{"id":41021,"date":"2017-10-15T21:07:08","date_gmt":"2017-10-15T19:07:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=41021"},"modified":"2017-10-15T23:31:50","modified_gmt":"2017-10-15T21:31:50","slug":"tema-64-hipotecario-registros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oposiciones\/temas\/tema-64-hipotecario-registros\/","title":{"rendered":"Tema 64 Hipotecario Registros. Extensi\u00f3n de la hipoteca en cuanto al cr\u00e9dito."},"content":{"rendered":"

<\/a>TEMA 64\u00a0<\/strong>DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Tema 64.\u00a0Extensi\u00f3n de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito\u00a0garantizado. Idem respecto de los intereses remuneratorios:\u00a0Sistemas y criterio seguido por la Ley seg\u00fan que la\u00a0finca hipotecada pertenezca al deudor o a un tercero.\u00a0Supuesto de intereses variables. Extensi\u00f3n de la hipoteca\u00a0a los intereses moratorios. Garant\u00eda de las costas.<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Temas m\u00e1s cercanos en los nuevos programas:<\/strong><\/span><\/p>\n

Registros:<\/strong>\u00a0tema \u00a059<\/strong><\/p>\n

Notar\u00edas:\u00a0tema \u00a054<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

TEMA 64.\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros.<\/strong><\/span><\/p>\n

    \n
  1. Extensi\u00f3n de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito\u00a0garantizado. <\/span><\/strong><\/a><\/li>\n
  2. Idem respecto de los intereses remuneratorios:\u00a0Sistemas y criterio seguido por la Ley seg\u00fan que la\u00a0finca hipotecada pertenezca al deudor o a un tercero.\u00a0<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  3. Supuesto de intereses variables. <\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  4. Extensi\u00f3n de la hipoteca\u00a0a los intereses moratorios. <\/strong><\/a><\/span><\/li>\n
  5. Garant\u00eda de las costas.<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>1.- EXTENSI\u00d3N DE LA HIPOTECA RESPECTO DEL CR\u00c9DITO GARANTIZADO.<\/h2>\n

    Dentro del grupo de los principios que rige el sistema espa\u00f1ol se encuentra el principio de especialidad, que al aplicarse a la hipoteca recibe el nombre de principio de determinaci\u00f3n, por el mayor rigor con que se aplica. Este principio exige una perfecta determinaci\u00f3n tanto de los elementos subjetivos como de los objetivos, y respecto de estos \u00faltimos tanto del bien sobre el que recae la hipoteca como respecto de la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n

    Respecto de la obligaci\u00f3n garantizada, es preciso dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.12 LH:<\/strong><\/em><\/p>\n

    \u201cEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el <\/em><\/strong>art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario<\/em><\/strong><\/a>, en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las cl\u00e1usulas de trascendencia real, se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/strong>, [El apartado segundo del citado art\u00edculo es objeto de estudio en el tema 66 de este programa].<\/p>\n

    Centr\u00e1ndome en esta pregunta, el art\u00edculo expuesto exige el cumplimiento del principio de especialidad tanto respecto del capital como respecto de los intereses; y aunque si bien, el art.105 LH y 1861 CC permiten constituir hipoteca en garant\u00eda de toda clase de obligaciones, lo cierto es que es necesario que tengan traducci\u00f3n pecuniaria para poder dar cumplimiento a lo exigido por el art\u00edculo 12 LH, lo que nos permite diferenciar entre las hipotecas en garant\u00eda de deuda de dinero y las hipotecas en garant\u00eda de una deuda de valor:<\/p>\n

    *en la deuda de dinero<\/u>, el dinero es un bien debido en s\u00ed mismo, el deudor est\u00e1 obligado a entregar una cantidad de dinero y esta obligaci\u00f3n es la que se garantiza con hipoteca y respecto de la cual es sencillo dar cumplimiento a las exigencias del art. 12LH.<\/p>\n

    Seg\u00fan el art.219.1\u00ba RH:<\/strong><\/em> 1.\u201d El importe de la obligaci\u00f3n asegurada con la hipoteca,<\/em><\/strong> o la cantidad m\u00e1xima de que responda la finca hipotecada, deber\u00e1 ser fijado en moneda nacional o se\u00f1alando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en Espa\u00f1a\u201d<\/em><\/strong>.<\/em><\/p>\n

    A\u00f1adir simplemente que la RDGRN de 2 oct 1981 manifest\u00f3 que si se fija una suma de dinero en moneda extranjera ha de atenderse a un cambio fijo, no fluctuante, pues en caso contrario quebrantar\u00eda el principio de especialidad al dejar indeterminado el importe m\u00e1ximo de que haya de responder la finca.<\/p>\n

    *en las deudas de valor<\/u>, el dinero no opera como un bien buscado en s\u00ed mismo, sino que opera como una medida de valor de otros bienes o servicios, respecto de los cuales el dinero viene a ser un sustituto, que permite valorar el bien o servicio con el fin de fijar una cantidad de responsabilidad hipotecaria a los efectos de dar cumplimiento al principio de especialidad del art.12LH.<\/p>\n

    Finalmente hay que tener en cuenta la posibilidad a que alude la Res. de 2 y 3 enero 1996 que permiten la posibilidad de que la hipoteca garantice s\u00f3lo parte del pr\u00e9stamo sin la necesidad de especificar qu\u00e9 parte de cuota o de ese pr\u00e9stamo es la garantizada.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>2.- IDEM RESPECTO DE LOS INTERESES. REMUNERATORIOS: SISTEMAS Y CRITERIO SEGUIDO POR LA LEY SEG\u00daN QUE LA FINCA HIPOTECADA. PERTENEZCA AL DEUDOR O A UN TERCERO.<\/h2>\n

    Define D\u00edez Picazo los intereses, como aquellas cantidades de dinero que deben ser pagadas por la utilizaci\u00f3n y el disfrute de un capital tambi\u00e9n consistente en dinero.<\/p>\n

    Respecto de los sistemas existentes en orden a la cobertura de dichos intereses, podemos se\u00f1alar los siguientes:<\/p>\n

    1-SISTEMA DE GARANT\u00cdA INDEFINIDA<\/u><\/p>\n

    2-SISTEMA DE TOPE M\u00c1XIMO<\/u><\/p>\n

    3-SISTEMA DE AMPLIACI\u00d3N DE HIPOTECA.<\/u><\/p>\n

    1-SISTEMA DE GARANT\u00cdA INDEFINIDA:<\/u><\/p>\n

    En \u00e9ste, la hipoteca asegura ilimitadamente todos los intereses que devengue el cr\u00e9dito hipotecario, basado en la idea de que lo accesorio sigue el r\u00e9gimen de lo principal. As\u00ed, el cr\u00e9dito por intereses es colocado bajo el mismo rango que el principal.<\/p>\n

    2-SISTEMA DE TOPE M\u00c1XIMO:<\/u><\/p>\n

    En \u00e9ste, la hipoteca s\u00f3lo asegura, adem\u00e1s del capital, una determinada suma de intereses que puede consistir en un determinado n\u00famero de anualidades o una cantidad alzada.<\/p>\n

    3-SISTEMA DE AMPLIACI\u00d3N DE HIPOTECA:<\/u><\/p>\n

    Conforme a este sistema, la hipoteca garantiza \u00fanicamente el capital del cr\u00e9dito, pero excluy\u00e9ndose los intereses; no obstante, como al vencimiento de \u00e9stos surge un nuevo cr\u00e9dito derivado del principal, se atribuye al acreedor la facultad de exigir que se constituya una nueva hipoteca de ampliaci\u00f3n por todos los intereses impagados y as\u00ed sucesivamente.<\/p>\n

    En cuanto al SISTEMA SEGUIDO POR NUESTRO ORDENAMIENTO<\/u>, en la actualidad se recoge un SISTEMA MIXTO, como<\/u> se desprende de los siguientes art\u00edculos:<\/p>\n

    114 LH:\u201d Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un cr\u00e9dito que devengue inter\u00e9s no asegurar\u00e1, con perjuicio de tercero, adem\u00e1s del capital, sino los intereses de los dos \u00faltimos a\u00f1os transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.<\/em><\/strong><\/p>\n

    En ning\u00fan caso podr\u00e1 pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco a\u00f1os.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n

    Los intereses de demora de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n

    P\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 114 introducido por el apartado dos del art\u00edculo 3 de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social que se ver\u00e1 m\u00e1s adelante.<\/p>\n

    Como excepci\u00f3n, la limitaci\u00f3n establecida en el p\u00e1rrafo 2\u00b0 del art\u00edculo 114 L.H. no es aplicable al supuesto de hipoteca inversa regulada en la Ley 7-12-2007.<\/p>\n

    Esta ampliaci\u00f3n no perjudicar\u00e1 en ning\u00fan caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.<\/em>115 LH: \u201dPara asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al <\/em>art\u00edculo anterior<\/em><\/a> el acreedor podr\u00e1 exigir del deudor ampliaci\u00f3n de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.<\/em><\/p>\n

    Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podr\u00e1 el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliaci\u00f3n, pero podr\u00e1 ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.\u201d<\/em><\/p>\n

    De los anteriores preceptos se desprende como en primer lugar se estar\u00e1 a lo pactado, y en su defecto al sistema legal supletorio, y todo ello sin perjuicio de la posibilidad de ampliaci\u00f3n en su caso; siguiendo, por tanto, este orden:<\/p>\n

    A-EXISTENCIA DE PACTO EN CUANTO A LA EXTENSI\u00d3N:<\/strong><\/p>\n

    El convenio entre los interesados puede actuar, en cuanto a la extensi\u00f3n de la hipoteca a los intereses, en tres direcciones: eliminarla, ampliarla o reducirla con relaci\u00f3n al n\u00famero de anualidades fijado por la Ley, y en la de sustituirla por la fijaci\u00f3n de una cantidad alzada.<\/p>\n

    Lo anterior viene expresamente admitido por el art.114LH, que, no obstante, tiene las siguientes limitaciones:<\/p>\n

    1-Que, conforme reiterada doctrina de la DG, el pacto ha de ser claro al respecto, sin admitir f\u00f3rmulas ambiguas como \u201cm\u00e1ximo legal\u201d, pues inducir\u00eda a dudar si el l\u00edmite son 5 o 2 anualidades y la vencida.<\/p>\n

    2-Que no exceda de 5 anualidades, como se desprende del \u00faltimo apartado del art.114 y que viene ratificado por el 220 RH para el caso de que se haya pactado una cantidad alzada, al disponer que: \u201cCuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podr\u00e1 exceder del importe correspondiente a cinco anualidades\u201d, lo que obligar\u00e1 a su calificaci\u00f3n por el Registrador.<\/p>\n

    B-EXTENSI\u00d3N LEGAL SUBSIDIARIA:<\/strong><\/p>\n

    Para el caso de que los interesados no hayan pactado expresamente nada al respecto, entra en juego el r\u00e9gimen legal previsto en los art\u00edculos 114 y 115 que viene mediatizado seg\u00fan existan o no terceros:<\/p>\n

    1-si no existen terceros.<\/p>\n

    En este caso rige el sistema de cobertura indefinida de todos los intereses no prescritos como dispone claramente la exposici\u00f3n de motivos de la Ley de 1861.<\/p>\n

    Confirma esta regla el art.114 LH, el cual s\u00f3lo establece tope m\u00e1ximo en cuanto se trate de evitar perjuicios a terceros, as\u00ed como el art.146 LH al disponer: \u201cEl acreedor hipotecario podr\u00e1 repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la \u00e9poca en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetici\u00f3n, no podr\u00e1 exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al <\/em>art\u00edculo 114<\/em><\/a>.\u201d<\/em><\/p>\n

    2-si existen terceros.<\/p>\n

    La Ley adopta el sistema de tope m\u00e1ximo, as\u00ed lo dispone no s\u00f3lo el art.114, sino tambi\u00e9n el 147 LH:\u201d La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acci\u00f3n real hipotecaria podr\u00e1 reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el <\/em>art\u00edculo 140<\/em><\/a>.\u201d<\/em><\/p>\n

    C-SISTEMA SUBSIDIARIO DE AMPLIACI\u00d3N:<\/strong><\/p>\n

    Es preciso distinguir:<\/p>\n

    C1-Cuando la finca hipotecada no hubiera pasado a terceros poseedores, al acreedor hipotecario podr\u00e1 pedir ampliaci\u00f3n de la hipoteca, para asegurar los intereses que, con arreglo al 114 de la Ley, no quedasen asegurados por la hipoteca constituida.<\/p>\n

    C2-Si la finca hipotecada hubiera pasado a tercer poseedor, el acreedor hipotecario tambi\u00e9n podr\u00e1 exigir aquella ampliaci\u00f3n, pero no respecto de la finca hipotecada, sino sobre otros bienes hipotecables del deudor.<\/p>\n

    La ampliaci\u00f3n no perjudicar\u00e1 en ning\u00fan caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella. Es decir, inscrita la ampliaci\u00f3n de la hipoteca, \u00e9sta no tiene otro rango que el correspondiente al que le corresponda por tiempo, por fecha de su inscripci\u00f3n, de manera que no se antepone a los que inscribieron con anterioridad.<\/p>\n

    Dicha ampliaci\u00f3n y la hipoteca en su garant\u00eda, puede constituirse bien de com\u00fan acuerdo, bien por resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo, pudiendo su resultado ser garantizado mediante la oportuna anotaci\u00f3n preventiva de demanda.<\/p>\n

    D-OTRAS CUESTIONES:<\/strong><\/p>\n

    Para terminar con esta pregunta, hay que se\u00f1alar que la anterior regulaci\u00f3n tiene una aplicaci\u00f3n especial en el art.116LH:\u201d El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podr\u00e1 repetir contra la finca acensuada, con perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista posterior, sino en los t\u00e9rminos y con las restricciones establecidas en los <\/em>art\u00edculos 114<\/em><\/a> y <\/em>p\u00e1rrafo 1 y 2 del 115<\/em><\/a>; pero podr\u00e1 exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada\u201d.<\/em> La particularidad es que, aunque la propiedad de la finca acensuada pase a otras personas, el censualista puede pedir la constituci\u00f3n de una hipoteca especial de ampliaci\u00f3n, porque quien adquiere la finca dada en censo no es tercer poseedor, sino que deviene censatario.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>3.- SUPUESTO DE INTERESES VARIABLES.<\/h2>\n

    Existen varios tipos de inter\u00e9s:<\/p>\n

    *fijo:<\/u> que es el que permanece invariable durante todo el plazo del pr\u00e9stamo o de la deuda;<\/p>\n

    *variable:<\/u> que oscila en funci\u00f3n del rendimiento del capital, el cual, normalmente viene determinado por un \u00edndice de referencia;<\/p>\n

    *mixto:<\/u> que es una combinaci\u00f3n de los dos tipos anteriores, el cual, generalmente, empieza con un per\u00edodo inicial de inter\u00e9s fijo y contin\u00faa y culmina con el tipo de inter\u00e9s variable para el resto del plazo del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

    En cuanto a la admisibilidad del inter\u00e9s variable, desde el punto de vista sustantivo, no existe una permisi\u00f3n legal expresa, mas tampoco existe una prohibici\u00f3n y de ah\u00ed que tanto la doctrina como la jurisprudencias se hayan mostrado favorables a su admisi\u00f3n partiendo del principio de libertad contractual contenido en el art.1255CC. Asimismo, el tipo de inter\u00e9s mixto venia regulado en la Real Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios, derogada por la orden de 28 de octubre de 2011 que establece un clausulado financiero estandarizado para dichos pr\u00e9stamos hipotecarios e impone una cl\u00e1usula financiera relativa a los intereses ordinarios, que exige que se haga constar:<\/p>\n

    -el tipo de inter\u00e9s anual nominal aplicable<\/u> al pr\u00e9stamo, especificando si es fijo durante toda la vida del pr\u00e9stamo o si es variable en todo o parte de su duraci\u00f3n.<\/p>\n

    -si es variable<\/u>, se expresar\u00e1, generalmente como suma de un diferencial a un tipo de inter\u00e9s de referencia, debiendo se\u00f1alar la entidad que elabora dicho tipo, as\u00ed como la periodicidad y forma en que debe publicarse.<\/p>\n

    -a efectos hipotecarios<\/u>, cuando se establezca, habr\u00e1 de constar un l\u00edmite m\u00e1ximo y m\u00ednimo, en forma de tanto por ciento, de los intereses variables.<\/p>\n

    -fecha de inicio de devengo de intereses, periodicidad y f\u00f3rmula de liquidaci\u00f3n.<\/u><\/p>\n

    La cl\u00e1usula de inter\u00e9s variable fue ya admitida por una Resoluci\u00f3n de la DGRN de 12 de noviembre 1972. En un Resoluci\u00f3n de 18 de Enero de 1994 el centro directivo afirm\u00f3 que no puede procederse a la inscripci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario si no se expresa una f\u00f3rmula matem\u00e1tica que permita determinar la composici\u00f3n de dichas cuotas peri\u00f3dicas a satisfacer por el deudor hipotecario comprensivas de amortizaci\u00f3n del principal e intereses, porque ello vulnera el principio de determinaci\u00f3n registral.<\/p>\n

    Posteriormente dichas cl\u00e1usulas fueron objeto de estudio por una Comisi\u00f3n mixta de Registradores, Notarios y Letrados de las entidades de cr\u00e9dito en 1989 y m\u00e1s recientemente por la DG en Resoluciones de 9-oct-1996 y 9-oct-1997 y otras muchas que siguieron la misma doctrina\u2026,en la de 17 de Marzo de 1999 afirm\u00f3 que debe admitirse la hipoteca de inter\u00e9s variable como reiteradamente ha venido afirmando este centro directivo siempre que tales intereses puedan ser determinados en su d\u00eda por un factor objetivo y se se\u00f1ale un m\u00e1ximo de responsabilidad hipotecaria, y sin que dicha cl\u00e1usula pueda ser tachada de nulidad ipso iure por el registrador por aplicaci\u00f3n de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.<\/em><\/p>\n

    A la vista de la doctrina de la DG, podemos extraer las siguientes conclusiones:<\/em><\/p>\n

    1-en cuanto al modo de fijarlos<\/u>, puede acudirse a alguna de las siguientes f\u00f3rmulas:<\/em><\/p>\n

    a) tipo m\u00e1ximo y plazo de cobertura<\/em><\/p>\n

    b) tipo m\u00e1ximo, plazo de cobertura y cantidad m\u00e1xima, que no tiene que porqu\u00e9 coincidir con la multiplicaci\u00f3n de tipo por plazo, sino que puede ser menor, aunque nunca superior<\/em><\/p>\n

    c)tipo m\u00e1ximo y cantidad m\u00e1xima, en cuyo caso el tipo se obtiene mediante la oportuna divisi\u00f3n<\/em><\/p>\n

    d)lo que no es posible es que se fije una cantidad m\u00e1xima y ello por cuanto el tercero s\u00f3lo est\u00e1 obligado a responder de 5 a\u00f1os, y si no se proporciona ning\u00fan dato m\u00e1s no podr\u00e1 calificarse si se excede o no de aquel l\u00edmite.<\/em><\/p>\n

    2-el criterio de variaci\u00f3n del inter\u00e9s ha de ser objetivo <\/u>conforme al art.1256 CC y 10 de la Ley de Defensa del consumidor.<\/em><\/p>\n

    3-<\/em>los intereses variables han de ser garantizados con hipoteca de m\u00e1ximo, <\/u>de forma que es esencial la fijaci\u00f3n de un tope m\u00e1ximo al que pueda ascender la responsabilidad hipotecaria, tope que, como se\u00f1ala la RES. 16-sept-1996 en cuanto especificaci\u00f3n del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos y tanto en las relaciones inter partes como frente a terceros, de suerte que esta exigencia no puede entenderse satisfecha con la fijaci\u00f3n de un m\u00e1ximo de responsabilidad que se concrete a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensi\u00f3n de la cobertura hipotecaria entre el acreedor y el deudor hipotecante, o quien se subrogue en su posici\u00f3n.<\/em><\/p>\n

    4-no se permite el anatocismo<\/u>. As\u00ed resulta del principio de especialidad que supone que en el momento de la ejecuci\u00f3n el acreedor no puede pretender el cobro de los intereses que excedan de las garant\u00edas carg\u00e1ndolas en el capital pues supondr\u00eda una vulneraci\u00f3n del 114 LH.<\/em><\/p>\n

    No obstante, esta doctrina se flexibiliza, permiti\u00e9ndose el anatocismo en el \u00e1mbito de las hipotecas de m\u00e1ximo (hipoteca en garant\u00eda de cuenta corriente), as\u00ed como tambi\u00e9n en el \u00e1mbito de la hipoteca inversa-RDGRN de 4 de noviembre de 2010.<\/em><\/p>\n

    5-en cuanto al sistema de liquidaci\u00f3n,<\/u> la Res. 16-feb-1990 hizo las siguientes observaciones:<\/em><\/p>\n

    a) no es requisito esencial que en la Escritura se exprese el sistema que se utilizar\u00e1, pues basta que cuando se interponga la demanda se acompa\u00f1en los documentos que permitan determinarlos directa o indirectamente<\/em><\/p>\n

    b) no es admisible la determinaci\u00f3n por certificaci\u00f3n unilateral del banco, pues, seg\u00fan el art.245RH es preciso que se consignen en la Escritura los dem\u00e1s requisitos del 142 y cuatro \u00faltimos p\u00e1rrafos del 153 Lh, es decir, que se notificar\u00e1 judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta ofreci\u00e9ndole la posibilidad de oponerse.<\/em><\/p>\n

    Destacar la sentencia del TS de 23 diciembre 2015, que anula por abusivas un conjunto de cl\u00e1usulas en contratos de cr\u00e9dito por adhesi\u00f3n con condiciones generales de la contrataci\u00f3n. En lo que interesa a la inscripci\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios se han declarado abusiva la cl\u00e1usula de intereses moratorios del 19%. Con la sentencia se cumple la exigencia de la DGRN\u00a0en su resoluci\u00f3n de 10 noviembre 2015 <\/a>de contar para la calificaci\u00f3n del car\u00e1cter abusivo de una cl\u00e1usula de intereses de demora, con una resoluci\u00f3n judicial firme que declare abusiva una cifra concreta de intereses moratorios en pr\u00e9stamos hipotecarios. En el Registro de la propiedad eso significa seg\u00fan algunos autores que, a partir de ahora, conforme al art. 258.2 LH<\/a>, los\u00a0registradores deber\u00e1n de denegar la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de intereses de demora anuladas por esa sentencia.<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>4.- EXTENSI\u00d3N DE LA HIPOTECA A LOS INTERESES MORATORIOS<\/h2>\n

    Junto con los intereses remuneratorios que se destinan a compensar al acreedor por la disponibilidad de capital concedido al deudor, se encuentran los moratorios, que son aquellos destinados a resarcir al acreedor por el incumplimiento tard\u00edo de una obligaci\u00f3n principal.<\/p>\n

    A los mismos se refiere el art.1108 CC:<\/em> \u201c<\/em>Si la obligaci\u00f3n consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os Y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistir\u00e1 en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el inter\u00e9s legal\u201d.<\/em><\/p>\n

    Desde el punto de vista hipotecario es evidente que la garant\u00eda hipotecaria, puede extenderse a asegurar adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n principal y accesorias, los intereses de demora.<\/p>\n

    Respecto a los mismos, ha de hacerse las siguientes observaciones:<\/p>\n

    1-para que tengan acceso al Registro han de estar expresamente garantizados con la hipoteca.<\/p>\n

    2-se discute si es preciso una nueva y simult\u00e1nea hipoteca o si basta con una cl\u00e1usula independiente: la mayor\u00eda de la doctrina considera que es suficiente una cl\u00e1usula independiente en la misma escritura de hipoteca, puesto que es doctrina reiterada de la DGRN que forman parte del pr\u00e9stamo cualesquiera pactos con el relacionados,<\/p>\n

    3-no pueden englobarse conjuntamente intereses ordinarios y de demora porqu\u00e9, seg\u00fan doctrina reiterada de la DG ambos tienen naturaleza y r\u00e9gimen distintos:<\/p>\n

    *los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente cuando vencen los plazos pactados,<\/p>\n

    *los moratorios no derivan directamente del contrato, sino de la conducta de una de las partes.<\/p>\n

    El principio de especialidad impide que puedan englobarse en una misma cl\u00e1usula<\/p>\n

    4-en cuanto al l\u00edmite m\u00e1ximo de 5 anualidades prescrito en el art.114LH y 220RH, la Res.de 14 de marzo de 2000 se\u00f1al\u00f3 que pueden reclamarse intereses remuneratorios de los \u00faltimos 5 a\u00f1os e intereses moratorios del mismo per\u00edodo, si as\u00ed procediere, por ser distintas y de vencimientos diferentes las cantidades que devengan unos y otros, y, por tanto, la garant\u00eda hipotecaria puede extenderse a 5 a\u00f1os de intereses remuneratorios y a 5 a\u00f1os de intereses de demora. En el mismo sentido RES. 13 de marzo de 2002 y 28 de octubre de 2002.<\/p>\n

    4-en cuanto a la forma de fijarlos, es aplicable lo dicho antes respecto a los intereses ordinarios variables.<\/p>\n

    5-los intereses de demora deben garantizarse con hipoteca de m\u00e1ximo, siendo aplicable lo dicho respecto de los intereses remuneratorios variables.<\/p>\n

    6-destacar el 114.3 Los intereses de demora de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/em><\/strong><\/p>\n

    Seg\u00fan la resoluci\u00f3n de la DGRN de 18 de noviembre de 2013 queda claro que para que sea aplicable dicho l\u00edmite legal a los intereses de demora, el pr\u00e9stamo tiene que recaer sobre vivienda habitual y destinarse a financiar la adquisici\u00f3n de dicha vivienda. La resoluci\u00f3n de 26 de noviembre de 2013 indica que no puede ser objeto de aplicaci\u00f3n extensiva fuera de los supuestos estrictamente se\u00f1alados en \u00e9l, es decir, hipoteca que se constituye para financiar la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual que se adquiere e hipoteca. Por tanto, el l\u00edmite no puede extenderse<\/u> sobre cualquier hipoteca sobre una vivienda habitual.<\/p>\n

    Y la resoluci\u00f3n de 14 de enero de 2015 se\u00f1ala que la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, al a\u00f1adir un nuevo p\u00e1rrafo al art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo l\u00edmite legal a los intereses de los pr\u00e9stamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisici\u00f3n, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podr\u00e1n ser superiores a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Adem\u00e1s, dichos intereses de demora no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/p>\n

    \u00a0<\/p>\n

    <\/a>5.- GARANT\u00cdA DE LAS COSTAS.<\/h2>\n

    Las costas son las expensas que deber\u00e1n efectuarse cuando, vencida la obligaci\u00f3n principal, debe el acreedor interponer el correspondiente procedimiento de ejecuci\u00f3n de la hipoteca; son, por lo tanto, una prestaci\u00f3n accesoria de la obligaci\u00f3n principal.<\/p>\n

    Para que dichas costas puedan ser comprendidas dentro de la responsabilidad hipotecaria, es preciso que se haya hecho constar en la escritura y se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Se trata de una hipoteca de seguridad, pues garantiza un cr\u00e9dito indeterminado en su existencia y cuant\u00eda, por lo que se exige el se\u00f1alamiento de una cantidad m\u00e1xima de responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

    -Cuando por un mismo cr\u00e9dito se hipotequen varias fincas, la hipoteca de seguridad por costas puede producirse en alguna de las siguientes formas: bien distribuy\u00e9ndose tambi\u00e9n su importe entre las varias fincas hipotecadas, bien concretando o afectando dicho importe tan s\u00f3lo a una de las fincas hipotecadas, si bien la DG en R. de 1996 se decant\u00f3 por la primera f\u00f3rmula.<\/p>\n

    -A\u00f1adir que no pueden englobarse conjuntamente las responsabilidades por intereses y costas, pues quebrantar\u00eda el principio de especialidad.<\/p>\n

    Finalmente, para terminar con este tema; juntamente con las costas, hay que hacer alusi\u00f3n a otros gastos (como comisiones, gastos de escritura, inscripci\u00f3n, gastos de comunidad\u2026), respecto de los cuales la RES. De 23 de oct de 1987 rechaz\u00f3 la posibilidad de que se englobe bajo la terminolog\u00eda gen\u00e9rica de \u201ccostas y gastos\u201d sino que exige cl\u00e1usula independiente determinando expresamente el concepto y su cuant\u00eda si es conocida, o si no, una cuant\u00eda m\u00e1xima para todos los conceptos individualmente determinados, configurada como hipoteca de seguridad, y ello porqu\u00e9 seg\u00fan la citada Res. Aquella f\u00f3rmula gen\u00e9rica de \u201ccualesquiera otros gastos, podr\u00eda comprender obligaciones ajenas a la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n

    No obstante, debe advertirse que la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley de 7 de Diciembre de 2.007, flexibilizando el principio de accesoriedad, permite que una hipoteca se constituya en garant\u00eda de distintas obligaciones presentes y futuras, por lo que se puede pactar en la actualidad como hipoteca de m\u00e1ximo, una hipoteca accesoria que garantice distintas obligaciones presentes y futuras, siempre que est\u00e9n suficientemente identificadas o se describan los actos jur\u00eddicos de que derivan.<\/p>\n

    Permiti\u00e9ndose tambi\u00e9n el anatocismo a trav\u00e9s de la hipoteca de m\u00e1ximo, tal como se estudia en otro tema.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    <\/a>ENLACES:<\/strong><\/h2>\n

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    TEMA 64\u00a0DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.   Tema 64.\u00a0Extensi\u00f3n de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito\u00a0garantizado. Idem respecto de los intereses remuneratorios:\u00a0Sistemas y criterio seguido por la Ley seg\u00fan que la\u00a0finca hipotecada pertenezca al deudor o a un tercero.\u00a0Supuesto de intereses variables. Extensi\u00f3n de la hipoteca\u00a0a los intereses moratorios. Garant\u00eda de las costas. \u00a0 Temas m\u00e1s […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[265],"tags":[5559,8150,8151,5631,6227,3776,6375,8138,6373],"class_list":{"0":"post-41021","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-temas","7":"tag-derecho-hipotecario","8":"tag-extension-hipoteca","9":"tag-garantia-de-las-costas","10":"tag-intereses-moratorios","11":"tag-intereses-remuneratorios","12":"tag-intereses-variables","13":"tag-manual-derecho-hipotecario","14":"tag-manual-hipotecario","15":"tag-temas-hipotecario"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41021","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41021"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41021\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41021"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41021"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41021"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}