{"id":36257,"date":"2017-06-01T00:45:12","date_gmt":"2017-05-31T22:45:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=36257"},"modified":"2017-06-01T22:04:00","modified_gmt":"2017-06-01T20:04:00","slug":"oficina-registral-propiedad-informe-abril-2017","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-abril-2017\/","title":{"rendered":"OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME ABRIL 2017. Poder extranjero"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><a id=\"arriba\"><\/a>por <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/autores\/#mn0\">MAR\u00cdA N\u00da\u00d1EZ N\u00da\u00d1EZ<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/emma-rojo-iglesias-colaborara-con-nyr\/\">EMMA ROJO IGLESIAS<\/a><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\">REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)<\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resumen-del-resumen\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\">RESUMEN DEL RESUMEN<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Disposiciones generales<\/strong> destacamos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2017 de la DGRN por la que se publica la encomienda de gesti\u00f3n al Colegio de Registradores para la tramitaci\u00f3n de los Expedientes de Nacionalidad por residencia;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">la Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba el cuadro de sustituciones de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles para el desempe\u00f1o de las interinidades por los registradores titulares respectivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2017, de la Secretar\u00eda de Estado de Justicia, por la que se publica el\u00a0<strong>Convenio<\/strong>\u00a0de colaboraci\u00f3n con el Ilustre\u00a0<strong>Colegio de Registradores<\/strong>\u00a0de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de Espa\u00f1a, en materia de acceso a la informaci\u00f3n registral por parte de la Oficina de Recuperaci\u00f3n y Gesti\u00f3n de Activos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a las <strong>disposiciones Auton\u00f3micas<\/strong> con transcendencia registral solo Mencionamos la <strong>GALICIA.<\/strong>\u00a0Ley 2\/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenaci\u00f3n; en el CAPITULO IV que modifican varios prceptos de la Ley de Montes de Galicia y reconoce expresamente La validez de los\u00a0<strong>t\u00edtulos inscritos en el registro de la propiedad<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay ninguna publicaci\u00f3n rese\u00f1able en cuanto a <strong>Jurisprudencia ni en la Secci\u00f3n II<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a las <strong>Resoluciones<\/strong> enumeramos las m\u00e1s interesantes:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Destacamos la de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#138-regimen-economico-matrimonial-de-matrimonios-de-diferente-nacionalidad-derecho-temporal-rectificacion-del-registro\">15 de Marzo<\/a>, sobre la rectificaci\u00f3n del Registro en cuanto al R\u00e9gimen Econ\u00f3mico Matrimonial de una finca inscrita como presuntivamente ganancial, con la circunstancia adem\u00e1s de que el esposo era polaco con lo que hay que determinar cual sea el r\u00e9gimen aplicable<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#139-aceptacion-y-adjudicacion-de-prelegado-otorgada-solo-por-la-prelegataria\">16 de marzo<\/a> sobre la necesidad de la entrega de los legados aunque se trate de un prelegado, con las especialidades en el Derecho catal\u00e1n<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#142-adjudicaciones-en-vacio-cabe-adjudicarse-en-herencia-fincas-ya-vendidas-como-paso-previo\">de 17 de marzo<\/a> sobre la imposibilidad de inscribir una adjudicaci\u00f3n hereditaria de fincas vendidas por el causante en documento privado como paso previo para inscribir la venta<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La interesant\u00edsima de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#145-la-responsabilidad-hipotecaria-por-intereses-moratorios-no-esta-atada-a-dos-puntos-de-diferencia-con-los-ordinarios\">21 de marzo<\/a> sobre el l\u00edmite de dos puntos sobre los interese ordinarios para los intereses de demora, y su no aplicaci\u00f3n para establecer el m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#147-declaracion-de-obra-antigua-modo-de-acreditar-su-antiguedad-referencia-catastral-dato-de-descripcion-literaria-registral-det\">de 22 de marzo<\/a> sobre las declaraciones de obra antiguas, la posibilidad de su ampliaci\u00f3n y la necesidad de su georreferenciaci\u00f3n<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#152-ejecucion-hipotecaria-dudas-sobre-la-situacion-arrendaticia-sin-que-conste-inscrito-ningun-arrendamiento\">de 24 de marzo<\/a> sobre la necesidad de la inscripci\u00f3n de los arrendamientos para que afecten a terceros, en este caso un adjudicatario en una hipoteca, tras la reforma de 2013, y en consecuencia la innecesaridad de hacer la notificaci\u00f3n a los efectos del retracto arrendaticio<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#157-reserva-vidual-particion-sin-el-reservista-y-desheredacion-\">27 de marzo<\/a>, relativa a la reserva vidual con desheredaci\u00f3n de los reservatarios y la posibilidad de admitir la partici\u00f3n hecha por estaos sin intervenir la heredera de la reservataria<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#163-hipoteca-de-consumidor-no-cabe-limite-en-la-garantia-de-intereses-de-demora-solo-8220frente-a-terceros8221\">30 de marzo<\/a> que entiende que el l\u00edmite de que los intereses de demora en caso de vivienda habitual no pueden de exceder de 3 veces el inter\u00e9s legal del dinero no es solo frente a terceros<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#166-usucapion-sentencia-en-procedimiento-declarativo-seguido-contra-herederos-desconocidos-de-los-titulares-registrales\">3 de abril<\/a> sobre los efectos de la usucapi\u00f3n frente al registro, su requisitos y la innecesaridad de demandar a los titulares intermedios en una sentencia declarativa cuando el demandante ha adquirido por prescripci\u00f3n,<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#169-particion-por-contador-partidor-pago-de-cuota-viudal-y-conmutacion\">4 de abril<\/a> sobre el alcance de la facultad de conmutar el usufructo vidual\u00a0y\u00a0la intervenci\u00f3n que corresponde al c\u00f3nyuge viudo\u00a0en tal conmutaci\u00f3n, y por otro, sobre el alcance de las facultades del contador partidor para partir la herencia, y concretamente sobre su\u00a0facultad de interpretar el testamento.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#177-inmatriculacion-de-finca-con-titularidad-catastral-8220en-investigacion8221-coincidencia-certificado-catastral-y-titulo-solo\">de 7 de abril<\/a> sobre la innecesaridad de que para inmatricular una finca \u00e9sta est\u00e9 catastrada a nombre de los intervinientes<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#178-particion-herencia-de-aleman-residente-en-espana-con-hija-no-heredera-posible-professio-iuris-certificado-registro-ultima-vo\">de 10 de abril<\/a> sobre un testamento otorgado por un ciudadano alem\u00e1n en Espa\u00f1a, la necesidad de que intervenga su hija al considerarse legitimaria conforme a la ley espa\u00f1ola y la necesidad o no de obtener el certificado de \u00faltimas voluntades alem\u00e1n<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#180-deslinde-administrativo-de-monte-publico-catalogado-tracto-sucesivo-presentacion-de-documentos-pdf-por-correo-electronico\">de 17 de abril<\/a> sobre la aplicaci\u00f3n del tracto sucesivo a los deslindes administrativos y sobre la trascendencia registral presentaci\u00f3n de documentos en pdf por correo electr\u00f3nico<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#181-inscripcion-de-contrato-de-arrendamiento-rustico-urbano-o-del-codigo-civil-derecho-de-adquisicion-preferente-voluntario\">17 de abril<\/a> sobre un arrendamiento de una finca y la determinaci\u00f3n de naturaleza rustica o urbana para determinar si se rige por la ley de Arrendamientos r\u00fasticos o por el C\u00f3digo Civil; y sobre la posibilidad de constituir un derecho de adquisici\u00f3n preferente voluntario<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">La de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#182-poder-otorgado-ante-notario-extranjero-juicio-de-equivalencia-y-juicio-de-suficiencia-calificacion-registral\">17 de abril<\/a> sobre un poder otorgado ante un notario extranjero, y sobre si el juicio de suficiencia hecho por el notario comprende tambi\u00e9n el de equivalencia<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"tema-del-mes-la-calificacion-registral-de-los-poderes-otorgados-ante-notarios-extranjeros-la-rdgrn-de-17-de-abril-de-2017\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>TEMA DEL MES: LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE LOS PODERES OTORGADOS ANTE NOTARIOS EXTRANJEROS: LA RDGRN DE 17 DE ABRIL DE 2017.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Preceptos aplicables:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/resumen-de-la-ley-de-cooperacion-juridica-internacional-en-materia-civil\/\">Art\u00edculos 58 y 60 de la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/ley-de-la-jurisdiccion-voluntaria\/\">Disposici\u00f3n Adicional Tercera de la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a10\">Art\u00edculos 10 y 11 del C\u00f3digo Civil<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">Art\u00edculos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art36\">Art\u00edculo 36 Reglamento Hipotecario<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-2001-24965\">Art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La utilizaci\u00f3n de apoderamientos otorgados fuera de Espa\u00f1a es constante en la pr\u00e1ctica notarial habida cuenta de la internacionalizaci\u00f3n de las relaciones econ\u00f3micas. La pregunta que surge es: <strong>\u00bfQu\u00e9 ha de calificar el Registrador cuando, alguna de las partes \u2013o las dos, como en el supuesto de hecho que motiva esta resoluci\u00f3n-, comparece representada en virtud de escritura de poder otorgada ante un Notario del Reino Unido?<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso resuelto por el Centro Directivo en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/r#181\">RDGRN de 17 de abril de 2017<\/a>, dicho poder ha sido exhibido al Notario autorizante de la escritura calificada, est\u00e1 redactado a doble columna, en castellano e ingl\u00e9s, y est\u00e1 debidamente apostillado. La Notario autorizante emite el oportuno juicio de suficiencia en cumplimiento del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001. Es importante advertir que el supuesto de hecho difiere sustancialmente del analizado por la Resoluci\u00f3n de este mismo a\u00f1o de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-enero-2017\/#10-sustitucion-de-poder-identidad-de-las-facultades-conferidas-juicio-de-suficiencia-calificacion-registral\">5 de enero<\/a> toda vez que en esta \u00faltima el poder hab\u00eda sido otorgado por extranjero ante notario espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para que un documento extranjero pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debe cumplir los requisitos m\u00ednimos imprescindibles que caracterizan al documento p\u00fablico espa\u00f1ol, lo que doctrinalmente se denomina \u201c<strong>principio de equivalencia de formas\u201d<\/strong>, lo que supone:\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Primero.- Que haya sido autorizado por quien tenga atribuida en su pa\u00eds la <strong>competencia<\/strong> de otorgar fe p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Segundo.- Que contenga la <strong>fe de conocimiento<\/strong> y el <strong>juicio de capacidad<\/strong> para el acto o negocio en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan RDGRN de 17 de abril de 2017, <strong>en caso de poderes otorgados ante Notarios extranjeros, el Registrador calificar\u00e1<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. La <strong>eficacia formal del poder<\/strong>: legalizaci\u00f3n, apostilla y traducci\u00f3n, en su caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Que exprese el cumplimiento de los <strong>requisitos de equivalencia del poder<\/strong> otorgado en el extranjero (Disposici\u00f3n Adicional 3\u00aa de la LJV y art\u00edculo 60 de la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional), lo que supone que la autoridad extranjera haya intervenido en la confecci\u00f3n del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempe\u00f1an las autoridades espa\u00f1olas en la materia de que se trate y surta los mismos o m\u00e1s pr\u00f3ximos efectos en el pa\u00eds de or\u00edgen, que implica <strong>juicio de identidad <\/strong>y de <strong>capacidad<\/strong> de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente v\u00e1lido conforme a la Ley aplicable (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a10\">art\u00edculos 10 y 11 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN, en esta pol\u00e9mica resoluci\u00f3n de 17 de abril de 2017, considera que la <strong>declaraci\u00f3n de equivalencia hecha por el notario espa\u00f1ol ser\u00e1 suficiente para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad del acto dispositivo.<\/strong> <strong>Si el registrador no estuviera conforme con la declaraci\u00f3n efectuada por el notario espa\u00f1ol, deber\u00e1 motivarlo<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art36\">art\u00edculo 36 RH<\/a>) sin que en ning\u00fan caso pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n (art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Centro Directivo reconoce que el \u201c<strong>juicio o informe de equivalencia<\/strong>\u201d emitido por el notario espa\u00f1ol <strong>no<\/strong> es lo <strong>mismo<\/strong> que el \u201c<strong>juicio de suficiencia<\/strong>\u201d del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 aun cuando la emisi\u00f3n de \u00e9ste \u00faltimo implica aqu\u00e9l y es que la emisi\u00f3n del juicio de suficiencia constituye una obligaci\u00f3n inexcusable para el notario autorizante mientras que el juicio de equivalencia puede ser emitido o no, toda vez que el notario no est\u00e1 obligado a conocer el Derecho extranjero. Ahora bien, <strong>cuando el notario espa\u00f1ol autorizante de la escritura calificada emite un juicio expreso de que el poder que se le ha exhibido es \u201csuficiente\u201d para el otorgamiento, implica, per se, ese juicio de equivalencia conforme al Derecho espa\u00f1ol<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al <strong>contenido del juicio de equivalencia<\/strong>, es el siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Rese\u00f1a del documento extranjero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Nombre y residencia del Notario autorizante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. Ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4\u00ba. La existencia de apostilla o legalizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5\u00ba. Que el Notario, en base a las circunstancias del caso y a su conocimiento de la Ley extranjera, hace constar bajo su responsabilidad \u201cque el poder rese\u00f1ado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (\u2026), entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representaci\u00f3n en el tr\u00e1fico jur\u00eddico internacional\u201d.<\/p>\n<h1>\u00a0<\/h1>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"disposiciones-generales-\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt;\"><b>DISPOSICIONES GENERALES:<\/b>\u00a0<\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"nacionalidad-encomienda-de-gestion-primer-semestre-2015\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">Nacionalidad: Encomienda de Gesti\u00f3n primer semestre 2015<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la encomienda de gesti\u00f3n al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de Espa\u00f1a, para la tramitaci\u00f3n de expedientes de nacionalidad por residencia.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Resoluci\u00f3n publica como anexo el <strong>nuevo acuerdo suscrito el 3 de agosto de 2016<\/strong> entre el Ministerio de Justicia y el Colegio de Registradores para la tramitaci\u00f3n de expedientes de nacionalidad por residencia. Ha de ser\u00a0<strong>publicado para su eficacia<\/strong>, conforme al\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1992-26318&amp;tn=1&amp;p=20140917&amp;vd=#a15\">art. 15 \u00a0de la anterior LRJAPyPAC<\/a> (hoy <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-10566&amp;tn=1&amp;p=20151002#a11\">art. 11<\/a> de la Ley 40\/2015, de 1 de octubre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico del Sector P\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Parte expositiva:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013\u00a0<\/strong>Desde 1995 se ha producido en Espa\u00f1a un\u00a0<strong>importante incremento en el flujo de llegada de inmigrantes<\/strong>, muchos de los cuales han querido conseguir la plena integraci\u00f3n en la sociedad espa\u00f1ola mediante la adquisici\u00f3n de esta nacionalidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Los sucesivos Gobiernos de Espa\u00f1a han facilitado tal integraci\u00f3n a trav\u00e9s de la aprobaci\u00f3n de diversos\u00a0<strong>procesos de regularizaci\u00f3n extraordinaria<\/strong>, afectando el de 2005 a\u00a0<strong>750.000<\/strong>\u00a0<strong>trabajadores inmigrantes.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 El subsiguiente<strong>\u00a0incremento del n\u00famero de solicitudes de concesi\u00f3n de nacionalidad<\/strong>\u00a0no ha ido acompa\u00f1ado de los medios y recursos para dar respuesta adecuada por lo que se produjo un\u00a0<strong><em>retraso en su tramitaci\u00f3n y resoluci\u00f3n<\/em><\/strong>, lleg\u00e1ndose al colapso, con 763.530 expedientes correspondientes a los a\u00f1os 2010 a 2014.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 El Ministerio elabor\u00f3 un\u00a0<strong>Plan Intensivo de Tramitaci\u00f3n<\/strong>\u00a0que contemplaba la\u00a0<strong><em>digitalizaci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0de los expedientes de nacionalidad por residencia acumulados en los archivos del Ministerio de Justicia as\u00ed como su\u00a0<strong><em>tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Para ejecutarlo, el Ministerio recab\u00f3 el apoyo del cuerpo de Registradores, suscribiendo con su Colegio, el 25 de junio de 2012, un\u00a0<strong>Acuerdo de encomienda de gesti\u00f3n<\/strong>\u00a0para la tramitaci\u00f3n de expedientes de nacionalidad por residencia, que, a su vez, fue objeto de\u00a0<strong>Adenda de pr\u00f3rroga<\/strong>\u00a0y modificaci\u00f3n el 19 de abril de 2013. Posteriormente Se firm\u00f3 el 26 de febrero de 2015 un <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-247-boe-abril-2015\/#nacionalidad-encomienda-de-gestion\">nuevo Acuerdo de encomienda de gesti\u00f3n<\/a>, modificado por la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-262-boe-julio-2016\/#nacionalidad-por-residencia-adenda-a-la-encomienda-de-gestion\">adenda suscrita el 4 de noviembre de 2015<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Estos acuerdos han permitido dar\u00a0<strong>soluci\u00f3n al atraso en la tramitaci\u00f3n<\/strong>\u00a0de estos expedientes, de tal forma que desde octubre de 2012 se han tramitado hasta su resoluci\u00f3n\u00a0<strong><em>m\u00e1s de 700.000 expedientes<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Al\u00a0<strong>persistir las causas<\/strong>\u00a0que motivaron la anterior encomienda de gesti\u00f3n \u2013pocos medios y muchas solicitudes- se acuerda firmar una\u00a0<strong><em>nueva encomienda<\/em><\/strong>, que\u00a0<strong><em>impone al\u00a0Colegio de Registradores una serie de obligaciones<\/em><\/strong>\u00a0relacionadas con la tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica de los expedientes, pero que tambi\u00e9n\u00a0<strong><em>requerir\u00e1 la colaboraci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles<\/em><\/strong>\u00a0quienes deber\u00e1n utilizar sus medios personales y materiales para el buen fin de la encomienda, sin cuya colaboraci\u00f3n no ser\u00eda posible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 La\u00a0<strong>Subsecretar\u00eda de Justicia<\/strong>\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2012-3161&amp;tn=1&amp;p=20140618&amp;vd=#a7\">tiene la funci\u00f3n<\/a>\u00a0de racionalizaci\u00f3n, normalizaci\u00f3n y simplificaci\u00f3n de los procedimientos administrativos y de los m\u00e9todos de trabajo, as\u00ed como la evaluaci\u00f3n de la calidad y el rendimiento de los servicios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 La\u00a0<strong>DGRN<\/strong>\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2012-3161&amp;tn=1&amp;p=20140618&amp;vd=#a9\">es competente<\/a>\u00a0para la tramitaci\u00f3n y, en su caso, resoluci\u00f3n de los expedientes de nacionalidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 El Colegio de Registradores es una\u00a0<strong>corporaci\u00f3n de derecho p\u00fablico<\/strong>. El\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-xi-xii-xiii-xiv-y-xv\/#art560\">art\u00edculo 560 del Reglamento Hipotecario<\/a>\u00a0establece que el Colegio de Registradores, como corporaci\u00f3n encargada de velar por el buen funcionamiento de la funci\u00f3n registral, queda\u00a0<strong>subordinado jer\u00e1rquicamente al Ministro de Justicia<\/strong>\u00a0y a la DGRN y sometido a su alta inspecci\u00f3n pudiendo ejercer, adem\u00e1s de sus funciones propias, las que \u00e9sta le encomiende.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Los\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1997-9712&amp;tn=1&amp;p=19970506&amp;vd=#a4\">Estatutos del Colegio<\/a>\u00a0prev\u00e9n entre sus fines el de colaborar con las Administraciones P\u00fablicas y el de\u00a0<strong><em>organizar los diferentes servicios colegiales<\/em><\/strong>,\u00a0<strong><em>o los que se le encomienden<\/em><\/strong>\u00a0o establezcan por el Gobierno o por disposiciones legales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 La\u00a0<strong>encomienda de gesti\u00f3n<\/strong>\u00a0se encuentra entre los\u00a0<strong>medios<\/strong>\u00a0que, tanto la anterior\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1992-26318&amp;tn=1&amp;p=20140917&amp;vd=#a15\">LRJAPyPAC<\/a> (vigente al firmarse el Acuerdo) como la actual Ley del Sector P\u00fablico, ponen a disposici\u00f3n de las Administraciones P\u00fablicas para el cumplimiento de sus fines y para el ejercicio de sus competencias. Este instrumento habilita a los \u00f3rganos administrativos para encomendar a otros \u00f3rganos o entidades de la misma o distinta Administraci\u00f3n la realizaci\u00f3n de actividades de car\u00e1cter material, t\u00e9cnico o de servicios de su competencia, por razones de eficacia o cuando no posean les medios t\u00e9cnicos id\u00f3neos para su desempe\u00f1o, sin que esto suponga cesi\u00f3n de titularidad de la competencia ni de los elementos sustantivos de su ejercicio, siendo responsabilidad del \u00f3rgano encomendante dictar cuantos actos o resoluciones de car\u00e1cter jur\u00eddico den soporte o en los que se integre la concreta actividad material objeto de la encomienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con fecha 14 de junio de 2016, el Ministerio de Justicia autoriz\u00f3 al Colegio de Registradores a realizar <strong><em>en la aplicaci\u00f3n ATENAS las conexiones necesarias<\/em><\/strong> (Polic\u00eda, CNI, Registro de Penados e Inforeg) para la tramitaci\u00f3n completa de los expedientes de nacionalidad por residencia y las pruebas que resulten necesarias para la puesta en funcionamiento de dichas conexiones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cl\u00e1usulas:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Primera. Objeto.\u00a0<\/strong>El Ministerio de Justicia encomienda al Colegio de Registradores la realizaci\u00f3n por medios electr\u00f3nicos de las actividades destinadas a la\u00a0<strong><em>tramitaci\u00f3n de los expedientes de nacionalidad por residencia<\/em><\/strong>, hasta el momento inmediatamente anterior a aquel en que la Subdirecci\u00f3n General de Nacionalidad y Estado Civil eleve el preceptivo informe-propuesta de resoluci\u00f3n al \u00f3rgano competente, conforme al\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1958-18486&amp;tn=1&amp;p=20070309&amp;vd=#art367\">art\u00edculo 367 RRC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Segunda. Obligaciones del Colegio de Registradores.\u00a0<\/strong>El Colegio se compromete a ejecutar los\u00a0<strong><em>actos de tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica<\/em><\/strong>\u00a0que se describen, conforme a las instrucciones impartidas por la DGRN:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Proceder a la\u00a0<strong>tramitaci\u00f3n de los expedientes<\/strong>\u00a0de nacionalidad por residencia hasta la puesta a disposici\u00f3n del Ministerio de Justicia, para la elevaci\u00f3n del preceptivo informe-propuesta de resoluci\u00f3n, de todos los expedientes de nacionalidad por residencia que, debidamente digitalizados e incorporados al aplicativo inform\u00e1tico por el Ministerio de Justicia, hayan sido\u00a0<strong><em>recibidos<\/em><\/strong> en la DGRN <strong>desde el 1 de enero de 2015 hasta el 30 de junio de 2015<\/strong> y que se estima que aproximadamente alcanzar\u00e1n el n\u00famero de <strong>75.000.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de los supuestos incluidos en el anexo sobre \u00abModelos relativos a distintas\u00a0<strong><em>causas por las que no procede un informe positivo<\/em><\/strong>\u00bb incluido en la gu\u00eda de tramitaci\u00f3n de expedientes de nacionalidad por residencia elaborado con ocasi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de la anterior encomienda de 25 de junio de 2012, los Registradores se limitar\u00e1n a dejar constancia de tal circunstancia, sin necesidad de completar la tramitaci\u00f3n del expediente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Facilitar el\u00a0<strong><em>alojamiento en los Centros de Proceso de Datos<\/em><\/strong>\u00a0del Colegio de Registradores de los servidores y m\u00e1quinas necesarias para el archivo y conservaci\u00f3n electr\u00f3nico de los ficheros resultantes de la digitalizaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica de los expedientes, y su documentaci\u00f3n complementaria, en condiciones adecuadas de seguridad<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- Facilitar los\u00a0<strong><em>sistemas de comunicaciones necesarios<\/em><\/strong>\u00a0desde las estaciones de digitalizaci\u00f3n hasta los servidores en los que se alojen los datos obtenidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- Facilitar el\u00a0<strong><em>aplicativo inform\u00e1tico<\/em><\/strong>\u00a0necesario para la tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica de los expedientes de nacionalidad por residencia mediante su distribuci\u00f3n y reparto entre los Registros de la Propiedad y Mercantiles, as\u00ed como las comunicaciones seguras que para ello fueran requeridas. Dicho aplicativo deber\u00e1 estar accesible desde el Ministerio de Justicia, a trav\u00e9s de la red SARA.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- Garantizar el\u00a0<strong><em>acceso de los funcionarios<\/em><\/strong>\u00a0que determine la DGRN a todas las funcionalidades del aplicativo inform\u00e1tico para la tramitaci\u00f3n de los expedientes de nacionalidad por residencia, as\u00ed como facilitarles la formaci\u00f3n y el apoyo t\u00e9cnico necesarios para su correcta ejecuci\u00f3n y uso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.- Suministrar a los Registros de la Propiedad y Mercantiles toda la\u00a0<strong><em>formaci\u00f3n t\u00e9cnica necesaria<\/em><\/strong>\u00a0para la correcta ejecuci\u00f3n y uso de la aplicaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">7.- Colaborar con los\u00a0<strong><em>servicios de atenci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0del Ministerio de Justicia a los Registros Civiles para la resoluci\u00f3n de las <strong><em>incidencias<\/em><\/strong> relacionadas con la transmisi\u00f3n de las resoluciones dictadas desde la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica y la aplicaci\u00f3n de los Registros Civiles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">8.- Los\u00a0<strong><em>registradores<\/em><\/strong>, con el apoyo t\u00e9cnico del Colegio y al amparo de las instrucciones dictadas por la DGRN,\u00a0<strong><em>colaboraran en la realizaci\u00f3n de todos los actos de tramitaci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0de los expedientes de nacionalidad por residencia, hasta ponerlos a disposici\u00f3n del Ministerio de Justicia para la redacci\u00f3n de la propuesta de resoluci\u00f3n y la resoluci\u00f3n definitiva de las solicitudes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">9.- Establecer un\u00a0<strong><em>procedimiento de comunicaci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0fluido y de f\u00e1cil acceso entre el Colegio de Registradores y la DGRN, mediante la habilitaci\u00f3n de una direcci\u00f3n de\u00a0<strong><em>correo electr\u00f3nico<\/em><\/strong>, para la comunicaci\u00f3n y resoluci\u00f3n de todas las incidencias que puedan surgir en la DGRN en relaci\u00f3n a los expedientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">10.- Dar\u00a0<strong><em>soporte t\u00e9cnico<\/em><\/strong>\u00a0continuo y directo a la DGRN.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">11.- Realizar la <strong><em>conexi\u00f3n a un servicio web<\/em><\/strong> proporcionado por el Ministerio de Justicia en la Red SARA, en el que se actualizar\u00e1 el estado de los expedientes tramitados en el aplicativo a los efectos de proporcionar informaci\u00f3n a los solicitantes de nacionalidad espa\u00f1ola a trav\u00e9s del servicio <a href=\"https:\/\/sede.mjusticia.gob.es\/eConsultas\/inicioNacionalidad\">\u00ab\u00bfC\u00f3mo va lo m\u00edo?\u00bb<\/a>.<\/p>\n<p>12. Garantizar, en el desarrollo de las tareas descritas en el apartado 1, el correcto y regular <strong><em>cumplimiento de la normativa correspondiente<\/em><\/strong> a los expedientes de nacionalidad espa\u00f1ola por residencia, as\u00ed como las instrucciones y criterios indicados por la DGRN. Para ello, el Colegio adoptar\u00e1 las medidas necesarias, incluida en su caso la <strong><em>revisi\u00f3n de expedientes<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Tercera. Obligaciones del Ministerio de Justicia.\u00a0<\/strong>El Ministerio de Justicia facilitar\u00e1 la puesta a disposici\u00f3n de los registradores de los expedientes de nacionalidad y su documentaci\u00f3n complementaria\u00a0<strong><em>en formato electr\u00f3nico<\/em><\/strong>, as\u00ed como la tramitaci\u00f3n electr\u00f3nica de los mismos, y en concreto se compromete a:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- Realizar todas las actuaciones necesarias para la\u00a0<strong><em>puesta a disposici\u00f3n del CORPME de los expedientes de nacionalidad<\/em><\/strong>\u00a0por residencia y su documentaci\u00f3n complementaria. Esta labor incluye el\u00a0<strong><em>traslado f\u00edsico<\/em><\/strong>\u00a0de los expedientes y documentaci\u00f3n complementaria al lugar donde deban ser digitalizados, su\u00a0<strong><em>digitalizaci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0y la\u00a0<strong><em>introducci\u00f3n<\/em><\/strong>\u00a0de los mismos en el aplicativo inform\u00e1tico facilitado por el Colegio de Registradores con el formato de intercambio que establecen los est\u00e1ndares de interoperabilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- Dictar las\u00a0<strong><em>Resoluciones e Instrucciones<\/em><\/strong>\u00a0que fueran necesarias para dar cobertura a esta encomienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- Poner a disposici\u00f3n del Colegio para su distribuci\u00f3n entre los colegiados, las\u00a0<strong><em>gu\u00edas de tramitaci\u00f3n\u00a0<\/em><\/strong>y todas las ayudas que fueran necesarias para llevar a cabo la encomienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4.- Apoyar la\u00a0<strong><em>difusi\u00f3n p\u00fablica<\/em><\/strong>\u00a0de este proyecto y la presentaci\u00f3n de sus resultados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5.- El Ministerio de Justicia se compromete a\u00a0<strong><em>abonar la cantidad de dos millones de euros<\/em><\/strong>\u00a0por esas actividades, relacionadas con la gesti\u00f3n electr\u00f3nica de los expedientes objeto de la presente encomienda. Dicha cuant\u00eda deber\u00e1\u00a0<strong><em>imputarse al presupuesto de la DGRN<\/em><\/strong> y no habr\u00e1 pagos anticipados, abon\u00e1ndose en dos plazos durante 2017.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">6.- Poner a disposici\u00f3n del CORPME, a trav\u00e9s de la Red SARA, el <strong>servicio web de actualizaci\u00f3n de estado del expediente<\/strong> a los efectos de proporcionar informaci\u00f3n a los solicitantes de nacionalidad espa\u00f1ola a trav\u00e9s del servicio <a href=\"https:\/\/sede.mjusticia.gob.es\/eConsultas\/inicioNacionalidad\">\u00ab\u00bfC\u00f3mo va lo m\u00edo?\u00bb<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cuarta. Seguridad de la informaci\u00f3n.\u00a0<\/strong>El Colegio de Registradores se compromete al cumplimiento de todas las obligaciones derivadas de la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-23750\">Ley Org\u00e1nica 15\/1999, de 13 de diciembre<\/a>, de protecci\u00f3n de datos de car\u00e1cter personal, y su <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2008-979\">Reglamento<\/a> de desarrollo, teniendo la consideraci\u00f3n de\u00a0<strong><em>encargado del tratamiento<\/em><\/strong>\u00a0en relaci\u00f3n con los datos personales contenidos en los expedientes. Todo ello sin perjuicio de la colaboraci\u00f3n en la encomienda de los Registradores y su personal auxiliar. El <strong>nivel de seguridad<\/strong> del fichero de datos est\u00e1 catalogado como <strong>alto<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Colegio deber\u00e1 tratar los datos \u00fanicamente conforme a las instrucciones de la DGRN,\u00a0<strong><em>sin aplicarlos a otro fin\u00a0<\/em><\/strong>distinto del previsto en esta encomienda, ni comunicarlos, ni siquiera para su conservaci\u00f3n, a otras personas. Queda obligado a\u00a0<strong><em>conservar<\/em><\/strong>, debidamente custodiados, los documentos de trabajo y el resto de la informaci\u00f3n, de manera que se garantice su <strong><em>confidencialidad<\/em><\/strong> y se impida su utilizaci\u00f3n en provecho de terceras personas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todos los ficheros, datos, documentos de trabajo, as\u00ed como cualquier soporte o documento en que conste alguno de los datos de car\u00e1cter personal objeto de tratamiento y dem\u00e1s informaci\u00f3n,\u00a0<strong><em>ser\u00e1n devueltos<\/em><\/strong>\u00a0al Ministerio de Justicia, una vez concluidos los trabajos previstos en esta encomienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Quinta. Comisi\u00f3n de Seguimiento.\u00a0<\/strong>Estar\u00e1 presidida por el Director General de los Registros y del Notariado o persona en quien \u00e9ste delegue, y de la que formar\u00e1n parte cuatro vocales: dos designados por la DGRN y dos designados por Colegio de Registradores. El presidente tendr\u00e1 voto dirimente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sus\u00a0<strong><em>funciones<\/em><\/strong>\u00a0ser\u00e1n las de garantizar la adecuada coordinaci\u00f3n entre las partes para la correcta ejecuci\u00f3n de esta encomienda, proponer cuantas mejoras se consideren necesarias y\u00a0<strong><em>resolver cualquier duda o controversia<\/em><\/strong>\u00a0que surja en relaci\u00f3n con la interpretaci\u00f3n, modificaci\u00f3n, efectos o resoluci\u00f3n la presente encomienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Sexta. Colaboraci\u00f3n en tareas de migraci\u00f3n. <\/strong>Al finalizar las tareas, el CORPME se compromete a facilitar los procesos de intercambio de informaci\u00f3n necesarios para el modelo de datos acordado con el Ministerio de Justicia, poniendo a disposici\u00f3n del Ministerio la documentaci\u00f3n necesaria, con el fin de poder realizar la <strong><em>migraci\u00f3n de todos los datos y expedientes de nacionalidad por residencia<\/em><\/strong> que se encuentren alojados en las plataformas que se hayan venido utilizando hist\u00f3ricamente por el Colegio de Registradores, <strong><em>a la aplicaci\u00f3n del Ministerio de Justicia<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>S\u00e9ptima. Resoluci\u00f3n de controversias.\u00a0<\/strong>Las cuestiones litigiosas o controversias que puedan surgir entre las partes, de no alcanzarse al respecto un acuerdo de la Comisi\u00f3n de Seguimiento, ser\u00e1n resueltas por el\u00a0<strong>Ministro de Justicia<\/strong>\u00a0y, en su caso, ser\u00e1n de conocimiento y competencia del orden jurisdiccional de lo\u00a0<strong><em>contencioso<\/em><\/strong>-administrativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Octava. <u>Duraci\u00f3n<\/u> y plazos de ejecuci\u00f3n.\u00a0<\/strong>La presente encomienda estar\u00e1 vigente por un periodo de <strong><em>seis meses<\/em><\/strong> a partir de la <strong><em>puesta a disposici\u00f3n<\/em><\/strong> del Colegio de los expedientes, en condiciones de ser tramitados. No obstante lo anterior, el Colegio estar\u00e1 obligado a continuar la tramitaci\u00f3n de los expedientes en que hubiera habido que <strong><em>subsanar<\/em><\/strong> con la documentaci\u00f3n requerida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este plazo podr\u00e1 ser <strong><em>prorrogado<\/em><\/strong>, a propuesta de la Comisi\u00f3n de Seguimiento, por acuerdo expreso de las partes. Igualmente, en el caso de incremento o disminuci\u00f3n del volumen de expedientes a tramitar la presente encomienda podr\u00e1 ser objeto de <strong><em>modificaci\u00f3n<\/em><\/strong> por acuerdo expreso de ambas partes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nota:<\/strong>\u00a0realmente se ha publicado en la Secci\u00f3n III.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ver\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-248-boe-mayo-2015\/#instruccion-nacionalidad-por-residencia\">Instrucci\u00f3n de 13 de mayo de 2015<\/a>, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, sobre remisi\u00f3n de las solicitudes de adquisici\u00f3n de la nacionalidad espa\u00f1ola por residencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4177\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/15\/pdfs\/BOE-A-2017-4177.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4177 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 200 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4177\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4177\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"registros-nuevo-cuadro-de-sustituciones-para-interinidades\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">Registros: nuevo cuadro de sustituciones para interinidades<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba el cuadro de sustituciones de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles para el desempe\u00f1o de las interinidades por los registradores titulares respectivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este cuadro sustituye al vigente regulado por la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-161-boe-febrero-2008\/#cuadro-sustituciones\">Instrucci\u00f3n de 12 de febrero de 2008<\/a> y determina <strong>qu\u00e9 registrador ha de desempe\u00f1ar las interinidades<\/strong> que hayan de cubrirse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El cambio viene motivado por el tiempo transcurrido y, especialmente, por la reciente aprobaci\u00f3n de la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/demarcacion-registral-2017\/\"><strong>demarcaci\u00f3n registral<\/strong><\/a> por Real Decreto 195\/2017, de 3 de marzo,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay que confundir este cuadro con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-166-boe-julio-2008\/#cuadro\">cuadro de sustituciones<\/a> por motivo de calificaci\u00f3n. Es de suponer que este cuadro tambi\u00e9n ser\u00e1 cambiado para adaptarlo a la demarcaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el cuadro <strong>no se incluyen los registros de Catalu\u00f1a<\/strong>, por lo que ha de entenderse vigente para esta comunidad aut\u00f3noma el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2008\/02\/16\/pdfs\/A08762-08788.pdf\">cuadro de 2008<\/a>, lo que resulta l\u00f3gico, pues en Catalu\u00f1a todav\u00eda no se ha aprobado la demarcaci\u00f3n registral y tiene competencias propias. Se regulan las interinidades catalanas por la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-218-boe-noviembre-2012\/#cat\">Instrucci\u00f3n 1\/2012, de 3 de octubre<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La regulaci\u00f3n se completa con la <strong>Instrucci\u00f3n de 31 de mayo de 2012<\/strong>, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueban las normas para la designaci\u00f3n de registrador interino y accidental (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-213-boe-junio-2012\/#interinos\">ver resumen<\/a>). Esta instrucci\u00f3n tuvo una peque\u00f1a reforma mediante <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-243-boe-diciembre-2014\/#interinidades\">Instrucci\u00f3n de 15 de diciembre de 2014<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la elaboraci\u00f3n del cuadro, se han seguido, entre otros los siguientes criterios:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; cercan\u00eda entre registros<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; presencia de cada registro en todas las columnas y una sola vez.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; respeto de los l\u00edmites auton\u00f3micos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Nota:<\/strong> realmente se publica en la Secci\u00f3n III.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/17\/pdfs\/BOE-A-2017-4211.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4211 &#8211; 36\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 1.722\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4211\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"oficina-de-recuperacion-y-gestion-de-activos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Oficina de Recuperaci\u00f3n y Gesti\u00f3n de Activos<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2017, de la Secretar\u00eda de Estado de Justicia, por la que se publica el <strong>Convenio<\/strong> de colaboraci\u00f3n con el Ilustre <strong>Colegio de Registradores<\/strong> de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de Espa\u00f1a, en materia de acceso a la informaci\u00f3n registral por parte de la Oficina de Recuperaci\u00f3n y Gesti\u00f3n de Activos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Introducci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El pasado 11 de abril de 2017 se suscribi\u00f3 un Convenio de colaboraci\u00f3n entre la Secretaria de Estado de Justicia en representaci\u00f3n del Ministerio de Justicia y el Colegio de Registradores, representado por su Decano-Presidente, en materia de <strong>acceso a la informaci\u00f3n registral<\/strong> por parte de la Oficina de Recuperaci\u00f3n y Gesti\u00f3n de Activos (en adelante ORGA), que ahora publica el BOE como anexo, en aplicaci\u00f3n del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-10566&amp;tn=1&amp;p=20151002#a48\">art. 48.8<\/a> Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico del Sector P\u00fablico, para su eficacia. Tambi\u00e9n se publicar\u00e1 en el Portal de la Transparencia del Gobierno de Espa\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Real Decreto 948\/2015, de 23 de octubre, por el que se regula la <strong>ORGA<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-253-boe-octubre-2015\/#oficina-de-recuperacion-y-gestion-de-activos\">ver resumen<\/a>), la configura como una <strong>Direcci\u00f3n General del Ministerio de Justicia<\/strong>, adscrita a la Secretar\u00eda de Estado de Justicia. Ha sido desarrollado por la \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/informe-257-boe-febrero-2016\/#oficina-de-recuperacion-y-gestion-de-activos\">Orden JUS\/188\/2016, de 18 de febrero<\/a>,\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>Colegio de Registradores<\/strong> tiene entre sus fines el de colaborar con las Administraciones p\u00fablicas e instituciones y prestar los servicios y realizar las actividades que les sean propias en inter\u00e9s de las Administraciones p\u00fablicas. Este deber de colaboraci\u00f3n con jueces y tribunales se recoge en el art. 118 de la Constituci\u00f3n y D. Ad. 6\u00aa LECR.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0A la <strong>ORGA<\/strong> le corresponden las <strong>competencias<\/strong> de localizaci\u00f3n, recuperaci\u00f3n, conservaci\u00f3n, administraci\u00f3n y realizaci\u00f3n de los efectos, <strong>bienes<\/strong>, instrumentos y ganancias procedentes de <strong>actividades delictivas<\/strong> cometidas en el marco de una organizaci\u00f3n criminal y de cualesquiera otras que se le atribuyan, en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n penal y procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ORGA <strong>actuar\u00e1 cuando se lo encomiende el juez o tribunal competente<\/strong>, de oficio o a instancia de la propia Oficina. Proceder\u00e1, igualmente, a la localizaci\u00f3n de activos <strong>a instancia del Ministerio Fiscal<\/strong> en el ejercicio de sus competencias en el \u00e1mbito de las diligencias de investigaci\u00f3n, de la cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional, del procedimiento de decomiso aut\u00f3nomo o en cualesquiera otras actuaciones en los t\u00e9rminos previstos en las leyes penales o procesales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para ello, los juzgados, tribunales y las fiscal\u00edas en el \u00e1mbito de sus competencias precisan <strong>acceder a ciertos datos o informaci\u00f3n<\/strong> que est\u00e9 a disposici\u00f3n de los Registradores para asegurar la <strong>eficacia de las resoluciones de embargo o decomiso<\/strong>, que, en su caso, se adopten.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, para descargar de trabajo a los juzgados y tribunales, la ORGA asumir\u00e1, cuando as\u00ed sea encomendado por el Juez o la Fiscal\u00eda, la localizaci\u00f3n de los bienes de un investigado o condenado por delitos cometidos por organizaciones criminales o de aquellos otros delitos de los que puede derivarse un importante beneficio econ\u00f3mico, como el delito de blanqueo de capitales. Asimismo, proceder\u00e1 a la gesti\u00f3n de los bienes intervenidos, embargados o decomisados, por encomienda del \u00f3rgano judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para el desarrollo de esta funci\u00f3n de localizaci\u00f3n de bienes de auxilio a los \u00f3rganos judiciales, la Oficina precisa contar con los instrumentos que le permitan el <strong>acceso a los datos<\/strong> que el Juzgado o la Fiscal\u00eda le hayan requerido para que, una vez obtenidos, <strong>los ponga a su disposici\u00f3n para el uso exclusivo de ese procedimiento<\/strong> y con la finalidad de que se puedan adoptar las medidas que aseguren la eficacia de un futuro decomiso. As\u00ed mismo, la Oficina en su funci\u00f3n de gesti\u00f3n precisa tener conocimiento de la <strong>situaci\u00f3n registral<\/strong> de los bienes gestionados, por una parte, a efectos de evitar actuaciones antiecon\u00f3micas y proponer al \u00f3rgano judicial la medida de administraci\u00f3n o conservaci\u00f3n que resulte m\u00e1s adecuada y garantice el m\u00e1ximo beneficio econ\u00f3mico, y por otra parte, para llevar a cabo los <strong>procedimientos de realizaci\u00f3n<\/strong> de los bienes de conformidad con lo dispuesto en nuestro ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El CORPME dispone de un servidor web de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles (<strong>FLOTI, FLEI y FLOMI<\/strong>) para realizar solicitudes de informaci\u00f3n registral a los Registradores, que ahora se pone a disposici\u00f3n de los usuarios autorizados pertenecientes a ORGA para realizar solicitudes de informaci\u00f3n registral a los Registradores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resumen del clausulado:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Objeto del Convenio: <\/strong>definir el <strong><em>acceso a la informaci\u00f3n registral<\/em><\/strong> procedente de los Registros de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles a la ORGA cuando act\u00fae, por encomienda de los \u00f3rganos judiciales o, en su caso, de las fiscal\u00edas, en la localizaci\u00f3n, recuperaci\u00f3n y gesti\u00f3n de bienes incautados, embargados o decomisados, o susceptibles de serlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Finalidad del Convenio: <\/strong>el acceso a la informaci\u00f3n registral tendr\u00e1 como finalidad exclusiva la colaboraci\u00f3n con la ORGA en el desarrollo de las funciones de <strong><em>localizaci\u00f3n y gesti\u00f3n de bienes<\/em><\/strong> que \u00e9sta tiene atribuidas <strong><em>por encomienda de los jueces<\/em><\/strong>, tribunales o fiscal\u00edas en el \u00e1mbito de sus competencias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Naturaleza del Convenio. <\/strong>Tiene <strong>naturaleza administrativa<\/strong> y se regir\u00e1 por lo dispuesto en la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-10566&amp;tn=1&amp;p=20151002\">Ley de R\u00e9gimen Jur\u00eddico del Sector P\u00fablico<\/a>, quedando excluido del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Contratos del Sector P\u00fablico al amparo de lo dispuesto en su <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2011-17887&amp;tn=1&amp;p=20151231#a4\">art\u00edculo 4.1.c<\/a>). No obstante, los principios de dicho texto s\u00ed ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n para resolver las dudas y lagunas que puedan plantearse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Condiciones de acceso. <\/strong>Todo acceso a la informaci\u00f3n realizada al amparo del presente Convenio requiere la <strong><em>acreditaci\u00f3n de que la ORGA act\u00faa en el marco de un procedimiento judicial penal<\/em><\/strong> en el desarrollo de sus funciones de localizaci\u00f3n y gesti\u00f3n de bienes, identificando el n\u00famero del procedimiento penal o diligencias de investigaci\u00f3n que correspondan con el acceso concreto que se pretende.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Proceder\u00e1, igualmente, cuando la ORGA act\u00fae <strong><em>a instancia de la Fiscal\u00eda<\/em><\/strong> en el ejercicio de sus competencias, bien en el \u00e1mbito de las diligencias de investigaci\u00f3n, de la cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional, del procedimiento de decomiso aut\u00f3nomo o en cualesquiera otras actuaciones en los t\u00e9rminos previstos en las leyes penales o procesales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Honorarios.<\/strong> Dada la finalidad de la utilizaci\u00f3n de la informaci\u00f3n registral por parte de la ORGA en auxilio de la jurisdicci\u00f3n penal, por la obtenci\u00f3n de la misma <strong><em>no se girar\u00e1n los honorarios y aranceles<\/em><\/strong> correspondientes a las informaciones solicitadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Peticiones:<\/strong> Podr\u00e1n hacerse las 24 horas del d\u00eda, todos los d\u00edas de la semana, por usuario autorizado. Queda a salvo el derecho a interrumpir el servicio por las necesidades de mantenimiento del sistema o por cualquier otra causa que obligue a ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Naturaleza de los datos cedidos. <\/strong>Los datos suministrados por los Registradores ser\u00e1n aquellos que permitan conocer la situaci\u00f3n registral de los bienes inmuebles, muebles y entidades inscritas para el debido cumplimiento de las funciones de la ORGA de localizaci\u00f3n y gesti\u00f3n de bienes, con el \u00faltimo fin de colaborar con el Juzgado en la adopci\u00f3n de las medidas sobre bienes embargados o decomisados y, en su caso, su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Financiaci\u00f3n. <\/strong>La firma de este Convenio no comporta por s\u00ed misma ning\u00fan tipo de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, ni produce ning\u00fan incremento del gasto p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Duraci\u00f3n del Convenio. <\/strong>Ser\u00e1 de <strong>cuatro a\u00f1os<\/strong> naturales a partir del d\u00eda de su firma, y se podr\u00e1 prorrogar por la misma duraci\u00f3n una sola vez mediante adenda expresa con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de un mes a su vencimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Modificaci\u00f3n y desarrollo del Convenio.<\/strong> La colaboraci\u00f3n recogida en este Convenio se podr\u00e1 concretar, en caso de ser necesario, por medio de adendas, que tendr\u00e1n la misma consideraci\u00f3n jur\u00eddica y los mismos efectos vinculantes que el Convenio, en las que se podr\u00e1n concretar los mecanismos adecuados para la realizaci\u00f3n de actividades concretas. Las partes firmantes podr\u00e1n modificar los t\u00e9rminos del presente Convenio de colaboraci\u00f3n en cualquier momento, de mutuo acuerdo, mediante la firma de una adenda al mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comisi\u00f3n de seguimiento. <\/strong>Se integrar\u00e1 por dos representantes de cada una de las partes, designados por las personas firmantes del Convenio. Actuar\u00e1 como secretario, sin voto, un funcionario designado por la ORGA. La presidencia ser\u00e1 ejercida por el Ministerio de Justicia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n de controversias. <\/strong>Se intentar\u00e1 en el seno de la Comisi\u00f3n referida. Una vez agotada esa v\u00eda, cabe acudir a los tribunales del orden jurisdiccional contencioso-administrativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nota: realmente se publica en la Secci\u00f3n III.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ir a un <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/dgrn\/actividad-de-la-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-dgrn-durante-2017\/#oficina-de-recuperacion-y-gestion-de-activos\">resumen m\u00e1s corto<\/a>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4655\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4655.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4655 &#8211; 8 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 210 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4655\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4655\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"disposiciones-autonomicas-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Disposiciones Auton\u00f3micas<\/strong>\u00a0<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><strong>GALICIA.<\/strong> Ley 2\/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Esta norma legal contiene cuatro t\u00edtulos: el primero dedicado a las medidas fiscales; el segundo, a las medidas de car\u00e1cter administrativo; el tercero, a la ordenaci\u00f3n del sistema de transporte p\u00fablico regular de viajeros; y el cuarto, a las medidas provisionales de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n<p>El <strong>cap\u00edtulo VI, \u00abAgricultura\u00bb<\/strong>, consta de dos secciones, una de montes y otra de estructura agraria.<\/p>\n<p>En la secci\u00f3n de montes se modifican varios preceptos de la Ley 7\/2012, de 28 de junio, de montes de Galicia. Entre las medidas adoptadas, resaltar:<\/p>\n<ul>\n<li>Se facilita la aprobaci\u00f3n de deslindes entre montes vecinales en mano com\u00fan y propiedades particulares.<\/li>\n<li>Se clarifica el concepto de documento de adhesi\u00f3n, cuyas caracter\u00edsticas ser\u00e1n definidas mediante orden de la consejer\u00eda competente.<\/li>\n<li>Se clarifica que el otorgamiento de autorizaciones administrativas, ya sean expresas o presuntas, se conceder\u00e1 sin perjuicio de terceros propietarios o titulares de derechos de aprovechamiento.<\/li>\n<li>Se reconoce la validez de los <strong>t\u00edtulos inscritos en el registro de la propiedad<\/strong>.<\/li>\n<li>Se facilita la actualizaci\u00f3n de los lindes de los montes vecinales en mano com\u00fan.<\/li>\n<li>Se permite, de manera excepcional, el aprovechamiento de parcelas ubicadas en el interior de montes vecinales en mano com\u00fan a los particulares que las plantaron a t\u00edtulo individual.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La secci\u00f3n dedicada a la estructura agraria introduce una serie de modificaciones en la Ley 4\/2015, de 17 de junio, de mejora de la estructura territorial agraria de Galicia. Destacar que se incorpora un art\u00edculo en la ley para establecer el <strong>r\u00e9gimen de propiedad y cesi\u00f3n en precario de las fincas de la masa com\u00fan de reestructuraci\u00f3n parcelaria<\/strong>, al carecer de regulaci\u00f3n al respecto, una disposici\u00f3n adicional para regular las distancias de explotaciones ganaderas porcinas a cascos urbanos y una disposici\u00f3n transitoria que regula la coordinaci\u00f3n catastral.<\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones\"><\/a><h6 class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible. \u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"137-anotacion-de-embargo-sobre-fincas-inscritas-a-nombre-de-una-sociedad-en-procedimiento-dirigido-contra-el-socio-y-administrador-unico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r137\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>137.** ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO SOBRE FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE UNA SOCIEDAD EN PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL SOCIO\u00a0Y ADMINISTRADOR \u00daNICO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se deniega anotaci\u00f3n de embargo sobre varias fincas.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>se presenta mandamiento por el que se decreta el embargo de varias fincas registrales. Dichas fincas figuran inscritas a favor de determinadas sociedades mercantiles pero en el procedimiento se ha demandado al administrador y socio \u00fanico de dichas sociedades.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El <strong>Registrador <\/strong>deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n con fundamento en el principio de tracto sucesivo consagrado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art\u00edculo 20 LH<\/a> y en el art\u00edculo 629.2 LEC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La <strong>DGRN <\/strong>confirma la calificaci\u00f3n registral y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificaci\u00f3n de documentos judiciales realiza las siguientes afirmaciones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Primera.- La <strong>constituci\u00f3n de una sociedad mercantil<\/strong>, aun en el caso de que exista un \u00fanico socio, supone la creaci\u00f3n de un <strong>nuevo sujeto de derechos y obligaciones<\/strong> aunque en el tr\u00e1fico se desenvuelva a trav\u00e9s de una persona f\u00edsica que sea ese socio \u00fanico y, en este caso, administrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Segundo.- La <strong>regla general<\/strong> es que la anotaci\u00f3n preventiva de embargo s\u00f3lo podr\u00e1 practicarse siempre que la acci\u00f3n se interponga frente al titular registral y, se suspender\u00e1 o denegar\u00e1 su pr\u00e1ctica cuando la finca est\u00e9 inscrita a favor de otra persona (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">art\u00edculos 1<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">20<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> LH). <strong>Por excepci\u00f3n<\/strong>, conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">\u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 LH<\/a>: <em>\u201c<\/em><em>En los procedimientos criminales y en los de decomiso podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de embargo preventivo o de prohibici\u00f3n de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento\u201d<\/em><em>. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00a0<\/em>Tercero.- La posibilidad de embargar bienes de las sociedades de capital por deudas de los socios que la integran, exige acudir a la <strong>doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jur\u00eddica, <\/strong>pero esa decisi\u00f3n que tiene que tomar el Juez sobre el levantamiento del velo <strong>no puede adoptarse al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien<\/strong>, salvo en los supuestos legalmente admitidos que tienen car\u00e1cter excepcional como es el caso del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-23186&amp;tn=1&amp;p=20161203#a170\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art\u00edculo 170<\/a>, p\u00e1rrafo sexto de la Ley General Tributaria. (ER).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3708\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3708.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3708 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 201 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3708\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3708\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"138-regimen-economico-matrimonial-de-matrimonios-de-diferente-nacionalidad-derecho-temporal-rectificacion-del-registro\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r138\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">138.***\u00a0<strong>R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL DE MATRIMONIOS DE DIFERENTE NACIONALIDAD. DERECHO TEMPORAL. RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 39, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de aclaraci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> En 1983 una se\u00f1ora, de nacionalidad espa\u00f1ola, casada, compra en Madrid un bien inmueble. En la escritura se cita el nombre de su c\u00f3nyuge, y se manifiesta que es vecina de Madrid. La finca se inscribe con car\u00e1cter presuntivamente ganancial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En 2015 dicha se\u00f1ora, ya viuda, (junto con el vendedor) otorga una escritura aclaratoria de la anterior en la que manifiesta que se cas\u00f3 con su citado marido (de nacionalidad polaca) en 1959, y que siempre residieron en Londres, sin pactar r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial alguno, por lo que considera que su r\u00e9gimen no era el de gananciales sino el de separaci\u00f3n de bienes, ya que la ley inglesa no contempla r\u00e9gimen matrimonial alguno. Aporta una serie de documentos justificativos y solicita la rectificaci\u00f3n del Registro para que conste con car\u00e1cter privativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que el asiento est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales y s\u00f3lo puede rectificarse o por decisi\u00f3n judicial o con el consentimiento del interesado (en este caso de sus herederos). Con independencia de lo anterior considera que la ley aplicable al matrimonio ser\u00eda la del marido al tiempo de celebraci\u00f3n del matrimonio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario autorizante <\/strong>de la escritura aclaratoria recurre y alega que el car\u00e1cter presuntivamente ganancial del bien publicado por el Registro es una menci\u00f3n basada en las manifestaciones de la otorgante de la escritura, sin ninguna otra prueba, y por ello puede ser rectificada por nuevas manifestaciones de la interesada. Adem\u00e1s a\u00f1ade que a dicha menci\u00f3n no le son aplicable los principios de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Considera en primer lugar que el Registro est\u00e1 atribuyendo determinados derechos al c\u00f3nyuge del titular registral, que a dicha presunci\u00f3n de ganancialidad le es de aplicaci\u00f3n el principio de legitimaci\u00f3n registral establecido\u00a0 en el art\u00edculo <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">38 LH<\/a><\/strong> y por tanto <strong>para rectificar el Registro se necesita el consentimiento de sus herederos o sentencia judicial.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reconoce sin embargo que <strong>no es necesario tal consentimiento <\/strong>cuando la rectificaci\u00f3n se refiere a hechos susceptibles de ser<strong> probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y aut\u00e9nticos<\/strong>, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, lo que no ocurre en el presente supuesto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto al <strong>fondo del asunto<\/strong>, relativo a la ley aplicable al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, concluye que conforme a la legislaci\u00f3n vigente el momento del matrimonio, teniendo en cuenta la fecha del matrimonio y que el marido era de nacionalidad polaca, ser\u00eda <strong>la del marido al tiempo del matrimonio en 1959<\/strong>, es decir <strong>la ley polaca<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aprovecha para resumir la <strong>situaci\u00f3n legal en este punto sobre matrimonios con diferente ley personal com\u00fan y su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial en ausencia de pacto<\/strong>, diferenciando entre:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.- Matrimonios contra\u00eddos hasta el d\u00eda 28 de Diciembre de 1978 (d\u00eda antes de la entrada en vigor de la Constituci\u00f3n de 1978): el que establezca la ley nacional del marido al tiempo de la celebraci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.- Matrimonios contra\u00eddos entre 29 de Diciembre de 1978 (d\u00eda de entrada en vigor de la Constituci\u00f3n) y 6 de noviembre de 1990 (d\u00eda anterior a la entrada en vigor de la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-1990-25089\">Ley 15\/1990<\/a> que modific\u00f3 el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a9\">art\u00edculo 9 CC<\/a>): ha de tenerse en cuenta la \u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-T-2002-5097\">Sentencia del Tribunal Constitucional n\u00famero 39\/2002<\/a> que declar\u00f3 inconstitucional la regulaci\u00f3n del CC (que manten\u00eda la del marido), tras la entrada en vigor de la Constituci\u00f3n: \u00a0La situaci\u00f3n no es clara pues <strong>hay un vac\u00edo legal <\/strong>no resuelto por la jurisprudencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se remite a su criterio establecido en la Resoluci\u00f3n de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-JULIO.htm#R268\">9 de Julio de 2014<\/a>, seg\u00fan el cual habr\u00e1 de estarse a la <strong>voluntad acreditada de ambos contrayentes de determinar<\/strong> (no de elegir) la ley que resulta aplicable a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial desde el inicio y en defecto de esa voluntad com\u00fan ser\u00e1 necesaria sentencia judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.- <strong>Matrimonios contra\u00eddos desde el 7 de Noviembre de 1990<\/strong> en adelante: el que establezca la ley de <strong>la residencia habitual com\u00fan inmediatamente posterior a la celebraci\u00f3n del matrimonio<\/strong>, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebraci\u00f3n del matrimonio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>COMENTARIO.-<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El principio de legitimaci\u00f3n registral \u00a0no se extiende al car\u00e1cter presuntivamente ganancial del bien, pues, por su propia naturaleza, es una presunci\u00f3n, susceptible de prueba en contrario y el presunto copropietario es s\u00f3lo presunto. Por ello no\u00a0ser\u00e1 necesario para la rectificaci\u00f3n del asiento el consentimiento de dicho c\u00f3nyuge. Si ese car\u00e1cter presuntivamente ganancial ha ingresado en el Registro por la mera manifestaci\u00f3n de la esposa, una nueva manifestaci\u00f3n de ella sola deber\u00e1 ser suficiente, en principio, para rectificar esa situaci\u00f3n. Cuesti\u00f3n diferente es que, para evitar fraudes o nuevos errores, es conveniente que esa\u00a0 nueva manifestaci\u00f3n quede corroborada por otro tipo de pruebas, a ser posible indubitadas. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso concreto objeto del recurso ser\u00eda posible la rectificaci\u00f3n unilateral de la interesada por sus manifestaciones (es decir hacer constar el car\u00e1cter privativo del bien), sin intervenir el marido o sus herederos, si esas manifestaciones fueran coherentes con la legislaci\u00f3n aplicable. Sin embargo no son coherentes pues la interesada considera que es de aplicaci\u00f3n la ley inglesa por haber residido en Inglaterra despu\u00e9s del matrimonio (que establece un r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, en cuyo caso el bien adquirido s\u00ed ser\u00eda un bien privativo) cuando lo cierto es que la ley aplicable era la ley del marido en el momento del matrimonio, es decir la ley polaca (que establece un r\u00e9gimen de gananciales similar al espa\u00f1ol).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Interesante es tambi\u00e9n el problema intertemporal planteado sobre el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial aplicable a los matrimonios de parejas de distinta nacionalidad (o de distinta vecindad civil) celebrados entre 29\/12\/1978 y 06\/11\/1990 sin pacto expreso. Ante el vac\u00edo legal existente, lo m\u00e1s prudente, llegado el caso, ser\u00e1 que ambos c\u00f3nyuges consientan cualquier acto de disposici\u00f3n o gravamen de los bienes adquiridos por cualquiera de ellos constante matrimonio, o, con car\u00e1cter previo, determinen de com\u00fan acuerdo el r\u00e9gimen matrimonial que consideren que les es de aplicaci\u00f3n y conforme al cual hayan organizado de hecho sus relaciones patrimoniales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esa determinaci\u00f3n voluntaria no es una elecci\u00f3n libre \u201ca posteriori\u201d del matrimonio y s\u00f3lo podr\u00e1 ser o la del marido al tiempo del matrimonio (pues a pesar de su inconstitucionalidad ha sido aceptada voluntariamente por ambos) o la ley de la residencia habitual com\u00fan despu\u00e9s del matrimonio (que es el criterio legal supletorio ajustado a la Constituci\u00f3n escogido por la legislaci\u00f3n desde 1990). En defecto de esta determinaci\u00f3n voluntaria, ser\u00e1 necesaria una resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la pr\u00e1ctica ser\u00e1 dif\u00edcil detectar este tipo de casos de bienes de matrimonios con ley personal distinta, celebrados entre 1978 y 1990, porque en la escritura no se habr\u00e1 expresado la fecha de su matrimonio, excepto\u00a0 cuando se liquide la sociedad conyugal. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3710\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3710.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3710 &#8211; 10 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 226 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3710\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3710\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"139-aceptacion-y-adjudicacion-de-prelegado-otorgada-solo-por-la-prelegataria\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r139\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">139.** ACEPTACI\u00d3N Y ADJUDICACI\u00d3N DE PRELEGADO OTORGADA SOLO POR LA PRELEGATARIA.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 16 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n de prelegado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>. Se cuestiona la Resoluci\u00f3n si es o no inscribible una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de prelegado otorgada \u00fanicamente por la prelegataria, sin que conste la aceptaci\u00f3n de la herencia por la prelegataria ni por la otra heredera, y sin estar autorizada aquella para ocupar por su propia autoridad la cosa legada. La sucesi\u00f3n se rige por el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador se\u00f1ala como defecto que no se acredita que la otorgante pueda tomar posesi\u00f3n por s\u00ed sola del prelegado ya que no consta la aceptaci\u00f3n de la herencia en el mismo acto o en otra escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong>. La cuesti\u00f3n de fondo debatida se regula espec\u00edficamente en el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2008-13533&amp;tn=1&amp;p=20150520#a42722\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art\u00edculo 427-22<\/a> apartados 3 y 4 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Al igual que sucede en el Derecho com\u00fan (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art885\">art. 885 CC<\/a>), la<strong> regla general<\/strong> en Catalu\u00f1a es que el legatario no puede ocupar por su propia autoridad la cosa legada, pues el referido apartado 3 dice que \u201csin consentimiento de la persona gravada o, si procede, de la facultada para la entrega, el legatario no puede tomar posesi\u00f3n, por su propia autoridad, de la cosa o el derecho legados\u201d. <strong>Sin embargo, a diferencia de lo que sucede en el C\u00f3digo Civil<\/strong>, el referido apartado 4 del art\u00edculo 427-22 CcC regula expresamente el caso del prelegatario y le permite tomar posesi\u00f3n del bien legado, pues dice que \u201cno obstante lo establecido por el apartado 3, el legatario puede tomar por s\u00ed solo la posesi\u00f3n del legado si el causante lo ha autorizado, si se trata de un prelegado o si el legado es de usufructo universal, as\u00ed como en Tortosa si toda la herencia est\u00e1 distribuida en legados\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Si comparamos este texto con la doctrina sentada por la DGRN en reiteradas resoluciones -algunas de ellas bastante recientes y comentadas en Informes anteriores de notariosyregistradores.com- la posibilidad que tiene el prelegatario de tomar posesi\u00f3n del bien legado en el Derecho de sucesiones catal\u00e1n son m\u00e1s amplias que lo admitido en el caso de que la sucesi\u00f3n se rija por el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Precisamente por ello, la interpretaci\u00f3n que se haga del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art81\">art\u00edculo 81.1 del Reglamento Hipotecario<\/a> debe adaptarse al Derecho catal\u00e1n cuando este sea el que regula la sucesi\u00f3n, pero en cualquier caso es imprescindible que el prelegatario tenga la condici\u00f3n de tal, que no adquirir\u00e1 mientras no acepte la herencia, que es lo que sucede en el caso debatido. De no aceptar la herencia, el llamado a t\u00edtulo singular ser\u00e1 simplemente legatario y necesitar\u00e1 que se le entregue el bien legado conforme al apartado 3 del art. 427-22 del CcC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong>. Reitera tambi\u00e9n la Resoluci\u00f3n su criterio sobre el plazo para recurrir en el caso de retirada del t\u00edtulo y nueva presentaci\u00f3n, y sobre competencia del Ministerio de Justicia para conocer de recursos en lo que resulta aplicable un Derecho territorial espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u201cEl heredero favorecido con un legado es, a la vez, sucesor a t\u00edtulo universal y a t\u00edtulo particular, pudiendo aceptar la herencia y repudiar el legado, as\u00ed como aceptar este y repudiar aquella (art\u00edculo 427-16.6 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a). Por ello, <strong>la excepci\u00f3n que el citado art\u00edculo 427-22, apartado 4, establece respecto del prelegado \u00fanicamente puede ser apreciada si el favorecido por el legado acepta previa o simult\u00e1neamente la herencia a la que ha sido llamado por el testador, pues solo por dicha aceptaci\u00f3n adquiere la cualidad de heredero<\/strong> (\u2026) De no aceptar la herencia, ser\u00eda un legatario ordinario sin posibilidad de posesionarse por s\u00ed mismo de esa cosa legada (\u2026) Por los razonamientos que anteceden, en tanto no se acredite la aceptaci\u00f3n de la herencia por parte de la favorecida por el legado o el consentimiento de la coheredera, no podr\u00e1 aquella inscribir la adquisici\u00f3n de finca legada en el Registro de la Propiedad, y solo podr\u00e1 pedir anotaci\u00f3n preventiva en su favor para la protecci\u00f3n de su derecho conforme a los art\u00edculos 42.7 y 47 de la Ley Hipotecaria\u2026\u201d. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3711\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3711.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3711 &#8211; 8 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 204 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3711\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3711\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-141-anotacion-de-embargo-sobre-los-derechos-que-pudieran-corresponder-al-deudor-en-la-herencia-de-sus-padres\"><\/a><h6>\u00a0<a id=\"r141\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">141.<\/span>**\u00a0<span style=\"font-size: 12pt;\">ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER AL DEUDOR EN LA HERENCIA DE SUS PADRES<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.\u00ba 2 a practicar una anotaci\u00f3n de embargo.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>se presenta mandamiento ordenando anotar los derechos hereditarios que le corresponden al deudor como consecuencia de la herencia de sus padres.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora <\/strong>suspende la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n por no constar el certificado del Registro General de \u00daltimas Voluntades y el testamento o, declaraci\u00f3n de herederos, en su caso, de los titulares registrales y ello con fundamento en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art166\">art\u00edculo 166.1 RH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n ya que por aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art166\">art\u00edculo 166.1.2 RH<\/a>, cuando se trate de deudas propias del heredero demandado, la anotaci\u00f3n preventiva \u00fanicamente puede practicarse <strong>sobre la parte que corresponda al derecho hereditario del deudor. <\/strong>Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues s\u00f3lo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo y para ello ser\u00e1 imprescindible <strong>aportar el t\u00edtulo sucesorio correspondiente haciendo constar las circunstancias del testamento o declaraci\u00f3n de herederos. <\/strong>(ER)<\/p>\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3713\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3713.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3713 &#8211; 3 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 166 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3713\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3713\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"142-adjudicaciones-en-vacio-cabe-adjudicarse-en-herencia-fincas-ya-vendidas-como-paso-previo\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r142\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">142.**<\/span> <span style=\"font-size: 12pt;\">ADJUDICACIONES EN VAC\u00cdO: \u00bfCABE ADJUDICARSE EN HERENCIA FINCAS YA VENDIDAS COMO PASO PREVIO?<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Vendrell n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En escritura de manifestaci\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia, la <strong>\u00fanica heredera se adjudica<\/strong>, entre otros bienes, <strong>cuarenta y siete fincas respecto de las cuales manifiesta que hab\u00edan sido vendidas por el causante mediante contrato privado<\/strong>, haci\u00e9ndose constar que solo se inventar\u00edan para dar cumplimiento a las trasmisiones efectuadas en vida del causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de dichas fincas porque considera que, al haber sido vendidas por el causante, no deben formar parte del patrimonio hereditario ni pueden ser adjudicadas a la heredera, y por tanto no procede la inscripci\u00f3n a nombre de \u00e9sta en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bf<u>Son inscribibles a nombre de la heredera las finca ya vendidas por el causante y aunque la adjudicaci\u00f3n de las mismas se haga a los solos efectos de poder otorgar la escritura p\u00fablica de venta<\/u>?<strong> NO<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Resoluci\u00f3n rechaza la posibilidad de inscribir este tipo de adjudicaciones (\u201cadjudicaciones en vac\u00edo\u201d) porque el adjudicatario no tiene titularidad dominical alguna (porque tampoco la ten\u00eda su causante) \u201csino que s\u00f3lo ostenta determinadas facultades de actuaci\u00f3n\u201d, y la vigente legislaci\u00f3n registral no permite, en v\u00eda de principio, una inscripci\u00f3n de dominio en favor de alguien que propiamente no es titular dominical.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente a la argumentaci\u00f3n de quienes defienden su inscripci\u00f3n en base al art\u00edculo 2 n.\u00ba 3 LH, que permite la inscripci\u00f3n de adjudicaciones fiduciarias, como es el caso de la adjudicaci\u00f3n para pago de deudas, la Resoluci\u00f3n distingue ambos supuestos, pues en el caso que examina (adjudicaciones en vac\u00edo) el causante y el adjudicatario carecen de titularidad sobre el bien, mientras que en la adjudicaci\u00f3n para pago la titularidad radica en el causante de la herencia y la adjudicaci\u00f3n que se hace, si bien es puramente formal, hasta el punto de que de\u00a0 que el bien no entra en el patrimonio del adjudicatario, sin embargo, tiene el efecto de legitimar los actos dispositivos que debe realizar el adjudicatario para lograr el pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1. El principio de tracto sucesivo no es meramente formal<\/strong> y por ello <strong>no cabe la transmisi\u00f3n de una mera \u00abtitularidad registral\u00bb<\/strong>, por lo que no puede acceder al Registro una transmisi\u00f3n al amparo de la legitimaci\u00f3n registral del transmitente cuando no existe verdadero poder dispositivo (por todas RDGRN de 12 de marzo de 2014). Si al Registro s\u00f3lo pueden acceder los actos v\u00e1lidos, esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. En casos como el presente no es una situaci\u00f3n jur\u00eddica inscribible, pues los poderes, las facultades de actuaci\u00f3n y las meras instrucciones escapan, en principio, a la publicidad del Registro, raz\u00f3n por la cual el art. 20 LH excluye la inscripci\u00f3n de los cargos de representaci\u00f3n por no suponer titularidad alguna. No son supuestos de tracto abreviado, sino de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n de derecho ajeno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3. Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 3 de septiembre de 2008, \u00ab<strong>la adjudicaci\u00f3n para pago es una adjudicaci\u00f3n \u00aben vac\u00edo\u00bb puramente formal <\/strong>(\u2026) <strong>para permitir la disposici\u00f3n final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del heredero<\/strong>. Se trata de una titularidad meramente formal, aparente y provisional, que legitima para los actos dispositivos que, para realizar el pago, tenga que verificar el adjudicatario; y que no solo no transmite el bien sino que ni siquiera genera derecho real de garant\u00eda a favor de los acreedores de la herencia, salvo que en la misma adjudicaci\u00f3n se hubiera estipulado expresamente o que sobre los bienes se tome en plazo anotaci\u00f3n preventiva (cfr. articulo 45 L.H.)\u00bb. Asimismo, seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2013, de la \u00ab\u2026doctrina jurisprudencial se deduce con absoluta nitidez que en las adjudicaciones para pago de deudas no existe un efecto traslativo del dominio a favor del adjudicatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4.<\/strong> Adem\u00e1s de las consideraciones anteriores, dicha adjudicaci\u00f3n no es \u00fatil por innecesaria, \u201cpues si existe documento privado de la venta realizada, escrito y firmado por el causante, no es necesaria adjudicaci\u00f3n alguna a los herederos toda vez que el art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria except\u00faa de la necesidad de inscripci\u00f3n previa a favor de aquellos los documentos que otorguen ratificando tal contrato privado realizado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, este Centro Directivo ha entendido que es inscribible la escritura de formalizaci\u00f3n del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014). (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3714\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3714.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3714 &#8211; 9 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 214 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3714\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3714\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"143-opcion-de-cesion-de-aprovechamiento-urbanistico-prohibicion-de-enajenar-testamentaria-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r143\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">143.** OPCI\u00d3N DE CESI\u00d3N DE APROVECHAMIENTO URBAN\u00cdSTICO. PROHIBICI\u00d3N DE ENAJENAR TESTAMENTARIA.\u00a0<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.\u00ba 14, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de opci\u00f3n de cesi\u00f3n de aprovechamiento urban\u00edstico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de una escritura por la que una entidad, como titular del dominio de dos fincas inscritas a su nombre, parcialmente edificadas, eleva a p\u00fablico un contrato privado otorgado con anterioridad, por el que concede a una mercantil un derecho de opci\u00f3n de compra sobre una parte del que considera <strong>aprovechamiento urban\u00edstico no materializado<\/strong> de las fincas de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para su mayor comprensi\u00f3n se han de tener en cuenta \u00a0las siguientes circunstancias:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Registralmente las fincas inscritas a favor de la cedente est\u00e1n gravadas con una prohibici\u00f3n de enajenar hasta que no transcurran cincuenta a\u00f1os desde el fallecimiento de la causante, ocurrido el 22 de diciembre de 1998. Adem\u00e1s, una de las fincas est\u00e1 gravada con una servidumbre de luces y vistas.<\/li>\n<li>Se incorpora a la escritura un acuerdo municipal por el que se concede a la cesionaria licencia urban\u00edstica para la construcci\u00f3n de un edificio de 3.475,25 metros cuadrados a construir sobre un solar de 622 metros cuadrados. Entre otras, la licencia se sujeta a las condiciones de la <strong>previa regularizaci\u00f3n registral<\/strong> de la agrupaci\u00f3n de las dos fincas contempladas en el proyecto b\u00e1sico y de la demolici\u00f3n de la edificaci\u00f3n existente.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la escritura resulta:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Que las fincas constituyen un complejo inmobiliario.<\/li>\n<li>Que tienen atribuida conjuntamente una edificabilidad de 3.475,25 metros cuadrados, materializada en las edificaciones existentes, \u00fanicamente, en cuanto a 603,05 metros cuadrados, existiendo, por tanto, <strong>un aprovechamiento urban\u00edstico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados.<\/strong><\/li>\n<li>Que el aprovechamiento urban\u00edstico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados est\u00e1 exento de la prohibici\u00f3n de disponer que grava ambas fincas, \u00abal constituir un derecho atribuido por el planeamiento con posterioridad\u00bb a la constituci\u00f3n de la misma, que recaer\u00eda exclusivamente sobre las cuotas correspondientes a la edificabilidad materializada.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0As\u00ed se solicita en la misma:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La inscripci\u00f3n separada en folio independiente <strong>del aprovechamiento urban\u00edstico no materializado de 2.872,20 metros cuadrados,<\/strong> libre de limitaciones.<\/li>\n<li>La <strong>inscripci\u00f3n separada<\/strong>, previa segregaci\u00f3n del total anteriormente indicado, del <strong>aprovechamiento urban\u00edstico<\/strong> de 2.636,47 metros cuadrados, <strong>libre de limitaciones<\/strong>.<\/li>\n<li>La inscripci\u00f3n en el folio registral abierto al aprovechamiento urban\u00edstico de 2.636,47 metros cuadrados de <strong>un derecho de opci\u00f3n de compra<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La <strong>registradora deniega <\/strong>la inscripci\u00f3n solicitada por distintos defectos, siendo objeto de recurso los siguientes:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por <strong>no haberse concretado<\/strong> el aprovechamiento urban\u00edstico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, consideradas por las partes como un complejo urban\u00edstico, pues ser\u00eda necesaria la previa agrupaci\u00f3n de las mismas, dado que la licencia de construcci\u00f3n est\u00e1 sujeta, entre otras, a la siguiente condici\u00f3n: \u00abDeber\u00e1 regularizar registralmente la agrupaci\u00f3n de las parcelas objeto de proyecto\u00bb.<\/li>\n<li>Porque <strong>la existencia y dimensi\u00f3n del aprovechamiento urban\u00edstico han sido determinadas por las partes<\/strong>, sin que tales extremos se acrediten mediante la preceptiva certificaci\u00f3n administrativa.<\/li>\n<li>Porque <strong>no es oportuna ni est\u00e1 prevista legalmente la apertura de folio independiente<\/strong> a un aprovechamiento urban\u00edstico que ha de materializarse exclusivamente sobre la finca a la que corresponde.<\/li>\n<li>Porque <strong>no es posible liberar de la prohibici\u00f3n de disponer al aprovechamiento urban\u00edstico<\/strong> cuya constancia registral se pretende, pues en cuanto constituye una de las facultades que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, debe soportar las cargas impuestas sobre el dominio de dicha finca.<\/li>\n<li>Porque <strong>la opci\u00f3n concedida vulnera la prohibici\u00f3n temporal de enajenar<\/strong>, por un plazo que a\u00fan no ha concluido.<\/li>\n<li>Errores o contradicciones padecidos en la escritura.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La\u00a0 <strong>Direcci\u00f3n General\u00a0<\/strong>desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora, salvo\u00a0 en lo relativo al defecto referente a los errores o contradicciones padecidos en la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nuestro Centro Directivo tras una serie de consideraciones sobre su doctrina en relaci\u00f3n al <strong>aprovechamiento urban\u00edstico como objeto de derecho<\/strong>, se centra en los defectos objeto del recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En primer lugar, los relativos a la <strong>falta de concreci\u00f3n<\/strong> del aprovechamiento urban\u00edstico correspondiente a cada una de las fincas registrales afectadas, y su <strong>acreditaci\u00f3n<\/strong> por certificaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Para que sea posible el acceso registral del aprovechamiento urban\u00edstico, bien por inscripci\u00f3n o nota marginal en el folio registral de la finca, bien mediante folio independiente, se ha de \u00a0<strong>concretar el n\u00famero de unidades de aprovechamiento<\/strong> que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisi\u00f3n o distribuci\u00f3n, especificadas en funci\u00f3n de los par\u00e1metros sobre edificabilidad y usos que establezca la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, as\u00ed como la cuant\u00eda del aprovechamiento transmitido o distribuido, proporci\u00f3n que se le atribuya en relaci\u00f3n al de la finca de destino y cuant\u00eda del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a34\">art\u00edculo 34 del Real decreto 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En nuestro caso se acredita la existencia de una licencia de edificaci\u00f3n con una determinada edificabilidad condicionada a la previa regularizaci\u00f3n registral de la agrupaci\u00f3n de las dos fincas implicadas, siendo preciso que la fijaci\u00f3n del aprovechamiento subjetivo sea el correcto, para lo que se deber\u00e1 de partir del tipo fijado por el plan y su determinaci\u00f3n requerir\u00e1 intervenci\u00f3n administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En lo que respecta a la posibilidad de <strong>apertura de folio independiente<\/strong> a un aprovechamiento urban\u00edstico, la posici\u00f3n de este Centro Directivo es que fuera de los supuestos tasados en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a39\">art. 39 de las normas complementarias del RH <\/a>\u00a0que admite la apertura de folio independiente solo en los supuestos contemplados en el mismo, <strong>no puede admitirse<\/strong> el tratamiento como finca registral independiente del aprovechamiento urban\u00edstico subjetivo transmitido por el propietario, si est\u00e1 llamado a materializarse en la misma unidad de suelo o edificaci\u00f3n y por tanto dicha transmisi\u00f3n derivar\u00e1 en la formaci\u00f3n de una especial <strong>comunidad de derechos<\/strong> recayentes sobre una misma unidad perimetral de terreno delimitable por sus coordenadas de localizaci\u00f3n, cuya configuraci\u00f3n jur\u00eddica deber\u00e1 articularse mediante el r\u00e9gimen de la comunidad por cuotas ideales de propiedad o la constituci\u00f3n de derechos reales de sobreedificaci\u00f3n o subedificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En relaci\u00f3n al defecto de no ser posible inscribir la transmisi\u00f3n de <strong>aprovechamiento libre de cargas<\/strong>, se ha de tener en cuenta que aunque aquel pueda ser objeto aut\u00f3nomo de derechos, <strong>no queda libre del condicionamiento jur\u00eddico de la finca de la que proviene<\/strong>. Lo que implica que la inscripci\u00f3n separada del aprovechamiento, s\u00f3lo podr\u00eda hacerse arrastrando la prohibici\u00f3n de enajenar y la servidumbre de luces y vistas que gravan las fincas de origen, de forma an\u00e1loga a lo que ocurre en cualquier otro supuesto de formaci\u00f3n de nuevas fincas a partir de otra inscrita (segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n, divisi\u00f3n, etc,&#8230;), como resulta de los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a33\">33 a 35 del Real Decreto 1093\/1997<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n se centra en el defecto relativo a la <strong>vulneraci\u00f3n de la prohibici\u00f3n testamentaria<\/strong> <strong>de enajenar<\/strong>.\u00a0 A este respecto recuerda la Direcci\u00f3n General que la prohibici\u00f3n de disponer supone el reconocimiento por el ordenamiento jur\u00eddico de un \u00e1mbito de poder a favor del beneficiado por ella.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0No impiden, en principio, la realizaci\u00f3n de actos dispositivos forzosos, sino tan s\u00f3lo los actos voluntarios de transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El principio de libertad de tr\u00e1fico, que se recoge en el art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil, hace que aquellas deban de ser interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican y \u00a0adem\u00e1s de la temporalidad o la accesoriedad de las mismas, exigen la existencia de justa causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y solo van a afectar a una de las facultades que integran el contenido del derecho subjetivo, en este caso el de dominio que, seg\u00fan el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art348\">art\u00edculo 348 del C\u00f3digo Civil<\/a> comprende el derecho de usar y disponer de una cosa, sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas por las leyes. En nuestro caso la prohibici\u00f3n es \u00a0de enajenar, quedando limitada la transmisi\u00f3n puramente voluntaria del derecho de aprovechamiento urban\u00edstico, como facultad independiente, sin embargo no impedir\u00e1, las transmisiones de aprovechamiento subjetivo de car\u00e1cter forzoso, coactivas o incluso inducidas, cuando, aprobadas por la Administraci\u00f3n competente sirvan para hacer efectiva la equidistribuci\u00f3n de beneficios y cargas derivadas de la ordenaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a si la <strong>opci\u00f3n de compra vulnera la prohibici\u00f3n de disponer<\/strong>, nuestro Centro Directivo declara que <strong>dentro del concepto de enajenaci\u00f3n no se comprende el de constituci\u00f3n de un derecho de opci\u00f3n de compra<\/strong>, ya que la enajenaci\u00f3n solo tiene lugar si la opci\u00f3n llega a ejercitarse, pero para que sea compatible con la prohibici\u00f3n, se ha de pactar demorar su ejercicio hasta que el dominio de la finca quede libre de la traba impuesta por la causante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En \u00faltimo lugar en relaci\u00f3n a \u00a0los <strong>errores o contradicciones<\/strong> que aprecia la registradora en la\u00a0 escritura, la DG entiende que el objeto del contrato aparece correctamente definido, de modo que el derecho de opci\u00f3n de compra acordado se refiere al aprovechamiento de 2.636,47 metros cuadrados y no al total no materializado.\u00a0<span style=\"font-size: 1rem;\">(MGV)<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3715\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/04\/pdfs\/BOE-A-2017-3715.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3715 &#8211; 26 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 409 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3715\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3715\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"145-la-responsabilidad-hipotecaria-por-intereses-moratorios-no-esta-atada-a-dos-puntos-de-diferencia-con-los-ordinarios\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r145\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">145.*** LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR INTERESES MORATORIOS NO EST\u00c1 ATADA A DOS PUNTOS DE DIFERENCIA CON LOS ORDINARIOS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albacete n\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de extinci\u00f3n de condominio, subrogaci\u00f3n pasiva en pr\u00e9stamo hipotecario, ampliaci\u00f3n de capital y modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s. (CB)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">CONSIDERACIONES PREVIAS.- El recurso tiene por objeto exclusivo la adecuaci\u00f3n a Derecho de la calificaci\u00f3n sin que en el mismo se pueda entrar a valorar otros posibles defectos no recurridos, ni otras posibles calificaciones dispares de la misma registradora m\u00e1xime cuando la cuesti\u00f3n de la abusividad de los intereses moratorios y su repercusi\u00f3n en la responsabilidad hipotecaria constituye <strong>materia no consolidada doctrinal ni jurisprudencialmente<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- La \u00fanica cuesti\u00f3n que se debate es si el tipo m\u00e1ximo del inter\u00e9s moratorio <strong><u>a efectos de responsabilidad hipotecaria<\/u><\/strong> puede exceder en m\u00e1s de dos puntos del tipo m\u00e1ximo del inter\u00e9s remuneratorios pactado <u>a efectos hipotecarios<\/u>. La registradora se\u00f1ala en su nota que ello no es posible porque la aplicaci\u00f3n del principio de determinaci\u00f3n hipotecaria impone que al establecerse como tipo m\u00e1ximo de intereses ordinarios a estos efectos el 2,335<strong>%, el tipo m\u00e1ximo aplicable a los intereses de demora deber\u00eda ser 4,335% y no del 9,00<\/strong>% como se pacta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La notaria recurrente indica que a estos efectos, debe distinguirse entre el posible techo o l\u00edmite superior de oscilaci\u00f3n que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de inter\u00e9s moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del m\u00e1ximo porcentaje que pueda alcanzar dicho inter\u00e9s a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en la escrituras de constituci\u00f3n de hipoteca para dar cumplimiento a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\">arts. 114 LH<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art220\">220 RH<\/a>. La DGRN <strong><u>revoca<\/u><\/strong> la nota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA GENERAL.- Los intereses ordinarios en cuanto retributivos del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito tienen un <strong>origen contractual<\/strong> en la medida que s\u00f3lo se devengan si las partes as\u00ed lo establecen debi\u00e9ndose estar al contenido pactado para determinar su cuant\u00eda determinada o <strong><u>determinable<\/u><\/strong> [tope m\u00e1ximo accesorio]. Las partes <strong><u>no tienen m\u00e1s l\u00edmite<\/u><\/strong> que el de los principios generales de obligaciones (art. 1255 CC), o los de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales) [y los de las resoluciones de 20 <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-7033\">junio<\/a>, 7 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-abril-2016\/#110-prestamo-hipotecario-interes-excesivo\">abril<\/a>, 10 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/la-dgrn-pone-un-limite-maximo-al-interes-remuneratorio-del-prestamo-hipotecario\/\">febrero<\/a> 2016 y 22 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/la-dgrn-confirma-la-denegacion-de-un-interes-remuneratorio-fijo-del-1499-al-ser-superior-al-de-demora\/\">julio<\/a> 2015].<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pactados los intereses remuneratorios de una obligaci\u00f3n, la posibilidad de cobertura hipotecaria est\u00e1 expresamente regulada (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a12\">art. 12 LH<\/a>) con la importante matizaci\u00f3n de que la eficacia \u00aberga omnes\u00bb de la inscripci\u00f3n impone unas <strong>limitaciones<\/strong> que trascienden las del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no se superponen sino que se <strong>complementan<\/strong> [&#8230;] <strong>la cobertura de <u>garant\u00eda<\/u> de los intereses ordinarios o remuneratorios pactados<\/strong> viene determinada, desde el punto de vista <u>hipotecario<\/u>, por <strong><u>dos aspectos<\/u><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[1] Por un lado (1) y conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a130\">art. 130 LH<\/a> la <u>cobertura<\/u> s\u00f3lo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas <strong>en la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas<\/strong> [&#8230;] <strong><u>la cobertura hipotecaria <\/u>no puede cubrir obligaciones no existentes<\/strong>, ni puede tener por objeto una obligaci\u00f3n <strong>distinta<\/strong> a la establecida por las partes o, en su caso, por la Ley. (2) El car\u00e1cter <strong>accesorio<\/strong> de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado implica la <strong>imposibilidad de discrepancia<\/strong> entre los t\u00e9rminos definitorios de la obligaci\u00f3n asegurada y los de la <u>extensi\u00f3n objetiva<\/u> de la hipoteca en cuanto al cr\u00e9dito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[2] El <strong><u>segundo aspecto<\/u><\/strong> es que la cobertura <u>hipotecaria<\/u> de los intereses ordinarios o remuneratorios, y tambi\u00e9n la de los moratorios, est\u00e1 sujeta a unos <strong>l\u00edmites distintos<\/strong> a los derivados de las normas generales del ordenamiento civil, l\u00edmites que son tanto (1) <strong>estructurales<\/strong>, en cuanto propios de cualquier derecho real inscrito, (2) como <strong>particulares<\/strong> de la obligaci\u00f3n accesoria de intereses por decisi\u00f3n expresa del legislador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">(2) La exigencia de <strong>determinaci\u00f3n<\/strong> propia del Derecho hipotecario, impone a su vez que la obligaci\u00f3n garantizada, as\u00ed como los distintos elementos que conforman su exigibilidad, consten debidamente <strong><u>delimitados<\/u><\/strong> ya sea su cuant\u00eda, devengo, vencimiento <u>o tope cuando de intereses <strong>variables<\/strong><\/u> se trate. (1) Por otro lado, especial importancia tiene la <u>limitaci\u00f3n<\/u> <strong><u>temporal<\/u><\/strong> de cobertura del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\">art. 114 LH<\/a> que impone que, cualquiera que sea la duraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses, ordinarios o moratorios, por <u>plazo superior a cinco a\u00f1os<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es doctrina reiterada de la DGRN que la garant\u00eda de los <u>intereses sujetos a <strong>fluctuaci\u00f3n<\/strong><\/u>, desde el momento en que a trav\u00e9s del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada per\u00edodo de devengo van a ascender, tan solo cabe a trav\u00e9s de una <strong>hipoteca de m\u00e1ximo<\/strong>, para las que por exigencia del principio de determinaci\u00f3n registral (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a12\">arts. 12 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art219\">219 RH<\/a>) se requiere se\u00f1alar el <strong><u>tope m\u00e1ximo<\/u><\/strong> del tipo de inter\u00e9s que queda cubierto con la garant\u00eda hipotecaria y cuya determinaci\u00f3n (Resoluciones de 16 febrero 1990 y 20 septiembre 1996), en cuanto <u>delimita el alcance del derecho real constituido<\/u>, lo es <strong>a todos los efectos<\/strong>, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garant\u00eda y el due\u00f1o de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario. En el mismo sentido, las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ARGUMENTOS DGRN: DOCTRINA PARA EL CASO.- Sin embargo, para la DGRN, <strong>no debe confundirse<\/strong> el que el tipo <strong>m\u00e1ximo<\/strong> de los intereses -ordinarios o moratorios- a efectos hipotecarios (de fijaci\u00f3n obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a114\">art. 114.3 LH<\/a>) tenga alcance tanto \u00abinter partes\u00bb como \u00aberga omnes\u00bb en cuanto contribuye a la determinaci\u00f3n de la extensi\u00f3n de la cobertura hipotecaria, de modo <strong>que m\u00e1s all\u00e1 de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate <\/strong>[mediante la acci\u00f3n real o la personal]; con que los intereses efectivamente devengados que <strong>excedan de tal cobertura<\/strong> [hipotecaria], por no existir limitaci\u00f3n a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario m\u00e1ximo, sean exigibles en las <strong>relaciones personales<\/strong> acreedor-deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es en el <strong><u>exclusivo \u00e1mbito<\/u> del devengo <u>obligacional<\/u> de intereses moratorios<\/strong> en el que la STS de 3 junio 2016 ha fijado como criterio objetivo de abusividad, el que los intereses moratorios no pueden ser superiores en m\u00e1s de dos puntos a los intereses ordinarios pactados. E, igualmente, s\u00f3lo en este \u00e1mbito obligacional es aplicable la doctrina de este Centro Directivo, recogida en las Resoluciones de 30 marzo y 22 de julio de 2015 y 7 de abril, 20 de junio y 20 de octubre de 2016, relativa a que la cuant\u00eda del inter\u00e9s moratorio, dado su car\u00e1cter indemnizatorio, <strong>debe ser siempre <u>igual<\/u> o superior a la cuant\u00eda de los intereses ordinarios<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero en la <strong><u>configuraci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria<\/u><\/strong> que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los l\u00edmites legales imperativos (arts. 114.2 y 3 LH y 220 RH), opera la <strong>libertad de pacto<\/strong>, la cual puede ejercitarse, bien (1) no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, (2) bien fijando una cobertura en n\u00famero de a\u00f1os distinta para cada tipo de inter\u00e9s, (3) <u>bien se\u00f1alando un tipo m\u00e1ximo de cobertura superior a uno respecto del otro<\/u>, <strong>sin que tengan que guardar ninguna proporci\u00f3n ya que estructuralmente nada impide que la <u>garant\u00eda<\/u> de uno u otro tipo de inter\u00e9s sea inferior<\/strong> a los efectivamente devengados, como nada impide que la garant\u00eda hipotecaria <u>s\u00f3lo garantice <strong>parte<\/strong><\/u> de la obligaci\u00f3n principal (arts. 1255 y 1826 CC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, <strong>no puede mantenerse<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto parte del presupuesto de que, aun siendo los intereses variables, <strong>el tipo m\u00e1ximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar dos puntos <\/strong>porcentuales al tipo m\u00e1ximo del 2,335% que -\u00fanicamente <u>a efectos hipotecarios<\/u>&#8211; se ha fijado para los intereses <u>ordinarios<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los intereses ordinarios y moratorios pactados s\u00f3lo vinculan su determinaci\u00f3n a <u>efectos hipotecarios<\/u> en cuanto que, por aplicaci\u00f3n de la accesoriedad de la hipoteca, <strong>\u00e9sta en ning\u00fan caso podr\u00e1 garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional<\/strong>, pero los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, <strong>independientemente<\/strong> en cuanto a ambos tipos de inter\u00e9s. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, <strong><u>que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios<\/u><\/strong>, opera en al \u00e1mbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo se\u00f1alado anteriormente, la cuant\u00eda de la respectiva <u>garant\u00eda<\/u>; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adici\u00f3n al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos m\u00e1ximos a efectos <strong>meramente hipotecarios<\/strong> se trata (vid. Resoluciones de 28 mayo 2014 y 25 enero 2017). <strong>Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo m\u00e1ximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podr\u00e1 ser inferior, igual o superior en m\u00e1s de dos puntos al tipo m\u00e1ximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado<\/strong>. La DGRN estima recurso y revoca la nota en cuanto al defecto. (CB)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/06\/pdfs\/BOE-A-2017-3805.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3805 \u2013 8 p\u00e1gs. \u2013 204 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3805\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"146-venta-de-fincas-de-sociedad-concursada-interpretacion-del-plan-de-liquidacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r146\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>146.** VENTA DE FINCAS DE SOCIEDAD CONCURSADA: INTERPRETACI\u00d3N DEL PLAN DE LIQUIDACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 13 a inscribir una escritura de compraventa.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong> una sociedad mercantil, en liquidaci\u00f3n concursal, vende, a trav\u00e9s de sus administradores concursales, actuales liquidadores, cuatro fincas registrales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En el inventario de la masa activa las fincas son valoradas conjuntamente por 2.500.000 euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En el plan de liquidaci\u00f3n presentado por la administraci\u00f3n concursal y aprobado por el Juez se preve\u00eda la enajenaci\u00f3n individual de los bienes inmuebles mediante \u201cpuja\u201d, en procedimiento extrajudicial, con intervenci\u00f3n de fedatario p\u00fablico. En dicho sistema de \u201cpuja\u201d, el precio m\u00ednimo de venta de las fincas no pod\u00eda ser inferior a 1.250.000 euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Para el caso de que la \u201cpuja\u201d resultase fallida, se preve\u00eda la \u201cenajenaci\u00f3n directa\u201d \u201cal mejor precio posible\u201d estimando la administraci\u00f3n concursal que la cantidad de 600.000 era reducida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La \u201cpuja\u201d result\u00f3 fallida por lo que se procedi\u00f3 a la enajenaci\u00f3n directa, se presentaron dos ofertas y las fincas registrales se vendieron por importe de 350.000 euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Registradora <\/strong>calific\u00f3 negativamente la compraventa por considerar que el precio de la venta era demasiado reducido, habida cuenta de lo que el propio plan establec\u00eda, siendo necesario, a su juicio, la autorizaci\u00f3n del juez del concurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DGRN <\/strong>admite el recurso considerando que, <strong>fracasado el sistema de \u201cpujas\u201d, la administraci\u00f3n concursal puede proceder a la venta directa \u00abal mejor precio posible\u00bb, sin necesidad de solicitar autorizaci\u00f3n judicial<\/strong>. Previsiblemente ese precio no coincidir\u00e1 con el valor consignado en el inventario y ni siquiera con el precio m\u00ednimo fijado para la puja. Es cierto que la venta directa se realiz\u00f3 por el 14% del valor que las fincas ten\u00edan en el mercado pero fue porque entre la fecha de la aprobaci\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n y la fecha de la venta transcurrieron casi cinco a\u00f1os.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario: <\/strong>no obstante la decisi\u00f3n del Centro Directivo, cabe considerar plenamente fundada en Derecho la calificaci\u00f3n negativa de la Registradora toda vez que el precio de venta de las fincas no tiene o, no puede, ser el ofertado y es que en el sistema secundario de enajenaci\u00f3n establecido en el plan de liquidaci\u00f3n \u2013la venta directa-, la libertad para aceptar el precio ofrecido no es absoluta. Si en el plan de liquidaci\u00f3n se quiso se\u00f1alar expresamente, pudiendo no hacerlo, que 600.000 euros era un precio que la propia sociedad consideraba muy reducido, no puede \u00e9sta aceptar ahora un precio de 350.000 euros, que es inferior a ese m\u00ednimo, salvo que, con justificaci\u00f3n suficiente obtenga la autorizaci\u00f3n del Juez del concurso (ER).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3806\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/06\/pdfs\/BOE-A-2017-3806.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3806 &#8211; 7 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 218 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3806\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3806\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"147-declaracion-de-obra-antigua-modo-de-acreditar-su-antiguedad-referencia-catastral-dato-de-descripcion-literaria-registral-determina-la-ubicacion-pero-no-puede-modificar-la-descripcion-registral-si-hay-dudas-fundadas\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r147\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>147.***\u00a0<\/strong><strong>DECLARACI\u00d3N DE OBRA ANTIGUA: MODO DE ACREDITAR SU ANTIG\u00dcEDAD. REFERENCIA CATASTRAL: DATO DE DESCRIPCI\u00d3N LITERARIA REGISTRAL. DETERMINA LA UBICACI\u00d3N PERO NO PUEDE MODIFICAR LA DESCRIPCI\u00d3N REGISTRAL, SI HAY DUDAS FUNDADAS.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de marzo de 2017 (BOE 6 abril de 2017), de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva antigua.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se formaliza una escritura de <strong>ampliaci\u00f3n de obra nueva, por antig\u00fcedad<\/strong>, de una finca registral, que consta inscrita como urbana y compuesta de \u201cun huerto, que mide 20 m2\u00a0 y un huerto de secano que tiene 25 \u00e1reas (en total 2.520 m2)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la escritura de obra nueva, no s\u00f3lo se declara la ampliaci\u00f3n de una obra nueva antigua, la cual, pasa a ser ahora, en parte urbana y en parte r\u00fastica, con una superficie total,\u00a0 por defecto, de 1.670 m2 (es decir inferior a su superficie registral de 2.520 m2) y adem\u00e1s en la <strong>nueva descripci\u00f3n, se modifica la calle de su ubicaci\u00f3n, el n\u00famero de orden, los linderos, incluyendo incluso un lindero fijo, y se acompa\u00f1a, para justificar toda esta nueva descripci\u00f3n, un certificado municipal<\/strong>, donde el Ayuntamiento reconoce que la finca registral anterior, est\u00e1 hoy compuesta por cuatro referencias catastrales, tiene su acceso por la calle xxx y no consta que tenga licencia de obras, ni le consta la fecha de su construcci\u00f3n, ni se ha iniciado expediente sancionador contra ella, y en cuanto a su antig\u00fcedad tampoco consta, pero seg\u00fan Catastro es de 1997.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: <strong>Suspende la inscripci\u00f3n<\/strong>, ya que la acreditaci\u00f3n de la obra nueva, v\u00eda Catastro, exige que el <strong>registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad<\/strong> <strong>de la finca<\/strong>, como aqu\u00ed ocurre, donde se da una nueva ubicaci\u00f3n, se cambia el nombre de la calle, sin que el Ayuntamiento certifique su equivalencia; hay diferencias relevantes en todos los sentidos, entre Registro y Catastro, discrepa la naturaleza de la finca (hoy urbana-r\u00fastica), su superficie, linderos, y tampoco se certifica la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n por el Ayuntamiento. En definitiva duda de la identidad de la finca entre Registro y Catastro. Concluye que para modificar la descripci\u00f3n registral, a la vista de las modificaciones introducidas es preciso une expediente de dominio <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">(arts 201-203 LH)<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notario<\/strong>: Alega que los extremos que se establecen en la escritura, resultan del certificado municipal, y alega en su defensa el contenido del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/\">art\u00edculo 52 del R. Dto. 1093\/1997<\/a>, donde para la <strong>declaraci\u00f3n de obra nueva basta el certificado catastral<\/strong> o municipal o acta notarial que acredite la terminaci\u00f3n de la obra y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo. Reconoce que el <strong>\u00fanico fin de la escritura es la constancia de la declaraci\u00f3n de obra nueva<\/strong> y el certificado municipal, ha acreditado la equivalencia entre la finca registral y las parcelas catastrales. Reconoce sin embargo que la <strong>referencia catastral s\u00f3lo implica la localizaci\u00f3n de la finca<\/strong>, pero no que la descripci\u00f3n tenga que ser concordante con el Catastro, ni que se puedan inscribir las diferencias entre Catastro y Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>DGRN: Para<\/strong> la DG se pretende determinar, en este expediente, si procede inscribir una ampliaci\u00f3n de obra nueva, en base a <strong>certificados catastrales y a un informe municipal,<\/strong> pero incluyendo adem\u00e1s en la escritura de ampliaci\u00f3n de obra, la modificaci\u00f3n por defecto de la superficie de la finca registral (que pasar\u00eda de 2.520 m2 a s\u00f3lo 1.670 m2), el n\u00famero nuevo de ubicaci\u00f3n en la calle, sus linderos (incluso estableciendo ahora un lindero fijo) y modificar la cualidad hoy totalmente de urbana de la finca y adem\u00e1s el nombre del paraje en que se ubica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador sostiene que para <strong>acreditar la antig\u00fcedad de una edificaci\u00f3n por certificaci\u00f3n catastral, el registrador no debe tener dudas<\/strong>, e incluso puede prescindir del certificado municipal, ya que tal extremo corresponde calificarlo al registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El notario manifiesta que lo \u00fanico <strong>que quiere es inscribir la obra nueva, aunque no se modifiquen el resto de los datos registrales<\/strong>, pero es evidente que la descripci\u00f3n catastral no coincide con la registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DG establece la siguiente<\/strong> <strong>doctrina <\/strong>en orden a la inscripci\u00f3n de obras nuevas, tras de la reforma de la LH por la ley 13\/2015:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Hace referencia a diferentes RS <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2016\/08\/09\/pdfs\/BOE-A-2016-7669.pdf\">(as\u00ed la de 5 julio 2016)<\/a>, estableciendo que conforme al art\u00edculo <strong>202 de la LH <\/strong>\u201cla porci\u00f3n de suelo ocupada por una edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n, debe estar identificada por sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Y la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/varios-o-r\/resumen-resolucion-conjunta-catastro-registro\/\">RS de 26 octubre 2015<\/a> (DGRN y DGC) establece que \u201cen caso de inscripci\u00f3n de edificaciones los registradores deben remitir al Catastro las coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo que las mismas ocupen\u201d. Por tanto el <strong>registrador no debe tener dudas fundadas respecto de la ubicaci\u00f3n del suelo que ocupa la edificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>En cuanto a las edificaciones \u201cantiguas\u201d, <\/strong>el tr\u00e1mite es f\u00e1cil de cumplir, no necesitando ser aportada la georreferencia en formato GML, sino que es bastante la representaci\u00f3n gr\u00e1fica realizada sobre un plano georreferenciado, o bien el registrador puede tomar esas coordenadas directamente de la Sede Electr\u00f3nica del Catastro.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Esta exigencia de las georreferencias lo es s\u00f3lo respecto de declaraciones de obra nueva finalizada, no \u201cen construcci\u00f3n\u201d.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Queda claro que la <strong>certificaci\u00f3n catastral permite \u201c\u00fanicamente\u201d, situar el inmueble en la Cartograf\u00eda Catastral, es decir se trata de una circunstancia m\u00e1s de la inscripci\u00f3n <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">(art\u00edculo 9 LH)<\/a>, y tiene efectos limitados ya que <strong>en ning\u00fan caso supone una \u201ccoordinaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong>\u201d <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a10\">(art 10 LH)<\/a><strong> y la misma por s\u00ed sola no supone una rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria<\/strong> del Registro.<\/li>\n<\/ul>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Conforme al art\u00edculo <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2004-4163\">45 del R Decreto 1\/2004 de 5 de marzo<\/a>, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro establece que \u201cexistir\u00e1 una identidad entre finca catastral y registral, cuando coincidan los datos de situaci\u00f3n, denominaci\u00f3n etc\u2026 y <strong>las diferencias de superficie no sean superiores al 10%, y adem\u00e1s no existan dudas fundadas<\/strong> en la identidad de la finca, derivada de otros datos descriptivos (como es aqu\u00ed el caso).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto y, puesto que en este caso<strong>\u00a0<\/strong>no queda acreditada la nueva naturaleza urbana de la finca y dem\u00e1s datos descriptivos y las diferencias superficiales entre Registro y Catastro<strong> son superiores al 10%<\/strong>, as\u00ed como tambi\u00e9n hay diferencias en cuanto a la denominaci\u00f3n del sitio, paraje, naturaleza, linderos y n\u00famero de polic\u00eda, y, puesto que existen estas dudas fundadas en el registrador<strong>, no es posible que acceda al Registro la nueva descripci\u00f3n y superficie<\/strong> de la finca sobre la que se declara la obra nueva \u201cantigua\u201d, ya que el <strong>certificado catastral no es medio h\u00e1bil para justificar las modificaciones descriptivas<\/strong>.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>No obstante, <strong>la obra nueva \u201cantigua\u201d <\/strong>puede acceder al Registro si se acredita por otros medios la antig\u00fcedad de la misma en los t\u00e9rminos que prev\u00e9 el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a28\">art\u00edculo 28.4 de la Ley del Suelo<\/a> y resulte justificado que las coordenadas de la edificaci\u00f3n se corresponden con la finca registral.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s y por otro lado, tambi\u00e9n podr\u00edan acreditarse las nuevas modificaciones descriptivas, a trav\u00e9s de la formalizaci\u00f3n de un <strong>expediente de dominio<\/strong>, a que hace referencia el art\u00edculo 201 de la LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto <strong>se desestima el recurso y se confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>NOTA:<\/strong> En base a esta Rs y otras anteriores y Circular interna del Banco de Espa\u00f1a, hago constar:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><b>&#8211;\u00a0<\/b>Se puede inscribir una finca en <strong>el registro de la propiedad, aunque se desconozca su georreferencia<\/strong> o no se acompa\u00f1e certificado catastral.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2016\/11\/23\/pdfs\/BOE-A-2016-11043.pdf\">RS 03\/11\/2016<\/a> (BOE 23 noviembre 2016)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Tambi\u00e9n puede ocurrir que una<strong> finca registral comprenda varias referencias catastrales,<\/strong> lo cual desde el punto de vista del Registro (como se <strong>observa en esta RS<\/strong>, no tiene importancia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Otra cosa es que <strong>una referencia catastral comprenda varias fincas registrales,<\/strong> situaci\u00f3n que, si bien desde el punto de vista del registro, carece de importancia, s\u00ed la tiene si se quiere hipotecar una sola de las fincas incluidas en dicha referencia catastral, <strong>ya que para el Banco de Espa\u00f1a, no se puede hipotecar una finca con una referencia global, pero que no determina f\u00edsicamente en qu\u00e9 parte del plano catastral se ubica<\/strong>, con lo cual la Entidad Tasadora, proceder\u00e1 a rehusar la hipoteca de la finca en cuesti\u00f3n.\u00a0(JLN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3807\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/06\/pdfs\/BOE-A-2017-3807.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3807 &#8211; 8 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 225 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3807\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3807\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r151\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">151.() MANDAMIENTO ELECTR\u00d3NICO DE PR\u00d3RROGA DE EMBARGO. CSV. <\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de pr\u00f3rroga de embargo ordenadas en el mandamiento presentado.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Misma doctrina que la contenida en las\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-marzo-2017\/#112-prorroga-de-embargo-en-virtud-de-mandamiento-generado-electronicamente-y-presentado-en-soporte-papel-autenticidad-csv-\">R. de 21 de febrero de 2017<\/a>\u00a0y de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-marzo-2017\/#121-a-123-prorroga-de-embargo-en-virtud-de-mandamiento-generado-electronicamente-y-presentado-en-soporte-papel-autenticidad-csv-\">28 de febrero de 2017<\/a>\u00a0resumidas en el informe del mes de marzo (ER).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3845\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3845.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3845 &#8211; 4 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 175 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3845\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3845\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"152-ejecucion-hipotecaria-dudas-sobre-la-situacion-arrendaticia-sin-que-conste-inscrito-ningun-arrendamiento\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r152\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">152.\u21d2\u21d2\u21d2 EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA: DUDAS SOBRE LA SITUACI\u00d3N ARRENDATICIA SIN QUE CONSTE INSCRITO NING\u00daN ARRENDAMIENTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 9, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en el seno de procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos: <\/strong>En procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, mediante decreto, se adjudica una finca al acreedor, Banco Santander. Respecto a la situaci\u00f3n arrendaticia, s\u00f3lo consta esta expresi\u00f3n en el decreto: <em>\u00ab(\u2026) del resultado del procedimiento, consta que la finca <strong>se encuentra ocupada por terceras personas<\/strong>\u00bb. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se ha aportado en este caso la t\u00edpica instancia complementaria sobre la situaci\u00f3n arrendaticia y tampoco se dice de modo expreso que la finca sea una vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n por no constar que se hayan practicado las notificaciones a que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> argumenta que <strong>no se sabe con exactitud si la finca est\u00e1 arrendada<\/strong> y que <strong>tampoco consta en el Registro<\/strong> de Propiedad arrendamiento inscrito, no pudiendo quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente al tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>DGRN<\/strong> considera de gran importancia, para resolver, la <strong>reforma de 2013<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/resumenes\/2013-reforma-ley-arrendamientos-urbanos.htm\">ver resumen<\/a>) introducida en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\">Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En concreto, son clave estos <strong>tres art\u00edculos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a7\">art\u00edculo 7.2<\/a><\/strong> dispone que \u00ab<em>en todo caso, <strong>para que los arrendamientos<\/strong> concertados sobre fincas urbanas<strong>, surtan efecto frente a terceros<\/strong> que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos <strong>deber\u00e1n inscribirse<\/strong> en el Registro de la Propiedad<\/em>\u00bb. Principio de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a14\">art\u00edculo 14.1<\/a><\/strong>, seg\u00fan el cual, \u00ab<em>el <strong>adquirente<\/strong> de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que re\u00fana los requisitos exigidos por el <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\">art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/strong>, s\u00f3lo quedar\u00e1 <strong>subrogado<\/strong> en los derechos y obligaciones del arrendador si el <strong>arrendamiento se hallase inscrito<\/strong>, conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 7 y 10 de la presente ley, con <strong>anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca<\/strong><\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Y el <strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a13\">art\u00edculo 13.1<\/a><\/strong>: <em>\u201cSi durante la duraci\u00f3n del contrato <strong>el derecho del arrendador quedara resuelto<\/strong> por\u2026 la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una <strong>ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>\u2026, quedar\u00e1 <strong>extinguido el arrendamiento<\/strong>\u2026 se <strong>except\u00faan<\/strong> los supuestos en los que el contrato de arrendamiento <strong>hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad<\/strong> a los derechos determinantes de la resoluci\u00f3n del derecho del arrendado. En este caso continuar\u00e1 el arrendamiento por la duraci\u00f3n pactada.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ah\u00ed, <strong>la DG deduce:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; Regla<\/strong>: extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento en caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <strong>Excepci\u00f3n<\/strong>: arrendamiento inscrito antes de la hipoteca que se ejecuta. Existe derecho de retracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; <strong>Situaci\u00f3n intermedia<\/strong>: inscripci\u00f3n tras la hipoteca, pero antes de la nota marginal de expedici\u00f3n de cargas. En este caso, el arrendatario ha de ser convenientemente notificado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para los casos de arrendamiento inscrito antes de la hipoteca considera de plena aplicaci\u00f3n el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art\u00edculo 25 LAU<\/a>, ya que la ejecuci\u00f3n hipotecaria se ha de considerar como venta en sentido amplio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resolviendo el caso<\/strong> que se le plantea, entiende que, enajenada judicialmente la finca, <strong><em>el derecho del arrendador queda extinguido y con \u00e9l el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto<\/em><\/strong>, y deviene <strong>innecesario realizar notificaci\u00f3n alguna<\/strong> expresa y especial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El centro directivo alega como raz\u00f3n de ser de su enfoque el de que la <strong>protecci\u00f3n de los derechos del arrendatario<\/strong> aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su derecho. Y cita la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 2013 para recalcar la necesidad de inscripci\u00f3n como garant\u00eda de la seguridad jur\u00eddica preventiva lo que exige que <strong>los arrendamientos urbanos se sometan al r\u00e9gimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfY qu\u00e9 pasa con los <strong>arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013<\/strong> que no estuviesen inscritos? La propia DG reconoce que el nuevo r\u00e9gimen afecta a los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4\/2013. Ello es acorde con la disposici\u00f3n transitoria primera de la propia Ley 4\/2013, dedicada al r\u00e9gimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley 4\/2013 y que dice: <em>\u201cLos contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les era de aplicaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiendo que <strong>estos arrendamientos no se extinguen por una ejecuci\u00f3n forzosa<\/strong> a pesar de no estar inscritos, pues se les aplica la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/NORMAS\/PREVIAS\/ley-arrendamientos-urbanos-hasta-05-06-2013.htm#a13\">redacci\u00f3n anterior del art\u00edculo 13 LAU<\/a>, seg\u00fan la cual, el arrendatario tendr\u00e1 derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan <strong>cinco a\u00f1os<\/strong>, tiempo que todav\u00eda no ha transcurrido desde que entr\u00f3 en vigor la reforma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Incluso, <strong>pueden quedar vigentes arrendamientos anteriores a la Ley 29\/1994<\/strong>, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a los que se les aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 por el juego de sus disposiciones transitorias 1\u00aa a la 4\u00aa. De hecho, entre los art\u00edculos que enumera la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003&amp;tn=1&amp;p=20150331#dtsegunda\">D.Tr 2\u00aa<\/a> que son de aplicaci\u00f3n no se encuentra el art\u00edculo 13 que impone la extinci\u00f3n en caso de ejecuci\u00f3n forzosa. L\u00f3gicamente, esta posibilidad se dar\u00e1 s\u00f3lo en edificaciones anteriores a 1994.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, en el texto no se dice expresamente que se haya de omitir la <strong>manifestaci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n arrendaticia<\/strong> que exige el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/#a25\">art\u00edculo 25 LAU<\/a> para levantar el cierre registral y que la DG ha interpretado ampliamente, de modo que, en casos de ejecuci\u00f3n forzosa, le corresponde realizarla al adjudicatario, si en el auto o decreto de adjudicaci\u00f3n no se expresa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Coordinando las anteriores observaciones, entiendo que una posible soluci\u00f3n pr\u00e1ctica ser\u00eda la de seguir exigiendo la <strong>manifestaci\u00f3n sobre la situaci\u00f3n arrendaticia al adjudicatario, pero circunscrita a que no existan arrendatarios con contrato anterior al 6 de junio de 2013. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A partir del 6 de junio de 2018, podr\u00eda obviarse totalmente esa manifestaci\u00f3n si el edificio es posterior a 1994. Y tambi\u00e9n es aquellos casos en los cuales aparezcan transmisiones posteriores a 1994 donde se haga referencia a la libertad arrendaticia de modo directo, o de modo indirecto por no haberse ofrecido el ejercicio del derecho de retracto. (JFME)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3846\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3846.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3846 &#8211; 5 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 183 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3846\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3846\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"153-el-juez-ordena-inscribir-como-privativo-un-bien-adquirido-por-separada-de-hecho\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r153\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">153.** EL JUEZ ORDENA INSCRIBIR COMO PRIVATIVO UN BIEN ADQUIRIDO POR SEPARADA DE HECHO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 2, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n del car\u00e1cter ganancial de una finca y la inscripci\u00f3n de su naturaleza privativa, ordenada en mandamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Mediante escritura de compraventa, de fecha 3 de octubre de 1970, la esposa adquiri\u00f3 la finca registral 27.103 manifestando que estaba separada de hecho de su esposo, de quien no ten\u00eda noticias desde hac\u00eda m\u00e1s de diez a\u00f1os. El matrimonio ten\u00eda tres hijas. La finca se inscribi\u00f3 con car\u00e1cter ganancial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El marido fallece en 1977 y una de sus hijas insta del Juzgado que se declare privativo de la esposa el bien inscrito como ganancial.\u00a0 En sentencia dictada el d\u00eda 10 de enero de 2014 se declara que la finca es bien privativo de la madre (ya fallecida) y se ordena que se consigne en el Registro su naturaleza privativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cuestiones<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong> El defecto apreciado en la nota de calificaci\u00f3n tiene que ver con la doctrina del Centro Directivo sobre las <strong>demandas dirigidas contra la herencia yacente<\/strong>, pues se exige que est\u00e9n interpuestas, al menos, contra alg\u00fan llamado a la herencia del fallecido, o bien que se haya procedido al nombramiento de administrador judicial de la herencia yacente. Esta exigencia de nombramiento de administrador judicial debe limitarse, sin embargo, a los casos en que resulte imprescindible, como reitera la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong> Por otro lado, en las demandas contra la herencia yacente se plantea, respecto de las fincas inscritas, <strong>un problema de tracto sucesivo en relaci\u00f3n con el principio de legitimaci\u00f3n registral<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art. 38 LH<\/a>) y la tutela judicial efectiva (art. 24 CE), lo que exige resolver en qu\u00e9 medida las exigencias del tracto sucesivo permiten a la calificaci\u00f3n registral oponerse a los pronunciamientos judiciales a los efectos de la inscripci\u00f3n, existiendo una consolidada doctrina de la DGRN sobe el alcance que se debe dar al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">art\u00edculo 100 RH<\/a> en la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3<\/strong> Por \u00faltimo, resuelve la Resoluci\u00f3n un caso de <strong>disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales por separaci\u00f3n de hecho<\/strong> prolongada conforme a lo previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1393\">art\u00edculo 1393 3\u00ba CC<\/a> y la doctrina jurisprudencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>I Principio del tracto sucesivo.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEl principio de tracto sucesivo (\u2026) en su aplicaci\u00f3n procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n de documentos judiciales contemplado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario<\/a>\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ello no menoscaba el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional pues la calificaci\u00f3n registral se limita a determinados extremos de la resoluci\u00f3n judicial entre los que no est\u00e1 el fondo de la resoluci\u00f3n, pero s\u00ed el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la sentencia. Por ello, <strong>es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales <\/strong>(STS n\u00fam. 295\/2006, de 21 de marzo y STC (Sala segunda) n\u00famero 266\/2015, de 14 de diciembre de 2015.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>II Principio del tracto sucesivo y herencia yacente.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong> <strong>Regla general:<\/strong> trat\u00e1ndose de herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuaci\u00f3n que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un <strong>administrador judicial<\/strong>, en los t\u00e9rminos previstos en los <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;tn=1&amp;p=20151028#a790\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art\u00edculos 790<\/a> y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, <strong>bien mediante la intervenci\u00f3n en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente<\/strong> (RRDGRN de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y 5 de marzo de 2015).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong> <strong>Matizaciones a la regla general:<\/strong> Esta doctrina se ha matizado en los \u00faltimos pronunciamientos en el sentido de considerar que <strong>la exigencia del nombramiento del defensor judicial<\/strong> no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y <strong>debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente gen\u00e9rico y no haya ning\u00fan interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente<\/strong>. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a trav\u00e9s de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condici\u00f3n de heredero ni por supuesto su aceptaci\u00f3n. <strong>S\u00f3lo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesi\u00f3n por ministerio de la ley, y la demanda fuera gen\u00e9rica a los posibles herederos del titular registral ser\u00eda pertinente la designaci\u00f3n de un administrador judicial<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>III Separaci\u00f3n de hecho y disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1393\">art. 1393 CC.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el presente caso resulta probado en la sentencia firme que la finca se adquiri\u00f3 por la titular registral despu\u00e9s de una <strong>separaci\u00f3n de hecho de larga duraci\u00f3n y con medios propios de la misma, y que al tiempo de la adquisici\u00f3n ten\u00eda independencia econ\u00f3mica absoluta<\/strong> de su esposo, elementos que como alega la recurrente, <strong>han sido considerados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sentencias de 13 junio de 1986, 23 de diciembre de 1992 y 17 de junio de 1998<\/strong>, entre otras, como necesarios e indicativos de que conforme al anterior <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1392\">art\u00edculo 1392.1.\u00ba del C\u00f3digo Civil<\/a>, la separaci\u00f3n de hecho prolongada ha excluido el fundamento de la sociedad de gananciales produciendo su extinci\u00f3n. En el presente caso, adem\u00e1s, en el t\u00edtulo p\u00fablico de adquisici\u00f3n ya se hizo constar la ausencia de convivencia desde hac\u00eda m\u00e1s de diez a\u00f1os y se da la circunstancia de que se acredita tambi\u00e9n probada la emigraci\u00f3n de la madre y las hijas en los a\u00f1os 1962 y 1963.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0Conclusi\u00f3n:<\/strong> Por lo tanto, la decisi\u00f3n judicial viene a determinar la <strong>conclusi\u00f3n de la sociedad de gananciales con anterioridad al fallecimiento de los c\u00f3nyuges<\/strong>, de forma an\u00e1loga a lo dispuesto en el art\u00edculo 1393.3 del C\u00f3digo Civil en su redacci\u00f3n actual, y habiendo quedado probado que la finca es privativa, esta queda sustra\u00edda del patrimonio de la herencia yacente del c\u00f3nyuge de la causante, no d\u00e1ndose por tanto el supuesto de una posible indefensi\u00f3n de los interesados en la misma, raz\u00f3n por la que se revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>.\u00a0La calificaci\u00f3n registral no cuestiona el car\u00e1cter privativo del bien, lo que supondr\u00eda una extralimitaci\u00f3n del registrador por tratarse de una cuesti\u00f3n de fondo o material, que solo compete resolver al juez. S\u00ed califica el tracto sucesivo en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 100 RH pero de \u201cforma excesivamente gravosa\u201d en este caso, en el que, adem\u00e1s, quien insta la declaraci\u00f3n es hija del fallecido e interesada en la herencia yacente de su padre. Este derecho lo tiene, al menos, como llamada abintestato a la sucesi\u00f3n, por lo que no cabe ignorar la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de la herencia yacente a trav\u00e9s de un posible interesado aunque no se haya acreditado su condici\u00f3n de heredero ni por supuesto su aceptaci\u00f3n, correspondiendo al juez apreciar la legitimaci\u00f3n procesal. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3847\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3847.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3847 &#8211; 5 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 182 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3847\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3847\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r154\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">154.* SENTENCIA QUE ORDENA LA NULIDAD DE UNA PARTICI\u00d3N EN DEMANDA NO DIRIGIDA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL ACTUAL.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ll\u00edria a practicar la cancelaci\u00f3n de asientos ordenada por una sentencia dictada en un procedimiento declarativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta en el Registro <strong>testimonio de una sentencia<\/strong> dictada en un procedimiento de juicio ordinario por la que se <strong>declara la nulidad de una partici\u00f3n hereditaria<\/strong> y se ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n practicada sobre la finca registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El<strong> registrador<\/strong> procede a no practicar la cancelaci\u00f3n solicitada, aparte de por otro defecto que se subsana y que no es objeto de recurso, por el hecho de que la finca <strong>no figura inscrita a nombre de la demandada<\/strong>, sino de tercera persona, que no ha intervenido en el procedimiento que ha dado lugar a la sentencia.<\/p>\n<p>El <strong>procurador de los Tribunales<\/strong>, en nombre y representaci\u00f3n del interesado <strong>recurre<\/strong> alegando que el tercero que adquiri\u00f3 la finca es claramente un tercero de mala fe, que adem\u00e1s al no constar que la compraventa se hizo por precio alguno, lo es a t\u00edtulo gratuito, no pudiendo gozar de m\u00e1s protecci\u00f3n que la de su otorgante, la cual ser\u00eda ninguna, por considerar nulo el t\u00edtulo del otorgante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n solicita, en el caso de que no se admita la inscripci\u00f3n de la sentencia que se practique una anotaci\u00f3n marginal a la finca, como informaci\u00f3n registral de una posible nulidad del t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> desestima el recurso y<strong> confirma la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> del registrador, al considerar que no es posible acceder a la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n practicada a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento del que resulta la sentencia calificada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con relaci\u00f3n al hecho de si este <strong>tercer adquirente <\/strong>que ha inscrito su derecho se halla o no protegido <strong>por la fe p\u00fablica registral<\/strong>, entiende que es una cuesti\u00f3n \u00a0que no puede ser dilucidada en el marco del recurso gubernativo, siendo evidente que los efectos de una sentencia no pueden extenderse a quienes no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo afirma que el demandante pudo haber <strong>evitado<\/strong> esta situaci\u00f3n si hubiera solicitado, y se hubiera ordenado en su momento, la <strong>anotaci\u00f3n preventiva<\/strong> de la demanda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente se\u00f1ala que <strong>tampoco cabe acceder<\/strong> a la solicitud del recurrente de que \u00aben caso de no admitirse la inscripci\u00f3n de la sentencia, solicitamos se admita su anotaci\u00f3n marginal a la finca, como informaci\u00f3n registral de una posible nulidad de t\u00edtulo\u00bb. En este caso la \u00fanica anotaci\u00f3n que hipot\u00e9ticamente podr\u00eda practicarse es la de <strong>defecto subsanable<\/strong> (art\u00edculo 42.9.\u00ba de la Ley Hipotecaria). Pero dicha anotaci\u00f3n no es procedente, dado que el defecto que fundamenta la nota de calificaci\u00f3n tiene un claro car\u00e1cter insubsanable (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art\u00edculos 20 de la Ley Hipotecaria<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art105\">105 de su Reglamento<\/a>), al determinar la ineficacia registral definitiva del t\u00edtulo calificado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para completar lo dicho anteriormente, nuestro centro directivo expone su <strong>doctrina<\/strong> relativa al <strong>principio de tracto sucesivo<\/strong> establecido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensi\u00f3n proscrita en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Este principio, va a \u00a0implicar que los procedimientos deben ir <strong>dirigidos<\/strong> contra el <strong>titular registral<\/strong> o sus <strong>herederos<\/strong>, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del <strong>\u00e1mbito de calificaci\u00f3n<\/strong> de documentos judiciales contemplado en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Que el <strong>respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional<\/strong>, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos los registradores de la Propiedad, la obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales, lo que <strong>no excluye<\/strong>, que \u00e9ste \u00faltimo deba de calificar determinados extremos como el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, el <strong>Tribunal Supremo\u00a0<\/strong> ha dicho en diversas sentencias \u00a0que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial \u00ablos obst\u00e1culos que surjan del Registro\u00bb, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido o\u00eddo el titular registral en el correspondiente procedimiento judiciales, ya que si de conformidad con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\">art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria<\/a> a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunci\u00f3n que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, para evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n proscrita por nuestra Constituci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3848.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3848 \u2013 4\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 174\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3848\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"157-reserva-vidual-particion-sin-el-reservista-y-desheredacion-\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r157\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">157.*** RESERVA VIDUAL, PARTICI\u00d3N SIN EL RESERVISTA Y DESHEREDACI\u00d3N.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 27 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 23, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n de herencia y adjudicaci\u00f3n de bienes reservables.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se discute sobre la inscripci\u00f3n de una <strong>escritura de herencia otorgada por los reservatarios<\/strong> y <strong>sin intervenir la heredera nombrada por el c\u00f3nyuge b\u00ednubo fallecido<\/strong>. Son hechos relevantes los siguientes: (i) No se discute la naturaleza reservable de los bienes adjudicados en la escritura (que fueron donados por los hijos a su padre) pues fueron determinados judicialmente y consta su car\u00e1cter de reservables por nota marginal en el Registro. (ii) No obstante desheredar el reservista a todos los hijos reservatarios del anterior matrimonio, estos otorgan la escritura de adjudicaci\u00f3n de los bienes reservables sin intervenir la heredera nombrada por el reservista.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A juicio de la <strong>registradora<\/strong>, dado que los tres hijos del causante est\u00e1n desheredados en el testamento, se necesita la declaraci\u00f3n judicial de \u00abineficacia del testamento del reservista para inscribir los bienes objeto de reserva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dijo la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 14 de abril de 1969, y reiter\u00f3 la de 19 de mayo de 2012, \u00abla naturaleza jur\u00eddica de la reserva vidual y la posici\u00f3n que ostentan el reservista y los reservatarios aparecen muy controvertidas en la doctrina patria, pues mientras <strong>unos autores<\/strong> entienden que en toda reserva de este tipo se est\u00e1 ante una <em><strong>sustituci\u00f3n fideicomisaria<\/strong><\/em> o una situaci\u00f3n de desdoblamiento de usufructo y nuda propiedad, en la que el reservista ser\u00eda un fiduciario o usufructuario y los reservatarios tendr\u00edan el car\u00e1cter de fideicomisarios o nudos propietarios, con lo que estos \u00faltimos suceder\u00edan directamente al c\u00f3nyuge premuerto, <strong>otros autores<\/strong> se inclinan por considerar que los <em><strong>reservatarios suceden al reservista<\/strong><\/em>, dado que la reserva tiene el car\u00e1cter de una leg\u00edtima especial, concretada en unos bienes determinados que se localizan dentro de la herencia del b\u00ednubo\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante tales planteamientos es necesario solucionar las siguientes cuestiones que la Resoluci\u00f3n sistematiza did\u00e1cticamente del siguiente modo: <strong>1<\/strong>. \u00bfCu\u00e1l es la vocaci\u00f3n o llamamiento del reservatario? <strong>2<\/strong>. Determinaci\u00f3n de los bienes reservables <strong>3<\/strong>. Relaci\u00f3n entre reservatario y reservista: \u00bfpuede el reservista desheredar a los reservatarios?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El punto de partida, dice la DGRN, es que <strong>la reserva determina una sucesi\u00f3n especial que se rige por principios y normas distintos de la sucesi\u00f3n ordinaria<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>I VOCACI\u00d3N DEL RESERVATARIO:<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>No tiene vocaci\u00f3n derivada del primer causante porque el acontecimiento desencadenante de la reserva es el nuevo matrimonio del c\u00f3nyuge viudo, acaecido despu\u00e9s del fallecimiento del primer causante.<\/li>\n<li>No tiene vocaci\u00f3n derivada del c\u00f3nyuge reservista porque la obligaci\u00f3n de reservar se le impone; tampoco se puede equiparar la reserva a una especie de leg\u00edtima por cuanto el reservista no la atribuye por ning\u00fan t\u00edtulo.<\/li>\n<li><strong> La vocaci\u00f3n o llamamiento del reservatario es legal, pues la determina la ley atendiendo a dos hechos<\/strong>: la celebraci\u00f3n de nuevas nupcias o existencia de un hijo extramatrimonial del reservista y el fallecimiento de \u00e9ste existiendo uno o varios reservatarios, que son hijos y descendientes del c\u00f3nyuge premuerto, los cuales sobreviven al reservista y son llamados <strong>siguiendo el orden de la sucesi\u00f3n intestada con relaci\u00f3n al c\u00f3nyuge premuerto<\/strong>.<\/li>\n<li>No contradice lo ahora dicho el que tales bienes se reciban por los reservatarios a trav\u00e9s de la herencia del reservista, pues son cosas distintas la vocaci\u00f3n y el cauce a trav\u00e9s del que se reciben los bienes (RDGRN de 19 de mayo de 2012).<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>II BIENES RESERVABLES.<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Son bienes reservables los adquiridos por el reservista de su primer c\u00f3nyuge, de los hijos del primer matrimonio o de los parientes del difunto por consideraci\u00f3n a este.<\/li>\n<li><strong>Los bienes reservables constituyen una masa patrimonial diferenciada de aquellos bienes del reservista no sujetos a la reserva<\/strong>. Tales bienes pueden quedar determinados registralmente ya en vida del reservista mediante nota marginal o, en otro caso, en el momento de su muerte.<\/li>\n<li>Esta masa patrimonial que constituyen los bienes reservables (\u00abuniversum ius\u00bb) queda sujeta a las normas del derecho de sucesi\u00f3n mortis causa a favor de los reservatarios, de modo que <strong>la concurrencia de la totalidad de los reservatarios hace efectiva y v\u00e1lida la adjudicaci\u00f3n de los bienes reservables si est\u00e1n perfectamente identificados <\/strong>(como ocurre en el caso presente por la nota marginal), pues en tal caso ninguna cuesti\u00f3n se puede plantear respecto al car\u00e1cter reservable de los bienes.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>III RELACI\u00d3N ENTRE RESERVISTA Y RESERVATARIO:<\/strong> DESHEREDACION ORDENADA POR EL RESERVISTA.<\/p>\n<p><strong>1. El c\u00f3nyuge reservista puede mejorar<\/strong> en los bienes reservables a los hijos o descendientes del primer matrimonio (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art972\">art. 972 CC<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 <strong>Tambi\u00e9n puede desheredar<\/strong> a alguno de los reservatarios (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art973\">art. 973 p\u00e1rrafo 2\u00ba<\/a>), como ha reconocido la RDGRN de 14 de abril de 1969 y la STS de 1 de abril de 1914), pero tal facultad \u201ctiene su sentido trat\u00e1ndose de la desheredaci\u00f3n de <strong>uno de los reservatarios frente a los otros<\/strong>\u201d, \u201c<strong>pero no puede afectar (\u2026) a la totalidad de los reservatarios<\/strong>, pues con ello quedar\u00eda truncada la finalidad propia de la reserva, cual es que los bienes reservables tengan unos determinados beneficiarios, el grupo de familiares reservatarios, sin que la desheredaci\u00f3n pueda alcanzar a la totalidad de ellos, como ocurre en el presente caso en el que existen nietos del reservista\u201d. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque toda la argumentaci\u00f3n de la Resoluci\u00f3n es favorable a que los \u00fanicos interesados (cuando los bienes reservables est\u00e1n perfectamente determinados, y adem\u00e1s en el caso concreto consta esta condici\u00f3n por nota marginal) puedan otorgar la escritura de adjudicaci\u00f3n por si solos y causar la correspondiente inscripci\u00f3n, la Resoluci\u00f3n resuelve en contra de que as\u00ed sea en este caso, pero ello es debido a que la escritura es otorgada por los tres hijos del primer matrimonio, los cuales no agotan la totalidad de posibles reservatarios ya que hay otros potenciales, hijos de los otorgantes, y por ello no se puede causar la inscripci\u00f3n porque cabe que los hijos otorgantes de la escritura hayan sido justamente desheredados por el reservista, lo que determinar\u00eda que la reserva pasara a los descendientes posteriores, y ello exige resolver sobre el car\u00e1cter justo o injusto de la desheredaci\u00f3n ordenada. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3851\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3851.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3851 &#8211; 9 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 218 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3851\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3851\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"160-intento-de-rectificar-la-descripcion-de-una-parcela-sobrante-de-una-division-horizontal-para-hacerla-elemento-comun\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r160\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">160.** INTENTO DE RECTIFICAR LA DESCRIPCI\u00d3N DE UNA PARCELA SOBRANTE DE UNA DIVISI\u00d3N HORIZONTAL PARA HACERLA ELEMENTO COM\u00daN.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de marzo de 2017 de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sagunto n\u00ba 1 a rectificar una determinada inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos y argumentos de notario y registrador<\/strong>: Los hechos a que se refiere esta Resoluci\u00f3n, arrancan de otra RS anterior de fecha <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2010-JULIO.htm#r78\">13 de mayo de 2010<\/a><strong>,<\/strong> en la que se impugna determinada inscripci\u00f3n registral, por error material, por parte de la Entidad Administradora de determinada Urbanizaci\u00f3n, que giraba bajo la denominaci\u00f3n de \u201cSociedad Civil Particular Valle Residencial Los Monasterios\u201d, Entidad encargada de la gesti\u00f3n, administraci\u00f3n y buen funcionamiento de la misma<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicha Urbanizaci\u00f3n, hab\u00eda sido llevada a cabo y ejecutada por el Agente Urbanizador y Promotora \u201cInversora Tetu\u00e1n S.A.\u201d (Invertesa), Entidad que hab\u00eda construido y vendido todos los apartamentos \u2013hasta m\u00e1s de 200, y posiblemente, en distintas fases y periodos de tiempo- pero compartiendo, cada apartamento construido y vendido, una cuota indivisa sobre las mismas zonas comunes (en especial dos parcelas destinadas a zonas deportivas) que permanec\u00edan inscritas a favor de la Promotora, pese a que, en el cuerpo de su inscripci\u00f3n, cada apartamento manten\u00eda, como anejo, una cuota indivisa sobre dicha parcela deportiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto la cuesti\u00f3n que dio lugar a este primer recurso, fue la contradicci\u00f3n, consistente en que, de un lado, los chalets o apartamentos, aparec\u00edan inscritos a nombre de cada adquirente, y al tiempo, cada uno de ellos, manten\u00eda, como anejo, su correspondiente cuota de participaci\u00f3n en las zonas comunes, entre ellas la zona deportiva, la cual segu\u00eda inscrita privativamente a nombre de la Urbanizadora primitiva (Invertesa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1).- Ya por tanto y en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2010-JULIO.htm#r78\">primera RS de 2010<\/a>,<\/strong> se intent\u00f3 rectificar, como error material (seg\u00fan el recurrente) o de concepto (seg\u00fan el registrador), la situaci\u00f3n anterior, solicitando el cambio del car\u00e1cter de la parcela privativa de la zona deportiva, para pasar a ser un elemento com\u00fan de toda la Urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Sin embargo, la DG resolvi\u00f3 el recurso, rechazando esta rectificaci\u00f3n y manteniendo el \u201cstatu quo\u201d registral, sin aceptar el cambio de la naturaleza de tal parcela privativa de la zona deportiva en elemento com\u00fan, pues ello supondr\u00eda modificar su naturaleza, para lo que <strong>ser\u00eda necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos los copropietarios de la Urbanizaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2.-<\/strong> Ahora en <strong>la nueva y prolija RS de 29 marzo de 2017 <\/strong>se vuelve a insistir por la Comunidad de Propietarios recurrente, \u201cSociedad Civil Particular Residencial los Monasterios\u201d, en la misma cuesti\u00f3n anterior, es decir <strong>cambiar la titularidad de la finca o fincas privativas deportivas y de las que era titular la primitiva Urbanizadora Invertesa, y transformarlas en un elemento com\u00fan a favor de la Comunidad de Propietarios, como elemento com\u00fan de todos<\/strong> y cada uno de los apartamentos de la Urbanizaci\u00f3n, manteniendo la cuota aneja primitiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La \u00fanica novedad consiste, ahora, en que, al escrito de recurso, se acompa\u00f1a (conforme a lo indicado por la RS de 2010) <strong>un certificado del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios de la Urbanizaci\u00f3n, consentido por todos los presentes a la junta, sin que hubiera ninguna oposici\u00f3n, pero con la particularidad de que<\/strong> <strong>si bien<\/strong> <strong>fue votado, un\u00e1nimemente, por los propietarios asistentes a la junta, les fue notificado a todos los propietarios<\/strong> en el plazo legal y no hubo ninguna oposici\u00f3n (conforme al art\u00edculo 17 de la LPH). Se reconoc\u00eda por el representante de la Entidad recurrente, que obtener el concurso y consentimiento de m\u00e1s de 200 propietarios, con sus sucesivas transmisiones de propiedad, cambio de titularidad o sucesiones, era pr\u00e1cticamente imposible, pero que el acuerdo comunitario se adaptaba a lo dispuesto por el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">17 de dicha norma LPH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>DGRN: <\/strong>La DG ratifica el rechazo a la rectificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una parcela privativa a nombre de la Urbanizadora, para que figure como elemento com\u00fan de todas las fincas de la urbanizaci\u00f3n. <strong>Dicha parcela sigue inscrita en favor de dicha constituyente del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, Inversora Tetu\u00e1n S.A<\/strong>. (Invertesa), si bien en el cuerpo de la inscripci\u00f3n de cada componente privativo, se expresa que <strong>pertenecer\u00e1 a los due\u00f1os de los elementos privativos de la propiedad horizontal, por cuotas indivisas y como anejo inseparable<\/strong> de tales elementos privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acompa\u00f1a adem\u00e1s ahora y conforme a lo que hab\u00eda exigido antes la DG un certificado del acuerdo adoptado por la junta de propietarios de la Entidad Administradora, ratificada por todos los asistentes a la misma y trasladada al resto de comuneros, sin que se hubiera formulado ninguna impugnaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Indica que, en relaci\u00f3n con la Propiedad Horizontal, existen <strong>dos tipos de acuerdos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.\u00a0 Aquellos para los que la junta de propietarios tiene <strong>competencias como acto colectivo de la misma<\/strong>, que son los adoptados por la misma y que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como \u00f3rgano colectivo, que se adoptan en la correspondiente acta, con los requisitos que exige la LPH art 19 (as\u00ed los supuestos de desafectaci\u00f3n de un elemento com\u00fan, con o sin subsiguiente venta del mismo (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2014-MAYO.htm#r171\"><span style=\"color: #0066cc;\">R. 24 de abril de 2014)<\/span><\/a> o la vinculaci\u00f3n de los trasteros a las viviendas como anejos (R. 31 marzo 2006).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">.\u00a0 Y aquellos otros acuerdos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, <strong>requieren el consentimiento individualizado de los correspondientes propietarios afectados<\/strong> y que exigen el documento p\u00fablico para su acceso al registro. En este supuesto el consentimiento debe otorgarse <strong>\u201cuti singuli<\/strong>\u201d, sin que baste la unanimidad presunta del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a17\">art 17.8 LPH<\/a>, sino que se trata de una decisi\u00f3n personal e individual de cada propietario<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">. En el presente supuesto donde se pretende rectificar la inscripci\u00f3n privativa y hacer constar el car\u00e1cter com\u00fan de la parcela deportiva<strong>, la DG rechaza un acuerdo de la junta, siendo preciso el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios<\/strong>, ya que se modifica el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal y se cambia el car\u00e1cter de la parcela, para atribuirle car\u00e1cter de elemento com\u00fan, por lo que debe ser consentido por todos los titulares de elementos privativos, objeto de propiedad separada que son afectados por la rectificaci\u00f3n pretendida, lo que traer\u00eda consigo un cambio esencial en el r\u00e9gimen aplicable a tales elementos privativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>NOTA<\/strong>: Mi opini\u00f3n particular del supuesto es que la soluci\u00f3n dada por la DG es demasiado exigente: Se trata de obtener el voto un\u00e1nime y en documento p\u00fablico de la totalidad de propietarios de la Urbanizaci\u00f3n (m\u00e1s de 200), los cuales adem\u00e1s no s\u00e9 el inter\u00e9s que puedan tener, cuando cada uno tiene la propiedad de su cuota en la parcela en cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estamos ante una Urbanizaci\u00f3n con cientos de propietarios, con una inscripci\u00f3n, en cierto modo contradictoria, porque, de un lado, indica que la parcela es de una Entidad Privada, que fue Agente Urbanizador de la parcela, pero de otro, en las inscripciones concretas de cada apartamento, se atribuye a cada propietario una cuota indivisa en dicha parcela. Conseguir ahora un consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios de la Urbanizaci\u00f3n para cambiar la misma de privativa a com\u00fan, es pr\u00e1cticamente imposible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, pienso que la DG tampoco pod\u00eda ahora cambiar de opini\u00f3n anterior (y quiz\u00e1 de ah\u00ed, la prolija resoluci\u00f3n que nos formula), cuando ya hab\u00eda dicho en la <strong>RS de 2010 que \u201cera preciso para la rectificaci\u00f3n el concurso un\u00e1nime de todos los propietarios<\/strong>\u201d. Esta es la base en que se apoyan tanto el registrador, como la propia DG. Insisto en que obtenida la unanimidad presunta, podr\u00eda haberse solventado un problema que quedar\u00e1 pendiente posiblemente \u201cpara siempre\u201d.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3854\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3854.pdf\">PDF (BOE-A-2017-3854 &#8211; 10 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 226 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3854\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3854\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"161-declaracion-de-obra-antigua-intervencion-de-los-comuneros-necesidad-de-justificar-las-dudas-para-que-se-precise-georreferenciar-la-parcela\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r161\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">161.* DECLARACI\u00d3N DE OBRA ANTIGUA: INTERVENCI\u00d3N DE LOS COMUNEROS. NECESIDAD DE JUSTIFICAR LAS DUDAS PARA QUE SE PRECISE GEORREFERENCIAR LA PARCELA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 29 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albacete n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opci\u00f3n de compra.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; HECHOS:<\/strong>\u00a0 Un comunero, transmite su % (parte indivisa) \u00a0sobre una finca en <em>pro indiviso<\/em> de m\u00e1s de 7.000 m2, y declarando, sobre esa porci\u00f3n, una obra preexistente (<em>\u201cobra vieja\u201d<\/em>) de un edificio de unos 535 m2, que aparece en la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La REGISTRADORA<\/strong><strong> califica negativamente<\/strong>, y se discuten 4 defectos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1) La obra nueva, requiere, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a47\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art 47 RHU-97<\/a>, la <u>intervenci\u00f3n de todos los titulares<\/u> de la comunidad<em> proindiviso <\/em>de la finca;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2) En la certificaci\u00f3n catastral consta que un titular colindante se halla <em>\u201cen investigaci\u00f3n\u201d<\/em>, por lo que, ex <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-20254&amp;p=20151031&amp;tn=1#a45\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Arts 45 a 47<\/a> de la <em><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/patrimonio%20aapp.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Ley 3 noviembre 2003 del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas<\/a><\/em>, procede notificarlo a las AAPPs que puedan resultar afectadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3) Falta, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">A\u00ba 202\u00a0LH<\/a>,\u00a0 <em>georreferenciar<\/em> la <strong>edificaci\u00f3n<\/strong> dentro de la finca;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4) Falta, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art 9 LH<\/a>, <em>georreferenciar <\/em><u>previamente<\/u> la<strong><em> finca<\/em><\/strong> en s\u00ed misma;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong> <strong>&#8211; La INTERESADA<\/strong> <strong>recurre <\/strong>se\u00f1alando (sic) que: \u201cno existe motivo f\u00e1ctico ni jur\u00eddico para suspender la inscripci\u00f3n a favor de la adquirente, que ya figura en dicho registro <em>como arrendataria<\/em>; y que ha adquirido a tenor de lo establecido en el C\u00f3digo Civil y en la legislaci\u00f3n hipotecaria, estando debidamente y suficientemente identificado el objeto de adquisici\u00f3n y las personas que realizan la transmisi\u00f3n, y se hace ante fedatario p\u00fablico\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; La DGRN<\/strong>\u00a0<strong>desestima <em>parcialmente<\/em><\/strong> el recurso,<strong> confirmando<\/strong> el<strong> <u>1er DEFECTO<\/u>, <\/strong>\u00a0y <strong>revocando <\/strong>la calificaci\u00f3n en cuanto al 2\u00ba, 3\u00ba, y 4\u00ba, <strong><em>reiterando<\/em><\/strong> las RR. de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#r409\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 Septiembre 2016<\/a> y de <u><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-febrero-2017\/#83-obra-nueva-terminada-innecesariedad-de-georreferenciacion-de-la-parcela-global\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 febrero 2017<\/a><\/u>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1) Un comunero<\/strong>, ex <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art397\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art 397 CC<\/a>,<strong> NO puede por si SOLO otorgar una declaraci\u00f3n de obra<\/strong> sin el consentimiento de los dem\u00e1s (al menos, sin promover la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n \u2013un\u00e1nime- de la finca, con la problem\u00e1tica general de las parcelaciones);<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El comunero que construye en suelo com\u00fan provoca una extralimitaci\u00f3n, pero no f\u00edsica (pues no invade, como sucede en la accesi\u00f3n, un terreno colindante o ajeno) sino jur\u00eddica y abstracta, como abstracta es su cuota.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2) El solo hecho<\/strong> de que la certificaci\u00f3n catastral indique que el <strong>colindante est\u00e1 <em>\u201cen investigaci\u00f3n\u201d<\/em>,<\/strong> NO es bastante para sospechar que se est\u00e9 <em><u>invadiendo el dominio p\u00fablico<\/u><\/em>. Adem\u00e1s la notificaci\u00f3n a las AAPP afectadas, solo procede en el expediente del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art. 199-1 4\u00ba LH<\/a> que no se ha iniciado en este caso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3)<\/strong> En cuanto a la <strong>georreferenciaci\u00f3n del Edificio<\/strong> dentro de la finca, ha reiterado [<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2016\/#r36\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">RR. 8 febrero<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r133\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">19 abril<\/a>,\u00a0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r175\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">9 mayo<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r210\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">30 mayo<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#r400\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">21 septiembre<\/a>\u00a0, TODAS de 2016; y las de \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-marzo-2017\/#r116\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 febrero<\/a>\u00a0y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#r147\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 marzo de 2017<\/a>] que <strong><u>NO es precisa cuando las coordenadas resulten del propio catastro<\/u><\/strong>, especialmente en las declaraciones de obra <em>\u00abobra vieja\u00bb <\/em>(<em>\u00abpreexistente\u201d<\/em>);<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4)<\/strong> Y en cuanto a la <u>previa<\/u> <strong>georreferenciaci\u00f3n de<\/strong> <strong>la finca en s\u00ed misma<\/strong>, a pesar de que en la calificaci\u00f3n, la registradora expresa <strong><em>diversas dudas<\/em><\/strong>, NO las funda en criterios claros y objetivos que se basen en la <em><u>circunstancia concreta de que la edificaci\u00f3n se halle dentro o fuera de la finca registral<\/u><\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, y <strong>reiterando <\/strong>las RR <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#r409\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 Septiembre 2016<\/a> y <u><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-febrero-2017\/#83-obra-nueva-terminada-innecesariedad-de-georreferenciacion-de-la-parcela-global\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">6 febrero 2017<\/a>, <\/u>\u00a0conforme al\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">A\u00ba 202\u00a0LH<\/a>,\u00a0 <strong>NO es necesario georreferenciar la TOTALIDAD de la parcela<\/strong>, para declarar la <strong><em>obra nueva de una edificaci\u00f3n<\/em><\/strong> que s\u00ed se georreferencia, cuando tal <strong><u>edificaci\u00f3n cabe claramente dentro del per\u00edmetro<\/u><\/strong> de la finca (una vivienda en una finca de 7000 m2), y cuando tampoco hay dudas sobre la identidad de la finca global (o el registrador se limita a expresarlas sin motivarlas). \u00a0(<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">ACM<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-3855\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/07\/pdfs\/BOE-A-2017-3855.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">PDF (BOE-A-2017-3855 &#8211; 12 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 247 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-3855\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-3855\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"163-hipoteca-de-consumidor-no-cabe-limite-en-la-garantia-de-intereses-de-demora-solo-frente-a-terceros\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r163\"><\/a>163.** HIPOTECA DE CONSUMIDOR.<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">\u00a0NO CABE L\u00cdMITE EN LA GARANT\u00cdA DE INTERESES DE DEMORA S\u00d3LO \u00abFRENTE A TERCEROS\u00bb.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 30 de marzo de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albacete n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario sobre una finca que se declara que tiene el car\u00e1cter de vivienda habitual de la deudora. (CB)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN. Se pretende la inscripci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario en la que en su <strong>cl\u00e1usula sexta<\/strong> de las estipulaciones financieras, relativa a los intereses moratorios, se pacta que el pr\u00e9stamo: \u00abEn caso de <strong>demora<\/strong>, sin perjuicio de la posibilidad de resoluci\u00f3n contractual prevista en la estipulaci\u00f3n correspondiente de este contrato, satisfar\u00e1 el cliente o deudor un inter\u00e9s nominal superior en <strong>dos puntos porcentuales<\/strong> al tipo vigente en el momento de pago, sobre las cantidades adeudadas por todos los conceptos\u00bb (pacto sexto, p\u00e1rrafo primero); a\u00f1adi\u00e9ndose a continuaci\u00f3n que: \u00abNo obstante lo anterior, en el caso que la <strong>finalidad<\/strong> de la presente operaci\u00f3n fuera la adquisici\u00f3n de <strong>vivienda<\/strong> habitual, y la hipoteca reca\u00edda sobre la misma vivienda, los intereses de demora <strong>no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero<\/strong> y solo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago\u00bb (pacto sexto, p\u00e1rrafo tercero).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, en la <strong>cl\u00e1usula primera<\/strong> de las estipulaciones hipotecarias, relativa a la constituci\u00f3n de la hipoteca, se dispone que la hipoteca se constituye en garant\u00eda, entre otros conceptos, de: \u00ab(\u2026) <strong>veinticuatro<\/strong> mensualidades de intereses moratorios al tipo de lo que resulta establecido para su c\u00e1lculo en la estipulaci\u00f3n correspondiente, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el l\u00edmite <strong>m\u00e1ximo del 13%<\/strong> establecido a efectos hipotecarios (\u2026)\u00bb (pacto primero hipotecario, p\u00e1rrafo primero); a\u00f1adi\u00e9ndose a continuaci\u00f3n que: \u00abNo obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de pr\u00e9stamo fuera para adquisici\u00f3n de <strong>vivienda<\/strong> habitual, el l\u00edmite m\u00e1ximo frente a <strong><u>terceros<\/u><\/strong> en el caso de intereses moratorios no podr\u00e1 ser superior a <strong>tres veces el inter\u00e9s legal del dinero<\/strong> vigente en cada momento\u00bb (pacto primero hipotecario, p\u00e1rrafo segundo).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En dicha escritura de pr\u00e9stamo hipotecario se pacta un inter\u00e9s remuneratorio variable, revisable cada trimestre, y se hace constar expresamente que la finca hipotecada constituir\u00e1 la vivienda habitual de los deudores, personas f\u00edsicas consumidoras, siendo la finalidad del pr\u00e9stamo la de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La registradora suspende la inscripci\u00f3n porque trat\u00e1ndose de un pr\u00e9stamo para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual, el tipo m\u00e1ximo de inter\u00e9s moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria pactado, el citado 13%, <strong>excede de tres veces el inter\u00e9s legal del dinero<\/strong>, ya que esta cifra en el momento del otorgamiento de la escritura ascend\u00eda al 9%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN <strong>confirma la nota <u>s\u00f3lo en cuanto<\/u><\/strong> denuncia que el p\u00e1rrafo segundo de la estipulaci\u00f3n primera establece un <em><strong>l\u00edmite de inter\u00e9s de demora s\u00f3lo frente a terceros<\/strong><\/em>\u00a0cuando tal l\u00edmite es a todos los efectos. Se supone que el resto de la nota ha sido revocada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ARGUMENTOS GENERALES DE LA DGRN.- Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 18 noviembre 2013, siendo los intereses <strong>legales<\/strong> del dinero <strong><u>esencialmente<\/u><\/strong> variables [luego el l\u00edmite m\u00e1ximo es esencialmente variable], al ser revisados anualmente por las respectivas leyes presupuestarias (vid. art\u00edculo 1 de la Ley 24\/1984, de 29 de junio, sobre modificaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s legal del dinero), la <u>indeterminaci\u00f3n de la cifra garantizada en el momento inicial<\/u> de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda est\u00e1 resuelta por la t\u00e9cnica hipotecaria a trav\u00e9s de la figura de las <strong>hipotecas de seguridad<\/strong> en su modalidad de m\u00e1ximo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[&#8230;] las Resoluciones de 8 y 9 febrero 2001 se\u00f1alan lo siguiente: \u00abEs doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General [&#8230;] que \u00abla garant\u00eda hipotecaria de los intereses remuneratorios [y lo mismo cabe decir de los moratorios] <u>cuando son variables<\/u>, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijaci\u00f3n de un <strong>tipo m\u00e1ximo<\/strong> a la cobertura hipotecaria de dicho inter\u00e9s, tope que, en cuanto especificaci\u00f3n <strong>delimitadora<\/strong> del contenido del derecho real, opera <strong>a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor<\/strong>, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a t\u00edtulo oneroso o gratuito\u00bb (\u2026)\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero esa doctrina no debe ser <strong>confundida<\/strong> con la que establece que los <strong>l\u00edmites que por <u>anualidades<\/u><\/strong> se\u00f1ala los dos primeros apartados del art. 114 LH <strong><u>solo operan cuando exista perjuicio de terceros<\/u><\/strong>, al punto de poderse <strong>compatibilizar<\/strong> en el sentido de que cuando no se d\u00e9 aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por raz\u00f3n de los intereses debidos, cualquiera que sea el per\u00edodo a que correspondan, <u>siempre que est\u00e9n cubiertos por la garant\u00eda hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo m\u00e1ximo previsto<\/u>, en tanto que de darse tal perjuicio, tan solo podr\u00e1 hacerlo, aparte de respetando aquel tipo m\u00e1ximo, por los realmente devengados durante los per\u00edodos temporales que se\u00f1ala el citado art. 114.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[&#8230;] la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, al a\u00f1adir un nuevo p\u00e1rrafo al art. 114 LH, viene a sumar <strong>un nuevo l\u00edmite legal<\/strong> a los intereses moratorios de los pr\u00e9stamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisici\u00f3n, haya o no terceros, de forma que los intereses moratorios pactados no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero [&#8230;] L\u00edmites que, dado su car\u00e1cter claramente <strong>imperativo<\/strong>, las estipulaciones contractuales de constituci\u00f3n de dichos pr\u00e9stamos hipotecarios necesariamente deber\u00e1n respetar, lo que ser\u00e1 perfectamente posible a trav\u00e9s de la instituci\u00f3n de la <strong>hipoteca de m\u00e1ximo<\/strong>. Comoquiera que, cualquiera que sea el l\u00edmite m\u00e1ximo que se pacte, por hip\u00f3tesis podr\u00e1 ocurrir que en alg\u00fan momento de la vigencia de la hipoteca la aplicaci\u00f3n de la f\u00f3rmula del art. 114.3 LH d\u00e9 como resultado una cifra <strong>inferior<\/strong> al m\u00e1ximo pactado, <strong>las f\u00f3rmulas contractuales siempre podr\u00e1n evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporaci\u00f3n a la estipulaci\u00f3n correspondiente de una reserva o salvedad de aquel l\u00edmite legal<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, la <strong>necesidad registral de fijaci\u00f3n de un tipo m\u00e1ximo<\/strong> a la cobertura hipotecaria de dicho inter\u00e9s moratorio, debe <strong>conciliarse con la limitaci\u00f3n legal establecida<\/strong>, de forma que el tipo m\u00e1ximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), <strong>s\u00f3lo ser\u00e1 aplicable si en el momento de su devengo (<u>no de la constituci\u00f3n de la hipoteca<\/u> [contra art. 82.3 TRLGDCU] como parece desprenderse de la nota de calificaci\u00f3n) es igual o inferior al l\u00edmite legal, salvedad \u00e9sta que habr\u00e1 de hacerse constar en la cl\u00e1usula correspondiente<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Otra forma de<\/strong> <strong>conciliaci\u00f3n<\/strong> viene constituida por la posibilidad, reconocida por la Resoluci\u00f3n de 14 enero 2015, de pactar tipos de intereses moratorios m\u00e1ximos <strong>alternativos<\/strong> para el caso de que durante la vigencia del pr\u00e9stamo la finca gravada <u>deje de tener o adquiera<\/u>, seg\u00fan proceda, la condici\u00f3n de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de <strong>circunstancias objetivas y f\u00e1cilmente verificables<\/strong>, no est\u00e1 re\u00f1ida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condici\u00f3n de la objetividad a que est\u00e1n constre\u00f1idos las estipulaciones sobre intereses variables.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ARGUMENTOS REVOCATORIOS DE LA NOTA DE LA DGRN.- La <strong><u>cuesti\u00f3n<\/u><\/strong> que se plantea en el presente expediente radica en la interpretaci\u00f3n de la cl\u00e1usula financiera sexta y, sobre todo, a la cl\u00e1usula hipotecaria primera. Respecto de la primera de ellas, debe concluirse que en la estipulaci\u00f3n financiera sexta <strong>se cumplen todas las exigencias legales<\/strong> y jurisprudenciales [&#8230;]<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto a la estipulaci\u00f3n hipotecaria primera, aparentemente cumple tambi\u00e9n con las exigencias (1) del principio de especialidad y (2) del l\u00edmite legal establecido por el art. 114.3 LH por cuanto, (1) en su p\u00e1rrafo primero, establece <strong>como tipo m\u00e1ximo de la <u>cobertura hipotecaria<\/u><\/strong> de los intereses moratorios el 13%; (2) y a continuaci\u00f3n, en su p\u00e1rrafo segundo, establece de forma <strong>alternativa<\/strong> que, para el caso que el contrato de pr\u00e9stamo fuera para adquisici\u00f3n de <strong>vivienda<\/strong> habitual, el intereses moratorio no podr\u00e1 ser superior a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero vigente en cada momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta <strong>f\u00f3rmula alternativa<\/strong>, como se ha expuesto en el fundamento de Derecho anterior, se ajusta perfectamente a la legalidad vigente, <u>sin que puede argumentarse en su contra<\/u> que se haya pactado un tipo fijo o inicial de intereses de demora que ya, <strong>a presente <u>en la misma fecha de la constituci\u00f3n<\/u> de la hipoteca, <u>infrinja<\/u> el l\u00edmite legal de los que se pueden devengar en el a\u00f1o de constituci\u00f3n<\/strong> (como ocurr\u00eda en el supuesto de hecho de la Resoluci\u00f3n de 18 noviembre 2013), porque como se ha analizado anteriormente dicho <strong>tipo moratorio inicial<\/strong> [3,50%] es inferior al triple del inter\u00e9s legal del dinero en el momento de constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco puede sostenerse, como criterio interpretativo de la cl\u00e1usula hipotecaria primera, que el tipo m\u00e1ximo fijado de inter\u00e9s de demora del 13% en la misma, no <u>opera como un nuevo l\u00edmite para el supuesto de que el triple del inter\u00e9s legal del dinero fuera superior<\/u>, sino como <u>l\u00edmite general a efectos hipotecarios<\/u> (como ocurr\u00eda en el supuesto de hecho de la Resoluci\u00f3n de 14 enero 2015), lo cual no ser\u00eda admisible si siendo el pr\u00e9stamo destinado a la adquisici\u00f3n de vivienda habitual se garantizare con hipoteca constituida sobre esa misma vivienda; porque lo que en realidad se establece, de una forma clara, concreta e inequ\u00edvoca en opini\u00f3n de este Centro Directivo (art. 80 TRLGDCU), <strong><u>es una f\u00f3rmula alternativa<\/u> para la cobertura hipotecaria m\u00e1xima de los intereses moratorios, para el caso de que el pr\u00e9stamo se conceda en tales condiciones o las adquiriera con posterioridad<\/strong>.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LAS RAZONES PARA CONFIRMAR PARCIALMENTE LA NOTA.- Ahora bien, los t\u00e9rminos exactos de esa cobertura alternativa son los siguientes: \u00abNo obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de pr\u00e9stamo fuera para adquisici\u00f3n de vivienda habitual, el l\u00edmite m\u00e1ximo <u>frente a terceros<\/u> en el caso de intereses moratorios no podr\u00e1 ser superior a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero vigente en cada momento\u00bb, es decir, configura el tipo m\u00e1ximo de los intereses moratorios de la cobertura hipotecaria para el supuesto a que se refiere <u>s\u00f3lo \u00abfrente a terceros<\/u>\u00bb, <strong>lo cual <u>no puede ser admitido<\/u> desde el punto de vista registral<\/strong>, porque es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General, que <strong>el necesario tope m\u00e1ximo del tipo de inter\u00e9s a efectos hipotecarios, en cuanto delimita el alcance del derecho real de hipoteca constituida, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garant\u00eda y el due\u00f1o de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero es que, adem\u00e1s, el l\u00edmite establecido en el art. 114.3 LH [&#8230;] precisamente <strong>est\u00e1 destinado a operar no frente terceros, sino en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario<\/strong> que tenga la condici\u00f3n de consumidor, de tal manera que si no pueden devengarse intereses moratorios por encima de dicho l\u00edmite legal en la esfera obligacional, <strong>en ning\u00fan modo podr\u00e1 garantizarse con hipoteca entre partes una obligaci\u00f3n que nunca podr\u00e1 generarse<\/strong> (vid. varias resoluciones).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n, <u>en los exclusivos t\u00e9rminos<\/u> que resultan de los dos \u00faltimos incisos del fundamento de Derecho cuarto.<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/14\/pdfs\/BOE-A-2017-4145.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4145 \u2013 8 p\u00e1gs. \u2013 209 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4145\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"166-usucapion-sentencia-en-procedimiento-declarativo-seguido-contra-herederos-desconocidos-de-los-titulares-registrales\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r166\"><\/a>166.*** USUCAPI\u00d3N: SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO DECLARATIVO SEGUIDO CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS TITULARES REGISTRALES<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Girona n\u00ba 1 a inscribir una sentencia declarativa de dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>. Se plantea la inscripci\u00f3n de una sentencia dictada en <strong>juicio declarativo ordinario<\/strong> por la que se reconoce que los demandantes han adquirido por prescripci\u00f3n ordinaria la propiedad de una finca inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>calificaci\u00f3n registral<\/strong> opone que, por tratarse de un supuesto de <strong>reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido<\/strong> mediante juicio declarativo, han de ser demandados todos los titulares intermedios, y que por ejercitarse una acci\u00f3n contra herederos indeterminados se est\u00e1 en presencia de una <strong>herencia yacente<\/strong> que exige el nombramiento de un defensor judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la DGRN.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong>. La <strong>usucapi\u00f3n ordinaria y la extraordinaria son medios de adquisici\u00f3n originaria del dominio y constituyen t\u00edtulos aptos para la inscripci\u00f3n<\/strong>. La inscripci\u00f3n del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr.<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a36\"> art\u00edculo 36 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cuanto medios originarios de adquisici\u00f3n del dominio, su inscripci\u00f3n rectifica el contenido del Registro y -cabe decir- que suponen \u201c<strong>una especialidad o excepci\u00f3n del principio del tracto sucesivo<\/strong> recogido en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a20\">art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria<\/a>\u201d, de ah\u00ed que no quepa oponer a la inscripci\u00f3n el que no se haya demandado a los titulares intermedios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong>. Para que la usucapi\u00f3n sea t\u00edtulo inscribible <strong>ha de ser declarada en un procedimiento judicial contradictorio<\/strong>, donde se d\u00e9 oportunidad de oposici\u00f3n a los demandados y del que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales exigibles al tipo de usucapi\u00f3n de que se trate. No cabe, por tanto, que pueda ser declarada por el juez de oficio ni puede asimilarse a priori o con car\u00e1cter general a un reconocimiento de derecho abstracto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este procedimiento contradictorio se dar\u00e1 <strong>tanto<\/strong> si la prescripci\u00f3n adquisitiva se alega como <strong>contestaci\u00f3n a una acci\u00f3n reivindicatoria<\/strong> iniciada por quien se considera leg\u00edtimo due\u00f1o de la finca, <strong>como si es el usucapiente el que pretende que se declare su adquisici\u00f3n<\/strong> como demandante (caso en el que la designaci\u00f3n del demandado le corresponde a \u00e9l y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3<\/strong>. Los <strong>requisitos<\/strong> que ha de cumplir la usucapi\u00f3n ser\u00e1n los siguientes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>1<\/em> <strong>Usucapi\u00f3n extraordinaria<\/strong>: (i) <strong>no ser\u00e1 necesario<\/strong> acreditar en el procedimiento judicial la existencia o la validez de los t\u00edtulos, pues la usucapi\u00f3n extraordinaria no precisa de buena fe ni de justo t\u00edtulo, siendo <em><strong>\u00fanicamente necesario acreditar la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o, publica, pac\u00edfica y no interrumpida<\/strong>.<\/em> (ii) La acci\u00f3n debe dirigirse contra el titular registral para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>2<\/em> <strong>Usucapi\u00f3n ordinaria:<\/strong> (i) deber\u00e1 quedar acreditado en el procedimiento, adem\u00e1s del transcurso del tiempo legalmente previsto, la existencia de buena fe y justo t\u00edtulo. (ii) Dado que el efecto jur\u00eddico que produce es id\u00e9ntico al de la usucapi\u00f3n extraordinaria, el procedimiento judicial deber\u00e1 entablarse en todo caso contra el titular registral. (iii) <strong>La sentencia<\/strong> que declare adquirido un inmueble por usucapi\u00f3n ordinaria debe hacer un <em><strong>pronunciamiento expreso sobre el t\u00edtulo que sirva para justificar la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o<\/strong><\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Admitido que la demanda debe dirigirse necesariamente contra los titulares registrales, reitera la DGRN que ha de evitarse que la exigencia de nombrar un <strong>defensor judicial<\/strong> para la herencia yacente se convierta en un requisito formal excesivamente gravoso, y en el caso concreto no considera que sea necesario. Es interesante la remisi\u00f3n que hace a la regulaci\u00f3n del actual expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo y su interpretaci\u00f3n sobre la notificaci\u00f3n cuando se trate de inscripciones anteriores a treinta a\u00f1os.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente a la exigencia del nombramiento del defensor judicial, opina la Resoluci\u00f3n que \u201ca la vista del car\u00e1cter concluyente de los hechos que prueban la posesi\u00f3n y el justo t\u00edtulo del usucapiente, parece una exigencia excesiva exigir la designaci\u00f3n de un administrador judicial de la herencia yacente que, en caso de comparecer en el procedimiento, nada podr\u00eda alegar frente a la rotundidad de los hechos probados\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4<\/strong>. <strong>Efectos la usucapi\u00f3n:<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a36\">Art. 36 LH<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(i)<\/strong> Usucapi\u00f3n que se produce <strong>contra el titular inscrito<\/strong>: El supuesto es aquel en que hay un titular registral y un tercero comienza una posesi\u00f3n ad usucapionem. La <strong>prescripci\u00f3n<\/strong> se rige por las <strong>normas del Derecho civil<\/strong>, pues \u201cse calificar\u00e1 el t\u00edtulo y se contar\u00e1 el tiempo con arreglo a la legislaci\u00f3n civil\u201d, distinguiendo seg\u00fan se trate de prescripci\u00f3n ordinaria o extraordinaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(ii)<\/strong> Usucapi\u00f3n que se produce <strong>frente al tercer adquirente del titular registral<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\">art. 34 LH<\/a>): El supuesto se da cuando al tiempo de adquirir un tercero del titular inscrito hay alguien que est\u00e1 poseyendo el bien. Este supuesto prescinde de la distinci\u00f3n entre prescripci\u00f3n ordinaria y extraordinaria y cabe distinguir: <strong>prevalece contra el \u00abtercero hipotecario<\/strong> la prescripci\u00f3n adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisici\u00f3n, o que pueda consumarse dentro del a\u00f1o siguiente, en dos supuestos: a) Cuando <strong>se demuestre<\/strong> que el adquirente conoci\u00f3 o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisici\u00f3n, que la finca o derecho estaba pose\u00edda de hecho y a t\u00edtulo de due\u00f1o por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el \u00ab<strong>tercero hipotecario\u00bb consienta dicha posesi\u00f3n<\/strong>, apta para la adquisici\u00f3n del dominio, de forma expresa o t\u00e1cita, durante todo el a\u00f1o siguiente a la adquisici\u00f3n. (STS del Pleno de la Sala Primera de 21 de enero de 2014).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5<\/strong> Usucapi\u00f3n y <strong>derechos reales de goce o disfrute del bien<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El titular de derechos reales sobre cosa ajena que impliquen posesi\u00f3n, como es el caso del usufructuario, <strong>SI<\/strong> se ver\u00e1 afectado por la prescripci\u00f3n ganada al tratarse de una posesi\u00f3n incompatible con la posesi\u00f3n del usucapiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>Algunas cuestiones<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong> \u00bf<u>Cabe exigir que los procedimientos judiciales en los que se declare la adquisici\u00f3n del dominio por usucapi\u00f3n se cumplan los requisitos del tracto sucesivo en cuanto a los titulares intermedios<\/u>? <strong>NO<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En el caso concreto la demanda se ha dirigido contra los titulares registrales y la parte vendedora de la compraventa en la que el usucapiente basa su derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong>. \u00bf<u>Cabe la prescripci\u00f3n ordinaria contra el titular registral<\/u>? <strong>SI<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3 <\/strong>\u00bf<u>La inscripci\u00f3n del derecho en el Registro de la Propiedad lo hace imprescriptible<\/u>?<strong> NO<\/strong> (art\u00edculo 36 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4<\/strong> \u00bf<u>Se pierden por la usucapi\u00f3n los derechos reales de goce o disfrute que impliquen una posesi\u00f3n incompatible con la usucapi\u00f3n ganada<\/u>? <strong>SI<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5 <\/strong>\u00bf<u>Qu\u00e9 se entiende por justo t\u00edtulo a los efectos de la usucapi\u00f3n ordinaria<\/u>? Es justo t\u00edtulo el que, adem\u00e1s debe ser v\u00e1lido y verdadero, hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real si el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende. \u00a0(JAR)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/19\/pdfs\/BOE-A-2017-4277.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4277 &#8211; 13 p\u00e1gs. &#8211; 257 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4277\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"169-particion-por-contador-partidor-pago-de-cuota-viudal-y-conmutacion\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r169\"><\/a>169.*** PARTICI\u00d3N POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO DE CUOTA VIUDAL Y CONMUTACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n, partici\u00f3n de herencia y entrega de legados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Se discute sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el testador ha dispuesto que a la viuda se le pague la cuota viudal usufructuaria en efectivo met\u00e1lico. (ii) El contador partidor adjudica el met\u00e1lico que hay en la herencia a los herederos junto con el pasivo, y a una legataria extra\u00f1a le paga su legado con la participaci\u00f3n de un inmueble y adem\u00e1s con el met\u00e1lico del caudal hereditario adjudicado a los herederos. (iii) A la viuda le conmuta y paga el usufructo con acciones y participaciones sociales de la herencia. (iv) La partici\u00f3n realizada por el contador partidos es aprobada por los herederos pero no consta el consentimiento de la viuda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiende la registradora que la viuda debe prestar su consentimiento porque la conmutaci\u00f3n del usufructo vidual no se ha hecho en efectivo met\u00e1lico, como ordena el testador en su testamento. El notario recurrente entiende que debe respetarse la partici\u00f3n realizada por cuanto que el contador partidor ha procedido de ese modo interpretando la voluntad del testador, que pretend\u00eda evitar el condominio en concurrencia con el usufructo, y de ah\u00ed que impusiera el pago de la cuota viudal con met\u00e1lico, y lo que sucede es que no hay suficiente efectivo en la herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed planteado el recurso, por un lado obliga a <strong>resolver sobre el alcance de la facultad de conmutar el usufructo vidual<\/strong> y <strong>la intervenci\u00f3n que corresponde al c\u00f3nyuge viudo<\/strong> en tal conmutaci\u00f3n, y por otro, sobre el alcance de las facultades del contador partidor para partir la herencia, y concretamente sobre su <strong>facultad de interpretar el testamento<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Resoluci\u00f3n da respuesta a una serie de cuestiones de indudable inter\u00e9s pr\u00e1ctico y desestima el recurso planteado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>1<\/strong> <strong>Soluci\u00f3n del caso concreto: (i)<\/strong> \u201cexistiendo met\u00e1lico en la herencia, el contador debe proceder a la adjudicaci\u00f3n del mismo en pago de la leg\u00edtima viudal en cumplimiento de lo dispuesto por el testador en su testamento y, no siendo suficiente el met\u00e1lico inventariado, debe realizar el pago en met\u00e1lico extra hereditario, o en otros bienes de la herencia pero en este caso con el consentimiento del c\u00f3nyuge, sin que resulten aplicables los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art841\">art\u00edculos 841 y siguientes del C\u00f3digo Civil<\/a>, sino el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art886\">art\u00edculo 886<\/a>\u201d. <strong>(ii)<\/strong> Al no procede as\u00ed, argumentado que no hay efectivo suficiente en la herencia tras haber pagado en efectivo parte del legado ordenado a favor de un extra\u00f1o, la partici\u00f3n <strong>contraviene el orden de prelaci\u00f3n<\/strong>, \u201cpues antes que el pago de legados debe procederse al pago de la leg\u00edtima. Ha dicho este Centro Directivo -Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2016- que: \u00abeste Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. las Resoluciones de 13 de enero de 2006, 13 de abril de 2009 y 4 de julio de 2014) que <strong>los legados<\/strong>, cualquiera que sea su naturaleza, est\u00e1n <strong>subordinados<\/strong> al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos -lo que en este caso acontece-, <strong>al pago de las leg\u00edtimas<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2<\/strong> <strong>\u00bfA qui\u00e9n corresponde la facultad de conmutar el usufructo vidual?<\/strong>: <strong>(i)<\/strong> Corresponde a los herederos sin discriminar si se trata de herederos voluntario o forzosos. <strong>(ii)<\/strong> Seg\u00fan la doctrina mayoritaria, el testador puede conmutar el usufructo en el testamento y tambi\u00e9n puede prohibir a los herederos y al c\u00f3nyuge la conmutaci\u00f3n. La conmutaci\u00f3n del testador vincula a los herederos voluntarios sin ninguna duda, y tambi\u00e9n a los herederos forzosos si la legitima usufructuaria ha de pagarse con cargo a la parte de libre disposici\u00f3n adjudicada tambi\u00e9n a los herederos.\u00a0 <strong>(iii)<\/strong> El <strong>contador partidor por s\u00ed solo NO <\/strong>puede decidir conmutar el usufructo. <strong>SI <\/strong>puede conmutar cuando el causante se lo haya ordenado o le haya facultado para hacerlo. En tales casos puede que el testador haya fijado tambi\u00e9n el medio solutorio, caso en que el contador partidor se limitar\u00e1 a ejecutar la orden del testador. Si el testamento no fija el modo de conmutar, corresponder\u00e1 la elecci\u00f3n al contador partidor. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3 Intervenci\u00f3n del c\u00f3nyuge viudo en la conmutaci\u00f3n:<\/strong> No es cuesti\u00f3n pac\u00edfica en la doctrina, oscilando las opiniones entre <strong>(i)<\/strong> quienes entienden que la facultad de conmutar corresponde a herederos y legatarios sobre los que recaiga la cuota viudal, de com\u00fan acuerdo, de modo que el c\u00f3nyuge s\u00f3lo interviene en la valoraci\u00f3n, <strong>(ii)<\/strong> y quienes consideran que la expresi\u00f3n \u00abmutuo acuerdo\u00bb no puede referirse a los herederos entre s\u00ed, respecto de los cuales la expresi\u00f3n adecuada ser\u00eda la de \u00abcom\u00fan acuerdo\u00bb, por lo que \u00abmutuo acuerdo\u00bb presupone dos partes con intereses contrapuestos, es decir, que el c\u00f3nyuge viudo debe intervenir tambi\u00e9n para decidir sobre la modalidad de conmutaci\u00f3n. La <strong>jurisprudencia parece inclinarse por la conformidad del c\u00f3nyuge viudo<\/strong> sobre la elecci\u00f3n del modo de conmutar decidido (SSTS de 4 de octubre de 2001 y 13 de julio de 2009).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, ser\u00e1 presupuesto necesario para admitir que la decisi\u00f3n sobre la forma de conmutar corresponde a los herederos sin intervenci\u00f3n del c\u00f3nyuge el que la opci\u00f3n elegida sea una de las previstas en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art839\">art\u00edculo 839 del C\u00f3digo Civil<\/a>, pues, de no ser as\u00ed, ser\u00e1 preciso el concurso del c\u00f3nyuge viudo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>4<\/strong> Sobre la facultad de interpretar el testamento por el contador partidor: \u201cAun reconociendo las <strong>amplias facultades interpretativas<\/strong> del contador-partidor testamentario, debe tambi\u00e9n considerarse que su actuaci\u00f3n tiene claros <strong>l\u00edmites<\/strong>, como los de (i) no contradecir la voluntad del causante, (ii) no infringir normas imperativas, como las que protegen las leg\u00edtimas, y (iii) no exceder en su actuaci\u00f3n de lo particional (la \u00absimple facultad de hacer la partici\u00f3n\u00bb, dice el art\u00edculo 1057.1 del C\u00f3digo Civil), pues los <strong>actos de naturaleza dispositiva<\/strong> deben ser consentidos por los herederos, como regla general\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>5<\/strong> <strong>Sobre la entrega de legados y el papel del c\u00f3nyuge viudo como heredero forzoso:<\/strong> La DGRN exige para la entrega de legados por el contador-partidor o por los herederos, <strong>bien <\/strong>el consentimiento de los herederos forzosos, <strong>bien<\/strong> que de la partici\u00f3n realizada por el contador-partidor resulte que la entrega de legados no vulnera las leg\u00edtimas de los herederos forzosos. Este criterio es igualmente aplicable al c\u00f3nyuge viudo como heredero forzoso que es, que ha de tener el mismo tratamiento que el resto\u00a0 de heredero forzoso, de modo que para proteger su leg\u00edtima puede oponerse a la entrega de legados mientras su derecho se extienda sobre todo el caudal y en tanto no se determine que el legado no es inoficioso (STS 31 de diciembre de 2003).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>6<\/strong> \u00bfSon aplicables los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art841\">art\u00edculos 841 y ss<\/a> a la leg\u00edtima del c\u00f3nyuge viudo? <strong>NO<\/strong>. (JAR)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/19\/pdfs\/BOE-A-2017-4280.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4280 &#8211; 9 p\u00e1gs. &#8211; 211 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4280\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r170\"><\/a>170.** RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS: DIFERENTES SUPUESTOS. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH EN REDUCCIONES DE CABIDA SUPERIORES AL 10%. NOTIFICACI\u00d3N DE CALIFICACI\u00d3N POR FAX<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Les Borges Blanques, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de incorporaci\u00f3n de base gr\u00e1fica, actualizaci\u00f3n de cabida y de lindes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta escritura en la que se solicita la incorporaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de una finca y la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de cabida y linderos, ajust\u00e1ndola a la certificaci\u00f3n catastral, resultando una menor cabida de una magnitud superior al 10%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> entiende que el procedimiento adecuado es el del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art 201<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>notario<\/strong> autorizante recurre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n<\/strong> resuelve el recurso reiterando su doctrina sobre:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La <strong>validez de las notificaciones de las calificaciones negativas a los notarios por medio de telefax<\/strong><\/li>\n<li>Los medios h\u00e1biles <strong>para obtener la inscripci\u00f3n registral de rectificaciones descriptivas<\/strong>. Cabe sistematizarlos en tres grandes grupos:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Los que s\u00f3lo persiguen y permiten inscribir una <strong>rectificaci\u00f3n de la superficie<\/strong> contenida en la descripci\u00f3n literaria, pero <strong>sin simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/strong> de la finca, (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">arts.201.3 letras a) y b) LH<\/a>), que est\u00e1n limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que <em><strong>no<\/strong> <strong>excedan del 10% o del 5%<\/strong><\/em>, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no est\u00e1n dotados de ninguna tramitaci\u00f3n previa con posible intervenci\u00f3n de colindantes y terceros, sino solo de notificaci\u00f3n registral tras la inscripci\u00f3n \u00aba los titulares registrales de las fincas colindantes\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u2013 El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales <strong>no superiores al 10%<\/strong> de la cabida inscrita, pero con <strong>simult\u00e1nea inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/strong> de la finca. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">(Art 9, b) LH)<\/a> cuando tras aludir al l\u00edmite m\u00e1ximo del 10%, prev\u00e9 que \u00abuna vez inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca, su cabida ser\u00e1 la resultante de dicha representaci\u00f3n, rectific\u00e1ndose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripci\u00f3n literaria\u00bb. Tampoco est\u00e1 dotado de ninguna tramitaci\u00f3n previa con posible intervenci\u00f3n de colindantes y terceros, si bien, como se\u00f1ala el art\u00edculo citado, \u00abel Registrador notificar\u00e1 el hecho de haberse practicado tal rectificaci\u00f3n a los titulares de derechos inscritos, salvo que del t\u00edtulo presentado o de los tr\u00e1mites del art 199 ya constare su notificaci\u00f3n\u00bb. Advi\u00e9rtase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica puede acogerse tanto a la regulaci\u00f3n y efectos del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo 201.3, letra a),<\/a> como a la del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art 9, letra b).<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 Y, finalmente, los que persiguen y permiten inscribir <strong>rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza<\/strong> (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) <strong>y adem\u00e1s obtener la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/strong> de la finca y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices\u00a0 (<strong>procedimientos regulados en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art 199<\/a> y en el art <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">201.1,<\/a><\/strong> que a su vez remite al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art 203<\/a>). Ambos procedimientos s\u00ed que incluyen entre sus tr\u00e1mites una serie de garant\u00edas de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y dem\u00e1s interesados, publicaciones de edictos en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb, publicaci\u00f3n de alertas geogr\u00e1ficas registrales, y la concesi\u00f3n de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario p\u00fablico -registrador o notario, seg\u00fan el caso- competente para su tramitaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este caso existe una <strong>disminuci\u00f3n de cabida, y seg\u00fan el Centro Directivo, reitera la doctrina de RR <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#r412\">22 de abril de 2016<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-junio-2016\/#r226\">8 de junio<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-octubre-2016\/#r412\">3 de octubre de 2016<\/a>) en las que se afirm\u00f3 que, a efectos de los procedimientos previstos en los art 199 y 201.1 LH, no puede rechazarse la utilizaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita, y que las <strong>dudas<\/strong> que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca coincida en todo o parte con otra base gr\u00e1fica inscrita o con el dominio p\u00fablico,<\/li>\n<li>a la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes inmatriculadas<\/li>\n<li>a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todo ello sin perjuicio de que el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art 201 LH<\/a> pueda considerarse m\u00e1s adecuado para modificaciones descriptivas de esta naturaleza, cuando se supera el 10% de la cabida inscrita o cuando concurran otras circunstancias que ofrezcan dudas de identidad, habida cuenta de que en su tramitaci\u00f3n el notario puede practicar las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Estima el recurso. (MN)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/19\/pdfs\/BOE-A-2017-4281.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4281 &#8211; 7 p\u00e1gs. &#8211; 195 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4281\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><a id=\"r172\"><\/a><strong>172.* ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. CONVENIO REGULADOR<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una liquidaci\u00f3n de gananciales aprobada judicialmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta en el Registro un <strong>certificado judicial<\/strong>, comprensivo de una <strong>sentencia<\/strong> por la que se aprueba el acuerdo privado celebrado por las partes, ratificado en presencia judicial, relativo a una <strong>liquidaci\u00f3n del haber y el pasivo ganancial de unos esposos<\/strong>, adjudicando lotes compuestos de ambas partidas a cada uno de ellos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Con anterioridad, en 2007, se dict\u00f3 <strong>sentencia de separaci\u00f3n de mutuo acuerdo<\/strong> entre los mismos interesados, de la que result\u00f3 la aprobaci\u00f3n del <strong>convenio regulador<\/strong> de sus efectos, con excepci\u00f3n de la cl\u00e1usula s\u00e9ptima del mismo, relativa a la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal habida entre los c\u00f3nyuges, por \u00a0defectos en su confecci\u00f3n, debiendo la misma comprender la formalizaci\u00f3n de un activo y pasivo con sus elementos integrantes, y procediendo a la adjudicaci\u00f3n de lotes detallados y espec\u00edficos de ambas partidas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Por ello se presenta el primero de los documentos \u00a0-en uni\u00f3n del segundo como titulaci\u00f3n complementaria- <strong>pero sin que<\/strong> de dicha documentaci\u00f3n <strong>resulte relaci\u00f3n<\/strong> procesal o causal alguna entre ambos procesos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n al considerar que <strong>dicho reparto obedece a un acuerdo extrajudicial <\/strong>ordinario de divisi\u00f3n de una comunidad, debiendo la misma ser elevada a escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte el <strong>recurrente<\/strong> alega la doctrina de la DGRN, por la que la sentencia que aprueba el convenio regulador que liquida la sociedad de gananciales es inscribible siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separaci\u00f3n o el divorcio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Decisi\u00f3n:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La\u00a0 <strong>Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n del registrador<\/strong>, considerando que en este recuro se ha de estudiar la naturaleza del documento objeto de presentaci\u00f3n, a los efectos de poder considerarlo como:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separaci\u00f3n o divorcio,<\/li>\n<li>o bien encuadrarlo como un acto de liquidaci\u00f3n del haber conyugal ajeno al mismo, debiendo someterse a las reglas generales de titulaci\u00f3n formal plasmadas en nuestra legislaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, el <strong>convenio regulador<\/strong> es considerado como negocio jur\u00eddico propio y espec\u00edfico que \u00a0goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro, sin\u00a0 que deje de ser un acuerdo privado que requiere de\u00a0 una aprobaci\u00f3n judicial. Por su parte, la <strong>mera homologaci\u00f3n judicial de un acuerdo privado<\/strong> relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser para ello\u00a0 elevado a escritura p\u00fablica notarial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n procede la DG a analizar las caracter\u00edsticas y los efectos del <strong>t\u00edtulo objeto de presentaci\u00f3n. Dice que <\/strong>se trata de un certificado comprensivo de una sentencia en la que se aprueba un acuerdo alcanzado por las partes y ratificado a presencia judicial<strong>, sin que resulte relaci\u00f3n alguna de este proceso con el previo<\/strong> de nulidad, separaci\u00f3n o divorcio, lo que hace que<strong> no pueda ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto<\/strong> pero no realizado, despoj\u00e1ndolo de su excepcional habilitaci\u00f3n para poder tener acceso al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Finalmente nuestro Centro Directivo, para mejor comprensi\u00f3n de lo anterior, analiza la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional, as\u00ed como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologaci\u00f3n judicial reca\u00edda, concluyendo\u00a0 que\u00a0 <strong>la homologaci\u00f3n judicial no altera el car\u00e1cter privado del documento<\/strong> pues se limita a acreditar la existencia de un \u00a0acuerdo entre las partes, el cual, para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad ha de cumplir con el\u00a0 requisito de titulaci\u00f3n p\u00fablica consagrado en <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria<\/a>.\u00a0<span style=\"text-align: justify; font-size: 1rem;\">(MGV)<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/19\/pdfs\/BOE-A-2017-4283.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4283 &#8211; 7 p\u00e1gs. &#8211; 199 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4283\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"173-no-inscribilidad-de-auto-que-homologa-convenio-transaccional-sobre-disolucion-de-condominio\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r173\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>173.* NO INSCRIBILIDAD DE AUTO QUE HOMOLOGA CONVENIO TRANSACCIONAL SOBRE DISOLUCI\u00d3N DE CONDOMINIO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.\u00ba 5 a inscribir un auto de homologaci\u00f3n de una transacci\u00f3n judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de un auto por el que se <strong>homologa una transacci\u00f3n<\/strong> <strong>judicial<\/strong> relativa a la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de un<strong> condominio<\/strong> existente entre las partes implicadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El<strong> Registrador<\/strong>, <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n al entender que el auto que homologa una transacci\u00f3n judicial es un documento privado no siendo inscribible en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>recurrente<\/strong> entiende que lo que se trata de inscribir <strong>es un auto y no el escrito<\/strong> que soporta el cuaderno particional gozando dicha resoluci\u00f3n de la condici\u00f3n de documento judicial autentico que pone fin de forma definitiva y firme a una contienda judicial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Decisi\u00f3n:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN, <strong>desestima<\/strong> el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador y procede a analizar la cuesti\u00f3n de si es inscribible el <strong>testimonio de un auto judicial<\/strong> por el que se <strong>homologa un acuerdo transaccional<\/strong> de las partes del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, bas\u00e1ndose en el <strong>concepto<\/strong> que de esta nos da el C\u00f3digo Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el\u00a0 supuesto de hecho ante el que nos encontramos, as\u00ed, en una Resoluci\u00f3n de 6 de septiembre de 2016 se\u00f1al\u00f3 que: \u2018\u2018 la transacci\u00f3n, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnaci\u00f3n judicial en los t\u00e9rminos previstos en la Ley (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1538-al-1976\/#art1817\">art\u00edculo 1817 del C\u00f3digo Civil<\/a>). El auto de homologaci\u00f3n tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323\">art\u00edculo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>), pero sin que lleve a cabo ni una valoraci\u00f3n de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (art\u00edculo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bas\u00e1ndose en lo expresado, declara que no se puede equiparar el supuesto de hecho al de presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia reca\u00edda en procedimiento ordinario ya que la <strong>homologaci\u00f3n judicial<\/strong> <strong>no altera el car\u00e1cter privado del documento<\/strong> pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podr\u00e1n en ning\u00fan caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y est\u00e1n obligados a darle cumplimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Y aunque el acuerdo se pueda alcanzar tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, para que el mismo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deber\u00e1n cumplirse los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n ha se\u00f1alado la Direcci\u00f3n General que en los <strong>procesos judiciales de divisi\u00f3n de herencia<\/strong> que culminan de manera <strong>no contenciosa<\/strong> se precisa <strong>escritura p\u00fablica<\/strong>, por aplicaci\u00f3n del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323\">art\u00edculo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a> y que la referencia a la sentencia firme contenida en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a14\">art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria<\/a> se limita a las particiones judiciales concluidas con oposici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso objeto de recurso nos encontramos ante un acuerdo transaccional entre las partes de un procedimiento ordinario de disoluci\u00f3n de condominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La transacci\u00f3n homologada por el juez constituye un<strong> t\u00edtulo<\/strong> que lleva aparejada la ejecuci\u00f3n por lo que trat\u00e1ndose de un acuerdo por el que se conviene la disoluci\u00f3n de una comunidad ordinaria si las partes no procedieran voluntariamente a otorgar la correspondiente escritura, cualquiera de ellas puede solicitar la ejecuci\u00f3n del mismo a trav\u00e9s de lo establecido en los <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323\">art\u00edculos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0De este modo serian inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustituci\u00f3n forzosa del obligado, cuando est\u00e9n predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero sin que suplan la declaraci\u00f3n de voluntad del demandante, que deber\u00e1 someterse a las reglas generales de formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En base a lo anterior, se entiende que la Ley de Enjuiciamiento Civil no dispone la inscripci\u00f3n directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecuci\u00f3n procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado compareciendo ante el Notario por si\u0301 solo, apoy\u00e1ndose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo <strong>si\u0301 ser\u00eda directamente inscribible,<\/strong> en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripci\u00f3n, el <strong>testimonio del auto firme<\/strong> por el que se <strong>suplan<\/strong> judicialmente las <strong>declaraciones de voluntad del obligado<\/strong>, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripci\u00f3n bastar\u00e1, en su caso, la resoluci\u00f3n judicial que supla la declaraci\u00f3n de voluntad unilateral del demandado, siempre que no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentaci\u00f3n de actos y negocios jur\u00eddicos.\u00a0(MGV)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4321\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/20\/pdfs\/BOE-A-2017-4321.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4321 &#8211; 6 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 188 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4321\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4321\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r174\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">174.** RECTIFICACI\u00d3N DESCRIPCI\u00d3N DE FINCA MEDIANTE ACTA NOTARIAL EXPEDIENTE ART\u00cdCULO 201 LH USANDO REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Segovia n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta notarial autorizada en expediente de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se tramita Expediente de Dominio para la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n registral de una finca inscrita mediante Acta notarial. La propia Acta tiene el car\u00e1cter de Acta de Subsanaci\u00f3n de Discrepancias catastrales, pues se ha dado cumplimiento a los tr\u00e1mites previstos en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2004-4163&amp;p=20150625&amp;tn=1#a18\">Art\u00edculo 18.2 a)<\/a> del Real Decreto Legislativo 1\/2004 de 5 de marzo para rectificar el Catastro. \u00a0Se acompa\u00f1a una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa (en adelante RGA) que refleja una superficie (1791 m2) algo diferente a la del Catastro (representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o RGC), (de 1814 m2).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La registradora<\/strong> entiende que no se puede practicar la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n en tanto no se modifique la RGC en el Catastro conforme a los datos de la RGA, seg\u00fan comunicaci\u00f3n que debe de efectuar el notario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El interesado<\/strong> recurre y alega que la obligaci\u00f3n de comunicar o no del notario es ajena al recurrente y adem\u00e1s que no se argumentan razones jur\u00eddicas para suspender la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DGRN<\/strong> estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n. Se\u00f1ala en primer lugar que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a201\">art\u00edculo 201 LH, letra d) de su apartado 1<\/a>\u00a0prev\u00e9 expresamente la posibilidad de aportar una RGA, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculaci\u00f3n (ver <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a203\">art\u00edculos 203<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">205 de la Ley Hipotecaria<\/a>) en el que obligatoriamente la representaci\u00f3n gr\u00e1fica debe ser catastral. Por tanto la falta de aportaci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (RGC) no es defecto que impida la inscripci\u00f3n en los supuestos de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo mismo ocurrir\u00e1 en otros supuestos recogidos en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art\u00edculos 9.b)<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a10\">10 LH<\/a> en que se admite la RGA, es decir procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del T\u00edtulo VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, y cuando el acto inscribible consista en una parcelaci\u00f3n, reparcelaci\u00f3n, segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n, agregaci\u00f3n o deslinde judicial, que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos.\u00a0<span style=\"font-size: 1rem;\">(AFS)<\/span><\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4322\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/20\/pdfs\/BOE-A-2017-4322.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4322 &#8211; 5 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 178 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4322\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4322\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r175\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>175.* ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 6 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Medina de Rioseco, por la que se suspende la extensi\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se reitera la doctrina, recogida entre otras en R de este mismo mes ( <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-notariado-abril-2017\/#141-anotacion-de-embargo-sobre-los-derechos-que-pudieran-corresponder-al-deudor-en-la-herencia-de-sus-padres\">de 17 de marzo de 2017 N\u00ba 141<\/a>) seg\u00fan la cual para poder anotar el embargo de bienes inscritos a favor del causante, por deudas propias del heredero, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues s\u00f3lo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo y para ello ser\u00e1 imprescindible\u00a0<strong>aportar el t\u00edtulo sucesorio correspondiente haciendo constar las circunstancias del testamento o declaraci\u00f3n de herederos.<\/strong> (MN)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4323\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/20\/pdfs\/BOE-A-2017-4323.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4323 &#8211; 3 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 166 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4323\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4323\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"176-declaracion-de-obra-nueva-sobre-una-parte-de-lo-que-se-considera-propiedad-horizontal\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r176\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>176.** DECLARACI\u00d3N DE OBRA NUEVA SOBRE UNA PARTE DE LO QUE SE CONSIDERA PROPIEDAD HORIZONTAL.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de una escritura en la que por los due\u00f1os de una planta baja,\u00a0\u00a0 <strong>se declara la construcci\u00f3n de una vivienda unifamiliar<\/strong> con <strong>planta baja y tres altas<\/strong> sobre el solar resultante tras el derribo de dicha planta baja.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Del registro resulta \u00a0que dicha finca-planta baja- forma parte integrante de una <strong>edificaci\u00f3n <\/strong>con elementos privativos y comunes, constando asignaciones de cuotas de participaci\u00f3n en los mismos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La<strong> registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n considerando que se trata se trata de una <strong>propiedad horizontal de facto<\/strong>, la cual queda constituida desde el momento en que los pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier t\u00edtulo a personas distintas, y por tanto <strong>est\u00e1 sujeto<\/strong> a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y por ello entiende que es preciso <strong>el consentimiento un\u00e1nime<\/strong> de todos los propietarios de los departamentos que integran el edificio al implicar una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, as\u00ed como expresar los <strong>negocios o actos jur\u00eddicos<\/strong> en virtud de los cuales los titulares de la expresada planta baja se apropian de elementos comunes del edificio como son el vuelo y el suelo sin intervenci\u00f3n de los titulares de los dem\u00e1s elementos que integran dicha edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Los<strong> recurrentes<\/strong> alegan que no existe la situaci\u00f3n de propiedad horizontal por dos razones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; porque en el Registro se utiliza la expresi\u00f3n \u00abcasa\u00bb y no \u00abedificio\u00bb y,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; en segundo lugar, porque as\u00ed se ha declarado por los tribunales de Justicia, aportando una serie de resoluciones judiciales que versan sobre la cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General <\/strong>\u00a0desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Comienza haciendo referencia a la alegaci\u00f3n relativa a la terminolog\u00eda empleada en la nota de calificaci\u00f3n, estimando que carece de trascendencia a efectos jur\u00eddicos, puesto que una \u00abcasa\u00bb es un tipo de \u00abedificaci\u00f3n\u00bb o \u00abedificio\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siendo,\u00a0 lo relevante a los efectos de <strong>la aplicaci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/strong> que de conformidad con los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art396\">art\u00edculos 396 del C\u00f3digo Civil<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a2\">2 de la Ley sobre propiedad horizontal<\/a> exista:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente y,<\/li>\n<li>una copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con atribuci\u00f3n a cada elemento de una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Reconoce nuestro Centro directivo que aunque la Ley use la expresi\u00f3n \u00abpisos o locales\u00bb, no hay duda \u00a0de que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se puede establecer <strong>en otro tipo de edificaciones <\/strong>que constituyen una unidad como sucede en las llamadas divisiones horizontales tumbadas. Siendo adem\u00e1s la ley aplicable a situaciones ya existentes con anterioridad a su entrada en vigor tal y como se deriva de la disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley sobre propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo lo dicho concluye diciendo que la situaci\u00f3n existente en el registro se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales en tanto no se declare su inexactitud (cfr<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\">. art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria<\/a>). Siendo preciso que se aporte \u00a0al Registro la documentaci\u00f3n p\u00fablica que permita practicar las rectificaciones pertinentes para acomodar el Registro a la realidad (cfr. art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, en cuanto a las <strong>resoluciones<\/strong> que se<strong> aportan<\/strong> junto con el escrito de recurso, no las toma en consideraci\u00f3n, ya que en el recurso contra la calificaci\u00f3n solo se ha de apreciar los documentos que se tuvieron a la vista por el registrador al emitir su calificaci\u00f3n tal y como se deriva de reiterada doctrina de la Direcci\u00f3n General, as\u00ed como del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a326\">art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria<\/a>. (MGV)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/20\/pdfs\/BOE-A-2017-4324.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4324 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 199\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4324\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"177-inmatriculacion-de-finca-con-titularidad-catastral-en-investigacion-coincidencia-certificado-catastral-y-titulo-solo-descripcion-no-titularidad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r177\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">177.** INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA CON TITULARIDAD CATASTRAL \u00abEN INVESTIGACI\u00d3N\u00bb.\u00a0<strong>COINCIDENCIA CERTIFICADO CATASTRAL Y T\u00cdTULO SOLO DESCRIPCI\u00d3N NO TITULARIDAD.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 7 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Se pretende inmatricular una finca aport\u00e1ndose en la escritura un certificado catastral en el que la titularidad de la parcela catastral aparece \u201cen investigaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El registrador<\/strong> exige la rectificaci\u00f3n previa del Catastro en cuanto a la titularidad para que aparezca como titular el comprador o el transmitente, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art298\">298 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario<\/strong>\u00a0autorizante recurre y alega que el registrador no ha consultado la base de datos catastral, y est\u00e1 obligado a ello, pues en el momento de la calificaci\u00f3n ya se hab\u00eda cambiado la titularidad en el Catastro, lo que podr\u00eda haber comprobado f\u00e1cilmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La DGRN<\/strong> estima el recurso. Se\u00f1ala que <strong>el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art298\">298 RH<\/a> ha de entenderse t\u00e1citamente derogado <\/strong>despu\u00e9s de la reforma de la Ley 13\/2015 pues el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a205\">205 LH<\/a> tiene una regulaci\u00f3n suficientemente detallada, basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su d\u00eda a los art\u00edculos reglamentarios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Indica en este punto que la identidad de la finca ha de estar referida, seg\u00fan el citado art\u00edculo 205 LH,\u00a0 a \u201cla descripci\u00f3n de la finca contenida en ambos t\u00edtulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo inmatriculador y la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica\u201d. Por tanto <strong>la identidad <\/strong>que exige el precepto entre el t\u00edtulo y la certificaci\u00f3n catastral<strong> se refiere exclusivamente a la descripci\u00f3n de la finca y no a la titularidad catastral<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aclara tambi\u00e9n que el hecho de que la parcela catastral est\u00e9 \u201cen investigaci\u00f3n\u201d puede conllevar dudas sobre la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico y que el procedimiento a seguir entonces por el registrador est\u00e1 regulado en el citado art\u00edculo 205 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente indica que el registrador (y tambi\u00e9n el notario) puede obtener datos necesarios para la inscripci\u00f3n en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aqu\u00e9l puede acceder directamente, no s\u00f3lo para lograr mayor acierto en la calificaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.\u00a0(AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<p style=\"text-align: justify;\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2017-4325\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/20\/pdfs\/BOE-A-2017-4325.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4325 &#8211; 4 <abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr> &#8211; 172 <abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2017-4325\" href=\"http:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4325\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"178-particion-herencia-de-aleman-residente-en-espana-con-hija-no-heredera-posible-professio-iuris-certificado-registro-ultima-voluntad-aleman\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r178\"><\/a>178.*** PARTICI\u00d3N HERENCIA DE ALEM\u00c1N RESIDENTE EN ESPA\u00d1A CON HIJA NO HEREDERA. POSIBLE PROFESSIO IURIS. \u00bfCERTIFICADO REGISTRO \u00daLTIMA VOLUNTAD ALEM\u00c1N?<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Alicante n.\u00ba 5, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un ciudadano alem\u00e1n, don E. N.,\u00a0<strong>falleci\u00f3 el d\u00eda 12 de octubre de 2015.\u00a0<\/strong>En su <strong>testamento<\/strong>, otorgado el d\u00eda 22 de septiembre de 2014, manifestaba estar viudo y <strong>tener una hija<\/strong> habida de un matrimonio anterior, y ordenaba su sucesi\u00f3n instituyendo heredera universal a do\u00f1a C. G. C. manifestando que su hija recibi\u00f3 en vida ciertas propiedades sitas en Nueva York.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por medio de escritura, en la que no intervino la hija, <strong>do\u00f1a C.G.C. se adjudic\u00f3 la herencia<\/strong> causada por don E. N,\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>registradora<\/strong> se\u00f1ala dos defectos: a) el testamento del causante fue veh\u00edculo para el establecimiento de la \u00ab<strong>professio iuris<\/strong>\u00bb, por lo tanto, el testador eligi\u00f3 su <strong>ley nacional,<\/strong> por lo que la sucesi\u00f3n se ha de regir por la ley alemana; y al tratarse de Derecho extranjero, debe <strong>probarse<\/strong>, conforme a lo dispuesto en el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;tn=1&amp;p=20151028#a281\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art\u00edculo 281.2 de la LEC<\/a> y en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art36\">art\u00edculo 36 del RH<\/a>, y b) es necesario aportar el <strong>certificado del Registro de Actos de \u00daltima Voluntad del pa\u00eds<\/strong> de su nacionalidad o acreditarse que en dicho pa\u00eds no existe dicho\u00a0 Registro, de acuerdo con la RDGRN de 18 de enero de 2005.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Notaria<\/strong> recurrente entiende que, acreditada la residencia del causante en Espa\u00f1a, la ley aplicable es la <strong>ley espa\u00f1ola<\/strong> al <strong>no haberse producido elecci\u00f3n de ley<\/strong> y que ha de prevalecer la voluntad del testador conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-tercero\/#art675\">art\u00edculo 675 del C\u00f3digo Civil<\/a> y su manifestaci\u00f3n expresa de haber respetado la leg\u00edtima de su hija, la cual ni impugn\u00f3 el testamento, ni la adjudicaci\u00f3n hereditaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La Direcci\u00f3n General, en primer t\u00e9rmino hace un esquema general de la situaci\u00f3n actual<\/strong> para recordarnos que la aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=DOUE-L-2012-81342\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Reglamento (UE) N.\u00ba 650\/2012<\/a> a las herencias causadas desde el 17 de agosto de 2015, ha constituido una modificaci\u00f3n sustancial del r\u00e9gimen legal aplicable a las sucesiones que presentan un elemento internacional al sustituir en nuestro Derecho la aplicaci\u00f3n de la ley nacional del causante (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a9\">art\u00edculo 9.8 del C\u00f3digo Civil<\/a>) por la aplicaci\u00f3n, como regla general, de la ley del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento (art\u00edculo 21.1 Reglamento).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La aplicaci\u00f3n del Reglamento impone que el notario al afrontar una sucesi\u00f3n<\/strong> no contenciosa, <strong>tras verificar la fecha de fallecimiento y comprobar la aplicaci\u00f3n del Reglamento analice y deje constancia de determinados extremos<\/strong>: <strong>a)<\/strong> <strong>La propia existencia de un elemento transfronterizo.<\/strong>\u00a0El elemento internacional (vid. Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2016) no viene definido en el Reglamento debi\u00e9ndose estar al caso concreto. En el presente caso no cabe duda, en cuanto son dos las posibles leyes aplicables concurrentes a la totalidad de la sucesi\u00f3n. <strong>b) <\/strong>Establecido el elemento internacional y no existiendo en el Reglamento reglas de competencia para la ejecuci\u00f3n de las sucesiones no contenciosas (art\u00edculo 2 y considerandos 21, 22 y 29), <strong>el segundo paso es<\/strong> <strong>la<\/strong> <strong>determinaci\u00f3n de la ley aplicable<\/strong>. El notario debe establecer su juicio sobre la ley aplicable a la sucesi\u00f3n y debe probar su contenido, en los t\u00e9rminos que resultan de la doctrina de esta Direcci\u00f3n General. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda que <strong>la regla general del Reglamento conduce a la aplicaci\u00f3n de la ley de la residencia habitual<\/strong>, de aplicaci\u00f3n universal, es decir, puede resultar aplicable la ley de un tercer Estado, no europeo. Por otra parte, el art\u00edculo 21.2 determina que \u00absi, de forma excepcional, resultase claramente de todas las circunstancias del caso que, en el momento del fallecimiento, el causante manten\u00eda un v\u00ednculo manifiestamente m\u00e1s estrecho con un Estado distinto del Estado cuya ley fuese aplicable de conformidad con el apartado 1, la ley aplicable a la sucesi\u00f3n ser\u00e1 la de ese otro Estado\u00bb. La determinaci\u00f3n de la residencia habitual es un juicio complejo que consiste en \u00abuna evaluaci\u00f3n general de las circunstancias de la vida del causante durante los a\u00f1os precedentes a su fallecimiento y en el momento del mismo, tomando en consideraci\u00f3n todos los hechos pertinentes, en particular la duraci\u00f3n y la regularidad de la presencia del causante en el Estado de que se trate, as\u00ed como las condiciones y los motivos de dicha presencia\u00bb (considerando 23). Deber\u00e1 revelar un v\u00ednculo estable con el Estado seleccionado. <strong>Si la ley de la residencia es la espa\u00f1ola y el causante es nacional espa\u00f1ol, el concreto ordenamiento seleccionado, vendr\u00e1 determinado por su vecindad civil; si es un no nacional, ser\u00e1 aplicable la normativa com\u00fan o foral que determine su residencia habitual.\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El art\u00edculo 22 permite la elecci\u00f3n de la ley aplicable; <\/strong>ahora bien,<strong> para que exista \u00abprofessio iuris\u00bb, la elecci\u00f3n de ley debe ser expresa o resultar de los t\u00e9rminos de la disposici\u00f3n \u00abmortis causa\u00bb<\/strong> (art\u00edculo 22 y Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 15 de junio y 4 y 28 de julio de 2016).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hay otras leyes que pueden ser aplicables<\/strong> (Reglamento de ejecuci\u00f3n (UE) 1329\/2014 \u2013Formulario V punto 8.2.4, 8.3 y 8.4, de acuerdo con los art\u00edculos 30, 34 y 36 del Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012), Ley aplicable en un supuesto de reenv\u00edo desde un tercer pa\u00eds; la ley aplicable a un Estado con m\u00e1s de un sistema jur\u00eddico y las disposiciones especiales previstas en los art\u00edculos 30 y 32 del Reglamento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El notario, cuando entiende de una sucesi\u00f3n no contenciosa, de car\u00e1cter transfronterizo, deber\u00e1 inexcusablemente establecer, in abstracto la ley aplicable a una sucesi\u00f3n y en concreto, los elementos relevantes al caso.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El testamento <\/strong>que sirve de base a la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia calificada, se autoriz\u00f3 <strong>ante un notario espa\u00f1ol el 22 de septiembre de 2014<\/strong>. <strong>En \u00e9l no se hace \u00abprofessio iuris\u00bb expresa<\/strong>, informando la notaria autorizante \u00abque no prejuzga los posibles derechos que la ley que regule la sucesi\u00f3n conceda a los legitimarios o herederos forzosos\u00bb; reconoce la existencia de una hija, a la que considera satisfecha en sus derechos e instituye heredera a un tercero. Considera la registradora que el t\u00edtulo testamentario del causante, fue veh\u00edculo para el establecimiento de la professio iuris y que por lo tanto el testador eligi\u00f3 su ley nacional, soluci\u00f3n que a su juicio esta reforzada adem\u00e1s por el hecho de que en el momento en que se realiz\u00f3 el testamento era aplicable a la sucesi\u00f3n la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado. Sin embargo, esta afirmaci\u00f3n, seg\u00fan la DGRN, no puede ser mantenida. <strong>La interpretaci\u00f3n del testamento, <\/strong>elemento integrado en la validez material del mismo \u2013conforme al art\u00edculo 26.1.d) en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 83.3 del Reglamento,<strong> se ha de realizar conforme a la lex <\/strong>putativa o presuntiva que conduce a la<strong> residencia habitual del causante el d\u00eda del otorgamiento del testamento <\/strong>que, conforme a lo indicado en la disposici\u00f3n testamentaria,<strong> es la espa\u00f1ola <\/strong>(art\u00edculo 26.1.d). S\u00f3lo de resultar una \u00abprofessio iuris\u00bb expresa o indubitada en sus t\u00e9rminos, lo que no ocurre, dicha elecci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 22, implicar\u00eda la regulaci\u00f3n de la validez material por la ley elegida. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El testamento ha de interpretarse a la luz de la ley espa\u00f1ola. De su literalidad y contexto resulta aplicable, nuevamente, a la sucesi\u00f3n, la ley espa\u00f1ola, que es la de su residencia habitual,<\/strong> extremo que no es discutido por la recurrente. Conforme al art\u00edculo 36.2 letra a) del Reglamento<strong> es aplicable la normativa del Derecho com\u00fan en cuanto la residencia del causante, no espa\u00f1ol, se sit\u00faa en la Comunidad Valenciana.<\/strong> Por ello, <strong>la hija del testador resulta legitimaria <\/strong>con derecho a una porci\u00f3n de bienes de la herencia, conforme a las reglas generales del C\u00f3digo Civil (art\u00edculos 806 y 807 y, a contrario, 842 y 1056.2). <strong>La leg\u00edtima en nuestro Derecho com\u00fan se configura generalmente como una \u00abpars bonorum\u00bb<\/strong> \u2013 el C\u00f3digo Civil habla de porci\u00f3n de bienes, art\u00edculo 806\u2013, como una parte de los bienes relictos que por cualquier t\u00edtulo debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor econ\u00f3mico (\u00abpars valoris bonorum\u00bb). De ah\u00ed, que <strong>se imponga la intervenci\u00f3n del legitimario en la partici\u00f3n<\/strong>, dado que tanto el inventario de bienes, como el aval\u00fao y el c\u00e1lculo de la leg\u00edtima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su leg\u00edtima. Intervenci\u00f3n que alcanzar\u00eda incluso la entrega de legados. Por tanto, <strong>la comparecencia e intervenci\u00f3n de la hija legitimaria es inexcusable.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En cuanto a la exigencia del Certificado de Ultimas Voluntades<\/strong> del Estado de la nacionalidad del causante, la Direcci\u00f3n General para las herencias causadas antes de la aplicaci\u00f3n del Reglamento, (Resoluci\u00f3n del Sistema Notarial de este Centro Directivo de 18 de enero de 2005) y en el mismo sentido Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015,\u00a0 llegaron a la conclusi\u00f3n de que al tramitar en aqu\u00e9l supuesto una declaraci\u00f3n de herederos \u00abparece una medida oportuna, prudente y casi obligada\u00bb el solicitar adem\u00e1s de las \u00daltimas Voluntades espa\u00f1olas del pa\u00eds de la nacionalidad del causante extranjero. Y si este Registro de Actos de \u00daltima Voluntad no existiere deber\u00e1 acreditarse esta circunstancia en la forma determinada en el art\u00edculo 36 del RH. Sin embargo, la plena aplicaci\u00f3n del Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012 aconseja una matizaci\u00f3n de esta doctrina. La norma europea presenta un tratamiento especial de las disposiciones \u00abmortis causa\u00bb (art\u00edculos 3.1.b), c) y d) y 24 a 28). Esta normativa conduce a la regulaci\u00f3n de la validez material y formal de la disposici\u00f3n \u00abmortis causa\u00bb, en base a la ley presuntiva, que remite a la ley que se aplicar\u00eda, conforme a los art\u00edculos 21 y 22, si falleciere el d\u00eda en que se otorg\u00f3 la disposici\u00f3n \u00abmortis causa\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este contexto, de superaci\u00f3n de la ley de la nacionalidad, salvo elecci\u00f3n indubitada, no resulta indispensable (vid., art\u00edculos 23, 24, 26 y 75.1) el recurso a la informaci\u00f3n del pa\u00eds de la nacionalidad, salvo que coincida con el de la residencia habitual. Por tanto, <strong>en cuanto no se complete la interconexi\u00f3n de los Registros de disposiciones sucesorias y de certificados sucesorios europeos de los Estados miembros,<\/strong> medida complementaria a la aplicaci\u00f3n del Reglamento (UE) n\u00ba 650\/2012, en el contexto e\u2013justice<strong>, parece s\u00f3lo oportuno mantener la exigencia de la acreditaci\u00f3n de la obtenci\u00f3n de certificaci\u00f3n diferente al de nuestro Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad, que acreditare la existencia o no de disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad cuando de la valoraci\u00f3n de los elementos concurrentes en la sucesi\u00f3n resultare que la ley aplicable fuere distinta de la espa\u00f1ola, imponi\u00e9ndose la presentaci\u00f3n de certificado o justificaci\u00f3n de su inexistencia en el Estado cuya ley resultare aplicable a la sucesi\u00f3n o a la disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad (art\u00edculos 21, 22, 24 y 25 del Reglamento), sea o no la del Estado o Estados cuya nacionalidad ostentare el causante<\/strong>. En el presente caso, la ley aplicable es la com\u00fan espa\u00f1ola, seg\u00fan ha sido argumentado, y no resulta elemento que permita suponer que la ley presuntiva aplicable a la validez material o formal de la disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad sea distinta a \u00e9sta, por tanto, <strong>no es precisa la presentaci\u00f3n de certificado<\/strong> expedido por el Registro testamentario alem\u00e1n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General estima parcialmente<\/strong> el recurso interpuesto, excepto en orden a la necesaria intervenci\u00f3n de la legitimaria en la manifestaci\u00f3n de herencia.\u00a0(IES)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/26\/pdfs\/BOE-A-2017-4556.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4556 &#8211; 8 p\u00e1gs. &#8211; 205 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4556\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a id=\"r179\"><\/a>179.* COMPRAVENTA OTORGADA POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL. TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD.<\/strong> <\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de \u00dabeda n.\u00ba 1, por la que se acuerda denegar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mediante Sentencia se declara y se inscribe la nulidad de la compraventa de una finca, por lo que el titular registral actual es el vendedor en dicha compra anulada. Se pretende ahora la inscripci\u00f3n de una escritura por la que el titular registral cuyo t\u00edtulo se anul\u00f3 transmit\u00eda la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota denegatoria, conforme al principio del tracto sucesivo, al no estar previamente inscrito el derecho del transmitente. Es indiferente que el t\u00edtulo calificado fuera anterior a la Sentencia que anul\u00f3 el derecho del transmitente, puesto que de acuerdo con el principio de prioridad el t\u00edtulo que primero accede al Registro determina, por esta sola raz\u00f3n, el cierre registral respecto de cualquiera otro que, aun siendo anterior, resulte incompatible. (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art. 17 LH<\/a>) Y tambi\u00e9n resulta indiferente que el t\u00edtulo calificado hubiere causado asiento de presentaci\u00f3n anterior a la sentencia, pues se suspendi\u00f3 la calificaci\u00f3n por falta de acreditaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n del impuesto sin que durante su vigencia se hubiera presentado el documento justificando dicha autoliquidaci\u00f3n; y, por tanto, caducado el asiento de presentaci\u00f3n pierde la prioridad que hubiese ganado. Por \u00faltimo, respecto a la alegaci\u00f3n del recurrente de que es un tercero protegido por la fe p\u00fablica registral, tampoco puede prosperar puesto que \u00a0uno de los requisitos que exige el principio de fe p\u00fablica registral es que el tercero de buena fe haya inscrito su derecho <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a34\">(art 34 LH)<\/a> lo que no ocurre en el presente caso. \u00a0(MN)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/26\/pdfs\/BOE-A-2017-4557.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4557 &#8211; 4 p\u00e1gs. &#8211; 171 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4557\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"180-deslinde-administrativo-de-monte-publico-catalogado-tracto-sucesivo-presentacion-de-documentos-pdf-por-correo-electronico\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r180\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">180. ***\u00a0<strong>DESLINDE ADMINISTRATIVO DE MONTE P\u00daBLICO CATALOGADO. TRACTO SUCESIVO. PRESENTACI\u00d3N DE DOCUMENTOS PDF POR CORREO ELECTR\u00d3NICO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del deslinde administrativo de un monte p\u00fablico catalogado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se presenta <strong>certificaci\u00f3n administrativa<\/strong> solicitando la inscripci\u00f3n a favor de la Comunidad de Madrid, como <strong>bien de dominio p\u00fablico<\/strong>, del <strong>monte<\/strong> \u00abCerro de Cinco Villas\u00bb, n\u00famero 146 del Cat\u00e1logo de Montes que se corresponde con varias fincas registrales. Tanto en la Certificaci\u00f3n como en la Orden de aprobaci\u00f3n del expediente de deslinde se hace constar que \u00abla mitad de cada finca fue adquirida por el Patrimonio forestal del Estado por expropiaci\u00f3n forzosa el 27 de octubre de 1961\u00bb, y que \u00abactualmente se est\u00e1n llevando a cabo las actuaciones pertinentes para cambiar la titularidad registral de dichas fincas\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Registradora<\/strong> alega que no se cumple el principio de tracto sucesivo puesto est\u00e1n inscritas a nombre de persona distinta del transmitente. El recurrente alega que el t\u00edtulo son el <strong>acta de ocupaci\u00f3n y el de pago<\/strong> del a\u00f1o 1961 (que seg\u00fan el informe de la Registradora nunca se presentaron, solo <strong>se remitieron en formato pdf por correo electr\u00f3nico<\/strong>) y el RD Real Decreto 1703\/1984 de 1 agosto, sobre traspaso de funciones y servicios del Estado a la Comunidad de Madrid en materia de conservaci\u00f3n a la naturaleza, por el que se transfiere a la Comunidad de Madrid el citado monte denominado \u201cCerro de Cinco Villas\u201d n\u00famero de cat\u00e1logo 146. Tambi\u00e9n alega que en dichas fincas, en el 2009, se extendieron notas marginales del deslinde del monte titulado \u201cCerro de Cinco Villas\u201d, n\u00famero 194 de la CUP, y la certificaci\u00f3n ahora presentada se refiere al deslinde del monte denominado \u00abCerro de Cinco Villas\u00bb n\u00famero de cat\u00e1logo 146\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantean varias cuestiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n<\/strong> confirma el defecto relativo <strong>al principio de tracto sucesivo<\/strong>, puesto que para inscribir el <strong>deslinde administrativo<\/strong> \u00a0\u2013ex art\u00edculos 11 de la Ley de Montes de 1957 o <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21339&amp;tn=1&amp;p=20150721#a18\">18<\/a> y <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-21339&amp;tn=1&amp;p=20150721#a21\">21 de la Ley de Montes de 2003\u2013<\/a> el preciso se haya entendido con los que constan como<strong> titulares de dominio en el Registro<\/strong>, por lo que es necesaria la previa inscripci\u00f3n de dicha adquisici\u00f3n, para lo que deber\u00e1n aportarse los documentos p\u00fablicos correspondientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a la <strong>falta de coincidencia del n\u00famero de cat\u00e1logo<\/strong>, entiende el Centro Directivo que la discrepancia \u00a0no afecta a la denominaci\u00f3n del monte p\u00fablico ni permite poner en duda el dato de que el deslinde cuya inscripci\u00f3n se solicita se refiere a esas cuatro concretas fincas, que aparecen expresamente identificadas con sus datos registrales, pero entiende que deber\u00e1 aclararse si el deslinde que pretende inscribir ahora es el mismo que caus\u00f3 la nota marginal y se refiere al mismo monte, pues, conforme al principio de prioridad (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a17\">art 17 LH<\/a>), no puede acceder al Registro un t\u00edtulo que podr\u00eda ser incompatible con dicha nota. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, respecto a <strong>la aportaci\u00f3n de documentos por correo electr\u00f3nico<\/strong>: Se plantea si han de tenerse por presentados formalmente aquellos documentos, ya sean principales o complementarios, que se remitan al Registro por correo electr\u00f3nico dirigido a la cuenta de correo que consta en el membrete de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a248\">art 248.2 LH<\/a> \u00ab<em>para cumplir con la obligaci\u00f3n de actualizaci\u00f3n inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevar\u00e1n un Libro de Entrada donde se har\u00e1 constar de modo inmediato la presentaci\u00f3n de los t\u00edtulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos, con expresi\u00f3n de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentaci\u00f3n indicando la unidad temporal precisa, el medio de presentaci\u00f3n, sea f\u00edsico, por correo, por telefax o por remisi\u00f3n telem\u00e1tica y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el t\u00edtulo presentado<\/em>\u00bb. Y en su n\u00ba 3 a\u00f1ade que \u00ab<em>si el t\u00edtulo se hubiera presentado telem\u00e1ticamente, (\u2026) el sistema telem\u00e1tico de comunicaci\u00f3n empleado deber\u00e1 generar un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto con expresi\u00f3n de la unidad temporal precisa de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, en particular, <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2001-24965&amp;tn=1&amp;p=20141230#a112\">el art 112.5.2.\u00aa de la Ley 24\/2001<\/a> dispone que \u00ab<em>en el caso de documentos administrativos, la Administraci\u00f3n P\u00fablica que pretenda inscribir aqu\u00e9llos deber\u00e1 utilizar t\u00e9cnicas y medios electr\u00f3nicos inform\u00e1ticos y telem\u00e1ticos que garanticen la identificaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n actuante y el ejercicio de sus competencias. En cualquier caso, los programas y aplicaciones electr\u00f3nicos, inform\u00e1ticos y telem\u00e1ticos utilizados deber\u00e1n ser aprobados por la Administraci\u00f3n correspondiente<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, <strong>la presentaci\u00f3n o remisi\u00f3n de documentos por correo electr\u00f3nico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los \u00abmedios de presentaci\u00f3n\u00bb<\/strong> contemplados en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a248\">art 248 LH<\/a>, pues, aunque se pueda considerar que es una modalidad de \u00abremisi\u00f3n telem\u00e1tica\u00bb, no cumple los requisitos de la normativa citada, ni respeta el <strong>principio de titulaci\u00f3n p\u00fablica<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a3\">art 3 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-vi-vii-viii-ix-y-x\/#art420\">420 RH<\/a>). Todo ello sin perjuicio de que esta negativa v\u00eda deber\u00eda haberse puesto en conocimiento del presentante a efectos de no causar indefensi\u00f3n y poder ejercitar los recursos oportunos. (MN)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4656.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4656 &#8211; 6 p\u00e1gs. &#8211; 189 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4656\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"181-inscripcion-de-contrato-de-arrendamiento-rustico-urbano-o-del-codigo-civil-derecho-de-adquisicion-preferente-voluntario\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r181\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">181.*** INSCRIPCI\u00d3N DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: \u00bfR\u00daSTICO, URBANO O DEL C\u00d3DIGO CIVIL? DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE VOLUNTARIO.<\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 17 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sanl\u00facar la Mayor n\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato privado de arrendamiento r\u00fastico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de una <strong>escritura por la que se eleva a p\u00fablico<\/strong> un contrato privado de arrendamiento r\u00fastico, con las siguientes circunstancias:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>En el contrato, se califican las fincas como r\u00fasticas, haci\u00e9ndose referencia, incluso, al tipo de cultivo a que hab\u00edan de dedicarse.<\/li>\n<li>En la escritura se <strong>\u00abconvierten\u00bb<\/strong> las fincas arrendadas en urbanas y en el otorgamiento cuarto de la escritura \u00abse solicita de conformidad con lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/inscripcion-arrendamientos-urbanos\/\">Real Decreto 297\/1996 de 23 de febrero<\/a> sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, la inscripci\u00f3n de la presente escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente y en especial el derecho de adquisici\u00f3n preferente de la parte arrendataria\u00bb.<\/li>\n<li>Las partes somet\u00edan el contrato a la vigente Ley de Arrendamientos R\u00fasticos.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La escritura fue objeto de una primera presentaci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> la calific\u00f3 negativamente, adem\u00e1s de con los defectos que se dir\u00e1n, haciendo constar que las fincas seg\u00fan el Registro, Catastro y el Ayuntamiento <strong>son urbanas<\/strong>, lo que excluye, el arrendamiento r\u00fastico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Y que el informe municipal, no es t\u00edtulo adecuado para hacer constar la naturaleza de las fincas en el registro, siendo necesaria, la <strong>certificaci\u00f3n municipal<\/strong> expedida por el Secretario con el visto bueno del Alcalde, documento que se aport\u00f3, entendiendo, el registrador subsanado el defecto conforme al art\u00edculo 192.2 del Reglamento de Organizaci\u00f3n, Funcionamiento y R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Entidades Locales, aprobado por el Real Decreto 2568\/1986, de 28 de noviembre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aparte del defecto anterior, se observaron los siguientes:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Se alega que <strong>el arrendamiento no es r\u00fastico<\/strong>, al recaer sobre fincas de naturaleza urbana y <strong>tampoco es arrendamiento urbano<\/strong> \u00abya que las partes se someten a la LAR, no siendo aplicable el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/inscripcion-arrendamientos-urbanos\/\">RD 297\/1996, de 23 de febrero<\/a>, que se refiere a los Arrendamientos Urbanos\u00bb. Para considerar que el arrendamiento estar\u00eda sujeto al C\u00f3digo Civil.<\/li>\n<li>Tampoco considera inscribible el <strong>derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong> haciendo referencia a la doctrina reiterada de nuestro Centro Directivo, relativa al principio de especialidad o determinaci\u00f3n, a\u00f1adiendo que al quedar el arrendamiento sujeto al C\u00f3digo Civil (\u00abvid. supra\u00bb), \u00e9ste no establece derecho de adquisici\u00f3n preferente alguno a favor del arrendatario, y por tanto queda indeterminado en su extensi\u00f3n y contenido.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Los<strong> recurrentes<\/strong> sostienen que es <strong>aplicable la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos<\/strong> porque al haberse derogado la Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre r\u00e9gimen del suelo y valoraciones, no es de aplicaci\u00f3n a los suelos urbanos la excepci\u00f3n del art\u00edculo 7.1.a) (\u00abconstituir, conforme a la legislaci\u00f3n espec\u00edfica, suelo urbano o urbanizable al que se refiere el art\u00edculo 27.1 de la Ley 6\/1998\u00bb). Acompa\u00f1ando con el recurso un informe de los servicios t\u00e9cnicos del Ayuntamiento que se\u00f1ala que \u201ca los efectos de la ley del suelo estatal, las parcelas est\u00e1n en situaci\u00f3n b\u00e1sica de suelo rural\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en lo que respecta al <strong>derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong>, alegan que es inscribible al quedar en la escritura <strong>plenamente determinado<\/strong> en su extensi\u00f3n y contenido a consecuencia de haberse se\u00f1alado que el arrendamiento quedar\u00eda sujeto a la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Direcci\u00f3n General<\/strong>\u00a0 desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar, pone de relieve <strong>lo dif\u00edcil<\/strong> que es diferenciar lo r\u00fastico de lo urbano, y a su vez la importancia de la cuesti\u00f3n por el diferente trato legal que se le da a las fincas rusticas y urbanas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed llega a la conclusi\u00f3n de que el <strong>predio r\u00fastico se distingue fundamentalmente del urbano<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>primero, por su situaci\u00f3n y emplazamiento en el campo o en la poblaci\u00f3n;<\/li>\n<li>segundo, por el aprovechamiento o destino \u2013explotaci\u00f3n agr\u00edcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio\u2013,<\/li>\n<li>y tercero, por la preponderancia de uno de esos elementos, si ambos concurren en un mismo predio o por la relaci\u00f3n de independencia que entre ellos exist\u00eda, como principal el uno y accesorio el otro.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0La normativa de arrendamientos, tanto urbanos como r\u00fasticos, dan una serie de criterios legales para delimitar su \u00a0\u00e1mbito de aplicaci\u00f3n objetivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0As\u00ed, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-urbanos\/\">la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/a>, en sus art\u00edculos 1 a 5, diferencia entre los adopta los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a <strong>vivienda<\/strong> o a <strong>usos distintos<\/strong> del de vivienda:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>el primero debe recaer sobre una edificaci\u00f3n habitable cuyo destino sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.<\/li>\n<li>Y el segundo, es el que recayendo sobre una edificaci\u00f3n, tenga como destino uno distinto del anterior.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Quedan excluidos, los contratos en que, arrend\u00e1ndose una finca con casa-habitaci\u00f3n, sea el aprovechamiento agr\u00edcola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento que se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n sobre arrendamientos r\u00fasticos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-rusticos\/\">Ley 49\/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R\u00fasticos<\/a>, en su art\u00edculo 1, considera arrendamientos r\u00fasticos aquellos \u00a0mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agr\u00edcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, regulando, en el art\u00edculo 6, los arrendamientos exceptuados de esta ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El art\u00edculo 7 dispone que no se aplicar\u00e1 esta ley a:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>los incluidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o<\/li>\n<li>los que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias que se enumeran: a) constituir, conforme a la legislaci\u00f3n espec\u00edfica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el art\u00edculo 27.1 de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre r\u00e9gimen del suelo y valoraciones, y b) ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino r\u00fastico.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre r\u00e9gimen de suelo y valoraciones, qued\u00f3 derogada por la letra a) de la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de suelo, el 1 de julio de 2007, y \u00e9sta a su vez por el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprob\u00f3 el texto refundido de la ley de suelo, modificada en 2013, la cual se refunde <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/2015\/BOE-A-2015-11723-consolidado.pdf\">en el Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre<\/a>, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, lo que obliga a examinar su incidencia sobre el art\u00edculo 7.1.a) de la Ley 49\/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R\u00fasticos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Nuestro Centro Directivo llega a la conclusi\u00f3n que <strong>la remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n espec\u00edfica<\/strong> que contiene el citado art\u00edculo 7, debe hacerse a la legislaci\u00f3n que regule en la actualidad las \u00abclases\u00bb de suelo urbano y urbanizable, por contraposici\u00f3n al suelo no urbanizable y por tanto a <strong>la legislaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mica aplicable<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trat\u00e1ndose en el caso estudiado de suelo situado en la Comunidad de <strong>Andaluc\u00eda<\/strong>, calificado como <strong>suelo urbano no consolidado<\/strong>, seg\u00fan la certificaci\u00f3n administrativa aportada, emitida por \u00f3rgano competente, deber\u00e1 atenderse a la legislaci\u00f3n espec\u00edfica, esto es<a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/an-l7-2002.html\">, la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda<\/a>, para determinar si se incluye en las categor\u00edas de suelo que motivan la exclusi\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de la ley de arrendamientos r\u00fasticos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La legislaci\u00f3n estatal del suelo en la actualidad pas\u00f3 de hablar de concepto de la \u00abclase de suelo\u00bb a la <strong>\u00absituaci\u00f3n\u00bb<\/strong> del mismo, esto se debe a la necesidad de respetar las competencias auton\u00f3micas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Se pueden distinguir <strong>dos situaciones<\/strong>, suelo rural y urbanizado:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>el primero es el suelo que no est\u00e1 f\u00edsicamente urbanizado,<\/li>\n<li>y el segundo, es aquel que ha completado su urbanizaci\u00f3n de facto.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por tanto, la definici\u00f3n de situaci\u00f3n b\u00e1sica de <strong>suelo rural<\/strong> de las fincas, contenida en la certificaci\u00f3n administrativa <strong>no afecta<\/strong> a la soluci\u00f3n del presente caso, pues, lo determinante a efectos de la aplicaci\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-arrendamientos-rusticos\/#a7\">art\u00edculo 7 de la Ley de Arrendamientos R\u00fasticos<\/a> es que el suelo sea clasificado urban\u00edsticamente, conforme a la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, en las categor\u00edas gen\u00e9ricas de suelo urbano o urbanizable, lo que queda acreditado en la propia certificaci\u00f3n, quedando <strong>excluida, por tanto, la aplicaci\u00f3n de la ley especial de arrendamientos r\u00fasticos.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En lo que respecta <strong>a la no sujeci\u00f3n<\/strong> a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos <strong>queda patente<\/strong>, ya que como resulta de las descripciones de las fincas, se trata de <strong>parcelas de terreno,<\/strong> que no pueden definirse como arrendamientos urbanos para usos distinto a vivienda al no recaer sobre edificaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo lo expuesto <strong>deduce la DG<\/strong> que el arrendamiento\u00a0 debe sujetarse al <strong>C\u00f3digo Civil<\/strong> por dos razones:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>porque queda excluido del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley especial de arrendamientos r\u00fasticos, por considerarse urban\u00edsticamente suelo urbano a que se refiere el art\u00edculo 7 de la citada ley,<\/li>\n<li>y tambi\u00e9n de la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos, pues el objeto del arrendamiento es una parcela de terreno, no una edificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Por consiguiente, <strong>para su inscripci\u00f3n<\/strong> deber\u00e1 determinarse <strong>la naturaleza y r\u00e9gimen jur\u00eddico de dicho arrendamiento,<\/strong> que tiene por objeto bienes inmuebles, y que se regir\u00e1 por las estipulaciones de las partes y las normas del C\u00f3digo Civil que sean de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Finalmente, en lo que respecta a la <strong>inscripci\u00f3n del derecho de adquisici\u00f3n preferente<\/strong>, no puede ser el reconocido por la legislaci\u00f3n especial, por no resultar aplicable al presente arrendamiento. Por lo que se plantear\u00eda la cuesti\u00f3n de su inscripci\u00f3n como derechos de <strong>constituci\u00f3n voluntaria<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En nuestro derecho en virtud del principio de \u00abnumerus apertus\u00bb que predican los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a2\">art\u00edculos 2 de la Ley Hipotecaria<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art7\">7 del Reglamento Hipotecario<\/a> se pueden crear nuevas figuras de derechos reales siendo preciso que la figura que se crea tenga las caracter\u00edsticas propias de un derecho real esto es de inmediatividad, y\u00a0 absolutividad,\u00a0 y \u00a0que, si se trata de una figura nueva carente de regulaci\u00f3n legal, se regulen todas las consecuencias que dicha figura comporta, o bien se remita a los efectos jur\u00eddicos de otra figura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En base a lo anterior no hay duda de la <strong>admisi\u00f3n en nuestro ordenamiento jur\u00eddico de los derechos de adquisici\u00f3n preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados<\/strong>. Y ello siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los l\u00edmites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso que nos ocupa, se deduce que, para inscribir un derecho de adquisici\u00f3n preferente pactado voluntariamente en el marco de un contrato de arrendamiento sometido al C\u00f3digo Civil, <strong>deber\u00e1 de cumplir<\/strong> las exigencias de <strong>determinaci\u00f3n de su r\u00e9gimen jur\u00eddico real<\/strong> que permitan su acceso al Registro de la Propiedad. (MGV)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4657.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4657 \u2013 16 p\u00e1gs. \u2013 283 KB)<\/a>\u00a0<a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4657\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"182-poder-otorgado-ante-notario-extranjero-juicio-de-equivalencia-y-juicio-de-suficiencia-calificacion-registral\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r182\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">182.<strong>*** PODER OTORGADO ANTE NOTARIO EXTRANJERO. JUICIO DE EQUIVALENCIA Y JUICIO DE SUFICIENCIA. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 17 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.\u00ba 3, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n que se plantea hace referencia al <strong>alcance de la calificaci\u00f3n registral de un poder otorgado en el extranjero<\/strong>, que el notario espa\u00f1ol juzga suficiente para la autorizaci\u00f3n de una escritura p\u00fablica, realizando al respecto el juicio establecido en el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de una escritura de compraventa en la que tanto los vendedores como la compradora act\u00faan representados en virtud de sendos <strong>t\u00edtulos de representaci\u00f3n<\/strong> otorgados en Inglaterra, <strong>ante notarios ingleses<\/strong>, y de los que la notaria espa\u00f1ola rese\u00f1a, en cada caso, el lugar de su otorgamiento, la autoridad que lo expide, el hecho de estar redactado a doble columna en lenguas inglesa y espa\u00f1ola as\u00ed como el hecho de que se encuentran dotados de apostilla, <strong>emitiendo a continuaci\u00f3n su juicio de suficiencia para el concreto negocio que se lleva a cabo.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>registrador<\/strong> justifica la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n porque no resulta acreditado el cumplimiento de los <strong>requisitos de equivalencia del poder<\/strong> otorgado en el extranjero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>notaria<\/strong> recurrente disiente de dicha afirmaci\u00f3n. En su opini\u00f3n, el juicio sobre la validez o no del poder en Espa\u00f1a lo realiza el notario, ex art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Resoluci\u00f3n de la DGRN recuerda <strong>que en materia de ley aplicable a la representaci\u00f3n no resulta de aplicaci\u00f3n el Reglamento (CE) 593\/2008 <\/strong>del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio, <strong>sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales<\/strong>, en cuanto su art\u00edculo 1.2.g, excluye de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, por lo que estar\u00e1 asimismo excluida su representaci\u00f3n documental.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conforme al <\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a10\">art\u00edculo 10.11 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol<\/a> \u00ab(\u2026) a la representaci\u00f3n voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, (se aplicar\u00e1) la ley del pa\u00eds en donde se ejerciten las facultades conferidas\u00bb. Por lo tanto, <strong>trat\u00e1ndose de una representaci\u00f3n voluntaria sobre la que no se ha pactado otra cosa y que se va a ejercitar en Espa\u00f1a, la Ley que regula el ejercicio del poder de representaci\u00f3n es la Ley espa\u00f1ola<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<strong>El punto esencial en la resoluci\u00f3n del recurso se refiere a la aceptaci\u00f3n en Espa\u00f1a de una determinada forma<\/strong> y no de la relaci\u00f3n jur\u00eddica que subyace a la misma, que no se discute en la nota de defectos en cuanto regida, como se ha indicado, por el Derecho espa\u00f1ol.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conforme a la ley seleccionada (<\/strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a11\">art\u00edculo 11 del C\u00f3digo Civil<\/a><strong>), ha de decidirse si los documentos p\u00fablicos extranjeros de apoderamiento producen en Espa\u00f1a el efecto de tipicidad que permita subsumir \u00e9ste en la categor\u00eda documento p\u00fablico requerido conforme al Derecho espa\u00f1ol para la representaci\u00f3n en la compra y venta del inmueble y para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La preeminencia del Derecho espa\u00f1ol en esta materia es indudable, en la medida que corresponde al legislador nacional fijar las condiciones del propio sistema de seguridad jur\u00eddica preventiva, tal y como ha reconocido recientemente el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea, en Sentencia de 9 de marzo de 2017 (asunto C-342\/15) al afirmar que el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticaci\u00f3n de documentos relativos a la creaci\u00f3n o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categor\u00eda espec\u00edfica de profesionales, depositarios de la fe p\u00fablica y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jur\u00eddica de los actos celebrados entre particulares.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El <strong>t\u00edtulo representativo<\/strong> en virtud del cual se comparece ante el notario espa\u00f1ol <strong>ha de ser equivalente al documento p\u00fablico espa\u00f1ol<\/strong> como requisito exigido por nuestro ordenamiento y dicha circunstancia <strong>debe ser acreditada<\/strong> de conformidad con las exigencias de nuestro ordenamiento (vid. Resoluciones de 11 de junio de 1999, 19 de febrero de 2004 y 23 de mayo de 2006, entre otras).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La presentaci\u00f3n al notario de un poder otorgado fuera de Espa\u00f1a exige, al igual que ocurre con poderes otorgados en Espa\u00f1a, un <strong>an\u00e1lisis jur\u00eddico<\/strong> que conllevar\u00e1:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba.- Conforme a los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a10\">10.11<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a11\">11 del C\u00f3digo Civil<\/a>, la <strong>remisi\u00f3n respecto de la suficiencia del poder a la ley espa\u00f1ola<\/strong>, a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba.- El <strong>an\u00e1lisis de la equivalencia de la forma en Espa\u00f1a<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1999-15399\">Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 1999<\/a>, confirmada por muchas otras posteriores pone de manifiesto c\u00f3mo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (art\u00edculo 11 del CC), y de su traducci\u00f3n y legalizaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art36\">art\u00edculos 36<\/a> <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art37\">y 37 del RH<\/a>), es preciso que el documento supere un an\u00e1lisis de idoneidad o de equivalencia en relaci\u00f3n a los documentos p\u00fablicos espa\u00f1oles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro (art\u00edculo 4 LH)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 El documento extranjero s\u00f3lo es equivalente al documento espa\u00f1ol si concurren en su otorgamiento aquellos <strong>elementos estructurales que dan fuerza al documento p\u00fablico espa\u00f1ol<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Que sea autorizado por quien <strong>tenga atribuida en su pa\u00eds la competencia de otorgar fe p\u00fablica<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Que el autorizante de fe, garantice, la <strong>identificaci\u00f3n<\/strong> del otorgante, as\u00ed como su <strong>capacidad<\/strong> para el acto o negocio que contenga (vid. en el mismo sentido el art\u00edculo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o el art\u00edculo 2.c del Reglamento 1215\/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012 -Bruselas I refundido-).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) La <strong>legalizaci\u00f3n<\/strong>, la apostilla en su caso, o la excepci\u00f3n de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como aut\u00e9ntico en el \u00e1mbito nacional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>declaraci\u00f3n de equivalencia sobre el documento extrajudicial de apoderamiento hecha por notario espa\u00f1ol ser\u00e1 suficiente para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/strong> del acto dispositivo efectuado en base al mismo (Resoluciones de20 de julio de 2015 y 5 de enero de 2017).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto de que <strong>el registrador disintiera<\/strong> de la equivalencia declarada por el notario deber\u00e1 <strong>motivarlo<\/strong> expresa y adecuadamente y sin que ello signifique que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompa\u00f1e el documento del que nace la representaci\u00f3n. A tales efectos, <strong>la aplicaci\u00f3n de llamada regla de la equivalencia se ha de centrar no tanto en el contenido del documento, sino en el estatuto y la actuaci\u00f3n de la autoridad extranjera<\/strong> y significa que un documento otorgado en el extranjero ser\u00e1 v\u00e1lido prima facie para las exigencias del derecho espa\u00f1ol si la autoridad extranjera autorizante cumple unas funciones equivalentes a las de una autoridad espa\u00f1ola.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El juicio o informe de equivalencia no es lo mismo que el juicio de suficiencia del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, aunque cuando se realiza expresamente un juicio de suficiencia para el acto o negocio que se autoriza, implica cabalmente un juicio de equivalencia.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trat\u00e1ndose del juicio de suficiencia del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 el notario tiene la obligaci\u00f3n inexcusable de emitirla (art\u00edculo 166 del RH y STS de 5 de mayo de 2008), mientras que el <strong>informe de equivalencia puede ser emitido o no por el notario<\/strong>, toda vez que \u00e9ste <strong>no est\u00e1 obligado a conocer el Derecho extranjero<\/strong> y atendiendo al criterio de que el documento extranjero debe ser equivalente al documento p\u00fablico espa\u00f1ol a los efectos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, art\u00edculo 3 de la LH, art\u00edculo 60 de la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional y disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley de la Jurisdicci\u00f3n Voluntaria. La declaraci\u00f3n de que la autoridad extranjera act\u00faa en t\u00e9rminos equivalente al notario espa\u00f1ol puede ser llevada a cabo en el mismo instrumento p\u00fablico o mediante la aportaci\u00f3n de <strong>documentaci\u00f3n complementaria<\/strong> ya sea expedida por notario espa\u00f1ol o extranjero ya por otro funcionario con competencia al respecto o incluso por la aportaci\u00f3n de otros medios de prueba.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que ocurre es que, siendo juicios distintos, <strong>el juicio de suficiencia del poder extranjero cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el juicio de que el poder es equivalente<\/strong>. Si el notario espa\u00f1ol autorizante de la escritura otorgada por el apoderado, hace un juicio expreso, de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, cabalmente tendr\u00e1 que haber apreciado su equivalencia conforme al Derecho espa\u00f1ol (art\u00edculo 60 de la ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional). De lo contrario el poder no ser\u00eda suficiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El juicio de equivalencia notarial no tiene por qu\u00e9 ajustarse a f\u00f3rmulas sacramentales<\/strong>, basta la rese\u00f1a del documento extranjero, el nombre y residencia del notario autorizante, la ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado y la existencia de la apostilla o legalizaci\u00f3n, y que el notario en base a las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley extranjera hiciera constar bajo su responsabilidad \u00abque el poder rese\u00f1ado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (\u2026), entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representaci\u00f3n en el tr\u00e1fico jur\u00eddico internacional\u00bb o f\u00f3rmulas similares.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este supuesto concreto se ha cumplido tales requisitos. <strong>Lo que no ser\u00eda suficiente es el mero otorgamiento del instrumento p\u00fablico. Pero si hay una expresa declaraci\u00f3n de suficiencia para el acto o negocio concreto que se autoriza, esta debe implicar la de equivalencia necesariamente. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n del registrador. (IES)<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4658.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4658 \u2013 12 p\u00e1gs. \u2013 243 KB)<\/a>\u00a0<a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4658\">Otros formatos<\/a>\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"184-propiedad-horizontal-cambio-de-uso-de-local-a-vivienda-interpretacion-de-estatutos\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r184\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">184.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: INTERPRETACI\u00d3N DE ESTATUTOS.<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ibiza n.\u00ba 2 a la inscripci\u00f3n de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Los propietarios de varios locales comerciales integrados en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal deciden destinarlos a viviendas, contando para ello con las debidas licencias. El cambio de uso se documenta en escritura p\u00fablica cuya inscripci\u00f3n se suspende por entender el Registrador que se necesita el acuerdo un\u00e1nime de la junta de propietarios. Se fundamenta la calificaci\u00f3n registral en dos normas estatutarias referidas a determinados gastos delos que quedan excluidos los locales comerciales y al uso de la piscina, limitado a los propietarios o inquilinos de los apartamentos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bf<u>Es exigible en un caso como el presente el acuerdo un\u00e1nime dela junta de propietarios<\/u>?<strong> NO<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">I \u00bf<u>Pueden los estatutos delimitar el uso de los elementos privativos y establecer restricciones excluyendo el cambio de uso<\/u>? <strong>SI<\/strong>, pero <strong>S\u00d3LO<\/strong> en el caso de estar <strong>debidamente recogidas en los estatutos <\/strong>(RR de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998)<strong> con la debida claridad y precisi\u00f3n <\/strong>(R. de 20 de febrero de 1989).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">II \u00bf<u>Qu\u00e9 ha de entenderse por estar debidamente recogidas en los estatutos<\/u>? Dice la STS de 3 de diciembre de 2014 que <strong>deben constar de manera expresa<\/strong> y cita la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 que declar\u00f3 en su fallo<strong>: <\/strong>\u00abSe reitera como <strong>doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteraci\u00f3n del uso de un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">III \u00bf<u>El mero dato descriptivo de ser local o vivienda supone limitaci\u00f3n al uso del inmueble<\/u>? <strong>NO<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es doctrina jurisprudencial que <strong>la mera descripci\u00f3n del inmueble no supone una limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales<\/strong>, sino que la eficacia de una prohibici\u00f3n de esta naturaleza exige de una estipulaci\u00f3n clara y precisa que la establezca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">IV \u00bf<u>A falta de disposici\u00f3n expresa cu\u00e1l es el criterio general<\/u>?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 Hay <strong>plena libertad para establecer el uso<\/strong> que se le puede dar a un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad horizontal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 Los copropietarios no pueden verse privados de la utilizaci\u00f3n de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren m\u00e1s adecuado<strong>\u00a0 \u00a0a no ser que <\/strong>este uso est\u00e9 legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el r\u00e9gimen de dicha propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria, como se\u00f1alan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 Es doctrina jurisprudencial que se \u201c<strong>admite plenamente el derecho del propietario al cambio de destino de su piso<\/strong> (de comercial a residencial en este caso), <strong>siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente \u00a0limitado o prohibido por el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong>.\u00a0En el caso del presente recurso no concurre ninguna de las circunstancias que hacen necesaria la autorizaci\u00f3n un\u00e1nime de la comunidad de propietarios. (JAR)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4660.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4660 &#8211; 5 p\u00e1gs. &#8211; 183 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4660\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"185-venta-de-finca-afectada-por-deslinde-de-dominio-publico-maritimo-terrestre\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r185\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\">185.** VENTA DE FINCA AFECTADA POR DESLINDE DE DOMINIO P\u00daBLICO MAR\u00cdTIMO TERRESTRE<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ayamonte, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de la venta de una finca afectada por un deslinde del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Los hechos a que se refiere esta Resoluci\u00f3n son, relativamente, sencillos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 <strong>En 28 de mayo de 2015, se formaliza la escritura de compraventa de una finca afecta a un deslinde del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre de 2008<\/strong> <strong>(deslinde que no fue objeto de inscripci\u00f3n registral concreta)<\/strong> indic\u00e1ndose en la descripci\u00f3n de dicha finca registral que: \u201cseg\u00fan certificaci\u00f3n expedida en 2013 por el Jefe del Servicio Provincial de Costas de Huelva, la finca registral total tiene 1.398.700 m2 de superficie, de los cuales 1.019.900 m2 est\u00e1n emplazados en el dominio p\u00fablico terrestre (seg\u00fan dicho deslinde aprobado por O. Ministerial de 2008), y el resto de 378.000 m2, se localiza fuera de dicho dominio p\u00fablico, aunque este resto est\u00e1 sujeto a una servidumbre de protecci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 <strong>En la referida<\/strong> <strong>escritura p\u00fablica se transmite la finca a una sociedad y, en otra posterior, se rectifica la descripci\u00f3n de la finca vendida<\/strong>, <strong>en el sentido de que \u201cla misma se concreta en la porci\u00f3n de la finca que queda fuera del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, de conformidad con las comunicaciones del Servicio Provincial de Costas\u201d<\/strong>. Es decir en el registro, a pesar del deslinde practicado en su d\u00eda, no consta la delimitaci\u00f3n concreta y material de ambas porciones de finca (la que est\u00e1 sujeta al dominio p\u00fablico y la que no lo est\u00e1).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n de la venta, y la de su rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n posterior, ya que para ello <strong>se precisa de la resoluci\u00f3n administrativa de la aprobaci\u00f3n del deslinde, (el cual no consta inscrito formalmente)<\/strong> y es la que debe identificar la parte de la finca de dominio p\u00fablico y la porci\u00f3n que resta, que es la que puede ser objeto de venta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notaria<\/strong>: Recurre manteniendo <strong>que se puede disponer de la porci\u00f3n de finca que queda fuera del dominio p\u00fablico, ya que, en la descripci\u00f3n de la finca, hay constancia del deslinde y es la propia Administraci\u00f3n P\u00fablica la responsable del problema<\/strong> y quien debe segregar la porci\u00f3n de dominio p\u00fablico, quedando determinada de esta forma la parte que puede ser objeto de transmisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>DGRN<\/strong>: <strong>Establece la siguiente doctrina legal:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0 <strong>En toda transmisi\u00f3n de dominio lindante con dominio p\u00fablico, debe acreditarse la no invasi\u00f3n de \u00e9ste, conforme establec\u00eda el art\u00edculo 35 en\u00a0 relaci\u00f3n con los arts\u00a0 31 y 33 del anterior Reglamento de Costas 1471\/1989, que exig\u00eda aportar certificado del Servicio de Costas <\/strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1989-29127\">(Rto de Costas 1989)<\/a><strong>. Tras la derogaci\u00f3n de esta norma, la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico se recoge hoy en el art\u00edculo 36<\/strong> del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2014\/10\/11\/pdfs\/BOE-A-2014-10345.pdf\">R Dto. 876\/2014<\/a> del nuevo Reglamento de Costas que dispone que \u201cSi la finca intersecta o colinda con dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, conforme a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que suministre la DG de Sostenibilidad de la Costa y Mar, el registrador suspender\u00e1 la inscripci\u00f3n y tomar\u00e1 anotaci\u00f3n preventiva por 90 d\u00edas, notific\u00e1ndolo al Servicio de Costas, para que en un mes certifique si la finca invade el dominio p\u00fablico y su situaci\u00f3n en cuanto a las servidumbres de protecci\u00f3n y tr\u00e1nsito. Transcurrido el plazo, el registrador convertir\u00e1 la anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n en inscripci\u00f3n de dominio, lo que notificar\u00e1 al Servicio de Costas\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0 Para la DG el eje sobre el que gira hoy la <strong>tutela del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre es la<\/strong> <strong>incorporaci\u00f3n al Sistema Inform\u00e1tico Registral de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la cartograf\u00eda catastral, tanto de la l\u00ednea del dominio p\u00fablico, como de las servidumbres dichas de protecci\u00f3n y tr\u00e1nsito<\/strong>, que ha de trasladar la DG de Sostenibilidad de la Costa y Mar a la DGRN.\u00a0 Dicha homologaci\u00f3n permite relacionar las representaciones gr\u00e1ficas de las fincas con las descripciones registrales, previniendo la posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. De esta forma, el registrador, puede comprobar directamente la posible invasi\u00f3n o no del dominio p\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 Adem\u00e1s, caso de que la aplicaci\u00f3n correspondiente no disponga de la informaci\u00f3n pertinente a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada o las servidumbres dichas<strong>, se puede determinar la colindancia o intersecci\u00f3n, mediante la aportaci\u00f3n del certificado del Servicio Perif\u00e9rico de Costas.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 En el presente supuesto, aunque la superficie que se transmite, se dice, corresponde con la que figura en el Registro, una vez excluida la parte relativa al dominio p\u00fablico, <strong>lo cierto es que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca, que se aporta, no se corresponde con la nueva descripci\u00f3n de la finca, por lo que no puede determinarse su ubicaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el dominio p\u00fablico, ni se puede rectificar la descripci\u00f3n mediante la inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada, ni tampoco se ha aportado certificado del Servicio de Costas, que identifique la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n de la finca vendida respecto del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Posible soluci\u00f3n al problema, seg\u00fan la DG<\/strong>: Ahora bien, toda vez que obra en la documentaci\u00f3n presentada, certificaci\u00f3n del Servicio de Costas de la que resulta la delimitaci\u00f3n georreferenciada de la l\u00ednea del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre, el defecto ser\u00e1 f\u00e1cilmente <strong>subsanable aportando la correspondiente representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca de la que resulte que la misma, con la descripci\u00f3n que pretende acceder al Registro, no invade dicho dominio p\u00fablico, sin perjuicio, de que pueda lograrse, como medio alternativo, con car\u00e1cter previo, la inscripci\u00f3n registral del propio deslinde<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n. (JLN)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/boe.es\/boe\/dias\/2017\/04\/28\/pdfs\/BOE-A-2017-4661.pdf\">PDF (BOE-A-2017-4661 &#8211; 6 p\u00e1gs. &#8211; 192 KB)<\/a> <a href=\"http:\/\/boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2017-4661\">Otros formatos<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\">ENLACES:<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/\">INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=34632\">INFORME NORMATIVA ABRIL 2017 (Secciones I y II BOE)<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/titulares-boe-normas-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_36690\" style=\"width: 1010px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/informes-mensuales-o-r\/oficina-registral-propiedad-informe-abril-2017\/attachment\/lugo-bosque\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-36690\" class=\" size-full wp-image-36690\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/Lugo-bosque-e1496344980618.jpg\" alt=\"Bosque en Lugo\" width=\"1000\" height=\"750\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-36690\" class=\"wp-caption-text\">Bosque en Lugo<\/p><\/div>\n<p style=\"text-align: center;\">\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>por MAR\u00cdA N\u00da\u00d1EZ N\u00da\u00d1EZ y EMMA ROJO IGLESIAS REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID) RESUMEN DEL RESUMEN Disposiciones generales destacamos: \u00a0la Resoluci\u00f3n de 14 de marzo de 2017 de la DGRN por la que se publica la encomienda de gesti\u00f3n al Colegio de Registradores para la tramitaci\u00f3n de los Expedientes de Nacionalidad por residencia; la [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":29058,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[248],"tags":[7484,7485,7379,6697,6696,2064,5552,3927,2617],"class_list":{"0":"post-36257","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-informes-mensuales-o-r","8":"tag-calificacion-poder-extranjero","9":"tag-cuadro-de-interinidades","10":"tag-cuadro-de-sustituciones","11":"tag-emma-rojo","12":"tag-emma-rojo-iglesias","13":"tag-equivalencia-de-formas","14":"tag-maria-nunez-nunez","15":"tag-oficina-de-recuperacion-y-gestion-de-activos","16":"tag-poder-extranjero"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36257","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=36257"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36257\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/29058"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36257"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=36257"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=36257"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}