\u200bDada la proliferaci\u00f3n de minutas bancarias y no bancarias de hipotecas en que a trav\u00e9s de una cuenta se procuraba la garant\u00eda de distintas obligaciones existentes y futuras parec\u00eda que se iba a generalizar, por lo menos en el \u00e1mbito bancario, la hipoteca regulada en el art\u00edculo.<\/p>\n
\u200bEl hecho es, sin embargo, que compruebo que siguen siendo presentadas con asiduidad en mi Registro, con posterioridad a la reforma, escrituras que bajo la denominaci\u00f3n, en su encabezamiento, corrientemente, de hipoteca de m\u00e1ximo, contienen la constituci\u00f3n de un derecho de hipoteca en garant\u00eda de, en la expresi\u00f3n que suele ser m\u00e1s com\u00fan, la devoluci\u00f3n del saldo que presente, el d\u00eda de su cierre, una cuenta abierta en una entidad bancaria, sin acogerse a la regulaci\u00f3n del citado precepto. En muchos casos, sigue ocurriendo que la escritura se otorga por sujetos en los que no concurre el car\u00e1cter de entidad bancaria, con motivo de relaciones comerciales o crediticias entre ellos.\u200b<\/p>\n
Previamente, las partes relacionan una o varias operaciones que generan obligaciones de pago, por parte de uno o varios deudores, particulares o entidades mercantiles, hacia la otra parte, entidad bancaria o no. A tal exposici\u00f3n sigue el corolario de la apertura de una cuenta en cuyo debe se pueden cargar los saldos vencidos y no pagados de aquellas obligaciones. Se pacta a continuaci\u00f3n la novaci\u00f3n o no, de las obligaciones cargadas en la cuenta. Todo ello genera un saldo, meramente contable, que se refleja como contenido de dicha cuenta. El d\u00eda fijado como el del vencimiento de la cuenta se cierra y nace la obligaci\u00f3n de reembolsarlo. En garant\u00eda de dicha obligaci\u00f3n constituyen hipoteca de m\u00e1ximo.<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
LA CUENTA MERAMENTE CONTABLE.-<\/strong><\/p>\n \u200bEn relaci\u00f3n con esta difusa figura la Direcci\u00f3n General, rechaz\u00f3 su inscribibilidad por tratarse de garantizar la existencia de una operaci\u00f3n meramente contable, o, como se dijo, el saldo meramente contable, la reuni\u00f3n meramente contable de operaciones en una cuenta que no pod\u00eda dar a lugar al nacimiento de una obligaci\u00f3n garantizable.<\/p>\n Recientemente, despu\u00e9s de la reforma introducida por la Ley 41\/2007 se ha vuelto a pronunciar en el mismo sentido, no admitiendo la hipoteca en garant\u00eda de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema de liquidaci\u00f3n de dichas obligaciones en una sola cuenta y sin que las obligaciones pierdan su individualidad, pues, dictamina, la mera reuni\u00f3n contable de diversas obligaciones no hace nacer una nueva obligaci\u00f3n garantizable con hipoteca.<\/p>\n La Resoluci\u00f3n de 30-1-13, declara que \u201dno es aceptable la cobertura hipotecaria \u00fanica de una pluralidad de obligaciones aunque se pacte un sistema liquidatorio de cuenta corriente que determine la global posici\u00f3n acreedora o deudora de las partes sin que aqu\u00e9llas pierdan su individualidad, pues la mera reuni\u00f3n contable de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria \u00fanica. Para que dicho efecto se produzca es preciso un acuerdo novatorio expreso del que resulte la existencia final de una \u00fanica obligaci\u00f3n garantizada que incluya la determinaci\u00f3n de las l\u00edneas generales de las obligaciones cubiertas por el pacto, siempre que la inclusi\u00f3n o exclusi\u00f3n de cada una de ellas resulte del propio convenio y no quede al arbitrio de una de las partes (art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria y Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2.005 entre otras muchas, admitiendo la hipoteca en garant\u00eda de una cuenta de cr\u00e9dito en la que se carguen saldos deudores procedentes de obligaciones dinerarias siempre que aquellas est\u00e9n bien determinadas, exista acuerdo novatorio de manera que las obligaciones cargadas pierdan su individualidad fundi\u00e9ndose en el saldo de la cuenta y no quede al arbitrio del acreedor su inclusi\u00f3n en la cuenta.)\u201d.<\/p>\n En consecuencia las posibles hipotecas de m\u00e1ximo inscribibles ser\u00edan las en garant\u00eda de obligaciones futuras. (art. 142 L H)<\/a>, de cuenta corriente de cr\u00e9dito (art. 153) y la llamada flotante (art. 153 bis LH). Pues bien, la figura a la que me quiero referir es aqu\u00e9lla hipoteca en garant\u00eda del saldo de una cuenta meramente contable, sin acuerdo novatorio y en la que se incluyen los saldos que el acreedor decida. O sea, la que rechaza la Direcci\u00f3n General, no supone el nacimiento de una cuenta corriente de cr\u00e9dito o la apertura de un cr\u00e9dito simple ni implica la cobertura de diversas obligaciones al amparo del art\u00edculo 153 bis de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n \u200bGarc\u00eda-Arango expuso magistralmente las cuestiones suscitadas en torno a estas hipotecas destacando que el profesor Garrigues entiende que la contabilidad mercantil y sus asientos no tienen por s\u00ed mismos sustancia jur\u00eddica y que toda operaci\u00f3n de cr\u00e9dito implica el diferimiento de la prestaci\u00f3n del deudor y por tanto, un plazo, pero no toda concesi\u00f3n de plazo supone el otorgamiento de un cr\u00e9dito, pues para que exista \u00e9ste es necesario que se transfiera la propiedad de un valor econ\u00f3mico y se aplace la prestaci\u00f3n equivalente a la propiedad que se adquiere (contrapartida). Se\u00f1ala a continuaci\u00f3n que entre otras posiciones el profesor Ur\u00eda (Derecho Mercantil. Ed. 12\u00aa, 1.982) despu\u00e9s de advertir que su postura es contrar\u00eda al parecer de la doctrina tradicional, reconocida en numerosos fallos del Tribunal Supremo (cita la Sentencia de 26 de febrero de 1.965), mantiene una posici\u00f3n m\u00e1s flexible que la del profesor Garrigues y afirma que aunque est\u00e9 supeditada la exigibilidad, la ausencia de novaci\u00f3n hasta el momento del cierre de la cuenta permite sostener que hasta ese momento subsisten las acciones y excepciones relativas a las operaciones jur\u00eddicas que dan origen a las remesas que hacen nacer los cr\u00e9ditos anotados en la cuenta; en consecuencia, el cuentacorrentista podr\u00e1 ejercitar las acciones de nulidad, anulabilidad, rescisi\u00f3n o resoluci\u00f3n de los contratos que originen los cr\u00e9ditos, no obstante la inclusi\u00f3n de \u00e9stos en la cuenta. Asimismo advierte que la inclusi\u00f3n de los cr\u00e9ditos en la cuenta no afecta a la productividad de intereses. No se trata ciertamente, de intereses moratorios, porque la inexigibilidad de los cr\u00e9ditos, desde que entran en la cuenta excluye la posibilidad de mora del deudor. Ser\u00e1n intereses remuneratorios, libremente convenidos por las partes como compensaci\u00f3n del aplazamiento de la exigibilidad de los cr\u00e9ditos. (Garc\u00eda Arango, RCDI 593).<\/p>\n \u200bRey Portol\u00e9s, que no encontraba objeciones dogm\u00e1ticas insuperables en la Resoluci\u00f3n de 23 de Diciembre de1987<\/a>\u00a0(B.O.E. de 1 de febrero de 1.988) para permitir un gravamen en garant\u00eda de una obligaci\u00f3n futura que surja por refundici\u00f3n (novaci\u00f3n en ella) y al arbitrio del acreedor (lo cual no choca con el art\u00edculo 1115 del C\u00f3digo civil que se refiere al deudor), de un c\u00famulo de obligaciones bien perfiladas y que ya hubiesen nacido al tiempo de la diluci\u00f3n aunque no lo hubiesen hecho al constituirse la hipoteca, se preguntaba: \u201c\u00bfno se est\u00e1 ante el mismo fen\u00f3meno de p\u00e9rdida de la propia identidad de las obligaciones aisladas t\u00edpico del contrato de cuenta corriente, pero referido no al tiempo presente de vigencia de la cuenta, sino al momento del cierre de la misma?\u201d, y expon\u00eda la posibilidad de que la hipoteca se configurase:<\/p>\n \u201ca) Como una hipoteca en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura (art. 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento).<\/p>\n b) Como una hipoteca en garant\u00eda de una sola obligaci\u00f3n -futura ya digo- en la que desembocar\u00edan y en la que se diluir\u00edan las varias obligaciones heterog\u00e9neas previstas, una vez transcurriese el plazo pactado (aqu\u00ed eran seis a\u00f1os), y no antes.<\/p>\n c) Como una hipoteca en garant\u00eda de una sola obligaci\u00f3n futura en la que el acreedor sea libre de incorporar o no, en su momento, como elementos que a su arbitrio pueden integrar aquella obligaci\u00f3n \u00fanica, otras obligaciones existentes o hacederas en el \u00ednterin, de la misma manera que el deudor es libre de no permitirle aquella integraci\u00f3n con solo que satisfaga, antes del plazo del posible nacimiento de la obligaci\u00f3n futura, todas las dichas obligaciones menores y ciegue as\u00ed la posibilidad de incorporaci\u00f3n conferida al acreedor.<\/p>\n d) Como una hipoteca en garant\u00eda de una sola obligaci\u00f3n futura constituida por la incorporaci\u00f3n o fusi\u00f3n (=novaci\u00f3n en estrictos t\u00e9rminos jur\u00eddicos) de un conjunto de obligaciones suficientemente indicadas en el t\u00edtulo, as\u00ed en cuanto a sus sujetos, como a las causas (=negocios jur\u00eddicos o en general fuentes) de que pueden dimanar.\u201d (Juan Manuel Rey Portol\u00e9s: Bombazo contra la hipoteca-sumidero. Comentario a la Resoluci\u00f3n de 23 de diciembre de 1.987, en Escritos varios sobre hipotecas y anotaciones preventivas de embargo. Colegio de Registradores, 1995).<\/p>\n \u200bA la luz de las ideas del profesor Ur\u00eda y de Rey Portol\u00e9s y a ra\u00edz de la lectura de un caso pr\u00e1ctico del seminario de Catalu\u00f1a, publicado en el Bolet\u00edn del Colegio de Registradores n\u00famero uno, de febrero de mil novecientos noventa y cinco, la pregunta que siempre se me ha planteado al calificar estas escrituras ha sido si no ser\u00eda posible considerar que s\u00ed hay fundamento y justificaci\u00f3n para que la obligaci\u00f3n nazca y subsista v\u00e1lidamente. Incluso aunque no exista acuerdo novatorio y quede al arbitrio del acreedor el cargo de las obligaciones en la cuenta, dado que en la operaci\u00f3n se manifiestan intereses leg\u00edtimos, cuales son, el del acreedor de procurar el cobro de unas cantidades que se le deben y el del deudor de procurar obtener facilidad para el pago de sus deudas mediante un aplazamiento, pienso que la obligaci\u00f3n garantizada tendr\u00eda su causa en la leg\u00edtima concesi\u00f3n al deudor de la posibilidad de aplazar unos pagos vencidos procedentes de contratos ya existentes dilatando en el tiempo la obligaci\u00f3n de realizarlos mediante la mera suma de sus importes y su inclusi\u00f3n en una cuenta instrumental cuyo saldo el deudor se obliga a pagar al vencimiento, oblig\u00e1ndose el acreedor a no reclamar los importes de las obligaciones cargadas en la cuenta hasta el vencimiento de \u00e9sta.<\/p>\n \u200bFrente a la idea de Garrigues entiendo que existe el cr\u00e9dito pues la propiedad del valor econ\u00f3mico ya se transfiri\u00f3 en su momento y lo que se hace ahora con la contrataci\u00f3n de la cuenta es conceder el aplazamiento.<\/p>\n \u200bEl inconveniente contra la suficiencia de esa mera reuni\u00f3n contable para provocar el nacimiento de una obligaci\u00f3n aut\u00f3noma est\u00e1 en el peligro de que el acreedor que es quien en principio carga las obligaciones en la cuenta a su voluntad pudiendo dar car\u00e1cter no novatorio al cargo, pueda asimismo retirarlas una vez cargadas.<\/p>\n Pero no veo problema en inscribir la hipoteca bajo esas condiciones, pues creo que, independientemente de los cargos en la cuenta y de la forma en que se hagan los mismos, la obligaci\u00f3n que se garantiza en este caso, no puede ser, para ser garantizable con hipoteca, m\u00e1s que una obligaci\u00f3n futura, pues es al cierre de dicha cuenta instrumental cuando nace la obligaci\u00f3n de devolver el saldo existente independientemente de las vicisitudes contables durante su vigencia.<\/p>\n A la vista de las normas del C.C. sobre interpretaci\u00f3n de los contratos me parece claro que en estos casos la intenci\u00f3n de los contratantes es claramente pactar la obligaci\u00f3n de pagar el importe del saldo de una cuenta a su vencimiento, regular el funcionamiento de la misma y garantizar aqu\u00e9lla con hipoteca.<\/p>\n Es terminante la cl\u00e1usula en la que se estipula la constituci\u00f3n de garant\u00eda: \u201cEn garant\u00eda de la devoluci\u00f3n del saldo…\u201d, \u201ccuenta cuyo saldo se garantiza\u2026\u2026\u201d, \u201cla hipoteca cubrir\u00e1 el saldo\u2026. \u201c, \u201cLa hipoteca que se constituye en garant\u00eda de la referida cuenta especial cubrir\u00e1: El saldo a su cierre de la cuenta especial de cr\u00e9dito garantizada,\u201d que se utiliza contundentemente en las escrituras. No es necesario que digan expresamente que se trata de una obligaci\u00f3n futura: \u201cDeclaraci\u00f3n de voluntad es la conducta de una persona en que se revela su voluntad constitutiva de negocio jur\u00eddico.\u201d (D\u00fcringer-Hachenburg. Comentario al C\u00f3digo Civil alem\u00e1n). Cu\u00e1l sea ese negocio en caso de duda se determina por la aplicaci\u00f3n de la Ley y los usos comerciales atendiendo a las circunstancias todas del caso. La ley quiere proteger los fines econ\u00f3micos contenidos en las declaraciones de los contratantes y no podr\u00eda hacerlo, en la mayor parte de los casos, si adem\u00e1s exige para esa protecci\u00f3n la existencia en las partes de una voluntad interna encaminada al resultado jur\u00eddico. (DANZ. La interpretaci\u00f3n de los negocios jur\u00eddicos, p\u00e1gs 25 y ss. Trad. W.Roces. Madrid, Librer\u00eda General de Victoriano-Su\u00e1rez. 1.926). En nuestro caso, el resultado de la configuraci\u00f3n del negocio es, sin duda, una obligaci\u00f3n futura y para ello no hace falta que las partes la llamen as\u00ed.<\/p>\n \u200bMientras tanto, la obligaci\u00f3n del acreedor es la de no reclamar, utilizando la acci\u00f3n hipotecaria, lo incluido en la cuenta.<\/p>\n \u200bLo que no puede pretender el acreedor es que los saldos que se carguen en la cuenta produzcan a la vez los intereses pactados para \u00e9sta y los intereses pactados de la obligaci\u00f3n de la que proceden lo cual ser\u00eda totalmente abusivo en perjuicio del deudor.<\/p>\n En el caso pr\u00e1ctico mencionado la soluci\u00f3n apuntada por los partidarios de la inscripci\u00f3n se basaba en que \u201ccuando se trata de obligaciones futuras, la inexistencia de \u00e9stas en el momento de la constituci\u00f3n determina que pueda producirse una especialidad en este punto, permitiendo que una sola hipoteca pueda garantizar diversas obligaciones futuras, siempre que se determinen las l\u00edneas fundamentales de las obligaciones futuras, de tal manera que no quede en indeterminaci\u00f3n y flotabilidad absoluta la cobertura de la garant\u00eda hipotecaria. La hipoteca puede ser flotante en el sentido de que puede aplicarse a una u otra obligaci\u00f3n de las pactadas como futuras, dado que todav\u00eda no existen ni se sabe cu\u00e1les van a ser en concreto, pero han de determinarse las l\u00edneas fundamentales, en cumplimiento del principio de determinaci\u00f3n o especialidad, que es fundamental para evitar abusos y dar una m\u00ednima concreci\u00f3n a estas hipotecas.<\/p>\n Por ello, han de de denegarse f\u00f3rmulas omnicomprensivas, como aquellas en que se dice \u201co de cualquier otra clase\u201d, etc. Los partidarios de esta posici\u00f3n entienden que no importe que se pacte que la constituci\u00f3n de la hipoteca no implica car\u00e1cter novatorio de las obligaciones, las cuales mantienen su autonom\u00eda a pesar de la hipoteca, sin que el pacto de integraci\u00f3n en una cuenta tenga necesariamente car\u00e1cter novatorio.<\/p>\n Desde esta postura habr\u00eda dos clases de hipotecas: las en garant\u00eda de saldo de cuenta corriente del art\u00edculo 153 L.H. pactadas con efecto novatorio, puesto que el saldo de la cuenta sustituye a las obligaciones que se integran en ella como simples partidas; y las hipotecas en garant\u00eda de obligaciones futuras, que mantienen su individualidad, pues cabe practicar su integraci\u00f3n en la cuenta no como partidas, sino como tales obligaciones de una cuenta meramente contable y no novatoria.<\/p>\n Ahora bien, al tratarse de obligaciones futuras independientes y distintas, no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado de todas las obligaciones por incumplimiento de s\u00f3lo alguna de ellas, pues no existe base causal adecuada y suficiente para provocar ese vencimiento anticipado de obligaciones diferentes entre s\u00ed. Estas hipotecas en garant\u00eda de obligaciones futuras, en que la cuenta no tiene efecto novatorio porque no se pactan como hipotecas en garant\u00eda del saldo de la cuenta corriente del art. 153 L.H., tienen su encaje legal en los art\u00edculos 142 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento.<\/p>\n Como ya he apuntado, siguiendo a Rey Portol\u00e9s y yendo un paso m\u00e1s all\u00e1 de la opini\u00f3n favorable manifestada en el Seminario de Catalu\u00f1a, mi idea es que es la obligaci\u00f3n de devolver el saldo la que se garantiza, no las obligaciones concretas. La hipoteca en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura se caracteriza por la indeterminaci\u00f3n de la existencia y cuant\u00eda del cr\u00e9dito al tiempo de la constituci\u00f3n del derecho real (Roca Sastre). En este caso desconocemos si habr\u00e1 saldo el d\u00eda del cierre y cu\u00e1l ser\u00e1. Existe la relaci\u00f3n contractual de apertura de cuenta y concesi\u00f3n de cr\u00e9dito, pero no la obligaci\u00f3n futura, por tanto cobra aqu\u00ed especial importancia el tratamiento de la cuenta especial, similar a la aludida en el art\u00edculo 245 del Reglamento Hipotecario, al establecerse un espec\u00edfico r\u00e9gimen jur\u00eddico que dota de autonom\u00eda a su saldo, de suerte, que \u00e9ste sea un saldo jur\u00eddico y no una simple reuni\u00f3n contable (Cabello De Los Cobos: La hipoteca de m\u00e1ximo en garant\u00eda de operaciones bancarias. Las Palmas, Ciclo de conferencias, Centro de Estudios Hipotecarios de Canarias, 1.999), siendo el cr\u00e9dito, el aplazamiento del cobro concedido al deudor, la justificaci\u00f3n o causa del nacimiento de la obligaci\u00f3n futura asegurada.<\/p>\n \u200bIncluso cuando las partes estipulan que abren una cuenta conforme a los art\u00edculos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento creo que se puede entender que manifiestan su voluntad de adoptar, incorporar, como contenido del contrato la regulaci\u00f3n de dichos art\u00edculos, dando entidad a la apertura de la cuenta y oblig\u00e1ndose a su ejecuci\u00f3n conforme a los \u00faltimos p\u00e1rrafos del art\u00edculo 153. Teniendo en cuenta la regulaci\u00f3n de la Ley de Enjuiciamiento Civil, actualmente, ni siquiera ser\u00eda necesario remitirse a dichos preceptos, pues pueden pactar la liquidaci\u00f3n con referencia al saldo de una cuenta (cfr. Art\u00edculos 572, 573 y 695).<\/p>\n \u200bLo que s\u00ed es indispensable es la suficiente determinaci\u00f3n de las obligaciones existentes cuyos saldos deudores, se cargar\u00e1n en la cuenta.<\/p>\n \u200bLa profesora Go\u00f1i Rodr\u00edguez de Almeida despu\u00e9s de una argumentaci\u00f3n impecable, manteniendo la postura contraria a su inscribibilidad, pone de relieve que en la pr\u00e1ctica registral hay una postura partidaria de la inscripci\u00f3n de este tipo de hipotecas siempre que las obligaciones est\u00e9n perfectamente determinadas, con independencia de que exista o no novaci\u00f3n de las mismas, que viene exigida por la rapidez y agilidad del tr\u00e1fico mercantil y la prepotencia y dominio de las entidades financieras. (Mar\u00eda Go\u00f1i Rodr\u00edguez de Almeida: R.C.D.I 681, Enero-Febrero 2.004).<\/p>\n DOCTRINA DE LA DIRECCION GENERAL.-<\/strong><\/p>\n \u200bVamos a ver c\u00f3mo en la mayor\u00eda de los casos resueltos por la doctrina de la D.G., el fundamental inconveniente era la indeterminaci\u00f3n de las obligaciones o la existencia de la facultad decisoria unilateral del acreedor.<\/p>\n \u200bYa la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 31 de Mayo de 1.910, consideraba un vicio esencial en la constituci\u00f3n de la hipoteca la falta de las circunstancias de naturaleza y cuant\u00eda de las obligaciones que se pretend\u00eda garantizar con la misma. Garc\u00eda Arango estudi\u00f3 la R. de 21-3-1917 que hace referencia a la \u201cnaturaleza, existencia incierta y total desconocimiento de la deuda o deudas contra\u00eddas; la de 31-1-1.925 que afirma que \u201cla hipoteca en garant\u00eda de obligaciones futuras presenta en nuestro sistema una primera fase a que se refiere el art\u00edculo 142 de la Ley Hipotecaria, cuando el cr\u00e9dito se halla en un estado potencial, aunque la seguridad ya ha nacido, que no goza de las garant\u00edas del sistema, tanto por la que toca al acreedor, que ha de probar la existencia, vencimiento, importe y car\u00e1cter hipotecario del cr\u00e9dito cuya ejecuci\u00f3n pretende, como respecto al deudor o tercero adquirente, que se haya autorizado para oponer al mismo cualquier acto, convenio o excepci\u00f3n que pueda modificar o destruir la eficacia de la obligaci\u00f3n aunque no conste en el Registro \u2026\u201d; la de 5-3-1.929, que en cuanto a la determinaci\u00f3n de las obligaciones garantizadas dice que \u201cbasta con establecer las l\u00edneas fundamentales de las que han de quedar incluidas..\u201d; la de 28 de febrero de 1.933 que distingue las operaciones de cr\u00e9dito simple de las en cuenta corriente, garantiz\u00e1ndose en aqu\u00e9llas el tr\u00e1fico mercantil por operaciones separadas, naciendo el d\u00e9bito cuando se realiza la operaci\u00f3n; la de 16-6-1.936, que admiti\u00f3 una hipoteca hasta un m\u00e1ximo respondiendo de la efectividad de operaciones que dimanen de cuantas letras de cambio y documentos similares\u2026 sea titular el Banco, .. al amparo del art.142 de la Ley Hipotecaria. La de 4-7-84 contemplaba una \u201chipoteca\u201d en garant\u00eda del pago de diversas operaciones comerciales\u2026 o de otras nuevas que se concierten en adelante\u2026\u201d y el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; finalmente la de 23-12-87 negaba que la escritura cumpliera las exigencias m\u00ednimas de determinaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada y diferenciaba la mera situaci\u00f3n contable de cuenta corriente (reuni\u00f3n contable) y el verdadero contrato bancario de apertura de cr\u00e9dito o de cuenta corriente.<\/p>\n \u200bEn la escritura que dio lugar a la resoluci\u00f3n R. 6-6-98, se pactaba el cargo del importe de los d\u00e9bitos, que por cualquier concepto mantenga la acreditada con el Banco, como consecuencia de operaciones presentes o futuras o que resulten de documentos, en poder de \u00e9ste a cuyo pago viniera aqu\u00e9lla obligada, a t\u00edtulo enunciativo. La D.G. rechaza la inscripci\u00f3n porque la simple revisi\u00f3n contable de las diversas operaciones de cr\u00e9dito existentes entre dos personas, carece de virtualidad suficiente para provocar el nacimiento de una obligaci\u00f3n sustantiva e independiente por el saldo resultante. Pero lo que realmente es esencial para impedir la inscripci\u00f3n es la total indeterminaci\u00f3n de las obligaciones relacionadas con la cuenta, cuya identificaci\u00f3n, una por una, es necesaria con arreglo al principio de determinaci\u00f3n que inspira todo nuestro sistema hipotecario. En el supuesto a que dio lugar a la de 24-7-98 se pactaba que por el solo requerimiento del Banco al deudor para el pago del saldo de la cuenta nacer\u00e1 la obligaci\u00f3n de pago, sin se\u00f1alarse un plazo de duraci\u00f3n de la cuenta ni, por tanto, un aplazamiento. La D.G. rechaz\u00f3 su posibilidad con similares fundamentos a los expuestos en la precedente. La R. 7-6-99 rechaz\u00f3 la garant\u00eda de obligaciones futuras designadas gen\u00e9ricamente (descubierto bancario, aval o afianzamiento, descubiertos en cuentas \u2026.) cuyo saldo ser\u00eda recogido en una cuenta.<\/p>\n \u200bEn la R. de 27-7-99 el acreditado autorizaba al acreedor a adeudar o amortizar parcial o totalmente con cargo a la cuenta, saldos deudores de cuenta, efectos impagados o cualquiera otros cr\u00e9ditos\u2026 rechaz\u00e1ndose porque el principio de especialidad impone la exacta determinaci\u00f3n de la naturaleza y extensi\u00f3n del derecho que se conserva, que en la hipoteca escoge que se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc) y por quedar al arbitrio del acreedor determinar los importes que se carguen y pactarse que tanto el acreditado como el Banco podr\u00e1 cancelar por su sola voluntad al cr\u00e9dito en cualquier momento.<\/p>\n \u200bLa R. de 12-3-03 rechaz\u00f3 la inscripci\u00f3n porque el pacto por el que se dispon\u00eda que el vencimiento de una de las obligaciones que se pod\u00edan cargar en la cuenta implicaba el vencimiento de los restantes carec\u00eda de virtualidad para que, desde entonces, perdieran aqu\u00e9llas su exigibilidad aislada y fueran sustituidas con pleno alcance novatorio por una obligaci\u00f3n sustantiva e independiente por el saldo resultante, que pudiera por s\u00ed sostener la garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n \u200bLa R. de 12-9-03, en un caso en que se determinaban las obligaciones a cargar en la cuenta y se pactaba su novaci\u00f3n, se\u00f1alaba que \u201cpersiste en el presente caso el elemento de arbitrariedad a favor del acreedor a la hora de decidir, entre las obligaciones garantizadas, cu\u00e1les se introducen en la cuenta y cu\u00e1les no y, sobre todo, decidir cu\u00e1ndo se introducen. El sistema perge\u00f1ado habr\u00eda de funcionar del modo siguiente: L\u00edquida, vencida y exigible que fuera una obligaci\u00f3n de pago por parte del \u201cacreditado\u201d que trajera causa de las p\u00f3lizas por \u00e9l suscritas e incorporadas a la escritura, el Banco podr\u00eda optar entre proceder ejecutivamente al margen de la hipoteca, cargar en la cuenta la obligaci\u00f3n que ha quedado incumplida, que resultar\u00eda as\u00ed novada y ya no ser\u00eda exigible sino, si al cerrarse la cuenta, \u00e9sta arrojare un saldo deudor, o no hacer nada, dejando que la obligaci\u00f3n insatisfecha devengue los intereses de demora pactados\u2026 De estas tres opciones, no tiene sentido elegir la segunda, pues de ello no se deriva ninguna ventaja para el acreedor y s\u00ed el inconveniente de que la cantidad adeudada deja de devengar intereses. En consecuencia el dilema real consiste en tener que elegir entre la primera y tercera opci\u00f3n. Si finalmente se decide por la \u00faltima, con ello el Banco no renuncia a ejecutar el margen de la hipoteca en cualquier momento que le puede interesar hacerlo (a salvo siempre la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n), pero si se acerca la fecha de cierre de la cuenta sin haber ejecutado la obligaci\u00f3n y \u00e9sta todav\u00eda permanece impagada, podr\u00e1 introducirla en la cuenta pero antes, del cierre, incluyendo por supuesto los intereses de demora devengados, y al poco, al no ser satisfecho el saldo al cierre, ejecutar la hipoteca por el total adeudado dentro del l\u00edmite m\u00e1ximo fijado. En definitiva, l\u00edquida, vencida y exigible alguna de las obligaciones derivadas de las p\u00f3lizas, el Banco podr\u00e1 optar entre ejecutar al margen de la hipoteca o conceder una espera, con los intereses de demora correspondientes, hasta el momento del cierre de la cuenta a cambio de, en caso, de no resultar satisfecha durante esa espera, poder ejecutarla con la garant\u00eda hipotecaria ahora constituida. Naturalmente los intereses de demora devengados, cuando se introduzcan en la cuenta, estar\u00e1n cubiertos con la hipoteca siempre que no se sobrepase en conjunto la cifra m\u00e1xima de capital garantizado por principal, ya que, una vez ingresados en la cuenta, los intereses dejan de ser tales por el efecto novatorio. Esto implica que los intereses devengados, moratorios una vez convertidos en principal adeudado, devengaran nuevos intereses de demora si al cierre de la cuenta, el deudor no satisface el saldo deudor. No obstante, ello no implica un verdadero pacto de anatocismo proscrito por la doctrina de este centro directivo, a consecuencia de la novaci\u00f3n, pero no est\u00e1 de m\u00e1s recordar, que el efecto pr\u00e1ctico es el mismo.\u201d No hay \u201cverdadera concesi\u00f3n de cr\u00e9dito sino tan solo de espera cuando el banco lo considere conveniente y a cambio de la garant\u00eda hipotecaria y con el l\u00edmite m\u00e1ximo de responsabilidad por principal fijado.\u201d Una hipoteca as\u00ed considerada vulnera el art\u00edculo 1256 del C\u00f3digo Civil y es c contraria al principio par conditio creditorum (cfr. Art. 1925 del C\u00f3digo Civil.\u201d En la R. 25-4-05 hab\u00eda una indeterminaci\u00f3n general de las obligaciones, pues se pretend\u00eda incluir en la cuenta \u201ctodas las obligaciones comerciales derivadas del suministro\u2026\u201d.<\/p>\n \u200bEn la de R. 27-5-05, se rechaz\u00f3 un supuesto en el que si bien exist\u00eda una obligaci\u00f3n se permit\u00eda incrementar las responsabilidades deriv\u00e1ndolas de cualquier d\u00e9bito vencido y no satisfecho que el acreedor pueda tener por cualquier t\u00edtulo distinto\u2026.<\/p>\n SU EJECUCION.-<\/strong><\/p>\n \u200bUn inconveniente que planteaban algunas de las R.R. estudiadas por Garc\u00eda-Arango era el de la inejecutabilidad de los t\u00edtulos garantizados, se\u00f1alando el inconveniente de obtener un t\u00edtulo ejecutivo pues la escritura por s\u00ed sola no lo es \u201ctoda vez que no acredita de modo fehaciente la existencia, vencimiento y exigibilidad de la deuda..\u201d. , o el problema de ser diferentes los t\u00edtulos ejecutivos para cada obligaci\u00f3n de posible inclusi\u00f3n en la cuenta. La ejecutabilidad inherente y esencial en la hipoteca puede realizarse en estas hipotecas por la v\u00eda contemplada en los cuatro \u00faltimos p\u00e1rrafos del art\u00edculo 153 L.H. y recogida en el art. 245 R.H. por referencia a aqu\u00e9llos, pues, como he se\u00f1alado, creo que la referencia que en las estipulaciones de las escrituras se hace a dichos art\u00edculos implica necesariamente el convenio entre partes de utilizar el sistema de certificaci\u00f3n en ellos contemplado. El art. 245 L.H. adquiere relevancia porque su contenido es tenido en cuenta y estipulado por los contratantes. Y aunque as\u00ed no fuera, como he dicho, por otro lado la LEC establece en sus art\u00edculos un sistema que permite la ejecuci\u00f3n de la hipoteca por referencia al saldo de la cuenta, siendo fundamentales sus art\u00edculos 572.2, 573, 574, 685.2 y 695.1.2\u00aa , de los que resulta la posibilidad de la ejecuci\u00f3n directa respecto a saldos de cuenta, y que no se limita a las entidades bancarias salvo en cuanto a la causa de oposici\u00f3n en el p\u00e1rrafo dos del art\u00edculo 695.1.2\u00aa.<\/p>\n LA LEGISLACION.-<\/strong><\/p>\n \u200bLa Ley Hipotecaria regula, por una parte, la hipoteca en garant\u00eda de cuentas corrientes de cr\u00e9dito, en su art\u00edculo 153. Efectivamente, nada tiene que ver con la hipoteca en garant\u00eda de la devoluci\u00f3n del saldo de una cuenta, pues en \u00e9sta no existe el contrato de apertura de cr\u00e9dito en cuenta corriente que supone posibilidad de disponer de cantidades con cargo a la cuenta y acuerdo novatorio de las obligaciones cuyo cargo se pacte en ella.<\/p>\n \u200bPor otra parte, a continuaci\u00f3n, el art\u00edculo 153 bis introducido por la Ley 41\/2007 da un giro radical a la postura tradicional de la doctrina administrativa, y dando cobertura legal a la conocida como hipoteca flotante, dispone que \u201cTambi\u00e9n podr\u00e1 constituirse hipoteca de m\u00e1ximo: a) A favor de las entidades financieras a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1.981 de 25 de marzo de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, en garant\u00eda de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y\/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas\u201d.<\/p>\n \u200bAngel-Valero Fern\u00e1ndez Reyes, define la hipoteca flotante como aquella dirigida fundamentalmente al mundo empresarial, que permite garantizar una pluralidad de obligaciones de distinta naturaleza normalmente futuras, aunque puede coexistir con algunas ya existentes en el momento de su constituci\u00f3n, ligadas normalmente a trav\u00e9s de una cuenta corriente de car\u00e1cter meramente contable, sin que entre ellas tenga que existir un nexo causal y ni siquiera se fundan o re\u00fanan en una nueva obligaci\u00f3n resultante de una novaci\u00f3n, que conservan su exigibilidad aislada y en que la selecci\u00f3n de las deudas que a la postre resulten garantizadas la efect\u00faa el acreedor. Entiende el autor como caracter\u00edsticas o requisitos de dicha hipoteca, la variabilidad e indeterminaci\u00f3n del importe asegurado; la posibilidad de garantizar una pluralidad de obligaciones y la inexistencia de efecto novatorio respecto de las obligaciones garantizadas; y como uno de sus requisitos objetivos, la cuenta de cr\u00e9dito, necesaria para la remisi\u00f3n expresa, en cuanto a su ejecuci\u00f3n, a lo dispuesto en el art\u00edculo 153 de la Ley Hipotecaria. (Angel-Valero Fern\u00e1ndez Reyes; Estudios sobre la hipoteca de m\u00e1ximo del art\u00edculo 153 bis de la Ley Hipotecaria y su modalidad de hipoteca flotante. Cuadernos de Derecho Registral. Madrid, 2011).<\/p>\n \u200bPara Fernando Azofra (Hipotecas flotantes. R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) se ha admitido en el art\u00edculo la modalidad de hipoteca flotante \u201cpura\u201d, en garant\u00eda de diversas obligaciones, de cualquier tipo, presentes y\/o futuras, sin necesidad de que exista nexo causal entre ellas, sin exigir, para su ejecuci\u00f3n, la refundici\u00f3n de las varias obligaciones garantizadas en una \u00fanica obligaci\u00f3n mediante una novaci\u00f3n extintiva a trav\u00e9s de cuenta corriente o pacto de compensaci\u00f3n que determine la p\u00e9rdida de individualidad de las obligaciones separadas (y la extinci\u00f3n, en consecuencia, de cualquier otra garant\u00eda espec\u00edfica constituida a favor de aqu\u00e9llas) y dejando al arbitrio del acreedor la selecci\u00f3n de la obligaci\u00f3n u obligaciones garantizadas que, encontr\u00e1ndose vencidas, determinan la ejecuci\u00f3n del bien; se\u00f1alando Beatriz S\u00e1enz de Jubera Higuero (Hipoteca de m\u00e1ximo e hipoteca flotante: su regulaci\u00f3n en la Ley 41\/2007, de reforma del mercado hipotecario, R.C.D.I. 707 mayo-junio 2008) la no necesidad de efecto novatorio como una de las caracter\u00edsticas de esta figura.<\/p>\n \u200bHay que a\u00f1adir como otra peculiaridad de esta hipoteca la posible ejecuci\u00f3n parcial con purga en caso de ejecuci\u00f3n reduci\u00e9ndose la responsabilidad con subsistencia de la hipoteca respecto a las obligaciones no incumplidas, cuesti\u00f3n \u00e9sta bien entendida por Fernando Azofra en el trabajo citado.<\/p>\n \u200bLa hipoteca en garant\u00eda del saldo de la cuenta liquidatoria podr\u00eda configurarse seg\u00fan el modelo del art. 153 bis de la L.H., como hipoteca en garant\u00eda de, a la vez, obligaciones existentes y obligaci\u00f3n futura, pues dentro de la diversa variedad de supuestos de hecho que se presentan en la realidad diaria en mi Oficina, se produce la coincidencia de que en todos ellos se relacionan en el Expositivo de la escritura, como he apuntado, una o varias obligaciones existentes, unas veces vencidas y otras no, cuyos d\u00e9bitos\/importes se cargar\u00e1n en la cuenta, unas veces con pacto novatorio y otras sin \u00e9l, y a la vez se dice que las garantizadas son esas obligaciones y el saldo de la cuenta. Pero en realidad, en muchas de las escrituras que se siguen otorgando y presentando en el Registro, no se configura como hipoteca en garant\u00eda de dichas obligaciones, aunque podr\u00eda constituirse como tal, como garant\u00eda flotante, que es el modelo en que pens\u00f3 el legislador de 2007 y no se hace as\u00ed, pues no se pacta un plazo para la hipoteca o falta el requisito subjetivo del acreedor. Ser\u00eda, efectivamente, una hipoteca perfectamente inscribible al amparo de dicho art\u00edculo 153.bis, siempre que se constituya a favor de las entidades financieras en \u00e9l contempladas y se cumplan los dem\u00e1s requisitos contemplados en el art\u00edculo. Y si faltara alguno de tales requisitos se tratar\u00eda de una hipoteca en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura, sin m\u00e1s de la obligaci\u00f3n futura de reintegrar el saldo, no en garant\u00eda de las operaciones bancarias relacionadas, que se carguen en la cuenta, a pesar de la ambig\u00fcedad con la que suelen expresarse algunas cl\u00e1usulas de las escrituras, que se refieren a la constituci\u00f3n de hipoteca \u201cen garant\u00eda del saldo que presente la cuenta en relaci\u00f3n con las obligaciones garantizadas\u201d o \u201clas obligaciones garantizadas\u201d o f\u00f3rmulas similares. A pesar de ello no es una hipoteca en garant\u00eda del saldo y de las obligaciones: lo que resulta del contenido de esas escrituras es claramente la intenci\u00f3n de constituir la garant\u00eda de la obligaci\u00f3n de devolver el saldo de la cuenta cuando \u00e9sta se cierre. Por otra parte, \u00e9sta o la cuenta corriente de cr\u00e9dito es la \u00fanica posibilidad abierta a los acreedores que no sean entidad bancaria para dar cobertura a las obligaciones resultantes de un c\u00famulo de relaciones contractuales. En definitiva, como consecuencia de la teor\u00eda aqu\u00ed defendida, es el art\u00edculo 142 de la Ley Hipotecaria el que determina el r\u00e9gimen aplicable a la hipoteca aqu\u00ed estudiada.<\/p>\n LA INSCRIPCION.-<\/strong><\/p>\n \u200bEl confusionismo en la redacci\u00f3n de las minutas nos obliga, como en todas las hipotecas, a depurar el contenido inscribible, pues se mezclan mecanismos propios de las hipotecas de m\u00e1ximo y las de tr\u00e1fico a la vez, as\u00ed como se expresan con poca claridad las cl\u00e1usulas de garant\u00eda y vencimiento anticipado. Voy a empezar con un examen de la parte expositiva de las escrituras en cuanto a la relaci\u00f3n de las obligaciones que se cargan en la cuenta y qu\u00e9 aspectos de ella deben hacerse constar en la inscripci\u00f3n. El expositivo suele comenzar: el deudor tiene concertada\/s con el Banco la\/s siguientes\/s operaci\u00f3n\/es, describiendo a continuaci\u00f3n con todo detalle dichas operaciones, muchas veces, pr\u00e9stamos personales existentes cuyas p\u00f3lizas incluso se incorporan a la escritura.<\/p>\n A mi juicio s\u00f3lo debe relacionarse la identificaci\u00f3n de la operaci\u00f3n correspondiente, sin referencia por innecesaria, a sus vencimientos, plazo, tipos de inter\u00e9s y dem\u00e1s detalles.<\/p>\n \u200bLo que importa es cu\u00e1les son las operaciones que se puedan cargar.\u200b<\/p>\n Dentro del clausulado de la escritura s\u00f3lo debe inscribirse, naturalmente, aquello que tenga trascendencia para el derecho real de hipoteca y no tenga car\u00e1cter puramente obligacional, excluyendo los pactos privados entre partes como la posibilidad de amortizaci\u00f3n anticipada por el deudor, pago de comisiones y gastos no especialmente garantizados, apoderamientos, etc.\u200b<\/p>\n Esto es: la identificaci\u00f3n de la cuenta, su plazo y las causas de vencimiento anticipado que tengan esencial relaci\u00f3n con la efectividad y conservaci\u00f3n de la garant\u00eda. No cabe la inscripci\u00f3n de la causa de resoluci\u00f3n por incumplimientos concretos relativos a las obligaciones relacionadas en el Expositivo, haya o no pacto novatorio, porque no son dichas obligaciones las garantizadas con la hipoteca sino la obligaci\u00f3n futura que nacer\u00e1 cuando la cuenta se cierre por cualquier causa legalmente admisible, ni el pacto de vencimiento de todas las obligaciones por incumplimiento de una; entiendo que es esencial la obligaci\u00f3n del acreedor de no proceder a la reclamaci\u00f3n ejecutando la hipoteca hasta que se cumpla el plazo de duraci\u00f3n de la cuenta; esa obligaci\u00f3n de no pedir es la prestaci\u00f3n del acreedor en beneficio del deudor. Evidentemente, es inadmisible, esta s\u00ed, por contraria al art. 1.256 del C.C. la estipulaci\u00f3n en cuya virtud ambas partes pueden proceder al cierre de la cuenta en cualquier momento anterior a su vencimiento.<\/p>\n Tampoco el de vencimiento anticipado por no reintegrar peri\u00f3dicamente a plazos las cantidades cargadas en la cuenta antes del vencimiento de \u00e9sta: no cabe aqu\u00ed la identidad de raz\u00f3n con la figura del cr\u00e9dito abierto estudiado por G\u00f3mez G\u00e1lligo en libro Homenaje a Jos\u00e9 Mar\u00eda Chico Ort\u00edz (1995), ni es admisible que se tolere provocar el vencimiento por el impago de plazos de una de las obligaciones garantizadas una vez cargadas en la cuenta pues, en definitiva es lo mismo que pactar dicho vencimiento por incumplimiento de una sola de las obligaciones relacionadas.<\/p>\n Como ya se desprende de la doctrina de, entre otras, las fundamentales Resoluciones de octubre de 23 y 26 de Octubre de 1.987, no puede hacerse depender el vencimiento del incumplimiento de obligaciones distintas de la esencial obligaci\u00f3n principal o las \u00edntimamente relacionadas con la conservaci\u00f3n y efectividad de la garant\u00eda, o de comportamientos del deudor distintos de un esencial y verdadero incumplimiento. Aqu\u00ed es donde hay que ser muy cuidadoso en el rechazo de cl\u00e1usulas de por s\u00ed abusivas y que s\u00ed suponen dejar la efectividad del contrato a la voluntad del acreedor colocando al deudor en una posici\u00f3n de inferioridad meramente pasiva.<\/p>\n Hay otro campo en el que se utilizan estas hipotecas: el de las relaciones comerciales y\/o crediticias entre particulares. Es frecuente que se pacte que las obligaciones de pago derivadas de dichas relaciones se carguen en una cuenta con finalidad puramente liquidatoria, reclamable transcurrido un plazo. Entiendo que la figura es perfectamente admisible pero no como hipoteca regulada en el 153 bis, por faltar sus requisitos subjetivos, sino como en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura, de acuerdo con todos los argumentos que he expuesto, sujeta a los art\u00edculos 142 y 143 Ley Hipotecaria, al no ser el acreedor entidad de las relacionadas en el 153 bis.\u200b<\/span><\/p>\n Es esta la hipoteca que puede pactarse para garantizar obligaciones determinadas derivadas de contratos de suministro, por ejemplo.<\/p>\n \u200bLa no aplicaci\u00f3n de dicho precepto acarrear\u00eda que carecen los acreedores de la posibilidad de determinaci\u00f3n de la cantidad exigible conforme al mismo y tampoco les ser\u00eda aplicable el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria conforme al art\u00edculo 153 L.H. y 245 R.H. No podr\u00eda admitirse la remisi\u00f3n a estos art\u00edculos, reservados para entidades Bancarias, dado el car\u00e1cter de orden p\u00fablico e indisponible de las normas sobre ejecuci\u00f3n aunque el contrato se haya redactado con aqu\u00e9lla remisi\u00f3n, que debe eliminarse de la inscripci\u00f3n, pudiendo, en todo caso, acudir a la ejecuci\u00f3n conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil..<\/p>\n CONCLUSION.-\u200b<\/strong><\/p>\n \u200bCreo que los t\u00e9rminos de las escrituras son lo suficientemente claros y determinantes como para concluir que contienen la hipoteca, en garant\u00eda de esa obligaci\u00f3n futura, lo que posibilita su inscripci\u00f3n, siempre dentro de los l\u00edmites aludidos, soluci\u00f3n que yo siempre he adoptado en mi Registro. (Cfr. Arts. 1.281, 1.284, 1.285, 1.286 y 1.287 del C\u00f3digo Civil). \u200b<\/strong><\/p>\n \u200bInsisto en que hay una cuesti\u00f3n esencial: debemos redactar la inscripci\u00f3n siguiendo el iter del documento inscribible en unos t\u00e9rminos que inequ\u00edvocamente permitan la ejecuci\u00f3n, cuando del t\u00edtulo as\u00ed resulta claramente.<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/p>\n JOSE LUIS LACRUZ BESCOS ANTONIA MARIA MARTINEZ LOPEZ Por Jos\u00e9 Luis Lacruz Besc\u00f3s, Registrador de Vera (Almer\u00eda) y Antonia Mar\u00eda Mart\u00ednez L\u00f3pez\u00a0<\/p>\n REFLEXIONES SOBRE LA HIPOTECA EN GARANTIA DEL SALDO DE UNA CUENTA ESPECIAL CONTABLE CON FINALIDAD LIQUIDATORIA.<\/p>\n
\n\u200b<\/p>\n
\nREGISTRADOR DE VERA<\/p>\n
\nAUXILIAR 1\u00aa DEL REGISTRO DE VERA<\/p>\nNuevo libro: Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral<\/a><\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n
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