{"id":46703,"date":"2018-05-06T13:24:53","date_gmt":"2018-05-06T11:24:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=46703"},"modified":"2018-05-06T13:48:29","modified_gmt":"2018-05-06T11:48:29","slug":"un-caso-de-aplicacion-de-oficio-del-control-de-transparencia-intereses-remuneratorios-comision-de-apertura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/un-caso-de-aplicacion-de-oficio-del-control-de-transparencia-intereses-remuneratorios-comision-de-apertura\/","title":{"rendered":"Un caso de aplicaci\u00f3n de oficio del control de transparencia a la comisi\u00f3n de apertura"},"content":{"rendered":"

APLICACI\u00d3N DE<\/span> OFICIO DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA<\/span><\/strong><\/h1>\n

Breve comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 1 febrero<\/a> 2018<\/h2>\n

\u00a0<\/p>\n

Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/span><\/strong><\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/span><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Una vez m\u00e1s encontramos en esta resoluci\u00f3n de la DGRN alguna contradicci\u00f3n. En todo caso es una contradicci\u00f3n que merece la pena, porque a su trav\u00e9s se rechaza la inscripci\u00f3n de una cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio abusiva con subsistencia del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

En primer lugar, despu\u00e9s de decir que no puede abordarse en este recurso si las retenciones practicadas sobre el capital del pr\u00e9stamo por comisi\u00f3n de entrada o de apertura y por provisi\u00f3n de fondos para gastos, incluyen \u201cgastos por servicios no solicitados por el deudor, que resultar\u00edan contrarios a lo dispuesto en el art. 89.4 TRLGDCU, o gastos que por ley fueran de cargo del acreedor, que ser\u00edan contrarios al art. 89.3 de la misma ley\u201d, porque \u201c\u00e9stas cuestiones no han sido puestas de manifiesto en la nota de calificaci\u00f3n\u201d. A continuaci\u00f3n, y al mismo tiempo, la resoluci\u00f3n confirma la nota en cuanto a la existencia de una comisi\u00f3n de apertura que afecta a la transparencia del pr\u00e9stamo, aunque la falta de transparencia no hab\u00eda sido puesta de manifiesto en su nota por el registrador.<\/p>\n

La confirmaci\u00f3n del defecto porque la comisi\u00f3n de apertura cubre de oscuridad el pr\u00e9stamo es una conducta ineludible tambi\u00e9n para la DGRN que, sin embargo, piensa, como ha quedado de relieve que no debe examinar cuestiones no planteadas en su nota por el registrador.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la contradicci\u00f3n es f\u00e1cilmente conciliable si se deja a un lado una teor\u00eda inaplicable e inaplicada sobre la limitaci\u00f3n de temas a discutir en el recurso y se da carta de naturaleza te\u00f3rica a la pr\u00e1ctica, que se consuma en la resoluci\u00f3n, de confirmar la nota por defectos no puestos de manifiesto en ella pero que aparecen en el an\u00e1lisis de modo inevitable por ser imperativo para el \u00f3rgano actuante la intervenci\u00f3n de oficio en beneficio de las personas consumidoras.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En efecto, las autoridades de los Estados miembros, entre las que se cuenta la DGRN, deben intervenir de oficio para cumplir las obligaciones que la Directiva 93\/13\/CEE impone a los mismos.<\/p>\n

Pero, adem\u00e1s, estamos otra vez ante una resoluci\u00f3n que interesa m\u00e1s por lo que hace que por lo que dice. Dice que el registrador no puede calificar el inter\u00e9s remuneratorio conforme a la ley de represi\u00f3n de la usura, que tampoco puede calificar su car\u00e1cter abusivo por definir el objeto principal del contrato, sin embargo, confirma la nota del registrador en cuanto considera falto de transparencia material el pr\u00e9stamo por la existencia de la comisi\u00f3n de apertura[1]<\/a>.<\/p>\n

La DGRN confirma parcialmente la nota y la revoca en lo dem\u00e1s lo que, sin subsanaci\u00f3n, sigue siendo una decisi\u00f3n impeditiva de la inscripci\u00f3n. Asumiendo la confirmaci\u00f3n parcial de los defectos por la DGRN y deseando salir airosos de la contradicci\u00f3n, resulta que la falta de transparencia del pr\u00e9stamo por la existencia de la comisi\u00f3n de apertura afecta al inter\u00e9s remuneratorio, cuya TAE queda en la indeterminaci\u00f3n por esa oscuridad y la cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio deviene, por eso, ineficaz bajo el peso de la falta de transparencia u oscuridad, sin que tenga lugar la nulidad total del pr\u00e9stamo, al resultar inaplicable la ley Azc\u00e1rate.<\/p>\n

El resultado es que procede la ineficacia de la cl\u00e1usula de inter\u00e9s remuneratorio por oscura, quedando subsistente el pr\u00e9stamo gratuito, debiendo devolver las deudoras la cantidad entregada -que no incluye por definici\u00f3n las retenciones- en los plazos estipulados, que subsisten en beneficio de las personas consumidoras.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

RESUMEN DE LA RESOLUCI\u00d3N:\u00a0<\/h2>\n

81. HIPOTECA. INTERESES Y COMISI\u00d3N DE APERTURA. POSIBLE CAR\u00c1CTER USURARIO. PODER GENERAL Y MANDATO EXPRESO.<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 1 de febrero de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Getafe n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

EL CASO.- 1. El presente expediente se refiere a una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario en la que el prestamista es una entidad mercantil dedicada profesionalmente<\/strong> a dicha actividad e inscrita en el Registro<\/strong> a que se refiere la Ley 2\/2009 (LCCPCHySI en adelante) […] las prestatarias e hipotecantes son dos personas f\u00edsicas, y la finca hipotecada constituye el domicilio habitual de las mismas. No se discute por la parte recurrente la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios, por lo que la cuesti\u00f3n debatida deber\u00e1 ser resulta en este marco y, a este respecto, debe significarse en primer lugar que se ha dado cumplimiento al proceso de contrataci\u00f3n y a los requisitos de informaci\u00f3n<\/u><\/strong> regulados en la Orden MEHA 2899\/2011 de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios [no se menciona si se ha cumplido con el art. 5.4 LCCPCHySI].<\/p>\n

LA NOTA.- El registrador de la Propiedad se\u00f1ala dos defectos: a) inexistencia de una obligaci\u00f3n v\u00e1lida por ser aplicable la Ley de usura<\/a><\/strong> de 23 julio 1908; siendo el pr\u00e9stamo de 78.000 euros, el tipo de inter\u00e9s remuneratorio pactado de 12% fijo durante toda la vida del pr\u00e9stamo, y la sociedad acreedora ha entregado una parte<\/strong> del importe del pr\u00e9stamo (12.071,17 euros) a las prestatarias, y el resto ha sido retenido<\/strong> por la misma para aplicarlo a diversas finalidades que son: i) 4.325,50 euros como provisi\u00f3n de fondos (de la que expresamente se pacta la rendici\u00f3n de cuentas y la devoluci\u00f3n del sobrante) para el pago de los gastos<\/strong> de tasaci\u00f3n, Notar\u00eda, Registro e impuestos; ii) 10.920 euros para el pago de la comisi\u00f3n de apertura<\/strong>, y iii) 50.683,33 euros para la amortizaci\u00f3n<\/strong> del pr\u00e9stamo que grava la finca hipotecada [esto no est\u00e1 claro ya que el registrador dice que esa hipoteca no se ha inscrito y el documento objeto del expediente se otorga para obviar esa falta de inscripci\u00f3n]<\/u><\/strong>, y b) […] no puede tenerse por suficiente un poder que se describe como general<\/strong>, puesto que cuando se trata de constituir hipoteca se exige mandato expreso.<\/p>\n

LA DECISI\u00d3N DE LA DGRN.- La DGRN confirma la nota del registrador en cuanto a la existencia de una comisi\u00f3n de apertura que afecta a la transparencia del pr\u00e9stamo concertado<\/strong>, desestimando el recurso en cuanto a este defecto; y estimar el recurso y revocar los dem\u00e1s defectos se\u00f1alados.\u00a0[…]<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

INTER\u00c9S REMUNERATORIO DEL 12%.- En primer lugar, respecto del pacto de un inter\u00e9s remuneratorio fijo del 12% nominal anual, […] debe se\u00f1alarse, con la resoluci\u00f3n DGRN de 7 abril<\/a> 2016 que, en principio, al constituir el inter\u00e9s ordinario o remuneratorio un elemento esencial del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario oneroso<\/u><\/strong> […] queda al margen tanto de la calificaci\u00f3n registral como de la ponderaci\u00f3n judicial <\/strong>[…] No obstante […] \u00abel hecho de que una cl\u00e1usula sea definitoria del objeto principal no elimina totalmente la posibilidad de controlar si su contenido es abusivo\u00bb, sino que tal cl\u00e1usula se encuentra sujeta a un doble control<\/strong>, el control de incorporaci\u00f3n<\/strong> o de informaci\u00f3n previa ajustada a la normativa seg\u00fan el tenor del art. 7.1 LCGC y la Orden EHA 2899\/2011, y el control de transparencia \u2013cognoscibilidad o comprensibilidad real\u2013 que exige que la cl\u00e1usula se encuentre redactada de manera clara y comprensible como exigen los arts. 4.2 de la Directiva 93\/13\/CEE y 80.1 TRLGDCU.\u00a0[…]<\/p>\n

Respecto del primero la respuesta debe ser afirmativa<\/strong> por cuanto se incorporan a la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca tanto la oferta vinculante como la ficha de informaci\u00f3n personalizada que son los requisitos que impone a estos efectos la Orden EHA 2889\/2011 [nada se dice del art. 5.4 LCCPCHySI que exige la comunicaci\u00f3n previa de comisiones e inter\u00e9s m\u00e1ximo].<\/p>\n

Y en cuanto al segundo filtro, al tratarse de un inter\u00e9s fijo durante toda la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo, pocas dudas puede plantear su comprensibilidad<\/strong> por parte del prestatario […]<\/p>\n

    \n
  1. Ahora bien, esto no significa, que en nuestro derecho se admita cualquier tipo de inter\u00e9s remuneratorio en los pr\u00e9stamos hipotecarios, aunque sean muy elevados<\/strong>, sino que el mismo se halla limitado, fundamentalmente y en la medida que sea aplicable, por la Ley de 23 julio 1908 de Represi\u00f3n de la Usura que proh\u00edbe los denominados pr\u00e9stamos usurarios.[…]<\/li>\n<\/ol>\n

    Pero esta declaraci\u00f3n de car\u00e1cter usurario de los intereses exigir\u00e1 […] la pr\u00e1ctica de una prueba<\/strong> y una ponderaci\u00f3n de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto para apreciar adecuadamente si en el momento de la perfecci\u00f3n del contrato estaba dentro de los l\u00edmites de la \u00abnormalidad\u00bb atendiendo a esas circunstancias<\/strong> […] que hace que no pueda ser calificada por el registrador.<\/p>\n

    En cuanto a la afirmaci\u00f3n de ser el tipo de inter\u00e9s remuneratorio pactado notablemente superior al normal del dinero, debe se\u00f1alarse que no estamos ante un pr\u00e9stamo concedido por entidades de cr\u00e9dito, que ofertan bonificaciones al tipo de inter\u00e9s remuneratorio pactado si el prestatario suscribe con la entidad acreedora la prestaci\u00f3n de una serie de servicios de fidelizaci\u00f3n<\/strong>; y obtienen el dinero, en la actual coyuntura econ\u00f3mica, del Banco Central Europeo a muy bajo coste<\/strong>. Por tanto, en todo caso, la comparativa debe hacerse respecto del tipo de inter\u00e9s habitual en ese otro mercado de pr\u00e9stamos<\/strong>, al que las personas y las empresas tiene que acudir cuando las entidades de cr\u00e9dito, una vez analizada su solvencia<\/strong>, de acuerdo con los par\u00e1metros fijados por la normativa de la Uni\u00f3n Europea, rechazan<\/strong> su concesi\u00f3n por raz\u00f3n del riesgo<\/strong> de la operaci\u00f3n, toda vez que el valor de la garant\u00eda no puede el factor determinante de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo, sino la solvencia<\/strong> del prestatario.<\/p>\n

    Pues bien, en este mercado alternativo<\/strong> del cr\u00e9dito, en el que no operan vinculaciones del deudor con otros servicios que oferta el prestamista, en el que el coste<\/strong> de obtener el dinero por las entidades que lo forman es superior al del mercado bancario [pero no son entidades de cr\u00e9dito], as\u00ed como tambi\u00e9n es superior el riesgo<\/strong> del cobro de las operaciones financiadas; se puede considerar que el tipo fijo del 12% se trata de un inter\u00e9s ajustado al normal o medio de ese mercado, el cual oscila entre el 9% y el 14% <\/strong>[la DGRN parece haber contado para conocer ese mercado de fuentes innominadas que no acertamos a identificar, ya que no figuran en los Boletines Estad\u00edsticos del Banco de Espa\u00f1a].<\/p>\n

    RETENCI\u00d3N DE PARTE DEL CAPITAL POR COMISI\u00d3N DE ENTRADA.- Respecto a la retenci\u00f3n<\/strong> que realiza el acreedor del 14% del capital concedido en concepto de \u00abcomisi\u00f3n de entrada\u00bb, que el registrador de la Propiedad calificante considera usuraria<\/strong> por excesiva, debe repetirse aqu\u00ed lo dicho anteriormente acerca de la competencia judicial<\/strong> respecto de la declaraci\u00f3n del car\u00e1cter usurario de las cl\u00e1usulas contractuales.<\/p>\n

    En principio el cobro de la denominada comisi\u00f3n de entrada<\/strong> debe admitirse<\/strong> siempre que se encuentre determinada<\/strong> en la escritura de constituci\u00f3n y\/o en la informaci\u00f3n precontractual y no exista duplicidad<\/strong> con otra comisi\u00f3n; su legalidad ha sido reconocida<\/strong> por la Orden MEHA 2899\/2011 (art. 3); su propia naturaleza implica el abono en el momento de la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario y, por \u00faltimo, su imputabilidad al consumidor en cuanto obligado legal<\/strong> [\u00bfqu\u00e9 ley obliga a la persona consumidora a pagar?] al pago de la misma.<\/p>\n

    Ahora bien, no puede negarse que una cuant\u00eda del 14% del capital como comisi\u00f3n de apertura, constituye una cifra elevada<\/strong> y que podr\u00eda encubrir<\/u><\/strong> un tipo de inter\u00e9s remuneratorio superior del que figura explicitado, por lo que no ser\u00eda aventurado considerarla abusiva por entender que es desproporcionada en detrimento del consumidor, por lo que constituir\u00edan exigencias de transparencia material el definir claramente cu\u00e1les son los servicios concretos que se remuneran con esa comisi\u00f3n de apertura <\/strong>(STS de 23 diciembre 2015), para que el prestatario pueda comprobar que un mismo servicio no se cobra dos<\/strong> veces, y tambi\u00e9n su car\u00e1cter diferenciado del servicio principal de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong>, de tal manera que no puedan considerase \u00abintereses ocultos\u00bb.<\/p>\n

    En el supuesto objeto de este expediente, es indudable que esa comisi\u00f3n de apretura no puede comprender los gastos de tasaci\u00f3n, Notar\u00eda, gestor\u00eda, Registro de la Propiedad e impuestos, porque a estos gastos se refiere de forma separada el apartado provisi\u00f3n de fondos<\/strong>, por lo que no parece que pueda considerarse retributiva de un servicio distinto de los gastos de estudio<\/strong> previos a la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario, lo que resultar\u00eda, como se ha indicado anteriormente, excesivo<\/strong> solo para el servicio, estudio o an\u00e1lisis de la solvencia y concesi\u00f3n, y, adem\u00e1s, falto de precisi\u00f3n<\/strong>, ya que no permite conocer al consumidor\u2013prestatario [1] el alcance econ\u00f3mico de dicha estipulaci\u00f3n, [2] la realidad de la prestaci\u00f3n del servicio a que responde [3] y su no duplicidad con otros gastos o comisiones pactadas, o con los propios intereses remuneratorios que se podr\u00edan estar cobrando por duplicado. Toda comisi\u00f3n deber\u00eda responder a la prestaci\u00f3n de un servicio espec\u00edfico distinto<\/strong> de la concesi\u00f3n o de la administraci\u00f3n ordinaria de un pr\u00e9stamo y, a su vez, estos servicios no se consideran remunerables con independencia del inter\u00e9s<\/strong> del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

    RETENCI\u00d3N POR PROVISI\u00d3N DE FONDOS.- En cuanto a la retenci\u00f3n del 5,5% del capital concedido en concepto de provisi\u00f3n de fondos, es pr\u00e1ctica habitual en los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario que el acreedor retenga ciertas cantidades del pr\u00e9stamo para el pago precisamente de conceptos relativos a los gastos<\/strong>, comisiones e impuestos que la propia operaci\u00f3n genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a este retenci\u00f3n ni a la cuant\u00eda de la misma siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente identificados<\/strong> (como ocurre en este supuesto) y guarden relaci\u00f3n<\/strong> con las operaciones asociadas al pr\u00e9stamo. Adicionalmente este tipo de retenciones no pueden comprender gastos por servicios no solicitados por el deudor,<\/strong> que resultar\u00edan contrarios a lo dispuesto en el art. 89.4 TRLGDCU, o gastos que por ley fueran de cargo del acreedor, que ser\u00edan contrarios al art. 89.3 de la misma ley, pero \u00e9stas cuestiones no han sido puestas de manifiesto en la nota de calificaci\u00f3n por lo que no pueden abordarse en este recurso<\/strong>.\u00a0[…]<\/p>\n

    PODER DE UNA PRESTATARIA A OTRA.- 5. En relaci\u00f3n al segundo defecto, es decir, que el poder invocado por la prestataria compareciente para hipotecar en nombre de la otra prestataria representada es insuficiente ya que en la rese\u00f1a notarial de la representaci\u00f3n se indica que se trata de un poder general y el art. 1713 CC exige mandato expreso.\u00a0[…]<\/p>\n

    Es decir, a los efectos que interesan en este recurso, debe distinguirse entre el concepto y alcance del apoderamiento o mandato concebido en t\u00e9rminos generales (que s\u00f3lo autoriza para actos de administraci\u00f3n), de aquel otro que abarca una generalidad<\/strong> de negocios jur\u00eddicos expresamente enumerados<\/strong> y perfectamente determinados<\/strong>; que es lo que ocurre en el poder objeto de este recurso (<\/strong>seg\u00fan se deduce de la rese\u00f1a notarial): poder general con especificaci\u00f3n de la facultad para hipotecar y sin restricci\u00f3n a esta facultad, al menos de lo que resulta de la rese\u00f1a notarial.<\/p>\n

    Por otra parte, tambi\u00e9n es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo seg\u00fan la cual en el caso de realizaci\u00f3n de actos de riguroso dominio no es necesario que el poder especifique los bienes sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas<\/u>, siendo suficiente que se refiera gen\u00e9ricamente a los bienes del poderdante <\/strong>[…] y bastando que el poder autorice al mandatario, de un modo expreso, para realizar los negocios jur\u00eddicos de que se trate […]<\/p>\n

    La reciente STS de 20 mayo 2016 (superando la doctrina de la Sentencia de 6 noviembre 2013 citada en la nota de calificaci\u00f3n recurrida), respecto de un poder con un haz muy amplio de concretas facultades, incluyendo la de enajenar bienes<\/strong>, tanto muebles como inmuebles […]<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota del registrador en cuanto a la existencia de una comisi\u00f3n de apertura que afecta a la transparencia del pr\u00e9stamo concertado<\/strong>, desestimando el recurso en cuanto a este defecto; y estimar el recurso y revocar los dem\u00e1s defectos se\u00f1alados.<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-1999 \u2013 18 p\u00e1gs. \u2013 311 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

    [1]<\/a> Sobre la aplicaci\u00f3n de oficio del control de transparencia vid. S\u00e1nchez Garc\u00eda, J., \u201cCr\u00e9dito revolving, intereses<\/a> usurarios y sentencia del TS de 25\/11\/2015\u201d, Blog de Derecho de los Consumidores, 28 de febrero de 2018.<\/p>\n

     <\/p>\n

    SECCI\u00d3N CONSUMO Y DERECHO<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

    RESOLUCIONES CONCRETAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

    PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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