{"id":35325,"date":"2017-04-25T18:58:05","date_gmt":"2017-04-25T16:58:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=35325"},"modified":"2017-04-28T00:59:27","modified_gmt":"2017-04-27T22:59:27","slug":"tema-35-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-35-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 35 Hipotecario Registros. Conjuntos inmobiliarios, Multipropiedad, Garajes."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>TEMA 35\u00a0<\/strong><strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">Tema 35.\u00a0Los conjuntos inmobiliarios, la multipropiedad y los garajes: Posibilidades de configuraci\u00f3n y tratamiento registral.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registros:<\/strong>\u00a0<strong>tema 34.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notar\u00edas:\u00a0tema 30.<\/strong><\/p>\n<p><strong>TEMA 35 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas, tema largo, debe subrayarse)<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#1conjuntos\">LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#2multipropiedad\">LA MULTIPROPIEDAD<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"#3garajes\">LOS GARAJES<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 POSIBILIDADES DE CONFIGURACI\u00d3N Y TRATAMIENTO REGISTRAL.<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"1conjuntos\"><\/a>1.- LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>I.- Introducci\u00f3n.- <\/u><\/strong>\u00a0ARN\u00c1IZ se\u00f1ala que la realidad multiforme de lo que se ha venido a denominar \u201ccomplejo inmobiliario\u201d, \u201cconjunto inmobiliario\u201d o \u201cconjunto urban\u00edstico\u201d, t\u00e9rminos que se han venido utilizando a lo largo del tiempo, hace muy dif\u00edcil ofrecer una definici\u00f3n cient\u00edfica del supuesto. Pero debe se\u00f1alarse que al concepto de complejo inmobiliario se llega a trav\u00e9s de un criterio que o bien se apoya en un enfoque urban\u00edstico del sistema o bien en una caracterizaci\u00f3n de la instituci\u00f3n basada en el sistema de horizontalidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>II.- Concepto<\/u><\/strong>.- GARCIA GARCIA, los define como una pluralidad de fincas llamadas a pertenecer a una pluralidad de sujetos, ligadas por un punto de conexi\u00f3n que da lugar a una serie de relaciones entre las mismas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>III.- Caracteres.-<\/u><\/strong> Bajo las denominaciones de \u201ccomplejo inmobiliario\u201d, \u201cconjunto inmobiliario\u201d o \u201cconjunto urban\u00edstico\u201d, se engloba una serie de supuestos heterog\u00e9neos de organizaci\u00f3n permanente de la propiedad inmueble caracterizados por las notas siguientes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jur\u00eddicamente:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Ya sea a trav\u00e9s de una serie de elementos comunes vinculados ob rem con la titularidad de aquellas fincas<\/li>\n<li>Ya a ra\u00edz de la existencia de un r\u00e9gimen com\u00fan de obligaciones o vinculaciones, de naturaleza p\u00fablica o privada, que recaen propter rem sobre las diferentes fincas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Necesidad de organizar unitariamente la administraci\u00f3n y gesti\u00f3n de la comunidad<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Articulaci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s de normas estatutarias, que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de derechos, deberes y limitaciones que configuran la posici\u00f3n jur\u00eddica de los propietarios afectados por el complejo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>IV.- Supuestos<\/u><\/strong><strong>. <\/strong>Antes de exponer una enumeraci\u00f3n, se\u00f1ala ARN\u00c1IZ que las distintas modalidades de complejos inmobiliarios no suelen presentarse de una forma determinada y precisa, sino que muchas veces ofrecen caracter\u00edsticas mezcladas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La clasificaci\u00f3n que \u00e9l mismo formula es la siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong><u>1.- Supuestos, que, sin otra especificidad, exceden de la realidad f\u00edsica <\/u>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <u>integrada por las casas por pisos.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>1.1.- La Propiedad Horizontal tumbada.-<\/u><\/strong> Surge a mediados del siglo XX. Peque\u00f1os n\u00facleos de poblaci\u00f3n residenciales, con una finalidad b\u00e1sicamente vacacional, cerradas a la poblaci\u00f3n en general y dotadas de unos servicios especiales. Fue lo que se llam\u00f3 en un principio \u201curbanizaci\u00f3n privada\u201d que posteriormente se extendi\u00f3 a otros usos, como los industriales o los comerciales. <strong>Regulaci\u00f3n.- <\/strong>Se consideran regulados por el art. 396 CC y la LPH. Sin embargo, la aplicaci\u00f3n directa de esas normas plantea dificultades, como la imposibilidad de presumir que son elementos comunes todos los que no son privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>1.2.- La edificaci\u00f3n compleja.- <\/u><\/strong>Comienza a proliferar a mediados de los a\u00f1os 70. <strong>Regulaci\u00f3n.- <\/strong>Se trata de resolver jur\u00eddicamente como una serie de reg\u00edmenes de propiedad horizontal yuxtapuestos, si bien incardinados dentro de una supracomunidad. <strong>Formas.- <\/strong>\u00a0Se pueden destacar dos formas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>1.2.1.- Diferentes portales en r\u00e9gimen de edificaci\u00f3n cerrada.-<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos casos suele triunfar la idea de establecer una doble cuota. Una de las cuotas recae sobre los elementos comunes generales de la totalidad de los edificios, y la segunda cuota sobre los elementos comunes espec\u00edficos de cada edificaci\u00f3n con portal independiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.2.2.- Una parcela con diferentes edificaciones en r\u00e9gimen de edificaci\u00f3n abierta.-\u00a0 <\/strong>Se construye un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y se reservan partes de la parcela para ir construyendo otros edificios paulatinamente. La <strong>regulaci\u00f3n<\/strong> jur\u00eddica no es del todo clara, ya que esta forma puede comprender desde una parcelaci\u00f3n encubierta sin licencia; hasta el supuesto, perfectamente legal, de diferentes edificaciones sujetas a propiedad horizontal, integradas en una organizaci\u00f3n superior, que da lugar a la inscripci\u00f3n \u201cen pir\u00e1mide\u201d, y que exige de modo indispensable un estatuto negocial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>1.3.- La situaci\u00f3n de plantas compartidas.- <\/u><\/strong>El supuesto m\u00e1s caracter\u00edstico es el de dos o m\u00e1s edificios, constituidos cada uno de ellos en propiedad horizontal, que comparten un garaje subterr\u00e1neo com\u00fan, bajo las construcciones de los edificios. Esta figura fue admitida por la DGRN en una Resoluci\u00f3n de los ochenta, y recogida en diferentes fallos jurisprudenciales como la SAP de Barcelona de 20 de septiembre de 2006. <strong>Regulaci\u00f3n.-<\/strong> El supuesto constituye hoy uno de los ejemplos t\u00edpicos de organizaci\u00f3n de complejos inmobiliarios privados. Aunque no aparece espec\u00edficamente tipificada en la legislaci\u00f3n estatal, s\u00ed lo recoge escuetamente la legislaci\u00f3n catalana. Se resuelve normalmente a trav\u00e9s de un r\u00e9gimen complejo de cuotas de forma que la planta total destinada a aparcamiento, se organiza como elemento privativo de los dos o m\u00e1s edificios situados por encima de su rasante, de forma que se atribuye una cuota espec\u00edfica en cada una de las comunidades en propiedad horizontal en que se integra.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.- Supuestos caracterizados por los usos urban\u00edsticos a que se destina el total inmueble.- <\/u><\/strong>Caben dos supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.1.- Las edificaciones destinadas a uso de aparcamiento.- <\/u><\/strong>El supuesto es: combinaci\u00f3n de plantas destinadas a garaje con edificaciones situadas por encima de la rasante. Ello da lugar, con mucha facilidad, al nacimiento de organizaciones inmobiliarias complejas. <strong>Regulaci\u00f3n.-<\/strong> Arts. 68 RH y 53.2 del RD. 1093\/1997. Sin embargo, ARNAIZ considera insuficiente tal regulaci\u00f3n. De ello se tratar\u00e1 en este tema en la presunta referida a los Garajes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.2.- Las edificaciones destinadas a multiplicidad de usos.-<\/u><\/strong> Son supuestos las edificaciones destinadas a usos industriales y, sobre todo, a usos comerciales o tur\u00edsticos; sin excluir los grandes conjuntos inmobiliarios, en el sentido vulgar del t\u00e9rmino, que combina usos residenciales, comerciales, de servicios, deportivos e incluso infraestructuras. Son supuestos mucho menos frecuentes, pero sin todav\u00eda una regulaci\u00f3n suficientemente adecuada, lo que requerir\u00e1 que el t\u00edtulo constitutivo y los Estatutos prevean de forma minuciosa y clara el r\u00e9gimen de usos, admisi\u00f3n y prohibiciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>3.- Las situaciones inmobiliarias que se extienden simult\u00e1neamente por encima y por debajo de la rasante.- <\/u><\/strong>Se trata de los supuestos consistentes en conectar la edificaci\u00f3n situada por encima de la rasante de la parcela edificable y bajo la rasante. Se presta muy f\u00e1cilmente a la constituci\u00f3n de complejos inmobiliarios, puesto que el r\u00e9gimen puro de horizontalidad resuelve muchos de los problemas, pero no todos. <strong>Regulaci\u00f3n.- <\/strong>La regulaci\u00f3n aplicable, aunque insuficiente, tambi\u00e9n, se encuentra, sobre todo, en los arts. 16.2 RH y 26 y 54 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>4.- Las situaciones inmobiliarias en que en una \u00fanica parcela coinciden espacios o superficies destinados a dominio privado con otros cuya finalidad es la integraci\u00f3n en el dominio p\u00fablico.- <\/u><\/strong>Supuesto reconocido en el art. 26 del TR de la Ley del Suelo y R. 24-2-07.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>V.- R\u00e9gimen com\u00fan.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La agrupaci\u00f3n de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto inmobiliario se justifica por tres caracter\u00edsticas b\u00e1sicas que son comunes a estas figuras:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 &#8211; <u>Inexistencia de regulaci\u00f3n legal completa<\/u>. Esto es, la inexistencia de una regulaci\u00f3n espec\u00edfica que abarque todos los supuestos, al margen del criterio del art. <strong>24<\/strong> LPH, que luego veremos, lo que permite un amplio juego de la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <u>Publicidad registral de las normas estatutarias<\/u>. La autorregulaci\u00f3n del conjunto, a trav\u00e9s de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a trav\u00e9s de la publicidad registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 \u2013 <u>T\u00e9cnica registral del folio plural<\/u>. Desde el punto de vista de la t\u00e9cnica registral, estos supuestos se sujetan al criterio del folio m\u00faltiple o plural, o tambi\u00e9n denominado \u201cde pir\u00e1mide de folios\u201d, pues parte de una \u00fanica finca que se va diversificando hacia la base en sucesivas aperturas de folio a los elementos privativos del conjunto y, posteriormente, a los que tengan ese car\u00e1cter en cada una de las subcomunidades, de modo que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La constituci\u00f3n del complejo inmobiliario se hace constar mediante inscripci\u00f3n en la finca sobre la que se constituye. Que en el caso de agrupaci\u00f3n de comunidades abrir\u00e1 un folio nuevo.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se abren folios especiales con n\u00famero propio e historial jur\u00eddico espec\u00edfico a cada uno de los espacios de atribuci\u00f3n privativa susceptibles de edificaci\u00f3n independiente.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>A su vez, en los casos previstos en el art\u00edculo 24.2 LPH, es decir, cuando tenga lugar la distinci\u00f3n entre la supracomunidad o, en la terminolog\u00eda legal, \u201cagrupaci\u00f3n de comunidades\u201d y las distintas comunidades o \u201ccomunidades agrupadas\u201d, si estas \u00faltimas son susceptibles, a su vez, de organizaci\u00f3n de propiedad horizontal, \u00e9ste se inscribir\u00e1 en el folio abierto a la finca que ha de organizarse en su comunidad y se abrir\u00e1n folios especiales, con n\u00famero propio de finca para cada uno de los elementos privativos que integren la subcomunidad espec\u00edfica de que se trate.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">De esta forma, cada entidad con su n\u00famero propio se integra en su comunidad espec\u00edfica, y \u00e9sta en la supracomunidad cuyo r\u00e9gimen estatutario consta inscrito en el folio originario del inmueble constituido en conjunto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>VI.- Normativa aplicable.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>1.- Estatal.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <\/strong>Art. 17 de la Ley del Suelo R.D. Legislativo 2\/2008, redactado por el apartado once de la disposici\u00f3n final duod\u00e9cima de la Ley 8\/2013, de 26 de junio, actualmente <strong>el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>.<\/em><strong>: <\/strong><em>\u201c\u2026<\/em>4. La constituci\u00f3n de finca o fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del per\u00edmetro de \u00e9sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable, deba tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico o servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del art\u00edculo 18.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El complejo inmobiliario podr\u00e1 constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupaci\u00f3n, siempre que sean colindantes entre s\u00ed o \u00fanicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, deban tener la condici\u00f3n de dominio p\u00fablico, ser de uso p\u00fablico, servir de soporte a las obras de urbanizaci\u00f3n, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administraci\u00f3n el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones p\u00fablicas incluidas en la propia actuaci\u00f3n o adscritas a ella para su obtenci\u00f3n.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"5\">\n<li>Cuando los instrumentos de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificaci\u00f3n o uso privado y al dominio p\u00fablico se constituir\u00e1 un complejo inmobiliario de car\u00e1cter urban\u00edstico en el que aqu\u00e9llas y \u00e9sta tendr\u00e1n el car\u00e1cter de fincas especiales de atribuci\u00f3n privativa, previa la desafectaci\u00f3n y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico. Tales fincas podr\u00e1n estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuraci\u00f3n f\u00edsica se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenaci\u00f3n.<\/li>\n<li>La constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como reg\u00edmenes especiales de propiedad, por el art\u00edculo 24 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber\u00e1 ser autorizada por la Administraci\u00f3n competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal r\u00e9gimen, siendo requisito indispensable para su inscripci\u00f3n, que al t\u00edtulo correspondiente se acompa\u00f1e la autorizaci\u00f3n administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">No ser\u00e1 necesaria dicha autorizaci\u00f3n en los supuestos siguientes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Cuando el n\u00famero y caracter\u00edsticas de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones que integren aquel.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Cuando la modificaci\u00f3n del complejo no provoque un incremento del n\u00famero de sus elementos privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A los efectos previstos en este n\u00famero se considera complejo inmobiliario todo r\u00e9gimen de organizaci\u00f3n unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con car\u00e1cter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El precepto parte de un concepto amplio para adaptarse a las diferentes realidades posibles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>&#8211;<\/em><em><strong>El art\u00edculo 10.3 a) de la LPH<\/strong><\/em><em> establece la necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa, en todo caso, para la constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n del complejo inmobiliario a que se refiere la Ley del Suelo.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211;<\/strong> <strong>Art. 65.3 TRLS establece<\/strong> la obligaci\u00f3n del registrador de comunicar a la CCAA la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n del complejo inmobiliario, remitiendo certificaci\u00f3n y dejando constancia de todo ello por nota marginal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Art. 2.c) LPH.- <\/strong><em>\u201cEst\u00e1 Ley ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n: c) A los complejos inmobiliarios privados en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Art. 415 del RH.- <\/strong><em>\u201cEn las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el art\u00edculo 17 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas ser\u00e1n diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: \u2026\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.- Auton\u00f3mica.- <\/u><\/strong>Existen referencias ocasionales a los complejos inmobiliarios en la legislaci\u00f3n de Castilla La Mancha, Castilla y Le\u00f3n y Galicia. El \u00fanico intento de una regulaci\u00f3n ambiciosa del complejo inmobiliario se encuentra en los art\u00edculos 553-48 a 553-56 del Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a aprobado por Ley 5\/2006 de 10 de mayo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>VII.- Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley de 6 de Abril de 1999 a\u00f1adi\u00f3 un cap\u00edtulo tercero a la LPH, dedicado a regular el r\u00e9gimen de los complejos inmobiliarios privados, al que vamos a atenernos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art. 24 LPH<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.- <u>Requisitos<\/u><\/strong>. El r\u00e9gimen especial de propiedad establecido en el art. 396 C.c. ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los complejos inmobiliarios privados que re\u00fanan los siguientes requisitos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Estar integrados por dos o m\u00e1s edificaciones o parcelas:<\/li>\n<li>independientes entre s\u00ed<\/li>\n<li>y cuyo destino principal sea la vivienda o locales<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Y participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con car\u00e1cter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.- <u>Modalidades<\/u>.<\/strong> Estos complejos inmobiliarios privados podr\u00e1n:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Constituirse en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso quedan sometidos \u00edntegramente a las disposiciones de la LPH.<\/li>\n<li>O constituirse en una agrupaci\u00f3n de comunidades de propietarios.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pasamos a desarrollar las dos formas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.1. &#8211; Comunidad \u00fanica.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Deben aplicarse las normas de los apartados 4\u00ba y 5\u00ba del art. 8 L.H.:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <u>En general<\/u>.<\/strong> La constituci\u00f3n del complejo inmobiliario debe reflejarse en la correspondiente finca matriz, previas las agrupaciones que, en su caso, sean necesarias.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El folio de la finca matriz reflejar\u00e1 la urbanizaci\u00f3n en su conjunto y detallar\u00e1 los elementos comunes y reglas generales contenidas en el t\u00edtulo constitutivo y en los estatutos.<\/li>\n<li>Inscrito el r\u00e9gimen, se abrir\u00e1 folio independiente a cada una de las edificaciones o parcelas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <u>Matizaciones<\/u>. &#8211;<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No obstante, hay que se\u00f1alar que la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen establecido para la P.H. no puede producirse de manera autom\u00e1tica, por cuanto las urbanizaciones privadas, frente a la PH en sentido estricto, presentan muy importantes diferencias, nacidas de la distinta naturaleza de su objeto:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por una parte, en el conjunto inmobiliario es inaplicable la doctrina legal que establece el car\u00e1cter com\u00fan de aquellos elementos cuya naturaleza privativa no conste; y tampoco procede la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de la enumeraci\u00f3n del art. 396 CC., ya que en la urbanizaci\u00f3n no hay raz\u00f3n alguna que imponga la consideraci\u00f3n del vuelo o del subsuelo de las fincas privativas como elementos comunes.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello exige que los estatutos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>identifiquen con toda precisi\u00f3n esos elementos comunes<\/li>\n<li>describi\u00e9ndolos pormenorizadamente<\/li>\n<li>e indicando su car\u00e1cter esencial o accesorio.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General ha se\u00f1alado que la diferencia fundamental entre el complejo inmobiliario y la P.H es que en aqu\u00e9l el suelo no es elemento com\u00fan esencial, por lo que, en principio, en caso de divisi\u00f3n del mismo ser\u00e1 exigible licencia \u2013R. 16-6-06-, teniendo en cuenta el actual art. 17 LS y la normativa auton\u00f3mica (importante).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por otra parte, hay que tener en cuenta que, en el conjunto inmobiliario, cada uno de los elementos privativos puede ser edificado independientemente, en virtud de proyecto y licencia propios, y esto es fundamental desde el punto de vista del r\u00e9gimen urban\u00edstico aplicable a la declaraci\u00f3n de obra nueva o al r\u00e9gimen de indivisibilidad de las parcelas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.2. &#8211; La agrupaci\u00f3n de comunidades.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto de agrupaci\u00f3n de comunidades:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <u>Sujeto otorgante<\/u>.<\/strong> El t\u00edtulo constitutivo ser\u00e1 otorgado:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por el propietario \u00fanico del complejo<\/li>\n<li>O por todos los presidentes de las comunidades integradas, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <u>Contenido<\/u>.<\/strong> En cuanto a su contenido, el t\u00edtulo:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Describir\u00e1 el complejo en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes<\/li>\n<li>Y fijar\u00e1 la cuota de participaci\u00f3n que corresponda a cada una de las comunidades integradas<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; <u>Inscripci\u00f3n<\/u>.<\/strong> El t\u00edtulo y los estatutos de la comunidad agrupada son inscribibles en el Registro de la Propiedad. La inscripci\u00f3n se practicar\u00e1 en la forma antes indicada: sobre el folio de la finca matriz, previa la realizaci\u00f3n de las agrupaciones que, en su caso, procedan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>2.3. &#8211; Complejos no sujetos.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Finalmente, el art. <strong>24.4<\/strong> indica que los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jur\u00eddicas indicadas se regir\u00e1n por los pactos otorgados por los copropietarios, aplic\u00e1ndoseles en lo dem\u00e1s las disposiciones de LPH, con las especialidades indicadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"2multipropiedad\"><\/a>2.- LA MULTIPROPIEDAD<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>I.- Concepto.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La transposici\u00f3n de la Directiva 1994\/47\/CE a nuestro ordenamiento jur\u00eddico se hizo por la <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/l42-1998.html\">Ley 42\/1998, de 15 de diciembre<\/a>, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso tur\u00edstico y normas tributarias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Directiva 2008\/122\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, deroga la Directiva 1994\/47\/CE. Sobre la base de estos antecedentes, en la vigente Ley 4\/2012 de 6 de julio, se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposici\u00f3n de la Directiva 2008\/122\/CE, como la incorporaci\u00f3n de la Ley 42\/1998, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/l42-1998.html\">Ley 42\/1998<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 4\/2012 en su art\u00edculo 23 establece:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u201c1. <\/strong>Es objeto de este T\u00edtulo la regulaci\u00f3n de la constituci\u00f3n, ejercicio, transmisi\u00f3n y extinci\u00f3n del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con car\u00e1cter exclusivo, durante un per\u00edodo espec\u00edfico de cada a\u00f1o, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilizaci\u00f3n independiente por tener salida propia a la v\u00eda p\u00fablica o a un elemento com\u00fan del edificio en el que estuviera integrado y que est\u00e9 dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, as\u00ed como del derecho a la prestaci\u00f3n de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podr\u00e1 constituirse como derecho real limitado o con car\u00e1cter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este art\u00edculo.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>El r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno s\u00f3lo podr\u00e1 recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitect\u00f3nicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepci\u00f3n de los locales, deben estar sometidos a dicho r\u00e9gimen. Ser\u00e1 necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario est\u00e9 sujeto, al tiempo, a un r\u00e9gimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotaci\u00f3n tur\u00edstica, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para per\u00edodos determinados. En este caso el edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitect\u00f3nicamente diferenciado deber\u00e1 adecuarse tanto a la normativa relativa al r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno como a la normativa del tipo de explotaci\u00f3n que corresponda.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2026..<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li>El derecho real de aprovechamiento por turno no podr\u00e1 en ning\u00fan caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.\u2026..<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravar\u00e1, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, seg\u00fan est\u00e9 previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reuni\u00f3n de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinci\u00f3n del derecho real limitado, que subsistir\u00e1 durante toda la vida del r\u00e9gimen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del r\u00e9gimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podr\u00e1 libremente disponer de todo o parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado\u2026.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>II.-\u00a0 Naturaleza.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dado que esta materia es objeto de estudio en el tema correspondiente de Derecho civil, debemos aqu\u00ed referirnos preferentemente a los aspectos registrales. Baste, por ello, recordar que: El derecho de aprovechamiento por turnos se configura como un <strong>ius in re aliena, <\/strong>y por lo tanto como <strong>derecho real. <\/strong>Excepcionalmente se admite su <strong>configuraci\u00f3n como derecho personal<\/strong>, como variante del arrendamiento de temporada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley declara la nulidad de pleno derecho de contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un a\u00f1o y relativo a la utilizaci\u00f3n de uno o m\u00e1s inmuebles durante un per\u00edodo determinado o determinable al a\u00f1o, al margen de sus disposiciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>III.- T\u00edtulo inscribible<\/u><\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Requiere Escritura P\u00fablica, como requisito \u201cad solemnitatem\u201d, e inscripci\u00f3n obligatoria en el RP. (art. 25.3).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 * Para LORA TAMAYO la inscripci\u00f3n es requisito de oponibilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 * Para GARC\u00cdA-GARC\u00cdA y PAU PEDR\u00d3N es constitutiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>IV.- Requisitos para la inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen<\/u><\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u>Subjetivos: legitimaci\u00f3n<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La constituci\u00f3n deber\u00e1 hacerse por el propietario registral del inmueble, compareciendo el titular de la empresa prestadora de servicios, salvo manifestaci\u00f3n expresa del propietario de que son asumidos directamente \u00e9l mismo (art. 25.3)<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong><u>Objetivos (art. 25)<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a) <\/strong>Haber inscrito la conclusi\u00f3n de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. En el caso de que la obra est\u00e9 iniciada, deber\u00e1 haber inscrito la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) <\/strong>Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad tur\u00edstica, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupaci\u00f3n de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino. En el caso de que la obra est\u00e9 tan s\u00f3lo iniciada, bastar\u00e1 haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad tur\u00edstica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta \u00faltima, tanto si la obra est\u00e1 terminada como si tan s\u00f3lo est\u00e1 iniciada, solamente ser\u00e1 exigible en aquellas Comunidades Aut\u00f3nomas donde la comercializaci\u00f3n de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un per\u00edodo de tiempo al a\u00f1o tenga, con arreglo a su legislaci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de actividad tur\u00edstica sometida a licencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>c) <\/strong>Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en el presente cap\u00edtulo, el contrato con una empresa de servicios que re\u00fana los requisitos que a \u00e9stas se exijan, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>d) <\/strong>Haber concertado los seguros o las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 28, as\u00ed como, en su caso, las garant\u00edas por da\u00f1os materiales por vicios o defectos de la construcci\u00f3n previstas en la <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/l38-1999.html\">Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/a>, si fuere el constructor o promotor del inmueble, o en otro caso haber facilitado informaci\u00f3n del mismo a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el inmueble se halla en construcci\u00f3n, la obtenci\u00f3n, a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, de aval bancario o suscripci\u00f3n de seguro de cauci\u00f3n que garantice la devoluci\u00f3n, en su caso, de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisici\u00f3n del derecho.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong><u>Formales: contenido de la escritura<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La escritura p\u00fablica reguladora del r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno deber\u00e1 expresar, al menos, las siguientes circunstancias (art.26):<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1.\u00aa <\/strong>La <u>descripci\u00f3n de la finca<\/u> sobre la que se constituye el r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con rese\u00f1a de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la <u>construcci\u00f3n est\u00e1 \u00fanicamente comenzada, se indicar\u00e1 la fecha l\u00edmite para la terminaci\u00f3n de la misma.<\/u><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.\u00aa <\/strong>La <u>descripci\u00f3n de cada uno de los alojamientos<\/u> que integren cada edificaci\u00f3n, a los que se dar\u00e1 una numeraci\u00f3n correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotaci\u00f3n tur\u00edstica, al tiempo que se constituye sobre \u00e9l un r\u00e9gimen de aprovechamiento por turno, se determinar\u00e1 cu\u00e1les de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qu\u00e9 per\u00edodos al a\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.\u00aa <\/strong>En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turnos se expresar\u00e1 el n\u00famero de \u00e9stos, su duraci\u00f3n, indicando el d\u00eda y la hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relaci\u00f3n al alojamiento, si est\u00e1 previamente constituida la divisi\u00f3n horizontal, o con relaci\u00f3n al total del inmueble, si no lo est\u00e1, el mobiliario que tenga destinado, as\u00ed como su valor, y los d\u00edas del a\u00f1o no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dar\u00e1 tambi\u00e9n un n\u00famero correlativo respecto a cada alojamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.\u00aa <\/strong>Referencia a los <u>servicios que se han de prestar<\/u> y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que \u00e9stos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5.\u00aa <\/strong>Los <u>estatuto<\/u>s a los que se somete el r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos, si se hubiesen establecido. De los mismos no podr\u00e1 resultar para los titulares de los derechos ninguna obligaci\u00f3n o limitaci\u00f3n contraria a lo establecido en el presente T\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.\u00aa <\/strong>La <u>situaci\u00f3n registral, catastral, urban\u00edstica y, en su caso, tur\u00edstica<\/u> del inmueble. <u>Se acompa\u00f1ar\u00e1 la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica del inmueble, as\u00ed como el plano de distribuci\u00f3n de los distintos alojamientos en la respectiva planta.<\/u><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>7.\u00aa <\/strong>La <u>retribuci\u00f3n<\/u> de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>8.\u00aa <\/strong><u>Duraci\u00f3n del r\u00e9gimen<\/u>.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Adem\u00e1s deber\u00e1n incorporarse a la escritura, originales o por testimonio notarial, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que se refiere el art\u00edculo 28. Deber\u00e1 acompa\u00f1arse una copia autenticada de \u00e9stos para su archivo en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de que el inmueble se encuentre en construcci\u00f3n, deber\u00e1 incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de cauci\u00f3n a los que se refiere el art\u00edculo 25.2.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li>En el caso de que el r\u00e9gimen se haya constituido sobre un inmueble en construcci\u00f3n, la terminaci\u00f3n de la obra deber\u00e1 hacerse constar en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusi\u00f3n. Para realizar tal constancia, ser\u00e1 necesario aportar las licencias a las que se refiere el art\u00edculo 25.1, letra b), y que no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">El propietario o promotor, una vez inscrita la terminaci\u00f3n de la obra, deber\u00e1 notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuesti\u00f3n mientras este \u00faltimo se encontraba en construcci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>V.- Inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen y archivo de contratos y documentos.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 27: \u201c1. <\/strong>Presentada la escritura reguladora para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, el registrador suspender\u00e1 la inscripci\u00f3n de aquellos apartados o art\u00edculos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligaci\u00f3n o limitaci\u00f3n contraria a lo establecido en este T\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si al inscribir el r\u00e9gimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaren como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrir\u00e1 folio, aunque en la escritura reguladora no se haga divisi\u00f3n horizontal del inmueble. Al hacerlo, deber\u00e1 expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las dem\u00e1s circunstancias a que se refiere el apartado 1.3.\u00aa del art\u00edculo anterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al inscribir la primera adquisici\u00f3n de un derecho de aprovechamiento por turno podr\u00e1 asimismo inscribirse, si as\u00ed se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a p\u00fablico, la subrogaci\u00f3n en la parte proporcional del cr\u00e9dito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pact\u00f3 un sistema objetivo de distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el t\u00edtulo al presentante, el registrador archivar\u00e1 copia de los contratos incorporados a la misma, haci\u00e9ndolo constar en la inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen y en toda la publicidad que d\u00e9, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo acompa\u00f1ar copia de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el r\u00e9gimen, cuando as\u00ed se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Si despu\u00e9s de constituido el r\u00e9gimen se aportaran para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que el propietario no quiera seguir haci\u00e9ndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato o en caso de resoluci\u00f3n, o un acta de manifestaciones en la que el propietario se haga cargo directamente de los servicios o cuando se aporte la informaci\u00f3n precontractual a que se refiere el art\u00edculo 9, el registrador archivar\u00e1 copia y har\u00e1 constar el hecho por nota al margen de la inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador suspender\u00e1 el archivo si en el acta el propietario o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hace asunci\u00f3n expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen o si la documentaci\u00f3n precontractual no contuviera las menciones exigidas en el art\u00edculo 9. Tambi\u00e9n suspender\u00e1 el registrador el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cualquier modificaci\u00f3n que se realice en los contratos y documentos anteriores, siempre que est\u00e9 permitida por este t\u00edtulo, no ser\u00e1 v\u00e1lida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el p\u00e1rrafo anterior.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li>El r\u00e9gimen s\u00f3lo podr\u00e1 ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 33.4, debiendo constar tal modificaci\u00f3n en escritura p\u00fablica y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos se\u00f1alados en el art\u00edculo 25.3\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>Folio independiente<\/u><\/strong><strong>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En definitiva, del estudio conjunto de los arts. cabe deducir que se aplicar\u00e1 un sistema de triple folio:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- El folio de la finca matriz donde se practica la inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- El Folio de cada alojamiento. Debe se\u00f1alarse que la apertura de folio por cada alojamiento puede realizarse tanto si se ha constituido un r\u00e9gimen de propiedad horizontal como si no. Pero en este \u00faltimo caso, advierte GARC\u00cdA GARC\u00cdA, no cabe la posibilidad de que cada alojamiento pueda circular en el tr\u00e1fico como objeto independiente del edificio en su conjunto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3.-El Folio de cada aprovechamiento \u2013 numerados correlativamente- correspondiente a cada alojamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>Inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n del aprovechamiento.<\/u><\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u> &#8211; Requisitos generales.<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Es presupuesto indispensable de su adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n la v\u00e1lida constituci\u00f3n del r\u00e9gimen, lo que implica, seg\u00fan la mayor\u00eda de la doctrina su previa inscripci\u00f3n: de lo contrario, el contrato es nulo.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El contrato debe tener el contenido m\u00ednimo que enuncia la ley; en otro caso, no podr\u00e1 autorizarse la escritura ni inscribirse el derecho- art. 25.3-.<\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong> \u2013 <u>Inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n o adquisici\u00f3n de aprovechamiento<\/u>.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Art\u00edculo 31: \u201c1. <\/strong>La adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n de derechos de aprovechamiento por turno podr\u00e1 inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura p\u00fablica y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisi\u00f3n, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al inscribir la primera transmisi\u00f3n de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador har\u00e1 constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con car\u00e1cter real para responder de las dos \u00faltimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamaci\u00f3n por v\u00eda judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del r\u00e9gimen. Para hacer efectiva la garant\u00eda, el prestador de los servicios podr\u00e1 recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley 46\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Si el contrato se celebra ante Notario, \u00e9ste advertir\u00e1 del derecho de desistimiento que el art\u00edculo 12 establece en favor del adquirente, que podr\u00e1 hacerse por acta notarial, y de los dem\u00e1s derechos que le reconoce la presente Ley.<\/li>\n<li>El notario no autorizar\u00e1 la escritura, ni el registrador inscribir\u00e1 el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el art\u00edculo 30\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La inscripci\u00f3n es voluntaria, practic\u00e1ndose en virtud de la escritura p\u00fablica correspondiente<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El registrador debe abrir folio al turno cuyo aprovechamiento sea objeto de transmisi\u00f3n, quedando a salvo lo dispuesto en la L.H.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Al inscribir la primera transmisi\u00f3n, debe hacerse constar mediante nota marginal que el derecho queda gravado con car\u00e1cter real para responder de las dos \u00faltimas cuotas, a contar desde el momento de reclamaci\u00f3n en v\u00eda judicial o notarial, y por todo el tiempo de vida del r\u00e9gimen.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Adem\u00e1s, al inscribir la primera adquisici\u00f3n del derecho de aprovechamiento, podr\u00e1 inscribirse, si se hubiere pactado, la subrogaci\u00f3n en la parte proporcional del cr\u00e9dito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble, sin necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se hubiere pactado un sistema objetivo de distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>3 &#8211; Transmisi\u00f3n y resoluci\u00f3n.<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La transmisi\u00f3n posterior del derecho de aprovechamiento queda sujeta a las reglas generales de la inscripci\u00f3n de transferencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Y que el derecho de resoluci\u00f3n del propietario por impago de las cuotas se rige por los criterios del art. 32 de la Ley; registralmente, para proceder a la reinscripci\u00f3n, debe acreditarse:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>la pr\u00e1ctica del correspondiente requerimiento fehaciente de pago al deudor.<\/li>\n<li>y la consignaci\u00f3n de la parte proporcional del precio en favor del titular del derecho.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 &#8211; No obstante, mediante cl\u00e1usula penal podr\u00e1 pactarse la p\u00e9rdida en todo o en parte de las cantidades referidas; sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podr\u00e1 solicitar la inscripci\u00f3n del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el art\u00edculo 312 del Reglamento Hipotecario (art. 33.3).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>\u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"3garajes\"><\/a>3.- LOS GARAJES<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>I.- Concepto.-<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En general, puede considerarse como garaje a todo local destinado a la guarda, con car\u00e1cter regular, de veh\u00edculos de motor mec\u00e1nico, as\u00ed como los lugares anejos de paso, espera o estancia de los mismos. La existencia de una pluralidad de espacios destinados a diferentes veh\u00edculos permite una variada configuraci\u00f3n jur\u00eddica, en funci\u00f3n de:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>el destino del edificio<\/li>\n<li>la delimitaci\u00f3n f\u00edsica de las zonas de aparcamiento<\/li>\n<li>el r\u00e9gimen de utilizaci\u00f3n<\/li>\n<li>la vinculaci\u00f3n que se establezca entre la propiedad de las plazas de aparcamiento y la propiedad de las restantes entidades que integren el mismo edificio, etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En cualquier caso, deben diferenciarse dos aspectos b\u00e1sicos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La relaci\u00f3n del local destinado a aparcamientos o garajes, con el edificio o edificios de los que forma parte.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La relaci\u00f3n de cada una de las plazas con el propio local destinado a garajes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>II.- SUPUESTOS.-<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Como m\u00e1s frecuentes distinguiremos los siguientes, debiendo establecerse:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>&#8211; <strong>CADA PLAZA SE CONFIGURA COMO FINCA INDEPENDIENTE<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es aquel supuesto en que dentro del local-garaje cada una de las plazas forma una finca, con sus propios linderos. Lo normal ser\u00e1 que, a su vez, cada plaza de aparcamiento sea elemento privativo dentro del r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En estos supuestos, se siguen las reglas generales de los apartados 4\u00ba y 5\u00ba del art. 8\u00ba L.H., de modo que,<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>En el folio de la matriz se inscribir\u00e1 la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen, con descripci\u00f3n de las diferentes plazas existentes.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se abrir\u00e1 folio independiente a cada una de las plazas constituidas como elemento privativo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En estos supuestos, las zonas comunes como rampas, zonas de maniobra o de paso, etc., pueden configurarse:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Como elemento com\u00fan del inmueble en su conjunto.<\/li>\n<li>Como elemento com\u00fan s\u00f3lo del local en que se encuentren las plazas de garaje o como condominio vinculado ob rem con dichas plazas.<\/li>\n<li>Como anejo en proindivisi\u00f3n de todas y cada una de las plazas de aparcamiento<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0-La inscripci\u00f3n de una plaza de garaje como independiente o de una transmisi\u00f3n de cuota requiere la inscripci\u00f3n previa del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. <a href=\"#r133\">R. 3 de Junio de 2009<\/a> . Sobre legalizaci\u00f3n del libro de un garaje vid. <a href=\"#r53\">R. 30 de marzo de 2010<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 <strong>2.- <\/strong>\u00a0<strong>LOCAL-GARAJE COMO UNA SOLA ENTIDAD TRANSMITIDA POR CUOTAS INDIVISAS<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es aquel supuesto en que el local-garaje en su conjunto se constituye dentro de la propiedad horizontal como una sola entidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso, las diferentes plazas de garaje, pueden configurarse de distintas formas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Constituyendo el local-garaje como una subcomunidad, en la que cada plaza se inscribir\u00e1 como elemento privativo de dicha subcomunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este supuesto los elementos comunes del local garaje figurar\u00e1n descritos en la inscripci\u00f3n del mismo, as\u00ed como, en su caso, las normas por las que ha de regirse la subcomunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se abrir\u00e1 folio independiente a cada plaza como procedente de la subdivisi\u00f3n del local, en la que constar\u00e1 su cuota de participaci\u00f3n en el total local.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Transmisi\u00f3n por cuotas indivisas, dando derecho o no el dominio de cada una de ellas al uso exclusivo de un espacio determinado.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Si existe derecho al uso exclusivo de un espacio bien determinado, cabe la apertura de folio independiente a la cuota indivisa:<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>el art. <strong>68<\/strong> R.H. permite que cada cuota indivisa pueda, a su vez, abrir folio independiente.<\/li>\n<li>Que se abrir\u00e1 con el n\u00famero de la finca matriz y el correlativo de cada cuota<\/li>\n<li>Y cuya apertura se har\u00e1 constar por nota al margen de la inscripci\u00f3n de la finca matriz<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Cfr. art. 53.2 RD 1093\/1997, de 4 de julio, para hacer constar la adscripci\u00f3n del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje, deber\u00e1 incluirse en el t\u00edtulo:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La descripci\u00f3n pormenorizada de dicha zona, con determinaci\u00f3n de:<\/li>\n<li>su n\u00famero de orden<\/li>\n<li>linderos<\/li>\n<li>dimensiones perimetrales<\/li>\n<li>y superficie \u00fatil<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>As\u00ed como la descripci\u00f3n de los elementos comunes:<\/li>\n<li>que se har\u00e1 por referencia a un plano<\/li>\n<li>que debe quedar archivado en el Registro<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Para inscribir el uso exclusivo sobre una porci\u00f3n de superficie del local garaje, es necesaria la <u>descripci\u00f3n<\/u> del objeto sobre el que recae dicho uso, pero la falta de esa descripci\u00f3n nunca podr\u00eda impedir la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de la cuota indivisa, sino solo del uso. \u00a0<a href=\"#r19\">R. 6 de Mayo de 2002<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2011, En el Registro figura inscrita una cuota indivisa de un local destinado a garajes sin m\u00e1s especificaciones en cuanto al uso. Ahora el adquirente pretende hacer constar unilateralmente la atribuci\u00f3n a esa cuota del uso exclusivo de determinada plaza de garaje. La DGRN confirma la negativa del registrador, pues el paso de una comunidad ordinaria a una comunidad especial (con delimitaci\u00f3n de uso) exige el consentimiento un\u00e1nime de los restantes copropietarios, que no se da en el presente supuesto. Caso diferente es el del constructor que se reserva esa facultad inicialmente con determinaci\u00f3n de los Estatutos o reglas de la Comunidad especial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Finalmente, el art. 9 LH permite la incorporaci\u00f3n de planos o bases gr\u00e1ficas para la mejor identificaci\u00f3n de estas fincas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3.- GARAJE COMO ELEMENTO COM\u00daN<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es aqu\u00e9l supuesto en que el garaje se configura como un elemento com\u00fan de la finca, en cuyo caso la titularidad de las plazas va unida indisolublemente a la de los pisos o locales del edificio, en la misma copropiedad del art. 3.b de la ley.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>el local- garaje aparecer\u00e1 descrito exclusivamente en el folio de la finca matriz, como una de las instalaciones y servicios del edificio en su conjunto.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Adem\u00e1s, en el mismo folio se har\u00e1n constar, en su caso, las normas del t\u00edtulo o los estatutos referidas al uso del local-garaje.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.-<\/strong> <strong>GARAJE COMO ANEJO<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n cabe que el garaje se configure como anejo de los pisos o locales, tal y como prev\u00e9 el art. 5.1 LPH:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>ya sea atribuyendo cada plaza de aparcamiento a un piso o local determinado<\/li>\n<li>ya atribuyendo una cuota indivisa sobre el conjunto del garaje, con o sin regulaci\u00f3n de uso.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">En estos supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El anejo se inscribir\u00e1 en la hoja matriz del edificio en su conjunto, donde tambi\u00e9n se har\u00e1n constar:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>las zonas de servicio, acceso, pasos o maniobra<\/li>\n<li>y las reglas del t\u00edtulo o los estatutos relativas al garaje<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El garaje tambi\u00e9n debe hacerse constar en el folio de cada piso o local que tenga asignado como anejo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado exige la descripci\u00f3n del garaje, aunque tenga la condici\u00f3n de anejo, para su perfecta identificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5.- GARAJE COMO ELEMENTO PROCOMUNAL<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, el garaje puede articularse como un elemento procomunal, es decir, como una entidad independiente de P.H. que pertenece a los due\u00f1os del inmueble en proindivisi\u00f3n establecida de intento para el servicio o utilidad com\u00fan de todos los copropietarios, sin que quepa ejercitar la acci\u00f3n de divisi\u00f3n (art. 4 LPH).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Esta configuraci\u00f3n s\u00f3lo puede establecerse en las normas estatutarias y, normalmente, supondr\u00e1 una vinculaci\u00f3n ob rem entre la titularidad de la cuota indivisa del garaje y la titularidad de otra unidad de P.H.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La inscripci\u00f3n en este caso exigir\u00e1 la descripci\u00f3n de la entidad en el folio de la matriz y, adem\u00e1s, la apertura de folio independiente con indicaci\u00f3n de su car\u00e1cter.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.- SUPUESTOS ESPECIALES<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.1.-<\/strong> <strong>Local formado por agrupaci\u00f3n de locales de distintos edificios<\/strong> (Direcci\u00f3n General, R. 27 Mayo 1983)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a.\u2014 Se crea una nueva finca resultante de la agrupaci\u00f3n de los distintos locales agrupados \u2014 a la que no se dar\u00e1 n\u00famero correlativo, ni se asignar\u00e1 cuota en la P.H.\u2014. En la inscripci\u00f3n de esta nueva finca constar\u00e1n las normas de comunidad que, en su caso, se hayan pactado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b.- Los locales agrupados, al seguir integrados en sus propias propiedades horizontales, mantendr\u00e1n en ellas su cuota y n\u00famero correlativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c.- Se pondr\u00e1 nota al margen de la inscripci\u00f3n de los locales agrupados de referencia a la comunidad funcional creada y al n\u00famero de finca a que la agrupaci\u00f3n ha dado lugar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.2.-<\/strong> <strong>Local-garaje bajo suelo p\u00fablico,<\/strong> (Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 4 de Julio de 2.002 y que es objeto de estudio en el tema 44).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6.3.- Aparcamientos automatizados o robotizados.-<\/strong> Se trata de aqu\u00e9l supuesto en que el titular deja el veh\u00edculo a la entrada del aparcamiento, que ser\u00e1 colocado por ascensores y otros medios mec\u00e1nicos en un lugar que generalmente ser\u00e1 distinto cada vez.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Independientemente de la cuesti\u00f3n de la naturaleza civil de los derechos; desde el punto de vista registral encuentra soluci\u00f3n en el art\u00edculo 68 RH; que admite la comunidad de garajes sin asignaci\u00f3n de plazas determinadas. Lo normal ser\u00e1 que se inscriba el r\u00e9gimen \u2013 de propiedad horizontal- en el folio matriz, abriendo un folio independiente a cada cuota, siempre que vengan debidamente numeradas.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/TEMA-35-HIPOTECARIO-REGISTROS-PROGRAMA-ANTERIOR.doc\" target=\"_blank\">TEMA EN WORD<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas-hipotecario-registros-programa-anterior\/\">P\u00c1GINA PRINCIPAL DE LOS 82 TEMAS DE HIPOTECARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/temas\/\">OTROS TEMAS EN LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/\">SECCI\u00d3N OPOSITORES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/2002-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>TEMA 35\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior. &nbsp; Tema 35.\u00a0Los conjuntos inmobiliarios, la multipropiedad y los garajes: Posibilidades de configuraci\u00f3n y tratamiento registral. Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas: Registros:\u00a0tema 34. Notar\u00edas:\u00a0tema 30. TEMA 35 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas, tema largo, debe subrayarse) LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS LA MULTIPROPIEDAD LOS GARAJES \u00a0 \u00a0 \u00a0 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[265],"tags":[7254,2664,6375,4303,1932,3686,6373],"class_list":{"0":"post-35325","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-temas","7":"tag-conjuntos-inmobiliarios","8":"tag-garajes","9":"tag-manual-derecho-hipotecario","10":"tag-multipropiedad","11":"tag-oposiciones-registros","12":"tag-temario-oposiciones","13":"tag-temas-hipotecario"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35325","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35325"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35325\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35325"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35325"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35325"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}