{"id":37128,"date":"2017-06-16T21:01:54","date_gmt":"2017-06-16T19:01:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=37128"},"modified":"2017-06-16T21:13:57","modified_gmt":"2017-06-16T19:13:57","slug":"si-protege-realmente-al-consumidor-la-calificacion-registral-clausulas-abusivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/si-protege-realmente-al-consumidor-la-calificacion-registral-clausulas-abusivas\/","title":{"rendered":"\u00bfProtege realmente al consumidor la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas?"},"content":{"rendered":"

<\/a>\u00bfPROTEGE REALMENTE AL CONSUMIDOR LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE LAS CL\u00c1USULAS ABUSIVAS?<\/strong><\/h1>\n

ENRIQUE AM\u00c9RIGO ALONSO<\/a>,<\/h2>\n

REGISTRADOR DE TORRELODONES<\/h2>\n

 <\/p>\n

Determinadas posiciones de abuso de los acreedores hipotecarios han motivado la promulgaci\u00f3n de una normativa encaminada a la protecci\u00f3n\u00a0 de los consumidores. Del mismo modo, pronunciamientos jurisprudenciales, tanto nacionales como comunitarios, han incidido decisivamente en las cl\u00e1usulas de los pr\u00e9stamos hipotecarios, considerando abusivas estipulaciones tradicionalmente habituales en este tipo de negocios. Y como consecuencia de lo anterior, la calificaci\u00f3n registral de los pr\u00e9stamos hipotecarios impide el acceso al Registro de la Propiedad de aquellos pr\u00e9stamos que vulneran la normativa de protecci\u00f3n de los deudores hipotecarios, as\u00ed como aquellas cl\u00e1usulas consideradas abusivas por los \u00f3rganos judiciales.<\/p>\n

Ahora bien, la cuesti\u00f3n que se pretende analizar en estas breves l\u00edneas es la siguiente: \u00bfprotege realmente al consumidor la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas, impidiendo la inscripci\u00f3n registral del derecho de hipoteca?<\/p>\n

La principal motivaci\u00f3n para escribir este art\u00edculo ha sido la doctrina de la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 19 de mayo de 2017<\/a>, en la que se revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n que emit\u00ed como titular del Registro de la Propiedad de Torrelodones.\u00a0 No pretendo realizar un an\u00e1lisis cr\u00edtico de los fundamentos jur\u00eddicos de la resoluci\u00f3n, (an\u00e1lisis que dif\u00edcilmente podr\u00eda realizar de modo imparcial) sino examinar las consecuencias pr\u00e1cticas de la doctrina del Centro Directivo.[1]<\/a><\/p>\n

El supuesto de hecho de hecho de la resoluci\u00f3n es el siguiente.<\/p>\n

-Una persona presta a dos consumidores una suma de dinero. Manifiesta el prestamista que no se dedica habitualmente a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, por lo que no acredita su inscripci\u00f3n en el Registro especial que impone la Ley 2\/2009, ni ofrece al consumidor informaci\u00f3n precontractual. Las condiciones financieras del pr\u00e9stamo son las propias de una persona especialmente necesitada de financiaci\u00f3n, como lo demuestra el hecho de que el tipo de inter\u00e9s (del 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039}) es muy superior al habitual.<\/p>\n

-Calificada negativamente la escritura, al comprobarse que el prestamista se dedicaba habitualmente a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, se procede a otorgar otra posterior, en la que se deja sin efecto la escritura anterior, y en la que el mismo prestamista manifiesta esta vez ser profesional (estaba de hecho inscrito en el correspondiente Registro Administrativo antes de otorgar la primera escritura), y ofrece al deudor la oferta vinculante con anterioridad a la firma del documento p\u00fablico. No existe en este documento entrega alguna de dinero, sino que el deber de restituci\u00f3n deriva del pr\u00e9stamo anterior. Se\u00f1ala expresamente el escrito de interposici\u00f3n del recurso: \u201cDado que era esencial para ambas partes la inscripci\u00f3n en el Registro de los Propiedad del derecho real de hipoteca en garant\u00eda del pr\u00e9stamo concedido, ten\u00eda que producirse el vencimiento anticipado de dicho pr\u00e9stamo, por lo cual los contratantes han optado por dejar el mismo sin efecto, tal y c\u00f3mo se indica claramente en el apartado letra D) del expositivo segundo de la escritura, objeto de calificaci\u00f3n aqu\u00ed recurrida. A consecuencia de dicho acto, los deudores estaban obligados a la restituci\u00f3n inmediata de la cantidad prestada. Sin embargo, ambas partes optaron por suspender el reembolso, convertir dicha obligaci\u00f3n en un nuevo pr\u00e9stamo y garantizar el mismo con un nuevo derecho real de hipoteca, con los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones que constan en la nueva escritura, en la confianza de que esta vez no concurr\u00edan los defectos insubsanables antes puestos de manifiesto por el se\u00f1or Registrador de la Propiedad.\u201d<\/em><\/p>\n

La resoluci\u00f3n estima el recurso, revocando la calificaci\u00f3n registral y permitiendo la inscripci\u00f3n de la hipoteca constituida, fundamentalmente por entender que la calificaci\u00f3n registral liber\u00f3 al consumidor de la cl\u00e1usula abusiva, pues la ejecuci\u00f3n hipotecaria s\u00f3lo puede operar sobre pactos inscritos; porque al ser la novaci\u00f3n pactada extintiva y no meramente modificativa, se extingui\u00f3 la obligaci\u00f3n primitiva sustituy\u00e9ndola por una nueva en que s\u00ed se cumplieron los requisitos legales; y porque adicionalmente se liber\u00f3 al prestatario de consecuencias perjudiciales, al no exigirse la restituci\u00f3n autom\u00e1tica de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devoluci\u00f3n peri\u00f3dica en los mismos t\u00e9rminos en que originariamente se hab\u00eda pactado.<\/p>\n

Pues bien, con esos argumentos, el deudor de un pr\u00e9stamo que ha visto radicalmente vulnerada la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores (t\u00e9ngase en cuenta que el primero de los pr\u00e9stamos prescind\u00eda por completo de esta normativa, pues el acreedor minti\u00f3 al se\u00f1alar que no era un profesional del sector) tiene dos opciones: negarse a otorgar un nuevo documento p\u00fablico, en cuyo caso el acreedor puede exigirle, como afirma la resoluci\u00f3n, \u201cla restituci\u00f3n autom\u00e1tica\u201d del pr\u00e9stamo anterior, o firmar la subsanaci\u00f3n que le proponga el acreedor.<\/p>\n

Pensar que con estas opciones se ha liberado al consumidor de la cl\u00e1usula abusiva por la calificaci\u00f3n registral, y que el nuevo consentimiento prestado es completamente libre, no responde a mi juicio a la realidad de un deudor necesitado de financiaci\u00f3n. Es cierto que la falta de inscripci\u00f3n de la hipoteca no permite al acreedor acudir al procedimiento de ejecuci\u00f3n especial, pero a un deudor no le preocupa singularmente este procedimiento, sino el simple hecho de que se vaya a proceder a la ejecuci\u00f3n de su patrimonio, ejecuci\u00f3n a la que se enfrentar\u00e1 sin duda si no procede a la restituci\u00f3n autom\u00e1tica de la deuda.<\/p>\n

Tal restituci\u00f3n autom\u00e1tica es impensable para el deudor. Nadie pide un pr\u00e9stamo para mantener el dinero en una cuenta corriente, sino que se invierte en la adquisici\u00f3n de un bien o en el pago de deudas. La solicitud de un nuevo pr\u00e9stamo tampoco parece factible: cuando se necesita una suma concreta de dinero el pr\u00e9stamo que se ha de pedir es necesariamente superior, pues debe hacerse frente a los gastos que conlleva un pr\u00e9stamo hipotecario, gastos que, aun cuando tras la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 han de ser compartidos con el acreedor, recaen en gran medida en el deudor (entre ellos, seg\u00fan opini\u00f3n mayoritaria, el m\u00e1s gravoso, como es el impuesto de actos jur\u00eddicos documentados). Al deudor ya le supuso un enorme esfuerzo la obtenci\u00f3n del primero de los pr\u00e9stamos, por lo que no ve viable la obtenci\u00f3n inmediata de un pr\u00e9stamo a\u00fan superior.<\/p>\n

Por ello, en la pr\u00e1ctica el deudor aceptar\u00e1 la segunda opci\u00f3n: firmar el documento que le imponga el acreedor, previsiblemente (como suced\u00eda en el supuesto objeto de calificaci\u00f3n) con las mismas condiciones del primero, pese a ser sabedor de que se vulneraron su derechos.<\/p>\n

Lo anterior no es adem\u00e1s un caso aislado. Calificadas en el Registro que sirvo como titular numerosas escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario por contener cl\u00e1usulas suelo sin la pertinente expresi\u00f3n manuscrita (calificaci\u00f3n frecuente tras la doctrina del Centro Directivo que asimila a la cl\u00e1usula suelo la estipulaci\u00f3n en virtud de la cual el pr\u00e9stamo s\u00f3lo puede devengar intereses a favor del acreedor), la respuesta mayoritaria no ha sido la solicitud de inscripci\u00f3n parcial, sino la firma a posteriori<\/em> del manuscrito por el deudor, habiendo atendido al respecto consultas en la oficina ante consumidores que afirmaban que, seg\u00fan la entidad acreedora, de no firmar tal cl\u00e1usula, podr\u00eda ser de aplicaci\u00f3n el vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo por falta de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Del mismo modo, cuando el Tribunal Supremo, en sentencia de 3 de junio de 2016, consider\u00f3 abusivo el inter\u00e9s de demora que excediese en dos puntos a los intereses ordinarios, los deudores fueron mayoritariamente requeridos para firmar la oportuna subsanaci\u00f3n.[2]<\/a><\/p>\n

Todo lo anterior me lleva a la pregunta que da t\u00edtulo al art\u00edculo: \u00bfproteg\u00ed realmente al consumidor poniendo nota de calificaci\u00f3n en todos estos supuestos?<\/p>\n

La respuesta es, en mi opini\u00f3n, lamentablemente negativa. En los supuestos referidos de calificaci\u00f3n por la existencia de cl\u00e1usulas suelo sin manuscrito, o de intereses de demora abusivos, minoritariamente se admiti\u00f3 la inscripci\u00f3n parcial (por lo que el acreedor tiene en todo caso t\u00edtulo ejecutivo que le permite acudir al procedimiento especial de ejecuci\u00f3n) y mayoritariamente el deudor fue compelido a firmar la oportuna subsanaci\u00f3n. Y tales supuestos minoritarios de solicitud de inscripci\u00f3n parcial tampoco pueden considerarse un \u00e9xito desde la perspectiva del consumidor, pues si en un futuro el pr\u00e9stamo hipotecario fuese objeto de un proceso judicial, el juez debe eliminar de oficio las cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n

En cambio, si hubiese inscrito las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario y el deudor no hubiese firmado subsanaci\u00f3n alguna, todas las estipulaciones podr\u00edan ser objeto de anulaci\u00f3n, de oficio, por los \u00f3rganos judiciales.<\/p>\n

\u00a0Nos encontramos en definitiva ante expresiones manuscritas redactadas con posterioridad a la entrega del pr\u00e9stamo, en contra de la finalidad perseguida por la norma, que no es otra que informar debidamente al deudor con anterioridad a la celebraci\u00f3n del negocio; y con deudores que han reintegrado por la presi\u00f3n de las entidades financieras la cl\u00e1usula de intereses de demora para adecuarse a los l\u00edmites se\u00f1alados por el Tribunal Supremo, cuando el objetivo de la normativa y la jurisprudencia comunitaria era tener esa estipulaci\u00f3n como no puesta, sin que se pudiese exigir al consumidor inter\u00e9s moratorio alguno.<\/p>\n

En el mismo sentido, en el supuesto de hecho que motiv\u00f3 la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General\u00a0 de 19 de mayo de 2017<\/a>, si no hubiese calificado con defecto la primera de las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario, el deudor podr\u00eda haber alegado su car\u00e1cter abusivo ante los tribunales en un momento en el que dispusiese de fondos para la restituci\u00f3n. Mi calificaci\u00f3n, por el contrario, le llev\u00f3 a aceptar lo que era contrario a la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores.<\/p>\n

Con estas reflexiones no pretendo en modo alguno dar a entender que los registradores no debamos calificar las cl\u00e1usulas abusivas, ni despreocuparnos de la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores. Somos un operador jur\u00eddico absolutamente imparcial que puede salvaguardar derechos y evitar el colapso de los tribunales. Pero, si de verdad queremos ser eficaces en la protecci\u00f3n del consumidor, hay que otorgar otras consecuencias jur\u00eddicas a la infracci\u00f3n de la normativa espec\u00edfica de consumo.<\/p>\n

No es suficiente una posible sanci\u00f3n al empresario que vulnere las disposiciones legales, que en nada afecta al consumidor perjudicado, sino que deben regularse las consecuencias civiles de la infracci\u00f3n. Para adecuarnos a la finalidad perseguida por el Derecho de la Uni\u00f3n, de ser la cl\u00e1usula abusiva accesoria, admiti\u00e9ndose la subsistencia del contrato sin la misma, debe prohibirse su subsanaci\u00f3n ulterior, pues la pr\u00e1ctica demuestra que el consentimiento del consumidor a la cl\u00e1usula abusiva se obtiene en muchas ocasiones viciado por la amenaza del vencimiento anticipado; y de determinar la vulneraci\u00f3n de la normativa de los consumidores la nulidad del contrato, una verdadera protecci\u00f3n al deudor exige no s\u00f3lo que la restituci\u00f3n se realice \u00fanicamente del capital, como establece la vieja Ley Azc\u00e1rate de la Usura, sino la concesi\u00f3n de un plazo razonable al prestatario para efectuar su pago.\u00a0<\/p>\n

Se\u00f1alar finalmente que en materia de consumo est\u00e1 pendiente de trasposici\u00f3n a nuestro ordenamiento la Directiva 2014\/17\/UE<\/a> del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) n\u00ba 1093\/2010<\/a>, que refuerza los deberes de informaci\u00f3n precontractual. De no modificarse el r\u00e9gimen sancionador, el mensaje que se transmite con la resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2017 es que, de vulnerarse tales deberes, el deudor puede optar por la restituci\u00f3n autom\u00e1tica o por consentir a posteriori<\/em> las condiciones del pr\u00e9stamo. Si estas son las posibilidades de elecci\u00f3n, de poco serviremos en la protecci\u00f3n al consumidor:\u00a0 de suspenderse la inscripci\u00f3n del documento por la inexistencia de informaci\u00f3n precontractual, el consumidor, ante la imposibilidad de hacer frente a un pago inmediato del capital concedido, la aceptar\u00e1 sin duda posteriormente, perdiendo adem\u00e1s as\u00ed la posibilidad hacer valer sus derechos ante los \u00f3rganos jurisdiccionales.<\/p>\n

\n

<\/a>[1]<\/a> Resulta no obstante obligado indicar \u00a0que la resoluci\u00f3n contiene dos errores materiales. Por un lado, en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del Fundamento de Derecho sexto, se se\u00f1ala \u201cNo debe olvidarse a este respecto, como se\u00f1ala el recurrente, que la conversi\u00f3n de la obligaci\u00f3n de restituci\u00f3n que proceder\u00eda del pr\u00e9stamo anterior en una nueva obligaci\u00f3n est\u00e1 motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cl\u00e1usula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripci\u00f3n de la hipoteca en el Registro de la Propiedad\u201d<\/em>. La observaci\u00f3n de que el vencimiento anticipado por falta de inscripci\u00f3n es abusiva, como es l\u00f3gico, no la realiz\u00f3 el recurrente, sino que se realiz\u00f3 en el informe en defensa de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En segundo lugar, se\u00f1ala el primer p\u00e1rrafo del Fundamento de Derecho s\u00e9ptimo que \u201cAclarada la validez del negocio presentado a inscripci\u00f3n, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el \u00e1mbito de la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripci\u00f3n no es posible porque la obligaci\u00f3n de restituci\u00f3n que surge de la segunda escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, ya se considere \u00e9ste como un nuevo pr\u00e9stamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la informaci\u00f3n precontractual que legalmente deba darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la devoluci\u00f3n del primitivo pr\u00e9stamo, la entrega de la oferta vinculante y finalmente la nueva entrega de dinero por parte del acreedor al prestatario\u201d<\/em>. El inciso final de este p\u00e1rrafo induce a pensar que fue quien escribe este art\u00edculo \u00a0quien sugiri\u00f3 una posible subsanaci\u00f3n a trav\u00e9s de \u201cla efectividad de la devoluci\u00f3n del primitivo pr\u00e9stamo, la entrega de la oferta vinculante y finalmente la nueva entrega de dinero por parte del acreedor al prestatario\u201d<\/em>,\u00a0 posibilidad \u00e9sta que no contempl\u00e9 ni en la nota de calificaci\u00f3n ni en el informe en defensa de la misma, por lo que es un a\u00f1adido del redactor de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>[2]<\/a> En este supuesto debe no obstante se\u00f1alarse que algunas entidades financieras remitieron instancias admitiendo gen\u00e9ricamente la inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n

Torrelodones, junio de 2017.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>ENLACES:<\/h2>\n

RDGRN 19 DE MAYO DE 2017<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

SECCI\u00d3N CONSUMO Y DERECHO<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Cuadro general.<\/a>\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0Por meses.\u00a0<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0Futuras.<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

NORMAS: \u00a0\u00a0Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span>Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0Por meses.<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0Por titulares.<\/a>\u00a0\u00a0\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

WEB: \u00a0\u00a0Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0\u00a0NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span>\u00a0 \u00a0<\/span>Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n

CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0\u00a0Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n

IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

\"\u00bfProtege<\/a>

Vista de Madrid desde Torrelodones. Por Paconi.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00bfPROTEGE REALMENTE AL CONSUMIDOR LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE LAS CL\u00c1USULAS ABUSIVAS? ENRIQUE AM\u00c9RIGO ALONSO, REGISTRADOR DE TORRELODONES   Determinadas posiciones de abuso de los acreedores hipotecarios han motivado la promulgaci\u00f3n de una normativa encaminada a la protecci\u00f3n\u00a0 de los consumidores. Del mismo modo, pronunciamientos jurisprudenciales, tanto nacionales como comunitarios, han incidido decisivamente en las cl\u00e1usulas […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":30256,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268],"tags":[741,7537,7539,7538],"class_list":{"0":"post-37128","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"tag-clausulas-abusivas","9":"tag-enrique-amerigo","10":"tag-inscripcion-de-clausulas-abusivas","11":"tag-torrelodones"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37128","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=37128"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/37128\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/30256"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=37128"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=37128"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=37128"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}