{"id":41019,"date":"2017-10-15T21:05:41","date_gmt":"2017-10-15T19:05:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=41019"},"modified":"2017-10-15T23:30:25","modified_gmt":"2017-10-15T21:30:25","slug":"tema-62-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-62-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 62 Hipotecario Registros. Elementos formales de la constituci\u00f3n de hipoteca."},"content":{"rendered":"

<\/a>TEMA 62\u00a0<\/strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Tema 62.\u00a0Elementos formales en la constituci\u00f3n de la\u00a0hipoteca. Facultades del acreedor hipotecario. La acci\u00f3n\u00a0de devastaci\u00f3n. Pacto de limitaci\u00f3n de responsabilidad al\u00a0importe de los bienes hipotecarios: El art\u00edculo 140 de la\u00a0Ley Hipotecaria.<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/span><\/p>\n

Registros:<\/strong>\u00a0tema \u00a057<\/strong><\/p>\n

Notar\u00edas:\u00a0tema \u00a052<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

TEMA 62.\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros.<\/strong><\/span><\/p>\n

    \n
  1. Elementos formales en la constituci\u00f3n de la\u00a0hipoteca. <\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  2. Facultades del acreedor hipotecario. <\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  3. La acci\u00f3n\u00a0de devastaci\u00f3n. <\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  4. Pacto de limitaci\u00f3n de responsabilidad al\u00a0importe de los bienes hipotecarios: El art\u00edculo 140 de la\u00a0Ley Hipotecaria.<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>1.- ELEMENTOS FORMALES EN LA CONSTITUCI\u00d3N DE HIPOTECA.<\/strong><\/h2>\n

    -Seg\u00fan el Art\u00edculo 145 LH:<\/p>\n

    \u201cPara que las hipotecas voluntarias queden v\u00e1lidamente establecidas, se requiere:<\/em><\/strong><\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1-Que se hayan constituido en escritura p\u00fablica.<\/em><\/strong><\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2-Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    En el mismo sentido se pronuncia el CC en su art\u00edculo 1875.<\/p>\n

    -En el estudio de los elementos formales vamos a distinguir tres elementos:<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A-Escritura P\u00fablica<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 B-Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 C-Circunstancias de la inscripci\u00f3n<\/p>\n

    A-ESCRITURA P\u00daBLICA<\/strong><\/p>\n

    La escritura es impuesta por la Ley en un doble sentido:<\/p>\n

    \u00a0 *como forma especial para la validez del acto dispositivo<\/em> (forma dat ese rei)\u00a0 por imperativo de los art\u00edculos 145 LH y 1875 CC.<\/p>\n

    \u00a0 *como forma indispensable<\/em> (ad utilitatem) para que el negocio hipotecario pueda tener acceso al Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 3 LH. [En la hipoteca testamentaria el testamento har\u00e1 las veces de la escritura p\u00fablica aun cuando sea ol\u00f3grafo).<\/p>\n

    Como excepciones a<\/u>l requisito de la escritura p\u00fablica podemos se\u00f1alar las siguientes:<\/p>\n

    1-Constituci\u00f3n en documento judicial:<\/u><\/p>\n

    1.1-la llamada hipoteca apud acta, prevista en el art\u00edculo 595 LECR.<\/p>\n

    1.2-acta judicial de constituci\u00f3n de hipoteca legal por bienes reservables del art. 260 RH.<\/p>\n

    2-Constituci\u00f3n en documento administrativo<\/u>:<\/p>\n

    2.1-acta de reorganizaci\u00f3n de la propiedad en la concentraci\u00f3n parcelaria, protocolizada notarialmente.<\/p>\n

    2.2-hipoteca constituida a favor de la Hacienda P\u00fablica en los casos de aplazamiento o fraccionamiento del pago de deuda tributaria. Es posible que la hipoteca que se ofrezca en garant\u00eda se constituya unilateralmente por el hipotecante conforme a las normas por las que la hipoteca se rige y, por tanto, en Escritura P\u00fablica, pero la aceptaci\u00f3n por la Administraci\u00f3n se efectuar\u00e1 mediante documento administrativo (arts.36,39,52 del RGR).<\/p>\n

    2.3-la hipoteca constituida en garant\u00eda de pr\u00e9stamos, recibidos de fondos de dep\u00f3sitos, hecha con tales certificaciones, expedida por el Secretario de tales Institutos (art.34 del Decreto de 14 de enero de 1955 del Ministerio de Agricultura).<\/p>\n

    B-INSCRIPCI\u00d3N EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:<\/strong><\/p>\n

    La inscripci\u00f3n en las hipotecas tiene valor constitutivo tal y como resulta de los art\u00edculos 1875 CC y 145 LH para las hipotecas voluntarias y 159 LH para las legales y confirma la resoluci\u00f3n de 21 de octubre de 2005<\/p>\n

    [En el supuesto de que no existiere inscripci\u00f3n, estar\u00edamos ante el caso de la figura del pr\u00e9stamo, o, como dice COSSIO, existir\u00eda un contrato de hipoteca del cual derivar\u00e1n, mientras no est\u00e9 inscrito, tan s\u00f3lo la acci\u00f3n del art. 1279 CC para compeler a la otra parte al cumplimiento de los requisitos de forma.]<\/p>\n

    C-CIRCUNSTANCIAS DE LA INSCRIPCI\u00d3N DE HIPOTECAS VOLUNTARIAS:<\/strong><\/p>\n

    Son las generales de toda inscripci\u00f3n m\u00e1s las especiales derivadas de la naturaleza del derecho real de hipoteca y de las distintas clases o tipos de las mismas por raz\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada. El art. 136 LH<\/strong> dispone: \u201cLas inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetar\u00e1n a las reglas establecidas en los t\u00edtulos segundo y cuarto para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este t\u00edtulo\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Ello sentado, digamos que el asiento debe contener las circunstancias generales de toda inscripci\u00f3n (arts.9 LH y 51 RH) y las espec\u00edficas relativas a la hipoteca. Es decir:<\/p>\n

    1-las circunstancias del acreedor, del hipotecante y, en su caso, del deudor de la obligaci\u00f3n, cuando se constituya la hipoteca por deuda ajena.<\/p>\n

    2-la descripci\u00f3n de la finca o derecho hipotecado.<\/p>\n

    3-las particularidades de la obligaci\u00f3n garantizada, tales como: la causa, naturaleza, su car\u00e1cter mancomunado o solidario, el lugar, tiempo y forma de pago.<\/p>\n

    4-conforme al art. 12 LH:<\/strong> :\u201d En la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n. Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el <\/em><\/strong>art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario<\/a>, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Tambi\u00e9n se har\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n, en su caso, las dem\u00e1s cl\u00e1usulas o estipulaciones inscribibles que perfilen y configuren el derecho real de hipoteca, como, por ejemplo:<\/em><\/p>\n

    1-la extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a aquellos elementos a los que \u00e9sta no se extiende naturalmente (arts. 109 y ss LH)<\/p>\n

    2-la garant\u00eda hipotecaria por costas, gastos u otros conceptos, en los t\u00e9rminos de las Res. 23 y 26 de octubre de 1987 y otras posteriores.<\/p>\n

    3-los datos necesarios para poder acudir en su d\u00eda al procedimiento de ejecuci\u00f3n de los bienes hipotecados (681 ss LEC) o a la ejecuci\u00f3n extrajudicial ante notario (234 ss RH).<\/p>\n

    4-los posibles pactos de vencimiento anticipado de la hipoteca, en los casos excepcionales admitidos por la DG, siendo a este respecto la doctrina general mantenida por el centro directivo la de que no cabe el pacto que haga depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier tipo de comportamiento del deudor distinto del incumplimiento mismo de la obligaci\u00f3n garantizada, tal y como se estudia en el tema 66 de este programa.<\/p>\n

    Finalmente, para el caso de pr\u00e9stamos hipotecarios concedidos por las Entidades de cr\u00e9dito, hay que citar las siguientes disposiciones por cuanto que exigen requisitos a contener en la Escritura y en la inscripci\u00f3n (y que se estudian detalladamente en otros temas):<\/em><\/p>\n

    1-La Orden del Ministerio de Econom\u00eda y Hacienda de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de inter\u00e9s, comisiones, normas de actuaci\u00f3n, informaci\u00f3n a clientes y publicidad de las Entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n

    2-La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios. Y la Orden de 28 de octubre de 2011 de transparencia y protecci\u00f3n del cliente en los servicios bancarios.<\/p>\n

    3-La Ley de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario 2\/81 de 25 de marzo modificada por la Ley de 27 dic 2007 y el RD de 17 de marzo de 1982 derogado y sustituido por RD 24 de abril 2009; en relaci\u00f3n con los pr\u00e9stamos hipotecarios que sirven de cobertura a las emisiones de bonos y c\u00e9dulas hipotecarias.<\/p>\n

    Por \u00faltimo, se\u00f1alar que la ley 1\/2013 de 14 de mayo ha introducido un p\u00e1rrafo tercero en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, y ahora exige que 21.3LH \u201cEn las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario sobre vivienda deber\u00e1 constar el car\u00e1cter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir\u00e1, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecuci\u00f3n judicial del inmueble es vivienda habitual si as\u00ed se hiciera constar en la escritura de constituci\u00f3n. \u201cLa constancia de esta circunstancia estriba en las distintas consecuencias que, en materia de intereses de demora, pacto de anatocismo, plazo de amortizaci\u00f3n y vencimientos anticipados, as\u00ed como tipo m\u00ednimo en caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se establecen cuando la finca hipotecada es la vivienda habitual.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n 17 diciembre de 2013: trat\u00e1ndose de hipoteca sobre vivienda perteneciente a una sociedad mercantil deudora, no es necesario la declaraci\u00f3n de si es o no vivienda habitual.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, en toda hipoteca, sea o no la vivienda habitual, en la escritura deber\u00e1 figurar el domicilio del deudor y el precio de tasaci\u00f3n, que no puede ser inferior al 75% del valor de tasaci\u00f3n realizada conforme a la ley de mercado hipotecario (art\u00edculo 682 LEC, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 1\/2013 de 14 de mayo)<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n 22 de enero de 2014: la tasaci\u00f3n pericial es exigible incluso en hipotecas constituidas entre particulares.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>2. FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO<\/strong><\/h2>\n

    -En la relaci\u00f3n jur\u00eddica del cr\u00e9dito hipotecario hay que distinguir dos elementos: el cr\u00e9dito y la hipoteca:<\/p>\n

    *el cr\u00e9dito origina la correspondiente acci\u00f3n personal<\/p>\n

    *la hipoteca origina la llamada responsabilidad real.<\/p>\n

    Pero ni la acci\u00f3n personal ni la real operan ejecutivamente de inmediato, pues a la fase de ejecuci\u00f3n le precede una fase cautelar o de pendencia, en el cual el derecho real de hipoteca despliega una serie de efectos. Por ello, hay que distinguir en la hipoteca en su funci\u00f3n de garant\u00eda del cr\u00e9dito 2 fases o per\u00edodos:<\/p>\n

    A-FASE DE SEGURIDAD:<\/strong><\/p>\n

    Tiende a la conservaci\u00f3n y mantenimiento del derecho de cr\u00e9dito o de la cosa gravada. Durante esta fase el acreedor tiene las siguientes facultades:<\/p>\n

    1-Acci\u00f3n de devastaci\u00f3n (que se estudiar\u00e1 en este tema).<\/p>\n

    2-La acci\u00f3n declarativa o de constataci\u00f3n de la hipoteca, la cual tiene por objeto una resoluci\u00f3n judicial que afirme la existencia de la hipoteca y de su rango contra quien la niegue o desconozca.<\/p>\n

    3-La facultad de exigir ampliaci\u00f3n de hipoteca. La LH la prev\u00e9 en 2 supuestos:<\/p>\n

    Art\u00edculo 115.<\/strong><\/p>\n

    \u201cPara asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al <\/em><\/strong>art\u00edculo anterior<\/a> el acreedor podr\u00e1 exigir del deudor ampliaci\u00f3n de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Esta ampliaci\u00f3n no perjudicar\u00e1 en ning\u00fan caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podr\u00e1 el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliaci\u00f3n, pero podr\u00e1 ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    Art\u00edculo 163.<\/strong><\/p>\n

    \u201cEn cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas, podr\u00e1n reclamar su ampliaci\u00f3n o deber\u00e1n pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligaci\u00f3n de exigirlas y de calificar su suficiencia\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

    4-Otras facultades:<\/p>\n

    4.1-el acreedor tiene derecho a que la hipoteca se extienda a los incrementos y a los elementos accesorios y subrogados de la cosa gravada en los t\u00e9rminos de los arts.109 ss LH<\/p>\n

    4.2-tiene derecho a consentir la distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria cuando la finca gravada se divide en dos o m\u00e1s, as\u00ed como la facultad de consentir la liberaci\u00f3n de la hipoteca respecto de una parte de la finca hipotecada, o porci\u00f3n o porciones de \u00e9sta, que por segregaci\u00f3n hubieran pasado a ser fincas independientes (arts 123 y 125 LH).<\/p>\n

    4.3-cuando la obligaci\u00f3n asegurada con hipoteca quede incumplida, el acreedor puede pedir, por v\u00eda de ejecuci\u00f3n hipotecaria, la administraci\u00f3n o posesi\u00f3n interina de la finca si as\u00ed se hubiera previsto en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca o tuviese expresamente reconocido este derecho por la Ley.<\/p>\n

    4.4-finalmente el derecho de hipoteca es susceptible de enajenaci\u00f3n y gravamen y tambi\u00e9n de posposici\u00f3n o renuncia. El acreedor puede disponer de la hipoteca, pero no independientemente del cr\u00e9dito garantizado, por su car\u00e1cter accesorio.<\/p>\n