{"id":33694,"date":"2017-03-08T00:29:18","date_gmt":"2017-03-07T23:29:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=33694"},"modified":"2017-03-08T23:39:22","modified_gmt":"2017-03-08T22:39:22","slug":"tema-27-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-27-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 27 Hipotecario Registros. Anotaciones Preventivas."},"content":{"rendered":"

<\/a>TEMA 27\u00a0<\/strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Tema 27.\u00a0Anotaciones preventivas: Naturaleza y clases. El art\u00edculo 42 de la Ley. Efectos de las anotaciones en general. Su extinci\u00f3n: Caducidad y conversi\u00f3n.<\/span><\/strong><\/p>\n

Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/p>\n

Registros:<\/strong>\u00a0tema 26<\/strong><\/p>\n

Notar\u00edas:\u00a0tema 23<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

    \n
  1. ANOTACIONES PREVENTIVAS: NATURALEZA Y CLASES.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n
  2. EL ART\u00cdCULO 42 DE LA LEY.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n
  3. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES EN GENERAL.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n
  4. SU EXTINCI\u00d3N: CADUCIDAD Y CONVERSI\u00d3N.<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    <\/a>1.- Anotaciones preventivas: naturaleza y clases<\/strong><\/h2>\n

    El art\u00edculo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que \u201cEn los libros de los Registros de la Propiedad se practicar\u00e1n las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentaci\u00f3n, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales\u201d. Por tanto, la anotaci\u00f3n preventiva es uno de los asientos que pueden practicarse en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

    Se puede definir la anotaci\u00f3n preventiva, siguiendo a Roca Sastre, como \u00abaquel asiento principal, provisional, y en general, positivo, que se practica en los Libros de Inscripciones,\u00a0 y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado o preparar un asiento definitivo\u00bb. Por su parte, D\u00edez-Picazo define las anotaciones preventivas como \u00abasientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe p\u00fablica registral a favor de titulares de situaciones jur\u00eddicas que no son inscribibles\u00bb.<\/p>\n

    Se trata de una figura procedente del Derecho alem\u00e1n, que prev\u00e9 la existencia de asientos provisionales, y que se recogi\u00f3 en el Proyecto de 1851 en dos figuras distintas: las anotaciones preventivas y las subinscripciones. \u00c9stas no fueron acogidas por la Ley Hipotecaria de 1861, quedando las anotaciones preventivas como \u00fanico tipo de asiento provisional.<\/p>\n

    Por tanto, en una primera aproximaci\u00f3n la anotaci\u00f3n preventiva se caracteriza principalmente por su car\u00e1cter provisional, y porque recoge situaciones que, por diversos motivos, no pueden causar un asiento de inscripci\u00f3n, pero que se considera conveniente que tengan alg\u00fan reflejo registral. Profundizando m\u00e1s, su naturaleza jur\u00eddica puede definirse por caracteres:<\/p>\n

    – Temporalidad.<\/p>\n

    La anotaci\u00f3n est\u00e1 sometida a un plazo de caducidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello implique necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o provisional, pues durante el plazo de su vigencia la anotaci\u00f3n es, en s\u00ed misma, definitiva.<\/p>\n

    – Su eficacia negativa.<\/p>\n

    El efecto fundamental de la anotaci\u00f3n consiste en impedir que el titular del derecho inscrito pueda invocar la protecci\u00f3n de la fe p\u00fablica registral frente al derecho anotado, pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un derecho especial de garant\u00eda, en este sentido se pronuncia la doctrina de la DG, p. Ej. R.23-5-2014.<\/p>\n

    – La heterogeneidad de su posible contenido.<\/p>\n

    La anotaci\u00f3n sirve para recoger situaciones jur\u00eddicas muy variadas, cuya \u00fanica nota en com\u00fan es la que no puede causar un asiento de inscripci\u00f3n por constituir un simple \u201cius ad rem\u201d, por estar contenidas en t\u00edtulos defectuosos o por razones de pol\u00edtica legislativa.<\/p>\n

    – Por su duraci\u00f3n<\/p>\n

    Mientras que las inscripciones son definitivas, las anotaciones preventivas, como se ha dicho, son asientos provisiones, de vigencia temporal limitada.<\/p>\n

    En general, los requisitos formales<\/u> exigidos para las anotaciones preventivas son m\u00e1s flexibles que los exigidos para las inscripciones, y vienen recogidos en los art\u00edculos 72 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que disponen lo siguiente:<\/p>\n

    Art\u00edculo 72: \u00abLas anotaciones preventivas contendr\u00e1n las circunstancias que se exigen para las inscripciones, en cuanto resulten de los t\u00edtulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones.<\/p>\n

    Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresar\u00e1n la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligaci\u00f3n que las hubiere originado\u00bb.<\/p>\n

    Art\u00edculo 73.1: \u00abTodo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotaci\u00f3n preventiva expresar\u00e1 las circunstancias que deba \u00e9sta contener, seg\u00fan lo prevenido en el art\u00edculo anterior, si resultasen de los t\u00edtulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

    Aunque el art\u00edculo 73 hable de providencia, se aplicar\u00e1 el mismo igualmente a los autos y a los decretos de los Letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia cuando los mismos determinen la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva, as\u00ed resulta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la \u00a0reforma operada por la Ley 13\/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislaci\u00f3n procesal para la implantaci\u00f3n de la nueva Oficina judicial, que introduce la posibilidad de que se practiquen anotaciones preventivas en virtud de resoluciones de los Letrados de la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n

    Los preceptos anteriores se complementan con el art\u00edculo 166 del Reglamento Hipotecario, que comienza indicando las circunstancias que deber\u00e1n expresar los distintos tipos de anotaciones, en los t\u00e9rminos que son objeto de estudio en los temas correspondientes, y se completa con algunas reglas aplicables con car\u00e1cter general para todas las anotaciones preventivas, en el sentido de que \u00e9stas deber\u00e1n contener:<\/p>\n

    \u00abArt\u00edculo 166.9.- Expresi\u00f3n de que queda constituida la anotaci\u00f3n, clase de \u00e9sta y persona a cuyo favor se verifique.<\/p>\n

    166.10.- El documento en cuya virtud se hiciese la anotaci\u00f3n y su fecha y, si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicaci\u00f3n del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresi\u00f3n de quedar archivado uno de los ejemplares.<\/p>\n

    166.11.- Si el documento fuese privado, manifestar\u00e1, adem\u00e1s, el Registrador que las firmas est\u00e1n legitimadas o que las partes han concurrido a su presencia personalmente o por medio de apoderado, dando fe de que las conoce y de que son aut\u00e9nticas las firmas puestas al pie de la solicitud que le hubieren presentado; y si el Registrador no conociese a los interesados o a sus apoderados, firmar\u00e1n con ellos la solicitud en que se pida la anotaci\u00f3n dos testigos conocidos, que concurrir\u00e1n al acto y asegurar\u00e1n la legitimidad de las firmas de aqu\u00e9llos.<\/p>\n

    166.12.- Si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habr\u00e1n de expresar, adem\u00e1s de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el t\u00edtulo\u00bb.<\/p>\n

    En cuanto a las clases<\/u><\/strong> de anotaciones preventivas, se pueden distinguir distintos criterios de clasificaci\u00f3n:<\/p>\n

    1- Por su origen<\/strong>. Pueden ser:<\/p>\n

    a) rogadas: son la regla general; se solicitan por los interesados, se incluyen aqu\u00ed las previstas en los n\u00fam. 6\u00ba a 9\u00ba del art. 42, que luego analizaremos.<\/p>\n

    b) de oficio: se practican sin necesidad de requerimiento, s\u00f3lo en los casos legalmente establecidos. Entre otros supuestos, por falta de \u00edndices, suspensi\u00f3n de anotaci\u00f3n de embargo en causa criminal o en que el Estado tenga inter\u00e9s directo, presentaci\u00f3n simult\u00e1nea de t\u00edtulos, destrucci\u00f3n de los libros del Registro, o cuando el Registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificaci\u00f3n de errores.<\/p>\n

    c) ordenadas: son aquellas que mandan extender las autoridades judiciales o administrativas, se incluyen en este grupo las comprendidas en los n\u00fam. 1\u00ba a 5\u00ba del citado art. 42 LH.<\/p>\n

    2- Por su contenido y efectos<\/strong>, LACRUZ distingue los siguientes tipos:<\/p>\n

    – Anotaciones representativas de otro asiento<\/u>, que participan de la naturaleza del asiento definitivo al que tienden y producen los mismos efectos que \u00e9ste, aunque limitados en el tiempo; como la notaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por defecto subsanable.<\/p>\n

    – Anotaciones de derechos en litigio o en formaci\u00f3n<\/u>, que advierten a terceros adquirentes de la posible inexactitud actual del registro o de la existencia de derechos en formaci\u00f3n, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban despu\u00e9s de practicada la anotaci\u00f3n. Ejemplo, las anotaciones de demanda de propiedad.<\/p>\n

    -Anotaciones en funci\u00f3n de garant\u00eda<\/u>, que tienen como misi\u00f3n asegurar derechos de cr\u00e9dito que por s\u00ed mismo no son inscribibles, ni tiene eficacia real, convirtiendo en car\u00e1cter privilegiado a los que no lo ten\u00edan y convirtiendo en \u201cerga omnes\u201d la afecci\u00f3n, ya existente como personal, de ciertos bienes a la satisfacci\u00f3n de aquellos. Ejemplo t\u00edpico son las anotaciones de embargo.<\/p>\n

    – Anotaciones de valor puramente negativo<\/u>, que no publican derechos sino una simple situaci\u00f3n, subjetiva u objetiva, de tipo negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera de los bienes anotados o de su posesi\u00f3n. Entre ellas las anotaciones de se secuestro o las prohibiciones de disponer.<\/p>\n

    3- Por su r\u00e9gimen legal<\/strong>, cabe destacar:<\/p>\n

    – Las anotaciones t\u00edpicas, comprendidas en los nueve primeros n\u00fameros del art. 42 LH, las cuales son objeto de una completa regulaci\u00f3n en la propia Ley y su Reglamento.<\/p>\n

    – Aquellas otras que, al amparo del n\u00ba 10 de dicho precepto, se prev\u00e9n y regulan en preceptos aislados de la misma o de distinta Ley.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>2.- El art\u00edculo 42 de la ley<\/strong><\/h2>\n

    El art\u00edculo 42 de la Ley Hipotecaria enumera los supuestos en que procede la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva, en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n

    \u00abPodr\u00e1n pedir anotaci\u00f3n preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:<\/p>\n

    1\u00ba. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constituci\u00f3n, declaraci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de cualquier derecho real.<\/p>\n

    2\u00ba. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.<\/p>\n

    3\u00ba. El que en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deber\u00e1 llevarse a efecto por los tr\u00e1mites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

    4\u00ba. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligaci\u00f3n, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenaci\u00f3n de bienes inmuebles.<\/p>\n

    5\u00ba. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el n\u00ba 4\u00a0 del art. 2 de esta Ley.<\/p>\n

    6\u00ba. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicaci\u00f3n entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.<\/p>\n

    7\u00ba. El legatario que no tenga derecho, seg\u00fan las leyes, a promover el juicio de testamentar\u00eda (actual juicio de divisi\u00f3n de herencia).<\/p>\n

    8\u00ba. El Acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacci\u00f3n.<\/p>\n

    9\u00ba. El que presentare en el Registro alg\u00fan t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n no pueda hacerse por alg\u00fan defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificaci\u00f3n de errores que observe en alg\u00fan asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.<\/p>\n

    10\u00ba. El que en cualquiera otro caso tuviere derecho a exigir anotaci\u00f3n preventiva conforme a lo dispuesto en \u00e9sta o en otra Ley\u00bb.<\/p>\n

    En particular, y sin perjuicio del estudio m\u00e1s detallado de cada uno de estos supuestos en los temas correspondientes, en cuanto a la anotaci\u00f3n de demanda del n\u00famero 1\u00ba, la Direcci\u00f3n General ha admitido la posibilidad de anotaci\u00f3n de demandas que puedan producir una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real, y aun en caso de que la pretensi\u00f3n tenga car\u00e1cter personal, si pueden provocar una alteraci\u00f3n registral, por eso, no cabe practicar una anotaci\u00f3n de demanda en la que simplemente se reclama una cantidad, pues, \u00fanicamente supone el ejercicio de una acci\u00f3n de car\u00e1cter personal y sin trascendencia real, por eso la resoluci\u00f3n que se dicte en su d\u00eda, poniendo fin al procedimiento, no puede dar lugar a ning\u00fan asiento registral, al no implicar, por s\u00ed sola, ninguna mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real, en este sentido, entre otras, R. 2-7-2013. \u00a0Resaltar tambi\u00e9n, que la anotaci\u00f3n por imposibilidad de pr\u00e1cticar el asiento, la extiende la Resoluci\u00f3n-circular de\u00a0 3\u00a0 de noviembre de 2015 de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la ley 13\/2015, de 24 de junio, a los supuestos en que, iniciado el procedimiento previsto en el art. 199 LH, para completar la descripci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca registral, mediante la aportaci\u00f3n de la correspondiente certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, el procedimiento no hubiese concluido durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

    Con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta que adem\u00e1s de los supuestos recogidos en el art\u00edculo 42, existen otros muchos previstos normativamente en los que procede la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva. Adem\u00e1s, si bien del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 42 se desprende el criterio de reserva de Ley para determinar las situaciones jur\u00eddicas aptas para permitir la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva, existen numerosos supuestos de anotaciones preventivas previstos en normas de rango reglamentario, incluso en la propia legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

    Entre otros supuestos de anotaciones preventivas distintos de los previstos en el art\u00edculo 42 cabe mencionar:<\/p>\n

      \n
    1. En la legislaci\u00f3n hipotecaria (entre otras):<\/li>\n<\/ol>\n