{"id":45915,"date":"2018-03-02T21:00:14","date_gmt":"2018-03-02T20:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=45915"},"modified":"2023-09-24T11:08:54","modified_gmt":"2023-09-24T09:08:54","slug":"notificacion-al-deudor-en-la-cesion-de-creditos-hipotecarios-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/notificacion-al-deudor-en-la-cesion-de-creditos-hipotecarios-en-cataluna\/","title":{"rendered":"Notificaci\u00f3n al deudor en la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"

LA NOTIFICACI\u00d3N AL DEUDOR EN LA CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS HIPOTECARIOS EN CATALU\u00d1A<\/strong><\/span><\/h1>\n

(art\u00edculo 569.28.2 C.C.Cat.)<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

MIGUEL \u00c1NGEL CAMPO G\u00dcERRI<\/span><\/h2>\n

Notario de Barcelona<\/h2>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\n

Conferencia del autor en el Seminario organizado por el Decanato Auton\u00f3mico de los Registradores de Catalu\u00f1a, el d\u00eda 1 de febrero de 2018.<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 De inter\u00e9s, para toda Espa\u00f1a, no s\u00f3lo Catalu\u00f1a<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

Puede aludirse a esta materia en los temas 51 y 67 de Civil. Hipotecario: 60 Notar\u00edas y 65 Registros<\/strong><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Mis primeras palabras no pueden ser sino de agradecimiento al Servicio de Estudios Registrales de Catalu\u00f1a, y especialmente a Rafael Arnaiz, por su permanente muestra de confianza y por esta invitaci\u00f3n a participar en el presente Seminario.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 El nuevo art\u00edculo 569-28.2<\/a> del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a (ley 3\/2017 de 15 de febrero) establece que \u201cEl titular de un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo hipotecario que transmite su derecho debe notificarlo fehacientemente al deudor y, si procede, al titular registral del bien hipotecado, como presupuesto para la legitimaci\u00f3n del cesionario, indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesi\u00f3n. La renuncia del deudor a la notificaci\u00f3n en cualquier momento es nula.\u201d<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Este precepto plantea varias cuestiones importantes sobre el alcance de la notificaci\u00f3n al deudor de la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario, pero genera serias dudas consecuencia, a nuestro juicio, de una desafortunada redacci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Tal vez el \u00fanico punto cuya dicci\u00f3n sea terminante y clara est\u00e1 en su \u00faltimo inciso cuando proclama que \u201cla renuncia del deudor a la notificaci\u00f3n en cualquier momento es nula.\u201d<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Este pronunciamiento nos parece acorde con la consideraci\u00f3n de dicha cl\u00e1usula como cl\u00e1usula abusiva al amparo del art\u00edculo 86.7<\/a> de la LGDCU (STS 16-XII-2009) y nos lleva a recordar la opini\u00f3n de ROCA SASTRE cuando recog\u00eda la de autores como GALINDO Y ESCOSURA que, en relaci\u00f3n con el Reglamento Hipotecario de 1.870 calificaban este pacto de inmoral y propugnaban su prohibici\u00f3n. Se trata de un pacto que ninguna ventaja ha de reportar al deudor y le impone la asunci\u00f3n de la carga de investigar los posibles cambios en la titularidad del cr\u00e9dito y de asumir los riesgos de pagar a quien no debe corriendo el peligro de tener que pagar dos veces.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Con el nuevo texto legal que comentamos cabe concluir que dicho pacto de renuncia (al menos en el contrato de cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo hipotecario) ha quedado abolido en el derecho catal\u00e1n tanto en la contrataci\u00f3n ordinaria como en la regulada bajo la normativa de protecci\u00f3n al consumo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Ahora bien, que dicho pacto ya no quepa no puede desenfocar el significado y el alcance que la notificaci\u00f3n al deudor ha de tener en el negocio de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito. Y, sin embargo, el nuevo art\u00edculo 569-28.2 ha introducido una seria duda al regularla de manera detallada y calificarla como presupuesto para un efecto tan sustantivo como el de la legitimaci\u00f3n. <\/strong>A nuestro entender los errores que comete el precepto son varios:<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 En primer lugar, porque impone la notificaci\u00f3n como un deber del cedente. \u00bfAcaso no puede verificarla el cesionario sin el concurso del cedente? Por supuesto que s\u00ed. Lo que importa es que el deudor cedido tenga conocimiento indiscutible de ella, no de qui\u00e9n proceda la noticia. Ni la notificaci\u00f3n del cedente puede ser suficiente si no est\u00e1 bien hecha, ni su falta puede oponerse por el deudor cedido si \u00e9ste ha tenido el conocimiento adecuado por las gestiones hechas por el cesionario.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 En segundo lugar, porque determina el contenido de la notificaci\u00f3n, al exigir que se indique el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesi\u00f3n; desconociendo que estas circunstancias no afectan al derecho del deudor cedido (salvo que se trate de un cr\u00e9dito litigioso). La cesi\u00f3n, por s\u00ed sola, ni le perjudica ni le beneficia ya que el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente. No existe hoy ning\u00fan texto positivo vigente que reconozca al deudor un derecho que justifique dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Ahora bien, hay que tener presente que coletea en este punto la Disposici\u00f3n Adicional de la ley<\/em> 24\/2015, de 29 de julio, de la Generalitat de Catalu\u00f1a de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica. <\/strong>Esta disposici\u00f3n establece que \u201ce<\/em>n la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos, el acreedor puede ceder su cr\u00e9dito contra el deudor si el cr\u00e9dito ha sido garantizado con la vivienda del deudor y este es un consumidor. Si la cesi\u00f3n es a t\u00edtulo oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado m\u00e1s los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamaci\u00f3n de la deuda\u201d. Pero esta norma no ha entrado en vigor y su vigencia est\u00e1 suspendida por el Tribunal Constitucional. En el caso de llegarse a levantar dicha suspensi\u00f3n, se tratar\u00eda de una especialidad que deber\u00eda ser objeto de un estudio concreto pero que no abarcar\u00eda la totalidad de los casos que caben en el art\u00edculo <\/em>569-28.2 que comentamos.<\/em><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Y en tercer y lugar, sobre todo, porque configura la notificaci\u00f3n como presupuesto para un efecto tan sustantivo como el de la legitimaci\u00f3n, <\/strong>sin precisar, adem\u00e1s, a cu\u00e1l se refiere. <\/strong>\u00bfSe trata de la legitimaci\u00f3n civil, de la procesal, de la registral? \u00bfO de todas ellas?<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Una lectura precipitada del art\u00edculo puede llevar a la conclusi\u00f3n de que, si la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito necesita la notificaci\u00f3n como presupuesto de legitimaci\u00f3n del cesionario, quiere ello decir que sin ella no se produce el efecto sustantivo de la cesi\u00f3n, esto es, la transmisi\u00f3n del derecho al cesionario.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Sin embargo, esta conclusi\u00f3n es inadmisible en nuestro ordenamiento pues es jurisprudencia y doctrina constante que la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito como negocio y como efecto traslativo no precisa de la notificaci\u00f3n al deudor. El negocio se perfecciona por el mero consentimiento de cedente y cesionario (de conformidad con la teor\u00eda general del negocio jur\u00eddico, especialmente los art\u00edculos 1.254 y 1.258 del C\u00f3digo Civil); y por \u00e9l opera la transmisi\u00f3n del derecho. Y para nada precisa del consentimiento del deudor, ni si quiera de su conocimiento, pudiendo incluso llevarse a cabo contra su voluntad.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Entre los elementos esenciales del negocio de cesi\u00f3n no est\u00e1 la notificaci\u00f3n al deudor. \u00c9sta tan solo es un elemento natural del mismo, pudiendo existir sin ella. Y prueba de ello la encontramos en preceptos como el art\u00edculo 1.527 del C\u00f3digo Civil, el 151 de la Ley Hipotecaria o el 176 y 243 de su Reglamento.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 A t\u00edtulo de mero ejemplo sobre la constante jurisprudencia en esta materia rese\u00f1amos algunos pronunciamientos siguiendo el trabajo de Isabel Gonz\u00e1lez Pacanowska. \u201cLa eficacia y consumaci\u00f3n del contrato de cesi\u00f3n no puede hacerse depender de una notificaci\u00f3n cuya finalidad est\u00e1 limitada taxativamente en derecho\u201d (STS 23-VI-1983): el conocimiento de la cesi\u00f3n \u201clo \u00fanico que hace es variar el destinatario del pago\u201d (STS 15-VII-2002) pero \u201cno afecta a la relaci\u00f3n cedente-cesionario, sino que se circunscribe a impedir que el deudor cedido pague leg\u00edtimamente al acreedor originario\u201d (23-VII-2007).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 En definitiva, la legitimaci\u00f3n del cesionario para reclamar el pago al deudor deriva inmediatamente del propio negocio de cesi\u00f3n. Y as\u00ed lo declara la STS 3-XI-2009<\/a> en un asunto de especial inter\u00e9s porque la fecha del negocio de cesi\u00f3n era anterior a la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra del cedente (conforme a la anterior regulaci\u00f3n del art\u00edculo 878 CCo) si bien el cesionario hab\u00eda cobrado de los deudores cedidos durante el per\u00edodo de retroacci\u00f3n. El TS considera equivocada la argumentaci\u00f3n de la Audiencia de entender que el conocimiento de la cesi\u00f3n por el cedido fuera necesario para la plena transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito. El TS considera que el cesionario adquiri\u00f3 desde la perfecci\u00f3n del negocio la titularidad del cr\u00e9dito y la legitimaci\u00f3n para reclamar el pago de lo adeudado, estando los deudores obligados al pago desde la fecha de la cesi\u00f3n, por lo que en nada importa que el pago se hubiera realizado dentro del per\u00edodo de retroacci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Resulta por tanto incuestionable que la legitimaci\u00f3n sustantiva del cesionario no depende de la notificaci\u00f3n al deudor; y tampoco depende de \u00e9sta su legitimaci\u00f3n procesal.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 El Supremo no precisa que la notificaci\u00f3n al deudor sea previa, y no constituye obst\u00e1culo alguno el que haya tenido lugar en el acto de emplazamiento en juicio al deudor (STS 23-VI-1983 y 23-VII-2007). El deudor debe cumplir la prestaci\u00f3n debida frente al titular del cr\u00e9dito y el cesionario lo es desde el momento en que se perfeccion\u00f3 el contrato de cesi\u00f3n, aunque le incumbe la carga de probar, como hecho constitutivo de su pretensi\u00f3n, su propia titularidad derivada de la misma (STS 15-VII-2002).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 El problema no es, en puridad, si el cambio se ha notificado al deudor, en qu\u00e9 momento se ha hecho o por qui\u00e9n; sino el acreditarse ante el cedido el cambio de la titularidad para que \u00e9ste tenga la seguridad de haberse producido la transmisi\u00f3n \u2013y, por ende, la legitimaci\u00f3n activa de quien le exige el pago- y qu\u00e9 es lo que se reclama.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Y por ello es razonable defender que el deudor pueda suspender el cumplimiento frente al cesionario en tanto no se le suministre una prueba suficiente del negocio celebrado, de la intervenci\u00f3n en el mismo del cedente (en caso de no proceder de \u00e9ste la comunicaci\u00f3n) y de los dem\u00e1s extremos relativos al cr\u00e9dito cedido y a la identidad del nuevo acreedor. Y tambi\u00e9n podr\u00e1 suspender el cumplimiento de la obligaci\u00f3n en los casos en que, habiendo recibido la notificaci\u00f3n del cedente, \u00e9sta induzca a confusi\u00f3n al deudor. En todos estos casos, ante la incertidumbre sobre el leg\u00edtimo destinatario del pago la actuaci\u00f3n diligente del deudor ser\u00e1 la de consignarlo (art\u00edculo 1.176 CC<\/a>).<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Todas estas consideraciones nos llevan a plantear una primera conclusi\u00f3n. La legitimaci\u00f3n sustantiva y procesal del cesionario no depende de la notificaci\u00f3n al deudor y, en consecuencia, cuando se trate de la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad no se puede hacer depender de ella. S\u00f3lo depender\u00e1 de que se cumpla lo establecido en el art\u00edculo 149 de la Ley Hipotecaria<\/a>, esto es, el otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica. Nada m\u00e1s. La inscripci\u00f3n en el Registro se deber\u00e1 practicar, aunque no se haya verificado la notificaci\u00f3n al deudor. Criterio que ya sosten\u00eda la doctrina mayoritaria con arreglo a la anterior redacci\u00f3n del art\u00edculo 149 (antes de la reforma de 2007) a pesar de su redacci\u00f3n, pues se\u00f1alaba que \u201cEl cr\u00e9dito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura p\u00fablica, de la cual se d\u00e9 conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro\u201d.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Afirmar lo contrario y exigir dicha notificaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n conllevar\u00eda no s\u00f3lo desconocer todo lo anterior sino privar indebidamente al cesionario de la protecci\u00f3n registral sin incrementar en modo alguno la protecci\u00f3n al deudor cedido.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 De acuerdo con el art\u00edculo 1.526 del C\u00f3digo Civil<\/a> la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito no surtir\u00e1 efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los art\u00edculos 1.218 y 1.227; y si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Por ello, negar la inscripci\u00f3n del derecho del cesionario del cr\u00e9dito hipotecario es convertirlo en inoponible frente a tercero. Para algunos autores la desprotecci\u00f3n del cesionario lo ser\u00eda frente a todo tercero (incluso frente al deudor, sostiene una opini\u00f3n). Para otros, solo frente a aquellos terceros que re\u00fanan los requisitos de tercero hipotecario del art\u00edculo 34 de la LH, puesto que frente a los dem\u00e1s ha de bastar que la cesi\u00f3n conste del modo se\u00f1alado en el primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1.526.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 En todo caso, negar la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n supone exponer al cesionario a terceros como los cesionarios ulteriores del cr\u00e9dito y de la hipoteca, acreedores subhipotecarios, terceros subrogados por pago al cedente, beneficiarios de negocios de modificaci\u00f3n del rango hipotecario o adjudicatarios del bien hipotecado en ejecuci\u00f3n promovida por quien todav\u00eda figura como titular.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Y no solo eso, sino que con la negativa a dicha inscripci\u00f3n adem\u00e1s de dejar expuesto el derecho del cesionario ante tales terceros tambi\u00e9n se le impedir\u00e1 o dificultar\u00e1 el ejercicio de las facultades que integran el contenido del derecho de hipoteca. Aunque la inscripci\u00f3n no se estime necesaria para la transmisi\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito garantizado con hipoteca, hoy es mayoritaria la opini\u00f3n que sostiene que la regulaci\u00f3n procesal (arts. 681 y ss LEC) y el art\u00edculo 130 de la LH configuran una ejecuci\u00f3n hipotecaria de base registral e impiden instarla a quien no aparezca como titular inscrito.\u00a0<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 En resumen, durante todo el tiempo en que se haya negado la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n en el Registro, am\u00e9n de haber generado estos riesgos \u00bfen qu\u00e9 se habr\u00e1 beneficiado el deudor? En nada, porque la no inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n no protege al deudor cuya posici\u00f3n jur\u00eddica se mantiene intacta.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Cierto es que el cesionario no inscrito no pueda instar la ejecuci\u00f3n, pero si la pretende le bastar\u00e1 con notificar al deudor en el mismo acto de emplazamiento en juicio y solicitar la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Y si la no inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n no protege al deudor, su inscripci\u00f3n tampoco le desampara porque su protecci\u00f3n es sustantiva y le viene del art\u00edculo 1527 del C\u00f3digo Civil<\/a>, la cual es operativa aun en el caso en que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario se hubiere inscrito en el Registro.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Si el deudor paga al cedente antes de conocer la transmisi\u00f3n, a los efectos de probar que la conoc\u00eda para impedir su liberaci\u00f3n no basta con acreditar la inscripci\u00f3n a favor del cesionario porque la protecci\u00f3n del deudor ex art\u00edculo 1.527 es independiente de que la cesi\u00f3n haya cumplido lo establecido en el art\u00edculo 1.526.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 El propio art\u00edculo 176 del Reglamento Hipotecario<\/a> refuerza esta conclusi\u00f3n porque autoriza la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario con el documento que acredite el pago al cedente y sin consentimiento del cesionario, actual titular registral, si no consta en el propio Registro la notificaci\u00f3n al deudor. Resulta interesante la resoluci\u00f3n de la DGRN de 24 de abril de 1991 que resuelve en este sentido un conflicto entre el deudor que paga a su acreedor original y el adjudicatario del cr\u00e9dito hipotecario que lo hab\u00eda adquirido como consecuencia de un proceso de ejecuci\u00f3n previo no notificado al deudor.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Alguna opini\u00f3n se ha vertido entendiendo que la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 149 de la LH ha puesto fin a la distinci\u00f3n entre los efectos de la cesi\u00f3n respecto de terceros y respecto del deudor cedido, de modo que la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n sustituir\u00eda, a todos los efectos, el requisito de la notificaci\u00f3n y, en consecuencia, dicha inscripci\u00f3n surtir\u00eda efectos absolutos frente a todos, incluso frente al deudor.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Sin embargo, esta opini\u00f3n no puede prevalecer. La modificaci\u00f3n del art\u00edculo 149 LH no conlleva la derogaci\u00f3n del art\u00edculo 1.527 del C\u00f3digo Civil. No es admisible equiparar el deudor a los dem\u00e1s terceros y por ello subsisten en la legislaci\u00f3n hipotecaria preceptos como el art\u00edculo 151 LH o 176 RH<\/a>. No ser\u00eda sensato que el deudor a la hora de pagar tuviera que estar pendiente de lo que el Registro publica; mucho m\u00e1s razonable resulta que cedente y cesionario sean los \u00fanicos responsables de poner en su conocimiento el cambio de titularidad del cr\u00e9dito.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 La cesi\u00f3n es oponible y eficaz frente al deudor cedido si la conoce, aunque no figure en el Registro de la Propiedad y, viceversa, si la desconoce no le es oponible ni eficaz, aunque est\u00e9 inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Es con esta \u00faltima conclusi\u00f3n desde la que podemos dar sentido a la redacci\u00f3n del nuevo art\u00edculo 569-28.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a cuando establece la notificaci\u00f3n como presupuesto para la legitimaci\u00f3n del cesionario. Para que \u00e9ste pueda reclamar el pago al deudor y oponerse a la excepci\u00f3n del art\u00edculo 1.527 CC no ha de bastar con su inscripci\u00f3n, sino que es imprescindible su notificaci\u00f3n o, mejor dicho, que el deudor haya tenido conocimiento de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 Y finalmente destacar en este sentido que la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n no solo no perjudica al deudor, sino que le beneficia porque cuando reciba la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n, si se le acredita su inscripci\u00f3n se le estar\u00e1 facilitando la convicci\u00f3n de qui\u00e9n es el verdadero acreedor porque la fe p\u00fablica registral estar\u00e1 legitimando al cesionario y clarificando al deudor a quien tiene que pagar.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Miguel \u00c1ngel Campo G\u00fcerri.<\/span><\/strong><\/p>\n

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