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<\/a>EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA Y DENEGACI\u00d3N DE OTRAS CL\u00c1USULAS ABUSIVAS EN UNA HIPOTECA<\/strong><\/span><\/p>\n Comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 10 noviembre 2016<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/strong><\/span><\/p>\n @BallugeraCarlos<\/strong><\/span><\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Como un caso m\u00e1s de hipoteca con condiciones generales, cuya inscripci\u00f3n se encuentra con una calificaci\u00f3n negativa del registrador, estamos aqu\u00ed en una de esas resoluciones compleja, donde el contenido contractual formado por condiciones generales, queda dividido o fragmentado en estipulaciones susceptibles de tratamiento aut\u00f3nomo y que son tratadas como tales, separadamente, por la DGRN sin perjuicio de la subsistencia del resto del contrato.<\/p>\n El primer defecto trata sobre la necesidad o no de expresi\u00f3n manuscrita para inscribir la limitaci\u00f3n de la variaci\u00f3n de los intereses ordinarios por debajo de cero, despu\u00e9s le siguen otros que tratan por separado sobre la inscribilidad de varias condiciones generales denegadas en la calificaci\u00f3n.<\/p>\n Frente a la evidente fragmentaci\u00f3n en condiciones generales del contrato por adhesi\u00f3n, asumida con total naturalidad por la DGRN vemos, aqu\u00ed y all\u00e1, que el notario recurrente pretende que cada una de las estipulaciones cuestionadas por la calificaci\u00f3n sea esencial e inseparable del resto del contrato.<\/p>\n Constato aunque no entiendo que el notario recurrente no termine de asumir a estas alturas que el BOE public\u00f3 hace mucho una definici\u00f3n legal de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n, que las caracteriza como un contenido normativo aut\u00f3nomo dentro del contrato por adhesi\u00f3n.<\/p>\n Por desgracia esa carencia aparece con mucha m\u00e1s frecuencia de la deseable de la mano de todo tipo de juristas actuando en las m\u00e1s diversas instancias y estamentos, por eso no podemos dejar de recordar, acompa\u00f1ados de la autoridad de la doctrina del TS, que la contrataci\u00f3n con condiciones generales es un modo contractual propio sujeto a reglas propias que no pueden olvidarse, afirmaci\u00f3n esta no por obvia menos necesitada de reiteraci\u00f3n recordatorio.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Al tocar el primer y principal defecto, la resoluci\u00f3n resume la doctrina anterior de la DGRN, en la que no nos detendremos, aunque destacaremos algunas cosas que nos parecen m\u00e1s importantes.<\/p>\n La DGRN sit\u00faa la expresi\u00f3n manuscrita en el contexto de los requisitos legales de transparencia tendentes a conseguir la comprensibilidad real de la cl\u00e1usula para su incorporaci\u00f3n al contrato.<\/p>\n Pero, por parad\u00f3jico que parezca, la expresi\u00f3n manuscrita es un elemento formal que cae m\u00e1s en el contexto de asegurar la incorporaci\u00f3n de una estipulaci\u00f3n, predispuesta y prerredactada, por medio del cumplimiento de un requisito legal formal que no presupone, ni de hecho ni de derecho, la comprensibilidad de la cl\u00e1usula, sino que s\u00f3lo asegura la incorporaci\u00f3n de la misma al contrato en t\u00e9rminos parecidos al art. 7.b) LCGC, es decir, que la expresi\u00f3n manuscrita del deudor asegura la incorporaci\u00f3n de la condici\u00f3n general al contrato \u00a1aunque sea incomprensible!<\/p>\n Ya he dicho que la expresi\u00f3n manuscrita del art. 6 Ley 1\/2013 es un requisito<\/a> pro bancario. Eso tiene en su aplicaci\u00f3n al contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales, la consecuencia ineludible que de ese art. 6 no se puede hacer una interpretaci\u00f3n extensiva. En contrataci\u00f3n con condiciones generales y en contrataci\u00f3n B2C, la interpretaci\u00f3n extensiva s\u00f3lo se aplica a favor de la parte m\u00e1s d\u00e9bil no de la m\u00e1s d\u00e9bil, a favor de la persona consumidora y adherente, no a favor del banco.<\/p>\n Pero aqu\u00ed la DGRN vuelve a tropezar con la concepci\u00f3n del contrato como un acto unitario e indivisible, una concepci\u00f3n s\u00f3lo aplicable al contrato por negociaci\u00f3n, pero no a este caso que es un contrato por adhesi\u00f3n compuesto por condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n Para la DGRN \u201cestas cl\u00e1usulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los pr\u00e9stamos onerosos, como es el inter\u00e9s o precio, y, en consecuencia, la obligaci\u00f3n de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripci\u00f3n parcial de la escritura sin tales cl\u00e1usulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados\u201d.<\/p>\n Tambi\u00e9n podemos preguntar: \u00bfqu\u00e9 interesados? \u00bfLos contratantes? \u00bfLos interesados en el procedimiento registral? No parece que sean, contra lo que pudiera pensarse al aplicar la legislaci\u00f3n hipotecaria, que fuesen los interesados en el procedimiento registral. Si fuesen estos entonces el consentimiento del predisponente para la inscripci\u00f3n parcial sin cl\u00e1usula abusiva no ser\u00eda necesario porque para \u00e9l la nulidad es parcial respecto del contrato y coactiva. Debe tratarse de los interesados en el acto sujeto a inscripci\u00f3n. Pero aqu\u00ed nos vuelven a aparecer los problemas. Si se trata de los contratantes es que se necesita un nuevo otorgamiento para la subsanaci\u00f3n, de donde resulta haberse presupuesto que la escritura sin expresi\u00f3n manuscrita es totalmente nula. Claro, es que afecta al objeto principal del contrato.<\/p>\n El problema en que se mueve la resoluci\u00f3n no es peque\u00f1o. Como la estipulaci\u00f3n que impide el inter\u00e9s negativo define el objeto principal del contrato, el contrato ser\u00e1 nulo en cuanto a su objeto principal \u00a1totalmente nulo! Seguimos: lo totalmente nulo no se puede confirmar, luego para subsanar el pr\u00e9stamo \u00a1ya entregado! habr\u00e1 que hacer un nuevo otorgamiento. \u00bfQui\u00e9n paga los gastos? \u00bfQu\u00e9 pasa si el deudor no quiere devolver el dinero? \u00bfQu\u00e9 pasa si el deudor no quiere firmar? \u00bfQu\u00e9 pasa entretanto si se cuela alg\u00fan derecho real en el Registro?<\/p>\n En todo caso la respuesta a estos dilemas es imposible imposibles si nos mantenemos en el contrato por negociaci\u00f3n. Pero como es manifiesto tambi\u00e9n, aqu\u00ed se trata de un contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n, donde veremos c\u00f3mo la respuesta es posible.<\/p>\n Aunque para la DGRN la cl\u00e1usula de limitaci\u00f3n de variabilidad forma parte del objeto principal del contrato, resulta que es una condici\u00f3n general que se puede separar de \u00e9l: es una cosa \u2013inseparable del contrato- y su contraria \u2013separada de un contrato al que se va a incorporar- por medio de la, legalmente imperativa, expresi\u00f3n manuscrita.<\/p>\n La contradicci\u00f3n es evidente: \u201csi el prestamista, en ejercicio de su leg\u00edtimo derecho, predispone una cl\u00e1usula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario […] su incorporaci\u00f3n al contrato de pr\u00e9stamo hipotecario exigir\u00e1, por disposici\u00f3n imperativa y como canon de transparencia, la aportaci\u00f3n de la repetida expresi\u00f3n manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de \u201clege ferenda\u201d […]\u201d.<\/p>\n Hemos visto la contradicci\u00f3n. Pero par\u00e9monos un poco en ella. La incorporaci\u00f3n de una estipulaci\u00f3n al contrato s\u00f3lo se produce si se concibe primero como aut\u00f3nomo y separado, como no incorporado el objeto que se incorpora, es decir si se concibe a la estipulaci\u00f3n como una condici\u00f3n general.<\/p>\n Si la estipulaci\u00f3n es separable del contrato es una condici\u00f3n general y la estipulaci\u00f3n de inter\u00e9s en nuestro derecho es un circunstancia accesoria del pr\u00e9stamo no su objeto principal.<\/p>\n Por tanto, aplicando el derecho del modo de contrataci\u00f3n con condiciones generales, la limitaci\u00f3n de variabilidad del tipo de inter\u00e9s es una condici\u00f3n general, cuya nulidad se produce con subsistencia del resto del contrato, que puede inscribirse sin ella.<\/p>\n Como es nulidad coactiva no necesita consentimiento del presentante, la subsanaci\u00f3n puede hacerse en acto separado, que deber\u00e1 ser negociado, lo que, como se trata de una estipulaci\u00f3n a favor del banco, seg\u00fan la STS 22 abril<\/a> 2015 exige \u201ccontrapartidas apreciables\u201d a favor del deudor persona consumidora, pero lo que es m\u00e1s importante, exige que la persona consumidora deudora act\u00fae libremente (vid. sentencias), es decir, sin temor a sufrir el peso de una cl\u00e1usula abusiva \u2013lo es la que contraviene, seg\u00fan el art. 8 LCGC, una norma prohibitiva o imperativa como el art. 6 Ley 1\/2013[1]<\/a>-.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Aunque quisiera olvidarme de estas contradicciones, por el respeto que me merece la alta cualificaci\u00f3n de quienes prestan sus servicios en la DGRN, es lamentable que la resoluci\u00f3n se mantenga y persevere en estas contradicciones. Como una campana que golpea y resuena en el aire, la contradicci\u00f3n aparece una y otra vez. Hasta nueve veces llama la DGRN suspensi\u00f3n a lo que el registrador ha calificado como denegaci\u00f3n[2]<\/a>.<\/p>\n La nulidad de una condici\u00f3n general es nulidad de pleno derecho y da lugar, en consecuencia, como bien indica el registrador en su nota, a la denegaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas correspondientes.<\/p>\n Sin embargo, la DGRN en nueve ocasiones en esta resoluci\u00f3n llama suspensi\u00f3n a la denegaci\u00f3n. No es un desliz cualquiera, ya que esa calificaci\u00f3n determina el r\u00e9gimen de la inscripci\u00f3n parcial y de la eventual subsanaci\u00f3n como se ha visto. Para salir de ellas hay que tener presente el r\u00e9gimen propio de la contrataci\u00f3n con condiciones generales, cuanto antes lo haga la DGRN mejor.<\/p>\n<\/a> Siguiendo el hilo de la resoluci\u00f3n, la DGRN en el segundo grupo de defectos, nos advierte lo limitado del procedimiento del recurso para abordar cuestiones no recurridas. De nuevo echamos en falta el r\u00e9gimen propio de la contrataci\u00f3n con condiciones generales y la obligaci\u00f3n de las autoridades de los Estados miembros, entre las que destacad\u00edsimamente est\u00e1 la DGRN, de hacer efectivos los fines de la Directiva 93\/13\/CEE sobre cl\u00e1usulas abusivas en cuanto persiguen sustituir el equilibrio formal del contrato por adhesi\u00f3n con condiciones generales por un equilibrio real. Un medio adecuado de restaurar este equilibrio material es, precisamente, la intervenci\u00f3n de oficio de la DGRN contra las cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n Un grupo de condiciones generales se ha sometido a la consideraci\u00f3n de la DGRN, unas han sido denegadas, otras denegadas pero el registrador ha retirado el defecto y las piensa inscribir, otras denegadas y han sido recurridas por el notario autorizante de la escritura, otras denegadas han sido consentidas en cuanto al defecto.<\/p>\n La DGRN ha tenido conocimiento de todas ellas. Tiene delante, por tanto, los elementos de hecho y derecho necesarios para la apreciaci\u00f3n de oficio de la nulidad por abusivas de las condiciones generales que lo sean, conforme a los, tan mentados \u00faltimamente, arts. 6 y 7 Directiva 93\/13\/CEE sobre cl\u00e1usulas abusivas. Sin embargo, la DGRN se inclina por la neutralidad frente la desigualdad, y nos dice que no va a entrar a calificar de oficio las cl\u00e1usulas abusivas. Solo abordar\u00e1 las condiciones generales denegadas y recurridas.<\/p>\n Establece una doctrina bastante minuciosa de lo que debe ser o no objeto de an\u00e1lisis en el recurso, lo que, sin que se adivine el criterio seguido, no impide tampoco, que en contra de lo anterior, la DGRN recuerde y aborde en algunas resoluciones, como la de 14 setiembre<\/a> 2015, cuestiones no recurridas como la de la inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n Aunque las paradojas no acompa\u00f1en siempre a las contradicciones, de ah\u00ed lo dif\u00edcil que es verlas, resulta parad\u00f3jico que no estando recurrida la inscripci\u00f3n de la estipulaci\u00f3n de asunci\u00f3n del coste de la prima del seguro de da\u00f1os por el deudor (cl\u00e1usula und\u00e9cima) ya que el registrador la considera inscribible, la DGRN se extienda en pronunciarse sobre una cuesti\u00f3n ni denegada ni recurrida, como es la cl\u00e1usula de seguro de da\u00f1os a cargo del deudor, para afirmar su car\u00e1cter inscribible.<\/p>\n Resulta dif\u00edcil entender lo que ha pasado en el expediente con la estipulaci\u00f3n sobre el seguro de da\u00f1os a cargo del deudor. El fundamento jur\u00eddico 13 es bastante confuso, hay que leerlo y releerlo con detenimiento para saber qu\u00e9 parte de cl\u00e1usula se ha inscrito y cu\u00e1l no.<\/p>\n Conjeturando en medio de la lectura creemos que se ha inscrito por el registrador y no se discute en el recurso, la obligaci\u00f3n del deudor de contratar un seguro de da\u00f1os. No obstante la DGRN se pronuncia a favor de su inscribilidad en contra del criterio que sienta en la misma resoluci\u00f3n para no pronunciarse sobre un asunto as\u00ed (\u201c[2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificaci\u00f3n que no hubieran sido objeto de impugnaci\u00f3n\u201d).<\/p>\n No se ha inscrito, de la cl\u00e1usula comentada, la designaci\u00f3n del banco como beneficiario del seguro no por no ser inscribible esa designaci\u00f3n sino por no preverse en la cl\u00e1usula la sustituci\u00f3n de la garant\u00eda en caso de siniestro, por otra igualmente segura, por lo que se confirma el defecto en ese punto, pero por la raz\u00f3n dicha y no por que la estipulaci\u00f3n como tal no sea inscribible.<\/p>\n Seg\u00fan la DGRN \u201cLo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligaci\u00f3n de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros da\u00f1os, s\u00ed se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n \u00bfCu\u00e1les son los argumentos del notario? El notario se\u00f1ala en su recurso [1] que en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 diciembre 2015, en la parte destinada a los gastos de conservaci\u00f3n de la garant\u00eda, indica expresamente que \u00aben lo que ata\u00f1e a los gastos derivados de la contrataci\u00f3n del seguro de da\u00f1os, no parece que esta previsi\u00f3n sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligaci\u00f3n legal (art. 8 LMH), habida cuenta de que cualquier merma del bien incide directamente en la disminuci\u00f3n de la garant\u00eda…\u00bb<\/p>\n La STS 23 diciembre 2015 a\u00f1ade a lo transcrito por la DGRN que \u201cEs decir, no se trata de una garant\u00eda desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligaci\u00f3n de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Pero, en todo caso, se trata de una previsi\u00f3n inane, puesto que la obligaci\u00f3n de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 LCS\u201d.<\/p>\n Es evidente que la obligaci\u00f3n de asegurar los bienes hipotecados establecida en el art. 8 LMH es una obligaci\u00f3n legal. Nada m\u00e1s. La ley no dice qui\u00e9n es el obligado. Queremos suponer que trat\u00e1ndose de la titulizaci\u00f3n de hipotecas sea el acreedor que tituliza. Pues no, para el notario y para la DGRN es el deudor. No lo compartimos.<\/p>\n La obligaci\u00f3n de conservar la garant\u00eda no incluye la contrataci\u00f3n de un seguro, por m\u00e1s natural que parezca eso al notario. Admitimos lo que dice la DGRN para la obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n, pero no para la de seguro. Admitimos que el deudor debe conservar la garant\u00eda, pero no que debe contratar un seguro de da\u00f1os del inmueble.<\/p>\n La imposici\u00f3n de la obligaci\u00f3n de suscribir un seguro de da\u00f1os es abusiva, pues implica una garant\u00eda desproporcionada y lo \u00fanico que hace es desplazar la obligaci\u00f3n legal del acreedor que pretende titulizar al deudor, con contravenci\u00f3n de la propia doctrina del TS sobre esta materia.<\/p>\n A\u00f1ade el recurrente \u201c[2] Y que, por tanto, el incumplimiento por la parte hipotecante de la obligaci\u00f3n de asegurar los bienes dados en garant\u00eda ocasionar\u00eda que la entidad acreedora se vea en la necesidad de formalizar dicho seguro, cantidades que podr\u00e1 reclamar en el proceso judicial\u201d.<\/p>\n La acreedora tendr\u00e1 que contratar un seguro si quiere asegurar su inter\u00e9s en la hipoteca, l\u00f3gico. Tambi\u00e9n si quiere titulizar conforme al art. 8 LRMH, l\u00f3gico tambi\u00e9n. Pero no puede reclamar nada al deudor por asegurar su inter\u00e9s en la hipoteca, ya lo puse de manifiesto en notas m\u00edas que dieron lugar a las resoluciones de 19 abril<\/a> de 2006, donde la DGRN ni se dign\u00f3 a entrar en el an\u00e1lisis de una materia expresamente planteada en la nota, con manifiesto desprecio hacia unas razones que siguen vigentes.<\/p>\n Contin\u00faa el recurrente \u201c[3] En la constituci\u00f3n de hipoteca, una de las obligaciones que asume el hipotecante es conservar el bien hipotecado, pacto que le obliga a realizar todos los actos necesarios de mantenimiento, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n del bien hipotecado a efectos de que no pierda su valor, y dentro de estas garant\u00edas de conservaci\u00f3n est\u00e1 la de contratar un contrato de seguro a fin de que en supuesto de siniestro el capital asegurado pueda ser destinado a la cancelaci\u00f3n de la deuda garantizada con la hipoteca\u201d.<\/p>\n No estamos de acuerdo con el notario. La obligaci\u00f3n de conservar el bien consiste en eso en conservarlo, haciendo las reparaciones oportunas y sustituyendo o reconstruyendo la garant\u00eda si desaparece.<\/p>\n Destinar la indemnizaci\u00f3n del seguro a cancelar el pr\u00e9stamo y la hipoteca va contra la esencia del seguro que es la reconstrucci\u00f3n del bien, adem\u00e1s, si la obligaci\u00f3n de pago peri\u00f3dico del deudor seg\u00fan el programa de amortizaci\u00f3n, est\u00e1 al corriente no hay vencimiento anticipado y el deudor cumple con pagar las cuotas, pudiendo destinar la indemnizaci\u00f3n a su objeto propio que es la reconstrucci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n Que el beneficiario del seguro sea el banco lo \u00fanico que indica es que el deudor ha asumido, por medio de una condici\u00f3n general, el seguro del inter\u00e9s del banco en la hipoteca: eso es directamente abusivo conforme a la propia doctrina del TS en la STS 23 diciembre 2015, que en ese punto est\u00e1 en contradicci\u00f3n con la doctrina que ella misma sienta. El seguro es en beneficio del banco y la ley impone su coste (art. 14 LCS) al banco. Lo dem\u00e1s no me convence.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> La DGRN, plenamente neutral y fiel a su criterio, no se pronuncia sobre la cl\u00e1usula de reclamaci\u00f3n de posiciones deudoras, porque el registrador la inscribir\u00e1. Sin embargo, esta es una de las cl\u00e1usulas que habida cuenta la existencia de sentencias<\/a> que declaran su car\u00e1cter abusivo, sentencias de varios \u00f3rdenes jurisdiccionales, el registrador deber\u00eda denegar sin juicio de ponderaci\u00f3n.<\/p>\n Dado que la hipoteca est\u00e1 suspendida por la falta de expresi\u00f3n manuscrita, lo l\u00f3gico hubiera sido que la DGRN se hubiese pronunciado por el car\u00e1cter abusivo de esta cl\u00e1usula, pronunciamiento que le resulta obligatorio por la existencia de sentencias sobre la materia que censuran y anulan esta cl\u00e1usula. \u00bfPor qu\u00e9 la DGRN se muestra indiferente ante esos hechos?<\/p>\n Igualmente creo que debiera haberse pronunciado sobre la no inscribilidad por abusivas de las estipulaciones que imponen el coste del seguro de da\u00f1os al deudor y la que designa beneficiario del seguro al banco sin que se halle vencida la cuota, ni vencido sino al corriente el pr\u00e9stamo y tambi\u00e9n sobre la que le designa beneficiario al banco contra la finalidad del propio seguro de servir a la reconstrucci\u00f3n de la garant\u00eda cuando el deudor est\u00e1 cumpliendo el progrma de amortizaci\u00f3n de la deuda. Nada de lo dicho sobre esta resoluci\u00f3n de la DGRN es inventado, ah\u00ed queda su resumen.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> 497. PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. INTER\u00c9S NEGATIVO. EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA<\/strong><\/p>\n Resoluci\u00f3n de 10 de noviembre de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n practicada por el registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario unilateral. (CB)<\/p>\n PDF (BOE-A-2016-11457 \u2013 32 p\u00e1gs. \u2013 521 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n NOTA DE CALIFICACI\u00d3N.- Puede verse aqu\u00ed<\/a>[3]<\/sup><\/a>.<\/p>\n […]<\/p>\n Fundamentos de Derecho<\/p>\n EL CASO.- Se presenta una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario con intereses remuneratorios variables, entre un banco [BBVA] y unos prestatarios personas f\u00edsicas, y en el que la finca gravada es una vivienda que no se va a destinar a su domicilio habitual. Se suspenden [el registrador deniega<\/em> (1*) varias cl\u00e1usulas adem\u00e1s de la falta de expresi\u00f3n manuscrita] y recurren la inscripci\u00f3n de diversas cl\u00e1usulas del contrato, constituyendo el objeto principal del recurso<\/u><\/strong>, por constituir la raz\u00f3n<\/u> del rechazo de la inscripci\u00f3n parcial<\/strong> del t\u00edtulo, el an\u00e1lisis de la cl\u00e1usula tercera n\u00famero 3.1 \u00abTipo de inter\u00e9s.\u2013Devengo y vencimiento\u00bb, que se\u00f1ala: \u00abDebido a la naturaleza del contrato, en ning\u00fan caso se podr\u00e1n generar intereses a favor del prestatario<\/strong>\u00bb, y la determinaci\u00f3n si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1\/2013 de 14 de mayo.<\/p>\n APARTADO PRIMERO DE LA CALIFICACI\u00d3N: CUESTI\u00d3N PRINCIPAL,<\/u> NECESIDAD DE EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA: CONFIRMADO<\/strong>.- La cuesti\u00f3n es si en los pr\u00e9stamos hipotecarios a inter\u00e9s variable en que se pacte que la deudora nunca podr\u00e1 beneficiarse de descensos a intereses negativos, es precisa la expresi\u00f3n manuscrita<\/u> del deudor<\/strong> de comprender los riesgos que asume en presencia de dicha cl\u00e1usula.<\/p>\n ALEGATO DEL NOTARIO.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresi\u00f3n manuscrita, que el pr\u00e9stamo por naturaleza puede ser gratuito<\/strong>, si no devenga intereses, u oneroso, si los devenga a favor del prestamista, pero nunca<\/strong> puede devengar intereses a favor del prestatario. Las razones son, en primer<\/strong> lugar, que el inter\u00e9s por definici\u00f3n es la remuneraci\u00f3n<\/strong> del acreedor y, en segundo<\/strong> lugar, que en caso de devengarse en favor del prestatario se estar\u00eda alterando la naturaleza<\/strong> jur\u00eddica del contrato que dejar\u00eda de ser un pr\u00e9stamo mutuo para convertirse en otro tipo de contrato. Adem\u00e1s, el sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s<\/strong>, cuya f\u00f3rmula consta en la escritura, implica que la cuota de amortizaci\u00f3n, en cada per\u00edodo de inter\u00e9s, variar\u00e1 atendiendo a cu\u00e1l sea el tipo de inter\u00e9s aplicable en cada uno de ellos; pero que cuando el tipo de inter\u00e9s es negativo, la consecuencia financiera de la aplicaci\u00f3n de la f\u00f3rmula matem\u00e1tica ser\u00e1 igual a cuando el pr\u00e9stamo no devenga intereses y, en consecuencia, durante ese per\u00edodo solo se restituye capital.<\/p>\n […] afirma el recurrente que una cl\u00e1usula como la discutida, no constituye una cl\u00e1usula contractual de suelo del cero por ciento sino una cl\u00e1usula de tipo legal o aclaratoria<\/strong> de una condici\u00f3n esencial<\/u><\/strong> del contrato de pr\u00e9stamo formalizado de com\u00fan acuerdo entre ambas partes, que se\u00f1ala que el pr\u00e9stamo nunca devengar\u00e1 intereses a favor del prestatario, pero porque as\u00ed deriva naturalmente<\/strong> de la Ley y del sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s elegido<\/strong>, es decir, sin que se pacte expresamente un tipo fijo m\u00ednimo.<\/p>\n ARGUMENTOS SOBRE LA EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA.- (3) Una cuesti\u00f3n semejante<\/strong> referida a la aplicaci\u00f3n del art. 6 Ley 1\/2013, ya fue abordada en la Resoluci\u00f3n de 12 marzo<\/a> 2015 […] <\/strong>Resoluci\u00f3n a la que se remite la presente y cuya doctrina se resume<\/strong> en los n\u00fameros siguientes, siguiendo el criterio de las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre<\/a> 2015 y 15 julio<\/a> 2016 [a las que nos remitimos si bien en este resumen nos detendremos en algunas cuestiones concretas].<\/p>\n […]<\/p>\n (5) Pues bien, es este<\/strong> control previo y doble de incorporaci\u00f3n y transparencia el que se ha visto reforzado<\/strong> por el art. 6 de la Ley 1\/2013, cuya interpretaci\u00f3n se ha de hacer partiendo del contexto legal y jurisprudencial, nacional y comunitario, contexto<\/strong> que condiciona la validez de las cl\u00e1usulas hipotecarias al cumplimiento de los requisitos legales tendentes a asegurar una compresibilidad real<\/u><\/strong> de las mismas por parte del prestatario. Es decir, frente a la opini\u00f3n de quienes defienden una interpretaci\u00f3n restrictiva del indicado art\u00edculo, debe prevalecer una interpretaci\u00f3n extensiva<\/u> pro\u2013consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la informaci\u00f3n, c<\/strong>omprensibilidad y la protecci\u00f3n de los usuarios de servicios financieros [es un precepto pro banco<\/a> que no se puede interpretar extensivamente]<\/p>\n […]<\/p>\n Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el art. 6 Ley 1\/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el \u00e1mbito de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios, un requisito especial: \u00abla expresi\u00f3n manuscrita\u00bb del prestatario acerca de su real comprensi\u00f3n del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia<\/u><\/strong> respecto de las cl\u00e1usulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiv<\/strong>a contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de inter\u00e9s, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de inter\u00e9s, o las denominadas cl\u00e1usulas multidivisa.<\/p>\n Y este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 de marzo, 8 y 27 de octubre y 10 de diciembre de 2015 y 15 de julio de 2016, es de car\u00e1cter imperativo<\/strong> dada la literalidad del art. 6 que utiliza la expresi\u00f3n \u00abse exigir\u00e1 que la escritura p\u00fablica incluya, junto a la firma del cliente, una expresi\u00f3n manuscrita\u2026\u00bb, por lo que la alegaci\u00f3n de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresi\u00f3n manuscrita no debe impedir la inscripci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, no puede admitirse<\/strong>. Respecto de la no inscripci\u00f3n de la propia cl\u00e1usula<\/strong> de limitaci\u00f3n de la variabilidad del tipo de inter\u00e9s porque su nulidad derivar\u00eda de la declaraci\u00f3n general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relaci\u00f3n con las cl\u00e1usulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relaci\u00f3n con las cl\u00e1usulas abusivas, dado que la falta de la expresi\u00f3n manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulaci\u00f3n y, en consecuencia, su abusividad en los t\u00e9rminos se\u00f1alados por el Tribunal Supremo<\/strong>. Y respecto de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario porque estas cl\u00e1usulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal<\/u><\/strong> de los pr\u00e9stamos onerosos, como es el inter\u00e9s o precio, y, en consecuencia, la obligaci\u00f3n de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripci\u00f3n parcial de la escritura sin tales cl\u00e1usulas, se precisa la solicitud expresa<\/u> de los interesados <\/strong>(vid. art\u00edculos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2014, entre otras). [La conclusi\u00f3n es que no se puede inscribir la escritura y hay que otorgar otra con expresi\u00f3n manuscrita: lo mejor es inscribir sin l\u00edmite de variabilidad por ser contraria a norma imperativa<\/u>]<\/p>\n (6) As\u00ed planteados los t\u00e9rminos del debate, la alegaci\u00f3n por el notario recurrente de que la cl\u00e1usula discutida […] no constituye una cl\u00e1usula suelo del cero por ciento sino una cl\u00e1usula aclaratoria<\/u> de una condici\u00f3n esencial<\/u> del contrato de pr\u00e9stamo que se firma<\/strong> (derivada del pacto de sistema franc\u00e9s de amortizaci\u00f3n) […] por tanto, esta aclaraci\u00f3n no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresi\u00f3n manuscrita, tampoco puede admitirse.<\/p>\n […]<\/p>\n Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su leg\u00edtimo derecho, predispone una cl\u00e1usula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario, aunque sea a efectos aclaratorios de los efectos t\u00edpicos del contrato o del significado de una de las cl\u00e1usulas pactadas, su incorporaci\u00f3n<\/strong> al contrato de pr\u00e9stamo hipotecario exigir\u00e1, por disposici\u00f3n imperativa y como canon de transparencia, la aportaci\u00f3n de la repetida expresi\u00f3n manuscrita […] <\/strong>pese a lo que pudiera aconsejarse de \u201clege ferenda\u201d […]<\/p>\n La aportaci\u00f3n el d\u00eda 22 julio 2016 por parte del presentante del escrito que contiene la \u00abexpresi\u00f3n manuscrita<\/strong>\u00bb de los prestatarios […] al no aparecer en el Registro de la Propiedad en el momento de extender la nota de calificaci\u00f3n recurrida y, adem\u00e1s, no haber impedido el recurso contra el correspondiente defecto por parte del notario recurrente, no pueden ser objeto de consideraci\u00f3n en este expediente<\/u>, de conformidad con la dispuesto en el art. 326 LH.<\/p>\n APARTADO SEGUNDO DE LA CALIFICACI\u00d3N: OTROS DEFECTOS<\/u><\/strong>.- En cuanto al an\u00e1lisis de los otros defectos<\/strong> recogidos en la nota de calificaci\u00f3n, debe recordarse que, de conformidad con los arts. 324 y 326 LH , el objeto del recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinaci\u00f3n de si la calificaci\u00f3n negativa realizada es o no ajustada a Derecho; no pudiendo entrar<\/u> a valorar [sin embargo el fundamento jur\u00eddico 6 de la resoluci\u00f3n 14 setiembre<\/a> 2016 nos recuerda lo que no est\u00e1 recurrido ni viene a cuento] [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [\u00bfseguro que la DGRN no tiene la obligaci\u00f3n de denegar de oficio la inscripci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas presentes en la escritura? Una de las causas de inadaptaci\u00f3n del procedimiento registral a la contrataci\u00f3n con condiciones generales], [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificaci\u00f3n que no hubieran sido objeto de impugnaci\u00f3n<\/strong>, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar<\/strong> la calificaci\u00f3n y acceder a su inscripci\u00f3n en el informe, como ha ocurrido en este supuesto con la cl\u00e1usula financiera cuarta<\/strong>, apartado 4.4. (4.3. en la nota de calificaci\u00f3n) relativa a \u00abcomisi\u00f3n por reclamaci\u00f3n de posiciones deudoras vencidas\u00bb, con la cl\u00e1usula financiera quinta de \u00abgastos\u00bb, y con las letras d) y segundo apartado de la f), del ep\u00edgrafe 6.bis.1, de la cl\u00e1usula financiera sexta bis referida a \u00abcausas de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo\u00bb<\/u>.<\/p>\nIntroducci\u00f3n<\/span><\/h6>\n
1.- LA EXPRESI\u00d3N MANUSCRITA<\/span><\/h6>\n
2.- CONTRADICCIONES<\/span><\/h6>\n
2.1.- Apreciaci\u00f3n de oficio de cl\u00e1usulas abusivas<\/strong><\/span><\/h6>\n
3.- RECLAMACI\u00d3N DE POSICIONES DEUDORAS<\/span><\/h6>\n
Resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 10 noviembre<\/a> 2016<\/strong><\/span><\/h6>\n