{"id":42057,"date":"2017-11-12T00:07:02","date_gmt":"2017-11-11T23:07:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=42057"},"modified":"2018-11-30T21:15:23","modified_gmt":"2018-11-30T20:15:23","slug":"proyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-octubre-2017","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/futuras-normas\/proyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-octubre-2017\/","title":{"rendered":"Proyecto de Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (Octubre 2017)"},"content":{"rendered":"

<\/a>RESUMEN DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO\u00a0<\/h1>\n

Traspone la Directiva<\/a> UE<\/strong> 2014\/17<\/strong>\u00a0sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial<\/em>\u00a0<\/h2>\n

resume: Albert Capell Mart\u00ednez [ACM<\/a>] Notario de \u00a0Fraga<\/a>\u00a0 (Huesca)<\/h3>\n

 <\/p>\n

\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/span>\u00cdNDICE de este resumen<\/u><\/strong><\/span>:<\/strong><\/span><\/h2>\n

\n\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A) A<\/strong><\/span>MBITO APLICACI\u00d3N<\/a><\/strong><\/span>
\n<\/span>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 B) FORMALIZACI\u00d3N E INSCRIPCI\u00d3N<\/a> DE PR\u00c9STAMOS<\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 C) INTERESES<\/a><\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 D) COMISIONES<\/a><\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 E) VINCULACIONES y operaciones COMBINADAS<\/a><\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 F)\u00a0VENCIMIENTO ANTICIPADO<\/em><\/a>.<\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 G) EMPRESAS prestamistas<\/a>. REGISTRO.<\/span><\/strong><\/span>
\n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 H) \u00cdNDICE<\/em> del Articulado<\/a> de la Ley (Cap\u00edtulos, Secciones y Arts) <\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 I) ENLACES<\/a><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

A la espera de que se publique el texto del Proyecto remitido al Congreso de los Diputados, anunciado en el pasado Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017<\/a> resumiremos ahora la versi\u00f3n de 31 Octubre<\/a><\/strong> del texto del Anteproyecto de Ley<\/em><\/a> reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, que parece que no tuvo cambios a la hora de convertirse en Proyecto.<\/em><\/strong><\/p>\n

Se suprime la \u201cvacatio legis\u201d<\/em> <\/strong>y entrar\u00e1 en vigor al d\u00eda siguiente BOE (Disp. Final 12\u00aa, con alguna salvedad en cuanto a normas de conducta y r\u00e9gimen intermediarios), prescindiendo una vez m\u00e1s de la realidad pr\u00e1ctica y emp\u00edrica y la necesidad de que todos los operadores podamos estudiar y adaptar nuestros despachos a la nueva norma.<\/p>\n

En principio es IRRETROACTIVA<\/strong> (Disp. Transit\u00aa 1\u00aa) pero s\u00ed se aplica<\/strong>, imperativamente a los contratos anteriores<\/strong> en cuanto a comisiones por cancelaci\u00f3n anticipada<\/em> y causas de vencimiento anticipado por impago<\/em> de cuotas. Tambi\u00e9n y en todo caso en los supuestos de Novaci\u00f3n o Subrogaci\u00f3n<\/em> posterior.<\/p>\n

DEROGA<\/strong> el art\u00edculo 6<\/a> Ley 1\/2013,<\/a> en cuanto a la exigencia de expresi\u00f3n manuscrita<\/u><\/em><\/strong> sobre cl\u00e1usulas suelo en escritura<\/em>], aunque ahora tal expresi\u00f3n constar\u00e1 en el Acta<\/strong> notarial previa y gratuita [Art. 13-2-d)]<\/p>\n

Traspone la Directiva<\/a> UE<\/strong> 2014\/17\/UE, de 4 de febrero de 2014<\/strong>, (BOE 28 febr 2014<\/a>) sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008\/48\/CE y 2013\/36\/UE y el Reglamento (UE) n\u00ba 1093\/2010<\/em>.<\/p>\n

Consta de 47 art\u00edculos<\/strong>, 9 disposiciones adicionales<\/strong> (la\u00a0 8\u00aa<\/strong> con Obligaciones de notarios y registradores<\/em> y la 9\u00aa <\/strong>con nuevas reducciones arancelarias<\/em>), 5 transitorias<\/strong> y 12 Disp. finales<\/strong> (la 1\u00aa<\/strong> modifica la LH<\/em><\/strong> y la 3\u00aa <\/strong>la LEC<\/em><\/strong>).<\/p>\n

Se estructura en 4 CAP\u00cdTULOS [Disposiciones generales \/\/ Normas de protecci\u00f3n del prestatario \/\/ R\u00e9gimen jur\u00eddico de los intermediarios de cr\u00e9dito \/\/ y \/\/ R\u00e9gimen sancionador]<\/p>\n

Destacaremos solo ahora los aspectos m\u00e1s notariales y registrales:<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>A) AMBITO DE APLICACI\u00d3N<\/strong> (A\u00ba 2):<\/h2>\n

a) Se incluyen: <\/strong>Pr\u00e9stamos<\/em> hipotecarios (parece que tambi\u00e9n cr\u00e9ditos<\/em>; la ley no distingue bien, y unas veces habla de \u201cpr\u00e9stamos\u201d<\/em> otras de \u201ccr\u00e9dito\u201d<\/em> \u2013en sentido amplio, al igual que en el propio t\u00edtulo de la Ley\u2014) concedidos a personas F\u00cdSICAS<\/em><\/strong> (parece excluir las jur\u00eddicas), sobre un inmueble de uso residencial<\/em><\/strong> (parece que cualquiera sea su fin no solo para financiarlo) o bien para financiar la adquisici\u00f3n o conservaci\u00f3n de terrenos o inmuebles construidos o por construir.<\/p>\n

– Se aplica si estas condiciones concurren en el prestatario<\/em><\/strong> pero tambi\u00e9n en el fiador o garante del pr\u00e9stamo<\/em><\/strong>.<\/p>\n

– Tambi\u00e9n se aplica a posteriores Novaciones y Subrogaciones de deudor<\/em><\/strong> (3os adquirentes del inmueble) en prestamos sujetos a la Ley (Disp. Adic. 6\u00aa).<\/p>\n

A estos efectos los empresarios que pretendan transmitir<\/strong> el inmueble hipotecado con subrogaci\u00f3n<\/u> en el comprador, deben comunicarlo al prestamista con 15 d\u00edas de antelaci\u00f3n<\/u><\/strong> a la fecha de la firma, para que pueda realizar el an\u00e1lisis de solvencia<\/em> y cumplir su deber de informaci\u00f3n precontractual y dem\u00e1s obligaciones exigidas en esta ley. (Disp. Adic. 7\u00aa).<\/p>\n

b) Se EXCLUYEN de la Ley: <\/strong>Hipotecas Inversas (\u201cde pensi\u00f3n\u201d); pr\u00e9stamos al personal\/trabajadores; los gratuitos; para financiar descubiertos a reembolsar en menos de un mes; los acordados ante un \u00f3rgano jurisdiccional o arbitral; y los de REFINANCIACI\u00d3N de deudas preexistentes<\/em><\/strong>, SALVO<\/u> que recaigan sobre un inmueble de uso residencial<\/em><\/strong> (no exige que sea \u201cVivienda habitual\u201d<\/em>).<\/p>\n

c)<\/strong> La Ley es imperativa<\/strong> y sus normas de protecci\u00f3n indisponibles e irrenunciables (Art 3).<\/p>\n

d) <\/strong>Se regula la TAE<\/em><\/strong> (Art 6), la FEIN<\/em><\/strong>, que sustituye la FIPER y tiene valor de Oferta Vinculante<\/em> [Arts. 8-2 y 12-1-a)] y la Tasaci\u00f3n<\/em><\/strong> obligatoria (Art 11)<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>B) FORMALIZACI\u00d3N E INSCRIPCI\u00d3N DE LOS PR\u00c9STAMOS Y CONDICIONES DE TRANSPARENCIA [arts. 12 y 13]<\/strong><\/h2>\n

1) La documentaci\u00f3n debe haber sido entregada al prestatario con 7 d\u00edas (naturales) de antelaci\u00f3n<\/u>:<\/strong> FEIN, Fi<\/em>AE, Escenarios evoluci\u00f3n inter\u00e9s variable, copia del proyecto<\/em> de contrato en que deben desglosarse<\/u><\/em><\/strong> la totalidad de los gastos <\/strong>asociados, <\/strong>especificando la estimaci\u00f3n<\/em> del arancel notarial, derechos registrales<\/em><\/strong>, ITPAJD y gestor\u00eda<\/strong>, as\u00ed como las condiciones de seguros y la obligaci\u00f3n<\/u> de recibir asesoramiento <\/strong>personalizado y gratuito <\/em>del notario<\/u> que elija el prestatario [quien debe realizar un TEST<\/em><\/strong> de aptitud\u2026 sic: Art. 13-2-c)]<\/p>\n

2) <\/strong>Esta documentaci\u00f3n deber\u00e1 remitirse telem\u00e1ticamente al notario<\/u> elegido;<\/p>\n

3) Dentro de los citados 7 d\u00edas<\/u><\/strong> (y como m\u00e1ximo el d\u00eda anterior<\/u><\/em> al de la firma) el prestatario deber\u00e1 comparece<\/u>r ante el notario elegido<\/strong>, que verificar\u00e1 la documentaci\u00f3n y har\u00e1 constar su cumplimiento en un ACTA notarial previa<\/u><\/em><\/strong> que har\u00e1 prueba<\/u> del asesoramiento notarial y de la comprensi\u00f3n y aceptaci\u00f3n del prestatario (Art. 13-5), que no generar\u00e1 coste arancelario<\/u> alguno (Art. 13-7) y que recoger\u00e1 (Art. 13-2):<\/p>\n

– El cumplimiento de los plazos<\/strong>;<\/p>\n

– Las cuestiones planteadas por el prestatario<\/strong> y el asesoramiento<\/strong> individualizado<\/em> prestado por el notario<\/strong> (sin que sea suficiente una afirmaci\u00f3n gen\u00e9rica<\/em>), incluidas las pruebas<\/u> que acrediten el entendimiento<\/em><\/strong> de ejemplos pr\u00e1cticos<\/em> de las cl\u00e1usulas financieras, y la realizaci\u00f3n de un test<\/strong><\/em> en presencia del notario.<\/p>\n

– La manifestaci\u00f3n manuscrita<\/em><\/strong> y firmada por el prestatario de que ha recibido<\/u> los documentos con una antelaci\u00f3n de 7 d\u00edas<\/u>, as\u00ed como que comprende y acepta su contenido<\/em> y los riesgos<\/em> jur\u00eddicos y econ\u00f3micos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

4) <\/strong>Si no se cumple <\/u><\/strong>alguno de estos requisitos y plazos, no podr\u00e1 autorizarse la escritura de pr\u00e9stamo<\/strong> (se introduce \u2013Disp. Final 4\u00aa\u2013 una nueva falta disciplinaria\u00a0 e infracci\u00f3n muy grave<\/u><\/em> al notario que incumpla).<\/p>\n

5) <\/strong>\u00a0En la escritura de pr\u00e9stamo el notario insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del acta<\/em><\/strong>, expresando el n\u00famero de protocolo, fecha, notario autorizante y<\/em> la afirmaci\u00f3n del notario<\/em><\/strong> bajo su<\/u> responsabilidad<\/u>, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en<\/em> plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento<\/em> previsto.<\/p>\n

– La Disp. Final 11\u00aa<\/strong>, prev\u00e9, mediante desarrollo reglamentario<\/em><\/strong> por el Gobierno un MODELO DE CONTRATO<\/em><\/strong> de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilizaci\u00f3n, que ser\u00e1 voluntaria <\/em><\/strong>para las partes.<\/p>\n

6) <\/strong>\u00a0El Notario no autorizar\u00e1<\/strong> la escritura si no se hubiere otorgado el acta <\/strong>y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribir\u00e1n<\/strong> si no consta la rese\u00f1a del acta. (Art. 20-2)<\/p>\n

– El Art 12-2 LH<\/a> <\/strong>(reformado por la Disp. Final 1\u00aa) extiende a todo prestamista (Y no solo Entidades Ley 2\/81) calificaci\u00f3n registral <\/em><\/strong>de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras;<\/p>\n

– Tambi\u00e9n se modifica\u00a0 (Disp. Final 1\u00aa) el art 258-2 LH<\/a><\/strong> por lo que \u00abe<\/em>l registrador de la propiedad denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n<\/strong> de aquellas cl\u00e1usulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitiva<\/strong>s<\/u> o<\/strong> hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo<\/strong><\/u> con valor de jurisprudencia o<\/strong> por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n.\u00bb<\/em><\/p>\n

– Igual deber de denegaci\u00f3n<\/em><\/strong> por el registrador<\/strong>, y aqu\u00ed tambi\u00e9n por el notario<\/strong>, en\u00a0 la Disp. Final 6\u00aa que modifica el Art 84 L.G.D.C.yU. 1\/2007<\/a><\/strong>.<\/p>\n

7)<\/strong> Notarios y registradores de la propiedad<\/strong> entregar\u00e1n o remitir\u00e1n telem\u00e1ticamente<\/u> al prestatario <\/strong>sin coste<\/u><\/em>, respectivamente, la copia simple<\/u><\/strong> de la escritura (incluida, en su caso, la nota de despacho) y la nota simple literal<\/u><\/strong> de la inscripci\u00f3n. (Disp. Adic. 8\u00aa).<\/p>\n

8) Los honorarios notariales y registrales <\/strong>en la subrogaci\u00f3n <\/em><\/strong>o en la novaci\u00f3n modificativa por cambio de inter\u00e9s variable a fijo<\/u><\/em><\/strong> (con o sin bonificaciones<\/em>) de pr\u00e9stamos incluidos<\/u> en esta ley, ser\u00e1n los correspondientes, respectivamente, a \u00abDocumentos sin cuant\u00eda\u00bb;<\/em> y al n\u00ba 2, \u00abInscripciones\u00bb <\/em>tomando por base el capital pendiente, con una reducci\u00f3n del 90%. (Disp. Adic. 9\u00aa).<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>C) INTERESES<\/strong><\/h2>\n

a) \u00cdndices<\/em> de inter\u00e9s variable<\/em><\/u><\/strong> (Art 19)<\/strong><\/p>\n

El tipo de inter\u00e9s no podr\u00e1 ser modificado en perjuicio<\/strong> del prestatario<\/u><\/em> durante la vigencia del contrato, salvo<\/u><\/em><\/strong> acuerdo escrito<\/em>.<\/p>\n

Debe adoptarse un \u00cdndice claro, accesible, objetivo y verificable matem\u00e1ticamente, basarse en precios de mercado<\/em> y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o por acuerdos con otros prestamistas.<\/p>\n

b) <\/u><\/strong>Moneda Extranjera<\/u><\/em><\/strong> (Art 19)<\/strong>. <\/strong>Se concede al prestatario un derecho de conversi\u00f3n a otra moneda alternativa (la del pa\u00eds de residencia o la de su remuneraci\u00f3n profesional).<\/p>\n

\u00a0<\/strong>c) <\/strong>Intereses de demora<\/u><\/em><\/strong>.<\/em> (Art 23)<\/strong><\/p>\n

El Art 23 y la Disp. Final 1\u00aa, que modifica el Art 114-3 LH<\/a><\/strong>, delimitan el m\u00e1ximo intereses demora, ahora solo<\/u> para el caso de hipotecas por personas f\u00edsicas sobre un inmueble de uso residencial<\/u><\/strong><\/em>,<\/u><\/strong> al triple <\/u><\/em><\/strong>del inter\u00e9s legal del dinero<\/u><\/em> y s\u00f3lo sobre el principal pendiente sin que puedan ser capitalizados (salvo en caso art 579.2.a) LEC).<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>D) COMISIONES<\/strong>:<\/h2>\n

Solo podr\u00e1n percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios<\/strong> que hayan sido solicitados en firme y sean efectivamente prestados o gastos acreditados.<\/p>\n

a) Apertura (A\u00ba 12-1-3)<\/strong>.<\/p>\n

Se devengar\u00e1 una sola vez<\/strong>, englobar\u00e1 la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n o concesi\u00f3n<\/u><\/em><\/strong> del pr\u00e9stamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

b) Cancelaci\u00f3n anticipada (A\u00ba 21)<\/strong> .<\/p>\n

1) Se configura como un derecho \u201cex lege\u201d<\/em> del prestatario (y con derecho a devoluci\u00f3n de excesos por seguros suscritos).<\/p>\n

2) Limita las comisiones, en intereses variables<\/em><\/strong>, que por regla general NO caben, y \u00fanicamente admite una sola de cualquiera de las 2 cl\u00e1usulas siguientes (tanto si el reembolso anticipado es total o parcial):<\/p>\n

a) o bien el importe de la p\u00e9rdida financiera<\/u> que sufra el prestamista con el l\u00edmite del 0,25%<\/strong> del capital reembolsado si se abona durante los 5<\/strong> primeros a\u00f1os de vigencia<\/u> del pr\u00e9stamo;<\/em><\/p>\n

b) o<\/strong> bien el mismo importe de p\u00e9rdida financiera<\/u> pero aumentando el l\u00edmite al 0,50%<\/strong> del capital reembolsado y reduciendo al periodo de reembolso a los 3 <\/strong>primeros a\u00f1os<\/u><\/em> del pr\u00e9stamo; o<\/em><\/p>\n

3) En los intereses fijos<\/em><\/strong>, el l\u00edmite<\/u><\/strong> de la p\u00e9rdida financiera<\/u> del prestamista<\/em>, es mayor<\/strong> y:<\/p>\n

a) puede alcanzar el 4 %<\/strong> del capital reembolsado si se abona durante los 10<\/strong> primeros a\u00f1os de vigencia<\/u> del pr\u00e9stamo;<\/em><\/p>\n

b) y <\/strong>el 3 %<\/strong> durante el resto del plazo<\/strong><\/u><\/em> (a\u00f1o 11\u00ba y siguientes);<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>E) VINCULACIONES y operaciones financieras combinadas (Art 15)<\/strong><\/h2>\n

a) Quedan prohibidas <\/strong>las pr\u00e1cticas de \u201cventa vinculada\u201d<\/em><\/strong>, que es toda oferta o venta de un paquete constituido por un pr\u00e9stamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de pr\u00e9stamo no se ofrezca al prestatario por separado<\/u><\/em>.<\/p>\n

Si se ofrece por separado, se trata de \u201cventas combinadas\u201d<\/em><\/strong>, y en principio s\u00ed caben libremente.<\/p>\n

b)<\/strong> Los prestamistas o intermediarios de cr\u00e9dito podr\u00e1n requerir al prestatario la suscripci\u00f3n de una p\u00f3liza de seguro en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones del contrato<\/strong> de pr\u00e9stamo. En este caso el prestamista deber\u00e1 aceptar p\u00f3lizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garant\u00edas equivalente al propuesto por aquella.<\/p>\n

c) El <\/strong>Art 16 limita las <\/strong>Pol\u00edticas de remuneraci\u00f3n<\/em><\/strong> de empleados bancarios<\/strong>, para evitar que se basen exclusivamente en criterios cuantitativos del n\u00ba de pr\u00e9stamos concedidos o de los de un determinado tipo y condiciones\u2026<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

<\/a>F)<\/strong> VENCIMIENTO ANTICIPADO<\/em><\/strong>. <\/strong> 22. <\/strong><\/h2>\n

– El Art 22 <\/strong>y la Disp. Final 1\u00aa, que introduce un nuevo<\/strong> Art 129-bis LH<\/a><\/strong>, delimitan la causa de vencimiento anticipado por pago de una parte o cuota<\/u><\/em><\/strong> del pr\u00e9stamo y la p\u00e9rdida del plazo<\/u><\/em> del deudor ejecutando TODO el pr\u00e9stamo, mediante normas imperativas que no admiten pacto en contrario<\/u>:<\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/u>Deben concurrir conjuntamente<\/u> los siguientes requisitos:<\/p>\n

1) <\/strong>Que el prestatario, fiador o garante<\/strong> sea una persona f\u00edsica<\/u><\/em> y que la hipoteca sea sobre inmuebles de uso residencial<\/em> o destinada a adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial;<\/em><\/p>\n

2)<\/strong> Que est\u00e9 en mora<\/strong>;<\/p>\n

3)<\/strong> Que el prestamista haya requerido el pago<\/strong> al prestatario concedi\u00e9ndole un plazo de al menos 15 d\u00edas para su cumplimiento<\/u> y advirti\u00e9ndole de que, de no ser atendido, reclamar\u00e1 el reembolso total adeudado<\/p>\n

4) Y que<\/strong> la cuant\u00eda de las cuotas vencidas<\/strong> y no satisfechas equivalgan al menos:<\/p>\n