{"id":38644,"date":"2017-08-01T18:58:22","date_gmt":"2017-08-01T16:58:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=38644"},"modified":"2020-10-23T14:41:11","modified_gmt":"2020-10-23T12:41:11","slug":"resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-registros-y-notariado-agosto-2017\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Agosto 2017"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/a>INFORME N\u00ba 275. (BOE AGOSTO de 2017)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte: RESOLUCIONES.<\/strong><\/h1>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II)<\/a><\/h2>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible. \u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/p>\n

\n
\n<\/a>
<\/a>325.** SOCIEDAD DE DOS SOCIOS O DE DOS GRUPOS DE SOCIOS CON PARTICIPACIONES IGUALES. DISPARIDAD DE CRITERIOS. DURACI\u00d3N ADMINISTRADORES. CONVERSI\u00d3N LIQUIDADORES.<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n
\n

Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Sevilla a inscribir determinados acuerdos sociales.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Complejo supuesto de hecho el contemplado por esta resoluci\u00f3n. Se trata en ella de los problemas, a veces irresolubles, que surgen en una sociedad, participada al 50% por dos socios con desavenencias irreconciliables entre ellos. En estos supuestos y como dice la propia DG \u201cA falta de normas estatutarias al respecto que contemplen otros remedios a la situaci\u00f3n planteada, y de la posibilidad de convenir entre ellos cualesquiera mecanismos de resoluci\u00f3n del conflicto intra\u2013societario una vez \u00e9ste producido, la Ley contempla como \u00faltima soluci\u00f3n del bloqueo societario la disoluci\u00f3n forzosa de la sociedad por paralizaci\u00f3n de los \u00f3rganos sociales: art\u00edculo 363.1, letra d), Ley de Sociedades de Capital<\/a>\u201d. Para los interesados en el problema sugiero la lectura del interesante art\u00edculo de Luis Fdez. del Pozo sobre las cl\u00e1usulas estatutarias de arrastre (\u201cdrag along\u201d) o de venta conjunta a tercero como remedio contractual de las situaciones de bloqueo societario publicado en\u00a0 La Ley mercantil de julio-agosto de este a\u00f1o, que, aunque referido sustancialmente a la sociedad limitada, tambi\u00e9n puede ser aplicable en la sociedad an\u00f3nima.<\/p>\n

El problema b\u00e1sico planteado surge \u00a0con un acuerdo social relativo al cambio de domicilio de la sociedad y las cuestiones que se plantean hacen referencia a la caducidad del nombramiento de administradores y su posible conversi\u00f3n en liquidadores (judicialmente se hab\u00eda acordado la disoluci\u00f3n de la sociedad) y en los quorum necesarios para la v\u00e1lida constituci\u00f3n de la junta en caso de mora en el pago de dividendos pasivos, para la v\u00e1lida adopci\u00f3n de acuerdos.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> Dado lo especial del supuesto planteado vamos a limitar este resumen a constatar las declaraciones de la DG que pueden ser de mayor inter\u00e9s para la calificaci\u00f3n registral de casos similares.<\/p>\n

En relaci\u00f3n a la duraci\u00f3n de los administradores<\/strong>, recordemos que el supuesto de hecho es relativo a una sociedad an\u00f3nima con cargos de duraci\u00f3n limitada, la DG dice que \u201cpara determinar la duraci\u00f3n efectiva es preciso realizar \u2026 dos c\u00f3mputos diferentes: a) en primer lugar, el c\u00f3mputo de fecha a fecha, tomando como \u00abdies a quo\u00bb la fecha del nombramiento, y no la fecha de aprobaci\u00f3n del acta ni la fecha de la aceptaci\u00f3n. Como quiera que ni el C\u00f3digo de Comercio ni la legislaci\u00f3n societaria contienen normas especiales de c\u00f3mputo de los plazos, era de aplicaci\u00f3n lo establecido en el C\u00f3digo Civil, como fuente supletoria del Derecho mercantil (art\u00edculos 50 y 2, p\u00e1rrafo primero, del C\u00f3digo de Comercio), y la norma general del Derecho privado es el c\u00f3mputo de fecha a fecha (art\u00edculo 5.1, inciso primero, del C\u00f3digo Civil en relaci\u00f3n con el citado art\u00edculo 50 del C\u00f3digo de Comercio), y b) en segundo lugar, una vez realizado ese c\u00f3mputo, determinar si ha transcurrido el plazo legal para la celebraci\u00f3n de la junta general ordinaria para aprobaci\u00f3n de las cuentas del ejercicio anterior (art\u00edculo 164.1 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>), salvo que, aunque no hubiera transcurrido, se haya celebrado cualquier otra junta general\u201d.<\/p>\n

En relaci\u00f3n a la posible conversi\u00f3n de administradores en liquidadores<\/strong> la DG declara de forma terminante que \u201cla conversi\u00f3n del anterior consejo de administraci\u00f3n en una comisi\u00f3n liquidadora no pudo producirse porque la Sentencia que acord\u00f3 la disoluci\u00f3n de la sociedad por paralizaci\u00f3n de los \u00f3rganos sociales nombr\u00f3 a un administrador independiente como liquidador \u00fanico\u201d y aparte de ello \u201cpara que la conversi\u00f3n se produzca, se requiere ser administrador a esa concreta fecha, y, en el sistema legal espa\u00f1ol, ya no es administrador quien tenga el nombramiento caducado. Un consejo de administraci\u00f3n caducado no se convierte en comisi\u00f3n ejecutiva\u201d.<\/p>\n

Finalmente en lo que respecta a la v\u00e1lida constituci\u00f3n de la junta<\/strong> y a la v\u00e1lida adopci\u00f3n de acuerdos sociales<\/strong>, la DG, dada la caducidad del \u00f3rgano de administraci\u00f3n, concluye que es radicalmente \u201ccontraria a la ley la convocatoria de la junta general de accionistas para acordar el traslado del domicilio social\u201d y que respecto a la adopci\u00f3n de acuerdos, dado el parcial desembolso de las acciones de la sociedad y el hecho de la mora del accionista establece que\u00a0 \u201cla interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la Ley de Sociedades de Capital exige introducir una importante matizaci\u00f3n: cuando el accionista se encontrara en mora en el pago de la parte de capital suscrita pero pendiente de desembolso, el importe \u00abde sus acciones\u00bb debe deducirse del capital social para el c\u00f3mputo del qu\u00f3rum de constituci\u00f3n (art\u00edculo 83.1,<\/a> inciso segundo de la Ley de Sociedades de Capital) y, adem\u00e1s, no podr\u00e1 ejercitar el derecho al voto (art\u00edculo 83.1, inciso primero). Aunque la expresi\u00f3n legal es equ\u00edvoca, esos efectos sobre el qu\u00f3rum de constituci\u00f3n de la junta y sobre el derecho de voto se producen respecto de las concretas acciones pendientes de \u00edntegro desembolso, y no respecto de la totalidad de las acciones propiedad del accionista moroso. Seg\u00fan esta interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica, en el caso analizado concurrir\u00eda el qu\u00f3rum necesario para la v\u00e1lida constituci\u00f3n de la junta general. Como para el c\u00f3mputo de ese qu\u00f3rum hay que deducir la parte de capital pendiente de \u00edntegro desembolso, habr\u00eda concurrido a la junta general el 50% del capital con derecho de voto. La cifra sobre la que se calcula el qu\u00f3rum de constituci\u00f3n es la del capital social menos la representada por la suma del valor nominal de las acciones que se hallen en mora, y ese porcentaje habr\u00eda asistido a la junta. La junta se celebr\u00f3 en segunda convocatoria con asistencia de la mitad del capital con derecho de voto, aunque hubiera sido suficiente la concurrencia del 25% de dicho capital. La misma conclusi\u00f3n positiva debe afirmarse respecto de la mayor\u00eda necesaria para acordar el traslado del domicilio con modificaci\u00f3n del correspondiente art\u00edculo de los estatutos sociales. El acuerdo se adopt\u00f3 con el voto favorable de la \u00fanica accionista que concurri\u00f3 a la junta, esto es, que el acuerdo se adopt\u00f3 por \u00abunanimidad\u00bb. El registrador parece entender que la exigencia legal de que el acuerdo se adopte por mayor\u00eda absoluta se refiere a la totalidad del capital social, cuando, en realidad, la Ley se refiere a la mayor\u00eda absoluta del capital concurrente a la junta general (art\u00edculo 201.2). La norma legal, tanto antes como despu\u00e9s de la modificaci\u00f3n introducida por la Ley 31\/2014, de 3 de diciembre, establece las mayor\u00edas necesarias en primera y en segunda convocatoria partiendo de los porcentajes concurrentes a la junta general, y no por referencia a la totalidad del capital social\u201d.<\/p>\n

A\u00f1ade que \u201cnaturalmente, el hecho de que la junta se hubiera constituido con el qu\u00f3rum necesario y adoptara el acuerdo con la mayor\u00eda necesaria no significa que esa junta se hubiera constituido v\u00e1lidamente y que los acuerdos en ella adoptados sean igualmente v\u00e1lidos. Como antes se ha se\u00f1alado, el consejo de administraci\u00f3n nombrado en 2001 estaba caducado; la autoproclamada comisi\u00f3n ejecutiva convocante no exist\u00eda por raz\u00f3n de esa caducidad del \u00f3rgano originario, caducidad que imped\u00eda la conversi\u00f3n, ni tampoco pod\u00eda existir por el sistema de nombramiento de liquidadores acordado por la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n\u00famero 2 de Sevilla de fecha 21 de octubre de 2010, siendo radicalmente contraria a la Ley la convocatoria de la junta general de accionistas en la que se acord\u00f3 el traslado del domicilio social\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> De esta resoluci\u00f3n que ocupa 19 p\u00e1ginas del BOE, extraemos estas conclusiones destacables:<\/p>\n

— Que el plazo de duraci\u00f3n de los administradores se cuenta desde el nombramiento y no desde la aceptaci\u00f3n.<\/p>\n

— Que si los administradores han caducado no pueden convertirse en liquidadores, salvo obviamente nombramiento expreso de la junta.<\/p>\n

— Que si existe mora en el pago de los dividendos pasivos la parte del capital pendiente se deduce a los efectos de la determinaci\u00f3n del quorum de asistencia a la junta.<\/p>\n

— Que si los administradores han caducado, no pueden convocar junta general, ni siquiera como administradores de hecho. No obstante esta afirmaci\u00f3n hecha de forma absoluta, a la vista de alguna sentencia del TS e incluso de alguna resoluci\u00f3n de la DG, no puede tenerse en cuenta en todos los supuestos, pues en ocasiones pudiera ser v\u00e1lida una convocatoria de junta hecha por un administrador de hecho con cargo no vigente al menos como medio para la reconstituci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n. (vid. RDGRN de 4 de febrero de 2015<\/a>). JAGV.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2017-9168 – 19\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 323\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>326.* CANCELACI\u00d3N DE USUFRUCTO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 3 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Lerma, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de usufructo de varias fincas en virtud de instancia privada.\u00a0<\/p>\n

Hechos<\/strong><\/p>\n

Se trata de una instancia privada por la que se solicita la cancelaci\u00f3n de usufructo<\/strong>, por fallecimiento de una persona sobre varias fincas registrales.\u00a0<\/p>\n

Presentada la instancia\u00a0la registradora<\/strong> la calific\u00f3 negativamente por:<\/p>\n

a) no estar inscrita la herencia de la causante, pidiendo el documento original,<\/p>\n

b) no acompa\u00f1ar el certificado original de defunci\u00f3n,<\/p>\n

c) no estar los documentos debidamente liquidados de impuestos, y que<\/p>\n

d) la instancia privada no ten\u00eda las firmas legitimadas.<\/p>\n

El recurrente<\/strong> alega, ante dicha negativa que la herencia est\u00e1 correctamente inscrita en el Catastro y en la Diputaci\u00f3n, quedando probado que s\u00ed se present\u00f3 la documentaci\u00f3n en el Registro puesto que consta a efectos de las administraciones, aunque no se realizar\u00e1 asiento registral.\u00a0<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/strong>\u00a0 desestima el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

En cuanto a los dos primeros defectos son confirmados por la DG ya que para proceder a la cancelaci\u00f3n de un usufructo por fallecimiento de la usufructuaria es necesario que previamente est\u00e9 inscrito la herencia<\/strong> en virtud de la cual se adjudique dicho usufructo<\/strong> para despu\u00e9s poder proceder a su cancelaci\u00f3n y ello conforme a uno de los principios esenciales del sistema hipotecario espa\u00f1ol de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

\u00a0No\u00a0 toma en consideraci\u00f3n\u00a0 la alegaci\u00f3n de la recurrente respecto de los documentos que se presentaron en otros organismos como el Catastro o Diputaci\u00f3n de Burgos y que queda probado que s\u00ed se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad pero no se realiz\u00f3 asiento alguno, ya que son instituciones jur\u00eddicas totalmente diferentes, produciendo efectos distintos y con procedimientos de acceso a los mismos con sujeci\u00f3n a requisitos que exige la legislaci\u00f3n aplicable diferente.<\/p>\n

En cuanto a la falta de presentaci\u00f3n de los originales<\/strong>\u00a0de la escritura de herencia y del certificado de defunci\u00f3n del usufructuario declara con rotundidad que\u00a0 en ning\u00fan caso, pueden producir asiento registral, ya que no cumplen los requisitos exigidos por el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria<\/a>. \u00a0<\/p>\n

El car\u00e1cter excepcional del documento privado en el procedimiento registral implica, como regla general, no s\u00f3lo su falta de aptitud formal para la pr\u00e1ctica de asientos en los libros de inscripciones del Registro, sino incluso la denegaci\u00f3n de su presentaci\u00f3n en el Libro Diario (cfr. art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria y 420.1 del Reglamento Hipotecario<\/a>).<\/p>\n

En lo que respecta a la falta de acreditaci\u00f3n de la presentaci\u00f3n del documento<\/strong> en oficina competente<\/strong>, a los efectos del pago, exenci\u00f3n o no sujeci\u00f3n del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo confirma ya que el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria<\/a> impone un verdadero cierre registral,\u00a0 s\u00f3lo excepcionado por la posibilidad de practicar el asiento de presentaci\u00f3n, si bien suspendi\u00e9ndose la calificaci\u00f3n de conformidad con el art\u00edculo 255 de la misma Ley<\/a>.<\/p>\n

\u00a0Finalmente, tambi\u00e9n confirma el defecto se\u00f1alado por la registradora de la necesidad de firma legitimada o ratificada<\/strong> por el registrador de la instancia privada de cancelaci\u00f3n de usufructo. Conforme a los art\u00edculos 103 de la Ley Hipotecaria<\/a> y 193.4. \u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>, para identificar con plena certeza al solicitante.(MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2017-9169 – 3\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 166\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>327.** COMPRAVENTA CON CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA. REINSCRIPCI\u00d3N. OPOSICI\u00d3N DEL COMPRADOR<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 37 a practicar la reinscripci\u00f3n a favor de una transmitente como consecuencia del cumplimiento de una condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se plantea la posibilidad de reinscribir a favor del vendedor el bien objeto de venta mediante acta notarial de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resoluci\u00f3n pactada al amparo del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil<\/a> para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este caso concurren dos circunstancias relevantes: (i) Los deudores requeridos se oponen<\/strong> expresamente a la resoluci\u00f3n, (ii) y no hay consignaci\u00f3n de cantidad alguna<\/strong> por parte de la vendedora, quien invoca al efecto la cl\u00e1usula penal pactada en la escritura de compraventa.<\/p>\n

Doctrina de la Resoluci\u00f3n<\/strong>. \u201c\u2026 al existir oposici\u00f3n expresa <\/strong>de los compradores requeridos a la resoluci\u00f3n (\u2026) hecha constar mediante la oportuna diligencia en el acta de notificaci\u00f3n y requerimiento instada por la recurrente, y no habi\u00e9ndose procedido por parte de \u00e9sta \u00faltima a la consignaci\u00f3n de las cantidades previstas en el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>, debe confirmarse \u00edntegramente la calificaci\u00f3n de la registradora, sin que sea posible, por tanto, practicar la reinscripci\u00f3n de la titularidad dominical en favor de la vendedora, siendo necesaria, para practicar la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor, la correspondiente resoluci\u00f3n judicial<\/strong> en la que se desestime la oposici\u00f3n formulada por el comprador y se declare la plena eficacia de la cl\u00e1usula penal\u2026\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>. Esta materia ya ha sido tratada en varias resoluciones de la DGRN que se citan en los Vistos. De los requisitos que, a juicio del Centro Directivo, se deben cumplir para que la resoluci\u00f3n se produzca como consecuencia del acta notarial de notificaci\u00f3n y sin mediar intervenci\u00f3n judicial, la falta de oposici\u00f3n expresa del comprador es b\u00e1sico, pues si hay oposici\u00f3n necesariamente deber\u00e1 mediar una decisi\u00f3n judicial.<\/p>\n

Numerosas resoluciones sobre el particular han sido comentadas en estos informes, siendo de gran utilidad la consulta al \u00cdndice de Resoluciones de Registro de la Propiedad de Juan Carlos Casas<\/a>. \u00a0(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2017-9170 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 199\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>328.* PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moncada n.\u00ba 2 a la inscripci\u00f3n de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.<\/p>\n

Supuesto de hecho.<\/strong><\/p>\n

Los propietarios de un local de una propiedad horizontal declaran en escritura su cambio de destino a vivienda y pretenden su inscripci\u00f3n. A la escritura se incorpora la licencia de ocupaci\u00f3n concedida por el Ayuntamiento.<\/p>\n

Planteamiento.<\/strong><\/p>\n

Nuevamente se cuestiona la posibilidad de que los propietarios de un elemento privativo de una propiedad horizontal puedan alterar su uso, de local a vivienda o viceversa, sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n reitera la doctrina de la libertad que tiene todo propietario para fijar en principio el destino de su propiedad, l\u00f3gicamente dentro de los l\u00edmites fijados por la legislaci\u00f3n aplicable, con las debidas licencias que sea exigibles y con respeto, en su caso, a las limitaciones contenidas en el t\u00edtulo constitutivo y en los estatutos.<\/p>\n

El punto de partida en tales casos debe ser el de la libertad del propietario para cambiar el destino, sin perjuicio de las limitaciones que puedan contenerse en los estatutos pero que deben ser precisas. No cabe, pues, interpretaciones expansivas que limiten el derecho que de partida se reconoce a todo propietario. Po otro lado, el hecho de que en la escritura se califique el elemento privativo como local o vivienda no es por s\u00ed solo determinante de una limitaci\u00f3n, pues se trata de un dato descriptivo salvo que se diga lo contrario en los estatutos.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN.<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Se reconoce el derecho del propietario al cambo de destino de su piso o local siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, su t\u00edtulo constitutivo o su regulaci\u00f3n estatutaria.<\/li>\n
  2. Es cierto que los estatutos del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicables a los elementos comunes y privativos pueden establecer restricciones a los posibles usos (art\u00edculos 5 y 7 LPH). Sin embargo, para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que est\u00e9n debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisi\u00f3n (Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 1989), adem\u00e1s de estar inscritas para su eficacia erga omnes.<\/li>\n
  3. La mera descripci\u00f3n del inmueble no supone una limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibici\u00f3n de esta naturaleza exige una estipulaci\u00f3n clara y precisa que la establezca.<\/li>\n<\/ol>\n

    Conclusi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    Se revoca en este caso la calificaci\u00f3n porque no hay infracci\u00f3n de los estatutos y no consta que la transformaci\u00f3n realizada por los interesados cambiando el destino de su local a vivienda afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las cuotas de participaci\u00f3n, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores (cfr. art\u00edculos 5, 7 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal).(JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9171 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 205\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>329.** ADJUDICACI\u00d3N DE VIVIENDA HABITUAL POR EL\u00a060 % DEL VALOR DE TASACI\u00d3N SIENDO LA DEUDA MAYOR. INTERPRETACI\u00d3N DEL ART.\u00a0671 LEC<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Almer\u00eda n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de una finca y la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores decretada en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> En un procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial de hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor se adjudica la finca al acreedor por el 60% del valor de tasaci\u00f3n, teniendo en cuenta que la subasta hab\u00eda quedado desierta, que lo adeudado era inferior al 70% (concretamente el 68,9%), todo ello conforme a lo dispuesto\u00a0 en el art\u00edculo 671 de la LEC<\/a>.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n del testimonio y mandamiento judicial presentados, pues considera que debe de adjudicarse la finca por la totalidad de lo adeudado siempre que fuera superior al 60%.<\/p>\n

    La recurrente<\/strong> alega que se ha cumplido con lo dispuesto en dicho art\u00edculo 671 y que no es competencia de la registradora revisar la actuaci\u00f3n judicial.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> desestima el recurso, conforme al criterio sentado en las Resoluciones de \u00a012 de mayo de 2016<\/a>, 21 de septiembre de 2016<\/a> y 21 de octubre de 2016<\/a>.<\/p>\n

    Se\u00f1ala en primer lugar que \u00a0el registrador es competente para calificar si el efectivo importe de adjudicaci\u00f3n de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil pues los mandatos de interpretaci\u00f3n de las normas est\u00e1n dirigidos no s\u00f3lo a jueces y tribunales sino tambi\u00e9n a todo tipo de autoridades p\u00fablicas que tengan atribuidas funciones y responsabilidades en su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

    En el caso concreto declara que la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, pues si la deuda fuera del 70% la adjudicaci\u00f3n se realizar\u00eda por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicaci\u00f3n se producir\u00eda por el 60%.<\/p>\n

    Atendiendo al esp\u00edritu y finalidad de la norma y a las \u00faltimas reformas legales encaminadas a la protecci\u00f3n al deudor, la interpretaci\u00f3n correcta debe de ser que \u00absi se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicaci\u00f3n se har\u00e1 por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos<\/strong> es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el l\u00edmite m\u00ednimo del 60 por cien del valor de subasta<\/strong>\u00bb\u00a0(AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9172 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 204\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>330.** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Torrent n.\u00ba 1 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.\u00a0<\/p>\n

    Hechos: <\/strong>se presenta decreto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

    – El procedimiento se sigue contra la deudora e hipotecante, quien, posteriormente, en el a\u00f1o 2008, aport\u00f3 la finca hipotecada a una sociedad, actual titular registral desde el a\u00f1o 2009.<\/p>\n

    – La certificaci\u00f3n de dominio y cargas se expidi\u00f3 en 2010, practic\u00e1ndose la oportuna nota marginal.<\/p>\n

    – Se acompa\u00f1a una diligencia de adici\u00f3n para hacer constar que la actual titular registral ha sido notificada por edictos a los efectos previstos en el art\u00edculo 689 LEC.<\/p>\n

    La Registradora <\/strong>califica negativamente toda vez que el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposici\u00f3n de la demanda tiene su t\u00edtulo inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art\u00edculo 685.1 LEC) desde el momento que \u00e9ste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificaci\u00f3n que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n:<\/p>\n

    1\u00ba. Reitera su doctrina sobre la necesidad de demandar y requerir de pago<\/strong> a quien, no siendo deudor del pr\u00e9stamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquiri\u00f3 la finca ejecutada e inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n antes de iniciarse dicho procedimiento.\u00a0Por todas, R. de 22 de mayo de 2017<\/a> y R. de 10 de julio de 2017<\/a>.<\/p>\n

    2\u00ba. En el presente supuesto<\/strong>, de los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma.<\/p>\n

    La adquisici\u00f3n por el nuevo titular se realiz\u00f3 con fecha anterior a la presentaci\u00f3n de la demanda interpuesta (dado que el procedimiento es de 2010), pero no solo la adquisici\u00f3n fue anterior a la demanda, tambi\u00e9n y fundamentalmente, su inscripci\u00f3n registral (extendida con fecha 23 de febrero de 2009), se produjo con anterioridad a aqu\u00e9lla, por lo que no puede alegarse el desconocimiento de la existencia del tercer poseedor.<\/p>\n

    3\u00ba. La posterior notificaci\u00f3n<\/strong> que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no<\/strong>puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.\u00a0<\/strong>(ER)<\/p>\n

    – Ver: Comunicaciones que se han de efectuar al tercer poseedor en sede de procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9173 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 196\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>331.**\u00a0<\/strong>EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Aoiz n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n reca\u00eddos en procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales.\u00a0<\/p>\n

    – Supuesto de hecho<\/strong>: se presenta testimonio de auto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas dictado en procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales y la Registradora califica negativamente<\/strong> por no resultar que el deudor haya sido demandado y requerido de pago en el procedimiento.<\/p>\n

    – \u00bfEs necesaria la demanda y el requerimiento de pago a todos los prestatarios, sean o no hipotecantes, o basta con la demanda y requerimiento al deudor hipotecario, que constituy\u00f3 la garant\u00eda sobre una finca de su propiedad, debiendo ser tratados los deudores no hipotecantes de forma equivalente a la de fiadores solidarios<\/u>?<\/p>\n

    – La DGRN reitera su doctrina sobre el particular, en especial, con cita en la R. de 25 de enero de 2016<\/a> pudiendo distinguir:<\/p>\n

    1) Si el deudor es el due\u00f1o de la finca hipotecada<\/strong>, debe ser demandado y requerido de pago (art\u00edculo 132.1 LH<\/a>) con fundamento en el principio de tracto sucesivo (art\u00edculos 20 LH<\/a> y 24 CE), \u201cpues se trata del titular registral contra el que ha de dirigirse un procedimiento que desemboca en la adjudicaci\u00f3n de la finca a la persona que resulte de la subasta o de la adjudicaci\u00f3n en caso de falta de postores que se\u00f1ala la ley<\/em>\u201d.<\/p>\n

    2) Lo mismo ocurre con la necesidad de demandar al hipotecante no deudor<\/strong>, pues se trata igualmente del due\u00f1o de la finca afectada por el procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

    3) Por lo que se refiere al deudor no hipotecante<\/strong>, o sea el que no es due\u00f1o de la finca contra la que se dirige la acci\u00f3n real hipotecaria, se\u00f1ala el Centro Directivo que, \u201c(\u2026) existe una raz\u00f3n fundamental para que aun no siendo demandado sea necesaria la intervenci\u00f3n del deudor no hipotecante y es que dentro del mismo procedimiento de ejecuci\u00f3n se prev\u00e9 que si la enajenaci\u00f3n de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligaci\u00f3n, se permite al acreedor que contin\u00fae el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacci\u00f3n de la parte que ha quedado sin pagar. Precisamente esta previsi\u00f3n legal implica que aun cuando no se dirija contra \u00e9l la demanda sea necesario que se le requiera de pago a fin de que pueda evitar la realizaci\u00f3n del bien<\/strong> (\u2026)\u201d. <\/em>Ver art\u00edculo 542.3 LEC<\/a>.<\/p>\n

    \u00a0<\/em>\u00a0\u00a0\u00a0<\/em>En definitiva,<\/p>\n

    1\u00ba. El requerimiento de pago<\/strong> es necesario efectuarlo a todos los deudores,<\/strong> adem\u00e1s de al hipotecante no deudor<\/strong> y tercer poseedor<\/strong> si los hubiere, cualquiera que sea la relaci\u00f3n de mancomunidad o solidaridad que mantengan respecto al cr\u00e9dito.<\/p>\n

    2\u00ba. La falta de demanda<\/strong> contra el deudor y en cualquier caso la ausencia del requerimiento de pago al mismo supone la infracci\u00f3n de un tr\u00e1mite esencial del procedimiento que podr\u00eda dar lugar a su nulidad. (ER)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9174 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 196\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>332.*** ACTA NOTARIAL EN EXPEDIENTE DE INMATRICULACI\u00d3N ART. 203 LH. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de V\u00e9lez-M\u00e1laga n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta notarial autorizada en expediente de inmatriculaci\u00f3n de finca.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

    En expediente notarial para inmatriculaci\u00f3n de finca (art. 203 L.H) se formula oposici\u00f3n por un titular de finca colindante, que expresa como causa de su oposici\u00f3n<\/strong> la existencia a su favor de un derecho real de servidumbre sobre la finca que se pretende inmatricular, pero sin aportar prueba alguna<\/strong> de la existencia de dicha carga.<\/p>\n

    \u00bfLa mera alegaci\u00f3n de una causa de oposici\u00f3n, pero sin presentar prueba escrita del derecho alegado es suficiente para paralizar el expediente notarial o registral que se tramita<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    1<\/strong>. No toda oposici\u00f3n formulada en un expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria, notarial o registral, lo paraliza, sino que se debe expresar una causa y aportar una prueba escrita <\/strong>que fundamente el derecho de quien se opone. Hecha la alegaci\u00f3n por el interesado, decidir\u00e1n el notario o el registrador motivadamente seg\u00fan su prudente criterio (vgr. Arts. 199, 201 y 203 L.H, entre otros)<\/p>\n

    2<\/strong>. Uno de los principios de la nueva regulaci\u00f3n de la jurisdicci\u00f3n voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulaci\u00f3n de oposici\u00f3n por alguno de los interesados no har\u00e1 contencioso el expediente, ni impedir\u00e1 que contin\u00fae su tramitaci\u00f3n<\/strong> hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposici\u00f3n de Motivos de la citada Ley 15\/2015 o su art\u00edculo 17.3.<\/p>\n

    3<\/strong>. La notificaci\u00f3n a los colindantes registrales y catastrales<\/strong> constituye un tr\u00e1mite esencial tanto en los expedientes de rectificaci\u00f3n de cabida como en los de inmatriculaci\u00f3n, que, adem\u00e1s, constituyen un supuesto de inscripci\u00f3n obligatoria<\/strong> de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca (art\u00edculo 9.b) Ley Hipotecaria) que produce los efectos previstos en el art\u00edculo 10, apartado 5, de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    4<\/strong>. Conforme a la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 13\/2015, de 24 de junio, deben entenderse t\u00e1citamente derogados todos los art\u00edculos del T\u00edtulo VI del Reglamento Hipotecario<\/strong>, los cuales fueron dictados en ejecuci\u00f3n del anterior T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacci\u00f3n legal es en s\u00ed misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su d\u00eda a los art\u00edculos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse \u00edntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015\u00bb.<\/p>\n

    Conclusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

    En el caso discutido, quien se opone al expediente alega la existencia de una carga real sobre la finca que se pretende inmatricular, pero en ning\u00fan momento aporta al expediente prueba alguna de la existencia de dicha carga. Por tanto, debe atenderse a la interpretaci\u00f3n de la regla sexta del art\u00edculo 203 y exigirse una prueba escrita<\/strong> que fundamente el derecho alegado para que la oposici\u00f3n pueda causar la conclusi\u00f3n del expediente. Por ello, ha sido correcta la actuaci\u00f3n del notario al no tomar en consideraci\u00f3n la oposici\u00f3n formulada. \u00a0(JAR).<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2017-9203 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 181\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>333.*** RECTIFICACI\u00d3N DE PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO EN CUANTO A LOS INTERESES DE DEMORA<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ponferrada n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una diligencia de rectificaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario en lo referente a los intereses de demora.\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

    EL CASO, LA NOTA Y LA RESPUESTA DE LA DGRN.- 1. Inscrita parcialmente una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y no habi\u00e9ndose inscrito la estipulaci\u00f3n de intereses de demora [por abusiva], y su cl\u00e1usula de hipoteca, se presenta de nuevo la escritura, junto con diligencia de rectificaci\u00f3n<\/strong> otorgada tanto por el acreedor BBVA como por los prestatarios, por la que se da (1) nueva redacci\u00f3n<\/strong> a la estipulaci\u00f3n de intereses de demora y parte referida a la constituci\u00f3n de hipoteca de los mismos.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque el instrumento adecuado para la subsanaci\u00f3n es una escritura p\u00fablica y no una simple diligencia y no se sabe si lo que se quiere inscribir son las cl\u00e1usulas denegadas inicialmente o su subsanaci\u00f3n tras la diligencia.<\/p>\n

    El notario<\/strong> recurre el primer defecto. La DGRN<\/strong> revoca la nota de la registradora.<\/p>\n

    CONTENIDO DEL RECURSO.- Se recuerda que el recurso se limita a comprobar si la calificaci\u00f3n de la registradora es ajustada a Derecho sin entrar en defectos no recurridos. Sin embargo, se analiza el segundo defecto, que no ha sido recurrido, \u201cpues la soluci\u00f3n que se d\u00e9 al mismo condiciona<\/strong> si se debe entrar a valorar el recurso interpuesto en relaci\u00f3n con el primer defecto o si es ocioso enjuiciar el mismo\u201d.<\/p>\n

    EXAMEN DE UN DEFECTO NO RECURRIDO.- Se\u00f1ala la registradora en este [segundo] defecto que la instancia<\/strong> en la cual se solicita la inscripci\u00f3n de la hipoteca, plantea la duda<\/strong> de si lo que se quiere inscribir en la segunda presentaci\u00f3n es la hipoteca seg\u00fan la diligencia notarial de rectificaci\u00f3n incorporada, o que se inscriba la hipoteca seg\u00fan lo pactado inicialmente<\/strong> por renunciarse expresamente a la instancia<\/strong> en la que, en su d\u00eda, se solicit\u00f3 la inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n

    PREVALENCIA DE LA INTENCI\u00d3N EVIDENTE Y FALTA DE REFERENCIA A ART\u00cdCULOS 1281 Y 1282 CC<\/p>\n

    Seg\u00fan doctrina DGRN el registrador al calificar los documentos inscribibles ha de tener en cuenta no s\u00f3lo la simple y pura literalidad de los t\u00e9rminos empleados en su redacci\u00f3n, sino la intenci\u00f3n evidente<\/strong> de los otorgantes reflejada en el negocio documentado y en los documentos que le complementen y acompa\u00f1en [arts. 1281 y 1282 CC] […]<\/p>\n

    Partiendo de este entendimiento es evidente<\/strong> que, la intenci\u00f3n de BBVA es la de la inscripci\u00f3n de la hipoteca en los t\u00e9rminos que resultan de la diligencia de rectificaci\u00f3n<\/strong>, pues carece de toda l\u00f3gica<\/strong> rectificar un defecto de la escritura y presentar en el registro testimonio de la diligencia<\/u> en que consta esa rectificaci\u00f3n<\/strong>, operada precisamente para salvar<\/strong> la calificaci\u00f3n registral, y luego solicitar la inscripci\u00f3n de la hipoteca como si esa rectificaci\u00f3n no se hubiera verificado a sabiendas, adem\u00e1s, de cu\u00e1l ser\u00e1 la actitud del funcionario calificador en tal caso. Sentada esta conclusi\u00f3n se analiza si la diligencia de subsanaci\u00f3n es adecuada para salvar el defecto de la primera nota.<\/p>\n

    PRIMER DEFECTO: IDONEIDAD SUBSANATORIA DE LA DILIGENCIA<\/p>\n

    […] calificada negativamente una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario como consecuencia de la STS en materia de abusividad de intereses moratorios de 3 junio 2016, el notario autorizante incorpora a la escritura testimonio de una diligencia extendida para \u00absubsanar el error<\/strong> padecido\u00bb en la que se adec\u00faan<\/strong> a la doctrina de dicha sentencia tanto la cl\u00e1usula de intereses de demora (dos puntos porcentuales m\u00e1s que el inter\u00e9s ordinario nominal previsto), como la de la cobertura hipotecaria de dichos intereses moratorios que es adaptada al nuevo contenido de la cl\u00e1usula anterior (se establece un tipo m\u00e1ximo del 8 % en sustituci\u00f3n del anterior del 12 %)<\/u>.<\/p>\n

    En la diligencia comparecen<\/strong> ambas partes contratantes y la registradora basa su calificaci\u00f3n en que existiendo una hipoteca ya inscrita con una determinada extensi\u00f3n y contenido, por haberse excluido por abusivas unas cl\u00e1usulas determinadas, y en la que se quiere adaptar la misma a la legalidad<\/u>, el documento adecuado<\/strong> […] no es una diligencia notarial, sino una nueva escritura de novaci\u00f3n<\/strong> en la que comparezcan los deudores y la entidad acreedora acordando la modificaci\u00f3n<\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario en los t\u00e9rminos que acuerden y sean necesarios.<\/p>\n

    EFECTOS DENEGACI\u00d3N DE UNA CL\u00c1USULA ABUSIVA<\/p>\n

    Procede analizar como primera cuesti\u00f3n<\/u><\/strong> cu\u00e1les son las consecuencias legales de la denegaci\u00f3n<\/strong> de una cl\u00e1usula por abusividad, dado que seg\u00fan cu\u00e1l sea su alcance, el documento adecuado para la adaptaci\u00f3n a la legalidad ser\u00e1 diferente.<\/p>\n

    […] como viene reiterando la jurisprudencia del TJUE, la declaraci\u00f3n de abusividad de una cl\u00e1usula contractual implica que la misma se entienda por no puesta o excluida<\/u> del contrato \u00edntegramente<\/strong> y a todos los efectos, sin que su contenido pueda ser moderado o integrado<\/strong> por los jueces ni por ning\u00fan otro funcionario<\/u><\/strong> salvo, excepcionalmente, cuando el contrato no pueda subsistir sin dicha cl\u00e1usula o se vea comprometida su eficacia org\u00e1nica<\/u>, circunstancias \u00e9stas que no concurren con la supresi\u00f3n de la cl\u00e1usula intereses moratorios que no se devengaran a partir de su exclusi\u00f3n. La paralela supresi\u00f3n de la garant\u00eda hipotecaria<\/strong> de tales intereses es una consecuencia de la accesoriedad<\/strong> de la hipoteca respecto de la obligaci\u00f3n que garantiza […] Por otra parte, esta nulidad de las cl\u00e1usulas abusivas opera \u00abipso iure\u00bb […] no necesita para su aplicaci\u00f3n por las autoridades y funcionarios nacionales, incluidos los registradores de la Propiedad, de declaraci\u00f3n judicial previa a consecuencia de una impugnaci\u00f3n del consumidor<\/u><\/strong>.<\/p>\n

    A este respecto, debe recordarse que el \u00e1mbito<\/strong> de la calificaci\u00f3n del registrador en materia de abusividad, seg\u00fan Resoluciones de 28 abril y 25 septiembre 2015 […] la cl\u00e1usula que recoja intereses moratorios que excedan de dos puntos por encima del inter\u00e9s remuneratorio pactado, deber\u00e1 ser denegada ya que ese par\u00e1metro<\/strong> ha sido fijado por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad por razones de seguridad jur\u00eddica con efectos \u00abex tunc\u00bb.<\/p>\n

    4 […] la ineficacia de la cl\u00e1usula de intereses moratorios contraria a la jurisprudencia del TS espa\u00f1ol se impone coactivamente al acreedor profesional como una sanci\u00f3n<\/strong>; nada puede, en consecuencia, subsanarse, rectificarse, aclararse o integrarse, porque la cl\u00e1usula como tal deja de existir y s\u00f3lo un nuevo acuerdo negociado<\/u> entre las partes puede posibilitar el acceso registral de un pacto sobre esa materia<\/strong>, pero esa cl\u00e1usula recoger\u00e1 un pacto nuevo y totalmente desligado del anterior.<\/p>\n

    Como pusieran de relieve las Resoluciones de 20 junio y de 19 octubre 2016 y 24 mayo 2017, la denegaci\u00f3n<\/strong> registral de una estipulaci\u00f3n abusiva supone la eliminaci\u00f3n formal<\/strong> de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y \u00abex novo\u00bb pactar una mejora<\/u><\/strong> de la cl\u00e1usula dejada sin efecto<\/strong> porque la calificaci\u00f3n registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa, puede prestar un consentimiento libre e informado.<\/p>\n

    PROBLEMA PLANTEADO<\/p>\n

    El problema radica en determinar si, dada la naturaleza del acto que se pretende inscribir, y resultando que, adem\u00e1s, tiene como finalidad completar o modificar<\/u> una hipoteca inscrita<\/strong>, es suficiente la presentaci\u00f3n en el Registro de la misma copia autorizada de la escritura que motiv\u00f3 el asiento, a la que se incorpora una diligencia de \u00absubsanaci\u00f3n de errores<\/u> padecidos\u00bb<\/strong> en la que, con el consentimiento<\/strong> expreso de ambas partes contratantes, se procede a sustituir<\/u><\/strong> la cl\u00e1usula calificada como abusiva y su correlativa responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

    […] lo procedente es presentar el correspondiente instrumento p\u00fablico que contenga el consentimiento expreso<\/strong> de ambas partes contratantes acerca de la novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario y del concreto contenido de las cl\u00e1usulas que vayan a sustituir<\/u><\/strong> a aquellas cuya inscripci\u00f3n se omiti\u00f3. Y, aunque se considerara que no se trata de modificaci\u00f3n sino de una subsanaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n<\/u>, ser\u00eda aplicable el procedimiento previsto en los arts. 40.d) y 82 LH, y la rectificaci\u00f3n exigir\u00eda tambi\u00e9n el consentimiento<\/u><\/strong> de los titulares registrales de los derechos reales afectados<\/u><\/strong> o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial de ser \u00e9sta procedente.<\/p>\n

    EFICACIA SUBSANATORIA DE LA DILIGENCIA DE MODIFICACI\u00d3N DE CL\u00c1USULAS<\/p>\n

    […] plante\u00e1ndose en este caso la cuesti\u00f3n acerca de la eficacia que, a los efectos de modificar una hipoteca inscrita<\/u><\/strong>, puedan tener las diligencias<\/strong> de modificaci\u00f3n del contenido de las cl\u00e1usulas<\/u> contractuales otorgadas con el consentimiento<\/strong> del acreedor y del deudor. […]<\/p>\n

    En este caso bajo la denominaci\u00f3n de diligencia de \u00absubsanaci\u00f3n de errores padecidos\u00bb nos encontramos con un instrumento p\u00fablico<\/strong>, en el que consienten expresamente ambas partes contractuales, el notario autorizante da fe de conocer a los comparecientes y emite un juicio de capacidad y legitimaci\u00f3n, se\u00f1ala que \u00e9stos, debidamente informados<\/u><\/strong>, proceden a sustituir las estipulaciones tachadas de ininscribibles por la registradora de la Propiedad (lo que constituye un aut\u00e9ntico consentimiento negocial), y por \u00faltimo da fe de haber le\u00eddo<\/strong> el documento a las partes comparecientes, que encontr\u00e1ndolo conforme lo aprueban y firman; lo que claramente constituye un contenido y estructura propio de las escrituras<\/strong> p\u00fablicas. Por lo dem\u00e1s, el hecho de que se exprese en la diligencia que tiene por objeto \u00absubsanar el error<\/strong> padecido\u00bb bien puede entenderse como manifestaci\u00f3n dirigida a eliminar del contrato esa cl\u00e1usula abusiva<\/u>, de suerte que se pretende partir de una verdadera libertad contractual<\/u><\/strong> que tiene como consecuencia que haya una verdadera renovaci\u00f3n<\/strong> del consentimiento contractual respecto de la cl\u00e1usula de intereses moratorios.<\/p>\n

    Por tanto, siempre que las diligencias de que se trata sean otorgadas por los contratantes, por si mismos o debidamente autorizados para el concreto y real acto jur\u00eddico que se documenta, y contengan todos los requisitos<\/u><\/strong> indicados, constituir\u00e1n veh\u00edculo h\u00e1bil para la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario, tanto cuando la hipoteca todav\u00eda no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, como cuando ya lo estuviere en virtud de solicitud de inscripci\u00f3n parcial.<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en los t\u00e9rminos se\u00f1alados y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora. (CB)<\/p>\n

    Ver\u00a0an\u00e1lisis cr\u00edtico en ARCHIVO ESPECIAL<\/a><\/strong><\/p>\n

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    PDF (BOE-A-2017-9204 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 233\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>334.*** AGRUPACI\u00d3N. REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE LA FINCA RESULTANTE. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCI\u00d3N EN EL T\u00cdTULO<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

    Se discute si para la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaci\u00f3n de dos fincas se cumplen los requisitos previstos en el art\u00edculo 9 apartado b p\u00e1rrafo primero de la Ley Hipotecaria (casos de incorporaci\u00f3n de representaci\u00f3n georreferenciada preceptiva), en relaci\u00f3n con la Resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretar\u00eda, por la que se publica la Resoluci\u00f3n conjunta de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y de la Direcci\u00f3n General del Catastro, de 20 de octubre de 2015.<\/p>\n

    Las circunstancias relevantes para resolver el caso son las siguientes: (i<\/strong>) La escritura contiene la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de las dos fincas que se agrupan porque es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas de las mismas, que se incorporan. (ii<\/strong>) Alega el notario que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca agrupada resulta de las mismas certificaciones catastrales incorporadas, pues bastar\u00e1 eliminar aquellas coordenadas que son coincidentes en ambas parcelas y se corresponden con el punto de uni\u00f3n de ambas fincas. (iii<\/strong>) Las dos fincas agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gr\u00e1ficas catastrales y se ha respetado el per\u00edmetro resultante de la cartograf\u00eda catastral. (iv<\/strong>) Entre la superficie de la finca agrupada y la superficie total de las dos parcelas catastrales hay una diferencia inferior al 10%, por lo que alega la registradora la falta de coincidencia total entre la finca agrupada en el t\u00edtulo y la que resulta de las certificaciones catastrales.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    1. \u00c1mbito material: Como regla general, la obligaci\u00f3n de aportar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada (Art. 9, aptdo b, p\u00e1rrafo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria) es exigible en<\/strong> cualquier supuesto de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria<\/strong>.<\/p>\n

    \u00a0La agrupaci\u00f3n de fincas es uno de los supuestos en los que resulta preceptiva para la inscripci\u00f3n que se aporte la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca agrupada (completando su descripci\u00f3n literaria), expres\u00e1ndose tambi\u00e9n, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus v\u00e9rtices\u201d.<\/p>\n

    2. \u00c1mbito temporal: La exigencia de inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca se extiende a todo t\u00edtulo que se presente a inscripci\u00f3n a partir del 1 de noviembre de 2015, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento.<\/p>\n

    3. Procedimiento: En los casos en que la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n georreferenciada de la finca es preceptiva (art. 9, letra b, primer p\u00e1rrafo), no ser\u00e1 necesaria con car\u00e1cter general<\/strong> la tramitaci\u00f3n previa prevista en el art. 199 L.H (pues falta una remisi\u00f3n expresa al mismo), sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art\u00edculo 9, letra b, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo, una vez practicada la inscripci\u00f3n correspondiente la falta de una remisi\u00f3n expresa desde el art\u00edculo 9 al art\u00edculo 199 supone que con car\u00e1cter general. Sin embargo<\/strong>, (i)<\/strong> cuando haya rectificaciones superficiales de la finca superiores al 10%, (ii)<\/strong> o alguna alteraci\u00f3n cartogr\u00e1fica que no respete la delimitaci\u00f3n del per\u00edmetro de la finca matriz que resulte de la cartograf\u00eda catastral (cfr. art\u00edculo 9, letra b, p\u00e1rrafo cuarto), ser\u00e1 necesaria<\/strong> la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 L.H o del previsto en el art\u00edculo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.<\/p>\n

    \u00a0Comentario<\/strong>.<\/p>\n

    El defecto que imped\u00eda la inscripci\u00f3n en el caso cuestionado, seg\u00fan la calificaci\u00f3n, era que la superficie de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n y la superficie de las dos fincas catastrales que aportaban la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca agrupada difer\u00edan (en un porcentaje inferior al 10%).<\/p>\n

    \u00a0La DGRN revoca la calificaci\u00f3n pues los art\u00edculos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria no exigen una exacta coincidencia en la descripci\u00f3n de la finca entre el t\u00edtulo y la certificaci\u00f3n<\/strong> (como sucede en el caso de la inmatriculaci\u00f3n -arts. 203 y 205 LH).<\/p>\n

    \u00a0No obstante, destaca la conveniencia de rectificar la descripci\u00f3n literaria contenida en el t\u00edtulo para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en los art\u00edculos 170.1 del Reglamento Notarial y 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta que de no quedar ajustadas las descripciones al practicarse la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca, su cabida ser\u00e1 la resultante de dicha representaci\u00f3n, rectific\u00e1ndose, si fuera preciso, la que consta en la descripci\u00f3n literaria<\/strong> y notific\u00e1ndose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificaci\u00f3n a los titulares de derechos inscritos.<\/p>\n

    Por \u00faltimo, aunque la Resoluci\u00f3n entienda que la calificaci\u00f3n cumple con los requisitos de precisi\u00f3n y claridad exigibles, lo cierto es que el concreto impedimento para la inscripci\u00f3n (diferencia de superficie) parece que resulta del informe registral posterior al recurso, por lo que ser\u00eda deseable una mayor colaboraci\u00f3n en materias como la presente, que han sufrido tan importante modificaci\u00f3n y contienen tantas particularidades, lo que redundar\u00eda en beneficio del tr\u00e1fico jur\u00eddico. (JAR).\u00a0<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9205 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 200\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>335.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SIN TRACTO INTERRUMPIDO PERO CON GRANDES DIFICULTADES DE DOCUMENTACI\u00d3N.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

    La cuesti\u00f3n central que se discute en el recurso es si estamos en presencia de un verdadero supuesto de interrupci\u00f3n del tracto sucesivo que justifique el expediente judicial del que resulta el auto calificado.<\/p>\n

    La secuencia de transmisiones es la siguiente: (i<\/strong>) La finca, que se encuentra inscrita a favor de don M. T. R. y do\u00f1a L. H. A. (inscripci\u00f3n con m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad) es transmitida por uno de los titulares registrales y herederos del otro mediante documento privado fechado en el a\u00f1o 1945. (ii<\/strong>) El adquirente fallece y le suceden sus herederos, que son los promotores del expediente, los cuales se adjudican la finca en escritura p\u00fablica de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de cuaderno particional.<\/p>\n

    Seg\u00fan la calificaci\u00f3n registral<\/strong> no existe verdadera interrupci\u00f3n del tracto sucesivo porque los promotores del expediente han adquirido la finca por herencia de quien, a su vez, la hab\u00eda adquirido por compra al titular registral y herederos. Los recurrentes<\/strong> alegan que en cualquier caso existe extraordinaria dificultad para elevar a p\u00fablico el documento privado de 1945, pues quienes lo suscribieron y sus causahabientes han fallecido o se presupone su fallecimiento (se da el caso de que algunos de ellos han emigrado hace a\u00f1os) y \u00abresulta adem\u00e1s material y formalmente imposible obtener la titulaci\u00f3n material y formal necesaria para poder inscribir el derecho a la finca. Por lo expuesto, alegan que no pueden tener acci\u00f3n frente a los titulares registrales para elevar a p\u00fablico el contrato privado del a\u00f1o 1945 al estar fallecidos y tampoco pueden ejercitar acci\u00f3n frente a los herederos de aquellos pues resulta a todas materialmente imposible si quiera localizarlos\u00bb.<\/p>\n

    Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n

    La Resoluci\u00f3n se plantea en primer t\u00e9rmino si estamos en presencia de una verdadera interrupci\u00f3n de tracto sucesivo, recordando que en este punto procede una interpretaci\u00f3n restrictiva<\/strong> por tratarse de un procedimiento excepcional en tanto que se aparta del modo ordinario de acceder los t\u00edtulos al Registro de la Propiedad.<\/p>\n

    Destaca a continuaci\u00f3n que, no obstante, la interpretaci\u00f3n restrictiva que debe presidir esta materia, cabe la reanudaci\u00f3n del tracto mediante expediente cuando, aun no habiendo interrupci\u00f3n en sentido estricto, exista una extraordinaria dificultad<\/strong> para obtener la titulaci\u00f3n que permitir\u00eda la inscripci\u00f3n por el procedimiento ordinario.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    I<\/strong> Excepcionalidad del expediente para reanudar el tracto interrumpido<\/u><\/p>\n

    Es doctrina reiterada del Centro Directivo que el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripci\u00f3n de una finca ya inscrita, y que dicha excepcionalidad justifica una interpretaci\u00f3n restrictiva<\/strong> de las normas relativas al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto y en especial de las que definen la propia hip\u00f3tesis de interrupci\u00f3n.<\/p>\n

    En esta l\u00ednea dicta las siguientes conclusiones: (i<\/strong>) No hay<\/strong> verdadera interrupci\u00f3n del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos (cfr. Resoluciones 18 de marzo de 2000, 17 de febrero de 2012 y 2 y 23 de octubre de 2014 y actual art\u00edculo 208 de la Ley Hipotecaria). (II<\/strong>) Si hay <\/strong>interrupci\u00f3n cuando existen varios t\u00edtulos pendientes de inscripci\u00f3n, pero no<\/strong> cuando s\u00f3lo falta la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento (RRDGRN de 2 y 23 de octubre de 2014). (iii<\/strong>) Si hay<\/strong> interrupci\u00f3n del tracto cuando el promotor del expediente adquiri\u00f3, no de todos, sino s\u00f3lo de alguno o algunos de los herederos del titular registral (RRDGRN de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016).<\/p>\n

    \u00bfEn base a lo expuesto, hay verdadera interrupci\u00f3n del tracto sucesivo en el caso planteado<\/u>? NO<\/strong>, pues solo falta la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado fechado en 1945 y los promotores son los herederos de quien adquiri\u00f3 del titular registral.<\/p>\n

    II<\/strong> Matizaci\u00f3n de la Doctrina: la extraordinaria dificultad<\/u>.<\/p>\n

    Se admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria revista una extraordinaria dificultad<\/strong>, que dar\u00eda lugar a formalismos inadecuados (RRDGRN de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 de marzo de 2015).<\/p>\n

    \u00bfEn el caso discutido cabe considerar que concurre una extraordinaria dificultad que justifica el expediente de dominio<\/u>? SI<\/strong>. La Resoluci\u00f3n tiene en cuenta las siguientes circunstancias: (i<\/strong>) De la documentaci\u00f3n aportada no resulta acreditado que los otorgantes del documento privado de venta fuesen todos los herederos de la titular registral no compareciente. (ii) Que<\/strong> el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral y de la transmitente (extraordinaria dificultad), herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los tr\u00e1mites de publicaci\u00f3n previstos legalmente. (iii<\/strong>) Que, aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecer\u00eda de acci\u00f3n directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron.<\/p>\n

    III<\/strong> Calificaci\u00f3n registral sobre la correcta citaci\u00f3n a los titulares registrales, causahabientes e interesados<\/u>:<\/p>\n

    La necesaria y oportuna calificaci\u00f3n registral de estos requisitos ha sido constantemente reiterada por este Centro Directivo (RRDGRN de 13 de noviembre de 2012, 26 de marzo, 30 de abril y 21 de octubre de 2014 y 29 de abril de 2015, entre otras). No procede exigir, sin embargo, que se acredite documentalmente<\/strong> en el procedimiento registral el fallecimiento de los titulares registrales o la cualidad de sucesores de los notificados en el procedimiento ni de los intervinientes en el documento privado, por ser circunstancias estas que han debido ser necesariamente valoradas por la autoridad judicial, sin que se extienda a ellas la calificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

    IV<\/strong> Calificaciones sucesivas<\/u>.<\/p>\n

    Es totalmente correcto que se formulen calificaciones sucesivas negativas<\/strong>\u00a0\u00a0 cuando responden a sucesivas presentaciones en las que se aportan documentos diversos<\/strong>. De este modo si al aportar los documentos exigidos en la primera calificaci\u00f3n surgen nuevos defectos, \u00e9stos obviamente deben ser objeto de calificaci\u00f3n negativa, sin que ello infrinja la exigencia formal de calificaci\u00f3n \u00edntegra del art\u00edculo 258.5 de la Ley Hipotecaria (RRDGRN de 16 de enero de 2008, 17 de junio de 2010 u 11 de noviembre de 2015). (JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9206 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 244\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>336.**\u00a0<\/strong>HERENCIA.\u00a0<\/strong>INMATRICULACION DE CUOTA INDIVISA.\u00a0<\/strong>TRACTO SUCESIVO<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Martos, por la que se suspende parcialmente la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n, partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

    Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

    En el Registro de la Propiedad la causante de la herencia que ahora se presenta tiene inmatriculada \u00fanicamente la mitad indivisa de una finca. Tras su fallecimiento, los herederos otorgan escritura de manifestaci\u00f3n, partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia en la que se adjudican el dominio de la totalidad de dicha finca y pretenden que as\u00ed se inscriba, alegando que la inmatriculaci\u00f3n referida s\u00f3lo a una mitad indivisa es un error, pues \u201cno cabe la inmatriculaci\u00f3n de una finca con la titularidad de una mitad indivisa sin que conste en el Registro a quien pertenece la otra mitad<\/em>\u201d.<\/p>\n

    \u00bfCabe admitir con el recurrente que existe un error en la inmatriculaci\u00f3n inicial por venir referida solamente a una cuota indivisa y que lo que procede ahora es una rectificaci\u00f3n? NO<\/strong>.<\/p>\n

    \u00bfEs necesario acudir a los procedimientos inmatriculadores para registrar la titularidad sobre la mitad indivisa restante de la finca? SI<\/strong>.<\/p>\n

    Doctrina de la DGRN<\/strong>.<\/p>\n

    Es preciso inmatricular la otra mitad indivisa<\/strong> y no es suficiente para ello el t\u00edtulo presentado porque no re\u00fane los requisitos que establece el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria (no acredita haber adquirido la propiedad de la mitad indivisa de la finca al menos un a\u00f1o antes tambi\u00e9n mediante t\u00edtulo p\u00fablico).<\/p>\n

    Para inmatricular la mitad indivisa debe aportarse (i<\/strong>) un t\u00edtulo previo<\/strong> que cumpliendo los requisitos establecidos en el art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria acredite la previa titularidad de la transmitente o (ii<\/strong>) aportar un acta de notoriedad <\/strong>que supla dicho t\u00edtulo previo, cumpliendo los requisitos exigidos por esta Direcci\u00f3n General o (iii<\/strong>) caso de no lograrse la inmatriculaci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 205 de la Ley Hipotecaria deber\u00e1 acudirse a los dem\u00e1s procedimientos inmatriculadores regulados por la legislaci\u00f3n hipotecaria, en especial el procedimiento notarial<\/strong> regulado en el art\u00edculo 203.<\/p>\n

    Comentario<\/strong>.<\/p>\n

    La particularidad del caso radica en que el recurrente no se plantea la necesidad de inmatricular la mitad indivisa de la finca porque niega que se puede inmatricular una finca con la titularidad de una mitad indivisa sin que conste en el Registro a quien pertenece la otra mitad<\/em>, de donde concluye que deber\u00eda haberse inmatriculado la titularidad \u00edntegra en su momento y que por error no se hizo, solicitando ahora la rectificaci\u00f3n ahora la rectificaci\u00f3n del error padecido.<\/p>\n

    La posibilidad de inmatricular una finca<\/strong> (abrir folio registral) por el titular de una cuota indivisa no plantea dudas<\/strong>, como expresamente se vino contemplando en el art\u00edculo 278 del Reglamento Hipotecario. La DGRN tambi\u00e9n se ha ocupado de esta posibilidad, por ejemplo: \u00a0R. 24 de abril de 1998<\/a>, R. de 21 de octubre de 2006<\/a>, R. 23 de noviembre de 2011<\/a> y R.13 de febrero de 2014<\/a>.<\/p>\n

    Por tanto, el ingreso de una finca en el Registro, o lo que es igual, el acceso de una finca al cauce registral puede producirse con la inscripci\u00f3n de la titularidad dominical de una cuota indivisa sobre la misma. De este modo, la finca cumple su misi\u00f3n de ser el criterio organizador del Registro de la Propiedad, que se lleva por fincas, constituyendo el soporte de las titularidades que se inscriben, ya se refieren a la finca toda, ya a una cuota indivisa sobre la misma. (JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2017-9207 – 4\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 169\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>337.*** LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDAD Y LEY DE ORDENACI\u00d3N DE LA EDIFICACI\u00d3N.\u00a0<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 13 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Toledo, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos de disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se presenta en el registro escritura de liquidaci\u00f3n y extinci\u00f3n de una sociedad cuyo objeto es el del transporte.<\/p>\n

    La registradora considera que para el cierre de hoja es necesaria la cumplimentaci\u00f3n de lo exigido en el art\u00edculo 20.2 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre<\/a>, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, y que exige para ese cierre de hoja, si se trata de sociedades promotoras, la acreditaci\u00f3n de la constituci\u00f3n de las garant\u00edas establecidas<\/strong> por la Ley, en relaci\u00f3n con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido\u00bb, a menos que el liquidador manifieste, bajo su responsabilidad, que no se ha promovido ninguna edificaci\u00f3n de las que deban prestarse las garant\u00edas.<\/p>\n

    El interesado recurre centrando su alegaci\u00f3n en que el objeto de su sociedad nada tiene que ver con la promoci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

    Doctrina:<\/strong> La DG, en base al objeto de la sociedad, revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Estudia el juego del art\u00edculo 20 de la LOE<\/a> tanto en relaci\u00f3n al Registro de la Propiedad, como con relaci\u00f3n al Registro Mercantil.<\/p>\n

    En relaci\u00f3n a este \u00faltimo indica que el indicado art\u00edculo 20 impone el cierre registral exclusivamente en relaci\u00f3n con los individuos o sociedades que ostenten la cualidad de promotor de edificaci\u00f3n el cual, seg\u00fan el art\u00edculo 9.1 de la misma Ley <\/a>\u00a0es la \u201cpersona, f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n para s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u201d. Por tanto la exigencia del art\u00edculo 20 \u201cs\u00f3lo ser\u00e1 predicable respecto de los empresarios individuales o sociales que desarrollen dichas actividades<\/strong> en el desarrollo de su objeto social\u201d, objeto que consta en la propia hoja de la sociedad y por tanto ser\u00e1 conocido por el registrador mercantil a la hora de emitir su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    La DG no desconoce en su resoluci\u00f3n que una sociedad, aunque no tenga por objeto la promoci\u00f3n, puede realizar obras y que el objeto no limita las facultades de los administradores, pero de ello no puede derivarse que la exigencia del art\u00edculo 20 deba aplicarse a toda sociedad, sea cual sea su objeto, pues como tiene reiteradamente establecido el propio CD la calificaci\u00f3n no debe basarse en meras conjeturas.<\/p>\n

    Entra a continuaci\u00f3n la DG en la forma<\/strong> en que se debe dar cumplimiento al precepto pues este habla de \u201cacreditar\u201d<\/strong> ante el Registro. Con relaci\u00f3n a ello dice que no puede trasladarse sin m\u00e1s al \u00e1mbito mercantil el sistema de acreditaci\u00f3n que se exige en relaci\u00f3n al registro de la propiedad mediante la presentaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n necesaria para acreditar la constituci\u00f3n de los seguros que en su caso sean procedentes. Por ello concluye\u00a0 que s\u00f3lo ser\u00e1 exigible \u201cla declaraci\u00f3n<\/strong> del empresario individual o del liquidador de la sociedad relativa a que las garant\u00edas han sido debidamente suscritas\u201d. Y por supuesto sin han prescrito las acciones o no se ha promovido obra alguna pese al objeto de la sociedad, ser\u00e1 suficiente tambi\u00e9n una declaraci\u00f3n en dicho sentido.<\/p>\n

    Para llegar a este soluci\u00f3n la DG se apoya en que \u201cen ning\u00fan caso la cancelaci\u00f3n en el Registro Mercantil produce la extinci\u00f3n de la eventual responsabilidad de la sociedad, que se traslada a los socios (vid. art\u00edculo 399 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>), y que el liquidador es la persona encargada, en el \u00e1mbito societario, de llevar a cumplimiento aquellas obligaciones sociales que estuviesen pendientes a\u00fan despu\u00e9s del cierre del folio, sin perjuicio de su responsabilidad personal por los actos de liquidaci\u00f3n (art\u00edculo 397 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>)\u201d.<\/p>\n

    Comentario:<\/strong> Interesante resoluci\u00f3n de la DG en cuanto supone de clarificaci\u00f3n de la aplicabilidad del art\u00edculo 20 de la LOE<\/a> en el \u00e1mbito del Registro Mercantil.<\/p>\n

    Dos son las conclusiones<\/strong> que extraemos de la resoluci\u00f3n:<\/p>\n

    — Que el art\u00edculo 20 s\u00f3lo es aplicable a las sociedades que tengan por objeto la promoci\u00f3n de obras en el sentido del art\u00edculo 9 de la LOE.<\/p>\n

    — Que para su cumplimentaci\u00f3n, se hayan o no promovido obras, basta la mera declaraci\u00f3n del liquidador en la escritura. (JAGV)<\/p>\n

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     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>338.** ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.INMATRICULACI\u00d3N. VIGENCIA DEL PODER.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa y posterior venta.\u00a0<\/p>\n

    El hecho que origina el presente recurso es una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado. Son dos las cuestiones a destacar:<\/p>\n

    Primera<\/strong>.- La elevaci\u00f3n a p\u00fablico<\/strong> de un documento privado debe formalizarse por los titulares registrales o, para el caso de que \u00e9stos hayan fallecido, por sus herederos, debidamente acreditados.<\/p>\n

    Segundo<\/strong>.- La vigencia del poder<\/strong>: en el caso resuelto, la apoderada vende en documento privado en vida del poderdante pero lo eleva a p\u00fablico tras el fallecimiento del poderdante. Se\u00f1ala la DGRN que,<\/p>\n

    – Mientras el poder est\u00e9 vigente: el representante puede, en nombre del poderdante, proceder a la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado.<\/p>\n

    – Sin embargo, una vez extinguido el poder (en el presente caso por fallecimiento del poderdante): el ex apoderado carece ya de legitimaci\u00f3n para vincular al poderdante con su actuaci\u00f3n, y, en consecuencia, la formalizaci\u00f3n p\u00fablica del contrato debe ser realizada por los herederos de \u00e9ste. (ER)<\/p>\n

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    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>339.** HIPOTECA. CONSUMIDORES. INTERESES MORATORIOS. REQUISITOS DE LA LEY 2\/2009.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Martorell n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

    EL CASO, LA DENEGACI\u00d3N Y LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- […] cuatro personas f\u00edsicas recibieron un pr\u00e9stamo hipotecario destinado a la adquisici\u00f3n de maquinaria para el negocio de dos de ellas, las cuales hipotecaron un local de su propiedad, precisamente aquel en que se encuentra ubicado ese negocio, y otra de ellas hipotec\u00f3 su vivienda habitual, encontr\u00e1ndose ambas fincas situadas en el domicilio de Esparraguera.<\/p>\n

    Cuestiones a resolver. […] la cuesti\u00f3n debatida estriba en analizar si se ajustan o no a Derecho las razones jur\u00eddicas aducidas por la registradora para denegar las cl\u00e1usulas relativas, primero<\/strong>, al cumplimiento por el notario autorizante de sus deberes de informaci\u00f3n<\/u> para con los consumidores del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a; segundo<\/strong>, al devengo de intereses moratorios<\/u> y a la constituci\u00f3n de hipoteca en cuanto a la responsabilidad hipotecaria por dichos intereses moratorios y, tercero<\/strong>, la necesidad por parte del acreedor de cumplir con las exigencias de la Ley 2\/2009 o su acreditaci\u00f3n de no ser profesional<\/u> de la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos.<\/p>\n

    La DGRN confirma parcialmente la denegaci\u00f3n.<\/p>\n

    CUESTI\u00d3N PREVIA.- Antes del examen de esos defectos […] debe determinarse si el pr\u00e9stamo hipotecario objeto del recurso se encuentra o no sujeto a la legislaci\u00f3n sobre protecci\u00f3n de los consumidores <\/strong>(TRLGDCU, Ley 2\/2009 y\/o C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a) […]<\/p>\n

    […] en este supuesto concurren las siguientes circunstancias<\/strong>: a) el prestamista no hace manifestaci\u00f3n alguna acerca de si dedica o no profesionalmente a la financiaci\u00f3n; b) los prestatarios son cuatro personas f\u00edsicas, dos de las cuales no act\u00faan como consumidores dado que el destino del pr\u00e9stamo es la adquisici\u00f3n de maquinaria<\/strong> para un negocio del que son titulares, pero en los otros dos si concurre la condici\u00f3n de consumidores ya que ambos son deudores solidarios, lo que les atribuye la condici\u00f3n de garantes y, adem\u00e1s uno de ellos es hipotecante de deuda, en parte, ajena, y c) una de las fincas gravadas es la vivienda habitual de la hipotecante.<\/p>\n

    2.- Constitucionalidad del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a<\/strong> […] 3 y 4. Competencia para resolver este recurso [Nos remitimos al resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 25 setiembre<\/a> 2015] […]<\/p>\n

    5, 6 y 7. Determinaci\u00f3n de la normativa aplicable<\/strong> […] Como consecuencia de todo lo expuesto, en el presente supuesto resulta aplicable la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de los consumidores<\/strong> […] porque existen dos personas f\u00edsicas, do\u00f1a M. C. M. G. y don S. O. B., que asumen una responsabilidad personal solidaria, como deudores, en un pr\u00e9stamo cuyo destino es ajeno<\/strong> a su actividad empresarial o profesional, y una hipoteca que recae sobre una vivienda<\/strong> que constituye el domicilio habitual de uno de dichos garantes de las obligaciones de los verdaderos beneficiarios del pr\u00e9stamo; no constando en el documento notarial presentando a inscripci\u00f3n que tales garantes tengan como profesi\u00f3n el afianzamiento, ni tampoco la existencia de una relaci\u00f3n funcional con el negocio al que va destinado el cr\u00e9dito<\/strong>.<\/p>\n

    […] Fijada la aplicabilidad de la normativa protectora de los consumidores, queda por determinar […] si tal aplicabilidad s\u00f3lo se extiende al contenido concreto del contrato de garant\u00eda o fianza, o alcanza tambi\u00e9n al propio contenido del contrato, principal, de cr\u00e9dito garantizado<\/u><\/strong>.<\/p>\n

    En este sentido, como regla general<\/strong>, se estima que si la determinaci\u00f3n de la aplicaci\u00f3n de las normas uniformes sobre cl\u00e1usulas abusivas debe apreciarse […] en atenci\u00f3n a la calidad con la que los intervinientes act\u00faan en el contrato de garant\u00eda […] el control de abusividad o de contenido del mismo debe circunscribirse a sus concretas cl\u00e1usulas, pero no extenderse a las cl\u00e1usulas espec\u00edficas del contrato principal de pr\u00e9stamo garantizado<\/strong>, a la que le ser\u00e1 aplicable la normativa que corresponda en atenci\u00f3n, igualmente, a la condici\u00f3n de sus partes contratantes. […]<\/p>\n

    [En caso de] […] concurrencia en el garante de la condici\u00f3n de codeudor solidario no beneficiario del pr\u00e9stamo<\/strong>, como en este caso, su car\u00e1cter de parte en el contrato principal hace tr\u00e1nsito<\/strong> a la normativa aplicable a los consumidores en cuanto que \u00e9stos, en caso contrario, se ver\u00edan abocados, desde el inicio, al pago de cantidades que con arreglo a aquella no le ser\u00edan exigibles. En este \u00e1mbito mixto, aunque referido a contratos en que el pr\u00e9stamo va destinado en parte a una finalidad profesional y en otra parte a una finalidad privada, el TJUE ha sentado la doctrina de la aplicaci\u00f3n de la normativa de consumidores <\/strong>[…]<\/p>\n

    Igualmente ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n al contrato de fianza, en el que concurra la condici\u00f3n de consumidor en el fiador, toda la normativa relativa a la informaci\u00f3n precontractual, requisitos de incorporaci\u00f3n y transparencia material<\/strong> […]<\/p>\n

    Por tanto, en los contratos de fianza en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, las cl\u00e1usulas que definen o delimitan el riesgo garantizado<\/u> (las del pr\u00e9stamo) y el propio compromiso del fiador, forman parte del objeto mismo del contrato de garant\u00eda y, en tal concepto, no son susceptibles de apreciaci\u00f3n de su car\u00e1cter abusi<\/u>vo<\/span><\/strong>, que no debe referirse ni a cl\u00e1usulas que describan<\/strong> el objeto principal del contrato ni a la relaci\u00f3n calidad\/precio de la mercanc\u00eda o de la prestaci\u00f3n; pero s\u00ed deben ser objeto del resto de los controles propios de la legislaci\u00f3n sobre consumidores […]<\/p>\n

    Por \u00faltimo, en cuanto a si le son exigibles a la parte beneficiar\u00eda de la garant\u00eda<\/u><\/strong>, el acreedor profesional en el contrato principal que no es una entidad de cr\u00e9dito, los requisitos<\/strong> que para el ejercicio de esta actividad establece la Ley 2\/2009 cuando contrata con un consumidor […] En este supuesto existe un contrato de pr\u00e9stamo hipotecario concedido exclusivamente en beneficio de dos de los codeudores que act\u00faan profesionalmente, pero que coexiste con una hipoteca en garant\u00eda de deuda ajena y con una suerte de fianza (asunci\u00f3n de deuda con car\u00e1cter solidario) y, como se viene analizando, la doctrina del TJUE extiende todas las medidas encaminadas a la protecci\u00f3n de los consumidores a cualesquiera otros contratos concertados con consumidores de superposici\u00f3n de garant\u00edas respecto de los pr\u00e9stamos, teniendo en cuenta la estrecha relaci\u00f3n existente entre el contrato de cr\u00e9dito y la fianza o la hipoteca constituidas en garant\u00eda de su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

    En consecuencia, en el supuesto concreto objeto de este recurso, los tres defectos de la nota de calificaci\u00f3n son susceptibles de inclusi\u00f3n en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las respectivas normas de protecci\u00f3n de consumidores<\/strong>.<\/p>\n

    LOS DEFECTOS: DEBERES DE INFORMACI\u00d3N.- 8. Los deberes de informaci\u00f3n notarial del C\u00f3digo de consumo de Catalu\u00f1a<\/strong>. [Nos remitimos al resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 25 setiembre<\/a> 2015] […]<\/p>\n

    Por tanto, sin prejuzgar la falta de otros requisitos de la contrataci\u00f3n con consumidores seg\u00fan lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, en cuanto a este defecto el recurso debe ser desestimado<\/strong>, excepto en lo referente a la informaci\u00f3n relativa al arbitraje<\/strong> de consumo y a los dem\u00e1s mecanismos extrajudiciales de resoluci\u00f3n de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato, que debe ser estimado en este concreto aspecto.<\/p>\n

    INTERESES.- 9. Los intereses moratorios <\/strong>y 10. Los intereses moratorios y ordinarios<\/strong>. [Nos remitimos al resumen de la resoluci\u00f3n DGRN 25 setiembre<\/a> 2015] […] En este mismo sentido se han manifestado las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 abril y 23 diciembre 2015 y 18 febrero y 3 junio 2016 que, considerando que se debe evitar que los intereses ordinarios sean superiores a los moratorios, fija como doctrina jurisprudencial […] que en los contratos de pr\u00e9stamo concertados con consumidores, es abusiva la cl\u00e1usula no negociada que fija un inter\u00e9s de demora que suponga un incremento de m\u00e1s de dos puntos porcentuales respecto del inter\u00e9s remuneratorio pactado. Adem\u00e1s, tales sentencias establecen la doctrina que en los contratos de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real -tambi\u00e9n en los dem\u00e1s-, en caso de nulidad de la cl\u00e1usula de intereses moratorios \u00abla nulidad s\u00f3lo afectar\u00e1 al exceso respecto del intereses remuneratorios pactados\u00bb.<\/p>\n

    En consecuencia, el registrador debe rechazar la inscripci\u00f3n de la cl\u00e1usula discutida en cuanto contraria, por un lado, a una norma prohibitiva y, por otro lado, a la jurisprudencia del Tribunal Supremo; y eso es lo que efectivamente ha hecho la registradora, por lo que el defecto debe ser confirmado<\/strong> […]<\/p>\n

    HABITUALIDAD DEL PRESTAMISTA.- 11. La inscripci\u00f3n en el Registro especial de prestatarios profesionales no entidades de cr\u00e9dito<\/strong> […] queda por determinar si concurre el otro presupuesto de aplicaci\u00f3n de la citada Ley, es decir, el car\u00e1cter profesional<\/strong> del prestamista, que le obliguen a la inscripci\u00f3n en el correspondiente registro especial y a la aportaci\u00f3n de aval bancario o seguro de responsabilidad civil.<\/p>\n

    Pues bien, como se\u00f1alan entre otras las Resoluciones de 4 de febrero, 13 de julio y 28 de julio de 2015 y 10 de marzo y 1 de julio<\/strong> de 2016, […] se considera que la concesi\u00f3n de varios cr\u00e9ditos vigentes (no se precisa su n\u00famero), constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad<\/strong> en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte al prestamista en profesional, justifica la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral mientras no exista prueba en contrario, correspondiendo al acreedor la carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad \u2013 art. 8 Ley 2\/2009<\/strong>-, como, en su caso, de la concurrencia de negociaci\u00f3n<\/strong> individual en torno a las cl\u00e1usulas de los contratos en que intervenga un consumidor \u2013art. 82.2 TRLGDCU-.<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en cuanto a todos los defectos recurridos, con la salvedad indicada en cuanto a la informaci\u00f3n sobre arbitraje y sin perjuicio de admitirse prueba en contrario respecto aquellos aspectos que se se\u00f1alan.<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2017-9280 – 20 p\u00e1gs. – 324 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n<\/a>

    <\/a>340.** AMPLIACI\u00d3N DE EDIFICACI\u00d3N EN AUTO JUDICIAL DE EXCESO DE CABIDA.<\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alcal\u00e1 la Real, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un auto judicial reca\u00eddo en expediente de dominio que declara la mayor superficie de suelo y de edificaci\u00f3n de una finca.\u00a0<\/p>\n

    Hechos<\/strong>: se presenta auto judicial dictado en expediente de dominio \u2013 exceso de cabida.\u00a0Seg\u00fan el Registro, la finca tiene una superficie construida de 59,20 metros cuadrados. Seg\u00fan el auto, 97,15 metros cuadrados. Seg\u00fan certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, 110 metros cuadrados.<\/p>\n

    El Registrador <\/strong>califica negativamente pues implicando la inscripci\u00f3n del exceso de cabida de la finca, una declaraci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n de la obra existente, es preciso el cumplimiento de los requisitos urban\u00edsticos exigibles para la inscripci\u00f3n de este tipo de actos jur\u00eddicos y se\u00f1ala adem\u00e1s, la falta de coincidencia de la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n con la de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>estima el recurso y revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n con cita en la R. de 10 de noviembre de 2016<\/a>. Son dos las cuestiones a destacar:<\/p>\n

    Primera.- El t\u00edtulo formal para inscribir la obra nueva o su ampliaci\u00f3n<\/strong>. De los art\u00edculos 202<\/a> y 208 LH<\/a> resulta que: \u201c(\u2026) la escritura p\u00fablica no es el \u00fanico t\u00edtulo formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar \u00aben los t\u00edtulos referentes al inmueble\u00bb, y de entre tales t\u00edtulos no cabe excluir al auto judicial reca\u00eddo en un expediente de dominio<\/u> (\u2026) Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los dem\u00e1s requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

    Segundo.- La identidad de la edificaci\u00f3n seg\u00fan el t\u00edtulo y la certificaci\u00f3n catastral.<\/strong> El art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo permite la inscripci\u00f3n de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en la que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo.<\/p>\n

    En el presente caso en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica consta como a\u00f1o de construcci\u00f3n 1970 y el registrador se\u00f1ala como defecto la falta de coincidencia en los datos descriptivos de la edificaci\u00f3n seg\u00fan consta en el t\u00edtulo, respecto a los que figuran en la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

    Sin embargo, la DGRN revoca el defecto toda vez que, seg\u00fan el testimonio del auto, la superficie construida de la edificaci\u00f3n es de 97,15 metros cuadrados. Y, seg\u00fan la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica la superficie construida es de 110 metros cuadrados, constando que 50 metros cuadrados son de vivienda en planta baja y 47 metros cuadrados de vivienda en planta alta, adem\u00e1s de 13 metros cuadrados de soportales (computados un 50%). Se observa, por tanto, como la superficie construida que consta en el t\u00edtulo se corresponde exactamente con la superficie construida destinada a vivienda que figura en la certificaci\u00f3n catastral, siendo la diferencia con la total superficie construida la parte destinada a soportales, resultando todo ello de la propia certificaci\u00f3n catastral. Por tanto, se aprecia la identidad de la edificaci\u00f3n seg\u00fan el t\u00edtulo calificado con la que figura en la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

    La \u00faltima cuesti\u00f3n que apunta la Resoluci\u00f3n aunque no la resuelve por no haber sido tratada en la nota de calificaci\u00f3n es la relativa a la fecha de terminaci\u00f3n de la obra que consta en la certificaci\u00f3n catastral<\/strong> pues no se precisa si la fecha se\u00f1alada (a\u00f1o 1970) se corresponde con la edificaci\u00f3n principal o con la ampliaci\u00f3n, lo cual, tiene relevancia para que el registrador pueda calificar si ha prescrito la eventual infracci\u00f3n urban\u00edstica. Este tema fue tratado en la R. de 23 de abril de 2014<\/a> citada en la resoluci\u00f3n ahora comentada (F.J.14\u00ba: (\u2026) cuando hay dos etapas en la construcci\u00f3n, una la de la construcci\u00f3n inicial y otra la de la construcci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n, no es suficientemente expresiva una certificaci\u00f3n catastral como la obtenida por el Notario e incorporada a la escritura en la que simplemente se alude al \u00aba\u00f1o de construcci\u00f3n 1970\u00bb pues genera las l\u00f3gicas dudas sobre las dos etapas que ha tenido la construcci\u00f3n, por lo que si s\u00f3lo se expresa una de ellas, no hay base para entender que el a\u00f1o de la construcci\u00f3n 1970 sea precisamente el de la ampliaci\u00f3n y no el de la construcci\u00f3n inicial\u201d).\u00a0<\/em>(ER)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2017-9281 – 7 p\u00e1gs. – 198 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>341.** HERENCIA. CL\u00c1USULA DE RESIDUO.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 20 de julio de 2017, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 32, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> La cuesti\u00f3n, en esencia, consiste en la interpretaci\u00f3n de determinada cl\u00e1usula testamentaria, recogida en sendos testamentos abiertos, otorgados por un matrimonio, en el que cada c\u00f3nyuge establec\u00eda lo siguiente: 1\u00aa) Reconoce al otro c\u00f3nyuge el usufructo universal y vitalicio de su herencia, y 2\u00aa) Instituye herederos, por iguales partes a los dos hijos del matrimonio (A y B), sustituidos vulgarmente, por sus respectivos descendientes.<\/p>\n

    \u00a0Pero adem\u00e1s y, tambi\u00e9n en cada testamento, y con el fin de mantener su patrimonio dentro de cada rama familiar, ambos c\u00f3nyuges, hab\u00edan establecido la siguiente cl\u00e1usula 4\u00aa, que es objeto de la controversia y que dec\u00eda: \u201cLos herederos nombrados (o sea los dos hijos) tendr\u00e1n, como tales, plena facultad de disponer de su herencia, tanto por acto inter vivos como por causa de muerte. Pero en los bienes, que procedentes de la herencia \/del testador\/de la testadora, no hubieran dispuesto sus herederos, que fallecieran sin descendencia, los sustituye por los hermanos del testador\/ de la testadora (se mencionan en cada uno los nombres de los hermanos), por iguales partes, sustituidos por sus descendientes respectivos. Tales herederos fideicomisarios lo ser\u00e1n con car\u00e1cter puro desde el fallecimiento del testador\/de la testadora, de manera que en caso de premoriencia o incapacidad de los primeros herederos, se entender\u00e1n como sustitutos vulgares.\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n

    Fallecidos ambos esposos causantes, se formaliza la escritura de herencia por los dos hijos del matrimonio A y B, que es objeto de calificaci\u00f3n negativa, por parte de la registradora.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Alega que en la escritura de herencia, no se hace referencia a que las adjudicaciones hechas a ambos herederos, se realizan, en cuanto a una mitad con el gravamen fideicomisario referido, teniendo en cuenta que los herederos fideicomisarios nombrados (hermanos de los causantes) lo son con car\u00e1cter puro, y por tanto la inscripci\u00f3n ha de practicarse\u00a0 con el gravamen de dicha sustituci\u00f3n, en cuanto a una mitad a favor de los nombrados por el testador en su testamento y en cuanto a la otra mitad a los nombrados por la esposa, y desde el fallecimiento de los testadores, en cuanto a los bienes de que no hayan dispuesto los herederos que fallecieren sin descendencia.<\/p>\n

    Recurrentes<\/strong>: Alegan que el sentido de la cl\u00e1usula discutida en ambos testamentos era que el caudal relictos se repartiera, caso de premoriencia de los herederos directos nombrados, por igual entre las dos ramas familiares, a efecto de que todos los bienes sean heredados por la familia del fallecido en segundo lugar, tras el fallecimiento de los hijos y a falta de descendientes de \u00e9stos: Por tanto, la redacci\u00f3n de los testamentos indica que dicha sustituci\u00f3n fideicomisaria a favor de los hermanos de los testadores s\u00f3lo estaba prevista para el caso de fallecimiento de los herederos antes que sus padres, sin descendencia. Pero dado que el hijo ya est\u00e1 casado y tiene, a su vez, dos hijos y que la hija, carece de descendencia, pero ya ha hecho testamento, en el que dispone de los bienes, no procede la sustituci\u00f3n de residuo. Por tanto la sustituci\u00f3n de residuo ha quedado extinguida y es inoperante.<\/p>\n

    DGRN<\/strong>: La DG indica que lo que realmente hay que fijar es la interpretaci\u00f3n que se deba dar a ambos testamentos. Y es evidente que en los mismos, se establecen dos tipos de sustituciones: 1) Una sustituci\u00f3n vulgar<\/strong> a favor de los descendientes de cada heredero sustituido (los hijos de los causantes), y 2) Otra sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo, <\/strong>respecto de los bienes que integren el caudal relicto del testador\/a integrada por aquellos\u00a0 bienes de los herederos del testador, fallecidos sin descendencia (lo que se determinar\u00e1 al tiempo de la apertura de la sucesi\u00f3n de estos hijos y herederos) y respecto de aquellos bienes que \u00e9stos no hayan dispuesto por acto inter vivos o mortis causa. Por tanto esta sustituci\u00f3n fideicomisaria de residuo, s\u00f3lo tendr\u00e1 lugar cuando los herederos fiduciarios instituidos (los hijos), hubieran fallecido sin descendencia y no hubieren dispuesto de los bienes heredados de sus causantes, por actos inter vivos o mortis causa. Pero no se puede considerar extinguida dicha sustituci\u00f3n y considerarla inoperante, cuando no se va a conocer de la existencia o no de descendencia de los herederos, hasta el fallecimiento de \u00e9stos.<\/p>\n

    Por tanto la interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y sistem\u00e1tica del testamento, es la siguiente:<\/strong><\/p>\n