{"id":35799,"date":"2017-05-10T00:03:48","date_gmt":"2017-05-09T22:03:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=35799"},"modified":"2017-05-10T00:38:12","modified_gmt":"2017-05-09T22:38:12","slug":"base-imponible-ajd-cambio-de-uso-vivienda-local","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/fiscal\/articulos-fiscal\/base-imponible-ajd-cambio-de-uso-vivienda-local\/","title":{"rendered":"Base imponible en los cambios de uso vivienda-local"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/a>BASE IMPONIBLE EN LOS CAMBIOS DE USO LOCAL – VIVIENDA O VICEVERSA<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

RESE\u00d1A DE LA SENTENCIA DEL TSJ DE ANDALUC\u00cdA <\/strong><\/h2>\n

DE 8 DE NOVIEMBRE DE 2016, RECURSO 118\/2015<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

JOAQU\u00cdN ZEJALBO MART\u00cdN, <\/strong><\/h2>\n

NOTARIO CON RESIDENCIA EN LUCENA, PROVINCIA DE C\u00d3RDOBA<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n<\/a>

Resumen:<\/strong><\/span><\/h6>\n

En los cambios de uso, la base imponible de Actos Jur\u00eddicos Documentados es el coste de su ejecuci\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a>

El caso:<\/span><\/h6>\n

La sentencia del TSJ de Andaluc\u00eda, Sede de Sevilla, Recurso 118\/2015, incide en una cuesti\u00f3n que sigue siendo conflictiva en la pr\u00e1ctica notarial, existiendo diversos pronunciamientos administrativos, pero es raro encontrar resoluciones judiciales, siendo la presente sentencia la segunda que hemos encontrado sobre la cuesti\u00f3n. Transcribimos a continuaci\u00f3n sus p\u00e1rrafos m\u00e1s esenciales:<\/p>\n

\u00abSe expone en la demanda que el d\u00eda 10 de octubre de 2012 fue formalizada escritura p\u00fablica notarial, por la que se llev\u00f3 a cabo la reforma y cambio de uso de tres viviendas a local comercial,<\/strong> en concreto para su destino como supermercado. Se present\u00f3 en su momento el modelo 600<\/strong> que acreditaba el pago del impuesto al que quedaba sujeto el negocio jur\u00eddico antes mencionado, declar\u00e1ndose una base imponible total 90.090,74 euros y una cuota tributaria resultante de 1.351,36 euros,<\/strong> ajust\u00e1ndose la base imponible al valor declarado de las obras de adaptaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Sin embargo, se notific\u00f3 liquidaci\u00f3n<\/strong> en concepto de actos jur\u00eddicos documentados y cuota tributaria de 8.891,50<\/strong> euros, ya que se apuntaba que la base imponible deb\u00eda ser el valor total del inmueble<\/strong> sobre el que se hab\u00eda llevado a cabo la reforma y cambio de uso y no el coste de la reforma.<\/p>\n

Considera <\/strong>sin embargo la parte recurrente que la base imponible a tener en cuenta no puede ser otra que el valor de las obras de reforma y adaptaci\u00f3n de uso de vivienda local,<\/strong> pues de lo contrario se estar\u00eda equiparando el cambio de uso al valor total del mismo, trat\u00e1ndose de dos supuestos diferentes y grav\u00e1ndose una capacidad econ\u00f3mica distinta de la que se puso de manifiesto en el instrumento. Adem\u00e1s, denuncia que la resoluci\u00f3n del TEARA es incompleta, pues no hace menci\u00f3n alguna acerca de la correcta aplicaci\u00f3n de la base imponible del impuesto, centr\u00e1ndose \u00fanicamente en valorar la comprobaci\u00f3n de valores llevada a cabo por la Agencia Tributaria de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

En cambio, se pone de manifiesto en los escritos respectivos de contestaci\u00f3n a la demanda que el informe t\u00e9cnico de la Administraci\u00f3n justifica adecuadamente la base imponible de<\/strong> la liquidaci\u00f3n y constata que previo derribo o demolici\u00f3n completa de las tres viviendas originales, se realizaron sobre el solar resultante obras de construcci\u00f3n de nueva planta de un edificio con uso y destino supermercado<\/strong>, produci\u00e9ndose el aumento de superficie construida de 411,62 m2, con un incremento de algo m\u00e1s de tres veces de la edificabilidad original<\/strong>. Por ello, se razona en el informe que este aumento de edificabilidad justifica que el valor real del suelo patrimonio de la entidad mercantil ha tenido un incremento en raz\u00f3n del aprovechamiento del mismo en funci\u00f3n de su nueva edificabilidad<\/strong>, que debe adicionarse al valor real de la construcci\u00f3n<\/strong>, por ello la base imponible debe ser constituida como la suma del valor real del suelo, m\u00e1s el valor real de la edificaci\u00f3n, en la hip\u00f3tesis del edificio terminado e incorporado al activo de la entidad mercantil.<\/p>\n

El tribunal tras estudiar la normativa y la jurisprudencia aplicable en tema de valoraciones llega a la siguiente conclusi\u00f3n<\/strong>: \u00aben la medida que sin perjuicio de la menci\u00f3n contenida a modo de t\u00edtulo en la escritura notarial, el supuesto que en ella se describe constituye una obra nueva, como asimismo se indica en la escritura al declarar la realizaci\u00f3n de aquellas obras de adaptaci\u00f3n de los inmuebles relacionado para su adaptaci\u00f3n al uso del local comercial para la actividad de supermercado -valor\u00e1ndose las mismas como tales-. La escritura en definitiva sirve a los efectos de poner de manifiesto la realizaci\u00f3n de aquellas obras, cuya valoraci\u00f3n debe en consecuencia constituirse en par\u00e1metro o base imponible del impuesto devengado como consecuencia de su extensi\u00f3n y levantamiento.<\/strong> Y, por otra parte, considerando que la valoraci\u00f3n de la que se sirve la Administraci\u00f3n, al partir de la anterior premisa, lleva a cabo un c\u00e1lculo del valor del edifico terminado e incorporado al activo de la entidad mercantil; extremo, como se ha expuesto, ajeno a la manifestaci\u00f3n de capacidad econ\u00f3mica <\/strong>que pretende ser gravada con arreglo a esta modalidad impositiva. Por ello y de conformidad con la doctrina anteriormente expuesta, el recurso debe ser estimado<\/strong>.\u00bb<\/p>\n

El Tribunal parece seguir el criterio contenido en la Consulta V1465-15, de 11\/05\/2015, que rese\u00f1amos en el Informe Fiscal correspondiente a mayo de 2015 con el siguiente t\u00edtulo: \u00abL<\/strong><\/a>a base imponible de la conversi\u00f3n de local en vivienda es el coste de ejecuci\u00f3n<\/a>\u00ab.<\/strong><\/p>\n

Materia: \u201cLa consultante es propietaria desde el a\u00f1o 2001 de un inmueble cuyo uso, seg\u00fan consta en el Catastro, es el de oficinas y local comercial. Sin embargo, en 1990 la anterior propietaria hab\u00eda efectuado unas obras por las que una parte de la finca pas\u00f3 a ser vivienda.<\/strong><\/p>\n

La consultante quiere dejar constancia de la obra realizada y del cambio de uso a vivienda, a efectos de su acceso al registro de la Propiedad, por lo que se plantea otorgar escritura de obra nueva a tal efecto.<\/strong> Dado que la escritura de obra nueva se va a otorgar con posterioridad a la ejecuci\u00f3n de las obras en 1990, se plantea si la base imponible del impuesto debe ser el valor real de coste de la obra nueva en la referida fecha o en el momento del otorgamiento del documento notarial. <\/strong>Por otro lado, y dado que a causa del tiempo transcurrido la obra ha perdido gran parte de su valor, se plantea si es correcto aplicar \u00edndices correctores por antig\u00fcedad y coeficientes deflactores para obtener la base imponible del Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados.\u201d<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General se remite a la Consulta V1761-13, cuyo contenido declara aqu\u00ed aplicable, que cita la Sentencia del TS de 11 de abril de 2013.\u00a0 La Conclusi\u00f3n de la Sentencia es la de que \u201ca la hora de fijar la base imponible de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, se debe mantener la doctrina de que la comprobaci\u00f3n debe recaer sobre el coste de la ejecuci\u00f3n de la obra y no sobre su valor de mercado\u201d.<\/strong>\u00a0 Por otro lado, \u201cEl valor real de coste de la obra nueva ser\u00e1 el valor de ejecuci\u00f3n en el momento en que esta se realiz\u00f3, sin que proceda aplicar ning\u00fan tipo de coeficientes deflactores ni \u00edndices correctores por antig\u00fcedad<\/strong>.\u201d<\/p>\n

Desde un punto de vista civil sobre la conversi\u00f3n de local en vivienda nos remitimos al trabajo de la Profesora Mar\u00eda del Carmen Gonz\u00e1lez Carrasco, publicado en Cesco, titulado \u201cPropiedad horizontal: el propietario puede convertir su local en vivienda si re\u00fane las condiciones de habitabilidad (Comentario a la STS de 3 de diciembre de 2014)\u201d, accesible en \u00a0http:\/\/blog.uclm.es\/cesco\/2015\/02\/06\/<\/a><\/p>\n

Tambi\u00e9n conviene tener en cuenta\u00a0la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 20 de marzo de 2015 y la recient\u00edsima de 18 de abril de 2017<\/a>,\u00a0<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta de lo anterior es la necesidad de licencia administrativa<\/strong>, que vendr\u00e1 determinada por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n debatida en esta Consulta fue estudiada en el resumen de la Consulta de la DGT de Catalu\u00f1a de 19 de noviembre de 2012, Consulta n. 332\/12, publicada en notariosyregistradores.com, Informe de Jurisprudencia Fiscal correspondiente a marzo de 2013, en el que nos remitimos, mediante enlace, al trabajo publicado en La Notar\u00eda por el Notario de Reus Javier Satu\u00e9 de Velasco.\u00bb<\/p>\n

En efecto, en el Informe correspondiente a marzo de 2013 escribimos lo siguiente: \u00ab\u201cConsulta n\u00ba 332\/12-de la Direcci\u00f3n General de Tributos de la Generalitat de Catalu\u00f1a-de 19 de noviembre de 2012.\u00a0Tributaci\u00f3n en AJD de la escritura que documenta un cambio de uso, que pasa de local a vivienda<\/strong>. Para la Administraci\u00f3n catalana no ofrece duda la tributaci\u00f3n en AJD, citando en apoyo de esta conclusi\u00f3n la Resoluci\u00f3n del TEAC de 11 de enero de 1996, relativa a la modificaci\u00f3n de una obra nueva y divisi\u00f3n horizontal, y la Consulta V0148-06 referente a la desafectaci\u00f3n de elementos comunes que se convierten en elementos privativos.<\/p>\n

El problema ha sido estudiado cr\u00edticamente\u00a0por el Notario de Reus Javier Satu\u00e9 de Velasco en el trabajo publicado en La Notar\u00eda, Barcelona, n\u00ba\u00a02 de 2012, titulado \u201cImpuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados: cantidad o cosa valuable en cambios de uso o destino\u201d, p\u00e1ginas 67 a 71. Se puede acceder a dicho trabajo mediante el siguiente enlace\u00a0http:\/\/dialnet.unirioja.es\/servlet\/articulo?codigo=4034059<\/a> \u201c<\/p>\n

En el Informe Fiscal correspondiente a marzo de 2017<\/a> escribimos con motivo de la Consulta V0075-17, de 18\/01\/2017, lo siguiente: \u00abEl cambio de uso de una vivienda no tributa en AJD al ya figurar el nuevo uso en el Catastro\u00bb <\/strong>\u201cEl consultante est\u00e1 interesado en la tramitaci\u00f3n del cambio de uso de un inmueble que es de vivienda, seg\u00fan la informaci\u00f3n existente en la D.G. del Catastro, mientras en el Registro de la Propiedad figura como oficina.<\/strong><\/p>\n

Tras las gestiones pertinentes ante la Administraci\u00f3n Urban\u00edstica y una vez concluido que no existe limitaci\u00f3n para la concesi\u00f3n de licencia de cambio de uso y concedida \u00e9sta, el consultante pretende elevarla a escritura p\u00fablica para su posterior reflejo en el Registro de la Propiedad.\u201d<\/strong><\/p>\n

Se pregunta \u201csi la referida escritura de cambio de uso del inmueble estar\u00eda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong>.\u201d<\/p>\n

Se responde que el \u201cotorgamiento de una escritura p\u00fablica para reflejar en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un inmueble, de oficina a vivienda, no tiene contenido valuable a efectos de determinar la aplicaci\u00f3n de la cuota variable del documento notarial, de Actos Jur\u00eddicos Documentados, dado que en el Catastro si figuraba el uso de vivienda, por lo que la referida escritura no implica modificaci\u00f3n alguna del valor catastral del bien.\u201d<\/strong><\/p>\n

Es fundamental para la mejor comprensi\u00f3n del tema debatido la lectura del trabajo citado del notario Javier Satu\u00e9 de Velasco en el que estudia las dos posibilidades que se presentan fiscalmente el cambio de uso: la de que no se considere un acto valuable, y la de que estime as\u00ed. La primera posibilidad fue contemplada en la Sentencia del TSJ de Madrid de 21 de febrero de 2014, Recurso 1450\/2010, que rese\u00f1amos en el Informe correspondiente al\u00a0mes de agosto de 2015: \u00bb No sujeci\u00f3n a AJD del cambio de uso.<\/strong><\/p>\n

\u201cEl problema que tenemos delante estriba en determinar si el hecho jur\u00eddico realizado, esto es, la escritura de cambio de uso, tiene por objeto directo cantidad o cosa valuable, presupuesto o campo aplicativo delimitado en el art\u00edculo 30 de la Ley del Impuesto<\/a> para determinar la base imponible del impuesto de actos jur\u00eddicos documentados en instrumentos notariales, noci\u00f3n \u00e9sta, acerca del contenido econ\u00f3mico, que se reitera en el n\u00famero 2 del art\u00edculo 31 de Texto Refundido del Impuesto, cuando al regular la cuota se refiere a las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable. As\u00ed las cosas, y comprendiendo que la formulaci\u00f3n del enunciado normativo sobre el que se discrepa plantea serias dificultades interpretativas, alcanzamos la conclusi\u00f3n de que la atribuci\u00f3n de significado correcta a la expresi\u00f3n es la contenida en la resoluci\u00f3n del TEAR, que descansa en los pronunciamientos del Tribunal Supremo en sentencias de la Sala Tercera de 8 de abril de 1995 y en dos sentencias de 3 de Noviembre de 1997 , as\u00ed como en la sentencia de la Audiencia Nacional de 22 de junio de 1994. Admite el TEAR en su resoluci\u00f3n que si bien su interpretaci\u00f3n no es la predominante en la doctrina civil, sin embargo es la m\u00e1s adecuada a las caracter\u00edsticas del gravamen, pues sit\u00faa en sus justos t\u00e9rminos la extensi\u00f3n del hecho imponible y lo conecta con la base imponible de forma l\u00f3gica: si se exige que el fin objetivo del acto o contrato tenga contenido econ\u00f3mico,\u00a0ello presupone que la realidad sobre la que versa sea a su vez un bien o derecho patrimonial, a tenor de la expresi\u00f3n \u201cque tengan por objeto directo\u201d contenida en el art\u00edculo 30 del Texto Refundido relativo a la base imponible. Esa expresi\u00f3n -objeto directo- implica que queden fuera del \u00e1mbito del hecho imponible y constituyan supuestos de no sujeci\u00f3n todos aquellos actos y contratos en los que si bien la realidad sobre la que versan son bienes y derechos patrimoniales (inmuebles, acciones, sociedades, etc), sin embargo, carecen de contenido econ\u00f3mico directo, entre ellos, las escrituras p\u00fablicas de cambio de destino o uso de fincas (garaje a local, o de local a vivienda), como sucede en el caso que nos ocupa. Estos argumentos del TEAR, que comparte la Sala, pueden ser completados, con una raz\u00f3n a\u00f1adida. El r\u00e9gimen de usos de los edificios viene determinado, en realidad, por las normas zonales u ordenanzas urban\u00edsticas aplicables, que por lo general prev\u00e9n la utilizaci\u00f3n de un uso principal y de usos compatibles o autorizables, bajo determinadas condiciones, y de ah\u00ed que el cambio de uso se someta a la previa obtenci\u00f3n de licencia [vid. art\u00edculos 151.g) y 155 de la Ley del Suelo de Madrid]. De la sujeci\u00f3n a previa licencia no resulta, en contra de lo que da a entender la Letrada de la Comunidad de Madrid, que la opci\u00f3n por un destino de entre los admitidos por las determinaciones del planeamiento tenga un objeto de contenido econ\u00f3mico, sin perjuicio de que el uso, obviamente, a determinados efectos \u2013 como se apunta en la demanda \u2013 constituya un factor a tener en cuenta, por ejemplo, a la hora de realizar su valoraci\u00f3n. No en vano, el n\u00famero 3 del art\u00edculo 30 establece, que se entender\u00e1 que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinci\u00f3n, no pueda determinarse la cuant\u00eda de la base. Si \u00e9sta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigir\u00e1 el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidaci\u00f3n se complete cuando la cuant\u00eda quede determinada. Como quiera que ello sea, como acertadamente razona el TEAR, el fin objetivo del acto o contrato no es de contenido econ\u00f3mico, sino el de habilitar la utilizaci\u00f3n pormenorizada de un espacio con un destino espec\u00edfico que el planeamiento, cuya naturaleza es la de una disposici\u00f3n de car\u00e1cter general, ya permit\u00eda con car\u00e1cter abstracto.<\/strong>\u201d<\/p>\n

Si el acto se considera valuable, la base podr\u00eda ser el aumento de valor que corresponda al nuevo uso o su coste de ejecuci\u00f3n. Sobre el tema nos a\u00f1ade Satu\u00e9 de Velasco<\/strong> la siguiente consideraci\u00f3n final<\/strong>: \u00abdesde un punto de vista pr\u00e1ctico, quiz\u00e1 resulte conveniente en las escrituras de cambio de uso o destino aconsejar la fijaci\u00f3n de un valor para dicho cambio por una de las dos soluciones apuntadas (diferencia de valor o coste real de la reforma), de manera que, evitando una disyuntiva liquidatoria del todo o nada, se ofrezca una \u00abl\u00ednea de retirada\u00bb fiscal que permita contender con la Administraci\u00f3n si esta contin\u00faa por caminos que pueden calificarse como puramente recaudatorios.\u00bb<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

ENLACES:\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

ENLACE A LA SENTENCIA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

Consulta V1465-15, de 11\/05\/2015<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Consulta V0075-17<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RDGRN 18 de abril de 2017<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

RDGRN de 20 de marzo de 2015<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Mar\u00eda del Carmen Gonz\u00e1lez Carrasco, en Cesco<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

LITPAJD<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

SECCI\u00d3N FISCAL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 + Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0 Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0 \u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a> \u00a0 Por titulares.<\/a>\u00a0 \u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"Base<\/a>

La Almudaina (Palma de Mallorca). Por Silvia N\u00fa\u00f1ez.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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