{"id":46034,"date":"2018-03-07T11:33:37","date_gmt":"2018-03-07T10:33:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=46034"},"modified":"2025-02-19T14:31:59","modified_gmt":"2025-02-19T13:31:59","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2018\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Marzo 2018"},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME N\u00ba 282. (BOE MARZO de 2018)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:\u00a0\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

PROPIEDAD<\/a><\/span><\/h2>\n

MERCANTIL<\/a><\/span><\/h2>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Marzo)<\/a><\/h2>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n

\n<\/a>
<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/h6>\n<\/div>\n
\n
\n<\/a>
<\/a>96.*** \u00bfPARCELACI\u00d3N POR ANTIG\u00dcEDAD? FINCA EN PARTE R\u00daSTICA Y URBANA. UNIDAD M\u00cdNIMA DE CULTIVO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Elche n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obras nuevas, divisi\u00f3n material de fincas y extinci\u00f3n de condominio.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura en la que se declaran tres obras nuevas por antig\u00fcedad (art. 28.4<\/a> TRLSyRU) y se divide la finca sobre la que se declaran -que seg\u00fan el Catastro es r\u00fastica y urbana- en tres parcelas coincidentes con las edificaciones declaradas.<\/p>\n

La parcelaci\u00f3n<\/strong> de la finca se hace sin licencia y alegando la antig\u00fcedad de la misma<\/strong> (por analog\u00eda con el citado art\u00edculo 28.4<\/a>), antig\u00fcedad que se acredita por medio de informe t\u00e9cnico en el que se dice que la parcelaci\u00f3n y la divisi\u00f3n material (vallado) de las parcelas data del a\u00f1o 2004.<\/p>\n

\u00bfSe necesita aportar licencia, declaraci\u00f3n de innecesariedad o declaraci\u00f3n administrativa que reconozca la prescripci\u00f3n para restaurar la legalidad urban\u00edstica<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n fija el alcance que tiene la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4<\/strong> del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana a las parcelaciones<\/strong> de fincas, que no exime de la necesaria presentaci\u00f3n del documento administrativo habilitante.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

I SEGREGACI\u00d3N POR ANTIG\u00dcEDAD.<\/p>\n

Las parcelaciones de cierta antig\u00fcedad presentan semejanzas<\/strong> con la situaci\u00f3n jur\u00eddica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la v\u00eda del art\u00edculo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prev\u00e9 el propio precepto no requiere previa declaraci\u00f3n municipal, mas no pueden equipararse completamente<\/strong>, dada la realidad f\u00e1ctica que presenta la edificaci\u00f3n existente, acreditada por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, municipal o acta notarial, que por s\u00ed demuestra la no ejecuci\u00f3n de medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica y el car\u00e1cter eminentemente jur\u00eddico de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, carente en principio de tal apariencia<\/em><\/strong>, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administraci\u00f3n descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/u>:<\/p>\n

1 Para inscribir escrituras p\u00fablicas de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas es preciso acreditar a los efectos del art\u00edculo 26 de la Ley de Suelo estatal \u2013norma registral temporalmente aplicable\u2013 (i)<\/strong> la oportuna licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad (ii) <\/strong>o, para el supuesto de parcelaciones de antig\u00fcedad acreditada fehacientemente, podr\u00e1 estimarse suficiente, como t\u00edtulo administrativo habilitante de la inscripci\u00f3n, la declaraci\u00f3n administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o similar<\/strong>, conforme a la respectiva normativa de aplicaci\u00f3n, procediendo entonces la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 28.4 de la Ley de Suelo. (RR. de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015, 5 de mayo de 2016 y 7 de marzo y 2 de agosto de 2017).\u00a0<\/p>\n

2 Por tanto, debe confirmarse el defecto opuesto por la registradora en cuanto la exigencia de acreditaci\u00f3n de licencia municipal o declaraci\u00f3n administrativa de su innecesariedad, de modo que las alegaciones del recurrente en cuanto a la situaci\u00f3n consolidada por caducidad de la potestad de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica infringida, respecto de la divisi\u00f3n material que se pretende inscribir, deben plantearse en el \u00e1mbito del procedimiento administrativo y ante el \u00f3rgano municipal competente<\/p>\n

II FINCA R\u00daSTICA\/URBANA. REFLEJO REGISTRAL.<\/p>\n

\u00bf Ha de acreditarse mediante la correspondiente c\u00e9dula urban\u00edstica o certificaci\u00f3n municipal el car\u00e1cter urbano de una finca que aparece descrita registralmente como r\u00fastica?<\/p>\n

\u00a0\u00bf Se acredita el cambio de la naturaleza por las certificaciones catastrales descriptivas y gr\u00e1ficas incorporadas al t\u00edtulo calificado?<\/p>\n

1 La certificaci\u00f3n catastral descriptiva y grafica puede ser un documento id\u00f3neo<\/strong> al objeto de acreditar la naturaleza r\u00fastica o urbana de un inmueble (art\u00edculo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral.<\/p>\n

2 En los casos en los que se describe la finca como \u00abr\u00fastica, hoy en parte urbana\u00bb, conforme a los art\u00edculos 9.1<\/a> de la Ley Hipotecaria y 51.1<\/a> de su Reglamento, el t\u00edtulo ha de definir con precisi\u00f3n el objeto del derecho de propiedad de modo que se debe concretar o delimitar cu\u00e1l es la porci\u00f3n<\/strong> de terreno que tiene tal naturaleza, debiendo adem\u00e1s precisarse adem\u00e1s que tal consideraci\u00f3n es a los solos efectos catastrales<\/strong> antes expuestos, ya que la totalidad de la finca se ubica en suelo con la consideraci\u00f3n de r\u00fastico o utilizando la terminolog\u00eda del texto refundido de la Ley de Suelo, \u00absituaci\u00f3n b\u00e1sica de suelo rural\u00bb.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/u>: No cabe confundir (i)<\/strong> la naturaleza con que se describe la finca en el t\u00edtulo conforme al art\u00edculo 9.1 de la Ley Hipotecaria, y que puede basarse en la certificaci\u00f3n catastral<\/strong> (cuya correspondencia puede calificar el registrador), (ii)<\/strong> con la clasificaci\u00f3n y calificaci\u00f3n urban\u00edstica acreditada por certificaci\u00f3n municipal<\/strong> a la que tambi\u00e9n se refiere el art\u00edculo 9, y que, como se ha expuesto, puede coincidir o no con aqu\u00e9lla, aunque ambas puedan hacerse constar en el asiento.<\/p>\n

III CONCURRENCIA NORMATIVA Y ADMINISTRATIVA EN SUELO RUSTICO.<\/p>\n

En el suelo r\u00fastico, es decir, en la legislaci\u00f3n aplicable, suelo no urbanizable o urbanizable sin programa aprobado, las prohibiciones que le afectan, tanto la de vulnerar la unidad m\u00ednima de cultivo, como la parcelaci\u00f3n de tipo urban\u00edstico, que puede deducirse en ocasiones de actos posteriores, deben considerarse cumulativas<\/strong>. En este sentido, resultando de la divisi\u00f3n documentada, parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo en la zona, debe iniciarse el procedimiento previsto en el art\u00edculo 80<\/a> del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica es frecuente que la antig\u00fcedad del vallado de las fincas resulte con claridad de la informaci\u00f3n hist\u00f3rica que facilita el Catastro (incluso con fotograf\u00edas incluidas), por lo que parece excesiva la exigencia en tales casos de la intervenci\u00f3n administrativa previa a la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n, dada la realidad f\u00e1ctica que presenta el cierre acreditado por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, municipal, catastral o acta notarial. En tales casos el fraccionamiento se exterioriza y no se queda en mero acto jur\u00eddico.<\/p>\n

En cuanto a la naturaleza r\u00fastica o urbana de la finca, la Resoluci\u00f3n limita la informaci\u00f3n catastral a la de ser un dato descriptivo de la finca que no supone verdadera calificaci\u00f3n urban\u00edstica, que corresponde a la certificaci\u00f3n municipal del Ayuntamiento correspondiente. (JAR)<\/p>\n

\u00a0PDF (BOE-A-2018-3190 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 283\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>97.** ACTA DE FIN DE OBRA. CANARIAS. LIBRO EDIFICIO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros\u00a0 del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta de finalizaci\u00f3n de obra.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

Se cuestiona si es inscribible un acta de finalizaci\u00f3n de obra nueva situada en la Comunidad Aut\u00f3noma de Canarias, constando que la edificaci\u00f3n finaliz\u00f3 el d\u00eda 30 de junio de 2017. Aunque la notaria autorizante advierte que procede el dep\u00f3sito del libro del edificio en el Registro de la Propiedad, no se aporta, raz\u00f3n por la que la registradora suspende la inscripci\u00f3n. Las interesadas y ahora recurrentes alegan, en esencia, que no existe \u00aben ninguna norma auton\u00f3mica \u2013canaria\u2013 dicha exigencia de forma expresa o concreta, pues es una competencia auton\u00f3mica y no estatal, m\u00e1xime cuando existen otros Registradores incluso de la isla, que no est\u00e1n exigiendo dicho requisito\u00bb.<\/p>\n

\u00bfEs exigible el dep\u00f3sito en el Registro de la Propiedad del libro del edificio de aquellas obras nuevas ejecutadas tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n

Sustantivamente [Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/a> (LOE)] y registralmente [Ley Hipotecaria (LH), art. 202], notarios y registradores deben exigir que haya Libro de edificaci\u00f3n salvo que se trate de edificaciones cuya licencia sea anterior a la vigencia de la LOE.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

I NORMA SUSTANTIVA.<\/p>\n

1<\/strong> Finalizada la edificaci\u00f3n, el director de obra debe entregar el Libro del edificio al promotor, quien debe entregarlo a los usuarios del edificio. (Art. 7<\/a> LOE).<\/p>\n

2<\/strong> El Libro del edificio debe contener (i) el proyecto (con las modificaciones que, en su caso, se hayan introducido y se hayan aprobado), (ii) el acta de recepci\u00f3n, (iii) la relaci\u00f3n identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de la construcci\u00f3n (iv) y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. (Art. 7 LOE).<\/p>\n

3<\/strong> Esta exigencia, junto con el resto de disposiciones de la Ley, ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en todo el territorio nacional \u201csin perjuicio de las competencias legislativas y de ejecuci\u00f3n que tengan asumidas las Comunidades Aut\u00f3nomas en este \u00e1mbito\u201d (Disposici\u00f3n Final primera de la Ley<\/a>)<\/p>\n

II NOTARIOS Y REGISTRADORES.<\/p>\n

El art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de suelo, (que entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 1 de julio de 2007) y posteriormente el art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, y actualmente el art\u00edculo 28<\/a> del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana, han establecido y mantenido la exigencia de que \u00abtrat\u00e1ndose de escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, (los notarios y los registradores) exigir\u00e1n, (\u2026) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios\u00bb. Entre tales requisitos se encuentra incluido el relativo a la confecci\u00f3n del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales.<\/p>\n

III REGISTRO DE LA PROPIEDAD.<\/p>\n

Desde la entrada en vigor de la Ley 13\/2015 es indudable que existe el requisito registral, tambi\u00e9n de rango legal, de que deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca (Art. 202<\/a> en relaci\u00f3n con el art. 9<\/a>, ambos de la Ley Hipotecaria y Resoluci\u00f3n Conjunta de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y de la Direcci\u00f3n General del Catastro).<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong> Desde \u201cla entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificaci\u00f3n\u201d. Se except\u00faa<\/strong> el caso de que la normativa auton\u00f3mica aplicable dispense de la obligaci\u00f3n sustantiva de confeccionar el referido libro del edificio (lo que no sucede en Canarias)<\/p>\n

2<\/strong> \u201cDesde la entrada en vigor de la Ley 13\/2015 es indudable que existe el requisito registral, tambi\u00e9n de rango legal, de que deber\u00e1 aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.<\/p>\n

3<\/strong> Desde el punto de vista registral, tambi\u00e9n declar\u00f3 en sus Resoluciones de 7 y 29 de junio de 2017, que el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 13\/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia, y por tanto, no es causa de exenci\u00f3n a la obligaci\u00f3n de aportar el libro del edificio para su dep\u00f3sito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ser terminada la obra.<\/p>\n

4<\/strong> Quedan excluidas de esta obligaci\u00f3n, como el mismo art\u00edculo 202 LH dice, aquellas edificaciones que por su antig\u00fcedad \u201cno le fuera exigible\u201d, es decir, \u201caqu\u00e9llas para cuyos proyectos se solicit\u00f3 la licencia de edificaci\u00f3n antes del 6 de mayo de 2000<\/strong>, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues as\u00ed resulta de la disposici\u00f3n transitoria primera de dicha ley\u201d (R. de 7 de junio de 2017).<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

Deja claro la Resoluci\u00f3n que entre las comprobaciones que deben hacer notarios y registradores con ocasi\u00f3n de la escrituraci\u00f3n e inscripci\u00f3n de una obra nueva est\u00e1 el que se haya cumplido por el director de la obra con la obligaci\u00f3n de elaborar el Libro del edificio, que debe cumplir los requisitos establecidos en el art\u00edculo 7 de la LOE, y que actualmente debe aportarse para su archivo registral. Igualmente, en la compraventa que se haga de las fincas del edificio deber\u00e1 quedar constancia documental de la entrega a los usuarios del Libro del edificio. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-3191 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 190\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\n<\/a>
<\/a>98.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA NO INSCRITA Y CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITO INSCRITO: TRACTO SUCESIVO<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad interino de Valencia n.\u00ba 16, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

En el a\u00f1o 2013 las entidades A (cedente) y B (cesionaria) otorgaron escritura de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios que caus\u00f3 la correspondiente inscripci\u00f3n a favor de la entidad cesionaria (B). Sucede que uno de los cr\u00e9ditos cedidos estaba extinguido porque la cedente A hab\u00eda otorgado escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca en el a\u00f1o 2009, que no se inscribi\u00f3. Ahora, quien fuera deudor hipotecario presenta la escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca en el Registro para cancelar el gravamen hipotecario, pero se encuentra con que el acreedor hipotecario (B) no es quien otorg\u00f3 en su momento la carta de pago (A). Hay, pues, un problema de tracto sucesivo.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la cancelaci\u00f3n de hipoteca<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n

Es inscribible la escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca otorgada antes de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario pero que se presenta en el Registro cuando el titular de la hipoteca es el cesionario.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

En la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario, dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito, lo relevante es la transmisi\u00f3n de \u00e9ste, por lo que deben prevalecer las normas sobre cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos frente a las que regulan la cesi\u00f3n de hipotecas<\/strong>:<\/p>\n

1 De acuerdo con las normas reguladoras del C\u00f3digo Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el cr\u00e9dito hab\u00eda quedado ya extinguido por pago al acreedor inicial cedente, sin perjuicio de la responsabilidad del acreedor cedente frente al acreedor cesionario en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 1529 y 1530 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

2 El deudor cedido puede oponer al acreedor cesionario el pago hecho al acreedor cedente antes de tener conocimiento de la cesi\u00f3n (cfr. art\u00edculos 1164 del C\u00f3digo Civil, 149 y 150 de la Ley Hipotecaria y 176 del Reglamento Hipotecario, y Resoluci\u00f3n 16 de marzo de 2007).<\/p>\n

3 Ciertamente el art\u00edculo 1537 del C\u00f3digo Civil determina que lo dispuesto en este t\u00edtulo se entiende con sujeci\u00f3n a lo que respecto de bienes inmuebles se determina en la Ley Hipotecaria. En este sentido, adquiere especial relevancia lo dispuesto en el art\u00edculo 151 de la Ley Hipotecaria cuando determina que \u00absi en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, ser\u00e1 el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta\u00bb.<\/p>\n

4 En armon\u00eda con lo dicho, el art\u00edculo 176 del Reglamento Hipotecario dispone que \u00abla inscripci\u00f3n de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y \u00e9ste pagare al cedente, podr\u00e1 cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el art\u00edculo 151 de la Ley\u00bb, lo que constituye una excepci\u00f3n al principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n

1 Debe entenderse que todo pago realizado por el deudor al acreedor cedente con anterioridad a tener conocimiento de la cesi\u00f3n es plenamente v\u00e1lido y liberador.<\/p>\n

2 El art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria (precepto de car\u00e1cter general) debe ceder ante las normas especiales reguladoras de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

3 El \u00e1mbito propio del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria no es el de los derechos personales y as\u00ed el deudor no pasa a serlo porque el cr\u00e9dito hipotecario extinguido, pero no cancelado, se ceda a un tercero, aunque inscriba en el Registro de la Propiedad. Es decir a quien pag\u00f3 v\u00e1lidamente, no le revive el cr\u00e9dito que qued\u00f3 extinguido, lo cual tiene muy especial trascendencia en relaci\u00f3n con los cr\u00e9ditos y pr\u00e9stamos concertados a favor de consumidores \u00a0(JAR)<\/p>\n

Ver art\u00edculo cr\u00edtico de Jos\u00e9 Antonio Garc\u00eda Vila<\/a><\/strong><\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-3192 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 181\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/div>\n<\/a>
<\/a>100.** HIPOTECA SOBRE DOS VIVIENDAS EN UNIDAD FUNCIONAL SIN PREVIA AGRUPACI\u00d3N. VIVIENDA HABITUAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 6 a inscribir una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca. (CB)<\/p>\n<\/div>\n

EL CASO, LA NOTA Y LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- 1. Mediante la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso se formaliz\u00f3 un pr\u00e9stamo hipotecario sobre dos fincas registrales independientes que se corresponden con una sola finca catastral se\u00f1alada con el mismo n\u00famero de la calle en que est\u00e1 ubicada. Y en la escritura se expresa que ambas fincas \u00abconstituyen una unidad funcional que ha sido adquirida para destinarla a vivienda habitual\u00bb.<\/p>\n

La registradora\u00a0suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n solicitada porque debe determinarse cu\u00e1l<\/strong> de ambas fincas adquiridas es la vivienda habitual de los prestatarios, pues no consta en el Registro que sean una sola, por no haberse realizado la agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN revoca la nota diciendo que la atribuci\u00f3n del car\u00e1cter de vivienda habitual a las dos fincas registrales puede y debe hacerse constar en la inscripci\u00f3n pero la consideraci\u00f3n de dichas fincas como una sola (por \u00abunidad funcional\u00bb) no puede inscribirse por precisarse la correspondiente agrupaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

R\u00c9GIMEN PROTECTOR DE LA VIVIENDA HABITUAL.- 2. Respecto de la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual<\/strong> del hipotecante, desde el a\u00f1o 2012 se han adoptado diversas medidas legislativas para dar respuesta a una situaci\u00f3n econ\u00f3mica singular de la que se han derivado consecuencias patrimoniales adversas para los ciudadanos que han desembocado o pueden desembocar en la p\u00e9rdida de dicha vivienda. Como expresa la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 1\/2013, de 14 de mayo […] [Se expone a continuaci\u00f3n ese r\u00e9gimen protector minuciosamente […]<\/p>\n

El art. 21 LH<\/a> dispone ahora en su nuevo apartado n\u00famero 3 lo siguiente: \u00abEn las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario sobre vivienda deber\u00e1 constar el car\u00e1cter, habitual<\/strong> o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir\u00e1, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecuci\u00f3n judicial del inmueble es vivienda habitual si as\u00ed se hiciera constar en la escritura de constituci\u00f3n\u00bb. El texto es reiterado en t\u00e9rminos casi id\u00e9nticos en la nueva redacci\u00f3n que al art. 129 LH confiere el art\u00edculo 3.Tres de la ley.<\/p>\n

El mandato legal se extiende, por tanto, a cualquier hipoteca<\/strong> en garant\u00eda de pr\u00e9stamo constituida sobre vivienda respecto de la que exige una declaraci\u00f3n formal sobre la atribuci\u00f3n o no del car\u00e1cter habitual a dicha vivienda. Es trascendente esta circunstancia porque la inscripci\u00f3n de tal car\u00e1cter, que desde ese momento est\u00e1 protegida por la legitimaci\u00f3n<\/strong> registral, determinar\u00e1 de futuro el conjunto normativo aplicable a la vivienda<\/strong> […] [Se relaciona ese conjunto normativo].<\/p>\n

FUNDAMENTOS DE LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- 4. A la vista de las consideraciones precedentes y atendiendo a las circunstancias concretas de las fincas hipotecadas en el presente caso, el defecto debe ser revocado <\/strong>[…] en el sentido de que debe hacerse constar el car\u00e1cter habitual de las dos viviendas hipotecadas<\/strong>. Por una parte, las normas referidas no limitan las medidas protectoras al supuesto de una \u00fanica<\/strong> vivienda habitual, salvo lo dispuesto en el art. 1.3.d) de la propia Ley 1\/2013, que para la suspensi\u00f3n temporal de lanzamientos exige que se trate de \u00abhipoteca que recaiga sobre la \u00fanica<\/strong> vivienda en propiedad del deudor\u00bb. Y, por otra, a la luz del esp\u00edritu y finalidad de las normas protectoras de los hipotecantes de su vivienda habitual antes referidas, debe concluirse que habr\u00e1 de pasarse por la manifestaci\u00f3n del hipotecante, consentida por la parte acreedora<\/strong> (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), sobre el car\u00e1cter de \u00fanica vivienda habitual atribuido a las dos fincas<\/strong> hipotecadas que est\u00e1n configuradas como una sola finca catastral<\/strong> y situadas en el mismo<\/strong> n\u00famero<\/strong> de la calle, sin necesidad de su agrupaci\u00f3n registral, de suerte que tal circunstancia de hecho quede amparada por la presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb establecida por el art. 21 LH.<\/strong> La atribuci\u00f3n del car\u00e1cter de vivienda habitual a las dos fincas registrales puede y debe hacerse constar en la inscripci\u00f3n, pero la consideraci\u00f3n de dichas fincas como una sola (por \u00abunidad funcional\u00bb) no puede inscribirse por precisarse para ello la correspondiente agrupaci\u00f3n<\/strong>, tal y como se indica en la calificaci\u00f3n […] Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>101.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. SERVIDUMBRE: DETERMINACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad Arteixo, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una servidumbre.\u00a0<\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta escritura p\u00fablica en la que, adem\u00e1s de formalizarse una agregaci\u00f3n y una declaraci\u00f3n de obra nueva por antig\u00fcedad, se reconoce la existencia de una servidumbre de paso. Este derecho se encontraba reconocido en virtud de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en la que se acordaba homologar la transacci\u00f3n solicitada por las partes. Dicha sentencia se incorpor\u00f3 en el t\u00edtulo mediante fotocopia.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n de la servidumbre <\/strong>por haber apreciado los siguientes defectos:<\/strong><\/p>\n

1\u00ba. La servidumbre que se pretende registrar se encuentra reconocida en virtud de auto de homologaci\u00f3n por lo que no estamos ante uno de los medios para la constituci\u00f3n de servidumbre, ya que la transacci\u00f3n, a\u00fan homologada judicialmente no es una sentencia y ello con fundamento en los art\u00edculos 2.2 LH y 532 CC.<\/p>\n

2\u00ba. Por no cumplir con las exigencias del principio de especialidad o determinaci\u00f3n ya que la servidumbre que se pretende inscribir no est\u00e1 v\u00e1lidamente constituida con los requisitos de identificaci\u00f3n del predio dominante, sirviente, titulares, dimensiones…<\/p>\n

La DGRN confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n y se\u00f1ala,<\/p>\n

1) En cuanto al primer defecto<\/strong>, reitera la vigencia del principio de titulaci\u00f3n formal<\/u> del art\u00edculo 3 LH<\/a> y, tras definir la transacci\u00f3n<\/u>, recuerda la doctrina consagrada en la R. de 6 de septiembre de 2016<\/a> que puede sintetizarse de la siguiente forma:<\/p>\n

– La transacci\u00f3n, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos.<\/p>\n

– El auto de homologaci\u00f3n tampoco es una sentencia.<\/p>\n

– La homologaci\u00f3n judicial no altera el car\u00e1cter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo.<\/p>\n

– <\/em>Alcanzada la transacci\u00f3n y homologada judicialmente, las partes pueden llevar acabo la ejecuci\u00f3n del negocio jur\u00eddico realizado por v\u00eda extrajudicial en cuyo caso, y en cumplimiento de la exigencia del art\u00edculo 3 LH<\/a>, deben proceder al otorgamiento de la oportuna escritura p\u00fablica con el fin de procurar la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/strong>.<\/p>\n

– Si la ejecuci\u00f3n extrajudicial no resulta posible -por negarse alguna de las partes al otorgamiento se\u00f1alado<\/strong>– la transacci\u00f3n homologada por el juez constituye un t\u00edtulo que lleva aparejada ejecuci\u00f3n (art\u00edculos 1816 CC y 415.2 y 517.1.3\u00aa LEC<\/a>), por lo que la parte interesada puede solicitar del \u00f3rgano jurisdiccional competente que se lleve a cabo por la v\u00eda de apremio ex art\u00edculo 708 LEC<\/a>. En consecuencia, ser\u00e1n inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustituci\u00f3n forzosa del obligado, cuando est\u00e9n predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaraci\u00f3n de voluntad del demandante, que deber\u00e1 someterse a las reglas generales de formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica.<\/p>\n

– La LEC no dispone la inscripci\u00f3n directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecuci\u00f3n procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado compareciendo ante el Notario por s\u00ed solo, apoy\u00e1ndose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del art\u00edculo 708 LEC<\/a> hace innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.<\/p>\n

– Si se trata de negocios o actos unilaterales: s\u00ed ser\u00eda directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripci\u00f3n, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas.<\/p>\n

– El auto judicial por el que se lleva a cabo la homologaci\u00f3n del contrato de transacci\u00f3n no es un documento privado, pero la homologaci\u00f3n judicial no altera el objeto, contenido y forma, ni el car\u00e1cter privado, del acuerdo pues se limita a acreditar su existencia. Si bien las partes no podr\u00e1n en ning\u00fan caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y est\u00e1n obligados, por tanto, a darle cumplimiento.<\/p>\n

2) En cuanto al segundo defecto<\/strong>, para que la servidumbre pueda inscribirse debe hallarse suficientemente delimitada, en virtud de las exigencias del principio de especialidad (art\u00edculos 9 LH<\/a> y 51 RH). La inscripci\u00f3n del derecho de servidumbre debe expresar su extensi\u00f3n, l\u00edmites y dem\u00e1s caracter\u00edsticas configuradoras. (ER)<\/p>\n

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<\/a>102.** CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE M\u00c1XIMO. CADUCIDAD CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA Y CADUCIDAD LEGAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Castell\u00f3n de la Plana n.\u00ba 3, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia con firma notarialmente legitimada.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Consta inscrita una hipoteca en garant\u00eda de los derechos de una entidad avalista de un pr\u00e9stamo hipotecario. En la escritura de constituci\u00f3n se pact\u00f3 que \u201cel plazo de duraci\u00f3n de la hipoteca, para poder proceder a las reclamaciones judiciales pertinentes ser\u00e1 de un a\u00f1o m\u00e1s de la vigencia de los contratos de afianzamiento prestado\u201d. Pasado dicho a\u00f1o se solicita la cancelaci\u00f3n por caducidad convencional de dicha hipoteca.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que el plazo de duraci\u00f3n pactado no es un plazo de caducidad de la hipoteca, sino m\u00e1s bien un plazo a partir del cual la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca es exigible y pueden iniciarse las reclamaciones judiciales pertinentes.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que de la escritura resulta una clara diferenciaci\u00f3n entre el plazo de duraci\u00f3n de la hipoteca (inicialmente 3 a\u00f1os, luego ampliado a 7) y el plazo a partir del cual puede ejecutarse dicha hipoteca (1 a\u00f1o m\u00e1s).<\/p>\n

La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n, interpretando que lo pactado es un caso de caducidad convencional. Comienza por aclarar que la hipoteca puede constituirse por plazo determinado<\/strong> de modo que \u00fanicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acci\u00f3n hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en tr\u00e1mite de ejecuci\u00f3n hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguir\u00eda al concluir el procedimiento, ya por consumaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n, ya por cualquier otra causa.<\/p>\n

La dificultad en estos casos es determinar si el plazo se\u00f1alado es efectivamente de duraci\u00f3n de la hipoteca misma con el alcance anteriormente se\u00f1alado (caducidad convencional)<\/strong> en cuyo caso se producir\u00e1 una extinci\u00f3n autom\u00e1tica del derecho de hipoteca una vez transcurrido dicho plazo, o si se trata de definir \u00fanicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligaci\u00f3n para que quede garantizada con la hipoteca (caducidad legal)<\/strong>, en cuyo caso, una vez nacida la obligaci\u00f3n en plazo, la acci\u00f3n hipotecaria podr\u00e1 ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido el citado plazo. (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-3196 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 247\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>103.** CANCELACI\u00d3N DE DERECHO DE SUPERFICIE. NATURALEZA DEL MANDAMIENTO. SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N IMPL\u00cdCITA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Cullera, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un mandamiento de cancelaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

Hechos: <\/strong>Consta inscrito un derecho de superficie por un per\u00edodo de veinticinco a\u00f1os y subsiguiente declaraci\u00f3n de obra nueva en el folio registral de una finca. Se presenta mandamiento de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n al que se acompa\u00f1a testimonio de sentencia firme dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en procedimiento de apelaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/strong>El registrador deniega<\/strong> la cancelaci\u00f3n,<\/p>\n

1\u00ba. Porque la sentencia presentada no declara la nulidad de la escritura p\u00fablica en virtud de la que se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n, ni acuerda su cancelaci\u00f3n, siendo la propia sentencia, y no el mandamiento, quien debe recoger tales extremos, y,<\/p>\n

2\u00ba. Por la falta de previa inscripci\u00f3n del pacto de exclusiva de suministro a que hace referencia la sentencia, cuya nulidad tampoco se declara, y al hecho de que no ha sido parte en el procedimiento la entidad otorgante de la escritura cuyo asiento se pretende cancelar con arreglo al principio de tracto sucesivo.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> realiza las siguientes consideraciones:<\/p>\n

1) En cuanto al mandamiento<\/strong>,<\/p>\n

– El Registrador aduce como defecto la insuficiencia del mandamiento presentado para llevar a cabo la cancelaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

– Se\u00f1ala la DGRN que el mandamiento es un acto procesal de comunicaci\u00f3n para cualquier actuaci\u00f3n cuya ejecuci\u00f3n corresponda a los registradores de la Propiedad.<\/p>\n

– El art\u00edculo 257 LH<\/a> dispone que para que en virtud de resoluci\u00f3n judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedir\u00e1 el juez, tribunal o secretario judicial (hoy letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia), por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.<\/p>\n

– A sensu contrario, cuando se trate de ejecutorias<\/strong>, el art\u00edculo no exige mandamiento (R. de 24 de marzo de 2004<\/a>). Se entiende por ejecutoria el documento p\u00fablico y solemne en que se consigna una sentencia firme (art\u00edculo 245 LOPJ).<\/p>\n

– El mandamiento no es t\u00edtulo formal en el sentido recogido por el art\u00edculo 3 LH pues no contiene por s\u00ed mismo el t\u00edtulo material del art\u00edculo 2 LH susceptible de modificar el contenido del Registro (R. de 6 de abril de 2006<\/a>).<\/p>\n

– En el caso resuelto, al haberse presentado el mandamiento junto con la oportuna sentencia firme de la que resulta el t\u00edtulo material que da cobertura a la modificaci\u00f3n del contenido del Registro, se revoca el defecto se\u00f1alado por el Registrador.<\/p>\n

2) En cuanto al art\u00edculo 38 LH<\/strong><\/a>, <\/strong>como afirma la Sentencia de 21 de septiembre de 2012 (citando la de 1 de diciembre de 1995) \u00ab(\u2026) el hecho de haber ejercitado el actor una acci\u00f3n contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro<\/strong> en el Registro de la Propiedad, sin solicitar nominal y espec\u00edficamente la nulidad o cancelaci\u00f3n del asiento<\/strong> contradictorio, lleva claramente impl\u00edcita esta \u00faltima petici\u00f3n<\/strong> y no puede ser causa de que se deniegue la formulada respecto a la titularidad dominical<\/em>\u00bb.\u00a0<\/p>\n

Contin\u00faa se\u00f1alando el Centro Directivo que la falta de expresi\u00f3n en el t\u00edtulo presentado ante el registrador de la solicitud expl\u00edcita de los asientos cuya cancelaci\u00f3n se pretende no constituye una violaci\u00f3n del principio de rogaci\u00f3n pues la sola presentaci\u00f3n<\/u> en el Registro lleva impl\u00edcita la solicitud de la pr\u00e1ctica de todos los asientos<\/u> que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinaci\u00f3n de cuales sean estos. Dicha doctrina general es perfectamente compatible<\/u> con la que sostiene que trat\u00e1ndose de inscripci\u00f3n de documentos judiciales<\/u> y m\u00e1s concretamente de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qu\u00e9 asientos deben ser objeto de cancelaci\u00f3n<\/u>. (\u2026) Si con la presentaci\u00f3n del documento judicial se pretende la cancelaci\u00f3n de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qu\u00e9 asiento o asientos han de ser objeto de cancelaci\u00f3n<\/u>. (\u2026) Por otro lado, estando los asientos actualmente extendidos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que no puede el registrador por s\u00ed solo cancelarlos sin la correspondiente resoluci\u00f3n judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente. (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-3197 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 215\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>105.** COMPRAVENTA DE BIEN DE INTER\u00c9S CULTURAL. TANTEO Y RETRACTO. NOTIFICACI\u00d3N CON CARTA CERTIFICADA Y ACUSE DE RECIBO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Villarreal n.\u00ba 1, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de compraventa de un local en la comunidad Valenciana que tiene la condici\u00f3n de bien de inter\u00e9s cultural<\/strong> y por ello existe un derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Valenciana y del Ayuntamiento donde radica. Previamente se ha notificado por el vendedor a dichas administraciones la intenci\u00f3n de vender y las condiciones esenciales de la venta por correo certificado con acuse de recibo. Existen una serie de Actas notariales en las que el Ayuntamiento manifiesta que ejercita el derecho de tanteo, si bien no acepta las condiciones ofertadas, en particular el pago al contado, sino que sugiere otras condiciones.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por\u00a0 los siguientes defectos:<\/p>\n

    \n
  1. La notificaci\u00f3n a efectos del tanteo que se realiz\u00f3 por carta certificada con acuse de recibo<\/strong> por medio del Servicio de Correos no cumple el requisito de acreditaci\u00f3n fehaciente de la notificaci\u00f3n.<\/li>\n
  2. Las condiciones notificadas<\/strong> a efectos del tanteo y las recogidas en la escritura de venta ahora calificada son distintas en alg\u00fan punto (en concreto en la cl\u00e1usula de imputaci\u00f3n de gastos y tributos).<\/li>\n
  3. El Ayuntamiento de Vilareal, representado por su Alcalde-Presidente, ha ejercitado en plazo el derecho de tanteo<\/strong>, motivo por el cual debe mantenerse el cierre registral que se\u00f1ala el art\u00edculo 23<\/a> de la Ley 4\/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano.<\/li>\n
  4. No se identifica adecuadamente el medio de pago<\/strong> del precio.<\/li>\n
  5. Las fincas aparecen inscritas a favor de persona distinta<\/strong> de la transmitente<\/li>\n<\/ol>\n

    El interesado<\/strong> recurre los tres primeros defectos y respecto de los dos \u00faltimos solicita una pr\u00f3rroga para subsanarlos.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n respecto de los tres primeros defectos recurridos. En cuanto a los dos \u00faltimos considera que no es necesario un plazo adicional para subsanar los defectos<\/strong> pues recuerda que el asiento de presentaci\u00f3n tiene una duraci\u00f3n de 60 d\u00edas h\u00e1biles, que en caso de recurso se prorroga autom\u00e1ticamente durante 60 d\u00edas desde la notificaci\u00f3n del defecto y que tambi\u00e9n puede tomarse anotaci\u00f3n preventiva (art\u00edculos 17 LH<\/a>, 323 LH<\/a> y 42.9 LH<\/a>).<\/p>\n

    Respecto del primer defecto<\/strong> se\u00f1ala que el registrador debe de calificar que las notificaciones<\/strong> legalmente previstas han tenido lugar, as\u00ed como la correcci\u00f3n de las mismas, a fin de evitar la indefensi\u00f3n de los titulares registrales. En cuanto a la notificaci\u00f3n por correo certificado la admite<\/strong> siguiendo la doctrina del TS pues la concreta forma de practicar la notificaci\u00f3n debe interpretarse no como requisito sacramental, sino atendiendo a su finalidad funcional, esto es, garantizar el efectivo conocimiento del destinatario. Por ello tiene que quedar constancia efectiva de la remisi\u00f3n, recepci\u00f3n y contenido de la notificaci\u00f3n cursada, lo que ha ocurrido en este caso sin duda. Concluye se\u00f1alando que la presentaci\u00f3n de un documento en cualquiera de las oficinas de Correos equivale, <\/strong>en beneficio del presentante, a la presentaci\u00f3n en el registro de entrada de la Administraci\u00f3n de destino<\/strong>, como as\u00ed sucedi\u00f3 en el presente caso.<\/p>\n

    En cuanto al segundo defecto<\/strong>, se\u00f1ala que las diferencias que se observan no afectan a las condiciones esenciales<\/strong> del contrato sino s\u00f3lo a los gastos, y que las diferencias s\u00f3lo son relevantes si las condiciones notificadas son m\u00e1s onerosas que lo pactado en escritura. En el presente caso ocurre que lo pactado respecto de los gastos en la escritura es m\u00e1s beneficioso para el Ayuntamiento que las condiciones que se le han notificado por lo que esas discrepancias, adem\u00e1s de no afectar a las condiciones esenciales, no afectan al derecho de tanteo.<\/p>\n

    En cuanto al tercer defecto<\/strong>, recuerda que el Ayuntamiento ha mostrado su inter\u00e9s en adquirir el inmueble, pero no ha aceptado ni el precio ni la forma de pago ofertado<\/strong>, por lo que considera que no se puede estimar ejercido el derecho de tanteo en la forma y plazo autorizados por la Ley, ni generado un efecto de cierre registral indefinido sobre cualquier acto dispositivo ulterior que pueda realizar el propietario sobre los mismos bienes, ni abrogado el poder de disposici\u00f3n de este.\u00a0(AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-3261 – 34\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 541\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>106.*** DISPOSICI\u00d3N DE ELEMENTO PROCOMUNAL. ACTO COLECTIVO O CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Markina-Xemein, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

    Hechos: <\/strong>En el Registro de la Propiedad consta inscrita una vivienda, dentro de un edificio constituido en propiedad horizontal, como elemento procomunal,<\/strong> es decir como elemento privativo con su n\u00famero de orden y su cuota de participaci\u00f3n, pero atribuy\u00e9ndose su propiedad a todos y cada uno de los propietarios de los restantes elementos privativos en la misma proporci\u00f3n que su cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes (con una remisi\u00f3n gen\u00e9rica, sin individualizar el nombre de los propietarios). Ahora se vende<\/strong> dicho elemento procomunal por acuerdo un\u00e1nime de la comunidad que comparece representada por su Presidente<\/strong>.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que la vivienda no es un elemento com\u00fan susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participaci\u00f3n (para cuyo caso considerar\u00eda admisible la adopci\u00f3n de acuerdos comunitarios, como acto colectivo) sino un elemento privativo con cuota de participaci\u00f3n y que pertenece a todos los copropietarios proindiviso.\u00a0Considera tambi\u00e9n que no se trata propiamente de un elemento procomunal pues su titularidad no est\u00e1 determinada \u201cob rem\u201d por la titularidad de los restantes elementos privativos. En definitiva, al pertenecer la vivienda a todos los copropietarios y no a la comunidad entiende que se necesita el consentimiento individualizado<\/strong> de todos ellos para disponer de la misma.<\/p>\n

    La notaria autorizante<\/strong> recurre y alega que la vivienda es un elemento procomunal<\/strong> pues as\u00ed se configur\u00f3 en su momento por acuerdo de la Junta de Propietarios y se inscribi\u00f3 sin consentimiento individualizado de los mismos, y por ello est\u00e1 inscrito a favor de personas indeterminadas. Entiende que debe asimilarse, por su especial naturaleza, a los elementos comunes<\/strong> y aplic\u00e1rsele el r\u00e9gimen de los actos colectivos en los que se necesita \u00a0acuerdo de la comunidad y representaci\u00f3n por el Presidente y no es necesario consentimiento individual, como ocurre en los casos de desafectaci\u00f3n de elementos comunes y simult\u00e1nea venta, seg\u00fan resoluci\u00f3n ya cl\u00e1sica de la DGRN de 15 de Junio de 1973 que cita.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Precisa, en primer lugar, que el bien vendido no figura inscrito como un elemento com\u00fan, sino como elemento privativo procomunal y por ello sujeto al r\u00e9gimen jur\u00eddico de proindivisi\u00f3n<\/strong> que establece el art\u00edculo 4 LPH<\/a> con las especialidades derivadas de su especial regulaci\u00f3n. Concluye que es necesario el consentimiento individualizado de todos los copropietarios para actos de disposici\u00f3n, conforme al art\u00edculo 397 CC<\/a>.<\/p>\n

    COMENTARIO.-<\/strong> Para mejor entender la situaci\u00f3n planteada, creo que hay que partir de diferenciar entre 1)\u00a0la comunidad indivisa especial<\/strong> o de intento<\/strong>, en la que est\u00e1 excluida la acci\u00f3n de divisi\u00f3n (caso de un local de garaje vendido por cuotas indivisas) aunque sigue siendo un proindiviso ordinario en que el que han de estar determinados individualmente los copropietarios, y 2)\u00a0los elementos procomunales de una divisi\u00f3n horizontal<\/strong>, que son elementos privativos en los que est\u00e1 excluida la acci\u00f3n de divisi\u00f3n por su finalidad comunitaria pero (a diferencia de la comunidad especial o de intento) la titularidad no se determina de forma individualizada o inmediata sino que viene determinada de forma mediata (\u201cob rem\u201d) por la titularidad de todos los restantes elementos privativos y necesariamente en proporci\u00f3n exactamente igual a su cuota en la comunidad, pues de no existir esa proporcionalidad o de afectar a unos elementos s\u00ed y a otros no estar\u00edamos ante una vinculaci\u00f3n \u201cob rem\u201d ordinaria.<\/p>\n

    En el presente caso la DGRN, aunque nominalmente reconoce el car\u00e1cter de elemento procomunal, en realidad equipara esta figura con la de la una comunidad indivisa especial o de intento. Sin embargo esta equiparaci\u00f3n no encaja bien con el hecho de que no haya titulares registrales individualizados del bien y con que esos titulares nunca han prestado su consentimiento individual para serlo, algo que es imprescindible en la comunidad especial, que no deja de ser una comunidad con fines privados.<\/p>\n

    Parece m\u00e1s bien que estamos en el segundo supuesto te\u00f3rico, es decir ante un elemento procomunal, de naturaleza equiparable a los elementos comunes pues satisface una finalidad comunitaria, y sus titulares son todos y cada uno de los propietarios de los restantes elementos privativos. El hecho de que no haya formalmente una vinculaci\u00f3n \u201cob rem\u201d con los dem\u00e1s elementos privativos, aunque ser\u00eda lo deseable para mayor claridad, no es \u00f3bice para entender que es un elemento procomunal pues s\u00ed se expresa lo esencial y es que los propietarios son los restantes copropietarios en proporci\u00f3n a su cuota.<\/p>\n

    Admitido que es un elemento procomunal en el sentido expuesto, su r\u00e9gimen de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n ha de equipararse por su naturaleza y finalidad con el de los elementos comunes. Carecer\u00eda de sentido la aplicaci\u00f3n de reglas diferentes en ambos casos (elementos comunes y procomunales) y que, por ejemplo, no se exija el consentimiento individualizado para \u00a0desafectar y vender elementos comunes al ser actos colectivos y s\u00ed para vender elementos procomunales aunque sean elementos privativos con cuota (pensemos en ambos casos en la vivienda del portero).<\/p>\n

    Probablemente en el caso objeto del recurso la configuraci\u00f3n como elemento privativo procomunal, con sus inconvenientes de ser una figura de contornos imprecisos, se debi\u00f3 a la necesidad de dar cumplimiento de la mejor forma jur\u00eddicamente posible a una sentencia que declaraba que el bien era com\u00fan y de la comunidad de propietarios la cual, al no tener personalidad jur\u00eddica, no pod\u00eda ser titular registral. La falta de vinculaci\u00f3n ob rem de dicha vivienda con los otros elementos privativos quiz\u00e1 puede explicarse porque hubiera exigido el consentimiento individualizado de los restantes copropietarios para hacerlo constar as\u00ed en sus respectivas fincas registrales, algo poco pr\u00e1ctico y dif\u00edcil de obtener.<\/p>\n

    En definitiva pienso, por lo dicho, que debi\u00f3 de estimarse el recurso si se tiene en cuenta tambi\u00e9n la sentencia y acuerdo de Junta que motiv\u00f3 su inscripci\u00f3n, pues adem\u00e1s hoy hubiera sido posible cumplir la sentencia en sus propios t\u00e9rminos inscribiendo la titularidad a favor de la comunidad de propietarios (ver Resoluci\u00f3n DGRN de 12 de Febrero de 2016)<\/a> en cuyo supuesto no habr\u00eda ninguna duda de que la comunidad podr\u00eda disponer como acto colectivo y sin consentimiento individualizado.\u00a0(AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-3262 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 187\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>107.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACI\u00d3N LITERAL DEL HISTORIAL REGISTRAL DE DETERMINADAS FINCAS<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3, por la que deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n literal del historial registral de determinadas fincas.\u00a0<\/p>\n

    Hechos: <\/strong>se presenta instancia solicitando la expedici\u00f3n de \u00abcopia literal<\/strong> del historial registral de las parcelas con los n\u00fameros de polic\u00eda, seg\u00fan plano urban\u00edstico: 1. (\u2026) 2. (\u2026) 3. (\u2026)\u00bb. No constaban en la citada solicitud otros datos descriptivos de las fincas ni sus respectivos datos registrales. Tampoco se indicaba la causa o motivo de la solicitud.<\/p>\n

    La Registradora <\/strong>expide certificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, titularidad y cargas vigentes de una finca registral de la que resulta ser titular el solicitante, y deniega la certificaci\u00f3n en cuanto a los siguientes extremos:<\/p>\n

    1) Respecto de la parte del historial registral no vigente de la citada finca de la que es titular el solicitante, y del historial registral del resto del edificio del que dicha finca forma parte, al no expresarse causa alguna<\/strong> para la solicitud, por lo que no es posible determinar si existe un inter\u00e9s leg\u00edtimo suficiente<\/strong> para certificar del citado historial registral en la parte que incluye asientos no vigentes, y,<\/p>\n

    2) Respecto de las otras dos parcelas por \u00abno constar inscritas las parcelas con los n\u00fameros de polic\u00eda (\u2026) de la calle (\u2026) ni (\u2026) de la calle (\u2026), tal y como se ha hecho constar (\u2026) sin que se aporten datos registrales de los mismos o cualquier otro para su identificaci\u00f3n, por lo que no se puede determinar si el solicitante es titular de alg\u00fan derecho sobre las mismas (\u2026) por lo que no se puede determinar si (\u2026) tiene inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> en obtener la certificaci\u00f3n solicitada\u00bb.<\/p>\n

    La DGRN confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n y recuerda su doctrina sobre publicidad formal, en particular, que la posibilidad de expedir certificaciones<\/strong> relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados<\/strong> a solicitud expresa del interesado se recoge en el art\u00edculo 234 LH<\/a>, pero tambi\u00e9n en estos casos es preciso que se justifique un inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong> en los asientos solicitados, con m\u00e1s cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.<\/p>\n

    En el presente recurso, en la solicitud inicial<\/em> de publicidad, no se incluye la expresi\u00f3n de motivo, causa o finalidad alguna de la misma. Es, posteriormente<\/em>, en el escrito de recurso donde se alude a la causa o finalidad. Sin embargo, el recurso solo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificaci\u00f3n, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentaci\u00f3n y que se incorporen en el tr\u00e1mite de alegaciones o recurso, por lo que dicha motivaci\u00f3n resulta irrelevante a los efectos del presente expediente. Adem\u00e1s, a\u00f1ade el Centro Directivo que en la solicitud de publicidad formal resulta de todo punto necesaria la adecuada concreci\u00f3n del bien<\/strong> sobre el que se pretende obtener la publicidad (art\u00edculos 221<\/a>, 222, 222 bis LH<\/a>, 332<\/a>, 341 RH<\/a>). (ER)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-3263 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 222\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>108.*** NATURALEZA DEL USUFRUCTO VIDUAL LEGITIMARIO.\u00a0 LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDAD POSTCONYUGAL DEL 1er ESPOSO: CONSENTIMIENTO DEL 2\u00ba.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 22 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de comunidad posganancial.\u00a0<\/p>\n

    – HECHOS:<\/strong>\u00a0Un causante se hab\u00eda divorciado<\/strong> y contra\u00eddo 2\u00ba matrimonio. Otorg\u00f3 testamento instituyendo herederos a los hijos de su 1er matrimonio, legando, en pago de su leg\u00edtima, un Usufructo Universal a la 2\u00aa esposa<\/strong>. Ahora la 1\u00aa esposa (ex) y los (sus) hijos del difunto liquidan la sociedad de gananciales de los antiguos esposos<\/strong>, pero sin el concurso de la 2\u00aa esposa<\/u><\/em>.<\/p>\n

    – El REGISTRADOR<\/strong>\u00a0<\/strong>califica negativamente la escritura, por FALTA de consentimiento de la 2\u00aa esposa<\/u><\/em>, legitimaria<\/strong> (\u201cpars bonorum<\/em>\u201d) y legataria de al\u00edcuota<\/em><\/strong> de un usufructo universal, y en todo caso part\u00edcipe de una comunidad hereditaria<\/em><\/strong> sobre la que (arts 397<\/a> y 406 CC<\/a>), no puede realizarse ning\u00fan acto de disposici\u00f3n sobre bienes concretos<\/em><\/u> de la misma (incluido un bien ganancial) sin el consentimiento de todos los part\u00edcipes en la comunidad<\/u>.<\/p>\n

    – Los INTERESADOS<\/strong>\u00a0recurren<\/strong>, alegando que la cuota legitimaria de la viuda<\/em> lo es en su condici\u00f3n de mera legataria<\/em><\/strong><\/u> de la herencia y no de heredera, por lo que no requiere su consentimiento.<\/p>\n

    – La DGRN<\/strong>\u00a0<\/strong>desestima el recurso<\/strong> y confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n registral, recalcando que la necesidad del concurso de la viuda, NO es por su condici\u00f3n de legataria<\/em><\/u>, sino de legitimaria<\/u><\/em><\/strong> (\u201cpars bonorum<\/em>\u201d) \u00a0(y cita una serie de RR. DGRN -aunque solo la 1\u00aa se refiere a la leg\u00edtima vidual, las dem\u00e1s son para los hijos\u2014: RR de 22 octubre 1999<\/a>, de 1 marzo 2006<\/a>, de 25 febrero 2008<\/a>, de 9 marzo 2009<\/a>, de 6 marzo 2012<\/a>, 12 junio<\/a>, 16 junio<\/a>, 4 de julio<\/a> y 15 septiembre 2014<\/a> y de 29 junio 2017<\/a>).<\/p>\n

    Dicha intervenci\u00f3n es necesaria tambi\u00e9n para la entrega de legados, pago en dinero de la leg\u00edtima (RR DGRN citadas), conforme a los preceptos legales que exigen la conformidad expresa de todos los interesados en la sucesi\u00f3n a fin de establecer la valoraci\u00f3n<\/u> de la parte reservada <\/strong>(arts 843 y 847 CC<\/a>).<\/p>\n

    As\u00ed pues, mientras no se realice la partici\u00f3n de la herencia y por tanto se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados, existe una comunidad hereditaria <\/em><\/strong>de la que no solo forman parte los herederos,<\/u> sino todos los llamados a la sucesi\u00f3n por sus cuotas, <\/strong>lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte al\u00edcuota. La participaci\u00f3n del c\u00f3nyuge viudo<\/strong> en la partici\u00f3n de la herencia<\/em> es evidente, y siendo que es necesaria su intervenci\u00f3n en la partici\u00f3n, lo ser\u00e1 tambi\u00e9n en todos los actos dispositivos anteriores<\/strong><\/u>, como es la liquidaci\u00f3n en una sociedad de gananciales previa que no hab\u00eda sido liquidada, con el fin de que sus derechos no se vean perjudicados.<\/p>\n

    En consecuencia, mientras exista dicha comunidad posganancial <\/em><\/strong>del fallecido, son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes<\/em><\/u> (ex art 406 CC<\/a>) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento un\u00e1nime de todos los part\u00edcipes (ex art 397CC<\/a>).<\/p>\n

    – Comentario:<\/strong> Interesante resoluci\u00f3n, que desde un punto de vista dogm\u00e1tico, aborda la espinosa cuesti\u00f3n de la naturaleza del usufructo vidual legitimario. Aunque del supuesto de hecho no resulta claramente cu\u00e1l fue el contenido de la escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales, en la hip\u00f3tesis de que no hubiese deudas<\/u><\/em> y de que la 1\u00aa esposa y sus hijos (herederos del causante) se hubieran limitado a declarar extinguida la sociedad de gananciales y atribuir\/reservar el usufructo universal a la viuda<\/u> (2\u00aa esposa) SIN repartir ni redistribuir los bienes de la sociedad, entiendo que hubiera podido otorgarse sin necesidad del concurso de la 2\u00aa esposa<\/strong> (y sin perjuicio de su derecho a asignar ella el valor de su usufructo, si lo aceptase a posteriori<\/em>), por analog\u00eda con la Doctrina de que no existe conflicto de intereses entre la viuda usufructuaria y sus hijos menores, cuando la primera se adjudica simplemente la mitad indivisa de los bienes y el usufructo de la otra mitad; habida cuenta que no hay propiamente \u201ccomunidad de cuota\u201d<\/em> (ni, por ejemplo, retracto de comuneros \u2013salvo en el CCCat\u2014) entre la nuda propiedad y el usufructo (como tampoco la habr\u00eda con el predio dominante de una servidumbre o el acreedor hipotecario). La viuda ostentar\u00eda un Usufructo Universal sobre la totalidad de los bienes, con independencia de su valor; y su derecho de uso y disfrute no se ver\u00eda perjudicado por la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales (englobada dentro de la m\u00e1s amplia comunidad hereditaria), porque, en tal hip\u00f3tesis, dicha disoluci\u00f3n de la comunidad post-ganancial no consistir\u00eda tanto en un acto de disposici\u00f3n o riguroso dominio, sino de especificaci\u00f3n y concreci\u00f3n de titularidades abstractas sobre los bienes \u2013repito, en la hip\u00f3tesis en que, sin deudas, se hubiesen limitado a asignar una mitad indivisa sobre todos y cada uno de los bienes a la 1\u00aa esposa, y la otra mitad, para la sucesi\u00f3n del premuerto, con el usufructo universal de la viuda y la nuda propiedad de los hijos\u2014. (ACM<\/a>).<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-3264 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 181\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0 Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>109.<\/span><\/strong>** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA RECTIFICACI\u00d3N DE CABIDA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL Y ALTERNATIVA. CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 22 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sep\u00falveda-Riaza, por la que se suspende la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n solicitada en procedimiento de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se tramita un acta notarial relativa a una expediente de dominio para rectificaci\u00f3n de cabida, conforme al art\u00edculo 201 LH<\/a> y dentro de sus tr\u00e1mites el notario autorizante solicita del Registro el certificado prevenido en el art\u00edculo 203 LH<\/a>.<\/p>\n

    El registrador<\/strong> deniega la expedici\u00f3n del certificado pues existe otra finca inscrita con el mismo n\u00famero de polic\u00eda, por no coincidir la descripci\u00f3n de la finca cuya cabida se pretende rectificar con la descripci\u00f3n de la finca en la certificaci\u00f3n catastral, y por modificarse la superficie construida de la finca para lo que, a su juicio, deber\u00eda declararse la correspondiente obra nueva.<\/p>\n

    Los interesados <\/strong>recurren y alegan que el n\u00famero de polic\u00eda facilitado es el correcto seg\u00fan certificado municipal que aportan, que la superficie en el Catastro es err\u00f3nea y la correcta es la que constar en la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico. No recurren el tercer defecto pues declaran que la superficie actualiza de la edificaci\u00f3n que se refleja lo es a t\u00edtulo informativo, pero comparten que es necesaria la declaraci\u00f3n de una obra nueva por la parte ampliada.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> estima el recurso. Respecto de las dudas de identidad<\/strong> por coincidir el n\u00famero de gobierno con otra finca inscrita declara que s\u00f3lo estar\u00edan justificadas si se dudara con ello de que<\/strong> la rectificaci\u00f3n pretendida invadiera otra finca<\/strong> con dicho n\u00famero, pero no resulta de la nota de calificaci\u00f3n cu\u00e1l sea la finca que se ve afectada, ni en qu\u00e9 modo o qui\u00e9n sea el titular que pueda verse afectado a los efectos de intervenir el procedimiento en defensa de sus derechos.<\/p>\n

    Recuerda que el registrador al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n debe manifestar las dudas de identidad<\/strong> que pudieran impedir la inscripci\u00f3n una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y tr\u00e1mites innecesarios, pero si no las manifestara en este momento no puede manifestarlas una vez finalizado el expediente<\/strong>, salvo que de la tramitaci\u00f3n resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n .<\/p>\n

    Finalmente, aunque existan dudas y est\u00e9n justificadas, la manifestaci\u00f3n de dudas de identidad no justifica la suspensi\u00f3n del procedimiento<\/strong> en el momento de expedir la certificaci\u00f3n, pues pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Y ello sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que proceda efectuar una vez concluida la tramitaci\u00f3n ante notario, a la vista de todo lo actuado.<\/p>\n

    En cuanto al segundo defecto, argumenta que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral <\/strong>que exige el registrador no es imprescindible en este tipo de procedimiento<\/strong>, pues el art\u00edculo 201.d.<\/a>1LH<\/a> prev\u00e9 expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de \u00a0inmatriculaci\u00f3n (art\u00edculos 203<\/a> y 205 LH<\/a>) en el que obligatoriamente la representaci\u00f3n gr\u00e1fica debe ser catastral y la descripci\u00f3n de la finca totalmente coincidente con dicha representaci\u00f3n.<\/p>\n

    Aclara tambi\u00e9n que la constancia registral de la referencia catastral<\/strong> conforme al art\u00edculo 9.a LH<\/a>, como ocurre en el presente caso, tiene unos efectos limitados ya que en ning\u00fan caso puede equipararse con la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica a la que se refiere el art\u00edculo 10 LH<\/a>, y no supone la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica ni la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria conforme a la misma.<\/p>\n

    El registrador en su informe<\/strong> argument\u00f3 algunas cuestiones t\u00e9cnicas sobre la representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral presentada, pero la DGRN declara que el informe es un tr\u00e1mite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos <\/strong>utilizados para determinar los defectos se\u00f1alados en su nota de calificaci\u00f3n, pero en el que en ning\u00fan caso se pueden a\u00f1adir nuevos defectos<\/strong>, ya que s\u00f3lo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo seg\u00fan la opini\u00f3n del registrador, podr\u00e1 defenderse eficazmente argumentando jur\u00eddicamente acerca de la posibilidad de tal inscripci\u00f3n.\u00a0(AFS)<\/span><\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-3265 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 210\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>110.* RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO EN CUANTO AL CAR\u00c1CTER GANANCIAL CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 23 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Paterna n.\u00ba 2, por la que suspende la pr\u00e1ctica de un asiento de rectificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Hechos<\/strong><\/p>\n

    Se presenta un escrito por el que una se\u00f1ora afirma ser la \u00fanica titular de una finca registral y de una tercera parte indivisa de otra pese a que dichas fincas constan inscritas como gananciales, pero que, en realidad, fueron adquiridas de manera privativa, aunque asistida al efecto de prestar \u00abla licencia prevenida para este acto<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

    El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n en base a que los asientos del registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.3 LH), y que la rectificaci\u00f3n se ha de hacer ateni\u00e9ndose a la letra d) del art\u00edculo 40, con la conformidad del interesado que posea el t\u00edtulo inscrito<\/strong> y, en su defecto, mediante resoluci\u00f3n judicial. Ya que al estar las fincas inscritas \u201cpara la sociedad de gananciales\u201d de la solicitante y de su esposo, dicha inscripci\u00f3n no podr\u00eda rectificarse por la sola petici\u00f3n de ella, pues se exige tambi\u00e9n la de su marido hoy difunto, habiendo pasado dicho derecho a sus herederos.<\/p>\n

    La recurrente<\/strong> solicita en su escrito que se rectifique el contenido del Registro ya que el \u00a0dinero que proced\u00eda de su padre antes de contraer matrimonio, lo que determina el car\u00e1cter privativo del inmueble.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

    La Direcci\u00f3n General desestima<\/strong> el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador con la advertencia de que su fundamento lo constituye la letra c) del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria y no la letra d), relativa al error o nulidad del t\u00edtulo, ya que de la instancia resulta que la recurrente solicita la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro por haberse producido un error derivado, no de defecto alguno en el t\u00edtulo que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n, sino en la forma en que se llev\u00f3 a cabo.<\/p>\n

    La Direcci\u00f3n General reitera que la rectificaci\u00f3n<\/strong> de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho. Lo que encuentra su fundamento en el art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

    La rectificaci\u00f3n registral se practica conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria<\/a>, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, uno de ellos es el motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacci\u00f3n del asiento, en este caso el apartado c) del mencionado art\u00edculo establece que el Registro se rectificar\u00e1 en la forma determinada en el T\u00edtulo VII.<\/p>\n

    A continuaci\u00f3n distingue entre el error material<\/strong> que el art\u00edculo 212 de la Ley Hipotecaria<\/a> exige que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripci\u00f3n ni de ninguno de sus conceptos; y el de concepto<\/strong> que se comete , seg\u00fan el art\u00edculo 216<\/a> cuando al expresar en la inscripci\u00f3n alguno de los contenidos en el t\u00edtulo se altere o var\u00ede su verdadero sentido y tambi\u00e9n el contenido en alg\u00fan asiento por la apreciaci\u00f3n equivocada de los datos obrantes en el Registro (art\u00edculo 327 del Reglamento Hipotecario<\/a> y \u00a0217 de la Ley<\/a>).<\/p>\n

    Para la rectificaci\u00f3n de errores de concepto la ley, en el \u00faltimo art\u00edculo citado exige el consentimiento o acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del registrador ya que en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuaci\u00f3n equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el t\u00edtulo. Y si no hay acuerdo de todas las personas ser\u00e1 necesaria la oportuna resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

    En cuanto a los procedimientos<\/strong> para su rectificaci\u00f3n, la ley contempla dos: el que exige el acuerdo un\u00e1nime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial, y el que permite la rectificaci\u00f3n de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, trat\u00e1ndose de asientos de presentaci\u00f3n y notas, cuando la inscripci\u00f3n principal respectiva baste para darlo a conocer.<\/p>\n

    Finalmente tambi\u00e9n ha admitido nuestro Centro Directivo la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin acudir al procedimiento antes apuntado, siempre que el hecho b\u00e1sico<\/strong> que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente<\/strong>, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastar\u00e1 para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.<\/p>\n

    \u00a0En el caso que nos ocupa, la recurrente considera que se ha producido un error de concepto al practicar la inscripci\u00f3n ya de los t\u00edtulos que provocaron las inscripciones se desprende que la cuota indivisa adquirida por la misma en la finca matriz ten\u00eda car\u00e1cter privativo, por lo que las inscripciones debieran haberse practicado en tal sentido.<\/p>\n

    De lo expuesto resulta que no concurre causa alguna que justifique la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro ya que:<\/p>\n