{"id":47573,"date":"2018-04-23T21:28:02","date_gmt":"2018-04-23T19:28:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=47573"},"modified":"2018-04-25T08:25:13","modified_gmt":"2018-04-25T06:25:13","slug":"incoherencia-de-la-legislacion-hipotecaria-cesion-de-credito-titulizacion-novacion-tasacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/incoherencia-de-la-legislacion-hipotecaria-cesion-de-credito-titulizacion-novacion-tasacion\/","title":{"rendered":"Incoherencia de la legislaci\u00f3n hipotecaria: cesi\u00f3n de cr\u00e9dito, titulizaci\u00f3n, novaci\u00f3n, tasaci\u00f3n."},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/h1>\n

LA SOLEDAD DE LAS INSTITUCIONES: <\/strong><\/span><\/h1>\n

Una aproximaci\u00f3n a la incoherencia de nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/strong><\/h2>\n

-oOo-<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

Ignacio Navas Oloriz,<\/strong><\/span><\/h2>\n

Notario em\u00e9rito.<\/strong><\/h2>\n

\u00a0<\/h2>\n

INDICE:<\/h2>\n

1.- La coherencia como eje vertebrador del ordenamiento jur\u00eddico y requisito imprescindible para conformar un sistema jur\u00eddico.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

2.- Planteamiento y Precisi\u00f3n del problema. Datos y aclaraci\u00f3n de conceptos. La econom\u00eda regulada.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

3.-\u00a0<\/strong>Vayamos a lo concreto: en b\u00fasqueda de la incoherencia:<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 Cesiones de cr\u00e9dito<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

4.- TITULIZACIONES.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

4.1.- C\u00c9DULAS HIPOTECARIAS. BONOS HIPOTECARIOS.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tasaci\u00f3n<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

4.2.- PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

4.3.- I<\/span><\/strong>nstituciones con las que las figuras examinadas guardan parentesco en su naturaleza jur\u00eddica. Breve referencia a la NOVACI\u00d3N<\/strong><\/a><\/p>\n

4.4.- Visi\u00f3n pr\u00e1ctica. Resumen del supuesto y soluci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.-\u00a0 TITULIZACIONES STRICTU SENSU. <\/em><\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.1.- Regulaci\u00f3n.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.2. Un poco de historia.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.3. Concepto<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.4. Clases de titulizaci\u00f3n y de fondos.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

5.5 Sociedades Gestoras.<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

CONCLUSIONES<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Notas<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

ENLACES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\"\"<\/a>1.- LA COHERENCIA COMO EJE VERTEBRADOR DEL ORDENAMIENTO JUR\u00cdDICO Y REQUIS\u00cdTO IMPRESCINDIBLE PARA CONFORMAR UN S\u00cdSTEMA JUR\u00cdDICO. <\/strong><\/h2>\n

Introducci\u00f3n <\/strong><\/p>\n

He elegido este t\u00edtulo con la intenci\u00f3n de resaltar de un modo casi publicitario, el problema en el que comienza a encontrarse inmerso nuestro sistema jur\u00eddico, el Ordenamiento Jur\u00eddico espa\u00f1ol, como consecuencia de la sucesiva descoordinaci\u00f3n de sus Instituciones.<\/p>\n

El legislador debe enfrentarse a su tarea mirando de frente\u00a0 aquella realidad que quiere regular, y mirando de reojo al resto de las instituciones, al resto de la legislaci\u00f3n. No puede ni debe perder de vista al resto del ordenamiento, la inter relaci\u00f3n de las instituciones jur\u00eddicas no lo permite.<\/p>\n

Nuestro sistema, como cualquier otro ordenamiento jur\u00eddico, es un sistema vivo, que se retroalimenta. Se podr\u00eda comparar a un ecosistema, que como es conocido, est\u00e1 compuesto de partes que interact\u00faan din\u00e1micamente entre ellas junto con los organismos, las comunidades que integran, y tambi\u00e9n los componentes no vivos de su entorno. \u00a0La visi\u00f3n integradora de la ecolog\u00eda plantea el estudio cient\u00edfico de los procesos que influyen en la distribuci\u00f3n y abundancia de los\u00a0organismos, as\u00ed como las interacciones entre los organismos y la transformaci\u00f3n de los flujos de\u00a0energ\u00eda (Ernest Haeckel). La visi\u00f3n integradora de nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico plantea el estudio de los procesos que influyen en la producci\u00f3n jur\u00eddica, en la regulaci\u00f3n legal y jurisprudencial de los seres humanos, as\u00ed como las interacciones entre ellos y la transformaci\u00f3n de esas relaciones en complejas relaciones jur\u00eddicas. En el ordenamiento hipotecario, y, sobre todo, en el subsistema de titulizaciones, esta comparaci\u00f3n es muy clara: se tratar\u00eda de que el capital reclamado por los prestatarios para aplicarlo a la adquisici\u00f3n de sus viviendas (mercado primario), sea obtenido de la venta de t\u00edtulos emitidos por las entidades y adquiridos por inversores (mercado secundario) que busquen una inversi\u00f3n rentable y segura. Y como en un ecosistema, tambi\u00e9n en el subsistema hipotecario, se produce lo que se conoce como disbiosis que es el nombre con el que se conoce el fen\u00f3meno que se da en el ecosistema de nuestra zona digestiva que produce la alteraci\u00f3n del equilibrio de las bacterias residentes en esa zona, muchas de ellas beneficiosas porque confieren integridad a la mucosa intestinal.<\/p>\n

En peque\u00f1as cantidades las colonias microbianas se establecen en o sobre el cuerpo siendo benignas o beneficiosas en la mayor\u00eda de los casos. Este beneficioso y adecuado tama\u00f1o de las colonias microbianas realizan una serie de funciones provechosas y necesarias. Tambi\u00e9n protegen el cuerpo de la penetraci\u00f3n de microbios pat\u00f3genos. Estas colonias microbianas beneficiosas tambi\u00e9n compiten las unas contra las otras de modo que ninguna colonia microbiana espec\u00edfica dominaw<\/a>. Consiguen un equilibrio.<\/p>\n

\u00a0En el subsistema hipotecario la disbiosis consistir\u00eda en la p\u00e9rdida del equilibrio entre las normas legales o jurisprudenciales, y los problemas sociales, pero el equilibrio derivado de ese primer desequilibrio no siempre es beneficioso para el cuerpo jur\u00eddico. Perd\u00f3neme el lector esta digresi\u00f3n ecol\u00f3gica-digestiva, pero es otra manera, distinta, de evidenciar las conexiones existentes en todos los Ordenamientos Jur\u00eddicos.<\/p>\n

Se legisla, a veces, de manera apresurada y al hilo de alg\u00fan suceso de resonancia medi\u00e1tica, sin tener en cuenta el efecto colateral que la nueva legislaci\u00f3n ejerce sobre las otras instituciones, lo que determina que, a veces, parezcan islas desiertas en el oc\u00e9ano legislativo. Es lo que llamo la soledad de las Instituciones.<\/p>\n

Justificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Los Ordenamientos Jur\u00eddicos, contemplados en su totalidad y en su integridad, y con independencia del sistema en el que se encuadren (Common Law y Derecho Continental o compilado), tienen todos ellos, entre otras, la misi\u00f3n\u00a0 de dar una respuesta organizada y planificada\u00a0 a cualquier supuesto, e incluso resolver certeramente cualquier caso pr\u00e1ctico que genere discrepancias o dudas de aplicaci\u00f3n. El estudioso del Derecho valora la previsibilidad en la respuesta a cualquier problema que se plantee, como una de las caracter\u00edsticas de la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

Esa respuesta, adem\u00e1s de ser organizada, es decir, encuadrada en un corpus iuris determinado, por lo tanto, localizada y localizable en alg\u00fan sistema legal o jurisprudencial, o en alguna costumbre que la ampare, ha de ser una respuesta planificada, \u00a0es decir, ha de responder a una intenci\u00f3n o decisi\u00f3n expresa y publicada del legislador o del \u00f3rgano jurisprudencial; pero, sobre todo, ha de ser coherente con el resto de disposiciones legales o jurisprudenciales del Ordenamiento al que pertenezca. Y es con relaci\u00f3n a este \u00faltimo requisito de coherencia, donde se fundamenta la eficacia, justicia y previsibilidad de un Ordenamiento Jur\u00eddico.\u00a0<\/p>\n

Un Ordenamiento Jur\u00eddico puede reunir en sus respuestas las dos primeras caracter\u00edsticas \u00a0de ser respuestas organizadas y planificadas, pero si no ofrece la de la coherencia, no puede ser ni justo, ni eficaz, ni previsible, y responder\u00e1 con discrecionalidad lo que le aleja de los ideales de justicia y seguridad, y le acerca a la sorpresa, a la imprevisibilidad y por tanto al descontento social. Se trata, por hacer una frase que me sirva de emblema, de que un Ordenamiento Jur\u00eddico considere importante el que se de tratamiento de importante a lo que ha de considerarse importante.<\/p>\n

Por tanto, se trata de que nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico en su sentido integral, en su consideraci\u00f3n de Sistema, considere importante dar tratamiento de importante a lo que verdaderamente es importante, es decir a la coherencia en el tratamiento y resoluci\u00f3n de los problemas, lo que significa soluciones similares a problemas similares.<\/p>\n

Un sistema Jur\u00eddico ha de poseer dos caracter\u00edsticas: orden y unidad.\u00af<\/a> El Orden implica coherencia interna racionalmente captable. La Unidad reconduce a unos principios b\u00e1sicos. \u201cLa exigencia del orden resulta sin m\u00e1s del reconocido postulado de justicia de que se ha de tratar lo igual de modo igual y lo diferente en proporci\u00f3n a su diferencia \u2026\u201d La Unidad trata de garantizar que el Ordenamiento Jur\u00eddico est\u00e9 exento de contradicci\u00f3n.<\/p>\n

Santi Romano (1857-1947) en L\u00b4ordinamento giuridico (1917) <\/em>expuso su doctrina pluralista, al considerar que toda manifestaci\u00f3n social, por el mero hecho de serlo, estaba dotada de\u00a0dimensi\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n

Romano considera al Derecho como un ente superior resultante de la abstracci\u00f3n y unificaci\u00f3n de las conciencias individuales, de los miembros de la sociedad. El Derecho no est\u00e1 integrado s\u00f3lo por normas sino por otros variados elementos, entre los que se encuentra la propia sociedad. Esta concepci\u00f3n supuso una bocanada de aire fresco en el ambiente jur\u00eddico de la posguerra, dominado por la concepci\u00f3n positivista (a\u00fan vigente en nuestra patria) que consideraba el Derecho como formado por la suma o totalidad de sus normas. Estas resultan aplicables per se, <\/em>\u00a0con independencia de la conciencia individual y de la conformidad de quienes deben observarlas.<\/p>\n

Su aportaci\u00f3n supuso un duro golpe para los partidarios del dogma positivista de la estatalidad del Derecho. [1]<\/a><\/p>\n

Romano no quiso referir tampoco su concepto de Derecho a las relaciones jur\u00eddicas que se establecen entre los distintos sujetos o entre las distintas entidades. El Ordenamiento Jur\u00eddico para Romano es una entidad con sustantividad propia, una unidad de distintos elementos que implicando la existencia de relaciones no queda reducido a ellas, sino que configura el marco para que tales relaciones se manifiesten y desarrollen dentro del \u00e1mbito de la juridicidad.<\/p>\n

Para Santi Romano el Ordenamiento Jur\u00eddico como Instituci\u00f3n, tiene como elementos esenciales: la sociedad (s\u00f3lo los grupos organizados producen su propio Derecho); el orden social (toda manifestaci\u00f3n social aparece ya ordenada para la consecuci\u00f3n de un fin que viene determinado por el Derecho, por lo que se excluye la arbitrariedad y la fuerza);\u00a0 y la organizaci\u00f3n ( el Derecho antes que norma es organizaci\u00f3n, es estructura, posici\u00f3n de la sociedad misma en que se manifiesta. La organizaci\u00f3n es anterior a las normas, que s\u00f3lo es una de sus manifestaciones). [2]<\/a>\u00a0\u00a0<\/p>\n

Parece claro que seg\u00fan la teor\u00eda Institucionalista el Estado no tiene el monopolio de la creaci\u00f3n de normas jur\u00eddicas y que grupos sociales no estatales organizados pueden generar su propio Derecho. Toda manifestaci\u00f3n de convivencia humana es jur\u00eddica y ha de estar, por tanto, regulada por el Derecho. Al identificar toda clase de sociedad organizada como instituci\u00f3n, s\u00f3lo quedan excluidos de tal concepto las manifestaciones individuales de los miembros de la sociedad.\u00a0<\/p>\n

Esto nos conduce a estimar y valorar la fuerza expansiva del Ordenamiento Jur\u00eddico que actuar\u00eda como gas que rellena la esfera en la que una determinada organizaci\u00f3n social se desarrolla y vive. Esa fuerza expansiva determina entre otras consecuencias, la inexistencia de vac\u00edos reguladores y la capacidad de autorregulaci\u00f3n de las Organizaciones sociales.\u00a0<\/p>\n

Cada instituci\u00f3n cuenta con su propio Derecho objetivo, con un Ordenamiento Jur\u00eddico peculiar, y el Estado est\u00e1 siempre vinculado a un Ordenamiento Jur\u00eddico determinado que representa al r\u00e9gimen estatal.<\/p>\n

Lo que me interesa de la teor\u00eda de Santi Romano es, adem\u00e1s de su posici\u00f3n alternativa al positivismo normativista, su idea de la unificaci\u00f3n por el Derecho de los elementos que integran la Instituci\u00f3n. Esa unidad delimitada y permanente de los elementos, cohesionados y organizados por el Derecho, determina que \u00e9ste no pierda su integridad al cambiar sus elementos concretos.<\/p>\n

La Instituci\u00f3n se renovar\u00eda , pero continuar\u00eda siendo la misma y mantendr\u00eda siempre una entidad propia, independiente de aquellos elementos que le dan vida.\u00a0\u00a0<\/p>\n

Es la funci\u00f3n organizadora del Derecho lo que dota de estabilidad a los elementos que\u00a0 unifican en la Instituci\u00f3n. Yo a\u00f1adir\u00eda, que lo que le dota, adem\u00e1s, de coherencia.<\/p>\n

En opini\u00f3n de Sebasti\u00e1n Mart\u00edn Retortillo [3]<\/a> Santi ROMANO, con su tesis ordinamental, abre el camino para afrontar nuevos y viejos problemas, m\u00e1xime si consideramos que la l\u00ednea por la que en nuestros d\u00edas marcha la ciencia del Derecho es, fundamentalmente, la que con su genial agudeza intuy\u00f3 hace ya medio siglo Santi ROMANO, de modo especial al referirse a los dos puntos de su construcci\u00f3n que han de ser\u00a0 realzados: insuficiencia, por una parte, del orden positivo para explicar en su totalidad el orden jur\u00eddico; por otra la consideraci\u00f3n que el precepto jur\u00eddico debe recibir como resultado del Ordenamiento general, en conexi\u00f3n con el cual debe explicarse y aplicarse.<\/p>\n

Por otra parte, para autores m\u00e1s actuales, como Habermas,<\/strong> las normas expresan un acuerdo existente en un grupo social. Todos los miembros de un grupo para los que rija determinada norma tienen derecho a esperar, que en determinadas ocasiones o situaciones se ejecuten u omitan, respectivamente, las acciones obligatorias o prohibidas. El concepto central de observancia de una norma significa el cumplimiento de una expectativa generalizada de comportamiento. (Este modelo normativo de acci\u00f3n es el que subyace a la teor\u00eda del rol social).<\/p>\n

Hist\u00f3ricamente el marco legal mediante el cual los sujetos privados se dan un orden autorregulador de sus actuaciones, fue ganando sistematicidad con la aparici\u00f3n del orden jur\u00eddico codificado el cual dista mucho de lo que signific\u00f3 para el derecho romano la codificaci\u00f3n del emperador Justiniano. No es una simple compilaci\u00f3n de normas y principios agrupados en un solo texto legal; el c\u00f3digo moderno recoge y unifica toda la normativa institucionalizada en torno a las materias espec\u00edficas de actuaci\u00f3n y de intercambio comercial; los sujetos se atienen a una normativa sistematizada, no dispersa, simplificada. Pero adem\u00e1s la codificaci\u00f3n normativa moderna implica la instauraci\u00f3n de principios y de reglas de interpretaci\u00f3n t\u00e9cnico-jur\u00eddicas que propician la estabilizaci\u00f3n del sistema jur\u00eddico-econ\u00f3mico, el cual requiere de un \u00f3rgano especializado del Estado para su aplicaci\u00f3n, cuya responsabilidad recae en los Tribunales de Justicia t\u00e9cnicamente capacitados y dotados de herramientas pr\u00e1cticas y te\u00f3ricas para cumplir eficientemente con su misi\u00f3n estabilizadora del sistema concurrencial; m\u00e1s a\u00fan, capaces de garantizar la seguridad jur\u00eddica del sistema calculista limpi\u00e1ndolo de ambig\u00fcedades.<\/p>\n

La calculabilidad \u2013como objetivo de la codificaci\u00f3n\u2013 es una exigencia de la producci\u00f3n mercantil: el empresario precisa saber de antemano el costo de producci\u00f3n de los bienes, el de su circulaci\u00f3n en el mercado y los costos transaccionales.<\/p>\n

Estos \u00faltimos dependen principalmente del derecho, pero indirectamente tambi\u00e9n dependen de \u00e9l los otros dos. La exigencia de calculabilidad se traduce en el plano del derecho en la exigencia de seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

Es lo que, en t\u00e9rminos m\u00e1s familiares para nosotros los notarios, hemos venido llamando previsibilidad. Cualquier sujeto que se aproxime a un notario solicitando su ministerio, lo hace previendo <\/em>un resultado, que la propia pr\u00e1ctica notarial se encarga de confirmar, y ratificar como previsible<\/em>.<\/p>\n

Adelanto parte de mi pensamiento se\u00f1alando que a mi parecer la deseada capacidad de autogesti\u00f3n normativa que seg\u00fan Habermas, reclaman los agentes sociales de manera que se les \u201centregue acabadamente… su propia capacidad de autorregulaci\u00f3n y de juridificaci\u00f3n de las relaciones que se suscitan en al \u00e1mbito de la esfera privada\u201d<\/em>, capacidad que se expresar\u00eda en \u201cnormas ( que) expresan un acuerdo existente en un grupo social\u201d<\/em> y que a trav\u00e9s de la codificaci\u00f3n llega\u00a0 a perfilarse como una exigencia de calculabilidad , no puede quedar excluida la \u00e9tica o la moral, pues no lo est\u00e1 en el universo jur\u00eddico-econ\u00f3mico en el que se desarrolla e influye la autogesti\u00f3n normativa.[4]<\/a><\/p>\n

Siguiendo con aquella primera reflexi\u00f3n, la \u00e9tica debe ser la inspiradora del fondo de cultura profesional, que encontrar\u00e1 su acomodo al ejercicio de esa profesi\u00f3n en la deontolog\u00eda que proporciona las reglas inmediatas aplicables a ese concreto trabajo, y que variar\u00e1n en funci\u00f3n del mismo.<\/p>\n

Dicho de otro modo, la \u00e9tica ofrece el marco, los criterios;\u00a0 la deontolog\u00eda, las herramientas, la norma definida. \u00a0<\/p>\n

Habermas mantiene que la pretensi\u00f3n de\u00a0 legitimaci\u00f3n del derecho positivo no puede agotarse en la validez moral. Una norma jur\u00eddica es tal en la medida en que se agrega un componente emp\u00edrico, el de su imposici\u00f3n a todas las personas por igual. Ya tenemos de nuevo a la coherencia como condici\u00f3n imprescindible de legitimaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la norma.<\/p>\n

A todo lo se\u00f1alado he de a\u00f1adir otro de los m\u00e1s altos valores de un sistema: la seguridad jur\u00eddica, pero no entendida en sentido material de soluci\u00f3n previsible, que tambi\u00e9n, sino en el sentido que le concede Canaris en su obra ya citada, y que supera y desborda aqu\u00e9l; me estoy refiriendo al sentido de tendencia que \u201cfuerza , en casi todas sus formas \u2013 ya sea como cognoscibilidad y previsibilidad del derecho, como estabilidad y continuidad de la legislaci\u00f3n y la jurisprudencia o simplemente como practicabilidad de la aplicaci\u00f3n del derecho -, a la formaci\u00f3n de un sistema, pues todos esos postulados pueden ser mucho mejor cumplidos a trav\u00e9s de un derecho consecuentemente ordenado, dominado por pocos principios abarcables, es decir, un derecho orientado al sistema, que por una inabarcable pluralidad de normas particulares inconexas y, con ello, f\u00e1cilmente susceptibles de contradecirse.\u201d\u00a0<\/p>\n

Bien: por un lado \u2013Romano -, y por otro \u2013 Habermas-, llegamos a un fen\u00f3meno insuficientemente estudiado, y de gran actualidad: la autogesti\u00f3n social. El cambio vertiginoso de los paradigmas sociales y religiosos, que ha propiciado la globalizaci\u00f3n y la inmediatez entre la noticia y sus consecuencias, junto a su enorme difusi\u00f3n a trav\u00e9s de las nuevas tecnolog\u00edas (Internet, Facebook, Twitter, etc), ha generado nuevos comportamientos, nuevas costumbres y nueva normativa, en un sentido amplio, tal y como indica Romano, pero tambi\u00e9n en sentido estricto, como defender\u00eda cualquier jurista positivista espa\u00f1ol. Nueva normativa que va dict\u00e1ndose en funci\u00f3n de las necesidades y exigencias evidenciadas por esa autogesti\u00f3n social.<\/p>\n

As\u00ed nos encontramos, de una parte y de nuevo con la insuficiencia del orden positivo para explicar en su totalidad el orden jur\u00eddico; y por otra la consideraci\u00f3n que el precepto jur\u00eddico debe recibir como parte integrante del Ordenamiento general, en conexi\u00f3n con el cual debe explicarse y aplicarse. Estos aspectos deber\u00edan ir orientados hacia la creaci\u00f3n de un Sistema Jur\u00eddico coherente.<\/p>\n

Lo cierto es que en nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico hay disfunciones e incoherencias en algunas de las respuestas que el Derecho Jurisprudencial ofrece, al responder de manera diferente a problemas similares o incluso iguales en su esencia jur\u00eddica. Esa diversidad de respuestas que reciben problemas id\u00e9nticos, seg\u00fan quien sea el \u00f3rgano judicial que responde al problema planteado, constituyen por s\u00ed mismas una anomal\u00eda, una excrecencia de una norma legal mal dise\u00f1ada, mal planificada y absolutamente incoherente con el resto del Ordenamiento.<\/p>\n

No quiero decir con esto que la respuesta ha de ser siempre la misma, pues acabar\u00edamos sustituyendo a todos los operadores jur\u00eddicos por m\u00e1quinas expendedoras de t\u00edtulos, sentencias y resoluciones. No, la diversidad y la diferencia est\u00e1n presentes en las c\u00e9lulas del sistema jur\u00eddico, y a esa diversidad deben su aplicaci\u00f3n. Se trata solamente de que la incoherencia no se presente en la regulaci\u00f3n desarrollo de una Instituci\u00f3n, en esa acabada, desarrollada y publicada regulaci\u00f3n normativa.\u00a0<\/p>\n

Los notarios, de esto sabemos un poco. El Derecho se nutre de hechos jur\u00eddicamente relevantes, un contrato celebrado sin testigos, en la estricta y privada\u00a0 intimidad contractual, sin evidencia social, sin que nadie m\u00e1s tenga noticia del mismo, no constituye un dato jur\u00eddico observable, y por tanto poco importa al Derecho,\u00a0 por ello si quiere hacerse valer e imponer su contenido, ser\u00e1 necesaria su publicidad a trav\u00e9s de los mecanismos que el Derecho ha determinado para su eficacia frente a terceros. Pero si aquel contrato es objeto de corroboraci\u00f3n por parte de otras personas \u2013 jueces o notarios-, salimos de inmediato del terreno de los hechos y de las obligaciones morales,\u00a0 para entrar en el de los t\u00edtulos jur\u00eddicos.<\/p>\n

El juez casi siempre ignora los hechos, sabe de ellos lo que dicen las partes en el proceso, e incluso en aquellos casos en los que el juez comprueba por s\u00ed mismo la realidad de un hecho, -por ejemplo: los linderos de una finca-, tiene que acudir, necesariamente, a ese referente corroborador que es el t\u00edtulo. As\u00ed son las cosas. Ser\u00e1 necesario que compruebe la realidad de esa finca. La apariencia de los hechos puede no corresponderse con la realidad del derecho. De aqu\u00ed la enorme importancia de la coherencia regulatoria que ampara la elaboraci\u00f3n de ese t\u00edtulo.<\/p>\n

Por otro lado, el Derecho constituye \u2013 pero no solo eso- una colosal herramienta de pacificaci\u00f3n de la contienda a trav\u00e9s del orden social dise\u00f1ado por la propia norma jur\u00eddica. El coste econ\u00f3mico y social de la controversia o contienda judicial es enorme. El Derecho trata de evitar ese coste mediante la prefiguraci\u00f3n de controles rigurosos de car\u00e1cter preventivo: los notarios, a los que sit\u00faa en la vanguardia de ese orden social.<\/p>\n

Una parte importante de ese orden se auto-realiza dial\u00e9cticamente a trav\u00e9s de las sentencias de los tribunales. Primero es la norma y despu\u00e9s la sentencia, la resoluci\u00f3n judicial que en cuanto resulta pacificadora o resolutiva se hace derecho en sentido real e individual para quienes ha sido dictada. Pero la norma solo indica o regula. Es la libertad del ciudadano la que determina su cumplimiento o incumplimiento y \u00e9ste \u00faltimo determina, en definitiva, su an\u00e1lisis por el juzgador, quien a la hora de realizar tal an\u00e1lisis habr\u00e1 de tener en cuenta otra serie de datos y normas cuyo incumplimiento o aceptaci\u00f3n puede no haber estado debatido. Volvemos con ello a los t\u00edtulos jur\u00eddicos. De ah\u00ed la enorme importancia que, para la aplicaci\u00f3n eficiente del Derecho a trav\u00e9s del t\u00edtulo, y para la resoluci\u00f3n de los conflictos por los tribunales de justicia, tiene la coherencia del sistema.<\/p>\n

Una gran parte de los fil\u00f3sofos del derecho del siglo pasado y del actual, como Olivecrona<\/strong> afirman, que \u201clo que realmente interesa en los litigios es el t\u00edtulo legal y no el derecho. En nuestra ideaci\u00f3n el derecho se concibe como algo creado por el t\u00edtulo, algo que se ubica entre el t\u00edtulo y la sentencia y que constituye el fundamento inmediato de \u00e9sta\u201d<\/em>, as\u00ed pues, esos t\u00edtulos o \u201cequivalentes jur\u00eddicos\u201d parecen definitivos en la resoluci\u00f3n del litigio.<\/p>\n

Entre el mero ocupante y quien exhibe escritura de propiedad, prevalecer\u00e1 la raz\u00f3n de este \u00faltimo. La escritura se muestra como un dato observable para el juzgador que le muestra una evidencia jur\u00eddica acerca de un hecho sobre el que tiene que juzgar y sentenciar. Ha de ser, por tanto, fiable y descansar en regulaciones coherentes y fiables.<\/p>\n

Es cierto que en el escenario constituido por las desigualdades que las relaciones econ\u00f3mico-sociales generan, y su contrapunto: el af\u00e1n pol\u00edtico falsamente igualatorio, se puede producir el espejismo de que existe la voluntad de corregir o compensar los desequilibrios que los abusos en el consumo de bienes o servicios producen. Se trata, es cierto, de un espejismo, de un reflejo de esas continuas y sucesivas apariencias jur\u00eddicas que son ilusiones pol\u00edticamente convenientes, que se nos muestran como nuevas realidades de hecho, que el derecho trata de legitimar o perseguir.\u00a0 Anhelamos una regulaci\u00f3n que evite los conflictos, pero creamos la ilusi\u00f3n de que los conflictos son nuevos y hace falta m\u00e1s regulaci\u00f3n. Es el mito de S\u00edsifo en el que la piedra es sustituida por la norma o por el conflicto. El incumplimiento, por muy perfeccionado que sea el Ordenamiento Jur\u00eddico, siempre ser\u00e1 posible.<\/p>\n

Quiz\u00e1s se trate de otra manifestaci\u00f3n de lo que John Gray llama, en su libro \u201cEl alma de las marionetas\u201d, el conflicto interior, ese aspecto singularmente humano consistente en buscar la satisfacci\u00f3n de nuestros deseos, maldici\u00e9ndolos al propio tiempo.\u00a0<\/p>\n

Lo cierto es que sea o no deseado, ese proceso dial\u00e9ctico entre la nueva norma y las viejas instituciones se produce con cierta frecuencia, dando lugar a disfunciones y desigualdades en su aplicaci\u00f3n que evidencian una grave incoherencia.<\/p>\n

Estas disfunciones\u00a0 \u00bfreflejan una resistencia del \u00f3rgano judicial a la adecuaci\u00f3n de la norma a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada? \u00bfSe trata de una invasi\u00f3n en la independencia judicial, por principios que tienen una sola, excluyente y, sobre todo, conveniente interpretaci\u00f3n? \u00bfO simplemente se trata de una aplicaci\u00f3n forzadamente equivocada de unas normas insuficientes e incoherentes, a las que se contempla en su aparente soledad? Tratar\u00e9 de dar respuesta a estas interrogantes a lo largo de este trabajo.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

\"\"<\/a>2.- Planteamiento y Precisi\u00f3n del problema. DATOS Y ACLARACI\u00d3N DE CONCEPTOS. LA ECONOM\u00cdA REGULADA.- <\/strong><\/h2>\n

El sistema de ejecuci\u00f3n hipotecaria espa\u00f1ol bien podr\u00eda denominarse: sistema de incertidumbres en la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Es un ordenamiento, en alg\u00fan aspecto, contrario al principio de equilibrio econ\u00f3mico y procesal. Hay quien le denomina, injusta y pomposamente, haciendo de la parte el todo, excrecencia procesal de un sistema dominado por una sola de las partes del binomio hipotecario. En fin, podr\u00edamos denominarlo con toda una serie de ep\u00edtetos de escasa utilizaci\u00f3n en un trabajo jur\u00eddico tradicional, pero que han de tener su entrada desde una concepci\u00f3n global del Ordenamiento Jur\u00eddico, desde una perspectiva sociol\u00f3gica de la norma jur\u00eddica.<\/p>\n

Las sentencias dictadas por el TJUE y el TS, han sentado una doctrina general en materia de constituci\u00f3n de hipotecas y de ejecuci\u00f3n hipotecaria absolutamente nueva, si bien las normas legales en las que se basaba toda la doctrina anterior siguen inalteradas. Es una prueba concluyente de la incoherencia de un sistema, que lucha por renacer y encontrar su equilibrio.<\/p>\n

Hay quien afirma que la protecci\u00f3n del consumidor se ha situado por encima de la seguridad jur\u00eddica. Esa es, aparentemente, la imagen que esas sentencias a las que luego me referir\u00e9, producen. Pero los tiempos de cambio, sobre todo en un Ordenamiento Jur\u00eddico como el espa\u00f1ol, que ha de convivir y en ciertos supuestos, subordinarse al Ordenamiento Jur\u00eddico europeo, producen esos efectos.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2010, se sit\u00faa por la mayor\u00eda de los comentaristas en el inicio del cambio. La DGRRyN nos tiene acostumbrados a una interpretaci\u00f3n t\u00e1ctica de las normas, pero en este caso atribuy\u00f3 al registrador funciones calificadoras que, en el paroxismo del nuevo principio alumbrador de la legislaci\u00f3n hipotecaria, es decir el de la protecci\u00f3n del usuario y consumidor,\u00a0 habr\u00edan de haber sido atribuidas as\u00ed mismo al notariado, en aras de un elemental principio de la coherencia. [5]<\/a><\/p>\n

La Directiva 13\/93 y las sentencias del TJUE exigen un control preventivo de abusividad. Pero la literalidad del art\u00edculo 12 de la LH y del art\u00edculo 84 de la LDCyU, ponen en evidencia esa incoherencia a la que antes me refer\u00eda. \u00bfProtecci\u00f3n del Consumidor vs. Seguridad Jur\u00eddica?<\/p>\n

Antes, y me estoy refiriendo a los a\u00f1os noventa del pasado siglo XX, resultaba enormemente dif\u00edcil obtener resultados jurisprudenciales de defensa de los derechos del usuario o consumidor. En la Jurisprudencia primaba la aplicaci\u00f3n acr\u00edtica del principio constitucional de Libertad de Empresa, sobre el principio de Protecci\u00f3n del Consumidor, que incluso se discut\u00eda si era o no un principio constitucional. Hoy se ha colocado claramente al frente de las Salas de Justicia e inspira cualquier resoluci\u00f3n judicial indirectamente emparentada con este principio. \u00bfModas Jurisprudenciales? As\u00ed lo afirman algunos juristas en voz baja y sin demasiado fundamento.<\/p>\n

Lo cierto es que nuestro centro directivo \u2013 la DGRRyN-, se ha visto, tambi\u00e9n, influido por esa imparable corriente a favor del consumidor que ha hecho su entrada en nuestra Jurisprudencia a impulso del TJUE, pero nuestras normas legales siguen inmodificadas, y las Directivas sin transposici\u00f3n.\u00a0 Nuevamente nos encontramos con la incoherencia de nuestro sistema hipotecario.<\/p>\n

Resulta relativamente f\u00e1cil para un jurista privatista, y m\u00e1s concretamente hipotecarista, encontrar ejemplos de incoherencia en nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico Privado \u2013 y de facto ya lo hice en una obra sobre la crisis inmobiliaria[6]<\/a> -, pero prefiero acotar esa b\u00fasqueda, y centrar mi estudio en las disfunciones que genera la Cesi\u00f3n de Cr\u00e9ditos y la Titulizaci\u00f3n de Activos por parte de las Entidades de Cr\u00e9dito.<\/p>\n

As\u00ed mismo conviene tener en cuenta que en el espacio del Ordenamiento Jur\u00eddico en el que me mover\u00e9, las influencias econ\u00f3mico-financieras son formidables y que el determinante sociol\u00f3gico es decisivo. Nada queda al azar, todo est\u00e1 calculado de antemano, incluso la incoherencia.<\/p>\n

En este \u00e1mbito, como en todos aquellos en que se perfila un procedimiento de ejecuci\u00f3n dineraria, podr\u00eda afirmarse que cualquier problema jur\u00eddico se resuelve en un problema de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta afirmaci\u00f3n de car\u00e1cter general sit\u00faa la duda en torno al posible resultado a obtener en la soluci\u00f3n de cualquier problema jur\u00eddico, en una simple y mera t\u00e9cnica de elecci\u00f3n y aplicaci\u00f3n del derecho que despejar\u00eda aquella de una manera sencilla mediante la determinaci\u00f3n de la norma que se habr\u00eda de aplicar a cualquier caso concreto.<\/p>\n

No obstante, en la materia en la que me adentrar\u00e9, esta regla se complica necesaria y gravemente por la incoherencia regulatoria, por la ausencia de normas reguladoras compiladas de una manera ordenada, coherente y sistem\u00e1tica. Pero si a estas caracter\u00edsticas se a\u00f1ade el car\u00e1cter fronterizo y circunstancial de esta materia con otras complementarias \u2013 como lo son las de la LEC relativas a la ejecuci\u00f3n hipotecaria-, la incoherencia de las normas y de las resoluciones judiciales, puede provocar serios problemas.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

Me referir\u00e9 en primer lugar a las cesiones. De \u00e9stas, sin perjuicio de lo que m\u00e1s tarde expondr\u00e9 para centrar el problema, poco hay que decir. La cesi\u00f3n del cr\u00e9dito supone la cesi\u00f3n de la garant\u00eda hipotecaria sobre el inmueble, y la cesi\u00f3n de la garant\u00eda hipotecaria, supone la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito.<\/p>\n

Mayor enjundia en la incoherencia de nuestro sistema hipotecario ofrece la titulizaci\u00f3n. Hoy, diez a\u00f1os despu\u00e9s de la crisis econ\u00f3mica evidenciada por las hipotecas subpryme, el mercado hipotecario se ha movilizado extraordinariamente, buscando una rentabilidad que el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria tradicional no consigue obtener.<\/p>\n

CESIONES.<\/h3>\n

\u00a0En cuanto a las cesiones, expongo en este breve pre-apunte una pincelada que puede servir para centrar el problema: en un sistema en el que la libre cesi\u00f3n del cr\u00e9dito es la regla general, y sin necesidad de notificar al prestatario, los art\u00edculos 149 de la LH y 1526 del Cc cobran una gran importancia. Simplemente y a modo de entrada, recordar\u00e9 que:<\/p>\n

\/En la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos el cedente del cr\u00e9dito hipotecario elimina el riesgo de impago de los cr\u00e9ditos cedidos, mejora su balance y disminuye el riesgo inmobiliario.<\/p>\n

\/El cesionario asume el riesgo de los cr\u00e9ditos cedidos como nuevo acreedor, cr\u00e9ditos que ha adquirido, normalmente, con un importante descuento. El cesionario no tiene por que ser una entidad regulada, habitualmente son Fondos o Sociedades de oportunidad, que al socaire de la crisis han encontrado nuevas oportunidades de negocio. Tales cesionarios pueden incluso contratar la gesti\u00f3n de esos cr\u00e9ditos con la propia entidad financiera.<\/p>\n

TITULIZACIONES.<\/h3>\n

La titulizaci\u00f3n ofrece perspectivas y genera problemas diferentes.<\/p>\n

Antes me refer\u00eda a la enorme influencia que la operativa econ\u00f3mico-financiera ejerce sobre la regulaci\u00f3n de las titulizaciones, y efectivamente, en este \u00e1mbito es tal que puede llegar incluso a desnaturalizarlas.<\/p>\n

T\u00e9rminos como apalancamiento, desapalancamiento, abaratamiento, desintermediaci\u00f3n, etc, ajenos por completo al lenguaje jur\u00eddico que requiere precisi\u00f3n sin especulaciones, determinan en su concepto econ\u00f3mico, regulaciones ad hoc en su vertiente jur\u00eddica.<\/p>\n

El apalancamiento, es decir el cociente resultante entre el nivel de deuda y el nivel de los recursos propios o riqueza neta, determina actuaciones contables y financieras que han de ser trasladadas al mundo regulado, al Ordenamiento Jur\u00eddico.<\/p>\n

En el mundo financiero, si el nivel de los activos cae por bajar el precio de los productos inmobiliarios, el nivel de apalancamiento sube, y pone en riesgo la solvencia de la Entidad.<\/p>\n

El desapalancamiento, es decir, la reducci\u00f3n del nivel de endeudamiento general en el sistema tiene, por regla general, un recibimiento satisfactorio en el mundo econ\u00f3mico, lo que se traduce en nuevas regulaciones menos restrictivas e impulsoras del consumo.<\/p>\n

En Espa\u00f1a, las familias han reducido su nivel de deuda, que en la pasada d\u00e9cada hab\u00eda alcanzado niveles alt\u00edsimos. Espa\u00f1a ocupa el s\u00e9ptimo puesto en el orden mundial de la sobrevaloraci\u00f3n inmobiliaria. Ello significaba que las familias tienen mucha riqueza concentrada en el sector inmobiliario, que est\u00e1 sobrevalorado como he dicho, por lo que una cantidad o proporci\u00f3n significativa de la renta disponible se destina a amortizar la deuda, a pagar el endeudamiento.<\/p>\n

En nuestro pa\u00eds el apalancamiento es mayor que en esos otros pa\u00edses. Empresas y familias est\u00e1n endeudadas. Este dato, de por s\u00ed preocupante, se ve compensado por la riqueza neta que es mayor que en otros pa\u00edses, si bien \u2013y esto es un dato a tener en cuenta-, esta riqueza neta se concentra fundamentalmente en el sector inmobiliario.<\/p>\n

La banca espa\u00f1ola, ha sido esencialmente minorista, por lo que no se ha visto tan expuesta a los catalizadores de la pasada crisis \u2013 hipotecas subpryme -. A finales del a\u00f1o 2015, el endeudamiento hipotecario de las familias hab\u00eda disminuido cerca de 22.000 millones de euros, situ\u00e1ndose en 560.874 millones de euros. Seg\u00fan datos de FUNCAS, un 6 % de los hipotecados, alrededor de 400.000, por un importe agregado de 56.000 millones de euros, debe al banco m\u00e1s de lo que vale su vivienda.<\/p>\n

Entre 2004 y 2014 se concedieron cerca de 1,2 millones de hipotecas burbuja, que, sumadas al desplome de precios del mercado inmobiliario, han lastrado la estabilidad financiera de los hogares. Se concedieron miles de hipotecas por un importe de principal superior al 80% del valor de la vivienda (seg\u00fan datos de FUNCAS alrededor de 500.000 familias), lo que equivale en t\u00e9rminos porcentuales a un 14 % del total.\u00a0\u00a0<\/p>\n

Las razones de la crisis espa\u00f1ola residen, de nuevo, en nuestras propias caracter\u00edsticas como ya expuse en mi libro \u201cClaves para afrontar la Crisis Inmobiliaria\u201d[7]<\/a>, pero lo cierto es que ese modelo de banca no ha impedido que las Entidades Financieras espa\u00f1olas hayan protagonizado una gran expansi\u00f3n en ese fen\u00f3meno de la titulizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfCon la Titulizaci\u00f3n que se busca? Es evidente que la respuesta es la de alcanzar el objetivo de obtener liquidez a medio y largo plazo, sin que se produzca transferencia de riesgo.<\/p>\n

En este asunto como en otros lo que es malo para unos, es bueno para otros. Es sabido que, en nuestro Derecho hipotecario, la responsabilidad del deudor en el pago de la deuda es universal, alcanza a todos sus bienes presentes y futuros y no se contrae al bien hipotecado salvo que se haya pactado as\u00ed de manera expresa. Esta circunstancia favorece la calidad del activo titulizado, al contrario que en otros pa\u00edses de sistema anglosaj\u00f3n, como se pudo comprobar con la pasada crisis subpryme.<\/p>\n

Efectivamente, en teor\u00eda las estructuras dise\u00f1adas para la titulizaci\u00f3n en Espa\u00f1a favorecen la calidad de los activos titulizados: en los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca, el valor promedio del pr\u00e9stamo es el 70% del valor del bien inmueble ofrecido en garant\u00eda, esa circunstancia y la de la responsabilidad universal del art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo civil, hace muy dif\u00edcil que se deje de pagar. Adem\u00e1s, no olvidemos que la mayor\u00eda de las hipotecas se han concedido a tipos de inter\u00e9s variable, lo que supone, asimismo, un argumento a favor de la solvencia de nuestro sistema hipotecario. Esto no significa, repito, que nuestro sistema no haya protagonizado disfunciones muy graves que han significado una violaci\u00f3n de los principios sobre los que se asienta nuestro sistema, significa solamente que mis reproches han de ser espec\u00edficos y singulares, no generales. Pero no es el momento ni el lugar de formularlos, me remito de nuevo a mi obra antes citada.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

La Titulizaci\u00f3n en los pa\u00edses anglosajones persigue: la mejora de la rentabilidad, la gesti\u00f3n del balance y la cesi\u00f3n de riesgos. En estos pa\u00edses se lleg\u00f3, incluso, a la titulizaci\u00f3n de la titulizaci\u00f3n, con lo que se aument\u00f3 exponencialmente el riesgo sist\u00e9mico, hasta alcanzar, como se puso de relieve en la crisis, situaciones aut\u00e9nticamente insostenibles.<\/p>\n

Para medir el grado de influencia de todos estos conceptos en la vida cotidiana de nuestra ciudadan\u00eda \u2013 destinataria, en definitiva, de la norma jur\u00eddica -, y en el desarrollo de nuestras Instituciones Financieras, conviene recordar que el abaratamiento del cr\u00e9dito, junto a la desregulaci\u00f3n y desintermediaci\u00f3n financiera, propici\u00f3 el desarrollo de lo que se ha venido en llamar \u201csistema financiero en la sombra\u201d, dise\u00f1ado para conseguir sacar fuera del balance de las Entidades de Cr\u00e9dito, todos aquellos pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos de dudosa efectividad, mediante su traspaso a sociedades especialmente creadas para ello.<\/p>\n

Todos estos conceptos son decisivos a la hora de regular ese especial aspecto del derecho o de nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico al que me estoy refiriendo.\u00a0<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>3.- VAYAMOS A LO CONCRETO: EN B\u00daSQUEDA DE LA INCOHERENCIA:<\/strong><\/h2>\n

<\/a>CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS. <\/span><\/strong><\/p>\n

A) DE SU POSIBILIDAD.<\/strong><\/p>\n

Es indudable. El art\u00edculo 1.878 Cc se\u00f1ala que:<\/p>\n

\u201cEl<\/em> cr\u00e9dito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley.\u201d<\/em><\/p>\n

Estas formalidades son:<\/p>\n

\/Conforme a lo establecido en el art\u00edculo 149LH<\/p>\n

\u201c<\/em>El cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca podr\u00e1 cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 1.526 del C\u00f3digo Civil. La cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca que garantice un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo deber\u00e1 hacerse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.<\/em><\/p>\n

El deudor no quedar\u00e1 obligado por dicho contrato a m\u00e1s que lo estuviere por el suyo.<\/em><\/p>\n

El cesionario se subrogar\u00e1 en todos los derechos del cedente.\u201d<\/em><\/p>\n

As\u00ed pues y conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1526 del Cc:<\/p>\n

\u201cL<\/em>a cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito, derecho o acci\u00f3n no surtir\u00e1 efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los art\u00edculos 1.218 y 1.227.<\/em><\/p>\n

Si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripci\u00f3n en el Registro.\u201d<\/em><\/p>\n

Conforme a estos preceptos la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito surtir\u00e1 efecto frente a tercero desde que su fecha deba tenerse por cierta, es decir:<\/p>\n

\/ desde la fecha de otorgamiento del documento p\u00fablico (art.<\/p>\n

1218 CC),<\/p>\n

\/ desde la fecha en que un documento privado quede incorporado o inscrito en registro p\u00fablico,<\/p>\n

\/ desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o en la<\/p>\n

fecha en que se entregase a un funcionario p\u00fablico por raz\u00f3n de su oficio (art. 1.227 CC);<\/p>\n

\/ y si el cr\u00e9dito se refiere a un inmueble, la cesi\u00f3n no producir\u00e1 efecto frente a tercero sino desde la fecha de su inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

La doctrina y la jurisprudencia han interpretado el art\u00edculo 1.526 CC y el antiguo art\u00edculo 149 LH (en su redacci\u00f3n anterior a la Ley<\/p>\n

41\/2007 de 7 de diciembre) en el sentido de que para la validez de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios no es necesaria la formalizaci\u00f3n de la cesi\u00f3n en escritura p\u00fablica, ni su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, ya que ninguna de esas exigencias tiene car\u00e1cter constitutivo.<\/p>\n

La antigua redacci\u00f3n del primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 149 LH se\u00f1alaba que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario ha de hacerse en escritura p\u00fablica, de la cual se de conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. A pesar de la literalidad de esta redacci\u00f3n (hoy no vigente), la doctrina[8]<\/a>y la jurisprudencia han mantenido que dichas exigencias no tienen car\u00e1cter constitutivo (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de junio de 1989, RJ \\ 1989\\4797; y de 23 de noviembre de 1993, La Ley 13536\/1993). As\u00ed, la Sentencia de 29 de junio de 1989 dice \u00abla inscripci\u00f3n es meramente declarativa y en consecuencia solo robustece el t\u00edtulo inscrito frente a los terceros a los efectos de la fe publica registral y por ellos la inscripci\u00f3n no tiene valor constitutivo\u00bb.<\/p>\n

La nueva redacci\u00f3n del citado p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 149 LH, no supone en principio alteraci\u00f3n alguna, al menos en cuanto a los requisitos y formalidades necesarios para la v\u00e1lida cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos garantizados por hipoteca. Suprime un requisito favorecedor de los derechos del consumidor, como es la notificaci\u00f3n, pero en el aspecto que trato en este momento mantiene una regulaci\u00f3n parecida. Esta nueva redacci\u00f3n fue introducida por la Ley 41\/2007 de 7 de diciembre (por la que se modifica la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario): el primer inciso establece \u2013 como ya he rese\u00f1ado – que \u00abel cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca podr\u00e1 cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.526 CC\u00bb, lo que viene a confirmar la conclusi\u00f3n anterior; el segundo inciso (\u00abla cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca que garantice un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo deber\u00e1 hacerse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro de la Propiedad\u00bb) parece pretender la posibilidad de ceder de forma independiente la garant\u00eda real de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito que garantiza, pero esa pretendida separaci\u00f3n del cr\u00e9dito de la garant\u00eda hipotecaria, no parece posible. Recordemos que la venta o cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1.528 CC). Para transmitir la hipoteca ser\u00e1 necesario transmitir el cr\u00e9dito y, a la inversa, si el cr\u00e9dito se transmite, determina la transmisi\u00f3n de la garant\u00eda. A estos efectos poco importa si la inscripci\u00f3n en el Registro tiene o no car\u00e1cter constitutivo \u2013 mi opini\u00f3n es que no la tiene -, pero se hace necesaria la escritura p\u00fablica y su correspondiente y consecuente inscripci\u00f3n por imperativo de la imposibilidad de disociaci\u00f3n entre cr\u00e9dito e hipoteca.\u00a0<\/p>\n

DE SUS CARACTER\u00cdSTICAS<\/strong><\/p>\n

Para aclarar esta operativa seguir\u00e9 el esquema de un estudio publicado por Ignacio Albi\u00f1ana en el Foro de Actualidad del despacho Ur\u00eda, en el que a tales cesiones les atribuye las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n

1.- Subrogaci\u00f3n<\/em>: el cesionario se subrogar\u00e1 en todos los derechos del cedente, pero el deudor no quedar\u00e1 obligado por el contrato de cesi\u00f3n a m\u00e1s de lo que lo estuviere por el suyo<\/p>\n

2.- Consentimiento y puesta en conocimiento del deudor<\/em>: no es necesario el consentimiento del deudor cedido, a diferencia de la cesi\u00f3n de contrato<\/p>\n

3.- Oponibilidad de excepciones<\/em>: el deudor cedido, salvo que haya consentido expresamente la cesi\u00f3n, podr\u00e1 oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente.<\/p>\n

4.- Derechos accesorios<\/em>: la venta o cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1.528 CC). Para transmitir la hipoteca ser\u00e1 necesario transmitir el cr\u00e9dito y, a la inversa, si el cr\u00e9dito se transmite, determina la transmisi\u00f3n de la garant\u00eda.<\/p>\n

5.- Existencia y legitimidad<\/em>: el cedente responde de la existencia y legitimidad del cr\u00e9dito al tiempo de la venta a no ser que se haya vendido como dudoso (art. 1.529 CC); es decir, responder\u00e1 de la existencia objetiva del cr\u00e9dito y de su propia titularidad y del poder de disposici\u00f3n sobre \u00e9l.<\/p>\n

6.- Insolvencia del deudor<\/em>: el cedente, salvo pacto en contrario, no responde de la solvencia del deudor.<\/p>\n

7.- La cesi\u00f3n efectiva implica dar de baja el activo (los cr\u00e9ditos) del balance del cedente.<\/em><\/p>\n

As\u00ed es. Ning\u00fan cr\u00e9dito cedido puede seguir vivo y anotado en el balance del cedente, sino que bien al contrario esa cesi\u00f3n efectiva implica dar de baja el activo – los cr\u00e9ditos -, del balance del cedente, y su alta correlativa en el balance del cesionario.<\/p>\n

En caso de ventas incondicionales de activos financieros \u2013 como los que se han producido a lo largo de estos a\u00f1os de crisis financiera e inmobiliaria -, en las que los riesgos y beneficios se transfieren sustancialmente a terceros, los cr\u00e9ditos movilizados podr\u00edan darse de baja del balance del cedente, sin que el cedente pueda, en ning\u00fan caso, asumir, conforme a la Norma 23 de la Circular 4\/2004, de 22 de diciembre del Banco de Espa\u00f1a:<\/p>\n

1.-obligaciones de recompra de los cr\u00e9ditos cedidos por un precio distinto al valor razonable atribuido en la fecha de la recompra;<\/p>\n

2.- garant\u00eda o responsabilidad alguna por la insolvencia de los deudores o fiadores, ni por el buen fin de los cr\u00e9ditos.<\/p>\n

B) CUESTIONES QUE PLANTEA LA CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS DESDE UNA PERSPECTIVA DOCUMENTALISTA:<\/strong><\/p>\n

\/Primera:<\/p>\n

De momento, lo rese\u00f1ado resulta suficiente para hacerse la siguiente pregunta: \u00bfun notario, a la hora de cancelar la hipoteca constituida sobre un inmueble, en garant\u00eda de un cr\u00e9dito que ha sido cedido, puede autorizarla?\u00a0 \u00bfC\u00f3mo dar de \u201cbaja registral\u201d una carga, confesando la recepci\u00f3n de un dinero que ha recibido otro, el cesionario, y no el cedente y primitivo titular del cr\u00e9dito? Me estoy refiriendo a una cesi\u00f3n no formalizada en escritura p\u00fablica y no inscrita.\u00a0<\/p>\n

S\u00f3lo podr\u00eda hacerlo el cedente, de un modo: mintiendo.\u00a0<\/p>\n

\/Segunda:<\/p>\n

De otro lado, tal y como he expuesto, la inscripci\u00f3n en el Registro no es un elemento constitutivo de la cesi\u00f3n. Por tanto, el cesionario, al subrogarse en todos los derechos y acciones del cedente, deber\u00eda poder ejercitar, a pesar de no estar inscrita la cesi\u00f3n, todas las acciones que le corresponden como acreedor hipotecario frente al deudor y frente al hipotecante, sea o no deudor, incluida la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Sin embargo, al faltar la inscripci\u00f3n a favor del cesionario en el Registro de la Propiedad, \u00e9ste, carente de la titularidad registral exigida, no podr\u00eda ejecutar la hipoteca vali\u00e9ndose de los procedimientos ejecutivos sumarios, ni, por consiguiente, subrogarse en la posici\u00f3n procesal del cedente una vez iniciado, en su caso, el procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Tampoco podr\u00e1 otorgar la escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de la hipoteca que todo deudor tiene derecho a exigir, una vez amortizado en su totalidad su cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo.<\/p>\n

En este supuesto \u00bfla otorgar\u00e1 el acreedor cedente? Evidentemente los efectos del pago a un acreedor cedente que no haya notificado a su deudor la cesi\u00f3n s\u00f3lo ser\u00edan liberatorios para \u00e9ste, en el caso del Art. 1527 del Cc:<\/strong><\/p>\n

\u201cEl deudor que antes de tener conocimiento de la cesi\u00f3n satisfaga al acreedor quedar\u00e1 libre de la obligaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n

Y aun en este caso \u00bfc\u00f3mo hacerlo sin que exista la posibilidad de perjudicar los intereses econ\u00f3micos del cesionario? \u00bfO la imagen corporativa del mismo? \u00bfO la eficacia contable de tal pago? Demasiadas cuestiones sin respuesta.<\/p>\n

Esta sola circunstancia pone de relieve la importancia del documento p\u00fablico de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca, aunque sea por v\u00eda de negaci\u00f3n. Otra forma de actuar, es decir, otorgar carta de pago y cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario o de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito sin garant\u00eda o con garant\u00eda personal, por quien no es acreedor por haber cedido su posici\u00f3n a un cesionario, ser\u00eda falsa y viciada de nulidad radical.<\/p>\n

La jurisprudencia permite razonablemente se\u00f1alar que en caso de que el cesionario pretenda iniciar acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria, o subrogarse en la ya iniciada, ser\u00eda necesario exigirle la inscripci\u00f3n de su t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad. Creo que podr\u00eda decirse lo mismo respecto de la cancelaci\u00f3n. La pregunta ahora es \u00bfpero el cesionario, nada ha de decir al respecto? La respuesta no he de darla yo, pero la simple formulaci\u00f3n de la pregunta supone trasladar la inseguridad al lado del acreedor cedente y del nuevo acreedor cesionario.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2013, de\u00a0la Direcci\u00f3n General\u00a0de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Denia n.\u00ba\u00a01 a\u00a0hacer constar la subrogaci\u00f3n procesal de Banco de Sabadell, SA, en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, resulta clarificadora al respecto:<\/p>\n

Por decreto del secretario judicial se acuerda disponer que \u00abBanco de Sabadell, S.A.\u00bb ocupe en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria la posici\u00f3n de parte demandante que ven\u00eda ocupando \u00abBanco Cam, S.A.U.\u00bb. La suspensi\u00f3n del registrador se limita a la\u00a0constancia registral de la subrogaci\u00f3n procesal\u00a0en un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria por parte de una entidad (\u00abBanco de Sabadell, S.A.\u00bb) que ocupa la posici\u00f3n de otra (\u00abBanco Cam, S.A.U.\u00bb) que ha iniciado el procedimiento y que no es titular registral de la hipoteca (Caja de Ahorros del Mediterr\u00e1neo).<\/em><\/p>\n

Dice\u00a0la\u00a0DGRN\u00a0que \u00abpor evidentes razones de tracto sucesivo,\u00a0el defecto debe ser confirmado. La hipoteca aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella que inicia el procedimiento y de la que se subroga despu\u00e9s en la condici\u00f3n de demandante (cfr. art\u00edculo 20 de\u00a0la Ley Hipotecaria), sin que se justifique la previa adquisici\u00f3n del derecho.\u00bb (…) \u00abPero es que, adem\u00e1s,\u00a0no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n hipotecaria ning\u00fan asiento espec\u00edfico para recoger esta sustituci\u00f3n procesal como sustitutivo de la previa inscripci\u00f3n del derecho de hipoteca a favor del que ejercita el mismo<\/u>.[\u2026] En cualquier caso, esa necesaria inscripci\u00f3n, en la forma determinada en el art\u00edculo 16 de la Ley Hipotecaria\u00a0de la titularidad sobre el cr\u00e9dito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitir\u00e1 que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicaci\u00f3n, pudiendo hacerse esa inscripci\u00f3n de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripci\u00f3n de la vicisitud procesal o simult\u00e1neamente a \u00e9sta, pero\u00a0sin que la legitimaci\u00f3n registral derivada de la inscripci\u00f3n pueda ser suplida, en el \u00e1mbito del propio Registro, por la legitimaci\u00f3n procesal en el procedimiento\u2026\/<\/em><\/p>\n

El subrayado es m\u00edo y trata de destacar la incoherencia que supone esa ausencia de previsi\u00f3n regulatoria y, lo que es m\u00e1s grave, en una legislaci\u00f3n impulsora de la \u201ceficacia\u201d ejecutoria en caso de impago.<\/p>\n

Adem\u00e1s de no ser eficiente la norma, por razones de econom\u00eda procesal, tal incoherencia genera inseguridad y actuaciones colaterales que encarecen el ejercicio de un derecho – cobro del cr\u00e9dito -, y retrasan una ejecuci\u00f3n, con perjuicio para todas las partes, pero sobre todo para el sistema de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/a>\"\"4.- TITULIZACIONES.<\/strong><\/h2>\n

Centrar\u00e9 ahora el problema que puede derivarse de la Titulizaci\u00f3n.<\/p>\n

A).- ANTECEDENTES.<\/strong><\/p>\n

La Titulizaci\u00f3n stricto sensu <\/em>se inici\u00f3 en nuestro pa\u00eds con la Ley 19\/1992, de 7 de julio, sobre r\u00e9gimen de las sociedades y fondos de inversi\u00f3n inmobiliaria y sobre fondos de titulizaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

La titulizaci\u00f3n en sentido amplio comenz\u00f3 con la publicaci\u00f3n de la Ley 2\/1981 de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario (LMH) y el RD 716\/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2\/1981.<\/p>\n

En un principio, se constri\u00f1\u00f3 a los cr\u00e9ditos hipotecarios movilizados mediante participaciones hipotecarias, pero este primer paso se consider\u00f3 insuficiente para extender el proceso financiero a la titulizaci\u00f3n de otros cr\u00e9ditos diferentes a los de car\u00e1cter hipotecario, por lo que el Real Decreto-Ley 3\/1993, de 26 de febrero sobre medidas urgentes en materia presupuestarias, tributarias, financieras y de empleo, previ\u00f3 en su art. 16 que el Gobierno, previo informe de la CNMV y del Banco de Espa\u00f1a, pod\u00eda extender aquel r\u00e9gimen a otros pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos.<\/p>\n

El RD 926\/1998, de 14 de mayo, sobre fondos de titulizaci\u00f3n de activos y Sociedades gestoras de fondos de titulizaci\u00f3n, hoy derogado, mantuvo el esquema fiduciario de patrimonios sin personalidad jur\u00eddica; y configur\u00f3 dos tipos de estructuras: cerradas \u2013 similares a los fondos de titulizaci\u00f3n hipotecaria-, y abiertas \u2013para la titulizaci\u00f3n de flujos a corto y medio plazo-.<\/p>\n

Actualmente esta materia est\u00e1 regulada por la Ley 5\/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiaci\u00f3n Empresarial en Materia de Titulizaciones, que refunde en una \u00fanica norma la normativa aplicable en esta materia, y por el Real Decreto 716\/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, que act\u00faa como Reglamento, as\u00ed como la propia LMH.<\/p>\n

Pues bien, la cuesti\u00f3n a dilucidar es la de si de nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico, permite activar ejecuciones hipotecarias de hipotecas titulizadas, ya que, en principio, la entidad de cr\u00e9dito deja de ser acreedora. As\u00ed como la orientaci\u00f3n notarialista que ha de darse a la carta de pago y cancelaci\u00f3n hipotecaria, en esta clase de supuestos. Tratar\u00e9 principalmente de responder a la pregunta siguiente:<\/p>\n

\u00bfNuestro Ordenamiento Jur\u00eddico permite justificar una posible ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre una hipoteca titulizada?<\/p>\n

DISTINCI\u00d3N DE FIGURAS<\/strong><\/p>\n

Pero antes creo importante distinguir entre titulizaciones stricto sensu<\/em> y c\u00e9dulas, bonos y participaciones hipotecarias.<\/p>\n

Conforme al art 13 del Real Decreto 716\/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, podemos distinguir las siguientes clases de t\u00edtulos:<\/p>\n

\u201c<\/strong>1. Los t\u00edtulos que se emitan para el mercado hipotecario pueden ser de tres clases: c\u00e9dulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Estas denominaciones son exclusivas y quedan reservadas para dichos t\u00edtulos.<\/em><\/p>\n

2. Los t\u00edtulos hipotecarios podr\u00e1n ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el art\u00edculo 2, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que se exigen en este real decreto.\u201d<\/em><\/p>\n

<\/a>4.1.- C\u00c9DULAS HIPOTECARIAS. BONOS HIPOTECARIOS. <\/strong><\/h3>\n

Estas figuras fueron introducidas en nuestra legislaci\u00f3n para tratar de movilizar los recursos financieros de las entidades de cr\u00e9dito, y aliviar los problemas que pudieran derivarse del largo plazo de amortizaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios que disminuye el volumen del capital del que disponen para financiar la construcci\u00f3n y adquisici\u00f3n de viviendas.<\/p>\n

Con estas figuras se posibilita la transmisi\u00f3n de los cr\u00e9ditos o la utilizaci\u00f3n de los concedidos para captaci\u00f3n de nuevos recursos, se trata en palabras de Enrique Carretero de conseguir \u201cla movilizaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios, de forma que dichos recursos puedan ser nuevamente empleados en la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito a la vivienda\u201d.<\/p>\n

\u00a0Las\u00a0c\u00e9dulas\u00a0hipotecarias, tambi\u00e9n llamadas o conocidas en ingl\u00e9s como Covered Bonds, son t\u00edtulos emitidos por entidades financieras que pagan un inter\u00e9s fijo y que tienen como garant\u00eda la totalidad de los\u00a0cr\u00e9ditos\u00a0hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. Su emisi\u00f3n est\u00e1 restringida a entidades de cr\u00e9dito oficial, sociedades de cr\u00e9dito hipotecario y\u00a0Cajas de Ahorros. Su emisi\u00f3n est\u00e1 regulada por la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario, que en sus art\u00edculos 12, 2 y 13, 2 se\u00f1ala que:<\/p>\n

\u2026\u201dEl capital y los intereses de las c\u00e9dulas estar\u00e1n especialmente garantizados, sin necesidad de inscripci\u00f3n registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora y no est\u00e9n afectas a emisi\u00f3n de bonos hipotecarios, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma\u2026\u201d<\/em><\/p>\n

\u2026\u201dEl capital y los intereses de los bonos estar\u00e1n especialmente garantizados, sin necesidad de inscripci\u00f3n registral, por hipoteca sobre los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios que se afecten en escritura p\u00fablica, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la entidad emisora, \u2026\u201d<\/em><\/p>\n

As\u00ed pues, las C\u00e9dulas Hipotecarias y los Bonos Hipotecarios cuentan con una doble garant\u00eda:<\/p>\n

\/La del emisor,<\/p>\n

\/y la del derecho preferente de los cedulistas (suscriptores de las c\u00e9dulas hipotecarias) sobre la cartera hipotecaria frente al resto de los acreedores.<\/p>\n

Por otra parte, se establece legalmente la prohibici\u00f3n de que el saldo de las c\u00e9dulas hipotecarias exceda el 80 % de la cartera elegible o seleccionable, lo que constituye otra garant\u00eda de l\u00edmite.<\/p>\n

Dicha garant\u00eda no alcanza a los bienes sobre los que se haya constituido la hipoteca soporte, pero tampoco a los cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos garantizados con \u00e9sta, y de los que la entidad emisora era, es y seguir\u00e1 siendo titular tras la emisi\u00f3n de dichas c\u00e9dulas hipotecarias.<\/p>\n

En el caso de las c\u00e9dulas esa garant\u00eda disminuye o desaparece por la amortizaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos o por su transmisi\u00f3n o cesi\u00f3n a un tercero.<\/p>\n

La garant\u00eda especial que, a favor de los titulares de las c\u00e9dulas hipotecarias, reconoce la LMH, se configura como un reconocimiento legal, a favor de los tenedores de dichas c\u00e9dulas, de un determinado rango de acreedor con preferencia especial sobre la totalidad de los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca inscrita a favor del ente emisor, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 1923 -3\u00ba del Cc:<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:<\/em><\/p>\n

\u2026\u2026\u2026.<\/p>\n

3.\u00ba Los cr\u00e9ditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

Rango reforzado por lo determinado en la Ley concursal, as\u00ed el art 10 de la LMH se\u00f1ala:<\/p>\n

Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el art\u00edculo 2 s\u00f3lo podr\u00e1n ser rescindidas o impugnadas al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 71 de la Ley 22\/2003, de 9 de Julio, Concursal, por la administraci\u00f3n concursal, que tendr\u00e1 que demostrar la existencia de fraude en la constituci\u00f3n de gravamen. En todo caso quedar\u00e1n a salvo los derechos del tercero de buena fe.<\/em><\/p>\n

El mecanismo de las c\u00e9dulas, en principio es muy sencillo: el inversor presta dinero al Banco que ofrece como garant\u00eda pr\u00e9stamos hipotecarios ya otorgados. El l\u00edquido obtenido, lo destinar\u00e1 el Banco a nuevos pr\u00e9stamos. Al ser a largo plazo, el Banco, aunque pague un inter\u00e9s mayor que en un dep\u00f3sito a plazo fijo, obtiene la ventaja de tener un mayor plazo que reduce el riesgo de perder liquidez.\u00a0<\/p>\n

Las c\u00e9dulas se vinculan a las hipotecas mas seguras que poseen los bancos, por lo tanto, es de suma importancia que se cumplan, a la hora de conceder esos pr\u00e9stamos las previsiones legales en cuanto a valoraci\u00f3n y tasaci\u00f3n de los bienes inmuebles que van a servir de garant\u00eda. La sobre tasaci\u00f3n o la infra tasaci\u00f3n hipotecaria de los inmuebles, o la sobrevaloraci\u00f3n de los mismos que arrastra como consecuencia una sobre tasaci\u00f3n, pueden dar al traste con este mercado secundario de financiaci\u00f3n.\u00a0\u00a0<\/p>\n

La tasaci\u00f3n puede hacerse como valor de mercado, que ser\u00eda el valor que tiene un inmueble en un momento determinado del tiempo; o como valor hipotecario, que es el valor estable de ese inmueble durante un determinado espacio de tiempo. Este \u00faltimo debe ser el valor empleado para la emisi\u00f3n de las c\u00e9dulas hipotecarias. \u00bfSe ha empleado este m\u00e9todo hasta ahora? Esta pregunta no puede ser contestada por m\u00ed, s\u00f3lo las entidades emisoras pueden dar una respuesta fiable.<\/p>\n

Lo cierto es que la Ley de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario establece:<\/p>\n

Art\u00edculo quinto.<\/em><\/strong><\/p>\n

Los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos a que se refiere esta Ley habr\u00e1n de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca\u2026 <\/em><\/p>\n

El pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado con esta hipoteca no podr\u00e1 exceder del 60 por ciento del valor de tasaci\u00f3n del bien hipotecado. Cuando se financie la construcci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n o adquisici\u00f3n de viviendas, el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito podr\u00e1 alcanzar el 80 por ciento del valor de tasaci\u00f3n\u2026\u201d \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026<\/em><\/p>\n

Art\u00edculo s\u00e9ptimo.<\/em><\/strong><\/p>\n

Uno. Para que un cr\u00e9dito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisi\u00f3n de los t\u00edtulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deber\u00e1n haber sido tasados por los servicios de tasaci\u00f3n \u2026\u201d<\/em><\/p>\n

\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026<\/em><\/p>\n

Es p\u00fablico y notorio, que en la pasada crisis una de las disfunciones que dieron lugar a ella, fueron precisamente las tasaciones, que en muchos casos se hicieron al dictado de las entidades de cr\u00e9dito, y que origin\u00f3 que los inmuebles fueran tasados de manera poco profesional y poco independiente, y fueran puestos en garant\u00eda por un valor irreal, fundado en las expectativas de revalorizaci\u00f3n que marcaba la burbuja inmobiliaria. Corolario l\u00f3gico de estas maniobras interesadas es el de que las c\u00e9dulas y bonos emitidos sobre este tipo de hipotecas tambi\u00e9n estar\u00edan afectados.<\/p>\n

Formalmente no superaban \u2013aquellas hipotecas- el 80 % del valor de tasaci\u00f3n, por lo que la disposici\u00f3n legal se cumpl\u00eda, pero sustantivamente no. Podr\u00edamos preguntarnos \u00bfesa tasaci\u00f3n respaldaba un valor real del inmueble?\u00a0\u00a0<\/p>\n

Solamente en el caso de que se hubiese constituido el aval al que hace referencia el art 5 del RD 716\/2009 al que luego me referir\u00e9, podr\u00edan ser \u201camnistiadas\u201d y esa constituci\u00f3n pertenece a la discreci\u00f3n bancaria y, supongo, que tambi\u00e9n al Banco de Espa\u00f1a.<\/p>\n

DIFERENCIAS ENTRE C\u00c9DULAS Y BONOS.<\/strong><\/h3>\n

Del contenido del art. 12 de la ley, a cuyo texto ya reproducido, me remito, se infiere que\u00a0 con relaci\u00f3n a las c\u00e9dulas y bonos el legislador cree suficientes las garant\u00edas a las que antes me refer\u00eda, y no concede a sus titulares \u2013como hace con las participaciones hipotecarias, como luego expondr\u00e9 -, acci\u00f3n procesal directa sobre las hipotecas soporte, por lo que en caso de impago del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito de una de esas hipotecas, el legitimado procesalmente para el ejercicio de la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n ser\u00e1 la entidad titular de los pr\u00e9stamos, acreedor hipotecario y emisor de las c\u00e9dulas y bonos. No el bonista ni el suscriptor de las c\u00e9dulas hipotecarias.<\/p>\n

Por su parte el ya citado Real<\/em> Decreto 716\/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, establece:<\/p>\n

Art\u00edculo 4. La hipoteca.<\/em><\/strong><\/p>\n

1\u2026.\u00a0<\/em>2\u2026<\/em><\/p>\n

3. Las entidades emisoras no podr\u00e1n posponer las hipotecas existentes a su favor en garant\u00eda de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos afectos al pago de bonos o que hayan sido objeto de alguna participaci\u00f3n hipotecaria, salvo con el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos \u2026\u00a0<\/em>{\u2026}<\/em><\/p>\n

4. Las entidades emisoras tampoco podr\u00e1n, sin el expresado consentimiento:<\/em><\/p>\n

a) Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago…<\/em><\/p>\n

b) Renunciar o transigir sobre ellas.<\/em><\/p>\n

c) Condonar en todo o en parte el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado.<\/em><\/p>\n

d) En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jur\u00eddica o el valor econ\u00f3mico de la hipoteca \u2026<\/em><\/p>\n

Por lo tanto, si bien solo a las entidades financieras corresponde \u2013en caso de haberse emitido c\u00e9dulas y\/o bonos hipotecarios- la legitimaci\u00f3n procesal para el ejercicio de la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se limita su libertad de actuaci\u00f3n prohibi\u00e9ndolas:<\/p>\n

\u00a0\/posponer las hipotecas existentes a su favor en garant\u00eda de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos afectos al pago de bonos o que hayan sido objeto de alguna participaci\u00f3n hipotecaria, salvo con el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos o de los tenedores de bonos cuando \u00e9ste no se haya constituido, o de todos los part\u00edcipes del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, respectivamente.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 \/Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, salvo que se hayan pagado los cr\u00e9ditos que garantizaban.<\/p>\n

\u00a0\u00a0 \/Renunciar o transigir sobre ellas, con lo que de hecho se las est\u00e1 sacando de la posibilidad de la daci\u00f3n en pago y dificultando cualquier negociaci\u00f3n sobre las mismas, ya que tambi\u00e9n se les proh\u00edbe a las entidades de cr\u00e9dito:<\/p>\n

\u00a0\/Condonar en todo o en parte el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado y<\/p>\n

\/en general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jur\u00eddica o el valor econ\u00f3mico de la hipoteca o del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito.<\/p>\n

Una nueva incoherencia, ya que el legislador de la Ley 1\/2013, a la hora de se\u00f1alizar excepciones al rigor de la norma hipotecaria, fundadas en la especial\u00edsima situaci\u00f3n econ\u00f3mica o familiar del deudor, determinar daciones en pago o amortizaciones anticipadas, en fin, reducciones del valor econ\u00f3mico de las hipotecas a las que se aplica, no excluye de la prohibici\u00f3n que acabo de rese\u00f1ar a las hipotecas que garantizan los pr\u00e9stamos de ese tipo de deudores, con lo que podr\u00edamos plantearnos la duda consistente en que si la hipoteca a la que se refiere la ley 1\/2013, ha servido de soporte a la emisi\u00f3n de bonos hipotecarios, esta circunstancia hace de imposible aplicaci\u00f3n la Ley de protecci\u00f3n del deudor hipotecario.<\/p>\n

\u00a0\u00bfC\u00f3mo se hace posible que se acuerde daci\u00f3n en pago, o novaci\u00f3n con condonaci\u00f3n parcial o cualquier actuaci\u00f3n que disminuya el valor econ\u00f3mico de la hipoteca, sin el consentimiento obligado del Sindicato de Tenedores de Bonos o, en su caso, de todos los bonistas? \u00bfIncoherencia?<\/p>\n

Esta incoherencia de nuestro sistema hipotecario determina que la protecci\u00f3n de un bien de leg\u00edtima y necesaria protecci\u00f3n, cual es el domicilio familiar, no pase por una excepci\u00f3n de intervenci\u00f3n de la entidad en caso de haberse emitido bonos o participaciones hipotecarias. \u00bfCu\u00e1l es el inter\u00e9s que proteger? Dec\u00eddalo el legislador, pero sin generar incoherencias que ponen en riesgo nuestro sistema, y que \u201cobligan\u201d a actuaciones presuntamente irregulares y poco transparentes. La seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico y econ\u00f3mico, as\u00ed lo exigen.<\/p>\n

Es verdad que podr\u00eda arg\u00fcirse que al ser de mejor rango la ley 1\/2013, prevalecen sus disposiciones sobre lo ordenado por el RD que estoy analizando, pero el principio de jerarqu\u00eda normativa no parece invocable, pues el caos estar\u00eda a la vuelta de la esquina. No quiero ni siquiera imaginar la hecatombe econ\u00f3mica que la aplicaci\u00f3n de ese principio supondr\u00eda, pero\u2026, ah\u00ed est\u00e1.<\/p>\n

Tambi\u00e9n es verdad que, al parecer, y a pesar de las reformas operadas en esta materia, los bonos hipotecarios no han tenido casi emisiones desde la publicaci\u00f3n de la LMH, pero una cosa es su escaso protagonismo econ\u00f3mico, y otra muy distinta las incoherencias en su regulaci\u00f3n.<\/p>\n

As\u00ed pues y recapitulando:<\/p>\n

1.- En el caso de hipotecas soporte de c\u00e9dulas hipotecarias y bonos hipotecarios, la legitimaci\u00f3n procesal para la ejecuci\u00f3n hipotecaria corresponde \u00fanica y exclusivamente al titular del cr\u00e9dito y de la hipoteca, emisor de dichas c\u00e9dulas y\/o bonos.<\/p>\n

El notario podr\u00e1 cancelar, sin duda alguna, la hipoteca en el registro de la propiedad, pero siempre que sea por pago del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado.<\/p>\n

2.- No podr\u00e1 la entidad ni transigir, ni cancelar parcial o totalmente el pr\u00e9stamo por causa distinta al pago, ni acordar daci\u00f3n en pago, ni reducir de cualquier modo el valor econ\u00f3mico de la hipoteca, sin el consentimiento de los bonistas.\u00a0<\/p>\n

Esta limitaci\u00f3n solo act\u00faa con relaci\u00f3n a los bonos hipotecarios, pero no respecto de las c\u00e9dulas, ya que, con relaci\u00f3n a las mismas, las entidades emisoras tienen total libertad para modificar, novar, cancelar o transmitir o ceder a terceros los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios de los que sean titulares, sin necesidad del consentimiento de los titulares de las c\u00e9dulas.\u00a0<\/p>\n

Una manera pr\u00e1ctica de abordar este tipo de situaciones ser\u00eda hacer constar en la escritura correspondiente, la manifestaci\u00f3n expresa de la entidad de que la hipoteca a la que dicha escritura se refiere no ha servido de soporte para la emisi\u00f3n de bonos hipotecarios.<\/p>\n

<\/a>TASACI\u00d3N.<\/strong><\/h3>\n

Sigue diciendo la ley:<\/p>\n

Art\u00edculo 8. Tasaci\u00f3n previa.<\/em><\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deber\u00e1n haber sido tasados con anterioridad a la emisi\u00f3n de t\u00edtulos por los servicios de tasaci\u00f3n… Dicha tasaci\u00f3n tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garant\u00eda \u00faltima de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.<\/em><\/li>\n
  2. La tasaci\u00f3n se acreditar\u00e1 mediante certificaci\u00f3n de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca, se har\u00e1 constar en dicha escritura y en la inscripci\u00f3n de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecuci\u00f3n de la hipoteca ser\u00e1 necesariamente, como m\u00ednimo, dicha valoraci\u00f3n.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n

    3\u2026\u2026.<\/em><\/p>\n

    La regulaci\u00f3n es confusa. El primer p\u00e1rrafo establece que la tasaci\u00f3n deber\u00e1 haberse realizado antes de la emisi\u00f3n de los t\u00edtulos, y parece indicar que dicha tasaci\u00f3n equivale a la valoraci\u00f3n que hacen los servicios de tasaci\u00f3n de la entidad u otros homologados. En el segundo, se\u00f1ala que en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca que ha de servir de soporte y garant\u00eda de los t\u00edtulos, \u201cel tipo de subasta para el supuesto de ejecuci\u00f3n de la hipoteca ser\u00e1 necesariamente, como m\u00ednimo, dicha valoraci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n

    Pero no olvidemos que seg\u00fan establece la propia LMH en su art 5\u00ba-2: \u201cEl pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizado con esta hipoteca no podr\u00e1 exceder del 60 por ciento del valor de tasaci\u00f3n del bien hipotecado. Cuando se financie la construcci\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n o adquisici\u00f3n de viviendas, el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito podr\u00e1 alcanzar el 80 por ciento del valor de tasaci\u00f3n, sin perjuicio de las excepciones que prev\u00e9 esta Ley\u2026\u201d<\/em> Por otra parte, cuando se trata de financiaci\u00f3n para la adquisici\u00f3n de vivienda habitual, esta tasaci\u00f3n no puede ser inferior al 75 % de la valoraci\u00f3n del bien que haya hecho la entidad, \u00bfa qu\u00e9 tasaci\u00f3n se est\u00e1 refiriendo este precepto?<\/p>\n

    Es obvio que de este precepto resultan, en la pr\u00e1ctica, dos clases de tasaci\u00f3n: la que determinar\u00eda la valoraci\u00f3n de los bienes por parte de la entidad a la hora de determinar qu\u00e9 cantidad estar\u00eda dispuesta a prestar y la tasaci\u00f3n procesal, es decir la que servir\u00eda de tipo en la subasta. Es a esta \u00faltima tasaci\u00f3n a la que se refiere el segundo p\u00e1rrafo in fine <\/em>de este precepto cuando se\u00f1ala que \u201cel tipo de subasta para el supuesto de ejecuci\u00f3n de la hipoteca ser\u00e1 necesariamente, como m\u00ednimo, dicha valoraci\u00f3n<\/em>.\u201d<\/p>\n

    ESPECIAL REFERENCIA A LAS TASACIONES<\/strong><\/h3>\n

    Esta materia viene regulada por la Orden ECO\/805\/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.<\/p>\n

    La Orden 805\/ 2003 se\u00f1alaba que las valoraciones se har\u00edan por las entidades tasadoras aplicando los siguientes principios:<\/p>\n

    a) Principio de anticipaci\u00f3n, <\/em><\/p>\n

    b) Principio de finalidad <\/em><\/p>\n

    c) Principio de mayor y mejor uso, <\/em><\/p>\n

    d) Principio de probabilidad, <\/em><\/p>\n

    e) Principio de proporcionalidad, <\/em><\/p>\n

    f) Principio de prudencia, <\/em><\/p>\n

    g) Principio de sustituci\u00f3n, <\/em><\/p>\n

    h) Principio de temporalidad, <\/em><\/p>\n

    i) Principio de transparencia,<\/em><\/p>\n

    j) Principio del valor residual<\/em><\/p>\n

    De todos estos principios el que me interesa destacar aqu\u00ed es el de prudencia, seg\u00fan el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elecci\u00f3n igualmente probables se elegir\u00e1 el que d\u00e9 como resultado un menor valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n

    Este principio ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n obligatoria cuando el valor de tasaci\u00f3n se utilice para alguna de las finalidades se\u00f1aladas en el art\u00edculo 2.a), b) y d) de esta Orden.<\/p>\n

    Por tanto, y seg\u00fan los preceptos citados, cuando se trate de valoraciones dirigidas, entre otras finalidades,\u00a0 a:<\/p>\n

    -La garant\u00eda hipotecaria de cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de t\u00edtulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el art\u00edculo segundo del Real Decreto 685\/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario (esta \u00faltima modificada a su vez por la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre).<\/p>\n

    Ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n obligatoria y preferente este principio de prudencia, que determina la elecci\u00f3n del menor valor de tasaci\u00f3n de entre los diferentes escenarios contemplados.<\/p>\n

    Estos principios han de ser aplicados en funci\u00f3n de unos valores que se tratan de obtener, y que, entre los que son definidos en la propia norma, destacar\u00e9:<\/p>\n

    –Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podr\u00eda venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasaci\u00f3n en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido p\u00fablicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.<\/p>\n

    –Valor de tasaci\u00f3n (VT) Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser\u00e1 el valor jur\u00eddico o con efectos jur\u00eddicos para las finalidades integrantes del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

    –Valor hipotecario o valor a efecto de cr\u00e9dito hipotecario (VH) Es el valor del inmueble determinado por una tasaci\u00f3n prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasaci\u00f3n y sus usos alternativos correspondientes.<\/p>\n

    En la determinaci\u00f3n a que se refiere el apartado anterior no se incluir\u00e1n los elementos especulativos.<\/p>\n

    –Valor m\u00e1ximo legal (VML) Es el precio m\u00e1ximo de venta de una vivienda sujeta a protecci\u00f3n p\u00fablica establecido en la normativa espec\u00edfica que le sea aplicable.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por otra parte, establece la Orden cuales son los m\u00e9todos t\u00e9cnicos de valoraci\u00f3n que pueden ser utilizados, y \u00e9stos son los siguientes:<\/p>\n

    a) El M\u00e9todo del coste.<\/p>\n

    b) El M\u00e9todo de comparaci\u00f3n.<\/p>\n

    c) El M\u00e9todo de actualizaci\u00f3n de rentas.<\/p>\n

    d) El M\u00e9todo residual.<\/p>\n

    \u00a0Dichos m\u00e9todos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento, y cuando se trate de obtener el valor hipotecario, a la hora de aplicar dichos m\u00e9todos, necesariamente se habr\u00e1n de eliminar los elementos especulativos.<\/p>\n

    Esta regulaci\u00f3n ha venido a ser modificada por la Orden EHA\/564\/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO\/805\/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.<\/p>\n

    Justifica esta disposici\u00f3n la modificaci\u00f3n se\u00f1alando que\u00a0 el objetivo se encuentra en la valoraci\u00f3n legal del suelo y su relaci\u00f3n con las normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras, pero en lo que aqu\u00ed acabo de analizar no contiene modificaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

    Pues bien, es evidente que de la regulaci\u00f3n analizada resulta que el valor de tasaci\u00f3n ha de ser el valor hipotecario, nunca el de mercado, lo que equivaldr\u00eda a se\u00f1alar un valor sostenible en el tiempo, y nunca el valor en un momento determinado del tiempo.<\/p>\n

    La pasada crisis demostr\u00f3 que un gran n\u00famero de tasaciones no se hicieron conforme marca la normativa. Nueva incoherencia que afecta a la solvencia de las c\u00e9dulas y bonos emitidos teniendo como soporte las hipotecas concedidas con unas tasaciones inadecuadas. La incoherencia, en este caso est\u00e1 referida, al sistema financiero y al subsistema hipotecario, y hubiera podido provocar un cataclismo econ\u00f3mico y un esc\u00e1ndalo jur\u00eddico.<\/p>\n

    <\/a>4.2.- PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS.<\/strong><\/h3>\n

    Son un instrumento legal de cesi\u00f3n de los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos de los que una entidad de cr\u00e9dito sea titular. No constituyen, por tanto, un instrumento de endeudamiento del emisor, sino que \u00e9ste cede a un tercero suscriptor, la totalidad o parte de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario, del que era hasta ese momento \u00fanico titular, mediante la emisi\u00f3n de esos t\u00edtulos valores llamados participaciones hipotecarias.<\/p>\n

    La Ley de Regulaci\u00f3n de Mercado Hipotecario establece en su art.15:<\/p>\n

    \u00a0<\/em>Las Entidades [\u2026]podr\u00e1n hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios cr\u00e9ditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisi\u00f3n de t\u00edtulos valores denominados participaciones hipotecarias.<\/em><\/p>\n

    No ser\u00e1n susceptibles [\u2026]los cr\u00e9ditos hipotecarios que sirvan de garant\u00eda a la emisi\u00f3n de bonos hipotecarios.\u00a0<\/em>\u2026..<\/em><\/p>\n

    El titular de la participaci\u00f3n hipotecaria tendr\u00e1 acci\u00f3n ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo pr\u00e9stamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participaci\u00f3n concurrir\u00e1, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecuci\u00f3n que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participaci\u00f3n en la operaci\u00f3n y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el inter\u00e9s pactado en el pr\u00e9stamo y el cedido en la participaci\u00f3n, cuando \u00e9ste fuera inferior. El titular de la participaci\u00f3n podr\u00e1 compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecuci\u00f3n.\u00a0<\/em>\u2026.<\/p>\n

    De esta detallada descripci\u00f3n se obtiene una definici\u00f3n de la participaci\u00f3n hipotecaria como t\u00edtulos valores por los que sus tenedores se hacen part\u00edcipes de uno o varios cr\u00e9ditos de la cartera de la entidad emisora. El titular tiene acci\u00f3n ejecutiva contra la entidad, salvo si es por falta de pago del deudor, en cuyo caso participar\u00e1 en la ejecuci\u00f3n y cobrar\u00e1 a prorrata de su participaci\u00f3n, cubriendo la entidad la diferencia en menos.<\/p>\n

    El Real Decreto 716\/2009, de 24 de abril se\u00f1ala a este respecto:<\/p>\n

    Art\u00edculo 30. Acci\u00f3n ejecutiva.<\/em><\/strong><\/p>\n

      \n
    1. La ejecuci\u00f3n del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participaci\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos en el art\u00edculo 31.<\/em><\/li>\n
    2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el titular de la participaci\u00f3n hipotecaria tendr\u00e1 acci\u00f3n ejecutiva contra la entidad emisora para la efectividad de los vencimientos de la misma por principal e intereses, seg\u00fan el porcentaje de participaci\u00f3n y lo establecido en la emisi\u00f3n, siempre que el incumplimiento de tal obligaci\u00f3n no sea consecuencia de la falta de pago del deudor del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario participado.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n

      La regulaci\u00f3n a efectos de ejecuci\u00f3n hipotecaria en materia de participaciones hipotecarias es completamente diversa a la establecida para las c\u00e9dulas y bonos hipotecarios. En estos \u00faltimos, el bonista o suscriptor de las c\u00e9dulas carece de acci\u00f3n directa contra el deudor cuya hipoteca ha sido titulizada en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago; en las participaciones hipotecarias s\u00ed la tiene, pero en forma de igualdad procesal, sin iniciativa en la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n, salvo que sea para compeler a la entidad a iniciar \u00e9sta.<\/p>\n

      \u00a0No s\u00f3lo concurrir\u00e1 con el acreedor hipotecario, en pie de igualdad, y a prorrata de su participaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s puede compeler al acreedor para que inicie el procedimiento de ejecuci\u00f3n. Esta \u00faltima posibilidad probablemente sea de escasa aplicaci\u00f3n, ya que para su ejercicio se requiere una informaci\u00f3n de la que no dispone el participante, salvo que deje de percibir el inter\u00e9s prometido, por morosidad del deudor. Incumplido el requerimiento por la entidad, surge a favor del participante el derecho a ejercitar la acci\u00f3n por subrogaci\u00f3n:<\/p>\n

      Del art 31 resulta que, si el incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o titulares de las participaciones tendr\u00e1n las siguientes facultades:<\/p>\n

      a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

      b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecuci\u00f3n que \u00e9ste siga contra el deudor.<\/em><\/p>\n

      c) Si la entidad no inicia el procedimiento dentro de los sesenta d\u00edas h\u00e1biles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la participaci\u00f3n quedar\u00e1 legitimado para ejercitar, por subrogaci\u00f3n, la acci\u00f3n hipotecaria del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito participado en la cuant\u00eda correspondiente al porcentaje de su participaci\u00f3n.<\/p>\n

      En este supuesto quedar\u00e1n subsistentes la parte del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes.<\/p>\n

      d) En caso de paralizaci\u00f3n del procedimiento seguido por la entidad emisora, el part\u00edcipe podr\u00e1 subrogarse en la posici\u00f3n de aqu\u00e9lla y continuar el procedimiento.<\/p>\n

      La acci\u00f3n por subrogaci\u00f3n es de car\u00e1cter personal\u00edsimo ya que se circunscribe a la cuant\u00eda correspondiente al porcentaje de la participaci\u00f3n, dejando subsistente el resto del cr\u00e9dito.<\/p>\n

      \u00a0La posibilidad de la acci\u00f3n es incontestable. Otra cosa diferente es la transparencia e informaci\u00f3n acerca de las hipotecas soporte y de los avatares de las mismas. Es claro que el inversor sabe que ha adquirido participaciones hipotecarias, pero, probablemente, sea esa toda la informaci\u00f3n que posea. En un mercado de seguridades como es el mercado hipotecario, deber\u00eda de introducirse una operativa consistente en una informaci\u00f3n continuada al inversor sobre aquellas circunstancias esenciales de los cr\u00e9ditos hipotecarios en los que participa. Nueva incoherencia, esta vez sist\u00e9mica, pues en toda inversi\u00f3n resulta esencial la informaci\u00f3n del producto sobre el que se invierte. \u00bfHan sido tasados adecuadamente los inmuebles que garantizan los cr\u00e9ditos que se participan? \u00bfSe est\u00e1n cadenciando adecuadamente las amortizaciones de esos cr\u00e9ditos participados? \u00bfQu\u00e9 tipo de inter\u00e9s es el que se les aplica en cada momento? \u00bfQu\u00e9 plazo resta hasta su total amortizaci\u00f3n? \u00bfHan experimentado pagos o amortizaciones anticipadas? \u00bfQu\u00e9 tipo de amortizaciones, de plazo, de capital o intereses?<\/p>\n

      Toda esa informaci\u00f3n, en el supuesto de que pueda ser facilitada, deber\u00eda de figurar en una p\u00e1gina web de la entidad o del Banco de Espa\u00f1a. La dificultad o imposibilidad de obtenerla constituye una incoherencia del sistema econ\u00f3mico, que se ha trasladado en forma de disfunci\u00f3n regulatoria, al subsistema hipotecario.<\/p>\n

      De lo examinado hasta ahora podemos concluir con una incoherencia grave de nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico, y por inclusi\u00f3n en el subsistema hipotecario, y es la relativa al d\u00e9ficit de informaci\u00f3n al usuario o consumidor, ya sea del lado pasivo \u2013 acreditado o prestatario hipotecado, hipotecante no deudor, fiador, avalista -, como del lado activo \u2013 suscriptor de c\u00e9dulas hipotecarias, bonista, adquirente de participaciones -.<\/p>\n

      Todos ellos sufren una inexplicable e inaceptable desinformaci\u00f3n, que se ve agravada por esa pol\u00edtica legislativa \u2013 palpable con la reforma del art 149-1\u00ba de la LH- de ir suprimiendo garant\u00edas al usuario o consumidor. Resulta llamativo que siendo uno de los paradigmas de nuestro Ordenamiento o Sistema Jur\u00eddico, el del consentimiento informado, se vaya cercenando en parcelas de actualidad candente.\u00a0<\/p>\n

      <\/a>4.3.- <\/strong>INSTITUCIONES CON LAS QUE LAS FIGURAS EXAMINADAS GUARDAN PARENTESCO EN SU NATURALEZA JUR\u00cdDICA.<\/strong> BREVE REFERENCIA A LA NOVACI\u00d3N<\/strong>:<\/h3>\n

      No quiero acabar este apartado de incoherencia o d\u00e9ficit de informaci\u00f3n – antes de pasar a analizar la titulizaci\u00f3n strictu sensu- <\/em>sin hacer una referencia a la novaci\u00f3n. Instituci\u00f3n con la que la materia estudiada guarda un grado de parentesco indudable.<\/p>\n

      La novaci\u00f3n la regula nuestro CC como modificaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n por cambio de objeto, por sustituci\u00f3n en la persona del deudor y por subrogaci\u00f3n en los derechos del acreedor (art\u00edculo 1.203).<\/p>\n

      Esta \u00faltima modalidad no implica verdadera novaci\u00f3n extintiva. Las otras dos parecen responder mejor al concepto romano, pero, el concepto actual de novaci\u00f3n comprende tanto la modificativa como la extintiva.<\/p>\n

      Recordar\u00e9 muy brevemente la teor\u00eda general acerca de la novaci\u00f3n y sus requisitos:<\/p>\n

      \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1\u00ba. Voluntad de llevar a cabo la extinci\u00f3n o modificaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n primitiva (animus novandi<\/em>).<\/p>\n

      El TS tiene declarado que la novaci\u00f3n nunca se presume, debiendo constar de modo inequ\u00edvoco la voluntad de novar, bien por manifestarse con claridad en forma expresa, bien por deducirse de actos de significaci\u00f3n concluyente. (STS 20 y 31 mayo 1997.)<\/p>\n

      \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2\u00ba. Capacidad de las partes para realizar el acto.<\/p>\n

      \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3\u00ba. Obligaci\u00f3n preexistente que se modifique o extinga, que ha de ser v\u00e1lida, como resulta del Art 1208.<\/p>\n

      \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a04\u00ba. Creaci\u00f3n de una nueva obligaci\u00f3n v\u00e1lida y perfecta, cuando se trate de novaci\u00f3n propia.<\/p>\n

      \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 5\u00ba. Disparidad entre ambas obligaciones sucesivas, pues sin este requisito tendr\u00edamos un mero reconocimiento de deuda.<\/p>\n

      \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En cuanto a la Forma:<\/p>\n

        \n
      1. La forma de la novaci\u00f3n, en principio, no tiene por que ser la misma que la empleada para la obligaci\u00f3n primitiva.<\/li>\n
      2. Pero si la ley exig\u00eda para el contrato primitivo o para la obligaci\u00f3n que sustituye a la anterior una forma determinada y esencial, entonces la novaci\u00f3n tendr\u00e1 que ajustarse a la misma.<\/li>\n<\/ol>\n

        Por \u00faltimo, en cuanto a sus efectos, me referir\u00e9 \u00fanicamente a los que produce la novaci\u00f3n subjetiva por cambio de acreedor, es decir la que se realiza sustituyendo un tercero (en todo o en parte) en la posici\u00f3n jur\u00eddica del acreedor, que es la que, con relaci\u00f3n a la materia que vengo tratando, realmente interesa.<\/p>\n

        El C\u00f3digo Civil recoge en el art\u00edculo 1203 \u201cla subrogaci\u00f3n de un tercero en los derechos del acreedor\u201d, que no implica una novaci\u00f3n propia, sino impropia, al quedar subsistente la obligaci\u00f3n primitiva. No obstante, dado el Principio de autonom\u00eda de la voluntad de las partes (Art 1255) no cabe duda de que por virtud de convenci\u00f3n podr\u00e1 efectuarse esta novaci\u00f3n extintiva por cambio del acreedor; siempre que se cumplan los requisitos de toda novaci\u00f3n y especialmente el consentimiento del deudor.<\/p>\n

        Los efectos de esta Novaci\u00f3n impropia se reducen a la simple modificaci\u00f3n del v\u00ednculo, que perdura, aunque con nuevo contenido. Al persistir la obligaci\u00f3n subsisten los derechos que garantizaban su cumplimiento.<\/p>\n

        Pero si la modificaci\u00f3n ampl\u00eda el contenido de la obligaci\u00f3n haci\u00e9ndolo m\u00e1s gravoso, tal modificaci\u00f3n no afectar\u00e1 al fiador que no la hubiese consentido.<\/p>\n

        Emparentada con la subrogaci\u00f3n que es otra modalidad de la novaci\u00f3n modificativa, y que se podr\u00eda definir como aquella forma de pago que en vez de extinguir la deuda como en el pago ordinario, no hace m\u00e1s que cambiar la persona del acreedor, convirtiendo a quien paga una deuda ajena en acreedor del verdadero deudor, estar\u00eda la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, que ya ha sido examinada. Se diferencia de la subrogaci\u00f3n convencional en que el cedente del cr\u00e9dito responde frente al cesionario de la existencia del cr\u00e9dito (art. 1529 y 1532Cc) y en el distinto alcance de la necesidad de ponerla en conocimiento del deudor. (1158 en relaci\u00f3n con el art.1527 Cc)<\/p>\n

        <\/a>4.4.- VISI\u00d3N PR\u00c1CTICA. RESUMEN DEL SUPUESTO Y SOLUCI\u00d3N.<\/strong><\/h3>\n

        Es necesario advertir previamente que de las figuras examinadas \u00fanicamente tiene acceso al registro de la propiedad la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito. Las otras figuras \u2013 c\u00e9dulas hipotecarias, bonos hipotecarios, participaciones hipotecarias -, no lo tienen. Las actuaciones o intervenci\u00f3n notarial respecto de ellas, tiene como \u00fanica fuente de informaci\u00f3n la que quiera o pueda suministrar la entidad. Lo mismo sucede en el juzgado: en un hipot\u00e9tico procedimiento de ejecuci\u00f3n, el juez s\u00f3lo tendr\u00eda la informaci\u00f3n que se deriva de la nota del registro y la que facilitase el actor en su demanda.<\/p>\n

        As\u00ed pues y en aras de la transparencia y de la legitimaci\u00f3n, tanto notarial como procesal, se hace necesario rellenar ese vac\u00edo informativo, por lo que la emisi\u00f3n y comercializaci\u00f3n de esos productos financieros procedentes de la titulizaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos, deber\u00edan de publicitarse mediante su inclusi\u00f3n en la p\u00e1gina web del Banco de Espa\u00f1a y ser de acceso p\u00fablico.<\/p>\n

        La informaci\u00f3n que puede tener el notario depende, por lo tanto, de la entidad de cr\u00e9dito, es de su exclusiva responsabilidad, lo que constituye una nueva incoherencia y un grave desequilibrio del subsistema hipotecario. Nueva incoherencia, ya que ese d\u00e9ficit de informaci\u00f3n no permite realizar en plenitud el control de legalidad notarial y la calificaci\u00f3n exacta y adecuada del documento, ni al juez, decidir acerca de la legitimidad y procedencia de la reclamaci\u00f3n judicial.<\/p>\n

        Los supuestos siguientes analizan esta circunstancia, suponiendo la existencia de una previa informaci\u00f3n suministrada por la entidad:\u00a0<\/p>\n

        \/ En el registro de la propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una determinada entidad financiera, pero no consta que \u00e9sta ya no es la titular de la deuda por haberla cedido<\/u> a un tercero. Esta cuesti\u00f3n ya ha sido contestada a lo largo de este trabajo, y adem\u00e1s de modo terminante: no podr\u00e1 ser cancelada por el antiguo titular, en caso de ser amortizada la deuda que garantiza; no podr\u00e1 ser ejecutada por el nuevo titular al no figurar en el registro de la propiedad como titular acreedor y por tanto legitimado activamente como actor procesalmente legitimado para ejercitar la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n. (R DGRRyN de 1 de agosto de 2014, art 9.4 LH, 11 RH, 27 RD-L 6\/2010 de 9 de abril).<\/p>\n

        \/ En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una entidad de cr\u00e9dito, pero no consta que \u00e9sta haya emitido<\/u> C\u00e9dulas Hipotecarias o Bonos Hipotecarios<\/u>, puede la entidad iniciar la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n por falta de pago del cr\u00e9dito; puede cancelar la carga hipotecaria por pago de la deuda garantizada.<\/p>\n

        \/ En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca gravada con una carga hipotecaria a favor de una entidad de cr\u00e9dito, pero no consta que \u00e9sta haya emitido participaciones hipotecarias<\/u>, puede la entidad ejercitar la acci\u00f3n judicial de ejecuci\u00f3n por falta de pago, o los titulares de participaciones hipotecarias en su caso; solo puede cancelar la hipoteca por pago del cr\u00e9dito garantizado, la entidad emisora de las participaciones.<\/p>\n

        La pregunta que habitualmente se formula de \u00bfc\u00f3mo puede iniciar la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria por la entidad de cr\u00e9dito que no es titular de la hipoteca? Creo que queda claramente contestada.<\/p>\n

        \u00bfSi este tipo de actuaciones no tiene acceso al R de la P, como saber la situaci\u00f3n real de los cr\u00e9ditos? No hay otra alternativa que la v\u00eda del Banco de Espa\u00f1a, que habr\u00eda que arbitrar de alguna manera. Nueva disfunci\u00f3n en informaci\u00f3n que genera incoherencias en el sistema hipotecario y graves desequilibrios procesales inaceptables en un sistema jur\u00eddico transparente y equilibrado.<\/p>\n

        El anterior cuadro resumen posibilita la comprensi\u00f3n de\u00a0 las posibles incoherencias que en temas de ejecuci\u00f3n hipotecaria se han producido en algunos juzgados. As\u00ed como los posibles silencios culpables que procesalmente se producen en este\u00a0 terreno. No es necesario a\u00f1adir comentario alguno.<\/p>\n

        \u00a0<\/p>\n

        \"\"<\/a>5.-\u00a0 TITULIZACIONES STRICTU SENSU. <\/em><\/strong><\/h2>\n

        <\/a>5.1.- Regulaci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/p>\n

        Esta materia fue regulada por primera vez, a trav\u00e9s de la Ley 19\/1992, de 7 de julio, sobre R\u00e9gimen de Sociedades y Fondos de Inversi\u00f3n Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulizaci\u00f3n Hipotecaria.<\/p>\n

        Al objeto de extender su regulaci\u00f3n no s\u00f3lo a los cr\u00e9ditos hipotecarios, sino a otros derechos de cr\u00e9dito,\u00a0 la Disposici\u00f3n Adicional 5\u00aa de la Ley 3\/1994, y su desarrollo a trav\u00e9s del Real Decreto 926\/1998, de 14 de mayo, se regulan los Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos y las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos.<\/p>\n

        Es a partir de esa fecha, cu\u00e1ndo la titulizaci\u00f3n en nuestro pa\u00eds comienza a realizarse a trav\u00e9s de unos patrimonios separados y sin personalidad jur\u00eddica, denominados Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos (FTA), que son constituidos y administrados por una Sociedad An\u00f3nima de objeto exclusivo, supervisada por la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), denominadas Sociedades Gestoras de Fondos de Titulizaci\u00f3n.<\/p>\n

        La Ley 5\/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiaci\u00f3n Empresarial, viene a establecer el nuevo r\u00e9gimen de la titulizaci\u00f3n en Espa\u00f1a, y lo hace asent\u00e1ndose \u2013 seg\u00fan afirma en su Exposici\u00f3n de Motivos – sobre tres objetivos:<\/p>\n

        \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Refundir la normativa dispersa<\/p>\n

        \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Flexibilizar la operativa de los Fondos, y<\/p>\n

        \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Fortalecer las exigencias en materia de transparencia y protecci\u00f3n del inversor.<\/p>\n

        <\/a>5.2. Un poco de historia.<\/strong><\/p>\n

        La Ley 2\/1981, del Mercado Hipotecario, y el Real Decreto que la desarroll\u00f3, RD 685\/1982, crearon las figuras anteriormente analizadas.<\/p>\n

        La Ley 19\/1992, de 7 de julio, tal y como se\u00f1al\u00e9, permit\u00eda la titulizaci\u00f3n de las participaciones hipotecarias (PH) establecidas en aquel RD 685\/1982 y defin\u00eda los Fondos de Titulizaci\u00f3n Hipotecaria. Al permitir titulizar las PH y no los pr\u00e9stamos hipotecarios directamente, se agilizaba enormemente el proceso de titulizaci\u00f3n, puesto que no era necesaria:<\/p>\n

        \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 -La comunicaci\u00f3n al acreedor original ,,<\/p>\n

        \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 -ni modificar la escritura p\u00fablica de la hipoteca.<\/p>\n

        Cada PH representaba un pr\u00e9stamo hipotecario de alta calidad, con un principal menor al 80 % del valor de tasaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n

        El siguiente paso fue permitir la titulizaci\u00f3n del resto de los pr\u00e9stamos hipotecarios ( los que no cumpl\u00edan ese requisito de calidad) y posteriormente, la titulizaci\u00f3n de los activos no hipotecarios. RD 926\/1998 ( este RD defini\u00f3 los FTA y regul\u00f3 las Sociedades Gestoras\u00a0 de Fondos de Titulizaci\u00f3n, (SGFT) \u00a0). <\/strong><\/p>\n

        Por otra parte,\u00a0 se abord\u00f3 la llamada titulizaci\u00f3n de pasivos emitidos por las entidades de cr\u00e9dito, en su gran mayor\u00eda c\u00e9dulas hipotecarias.\u00a0<\/p>\n

        <\/a>5.3.- Concepto.<\/strong><\/h3>\n

        Mediante la titulizaci\u00f3n se consigue transformar un conjunto de activos poco l\u00edquidos en una serie de instrumentos negociables, l\u00edquidos y con unos flujos de pago determinados.<\/p>\n

        Este proceso puede llevarlo a cabo cualquier empresa, pero son las entidades de cr\u00e9dito las que habitualmente lo desarrollan, debido a su gran capacidad para generar activos financieros.<\/p>\n

        Mediante este proceso se logra transformar activos de escaso valor y calidades heterog\u00e9neas, en t\u00edtulos l\u00edquidos de car\u00e1cter homog\u00e9neo , de mayor importe y susceptibles de ser transmitidos a un tercero.<\/p>\n

        La Ley 5\/2005 permite titulizar no s\u00f3lo derechos de cr\u00e9dito existentes, sino tambi\u00e9n futuros, y es posible hacerlo sobre derechos derivados de pr\u00e9stamos hipotecarios, tarjetas de cr\u00e9dito, pr\u00e9stamos al consumo, para la adquisici\u00f3n de veh\u00edculos, derechos de autor, ingresos por arrendamientos, etc.<\/p>\n

        La Ley 5\/2015 mantiene el esquema b\u00e1sico del funcionamiento de los fondos de titulizaci\u00f3n: la titulizaci\u00f3n se seguir\u00e1 realizando a trav\u00e9s de patrimonios separados, sin personalidad jur\u00eddica y con valor patrimonial nulo, que son gestionados y representados por sociedades gestoras supervisadas por la CNMV.<\/p>\n

        Desaparece la doble categor\u00eda de \u201cfondos de titulizaci\u00f3n de activos\u201d (\u201cFTA\u201d) y \u201cfondos de titulizaci\u00f3n hipotecaria\u201d (\u201cFTH\u201d), unific\u00e1ndolos en una sola categor\u00eda legal, quedando solo vigente la categor\u00eda de FTA.<\/p>\n

        En cuanto a la estructura b\u00e1sica de los FTA se mantiene la exigencia de que el activo de los FTA est\u00e9 integrado solo por derechos de cr\u00e9dito presentes o futuros. En cuanto al pasivo, estar\u00e1 compuesto por los valores de renta fija que se emitan y por cr\u00e9ditos concedidos por terceros. Se regula la posibilidad de que el patrimonio de los fondos se articule en compartimentos independientes, de tal forma que el activo incorporado a un determinado compartimento responda exclusivamente de los costes, gastos y obligaciones de dicho compartimento.<\/p>\n

        Los Fondos son entes sin personalidad jur\u00eddica respecto de los cuales y conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 9.4 de la Ley Hipotecaria, y el art. 11 de su Reglamento, no cabr\u00eda inscripci\u00f3n alguna en el registro de la propiedad. As\u00ed lo se\u00f1al\u00f3 la STS de 31 de enero de 2001, si bien dicha S se\u00f1alaba que toda excepci\u00f3n a la previsi\u00f3n legal de aquellos art\u00edculos ha de venir amparada por una norma expresamente habilitadora de tales inscripciones, lo que ha ocurrido con el art\u00edculo 27 del Real Decreto Ley 6\/2010, de 9 de abril, tal y como recoge la RDGRRyN de 1 de agosto de 2014, a la que m\u00e1s adelante me referir\u00e9, y que conforma lo que podr\u00eda denominarse una incoherencia de oportunidad, al permitir la inscripci\u00f3n de inmuebles a favor de los fondos \u2013 que carecen de personalidad jur\u00eddica-,\u00a0 en determinadas circunstancias\u00a0<\/p>\n

        <\/a>5.4. Clases de titulizaci\u00f3n y de fondos.<\/strong><\/h3>\n

        Pueden ser: Tradicionales y Sint\u00e9ticas.<\/p>\n

        Las tradicionales son aquellas en las que se produce la venta o cesi\u00f3n plena de los activos a una entidad instrumental, con o sin personalidad jur\u00eddica, creada con el \u00fanico fin de adquirir los activos que se titulizan y emitir los bonos de titulizaci\u00f3n que han de ser colocados en el mercado. Esa entidad financia la compra de los activos.<\/p>\n

        La Titulizaci\u00f3n sint\u00e9tica podr\u00e1 hacerse por los fondos de titulizaci\u00f3n, titulizando pr\u00e9stamos y otros derechos de cr\u00e9dito, asumiendo total o parcialmente el riesgo de cr\u00e9dito de los mismos, mediante la contrataci\u00f3n con terceros de derivados crediticios (CDS), o mediante el otorgamiento de garant\u00edas o avales a favor de los titulares de tales pr\u00e9stamos o derechos de cr\u00e9dito. Se transfiere a un tercero el riesgo del cr\u00e9dito inherente a un activo, sin vender o ceder el mismo, es decir sint\u00e9ticamente.<\/p>\n

        En estas no es necesario que haya una emisi\u00f3n de valores. Se utiliza cuando no se persigue obtener financiaci\u00f3n, sino una transferencia del riesgo del cr\u00e9dito.<\/p>\n

        Lo usual en nuestro pa\u00eds son las estructuras tradicionales, que implican la venta de activos a una entidad instrumental, normalmente Fondos de Titulizaci\u00f3n Hipotecaria (FTH) y Fondos de Titulizaci\u00f3n de Activos (FTA).<\/p>\n

        Adem\u00e1s, en la inmensa mayor\u00eda de los casos, a ra\u00edz de la aplicaci\u00f3n de la Circular Contable 4\/2004 del banco de Espa\u00f1a, a la que me refer\u00ed en su momento, estos activos no han causado baja del balance de las entidades.<\/p>\n

        Los Fondos tambi\u00e9n pueden ser cerrados y abiertos<\/p>\n

        Los fondos cerrados son aquellos que no prevean incorporaciones de activos ni de pasivos despu\u00e9s de su constituci\u00f3n, salvo la posibilidad de que los fondos cerrados tengan un per\u00edodo inicial m\u00e1ximo de cuatro meses desde su constituci\u00f3n para incorporar nuevos activos y pasivos hasta un volumen m\u00e1ximo.<\/p>\n

        Los fondos abiertos son aquellos en los que su escritura de constituci\u00f3n prevea que pueden modificar su activo, su pasivo o ambos.<\/p>\n

        La Ley contempla la posibilidad de realizar una gesti\u00f3n activa del patrimonio del fondo si as\u00ed se prev\u00e9 en la correspondiente escritura de constituci\u00f3n, en cuyo caso, estos fondos estar\u00edan catalogados como \u201cabiertos\u201d. Se entiende por \u201cgesti\u00f3n activa\u201d aquella que, prevista en la escritura de constituci\u00f3n, permite la modificaci\u00f3n de elementos patrimoniales del activo con el fin de maximizar la rentabilidad, garantizar la calidad de los activos, llevar a cabo un tratamiento adecuado del riesgo o mantener las condiciones establecidas en la escritura.<\/p>\n

        <\/a>5.5 Sociedades Gestoras.<\/h3>\n

        \u00a0Son las que garantizan los derechos de los tenedores de los t\u00edtulos emitidos. Se les encomienda la vigilancia de actos de contenido econ\u00f3mico como son que los pagos a los inversores se hagan adecuadamente, o que la documentaci\u00f3n exigida legalmente para las titulizaciones se elabore de manera adecuada. Son necesarias ya que el veh\u00edculo o entidad especial de titulizaci\u00f3n no tiene personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n

        Dentro de su objeto social, adem\u00e1s de la constituci\u00f3n, administraci\u00f3n y representaci\u00f3n de los FTA y de los fondos de activos bancarios (\u201cFAB\u201d), se incluye, la constituci\u00f3n, administraci\u00f3n y representaci\u00f3n legal de veh\u00edculos de inversi\u00f3n de prop\u00f3sito especial an\u00e1logos a los fondos de titulizaci\u00f3n constituidos en el extranjero, de acuerdo con la normativa que sea de aplicaci\u00f3n. Ninguna persona que no sea una sociedad gestora autorizada por la CNMV podr\u00e1 desarrollar las actividades legalmente reservadas a las sociedades gestoras.<\/p>\n

        Las sociedades gestoras ser\u00e1n responsables frente a los tenedores de los valores y restantes acreedores de los fondos que representen por todos los perjuicios que les cause el incumplimiento de sus obligaciones.<\/p>\n

        Una vez constituidas, para dar comienzo a su actividad, las sociedades gestoras de fondos de titulizaci\u00f3n deber\u00e1n inscribirse en el Registro Mercantil y en el correspondiente registro de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores. Dicha inscripci\u00f3n deber\u00e1 producirse en el plazo de seis meses a partir de la concesi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n. En caso contrario, se producir\u00e1 la caducidad de la autorizaci\u00f3n.<\/p>\n

        Ninguna persona o entidad podr\u00e1, sin haber obtenido la preceptiva autorizaci\u00f3n o sin hallarse inscrita en el registro de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores desarrollar las actividades legalmente reservadas a las sociedades gestoras de fondos de titulizaci\u00f3n.<\/p>\n

        El uso de la denominaci\u00f3n \u00abSociedad Gestora de Fondos de Titulizaci\u00f3n\u00bb y sus siglas \u00abSGFT\u00bb queda reservada a las entidades que hayan obtenido la preceptiva autorizaci\u00f3n y se hallen inscritas en el correspondiente registro de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores.<\/p>\n

        Han de revestir la forma de sociedad an\u00f3nima, constituida por el procedimiento de fundaci\u00f3n simult\u00e1nea y con duraci\u00f3n indefinida. Tener por objeto social exclusivo el previsto como reservado en la Ley. Su domicilio social, as\u00ed como su efectiva administraci\u00f3n y direcci\u00f3n, han de estar situados en territorio espa\u00f1ol. Han de disponer de unos recursos propios totales y de un capital social m\u00ednimo de un mill\u00f3n de euros, totalmente desembolsado en efectivo y representado en acciones nominativas. Los accionistas titulares de participaciones significativas han de ser id\u00f3neos conforme a lo previsto en la Ley\u00a035\/2003, de\u00a04 de noviembre, de Instituciones de Inversi\u00f3n Colectiva.<\/p>\n

        Fondos de titulizaci\u00f3n y sus compartimentos.<\/strong><\/p>\n

        El patrimonio de los fondos de titulizaci\u00f3n podr\u00e1, cuando as\u00ed est\u00e9 previsto en la escritura de constituci\u00f3n, dividirse en compartimentos independientes, con cargo a los cuales podr\u00e1n emitirse valores o asumirse obligaciones de diferentes clases y que podr\u00e1n liquidarse de forma independiente.<\/p>\n

        La parte del patrimonio del fondo de titulizaci\u00f3n atribuido a cada compartimento responder\u00e1 exclusivamente de los costes, gastos y obligaciones expresamente atribuidos a ese compartimento y de los costes, gastos y obligaciones que no hayan sido atribuidos expresamente a un compartimento en la proporci\u00f3n que se fije en la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n del fondo o en la escritura p\u00fablica complementaria. Los acreedores de un compartimento s\u00f3lo podr\u00e1n hacer efectivos sus cr\u00e9ditos contra el patrimonio de dicho compartimento.<\/p>\n

        Activo de los fondos de titulizaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

        1. Podr\u00e1n incorporarse al activo de un fondo de titulizaci\u00f3n los activos que pertenezcan a alguna de las categor\u00edas siguientes:<\/p>\n

        a) Derechos de cr\u00e9dito que figuren en el activo del cedente. Se entender\u00e1n incluidas las participaciones hipotecarias que correspondan a pr\u00e9stamos que re\u00fanan los requisitos establecidos en la Ley\u00a02\/1981, de\u00a025 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario, as\u00ed como los certificados de transmisi\u00f3n de hipoteca. Los valores emitidos por fondos de titulizaci\u00f3n que integren en su activo participaciones hipotecarias o certificados de transmisi\u00f3n hipotecaria tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de t\u00edtulos hipotecarios de la citada Ley\u00a02\/1981, de\u00a025 de marzo.<\/p>\n

        b) Derechos de cr\u00e9dito futuros que constituyan ingresos o cobros de magnitud conocida o estimada, y cuya transmisi\u00f3n se formalice contractualmente de modo que quede probada de forma inequ\u00edvoca y fehaciente, la cesi\u00f3n de la titularidad. Como, por ejemplo:<\/p>\n

        1.\u00ba El derecho del concesionario al cobro del peaje de autopistas<\/p>\n

        2.\u00ba derechos de naturaleza an\u00e1loga que se determinen por la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores.<\/p>\n

        Modos de adquisici\u00f3n y Transmisi\u00f3n de activos.<\/strong><\/p>\n

        Los fondos de titulizaci\u00f3n podr\u00e1n adquirir la titularidad de los activos por cualquier modo, bien sea a trav\u00e9s de su cesi\u00f3n, su adquisici\u00f3n, su suscripci\u00f3n en mercados primarios o a trav\u00e9s de cualquier otro modo admitido en Derecho.<\/p>\n

        Se podr\u00e1 inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulizaci\u00f3n. Igualmente se podr\u00e1n inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulizaci\u00f3n en los registros que correspondan.<\/p>\n

        La inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil ser\u00e1 potestativa para los fondos de titulizaci\u00f3n y sus compartimentos. En todo caso, las cuentas anuales de los citados fondos deber\u00e1n ser depositadas en la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores.<\/p>\n

        A este respecto la RDGRRyN de 1 de agosto de 2014 resolvi\u00f3 un supuesto de inscripci\u00f3n a favor de un fondo de la adjudicaci\u00f3n en pago efectuada por el deudor hipotecario del pleno dominio de la finca hipotecada, inscripci\u00f3n que fue rechazada por el registrador bas\u00e1ndose en que tales fondos son entes sin personalidad jur\u00eddica, respecto de los cuales no cabr\u00eda inscripci\u00f3n a su favor alguna, por declararlo as\u00ed el art 9.4 de la LH, el art 11 del RH y la STS de 31 de enero de 2001; entendiendo que el art 27 del RD-L 6\/2010, de 9 de abril de medidas para el impulso de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica y el empleo contiene una excepci\u00f3n referida a \u201cque estos fondos sean titulares de los inmuebles resultantes de los remates de la ejecuci\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios de los que sean titulares como consecuencia de su titulaci\u00f3n\u201d, excepci\u00f3n \u00e9sta que como todas debe ser interpretada en sus t\u00e9rminos literales. Opini\u00f3n contraria manten\u00eda el recurrente. (El art 11 del RH, en su versi\u00f3n reformada por el RD 1867\/1998 contemplaba tal posibilidad, pero fue declarado nulo por la STS antes citada, por estimarlo sujeto a reserva de ley).<\/p>\n

        La DG considera que tal posibilidad, es decir la de considerar a los fondos de titulizaci\u00f3n hipotecaria y fondos de titulizaci\u00f3n de activos como titulares registrales de fincas o derechos, resulta del citado art 27 del RD-L 6\/2010 y revoca la nota de calificaci\u00f3n del registrador.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

        RIESGOS DEL INVERSOR.[9]<\/a>– <\/strong><\/p>\n

        Las ventajas que ofrece la titulizaci\u00f3n de activos , como el menor coste de la financiaci\u00f3n y de una mejor gesti\u00f3n de los riesgos que se derivan del proceso descrito de transformaci\u00f3n de un conjunto de activos poco l\u00edquidos y no negociables, en una serie de t\u00edtulos susceptibles de ser adquiridos por los inversores, y as\u00ed diversificar sus carteras y obtener rentabilidad, conlleva as\u00ed mismo una serie de riesgos:<\/p>\n

        Riesgo de cr\u00e9dito: si el acreditado o deudor hipotecario no satisface en tiempo y forma las cuotas acordadas, se produce un deterioro del activo que est\u00e1 respaldando los t\u00edtulos emitidos. Recordemos que con los t\u00edtulos se transfiere el riesgo. Se transfiere a un tercero el riesgo del cr\u00e9dito inherente a un activo, sin vender o ceder el mismo, es decir sint\u00e9ticamente.<\/p>\n

        Riesgo de prepago: el derivado de la amortizaci\u00f3n anticipada, total o parcial, de los activos que respaldan la titulizaci\u00f3n. Implica que el vencimiento real de los bonos de titulizaci\u00f3n sea mas corto que el contratado. Lo asume el inversor.<\/p>\n

        Es pertinente recordar a este respecto, como estos riesgos se materializaron con la crisis de las hipotecas subprime en el a\u00f1o 2007, determinando el impago de la mayor\u00eda de las carteras titulizadas.\u00a0<\/p>\n

        PERSPECTIVA DOCUMENTALISTA.-<\/strong><\/p>\n

        Conocido este panorama general de la titulizaci\u00f3n strictu sensu, y conocida la posibilidad de que se incluyan en la titulizaci\u00f3n otros cr\u00e9ditos diferentes de los originados por un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria, abordar\u00e9 este apartado desde la misma perspectiva que he aplicado en las figuras anteriormente examinadas.<\/p>\n

        El art\u00edculo 16 de la Ley 5\/2005, de 27 de abril, de fomento de la financiaci\u00f3n empresarial se\u00f1ala que :\u201da los fondos de titulizaci\u00f3n les ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n, en relaci\u00f3n con los pr\u00e9stamos y dem\u00e1s derechos de cr\u00e9dito que adquieran, el r\u00e9gimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se contempla la ley\u00a02\/1981, de\u00a025 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario\u201d.<\/p>\n

        Esto significa que:<\/p>\n

        La regulaci\u00f3n a efectos de ejecuci\u00f3n hipotecaria en materia de participaciones hipotecarias les es trasladable, lo que supone que el titular de t\u00edtulos o bonos titulizados s\u00ed tiene la acci\u00f3n directa contra el deudor cuya hipoteca ha sido titulizada en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago, pero en forma de igualdad procesal, sin iniciativa en la acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n, salvo que sea para compeler a la entidad a iniciar \u00e9sta.<\/p>\n

        \u00a0No s\u00f3lo concurrir\u00e1 con el acreedor hipotecario, en pie de igualdad, y a prorrata de su participaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s puede compeler al acreedor para que inicie el procedimiento de ejecuci\u00f3n. Esta \u00faltima posibilidad \u2013 como ya se\u00f1al\u00e9 en su momento -, probablemente sea de escasa aplicaci\u00f3n, ya que para su ejercicio se requiere una informaci\u00f3n de la que no dispone el titular, salvo que deje de percibir el inter\u00e9s prometido, por morosidad del deudor. Incumplido el requerimiento por la entidad, surge a favor del titular el derecho a ejercitar la acci\u00f3n por subrogaci\u00f3n:<\/p>\n

        Del r\u00e9gimen examinado a lo largo de este trabajo resulta que, si el incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o titulares de las participaciones tendr\u00e1n las siguientes facultades:<\/p>\n

        a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

        b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecuci\u00f3n que \u00e9ste siga contra el deudor.<\/em><\/p>\n

        c) Si la entidad no inicia el procedimiento dentro de los sesenta d\u00edas h\u00e1biles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la participaci\u00f3n quedar\u00e1 legitimado para ejercitar, por subrogaci\u00f3n, la acci\u00f3n hipotecaria del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito participado en la cuant\u00eda correspondiente al porcentaje de su participaci\u00f3n.<\/p>\n

        En este supuesto quedar\u00e1n subsistentes la parte del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes.<\/p>\n

        d) En caso de paralizaci\u00f3n del procedimiento seguido por la entidad emisora, el part\u00edcipe podr\u00e1 subrogarse en la posici\u00f3n de aqu\u00e9lla y continuar el procedimiento.<\/p>\n

        La acci\u00f3n por subrogaci\u00f3n es de car\u00e1cter personal\u00edsimo, se circunscribe a la cuant\u00eda correspondiente a la cuant\u00eda del t\u00edtulo equivalente al porcentaje de participaci\u00f3n, dejando subsistente el resto del cr\u00e9dito.<\/p>\n

        \u00a0La posibilidad de la acci\u00f3n es incontestable, pero repito lo que ya se\u00f1al\u00e9 en el apartado correspondiente a las participaciones hipotecarias respecto a la transparencia e informaci\u00f3n acerca de las hipotecas soporte y de los avatares de las mismas. Es claro que el inversor sabe que ha adquirido t\u00edtulos de un FTH, pero probablemente sea esa toda la informaci\u00f3n que posea. En un mercado de seguridades como es el mercado hipotecario, deber\u00eda de introducirse una operativa consistente en una informaci\u00f3n continuada al inversor sobre aquellas circunstancias esenciales de los cr\u00e9ditos hipotecarios que componen el FTH. Nueva incoherencia, esta vez sist\u00e9mica, pues en toda inversi\u00f3n resulta esencial la informaci\u00f3n del producto sobre el que se invierte. Vuelven a ser pertinentes las interrogantes que se\u00f1alaba: \u00bfHan sido tasados adecuadamente los inmuebles que garantizan los cr\u00e9ditos que se titulizan? \u00bfSe est\u00e1n cadenciando adecuadamente las amortizaciones de esos cr\u00e9ditos titulizados? \u00bfQu\u00e9 tipo de inter\u00e9s es el que se les aplica en cada momento? \u00bfQu\u00e9 plazo resta hasta su total amortizaci\u00f3n? \u00bfHan experimentado pagos o amortizaciones anticipadas? \u00bfQu\u00e9 tipo de amortizaciones, de plazo, de capital o intereses?<\/p>\n

         <\/p>\n

        <\/a>CONCLUSIONES.-<\/strong><\/h2>\n

        La econom\u00eda financiera forma parte de nuestra actividad cotidiana. Los flujos de capital, los ahorros de los ciudadanos, los productos financieros de las entidades, son elementos econ\u00f3micos imprescindibles para la vida cotidiana de las personas, y al propio tiempo constituyen la materia prima esencial para las entidades de cr\u00e9dito a la hora de generar riqueza, a la hora de generar activos financieros que les permitan transformar activos heterog\u00e9neos no negociables en t\u00edtulos l\u00edquidos, homog\u00e9neos y negociables, susceptibles de ser vendidos o cedidos a un tercero. Esta actividad transformadora, casi irreal, que genera riqueza y\u00a0 liquidez debe de ser objeto del Derecho, y ha de serlo de una manera neutral y equilibrada, sin imponer impedimentos, pero garantizando las transacciones, facilitando a cada uno de los agentes intervinientes seguridad en el tr\u00e1fico y rapidez y eficacia en la respuesta.<\/p>\n

        De lo expuesto en este trabajo se deduce que nuestro Sistema Jur\u00eddico se va alejando de ese ideal de seguridad y equilibrio, y lo hace a trav\u00e9s de atajos que suponen olvido y menosprecio de los derechos de una de las partes del binomio: el inversor.\u00a0<\/p>\n

        La coherencia de un sistema jur\u00eddico no se eval\u00faa \u00fanicamente en alguno de sus subsistemas,\u00a0 sino que ha de evaluarse en su integridad. Nuestro Sistema Jur\u00eddico se asienta en unos principios informadores que impregnan todas y cada una de las normas que, a modo, de alicatado conforman las diferentes instituciones jur\u00eddicas.\u00a0 Esos principios ni son eternos, ni son inmodificables, pero exigen en su proyecci\u00f3n una m\u00ednima coherencia que determina la eficacia y justicia de un sistema. Ese es: la coherencia,\u00a0 el verdadero e inmutable Principio informador.\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

         <\/p>\n

        Ignacio Navas Oloriz<\/span><\/strong><\/p>\n

        Notario em\u00e9rito.<\/span><\/strong><\/p>\n

        Abogado<\/span><\/strong><\/p>\n

        Trabajo publicado en el \u00faltimo n\u00famero de la revista Cuadernos de Derecho y Comercio<\/strong><\/p>\n

        <\/a>Notas:<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

        w<\/a> es.wikipedia.org. 25\/09\/2017<\/p>\n

        \u00af<\/a> El sistema en la Jurisprudencia. Claus-Wilhelm Canaris. Fundaci\u00f3n Cultural del Notariado. 1998.<\/p>\n

        [1]<\/a> La Unidad en el concepto de Ordenamiento Jur\u00eddico de Santi Romano. Carmen Garc\u00eda Miranda. Anuario da Facultade de Dereito.<\/p>\n

        [2]<\/a> El Derecho como Ordenamiento Jur\u00eddico. C\u00edrculo de Derecho P\u00fablico. Universidad Nacional Federico Villarreal. 2012.<\/p>\n

        [3]<\/a> LA DOCTRINA DEL ORDENAMIENTO JUR\u00cdDICO DE SANTI ROMANO Y ALGUNAS DE SUS APLICACIONES EN EL CAMPO DEL DERECHO ADMINISTRATIVO. SEBASTI\u00c1N MART\u00cdN-RETORTIIXO<\/p>\n

        [4]<\/a> Una aproximaci\u00f3n a la Lex Artis. J. Ignacio Navas Ol\u00f3riz. Publicaci\u00f3n del Cjo General del Notariado.<\/p>\n

        <\/a>(5) Una referencia m\u00e1s amplia de esta R, se encuentra en El Notariado del siglo XXI. Juan P\u00e9rez Hereza. \u201cLa nueva doctrina hipotecaria en relaci\u00f3n a la protecci\u00f3n del consumidor en los pr\u00e9stamos hipotecarios\u201d.<\/p>\n

        [6]<\/a> \u201cClaves para afrontar la crisis inmobiliaria\u201d Ed La Ley. Julio 2009.<\/p>\n

        [7]<\/a> Wolters Kluwer Espa\u00f1a. Julio2009.<\/p>\n

        [8]<\/a> Foro de Actualidad 87. Despacho Ur\u00eda.<\/p>\n

        [9]<\/a> \u201cLa titulizaci\u00f3n de activos por parte de las entidades de cr\u00e9dito: el modelo espa\u00f1ol en el contexto internacional y su tratamiento desde el punto de vista de la regulaci\u00f3n prudencial\u201d Eva Catarineu y Daniel P\u00e9rez. Banco de Espa\u00f1a. Estabilidad Financiera, n\u00ba 14.<\/p>\n

        \u00a0<\/h2>\n

        <\/a>ENLACES:<\/h2>\n

        LA REFORMA DEL MERCADO SECUNDARIO.\u00a0<\/a>Jos\u00e9 Luis Valle Mu\u00f1oz, Registrador de Barcelona.<\/span><\/strong><\/p>\n

        RDGRN 1 DE OCTUBRE DE 2010<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

        Cuadernos de Derecho y Comercio<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

        Libro del autor \u00abClaves para afrontar la Crisis Inmobiliaria\u00bb<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

        Art\u00edculos de Jos\u00e9 Ignacio Navas Ol\u00f3riz en El Pa\u00eds<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

        Entrevista a Jos\u00e9 Ignacio Navas Ol\u00f3riz en Ivoox<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

        SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

        SECCI\u00d3N CONSUMO Y DERECHO<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

        PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        \u00a0 LA SOLEDAD DE LAS INSTITUCIONES: Una aproximaci\u00f3n a la incoherencia de nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria. -oOo- Ignacio Navas Oloriz, Notario em\u00e9rito. \u00a0 INDICE: 1.- La coherencia como eje vertebrador del ordenamiento jur\u00eddico y requisito imprescindible para conformar un sistema jur\u00eddico. 2.- Planteamiento y Precisi\u00f3n del problema. Datos y aclaraci\u00f3n de conceptos. La econom\u00eda regulada. 3.-\u00a0Vayamos […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":47593,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,268],"tags":[9204,9205,9207,8184,9201,9202,2654,9208,9206,1805,9203,1356],"class_list":{"0":"post-47573","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-articulos-doctrina","9":"tag-bonos-hipotecarios","10":"tag-cedulas-hipotecarias","11":"tag-cesion-de-credito","12":"tag-cesion-de-credito-hipotecario","13":"tag-jose-ignacio-navas-oloriz","14":"tag-navas-oloriz","15":"tag-novacion","16":"tag-nudo-marinero","17":"tag-participaciones-hipotecarias","18":"tag-tasacion","19":"tag-titulacion","20":"tag-titulizacion"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47573","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=47573"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/47573\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/47593"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=47573"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=47573"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=47573"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}