{"id":47019,"date":"2018-04-06T19:18:04","date_gmt":"2018-04-06T17:18:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=47019"},"modified":"2020-08-02T11:28:44","modified_gmt":"2020-08-02T09:28:44","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2018\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Abril 2018"},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME N\u00ba 283. (BOE ABRIL de 2018)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/a><\/span><\/h2>\n

MERCANTIL<\/a><\/span><\/h2>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Abril)<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a>

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/a>
<\/a>2\/2018. <\/strong>SENTENCIA EN DECLARATIVO ORDINARIO: CANCELACION E INSCRIPCION A FAVOR DEL DEMANDANTE<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011, que ha devenido firme.<\/p>\n

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 1 de Guadalajara, de 11 de julio de 2011,<\/strong><\/span> que estima la demanda formulada por la Registradora contra la R. 10 de noviembre de 2009<\/a><\/strong> (que hab\u00eda desestimado el recurso contra la calificaci\u00f3n registral), declar\u00e1ndola nula (por extempor\u00e1nea)\u00a0y confirmando la calificaci\u00f3n registral negativa.<\/strong><\/p>\n

Se planteaba en dicha resoluci\u00f3n DGRN si una sentencia dictada en un procedimiento declarativo<\/strong> era t\u00edtulo h\u00e1bil para la cancelaci\u00f3n de las inscripciones declaradas nulas y para la inscripci\u00f3n del pleno dominio a favor de la demandante. La D<\/strong>GRN entendi\u00f3 que <\/strong>no estamos ante una inmatriculaci\u00f3n propiamente dicha; se trata de cancelar una inmatriculaci\u00f3n y proceder a la inscripci\u00f3n a favor del actor en lo que formalmente ser\u00e1 una inscripci\u00f3n segunda, por lo que no son exigibles los requisitos de la inmatriculaci\u00f3n de la finca<\/strong>.<\/p>\n

La sentencia antes citada declara nula esta resoluci\u00f3n por extempor\u00e1nea\u00a0y confirma la calificaci\u00f3n registral. <\/strong>(JCC)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-5030 – 1 p\u00e1g. – 214 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>3\/2018. INMATRICULACI\u00d3N MEDIANTE LIQUIDACI\u00d3N DE GANANCIALES. T\u00cdTULO P\u00daBLICO PREVIO Y ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA.<\/strong> T\u00cdTULOS INSTRUMENTALES<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 1 de Ourense, de 19 de mayo de 2015, que ha devenido firme.<\/p>\n

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 1 de Ourense, de fecha 19 de mayo de 2015<\/strong><\/span>, que estima la demanda contra la R. 4 de Agosto de 2014<\/a>, declar\u00e1ndola no ajustada a derecho<\/strong> en la parte que confirma la calificaci\u00f3n registral, por lo que deja sin efecto la totalidad de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Dicha resoluci\u00f3n hab\u00eda confirmado uno de los defectos de la calificaci\u00f3n registral, en concreto el referente a la instrumentalidad de los t\u00edtulos por los que se pretend\u00eda inmatricular, pues en el caso concreto se daban varias de las notas (aunque no todas) de la instrumentalidad del t\u00edtulo inmatriculador, en particular el nulo coste fiscal y la circularidad.<\/p>\n

La Sentencia antes citada declara nula esta resoluci\u00f3n en cuanto a este punto. <\/strong>(JCC)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-5031 – 1 p\u00e1g. – 216 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>4\/2018. <\/strong>INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE OTRA YA INSCRITA. <\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, de 9 de marzo de 2015, que ha devenido firme.<\/p>\n

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n Sexta, de 9 de marzo de 2015,<\/strong><\/span> que estima el recurso de apelaci\u00f3n contra la sentencia de 3 de noviembre de 2014 del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 9 de Alicante, que desestim\u00f3 la demanda interpuesta contra la R. 10 de Marzo de 2014<\/a><\/strong><\/p>\n

Dicha resoluci\u00f3n DGRN desestim\u00f3 el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n registral negativa, confirmando el criterio del Registrador, al entender justificadas las dudas de identidad porque la finca inscrita que genera las dudas lo est\u00e1 a favor de un causahabiente del causante de la herencia que se pretende inmatricular, porque el Catastro ha cambiado varias veces la descripci\u00f3n de la finca a inmatricular en los \u00faltimos a\u00f1os, y porque el registrador ya emiti\u00f3 un anterior certificado para la tramitaci\u00f3n del Acta alegando su imposibilidad de determinar que la finca no estuviera ya inmatriculada.<\/p>\n

La Sentencia de instancia desestima la demanda contra dicha resoluci\u00f3n, pero la de la Audiencia estima el recurso de apelaci\u00f3n,<\/strong> con lo que deja sin efecto esta resoluci\u00f3n<\/strong>. (JCC)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-5032 – 2 p\u00e1gs. – 218 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/h6>\n<\/a>
<\/a>133.** PROHIBICI\u00d3N TESTAMENTARIA DE VENDER Y SE DONA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.\u00ba 2, por la que acuerda denegar la pr\u00e1ctica de inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n.<\/p>\n

Hechos:\u00a0 <\/strong>La testadora hab\u00eda establecido en su testamento un legado, de determinada finca, a favor de sus ocho sobrinos, con la prohibici\u00f3n de que \u201cdicha finca fuera vendida mientras vivieran \u00e9stos\u201d, y as\u00ed se procedi\u00f3 a adjudic\u00e1rsele a los mismos, en la herencia de dicha causante. Tras de la adjudicaci\u00f3n, seis de ellos, formalizaron la \u201cdonaci\u00f3n\u201d de su cuota respectiva en la finca anterior, a los otros dos restantes, estimando todos, que la prohibici\u00f3n de \u201cvender\u201d establecida no entra\u00f1aba la de \u201cdonar\u201d.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: Deniega la inscripci\u00f3n de la donaci\u00f3n referida, por cuanto considera que la expresi\u00f3n \u201cvender\u201d era equivalente a \u201cenajenar\u201d, por lo que la anterior prohibici\u00f3n imped\u00eda la realizaci\u00f3n de cualquier acto de transmisi\u00f3n inter vivos, incluida la donaci\u00f3n, y adem\u00e1s que, la finalidad de aquella era impedir que dicho inmueble dejara de estar en poder de los legatarios, hasta la muerte del \u00faltimo de ellos. Solicitada la calificaci\u00f3n sustitutoria, se confirma la calificaci\u00f3n registral inicial.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Se recurre dicha calificaci\u00f3n, por estimar que no se puede extender la actuaci\u00f3n prohibida expresamente en el testamento (vender) a otro negocio no prohibido (donar) tal como resulta expresamente del testamento referido.<\/p>\n

Direcci\u00f3n General<\/strong>: Establece la siguiente doctrina: <\/strong>En principio considera que la prohibici\u00f3n de disponer comprende diversos supuestos, sin que quepa un tratamiento uniforme de todos ellos, ni civil, ni registral, dada su diversa casu\u00edstica. La duda que se plantea es por tanto si estamos ante una prohibici\u00f3n absoluta de disponer, con lo que cualquier acto de disposici\u00f3n o gravamen sobre la finca, estar\u00eda prohibido, o si, por el contrario, se trata de una prohibici\u00f3n relativa, como considera el recurrente, con lo que dicha prohibici\u00f3n estar\u00eda limitada tan s\u00f3lo al supuesto de \u201cventa\u201d expresa de la finca.<\/p>\n

En principio, las limitaciones a las facultades dispositivas<\/strong> deben ser objeto de una interpretaci\u00f3n estricta<\/strong>, y as\u00ed por ejemplo en un poder para \u201cvender\u201d no cabr\u00eda cualquier acto voluntario de transmisi\u00f3n inter vivos (enajenar), y sin duda no se entender\u00eda incluida la facultad de donar. As\u00ed de la RS 25 octubre 2016<\/a>, resulta que la exigencia de \u201cmandato expreso\u201d del art 1713 c.c. puede quedar cumplida con un poder concebido en t\u00e9rminos generales, y se puede considerar la facultad de donar, siempre que mencione la realizaci\u00f3n de actos dispositivos a t\u00edtulo gratuito.<\/p>\n

En el presente supuesto, como en general en toda prohibici\u00f3n de disposici\u00f3n constituida a t\u00edtulo gratuito por un testador o donante, es preciso adem\u00e1s analizar otros elementos que pueden concurrir, por ejemplo, la justa causa<\/strong>, que en el testamento citado es la de que \u201cel inmueble permanezca en la familia\u201d, durante una generaci\u00f3n, lo que sin embargo puede chocar con otros elementos, como la existencia de una pluralidad de condue\u00f1os (ocho en total); el limitado valor del bien, sus costes que puede tener su mantenimiento futuro etc. Por todo ello dif\u00edcilmente puede entenderse que la prohibici\u00f3n de vender impida la extinci\u00f3n del condominio de com\u00fan acuerdo (art 400 y 401 c.c.) o incluso la renuncia abdicativa de un comunero a favor de los dem\u00e1s, o incluso la renuncia de todos ellos.<\/p>\n

En el presente caso, la testadora establece la prohibici\u00f3n expresa de que la finca \u201cno fuera vendida mientras vivan los legatarios\u201d, por lo que el sentido literal de esta frase excluye su extensi\u00f3n a las donaciones.\u00a0 En definitiva, la DG llega a la conclusi\u00f3n de que, en este caso, debe prevalecer la interpretaci\u00f3n literal de la prohibici\u00f3n de venta<\/strong>, m\u00e1s cuando el testamento fue redactado por un notario, quien emple\u00f3 las palabras en un sentido t\u00e9cnico, ajustando su redacci\u00f3n a la voluntad de la testadora.<\/strong><\/p>\n

Por todo ello no puede prevalecer la interpretaci\u00f3n presunta de la voluntad de la causante, que defiende el registrador, debiendo entenderse que la prohibici\u00f3n establecida es de car\u00e1cter limitado y relativo, y no puede extenderse a supuestos no previstos. En este sentido la RS 17 marzo de 2017<\/a>, que establece el principio de libertad de tr\u00e1fico, con amparo en el art\u00edculo 348 del c.c., que exige que las restricciones impuestas a la propiedad se interpreten de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifiquen.<\/p>\n

Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n registral.\u00a0(JLN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4706 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 240\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>134.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA SIN DIFERENCIA DE SUPERFICIE Y OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral.\u00a0<\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta instancia con firma legitimada notarialmente por la que el due\u00f1o de una determina finca registral solicita la inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral, de la que resulta que la superficie de dicha finca, seg\u00fan Catastro, es coincidente con la que figura en el Registro.<\/p>\n

La Registradora<\/strong> califica negativamente porque, efectuadas las notificaciones previstas en el art\u00edculo 199 LH, se han presentado alegaciones en plazo legal por dos propietarios colindantes. Al existir oposici\u00f3n por parte de un colindante registral, que puede verse perjudicado, resulta que existe un conflicto que debe resolverse por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la v\u00eda judicial.<\/p>\n

El recurrente <\/strong>alega que no ha solicitado la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no ha solicitado la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria y porque no resulta necesario al ser coincidente la superficie registral y catastral; que no se le ha dado traslado de los recursos que el colindante alega haber interpuesto ante el Catastro, por lo que se suponen inadmitidos; y que no hay coincidencia con una representaci\u00f3n gr\u00e1fica inscrita.<\/p>\n

La DGRN confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n y realiza las siguientes afirmaciones que interesa destacar:<\/p>\n

1\u00ba. El art\u00edculo 9 \u201cb\u201d LH contempla la posibilidad de incorporar<\/strong> a la inscripci\u00f3n, como operaci\u00f3n espec\u00edfica, la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca que complete su descripci\u00f3n literaria, expres\u00e1ndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus v\u00e9rtices.<\/p>\n

2\u00ba. La consecuencia<\/strong> derivada de dicha incorporaci\u00f3n es que \u00abuna vez inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca, su cabida ser\u00e1 la resultante de dicha representaci\u00f3n, rectific\u00e1ndose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripci\u00f3n literaria\u00bb.<\/p>\n

3\u00ba. La tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 LH<\/strong> es correcta ya que se ha solicitado expresamente la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica y es este el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad.<\/p>\n

4\u00ba. La notificaci\u00f3n a los colindantes<\/strong> constituye un tr\u00e1mite esencial en los procedimientos para la acreditaci\u00f3n de un exceso de cabida.<\/p>\n

5\u00ba. Es posible inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica sin tramitaci\u00f3n previa del procedimiento del 199 LH en los dos supuestos siguientes:<\/p>\n

1) Cuando no existan diferencias superficiales o,<\/p>\n

2) Cuando las diferencias superficiales no superen el l\u00edmite m\u00e1ximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificaci\u00f3n de la finca inscrita ni su correcta diferenciaci\u00f3n respecto de los colindantes.<\/p>\n

Existiendo una solicitud expresa de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica, est\u00e1 plenamente justificado el inicio de la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habi\u00e9ndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripci\u00f3n de dicha representaci\u00f3n y que deben ser notificados previamente a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n y en todo caso, ser\u00e1 objeto de calificaci\u00f3n por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. <\/strong>(ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4707 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 256\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>135.*** SEGREGACI\u00d3N, DETERMINACI\u00d3N DE RESTO, DIFERENCIAS DE CABIDA CON EL CATASTRO Y REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA GEORREFERENCIADA. EXPROPIACI\u00d3N NO INSCRITA Y RESTO. <\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y compraventa.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura en la que se efect\u00faa \u00a0una segregaci\u00f3n (498 m2) de una finca inscrita (3.430 m2), a la que se acompa\u00f1a la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada (en adelante RGG) coincidente con lo segregado. Se aportan sendos certificados catastrales de dos parcelas y se justifica con documentos administrativos que la finca registral se corresponde con dos parcelas catastrales separadas por una autov\u00eda, que suman 3029 m2 y que en su momento fueron expropiados para la autov\u00eda 1.032 m2 de esa finca. Se describe el resto de la finca con una superficie de 2.932 m2;\u00a0 no se aporta RGG o al menos no es coincidente con la superficie registral.<\/p>\n

La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n de todo el documento, pues considera que hay falta de correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas y la finca registral tal como se describe en el Registro, ya que no coinciden ni el lugar de situaci\u00f3n ni la superficie de la misma, al existir una diferencia de superior al 10% de la cabida inscrita. Adem\u00e1s desaparece un lindero fijo de la finca registral.<\/p>\n

El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que la \u00fanica inscripci\u00f3n que se practica es la de la finca segregada por lo que s\u00f3lo a ella es exigible la coincidencia con la RGG. Respecto del lugar de situaci\u00f3n, en fincas r\u00fasticas el nombre del paraje es algo impreciso y cambiante y en este caso se acompa\u00f1an documentos administrativos que lo confirman. Finalmente la diferencia citada del 10% no es obst\u00e1culo pues hay superficie suficiente en el Registro para segregar y adem\u00e1s precisa no se pretende modificar la cabida inscrita del resto.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n en cuanto a la segregaci\u00f3n, pero la mantiene en cuanto a la no inscripci\u00f3n de la determinaci\u00f3n del resto. Declara en primer lugar que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada (RGG) es exigible a todas las operaciones de modificaci\u00f3n hipotecaria<\/strong>, tales como divisi\u00f3n o agrupaci\u00f3n de finca, segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n, y desde el punto de vista temporal,<\/strong> a todas las que se presenten a inscripci\u00f3n a partir del 1 de noviembre de 2015<\/strong>, cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la escritura.<\/p>\n

En segundo lugar sienta el principio de que la RGG a que se refiere el art\u00edculo 9 LH<\/a> es exigible tanto para la parte segregada como para el resto<\/strong>. Sin embargo matiza luego esa afirmaci\u00f3n, pues conforme al art\u00edculo 47 RH<\/a> la determinaci\u00f3n del resto\u00a0 s\u00f3lo se inscribe cuando ello es posible<\/strong> y considera equiparable a dicho supuesto de imposibilidad \u00a0cuando la inscripci\u00f3n de la RGG del resto no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificaci\u00f3n positiva e inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n de la porci\u00f3n segregada.<\/p>\n

En cuanto a los casos de expropiaci\u00f3n no inscrita<\/strong> considera que para inscribirla debe individualizarse la porci\u00f3n sobre la que recae. Sin embargo, sin necesidad de inscribir la expropiaci\u00f3n, tambi\u00e9n es posible determinar e inscribir el resto siempre que se aporte una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de esta porci\u00f3n.<\/p>\n

COMENTARIO:<\/strong> Como resumen: en las segregaciones y descripciones de resto hay que aportar en ambos casos,<\/strong> la RGG, pero s\u00f3lo para la segregaci\u00f3n tiene que ser plenamente coincidente<\/strong>, pues si la aportada para el resto no lo fuera se inscribir\u00e1 la segregaci\u00f3n y su RGG pero no la determinaci\u00f3n de resto, ni siquiera su descripci\u00f3n literaria, sin perjuicio de que se exija cuando haya que practicar alguna operaci\u00f3n sobre dicho resto.<\/p>\n

Entiendo que si no se aporta la RGG del resto ello no afectar\u00e1 a la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, aunque s\u00ed a la inscripci\u00f3n del resto si se determina y describe literariamente, pero si no se determina en ning\u00fan caso ser\u00e1 inscribible.<\/p>\n

En cuanto a la diferencia de cabida Registro-Catastro, no constituye defecto<\/strong> pues el \u00fanico obst\u00e1culo que, respecto de la superficie, puede existir en una segregaci\u00f3n ser\u00eda que no existiera en el Registro superficie suficiente para segregar o que no estuviera identificada dicha matriz.<\/p>\n

Interesante tambi\u00e9n la aclaraci\u00f3n de los casos, frecuentes en la pr\u00e1ctica, de expropiaciones no inscritas, pues los equipara a las segregaciones no inscritas<\/strong> y encuentra as\u00ed una soluci\u00f3n para no paralizar el tr\u00e1fico jur\u00eddico respecto del resto.<\/p>\n

Por lo expuesto, habr\u00e1\u00a0 que tener presente en la pr\u00e1ctica diaria, en los casos de transmisiones de fincas con exceso o defecto de cabida, y diferenciar entre:<\/p>\n

a) Los casos en que haya un defecto de cabida (o un exceso), es decir un error de superficie<\/strong>, en los que se podr\u00e1 inscribir la transmisi\u00f3n de la finca, pero no se inscribir\u00e1 la superficie correcta sin tramitar el correspondiente expediente de rectificaci\u00f3n. Creo que ello en ning\u00fan caso debe de plantear dudas al registrador de practicar la inscripci\u00f3n, pues en estos casos lo importante es la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n de la finca y lo secundario la inscripci\u00f3n del exceso o defecto y por tanto no debe de exigirse al interesado una solicitud expresa de inscripci\u00f3n parcial de la transmisi\u00f3n sin el exceso o defecto.<\/p>\n

b) Los casos en que haya una diferencia de cabida por expropiaci\u00f3n o segregaci\u00f3n no inscrita<\/strong> en los que habr\u00e1 que determinar el resto, que no ser\u00e1 inscribible sin inscribir simult\u00e1neamente la RGG plenamente coincidente, y por tanto no ser\u00e1 inscribible la transmisi\u00f3n del resto sin la previa determinaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de ese resto. (AFS)<\/p>\n

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<\/a>136.***\u00a0<\/span><\/strong>VENTA DE PARTICIPACI\u00d3N INDIVISA DE FINCA R\u00daSTICA EN ANDALUC\u00cdA SIN ATRIBUCI\u00d3N DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACI\u00d3N. COMPETENCIA URBAN\u00cdSTICA ESTATAL Y AUTON\u00d3MICA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Barbate, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de participaci\u00f3n indivisa de una finca r\u00fastica.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se vende una cuota indivisa de un 7,02 % de una finca r\u00fastica en Andaluc\u00eda a dos personas. Por dicha participaci\u00f3n no se asigna el uso exclusivo de ninguna parte del terreno\u00a0 pero hay ciertos indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica pues se incorpora a la escritura un documento privado de una llamada comunidad de propietarios y constan inscritas hasta 8 viviendas en dicha parcela, declaradas por antig\u00fcedad. Se aporta un certificado municipal de innecesariedad de licencia de parcelaci\u00f3n, aunque err\u00f3neo.<\/p>\n

El registrador <\/strong>considera que estamos ante actos reveladores de una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, de los contemplados en el art. 66-1 b) de la L.O.U.A<\/a>, de Andaluc\u00eda por lo que\u00a0 suspende la inscripci\u00f3n y solicita que se aporte un certificado de innecesariedad de licencia de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

El interesado <\/strong>recurre y alega que no existen argumentos suficientes ni motivo fundamentado que haga prever que pueda existir un acto revelador de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ya que no hay una divisi\u00f3n de la finca ni se asigna un uso individualizado de una parte del terreno.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>desestima el recurso. <\/strong>Comienza por diferenciar las competencias en esta materia urban\u00edstica entre las Comunidades Aut\u00f3nomas y el Estado.<\/strong> Corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas<\/strong> determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa<\/strong>, y corresponde al Estado<\/strong>, en materia urban\u00edstica, establecer qu\u00e9 actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad<\/strong> y sujetar su inscripci\u00f3n al previo cumplimiento de ciertos requisitos.<\/p>\n

Recuerda su doctrina de que la simple transmisi\u00f3n de una cuota indivisa de propiedad<\/strong>, sin que en el t\u00edtulo traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, en principio, es<\/strong> un acto neutro desde el punto de vista urban\u00edstico<\/strong> y amparado por un principio general de libertad de contrataci\u00f3n. Sin embargo reconoce que el concepto de parcelaci\u00f3n ha evolucionado<\/strong> y ya no se refiere exclusivamente a los actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terreno sino tambi\u00e9n a los supuestos de venta de cuota indivisa en los que la realidad de los hechos puede aportar indicios reveladores de que\u00a0 no se pretende destinar el terreno a su uso r\u00fastico<\/strong> y agr\u00edcola sino que la transmisi\u00f3n\u00a0 encubre una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

Corresponde a la normativa auton\u00f3mica determinar<\/strong>\u00a0qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal<\/strong>, o ser asimilados a \u00e9sta, as\u00ed como determinar qu\u00e9 otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervenci\u00f3n y control municipal, en este caso la andaluza, que la DGRN expone con detalle.<\/p>\n

Concluye que la mera transmisi\u00f3n de una cuota indivisa <\/strong>ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimaci\u00f3n registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervenci\u00f3n administrativa alguna<\/strong>, a menos que vaya acompa\u00f1ada de un indicio cualificado<\/strong> como puede ser la nueva asignaci\u00f3n de uso de parte determinada de finca o la conversi\u00f3n de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable. Sin embargo, aunque el registrador detecte dichos indicios o actos reveladores, ser\u00e1 la Administraci\u00f3n competente la que deber\u00e1 pronunciarse sobre si tienen o no car\u00e1cter de parcelaci\u00f3n ilegal<\/strong> los negocios documentados en forma de compraventa de cuota indivisa.<\/p>\n

La legislaci\u00f3n estatal es la competente para determinar los requisitos para la inscripci\u00f3n<\/strong> y por ello hay que acudir a lo dispuesto en los art\u00edculos 78<\/a> y 79 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio<\/a>, que complementa al Reglamento Hipotecario, y determina la forma y efectos de la acreditaci\u00f3n de esos t\u00edtulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. \u00a0<\/p>\n

Diferencia, desde el punto de vista registral, entre A)<\/strong> los actos de parcelaci\u00f3n o equiparados<\/strong> (como el presente) en los que deber\u00e1 aplicarse el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997,<\/a> en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 26.2 de la Ley de Suelo, es decir exigir licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad y B) los actos que, sin estar equiparados legalmente, presentan indicios de parcelaci\u00f3n<\/strong> de tipo urban\u00edstico, a juicio motivado del registrador y de conformidad con la normativa sustantiva aplicable, en los que es de aplicaci\u00f3n el procedimiento regulado en el art\u00edculo 79 del citado Real Decreto<\/a> por lo que el registrador debe de comunicarlo al Ayuntamiento competente. A partir de esa comunicaci\u00f3n\u00a0 puede ocurrir que:<\/p>\n

1) Si el Ayuntamiento comunicare al registrador de la propiedad que del t\u00edtulo autorizado no se deriva la existencia de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, el registrador practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas<\/strong>.<\/p>\n

2) Si el Ayuntamiento remitiere al registrador certificaci\u00f3n del acuerdo del \u00f3rgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formaci\u00f3n de n\u00facleo urbano o de posible parcelaci\u00f3n ilegal, denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas<\/strong> y el registrador de la reflejar\u00e1 el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. En tal caso podr\u00e1 solicitarse del registrador de la propiedad que la anotaci\u00f3n preventiva procedente surta efectos de prohibici\u00f3n absoluta de disponer, en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 26.2.\u00aa de la Ley Hipotecaria. Las alegaciones del interesado en cuanto a la legalidad urban\u00edstica de la actuaci\u00f3n deber\u00e1n, en su caso, articularse en el marco del procedimiento administrativo<\/p>\n

3) Si transcurrieren 4 meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong>, y no se presentare el documento acreditativo de incoaci\u00f3n del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibici\u00f3n de disponer, el registrador de la propiedad practicar\u00e1 la inscripci\u00f3n de las operaciones solicitadas<\/strong><\/p>\n

En el caso presente, en que una cuota indivisa se desdobla en dos, la normativa sustantiva andaluza citada dispone que la atribuci\u00f3n de nuevas cuotas indivisas en las condiciones que describe puede suponer un acto de parcelaci\u00f3n de tipo urban\u00edstico que debe quedar sometido a previa intervenci\u00f3n municipal, por lo que es de aplicaci\u00f3n el procedimiento previsto en el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997,<\/a>\u00a0y habr\u00e1 que aportar licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad.\u00a0(AFS)<\/span><\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4709 – 17\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 300\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>137.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto judicial dictado en procedimiento de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido.\u00a0<\/p>\n

Hechos<\/strong>: se presenta auto judicial declarando justificado el dominio en expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n

La registradora deniega<\/strong> la inscripci\u00f3n al haber apreciado los siguientes defectos:<\/p>\n

1\u00ba. No consta que se haya citado en el expediente a los titulares registrales.<\/p>\n

2\u00ba. No consta la convocatoria a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripci\u00f3n solicitada por medio de la publicaci\u00f3n de edictos en uno de los peri\u00f3dicos de mayor circulaci\u00f3n en la provincia siendo el valor de la finca superior 300 euros.<\/p>\n

3\u00ba. No consta que, citado el titular registral, \u00e9ste no hubiere formulado oposici\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN confirma el primer y tercer defecto<\/strong>. En este expediente interesa destacar las siguientes cuestiones:<\/p>\n

I. Normativa aplicable.<\/strong><\/p>\n

– Pese a ser un documento presentado en el Registro de la Propiedad correspondiente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13\/2015, de 24 de junio (el 1 de noviembre de 2015), debe aplicarse la disposici\u00f3n transitoria \u00fanica<\/strong> que establece que los expedientes regulados en el T\u00edtulo VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deber\u00e1n continuar su tramitaci\u00f3n conforme a la normativa anterior<\/em>.<\/p>\n

– En el caso resuelto, es de aplicaci\u00f3n la norma contenida en el art\u00edculo 201 LH, seg\u00fan la redacci\u00f3n anterior a la expresada ley de reforma, y sus concordantes del reglamento de desarrollo.<\/p>\n

II. La falta de citaci\u00f3n al titular registral.<\/strong><\/p>\n

– El recurrente alega que la inscripci\u00f3n tiene m\u00e1s de treinta a\u00f1os, que el titular registral se encuentra fallecido (lo que se acredita con certificado de defunci\u00f3n que se acompa\u00f1a a la documentaci\u00f3n presentada) y que se ignora qui\u00e9nes son sus herederos.<\/p>\n

– La correcta citaci\u00f3n a titulares registrales es objeto de calificaci\u00f3n por el registrador, y ello con fundamento en los art\u00edculos 24, 201, 202 LH, 285 y 286 RH.<\/p>\n

– El recurrente alega que constando fallecido el titular, bastar\u00eda la notificaci\u00f3n gen\u00e9rica a cuantos pudiera perjudicar el expediente. Sin embargo, la DGRN estima que el art\u00edculo 202 (antes de la reforma por la Ley 13\/2015) exige una citaci\u00f3n a \u00e9ste \u00aben debida forma\u00bb, lo que en principio no puede entenderse comprendida en una citaci\u00f3n gen\u00e9rica \u00aba cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripci\u00f3n\u00bb<\/strong>.<\/p>\n

– A dicha conclusi\u00f3n se llega tambi\u00e9n con la nueva regulaci\u00f3n del procedimiento para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido tras la Ley 13\/2015, de 24 de junio: art\u00edculo 208 LH<\/a>. Ver R. de 23 de mayo de 2016<\/a> y de 27 de abril de 2017<\/a>.<\/p>\n

III. La publicaci\u00f3n de edictos.<\/strong><\/p>\n

Como ya defendiera la R. de 11 de febrero de 1999<\/a>, \u00abla publicaci\u00f3n omitida no<\/u> puede considerarse como un tr\u00e1mite esencial<\/u> del procedimiento, cuesti\u00f3n que quiz\u00e1 pudiera discutirse si el expediente de dominio fuera para la inmatriculaci\u00f3n de la finca, pero en ning\u00fan caso cuando tiene por objeto la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo, pues en este \u00faltimo supuesto la citaci\u00f3n personal y no oposici\u00f3n del titular registral es el tr\u00e1mite esencial que la calificaci\u00f3n da por cumplimentado\u00bb. (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4710 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 257\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>138.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICAR A PRIVATIVO EL CAR\u00c1CTER GANANCIAL DE UNA FINCA COMPRADA POR LA ARRENDATARIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 53, por la que se deniega la rectificaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n en virtud de instancia privada.\u00a0<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Una finca consta inscrita a favor de una persona para la sociedad de gananciales. Se presenta instancia solicitando la rectificaci\u00f3n de dicho asiento por considerar que en realidad se adquiri\u00f3 con car\u00e1cter privativo como consecuencia del ejercicio de un derecho de retracto arrendaticio.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente<\/strong> y se\u00f1ala que no se trata de un error de concepto. Se\u00f1ala que, \u201ccon fundamento en el art\u00edculo 1346.4 CC son bienes privativos \u00abLos adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los c\u00f3nyuges\u00bb. Y se argumenta que al haber sido adquirida la finca por la arrendataria, dado que existe un derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de los arrendatarios, es de aplicaci\u00f3n este art\u00edculo. En conclusi\u00f3n, ser\u00eda privativa la finca. Pero aqu\u00ed no estamos ante la consecuencia del ejercicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente sino ante una compra ordinaria hecha por la arrendataria<\/u>. Luego, al no haber sido adquirida la finca como consecuencia del ejercicio del retracto arrendaticio no puede atribuirse car\u00e1cter privativo como prescribe el art\u00edculo 1346-4.\u00ba del C\u00f3digo Civil, que por otra parte -en la redacci\u00f3n actual y que se alega- no era de aplicaci\u00f3n en el momento de la compraventa inscrita\u201d. <\/em><\/p>\n

La DGRN revoca la calificaci\u00f3n<\/strong> y reitera su doctrina sobre los diversos procedimientos para rectificar los errores \u2013materiales o de concepto -.<\/p>\n

En el caso concreto<\/strong>, de la escritura de compraventa que provoc\u00f3 la inscripci\u00f3n se desprende que la finca fue adquirida con car\u00e1cter privativo, por haberla comprado como consecuencia de su cualidad de arrendataria seg\u00fan contrato de arrendamiento suscrito en estado de viuda<\/u>, por lo que la inscripci\u00f3n no debi\u00f3 practicarse con car\u00e1cter ganancial. En la escritura \u00fanicamente se expresa que dicha persona solicit\u00f3 la compra de la vivienda como \u00abactual arrendatario, previa instrucci\u00f3n de expediente sumario\u00bb; que \u00ab(\u2026) con objeto de proceder a su enajenaci\u00f3n, la Comisi\u00f3n Liquidadora [del organismo p\u00fablico vendedor] formul\u00f3 propuesta de venta para que, previo informe de la Asesor\u00eda Jur\u00eddica del Departamento (\u2026), se concediese autorizaci\u00f3n para otorgar la correspondiente escritura de venta al arrendatario. Dicha propuesta obtuvo la aprobaci\u00f3n del Excmo. Se\u00f1or Ministro de la Vivienda con fecha 28 de Mayo de 1.975 (\u2026)\u00bb; y se a\u00f1ade que \u00abas\u00ed resulta de la certificaci\u00f3n expedida por el Iltmo. Se\u00f1or Secretario General de la Direcci\u00f3n General de Arquitectura y Tecnolog\u00eda de la Edificaci\u00f3n de la referida Comisi\u00f3n, de fecha cinco de Mayo de mil novecientos setenta y cinco, (\u2026); fotocopia de la cual, se acompa\u00f1ar\u00e1 a la primera que de la presente se expida<\/em>\u00bb.<\/p>\n

Se\u00f1ala el Centro Directivo que en dicha escritura no existe referencia alguna al hecho de que el contrato de arrendamiento hubiera sido convenido en estado de viuda. Por ello, no puede afirmarse que la inexactitud del asiento registral venga provocada por la actuaci\u00f3n equivocada del registrador al extender aquel, sino que ser\u00eda consecuencia de la omisi\u00f3n de tal extremo en el t\u00edtulo que motiv\u00f3 el asiento, por lo que la rectificaci\u00f3n del Registro precisar\u00eda el consentimiento del titular registral (en este caso del c\u00f3nyuge de la compradora (\u00abrectius\u00bb, de sus herederos, pues de la documentaci\u00f3n presentada con la solicitud resulta que falleci\u00f3 en el a\u00f1o 1982), pero no del registrador cuya actuaci\u00f3n ha sido ajena al origen de la inexactitud.<\/p>\n

Ahora bien, de las circunstancias del caso, debe entenderse que se han aportado documentos fehacientes, independiente de la voluntad de los interesados, de los que resulta el hecho susceptible de provocar la alteraci\u00f3n del Registro<\/u> (contrato de arrendamiento, libro de familia\u2026).<\/p>\n

Contin\u00faa se\u00f1alando la DGRN que,<\/p>\n

1\u00ba. Frente a la regla general de la presunci\u00f3n de ganancialidad del art\u00edculo 1.361 CC, el art\u00edculo 1346 CC contempla como bien privativo<\/strong> aqu\u00e9l que haya sido adquirido por derecho de retracto perteneciente a uno de los c\u00f3nyuges.<\/p>\n

2\u00ba. Aun cuando el precepto s\u00f3lo se refiera al derecho de retracto, no hay duda de que este precepto es aplicable a cualesquiera supuestos de derechos de adquisici\u00f3n preferente, convencionales o legales, de preadquisici\u00f3n o de postadquisici\u00f3n<\/strong>, algo que supone una concreta aplicaci\u00f3n del principio de subrogaci\u00f3n real relacionado con el de accesi\u00f3n, puesto que el bien adquirido va a seguir la misma condici\u00f3n del derecho del que trae causa y que claramente se deriva de un bien privativo.<\/p>\n

En el caso resuelto, dado que la finca se adquiri\u00f3 como consecuencia <\/strong>de un derecho de adquisici\u00f3n privativo concedido legalmente a la arrendataria, la adquisici\u00f3n dominical debe tener tambi\u00e9n dicho car\u00e1cter. (ER)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>139.*** VENTA DE FINCA PERTENECIENTE A PERSONA INCAPACITADA DE NACIONALIDAD ALEMANA RESIDENTE EN ALEMANIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

En el presente expediente son relevantes las siguientes circunstancias:<\/p>\n

Mediante escritura se formaliza la compraventa de determinadas fincas<\/strong>. Por la parte vendedora interviene don D. G. S. R., en nombre y representaci\u00f3n de don W. S., de nacionalidad alemana, haciendo uso de un poder otorgado por don C. B., tutor del vendedor, mediante escritura autorizada por un notario alem\u00e1n el d\u00eda 15 de mayo de 2017. El notario autorizante de la escritura de compraventa hace constar que se le exhiben los siguientes documentos: a) copia autentica de dicha escritura de poder, a doble columna en espa\u00f1ol y alem\u00e1n, debidamente apostillada<\/strong>, que se rese\u00f1a; b) \u00abcopia testimoniada por el Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas<\/strong>, debidamente traducida y apostillada conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, el d\u00eda 23 de mayo de 2017, con el n\u00famero (\u2026)\u00bb. y c) \u00abauto del Juzgado de Bretten de Betreuerausweis, del Juzgado Local de Bretten, Juzgado de Incapacitados y Tutelas, debidamente traducida y apostillada<\/strong> conforme a lo dispuesto en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 el d\u00eda 23 de mayo de 2017, con el n\u00famero (\u2026)\u00bb. A\u00f1ade el notario que de los documentos exhibidos resultan facultades que estima suficientes para dicha escritura de compraventa.<\/p>\n

En la escritura no se testimonian los referidos documentos judiciales ni se especifica nada m\u00e1s de su contenido<\/strong>.<\/p>\n

La registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada con base en los siguientes motivos:<\/strong> a) El notario alude esos dos documentos judiciales, que ha tenido a la vista, pero no expresa a qu\u00e9 se refieren<\/strong> (si son de declaraci\u00f3n de incapacidad y nombramiento de tutor y aceptaci\u00f3n del nombramiento, etc.). b) Al tratarse de la incapacidad de una persona extranjera, no consta acreditado cu\u00e1l es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable -en este caso el ordenamiento alem\u00e1n-, y conforme al art\u00edculo 36 del RH, debe probarse el contenido y vigencia<\/strong> del Derecho extranjero para poder cumplir con la funci\u00f3n de calificaci\u00f3n del art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

El notario recurrente alega que habiendo rese\u00f1ado todos los documentos que se han utilizado para emitir el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, la registradora no puede exigir ning\u00fan dato m\u00e1s <\/strong>sobre el contenido de tales documentos porque dicho juicio de suficiencia de tales facultades compete exclusivamente al notario <\/strong>y que carece de l\u00f3gica jur\u00eddica la pretensi\u00f3n de la registradora de que se le acredite el contenido vigente del Derecho alem\u00e1n, precisamente porque carece de competencia para realizar ese juicio de suficiencia de las facultades representativas.<\/p>\n

La\u00a0DGRN resuelve:<\/strong><\/p>\n

La cuesti\u00f3n central<\/strong> no se refiere<\/strong> propiamente a la representaci\u00f3n voluntaria sino a<\/strong> la acreditaci\u00f3n del cumplimiento de las normas sustantivas aplicables a la venta de<\/strong> inmuebles por parte de una persona de nacionalidad alemana, mayor de edad, que se encuentra bajo custodia legal (\u00abBetreuung\u00bb) en base a la resoluci\u00f3n del Tribunal de Incapacidades y Tutelas (\u00abBetreuungsgericht\u00bb)<\/strong>.<\/p>\n

Tenemos que acudir a la norma de conflicto establecida en el Derecho espa\u00f1ol<\/strong>, al tratarse de una materia sobre la que no existe a\u00fan instrumento de Derecho europeo y no ser parte Espa\u00f1a del Convenio de La Haya de 13 de enero de 2000 sobre Protecci\u00f3n Internacional de los Adultos<\/p>\n

La norma de conflicto \u00a0<\/strong>no resulta del apartado 1 del art\u00edculo 9 del C\u00f3digo Civil<\/a>, que conduce a la nacionalidad del representado, sino que est\u00e1 constituida por el apartado 6 del art\u00edculo 9<\/strong> del C\u00f3digo Civil<\/strong> (en redacci\u00f3n dada por Ley 26\/2015, de 28 de julio, de modificaci\u00f3n del sistema de protecci\u00f3n a la infancia y a la adolescencia). La ley aplicable a la protecci\u00f3n de las personas mayores de edad se determinar\u00e1 por su residencia habitual. <\/strong><\/p>\n

La regla de la residencia habitual, prevista en el C\u00f3digo Civil y en el citado Convenio del que Espa\u00f1a no es parte, es coincidente con la establecida en el Convenio de La Conferencia de La Haya de 19 de octubre de 1996, relativo a la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento, la ejecuci\u00f3n y la cooperaci\u00f3n en materia de responsabilidad parental y de medidas de protecci\u00f3n de los ni\u00f1os.<\/p>\n

Es una regla de conflicto tuitiva: la residencia habitual del sujeto precisado de protecci\u00f3n. En estos instrumentos tuitivos, el principio orientador es el inter\u00e9s superior del ni\u00f1o o del adulto vulnerable.<\/p>\n

Hubiera sido deseable que en la escritura constase el Juicio notarial sobre la ley aplicable,<\/strong> esto es, que se hubiese detenido en los hechos relevantes para la fijaci\u00f3n de la residencia habitual del representado, en cuanto elemento central de la determinaci\u00f3n de la ley aplicable. De las circunstancias concurrentes resulta que el adulto sujeto a tutela tiene residencia en Alemania. Por lo tanto, es necesario acudir a la ley alemana, constituida por el B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB). Conforme a \u00e9ste -par\u00e1grafo 1896-, si una persona mayor de edad, por raz\u00f3n de enfermedad mental o discapacidad f\u00edsica, mental o emocional, no puede en todo o en parte cuidar de sus asuntos, el Tribunal de Incapacidades y Tutelas (\u00abBetreuungsgericht\u00bb), a su solicitud o de oficio, le designara un representante (\u00abBetreuer\u00bb) en el grupo de tareas en las que se encontrara el representado necesitado de protecci\u00f3n<\/strong>.\u00a0La modulaci\u00f3n de la representaci\u00f3n y su flexibilidad en inter\u00e9s de la persona con discapacidad es caracter\u00edstica de esta normativa.<\/p>\n

Actualmente, no existen mecanismos que faciliten el conocimiento por parte de las autoridades de otro Estado europeo de las concretas medidas de protecci\u00f3n que corresponden al adulto precisado de protecci\u00f3n<\/strong>. Los documentos p\u00fablicos relativos a la incapacidad o medidas directamente dirigidas a la protecci\u00f3n del patrimonio de personas adultas vulnerables no est\u00e1n incluidas en la lista de documentos p\u00fablicos previstos en el Reglamento (UE) 2016\/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulaci\u00f3n de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentaci\u00f3n de determinados documentos p\u00fablicos en la Uni\u00f3n Europea (art\u00edculo 2.1), que ser\u00e1 aplicable en su mayor parte, en los Estados miembros el 16 de febrero de 2019.<\/p>\n

Por ello, debe tenerse en cuenta el art\u00edculo 36 del RH<\/a>,<\/strong> que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relaci\u00f3n con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de 1 de marzo de 2005<\/a>, resulta tambi\u00e9n extensible a la acreditaci\u00f3n de la validez del acto realizado seg\u00fan la ley que resulte aplicable. <\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son \u00abla aseveraci\u00f3n o informe de un Notario o C\u00f3nsul espa\u00f1ol o de Diplom\u00e1tico, C\u00f3nsul o funcionario competente del pa\u00eds de la legislaci\u00f3n que sea aplicable\u00bb<\/strong>. El precepto se\u00f1ala adem\u00e1s que \u00abpor los mismos medios podr\u00e1 acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio espa\u00f1ol documentos inscribibles\u00bb. La enumeraci\u00f3n expuesta no contiene un \u00abnumerus clausus\u00bb de medios de prueba<\/strong> ya que el precepto permite que la acreditaci\u00f3n del ordenamiento extranjero podr\u00e1 hacerse \u00abentre otros medios\u00bb, por los enumerados. Asimismo, las autoridades p\u00fablicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. art\u00edculos 281 de la LEC, 168.4 del RN y 36, p\u00e1rrafo segundo, del RH), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoraci\u00f3n respecto de la alegaci\u00f3n de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005).<\/p>\n

En definitiva, el art\u00edculo 36 del RH posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveraci\u00f3n o informe de un notario<\/strong>, habiendo manifestado esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n 20 de julio de 2015) que si el registrador entendiese, que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusi\u00f3n pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretaci\u00f3n de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que, por tanto, sea suficiente una referencia gen\u00e9rica de falta de prueba del Derecho extranjero.<\/p>\n

En el presente caso, de la escritura calificada no resulta ning\u00fan juicio o valoraci\u00f3n del notario autorizante sobre la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto escriturado, conforme a la legislaci\u00f3n alemana aplicable. <\/strong>Y, bas\u00e1ndose la representaci\u00f3n en un poder autorizado por notario alem\u00e1n, que habr\u00e1 tenido en cuenta su propia legislaci\u00f3n, tampoco existe una rese\u00f1a adecuada del contenido de los documentos en los que se basa la actuaci\u00f3n del representante, para acreditar que la enajenaci\u00f3n de un bien inmueble en Espa\u00f1a<\/strong> -que, conforme a la ley del foro, hubiera exigido autorizaci\u00f3n judicial- cumple adecuadamente las exigencias de protecci\u00f3n del adulto sujeto a tutela, conforme a la ley de su residencia habitual. <\/strong>A tales efectos, es claramente insuficiente la mera cita por el notario de unos documentos judiciales que, aun cuando los haya tenido a la vista, ni siquiera son detallados en cuanto a su objeto <\/strong>(declaraci\u00f3n de incapacidad, nombramiento de tutor, etc.).<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificaci\u00f3n recurrida.\u00a0(IES)<\/p>\n

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<\/a>140.** MANDAMIENTO DE EMBARGO SIN FIRMEZA. RECURSO NO EXTEMPOR\u00c1NEO POR VARIAR LA NOTA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de embargo.\u00a0<\/p>\n

\u2013 HECHOS:<\/strong>\u00a0Iniciado un procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales <\/strong><\/em>(Sentencia firme)<\/em> se presenta mandamiento (de la Letrada de la Admin de Justicia) ordenando la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre una finca<\/p>\n

\u2013 LA REGISTRADORA <\/strong>en una <\/strong>1\u00aa calificaci\u00f3n\u00a0negativa<\/strong> suspende la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva por no acreditarse la firmeza<\/em> de la resoluci\u00f3n<\/strong> judicial; tras lo cual se presenta nuevo escrito<\/u> de la Letrada<\/em> de la Admin de Justicia <\/em>refutando que tal declaraci\u00f3n de firmeza no es necesaria<\/em> para el mandamiento de embargo que ya se basa en una Sentencia firme<\/em> que es la que se ejecuta; \u00a0ante lo cual la REGISTRADORA emite una 2\u00aa calificaci\u00f3n negativa reafirmando la anterior y ampliando la argumentaci\u00f3n bas\u00e1ndose en los Arts. 524-3<\/a> y <\/strong>629 LEC<\/a>. [luego en su INFORME, invoca tambi\u00e9n la extemporaneidad<\/u><\/em><\/strong> del recurso<\/strong>, atendiendo a la fecha<\/strong> de la 1\u00aa <\/strong>calificaci\u00f3n].<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong> \u2013 El ABOGADO del ejecutante recurre <\/strong>invocando que de la Res DGRN de 2 marzo de 2006<\/a> se desprende que a diferencia\u00a0 de los asientos registrales definitivos<\/em> (inscripciones y anotaciones) para practicar asientos provisionales<\/em><\/strong> como la anotaci\u00f3n preventiva NO es preciso acreditar la firmeza de la resoluci\u00f3n judicial, m\u00e1xime cuando aqu\u00ed, el mandamiento ordenando su pr\u00e1ctica s\u00ed se basa en una sentencia firme.<\/p>\n

\u00a0 \u2013 La DGRN<\/strong>\u00a0estima<\/u><\/strong> el recurso<\/strong> y revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n se\u00f1alando que:<\/p>\n

A.-) <\/strong>En cuanto a <\/strong>la extemporaneidad<\/u><\/em><\/strong> del recurso<\/strong>, que cuando se produce alguna variaci\u00f3n esencial en la Nota, aunque se refiera solo a nueva argumentaci\u00f3n legal sin se\u00f1alar nuevos defectos, hay que atender a la fecha<\/strong> de la nueva<\/strong> calificaci\u00f3n \u2013cuyos argumentos se ampl\u00edan-;<\/strong><\/p>\n

B.- ) <\/strong>Y en cuanto a la<\/strong> acreditaci\u00f3n de la firmeza<\/em> de un mandamiento ordenando una anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/em><\/strong>, se\u00f1ala que NO ES NECESARIO<\/u>,<\/strong> pues, aunque el Art 165 RH<\/a> se\u00f1ala que \u00abtoda anotaci\u00f3n preventiva<\/u> que haya de practicarse por mandato judicial se verificar\u00e1 en virtud de presentaci\u00f3n en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en el que se insertar\u00e1 literalmente la resoluci\u00f3n respectiva con su fecha y se har\u00e1 constar, en su caso<\/u>, que es firme<\/u><\/strong>\u00bb<\/em>, hay que interpretarlo contextualmente, y de los <\/strong>Arts 207-2<\/a>, <\/strong>\u00a0524-4<\/a>\u00a0 y art 551-4 LEC<\/a> se desprende que contra el Auto despachando ejecuci\u00f3n<\/em><\/strong> no cabe recurso<\/u><\/em><\/strong> (salvo el de reposici\u00f3n contra el mismo \u00f3rgano que no tiene efectos suspensivos)\u00a0 y de ah\u00ed resulta su firmeza<\/em><\/strong>, de modo que en el propio auto<\/strong> puede decretarse la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n de embrago<\/em><\/strong> sin m\u00e1s requisitos formales, m\u00e1xime cuando es un asiento provisional<\/strong> (y no definitivo a diferencia de inscripciones y cancelaciones, que son los \u00fanicos mencionados en el Art 524-4 LEC<\/a>, no las anotaciones), que tampoco confiere al anotante la protecci\u00f3n de los arts 34<\/a> y 38 LH<\/a>\u00a0 (ACM<\/a>).<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4713 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 266\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>141.**\u00a0PROCEDIMIENTO DE EJECUCI\u00d3N: NO CABE ADJUDICAR LA FINCA (AUNQUE NO SEA VIVIENDA HABITUAL) EN PAGO DE LO DEBIDO POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE<\/span><\/strong>\u00a0TASACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas n.\u00ba 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n sobre bienes hipotecados.\u00a0<\/p>\n

\u2013 HECHOS:<\/strong>\u00a0En un procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em>, sobre una VIVIENDA<\/strong><\/em> NO HABITUAL<\/u><\/strong><\/em>, la subasta queda <\/em>desierta<\/u><\/em>,<\/em> y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos<\/em>, la cual es inferior al 50%<\/u><\/em><\/strong> del valor de tasaci\u00f3n (29,59 %) de la finca.<\/p>\n

\u2013 Tanto el REGISTRADOR titular como el SUSTITUTO califican negativamente<\/strong>, conforme a las RR. DGRN<\/em> de 20 Septiembre 2017<\/a> y de 16 febrero 2018<\/a>, por entender que una interpretaci\u00f3n conjunta del art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a> y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n<\/em> (Art 24 CE-78<\/a>) impiden<\/strong> que la adjudicaci\u00f3n de una finca sea inferior al 50%<\/u><\/strong> de su valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/strong> \u2013 El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre <\/strong>oponiendo la literalidad<\/em> del art 651 LEC<\/a>, que se refiere solo a los bienes muebles<\/em> (estableciendo un l\u00edmite del 30%) y del art 671 LEC<\/a> que no contempla tal limitaci\u00f3n gen\u00e9rica, y \u00fanicamente<\/u><\/strong> limita el valor de adjudicaci\u00f3n cuando se trata de la vivienda habitual<\/em><\/strong> del ejecutado (60% valor de tasaci\u00f3n) lo que resultar\u00eda adem\u00e1s del art 670-4 LEC<\/a> y de la Disp. Adic. 6\u00aa LEC<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 \u2013 La DGRN desestima<\/strong>\u00a0el recurso,<\/strong>\u00a0reiterando su reciente doctrina sentada en las Res de 20 de Septiembre de 2017<\/a> y de 16 de febrero de 2018<\/a>, se\u00f1alando, conforme al Ppio Gral<\/strong> de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa<\/em><\/strong> en nuestro Ordenamiento, y a una interpretaci\u00f3n conjunta (Art 3 CC<\/a>) del\u00a0art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a>, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual<\/strong>, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>, salvo<\/em> en el caso espec\u00edfico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 \u201cin fine\u201d<\/em> LEC<\/a>\u00a0(ACM<\/a>).<\/p>\n

**Se reitera en R.<\/strong>\u00a0 20 abril 2018<\/a><\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4714 – 13\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 282\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>142.** MODIFICACI\u00d3N DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE LA DIVISI\u00d3N HORIZONTAL. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS INDIVIDUALES.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n expedida por el registrador de la propiedad de Almonte, por la que en la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de elementos integrantes de un edificio en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de rectificaci\u00f3n de dos elementos privativos de una propiedad horizontal que supone una modificaci\u00f3n de su superficie construida y de la superficie de suelo privativa con la atribuci\u00f3n como anejos privativos de determinados elementos que, al parecer, son elementos comunes.<\/p>\n

El registrador <\/strong>encuentra como defectos que no consta el consentimiento un\u00e1nime de los copropietarios de la propiedad horizontal, que no consta el consentimiento del titular registral de una de las fincas modificadas y que no constan las coordenadas de la parte ampliada de la obra.<\/p>\n

El interesado <\/strong>interpone un largo recurso, abordando otras cuestiones en gran parte ajenas a los \u00a0defectos planteados por el registrador, denunciando ilegalidades civiles, penales y abuso de derecho de actos jur\u00eddicos previos y solicitando la revisi\u00f3n de oficio de una anterior escritura de rectificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal y la inscripci\u00f3n provisional de la presente escritura hasta que se resuelva el recurso interpuesto<\/p>\n

La DGRN <\/strong>desestima el recurso. Entiende que, en realidad, s\u00f3lo se recurre el defecto relativo a la ausencia de consentimiento de todos los propietarios.<\/p>\n

Comienza por recordar que el objeto del recurso es exclusivamente si la calificaci\u00f3n del registrador est\u00e1 ajustada o no a derecho<\/strong> por lo que no puede tomar en consideraci\u00f3n el relato de hechos ajenos a esta calificaci\u00f3n ni el registrador llevar a cabo una valoraci\u00f3n de la conducta de los titulares registrales de los restantes elementos del edificio dividido horizontalmente en orden a determinar una pretendida usurpaci\u00f3n de terrenos o la comisi\u00f3n de presuntos tipos delictivos.<\/p>\n

Tampoco pueden ser objeto de recurso los asientos ya practicados, como pretende el recurrente, que est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n

Diferencia entre los actos colectivos<\/strong>, que son competencia de la Junta de Propietarios y en los que, cuando afectan al t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, se requiere \u00a0como regla general la unanimidad y\u00a0\u00a0otros actos individuales<\/strong> que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes y que est\u00e1n sujetos a los requisitos de capacidad, legitimaci\u00f3n y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.<\/p>\n

En el presente caso la modificaci\u00f3n de los elementos privativos que afecta a elementos comunes exige de una parte el consentimiento un\u00e1nime de la Comunidad (que no se da) y de otra el consentimiento individualizado de los titulares registrales de los elementos privativos modificados (que tampoco existe, al menos en uno de los dos elementos privativos). (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-4715 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 296\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>143.*** COMPRA POR C\u00d3NYUGES DE NACIONALIDAD CHINA CON INDICACI\u00d3N DE CUOTAS<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 2 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 22, por la que acuerda suspender la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

\u00a0<\/strong>Por medio de escritura dos c\u00f3nyuges de nacionalidad china compran una vivienda, <\/strong>haci\u00e9ndose constar en dicho t\u00edtulo que est\u00e1n casados entre s\u00ed en el r\u00e9gimen establecido en la legislaci\u00f3n de China y que compran en un 80 % la esposa y en el 20 % restante el esposo.<\/strong><\/p>\n

\u00a0La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, siendo el r\u00e9gimen legal chino el de comunidad<\/strong> y comprar la finca transmitida con car\u00e1cter privativo en la proporci\u00f3n indicada, deber\u00e1 acreditarse<\/strong> que conforme al Derecho de China los c\u00f3nyuges pueden adquirir bienes inmuebles por cuotas privativas<\/strong> con su simple manifestaci\u00f3n o con el consentimiento del consorte.<\/p>\n

El notario <\/strong>alega que la calificaci\u00f3n incurre en el error de afirmar que en la escritura de compraventa los mencionados c\u00f3nyuges compran la finca \u00abcon car\u00e1cter privativo\u00bb, cuando en realidad lo que se expresa es que los compradores compran en determinada proporci\u00f3n, y, por tanto es aplicable el art\u00edculo 92 del RH<\/a>, de modo que deber\u00e1 practicarse la inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de cada c\u00f3nyuge \u00abcon sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen matrimonial de la legislaci\u00f3n china\u00bb.<\/strong><\/p>\n

La DGRN recuerda la doctrina sentada en otras resoluciones; el notario espa\u00f1ol est\u00e1 obligado a aplicar la norma de conflicto espa\u00f1ola (art\u00edculo 12.6 del C\u00f3digo Civil)<\/a> y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al r\u00e9gimen econ\u00f3mico de los c\u00f3nyuges. <\/strong>As\u00ed aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera reflejar\u00e1 debidamente en la comparecencia del instrumento p\u00fablico cu\u00e1l ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre c\u00f3nyuges. En definitiva, no debe confundirse la falta de obligaci\u00f3n de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cu\u00e1l es la legislaci\u00f3n extranjera aplicable<\/strong>.<\/p>\n

Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que est\u00e9 claramente determinada la extensi\u00f3n de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (art\u00edculo 51.6.\u00aa RH<\/a>), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogm\u00e1tico, para la adquisici\u00f3n de un bien por extranjero casado deber\u00eda acreditarse el r\u00e9gimen econ\u00f3mico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien seg\u00fan la determinaci\u00f3n de dicho r\u00e9gimen, art\u00edculo 51.9.\u00aa a) del RH, lo cierto es que tales reglas est\u00e1n flexibilizadas para los supuestos de inscripci\u00f3n de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislaci\u00f3n extranjera,<\/strong> pues no se exige la acreditaci\u00f3n \u00aba priori\u00bb del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, bastando que la inscripci\u00f3n se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haci\u00e9ndose constar en la inscripci\u00f3n que se verificar\u00e1 con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial (art\u00edculo 92 RH<\/a>)<\/strong>. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

El Centro Directivo primero y el art\u00edculo 92 del RH despu\u00e9s (desde la reforma de 1982), asumieron que la soluci\u00f3n m\u00e1s acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenaci\u00f3n o gravamen posterior<\/strong>, inscribi\u00e9ndose la adquisici\u00f3n sin necesidad de expresar el r\u00e9gimen en la inscripci\u00f3n (\u00abcon indicaci\u00f3n de \u00e9ste, si constare\u00bb expresa la disposici\u00f3n \u00abin fine\u00bb de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenaci\u00f3n posterior, pues dicha expresi\u00f3n de r\u00e9gimen pod\u00eda obviarse si despu\u00e9s la enajenaci\u00f3n o el gravamen se hac\u00eda contando con el consentimiento de ambos (enajenaci\u00f3n voluntaria), o demandando a los dos (enajenaci\u00f3n forzosa)<\/strong>.<\/p>\n

Esta norma no necesita mayor aclaraci\u00f3n en los casos en que, como ocurre respecto del presente expediente, los dos c\u00f3nyuges extranjeros tengan la misma nacionalidad, pues su r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial, a falta de pacto ser\u00e1 el r\u00e9gimen legal supletorio correspondiente a su ley nacional com\u00fan (art\u00edculo 9.2 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Como ha expresado esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004 y 31 de agosto de 2017, entre otras), \u00a0en casos en los que la escritura se limite a expresar que los c\u00f3nyuges extranjeros adquieren con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial sin que conste cu\u00e1l sea este, y el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un r\u00e9gimen de separaci\u00f3n, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 54 del RH. En el presente caso, la registradora reconoce en su calificaci\u00f3n que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial legal chino es de comunidad, si bien, por entender que la adquisici\u00f3n se realiza por los c\u00f3nyuges con car\u00e1cter privativo, exige que se acredite que ser puede realizar dicha adquisici\u00f3n en el Derecho chino. Lo que ocurre es que, <\/strong>como aduce el recurrente, resulta inequ\u00edvocamente de la escritura calificada que los adquirentes no atribuyen tal car\u00e1cter privativo a sus respectivas cuotas adquiridas, por lo que ning\u00fan obst\u00e1culo existe para inscribirlas a nombre de cada uno de los c\u00f3nyuges con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial, de modo que ser\u00e1 en el ulterior momento de su enajenaci\u00f3n -voluntaria o forzosa- cuando habr\u00eda que acreditar si conforme al Derecho chino puede la misma realizarse sin consentimiento de ambos consortes.<\/strong><\/p>\n

La normativa relevante (Ley de Matrimonio de la Rep\u00fablica Popular China de 1980 modificada, de acuerdo con la \u00abDecisi\u00f3n sobre Enmiendas de la Ley de Matrimonio de la Rep\u00fablica Popular China\u00bb, de 2001<\/a>) en su art\u00edculo 19 permite cierto margen de acuerdo a los c\u00f3nyuges acerca de la forma de tenencia de los bienes comunes; se\u00f1ala el Centro directivo que \u00a0la protecci\u00f3n legal de los bienes privados en la Rep\u00fablica Popular China lo es por igual que los estatales y colectivos, dejado a salvo que \u00abla propiedad p\u00fablica es la base de la econom\u00eda de mercado\u00bb, defini\u00e9ndose los patrimonios personales desde 2007, reconocidos ya por ley, en cuanto integrados por ingresos, bienes inmuebles, inversiones y otros activos. Por ello, han de tenerse muy presente las normas del foro en sede registral (art\u00edculos 10.1 y 12.1 y 3 del C\u00f3digo Civil), m\u00e1xime cuando la compraventa y su efecto traslativo del dominio tiene lugar en Espa\u00f1a, sobre un bien situado en Espa\u00f1a y entre residentes en Espa\u00f1a; por ello concluye que no puede confirmarse una interpretaci\u00f3n como la mantenida en la calificaci\u00f3n en cuanto har\u00eda inaplicable injustificadamente una norma como la del art\u00edculo 92 del RH en un caso como el presente, en el cual cobra todo su sentido a fin de permitir el tr\u00e1fico jur\u00eddico con unas garant\u00edas suficientes, permitiendo que la inscripci\u00f3n se practique a favor del c\u00f3nyuge comprador de la cuota respectiva, con sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial de comunidad; la Direcci\u00f3n General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a una\u00a0herencia relativa a la participaci\u00f3n indivisa de un bien inscrito conforme al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial chino, vid.\u00a0R. 4 de mayo de 2004 \u00a0(BOE \u00a03 de junio de 2004)<\/a>.(IES)<\/p>\n

Ver art\u00edculo de Emma Rojo donde se cita esta resoluci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-5024 – 7 p\u00e1gs. – 246 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>144.** RECTIFICACI\u00d3N DE PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCI\u00d3N. ALCANCE DE LAS \u00abOPERACIONES JUR\u00cdDICAS COMPLEMENTARIAS\u00bb.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 2 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acuerdo de revisi\u00f3n de oficio de un proyecto de reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

HECHOS:<\/strong><\/p>\n

Se plantea en el presente expediente si es o no inscribible una resoluci\u00f3n reca\u00edda en procedimiento administrativo en la que concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

    \n
  1. Un Ayuntamiento aport\u00f3 unas fincas al aumento de capital de una entidad mercantil, la que provoc\u00f3 las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil;<\/li>\n
  2. Las fincas anteriores se aportaron por la citada entidad a un proyecto de reparcelaci\u00f3n adjudic\u00e1ndole una parcela resultante, inscribi\u00e9ndose en el Registro de la Propiedad, siendo posteriormente objeto dos anotaciones de embargo;<\/li>\n
  3. El Ayuntamiento revisando de oficio la reparcelaci\u00f3n,\u00a0 declara nulos la calificaci\u00f3n de la parcela adjudicada como de uso privado por ser de equipamiento p\u00fablico-deportivo y su aportaci\u00f3n originaria a la sociedad, acordando la adjudicaci\u00f3n de la parcela al Ayuntamiento por t\u00edtulo de cesi\u00f3n obligatoria.<\/li>\n<\/ol>\n

    El registrador<\/strong> no accede a la pretensi\u00f3n del Ayuntamiento por no constar el consentimiento de la titular registral ni resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo disponga, y que la nulidad de las transmisiones hechas por el Ayuntamiento no ha sido apreciada judicialmente.<\/p>\n

    El Ayuntamiento, como recurrente<\/strong>, alega que el t\u00edtulo por el que se cre\u00f3 la finca hab\u00eda sido declarado nulo por resoluci\u00f3n administrativa firme en v\u00eda administrativa, modific\u00e1ndose el titular de la finca y habiendo sido declarado como bien de dominio p\u00fablico, mediante el procedimiento legalmente establecido en el que han tenido audiencia, no s\u00f3lo el titular registral, sino todos aquellas personas o entidades que pudieran verse afectadas por dicha nulidad.<\/p>\n

    RESOLUCI\u00d3N:<\/strong><\/p>\n

    La Direcci\u00f3n General desestima el recurso\u00a0 y confirma la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

    Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al alcance de la calificaci\u00f3n registral de documentos administrativos para los que disponemos del art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario<\/a> que impone que la calificaci\u00f3n de los mismos ha de extenderse entre otros extremos, a \u00abla congruencia de la resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido\u00bb, \u00aba los tr\u00e1mites e incidencias esenciales del procedimiento\u00bb y \u00aba la relaci\u00f3n de \u00e9ste con el titular registral\u00bb, lo que no<\/strong> supone pronunciamiento definitivo alguno en cuanto a la validez<\/strong> intr\u00ednseca del acto administrativo ya que ello queda reservado a la competencia de la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa.<\/p>\n

    Considera aplicable en este caso los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y su doctrina relativos a la rectificaci\u00f3n del Registro partiendo del principio esencial de que los asientos registrales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

    En concreto, el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria<\/a>, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse y en este caso el de la letra d) por falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento, nulidad, \u00fanicamente parcial afectando solo a una parcela de las resultantes del proyecto y que no solo supondr\u00eda afirmar la nulidad del t\u00edtulo sino tambi\u00e9n del asiento por haber generado una apariencia jur\u00eddica cualificada de titularidad, y haber motivado dos anotaciones de embargo.<\/p>\n

    El Ayuntamiento, con esta\u00a0 revisi\u00f3n de oficio, lo que se plantea es que la parcela en cuesti\u00f3n no debi\u00f3 ser adjudicada a la sociedad mercantil en correspondencia a las fincas de origen inscritas a su nombre por aportaci\u00f3n municipal, sino que debi\u00f3 ser atribuida \u00abex lege\u00bb al Ayuntamiento por t\u00edtulo de cesi\u00f3n obligatoria.<\/p>\n

    No obstante la DG concluye que el alcance de la rectificaci\u00f3n<\/strong> del contenido de los asientos registrales es incongruente<\/strong> con el procedimiento administrativo seguido y su propia resoluci\u00f3n, en relaci\u00f3n con la situaci\u00f3n registral existente, lo que, como determina el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario, entra dentro del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral, confirmando la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

    Asimismo, se pronuncia sobre los criterios de interpretaci\u00f3n de las \u00a0\u00aboperaciones jur\u00eddicas complementarias\u00bb<\/strong> y otros supuestos de rectificaci\u00f3n de t\u00edtulos de equidistribuci\u00f3n inscritos y cu\u00e1les son los l\u00edmites que de ello se derivan en relaci\u00f3n a la inscripci\u00f3n en el Registro, reguladas en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica en los art\u00edculos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica<\/a>, pudiendo extraer las siguientes conclusiones:<\/p>\n

    Sirven \u00a0para corregir errores o defectos del proyecto de reparcelaci\u00f3n, con el l\u00edmite de no presentar un alcance general o de modificaci\u00f3n esencial, siendo necesaria la intervenci\u00f3n del titular afectado y ordinariamente su consentimiento expresado en escritura p\u00fablica o su conformidad derivada del expediente administrativo.<\/p>\n

    \u00a0No se tienen\u00a0 por qu\u00e9 limitar \u00fanicamente a la rectificaci\u00f3n de errores materiales, de hecho o aritm\u00e9ticos, ya que en tal caso, la figura carecer\u00eda de sentido pues tales defectos del instrumento reparcelatorio podr\u00edan subsanarse conforme al vigente art\u00edculo 109.2 de la Ley 39\/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas<\/a>.<\/p>\n

    No se pueden oponer al instrumento de reparcelaci\u00f3n, ni al plan que se ejecuta puesto que las mismas supondr\u00edan verdaderas modificaciones o revisiones del instrumento de reparcelaci\u00f3n debi\u00e9ndose de ser tramitadas como tales mediante la elaboraci\u00f3n de un nuevo proyecto. (MGV)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-5025 – 15 p\u00e1gs. – 291 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>145.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE. FINALIDAD E INTER\u00c9S LEG\u00cdTIMO. MODELO DE SOLICITUD.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.\u00ba 1 a la emisi\u00f3n de una nota simple informativa.<\/p>\n

    Hechos:<\/strong><\/p>\n

    Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la expedici\u00f3n una nota simple de una finca registral.<\/p>\n

    El registrador no accede a su expedici\u00f3n en base a los siguientes defectos:<\/p>\n

      \n
    1. \u00a0ausencia de inter\u00e9s leg\u00edtimo en el peticionario;<\/li>\n
    2. \u00a0no ajustarse la instancia que se califica al modelo normalizado por la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado;<\/li>\n
    3. \u00a0es necesario presentar la solicitud por abogado que tenga la representaci\u00f3n del titular registral;<\/li>\n
    4. \u00a0la solicitud ha de estar motivada (especificando la nota el tipo de motivaci\u00f3n: \u00abpara el inicio de acciones judiciales o administrativas, o para el previo estudio de las mismas\u00bb) \u2013esta indicaci\u00f3n est\u00e1 relacionada con el defecto se\u00f1alado bajo la letra a), y<\/li>\n
    5. \u00a0adem\u00e1s, la solicitud ha de estar suscrita con firma legitimada notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro.<\/li>\n<\/ol>\n

      El recurrente entiende que la resoluci\u00f3n recurrida carece de fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica ya que consta el inter\u00e9s leg\u00edtimo y la cualificaci\u00f3n profesional del suscribiente.<\/p>\n

      Resoluci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

      La Direcci\u00f3n General\u00a0estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> del registrador.<\/p>\n

      Su acuerdo se basa en su doctrina sobre los l\u00edmites de la publicidad registral en relaci\u00f3n con la legislaci\u00f3n hipotecaria y la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos. Teniendo en cuenta lo dispuesto en los art\u00edculos 221<\/a> y 222 de la Ley Hipotecaria<\/a> y 332 de su Reglamento<\/a>, por los que el contenido del Registro s\u00f3lo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan inter\u00e9s<\/strong> en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este inter\u00e9s se ha de justificar<\/strong> ante el registrador de acuerdo con el sentido y funci\u00f3n de la instituci\u00f3n registral.<\/p>\n

      Por ello ante una solicitud de publicidad formal<\/strong> se debe de calificar:<\/p>\n

      En primer lugar, si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;<\/p>\n

      En segundo lugar, deber\u00e1 valorar la existencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo, y<\/p>\n

      En tercer lugar, qu\u00e9 datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n

      Dicha publicidad ha de ser para finalidades de la instituci\u00f3n registral como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mica, as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales. No cabe para la investigaci\u00f3n privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protecci\u00f3n de datos. En el presente caso se solicita para \u00abinvestigaci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica sobre cr\u00e9ditos, solvencia o responsabilidad\u00bb.<\/p>\n

      En relaci\u00f3n con el inter\u00e9s leg\u00edtimo, sostiene la Direcci\u00f3n General que debe ser:<\/p>\n

        \n
      1. un inter\u00e9s conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepci\u00f3n de los casos de autoridades, empleados o funcionarios p\u00fablicos que act\u00faen por raz\u00f3n de su oficio a los que la legislaci\u00f3n hipotecaria presume dicho inter\u00e9s);<\/li>\n
      2. \u00a0ha de ser un inter\u00e9s directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del art\u00edculo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y<\/li>\n
      3. \u00a0ha de ser leg\u00edtimo. Este concepto de inter\u00e9s leg\u00edtimo es un concepto m\u00e1s amplio que el de \u00abinter\u00e9s directo\u00bb, pues alcanza a cualquier tipo de inter\u00e9s l\u00edcito.<\/li>\n<\/ol>\n

        Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido del registro no requiere el consentimiento del titular, ni tampoco que se le notifique su cesi\u00f3n o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aqu\u00e9l a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominaci\u00f3n y domicilio de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que han recabado informaci\u00f3n respecto a su persona o bienes (vid. art\u00edculo 4 de la Instrucci\u00f3n de 5 de febrero de 1987<\/a> y principio tercero de la Instrucci\u00f3n de 17 de febrero de 1998<\/a>). Y ello sin perjuicio del r\u00e9gimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesi\u00f3n de datos a favor de funcionarios y Administraciones P\u00fablicas para el ejercicio de sus atribuciones (cfr. art\u00edculo 21 de la Ley Org\u00e1nica 15\/1999, de 13 de diciembre).<\/p>\n

        Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y econom\u00eda, la investigaci\u00f3n jur\u00eddica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislaci\u00f3n en materia de protecci\u00f3n de datos.\u00a0<\/p>\n

        La DG<\/strong> aplica la doctrina anterior<\/strong> al objeto del recurso declarando en cuanto a la exigencia de acreditaci\u00f3n de la representaci\u00f3n<\/strong> a favor del abogado que firma la solicitud que la misma est\u00e1 dispensada por el art\u00edculo 323.3 del RH, si bien, esta presunci\u00f3n de representaci\u00f3n no significa que no deban especificar el inter\u00e9s leg\u00edtimo que ha de ser calificado por el registrador as\u00ed como la cualidad de profesional del peticionario. El \u00fanico caso en que se presume el inter\u00e9s ser\u00eda respecto de \u00abtoda autoridad, empleado o funcionario p\u00fablico que act\u00fae por raz\u00f3n de su oficio o cargo\u00bb.<\/p>\n

        En cuanto a la exigencia de la concurrencia de un inter\u00e9s leg\u00edtimo<\/strong>, y \u00a0la necesidad de que la solicitud<\/strong> ha de estar motivada<\/strong>, aparece expresada en la misma en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abinvestigaci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica sobre cr\u00e9ditos, solvencia o responsabilidad\u00bb, que es una de las finalidades de la instituci\u00f3n registral, sin que se pueda limitar \u00a0los motivos habilitantes del inter\u00e9s leg\u00edtimo en la \u00abinterposici\u00f3n de acciones judiciales\/administrativas o para el estudio previo a las mismas\u00bb, pues dentro de las actuaciones profesionales de los abogados caben otras actuaciones ajenas a la interposici\u00f3n o estudio de acciones judiciales o administrativas, que pueden ser perfectamente v\u00e1lidas para fundar un inter\u00e9s leg\u00edtimo.<\/p>\n

        En cuanto al defecto relativo a que la instancia<\/strong> no se ajusta al modelo normalizado aprobado por la DGRN, carece de fundamento normativo, ya que no existe norma \u00a0en la legislaci\u00f3n hipotecaria que imponga como requisito de forma inexcusable un determinado \u00abmodelo normalizado\u00bb en la solicitud de notas simples presentadas f\u00edsicamente, ni existe tal modelo normalizado aprobado por este Centro Directivo.<\/p>\n

        Distinto de ello es lo dispuesto en el apartado 1 del art\u00edculo 222 bis de la LH para las peticiones de informaci\u00f3n por v\u00eda telem\u00e1tica, que han de ajustarse a un modelo inform\u00e1tico, previsi\u00f3n normativa a\u00fan pendiente de desarrollo, sin que ello pueda impedir obtener la informaci\u00f3n registral solicitada, ya que su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n es exclusivo de las peticiones de informaci\u00f3n realizadas por v\u00eda telem\u00e1tica.<\/p>\n

        Por \u00faltimo en cuanto a la exigencia de que la instancia<\/strong> ha de estar suscrita con firma legitimada<\/strong> notarialmente o firmada en la propia oficina del Registro, doctrina reciente de nuestro Centro Directivo sostiene que \u00abla exigencia de identificaci\u00f3n del instante no puede limitarse a la comparecencia f\u00edsica o legitimaci\u00f3n notarial sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por medios f\u00edsicos o telem\u00e1ticos\u00bb. Del escrito de recurso resulta que una copia de la solicitud se present\u00f3 tambi\u00e9n, adem\u00e1s de a trav\u00e9s de correo administrativo, f\u00edsicamente en el Registro junto con copia del DNI y del carn\u00e9 profesional del solicitante, afirmaci\u00f3n que no rebate el registrador en su informe ni en cuanto a la existencia de tales hechos, ni en cuanto al valor identificativo del solicitante que de los mismos se desprende, por lo que el defecto se\u00f1alado, en los t\u00e9rminos en que ha sido formulado, tampoco puede confirmarse.<\/p>\n

        Conclusiones<\/strong>: De esta resoluci\u00f3n, en l\u00ednea con otras anteriores, podemos destacar que la presunci\u00f3n de representaci\u00f3n de los profesionales no exime de la necesidad de expresar el inter\u00e9s leg\u00edtimo, que este inter\u00e9s, cuando se trata de abogados no tiene que ser necesariamente la interposici\u00f3n de acciones judiciales o administrativas, que no existe un modelo normalizado para la solicitud de notas simples y por tanto no es obligatoria su utilizaci\u00f3n y que si no existen dudas sobre la identidad del solicitante no puede exigirse ni la legitimaci\u00f3n de su firma ni alternativamente la ratificaci\u00f3n ante el registrador.(MGV)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5026 – 8 p\u00e1gs. – 251 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>146.***\u00a0<\/strong>CESI\u00d3N GRATUITA UNILATERAL DE UN TERRENO A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS Y MODO DE INSCRIBIR.<\/strong><\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 3 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.\u00ba 4, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de cesi\u00f3n unilateral de determinada finca.<\/p>\n

        Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de cesi\u00f3n gratuita por una sociedad mercantil a favor de una Comunidad de Propietarios (en propiedad horizontal) de una finca registral sobre cuya titularidad ha habido una demanda judicial, ya que dicha finca en realidad es un elemento com\u00fan de la propiedad horizontal. Dicha demanda fue desestimada porque con anterioridad a la sentencia la sociedad demandada efectu\u00f3 dicha cesi\u00f3n voluntariamente.<\/p>\n

        La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque no consta el consentimiento de la parte cesionaria y porque la Comunidad de Propietarios no puede ser titular registral de derechos para lo cual tendr\u00eda que haber unos acuerdos comunitarios complementarios. Adem\u00e1s, no se ha acreditado la liquidaci\u00f3n del Impuesto municipal de Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.<\/p>\n

        El interesado <\/strong>(la Comunidad de Propietarios) recurre y alega que s\u00ed hubo acuerdo t\u00e1cito de la Comunidad por el hecho de haber sido la parte demandante, porque hubo un acuerdo expreso en tal sentido en el a\u00f1o 2009 y porque la propia sentencia ya estableci\u00f3 en uno de sus fundamentos de derecho que \u00abes evidente que, otorgada escritura por cedente y cesionario, puede \u00e9sta sin m\u00e1s acudir al Registro de la Propiedad para inscribirla\u00bb. En cuanto al segundo defecto no lo considera fundamentado por haberse otorgado la escritura en 2006 y por tanto con anterioridad a la reforma que introdujo el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 254 LH<\/a> (que entr\u00f3 en vigor el 1 de Enero de 2013).<\/p>\n

        La DGRN <\/strong>desestima el recurso. Respecto del primer defecto confirma, con apoyo de varios art\u00edculos del CC que cita, que la aceptaci\u00f3n de la donaci\u00f3n es necesaria para la transmisi\u00f3n de la propiedad<\/strong> y adem\u00e1s, trat\u00e1ndose de inmuebles, debe de hacerse en escritura p\u00fablica<\/strong> como un requisito esencial de validez. No admite por ello los argumentos del recurrente pues en el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n hipotecaria no pueden aceptarse consentimientos t\u00e1citos o presuntos<\/strong>. Tampoco admite el argumento relativo a la sentencia invocada, pues el efecto de cosa juzgada material s\u00f3lo se extiende al contenido del fallo de la sentencia firme<\/strong>, es decir a la declaraci\u00f3n judicial sobre la pretensi\u00f3n hecha valer en el proceso y no a lo declarado en los fundamentos de derecho.<\/p>\n

        En cuanto a la cuesti\u00f3n de si, superados los anteriores requisitos, la cesi\u00f3n ser\u00eda inscribible o no directamente a favor de la Comunidad de Propietarios,<\/strong> parte de considerar que, al no tener personalidad jur\u00eddica, no puede ser titular registral como regla general; sin embargo \u00a0admite que tras la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria<\/a> dada por la Ley 13\/2015, de 24 de junio es posible practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y de inscripciones \u00a0como titular registral \u00ab\u2026cuando sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones\u00bb <\/em><\/p>\n

        Por ello la DGRN<\/strong> en su Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2016<\/a> ha admitido la inscripci\u00f3n a favor de la comunidad de propietarios<\/strong> en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales<\/strong>, como una consecuencia normal de la ejecuci\u00f3n de un embargo por deudas de uno de los propietarios. La posterior Resoluci\u00f3n de 26 de julio de 2017<\/a> ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a los casos de cr\u00e9ditos derivados por cualquier otro concepto<\/strong>, y es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicaci\u00f3n judicial derivada de la reclamaci\u00f3n de un cr\u00e9dito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser necesariamente un elemento independiente del propio r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

        Matiza que esta situaci\u00f3n de titularidad debe de ser excepcional y transitoria,<\/strong> pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situaci\u00f3n de tr\u00e1nsito a su posterior transmisi\u00f3n, a su atribuci\u00f3n a los copropietarios en proporci\u00f3n a sus cuotas o a su conversi\u00f3n en elemento com\u00fan. Por ello confirma la calificaci\u00f3n de la registradora<\/strong> en este punto en el que exig\u00eda, para salvar el defecto, o bien que se adicionara la finca adquirida a los elementos comunes de la Comunidad o bien inscribir la misma a favor de los copropietarios en proporci\u00f3n a sus cuotas<\/strong> de participaci\u00f3n en la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n

        Respecto del segundo defecto<\/strong> lo confirma tambi\u00e9n pues lo determinante no es la fecha de autorizaci\u00f3n de la escritura, sino la de su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y en el momento en que se present\u00f3 ya estaba vigente el art\u00edculo 254.5 LH<\/a>.<\/p>\n

        COMENTARIO.-<\/strong> Parece por tanto que la DGRN da un paso atr\u00e1s en su doctrina e interpretaci\u00f3n anterior, pues, si admitimos que la Comunidad de Propietarios puede ser titular registral, al menos en las adquisiciones que tengan un origen judicial, deber\u00eda de admitirse la inscripci\u00f3n directa de la adquisici\u00f3n, aunque sea excepcional y tenga una vocaci\u00f3n transitoria, y no condicionarla, como hace la registradora y confirma la DGRN, a la simult\u00e1nea conversi\u00f3n de lo adquirido en elemento com\u00fan con las dificultades pr\u00e1cticas de logro de la necesaria unanimidad que ello conlleva. Recordemos que con anterioridad a la reforma del art\u00edculo 9 LH<\/a> por la Ley 13\/2015 (es decir antes de 1 de Noviembre de 2015) ya se admit\u00eda la posibilidad de adquisici\u00f3n por la Comunidad siempre que hubiera una simultanea modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal convirtiendo lo adquirido en elemento com\u00fan. (AFS)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5027 – 11 p\u00e1gs. – 271 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>147.**\u00a0<\/strong>OBRA NUEVA TERMINADA CON CERTIFICADO DE ANTIG\u00dcEDAD. SEGURO DECENAL Y MANIFESTACI\u00d3N DE USO PROPIO.<\/strong><\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada.<\/p>\n

        Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda autoconstruida, perteneciente a una sociedad y a una persona f\u00edsica por mitad. No se aporta seguro decenal pues se manifiesta que se va a destinar a uso propio. La legalidad urban\u00edstica se acredita con un certificado de antig\u00fcedad del que resulta que la obra est\u00e1 terminada desde hace 5 a\u00f1os.<\/p>\n

        El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque la obra tiene menos de diez a\u00f1os de antig\u00fcedad desde su finalizaci\u00f3n, y considera que es necesario acreditar que desde la terminaci\u00f3n de la vivienda \u00e9sta ha sido ocupada por los declarantes y manifestar que su intenci\u00f3n es seguir ocupando la vivienda.<\/p>\n

        El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que basta con la manifestaci\u00f3n de que el declarante es autopromotor y que la va a destinar a uso propio, y que dicha acreditaci\u00f3n de uso s\u00f3lo ser\u00e1 exigible si se transmite antes de los 10 a\u00f1os.<\/p>\n

        La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/strong> Confirma su doctrina de que, en los casos de declaraciones de obra nueva de viviendas autoconstruidas para uso propio en los que no procede contratar el seguro decenal, basta con la manifestaci\u00f3n del propietario de que la vivienda se va a dedicar a uso propio.\u00a0 En el momento de la enajenaci\u00f3n es cuando hay que acreditar el uso propio con la manifestaci\u00f3n del promotor vendedor y adem\u00e1s con las \u00a0pruebas documentales adecuadas, tales como acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho, todo ello conforme a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999<\/a>.<\/p>\n

        Dicha doctrina aplicable a las obras nuevas con licencia declara que es extensible a las obras nuevas declaradas con certificado de antig\u00fcedad incluso aunque no hayan transcurrido 10 a\u00f1os desde su terminaci\u00f3n.<\/p>\n

        COMENTARIO:<\/strong> Por tanto en el caso de las obras nuevas de viviendas declaradas con certificado de antig\u00fcedad en las que no hayan transcurrido 10 a\u00f1os desde su terminaci\u00f3n (poco frecuente en la pr\u00e1ctica) y la necesidad o no de contratar el seguro decenal habr\u00e1 que diferenciar:<\/p>\n

        Si la obra consiste en una \u00fanica vivienda autoconstruida para uso propio, para evitar contratar\u00a0 el seguro decenal bastar\u00e1 la manifestaci\u00f3n del interesado de que se va a destinar a uso propio; posteriormente, si se vende antes de los 10 a\u00f1os, habr\u00e1 que acreditar el \u00a0uso propio en el momento de la venta con manifestaci\u00f3n y con pruebas adem\u00e1s de la exoneraci\u00f3n del comprador.<\/p>\n

        Si la obra declarada consiste en un edificio de dos o m\u00e1s viviendas, habr\u00e1 que contratar y aportar el seguro decenal de da\u00f1os o, alternativamente, un seguro de cauci\u00f3n o una garant\u00eda financiera (aval bancario) conforme al art\u00edculo 19 de la L.O.E 38\/99<\/a> sin cuyo requisito no se podr\u00e1 autorizar la escritura aunque haya prescrito la infracci\u00f3n urban\u00edstica.\u00a0(AFS)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5028 – 9 p\u00e1gs. – 261 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>148.( ) DISOLUCI\u00d3N JUDICIAL DE COMUNIDAD: TRACTO SUCESIVO<\/strong><\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Canj\u00e1yar a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n derivado de un procedimiento de ejecuci\u00f3n de sentencia.\u00a0<\/p>\n

        Hechos<\/strong>: se presenta testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n de finca como consecuencia de la venta realizada en subasta p\u00fablica por la cual se acuerda la disoluci\u00f3n de la comunidad existente sobre una determinada finca registral.<\/p>\n

        El Registrador califica negativamente<\/strong> porque no se ha dirigido la demanda contra todos los titulares registrales al estar el 50% de la finca inscrita a nombre de otra titular y el 25% a favor de una sociedad.<\/p>\n

        La DGRN estima parcialmente<\/strong> el recurso respecto de la falta de intervenci\u00f3n de uno de los titulares registrales, la sociedad, y desestimarlo respecto del resto de la calificaci\u00f3n impugnada y ello porque:<\/p>\n

        – De las circunstancias del caso se desprende que la sociedad no ha sido demandada pero ha tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento como parte actora.<\/p>\n

        – Respecto de la titular del 50% de la finca, no resulta de la documentaci\u00f3n aportada que la misma haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento y ello con fundamento en los art\u00edculos 20 LH y 24 CE. (ER)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5029 – 4 p\u00e1gs. – 230 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>149.*** ACTA DE FINALIZACI\u00d3N DE OBRA Y GEORREFERENCIACI\u00d3N<\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un acta de finalizaci\u00f3n de obra.<\/p>\n

        Supuesto de hecho<\/strong>.<\/p>\n

        1 Se presenta a inscripci\u00f3n un acta notarial de finalizaci\u00f3n de obra nueva que se encuentra inscrita \u201cen construcci\u00f3n\u201d, d\u00e1ndose las siguientes circunstancias: a) la finca consta inscrita con una superficie de 570 metros cuadrados y con una edificaci\u00f3n \u201cen construcci\u00f3n\u201d que ocupa una superficie de parcela de 212 metros cuadrados. b) De la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada resulta una superficie de parcela de 632 metros cuadrados y la superficie ocupada por la construcci\u00f3n es la misma que consta en el asiento registral.<\/p>\n

        2 La registradora opone como defectos: (i) la existencia de dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de las operaciones registrales pretendidas y la parcela a la que se refiere el plano georreferenciado aportado, atendiendo a la diferencia de superficie y existiendo un desajuste con el lindero izquierdo e invasi\u00f3n de la colindante por el lindero derecho. (ii) En segundo lugar, objeta que la planimetr\u00eda aportada no se corresponde con las construcciones existentes, adem\u00e1s de existir desplazamiento e invasi\u00f3n de la finca colindante por el lindero de la derecha.<\/p>\n

        Es importante para la resoluci\u00f3n del caso el que no se solicite la rectificaci\u00f3n de la superficie de la finca<\/p>\n

        Planteamiento<\/strong>.<\/p>\n

        Con ocasi\u00f3n de resolver los dos defectos planteados, la Resoluci\u00f3n hace un recorrido por cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores que, no obstante estar ya dichas, conviene reiterar y sistematizar dada la cantidad de novedades que la nueva legislaci\u00f3n ha introducido.<\/p>\n

        Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

        I<\/strong> DEFECTOS CONCRETOS PLANTEADOS<\/u>.<\/p>\n

        1 Sobre las dudas acerca de la correspondencia entre la finca objeto de la operaci\u00f3n registral y la parcela a que se refiere el plano georreferenciado aportado<\/em>.<\/p>\n

        Dichas dudas no<\/strong> deben plantearse en el caso discutido por cuanto no<\/strong> se pretende rectificar la superficie de la finca inscrita ni<\/strong> incorporar al folio la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la misma, casos en lo que se podr\u00edan plantear dichas dudas al tiempo de rectificar la superficie literaria de la finca y coordinarla con su representaci\u00f3n gr\u00e1fica. S\u00f3lo se pretende declarar el final de obra de la edificaci\u00f3n inscrita en construcci\u00f3n, cuya superficie construida y ocupada de terreno no se altera, aport\u00e1ndose la representaci\u00f3n gr\u00e1fica del suelo ocupado por medio de un plano que es coincidente con la superficie ocupada.<\/p>\n

        2 Sobre la falta de correspondencia entre la planimetr\u00eda aportada y las construcciones existentes<\/em>:<\/p>\n

        Se revoca el defecto porque del historial registral resulta que la finca en cuesti\u00f3n tiene una edificaci\u00f3n que ocupa una superficie en planta baja de 212 metros cuadrados, que es la misma superficie que se indica en el certificado final de obra y coincide tambi\u00e9n con el plano georreferenciado que se acompa\u00f1a suscrito por t\u00e9cnico con firma legitimada notarialmente el 14 de noviembre de 2017.<\/p>\n

        3 Sobre el desplazamiento e invasi\u00f3n de la finca colindante por el lindero de la derecha<\/em>.<\/p>\n

        Se revoca la calificaci\u00f3n porque las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca coincida en todo o parte con otra base gr\u00e1fica inscrita o con el dominio p\u00fablico, a la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria. Ninguna de estas circunstancias resulta de la calificaci\u00f3n ni de la documentaci\u00f3n incorporada al expediente.<\/p>\n

        II<\/strong> CUESTIONES DE INTERES TRATADAS EN LA RESOLUCI\u00d3N<\/u>.<\/p>\n

        1<\/strong> \u00bfPara inscribir sobre una finca la edificaci\u00f3n construida y hacer constar las coordenadas de suelo ocupado por la misma (art. 202 LH) es necesario en todo caso<\/em> que conste previamente la delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la parcela<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

        2<\/strong> \u00bfCu\u00e1ndo ser\u00e1 necesaria la previa delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca<\/u>? Cuando el registrador albergue dudas de que la edificaci\u00f3n est\u00e9 efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.<\/p>\n

        En este sentido tiene dicho el Centro Directivo que si el registrador alberga dudas fundada de que la porci\u00f3n de suelo ocupada se encuentra dentro de la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca \u201c\u2026 es posible que necesite (\u2026) que conste inscrita, previa o simult\u00e1neamente, y a trav\u00e9s del procedimiento que corresponda, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempl\u00f3 este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015\u2026\u201d. (RRDGRN de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016).<\/p>\n

        3<\/strong> \u00bfSobre qu\u00e9 puede recaer la duda fundada<\/u>? La duda recaer\u00e1 sobre la posible invasi\u00f3n de la finca colindante por la edificaci\u00f3n. Tales dudas de identidad \u201chan de referirse a que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca coincida en todo o parte con otra base gr\u00e1fica inscrita o con el dominio p\u00fablico, a la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria\u201d, es decir, las previstas en el procedimiento previsto en el art\u00edculo 199.2 de la Ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con lo que dispone el art\u00edculo 9.b) L.Hipotecaria.<\/p>\n

        \u00a04<\/strong> Modos de georreferenciar la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n<\/u>.<\/p>\n

        Desde el punto de vista t\u00e9cnico, la georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, aun cuando deber\u00e1 hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resoluci\u00f3n Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyecci\u00f3n UTM, sistema ETRS89 para la pen\u00ednsula o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML <\/strong>a que, para otros supuestos, s\u00ed que alude la citada Resoluci\u00f3n. Igualmente ser\u00e1 v\u00e1lida<\/strong> la aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aqu\u00e9lla. En estos casos, las coordenadas podr\u00e1n resultar por referencia o en relaci\u00f3n a las del plano o finca sobre el que se representa la edificaci\u00f3n, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deber\u00e1 permitir la remisi\u00f3n de la informaci\u00f3n al Catastro en los t\u00e9rminos previstos en el punto sexto de la citada Resoluci\u00f3n Conjunta de 26 de octubre de 2015.<\/p>\n

        5<\/strong> \u00bfQu\u00e9 alcance debe darse para la calificaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica suministrada y dise\u00f1ada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema inform\u00e1tico \u00fanico, bajo el principio de neutralidad tecnol\u00f3gica, para el tratamiento de representaciones gr\u00e1ficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real<\/u>?<\/p>\n

        Como se\u00f1ala el art\u00edculo 9 L.H. son un elemento auxiliar<\/strong> de calificaci\u00f3n, sin que pueda servir como elemento de base de una calificaci\u00f3n la mera comprobaci\u00f3n de si determinada representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada pueda invadir, siquiera parcialmente, una supuesta finca o parcela cuya existencia s\u00f3lo se intuye indiciariamente de la comprobaci\u00f3n de la ortofotograf\u00eda del PNOA, sin concretar cu\u00e1l es la concreta finca registral o ni siquiera una parcela catastral, que pudiera resultar afectada por tal invasi\u00f3n.<\/p>\n

        6<\/strong> \u00bfPuede iniciarse de oficio la incorporaci\u00f3n al folio de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

        Del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de la finca conforme a su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada, a la que en ning\u00fan momento se alude, ni de inscripci\u00f3n de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse impl\u00edcita en el documento, ya que seg\u00fan el criterio del apartado segundo letra a de la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento<\/strong> cuando en el t\u00edtulo presentado se rectifique la descripci\u00f3n literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso. Pero es que tampoco se efect\u00faa expresamente una rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, pues en el acta no se modifica la descripci\u00f3n de la finca, limit\u00e1ndose a la constataci\u00f3n de un hecho, cual es la finalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada previamente en construcci\u00f3n, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el art\u00edculo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. (JAR)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5638 – 9 p\u00e1gs. – 269 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>150.** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. NECESIDAD DE DESCRIPCI\u00d3N COMPLETA DE LA FINCA.\u00a0CALIFICACI\u00d3N DE LA IDENTIDAD CON EL T\u00cdTULO PREVIO<\/strong><\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Tarazona, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

        Hechos:<\/strong> Se presenta para su inmatriculaci\u00f3n una sentencia judicial de separaci\u00f3n de dos c\u00f3nyuges que contiene un convenio regulador en el que se adjudica una finca a uno de los c\u00f3nyuges. Dicha finca hab\u00eda sido adquirida previamente con car\u00e1cter ganancial mediante escritura p\u00fablica. La finca se describe en el t\u00edtulo judicial de forma muy escueta con una m\u00ednima referencia al pol\u00edgono y n\u00famero de la parcela catastral.<\/p>\n

        La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, pues, adem\u00e1s de no acreditarse la inscripci\u00f3n en el Registro Civil de la sentencia de separaci\u00f3n, la descripci\u00f3n de la finca en el t\u00edtulo judicial no contiene los datos m\u00ednimos que exige la normativa hipotecaria, de forma que pueda comprobarse la identidad con el t\u00edtulo previo.<\/p>\n

        El interesado<\/strong> recurre y no entiende por qu\u00e9 no se inscribe la finca si no hay duda de que es el propietario.<\/p>\n

        La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n. En cuanto a las circunstancias descriptivas<\/strong> de las fincas, en los casos de inmatriculaci\u00f3n, <\/strong>se\u00f1ala que han de ser precisas y completas,<\/strong> especialmente superficie y linderos, y son las que determinan el art\u00edculo 9LH<\/a> y el\u00a0\u00a051.2 y 3 RH<\/a>.<\/p>\n

        Esta exigencia de descripci\u00f3n completa resulta tambi\u00e9n de lo dispuesto en el art\u00edculo 205 LH<\/a> ya que el registrador debe calificar la identidad de la finca con la descripci\u00f3n que consta en el t\u00edtulo previo<\/strong>. Dicho juicio, en caso de ser negativo, tiene que expresar que \u00a0no existe la identidad exigida por la Ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella. En el presente caso no se ha emitido en la calificaci\u00f3n recurrida, tal y como se aclara por la registradora en el informe, al no existir en el t\u00edtulo descripci\u00f3n que permita la apreciaci\u00f3n de dicha identidad.<\/p>\n

        Admite que en los casos de segundas transmisiones de fincas ya inscritas su postura es m\u00e1s flexible, como en el caso de la Resoluci\u00f3n de 3 de Abril de 2017<\/a> (ver punto 7 de los razonamientos de la DGRN) en que la descripci\u00f3n puede ser m\u00e1s escueta. (AFS)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5639 – 4 p\u00e1gs. – 234 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>151.** VENTA DE PARCELA EN QUE EXISTE UNA NAVE NO INSCRITA PREVIAMENTE. INFORME DEL REGISTRADOR. INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL<\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 11 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

        En esta Resoluci\u00f3n la Direcci\u00f3n<\/strong> considera que es necesaria solicitud expresa de inscripci\u00f3n parcial de un documento, cuando el pacto, estipulaci\u00f3n o hecho rechazado afecta a la esencialidad del contrato. Por el contrario no es necesaria cuando el defecto afecte s\u00f3lo a alguna de las fincas, (o a parte de la finca o de su descripci\u00f3n) o a derechos independientes objeto del negocio jur\u00eddico y no hay perjuicio para terceros. Reitera Resoluciones entre otras la de \u00a014 de septiembre de 2016<\/a><\/p>\n

        En este caso se vende una parcela en la que se dice existe una nave pero sin que se hubiera declarado formalmente su obra nueva y por ello considera que no es necesaria solicitud expresa de inscripci\u00f3n parcial. (MN)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5640 – 4 p\u00e1gs. – 232 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>152.** TRANSMISI\u00d3N DE BIEN MUNICIPAL PATRIMONIAL MEDIANTE ADJUDICACI\u00d3N DIRECTA TRAS DECLARARSE DESIERTA LA SUBASTA DE ESTE<\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 11 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de compraventa.<\/p>\n

        Hechos: <\/strong>La cuesti\u00f3n planteada es la de si es inscribible en el Registro de la Propiedad, la transmisi\u00f3n llevada a cabo por un Ayuntamiento<\/strong>, en favor de unos c\u00f3nyuges, de un bien inmueble patrimonial de titularidad municipal, que dicha Corporaci\u00f3n Local, hab\u00eda procedido a adjudicarles, en escritura p\u00fablica, sobre la base de un acuerdo de su Junta de Gobierno, y mediante el procedimiento de adjudicaci\u00f3n directa<\/u><\/strong>, en base a lo dispuesto por el art\u00edculo 137.4 de la Ley 33\/2003 de 3 de noviembre<\/a> de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitaci\u00f3n de \u00e9ste, mediante subasta.<\/strong><\/p>\n

        Registrador<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n de dicha escritura de adjudicaci\u00f3n directa del referido inmueble, en favor de referidos c\u00f3nyuges, siguiendo la doctrina de la DGRN, en base al art\u00edculo antes referido de la LPAP, ya que la enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales de la Administraci\u00f3n Local s\u00f3lo puede llevarse a cabo por subasta o permuta<\/strong> y la enunciaci\u00f3n es claramente imperativa, y as\u00ed lo recoge tambi\u00e9n el art\u00edculo 112, 2\u00ba del Rto de Bienes de Entidades Locales (RD 1372\/1986 de 13 de junio)<\/a>, que determina que \u201cno ser\u00e1 necesaria la subasta en los casos de enajenaci\u00f3n mediante permuta con otros bienes de car\u00e1cter inmobiliario<\/strong>, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor\u201d. La circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en la norma como excepci\u00f3n. No cabe, por tanto, en el caso de las Administraciones Locales, aplicar el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa<\/strong> de la ley 33\/2003 de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, ya que<\/strong> el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar tales preceptos a la Administraci\u00f3n Loca<\/strong>l, <\/strong>al no relacionar los arts. 136 a 145, que regulan dicha cuesti\u00f3n en la Disposici\u00f3n Final 2\u00aa como legislaci\u00f3n aplicable a la Adm\u00f3n. Local (art 2.2. de la Ley).<\/p>\n

        Se alegan adem\u00e1s determinadas RRSS de la DGRN, entre ellas las \u00faltimas, R. 5 de octubre de 2011<\/a>, R. 12 de junio de 2013 <\/a>. Incluso, el Tribunal Supremo, ha sometido de forma restrictiva la posibilidad de aplicar la permuta como v\u00eda elusiva de la subasta: as\u00ed insiste en sentencia de 5 enero de 2007, en que la subasta p\u00fablica es la regla general en la enajenaci\u00f3n de inmuebles de los Entes Locales. De todo ello se deduce que<\/strong> la subasta p\u00fablica es la regla general en esta materia de enajenaci\u00f3n de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en las normas como excepci\u00f3n a esa regla general. Su finalidad es salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en las Administraciones P\u00fablicas, tratando de lograr el mejor postor en la adquisici\u00f3n de bienes de tales Administraciones.<\/strong><\/p>\n

        Recurrente: <\/strong>El Ayuntamiento recurre contra dicha calificaci\u00f3n (tras de reconocer que la legislaci\u00f3n local es hoy muy compleja) y manifestando que pese a que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada en la norma referida, como excepci\u00f3n de la subasta o permuta, la Constituci\u00f3n, que ha establecido un nuevo sistema de fuentes, atribuyendo no s\u00f3lo al Estado, sino tambi\u00e9n a las CCAA y Ayuntamientos la legitimaci\u00f3n para crear normas jur\u00eddicas, existiendo una pluralidad de normas que plantea como cuesti\u00f3n inmediata la interrelaci\u00f3n entre esas fuentes o normas<\/strong>.<\/p>\n

        Es cierto que, de la anterior normativa local, contenida en la Ley de R\u00e9gimen Local y desarrollada luego en siete Reglamentos, se ha pasado hoy a una regulaci\u00f3n dispersa, con distintos \u00e1mbitos competenciales<\/strong>. Todo ello ha dado lugar a una serie de normas, que hacen dif\u00edcil determinar cu\u00e1les est\u00e1n en situaci\u00f3n de paridad o igualdad jur\u00eddica, o en un rango de prioridad o preferencia, lo que hace dif\u00edcil conocer cu\u00e1ndo se da una subordinaci\u00f3n de las de rango inferior a las de rango superior, lo que se intenta resolver como se puede, a veces utilizando el principio de jerarqu\u00eda normativa. No obstante, cuando se entra en contacto con las normas Auton\u00f3micas hay otro principio, el de la competencia, que viene a separar las relativas a aquellas materias atribuidas al \u00e1mbito estatal de las relativas a las CCAA<\/strong>, terreno \u00e9ste en el que las normas estatales no est\u00e1n supra ordenadas a las auton\u00f3micas, al contrario, muchas veces est\u00e1n excluidas por virtud de la reserva constitucional o legal.<\/p>\n

        En materia local tenemos el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que se complementa con la legislaci\u00f3n de las CCAA. En este sentido la Ley Reguladora de las Bases del R\u00e9gimen Local 7\/1985, no hace menci\u00f3n de la subasta o permuta, sino que se limita a decir que los bienes patrimoniales se rigen por su legislaci\u00f3n espec\u00edfica, y en su defecto por las normas de Dcho. Privado (art. 80.2). El art 120 del TRL permite la adjudicaci\u00f3n directa en los casos que enumera, el cual suscita dudas en cuanto a su vigencia, tras de la Ley de Contratos de las Administraciones P\u00fablicas y permite la adjudicaci\u00f3n directa en los casos que enumera y el art 120.6 permite la adjudicaci\u00f3n directa \u201cen los casos en que los bienes no llegaran a adjudicarse por falta de licitadores, por no ser admisibles las proposiciones o porque no se cumplen las condiciones necesarias para formalizar el contrato. En cuanto al art 112 del RBEL dice que las enajenaciones de bienes patrimoniales se regir\u00e1n por la normativa reguladora de las Corporaciones Locales. Tambi\u00e9n se estima que hay una serie de arts que regulan tan s\u00f3lo el Patrimonio de la Admon. del Estado, que sustituyen a la anterior Ley de Patrimonio del Estado, pero que, s\u00ed son de aplicaci\u00f3n supletoria, y se pueden aplicar cuando existan lagunas en la regulaci\u00f3n de los bienes de las entidades locales.<\/p>\n

        En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento a trav\u00e9s de su Junta de Gobierno declara desierto el expediente de subasta, relativo a las parcelas referidas, acord\u00e1ndose una nueva subasta, y adem\u00e1s la valoraci\u00f3n de estas se lleva a cabo por el arquitecto t\u00e9cnico municipal.<\/p>\n

        Finalmente, la Ley de Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas art 137 se\u00f1ala que cuando la adjudicaci\u00f3n fuere fallida, por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podr\u00e1 realizarse la enajenaci\u00f3n del bien directo. Sostener que las modalidades de enajenaci\u00f3n de bienes municipales se reducen a la subasta y permuta y que para las administraciones locales quedan prohibidas todas las posibilidades que abre la ley de Patrimonio es una interpretaci\u00f3n contraria al Ordenamiento Jur\u00eddico.<\/p>\n

        Direcci\u00f3n General<\/strong>: Establece la siguiente doctrina:<\/strong> El expediente plantea si es inscribible en el Registro de la Propiedad la transmisi\u00f3n de un bien patrimonial de titularidad municipal mediante un procedimiento de adjudicaci\u00f3n directa, tras de haberse declarado desierto el procedimiento de licitaci\u00f3n mediante subasta.<\/p>\n

        1.- Calificaci\u00f3n de los actos administrativos:<\/strong> La DG ha mantenido que el registrador goza de mayor libertad para calificar los documentos administrativos que los judiciales, en especial si se han seguido los tr\u00e1mites esenciales y observado las garant\u00edas necesarias, y adem\u00e1s tras de la reforma del art. 99 del RH<\/a>, este precepto le faculta para calificar, en cuanto a ellos, la competencia del \u00f3rgano, la congruencia de la resoluci\u00f3n con el procedimiento, as\u00ed como los tr\u00e1mites e incidencias, la relaci\u00f3n con el titular registral y los obst\u00e1culos que puedan surgir del registro. Le compete tambi\u00e9n calificar si el procedimiento seguido es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate, aunque si la Administraci\u00f3n puede optar entre uno u otro procedimiento, el registrador no puede revisar la elecci\u00f3n. Por tanto, en este supuesto, no se puede dudar su capacidad para calificar el car\u00e1cter del tr\u00e1mite de la subasta como esencial en la enajenaci\u00f3n de bienes municipales.<\/p>\n

        2.- Legislaci\u00f3n aplicable al procedimiento de enajenaci\u00f3n de bienes municipales<\/strong>: Esta legislaci\u00f3n es compleja y plural. Seg\u00fan el art\u00edculo 149.1.18 de la Constituci\u00f3n<\/a>, el Estado tiene competencia para determinar las bases del r\u00e9gimen jco de las Administraciones, correspondiendo a la Comunidad Aut\u00f3noma de Murcia (art. 11 de su Estatuto, Ley 4\/1982)<\/a> el desarrollo legislativo del r\u00e9gimen local. Por tanto, son aplicables, las disposiciones estatales que tengan car\u00e1cter de legislaci\u00f3n b\u00e1sica (Ley 7\/1985 2 de abril de Bases del R\u00e9gimen Local); las del R. Dto. 781\/1986 de 18 de abril de disposiciones vigentes en materia de R\u00e9gimen Local, y las de la ley 33\/2003 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas. Adem\u00e1s, ser\u00e1n aplicables las normas auton\u00f3micas dictadas sobre la materia y conforme al art. 149.3 de la Constituci\u00f3n, la legislaci\u00f3n estatal como supletoria.<\/p>\n

        3.- Resoluciones anteriores de la DGRN: <\/strong>La DG ya tiene afirmado que no cabe el r\u00e9gimen de enajenaci\u00f3n directa de la ley 33\/2003 3 diciembre, del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, ya que el legislador ha excluido esta posibilidad al no relacionar los arts 136 a 145 de dicha Ley, que regulan esta cuesti\u00f3n en la disposici\u00f3n final segunda, como legislaci\u00f3n aplicable a esa Administraci\u00f3n Local<\/strong> (art 2.2 de la ley).<\/p>\n

        4.- Art\u00edculo 80 del R Dto. 781\/1986 de 18 de abril<\/strong>: Esta norma aprueba el texto refundido de las disposiciones vigentes en materia de R\u00e9gimen Local, y dice que \u201clas enajenaciones de bienes patrimoniales \u201chabr\u00e1n de realizarse en subasta p\u00fablica\u201d, exceptuando tan s\u00f3lo el caso de enajenaci\u00f3n mediante permuta con otros bienes de car\u00e1cter inmobiliario<\/strong>, lo que pone de manifiesto que se trata de una norma imperativa, en la que la subasta p\u00fablica s\u00f3lo tiene como excepci\u00f3n la permuta. En el mismo sentido el art 112 del R Dto. 1372\/1986<\/a> Rto de Bienes de Entidades Locales, que dice no ser necesaria la subasta en los casos de enajenaci\u00f3n de bienes patrimoniales mediante permuta, en determinadas condiciones, como ya se ha dicho (previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia de valor entre los bienes a permutar un supere el 40% del que lo tenga mayor).<\/p>\n

        5.- Tribunal Supremo: <\/strong>Lo anterior ha sido ratificado por el TS Sala de los Contencioso Admvo. en 15 junio 2002, 5 enero 2007 y 5 febrero 2008, que indican que la subasta p\u00fablica es la regla general en materia de enajenaci\u00f3n de bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no est\u00e1 contemplada como excepci\u00f3n<\/strong> a esa regla general, y ello porque la finalidad de la subasta p\u00fablica es salvaguardar la publicidad, la competencia y libre concurrencia que debe regir en la contrataci\u00f3n de las Administraciones P\u00fablicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor y evitar la desvalorizaci\u00f3n de los bienes de los entes p\u00fablicos.<\/p>\n

        La DG por tanto desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral. (JLN)<\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5641 – 10 p\u00e1gs. – 269 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>154.** DACI\u00d3N EN PAGO DE DEUDAS. IDENTIFICACI\u00d3N DE MEDIOS DE PAGO.<\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 4, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de daci\u00f3n en pago de deudas.<\/p>\n

        Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de daci\u00f3n y entrega de varias fincas de la sociedad deudora A a la sociedad acreedora B en pago de una deuda previa que A ten\u00eda con B. Se aclara en un acta complementaria que previamente B hab\u00eda adquirido dicho derecho de cr\u00e9dito como consecuencia de un aumento de capital en virtud del cual el se\u00f1or C aport\u00f3 a la sociedad B el cr\u00e9dito que ten\u00eda contra la sociedad deudora A, sin que en dicha escritura, que fue objeto de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, se identificase el origen y medio de pago de la deuda.<\/p>\n

        El registrador<\/strong> considera que no se han acreditado los medios de pago, es decir el origen de la deuda<\/strong>, pues la previa cesi\u00f3n de C a B no supone novaci\u00f3n extintiva de la obligaci\u00f3n sino un cambio de acreedor, por lo que la obligaci\u00f3n es la misma. En caso de que hubiera mediado entrega de dinero en el origen de la deuda entiende que ser\u00e1 necesario la identificaci\u00f3n de los medios o instrumentos de pago a trav\u00e9s de los cuales el deudor recibi\u00f3 del acreedor el dinero que gener\u00f3 la deuda.<\/p>\n

        El interesado<\/strong> recurre y alega que la titularidad del cr\u00e9dito est\u00e1 justificada por el aumento de capital, en el que no medi\u00f3 entrega de dinero y adem\u00e1s, al haberse inscrito la escritura de aumento de capital en el Registro Mercantil no cabe una segunda calificaci\u00f3n de la legalidad y validez del cr\u00e9dito aportado en el citado aumento de capital, al estar amparado por el principio de legitimaci\u00f3n registral.<\/p>\n

        La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Declara en primer lugar que cuando el medio de pago es el reconocimiento de una deuda que tiene su origen en un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito en dinero es necesario acreditar los medios de pago<\/strong>. Aclara tambi\u00e9n que ello es aplicable cuando el reconocimiento tiene un valor meramente recognoscitivo, pero no cuando se pacta la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n preexistente<\/strong>.<\/p>\n

        La cesi\u00f3n previa del cr\u00e9dito es indiferente a estos efectos<\/strong>, pues la obligaci\u00f3n contin\u00faa siendo la misma. Siendo el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito la causa de la deuda que se reconoce y que provoca la posterior daci\u00f3n, deba evitarse un reconocimiento ficticio que imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda.En el presente caso no se acreditan dichos medios de pago.<\/p>\n

        La previa inscripci\u00f3n del aumento de capital por aportaci\u00f3n del cr\u00e9dito no es argumento en contra<\/strong>, pues el objeto de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil no es la aportaci\u00f3n de dicho\u00a0 cr\u00e9dito. Por ello tampoco la publicidad del Registro Mercantil y su eficacia legitimadora alcanzan a la titularidad del cr\u00e9dito aportado. Adem\u00e1s la acreditaci\u00f3n de los medios de pago establecida en el art\u00edculo 254 LH<\/a> no tiene por objeto cuestionar la validez o no del negocio jur\u00eddico inscribible sino s\u00f3lo la identificaci\u00f3n de los medios de pago para prevenir el fraude fiscal en el \u00e1mbito inmobiliario, y por eso va dirigida al Registro de la Propiedad y no al Mercantil, que no tiene por objeto la inscripci\u00f3n de inmuebles.\u00a0(AFS)<\/span><\/p>\n

        PDF (BOE-A-2018-5643 – 15 p\u00e1gs. – 301 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/a>

        <\/a>155.*** CONSTANCIA REGISTRAL DE PREFERENCIA CREDITICIA DEL ART. 9 LPH. CON CAR\u00c1CTER REAL. CARGAS INTERMEDIAS.<\/strong><\/span><\/h6>\n

        Resoluci\u00f3n de 12 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 11, por la que suspende la constancia registral de la preferencia de un cr\u00e9dito a favor de una comunidad.<\/p>\n

        En el historial registral de una finca figuran las cargas siguientes:<\/p>\n

          \n
        1. Hipoteca a favor de \u00abBBVA\u00bb,<\/li>\n
        2. Anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de la Hacienda P\u00fablica<\/li>\n
        3. Anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de la Tesorer\u00eda de la Seguridad Social.<\/li>\n
        4. Anotaci\u00f3n preventiva de embargo a favor de \u00abComunidad de Propietarios (\u2026)\u201d<\/li>\n<\/ol>\n

          Se pretende el despacho de un mandamiento en el que se hace constar la preferencia del cr\u00e9dito que caus\u00f3 la \u00faltima anotaci\u00f3n frente a la hipoteca.<\/p>\n

          La Registradora<\/strong> suspende la constancia registral de la preferencia bas\u00e1ndose en que la fincas est\u00e1n gravadas no solo con dichas cargas, sino tambi\u00e9n por otras intermedias cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

          La Direcci\u00f3n General<\/strong>\u00a0estima el recurso. Recuerda su doctrina sobre el debate relativo a la naturaleza jur\u00eddica de la preferencia establecida en el art 9 de la LPH<\/a>. Se\u00f1ala la diferencia que existe entre una declaraci\u00f3n de preferencia entre varios cr\u00e9ditos<\/strong> (que se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones autom\u00e1ticas de los derechos reales que se pretenden postergar, se trata de una cuesti\u00f3n absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro pues las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercer\u00eda en los t\u00e9rminos recogidos en la LEC (arts 613, 614<\/a> y 620<\/a>); Y cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un car\u00e1cter real<\/strong>, (entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposici\u00f3n en el rango registral con la consiguiente postergaci\u00f3n de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, as\u00ed como a la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los mismos como consecuencia de esa modificaci\u00f3n de rango cuando se consume la ejecuci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n)<\/p>\n

          En este caso entiende que estamos en esta segunda hip\u00f3tesis, pues el mandamiento ordena la constancia registral no del car\u00e1cter privilegiado del cr\u00e9dito en el plano obligacional, sino de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergaci\u00f3n de la hipoteca previamente inscrita. Lo que ocurre es que esta preferencia se proyecta exclusivamente respecto de la hipoteca, sin se extienda a otros cr\u00e9ditos y cargas intermedias, pues el alcance de tal preferencia no es absoluta sino relativa y limitada en relaci\u00f3n con los cr\u00e9ditos se\u00f1alados en los apartados 3.\u00ba, 4.\u00ba y 5.\u00ba del art 1923 CC<\/a>. No puede pretenderse extender la afecci\u00f3n o preferencia real del cr\u00e9dito del art 9.1.e) LPH respecto de cr\u00e9ditos correspondientes a la HP y a la TGSS, pues la preferencia legal no les alcanza, por lo que no pueden quedar afectados ni perjudicados por la misma. Por ello no puede mantenerse la tesis defendida por la registradora porque supondr\u00eda que en caso de que los cr\u00e9ditos intermedios entre la anotaci\u00f3n preventiva del cr\u00e9dito a favor de la comunidad de propietarios y las hipotecas, fuesen cr\u00e9ditos sobre los que no se proyecte tal preferencia quedar\u00eda imposibilitada la constancia registral de la preferencia, pues en ning\u00fan caso podr\u00eda anteponerse la anotaci\u00f3n preventiva a favor de la comunidad si dicha anteposici\u00f3n no pudiese realizarse sin anteponerse tambi\u00e9n y necesariamente a cr\u00e9ditos ajenos a dicha preferencia legal, raz\u00f3n por la cual ni sus respectivos titulares pueden consentir dicha anteposici\u00f3n dada la postergaci\u00f3n sin causa legal que supondr\u00eda para su respectiva prelaci\u00f3n registral, ni judicialmente podr\u00eda declararse tal preferencia y correlativa postergaci\u00f3n registral, por la misma ausencia de causa legal. (MN)<\/p>\n

          PDF (BOE-A-2018-5644 – 11 p\u00e1gs. – 280 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

           <\/p>\n<\/a>

          <\/a>156.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ART 199 LH. EXCESO DE CABIDA POR UN CORRAL SIN SUPERFICIE. OPOSICI\u00d3N DEL AYUNTAMIENTO.<\/span><\/h6>\n

          Resoluci\u00f3n de 13 de abril de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Reinosa, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral.<\/p>\n

          HECHOS:<\/strong><\/p>\n

          Se presenta una escritura p\u00fablica por la que se declara una ampliaci\u00f3n de obra nueva, previa rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca, ya que en el registro figura con una superficie de 72 metros cuadrados, m\u00e1s un corral, cuya superficie no se expresa.<\/p>\n

          Se solicita la inscripci\u00f3n de su representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada catastral, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria de la que resulta una superficie de 476 metros cuadrados.<\/p>\n

          El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por posible invasi\u00f3n de dominio p\u00fablico, a la vista de la oposici\u00f3n formulada por el Ayuntamiento, que alega:<\/p>\n

            \n
          1. Que la descripci\u00f3n de la finca registral ha sido siempre la misma.<\/li>\n
          2. Que no hay t\u00edtulo jur\u00eddico que legitime la nueva descripci\u00f3n.<\/li>\n
          3. Pone de manifiesto la magnitud del exceso de cabida, expresando que \u00abdicho terreno ha sido desde siempre suelo p\u00fablico o viales p\u00fablicos, utilizado por los vecinos de la localidad\u00bb, remiti\u00e9ndose a un informe suscrito por el alcalde ped\u00e1neo de la localidad.<\/li>\n
          4. Adjunta un plano comparativo con parcelario de 1940 que obra en el citado Ayuntamiento y se alegan otras circunstancias relativas a la delimitaci\u00f3n f\u00edsica de la finca con otras colindantes.<\/li>\n<\/ol>\n

            La recurrente<\/strong> alega que la nueva superficie que pretende consignarse se corresponde con un corral que figura en la descripci\u00f3n registral sin superficie.<\/p>\n

            RESOLUCI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

            La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

            Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria<\/a> que regula el procedimiento para la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca y su coordinaci\u00f3n con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podr\u00e1 completar la descripci\u00f3n literaria de la misma acreditando su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n gr\u00e1fica y, a trav\u00e9s de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportaci\u00f3n de la correspondiente certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n

            En cuanto a la alegaci\u00f3n de que la nueva superficie se corresponde con el corral que figura en el registro sin superficie<\/strong> expone que esta operaci\u00f3n sin ser en sentido t\u00e9cnico una inmatriculaci\u00f3n, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garant\u00edas<\/strong>, por ello se debe acreditar cu\u00e1l es la ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garant\u00edas de notificaci\u00f3n a los propietarios colindantes potencialmente afectados.<\/p>\n

            Para ello se puede acudir:<\/p>\n