{"id":41020,"date":"2017-10-15T21:06:23","date_gmt":"2017-10-15T19:06:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=41020"},"modified":"2017-10-15T23:30:55","modified_gmt":"2017-10-15T21:30:55","slug":"tema-63-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-63-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 63 Hipotecario Registros. Extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca."},"content":{"rendered":"

<\/a>TEMA 63\u00a0<\/strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Tema 63.\u00a0Extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca. Elementos\u00a0integrantes y accesorios de la finca hipotecada:\u00a0Subrogaci\u00f3n real; accesiones, mejoras y excesos de cabida.\u00a0Extensi\u00f3n objetiva frente a un tercer poseedor.<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/span><\/p>\n

Registros:<\/strong>\u00a0tema \u00a058<\/strong><\/p>\n

Notar\u00edas:\u00a0tema \u00a053<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

TEMA 63.\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros.<\/strong><\/span><\/p>\n

    \n
  1. Extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca. <\/span><\/strong><\/a><\/li>\n
  2. Elementos\u00a0integrantes y accesorios de la finca hipotecada:\u00a0Subrogaci\u00f3n real; accesiones, mejoras y excesos de cabida.\u00a0<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  3. Extensi\u00f3n objetiva frente a un tercer poseedor.<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>1.- EXTENSI\u00d3N OBJETIVA DE LA HIPOTECA.<\/strong><\/h2>\n

    – Si conforme al art.104 LH: \u201cLa hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligaci\u00f3n para cuya seguridad fue constituida\u201d,<\/em><\/strong> resulta que la hipoteca tanto puede contemplarse en relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n asegurada como respecto de la finca o derecho.<\/p>\n

    Por ello, al tratar de la extensi\u00f3n de la hipoteca lo mismo puede hacerse con referencia al cr\u00e9dito garantizado que con relaci\u00f3n al objeto gravado. No obstante, en el presente tema me ocupar\u00e9 de la extensi\u00f3n de la hipoteca en relaci\u00f3n con la cosa hipotecada.<\/p>\n

    -Haciendo una breve evoluci\u00f3n hist\u00f3rica:<\/p>\n

    *en la legislaci\u00f3n anterior a 1909, la hipoteca se extend\u00eda por ministerio de la Ley y sin admitir pacto en contrario, tanto a las accesiones naturales como a los muebles, frutos y rentas.<\/p>\n

    *la reforma de 1909 distingui\u00f3 entre elementos a los que la hipoteca se extend\u00eda naturalmente y elementos a los que pod\u00eda extenderse por pacto.<\/p>\n

    *la legislaci\u00f3n actual sigue ese mismo criterio, pero permitiendo la extensi\u00f3n no s\u00f3lo por pacto sino tambi\u00e9n por disposici\u00f3n legal.<\/p>\n

    -En torno al r\u00e9gimen vigente pueden destacarse 2 teor\u00edas:<\/p>\n

    1-la de autores, como CAMY que diferencia:<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0 *que la finca hipotecada contin\u00fae en poder del hipotecante al tiempo de la ejecuci\u00f3n, en cuyo caso se aplicar\u00eda el art\u00edculo 1877CC en su sentido m\u00e1s amplio, de modo que cualquier clase de mejora, accesi\u00f3n natural o industrial, fruto pendiente o renta no percibida y cualquier otra cosa incorporada a la finca y que tenga la cualidad de inmueble conforme al art\u00edculo 334CC. Responden de la deuda sin admisi\u00f3n de pacto en contrario.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0 *que la finca hipotecada se encuentre en poder de un tercero al tiempo de la ejecuci\u00f3n, en cuyo caso se aplicar\u00e1n los arts. 109 a 112 LH.<\/p>\n

    2-la de la inmensa mayor\u00eda de los autores, como ROCA, CHICO\u2026, que consideran la aplicaci\u00f3n en todo caso de la LH al ser Ley especial y posterior.<\/p>\n

    As\u00ed, siguiendo a la doctrina mayoritaria, distinguimos:<\/p>\n

    A-EXTENSI\u00d3N NATURAL DE LA HIPOTECA Y,<\/strong><\/p>\n

    B-EXTENSI\u00d3N MEDIANTE PACTO.<\/strong><\/p>\n

    A-EXTENSI\u00d3N NATURAL DE LA HIPOTECA:<\/strong><\/p>\n

    A1-Conforme al art.109 LH:\u201d La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    1-La extensi\u00f3n de la hipoteca a las accesiones naturales<\/u> se estudia en ep\u00edgrafe separado.<\/p>\n

    2-En cuanto a las mejoras:<\/u> el amplio concepto de las mejoras, pudiendo referirse tanto a las \u00fatiles, necesarias o de recreo como tambi\u00e9n a las naturales o jur\u00eddicas, hac\u00eda necesaria una concreci\u00f3n que se contiene en al art. 110.1LH:\u201d Conforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entender\u00e1n hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:<\/em><\/strong><\/p>\n

    Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desag\u00fce, obras de reparaci\u00f3n, seguridad, transformaci\u00f3n, comodidad, adorno o elevaci\u00f3n de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregaci\u00f3n de terrenos, excepto por accesi\u00f3n natural, o en nueva construcci\u00f3n de edificios donde antes no los hubiere\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

    3-Respecto a las indemnizaciones<\/u> debidas o concedidas al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados. Este supuesto contempla un caso de subrogaci\u00f3n que viene desarrollado por el art.110.2 LH: \u201cConforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entender\u00e1n hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:<\/em><\/strong><\/p>\n

    2-Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por raz\u00f3n de \u00e9stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiaci\u00f3n de los inmuebles por causa de utilidad p\u00fablica. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligaci\u00f3n asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositar\u00e1 su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los <\/em><\/strong>art\u00edculos 1176 y siguientes del C\u00f3digo Civil<\/em><\/strong><\/a>.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    Como supuestos de aplicaci\u00f3n del anterior art. Pueden citarse los siguientes:<\/p>\n

    *la indemnizaci\u00f3n que proceda por causa de expropiaci\u00f3n forzosa regulada por el art.32 RH.<\/p>\n

    *la indemnizaci\u00f3n que proceda en caso de resoluci\u00f3n de la concesi\u00f3n administrativa conforme al art. 175.3 RH.<\/p>\n

    *el supuesto regulado por el art. 148 LH:<\/em><\/strong> \u201c<\/em><\/strong>Cuando se redima un censo gravado con hipoteca, tendr\u00e1 derecho el acreedor hipotecario a que el redimente, a su elecci\u00f3n, le pague su cr\u00e9dito por completo con los intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.<\/em><\/strong><\/p>\n

    En este \u00faltimo caso se har\u00e1 una nueva inscripci\u00f3n de la hipoteca, la cual expresar\u00e1 claramente aquella circunstancia, y surtir\u00e1 efecto desde la fecha de la inscripci\u00f3n anterior.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    A2 Adem\u00e1s de los supuestos contemplados en el art.109LH deben mencionarse otros a los que se extiende naturalmente la hipoteca:<\/p>\n

    1-tambi\u00e9n se extiende naturalmente la hipoteca a sensu contrario del art.111 LH \u201ca Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotaci\u00f3n, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.<\/em><\/strong>\u201d, art. en perfecta armon\u00eda con lo dispuesto en el art. 334 CC, seg\u00fan el cual tiene la consideraci\u00f3n de inmueble todo lo que est\u00e9 unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de \u00e9l sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.<\/p>\n

    2-tambi\u00e9n se extiende a las servidumbres prediales en relaci\u00f3n con el predio dominante (108.1 de la LH),<\/p>\n

    3-y a las partes en copropiedad, que son anejo inseparable del piso o local inscrito como finca separada en r\u00e9gimen de PH (396 CC),<\/p>\n

    4-finalmente tambi\u00e9n se extiende naturalmente la hipoteca al exceso de cabida de finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripci\u00f3n de aquella, (Art. 215 RH), al que me referir\u00e9 al final del tema.<\/p>\n

    Finalmente hay que citar la STS 19 de junio de 2008 (3119\/2008)<\/strong><\/p>\n

    Para el examen de la cuesti\u00f3n, por otra parte, es dato decisivo que el conflicto litigioso se suscita entre el deudor hipotecante<\/u> y el acreedor hipotecario<\/u>, y no entre \u00e9ste y el tercer poseedor. En este conflicto, el que se plantea en la presente litis, jurisprudencia y doctrina est\u00e1n de acuerdo en que las normas en cuesti\u00f3n (arts 109 y 110 LH<\/strong>) son dispositivas,<\/strong> y por tanto las partes pueden regular la extensi\u00f3n de la hipoteca de acuerdo con sus conveniencias. La Sala de instancia cita las Sentencias de esta Sala de 16 de octubre de 1993 y 2 de enero de 1991, y las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado de 23 y 26 de octubre de 1987, y subraya que la propia expresi\u00f3n del precepto (\u00ab..se entender\u00e1n hipotecados…\u00bb) sugiere que la norma opera a falta <\/u>de concreci\u00f3n por v\u00eda convencional o por determinaci\u00f3n legal. La posibilidad de un pacto modificativo del r\u00e9gimen previsto en el art\u00edculo 110 LH<\/strong> <\/em>se deduce tambi\u00e9n de otras decisiones, como la STS de 20 de marzo de 1992 y las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado de 6 de febrero de 1986 y 19 de enero de 1996. Y es coherente con lo establecido en otras decisiones respecto de casos que, diferentes del que nos ocupa, guardan relaci\u00f3n con el conflicto planteado, tal como ocurre en el STS de 18 de noviembre de 2005, en el que no<\/strong> hubo pacto sobre extensi\u00f3n, ni expreso ni impl\u00edcito. Es, adem\u00e1s, la communis opinio doctorum o doctrina usual. Otra es la regla en el conflicto entre acreedor hipotecario<\/u> y tercer poseedor<\/u> de la finca hipotecada, al que se aplican los art\u00edculos 112 y 113<\/strong> de la L<\/strong>ey H<\/strong>ipotecaria (Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987)<\/em>.<\/p>\n

    B-EXTENSI\u00d3N MEDIANTE PACTO:<\/strong><\/p>\n

    _La libertad que confiere el art.1255 CC a los contratantes permite la ampliaci\u00f3n del objeto de la hipoteca, conforme al art.111LH<\/em><\/strong> que dispone que:\u201d<\/em><\/strong> Salvo pacto expreso o disposici\u00f3n legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligaci\u00f3n que garantice, no comprender\u00e1:<\/em><\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotaci\u00f3n, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.<\/em><\/strong><\/li>\n
    2. Los frutos, cualquiera que sea la situaci\u00f3n en que se encuentren.<\/em><\/strong><\/li>\n
    3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada.\u201d<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      En relaci\u00f3n con este art. debe citarse la RDGRN 5 mayo 2000, que se\u00f1al\u00f3 que para la validez y eficacia del pacto del art.111.1LH no es necesario que se concreten e identifiquen los bienes que pueden verse afectados por dicho pacto, ya que ninguna norma condiciona la validez o eficacia de dicho pacto a ello.<\/p>\n

      -Tambi\u00e9n hay que tener en cuenta el art. 134.2LH:<\/em><\/strong> \u201c<\/em><\/strong>Tan s\u00f3lo subsistir\u00e1n las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripci\u00f3n de la hipoteca resulte que \u00e9sta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

      -Adem\u00e1s de los casos citados, ROCA SASTRE incluye los supuestos de agregaci\u00f3n de terrenos que no sean por accesi\u00f3n natural y la nueva construcci\u00f3n de edificios donde antes no los hubiere,<\/u> puesto que, aunque la Ley no prev\u00e9 la posibilidad de pacto tampoco lo proh\u00edbe.<\/p>\n

      -Finalmente, con relaci\u00f3n a la extensi\u00f3n por pacto a las nuevas construcciones, debe tenerse en cuenta la doctrina sentada por la DG en las resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, y reiterada por la resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 2010, seg\u00fan las cuales es preciso diferenciar:<\/p>\n

      1-la hipoteca se extiende naturalmente a las edificaciones existentes y a su ulterior elevaci\u00f3n siempre que se haga por el deudor.<\/p>\n

      2-la hipoteca puede extenderse por pacto a las ulteriores edificaciones que se realicen por el deudor.<\/p>\n

      3-la hipoteca en ning\u00fan caso se extender\u00e1, ni siquiera mediante pacto, a las edificaciones que realicen terceros poseedores, pues excede del esp\u00edritu del art.11, y contradice el 112, perjudicando el tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>2.- ELEMENTOS INTEGRANTES Y ACCESORIOS DE LA FINCA HIPOTECADA: SUBROGACI\u00d3N REAL; ACCESIONES, MEJORAS Y EXCESOS DE CABIDA.<\/h2>\n

      A-ELEMENTOS INTEGRANTES:<\/strong><\/p>\n

      -Cast\u00e1n Tobe\u00f1as los define como: \u201caquellos elementos componentes de un todo, que, teniendo una cierta autonom\u00eda, est\u00e1n coligados entre s\u00ed para formar aqu\u00e9l\u201d.<\/p>\n

      El concepto de elemento integrante no viene definido en nuestra legislaci\u00f3n, aunque s\u00ed aparecen atisbos en los arts.334 y 408.2 CC y 44 RH.<\/p>\n

      La importancia de la consideraci\u00f3n de un elemento como integrante es que, si lo consideramos como integrante de la cosa principal, queda unido a ella y por tanto tambi\u00e9n a su r\u00e9gimen jur\u00eddico y consecuencia de lo anterior es que la hipoteca constituida sobre la cosa principal se extiende inmediata y naturalmente a los elementos integrantes.<\/p>\n

      Precisamente por lo anterior, la Ley Hipotecaria dispone que la hipoteca se extiende naturalmente a los siguientes elementos integrantes:<\/p>\n

      1-A las obras realizadas y a las plantaciones de las fincas, as\u00ed como a las edificaciones existentes al constituirse la misma y las elevaciones ulteriores.<\/p>\n

      2-A los muebles colocados permanentemente en la finca que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.<\/p>\n

      3-A las accesiones naturales.<\/p>\n

      El \u00fanico supuesto excepcional en el que la hipoteca no se extiende naturalmente sino en virtud de pacto expreso a un elemento integrante es el relativo a los frutos pendientes, conforme al art.11LH.<\/p>\n

      Por otro lado, se plantea la cuesti\u00f3n de si los elementos integrantes pueden ser objeto de hipoteca independiente. En el derecho alem\u00e1n s\u00f3lo es posible cuando se produzca una separaci\u00f3n, con lo cual ya vendr\u00eda a formarse una finca independiente dejando de ser parte integrante.<\/p>\n

      En derecho espa\u00f1ol se permite siempre que hayan sido separados de la cosa principal o se haya formado respecto de ellas un r\u00e9gimen especial (ej.PH) y que adem\u00e1s sean susceptibles de formar una finca independiente, pues caso contrario (frutos, muebles\u2026) s\u00f3lo podr\u00e1n ser objeto de garant\u00edas diferentes como las previstas en la LHM y PSD.<\/p>\n

      B-ELEMENTOS ACCESORIOS:<\/strong><\/p>\n

      Cast\u00e1n los define diciendo que \u201cson elementos accesorios o pertenencias, no las partes constitutivas de una cosa, sino cosas en s\u00ed mismas, que, conservando su individualidad y autonom\u00eda, son puestas en relaci\u00f3n de duradera subordinaci\u00f3n respecto de la otra para servir a sus fines\u201d. As\u00ed, son requisitos de los elementos accesorios:1-que se destine al fin de la principal<\/p>\n

      2-que pueda separarse sin detrimento de aquella<\/p>\n

      3-que la afectaci\u00f3n sea duradera y permanente.<\/p>\n

      Y se diferencian de los elementos integrantes porque:<\/p>\n

      1-no es necesaria su segregaci\u00f3n para que dejen de serlo bastando la mera manifestaci\u00f3n del due\u00f1o.<\/p>\n

      2-son susceptibles de separarse de la principal sin deterioro de la misma.<\/p>\n

      En cuanto al r\u00e9gimen jur\u00eddico de los elementos accesorios, lo l\u00f3gico es que sigan el r\u00e9gimen de lo principal como as\u00ed se dispone en nuestro CC en materia de legados (art.883) o de obligaciones de dar, as\u00ed como en la LHM y PSD al disponer en el art,7 la extensi\u00f3n de la hipoteca a las pertenencias del objeto gravado, salvo pacto en contrario.<\/p>\n

      Sin embargo, el r\u00e9gimen seguido por la LH es el de la necesidad de pacto para la extensi\u00f3n de la hipoteca a los elementos accesorios, y as\u00ed:<\/p>\n

      *respecto a los elementos accesorios consistentes en muebles susceptibles de separaci\u00f3n sin detrimento, requiere pacto para la extensi\u00f3n de la hipoteca, no siguiendo, por tanto, el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la cosa principal (111.1)<\/p>\n

      *respecto de los frutos separados contenidos en el 111.2 se exige tambi\u00e9n pacto al respecto.<\/p>\n

      C-SUBROGACI\u00d3N REAL:<\/strong><\/p>\n

      El principio de subrogaci\u00f3n real es aqu\u00e9l en cuya virtud un bien ingresa en el patrimonio de una persona someti\u00e9ndose al mismo r\u00e9gimen jur\u00eddico al que estaba sometido aqu\u00e9l al que sustituye.<\/p>\n

      En principio, partiendo del art.104LH antes expuesto, el mismo impedir\u00eda la aplicaci\u00f3n de dicho principio al sujetar directamente determinados bienes.<\/p>\n

      Sin embargo, la inaplicaci\u00f3n de dicho principio al \u00e1mbito de la hipoteca podr\u00eda provocar perjuicios al acreedor en aquellos casos de p\u00e9rdida de la cosa hipotecada por causas ajenas al deudor hipotecario o al propietario de la misma.<\/p>\n

      De ah\u00ed que la legislaci\u00f3n hipotecaria prevea determinados casos en los que procede dicha subrogaci\u00f3n, entre los cuales pueden destacarse:<\/p>\n

      1-Indemnizaciones por raz\u00f3n de seguro y procedentes de expropiaci\u00f3n forzosa contempladas en el art.110.2Lh antes expuesto.<\/u><\/p>\n

      El problema que plantea este precepto es que la garant\u00eda que reca\u00eda sobre un bien inmueble pasa a recaer sobre una cantidad de dinero, bien mueble, lo que ha provocado que algunos autores consideren que no puede hablarse de subrogaci\u00f3n propiamente dicha, pues la hipoteca se transformar\u00eda en una garant\u00eda pignoraticia.<\/p>\n

      Sin embargo, ROCA SASTRE considera que puede salvarse la figura de la subrogaci\u00f3n real si consideramos que ambas figuras, prenda e hipoteca, persiguen una misma finalidad de garant\u00eda, y ello, aunque sufra una alteraci\u00f3n de la naturaleza del bien sobre el que recaen.<\/p>\n

      2-subrogaci\u00f3n en las rentas vencidas y no satisfechas<\/u>. Recordemos el art.111.3 Lh que dispone:\u00a0 \u201cSalvo pacto expreso o disposici\u00f3n legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligaci\u00f3n que garantice, no comprender\u00e1: 3-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada.\u201d,<\/em><\/strong> lo que a sensu contrario significa que existiendo pacto o disposici\u00f3n legal deber\u00e1 extenderse a dichas rentas, constituyendo un supuesto de subrogaci\u00f3n.<\/p>\n

      3-Subrogaci\u00f3n en el caso de las concesiones administrativas<\/u>: el art.175.3 RH dispone:<\/em><\/strong> \u201c<\/em><\/strong>En consecuencia de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del <\/em><\/strong>art\u00edculo 82 de la Ley<\/em><\/strong><\/a>, la cancelaci\u00f3n de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificar\u00e1 con sujeci\u00f3n a las reglas siguientes.<\/em><\/strong><\/p>\n

      3-Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio p\u00fablico, cuya explotaci\u00f3n conceda el Gobierno y que est\u00e9n directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelar\u00e1n, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo t\u00edtulo en que se haga constar esa extinci\u00f3n y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los cr\u00e9ditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnizaci\u00f3n que en su caso deba percibir el concesionario.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

      Con relaci\u00f3n a dicho precepto, CANO TELLO, manifiesta que se refiere \u00fanicamente a los supuestos en que la concesi\u00f3n se extinga por rescate y por caducidad-sanci\u00f3n ya que s\u00f3lo en esos casos puede provocar un perjuicio imprevisto, mas no en los dem\u00e1s.<\/p>\n

      4-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de superficie<\/u> que pasar\u00e1 a recaer, una vez construido el edificio, sobre la propiedad temporal que ostente el superficiario.<\/p>\n

      5-El supuesto de hipoteca sobre los bienes vendidos a carta de gracia<\/u>, pues en caso de resolverse la vente, la garant\u00eda pasar\u00e1 a recaer por subrogaci\u00f3n sobre el precio obtenido.<\/p>\n

      6-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de retracto<\/u> en cuyo lugar se subrogar\u00e1 la finca retra\u00edda al ejercitarse el derecho.<\/p>\n

      7-Hipoteca sobre el derecho del rematante<\/u>, que una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistir\u00e1 recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.<\/p>\n

      \u2026\u2026.<\/p>\n

      D-ACCESIONES<\/strong><\/p>\n

      Conforme al art.109 LH la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, siguiendo el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal.<\/p>\n

      ROCA SASTRE concretando el supuesto, aclara que se refiere al incremento que la finca reciba por obra de la naturaleza, como las operadas por aluvi\u00f3n, avulsi\u00f3n y cauce abandonado siempre que las mismas pasen a pertenecer al due\u00f1o de la finca hipotecada conforme al CC; y considera que no se incluyen las islas que se forman por la sucesiva acumulaci\u00f3n de arrastres en los r\u00edos navegables, al constituir una finca independiente, ni las agregaciones de terrenos que no lo sean por accesi\u00f3n natural.<\/p>\n

      E-MEJORAS:<\/strong><\/p>\n

      La hipoteca alcanza a todas las mejoras salvo la agregaci\u00f3n de terrenos o nueva construcci\u00f3n de edificios.\u00a0 Est\u00e1n reguladas en los arts. 109 y 110 LH, a los que ya me he referido a lo largo del tema.<\/p>\n

      F-EXCESOS DE CABIDA.<\/strong><\/p>\n

      El art.215 RH dispone:\u201d<\/em><\/strong> La hipoteca se extender\u00e1 al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9lla\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

      ROCA SASTRE considera incluidos en el citado precepto dos supuestos: el exceso de cabida propiamente dicho y el de incremento de la extensi\u00f3n por accesi\u00f3n natural.<\/p>\n

      Otros como CHICO ORTIZ rebaten lo anterior al considerar incluido s\u00f3lo el primero mas no el segundo, al ser \u00e9ste un supuesto de accesi\u00f3n natural regulado en el art.110 LH.<\/p>\n

      \u00a0<\/p>\n

      <\/a>3.- EXTENSI\u00d3N OBJETIVA FRENTE A UN TERCER POSEEDOR.<\/h2>\n

      Seg\u00fan los arts. 662 LEC y 126 y 127 L.H., el tercer poseedor de los bienes hipotecados ser\u00e1 el adquirente del pleno dominio, dominio directo, dominio \u00fatil, usufructo o nuda propiedad, que no asuma la deuda personal.<\/p>\n

      Le afecta la hipoteca, no personalmente, sino \u201cob rem<\/em>\u201d, por ello la L.H. aten\u00faa su responsabilidad.<\/p>\n

      La teor\u00eda general de la extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca tiene una especial regulaci\u00f3n cuando la finca hipotecada pasa a manos de un tercer poseedor que no se subroga en la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n

      El art.112LH dispone:<\/em><\/strong> \u201c<\/em><\/strong>Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no ser\u00e1 extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparaci\u00f3n, seguridad o transformaci\u00f3n, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo due\u00f1o, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

      Analizando dicho precepto ROCA SASTRE manifiesta que:<\/p>\n

      1-La hipoteca se extiende naturalmente a los elementos previstos en el art.109 LH, excepto a las mejoras costeadas por el tercer poseedor, salvo que sean de reparaci\u00f3n, seguridad o transformaci\u00f3n en cuyo caso s\u00ed se extender\u00e1.<\/p>\n

      2-En cuanto a la extensi\u00f3n por pacto, no es posible que afecte al tercer poseedor pues no fue parte en la constituci\u00f3n de la hipoteca y no puede verse afectado por aquellos; precisamente por ello el art. 112 excluye la extensi\u00f3n a los muebles, frutos pendientes y rentas vencidas.<\/p>\n

      Al no extenderse la hipoteca a los bienes anteriormente citados, el tercer poseedor es due\u00f1o de los mismos y de ah\u00ed que se le conceda en caso de ejecuci\u00f3n las opciones previstas en el art.113LH:<\/em><\/strong> \u201c<\/em><\/strong>El due\u00f1o de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, podr\u00e1 exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto \u00faltimo pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.<\/em><\/strong><\/p>\n

      Si exigiere su importe no podr\u00e1 detener el cumplimiento de la obligaci\u00f3n principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habr\u00e1 de cobrar lo que corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el cr\u00e9dito.<\/em><\/strong><\/p>\n

      Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el due\u00f1o de las mismas cobrar\u00e1 su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el cr\u00e9dito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aqu\u00e9l hubiere optado, sin embargo, por no llev\u00e1rselas, se enajenar\u00e1n con separaci\u00f3n del predio, y su precio, tan s\u00f3lo, quedar\u00e1 a disposici\u00f3n de dicho due\u00f1o\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n

      Se\u00f1ala ROCA que, si opta por el importe de las accesiones o mejoras, tendr\u00e1 derecho al valor que tengan en el momento de la ejecuci\u00f3n y no a lo que costaron.<\/p>\n

      En tal caso, si las accesiones o mejoras no pueden separarse de la finca, como el tercer poseedor tiene derecho a cobrar del precio del remate con preferencia al acreedor hipotecario, puede resultar que el importe de este precio sea insuficiente para cubrir el cr\u00e9dito hipotecario, de modo que la depreciaci\u00f3n que suele producirse la sufre por entero el acreedor. Para paliar este perjuicio:<\/p>\n

      -VALL\u00c9S Y PUJALS apunt\u00f3 la posibilidad de pactar en la constituci\u00f3n de la hipoteca su extensi\u00f3n a todas las obras y mejoras que se introduzcan, tanto si la finca continua en poder del hipotecante como si pasa a poder de un tercero. Sin embargo, la DG en resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 rechaz\u00f3 el pacto que extend\u00eda la hipoteca a edificaciones futuras hechas por terceros.<\/p>\n

      -CAMY propone que, si se fij\u00f3 el valor de la finca en la escritura de hipoteca, a efectos de la subasta, ese valor deba ser revisado, teniendo en cuenta el de las accesiones y mejoras.<\/p>\n

       <\/p>\n

      <\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n

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      TEMA 63\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.   Tema 63.\u00a0Extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca. Elementos\u00a0integrantes y accesorios de la finca hipotecada:\u00a0Subrogaci\u00f3n real; accesiones, mejoras y excesos de cabida.\u00a0Extensi\u00f3n objetiva frente a un tercer poseedor. \u00a0 Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas: Registros:\u00a0tema \u00a058 Notar\u00edas:\u00a0tema \u00a053 \u00a0 TEMA 63.\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros. Extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca. […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[265],"tags":[8146,5559,8145,1654,8144,6375,8148,8147,6373,8149],"class_list":{"0":"post-41020","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-temas","7":"tag-accesorios-de-la-finca-hipotecada","8":"tag-derecho-hipotecario","9":"tag-elementos-integrantes","10":"tag-excesos-de-cabida","11":"tag-extension-objetiva-hipoteca","12":"tag-manual-derecho-hipotecario","13":"tag-mejoras","14":"tag-subrogacion-realaccesiones","15":"tag-temas-hipotecario","16":"tag-tercer-poseedor-manual-hipotecario"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41020","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41020"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41020\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41020"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41020"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41020"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}