{"id":41018,"date":"2017-10-15T21:04:47","date_gmt":"2017-10-15T19:04:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=41018"},"modified":"2017-10-15T23:29:11","modified_gmt":"2017-10-15T21:29:11","slug":"tema-61-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-61-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 61 Hipotecario Registros. Hipoteca de concesiones&#8230;"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>TEMA 61\u00a0<\/strong><strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Tema 61. Hipoteca de concesiones administrativas, de\u00a0bienes vendidos con pacto de retro; del derecho de retracto\u00a0convencional. De bienes litigiosos; de bienes sujetos a\u00a0condiciones suspensivas o resolutorias expresas; de pisos inscritos como finca independiente. Hipoteca unitaria de\u00a0casa dividida por pisos. Hipoteca del derecho de arrendamiento.\u00a0Hipotecabilidad del leasing. Hipoteca del derecho\u00a0del rematante en las enajenaciones forzosas.<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Registros:<\/strong>\u00a0<strong>tema \u00a056<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Notar\u00edas:\u00a0tema \u00a051<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>TEMA 61.\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros.<\/strong><\/span><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#concesiones\">HIPOTECA DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#retro\">DE BIENES VENDIDOS CON PACTO DE RETRO<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#retracto\">DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#litigiosos\">DE BIENES LITIGIOSOS<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#suspensiva\">DE BIENES SUJETOS A CONDICIONES SUSPENSIVAS O RESOLUTORIAS EXPRESAS<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#pisos\">DE PISOS INSCRITOS COMO FINCA INDEPENDIENTE.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#unitaria\">HIPOTECA UNITARIA DE CASA DIVIDIDA POR PISOS.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#arrendamiento\">HIPOTECA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO. HIPOTECABILIDAD DEL LEASING.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"#rematante\">HIPOTECA DEL DERECHO DEL REMATANTE EN LAS ENAJENACIONES FORZOSAS.<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"concesiones\"><\/a>1.- Hipoteca de concesiones administrativas.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A \u2013 <strong>REGULACI\u00d3N<\/strong>. El art. <strong>107.6<\/strong> L.H. permite que puedan tambi\u00e9n hipotecarse:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio p\u00fablico, y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resoluci\u00f3n del derecho del concesionario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>OBJETO<\/strong>. En este precepto se contempla la hipoteca de dos diferentes categor\u00edas de bienes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 &#8211; <strong>Fincas accesorias<\/strong>. Por una parte, la de los edificios o terrenos de dominio particular del concesionario, que quedan sujetos a las normas ordinarias, sin que su hipoteca se halle pendiente de la resoluci\u00f3n del derecho del concesionario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 &#8211; <strong>La concesi\u00f3n<\/strong>. Y, por otra parte, la hipoteca de la concesi\u00f3n administrativa, un concepto que comprende:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Todas las concesiones que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles de dominio p\u00fablico (concesiones demaniales)<\/li>\n<li>Y las de servicio p\u00fablico que impliquen el uso, aprovechamiento o explotaci\u00f3n de bienes demaniales (concesiones mixtas)<\/li>\n<li>Siempre que est\u00e9n inmatriculadas y siendo indiferente que se trate de concesiones estatales, auton\u00f3micas o locales.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como se estudia en el tema correspondiente, la especial naturaleza del objeto de la concesi\u00f3n, que se rige por normas propias har\u00e1 que la hipoteca que se formalice est\u00e9 sujeta al r\u00e9gimen previsto en la normativa especial: leyes de costas, puertos, montes, minas, sistemas de actuaci\u00f3n urban\u00edstica por expropiaci\u00f3n, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con car\u00e1cter general el art\u00edculo 98.2 de la <u>ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas<\/u> dispone que:\u201d Los derechos sobre las obras, construcciones e instalaciones s\u00f3lo podr\u00e1n ser hipotecados como garant\u00eda de los pr\u00e9stamos contra\u00eddos por el titular de la concesi\u00f3n para financiar la realizaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de las obras, construcciones e instalaciones de car\u00e1cter fijo situadas sobre la dependencia demanial ocupada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, para constituir la hipoteca ser\u00e1 necesaria la previa autorizaci\u00f3n de la autoridad competente para el otorgamiento de la concesi\u00f3n. Si en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca no constase esta autorizaci\u00f3n, el registrador de la propiedad denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las hipotecas constituidas sobre dichos bienes y derechos se extinguen con la extinci\u00f3n del plazo de la concesi\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De lo anterior resulta que el \u00e1mbito propio de este tipo de hipotecas viene referido a las concesiones de obras p\u00fablicas, lo cual es l\u00f3gico puesto que el concesionario debe financiar la construcci\u00f3n de la obra p\u00fablica objeto de la concesi\u00f3n, y una de las formas de financiaci\u00f3n es la hipoteca, es decir los pr\u00e9stamos asegurados con hipoteca sobre la propia concesi\u00f3n y sobre los bienes inmuebles afectos a la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la actualidad, aparte de lo dicho, la regulaci\u00f3n se contiene en detalle en los <strong>art\u00edculos 261 a 264 del\u00a0 <\/strong><strong>Real Decreto Legislativo 3\/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector P\u00fablico ( TRCSP), <\/strong>que deroga expresamente los art\u00edculos 253 a 260 del Real Decreto Legislativo 2\/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones P\u00fablicas, preceptos que se manten\u00edan\u00a0 todav\u00eda\u00a0 hasta ahora en vigor al no haber sido derogados por la ley 30\/2007 de 30 de octubre de Contratos del Sector P\u00fablico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>C.-CONSTITUCI\u00d3N<\/strong>.-<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) A diferencia de la concesi\u00f3n en la que el <u>t\u00edtulo inscribible<\/u> puede ser tanto la escritura p\u00fablica como el t\u00edtulo mismo de la concesi\u00f3n, la hipoteca sobre la misma debe otorgarse en escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) La inscripci\u00f3n de la hipoteca exigir\u00e1 la inscripci\u00f3n previa de la concesi\u00f3n que se va a hipotecar, tambi\u00e9n los bienes inmuebles demaniales p\u00fablicos o privados afectos a la concesi\u00f3n deber\u00e1n estar inscritos si se quiere que conste registralmente la afectaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Se precisa el consentimiento de la administraci\u00f3n, autorizaci\u00f3n que consiste en un acto reglado seg\u00fan la doctrina, pues debe concederse si concurren los requisitos previstos en la ley. Art 261 TRLCSP<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Constituye por tanto esta hipoteca una excepci\u00f3n a la regla general de que s\u00f3lo los bienes y derechos transmisibles son hipotecables; la concesi\u00f3n s\u00f3lo es transmisible e hipotecable previa <u>autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n<\/u> concedente. Las solicitudes referentes a dichas autorizaciones administrativas se resolver\u00e1n por el \u00f3rgano competente en el plazo de un mes, debiendo entenderse desestimadas si no resuelve y notifica en ese plazo. Su omisi\u00f3n ser\u00e1 as\u00ed defecto insubsanable que impida la inscripci\u00f3n, con la excepci\u00f3n de las de aguas y, dentro de estas, con la contraexcepci\u00f3n de las concesiones que impliquen la prestaci\u00f3n de un servicio p\u00fablico, que tambi\u00e9n quedan sujetas a autorizaci\u00f3n previa. En otro sentido, tambi\u00e9n existen limitaciones para constituir grav\u00e1menes sobre algunas concesiones, como las mineras a favor de extranjeros y el caso de los licitadores cuando se ejecutan las concesiones de autopistas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d)Es indispensable que la hipoteca se constituya <u>tan solo en garant\u00eda de deudas<\/u> contra\u00eddas <u>para la realizaci\u00f3n de la obra p\u00fablica o para su explotaci\u00f3n<\/u>, es decir que guarde relaci\u00f3n la obligaci\u00f3n con la concesi\u00f3n correspondiente. Art 261 TRLCSP<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) La hipoteca <u>se inscribir\u00e1 en el Registro donde radique la concesi\u00f3n<\/u> en el folio abierto a \u00e9sta, haci\u00e9ndose constar tambi\u00e9n en los folios de las fincas afectas a la concesi\u00f3n por nota marginal. El art. <strong>31 RH<\/strong> ordena la unicidad en el r\u00e9gimen jur\u00eddico de las fincas f\u00edsicas sobre las que se asienta la concesi\u00f3n con el folio abierto a la concesi\u00f3n y por eso en su apartado tercero precept\u00faa que \u00ab<em>sobre las fincas o derechos inscritos afectos a una concesi\u00f3n, no se podr\u00e1n inscribir otras cargas o grav\u00e1menes que los que recaigan sobre \u00e9sta y hayan sido autorizados por la Administraci\u00f3n concedente<\/em>\u00ab. Del precepto resulta que, trat\u00e1ndose de fincas o derechos afectos a una concesi\u00f3n, \u00fanicamente cabe hipotecarlos juntamente e integrando la hipoteca que se constituya sobre \u00e9sta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Trat\u00e1ndose de concesi\u00f3n que se extienda a trav\u00e9s de varios Registros la hipoteca se inscribir\u00e1 de forma principal en el correspondiente al arranque o cabecera de la concesi\u00f3n, haci\u00e9ndose inscripciones de referencia en los dem\u00e1s Registros por donde atraviese la obra p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">f) En el caso de que se <u>hipotequen varias concesiones a la vez<\/u>, o la concesi\u00f3n y otros bienes no afectos a la misma es exigible la distribuci\u00f3n de la responsabilidad hipotecaria, sin embargo no ser\u00e1 necesaria trat\u00e1ndose de bienes afectos a la concesi\u00f3n pues como ya hemos dicho tales bienes no pueden tener un r\u00e9gimen jur\u00eddico distinto de la propia concesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>D.-DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.- ART 262 <\/strong><strong>TRCSP.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>a). En la fase<\/u> <u>de pendencia de la hipoteca<\/u> el acreedor tiene una acci\u00f3n administrativa propia para instar a la Administraci\u00f3n concedente para que obtenga del concesionario la conservaci\u00f3n de la garant\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b). En la <u>fase de ejecuci\u00f3n<\/u>, incluso antes de iniciarse, siempre que el concesionario haya incumplido el pago de alg\u00fan vencimiento y que este derecho est\u00e9 pactado en la escritura inscrita en el Registro el acreedor hipotecario tiene un peculiar derecho de administraci\u00f3n interina sobre la concesi\u00f3n que le permite pedir parte de los rendimientos de la explotaci\u00f3n o el derecho a explotar la obra p\u00fablica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>E.-EJECUCI\u00d3N DE LA HIPOTECA.- ART 263\u00a0 <\/strong><strong>TRCSP.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las peculiaridades de la ejecuci\u00f3n de la hipoteca de concesiones administrativas no son sino una fase del proceso ejecutivo previsto en la LEC, se manifiestan en que dado el inter\u00e9s general que est\u00e1 en juego, debe intervenir la Administraci\u00f3n concedente para controlar que los posibles licitadores re\u00fanan los requisitos necesarios para llevar a cabo la ejecuci\u00f3n de la obra p\u00fablica o su explotaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Dado que para que el adjudicatario se subrogue en la posici\u00f3n del concesionario es necesaria la autorizaci\u00f3n administrativa previa, todo el que pretenda intervenir debe solicitar esa autorizaci\u00f3n, que tiene car\u00e1cter reglado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) En el caso de que la subasta quede desierta o que nadie re\u00fana los requisitos necesarios para obtener la autorizaci\u00f3n la administraci\u00f3n podr\u00e1 optar por acordar el secuestro de la concesi\u00f3n explot\u00e1ndola ella misma o resolver la concesi\u00f3n, pagando las oportunas indemnizaciones<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><b>F<\/b>\u2013 <strong>EXTINCI\u00d3N<\/strong>. Se pueden se\u00f1alar varias causas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1) Vencido e insatisfecho el cr\u00e9dito garantizado, el acreedor, como en las restantes hipotecas, podr\u00e1 <u>ejecutar la concesi\u00f3n<\/u> que, seguido el adecuado procedimiento y tomando en cuenta, en su caso, posibles exigencias introducidas para ese momento en el t\u00edtulo constituci\u00f3n de aqu\u00e9lla, concluir\u00e1 con el consiguiente remate. El adjudicatario, mediante el pago correspondiente, que se destinar\u00e1 en primer t\u00e9rmino a satisfacer la obligaci\u00f3n incumplida, sustituir\u00e1 al primitivo concesionario en el derecho que le correspond\u00eda hasta que llegue su vencimiento por el transcurso del plazo que faltare de cumplir. Aparte de los requisitos formales exigidos por el art\u00edculo 133 LH ser\u00e1 necesaria como se ha visto la pertinente autorizaci\u00f3n administrativa previa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2) Tambi\u00e9n se cancelar\u00e1 la hipoteca cuando se extinga la concesi\u00f3n por el cumplimiento del plazo \u00a0o por la resoluci\u00f3n del derecho del concesionario. As\u00ed v\u00e9ase el citado art 107. 6 LH y sobre todo el <strong>art. 175.3 RH, <\/strong>que regula estos casos dentro de los supuestos de cancelaci\u00f3n sin necesidad del consentimiento del titular registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio p\u00fablico, cuya explotaci\u00f3n conceda el Gobierno y que est\u00e9n directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelar\u00e1n, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo t\u00edtulo en que se haga constar esa extinci\u00f3n y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los cr\u00e9ditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnizaci\u00f3n que en su caso deba percibir el concesionario<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, este precepto no permite una aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica. En esta materia, es preciso distinguir varias causas de extinci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Caducidad de la concesi\u00f3n por <u>transcurso del plazo<\/u> previsto en su t\u00edtulo constitutivo, con los topes m\u00e1ximos previstos legalmente, e independientemente de que haya vencido o no la obligaci\u00f3n asegurada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Requisitos: traslado de la resoluci\u00f3n administrativa declarando la caducidad. No es necesario ni el consentimiento del acreedor hipotecario, ni la justificaci\u00f3n de la consignaci\u00f3n, que en estos casos no tendr\u00e1 lugar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Por la <u>resoluci\u00f3n del derecho del concesionario<\/u>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El concesionario tiene derecho de compensaci\u00f3n por las inversiones realizadas, tanto si la causa de la resoluci\u00f3n es imputable a la Administraci\u00f3n (rescate) como si no lo es.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero si la causa es imputable a la Administraci\u00f3n, adem\u00e1s el concesionario tiene derecho a la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios. En este \u00faltimo supuesto es plenamente aplicable el art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario y, por ello, para la cancelaci\u00f3n es necesaria la consignaci\u00f3n a favor del acreedor con declaraci\u00f3n judicial firme de que la consignaci\u00f3n econ\u00f3mica est\u00e1 bien hecha.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En principio, estos casos de caducidad de la concesi\u00f3n por resoluci\u00f3n quedan sujetos al r\u00e9gimen de los arts. <strong>183<\/strong> a <strong>185<\/strong> R.H. y el art\u00edculo <strong>264 <\/strong>del <strong>TRCSP <\/strong>se\u00f1alado, que exigen que el inicio del expediente de caducidad se refleje mediante nota marginal, debiendo aportarse certificaci\u00f3n registral comprensiva de todos los asientos vigentes extendidos antes de la nota, con el fin de que sus titulares puedan ser o\u00eddos y puedan ejercitar su derecho de subrogaci\u00f3n por orden de prelaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe tenerse presente adem\u00e1s que en caso de resoluci\u00f3n de la concesi\u00f3n por incumplimiento del concesionario y siempre que la subasta quede desierta, el acreedor hipotecario tiene un derecho preferente a subrogarse en la posici\u00f3n del concesionario con preferencia al derecho de la Administraci\u00f3n a resolver. Art\u00a0 264.2 TRCSP<strong>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que no es necesario para la cancelaci\u00f3n, sea por caducidad o por resoluci\u00f3n, es que se ordene expresamente la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores. Por ello, ser\u00e1 suficiente que se presente la resoluci\u00f3n administrativa que declare la extinci\u00f3n de la concesi\u00f3n junto con el mandamiento acreditativo de haberse realizado bien la consignaci\u00f3n de las cantidades debidas al concesionario, as\u00ed como que se acredite la audiencia del concesionario y a los titulares de cargas constituidas sobre la misma y que se van a cancelar, pero no es necesaria la referencia expl\u00edcita a tales asientos. (R. de <strong>27 de Enero de 1.998<\/strong> DGRN).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este criterio deber\u00eda aplicarse incluso cuando la inscripci\u00f3n de hipoteca sea anterior a la nota marginal que refleje la incoaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n concesional, siempre que conste la existencia de una voluntad cierta e inequ\u00edvoca por parte de la administraci\u00f3n concedente de obtener la cancelaci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"retro\"><\/a>2.- Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A &#8211; <strong>INTRODUCCI\u00d3N<\/strong>. La compraventa con pacto de retro produce una concurrencia de dos titularidades sobre la cosa:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El dominio resoluble que adquiere el comprador<\/li>\n<li>Y la facultad de retroventa que conserva el vendedor<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tanto uno como otro son derechos de contenido patrimonial, enajenables e hipotecables: el art. 107 L.H. dedica su n\u00famero 7\u00ba al primero y el 8\u00ba al segundo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B &#8211; <strong>NORMATIVA<\/strong>. Seg\u00fan prescribe el art. <strong>107.7<\/strong> L.H., <em>podr\u00e1n tambi\u00e9n hipotecarse los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia:<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><em> Si el comprador o causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta<\/em><\/li>\n<li><em> D\u00e1ndose conocimiento al vendedor, a fin de que si se retraen los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor a no mediar autorizaci\u00f3n judicial.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">C \u2013 <strong>R\u00c9GIMEN<\/strong>. Esta hipoteca s\u00f3lo puede constituirse por el titular dominical del bien sujeto a la retroventa; es decir, por el comprador o cualquier causahabiente universal o particular que haya adquirido el bien sujeto al retracto, y siempre que tenga inscrito su dominio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Distinto es el supuesto de hipoteca de bienes vendidos con retracto convencional para el caso de enajenaci\u00f3n a un tercero de la finca, hipoteca que no exige el cumplimiento de los requisitos que se van a exponer.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la exposici\u00f3n de los efectos de esta hipoteca, es preciso distinguir dos supuestos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Ejercicio del retracto<\/strong>. Si el derecho de retracto llega a ser ejercitado, provoca necesariamente la extinci\u00f3n de la hipoteca, de acuerdo con el art. <strong>1.520<\/strong> C.c., conforme al cual el vendedor que recupere la cosa vendida la recibir\u00e1 libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>De ah\u00ed que la ley hipotecaria exija que la hipoteca se limite a la cantidad que deba recibir el titular del bien retra\u00eddo; en estos casos, el ejercicio del retracto provoca la transformaci\u00f3n del antiguo derecho real de hipoteca en un derecho de prenda irregular sobre la cantidad en que se concrete el retracto.<\/li>\n<li>Ello determina que la cancelaci\u00f3n de la hipoteca sobre los bienes retra\u00eddos no s\u00f3lo requiera la acreditaci\u00f3n del ejercicio del retracto, sino tambi\u00e9n la de la consignaci\u00f3n de tales cantidades a favor del acreedor hipotecario. Dado que por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1520 del C.C la hipoteca se va a extinguir, un requisito l\u00f3gico para su constituci\u00f3n y la salvaguarda de los derechos del acreedor hipotecario es la notificaci\u00f3n de la misma al vendedor, de tal forma que ejercitado el retracto por este no pueda devolver ninguna cantidad al comprador sin conocimiento del acreedor o en su defecto mandato judicial. Seg\u00fan la mayor\u00eda de los autores y al estar ante un supuesto de venta con condici\u00f3n resolutoria, se aplicar\u00eda lo dispuesto en el art\u00edculo 175.6 RH para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca: escritura de retroventa y documento de consignaci\u00f3n del precio a devolver.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>Caducidad del retracto<\/strong>. No se regulan expresamente los efectos de esta hipoteca si llega a producirse la caducidad del derecho de retracto por no haber sido ejercitado en tiempo y forma; pero la doctrina un\u00e1nime entiende que la hipoteca subsiste, recayendo entonces sobre el pleno dominio de los bienes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"retracto\"><\/a>3.- Hipoteca del derecho de retracto convencional.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A &#8211; <strong>REGULACI\u00d3N<\/strong>. De acuerdo con el art. <strong>107.8<\/strong> L.H., podr\u00e1 tambi\u00e9n hipotecarse <em>el derecho de retracto convencional, aunque el acreedor no podr\u00e1 repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que \u00e9ste tenga derecho, y anticipando la cantidad necesaria.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Si el vendedor ejercita el derecho de retracto durante la vigencia de la hipoteca, \u00e9sta subsistir\u00e1 recayendo sobre los bienes retra\u00eddos.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>CONSTITUCI\u00d3N<\/strong>. Esta hipoteca del retracto convencional se constituir\u00e1 por el titular del derecho de retracto, es decir, el vendedor o sus causahabientes; y su principal particularidad radica en el car\u00e1cter temporal del derecho de retraer: si caduca, se extinguir\u00e1 con \u00e9l la hipoteca de manera autom\u00e1tica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C \u2013 <strong>EJERCICIO<\/strong>. Por otra parte, la ejecuci\u00f3n de esta hipoteca no se dirige a la enajenaci\u00f3n del derecho de retracto, sino de la finca. Por ello, el mecanismo de ejecuci\u00f3n exige que el acreedor ejercite el derecho de retracto que corresponde al deudor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Acci\u00f3n subrogatoria<\/strong>. En principio, este ejercicio se produce acudiendo al mecanismo de la acci\u00f3n subrogatoria, aunque con dos importantes particularidades:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>No es preciso que se proceda a la previa excusi\u00f3n de bienes del deudor<\/li>\n<li>Y la hipoteca impide que pueda operar el car\u00e1cter oblicuo caracter\u00edstico de esta acci\u00f3n ya que, una vez que los bienes se hallen en poder del deudor, el acreedor puede proceder ejecutivamente contra ellos.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>Cr\u00edtica<\/strong>. Mucho ha sido discutido por los autores sobre si lo que verdaderamente se hipoteca es la finca o el derecho de retracto. En realidad el precepto examinado s\u00f3lo contempla la posibilidad de repetir contra los bienes retray\u00e9ndolos previamente, pero no se excluye la posibilidad de que se pueda ejecutar la hipoteca sobre el derecho de retracto mismo, dejando para un momento posterior el ejercicio de dicho derecho. En tal caso se enajenar\u00eda en subasta el derecho de retracto, con el importe obtenido se satisfar\u00eda la obligaci\u00f3n garantizada y luego ser\u00eda el adjudicatario el que retrajese la finca. (D\u00edaz Picazo y Gull\u00f3n, Pe\u00f1a, Camy)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>D- CATALU\u00d1A<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 569-35 del libro quinto del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n aprobado por la Ley 5\/2006 de 10 de mayo regula expresamente esta hipoteca sobre derechos de adquisici\u00f3n preferente, y admite que en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada el acreedor pueda ejecutar directamente el derecho de opci\u00f3n, o bien ejercer previamente el derecho en nombre del deudor, en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad que sea precisa, y seguidamente instar su ejecuci\u00f3n sobre la finca adquirida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"litigiosos\"><\/a>4.- Hipoteca de biens litigiosos.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A &#8211; <strong>REGULACI\u00d3N<\/strong>. En cuanto a la hipoteca de bienes litigiosos, se\u00f1ala el art. <strong>107.9<\/strong> L.H. que tambi\u00e9n podr\u00e1n ser hipotecados los bienes litigiosos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>Si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente o si se hace constar en la inscripci\u00f3n que el acreedor ten\u00eda conocimiento del litigio<\/em><\/li>\n<li><em> Pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedar\u00e1 pendiente de la resoluci\u00f3n del pleito.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>REQUISITOS<\/strong>. El principal requisito que exige la Ley para la hipoteca de estos bienes radica en la necesidad de que acreedor tenga pleno conocimiento de la existencia del litigio; l\u00f3gicamente, este conocimiento se presume siempre que, antes de la inscripci\u00f3n de hipoteca, se haya anotado la demanda. Pero tambi\u00e9n se permite un medio supletorio: que la inscripci\u00f3n haga constar expresamente que el acreedor ha tenido conocimiento del litigio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De esta forma, una vez que el acreedor conoce de una u otra forma el litigio que afecta al inmueble hipotecado se evita que se convierta en un tercero protegido por la fe p\u00fablica registral del art 34 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C \u2013 <strong>CANCELACI\u00d3N<\/strong>. La eficacia de la hipoteca se halla condicionada por el resultado del pleito: si el demandado es absuelto, la hipoteca surte plenos efectos; pero si la demanda es estimada y el hipotecante deja de ostentar el dominio, la hipoteca debe ser cancelada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Reglas generales<\/strong>. El art. <strong>175.5<\/strong> R.H. dispone que las inscripciones de hipoteca constituida sobre bienes litigiosos, mencionadas en el n\u00famero 9 del art\u00edculo 107 de la Ley, podr\u00e1n cancelarse en cuanto al todo o parte de la finca o derecho, y en el caso de que el deudor haya sido vencido en el juicio, con la sola presentaci\u00f3n de la ejecutoria reca\u00edda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>Anotaci\u00f3n de demanda<\/strong>. A pesar de la dicci\u00f3n de este precepto, es preciso distinguir dos casos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0a.-La mera presentaci\u00f3n de la ejecutoria permite efectivamente la cancelaci\u00f3n siempre que la inscripci\u00f3n de hipoteca aluda al litigio o cuando la anotaci\u00f3n de demanda sea de fecha anterior al t\u00edtulo de la hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b.-Pero si el t\u00edtulo de la hipoteca es anterior a la anotaci\u00f3n de demanda y en la inscripci\u00f3n no se hace menci\u00f3n del litigio, la cancelaci\u00f3n de la hipoteca requiere necesariamente el correspondiente mandamiento cancelatorio, obtenido de acuerdo con el procedimiento previsto en el art. <strong>198.4<\/strong> R.H., que se expone en otros temas del programa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"suspensiva\"><\/a>5.- Hipoteca de bienes sujetos a condiciones suspensivas o resolutorias expresas<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A \u2013<strong> CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA<\/strong>. La hipoteca de bienes sujetos a condici\u00f3n suspensiva carece de regulaci\u00f3n expresa en la legislaci\u00f3n hipotecaria. La doctrina se divide:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Rechazo<\/strong>. Algunos autores rechazan la posibilidad de verdadera hipoteca ya que no puede cumplirse el requisito (art 1857 C.C) de que el bien pertenezca en propiedad al hipotecante: durante la pendencia de la condici\u00f3n, el hipotecante todav\u00eda no es titular del derecho de que se trate, cuya adquisici\u00f3n, conforme al art. 1.114 C.c., depende del cumplimiento de la condici\u00f3n. Por ello, se estima que las titularidades bajo condici\u00f3n suspensiva no admiten gravamen actual, sin perjuicio de que pueda existir la obligaci\u00f3n personal de cumplir la promesa de hipotecar, en los t\u00e9rminos del art. <strong>1.862<\/strong> C.c.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>Admisi\u00f3n<\/strong>. Otros autores s\u00ed admiten esta hipoteca, cuya efectividad quedar\u00eda sujeta al cumplimiento de la condici\u00f3n, como por ejemplo Roca Sastre. Desde el punto de vista positivo, la legislaci\u00f3n catalana permite que los fideicomisarios, aunque sean condicionales, y durante la pendencia del fideicomiso, puedan enajenar, gravar, renunciar y se\u00f1alar para el embargo su derecho de adquirir la herencia o legado fideicomitido. (v\u00e9ase por ejemplo la Rs de 17 de marzo de 1966 de la DGRN en un supuesto de hipoteca de bienes gravados con un fideicomiso catal\u00e1n)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 \u2013 <strong>Efectos<\/strong>. En todo caso, los efectos de la hipoteca dependen l\u00f3gicamente de la condici\u00f3n: si esta se cumple, la hipoteca surtir\u00e1 plenos efectos; si llega a faltar, desaparecer\u00e1 la hipoteca por falta de objeto, pudiendo cancelarse con el mismo documento que acredite el incumplimiento de la condici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA<\/strong>. Las titularidades sujetas a condici\u00f3n resolutoria s\u00ed se regulan en el art. <strong>107.10<\/strong> L.H.: <em>podr\u00e1n hipotecarse los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Supuestos<\/strong>. Los supuestos en que tiene aplicaci\u00f3n esta norma no se contraen a la condici\u00f3n resolutoria en sentido propio negocial, sino que abarcan todos los supuestos de titularidades claudicantes sujetas a condici\u00f3n resolutoria, como son, a t\u00edtulo de ejemplo:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El pacto de lex comisoria de los arts. 1.504 C.c. y 11 L.H.<\/li>\n<li>Las donaciones con pacto reversional del art. <strong>641<\/strong> C.c, o la revocaci\u00f3n de donaciones por incumplimiento de condiciones impuestas al donataria del art. 644 C.c<\/li>\n<li>Las sustituciones fideicomisarias condicionales.<\/li>\n<li>La enajenaci\u00f3n de bienes reservables, siempre que la reserva haya sido inscrita o constatada marginalmente.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Bienes adquiridos mediante derecho de acrecer por los coherederos del ausente antes de que prescriba la acci\u00f3n de este (arts 191 y 192 C.c y 89 RH), etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>En general<\/strong>. En todos los supuestos citados, la efectividad de la hipoteca depende del cumplimiento de la condici\u00f3n:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Si llega a faltar, el derecho del hipotecante se consolida y la hipoteca subsiste.<\/li>\n<li>Si se cumple, desaparece el derecho del hipotecante, quedando extinguida la hipoteca.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">3 \u2013 <strong>Cancelaci\u00f3n<\/strong>. La cancelaci\u00f3n de la hipoteca se regula en el art. <strong>175.6<\/strong> R.H.: las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podr\u00e1n cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisi\u00f3n o nulidad:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias <u>se hubieren constituido derechos reales<\/u>, tambi\u00e9n deber\u00e1 cancelarse la inscripci\u00f3n de \u00e9stos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida<\/em> <em>consignaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4 \u2013 <strong>Cuota indivisa<\/strong>. Finalmente, un supuesto especial de titularidad condicional son las hipotecas de cuota indivisa sobre cosa com\u00fan, cuya eficacia, de acuerdo con el art. 399 C.c., se halla limitada a la porci\u00f3n que se adjudique al hipotecante al cesar la comunidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la cosa es indivisible, se discute en la doctrina qu\u00e9 ocurre cuando la cosa no sea adjudicada al hipotecante:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Algunos autores consideran que la hipoteca debe subsistir<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Pero la doctrina mayoritaria estima que debe extinguirse, no teniendo el acreedor hipotecario m\u00e1s derecho que el de recibir la indemnizaci\u00f3n que corresponda al condue\u00f1o<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, la normativa reguladora del Mercado Hipotecario no admite hipotecas sobre titularidades en proindivisi\u00f3n a menos que consientan todos los condue\u00f1os.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"pisos\"><\/a>6.- Hipoteca sobre pisos inscritos como finca independiente.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A &#8211; <strong>REGULACI\u00d3N<\/strong>. La hipoteca de los pisos inscritos como finca independiente se recoge en el art. <strong>107.11<\/strong> L.H., redactado por la LPH de 21 de julio de 1960: <em>podr\u00e1n tambi\u00e9n hipotecarse los pisos o locales de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el art\u00edculo 8.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>R\u00c9GIMEN JUR\u00cdDICO<\/strong>. Es requisito de constituci\u00f3n de esta hipoteca que est\u00e9 constituido e inscrito el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de la hipoteca depende de la forma en que se haya reflejado la propiedad horizontal, respecto de la cual, seg\u00fan se expone en el tema 34, el art. 8 L.H. permite dos posibilidades:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 &#8211; <strong>Folio \u00fanico<\/strong>. En los supuestos de folio \u00fanico, es decir, cuando el edificio en su conjunto y cada uno de los elementos independientes figuran inscritos en el mismo folio, la hipoteca independiente de un piso o local tambi\u00e9n deber\u00eda, en principio, inscribirse en dicho folio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, la doctrina mayoritaria y la propia DG entienden que en estos supuestos el principio de especialidad impone la necesidad de proceder a la apertura de folio independiente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 &#8211; <strong>Folio m\u00faltiple<\/strong>. Si la PH ya constaba inscrita en r\u00e9gimen de folio m\u00faltiple la hipoteca se har\u00e1 constar en el folio del piso o local a que afecte; no es necesario reflejarla en el general del edificio, sin perjuicio de que, l\u00f3gicamente, deba practicarse la oportuna nota de referencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>3<\/strong>.- <strong>Supuestos especiales<\/strong>.- En el caso de que de acuerdo con la legislaci\u00f3n anterior a 1960 y de acuerdo con el art\u00edculo 218.c) RH el piso o local estuviera inscrito separadamente pero sin que haya folio abierto al edificio, no ser\u00eda posible la hipoteca del elemento independiente puesto que el art 107.11 LH exige la inscripci\u00f3n previa del r\u00e9gimen de propiedad horizontal sobre la finca matriz.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco ser\u00eda posible la hipoteca de los pisos meramente proyectados y referidos en la inscripci\u00f3n del solar al faltar la inscripci\u00f3n previa de los mismos ya en el folio del edificio ya en folio propio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Extensi\u00f3n<\/strong>. Desde el punto de vista sustantivo, la hipoteca del elemento independiente no s\u00f3lo se extiende al espacio parcelado c\u00fabicamente, sino que tambi\u00e9n afecta a los elementos comunes del edificio, de acuerdo con el art. 3 LPH.; y, sin necesidad de pacto expreso:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>A los anejos que, en el t\u00edtulo constitutivo, dependan del elemento independiente hipotecado.<\/li>\n<li>Y, en general, a las titularidades que se conecten ob rem con dicho elemento independiente, como las eventuales cuotas indivisas sobre los elementos procomunales.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">C \u2013 <strong>EXTINCI\u00d3N<\/strong>. Por lo dem\u00e1s, hay que indicar que la raz\u00f3n de la inclusi\u00f3n de este supuesto en el art. 107 se debe a la posible desaparici\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal por destrucci\u00f3n del edificio, caso en el cual la hipoteca recaer\u00e1 sobre la cuota que, sobre el solar, corresponda al propietario del piso gravado, aunque la concreci\u00f3n sobre la cuota indivisa requiere el consentimiento del acreedor hipotecario o sentencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"unitaria\"><\/a>7.- Hipoteca unitaria de casa dividida por pisos.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A \u2013 <strong>REGULACI\u00d3N<\/strong>. Esta figura se contempla en el art. <strong>218.1<\/strong> R.H., conforme al cual:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, podr\u00e1n acordar los due\u00f1os de aquellos la constituci\u00f3n de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribuci\u00f3n entre los pisos.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">1 \u2013 <strong>Requisitos<\/strong>. Este precepto contempla la constituci\u00f3n de una hipoteca conjunta sin distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria sobre un edificio en propiedad horizontal cuando los pisos o locales pertenecen a diferentes propietarios.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>En estos supuestos, a pesar de la existencia de la propiedad horizontal, permite el reglamento la constituci\u00f3n de hipoteca unitaria sobre la totalidad del edificio, aplicando un criterio id\u00e9ntico al del art. 217 para los supuestos de comunidad ordinaria. Ello implica que la ejecuci\u00f3n debe dirigirse contra el edificio en su conjunto. Por ello el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art 218 RH dispone que <em>el acreedor hipotecario s\u00f3lo podr\u00e1 hacer efectivo su derecho en estos casos dirigi\u00e9ndose contra la totalidad del edificio.<\/em><\/li>\n<li>En contra de alguna opini\u00f3n aislada, la doctrina mayoritaria estima que la constituci\u00f3n de la hipoteca debe convenirse por unanimidad de los propietarios, que deben comparecer en cuanto tales (no cabe que la hipoteca se acuerde en el seno de la junta).<\/li>\n<li>Por otra parte, se ha criticado que este precepto no contenga prohibici\u00f3n de esta hipoteca unitaria cuando con anterioridad a ella alguno de los pisos o locales ya estuviese hipotecado aisladamente o sujeto a anotaci\u00f3n de embargo; ya que, si se procede a la ejecuci\u00f3n del elemento independiente, la adjudicaci\u00f3n provocar\u00e1 la purga o liberaci\u00f3n de la hipoteca posterior conjunta.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">2 \u2013 <strong>Formas de inscripci\u00f3n<\/strong>. En cuanto a los modos de inscripci\u00f3n de esta hipoteca, el art. <strong>218<\/strong> R.H. prev\u00e9 los siguientes supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a- <em>Si los pisos estuvieran inscritos <u>bajo el mismo n\u00famero<\/u> que la casa a que pertenezcan, se inscribir\u00e1n en el mismo n\u00famero de \u00e9sta.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>b- Si la casa estuviera inscrita en su conjunto, y adem\u00e1s e independientemente, lo estuvieran <u>bajo n\u00famero diferente<\/u>, todos los pisos o departamentos de la misma (supuesto normal)<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><em> Se har\u00e1 una inscripci\u00f3n extensa de la hipoteca en el mismo n\u00famero que tenga la casa en el Registro<\/em><\/li>\n<li><em> E inscripciones concisas en el n\u00famero que corresponda a cada piso.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>c- Si estuvieren inscritos los pisos separadamente, pero <u>no el edificio en su conjunto<\/u>, se practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n extensa en el n\u00famero que corresponda a cualquiera de aquellos, extendi\u00e9ndose las inscripciones concisas en los dem\u00e1s.<\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Hay que tener en cuenta que este supuesto no es posible desde la LPH de 1960, dado que no cabe la inscripci\u00f3n separada de los pisos o locales sin estar previamente inscrito el edificio en su conjunto, pero las inscripciones practicadas amparo de la legislaci\u00f3n anterior contin\u00faan rigi\u00e9ndose por el r\u00e9gimen bajo el cual se constituyeron.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.- <strong>Otros supuestos<\/strong>. Un caso no previsto en el art 218 ser\u00eda\u00a0 el de que s\u00f3lo algunos de los pisos est\u00e1n inscritos separadamente adem\u00e1s del edificio en su conjunto, en cuyo caso por analog\u00eda se practicar\u00eda una inscripci\u00f3n extensa en el folio del edificio y concisas en los folios de los pisos inscritos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otro supuesto no regulado ser\u00eda por ejemplo el de constituci\u00f3n de hipoteca sobre edificio sujeto a propiedad horizontal, pero con distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria entre los varios pisos y locales- caso previsto anteriormente en el art 107.11 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n un caso distinto ser\u00eda el de la constituci\u00f3n de hipoteca sobre el edificio antes de dividirlo horizontalmente. Practicada dicha divisi\u00f3n implicar\u00e1 una hipoteca unitaria de la propiedad horizontal aplicando anal\u00f3gicamente el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art 218 RH, de forma que el acreedor s\u00f3lo podr\u00e1 hacer efectivo su derecho dirigi\u00e9ndose contra todo el edificio, sin que sea aplicable el art 123 LH ya que no surge por la divisi\u00f3n de la casa en elementos independientes hipoteca solidaria alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"arrendamiento\"><\/a>8.- Hipoteca del derecho de arrendamiento.<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">A \u2013 <strong>HIPOTECA INMOBILIARIA<\/strong>. La posibilidad de constituir hipoteca inmobiliaria sobre el arrendamiento es muy discutida en la doctrina, en paralelo a la discusi\u00f3n sobre la naturaleza jur\u00eddica de este derecho, que se expone en otros temas del programa:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a.-Los que entienden que es un derecho de naturaleza personal la excluyen (Roca Sastre y Cast\u00e1n)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b.-Los autores que afirman la naturaleza real de este derecho admiten su hipoteca siempre y cuando el arrendatario no se vea privado de la facultad e subarrendar y ceder el arrendamiento. (Vallet)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c.-Y tambi\u00e9n ciertos autores que, aun rechazando esta naturaleza real, hacen notar como se trata de un derecho inscribible y, al menos en los arrendamientos sujetos a la legislaci\u00f3n com\u00fan, transmisible, cumpliendo los dos requisitos b\u00e1sicos del art. 106.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, la doctrina mayoritaria rechaza esa posibilidad de hipoteca. Adem\u00e1s de los problemas que nacen de la configuraci\u00f3n dogm\u00e1tica de este derecho, se hace notar que ni el C.c. ni la legislaci\u00f3n especial arrendaticia ni la ley hipotecaria hacen referencia alguna a este posible gravamen, lo cual no se debe a un simple olvido sino a la convicci\u00f3n de que no es posible la hipoteca sobre el derecho arrendaticio por razones t\u00e9cnicas y tambi\u00e9n por inconvenientes emp\u00edricos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B \u2013 <strong>HIPOTECA MOBILIARIA<\/strong>. Por lo dem\u00e1s, hay que destacar que, seg\u00fan se expone en el tema 78, en la Ley de Hipoteca Mobiliaria, el derecho de arrendamiento no es hipotecable en cuanto tal, sino en cuanto elemento (esencial, eso s\u00ed) que se integra en la hipoteca del establecimiento mercantil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hipotecabilidad del leasing<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ha sido cuesti\u00f3n discutida existiendo argumentos en los dos sentidos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) <u>A favor<\/u>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.-El arrendamiento financiero es un derecho real que confiere a su titular un poder directo e inmediato sobre el bien arrendado -el arrendatario es titular de un derecho que conlleva la facultad de uso del inmueble con la opci\u00f3n de compra-<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- .Es un derecho real inscribible en el RP al amparo de la teor\u00eda del n\u00fameros apertus, arts 2.2 LH y 7 RH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3.-\u00a0 Admitido su car\u00e1cter de derecho real inscribible resulta dif\u00edcil excluirlo del principio general de transmisibilidad de los derechos reales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><u>b) En contra:<\/u><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.- La transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n de arrendatario financiero implica tambi\u00e9n la transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n de deudor, la cual necesita consentimiento del acreedor, art 1205 CC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.- El derecho de uso que comporta el arrendamiento financiero, es un derecho personal\u00edsimo y, por tanto, intransmisible, art\u00edculo 525 Cc aplicado anal\u00f3gicamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-La DGRN en <strong>R. 26.10.98<\/strong> se\u00f1ala que la finalidad pr\u00e1ctica perseguida por las partes con este contrato no es una mera cesi\u00f3n de uso por tiempo determinado y precio cierto con la posibilidad a\u00f1adida\u00a0 de devenir propietario al vencimiento del plazo sino la de producir una transmisi\u00f3n gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisi\u00f3n que no se consumar\u00e1 hasta la completa realizaci\u00f3n por parte del arrendatario financiero de la contraprestaci\u00f3n asumida. Se\u00f1ala adem\u00e1s que el derecho condicionado que adquiere el arrendatario no puede ser considerado sino real pues recae directamente sobre la cosa, es oponible erga omnes y re\u00fane los requisitos estructurales diferenciales de estos derechos y de ah\u00ed su hipotecabilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General, en esta resoluci\u00f3n da a entender que si figurara inscrita la cl\u00e1usula que impide la transmisi\u00f3n o gravamen del derecho del arrendatario sin consentimiento del arrendador \u201cy sin entrar a valorar la validez de dicha cl\u00e1usula\u201d conforme al art\u00edculo 26 de la Ley Hipotecaria, al gozar la inscripci\u00f3n\u00a0 de la presunci\u00f3n legal de exactitud y validez la hipoteca, exigir\u00eda el consentimiento del arrendador.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Se\u00f1alar, por \u00faltimo que seg\u00fan G\u00f3mez Galligo lo que no cabe es la hipoteca recayente solo sobre la opci\u00f3n de compra derivada de un leasing pues supondr\u00eda fraccionar un derecho unitario inscrito como tal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"rematante\"><\/a>9.-Hipoteca del derecho del rematante en las enajenaciones forzosas.<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">-Se regula en el art\u00edculo <strong>107.12 LH<\/strong> introducido por la LEC que se\u00f1ala <em>podr\u00e1n tambi\u00e9n hipotecarse el derecho del rematante sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento judicial Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante la hipoteca subsistir\u00e1, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De lo anterior se deduce que esta especialidad de hipoteca s\u00f3lo cabe en los supuestos de venta judicial, pero no en los de venta extrajudicial ante Notario o en los de realizaci\u00f3n por convenio o por persona o entidad especializada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, a pesar de la dicci\u00f3n literal del precepto, esta hipoteca no s\u00f3lo puede constituirse en la enajenaci\u00f3n judicial del dominio de fincas, sino sobre cualesquiera derechos susceptibles de ser hipotecados conforme al propio art. 107 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-A\u00f1ade el art\u00edculo <strong>670.6 LEC<\/strong> que <em>cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el 107.12 LH el secretario judicial expedir\u00e1 inmediatamente testimonio del decreto de aprobaci\u00f3n del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspender\u00e1 el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudar\u00e1 una vez entregado el testimonio al solicitante. <\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-En realidad esta figura se introduce con el fin de sanear los procedimientos judiciales de adjudicaci\u00f3n, posibilitando la obtenci\u00f3n de cr\u00e9dito por parte de los postores y estimulando que el precio obtenido en las subastas judiciales pueda, al menos, aproximarse al precio de mercado. No obstante, plantea muy importantes peculiaridades, relativas a su objeto, su constituci\u00f3n registral y su contenido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">-A) <strong>OBJETO<\/strong>. En primer lugar, la hipoteca del derecho del rematante no recae sobre un bien inscrito ni verdaderamente enajenable sino que se constituye inicialmente sobre la titularidad preventiva del rematante, resultante de una situaci\u00f3n jur\u00eddica interina y necesariamente temporal, un <em>ius ad rem<\/em>; de una duraci\u00f3n adem\u00e1s brev\u00edsima, ya que el art. <strong>670<\/strong> LEC da un plazo de veinte d\u00edas al adjudicatario para consignar la diferencia entre el dep\u00f3sito y el precio del remate.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a.-Si dicha consignaci\u00f3n no tiene lugar en plazo, el rematante pierde su derecho, lo cual, en principio, determina necesariamente la extinci\u00f3n de la garant\u00eda, al desaparecer el objeto sobre el que se constituye. Lo cual plantea de rebote el problema de si debe o no reconocerse al acreedor hipotecario la facultad de consignar por s\u00ed la diferencia actuando en nombre del adjudicatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta posibilidad no est\u00e1 prevista en la LEC, que no hace referencia directa a esta cuesti\u00f3n: los arts. <strong>652<\/strong> y <strong>653<\/strong> se limitan a permitir que la persona designada para recibir la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito pueda consignar la diferencia si el adjudicatario no lo hace en plazo, pero la adjudicaci\u00f3n, en estos casos, se produce a favor del designado, imposibilitando la subsistencia de la hipoteca, que no puede constituirse sobre cosa propia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El silencio legal en esta materia es muy criticable, ya que, ser\u00eda posible que, cuando la hipoteca haya tenido acceso al libro de inscripciones, se haya producido la quiebra de la subasta, con lo que el registro estar\u00eda publicando un derecho inexistente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A falta de previsiones reglamentarias, el silencio legal podr\u00e1 salvarse por v\u00eda convencional, mediante el pacto contenido en la escritura de pr\u00e9stamo en el que la entidad prestataria reciba el mandato irrevocable de consignaci\u00f3n de dicha diferencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este \u00faltimo caso parece que la hipoteca constituida sobre el derecho del rematante podr\u00eda cancelarse a instancia del nuevo adjudicatario con la sola presentaci\u00f3n del testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n del que resulte que \u00e9sta se ha producido a favor de persona distinta del hipotecante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b.-Por el contrario, una vez consignado el precio del remate en los plazos y t\u00e9rminos que la ley se\u00f1ala, se expedir\u00e1 el auto de adjudicaci\u00f3n de efectos equivalentes a la tradici\u00f3n a favor del rematante y \u00e9ste inscribir\u00e1 su dominio en el registro sobre el cual se extender\u00e1 la hipoteca constituida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">B)<strong> CONSTITUCI\u00d3N<\/strong>. Presenta dos peculiaridades:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a.-Por una parte, la que deriva de la necesaria violaci\u00f3n del principio de tracto, ya que, por hip\u00f3tesis, la finca no puede constar inscrita a favor del rematante en el momento en que se inscriba la hipoteca sobre el remate.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b.-Por otra parte, en cuanto a la titulaci\u00f3n inscribible, parece que debe serlo la escritura de formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario acompa\u00f1ada del testimonio del decreto de aprobaci\u00f3n de remate que menciona el apartado <strong>6\u00ba<\/strong> del art. <strong>670<\/strong> LEC ya citado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, la regla final del apartado 1\u00ba del art. <strong>674<\/strong> LEC, exige\u00a0 adem\u00e1s que el testimonio\u00a0 del decreto de adjudicaci\u00f3n exprese, en su caso, que el rematante ha obtenido cr\u00e9dito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el dep\u00f3sito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el pr\u00e9stamo, a los efectos previstos en el art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>CONTENIDO DE LA GARANT\u00cdA<\/strong>. Finalmente, el contenido de la garant\u00eda tambi\u00e9n presenta importantes dificultades dado que la ejecuci\u00f3n de la hipoteca sobre el remate en sentido propio se antoja imposible, si se piensa que la constituci\u00f3n de la garant\u00eda, el incumplimiento del deudor que faculta para la ejecuci\u00f3n y la ejecuci\u00f3n en s\u00ed deber\u00edan producirse en el plazo de veinte d\u00edas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Fernando Quintana Daimiel<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diciembre de 2011<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Revisado abril 2016<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/TEMA-61-HIPOTECARIO-REGISTROS-PROGRAMA-ANTERIOR.doc\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>TEMA EN WORD<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas-hipotecario-registros-programa-anterior\/\">P\u00c1GINA PRINCIPAL DE LOS 82 TEMAS DE HIPOTECARIO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/temas\/\">OTROS TEMAS EN LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/oposiciones\/\">SECCI\u00d3N OPOSITORES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/titulares-boe-normas-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>TEMA 61\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior. &nbsp; Tema 61. Hipoteca de concesiones administrativas, de\u00a0bienes vendidos con pacto de retro; del derecho de retracto\u00a0convencional. De bienes litigiosos; de bienes sujetos a\u00a0condiciones suspensivas o resolutorias expresas; de pisos inscritos como finca independiente. Hipoteca unitaria de\u00a0casa dividida por pisos. Hipoteca del derecho de arrendamiento.\u00a0Hipotecabilidad del leasing. 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