{"id":4501,"date":"2015-04-28T20:11:11","date_gmt":"2015-04-28T19:11:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=4501"},"modified":"2015-05-05T23:10:19","modified_gmt":"2015-05-05T22:10:19","slug":"joaquin-delgado-paradojas-de-la-hipoteca-la-tributacion-de-la-ejecucion-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/joaquin-delgado-paradojas-de-la-hipoteca-la-tributacion-de-la-ejecucion-hipotecaria\/","title":{"rendered":"JOAQUIN DELGADO: PARADOJAS DE LA HIPOTECA -2-: la tributaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n hipotecaria."},"content":{"rendered":"

PARADOJAS DE LA HIPOTECA: \u00bfA qui\u00e9n protegen nuestras normas?<\/span><\/strong><\/p>\n

Episodio 2\u00ba. La tributaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado.<\/strong><\/p>\n

En la tributaci\u00f3n de la hipoteca y de los actos derivados de su ejecuci\u00f3n, surgen dos preguntas principales:<\/p>\n

1.- Si para garantizar un pr\u00e9stamo se constituye hipoteca a favor del prestamista, \u00bfqui\u00e9n soporta, y cuanto importa el impuesto por constituir el derecho real de hipoteca?<\/strong><\/p>\n

2.- Si por impago del pr\u00e9stamo se ejecuta la hipoteca que se constituy\u00f3 para garantizarlo, y el mejor postor se adjudica el bien hipotecado \u00bfqui\u00e9n soporta y cu\u00e1nto importa el impuesto por adquirir la propiedad del bien hipotecado?<\/strong><\/p>\n

Respecto de la primera pregunta, hemos visto que existen normas especiales en nuestro ordenamiento jur\u00eddico para conseguir que el impuesto, en vez de pagarlo el prestamista, que es el adquirente del derecho real de hipoteca, lo pague el prestatario, y adem\u00e1s, aument\u00e1ndole injustamente tanto la base imponible como el tipo impositivo.\u00a0(Ver trabajo aqu\u00ed)<\/a><\/p>\n

Respecto de la segunda pregunta acerca de qui\u00e9n paga el impuesto por la adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado, vamos a ver que las entidades prestamistas y ejecutantes gozan tambi\u00e9n de normas especialmente privilegiadas por las cuales se consigue, (si no ya invertir el sujeto pasivo y endosar el impuesto al prestatario que se ve expropiado de su inmueble), s\u00ed eximir del tributo al ejecutante – en ciertos casos – o reducirle incre\u00edblemente la base imponible y hasta el tipo impositivo aplicables.<\/p>\n

Veamos con un ejemplo<\/strong>, c\u00f3mo puede ser esto as\u00ed:<\/p>\n

Imaginemos que un banco prestamista, ante el impago de tres recibos mensuales del pr\u00e9stamo, que ascienden entre los tres a 1.500 euros, aplica el vencimiento anticipado de la totalidad y ejecuta la hipoteca.\u00a0(Lo permite el articulo 693.2 de la Ley de enjuiciamiento civil).<\/p>\n

\u00a0El bien, que resulta ser la vivienda habitual del prestatario ejecutado, est\u00e1 objetivamente valorado en 300.000 euros,\u00a0 pero sale a subasta s\u00f3lo por el 75% de esa cifra (porque as\u00ed consta en un pacto predispuesto por el banco e insertado como condici\u00f3n general en la escritura de hipoteca, y porque as\u00ed lo permite el articulo 682.2.1\u00ba de la LEC)<\/p>\n

\u00a0El banco, mejorando la puja del otro y \u00fanico postor (que resulta ser una sociedad de su exclusiva propiedad),\u00a0 se lo adjudica por la cantidad por la que se despach\u00f3 ejecuci\u00f3n, que imaginemos que en nuestro ejemplo result\u00f3 ser resulta ser 2.000 euros (lo permite el articulo 670.4 parrafo tercero de la LEC)\u00a0\u00a0pero reserv\u00e1ndose la facultad de ceder el remate a un tercero. (Lo permite el articulo 647.3 de la LEC)<\/p>\n

\u00a0Tras hacer las gestiones oportunas, el Banco consigue revender privadamente el bien adjudicado a otra sociedad, por ejemplo, una inmobiliaria, por un precio de 200.000 euros (m\u00e1s cercano al valor objetivo de 300.000), y comunica al juzgado que hace uso del derecho que se reserv\u00f3 a ceder el remate, y efectivamente lo cede a esa inmobiliaria, a cuyo favor el secretario del juzgado dicta el decreto de adjudicaci\u00f3n final para que le sirva de t\u00edtulo para su inscripci\u00f3n en el registro de la propiedad, expresando que el valor de adjudicaci\u00f3n fue de 2.000 euros. (Lo permite el articulo 670.8 de la LEC).<\/p>\n

\u00a0Todos y cada uno de los extremos de este ejemplo, por injustos que a alguien le pueda llegar a parecer, est\u00e1n, como hemos visto, perfecta y convenientemente amparados por alguna norma jur\u00eddica concreta. \u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00bfCU\u00c1L SER\u00cdA EL TRATAMIENTO FISCAL DE TALES OPERACIONES, SEG\u00daN LAS NORMAS LEGALES Y PRINCIPIOS GENERALES DE LA TRIBUTACI\u00d3N?<\/strong><\/p>\n

\u00a0En principio, se producen\u00a0dos transmisiones patrimoniales onerosas consecutivas:<\/p>\n

\u00a0.- En la primera transmisi\u00f3n<\/strong>, forzosa para el transmitente, el banco adquiere el derecho a la propiedad de la vivienda, cuyo valor objetivo es de 300.000 euros, pero a cambio tan s\u00f3lo de dar carta de pago de una deuda de 2.000 euros (recordemos que conserva el resto de su cr\u00e9dito reclamable contra el ejecutado).<\/p>\n

\u00a0.- En la segunda transmisi\u00f3n,<\/strong> voluntaria para el transmitente, el banco cede su derecho a la propiedad de la vivienda a una inmobiliaria, que adquiere tal derecho, y con \u00e9l, adquiere la vivienda misma, valorada objetivamente en 300.000 euros, pero habiendo pagado por ella tan s\u00f3lo 200.000 euros.<\/p>\n

\u00a0\u00a0A la primera transmisi\u00f3n,<\/strong> aunque el precio o contraprestaci\u00f3n sea de s\u00f3lo 2.000 euros, se le hace la obligada comprobaci\u00f3n del valor real de bien, que ser\u00e1 la base imponible del impuesto, (articulo 10 de la ley del impuesto, que establece que \u201cLa base imponible est\u00e1 constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda\u201d) y que resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. El banco, sujeto pasivo, habr\u00e1 de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros.<\/p>\n

\u00a0A la segunda transmisi\u00f3n<\/strong>, aunque el precio o contraprestaci\u00f3n sea de s\u00f3lo 200.000 euros, se le hace comprobaci\u00f3n del valor real de bien, que es la base imponible del impuesto, y resulta ser, como se ha dicho, 300.000 euros. La inmobiliaria, como sujeto pasivo, hab\u00eda de pagar el 8% de 300.000 euros, es decir, 24.00O euros. No olvidemos que resulta aqu\u00ed irrelevante discutir si lo que la inmobiliaria adquiere es el inmueble mismo o un simple derecho a adquirirlo, pues el articulo 17 de la ley del impuesto establece que\u00a0\u00a0\u201cEn la transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimaci\u00f3n se exigir\u00e1 el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efect\u00faen de los mismos bienes y derechos.\u201d<\/p>\n

\u00a0Adem\u00e1s,<\/strong> el banco, por revender en 200.000 euros lo que s\u00f3lo le ha costado 2.000 euros, ha obtenido una plusval\u00eda\u00a0de 198.000 euros por incremento de patrimonio que deber\u00e1 tributar en el impuesto de sociedades, al tipo del 35%, es decir, por una cuota de 69.300 euros.<\/p>\n

\u00a0Por tanto, la hacienda p\u00fablica recaudar\u00e1 un total de\u00a024.000 + 24.000 + 69.300 =\u00a0 117.300<\/strong> euros, adem\u00e1s de lo que procediera en su caso por las sanciones que hubieran de imponerse a los sujetos pasivos que no declararan e ingresaran oportunamente el impuesto devengado.<\/p>\n

\u00a0\u00a0Vemos c\u00f3mo, junto al indudable quebranto econ\u00f3mico que ha supuesto para el deudor perder su vivienda por tan s\u00f3lo 2.000 euros, presenciamos el indudable enriquecimiento econ\u00f3mico que ha obtenido el banco. Y de paso, hacienda, que no es nunca ajena al enriquecimiento ajeno (y valga el juego de palabras) recauda m\u00e1s de 100.000 euros. (adem\u00e1s de lo que proceda por el impuesto de plusval\u00eda municipal o IIVTNU)<\/p>\n

\u00a0Y tal vez intentemos tranquilizar nuestra conciencia social como ciudadanos pensando que al menos, el ejecutado, por graciosa concesi\u00f3n de la ley 1\/2013, podr\u00e1 participar en parte de la plusval\u00eda obtenida por el banco<\/strong>, de modo que su deuda remanente se reduzca en la mitad de la plusval\u00eda obtenida por el banco al revender su vivienda ejecutada. (articulo 579.2 de la LEC).\u00a0<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

PERO LA REALIDAD ES ABSOLUTAMENTE DISTINTA:<\/strong><\/p>\n

El banco no pagar\u00e1 ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria s\u00f3lo pagar\u00e1 40 euros por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado, que se ha quedado sin su vivienda por y sigue debiendo casi todo el pr\u00e9stamo, no ver\u00e1 reducida en nada su deuda pendiente pues no participar\u00e1 en nada en la plusval\u00eda obtenida por el banco.\u00a0<\/p>\n

Y este resultado, por injusto que a alguien le parezca, tambi\u00e9n est\u00e1 absolutamente amparado, punto por punto, y como veremos a continuaci\u00f3n, por alguna curiosa norma jur\u00eddica especial o sentencia del Tribunal Supremo que se encargan de desactivar convenientemente para estos casos concretos lo que con car\u00e1cter general proclaman tanto la ley como los principios generales del derecho tributario.<\/p>\n

Veamos c\u00f3mo:<\/p>\n

1.- Para conseguir hacer desaparecer fiscalmente la primera transmisi\u00f3n<\/strong>, y con ello que el banco no tribute nada por la primera adquisici\u00f3n, ni tampoco por el incremento de patrimonio que obtiene con la reventa, se dict\u00f3 y aprob\u00f3 el articulo 20 del reglamento del impuesto, que establece que \u201csi la enajenaci\u00f3n tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidar\u00e1 una sola transmisi\u00f3n en favor del cesionario\u201c.<\/p>\n

\u00a02.-\u00a0Para conseguir que el adjudicatario (o en nuestro ejemplo la inmobiliaria cesionaria del remate) quede libre de la comprobaci\u00f3n de valor<\/strong>, se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 7\/5\/1991, 1\/12\/1993 y 3\/11\/1997, seg\u00fan las cuales, en las subastas no procede comprobaci\u00f3n del valor real del bien\u00a0 sino que el precio de adjudicaci\u00f3n constituir\u00e1, directamente, la base imponible.\u00a0<\/p>\n

Debe destacarse que la \u00faltima de tales sentencias no se limit\u00f3, como las dos primeras, a interpretar de un modo curioso (incluso ilegal a mi juicio) el mandato del articulo 10 de la ley, sino que lleg\u00f3 a anular la parte del articulo 39 del reglamento que resultaba contraria a los intereses de la parte recurrente (la Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de la Banca Privada (AEB)), precisamente porque no se ajustaba, no ya al articulo 10 de la ley, sino a la particular interpretaci\u00f3n que el TS ven\u00eda haciendo de ese articulo.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En efecto, el fundamento jur\u00eddico tercero de dicha sentencia comienza reconociendo que \u201cNo existe norma de rango legal que contemple la subasta p\u00fablica como medio de adquirir bienes a efectos de la determinaci\u00f3n de la base imponible en el Impuesto de autos, por lo que, en principio, es aplicable el art. 19 TR aprobado por el RDLeg. 1\/1993 de 24 Sep. (\u00abla base imponible est\u00e1 constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda\u00bb).\u201d<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Y sin embargo, al analizar la redacci\u00f3n del articulo 39 del reglamento, (que establec\u00eda que\u00a0\u201cEn las transmisiones realizadas mediante subasta p\u00fablica, notarial, judicial o administrativa, servir\u00e1 de base el valor de adquisici\u00f3n, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios id\u00f3neos para ello. En los dem\u00e1s casos, el valor de adquisici\u00f3n servir\u00e1 de base cuando el derivado de la comprobaci\u00f3n no resulte superior. \u201c<\/em>), el TS anula el inciso final, (a partir de las palabras \u201csiempre que \u2026\u201d,) con el argumento, seg\u00fan el mismo fundamento de derecho tercero, de que \u201ccontrar\u00eda una reiterada jurisprudencia del TS (as\u00ed, las sentencias, entre otras, de 7 May. 1991, 1 Dic. 1993 y 5 Oct. 1995), que hab\u00eda establecido el criterio de la improcedencia de la comprobaci\u00f3n en los casos de transmisi\u00f3n por subasta p\u00fablica, al ser tal procedimiento el m\u00e1s adecuado para determinar, por la ley de la oferta y la demanda, el valor real del bien transmitido.\u201d<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 Y no contento con ello, el TS \u00a0remata la faena y amarra el resultado perseguido proclamando que la interpretaci\u00f3n de la parte inicial no anulada del articulo (\u201cEn las transmisiones realizadas mediante subasta p\u00fablica, notarial, judicial o administrativa, servir\u00e1 de base el valor de adquisici\u00f3n\u201d) habr\u00e1 de hacerse \u201ccon la inteligencia, sin embargo, de que la frase \u00abvalor de adquisici\u00f3n\u00bb debe entenderse, en este precepto, como precio de remate\u201d.\u00a0<\/p>\n

\u00a0 \u00a0O sea, que seg\u00fan el TS, en las transmisiones mediante subasta p\u00fablica, servir\u00e1 de base el precio de remate.\u00a0\u00a0\u00a0Curiosa y forzada manera de interpretar una ley, no s\u00f3lo contradici\u00e9ndola claramente, sino incluso llegando hasta el punto de anular los preceptos o incisos normativos que estorban a esa interpretaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a03.- Para conseguir que el adjudicatario, en nuestro ejemplo, la inmobiliaria, no tenga que pagar el tipo impositivo del 8%<\/strong>, se dict\u00f3, en Andaluc\u00eda, el art 25 del Decreto Legislativo 1\/2009, de 1 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda en materia de tributos cedidos, que estableci\u00f3 un tipo impositivo especialmente reducido del 2 % \u201cpara la adquisici\u00f3n de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios\u201d.<\/p>\n

4.- Y, finalmente, para conseguir que el ejecutado no participe en la plusval\u00eda obtenida por el banco que revende su vivienda<\/strong>, basta la an\u00f3mala existencia misma de la figura de la cesi\u00f3n del remate, que permite al cedente omitir declarar el precio de esa cesi\u00f3n, y permite que el banco no figure en ning\u00fan sitio, y por tanto, tampoco en el registro de la propiedad, como adquirente de la vivienda ni como revendedor de la misma.<\/p>\n

De nuevo, un sue\u00f1o tributario para el banco – y sus cesionarios\u2013, convertido en realidad (y en \u00a0pesadilla para el ejecutado, \u00a0y con \u00a0merma para las arcas p\u00fablicas) mediante lo que cualquiera podr\u00eda llamar \u201cnormas tributarias a la carta\u201d, ayudadas de \u201csentencias tributarias a la carta\u201d que consiguen el resultado inicialmente anunciado:<\/p>\n

A saber: el banco no paga ni un euro, ni por impuesto de transmisiones, ni por impuesto de sociedades. Y la inmobiliaria s\u00f3lo pagar\u00e1 40 euros (2.000 x 2%) por el impuesto de transmisiones. Y el deudor ejecutado no ve reducida en nada su deuda pendiente pues no participa en nada en la plusval\u00eda obtenida por el banco.<\/p>\n

Y muchos nos preguntamos:\u00a0\u00bfA qui\u00e9n protegen nuestras leyes?<\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0Episodio 1. La tributaci\u00f3n en\u00a0la constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\"Cuadro<\/a>

Cuadro de la Rendici\u00f3n de Breda o de \u00ablas Lanzas\u00bb de Vel\u00e1zquez. V\u00eda Wikimedia Commons<\/p><\/div>\n

\u00a0 \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n

<\/p>\n

Segundo\u00a0art\u00edculo de una serie.<\/p>\n

<\/b><\/p>\n

<\/p>\n

\"\"<\/CENTER><\/p>\n

En la tributaci\u00f3n de la hipoteca y de los actos derivados de su ejecuci\u00f3n, surgen dos preguntas principales:<\/p>\n

1.- Si para garantizar un pr\u00e9stamo se constituye hipoteca a favor del prestamista, \u00bfqui\u00e9n soporta, y cuanto importa el impuesto por constituir el derecho real de hipoteca?<\/p>\n

2.- Si por impago del pr\u00e9stamo se ejecuta la hipoteca que se constituy\u00f3 para garantizarlo, y el mejor postor se adjudica el bien hipotecado \u00bfqui\u00e9n soporta y cu\u00e1nto importa el impuesto por adquirir la propiedad del bien hipotecado?<\/p>\n

<\/p>\n

Seguir leyendo…<\/h2>\n

<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":21,"featured_media":3448,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,268,260,250,196,252],"tags":[1341,1339,775,777,1272,1273,1340],"class_list":{"0":"post-4501","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-articulos-doctrina","9":"category-articulos-fiscal","10":"category-estudios","11":"category-oficina-registral","12":"category-varios-o-r","13":"tag-adjudicacion-a-calidad-de-ceder","14":"tag-adjudicacion-del-bien-hipotecado","15":"tag-joaquin-delgado","16":"tag-joaquin-delgado-ramos","17":"tag-paradojas","18":"tag-paradojas-de-la-hipoteca","19":"tag-tributacion"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4501","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/21"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4501"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4501\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3448"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4501"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4501"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4501"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}