{"id":41853,"date":"2017-11-06T23:21:20","date_gmt":"2017-11-06T22:21:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=41853"},"modified":"2017-11-06T23:50:33","modified_gmt":"2017-11-06T22:50:33","slug":"division-locales-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/division-locales-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Divisi\u00f3n de locales en propiedad horizontal."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><a id=\"arriba\"><\/a><strong>DIVISI\u00d3N DE LOCALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL: LA RESOLUCI\u00d3N DGRN DE 26 DE OCTUBRE DE 2017<\/strong><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong><em>Vicente Martorell. Notario de Oviedo.<\/em><\/strong><\/h2>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><span style=\"font-size: 18pt;\">Esquema:<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/h2>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><a href=\"#autoriza\">\u00bfAUTORIZACI\u00d3N ADMINISTRATIVA?<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#evolucion\">EVOLUCI\u00d3N NORMATIVA<\/a><\/strong>\n<ul>\n<li><strong>Decreto 1093\/1997<\/strong><\/li>\n<li><strong>Ley 8\/2013<\/strong><\/li>\n<li><strong>Decreto-legislativo 7\/2015<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong><a href=\"#interpretacion\">INTERPRETACI\u00d3N SISTEM\u00c1TICA<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#int2\">INTERPRETACI\u00d3N ECON\u00d3MICO-SOCIAL<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#resolucion\">RESOLUCI\u00d3N DGRN 26 DE OCTUBRE DE 2017<\/a><\/strong>\n<ul>\n<li><strong>Conclusiones<\/strong><\/li>\n<li><strong>Cr\u00edtica<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong><a href=\"#solucion\">&lt;&lt;SOLUCIONES&gt;&gt;<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"autoriza\"><\/a>1.- \u00bfAUTORIZACI\u00d3N ADMINISTRATIVA?<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mientras el carpintero pone los rodapi\u00e9s de mi nuevo despacho asturiano (<a href=\"http:\/\/www.oviedonotaria.com\">www.oviedonotaria.com<\/a>), aprovecho yo tambi\u00e9n esta ma\u00f1ana de un s\u00e1bado, m\u00e1s silenciosamente desde luego, para cubrir la evoluci\u00f3n normativa de la eventual exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa \u00a0en la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de locales de un edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal; defendiendo desde un punto de vista sistem\u00e1tico y econ\u00f3mico-social que tal exigencia no procede en el momento actual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en este sentido representa un gran avance pr\u00e1ctico la todav\u00eda no publicada <a href=\"https:\/\/365bec4c-a-62cb3a1a-s-sites.googlegroups.com\/site\/levantenot\/archivos-1\/Res%20DGRN%2026-10-2017%20postdivis%C3%B3n%20horizontal%20local.pdf?attachauth=ANoY7co2BGMkgLv-iADxekEhA9UxWu9oCGIijD4qXNcOrIeJsqdvaGBbhDV-gE59BNbol9yWqfn2aFgOXzGZAdYqquYpyHqoaogYa4KmNFiPbzO_N3uMhyrm8uQgoFgcXcwj4jsRl0MN2IAvR-mpN1QmS8NUqhsHt4naHyXMcOBC8vl31yfH0lijbSzlJwTgNiEnHQuGtjQDszGfTzX7nksJcA7Bfh6x4UTcwtp5cKFiZXWcfE0OcPttET8GD5czjC95zXpmx8WdrInJF7aHe7IQF2tLl12gHA%3D%3D&amp;attredirects=0\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3\u00aa)<\/a>, que por gentileza del recurrente<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><strong>[1]<\/strong><\/a> puede verse en <a href=\"https:\/\/sites.google.com\/site\/levantenot\/\">levanteNotarial<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque desestimatoria del recurso contra la escueta calificaci\u00f3n registral<a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><strong>[2]<\/strong><\/a>, viene a concluir que s\u00f3lo ser\u00e1 precisa tal autorizaci\u00f3n administrativa cuando la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica as\u00ed lo exija, que no suelen hacerlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, como la vaca que despu\u00e9s de orde\u00f1ada le pega una patada al balde, tras la anterior y certera conclusi\u00f3n, el Centro Directivo desestima el recurso por entender que es necesario acreditar la autorizaci\u00f3n de &lt;&lt;la obra para la segregaci\u00f3n&gt;&gt; mediante la declaraci\u00f3n responsable o comunicaci\u00f3n previa de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seguro que, si le pregunto al carpintero, es capaz de distinguir entre mi nombramiento como notario de Oviedo, que es un puro acto administrativo, con lo que hace \u00e9l, que afecta al acondicionamiento material de la oficina, precise o no para ello de un permiso municipal que nada tiene qu\u00e9 ver con aquella designaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues lo mismo, no hay que confundir la segregaci\u00f3n, que es un acto jur\u00eddico<a href=\"#_edn3\" name=\"_ednref3\">[3]<\/a>, con las actuaciones f\u00edsicas que pueda precisar la segregaci\u00f3n, que quiz\u00e1s no sean necesarias o se pospongan a un momento posterior; cuyo r\u00e9gimen administrativo no est\u00e1 sujeto a fiscalizaci\u00f3n registral alguna, salvo que se plasme en una espec\u00edfica escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y se pretenda su publicidad registral<a href=\"#_edn4\" name=\"_ednref4\"><strong>[4]<\/strong><\/a>; y que, para m\u00e1s inri, no hab\u00eda sido objeto de calificaci\u00f3n negativa por el Registrador<a href=\"#_edn5\" name=\"_ednref5\"><strong>[5]<\/strong><\/a> y, por tanto, no puede formar parte de la Resoluci\u00f3n<a href=\"#_edn6\" name=\"_ednref6\"><strong>[6]<\/strong><\/a>,\u00a0 salvo en el pantanoso terreno del &lt;&lt;obiter dicta&gt;&gt;<a href=\"#_edn7\" name=\"_ednref7\"><strong>[7]<\/strong><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"evolucion\"><\/a>2.- EVOLUCI\u00d3N NORMATIVA<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pueden se\u00f1alarse los siguientes meandros en la regulaci\u00f3n reciente de esta materia, que pasan por el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>; la reforma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8\/2013<\/a>, en relaci\u00f3n al <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\">art. 17-6 de la Ley del Suelo de 2008<\/a>; y el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, en el que este art. 17-6 se traslada al <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a26\">art. 26-6 del Decreto-legislativo 7\/2015<\/a>.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Decreto 1093\/1997<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con buen criterio el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a> establece que no pueden inscribirse en la divisi\u00f3n horizontal m\u00e1s elementos independientes que los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, si bien \u201c<em>\u2026 No ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en este n\u00famero a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el n\u00famero de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condici\u00f3n esencial de su concesi\u00f3n\u2026<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2010\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2010-2711.pdf\">Resoluci\u00f3n DGRN de 14 de enero de 2010<\/a> interpret\u00f3 ampliamente este precepto entendiendo que \u00ab<em>&#8230; dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente&#8230;<\/em>\u00ab; y que el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/1997\/07\/23\/pdfs\/A22451-22470.pdf\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a> tiene car\u00e1cter instrumental y \u00ab<em>&#8230; precisa norma con rango de Ley que exija claramente licencia&#8230;<\/em>\u00ab.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No contradice ello el criterio de la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2010\/01\/19\/pdfs\/BOE-A-2010-856.pdf\">Resoluci\u00f3n DGRN de 3 de diciembre de 2009,<\/a> que distingui\u00f3 entre la\u00a0 propiedad horizontal propiamente dicha (en cuyo caso la subdivisi\u00f3n de una de las entidades no precisa de licencia) y aquellos complejos inmobiliarios en que el suelo es privativo de cada entidad (en cuyo caso la subdivisi\u00f3n de una de las entidades precisa de licencia de parcelaci\u00f3n<a name=\"_ednref20\"><\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque est\u00e9 fea la autocita<a href=\"#_edn8\" name=\"_ednref8\"><strong>[8]<\/strong><\/a> y para que nadie me tache de laxo, hace ya siete a\u00f1os, siguiendo a \u00a0Rafael RIVAS<a href=\"#_edn9\" name=\"_ednref9\"><strong>[9]<\/strong><\/a><strong>,<\/strong> defend\u00eda para la propiedad horizontal propiamente dicha (aquella cuya subdivisi\u00f3n no entra\u00f1a parcelaci\u00f3n) una interpretaci\u00f3n m\u00e1s rigurosa que la del propio Centro Directivo, entendiendo que ser\u00e1 necesaria, como dice el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/1997\/07\/23\/pdfs\/A22451-22470.pdf\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>, nueva licencia cuando la divisi\u00f3n horizontal exceda del n\u00famero m\u00e1ximo de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente fijados en la previa licencia de edificaci\u00f3n, lo cual era consecuencia y ten\u00eda su cobertura legal en el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2008\/06\/26\/pdfs\/A28482-28504.pdf\">art. 20 del Decreto-legislativo 2\/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo<\/a>; y no ser\u00e1 necesaria tal licencia para la posterior divisi\u00f3n horizontal cuando tal obra nueva se hubiese realizado con una licencia anterior a la Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico y Valoraci\u00f3n del Suelo (en vigor desde el 16 de agosto de 1990, pues es en ella cuando se introduce la exigencia de licencia m\u00e1s certificaci\u00f3n para la escrituraci\u00f3n de la obra nueva). Tampoco ser\u00e1 necesaria tal licencia para la subdivisi\u00f3n horizontal cuando se acreditase la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n administrativa.<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Ley 8\/2013<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo la reforma del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> por la Ley 8\/2013, en relaci\u00f3n a este tema de la postdivisi\u00f3n horizontal, mezcl\u00f3 exigencias de autorizaciones administrativas, m\u00e1s propias de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, con cierta flexibilizaci\u00f3n de requisitos para la toma de acuerdos en las comunidades de propietarios. Lo importante, en lo que nos afecta, es que establece que requerir\u00e1 autorizaci\u00f3n administrativa \u201c<em>\u2026 la divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos\u2026<\/em>\u201d, despu\u00e9s enumera una serie de actos que tambi\u00e9n precisan autorizaci\u00f3n administrativa, para terminar diciendo \u201c<em>\u2026 cuando concurran los requisitos a que alude el <\/em><a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\"><em>art\u00edculo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio<\/em><\/a><em>\u2026<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicho <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\">art. 17-6 de la Ley del Suelo de 2008<\/a>, afectado tambi\u00e9n por la Ley 8\/2013, exige autorizaci\u00f3n administrativa para la constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n de los complejos inmobiliarios. Hasta ah\u00ed bien. Lo malo es que a sus efectos considera complejo inmobiliario <em>\u201c\u2026 todo r\u00e9gimen de organizaci\u00f3n unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con car\u00e1cter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos\u2026<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y as\u00ed a las <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2014\/04\/25\/pdfs\/BOE-A-2014-4446.pdf\">Resoluciones DGRN de 20 de marzo de 2014<\/a> y <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2014\/07\/25\/pdfs\/BOE-A-2014-7907.pdf\">28 de mayo de 2014<\/a> no les qued\u00f3 otra que hacer una aplicaci\u00f3n coordinada del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> y del <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\">art. 17-6 de la Ley del Suelo<\/a>, exigiendo la autorizaci\u00f3n administrativa para la divisi\u00f3n de locales (que es el arranque literal del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>), suponga o no parcelaci\u00f3n del terreno por integrarse en una propiedad horizontal propiamente dicha o en un complejo inmobiliario (pues el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\">art. 17-6 de la Ley del Suelo<\/a> no distingue), salvo que se de alguna de las excepciones legales (y que enumera el propio <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\">art. 17-6 de la Ley del Suelo<\/a>: que la propia licencia de obra lo hubiese contemplado o que la modificaci\u00f3n del complejo no provoque un incremento del n\u00famero de sus elementos privativos).<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Decreto-legislativo 7\/2015<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero en el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, el dichoso art. 17-6 ha pasado a ser el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a26\">art. 26-6 del Decreto-legislativo 7\/2015<\/a> que, si bien mantiene\u00a0 esa definici\u00f3n del complejo inmobiliario, limita su \u00e1mbito a los efectos de requerir autorizaci\u00f3n administrativa su constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n, a los \u201c<em>\u2026 del tipo de los regulados como reg\u00edmenes especiales de propiedad, por el <\/em><a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/lph.html#I80\"><em>art\u00edculo 24 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal<\/em><\/a><em>\u2026<\/em>\u201d, es decir, a los complejos inmobiliarios privados cuya divisi\u00f3n pudiera entra\u00f1ar parcelaci\u00f3n, pero no a la propiedad horizontal cl\u00e1sica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La misma argumentaci\u00f3n sistem\u00e1tica que llev\u00f3 a nuestro Centro Directivo a exigir la autorizaci\u00f3n administrativa para la divisi\u00f3n de un local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal ordinaria, exigir\u00eda ahora que recondujese su interpretaci\u00f3n a la soluci\u00f3n permisiva del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/1997\/07\/23\/pdfs\/A22451-22470.pdf\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay desdoro en que la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a> mantuviese la exigencia pues, aunque posterior al <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a26\">art. 26-6 del Decreto-legislativo 7\/2015, de 30 de octubre<\/a>, se refiere a una escritura autorizada el d\u00eda 21 de julio de 2015 y presentada a inscripci\u00f3n la \u00faltima de sus subsanaciones el d\u00eda 1 de octubre de 2015 (am\u00e9n de que estim\u00f3 el recurso por acreditarse la prescripci\u00f3n de lo que transitoriamente pas\u00f3 a ser infracci\u00f3n administrativa).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"interpretacion\"><\/a>3.- INTERPRETACI\u00d3N SISTEM\u00c1TICA<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recapitulando lo dicho, la situaci\u00f3n actual quedar\u00eda del siguiente modo:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa del <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a26\"> 26-6 del Decreto-legislativo 7\/2015<\/a> (al que se remitir\u00eda <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\">art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>) pretende fiscalizar s\u00f3lo aquellos casos en los que la divisi\u00f3n pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso exclusivo), y en estos casos la autorizaci\u00f3n viene impuesta no tanto porque se est\u00e9 dividiendo un local como porque se est\u00e1 ante una posible parcelaci\u00f3n.<\/li>\n<li>En otro caso, no ser\u00e1 necesaria autorizaci\u00f3n administrativa para la subdivisi\u00f3n de locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el n\u00famero de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condici\u00f3n esencial de su concesi\u00f3n (<a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\"> 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>), lo cual es harto improbable, pues de fijarse ser\u00eda un n\u00famero m\u00ednimo.<\/li>\n<li>Por el contrario, para las viviendas se mantiene la necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa cuando los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente excedan de los permitidos en la licencia (<a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\"> 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>); y ello a pesar de la permisiva <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2010\/02\/19\/pdfs\/BOE-A-2010-2711.pdf\">Resoluci\u00f3n DGRN de 14 de enero de 2010<\/a>, que en su d\u00eda requiri\u00f3 una norma con rango de ley que lo exigiese, cobertura legal que resultar\u00eda simplemente de los preceptos que en las sucesivas &lt;&lt;leyes del suelo&gt;&gt; han regulado la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y su inscripci\u00f3n, y su correlato auton\u00f3mico exigiendo tambi\u00e9n la correspondiente licencia.<\/li>\n<li>Y lo anterior, salvo que la normativa auton\u00f3mica imponga en todo caso la autorizaci\u00f3n administrativa (no es el caso de <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/569051-ley-2-2016-de-10-de-febrero-del-suelo-de-galicia.html\">Ley 2\/2016 del suelo de Galicia<\/a> ni lo invocaba el Registrador en su calificaci\u00f3n); o que se acredite la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n administrativa (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"int2\"><\/a>4.- INTERPRETACI\u00d3N ECON\u00d3MICO-SOCIAL<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de las viviendas, exigir una licencia cuando se procede a su divisi\u00f3n tiene por objetivo controlar su densidad y superficie m\u00ednima, al ser un factor importante a la hora de configurar las dotaciones p\u00fablicas necesarias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, se pregunta y contesta Juan BARRIOS<a href=\"#_edn10\" name=\"_ednref10\"><strong>[10]<\/strong><\/a>, en el caso de los locales \u00bfqu\u00e9 raz\u00f3n justificar\u00eda la exigencia de licencia para realizar divisiones materiales? No puede ser la densidad. Ning\u00fan planeamiento establece un n\u00famero m\u00e1ximo de locales en una determinada \u00e1rea de ejecuci\u00f3n; s\u00f3lo tendr\u00eda sentido exigir una correlaci\u00f3n entre n\u00famero m\u00ednimo de locales y densidad de poblaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco existe una superficie m\u00ednima de local con car\u00e1cter general; lo que hay son normas, generalmente municipales, que regulan los requisitos que debe tener un local para el desarrollo de determinada actividad. Por ejemplo, caracter\u00edsticas de accesibilidad, sanitarias y en ocasiones superficies m\u00ednimas para ciertos espacios o actividades. Lo que ocurre es que cuando una licencia de obras autoriza la formaci\u00f3n de un local no establece cu\u00e1l debe ser la actividad concreta a la que se destinar\u00e1, porque no se puede saber y porque en un r\u00e9gimen de econom\u00eda de mercado no parece que competa al legislador establecerlo; el local podr\u00e1 destinarse a cualquier actividad que respete en cada momento los usos previstos por las normas urban\u00edsticas siempre que cuente con las caracter\u00edsticas necesarias para ello; a lo mejor no se puede poner un restaurante, pero puede ser una estupenda fruter\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El momento l\u00f3gico de controlar que el local re\u00fane las caracter\u00edsticas adecuadas no es el de su configuraci\u00f3n jur\u00eddica (con la divisi\u00f3n horizontal o con la divisi\u00f3n de otro local existente), sino el de autorizar la instalaci\u00f3n y el inicio de una determinada actividad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"resolucion\"><\/a>5.- RESOLUCI\u00d3N DGRN DE 26 DE OCTUBRE DE 2017<\/strong><\/h2>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusiones<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Acerca de la exigencia o no de autorizaci\u00f3n administrativa en la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de los locales o garajes en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, podemos extraer de la <a href=\"https:\/\/365bec4c-a-62cb3a1a-s-sites.googlegroups.com\/site\/levantenot\/archivos-1\/Res%20DGRN%2026-10-2017%20postdivis%C3%B3n%20horizontal%20local.pdf?attachauth=ANoY7co2BGMkgLv-iADxekEhA9UxWu9oCGIijD4qXNcOrIeJsqdvaGBbhDV-gE59BNbol9yWqfn2aFgOXzGZAdYqquYpyHqoaogYa4KmNFiPbzO_N3uMhyrm8uQgoFgcXcwj4jsRl0MN2IAvR-mpN1QmS8NUqhsHt4naHyXMcOBC8vl31yfH0lijbSzlJwTgNiEnHQuGtjQDszGfTzX7nksJcA7Bfh6x4UTcwtp5cKFiZXWcfE0OcPttET8GD5czjC95zXpmx8WdrInJF7aHe7IQF2tLl12gHA%3D%3D&amp;attredirects=0\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3\u00aa)<\/a> las siguientes conclusiones:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/lph.html#a10\"> 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> (en su reforma por la Ley 8\/2013) exige autorizaci\u00f3n administrativa y, adem\u00e1s, ha derogado el adjetivo <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a> y, por tanto, los criterios contenidos en el mismo<a href=\"#_edn11\" name=\"_ednref11\"><strong>[11]<\/strong><\/a>.<\/li>\n<li>Este requerimiento no es pleno ya que se condiciona a que concurran los requisitos del <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/rdleg2-2008.t2.html#I134\"> 17-6 de la Ley del Suelo de 2008<\/a>, que inclu\u00eda tanto los complejos inmobiliarios como la propiedad horizontal propiamente dicha.<\/li>\n<li>En el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, este art. 17-6 ha pasado a ser el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Admin\/561510-rdleg-7-2015-de-30-oct-aprueba-el-texto-refundido-de-la-ley-de-suelo-y-rehabilitacion.html#a26\"> 26-6 del Decreto-legislativo 7\/2015<\/a>, que incluye s\u00f3lo los complejos inmobiliarios.<\/li>\n<li>Tal acotamiento de la nueva Ley del Suelo no incide en el \u00e1mbito del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/#a10\"> 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> y s\u00ed tan solo en las excepciones aplicables<a href=\"#_edn12\" name=\"_ednref12\"><strong>[12]<\/strong><\/a>.<\/li>\n<li>A pesar del car\u00e1cter b\u00e1sico de dicha normativa que exige autorizaci\u00f3n administrativa, conforme a los pronunciamientos constitucionales, corresponde a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mica determinar en \u00faltima instancia esta intervenci\u00f3n administrativa<a href=\"#_edn13\" name=\"_ednref13\"><strong>[13]<\/strong><\/a>.<\/li>\n<li>La legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable (gallega) nada exige al respecto, pues el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/569051-ley-2-2016-de-10-de-febrero-del-suelo-de-galicia.html#a142\"> 142-2-f de la Ley 2\/2016 del suelo de Galicia<\/a> se limita a decir que \u201c<em>&#8230; Estar\u00e1n sujetos a licencia municipal&#8230; Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de divisi\u00f3n de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelaci\u00f3n&#8230;<\/em>\u201d.<\/li>\n<li>A pesar de tal inexigencia espec\u00edfica auton\u00f3mica para la postdivisi\u00f3n horizontal, el Centro Directivo incluye el supuesto en el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/569051-ley-2-2016-de-10-de-febrero-del-suelo-de-galicia.html#a142\"> 142-2-a de la Ley 2\/2016 del suelo de Galicia<\/a>, seg\u00fan el cual, \u201c<em>&#8230; Estar\u00e1n sujetos a licencia municipal&#8230; Los actos de edificaci\u00f3n y uso del suelo y del subsuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, precisen de proyecto de obras de edificaci\u00f3n&#8230;<\/em>\u201d.<\/li>\n<li>En definitiva, si no se puede acreditar la espec\u00edfica autorizaci\u00f3n administrativa para la segregaci\u00f3n\/divisi\u00f3n por no exigirla la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable, habr\u00e1 que acreditar \u201c<em>&#8230; resultar autorizada la obra para la segregaci\u00f3n&#8230;<\/em>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong>Cr\u00edtica<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Rectifica la Direcci\u00f3n General la argumentaci\u00f3n que en las Resoluciones precedentes le llevaba a poner el centro del problema en la indiscriminada remisi\u00f3n que la reforma de 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal hac\u00eda al precepto de la Ley del Suelo que no distingu\u00eda entre complejos inmobiliarios y propiedad horizontal propiamente dicha. Como ello no puede sostenerse tras la refundici\u00f3n de 2015 de la ley del Suelo, decide ahora que la remisi\u00f3n s\u00f3lo vale para las excepciones contempladas en el mismo y lo determinante es lo que prevea la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dicha legislaci\u00f3n auton\u00f3mica nada suele prever al respecto, con lo que el problema de la postdivisi\u00f3n horizontal de locales o garajes estar\u00eda resuelto sin necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde luego, tras lo visto, no puede sostenerse seriamente que lo prevea para mi anterior destino, la legislaci\u00f3n de Galicia, \u00e1mbito en el que se suscit\u00f3 la controversia<a href=\"#_edn14\" name=\"_ednref14\"><strong>[14]<\/strong><\/a>. Tampoco Catalu\u00f1a, como desliza la Resoluci\u00f3n. Lo que dice el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/ca-dleg1-2010.t6.html#a187\">art. 187-bis-f del Decreto-legislativo catal\u00e1n 1\/2010<\/a> (en su reforma por la Ley 16\/2015<a href=\"#_edn15\" name=\"_ednref15\"><strong>[15]<\/strong><\/a>) es que est\u00e1n sujetos a comunicaci\u00f3n previa \u201c<em>&#8230; <\/em><em>La formalizaci\u00f3n de operaciones jur\u00eddicas que, sin constituir o modificar un r\u00e9gimen de propiedad horizontal, simple o compleja, significan un incremento del n\u00famero de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente&#8230;\u201d<\/em>; pero a\u00f1ade<em> \u201c&#8230; respecto a los autorizados en una licencia urban\u00edstica anterior&#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El resultado no ser\u00eda malo en la pr\u00e1ctica, si no fuese porque este desplazamiento del centro exige para la Direcci\u00f3n General sacrificar el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/rd1093-1997.html#a53\">art. 53-a del Decreto 1093\/1997<\/a>, que permitir\u00eda el tratamiento diferenciado de las viviendas, manteniendo la necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa cuando los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente excedan de los permitidos en la licencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y, sobre todo, por la incongruencia de que la autorizaci\u00f3n de escrituras de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de locales en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y su publicidad registral se haga depender de que se acredite \u201c<em>&#8230; resultar autorizada la obra para la segregaci\u00f3n&#8230;<\/em>\u201d, mediante la correspondiente licencia, declaraci\u00f3n responsable, comunicaci\u00f3n previa, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n es un mero acto jur\u00eddico que puede no requerir obra material alguna. As\u00ed por ejemplo en una plaza de aparcamiento o en un espacio de almacenaje di\u00e1fano. Incluso es frecuente que la finalidad de la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n sea dar cobertura jur\u00eddica a una separaci\u00f3n f\u00edsica preexistente, con lo que no vamos a tirar la pared para hacerla de nuevo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otras veces la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n del local ir\u00e1 seguida de una compraventa, pero no ser\u00e1 hasta meses despu\u00e9s cuando se proceda a levantar mamparas y acondicionar el local. Con lo que ser\u00eda la pescadilla que se muerde la cola: no puedo comprar esa parte del local porque todav\u00eda no voy a obrar, pero no voy a embarcarme en ninguna obra mientras no sea due\u00f1o del local.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y ello por no hablar de que, en muchas de las obras subsiguientes a una segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n, dada su escasa entidad, los costes transaccionales ni compensan su formalizaci\u00f3n notarial y publicidad registral, ni est\u00e1n sujetos a tales controles. Pensemos en la segregaci\u00f3n de una finca r\u00fastica (se entiende respetando la unidad m\u00ednima de cultivo y sin que encubra parcelaci\u00f3n urban\u00edstica alguna) \u00bfalguien condiciona su escrituraci\u00f3n o inscripci\u00f3n a que se acredite la autorizaci\u00f3n de un muro de separaci\u00f3n o contenci\u00f3n? Ni siquiera Donald Trump.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como me dec\u00eda uno de los compa\u00f1eros, a cuya revisi\u00f3n a su vez he sometido este trabajo, puede haber segregaci\u00f3n sin muro y muro sin segregaci\u00f3n, que s\u00f3lo revele una separaci\u00f3n para un aprovechamiento diferenciado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"solucion\"><\/a>6.- &lt;&lt;SOLUCIONES&gt;&gt;<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con la nueva doctrina de la <a href=\"https:\/\/365bec4c-a-62cb3a1a-s-sites.googlegroups.com\/site\/levantenot\/archivos-1\/Res%20DGRN%2026-10-2017%20postdivis%C3%B3n%20horizontal%20local.pdf?attachauth=ANoY7co2BGMkgLv-iADxekEhA9UxWu9oCGIijD4qXNcOrIeJsqdvaGBbhDV-gE59BNbol9yWqfn2aFgOXzGZAdYqquYpyHqoaogYa4KmNFiPbzO_N3uMhyrm8uQgoFgcXcwj4jsRl0MN2IAvR-mpN1QmS8NUqhsHt4naHyXMcOBC8vl31yfH0lijbSzlJwTgNiEnHQuGtjQDszGfTzX7nksJcA7Bfh6x4UTcwtp5cKFiZXWcfE0OcPttET8GD5czjC95zXpmx8WdrInJF7aHe7IQF2tLl12gHA%3D%3D&amp;attredirects=0\">Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3\u00aa)<\/a>, ocurrir\u00e1 entonces que, para la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de locales en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, habr\u00e1 que rogar una autorizaci\u00f3n administrativa, ante la extra\u00f1eza del funcionario de turno, que argumentar\u00e1 que en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable no es necesaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si no se apiada de nosotros<a href=\"#_edn16\" name=\"_ednref16\"><strong>[16]<\/strong><\/a>, habr\u00e1 entonces que hacer un &lt;&lt;puigdemont&gt;&gt;: declarar, no s\u00e9 si muy responsablemente, que, en virtud de la separaci\u00f3n decidida de manera unilateral, vamos a levantar un tabique de pladur, y a continuaci\u00f3n suspender su ejecuci\u00f3n<a href=\"#_edn17\" name=\"_ednref17\"><strong>[17]<\/strong><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Evidentemente, siempre queda la posibilidad de dejar prescribir la supuesta infracci\u00f3n administrativa (<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a>), para lo cual la escritura marca el &lt;&lt;dies a quo&gt;&gt;. Y entretanto solicitar el reflejo catastral de la nueva situaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, ninguna de estas medidas, sus tasas y tiempo de tramitaci\u00f3n nos ayuda a subir puestos en el informe <a href=\"https:\/\/elpais.com\/economia\/2017\/10\/30\/actualidad\/1509388704_971730.html\">&lt;&lt;Doing Business&gt;&gt;<\/a>. \u00bfQu\u00e9 tal si para la inscripci\u00f3n bastase consignar en la escritura que la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n del local realizadas no exige de momento obra material alguna? Ejemplos de declaraciones de este tipo, para salvar la cara de no se sabe qu\u00e9, todos los hemos sufrido<a href=\"#_edn18\" name=\"_ednref18\"><strong>[18]<\/strong><\/a>.<\/p>\n<hr \/>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[1]<\/a> Que es un servidor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[2]<\/a> Advertir que la invocada por el Registrador en los Fundamentos de Derecho de su calificaci\u00f3n negativa <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2015\/03\/10\/pdfs\/BOE-A-2015-2568.pdf\">Resoluci\u00f3n de la DGRN de 13 de febrero de 2015<\/a>, nada tiene que ver con el pretendido defecto se\u00f1alado, pues aqu\u00e9lla se refiere a la autorizaci\u00f3n de la comunidad horizontal para la divisi\u00f3n de una de las entidades y aqu\u00ed se discut\u00eda entonces &#8211; y se trata ahora &#8211; sobre la necesidad o no de autorizaci\u00f3n administrativa para ello.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref3\" name=\"_edn3\">[3]<\/a> No es que lo diga yo. Lo viene afirmando la propia Direcci\u00f3n General, que en una conocida etapa incluso lleg\u00f3 a proclamar con cierto reduccionismo que la segregaci\u00f3n es un puro acto registral; olvidando que la inscripci\u00f3n es voluntaria, que hay montones de fincas no inmatriculadas, que existen otras instituciones a las que se dirige la segregaci\u00f3n y el control notarial de su legalidad, como el Catastro, o incluso puede interesar a otros fines m\u00e1s prosaicos, como la individualizaci\u00f3n de contadores de suministros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref4\" name=\"_edn4\">[4]<\/a> Hombre, los rodapi\u00e9s est\u00e1n bien, pero no creo que merezcan tanto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref5\" name=\"_edn5\">[5]<\/a> S\u00ed lo hab\u00edan sido otros dos defectos no recurridos. No es elegante entonces que la Resoluci\u00f3n los transcriba y, sin embargo, censure mis explicaciones al respecto: \u201c<em>&#8230; <strong>A) Defectos 1\u00ba y 3\u00aa que no se recurren.- <\/strong>No obstante no recurrirse, interesa explicar mi actuaci\u00f3n al respecto: <u>Primero.- Defecto 1\u00ba.-<\/u> Los intervinientes aportaron para justificar la ineficacia de la sustituci\u00f3n, y as\u00ed se rese\u00f1a en la escritura, acta notarial de 1999 de declaraci\u00f3n de herederos abintestato de uno de los instituidos herederos de la que resulta que falleci\u00f3 sin descendencia y acta notarial de 2011 de manifestaciones sobre inexistencia tambi\u00e9n de descendientes de otro de los herederos.<\/em> <em>No consta en la calificaci\u00f3n registral si tales documentos se acompa\u00f1aron a la escritura autorizada por m\u00ed. Caso de que se hubieran presentado, tampoco consta si fueron tomados en consideraci\u00f3n en dicha calificaci\u00f3n. Por mi parte, comparto la calificaci\u00f3n registral, no tanto sobre la necesidad sino sobre la conveniencia de instar las correspondientes actas de notoriedad, de manera que no se recurre el defecto, al contrario. <u>Segundo.- Defecto 3\u00ba.-<\/u> En relaci\u00f3n con los linderos del local segregado y los del resto matriz \u00fanicamente se procede a modificar el lindero por el que se efect\u00faa la segregaci\u00f3n, manteniendo inalterados los restantes. Ello significa que el defecto de no constar (que no es lo mismo que no tener, de ah\u00ed la menci\u00f3n sobre el acceso que en su d\u00eda bast\u00f3 al Registro y ahora no) salida propia a trav\u00e9s de elementos comunes o a la v\u00eda p\u00fablica se predicar\u00eda igual de la finca matriz.<\/em> <em>En consecuencia, no se recurre el defecto porque lo ser\u00eda de los asientos registrales y \u00e9stos se supone que est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales&#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref6\" name=\"_edn6\">[6]<\/a> Tampoco es verdad que el recurso se interpusiera el 28 de julio, como afirma la Resoluci\u00f3n; lo fue m\u00e1s de un mes antes, el 26 de junio, como prueba el sellito de Correos, e inmediatamente fue remitido por correo electr\u00f3nico corporativo a diversas direcciones del Ministerio de Justicia y del Registro en cuesti\u00f3n, para que nadie pudiera objetarme que no lo hab\u00eda sido a trav\u00e9s de la correspondiente sede electr\u00f3nica ministerial, que lo que es para los notarios simplemente no funciona y a quienes deber\u00edan hacer algo al respecto parece darles igual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, no es que me importe mucho, pero la Resoluci\u00f3n es extempor\u00e1nea. Debo de estar gafado, porque tampoco se han dignado contestar en plazo una reclamaci\u00f3n por responsabilidad patrimonial motivada por la actuaci\u00f3n del anterior Director en vulneraci\u00f3n de mis derechos constitucionales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref7\" name=\"_edn7\">[7]<\/a> Y ya es simplemente anecd\u00f3tico que, citados un par de autores en apoyo de las tesis defendidas, la Resoluci\u00f3n los reduzca a sus iniciales, como si fuesen presuntos delincuentes, cuando se trata de trabajos publicados y as\u00ed se rese\u00f1an , incluso en la misma Resoluci\u00f3n. A alguien se le ha atragantado la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos. Quiz\u00e1s tengamos que empezar a decir \u201cel C\u00f3digo de N&#8230; le\u00f3n\u201d. Peor lo tenemos con \u201cel Digesto de J&#8230;\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref8\" name=\"_edn8\">[8]<\/a> MARTORELL, Vicente. <em><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2010-licenciadeedificacion.htm\">La licencia de edificaci\u00f3n: 33 preguntas sobre su din\u00e1mica notarial y registral<\/a><\/em>. \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">www.notariosyregistradores.com<\/a>, septiembre de 2010.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref9\" name=\"_edn9\">[9]<\/a> RIVAS, Rafael. <em><a href=\"https:\/\/registradorescomunidadvalenciana.org\/wp-content\/uploads\/2014\/04\/Revista-no-377.pdf\">Una sugerencia sobre c\u00f3mo calificar los documentos que pretendan la divisi\u00f3n de un edificio sin licencia<\/a><\/em>. \u00ab<a href=\"https:\/\/registradorescomunidadvalenciana.org\/2314-2\/\">Lunes 4,30<\/a>\u00ab, n\u00famero 377, septiembre 2004.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref10\" name=\"_edn10\">[10]<\/a> BARRIOS, Juan. <em><a href=\"http:\/\/www.elnotario.es\/practica-juridica\/6062-la-autorizacion-para-la-division-de-locales\">La autorizaci\u00f3n para la divisi\u00f3n de locales<\/a><\/em>. <a href=\"http:\/\/www.elnotario.es\/practica-juridica\/6062-la-autorizacion-para-la-division-de-locales\">El Notario del siglo XXI<\/a>, Colegio Notarial de Madrid, n\u00ba 65, enero-febrero 2016.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref11\" name=\"_edn11\">[11]<\/a> N\u00f3tese la diferencia con lo afirmado en la precedente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a>, que se limitaba a decir: \u201c<em>&#8230; Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado ahora confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicaci\u00f3n generalizada)&#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref12\" name=\"_edn12\">[12]<\/a> N\u00f3tese la diferencia con lo afirmado en la precedente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a>: \u201c<em>&#8230; debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relaci\u00f3n existente entre los mismos, en cuanto expresi\u00f3n de una misma idea&#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref13\" name=\"_edn13\">[13]<\/a> N\u00f3tese la diferencia con lo afirmado en la precedente <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2016-2467\">Resoluci\u00f3n DGRN de 15 de febrero de 2016<\/a>: \u201c<em>&#8230; es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa previa&#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recurrir empieza a parecerse a jugar al &lt;&lt;trile&gt;&gt;: a la que te descuidas te cambian la bolita de cubilete.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref14\" name=\"_edn14\">[14]<\/a> Ni para el actual de Asturias, pues el <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/as-dleg1-2004.t7.html#t7\">art. 228-2 del Decreto-legislativo 1\/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenaci\u00f3n del territorio y urbanismo<\/a>, enumera una serie de actos de edificaci\u00f3n y uso del suelo que est\u00e1n sujetos a previa licencia, limit\u00e1ndose a incluir en \u00e9stos \u201c<em>&#8230; las parcelaciones urban\u00edsticas&#8230;<\/em>\u201d. Claro que despu\u00e9s a\u00f1ade que exceden de la simple licencia de obra menor aquellas que supongan alteraci\u00f3n del \u201c<em>&#8230; n\u00famero de viviendas y locales&#8230;<\/em>\u201d, con lo que es muy probable que, llegado el caso, en aplicaci\u00f3n de su nueva doctrina, la DGRN las meter\u00e1 en el saco.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref15\" name=\"_edn15\">[15]<\/a> Que se titula precisamente \u201c<em>&#8230; de simplificaci\u00f3 de l&#8217;activitat administrativa de l&#8217;Administraci\u00f3 de la Generalitat i dels governs locals de Catalunya i d&#8217;impuls de l&#8217;activitat econ\u00f2mica &#8230;<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref16\" name=\"_edn16\">[16]<\/a> El compa\u00f1ero al que me refer\u00eda antes me contaba que lo gracioso (sic) es que \u00e9l ya ven\u00eda practicando la absurda (sic) soluci\u00f3n de la DGRN: cuando ped\u00eda esa licencia, en mi Ayuntamiento se re\u00edan y al final consegu\u00eda un papel que + \u00f3 \u2013 dec\u00eda que no era necesaria licencia para construir un muro que separara el local en dos porciones de X m2 y con eso tragaban (sic).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref17\" name=\"_edn17\">[17]<\/a> Lo de pasearse por B\u00e9lgica es opcional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref18\" name=\"_edn18\">[18]<\/a> \u00bfAlguien ha autorizado una escritura de constituci\u00f3n de una sociedad dedicada al transporte terrestre de mercanc\u00edas, al menos antes de la modificaci\u00f3n operada por la Ley 9\/2013 o, lo que es peor, despu\u00e9s? \u00bfnunca se ha preguntado por qu\u00e9 hay que poner en los Estatutos que dichas actividades no ser\u00e1n iniciadas antes de que se hayan cumplido los requisitos administrativos? \u00bfpueden los Estatutos decir lo contrario, que se iniciar\u00e1 la actividad, aunque no se cumplan tales requisitos y drogados hasta las cejas? El caso es real y es a este tipo de cl\u00e1usulas de estilo lo que llamo &lt;&lt;hacerse trampas en un solitario&gt;&gt;.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>Vicente Martorell, notario<\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>terminado el 2 de noviembre\u00a0 de 2017<\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>(los rodapi\u00e9s todav\u00eda no)<\/em><\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"font-size: 14pt;\"><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/365bec4c-a-62cb3a1a-s-sites.googlegroups.com\/site\/levantenot\/archivos-1\/Res%20DGRN%2026-10-2017%20postdivis%C3%B3n%20horizontal%20local.pdf?attachauth=ANoY7cr4vo8t5Aqc_EUpHHgaIjdwQ-jG3diaMaOPKqpgEsj1-1XHaz9beoUukWk0WPL5XlpWK3OeIMh94zGbAwKy-JAJEii2K4ezzQ18r2etZ6veGCh_ttSfDkwZULeHNPkmUR2omVNH6DcO1GQOo9v-0K2r5TDan2FcxkuaJ_lXbDLrpHx2hBYMFSYv8N6Y6QYwU7qCdh2mzv6nfKsYP17tn98tRGWf4gkBEhsrL-rJLW7hAHL9NY8rB--lS861wgn_pSFdXdT2NviXMfPA-WuwDF0TYkZckQ%3D%3D&amp;attredirects=0\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">RDGRN 26 DE OCTUBRE DE 2017<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-de-propiedad-horizontal\/\">LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/tag\/vicente-martorell\/\">OTROS ART\u00cdCULOS DE VICENTE MARTORELL<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/\">SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.oviedonotaria.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">WEB DE VICENTE MARTORELL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/2002-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2017.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">RESOLUCIONES: \u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">Por meses.<\/a> \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">Por titulares.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/indice-jc-casas\/\">\u00cdndice Juan Carlos Casas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a>.<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_41857\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/division-locales-propiedad-horizontal\/attachment\/santa_maria_del_naranco-asturias\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-41857\" class=\"size-full wp-image-41857\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Santa_Mar\u00eda_del_Naranco-Asturias.jpg\" alt=\"Divisi\u00f3n de locales en propiedad horizontal.\" width=\"1024\" height=\"685\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Santa_Mar\u00eda_del_Naranco-Asturias.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Santa_Mar\u00eda_del_Naranco-Asturias-300x201.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Santa_Mar\u00eda_del_Naranco-Asturias-768x514.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/Santa_Mar\u00eda_del_Naranco-Asturias-500x334.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-41857\" class=\"wp-caption-text\">Santa Mar\u00eda del Naranco (Asturias). Por Yildori<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>DIVISI\u00d3N DE LOCALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL: LA RESOLUCI\u00d3N DGRN DE 26 DE OCTUBRE DE 2017 Vicente Martorell. Notario de Oviedo. \u00a0 Esquema:\u00a0 \u00bfAUTORIZACI\u00d3N ADMINISTRATIVA? EVOLUCI\u00d3N NORMATIVA Decreto 1093\/1997 Ley 8\/2013 Decreto-legislativo 7\/2015 INTERPRETACI\u00d3N SISTEM\u00c1TICA INTERPRETACI\u00d3N ECON\u00d3MICO-SOCIAL RESOLUCI\u00d3N DGRN 26 DE OCTUBRE DE 2017 Conclusiones Cr\u00edtica &lt;&lt;SOLUCIONES&gt;&gt; \u00a0 1.- \u00bfAUTORIZACI\u00d3N ADMINISTRATIVA? 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