de licencia, as\u00ed como certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de que la descripci\u00f3n que se contiene en la escritura se corresponde con su proyecto para el que se ha obtenido la licencia o autorizaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Trat\u00e1ndose de escrituras de <u>declaraci\u00f3n de obra nueva terminada<\/u>, exigir\u00e1n, adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislaci\u00f3n urban\u00edstica sujetase tales actuaciones a un r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n previa o declaraci\u00f3n responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituir\u00e1n por los documentos que acrediten que la comunicaci\u00f3n ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resoluci\u00f3n obstativa alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva, los registradores exigir\u00e1n el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En aquellos casos en los que la descripci\u00f3n de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminaci\u00f3n de la obra se producir\u00e1 mediante un asiento de inscripci\u00f3n, cuya extensi\u00f3n quedar\u00e1 sujeta a lo previsto en el apartado primero en relaci\u00f3n con los requisitos para la inscripci\u00f3n de las obras nuevas terminadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Declaraci\u00f3n de edificaciones antiguas:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, la constancia registral de la terminaci\u00f3n de la obra se regir\u00e1 por el siguiente procedimiento:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Se inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva que se acompa\u00f1en de certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en las que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo. A tales efectos, el Registrador comprobar\u00e1 la inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate y que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Los Registradores de la Propiedad dar\u00e1n cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los n\u00fameros anteriores, y har\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la pr\u00e1ctica de dicha notificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificaci\u00f3n expedida por el correspondiente Ayuntamiento, \u00e9ste, una vez recibida la informaci\u00f3n a que se refiere la letra anterior, estar\u00e1 obligado a dictar la resoluci\u00f3n necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica de la misma, con la delimitaci\u00f3n de su contenido e indicaci\u00f3n expresa de las limitaciones que imponga al propietario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La omisi\u00f3n de la resoluci\u00f3n por la que se acuerde la pr\u00e1ctica de la referida nota marginal dar\u00e1 lugar a la responsabilidad de la Administraci\u00f3n competente en el caso de que se produzcan perjuicios econ\u00f3micos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administraci\u00f3n deber\u00e1 indemnizar al adquirente de buena fe los da\u00f1os y perjuicios causados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n regulan la inscripci\u00f3n de las declaraciones de obra nueva los arts. 45 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>T\u00edtulos y contenido.<\/strong> Las declaraciones de obra nueva se har\u00e1n constar en el Registro de acuerdo con los t\u00edtulos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Contenido<\/u><\/em>. A tal efecto, deber\u00e1 constar en ellos, al menos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El n\u00famero de plantas<\/li>\n<li>La superficie de parcela ocupada<\/li>\n<li>Y el total de metros cuadrados edificados<\/li>\n<li>Y, <em>si en el proyecto aprobado se especifica<\/em>, el n\u00famero de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento del edificio susceptible de aprovechamiento independiente.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Propiedad horizontal<\/u><\/em>. En este \u00faltimo aspecto, el art. 53 a) indica que en los t\u00edtulos de constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>No podr\u00e1n constituirse como elementos independientes m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia que se permite mayor n\u00famero.<\/li>\n<li>No obstante, esto no es de aplicaci\u00f3n a los garajes o locales comerciales, a no ser que del texto de la licencia resulte que su n\u00famero constituy\u00f3 condici\u00f3n esencial de su concesi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Licencia.<\/strong> Su obtenci\u00f3n se acredita mediante testimonio literal incorporado a la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/li>\n<li><strong>Certificaci\u00f3n:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>T\u00e9cnico competente<\/u><\/em>. Es t\u00e9cnico competente para la expedici\u00f3n de las certificaciones exigidas:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>cualquiera de los firmantes del proyecto<\/li>\n<li>cualquiera de los directores de obra<\/li>\n<li>cualquier otro que acredite sus facultades mediante certificaci\u00f3n de su colegio profesional<\/li>\n<li>y, en todo caso, el t\u00e9cnico municipal respectivo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/u><\/em>. La certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico podr\u00e1 hacerse en tres posibles formas:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Mediante comparecencia en la correspondiente escritura o acta<\/li>\n<li>Incorporando a la matriz de la escritura o acta la certificaci\u00f3n, con la firma legitimada notarialmente, que contenga la descripci\u00f3n de la obra nueva coincidente con la del t\u00edtulo<\/li>\n<li>O presentando la certificaci\u00f3n como documento complementario, con firma legitimada y referencia expresa a la escritura o acta que complemente, indicando el notario autorizante, fecha y n\u00famero de protocolo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>Obra nueva en construcci\u00f3n<\/u>:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Acta y otorgante<\/u><\/em>. La terminaci\u00f3n debe hacerse constar mediante NOTA AL MARGEN DE LA INSCRIPCI\u00d3N, que se practicar\u00e1 en virtud de acta notarial a la que se acompa\u00f1e o incorpore la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica exigida, cuya acta podr\u00e1 ser requerida por:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El que hubiere declarado la obra nueva en construcci\u00f3n, aunque hubiere transmitido el dominio en todo o en parte<\/li>\n<li>En los casos de proindivisi\u00f3n, por los titulares que re\u00fanan la mayor\u00eda necesaria para los actos de administraci\u00f3n<\/li>\n<li>Si se constituy\u00f3 propiedad horizontal, por el presidente de la junta de propietarios<\/li>\n<li>Y, si el inmueble estuviere atribuido a la sociedad conyugal, por cualquiera de los c\u00f3nyuges<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>T\u00edtulos otorgados antes de la terminaci\u00f3n. En tanto no conste la nota marginal de terminaci\u00f3n de la obra nueva, los t\u00edtulos que tengan por objeto el edificio o alguno de los pisos o locales:<\/u><\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se inscribir\u00e1n con la descripci\u00f3n que resulte del asiento<\/li>\n<li>Y el registrador har\u00e1 constar en la nota de despacho que la obra est\u00e1 pendiente de que se practique la nota de terminaci\u00f3n, <em>que es el \u00fanico medio de acreditar erga omnes el cumplimiento de lo prevenido en la correspondiente licencia<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>Construcciones antiguas<\/u>.<\/strong> Las construcciones que no hayan cumplido los requisitos de licencia, pero respecto de las que ya no proceda el ejercicio de las acciones de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, quedan sujetas al criterio del art. 52; la declaraci\u00f3n de obra es inscribible siempre que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se pruebe la terminaci\u00f3n de obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, por medio de certificaci\u00f3n catastral o municipal, certificaci\u00f3n t\u00e9cnica o acta notarial<\/li>\n<li>Que esa fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n<\/li>\n<li>Y no conste en el Registro la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"6\">\n<li>Notificaciones. En este caso, y en el de licencias obtenidas por acto presunto, el Registrador debe notificar las inscripciones realizadas al ayuntamiento respectivo, haci\u00e9ndolo constar en la propia inscripci\u00f3n y en la nota de despacho.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u><strong>C) Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/strong> Finalmente, hay que recordar que el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, de 5 de noviembre de 1999, regula la suscripci\u00f3n de seguro de da\u00f1os materiales, o bien seguro de cauci\u00f3n, que garantice el resarcimiento de los da\u00f1os causados por tres tipos de vicios:<\/u><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Aquellos que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras<\/li>\n<li>Los que afecten a elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad se\u00f1alados en el art. 3\u00ba de la ley.<\/li>\n<li>Y los que afecten a la cimentaci\u00f3n y estructura, y que comprometan la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La D.A. 2\u00aa de la ley hace obligatoria la suscripci\u00f3n de este \u00faltimo tipo de seguro para todas las edificaciones cuyo destino principal sea la vivienda. Los otros dos tipos de seguro pueden declarase obligatorios mediante R.D.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; No pueden autorizarse ni inscribirse en el Registro de la propiedad escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta ley sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de estas garant\u00edas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Resoluci\u00f3n de 20 de marzo de 2000 se\u00f1ala que estas exigencias no alcanzan a las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, que podr\u00e1n ser inscritas sin necesidad de acreditar estas garant\u00edas, aunque en la nota de despacho de los negocios relativos a estos inmuebles debe reflejarse expresamente su situaci\u00f3n a efectos de la LOE. Los seguros deben exigirse en todas las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada y en las actas de terminaci\u00f3n de obra, aunque se haga constar la terminaci\u00f3n en la escritura de transmisi\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Instrucci\u00f3n de 11 de septiembre de 2000. Completa las normas de la ley, regulando dos aspectos b\u00e1sicos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Los medios de acreditaci\u00f3n<\/u><\/em> de la constituci\u00f3n y vigencia de las garant\u00edas, que se concretan en:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La p\u00f3liza del seguro<\/li>\n<li>La certificaci\u00f3n de la entidad<\/li>\n<li>Y el suplemento de entrada en vigor del seguro<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Y las circunstancias<\/u><\/em> que deben expresarse, relativas a:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La edificaci\u00f3n<\/li>\n<li>El seguro<\/li>\n<li>Y la entidad aseguradora.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por Ley de 30 de diciembre de 2.002 se dio nueva redacci\u00f3n a la DA 2\u00aa de la Ley de 1.999, seg\u00fan la cual esta garant\u00eda no ser\u00e1 exigible en el supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda para uso propio. En el caso de producirse la transmisi\u00f3n inter vivos de la vivienda antes del plazo de vigencia del seguro (diez a\u00f1os), el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda por el tiempo que reste hasta completar los diez a\u00f1os. A estos efectos los Notarios no autorizar\u00e1n ni los Registradores inscribir\u00e1n escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"2exc\"><\/a>2. EXCESOS DE CABIDA.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley de 24 de junio de 2.015 ha dado nueva redacci\u00f3n a los arts. 9 y 201 LH. el art. 9 enumera las circunstancias de la finca que deben constar en la inscripci\u00f3n, entre las que se encuentra su representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o georreferenciada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 51, regla 4\u00aa RH dice: \u201c<em>Las inscripciones extensas a que se refiere el art\u00edculo 9 de la Ley contendr\u00e1n los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicar\u00e1n con sujeci\u00f3n a las reglas siguientes:\u2026 4\u00aa La medida superficial se expresar\u00e1 en todo caso y con arreglo al sistema m\u00e9trico decimal, sin perjuicio de que tambi\u00e9n se haga constar la equivalencia a las medidas del pa\u00eds.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La descripci\u00f3n de las fincas r\u00fasticas y urbanas ser\u00e1 preferentemente perimetral, sobre la base de datos f\u00edsicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.<\/em>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta regla cuarta conten\u00eda tres p\u00e1rrafos m\u00e1s, que fueron derogados y sustituidos por otros por el RD de 4 de septiembre de 1.998, considerando Garc\u00eda Garc\u00eda que hay que entender que recobraron vigencia al ser los nuevos declarados nulos por STS de 31 de enero de 2.001. Todos ellos referidos a la identificaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La finca, no obstante, puede constar inmatriculada en el Registro con una extensi\u00f3n distinta de la real. Se ocupa de este supuesto el nuevo art. 201 LH, estableciendo el siguiente procedimiento:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se seguir\u00e1n las reglas del art. 203 LH para la inmatriculaci\u00f3n con las siguientes particularidades:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Promotor: el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, debiendo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aportar al Notario la descripci\u00f3n registral y la actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios no inscritos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aportar, en todo caso, la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca o fincas objeto del expediente. En caso de que el promotor manifieste que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral no coincide con la rectificaci\u00f3n solicitada, deber\u00e1 aportar representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto de que se haya aportado representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, el Notario proceder\u00e1 conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (tambi\u00e9n redactado por esta Ley de 24 de junio de 2.015): solicitar\u00e1 la acreditaci\u00f3n de la discrepancia entre la certificaci\u00f3n catastral y la realidad por cualquier medio admitido en derecho. si lo considera acreditado lo notificar\u00e1 a los titulares de la finca y de las colindantes, para que en el plazo de veinte d\u00edas puedan alegar lo que convenga a su derecho. si no hay oposici\u00f3n, el Notario incorporar\u00e1 la nueva descripci\u00f3n del inmueble en el mismo documento p\u00fablico o en otro posterior autorizado al efecto. el Notario debe informarlo a la DG del Catastro Inmobiliario por v\u00eda telem\u00e1tica en el plazo de cinco d\u00edas<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No podr\u00e1 tramitarse este expediente para la rectificaci\u00f3n descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganizaci\u00f3n de la propiedad, expropiaci\u00f3n o deslinde. En tales casos, ser\u00e1 necesaria la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y tampoco cuando encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, en cuyo caso, el Registrador proceder\u00e1 a suspender la inscripci\u00f3n solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No ser\u00e1 necesario este procedimiento:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. Cuando se trate de alteraci\u00f3n de su calificaci\u00f3n o clasificaci\u00f3n, destino, caracter\u00edsticas f\u00edsicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localizaci\u00f3n o identificaci\u00f3n, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el n\u00famero o denominaci\u00f3n de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificaci\u00f3n se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. Para la constataci\u00f3n de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) En los supuestos de rectificaci\u00f3n de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En ambos casos ser\u00e1 necesario que el Registrador, en resoluci\u00f3n motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada, fundadas en la previa comprobaci\u00f3n, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteraci\u00f3n de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, como la segregaci\u00f3n, la divisi\u00f3n o la agregaci\u00f3n, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Realizada la operaci\u00f3n registral, el Registrador la notificar\u00e1 a los titulares registrales de las fincas colindantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(Al final del tema se contiene la transcripci\u00f3n literal del art. 201 LH)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Patrimonio del Estado<\/u><\/em>. La LPE impone al Registrador la obligaci\u00f3n de comunicar a Hacienda la inscripci\u00f3n de excesos de cabida de fincas lindantes con otras del Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Ley de costas<\/u><\/em>. La LC exige que se aporte la correspondiente certificaci\u00f3n del servicio de costas acreditativa de que la finca no invade el dominio mar\u00edtimo terrestre cuando se trate de fincas lindantes con \u00e9l.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"3agr\"><\/a>3. LA AGRUPACI\u00d3N, SEGREGACI\u00d3N, AGREGACI\u00d3N Y DIVISI\u00d3N DE FINCAS: OPERACIONES PROCEDENTES.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para todos estos supuestos hay que tener en cuenta el art. 9 LH redactado por la Ley de 24 de junio de 2.015, seg\u00fan el cual \u00ab<em>Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, concentraci\u00f3n parcelaria, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, expropiaci\u00f3n forzosa o deslinde que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca que complete su descripci\u00f3n literaria, expres\u00e1ndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus v\u00e9rtices<\/em>.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>AGRUPACI\u00d3N<\/strong>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La agrupaci\u00f3n registral es aquella operaci\u00f3n por cuya virtud dos o m\u00e1s fincas registrales se unen para formar una finca nueva (se cancela la inscripci\u00f3n de las agrupadas y aparece una nueva finca, con un nuevo n\u00famero registral).<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Requisitos.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Fincas<\/u><\/em>. En cuanto a las fincas, deben ser colindantes entre s\u00ed; caso de no estarlo, s\u00f3lo podr\u00e1n ser agrupadas si constituyen una unidad econ\u00f3mica en los t\u00e9rminos de los apartados 2\u00ba a 6\u00ba del art. 44 RH. La DGRN admiti\u00f3 la agrupaci\u00f3n de fincas subterr\u00e1neas que de hecho formaban una unidad, destinada a aparcamiento, aunque pertenec\u00edan a diferentes edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, debiendo mantener la cuota que le correspond\u00eda en cada edificio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Sujetos<\/u><\/em>. En cuanto a los sujetos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La agrupaci\u00f3n s\u00f3lo puede llevarse a cabo por los titulares registrales, siendo necesario, como regla general, que las fincas agrupadas pertenezcan a un solo due\u00f1o o a varios pro indiviso, de acuerdo con el art. 44 RH, sin perjuicio de lo que luego diremos acerca de fincas pertenecientes a varios titulares, objeto de estudio en la \u00faltima pregunta del tema.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La agrupaci\u00f3n debe ser otorgada, conforme a los arts. 93 y 94 RH por el titular registral, de igual forma que la obra nueva.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Los titulares de derechos reales y cargas que recayesen sobre las fincas agrupadas no deben prestar su consentimiento, ya que la agrupaci\u00f3n no modifica ni altera tales derechos.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Operaciones<\/strong>. En cuanto a las operaciones registrales, el art. 45 1 y 2 RH dispone: <em>Cuando en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, se re\u00fanan dos o m\u00e1s fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripci\u00f3n, se inscribir\u00e1 con n\u00famero diferente, haci\u00e9ndose menci\u00f3n de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describir\u00e1n individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisi\u00f3n posible, las caracter\u00edsticas de la agrupaci\u00f3n o causas que den lugar a ella.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el nuevo folio deber\u00e1 expresarse la procedencia de las fincas agrupadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <em><u>Nota marginal de cierre<\/u><\/em>. En los folios de las fincas agrupadas se har\u00e1 referencia a la agrupaci\u00f3n mediante NOTA AL MARGEN de las inscripciones de dominio. Esta nota implica el cierre del folio de las fincas agrupadas<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong>Reparcelaciones urban\u00edsticas<\/strong>. Finalmente, un supuesto especial de agrupaci\u00f3n se produce en el marco de los expedientes urban\u00edsticos de equidistribuci\u00f3n que se expone en el tema 37.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>SEGREGACI\u00d3N<\/strong>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La segregaci\u00f3n es aquella operaci\u00f3n registral por cuya virtud se separa una parte de una finca inscrita para formar por s\u00ed sola una finca independiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conforme al art. 47 RH: \u201c<em>Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva se inscribir\u00e1 la porci\u00f3n segregada con n\u00famero diferente, expres\u00e1ndose esta circunstancia al margen de la inscripci\u00f3n de propiedad de la finca matriz, as\u00ed como la descripci\u00f3n de la porci\u00f3n restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensi\u00f3n y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregaci\u00f3n. En la inscripci\u00f3n de la nueva finca se expresar\u00e1 la procedencia de \u00e9sta y los grav\u00e1menes vigentes de la finca matriz.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>No ser\u00e1 obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de cualquier segregaci\u00f3n, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresar\u00e1 la superficie del resto seg\u00fan el Registro<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicar\u00e1n en el folio de la finca matriz, haci\u00e9ndose constar en la inscripci\u00f3n la superficie sobre que aqu\u00e9llos recaigan. Al margen de la inscripci\u00f3n de propiedad precedente se podr\u00e1 nota indicativa de la inscripci\u00f3n del resto, as\u00ed como de la superficie pendiente de segregaci\u00f3n.<\/em>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, se requiere que tanto la porci\u00f3n segregada como la finca resto sean susceptibles de separaci\u00f3n, de acuerdo con las disposiciones legales aplicables.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todos los supuestos, es necesaria la obtenci\u00f3n de la oportuna licencia municipal o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura y los Registradores en la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>AGREGACI\u00d3N<\/strong>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La agregaci\u00f3n es aquella operaci\u00f3n por cuya virtud una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otra u otras fincas se incorporan a otra finca tambi\u00e9n inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las dem\u00e1s y que permanece inmatriculada en el mismo folio y con igual n\u00famero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se refiere a ellas el art. 48 RH:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c<em>La agregaci\u00f3n de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra tambi\u00e9n inscrita, podr\u00e1 realizarse siempre que \u00e9sta tenga una extensi\u00f3n que represente, por lo menos, el qu\u00edntuplo de la suma de las que se agreguen.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>La inscripci\u00f3n correspondiente se practicar\u00e1 en el folio de la fina mayor, sin alterar su numeraci\u00f3n, pero expres\u00e1ndose en ella la nueva descripci\u00f3n resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se har\u00e1n, adem\u00e1s, las oportunas notas de referencia.<\/em>\u201d<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Requisito. Es requisito imprescindible de la agregaci\u00f3n el que la finca mayor tenga una extensi\u00f3n que represente, al menos, el qu\u00edntuplo de la suma total de las fincas que se agreguen<\/li>\n<li>Operaciones. En cuanto a las operaciones registrales:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La inscripci\u00f3n correspondiente se practicar\u00e1 en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeraci\u00f3n, pero expres\u00e1ndose en ella la nueva descripci\u00f3n resultante y la procedencia de las unidas con las cargas que les afecten.<\/li>\n<li>Se har\u00e1n, adem\u00e1s, las oportunas notas marginales de referencia.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>DIVISI\u00d3N<\/strong>.<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La divisi\u00f3n de fincas tiene lugar cuando la totalidad de una finca inmatriculada se extingue para formar dos o m\u00e1s porciones que constituyen fincas independientes.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Requisitos. Exige los mismos requisitos indicados para la segregaci\u00f3n, en lo relativo a la divisibilidad del inmueble y la necesidad de obtenci\u00f3n de licencia.<\/li>\n<li>Operaciones registrales:<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se inscribir\u00e1 cada porci\u00f3n como finca nueva y bajo n\u00famero distinto. En las nuevas inscripciones se expresar\u00e1 la procedencia de las fincas y sus grav\u00e1menes anteriores.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al margen de la inscripci\u00f3n de dominio de la finca que se divida se extender\u00e1 nota marginal en la que se indicar\u00e1 la divisi\u00f3n y se expresar\u00e1 el tomo, folio y n\u00famero de las fincas resultantes de la divisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"4agr\"><\/a>4.- AGRUPACI\u00d3N DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 45.3 RH dice: \u201c<em>No obstante lo dispuesto en el art\u00edculo anterior<\/em> (que exige que las fincas pertenezcan a un \u00fanico propietario o a varios pro indiviso), <em>podr\u00e1n agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, con arreglo a lo que resulte del t\u00edtulo, la participaci\u00f3n indivisa que corresponda a cada uno en la finca resultante de la agrupaci\u00f3n\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el mismo sentido se pronuncia la Compilaci\u00f3n Navarra (Ley 370.3)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">FIN DEL TEMA<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Transcribo el <strong>art. 201 LH<\/strong>, por si quieres o puedes complementar el resumen anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Transcripci\u00f3n literal del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art. 201 LH:<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>1. El expediente para rectificar la descripci\u00f3n, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitar\u00e1 siguiendo las reglas prevenidas en el art\u00edculo 203<\/em> (inmatriculaci\u00f3n)<em>, con las siguientes particularidades:<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>a) Podr\u00e1 promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportaci\u00f3n al Notario de la descripci\u00f3n registral de la finca y su descripci\u00f3n actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebraci\u00f3n de negocios traslativos o en general a cualquier modificaci\u00f3n, no registrada, de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la finca inscrita.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>b) Asimismo deber\u00e1 el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca o fincas objeto del expediente. Adem\u00e1s, en caso de que el promotor manifieste que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral no coincide con la rectificaci\u00f3n solicitada, deber\u00e1 aportar representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la misma.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>c) No ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n al expediente regulado en el presente art\u00edculo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el \u00faltimo p\u00e1rrafo de la regla sexta del art\u00edculo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entender\u00e1 limitado a la rectificaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se solicita.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>d) En el supuesto de que se haya aportado representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, el Notario proceder\u00e1 conforme a lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del art\u00edculo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>e) No podr\u00e1 tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificaci\u00f3n descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganizaci\u00f3n de la propiedad, expropiaci\u00f3n o deslinde. En tales casos, ser\u00e1 necesaria la rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo original o la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento administrativo correspondiente.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, proceder\u00e1 a suspender la inscripci\u00f3n solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>2. Podr\u00e1, no obstante, realizarse la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de cualquier finca, sin necesidad de tramitaci\u00f3n de expediente, cuando se trate de alteraci\u00f3n de su calificaci\u00f3n o clasificaci\u00f3n, destino, caracter\u00edsticas f\u00edsicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localizaci\u00f3n o identificaci\u00f3n, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el n\u00famero o denominaci\u00f3n de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificaci\u00f3n se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>3. Tampoco ser\u00e1 necesario tramitar el expediente de rectificaci\u00f3n para la constataci\u00f3n de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>b) En los supuestos de rectificaci\u00f3n de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>En ambos casos ser\u00e1 necesario que el Registrador, en resoluci\u00f3n motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada, fundadas en la previa comprobaci\u00f3n, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteraci\u00f3n de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, como la segregaci\u00f3n, la divisi\u00f3n o la agregaci\u00f3n, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operaci\u00f3n registral, el Registrador la notificar\u00e1 a los titulares registrales de las fincas colindantes.<\/em>\u00ab<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 18pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/02\/TEMA-21-HIPOTECARIO-REGISTROS-PROGRAMA-ANTERIOR-.doc\" target=\"_blank\">TEMA EN WORD<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas-hipotecario-registros-programa-anterior\/\">P\u00c1GINA PRINCIPAL DE LOS 82 TEMAS DE HIPOTECARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/temas\/\">OTROS TEMAS EN LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/\">SECCI\u00d3N OPOSITORES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/2002-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>TEMA 21\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior. &nbsp; Tema 21.\u00a0Las declaraciones de obra nueva. Los excesos de cabida. La agrupaci\u00f3n, segregaci\u00f3n, agregaci\u00f3n y divisi\u00f3n de fincas. Agrupaci\u00f3n de fincas pertenecientes a distintos titulares. Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas: Registros:\u00a0temas 19 y 20 Notar\u00edas: temas 16 y 17 LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. 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