{"id":4328,"date":"2015-04-23T17:31:28","date_gmt":"2015-04-23T16:31:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=4328"},"modified":"2015-05-05T22:42:48","modified_gmt":"2015-05-05T21:42:48","slug":"joaquin-delgado-paradojas-de-la-hipoteca-la-tributacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/joaquin-delgado-paradojas-de-la-hipoteca-la-tributacion\/","title":{"rendered":"JOAQUIN DELGADO: \u00abPARADOJAS DE LA HIPOTECA: la tributaci\u00f3n\u00bb."},"content":{"rendered":"

PARADOJAS DE LA HIPOTECA. \u00bfA qui\u00e9n protegen nuestras leyes?.<\/strong><\/p>\n

Episodio 1. La tributaci\u00f3n en\u00a0la constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/strong><\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/p>\n

Joaqu\u00edn Delgado<\/p>\n

Abril 2015.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Cualquier experto en publicidad o propaganda sabe que no hay mejor campa\u00f1a publicitaria que la que se consigue disfrazar como noticia.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Del mismo modo, en la contrataci\u00f3n mercantil en masa, aunque est\u00e1 comprobada la eficacia pr\u00e1ctica que tiene para el contratante fuerte imponer sus condiciones generales en perjuicio de los consumidores, no hay duda de que el gran sue\u00f1o de los predisponentes ser\u00eda conseguir que ese \u201ctrabajo sucio\u201d lo hiciera directamente la ley, y legitimara como previsi\u00f3n normativa lo que como estipulaci\u00f3n contractual correr\u00eda el riesgo de que un juez acabara considerando y declarando inmoral, injusto, abusivo, y nulo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Lamentablemente para los consumidores, no son pocos los ejemplos en los que ese sue\u00f1o del contratante fuerte se convierte en realidad y pesadilla para el d\u00e9bil.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Y precisamente suele ocurrir m\u00e1s cuanto m\u00e1s grande es la desproporci\u00f3n de fuerzas entre los contratantes.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

El articulo 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que en todo caso tiene la consideraci\u00f3n de cl\u00e1usula abusiva y por tanto nula \u201cla estipulaci\u00f3n que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

A la vista de tales previsiones legales, parecer\u00eda impensable que cuando un consumidor pide un pr\u00e9stamo a una entidad financiera y \u00e9sta le exige que constituya a su favor un derecho real de hipoteca sobre su inmueble para garantizar la operaci\u00f3n, intentara la entidad colar, dentro de sus condiciones generales, una estipulaci\u00f3n por la cual los impuestos que se pudieran devengar a cargo del prestamista fueran repercutidos al prestatario.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\u00bfImpensable?<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

En efecto, as\u00ed, es, pero no porque la entidad tema arriesgarse a vulnerar la ley y los derechos del consumidor, sino porque (no se sabe c\u00f3mo), resulta que es la propia norma la que se encarga de que el impuesto que deb\u00eda corresponder al banco lo pague el consumidor.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Es como si el ordenamiento jur\u00eddico se hiciera trampas a s\u00ed mismo jugando al solitario, y con una carta secreta invirtiera y pervirtiera para casos concretos los mismos principios generales que previamente establece.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Veamos:<\/p>\n

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En principio, seg\u00fan el articulo 8 del Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, estar\u00e1 obligado al pago del Impuesto a t\u00edtulo de contribuyente en la constituci\u00f3n de pr\u00e9stamos de cualquier naturaleza, el prestatario; y en la constituci\u00f3n de derechos reales, aqu\u00e9l a cuyo favor se realice este acto, y todo ello, como proclama solemnemente , \u201ccualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

O sea, que cada palo aguante su vela:<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

El consumidor pagar\u00e1 el impuesto del pr\u00e9stamo que se le concede, al tipo del 1% tomando como base tan s\u00f3lo el capital, y el banco pagar\u00e1 el impuesto por el derecho real de hipoteca que se constituye a su favor, tambi\u00e9n al 1% pero tomando como base adem\u00e1s \u201clas sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto an\u00e1logo\u201d. Y cualquier pacto por el que se pretenda lo contrario no tendr\u00e1 efecto.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Adem\u00e1s, el prestatario parece estar de suerte porque el articulo 45.1.b.15 prev\u00e9 que estar\u00e1n exentos del impuesto \u201clos pr\u00e9stamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten\u201d, Y en cambio el banco no goza de tal privilegio, pues no hay exenci\u00f3n alguna para la constituci\u00f3n de hipotecas.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

El problema viene cuando, (no se sabe c\u00f3mo), descubrimos una norma especial que encierra la primera gran trampa, al proclamar el art\u00edculo 25 del reglamento del impuesto que la constituci\u00f3n de derechos de hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo tributar\u00e1n exclusivamente por el concepto de pr\u00e9stamo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Ahora resulta que al banco se le libera graciosamente de su impuesto. Y aunque eso ya empieza a sonar mal, todav\u00eda no saltan las alarmas, porque ese regalito fiscal al acreedor hipotecario no parece \u2013todav\u00eda- perjudicar al deudor, que sigue gozando de exenci\u00f3n fiscal.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Lo curioso viene despu\u00e9s: como el pr\u00e9stamo hipotecario est\u00e1 concedido por quien se dedica habitualmente a ello dentro de su actividad empresarial, resulta que deja de estar sujeto al impuesto de trasmisiones patrimoniales (donde, como hemos visto, estar\u00eda exento), y pasa a estar sujeto al impuesto sobre el valor a\u00f1adido.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Y como seg\u00fan la ley del IVA el pr\u00e9stamo hipotecario tambi\u00e9n est\u00e1 exento de IVA, vuelve por v\u00eda de retorno a quedar sujeto al impuesto de transmisiones, pero no ya en la modalidad de \u201ctransmisiones patrimoniales onerosas\u201d (donde, recordemos, estaba exento), sino a la modalidad de actos jur\u00eddicos documentados, por raz\u00f3n de que la hipoteca que lo garantiza tiene objeto valuable y es inscribible en el registro de la propiedad.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Pero lo verdaderamente grave es que, como por arte de magia, o al menos de prestidigitaci\u00f3n, a lo largo de este mareante itinerario de ida y vuelta se producen los siguientes fen\u00f3menos o mutaciones paranormales que afectan a todos y cada uno de los elementos de la relaci\u00f3n tributaria:<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

.- El hecho imponible<\/strong>: ya no es el pr\u00e9stamo hipotecario en s\u00ed, sino el documento notarial en el que necesariamente se formaliza el contrato de hipoteca.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

.- La base imponible:<\/strong> ya no es s\u00f3lo el importe del pr\u00e9stamo, sino tambi\u00e9n, porque as\u00ed lo impone el articulo 10.2.j, todas las cantidades accesorias que, porque as\u00ed lo impone la minuta redactada unilateralmente por el banco, se garantizan con la hipoteca a su favor en concepto de futuros intereses ordinarios, de demora, eventuales gastos de cualquier tipo y posibles costas procesales de ejecuci\u00f3n. Con lo que la base imponible, en la pr\u00e1ctica, suele casi duplicarse.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

.- El tipo impositivo<\/strong>: ya no es el 1% que como regla general grava los pr\u00e9stamos, sino el 1,5% que grava los documentos notariales que formalizan la hipoteca que garantiza el pr\u00e9stamo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

.- La exenci\u00f3n fiscal<\/strong> de la que gozaba el pr\u00e9stamo en la modalidad de TPO, si fuera entre particulares, ha desaparecido por tratarse de un pr\u00e9stamo hipotecario concedido por una empresa prestamista y quedar sujeto de rebote a AJD, donde no hay tal exenci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

.- \u00bfY el sujeto pasivo?<\/strong> En la modalidad de AJD, que s\u00f3lo surge porque el derecho de hipoteca que adquiere el banco es inscribible, tanto el articulo 29 de la ley como el articulo 68 de su reglamento se\u00f1alan que ser\u00e1 sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho. O sea, el banco, \u00bfno? .<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Pues no. Porque el reglamento se saca otro as de la manga y lo estampa triunfalmente sobre el tapete verde ganando la partida al solitario y diciendo que \u201ccuando se trate de escrituras de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo con garant\u00eda se considerar\u00e1 adquirente al prestatario\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Como consecuencia de todo ello, resulta el siguiente contraste y paradoja:<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Si un particular presta a otro, y no le exige garant\u00eda hipotecaria, el prestatario no tiene que pagar ning\u00fan impuesto.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

En cambio, si el prestamista es un banco, como ocurre en el 99,9 % de los casos, y exige que se constituya una hipoteca a su favor como garant\u00eda, el prestatario, que no adquiere derecho real alguno, – sino que lo constituye a favor del banco- tendr\u00e1 que pagar el impuesto por el acto jur\u00eddico documentado de la hipoteca, con una base imponible duplicada y un tipo impositivo aumentado en un 50%<\/strong>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Y todo porque el banco prestamista y acreedor hipotecario tiene la inmensa suerte de que (no se sabe c\u00f3mo) una curiosa norma dice que la hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo s\u00f3lo tributa por el concepto de pr\u00e9stamo y otra no menos curiosa que el adquirente del derecho de hipoteca, y por tanto sujeto pasivo del impuesto, se considera que es el prestatario.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Y tambi\u00e9n tiene la inmensa suerte de que el Tribunal Supremo reiteradamente ha confirmado la validez de esa norma reglamentaria<\/strong>.<\/p>\n

Incluso, cuando un determinado \u00a0Tribunal Superior de Justicia en el a\u00f1o 2004 plante\u00f3 la cuesti\u00f3n de su inconstitucionalidad, por estimar que el precepto vulnera el principio constitucional de capacidad econ\u00f3mica, pues \u00bb el prestatario no realiza ninguna manifestaci\u00f3n de capacidad econ\u00f3mica para que pueda ser considerado como sujeto pasivo del tributo, dado que no adquiere ning\u00fan bien ni derecho en dicho acto de otorgamiento de una hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo, siendo el acreedor hipotecario el que adquiere un derecho real de hipoteca que le permitir\u00e1 ejecutar el inmueble en caso de impago del cr\u00e9dito\u00bb, lo que hizo el Tribunal Constitucional<\/strong> fue, por unanimidad de sus miembros, (Auto TC \u00a0223\/2005, de 24 de mayo de 2005, que reiteraba el criterio de otro anterior de 18 de enero) inadmitir a tr\u00e1mite la cuesti\u00f3n de inconstitucionalidad, con el sorprendente argumento (fundamento jur\u00eddico 2\u00aa) de que \u00abtampoco apreciamos la vulneraci\u00f3n del principio de capacidad econ\u00f3mica previsto en el art. 31.1, porque \u201cla capacidad de endeudarse es una manifestaci\u00f3n de riqueza potencial y, por tanto, de capacidad econ\u00f3mica susceptible de gravamen\u00bb<\/span><\/em><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Con normas as\u00ed de absurdas, injustas y abusivas, respaldadas y blindadas por sentencias al m\u00e1ximo nivel , es claro que los bancos ni siquiera necesitan mancharse las manos imponiendo en su clausulado estipulaciones que alg\u00fan juez de a pi\u00e9 pudiera declarar nulas \u201cpor imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario\u201d.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Y muchos nos preguntamos: \u00bfA qui\u00e9n protegen nuestras leyes?<\/span><\/b><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\"Las<\/a>

Las Capitulaciones de Granada. Boabdil entrega las llaves de la ciudad a los Reyes Cat\u00f3licos. Cuadro de F. Padilla.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n

<\/p>\n

Primer art\u00edculo de una serie.<\/p>\n

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\"\"<\/CENTER><\/p>\n

Cualquier experto en publicidad o propaganda sabe que no hay mejor campa\u00f1a publicitaria que la que se consigue disfrazar como noticia.<\/p>\n

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Seguir leyendo…<\/h2>\n

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