{"id":4817,"date":"2015-05-14T20:25:09","date_gmt":"2015-05-14T19:25:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=4817"},"modified":"2015-05-14T20:57:05","modified_gmt":"2015-05-14T19:57:05","slug":"comentarios-al-trabajo-de-jose-antonio-garcia-vila-sobre-la-posicion-procesal-del-tercer-poseedor-de-finca-hipotecada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/comentarios-al-trabajo-de-jose-antonio-garcia-vila-sobre-la-posicion-procesal-del-tercer-poseedor-de-finca-hipotecada\/","title":{"rendered":"Comentarios al trabajo de Jos\u00e9 Antonio Garc\u00eda Vila sobre \u00abLa posici\u00f3n procesal del tercer poseedor de finca hipotecada\u00bb."},"content":{"rendered":"<p><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/p>\n<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>LINO RODR\u00cdGUEZ OTERO, <\/strong><\/span><\/h1>\n<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>REGISTRADOR Y PREPARADOR DE OPOSITORES \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/h1>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mi buen amigo Jos\u00e9 Antonio Garc\u00eda Vila public\u00f3 el 1 de octubre de 2014, en este portal, un extenso y documentado trabajo titulado <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2014-posicion-procesal-tercer-poseedor-finca-hipotecada.htm\">\u201c<strong>La po\u00adsici\u00f3n procesal del tercer poseedor de finca hipotecada<\/strong>\u201d<\/a>, que<strong> cier\u00adta\u00ad\u00admente no le\u00ed, porque en ese entonces estaba yo bastante atareado con otras cuestiones. Pero luego tuvo la gentileza de mandarme una separata, muy bien presentada, de la Revista Jur\u00eddica del Notariado<\/strong><strong>, en la que consta\u00adba el referido trabajo, acompa\u00f1ada de una afectuosa tarjeta, en la que de\u00adc\u00eda que el motivo era lograr una cari\u00f1osa discusi\u00f3n. Y como ahora tengo algo m\u00e1s de tiempo, comentar\u00e9 algunos pasajes del repetido trabajo, en los que tengo una opini\u00f3n un tanto distinta a la del autor.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-1-la-fiducia-cum-creditore\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong> 1. La fiducia cum creditore<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En la p\u00e1gina 357<\/strong><strong> de la Revista, al tratar de \u201c<\/strong><strong>Una breve excursi\u00f3n his\u00ad\u00adt\u00f3rica<\/strong>\u201d nos dice que <strong>\u00ab<\/strong>para re\u00adsolver el problema econ\u00f3mico que late en los derechos reales de garant\u00eda, en el Derecho Romano se acudi\u00f3, desde un primer momento a dos figu\u00adras: la <em>fiducia<\/em> <em>cum creditore<\/em> y el <em>pignus<\/em><em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La forma m\u00e1s antigua de garant\u00eda es la <em>fiducia<\/em> <em>cum creditore<\/em><\/strong>&#8230;<strong>\u00bb<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que civilistas, romanistas e incluso hipotecaristas suelen ex\u00adpo\u00adner la materia, refiri\u00e9ndose al Derecho romano, considerando que el orden cronol\u00f3gico de aparici\u00f3n de estos derechos era el siguiente:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La fiducia cum creditore.<\/li>\n<li>El pignus, y<\/li>\n<li>La hipoteca.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es indudable que conformarse con esta posici\u00f3n ser\u00eda f\u00e1cil y c\u00f3modo, pero a tal posici\u00f3n le he encontrado determinados inconvenientes y, por ello, no puedo admitirla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como ya sostuve, tanto en los \u201cElementos de Derecho hipo\u00adtecario\u201d co\u00admo en las \u201cInstituciones\u201d, la forma m\u00e1s primitiva de garant\u00eda entre los romanos hab\u00eda sido el \u201cnexum\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mi opini\u00f3n, en ese punto, fue tenida en cuenta no s\u00f3lo por los opo\u00adsi\u00adto\u00adres y sus respectivos preparadores sino tambi\u00e9n en la \u00faltima edici\u00f3n del Derecho hipotecario de ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, de cuya edici\u00f3n se encarg\u00f3 JOAN BERN\u00c1 I SIRGO, el cual, en el tomo VIII, de\u00addica casi cuatro p\u00e1ginas (17 a 20) a la figura del \u201cnexum\u201d, tomando co\u00admo base mi citada obra de los \u201cElementos\u201d, tomo II, 2005.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero ya en el a\u00f1o 2003, hab\u00eda publicado un trabajo, en Revista Cr\u00edtica de Derecho Inmobiliario, a\u00f1o LXXIX, n\u00famero 677, mayo-junio 2003, con el t\u00edtulo de \u201cEl enigm\u00e1tico \u201cnexum\u201d como precedente de la hipoteca\u201d, en el que trataba de modo m\u00e1s extenso la cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Pero, adem\u00e1s de esto, creo que la <em>fiducia cum creditore<\/em> nunca pudo ser un negocio primitivo, pues teniendo en cuenta que se celebraba mediante mancipatio, \u00e9sta ya no es la mancipatio primitiva sino que se nos presenta como un figura muy evolucionada.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En efecto: En esta mancipatio evolucionada hay <\/strong>una ba\u00adlanza y con ella no se pesa nada; se pronuncian unas palabras solemnes, dando a entender que se paga un precio y sola\u00admente se entrega una moneda \u2013<em>nummo uno<\/em>\u2013 junto con la balanza. Se tra\u00adta, pues, de un negocio de car\u00e1cter solemne y abstracto. Es una <em>imagi\u00adnaria venditio<\/em>, en que el precio <em>nummo uno<\/em> era simb\u00f3lico. Este negocio de traspaso de una <em>res mancipi<\/em> bajo la potestad del <em>accipiens <\/em>tiene diversas finalidades: <em>mancipatio emptionis causa<\/em>, <em>do\u00adnationis causa<\/em>, <em>fidu\u00adciae causa<\/em>, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siguiendo la teor\u00eda de las <strong>supervivencias<\/strong> (ya que no hay otra expli\u00adca\u00adci\u00f3n posible), la mancipatio, en su origen, tuvo que ser una <strong>venta<\/strong> <strong>real<\/strong>, cuyo pago se hac\u00eda al contado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En un principio, la mancipaci\u00f3n, como tal negoci\u00f3, s\u00f3lo ten\u00eda lugar, res\u00ad\u00adpecto de los objetos que el comprador pod\u00eda tomar con la mano <em>\u2013<\/em><em>man\u00adci\u00adpare<\/em>, de <em>manus capere\u2013<\/em>, remont\u00e1ndose hasta los tiempos en que la pro\u00adpie\u00addad consist\u00eda s\u00f3lo en esclavos o en ganados <em>\u2013<\/em><em>familia pecuniaque\u2013<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">M\u00e1s tarde la mancipaci\u00f3n es la forma primitiva y general de la venta para las denominadas <em>res mancipi<\/em>. As\u00ed pues, el pago se hizo con la ayuda de una balanza sostenida por un testigo imparcial, <em>libri\u00adpens<\/em>, sostenedor de la ba\u00adlanza (que seg\u00fan AZC\u00c1RATE, en su \u00abHistoria de la propiedad\u00bb, ser\u00eda un sacerdote, quiz\u00e1 fund\u00e1ndose en que una balanza se guardaba en un templo), sobre la que se depositaba la cantidad de metal convenida. El ri\u00adtual de la <em>mancipatio<\/em>, seg\u00fan pone de relieve GAYO \u2013en sus Instituciones, 1, 119\u2013,\u00a0 consist\u00eda en que el ad\u00adqui\u00adrente <em>\u2013mancipio accipiens\u2013<\/em> se apoderaba for\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00admalmente de la cosa \u2013que po\u00add\u00eda ser un s\u00edmbolo o representaci\u00f3n de ella\u2013, toc\u00e1ndola o asi\u00e9ndola con la mano, y, simult\u00e1neamente, hac\u00eda una de\u00adclaraci\u00f3n solemne, que cons\u00adta\u00adba: de una <em>afirmaci\u00f3n<\/em>, que coincid\u00eda con la de la f\u00f3rmula de la <em>legis<\/em> <em>actio per sacramentum<\/em>: \u00abYo afirmo que este hombre (trat\u00e1ndose de un esclavo) es m\u00edo, seg\u00fan el derecho de los Qui\u00adri\u00adtes\u00bb; y una aclaraci\u00f3n: \u00aby que es com\u00adpra\u00addo con este cobre y esta balanza de cobre\u00bb. Despu\u00e9s golpeaba la ba\u00adlanza con el metal y daba \u00e9ste como precio al transmitente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En una \u00e9poca en que los romanos ignoraban a\u00fan el arte de acu\u00f1ar la moneda, la cantidad de metal que constitu\u00eda el precio se pesaba en una ba\u00adlanza sostenida por el <em>libripens<\/em>, investido, sin duda, de un car\u00e1cter reli\u00adgioso, en presencia de cinco testigos ciudadanos romanos y p\u00faberes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El peso del metal subsisti\u00f3 a\u00fan despu\u00e9s de empezar a acu\u00f1ar el cobre, porque esta moneda, aun tosca, no ten\u00eda valor m\u00e1s que seg\u00fan su peso, que era preciso verificar \u2013Gayo, I, 122\u2013. Pero despu\u00e9s de la aparici\u00f3n de la moneda de plata, no se tuvo necesidad de pesar las piezas: se las cuenta. El empleo del cobre y de la balanza no tuvo ya desde entonces utilidad material. No se conserv\u00f3 como parte esencial del contrato m\u00e1s que a t\u00edtulo de s\u00edmbolo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por consiguiente, resulta clar\u00edsimo que la mancipatio primitiva no po\u00add\u00eda aplicarse a una transmisi\u00f3n fiduciaria y, en consecuencia, la <em>manci\u00adpa\u00adtio fiduciae<\/em> <em>causa<\/em> no pod\u00eda ser una figura primitiva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cuesti\u00f3n queda entonces reducida a saber cual de las dos figuras fue anterior, si el pignus o la mancipatio fuduciae.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como pone de relieve PABLO FUENTESECA \u2013en su trabajo \u00abL\u00edneas ge\u00adnerales de la fiducia cum creditore\u00bb\u2013, el <em>pactum fiduciae<\/em>, implica que la cosa mancipada quede como <em>res obligata pignoris iure<\/em> en garant\u00eda del cr\u00e9dito. Y en este sentido tenemos el texto de GAYO II, 60:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>Sed fiducia contrahitur aut cum creditore<\/em>, <strong><em>pignoris iure<\/em><\/strong>, <em>aut cum<\/em> <em>ami\u00adco<\/em>, <em>quo totius nostrae res apud eum es se<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abPero la fiducia es contra\u00edda, o con un acreedor, por derecho de pren\u00adda, o con un amigo, para que la totalidad de nuestras cosas est\u00e9n (seguras) junto a \u00e9ste\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este texto nos prueba que, por lo menos, cuando exist\u00eda la fiducia tam\u00adbi\u00e9n exist\u00eda la prenda. En efecto, la <em>res fiduciae data<\/em> se constituye en <em>res obligata<\/em> \u00ab<em>pignoris iure<\/em>\u00bb en poder del acreedor fiduciario, que podr\u00e1 ven\u00adderla de acuerdo con el <em>pactum fiduciae<\/em>, si el fiduciante no paga la deuda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay ning\u00fan inconveniente para que el pignus existiera desde una \u00e9poca muy remota, ya que reca\u00eda sobre <em>res nec mancipi<\/em>, las cuales no pre\u00adsentaban ninguna dificultad en cuanto a su entrega o transmisi\u00f3n. Co\u00admo di\u00adce el romanista citado, PABLO FUENTESECA, la aplicaci\u00f3n de la fi\u00addu\u00adcia <strong>comenz\u00f3<\/strong> en las relaciones de colaboraci\u00f3n amistosa y vecinal entre cabe\u00adzas de familia <em>\u2013fiducia curn amico\u2013 <\/em>y m\u00e1s tarde comenz\u00f3 a aplicarse en funci\u00f3n de garant\u00eda, debido quiz\u00e1 a la necesidad de garantizar los cr\u00e9ditos pecuniarios mediante <em>res mancipi, <\/em><strong>necesidad esta que no pod\u00eda cubrir el <\/strong><strong>pignus<\/strong>. Por tanto, la fiducia surge como consecuencia de la insuficiencia del <em>pignus <\/em>para garantizar determinados cr\u00e9ditos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero hay m\u00e1s argumentos para demostrar que el pignus precedi\u00f3 a la fiducia:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013La fuerza de las cosas nos obliga a pensar que el <em>pignus<\/em> \u2013aunque fuese con otro nombre, ya que la etimolog\u00eda de esta palabra es muy du\u00addosa, pues si bien se consider\u00f3 que pod\u00eda derivarse de de \u201cpugnus\u201d = pu\u00ad\u00f1o, esto no fue admitido\u2013 debi\u00f3 ser anterior a la mancipaci\u00f3n fiduciaria. Es m\u00e1s f\u00e1cil concebir una simple prenda manual que un negocio m\u00e1s com\u00adplejo, como ser\u00eda la <em>mancipatio fiduciae causa<\/em>. Si no tenemos en cuenta el relato b\u00edblico sobre el fratricidio, puede resultar que los actos m\u00e1s antiguos del hombre \u2013en la es\u00adfera del Derecho\u2013 ser\u00edan el pr\u00e9stamo no pecuniario, porque, obvia\u00admen\u00adte, el dinero a\u00fan no exist\u00eda \u2013acto jur\u00eddico\u2013 y el hurto \u2013ac\u00adto antijur\u00eddico\u2013, a los que no hay inconveniente en a\u00f1adir, tal vez en una fase inmedia\u00adta\u00admente ulterior, el pr\u00e9stamo de garant\u00eda, es decir, la prenda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013La existencia de la arcaica <em>legis actio per pignoris capionem<\/em>. El <em>pignus<\/em> se nos presenta en tres etapas evolutivas \u2013<em>pignus captum<\/em>, <em>pignus<\/em> <em>datum, pignus conventum<\/em>\u2013 que reflejan la continuidad hist\u00f3rica de una fun\u00adci\u00f3n de garant\u00eda desde \u00e9poca antigua, cuyo mecanismo de funcio\u00adna\u00admien\u00adto es todav\u00eda discutible, como lo es tambi\u00e9n el significado mismo del vocablo <em>pignus<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013El pignus aparece en dos ocasiones en la Ley de las XII Tablas:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>En la Tabla VII:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>Venditae<\/em>&#8230;<em> et traditae non aliter emptori adquiruntur<\/em>,<em> quam si is ven\u00add\u00adi\u00adtori pretium solverit vel alio modo satisfecerit<\/em>,<em> veluti expremissori aut <strong>pig\u00adnore dato<\/strong><\/em>;<em> quod cavetur<\/em>&#8230; <em>lege XII tabularum<\/em>\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLas (cosas) vendidas y entregadas no se adquieren por el comprador m\u00e1s que si \u00e9ste hubiera pagado el precio al vendedor o le hubiera satis\u00adfe\u00adcho de otro modo, como mediante (la intervenci\u00f3n de) un garante o la <strong>en\u00adtrega de una prenda<\/strong>, cosa que est\u00e1 prevista por una ley de las XII Tablas\u00bb.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong> En la Tabla XII:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00ab<em>Lege autem introducta est <\/em><\/strong><strong><em>pignoris capio<\/em><\/strong><strong>,<em> veluti lege XII tabularum ad\u00adversus eum<\/em>,<em> qui hostiam emisset nec pretium redere<\/em>;<em> item adversus eum<\/em>,<em> qui mercedem no redderet pro eo iumento<\/em>,<em> quod quis ideo locasset<\/em>,<em> ut inde pecuniam acceptam in dapem<\/em>,<em> id est in sacrificium<\/em>,<em> impendert<\/em>.\u00bb<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00abLa toma de prenda se estableci\u00f3 por ley, por ejemplo, por una ley de las XII Tablas contra aquel que hubiera comprado un animal para sacrificarlo a los dioses y no pagara el precio; de igual manera contra el que no entregase el alquiler de una caballer\u00eda siempre que el dinero de tal alquiler se hubiera destinado para realizar una ofrenda.\u00bb<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En cambio, en las XII Tablas <\/strong><strong>no se menciona para nada la fiducia<\/strong><strong>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Los anteriores pasajes los he tomado de la reconstrucci\u00f3n realizada, ba\u00adjo la direcci\u00f3n de Rafael Domingo, por Francisco Cuena, Juan de Chu\u00adrruca, Jos\u00e9 Javier de los Mozos, Fernando G\u00f3mez Carbajo, \u00c1ngel G\u00f3mez-Iglesias, Jos\u00e9 Luis Linares, Rosa Mentxaca y Esteban Varela.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Para esta reconstrucci\u00f3n se basaron en los escritos de Aulo Gellio, Fes\u00adto, Varro, Gayo, Cicer\u00f3n, Ulpiano, Gordianus, Paulo, Plinio, Pom\u00adpo\u00adnio, Sev\u00adero, Servio, Tacito, Caton, Tryphon, Marciano, Salviano, Livio, Si\u00addo\u00adnius, etc., ninguno de los cuales cita la mancipatio fiduciae causa.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-2-la-efectividad-del-credito-hipotecario-y-la-posicion-del-tercer-poseedor\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong> 2. La efectividad del cr\u00e9dito hipotecario y la posici\u00f3n del tercer poseedor.<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Tengo que darle la raz\u00f3n a G<\/strong><strong>ARC\u00cdA<\/strong><strong> V<\/strong><strong>I\u00adLA,<\/strong><strong> en varias ocasiones, respecto a esta materia. Para sistematizarla un poco, distingo:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(1) Cuestiones generales:<\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong> La venta extrajudicial<\/strong><strong>:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice <strong>G<\/strong><strong>ARC\u00cdA<\/strong><strong> V<\/strong><strong>ILA:<\/strong> \u00abNo hay en este supuesto, pese a la dicci\u00f3n actual del art. 129 LH (tras la reforma producida por la Ley 1\/2013), ning\u00fan ejer\u00adcicio de la acci\u00f3n, sino el puro ejercicio del <em>pactum de vendendo<\/em>, si bien limitando su posi\u00adbilidad a la venta a trav\u00e9s de un funcionario p\u00fablico y a trav\u00e9s de un pro\u00adce\u00addimiento reglado, como, con gran acierto, ha se\u00f1a\u00adlado RODR\u00cdGUEZ ADRA\u00adDOS. S\u00f3lo el olvido del concepto procesal de ac\u00adci\u00f3n puede suponer que se est\u00e1 invadiendo la reserva constitucional de \u201cjuz\u00adgar y hacer eje\u00adcu\u00adtar lo juzgado\u201d: La Ley permite (y regula dete\u00adnida\u00admen\u00ad\u00adte) ese pacto, tra\u00addicional, en la regulaci\u00f3n de la hi\u00adpoteca; de he\u00adcho tan tradicional es que el art\u00edculo 1858 CC no duda en de\u00adcir que es de esen\u00ad\u00adcia de este contrato que, vencida la obligaci\u00f3n princi\u00adpal, pueda ser ena\u00adjenada la cosa en que consiste la hipoteca para pagar al acreedor.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 129.1 de L.H., reformado por la Ley de 14 mayo 2013 dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>La acci\u00f3n hipotecaria podr\u00e1 ejercitarse<\/em>:<\/p>\n<p>a) <em>Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el T\u00edtulo IV del Libro III de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Cap\u00edtulo V<\/em>.<\/p>\n<p>b) <em>O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art\u00edculo 1.858 del C\u00f3digo Civil, siempre que se hubiera pactado en la es\u00adcritura de constituci\u00f3n de la hipoteca s\u00f3lo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parece que se elude hablar de \u201cprocedimiento\u201d. Sin embargo, en el apar\u00adtado 2 b) se dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c<em>La estipulaci\u00f3n en virtud de la cual los otorgantes pacten la su\u00adje\u00adci\u00f3n al <strong>procedimiento de venta extrajudicial<\/strong><\/em>&#8230;\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El T.S. \u2013SS. de 4 MAYO 1998 y 20 ABRIL 1999\u2013, hab\u00eda considerado in\u00ad\u00ad\u00adcons\u00adtitucional el llamado procedimiento extrajudicial ante Notario \u2013en\u00adtre otros ar\u00adgumentos por ser contrario al derecho a la tutela judicial efec\u00adti\u00adva\u2013. Hoy debe enten\u00adderse superada esta doctrina, pues la referencia que el art. 129 L.H. hace al art\u00edculo 1.858 C.c. pone de relieve que estamos ante el ejer\u00ad\u00adcicio del <strong>ius ven\u00addendi, <\/strong>que deriva de la hipoteca como dere\u00adcho de rea\u00adlizaci\u00f3n del valor, bajo el control de legalidad de un Notario \u2013y aunque es\u00adte procedimiento no sea obst\u00e1culo para que pueda acudirse a los Tri\u00adbu\u00adna\u00adles\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, dos fueron las razones de su escasa utilizaci\u00f3n pr\u00e1ctica: la ri\u00adgi\u00addez del sistema de subastas y la facilidad para suspender el pro\u00adce\u00addi\u00admien\u00ad\u00adto por parte del ejecutado a trav\u00e9s de la oposici\u00f3n en juicio de\u00adcla\u00adra\u00adti\u00advo, anotado pre\u00adven\u00adtivamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su NATURALEZA JUR\u00cdDICA todav\u00eda es dis\u00adcu\u00adtida:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>La teor\u00eda tradicional de ROCA SASTRE cree que estamos ante un pro\u00adceso de ejecuci\u00f3n de naturaleza jurisdiccional.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de un proceso de ejecuci\u00f3n pura, al igual que el procedi\u00admiento ju\u00addicial sumario, si bien sustanciado ante Notario. PRIETO CAS\u00adTRO con\u00adsidera que, en el fondo, no existe el ejercicio de la acci\u00f3n, ya que, por la cl\u00e1usula con\u00ad\u00adtractual concertada entre las partes, se crea un t\u00edtulo que abre directamente la v\u00eda de realizaci\u00f3n, sin verdadera cognici\u00f3n por un \u00f3r\u00adgano jurisdiccional, al establecerse en ella el sometimiento a dicha rea\u00adli\u00adzaci\u00f3n o ejecuci\u00f3n \u2013<strong>pactum executivum<\/strong>\u2013 de manera directa.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>RODR\u00cdGUEZ ADRADOS, JURADO, ENCARNA CORDERO y GAR\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adC\u00cdA GAR\u00adC\u00cdA creen que se trata del ejercicio de un derecho pri\u00adva\u00addo, y con su\u00adjec\u00adci\u00f3n a unos requisitos legales cuyo control es notarial.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn realidad, no es el Notario quien ejecuta, sino el acreedor, que ejer\u00adcita un derecho privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No hay que olvidar que el apartado 2 del art\u00edculo 129 comienza di\u00adcien\u00addo que \u201cla realizaci\u00f3n extra\u00adju\u00addicial se realizar\u00e1 <strong>ante Notario<\/strong>\u201d \u2013no <strong>por<\/strong> <strong>Notario\u2013<\/strong>.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta ingeniosa expresi\u00f3n no parece muy exacta, porque el Notario es el ver\u00adda\u00addero y au\u00adt\u00e9n\u00adtico pro\u00adtagonista de la venta extra\u00adju\u00addicial, lo cual puede com\u00adpro\u00adbar\u00adse con la acti\u00advidad que realiza en la tra\u00admi\u00adtaci\u00f3n de esa venta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Examinar\u00e1 el requerimiento y los documentos que lo acom\u00adpa\u00f1en.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Solicitar\u00e1 del Registro una certificaci\u00f3n literal la \u00faltima inscripci\u00f3n de do\u00admi\u00adnio y de la hipoteca, as\u00ed como de los titulares de las cargas y gra\u00adv\u00e1\u00adme\u00ad\u00adnes y asien\u00adtos posteriores a \u201c<em>la hipoteca que se ejecuta<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Practicar\u00e1 un requerimiento de pago al deu\u00addor, y, en su caso, a la per\u00adsona a cuyo favor resulte practicada la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, si fuese distinta del deudor, as\u00ed como a los titulares de las cargas y gra\u00adv\u00e1\u00adme\u00adnes y asientos pos\u00adte\u00adrio\u00adres a la hipoteca que se ejecuta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Proceder\u00e1 a notificar la iniciaci\u00f3n de las actuaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Proceder\u00e1 a la subasta o subastas de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Comunicar\u00e1 por correo certificado al titular de la \u00faltima ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n de do\u00admi\u00adnio el lugar, d\u00eda y hora fijados para las subastas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013El Notario, en su caso, abrir\u00e1 nueva licitaci\u00f3n entre determinados pos\u00adto\u00adres.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013El Notario practicar\u00e1 la liquidaci\u00f3n de gastos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Deber\u00e1 levantar acta del procedimiento. Es\u00adta acta debe ser pro\u00adto\u00adcoli\u00adzada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Etc., Etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todas formas, creo que hay que darle la raz\u00f3n a GARC\u00cdA VILA y a los que defienden la 2\u00aa posici\u00f3n, porque en la venta extrajudicial no se ejercita ninguna acci\u00f3n o pretensi\u00f3n.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong> La hipoteca constituida en garant\u00eda de toda clase de obliga\u00adcio\u00adnes<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los art\u00edculos 1861 CC y 105 LH establecen que la hipoteca podr\u00e1 constituirse <strong>en garant\u00eda de toda clase de obligaciones<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y dice GARC\u00cdA VILA:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abEsta afirmaci\u00f3n, constante en nuestra legislaci\u00f3n, es, en mi opini\u00f3n, in\u00ad\u00adcorrecta. La raz\u00f3n es que cuando se trata de obligaciones de hacer o no ha\u00adcer, la hipoteca se constituye no en garant\u00eda del cumplimiento de la obli\u00ad\u00ad\u00adgaci\u00f3n sino, en realidad, en garant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios, o del coste del cumplimiento sustitutivo, es decir, la satisfac\u00adci\u00f3n por equivalencia; cuando se trata de obligaci\u00f3n dineraria se trata de dar al acreedor lo que pide; en otro caso, se trata de dar lo que sustituye econ\u00f3micamente a lo que quiere y a lo que el deudor se oblig\u00f3, sin que la satisfacci\u00f3n por equivalencia pueda identificarse con la obligaci\u00f3n inicial\u00admente asumida.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata, por tanto, de una hipoteca de seguridad y ello aun en el caso de que las partes hayan fijado inicialmente el importe de la indem\u00adniza\u00adci\u00f3n, ya que \u00e9sta puede ser susceptible de moderaci\u00f3n por los Tribunales, y ello con independencia de que (art. 12 LH y 219 RH) sea imprescin\u00addi\u00adble, para la inscripci\u00f3n, la determinaci\u00f3n de la cantidad m\u00e1xima de que va a responder, por este concepto, la finca hipotecada.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este punto no estoy conforme con lo que dice GARC\u00cdA VILA, pues esas obligaciones de hacer o no hacer pueden garantizarse por diversos me\u00ad\u00addios, uno de los cuales, y tal vez el principal, es la hipoteca. \u00c9sta, ade\u00adm\u00e1s de cumplir una funci\u00f3n coercitiva respecto al obligado \u2013en virtud de la cual el obligado, normalmente, cumplir\u00e1 su obligaci\u00f3n\u2013, cumple tam\u00adbi\u00e9n una funci\u00f3n de seguridad, pues, en caso de incumplimiento, garan\u00adti\u00adza al acreedor el percibo de una cantidad. Resulta obvio que el obligado pue\u00adde no hacer lo que debe o hacer lo que no debe, pero en ambos casos tiene sobre su cabeza una especie de espada de Damocles, si bien \u00e9sta no afecta a su vida sino a su patrimonio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, el hecho de que sea una hipoteca de seguridad no cam\u00adbia su naturaleza de derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que los art\u00edculos 1861 del C\u00f3digo civil y 105 de la Ley Hipo\u00adte\u00adca\u00adria no son incorrectos. Y as\u00ed O\u2019CALLAGHAN MU\u00d1OZ, al co\u00admentar el ar\u00adti\u00adculo 1861 no dice nada en contra, y lo mismo sucede con otros tra\u00adta\u00addistas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n me parece dudoso lo que dice GARC\u00cdA VILA:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn estos casos, el acreedor deber\u00e1 necesariamente acudir al proce\u00addi\u00admien\u00adto declarativo, instando la condena del deudor a hacer o no hacer; en caso de que se dicte sentencia condenatoria, se solicitar\u00e1 del Juez que eje\u00adcu\u00adte la sentencia, y, en caso de incumplimiento voluntario, se har\u00e1 o se des\u00ad\u00ad\u00ad\u00adhar\u00e1 lo hecho a costa del deudor, y se le condenar\u00e1 al pago de la in\u00addem\u00ad\u00adnizaci\u00f3n oportuna, y si \u00e9ste no satisficiera tampoco el importe, se pro\u00adceder\u00e1 al embargo de bienes suficientes para la satisfacci\u00f3n del equi\u00adva\u00adlente.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Quiz\u00e1 sea un mal entendido por mi parte, pero como GARC\u00cdA VILA no men\u00adciona la hipoteca, creo que \u00e9sta no servir\u00eda para na\u00adda. Cuesti\u00f3n dis\u00adtinta es que para hacerla efectiva tenga que acu\u00addirse al juicio declarati\u00advo.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li>\u00bf<strong>De quien recibe el adjudicatario la propiedad de lo subastado<\/strong>?<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa LH 1946 se\u00f1alaba (regla decimos\u00e9ptima del art. 131) que se dicta\u00adr\u00eda de oficio auto aprobado \u201c<em>en representaci\u00f3n del due\u00f1o de los bie\u00adnes hi\u00adpo\u00adtecados<\/em> que se enajenen y ordenando la cancelaci\u00f3n de la hi\u00adpo\u00ad\u00adteca que garantizaba el cr\u00e9dito del actor y, en su caso, la de todas las ins\u00ad\u00adcripciones y anotaciones posteriores a la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9lla, incluso las que se hu\u00adbiesen verificado despu\u00e9s de expedida la certificaci\u00f3n preve\u00adnida en la regla cuarta despach\u00e1ndose al efecto el oportuno manda\u00admien\u00adto\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hoy (art. 133 LH y art. 674 LEC) resulta que ser\u00e1 t\u00edtulo bastante para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicaci\u00f3n, comprensivo de la re\u00adso\u00adluci\u00f3n de aprobaci\u00f3n del remate, de la adjudicaci\u00f3n al acreedor o de la transmisi\u00f3n por convenio de realizaci\u00f3n o por persona o entidad espe\u00adcia\u00adlizada y el Secretario judicial mandar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de todas las inscrip\u00adciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado des\u00adpu\u00e9s de expedida la certificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo 656.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice GARC\u00cdA VILA que el sistema no deja de producir una cierta turba\u00adci\u00f3n jur\u00eddica. En el sis\u00adte\u00adma de 1946 el auto se dictaba en representaci\u00f3n del tercer poseedor (bien porque su existencia constaba en autos por la cer\u00ad\u00adtificaci\u00f3n de do\u00adminio, bien porque hab\u00eda comparecido posteriormente acreditando la ins\u00adcripci\u00f3n de su derecho); hoy se prescinde indicar de quien adquiere los bienes el ad\u00adjudicatario. Pero, en todo caso, el tercer po\u00adseedor (al menos el que cons\u00adta en autos) es, formalmente, el transmitente. No obstante eso, y de ah\u00ed la turbaci\u00f3n, su inscripci\u00f3n se cancela igual que todas las ins\u00adcrip\u00adcio\u00adnes posteriores a la hipoteca en cuya virtud se act\u00faa. Una vez practicado el asiento de inscripci\u00f3n y las cancelaciones, y si se pudiera entender que la cancelaci\u00f3n es un \u201cborrado\u201d de las titularidades, todo pa\u00ad\u00ad\u00adrecer\u00eda como si se tratara de una transmisi\u00f3n en que el tracto pro\u00adcede del primer hipo\u00adte\u00adcante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero creo que hay que recordar lo que dijo D\u00edEz-Picazo sobre la can\u00adcelaci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hablar de una extinci\u00f3n de los asientos registrales no deja de ser una ine\u00ad\u00adxactitud, tanto desde el pun\u00ad\u00ad\u00adto de vista terminol\u00f3gico como desde el pun\u00ad\u00ad\u00adto de vista conceptual, pues es evidente que los asientos del Registro no se extinguen, es decir, no desapa\u00adrecen. Se extin\u00adguen las situaciones ju\u00adr\u00eddicas, los derechos subjetivos y las titularidades que han tenido acceso al Registro, pero no los asientos, que son una pura cons\u00adtancia oficial es\u00adcri\u00adta de los fen\u00f3menos jur\u00eddicos aca\u00ade\u00adcidos en el tr\u00e1fico in\u00admobiliario. De los asientos no se puede decir que se extin\u00adgan, sino que \u201cpier\u00adden su vi\u00adgencia\u201d. Hablamos, pues, de extinci\u00f3n, pa\u00ad\u00ad\u00adra aludir, no a la desa\u00adpa\u00adrici\u00f3n del asiento, sino a la p\u00e9rdida de vigor, de vali\u00addez y de eficacia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y seg\u00fan otros autores, tampoco la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n de transferencia es una forma de extinci\u00f3n de las inscripciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Son prueba de ello:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n anterior a la de transferencia continua ocupando su lu\u00adgar co\u00adrres\u00adpondiente en los libros del Registro, e incluso se mantiene su conte\u00adnido en to\u00addo aquello que no haya sido afectado por la inscripci\u00f3n de trans\u00adferencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n del transmitente no pierde en absoluto su valor, ya que es un presupuesto necesario para practicar la inscripci\u00f3n a favor del ad\u00adqui\u00adrente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n del transmitente forma parte del historial registral de la fin\u00adca o derecho transmitido y sirve de apoyo decisivo al asiento del ad\u00adqui\u00adrente, siendo un requisito indispensable para que tenga lugar la aplica\u00adci\u00f3n del art. 34 L.H.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La cancelaci\u00f3n de la \u00faltima inscripci\u00f3n de una finca, por causa de nu\u00adli\u00addad, hace que <strong>reviva <\/strong>en toda su extensi\u00f3n y contenido la inscripci\u00f3n an\u00adterior. Si esta inscripci\u00f3n estuviese extinguida completamente, no puede en\u00ad\u00adtenderse que sea v\u00e1lida cuando la inscripci\u00f3n posterior se cancele.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li><strong> El embargo del bien hipotecado<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se plantea la cuesti\u00f3n de s\u00ed es preciso o no el embargo del bien hipo\u00adtecado y dice GARC\u00cdA VILA:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abGARC\u00cdA GARC\u00cdA (1991:1921) se muestra partidario del embargo de los bienes hipotecados, ya que el art. 127.6 LH alude claramente al em\u00adbargo del bien hipotecado y el art. 1447.1 LEC est\u00e1 inserto en el embargo de los bienes, y cita las resoluciones de 16 de noviembre de 1933 y 13 de fe\u00adbre\u00adro de 1936 que admiten la procedencia de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre los bienes hipotecados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RIVERA (2004:31) entiende que no es necesario, aunque sea pr\u00e1ctica ha\u00adbitual, el embargo del bien hipotecado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RIVAS TORRALBA (2001:237) se muestra claramente favorable por sus indudables ventajas de orden pr\u00e1ctico, al conseguir la coordinaci\u00f3n entre la situaci\u00f3n registral con la procesal desde el comienzo de la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina procesalista se\u00f1ala que los efectos que produce el embargo ya se consiguen con la prenda o la hi\u00adpoteca. En consecuencia, resulta innecesario embargar los bienes hipote\u00adca\u00addos o pig\u00adnorados. Una vez in\u00adcoa\u00adda la ejecuci\u00f3n, esos bienes pueden ser sometidos a la actividad de apremio, sin necesidad de practicar sobre los mismos el apremio. Esta tesis resulta pac\u00edfica hoy en la doctrina procesal espa\u00f1ola, por lo que resulta superfluo insistir sobre el tema. Basta indicar, como da\u00adto fun\u00adda\u00admental el que la ley prescinde, sin m\u00e1s, del embargo cuan\u00addo se trata de un proceso de ejecuci\u00f3n que recae s\u00f3lo sobre los bienes hipo\u00adte\u00adca\u00addos o pig\u00adnorados (art. 131 L. H. y arts. 84 y 92 L. H. M.)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero en la pr\u00e1ctica\u00a0 se dio el caso de que el acreedor hipotecario ejer\u00adci\u00adt\u00f3 el juicio ejecutivo ordinario y pidi\u00f3 del Juez que solicitara del Registro el cer\u00ad\u00adtificado de dominio y cargas, <em>a lo que el Juez se niega por no haber si\u00ad\u00addo embargado<\/em>. El auto de la Audiencia se\u00f1al\u00f3 que \u201ctan\u00adto el embargo eje\u00ad\u00adcutivo como la hipoteca cum\u00ad\u00adplen la funci\u00f3n de concretar los bienes so\u00adbre los que una determinada actividad de apremio habr\u00eda de versar, si la misma llega a producirse\u201d, que \u201clos efectos que produce el em\u00adbargo ya se han conseguido con la hi\u00adpoteca\u201d y que \u201cuna vez incoada la ejecuci\u00f3n, el bien hipotecado puede ser sometido a la actividad de apre\u00admio, sin nece\u00adsidad de practicar sobre el mismo el embargo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El auto AP de Valladolid de 5 de noviembre de 2007, que parte del mis\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00admo supuesto, entiende que es innecesario el embargo, \u201cpues ante la exis\u00adten\u00ad\u00adcia de la afecci\u00f3n que la hipoteca publica <em>erga omnes<\/em>\u201d, no a\u00f1ade ninguna garant\u00eda m\u00e1s al embargo, ni su anotaci\u00f3n preventiva, sino que al contra\u00adrio, si se traba el embargo y del mandamiento de anotaci\u00f3n no se des\u00adpren\u00adde claramente que est\u00e1 ejecutando un cr\u00e9dito hipotecario podr\u00edan produ\u00adcirse importantes disfunciones cuando se dicta el auto de adjudi\u00adca\u00adci\u00f3n y se pretenden cancelar la hipoteca finalmente ejecutada y todas las cargas posteriores.\u00ad\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para GARC\u00cdA VILA esta posici\u00f3n es err\u00f3nea:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En primer lugar, porque la LH ha hablado y sigue hablando, pese a la reforma, del embargo del bien hipotecado en el procedimiento ordina\u00adrio de ejecuci\u00f3n, de forma que los argumentos aducidos por GARC\u00cdA GAR\u00ad\u00adC\u00cdA siguen incontestados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En segundo lugar, por ignorar todos los antecedentes hist\u00f3ricos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En tercer lugar, porque no se trata tanto de que se est\u00e9 siguiendo casi li\u00ad\u00adteralmente la doctrina procesalista de la hipoteca, ya se hable de em\u00adbar\u00adgo condicional anticipado o de embargo anticipado, sino que no se acier\u00ad\u00adta a distinguir con claridad entre la funci\u00f3n de la hipoteca y el embar\u00adgo. La hipoteca \u201csujeta\u201d los bienes al cumplimiento de una obligaci\u00f3n; podemos admitir la utilizaci\u00f3n del t\u00e9rmino \u201cafecci\u00f3n\u201d, pero en todo ca\u00ad\u00adso debemos ligar esta afecci\u00f3n a la obligaci\u00f3n garantizada; y lo m\u00e1s que po\u00addr\u00edamos decir es que hay una \u201cafecci\u00f3n potencial\u201d a un proceso, pero es\u00adta afecci\u00f3n potencial debe ser realizada efectivamente, y eso s\u00f3lo lo ha\u00adce el embargo (o, en su caso, lo excluye la legislaci\u00f3n cuando se mani\u00adfies\u00adta la voluntad de actuar directamente contra el bien). El embargo, por el contrario, es el acto procesal por el que se individualiza el bien que ha de ser objeto de ejecuci\u00f3n, de modo que el bien se afecta al proceso y a las consecuencias del mismo, para llegar a la realizaci\u00f3n del bien y con su importe poder pagar al acreedor, pero el embargo jam\u00e1s afecta el bien a una obligaci\u00f3n, y en esto est\u00e1 concorde toda la doctrina al definir el em\u00adbargo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La hipoteca no es un embargo anticipado, es un derecho real de ga\u00adran\u00adt\u00eda. El embargo es un acto procesal que sujeta el bien al proceso in\u00addi\u00advi\u00addua\u00adlizando aquellos bienes del deudor sobre los que se pretende rea\u00adli\u00adzar la actividad ejecutiva. Es m\u00e1s, seg\u00fan doctrina absolutamente tradi\u00adcio\u00adnal, no puede llevarse a cabo actividad ejecutiva alguna sobre un bien sin que el mismo haya sido embargado. El embargo del bien hipotecado con\u00advierte aquella \u201cafecci\u00f3n potencial\u201d en una afecci\u00f3n real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, en la p\u00e1gina 444 de la Revista, dice GARC\u00cdA VILA:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cAunque he defendido la necesidad (y no mera conveniencia) del em\u00adbar\u00adgo de bienes hipotecados, en cuanto que, sigui\u00e9ndose el procedimiento ordinario, el embargo es el acto procesal que individualiza y justifica la agresi\u00f3n patrimonial contra el bien hipotecado, es perfectamente posible (y, seg\u00fan no poca doctrina, es lo adecuado) que el bien no sea objeto de embargo.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(2) El tercer poseedor <\/strong><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong> Las situaciones del tercer poseedor<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Considero que son muy acertadas las distinciones que, en ese punto, hace GARC\u00cdA VILA:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa posici\u00f3n procesal del tercer poseedor ser\u00e1 diferente, seg\u00fan los supuestos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 <strong>El tercer poseedor no inscrito<\/strong>. Este tercer poseedor s\u00f3lo va a poder tener una intervenci\u00f3n especial en el procedimiento si ha adquirido antes de que el procedimiento se inicie y, adem\u00e1s, ha dado conocimiento de su ad\u00adquisici\u00f3n al acreedor hipotecario. Fuera de este supuesto, el tercer po\u00adseedor no inscrito va a quedar absolutamente al margen del procedi\u00admien\u00adto, ya que la LEC vincula sistem\u00e1ticamente su intervenci\u00f3n a que acredite en autos su adquisici\u00f3n inscrita.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013 <strong>El tercer poseedor inscrito<\/strong>. En este caso, GARC\u00cdA VILA\u00a0 distingue tres supuestos:<\/p>\n<p>a) El tercer poseedor que inscribe antes de la interposici\u00f3n de la de\u00admanda ejecutiva.<\/p>\n<p>b) El tercer poseedor que inscribe despu\u00e9s de la interposici\u00f3n de la de\u00admanda ejecutiva pero antes de la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n<p>c) El tercer po\u00adseedor que inscribe despu\u00e9s de la expedici\u00f3n de la cer\u00adtificaci\u00f3n de domi\u00adnio y cargas.<\/p>\n<p>En el <strong>primer caso<\/strong> dice, en mi opini\u00f3n, hay que distinguir, a su vez, entre que haya dado conocimiento o no al acree\u00addor de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si ha dado conocimiento de su adquisici\u00f3n antes de que se inicie el pro\u00ad\u00adcedimiento de ejecuci\u00f3n, el acreedor (en determinados procedimien\u00adtos) deber\u00e1 considerarlo parte desde un primer momento. En caso de que no le haya dado conocimiento de su adquisici\u00f3n su intervenci\u00f3n (si bien di\u00adferida) va a tener la misma intensidad y extensi\u00f3n. La diferencia afecta, como veremos, exclusivamente a la correcci\u00f3n o no de la constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal, pero no a los derechos que en el proceso tie\u00adne ese tercer poseedor.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li>En el <strong>segundo caso<\/strong>, cuando el tercer poseedor haya inscrito una vez ini\u00adciado el procedi\u00admien\u00ad\u00adto, su posici\u00f3n procesal es ya completamente dis\u00adtinta: si inscribe an\u00adtes de que conste en el Registro la existencia del pro\u00adce\u00adso (bien por la ano\u00adta\u00adci\u00f3n preventiva de embargo bien por la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de dominio y cargas) su posici\u00f3n se asimila extra\u00f1amente a la del que hu\u00adbie\u00adra inscrito antes pero no hubiera dado noticia al acree\u00addor; si inscribe des\u00adpu\u00e9s de la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n, su posici\u00f3n va a depender en gran medida de su intervenci\u00f3n voluntaria.\u00bb<\/li>\n<li>En el <strong>tercer caso<\/strong>, al tercer poseedor que inscriba su t\u00edtulo con pos\u00adte\u00adrioridad a la expe\u00addici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de dominio y cargas no se le ha\u00ad\u00adr\u00e1 ninguna noti\u00adficaci\u00f3n, pues esta funci\u00f3n le corresponde ya a la nota marginal que habr\u00e1 de poner el Registrador de que se ha expedido la cer\u00adti\u00adficaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Teniendo en cuenta que la LEC 2000 derog\u00f3 el viejo art. 134 LH, su tra\u00adtamiento procesal lo encontramos ahora en el art. 662 LEC. Este tercer poseedor, acreditando la inscripci\u00f3n de su t\u00edtulo, podr\u00e1 comparecer en el proceso. Pero, a diferencia de lo que establec\u00eda el art. 134 LH que se\u00f1a\u00adla\u00adba que podr\u00eda pedir que se le exhibieran los autos en la Secretar\u00eda, y el Juez lo acordar\u00eda sin paralizar el curso del procedimiento, en\u00adtendi\u00e9ndose con \u00e9l las diligencias ulteriores, \u201ccomo subrogado en el lu\u00adgar del deudor\u201d, la LEC solamente se\u00f1ala que se entender\u00e1n con \u00e9l las diligencias ulte\u00adriores al momento en que com\u00adparezca en el Juzgado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este tercer poseedor que haya comparecido podr\u00e1, en cualquier mo\u00admen\u00ad\u00adto anterior a la aprobaci\u00f3n del remate o a la adjudicaci\u00f3n al acreedor, li\u00ad\u00adberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, inte\u00adre\u00adses y costas, dentro de los l\u00edmites de la responsabilidad a que est\u00e9 sujeto el bien (art. 662.3 LEC); podr\u00e1 instar la celebraci\u00f3n de la subasta (art. 691.1 LEC) intervenir en la subasta tomando parte en ella, instando su ce\u00adle\u00adbraci\u00f3n (art. 691.1 LEC), presentar tercero que mejore la postura y pro\u00admover (698.1 LEC) el declarativo ordinario contra lo actuado en el pro\u00adceso.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong> \u00bfCuando adquiere el tercer poseedor la condici\u00f3n de parte pro\u00adce\u00adsal?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso de que el tercer poseedor haya inscrito su derecho antes de que se inicie el proceso ordinario de ejecuci\u00f3n, el problema b\u00e1sico que se plantea es si ha de ser necesariamente demandado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El problema viene determinado por la defectuosa armonizaci\u00f3n entre los preceptos de la LEC y los de la LH. El art. 538.2.3\u00ba LEC se\u00f1ala que s\u00f3\u00adlo podr\u00e1 despacharse ejecuci\u00f3n (y tener por tanto la consideraci\u00f3n de parte) contra \u201cquien, sin figurar como deudor en el t\u00edtulo ejecutivo, resulte ser propietario de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda en cuya virtud se procede\u201d. Sin embargo, la LH solamente hace referencia a un requerimiento de pago al tercer poseedor y nos indica especialmente que s\u00f3lo tiene la consideraci\u00f3n de parte procesal el tercer poseedor que se opone a la ejecuci\u00f3n, lo cual supone una ejecuci\u00f3n en marcha y de la cual tiene conocimiento dentro del proceso mismo de ejecuci\u00f3n. La cuesti\u00f3n, ob\u00adviamente, est\u00e1 ligada al problema de <em>s\u00ed el hecho de que el tercer po\u00adsee\u00addor haya inscrito su derecho supone necesariamente el conocimiento por el acreedor de su existencia<\/em>; el problema se ha planteado inicialmente den\u00ad\u00adtro del procedimiento de ejecuci\u00f3n directa de los bienes hipotecados&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 538.2.3\u00ba LEC no establece con la claridad la necesi\u00addad de de\u00adman\u00addar <em>ab initio<\/em> al tercer poseedor; el art\u00edculo se limita a decir que s\u00f3lo <strong>podr\u00e1<\/strong> despacharse ejecuci\u00f3n contra determinadas personas y esta frase ha de entenderse en un sentido limitativo de las facultades judicia\u00adles: dados los l\u00edmites de defensa que la ley impone en la ejecuci\u00f3n, \u00e9sta s\u00f3\u00ad\u00ad\u00adlo puede despacharse contra determinadas personas, a instancia precisa\u00admente del acreedor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero el tenor literal del art\u00edculo no impone en modo alguno que el ter\u00adcer poseedor haya de ser demandado inicialmente y haya de ostentar la con\u00ad\u00addici\u00f3n de parte procesal <em>ab initio<\/em>. La Ley no dice que quien ostente la pro\u00adpiedad de los bienes afectos deber\u00e1 ser demandado. Es m\u00e1s, de enten\u00adderse que necesariamente hay que demandar inicialmente al tercer posee\u00addor, la LEC (que se supone que parte de conceptos t\u00e9cnicos sobre quien es parte, ya que se ocupa de definir la figura en su art. 538.1 al decir que \u201cson partes el que demanda ejecuci\u00f3n y aqu\u00e9l contra quien se demanda) resultar\u00eda completamente contradictoria con lo dispuesto en la L H.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aqu\u00e9l contra el que se despacha ejecuci\u00f3n puede allanarse a la deman\u00adda ejecutiva, pero tiene la consideraci\u00f3n de parte desde el momento en que se le demanda; por el contrario, para la LH el tercer poseedor s\u00f3lo tie\u00adne la condici\u00f3n de parte cuando se opone a un requerimiento de pago. La doctrina se ha preguntado cuando tiene que tener lugar este requerimiento de pago, pero entiendo que cuando se habla de que el tercer poseedor ad\u00adquiere la condici\u00f3n de parte la LH se est\u00e1 refiriendo a un requerimiento ju\u00ad\u00ad\u00addicial que tiene lugar dentro del procedimiento ejecutivo, ya que es de una absoluta incorrecci\u00f3n decir que ante un requerimiento notarial en el que el tercer poseedor comparece ante el Notario para manifestar su opo\u00adsi\u00adci\u00f3n se est\u00e1 adquiriendo la condici\u00f3n de parte, que es un concepto clara\u00admente procesal. Adem\u00e1s, para la L. H., el tercer poseedor puede desam\u00adpa\u00adrar los bienes, sin que este desamparo produzca los mismos efectos que el alla\u00adnamiento a la demanda, y regula de modo especial los efectos que pa\u00adra el tercer poseedor tiene el que ni pague ni desampare, haci\u00e9ndole res\u00adponsable con su patrimonio personal de los intereses devengados desde el requerimiento (no desde la demanda) y de las costas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, el tercer poseedor puede ser requerido \u201cde uno de los dos modos expresados en el p\u00e1rrafo anterior\u201d, es decir, judicialmente o por Notario. Si ha habido ese requerimiento anterior es evidente que el acree\u00addor tiene conocimiento de su existencia y si quiere que la ejecuci\u00f3n pueda dirigirse contra los bienes hipotecados ha de demandar inicialmente al tercer poseedor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante esta situaci\u00f3n de contradicci\u00f3n entre las normas, creo que debe admitirse que el acreedor <strong>no est\u00e1 obligado a consultar<\/strong> el Registro para co\u00adno\u00adcer contra quien ha de interponer la demanda; es m\u00e1s, la inscripci\u00f3n de la hipoteca le exonera de toda obligaci\u00f3n posterior, precisamente por\u00adque cualquier alteraci\u00f3n de titularidad de la que no sea especial cono\u00adcedor le resulta completamente indiferente, al menos en un primero momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, del hecho de que el tercer po\u00ad\u00adseedor haya inscrito su t\u00edtulo no se deriva ni una presunci\u00f3n de cono\u00adcimiento ni la inscripci\u00f3n es una no\u00adtificaci\u00f3n <em>urbi et orbi<\/em> que le sit\u00faa en situaci\u00f3n de conocimiento&#8230;<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong> La anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando hay un tercer poseedor de la finca hipotecada que no ha sido demandado inicialmente y se procede al embargo del bien hipotecado se plantea si el embargo puede ser anotado preventivamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El problema que se suscita es si el tercer poseedor debe ser requerido previamente de pago para que pueda anotarse el embargo del bien hipo\u00adtecado o si\u00a0 el embargo puede acordarse y anotarse, sin perjuicio de que, despu\u00e9s, deba ser requerido de pago a fin de darle entrada en el procedi\u00admiento (extremo \u00e9ste que deber\u00eda ser calificado <em>a<\/em> <em>posteriori<\/em> por el Regis\u00adtrador).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La dicci\u00f3n de la LH nos ayuda muy poco ya que el art. 126 LH co\u00admienza refiri\u00e9ndose al supuesto de que \u201cen juicio ejecutivo seguido con\u00adforme a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil se persi\u00adguie\u00adren bienes hipotecados\u201d, y \u00e9stos hubiesen pasado a poder de un tercer po\u00adseedor&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y el art. 127 dice que \u00a0el acreedor podr\u00e1 pedir que se despache manda\u00admiento de ejecuci\u00f3n contra todos los bienes hipotecados, est\u00e9n o no en po\u00adder de uno o varios terceros poseedores, pero que si el tercer poseedor se opone, se entender\u00e1n siempre con el mismo y el deudor todas las dili\u00adgen\u00adcias re\u00adla\u00adti\u00advas al embargo y venta de dichos bienes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 538.2.2\u00aa LEC no se pro\u00adnun\u00adcia en t\u00e9rminos imperativos, sino que indica que a instancia del acree\u00addor s\u00f3lo <strong>podr\u00e1 <\/strong>despacharse ejecuci\u00f3n con\u00adtra el propietario actual de los bie\u00adnes respecto de los que pretenda que se despache la ejecuci\u00f3n. La ex\u00adpre\u00adsi\u00f3n \u201cpodr\u00e1\u201d no tiene car\u00e1cter potestativo, sino limitativo: el Juez s\u00f3lo puede despachar ejecuci\u00f3n contra quien no sea el deudor en determinados supuestos, pero, y aqu\u00ed depende de la vo\u00adluntad del acreedor, siempre debe hacerlo a instancia de \u00e9ste. Es evidente que el acreedor podr\u00e1 pedir el des\u00adpacho de la ejecuci\u00f3n contra el deudor y el tercer poseedor; y desde este momento, sea cual sea su actitud procesal (oposici\u00f3n, allanamiento, de\u00ad\u00adsamparo o silencio, que en este caso le cons\u00adtituye en rebeld\u00eda) el tercer poseedor es parte procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En caso de que no lo haga as\u00ed el acreedor, es decir, en caso de que in\u00adter\u00ad\u00adponga la demanda ejecutiva exclusivamente contra el deudor hipote\u00adcan\u00ad\u00adte (que es el caso protot\u00edpico al que se refiere la ley) podr\u00e1 no obstante perseguir los bienes hipotecados y solicitar que se despache mandamiento de ejecuci\u00f3n contra esos bienes; el tercer poseedor podr\u00e1 intervenir enton\u00adces en el procedimiento y s\u00f3lo si se opone tiene la consideraci\u00f3n de parte procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero entonces el art. 127 LH da una vuelta cuando nos indica que se en\u00adtender\u00e1n con \u00e9l las diligencias relativas al embargo, y aqu\u00ed surge la con\u00adfusi\u00f3n, pues, conforme a lo anteriormente dicho parece que ha debido ser un acto previo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La LEC 2000 ha supuesto en este aspecto un cambio radical de posi\u00adci\u00f3n con respecto al supuesto de tercer poseedor resulta enormemente lla\u00admativo que no haya modificado el art. 127 LH para acomodarlo a la refor\u00adma, como s\u00ed ha hecho, sin embargo, con el art. 129 y el art. 131 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La soluci\u00f3n a esta cuesti\u00f3n puede proporcion\u00e1rnosla, curiosa\u00admen\u00adte, una figura diferente pero que se refiere a un supuesto en que un pa\u00adtri\u00admo\u00adnio en parte ajeno va a ser responsable de las deudas de una perso\u00adna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ingeniosamente se refiere GARC\u00cdA VILA al supuesto del embargo de bie\u00adnes gananciales por deudas contra\u00eddas por uno de los c\u00f3nyuges, regu\u00adlado actualmente en el art. 541 LEC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 541.2 LEC que \u201cla de\u00admanda ejecutiva podr\u00e1 dirigirse \u00fanica\u00admen\u00adte contra el c\u00f3nyuge deudor, pero el embargo de bienes gananciales habr\u00e1 de notificarse al otro c\u00f3n\u00adyu\u00adge, d\u00e1ndole traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache eje\u00adcuci\u00f3n a fin de que, dentro del plazo ordinario, pueda oponerse a la eje\u00adcu\u00adci\u00f3n. La oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n podr\u00e1 fundarse en las mismas causas que correspondan al ejecutado y, adem\u00e1s, en que los bienes ganan\u00adciales no deben responder de la deuda por la que se haya despachado la ejecu\u00adci\u00f3n.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aplicado este precepto al procedimiento ejecutivo, entonces el acree\u00ad\u00addor no est\u00e1 obligado a interponer la demanda ejecutiva contra el ter\u00adcer po\u00adseedor y puede embargar el bien ya hipotecado. Pero el Regis\u00adtrador <strong>debe denegar <\/strong>la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva de embar\u00adgo; el acree\u00addor y el Secretario conocer\u00e1n en tal momento la existencia del tercer po\u00adseedor y podr\u00e1 serle hecho el \u201crequerimiento de pago\u201d del que habla la LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este \u201crequerimiento de pago\u201d debe darle al tercer poseedor la posibi\u00adli\u00addad de formular oposici\u00f3n, y, por tanto, no es un mero requerimiento sino un traslado de la demanda ejecutiva, en los mismos t\u00e9rminos que para el deudor. Esta soluci\u00f3n a la naturaleza del requerimiento de pago, que era cl\u00e1sica en la doctrina, debe complementarse hoy con el traslado del auto despachando ejecuci\u00f3n. El supuesto se incardina, por tanto, en el art. 538.3 LEC que establece que \u201ctambi\u00e9n podr\u00e1n utilizar los medios de de\u00adfensa que la ley concede al ejecutado aquellas personas frente a las que no se haya despachado la ejecuci\u00f3n, pero a cuyos bienes haya dispuesto el tribunal que \u00e9sta se extienda por entender que, pese a no pertenecer di\u00adchos bienes al ejecutado, est\u00e1n afectos los mismos al cumplimiento de la obligaci\u00f3n por la que se proceda\u201d, con la diferencia de que mientras en el art. 538.3 no hay propiamente parte procesal, nuestro tercer poseedor puede convertirse en parte procesal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si el tercer poseedor paga, se producir\u00e1 el sobreseimiento del proce\u00addimiento respecto del bien ejecutado. La cantidad que debe pagar tendr\u00e1 los l\u00edmites de las cifras de garant\u00eda hipotecaria (arts. 114 y 146 LH). S\u00f3lo deber\u00e1 abonar las costas derivadas del requerimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, el pago al acreedor supondr\u00eda, en principio, que el tercer poseedor se subroga en el cr\u00e9dito del acreedor. As\u00ed resulta de los arts. 659.3 LEC y 1210.3\u00ba CC. El art. 659.3 LEC se\u00f1ala que todos los titulares de derechos posteriores al gravamen que se ejecuta quedan subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho y, ade\u00adm\u00e1s, es evidente que el tercer poseedor es un interesado en el cumpli\u00admiento de la obligaci\u00f3n, por cuanto impide que la ejecuci\u00f3n se lleve a ca\u00adbo sobre un bien de su propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, el que se produzca efectivamente esa subrogaci\u00f3n en el cr\u00e9\u00addito, va a depender de la forma en que el tercer poseedor haya adquirido la finca, dados los t\u00e9rminos del art. 118 LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se produce la subrogaci\u00f3n en el cr\u00e9dito satisfecho, pero esto no su\u00adpone la transmisi\u00f3n del derecho real de hipoteca (pese a que es un dere\u00adcho accesorio del cr\u00e9dito) pues en nuestro sistema no cabe una hi\u00adpo\u00adteca sobre cosa propia, por lo cual el derecho real de hipoteca se extin\u00adgue.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se opone se convierte en verdadera parte procesal (debe comparecer, por tanto, adecuadamente representado en el procedimiento) y puede ale\u00adgar tanto las excepciones que hubiera podido alegar el deudor principal como las que le sean meramente personales, obviamente siempre que su alegaci\u00f3n quepa en el procedimiento ejecutivo. Ahora bien, convertirse en parte procesal significa (art. 126 LH) que responde, incluso con sus bie\u00adnes propios, \u201cde los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debemos destacar que, por el mero transcurso de los plazos, es per\u00adfectamente posible que se haya dictado el auto ordenando que se siga la eje\u00adcuci\u00f3n contra el deudor (aunque el mismo haya comparecido y haya alegado lo que a su derecho convenga) y, posteriormente, deba resolverse sobre las alegaciones presentadas por el tercer poseedor de la finca hipo\u00adtecada, una vez conocida su existencia y requerido de pago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto hace posible que surjan resoluciones judiciales con\u00ad\u00adtra\u00addictorias. Hay que recordar que uno de los fundamentos del litis\u00adcon\u00adsorcio pasivo necesario, cuyo origen jurisprudencial se encuentra en la STS de 27 de junio de 1944, era (STS de 8 de marzo de 2006) \u201cevi\u00adtar, de una parte, que puedan resultar afectados directamente por una reso\u00adluci\u00f3n judicial quie\u00adnes no fueron o\u00eddos en juicio, y, de otra, a impedir la posibilidad de sen\u00adtencias contradictorias\u201d. Exige, por tanto, contin\u00faa la sentencia, que est\u00e9n en el pleito todos aquellos a los que interesa la relaci\u00f3n jur\u00ed\u00addica material controvertida, por lo que tal figura s\u00f3lo puede entrar en jue\u00adgo y producir sus efectos con respecto a aquellas personas que hubieran tenido inter\u00advenci\u00f3n en la relaci\u00f3n contractual o jur\u00eddica objeto del litigio, pues solo los interesados en ella pueden ser estimados como litisconsortes pasivos necesarios ya que quienes no fueron parte en el contrato contro\u00adver\u00adtido, ca\u00adrecen de inter\u00e9s leg\u00edtimo sobre su cumplimiento o incumpli\u00admien\u00adto y, por tanto, no existe raz\u00f3n alguna para que sean llamados al jui\u00adcio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La LEC ha acogido la doctrina (asumida mayori\u00adta\u00adriamente por la doc\u00adtrina procesal espa\u00f1ola) de que el fundamento del litis\u00adconsorcio pasivo ne\u00adcesario se encuentra en la evitaci\u00f3n de sentencias in\u00fa\u00adtiles por ser pre\u00adci\u00adso que la relaci\u00f3n que se deduce en el proceso s\u00f3lo pue\u00adde ser declarada si se trae al mismo, simult\u00e1neamente, a varias personas. As\u00ed el art. 12.2 LEC establece \u201ccuando por raz\u00f3n de lo que sea objeto del juicio la tutela juris\u00addiccional solicitada s\u00f3lo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos con\u00adjuntamente considerados, todos ellos habr\u00e1n de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresa\u00admen\u00adte otra cosa\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No tiene, pues, nada de extra\u00f1o que en un caso como el que estamos con\u00ad\u00adtemplando puedan surgir esas resoluciones contradictorias: pensemos en el supuesto de que el tercer poseedor puede probar el pago o prescrip\u00adci\u00f3n y se dicte resoluci\u00f3n judicial declarando que el procedimien\u00adto de apre\u00ad\u00admio <strong>no<\/strong> puede surtir efectos contra \u00e9l, pero est\u00e9 firme la resolu\u00adci\u00f3n que manda seguir adelante la ejecuci\u00f3n contra el deudor principal, per\u00adsi\u00adguiendo ahora bienes propios exclusivamente del mismo, y sin que \u00e9ste pue\u00adda beneficiarse (en principio, pues siempre puede entenderse que hay mala fe procesal) de la declaraci\u00f3n conseguida por el tercer poseedor..<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El desamparo es una manifestaci\u00f3n formal ante el Secretario y no su\u00adpo\u00adne nunca una renuncia a la propiedad por parte del tercer posee\u00addor, sino un abandono de la defensa en manos del deudor. El tercer posee\u00addor viene as\u00ed obligado a pasar por la resoluci\u00f3n judicial que se dicte y soportar el pro\u00adcedimiento de apremio sobre un bien de su patrimonio, sin poder in\u00adtervenir en el procedimiento. Ahora bien, nada en la LEC ni en la LH atribuye al desamparo un car\u00e1cter irrevocable. En el viejo sis\u00adtema de la LEC, el desamparo supon\u00eda que la escritura de venta se otorga\u00adra por el deudor o por el Juez en nombre de este \u00faltimo en caso de re\u00adbeld\u00eda; pero parece que nada debe impedir al tercer poseedor comparecer ulteriormen\u00adte en el procedimiento a fin de intervenir en el aval\u00fao de los bienes hipo\u00adtecados y que pueda incluso comparecer para poder realizar la mejora de la subasta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un caso no regulado por la LH, y que ha suscitado numerosas dudas doc\u00adtrinales, es el de qu\u00e9 ocurre si el tercer poseedor, ni paga, ni se opone, ni de\u00adsampara. La DGRN ha se\u00f1alado (en varias ocasiones) que el tercer poseedor se reserva todas las facultades y acepta las responsabilidades propias del titular de los bienes, \u201casumiendo la funci\u00f3n de parte procesal\u201d. Esta es tambi\u00e9n la posici\u00f3n de la doctrina m\u00e1s reciente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la actualidad, y dada la redacci\u00f3n de la LEC sobre quienes tienen la consideraci\u00f3n de parte procesal, se hace dif\u00edcil entender que quien no ha sido demandado ejecutivamente y no tiene una intervenci\u00f3n posterior am\u00adpa\u00adrada por la Ley\u00a0 tenga la consideraci\u00f3n de verdadera parte procesal. Po\u00addr\u00e1 intervenir en cualquier momento en el procedimiento, pero al no ha\u00adberse opuesto no habr\u00e1 podido formular alegaciones y el procedimiento sigue su curso haci\u00e9ndose efectivo sobre el bien hipotecado. Si en la po\u00adsici\u00f3n del tercer poseedor que ha formulado desamparo es m\u00e1s dif\u00edcil ad\u00admitir que pueda participar ulteriormente, no hay inconveniente en admi\u00adtirlo en quien no ha formulado renuncia alguna a su intervenci\u00f3n, y, desde luego, le pertenece el sobrante.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li><strong>La posici\u00f3n procesal del tercer poseedor de finca hipotecada en el procedimiento de ejecu\u00adci\u00f3n directa de los bienes hipoteca\u00addos<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice GARC\u00cdA VILA que uno de los problemas que plantea la regulaci\u00f3n actual es, en mi opini\u00f3n, la posici\u00f3n procesal del tercer poseedor que ha inscrito su t\u00ed\u00adtu\u00adlo de adquisici\u00f3n antes del comienzo del procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El conflicto deriva, como ha se\u00f1alado MONTERO, de la relativa contra\u00addic\u00adci\u00f3n que existe entre el art. 685.1 LEC y el art. 132 LH (modificado por la LEC).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 685.1 LEC establece que \u201cla demanda ejecutiva deber\u00e1 dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, <em>siempre que este \u00faltimo hubie\u00adse acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de dichos bienes<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 132 LH establece que \u201cla calificaci\u00f3n del registrador se exten\u00adder\u00e1 a los extremos siguientes: 1.\u00ba Que se ha demandado y requerido de pa\u00ad\u00adgo al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certifi\u00adca\u00adci\u00f3n de cargas en el procedimiento. 2.\u00ba Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anota\u00addo o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepci\u00f3n de los que sean posteriores a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, res\u00adpecto de los cuales la nota marginal surtir\u00e1 los efectos de la notifica\u00adci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La contradicci\u00f3n resulta aqu\u00ed de que en un art\u00edculo se exige un plus al tercer poseedor (acreditar la adquisici\u00f3n) mientras que en el otro basta con qu\u00e9 el tercer poseedor tenga inscrita su adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, en mi opini\u00f3n, no es s\u00f3lo \u00e9sta la \u00fanica contradicci\u00f3n existente: el propio art. 132 LH es contradictorio internamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si, por definici\u00f3n, el tercer poseedor es siempre un adquirente poste\u00adrior a la inscripci\u00f3n de la hipoteca, resulta que, interpretado literalmente el art. 132 LH, el tercer poseedor se encuentra, al mismo tiempo, con\u00adtemplado por los dos p\u00e1rrafos del mismo art\u00edculo, y en diferentes posicio\u00adnes, pues en uno habr\u00e1 de ser demandado y requerido de pago, mientras que en el otro habr\u00e1 de ser notificado de la existencia del procedimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Podr\u00e1 decirse que si est\u00e1 incluido en el p\u00e1rrafo 1 ya no ser\u00e1 necesaria la notificaci\u00f3n posterior del procedimiento, pero eso no niega la exis\u00adten\u00adcia de contradicci\u00f3n, o, m\u00e1s exactamente, de reiteraci\u00f3n. Pero cualquiera que sea la soluci\u00f3n que demos al problema ello no es obst\u00e1culo para des\u00adtacar que la redacci\u00f3n del art. 132 LH es confusa, y, como veremos, de imposible cumplimiento en los t\u00e9rminos literales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(3) <strong>La postura de la Direcci\u00f3n General y su cr\u00edtica<\/strong><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Direcci\u00f3n General entiende que, conforme s los art\u00edculos 132.1 LH y 685 y 686 LEC para \u201ccomprobar que es necesaria la demanda y re\u00adque\u00adrimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que ha\u00adya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de sus bienes, entendiendo la L. H. que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Registro de la Propiedad \u201centre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia <em>erga omnes<\/em> de lo inscrito (cfr. art\u00edculos 13, 32 y 34 de la L. H.), de manera que <strong>no <\/strong>puede la entidad acreedora \u2013que ade\u00adm\u00e1s es parte\u2013 desconocer la adquisici\u00f3n efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuan\u00addo adem\u00e1s consta en la propia certificaci\u00f3n de titularidad y cargas soli\u00adci\u00adtada a su instancia en el procedimiento\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el ti\u00adtular registral afectado haya sido parte o haya tenido, al menos, la posi\u00adbi\u00adli\u00addad de intervenci\u00f3n, en el procedimiento determinante del asiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque haya sido notificado de la existencia del procedimiento no cons\u00ad\u00adta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedi\u00admien\u00adto declarativo entablado directamente contra los mismos, requisitos exigi\u00addos por el art. 82 LH para poder cancelar su inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se cita la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004, a cuyo tenor la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del pro\u00adcedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsa\u00adnaci\u00f3n rea\u00adlizada posterior\u00admente al tr\u00e1mite, dado el rigor formal del procedi\u00admien\u00adto de ejecuci\u00f3n hi\u00adpotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se cita tambi\u00e9n la STC de 8 de abril de 2013 para la que \u201cel art\u00edculo 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados \u00absiempre que \u00e9ste \u00faltimo hubiese acreditado al acree\u00addor la adquisici\u00f3n de dichos bienes\u00bb&#8230; la inscripci\u00f3n en el Registro produce la protecci\u00f3n del titular derivada de la publicidad registral, con efectos \u201cerga omnes\u201d, por lo que debe entenderse acreditada ante el acree\u00addor la adquisici\u00f3n des\u00adde el momento en que \u00e9ste conoce el contenido de la titularidad publi\u00adcada, que est\u00e1 amparada por la presunci\u00f3n de exactitud registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">GARC\u00cdA VILA entiende que esta doctrina de la Direcci\u00f3n General (que ha acogido incluso del Tribunal Constitucional) parte de una interpre\u00adta\u00adci\u00f3n del art. 132 totalmente desconectada de la regulaci\u00f3n de la LEC, ignora la historia del tercer poseedor en la LH, se apoya en una doctrina cient\u00edfica minoritaria, parte de un principio de publicidad material inter\u00adpretado de una forma desconectada con la jurisprudencia y la legislaci\u00f3n, atribu\u00adyendo unos efectos al Registro sin base legal alguna y supone, en de\u00adfini\u00adtiva, (aunque sea bajo el argumento del \u201cobst\u00e1culo registral\u201d) una ver\u00ad\u00addadera invasi\u00f3n de las funciones jurisdiccionales, de un modo contra\u00adrio a lo que era la doctrina tradicional de la propia Direcci\u00f3n General.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>(4) Mis conclusiones<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que tiene raz\u00f3n GARC\u00cdA VILA cuando entiende que el tercer po\u00adseedor, que ha inscrito su adquisici\u00f3n antes de que comience el juicio eje\u00adcutivo, debe comunicarla o notificarla al acreedor hipotecario, y ello por determinadas razones:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>El acreedor hipotecario no tiene por qu\u00e9 andar consultando el Re\u00adgistro para ver si ha surgido un tercer poseedor.<\/li>\n<li>El art\u00edculo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab<em>La demanda ejecutiva<\/em> <em>deber\u00e1 dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente <strong>al tercer poseedor<\/strong> de los bie\u00adnes hipotecados, siempre que \u00e9ste \u00faltimo hubiese acreditado al acree\u00addor la adquisici\u00f3n de dichos bienes.<\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li>Esa comunicaci\u00f3n o acreditaci\u00f3n hace que se pueda constituir co\u00adrrectamente la relaci\u00f3n procesal, pues entonces el tercer poseedor puede ser parte en el procedimiento.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante creo que hay una gran diferencia entre el supuesto de que el acreedor hipotecario no conozca la existencia del tercer poseedor (salvo que se le notifique) y la persona que adquiere sin consultar el Registro, en el supuesto de usucapi\u00f3n <em>contra tabulas<\/em>. Es cierto que legalmente no se impone dicha consulta \u2013salvo a los Notarios\u2013, pero creo que, respecto a los particulares se trata, sobre todo actualmente, de una medida que exige la m\u00e1s elemental prudencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, no soy yo quien para criticar una sentencia del Tribunal Supremo, y menos todav\u00eda del Tribunal Constitucional.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En lo referente \u00a0la eficacia <em>erga omnes<\/em> de lo inscrito \u2013art\u00edculos 13, 32 y 34, entre otros, de la L. H.\u2013 me ocupo de ello en el <strong>\u00a73 <\/strong>y en el<strong> \u00a74 <\/strong>del presente trabajo, que expongo a continuaci\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-la-publicidad-material-registral\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>3. La<\/strong> <strong>publicidad material registral<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En las <\/strong><strong>p\u00e1ginas 489 y siguientes<\/strong><strong> de la Revista, nos habla G<\/strong><strong>ARC\u00cdA<\/strong><strong> V<\/strong><strong>ILA <\/strong><strong>\u00a0de la <\/strong><strong>publicidad material registral<\/strong><strong> y nos dice:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa doctrina de la Direcci\u00f3n General se basa en una idea de la eficacia de la publicidad registral, la denominada \u201cpublicidad material\u201d, entendida en un sentido especial: el contenido del Registro es conocido <em>erga omnes<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como\u00ad quiera que ya me he ocupado de la materia en un trabajo sobre el \u201cprincipio de cognoscibilidad legal\u201d, solamente quiero ahora sintetizar dos de las conclusiones del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se afirma, contra lo tradicionalmente afirmado por la doctrina, que el principio de cognoscibilidad legal supone una presunci\u00f3n de cono\u00adci\u00admiento por todos del contenido del Registro, hay que se\u00f1alar que las pre\u00adsunciones de derecho tienen que estar establecidas por una norma con ran\u00ad\u00ad\u00ad\u00adgo de Ley, y no hay ninguna norma con este rango que permita esta\u00adble\u00adcer esta conclusi\u00f3n. Falta as\u00ed el principal asidero de una presunci\u00f3n de derecho: la existencia de una norma que la establezca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El principio, por otro lado, entendido as\u00ed, impedir\u00eda absolutamente la pres\u00adcripci\u00f3n ordinaria <em>contra tabulas<\/em>, ya que si se presume que el cono\u00adcimiento del Registro lo es por todos, no cabe buena fe en el pres\u00adcri\u00adbien\u00adte. Y es que la buena fe a los efectos de la usucapi\u00f3n viene definida legal y jurisprudencialmente como la creencia de que el transmitente era due\u00f1o. Pero incluso la doctrina que sustenta la concepci\u00f3n \u201c\u00e9tica\u201d de la buena fe afirma que \u00e9sta viene determinada por un cierto grado de diligencia en el ad\u00adquirente. Y la diligencia, que en nuestro caso se integrar\u00eda por la posi\u00adbi\u00adlidad de conocimiento del contenido registral, es incompatible con una pre\u00ad\u00adsunci\u00f3n de conocimiento. El error, aunque lo califiquemos de inexcu\u00adsable, se conectar\u00eda con la posibilidad de conocer el contenido del Regis\u00adtro. La presunci\u00f3n de conocimiento excluye radicalmente la posibilidad de error. Ambos t\u00e9rminos, error y presunci\u00f3n de conocimiento, son in\u00adcom\u00adpatibles desde un punto de vista l\u00f3gico. Desde esta perspectiva, por tanto, jam\u00e1s cabr\u00eda la prescripci\u00f3n ordinaria <em>contra tabulas<\/em>, a despecho de una doctrina y jurisprudencia absolutamente mayoritaria. As\u00ed, muy re\u00adcien\u00ad\u00ad\u00adtemente, la STS de 21 de enero de 2014 que afirma taxativamente que el art. 1949 CC ha de entenderse derogado por lo dispuesto por la legis\u00adlaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Afirmar que el contenido del Registro no es que se presuma conocido, sino que \u201ces\u201d conocido por todos, exige tambi\u00e9n una norma especial, que sencillamente no existe; y un efecto como el indicado (al que hace refe\u00adrencia no s\u00f3lo la Direcci\u00f3n General, sino, como he citado, un sector doc\u00adtrinal y alguna sentencia de Audiencia) no puede ser \u201ccreado\u201d por una in\u00adducci\u00f3n doctrinal. Los denominados principios hipotecarios no son sino el condensado de las normas; aun siendo de creaci\u00f3n doctrinal o jurispru\u00adden\u00adcial tienen que tener un apoyo normativo del que, hasta ahora, \u00e9ste al que me refiero est\u00e1 hu\u00e9rfano&#8230;\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Contra esto se ha argumentado lo siguiente:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong> El principio de cognoscibilidad legal<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL hace mucho tiempo que sab\u00edan que, en muchas ocasio\u00adnes, no se consultaba el Registro, y nos dice lo siguiente, en su Derecho Hipotecario, 1995, II, p\u00e1ginas 431 y 432:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abHay que contestar con la simple remisi\u00f3n al valor de la publicidad registral como instrumento de cognoscencia legal, como subrogado del conocimiento efectivo del Registro, sin lo cual estar\u00edan condenados al fracaso los sistemas inmobiliarios en general\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Y en las p\u00e1ginas 119 y 120 del Tomo I:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abLa publicidad registral, como instrumento de cognoscibilidad supone que las funciones de legitimaci\u00f3n, protecci\u00f3n y afecci\u00f3n del Registro de la Propiedad ser\u00edan insuficientes para desplegar su total energ\u00eda o eficacia sin su auxilio, ya que la denominada cognoscibilidad legal implica que el contenido registral es conocido por todos sin que se pueda alegar su desconocimiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No existe precepto alguno en nuestra legislaci\u00f3n inmobiliaria registral que de un modo expreso consagre esta cognoscibilidad legal, pero la ne\u00adcesidad de la misma es tan evidente que ha de considerarse proclamada por una <strong>norma impl\u00edcita<\/strong> en dicha legislaci\u00f3n&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta cognoscibilidad legal del contenido del Registro con alcance <em>erga<\/em> <em>omnes<\/em>, derivada de la posibilidad de conocimiento efectivo del Registro, es, pues, factor ineludible para el funcionamiento normal de la legiti\u00adma\u00adci\u00f3n, de la fe p\u00fablica y del juego de afecci\u00f3n registrales. La cognos\u00adci\u00adbi\u00adli\u00addad legal es, por tanto, resultado inevitable de la publicidad registral, por cuanto la posibilidad de consulta del Registro la legitima, como la pu\u00adbli\u00adcidad legislativa en los Diarios Oficiales legitima asimismo la norma ju\u00ad\u00adr\u00ed\u00addica, con irrelevancia de que se ignore o no el contenido del precepto pu\u00adbli\u00adcado.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No obstante, cuando trata de la usucapi\u00f3n \u2013Derecho hipotecario, II, p\u00e1\u00adgi\u00adna 572\u2013 su explicaci\u00f3n no es muy convincente, pues dice que la misma ha de regirse por el Derecho civil puro, que exige una buena fe simple o \u201ca secas\u201d, \u00abporque, a\u00fan cuando el principio de publicidad im\u00adpone <em>de lege<\/em> la cognoscibilidad del contenido del Registro, esta cognos\u00adcibilidad legal, no confirmada por la consulta material de los libros regis\u00adtrales, no sit\u00faa al tercer adquirente por negocio jur\u00eddico en mala fe&#8230;\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello voy a examinar esta \u00faltima cuesti\u00f3n con algo de detalle:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>La pres\u00adcripci\u00f3n ordinaria <em>contra tabulas<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En realidad, en la caso de la pres\u00adcripci\u00f3n ordinaria <em>contra tabulas<\/em>, (como dije en el tema 12 de las Instituciones de Derecho hipotecario) se tra\u00adta de una vieja cuesti\u00f3n, que se formulaba con la expresi\u00f3n de \u201cs\u00ed es po\u00adsible la buena fe contra los pronunciamientos del Registro\u201d, es decir, si en el art\u00edculo 36 de la Ley hipotecaria cabe la usu\u00adcapi\u00f3n ordinaria, con buena fe, o solamente la extraordinaria, sin ese requisito.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Para algunos autores el art\u00edculo 36 se refiere tanto a la usucapi\u00f3n ordinaria como a la extraordinaria.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013SANZ FERNANDEZ entendi\u00f3 que el art\u00edculo 36 no distingue entre usu\u00adcapi\u00f3n ordinaria y extraordinaria, y, por tanto, es aplicable a ambas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013ROCA SASTRE, adem\u00e1s del argumento de SANZ, parte del concepto de buena fe como un estado psicol\u00f3gico de una persona, que, al parecer, nada tiene que ver con el Registro. Esta hip\u00f3tesis supondr\u00eda, a mi en\u00adten\u00adder, \u201cla protecci\u00f3n del ignorante contra el Registro\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013PE\u00d1A Y BERNALDO DE QUIR\u00d3S \u2013y esto resulta un poco extra\u00f1o, tra\u00adt\u00e1ndose de un autor tan profundo\u2013 considera que es posible la posesi\u00f3n de buena fe, e incluso la usucapi\u00f3n ordinaria, <em>contra tabulas<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se basa en que \u201cdel s\u00f3lo dato de que los interesados puedan conocer el contenido del Registro no cabe derivar que los interesados hayan de ser con\u00adsiderados como <strong>enterados<\/strong> de su contenido, ni cabe presumir que, en to\u00addo caso, est\u00e9n enterados. Una presunci\u00f3n de este \u00e9ste tipo estar\u00eda tan po\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adco fundada como la del conocimiento de las leyes porque est\u00e9n pu\u00adbli\u00adcadas en el B.O.E.\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero creo que aqu\u00ed no se trata de que el usucapiente est\u00e9 o no enterado del contenido del Registro, sino de que pudo haberse enterado, pero no lo hizo o no quiso hacerlo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No cabe, sigue diciendo PE\u00d1A, pues, entender que \u201cse presume que el contenido del Registro debe ser conocido por todos y no podr\u00e1 invocarse su ignorancia\u201d, como sin raz\u00f3n y sin base legal \u2013cfr. art\u00edculo 1.253 del C\u00f3digo civil\u2013 se dispone todav\u00eda para el Registro de buques y aeronaves en el art\u00edculo 2 del Reglamento del Registro Mercantil de 1956.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, parece que corrige su posici\u00f3n cuando dice que \u201cel error de hecho causado por no conocer los pronunciamientos del Registro no po\u00ad\u00addr\u00e1 ser valorado como buena fe \u2013o como error vicio del negocio jur\u00ed\u00addico\u2013 si en el caso concreto la ignorancia de lo que consta en el Registro es consecuencia de la infracci\u00f3n de la normal diligencia exigible\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todas formas, creo que PE\u00d1A no tiene en cuenta la esencia y funda\u00admento de la publicidad registral y su opini\u00f3n\u00a0 puede ser rebatida. La pu\u00adbli\u00adcidad registral no es el conocimiento de determinado contenido del Re\u00adgistro sino la posibilidad de conocerlo. Veamos esta cuesti\u00f3n en relaci\u00f3n con el usucapiente <em>contra tabulas<\/em> y en relaci\u00f3n con el tercero del art\u00edculo 34 de la Ley hipotecaria:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso del usucapiente <em>contra tabulas<\/em>, puede tratarse:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>a) De un poseedor sin t\u00edtulo, en cuyo caso parece indudable que le in\u00adte\u00adresa muy poco la situaci\u00f3n registral, pues un poseedor sin t\u00edtulo nor\u00admal\u00admente es un \u201csujeto usurpador\u201d y \u00e9ste malamente puede tener buena fe, pues ni siquiera puede encontrarse en el estado psicol\u00f3gico de que ha\u00adbla ROCA.<\/li>\n<li>b) Si es un poseedor con t\u00edtulo, una diligencia o curiosidad m\u00ednima le ha\u00adr\u00e1, por lo menos, plantearse la cuesti\u00f3n de s\u00ed el que le transmiti\u00f3 era re\u00adal\u00admente el titular, y, en consecuencia, consultar el Registro. Puede su\u00adce\u00adder que en bastantes zonas no se inscriba la propiedad \u2013sobre todo la r\u00fas\u00adtica\u2013, en cuyo caso aun ser\u00eda admisible la opini\u00f3n de PE\u00d1A, pero la ge\u00adne\u00adralizaci\u00f3n que \u00e9l hace no lo es.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el caso del tercero del art\u00edculo 34 \u2013\u00fanico posible seg\u00fan el mismo PE\u00ad\u00d1A, ya que es uno de los autores que defienden la teor\u00eda monista\u2013 se pro\u00ad\u00adducir\u00eda un derrumbamiento del sistema, como consecuencia del funda\u00admento de la protecci\u00f3n de ese tercero, ya que ese fundamento est\u00e1 en la confianza del tercero en el Registro, y si \u00e9ste no consult\u00f3 el Registro mal puede confiar en \u00e9l.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por \u00faltimo, la teor\u00eda de PE\u00d1A va en contra del principio de recipro\u00adci\u00addad, que luego mencionaremos, y, por tanto, de la interpretaci\u00f3n siste\u00adm\u00e1\u00adtica de las leyes.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li>Para otros, que hoy son doctrina mayoritaria \u2013PORCIOLES, AZPIAZU, LA RICA, GARC\u00cdA GARC\u00cdA\u2013, el art\u00edculo 35 no tiene nada que ver con el ar\u00adt\u00edculo 36, ya que este \u00faltimo se refiere s\u00f3lo a la prescripci\u00f3n extra\u00ador\u00addi\u00adnaria, porque contra los pronunciamientos del Registro no puede haber bue\u00adna fe.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por el principio de reciprocidad hay que considerar que, si <strong>no <\/strong>se pro\u00adtege al tercero del art\u00edculo 34, cuando tuvo medios racionales y mo\u00adtivos suficientes para conocer que la finca estaba pose\u00edda por persona distinta de su transmitente, lo mismo hay que exigirle al usucapiente con\u00adtra el Re\u00adgistro, y con mayor raz\u00f3n, pues \u00e9l siempre tuvo medios racio\u00adnales y mo\u00adtivos suficientes para conocer la titularidad registral de los in\u00admuebles. En ning\u00fan caso puede ser peor la posici\u00f3n del tercero, que ad\u00adquiere de buena fe, que la del usucapiente <em>contra tabulas<\/em>, cuya buena fe es mas que dudo\u00adsa, salvo en el caso concreto, al que se refieren los au\u00adto\u00adres que cito a con\u00adti\u00adnuaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">PORCIOLES y AZPIAZU, de forma muy ponderada, sostuvieron que quien prescribe un <strong>derecho inscrito<\/strong> debe ser considerado de mala fe, a no ser que, por la fecha de la \u00faltima inscripci\u00f3n, haya podido llegar al con\u00adven\u00adcimiento de que han existido otras transmisiones no inscritas o de que se ha operado una usucapi\u00f3n anterior. Esta posici\u00f3n parece muy razo\u00adna\u00adble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antes hemos dicho que la opini\u00f3n de ROCA supone la protecci\u00f3n del ignorante contra el Registro y esto hay que aclararlo. Si en determinadas zonas o Autonom\u00edas \u2013que todo es posible\u2013 se acostumbra a inscribir la pro\u00ad\u00ad\u00adpiedad, y de ello son ejemplo, entre otras, Catalu\u00f1a, Valencia y Balea\u00adres, hay que pensar que \u00e9l que, en ellas, adquiera\u00a0 de alguien que no es el ti\u00ad\u00adtular registral y no consulta el Registro, algo deficiente o completamen\u00adte abandonado \u2013culpa lata\u2013 parece que debe ser, lo cual no creo que se pue\u00adda confundir con la buena fe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, en esta materia hay cierta confusi\u00f3n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013En la Exposici\u00f3n de motivos de la reforma de 1944 \u2013al tratar de la prescripci\u00f3n\u2013 se dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn cambio, cuando el tercero no conoci\u00f3 o no pudo conocer dicha si\u00adtuaci\u00f3n, la conclusi\u00f3n ha sido que debe prevalecer la fe p\u00fablica del Re\u00adgistro. Surgida una colisi\u00f3n de intereses, se ha considerado m\u00e1s justo que no resulte lesionado quien de buena fe ha adquirido derechos al am\u00adparo del Registro. <strong>Nada m\u00e1s racional que las consecuencias de la pa\u00adsi\u00advidad recaigan en quien ha descuidado la oportuna inscripci\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u00faltimo p\u00e1rrafo citado \u2013y destacado\u2013, y su entronque, causan cierta perplejidad. El legislador nos est\u00e1 hablando de los requisitos que debe reu\u00ad\u00adnir el tercero del art\u00edculo 34 y que, por tanto, inscribi\u00f3 \u2013esto es in\u00addis\u00adpensable\u2013. \u00bfA quien se refiere, entonces, cuando habla del que ha des\u00adcui\u00addado la oportuna inscripci\u00f3n?. No puede preferirse al tercero del art\u00edculo 34 \u2013porque \u00e9ste, por definici\u00f3n, siempre ha inscrito\u2013, ni tampoco, aunque lo parezca, al usucapiente porque, una de dos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Si el usucapiente adquiri\u00f3 del titular registral, en realidad no se trata de un usucapiente sino de un verdadero propietario, que ha descuidado la inscripci\u00f3n y que, en principio, no necesitar\u00eda usucapir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Si el usucapiente no ha adquirido del titular registral, ni de alguno de los adquirentes sucesivos de \u00e9ste, en realidad, lo que suceder\u00eda es que no habr\u00eda podido inscribir,\u00a0 no que haya descuidado la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ROCA nos dice que la <strong>intenci\u00f3n<\/strong> del legislador ha sido distinta de la ex\u00adpresada en el art\u00edculo 36. Esto nos induce a pensar que, seg\u00fan el mismo autor, la frase referente a \u201ccuando el adquirente conoci\u00f3 o tuvo medios ra\u00adcionales y motivos suficientes para conocer\u201d \u2013que constituye la clave fun\u00addamental del precepto\u2013, no se acomoda al pensamiento y voluntad del le\u00adgislador. Lo mismo suceder\u00eda, si el art\u00edculo 36 nos hablase solamente de los \u201cmotivos racionales y suficientes\u201d, cuya expresi\u00f3n pudo haber utili\u00adza\u00addo, sin cambiar en nada el sentido de la misma, en el supuesto de per\u00adsistir en tal dicci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expresi\u00f3n \u201cmotivos racionales o suficientes\u201d se entiende. Pero \u00bfcu\u00e1\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adles son los medios racionales?. No hemos encontrado un autor que nos lo diga, tal vez porque los \u201cmedios racionales\u201d, en definitiva, operan como motivos suficientes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfPor qu\u00e9 se produjo esa discordancia entre la voluntad del legislador y la expresada en la Ley?. La causa bien pudo ser el haber copiado la lla\u00admada Ley de AZC\u00c1RATE, de 23 de julio de 1908, relativa a los pres\u00adtamos usurarios, en cuyo art\u00edculo 10 se dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEl prestamista que contrate con un menor se supondr\u00e1 que sab\u00eda que lo era a menos que pruebe haber tenido <strong>motivos racionales y suficientes<\/strong> para creer que era mayor de edad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resulta, pues, una cierta identidad, entre la expresi\u00f3n del art\u00edculo 36 de la Ley hipotecaria y el art\u00edculo 10 de aquella Ley, y, por consiguiente, sal\u00advo en lo que se refiere a la carga de la prueba, no puede admitirse que se asimile el tercero de buena fe al usurero, pues, en caso contrario, ser\u00eda una incongruencia del legislador. Por este motivo la repetida frase del art\u00edculo 36 hay que interpretarla, en cuanto al tercero se refiera, muy restrictiva\u00admente.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong> El Registro como verdad legal u oficial<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Ya en 1861 P<\/strong><strong>ANTOJA<\/strong><strong> y L<\/strong><strong>LORET<\/strong><strong>, al comentar el art\u00edculo 23 de la Ley Hipotecaria, dijeron:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00ab<\/strong>El principio dominante de esta Ley, la base principal sobre la que des\u00adcan\u00adsa, es la publicidad del registro y la especialidad de las hipotecas. Pues bien, como una consecuencia natural de esto, y al mismo tiempo para que este principio sea una verdad, se establece en el presente art\u00edculo, que los t\u00ed\u00adtulos no inscritos no pueden perjudicar a tercero. La Ley, ya que ha su\u00adpri\u00admido la pena pecuniaria que se impon\u00eda por la antigua legislaci\u00f3n al que dejaba transcurrir el t\u00e9rmino legal sin inscribir, y ya que deja al arbi\u00adtrio de los particulares el que registren sus t\u00edtulos cuando lo tengan por con\u00ad\u00ad\u00adveniente, ha establecido, como no pod\u00eda menos, que los t\u00edtulos no ten\u00addr\u00e1n eficacia sino desde la fecha de su inscripci\u00f3n, no causando perjuicio a tercero sino desde la misma fecha, entendida de la manera que dice el ar\u00adt\u00edculo 28. De otro modo la base de la publicidad que la Ley adopta cae\u00adr\u00eda por tierra y el registro no ser\u00eda una <strong>verdad legal<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De aqu\u00ed se deduce naturalmente, que el que tenga un derecho no ins\u00adcri\u00adto sobre una finca, no puede ejercitarle contra otro que lo tuviera ya ins\u00adcri\u00ad\u00ad\u00adto, aunque sea posterior, s\u00f3lo por la circunstancia de no haber cumplido aquel con este requisito; de modo que cuando una misma finca sea ven\u00addi\u00adda a dos personas en diferentes actos, ser\u00e1 del que primero inscriba su t\u00ed\u00adtu\u00adlo, aunque sea posterior su contrato; porque seg\u00fan hemos visto en el ar\u00adti\u00adculo 17, inscrito cualquier t\u00edtulo traslativo de dominio de inmuebles no podr\u00e1 inscribirse ning\u00fan otro de fecha anterior por el que se transmita o gra\u00ad\u00adve la propiedad del mismo inmueble; tal es, pues, el efecto, la au\u00adto\u00adri\u00addad que la Ley da a la inscripci\u00f3n&#8230;\u00bb<strong>\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Muy posteriormente, es decir, casi actualmente, P<\/strong><strong>AU<\/strong><strong> P<\/strong><strong>EDR\u00d3N<\/strong><strong>, <\/strong>en su Ma\u00adnual de Derecho Registral inmobiliario, dice: \u201cEl Registro de la Pro\u00adpie\u00addad es la instituci\u00f3n destinada a la publicidad de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de los inmuebles&#8230; Tal publicidad \u2013como la de todos los registros de se\u00adgu\u00adridad jur\u00eddica\u2013 no es meramente f\u00e1ctica, es decir, no se limita a dar a co\u00ad\u00adno\u00adcer un hecho, sin garantizar su veracidad y legalidad, sino que es una publicidad jur\u00eddica (llamada tambi\u00e9n publicidad legiti\u00adma\u00addora) que garan\u00adti\u00adza la veracidad y la legalidad de lo publicado. Esta ga\u00adran\u00adt\u00eda que acom\u00adpa\u00f1a a la publicidad registral deriva del control de lega\u00adlidad que se de\u00adsarrolla antes de la registraci\u00f3n y de que tal control se rea\u00adliza en base de un documento p\u00fablico \u2013notarial, judicial o administ\u00adra\u00adtivo\u2013 y proporciona decisivos efectos a la inscripci\u00f3n practicada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Precisamente porque la publicidad significa el ofrecimiento a los parti\u00adculares de la <strong>verdad oficial<\/strong> sobre las situaciones jur\u00eddicas \u2013de bienes y personas\u2013, el contenido del Registro es oponible a los terceros, tanto si \u00e9s\u00adtos lo conocen como si no lo conocen. Ahora bien, desde el punto de vista del que inscribe, el conocimiento del contenido registral no es un requi\u00adsi\u00adto para la oponibilidad de su inscripci\u00f3n, es decir, no es necesario que ha\u00adya confiado en el Registro; no lo exige la Ley y no puede de\u00adducirse, como se ha pretendido \u2013en el \u00e1mbito del Registro de la Pro\u00adpie\u00addad\u2013, del re\u00adqui\u00adsito de adquirir del titular registral, porque este es un requi\u00adsito obje\u00adtivo, no subjetivo: basta que coincida el transmitente o consti\u00adtuyente con el ti\u00adtu\u00adlar registral, sin que sea necesario que el adquirente conozca esa coin\u00adcidencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El establecimiento de una <strong>verdad oficial<\/strong> es la esencia de los registros y no la protecci\u00f3n de la apariencia, como suele afirmarse. La apariencia es un t\u00e9rmino por un lado inadecuado y por otro insuficiente, aplicado al Re\u00adgistro. Es inadecuado porque tan s\u00f3lo puede hablarse de apariencia de un hecho social, pero no de un mecanismo t\u00e9cnico jur\u00eddico. Y es insuficiente porque la apariencia es simple verosimilitud, probabilidad, y el contenido del Registro lo forman datos contrastados, lo que es m\u00e1s que una simple apa\u00adriencia externa de verdad, que una simple probabilidad de verdad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[Creo que en este punto es decisiva la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1991, que, de un modo terminante, dice: \u00ablo que da a co\u00adnocer el Registro es la <strong>verdad jur\u00eddica<\/strong>; y dicho principio, en su pro\u00adyecci\u00f3n hacia terceros, desemboca en el de publicidad o fe p\u00fablica regis\u00adtral\u00bb].<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">L\u00d3PEZ BURNIOL, a guisa de re\u00adsu\u00admen, intenta un ensayo acerca del va\u00adlor de la publicidad registral: \u00bfSimple apariencia o semblanza, o verdad ofi\u00adcial?. Su conclusi\u00f3n (como expresa el propio PAU PEDR\u00d3N) es la si\u00adguiente: \u201cHablar, por lo tanto, de verdad oficial es una manifestaci\u00f3n de arrogancia similar a la del que pretende poner l\u00edmites al campo. No hay tal verdad oficial, ni puede ha\u00adberla por mucho que sea el cuidado que se ponga en lograrla: la realidad de los hechos siempre la exceder\u00e1\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y dice PAU PEDR\u00d3N:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Pues en esa \u201carrogancia\u201d de considerar que el Registro es la verdad ofi\u00adcial incurren nada menos que el legislador hipotecario y el m\u00e1s res\u00adpe\u00adta\u00addo de nuestros civilistas: el profesor DE CASTRO. Este \u00faltimo, alu\u00addien\u00addo al Registro Civil, pero con base en razones que concurren tambi\u00e9n en el Re\u00adgistro de la Propiedad y en otros Registros de seguridad jur\u00eddica, ha afirmado que el Registro proclama la verdad oficial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La expresi\u00f3n \u201cverdad oficial\u201d no es arbitraria: la veracidad del Regis\u00adtro de la Propiedad equivale a la exactitud e integridad de su contenido. \u201cEl Registro se presumir\u00e1 exacto e \u00edntegro\u201d, dice la Exposici\u00f3n de Mo\u00adti\u00advos de la Ley Hipotecaria de 1944. El car\u00e1cter oficial del Registro de la Pro\u00adpiedad es evidente, y ese rasgo suele aparecer en las definiciones for\u00admuladas por los autores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En algunas ocasiones se contraponen los pronunciamientos registrales \u2013la llamada realidad registral\u2013 con la realidad sin m\u00e1s, es decir, con los hechos. Y se afirma que estos exceden, superan siempre a aquella. Pero afirmar que todos los hechos \u2013que pueden estar ajustados o no a la lega\u00adli\u00addad\u2013 han de ser preferidos a los hechos inscritos \u2013que son controlados en su legalidad\u2013 no puede hacerse con ligereza. La realidad extrarregistral s\u00f3lo cuando est\u00e1 ajustada al Derecho ha de prevalecer sobre la registral; pa\u00adra ello se arbitran medios adecuados en la legislaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Esa infravaloraci\u00f3n de la realidad registral est\u00e1 estrechamente ligada con la idea del Registro como apariencia, similar a la que anuncia la pose\u00adsi\u00f3n, se dice. Pero hay que reiterar aqu\u00ed el mismo razonamiento que se hace en el p\u00e1rrafo anterior: la posesi\u00f3n es un hecho que puede estar ajus\u00adta\u00addo o no a la legalidad, mientras que el Registro est\u00e1, por exigencia de la Ley, ajustado a la legalidad. La apariencia es un t\u00e9rmino, por un lado ina\u00addecuado, y por otro insuficiente, aplicado al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ah\u00ed que fundamentar la eficacia del Registro en la idea de aparien\u00adcia pueda resultar confuso. Si de lo que se trata es de encuadrar posesi\u00f3n y Registro en un g\u00e9nero com\u00fan, la idea, aunque a mi juicio agota su inte\u00adr\u00e9s en lo puramente taxon\u00f3mico, no es err\u00f3nea: posesi\u00f3n y Registro tie\u00adnen poco en com\u00fan, pero efectivamente, en ambos casos hay unos datos vi\u00ad\u00adsibles en que el tercero deposita su confianza. El r\u00e9gimen de la pro\u00adtec\u00adci\u00f3n que dispensan una y otra instituci\u00f3n es tan diferente, que del encua\u00addra\u00ad\u00admiento de ambas en un remoto g\u00e9nero com\u00fan no resulta utilidad algu\u00adna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, cuando lo que se pretende afirmar es que el Registro es s\u00f3lo apariencia, la asimilaci\u00f3n no es aceptable. Lo importante, en el caso del Registro, no es crear una apariencia \u2013una apariencia cualquiera\u2013 sino ofrecer unos datos depurados, contrastados. La apariencia de la posesi\u00f3n es una <em>verosimilitud <\/em>que, con facilidad, puede deshacerse o confirmarse por otras v\u00edas. La apariencia del Registro es una verdad que s\u00f3lo excep\u00adcio\u00ad\u00adnalmente puede deshacerse por una v\u00eda distinta. EHRENBERG, que tan su\u00adtilmente analiz\u00f3 el fen\u00f3meno de la apariencia, lo afirm\u00f3 con rotundidez: \u201cNo puede ser considerado beneficioso un Registro que solamente tiene por efecto originar la buena fe de los terceros\u201d. La posesi\u00f3n puede inspi\u00adrar confianza, pero su mensaje puede ser verdadero o falso, legal o ilegal. Si es falso o ilegal, la apariencia provocar\u00e1 una v\u00edctima. El Registro de la Pro\u00adpiedad, afortunadamente para la sociedad, es una instituci\u00f3n m\u00e1s evo\u00adlucionada. El riesgo de inexactitud \u2013reducido, en realidad, por la con\u00adcu\u00adrrencia de t\u00edtulo p\u00fablico y calificaci\u00f3n\u2013, se conjura, como advirti\u00f3 Ehren\u00adberg, a trav\u00e9s del equilibrio entre seguridad jur\u00eddica y seguridad del tr\u00e1\u00adfico. Y ese equilibrio es el que falta \u2013entre otras muchas cosas\u2013 en las de\u00adm\u00e1s \u201capariencias\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Y termino la exposici\u00f3n de PAU PEDR\u00d3N, se\u00f1alando que este autor, con tres pinceladas, nos proporciona una diferencia muy n\u00edtida entre la publicidad derivada de la posesi\u00f3n y la derivada del Registro:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>a) Los datos que ofrece la posesi\u00f3n son de naturaleza social; no son da\u00adtos jur\u00eddicos; se trata de conductas, de las que los terceros deducen pre\u00adsu\u00adpuestos jur\u00eddicos. Los datos que ofrece la publicidad registral son datos ju\u00ad\u00adr\u00eddicos.<\/li>\n<li>b) El fundamento del que deriva la protecci\u00f3n dispensada a la con\u00adfianza en situaciones posesorias no es otro que la excusabilidad del error de hecho. Determinados errores se consideran dignos de protecci\u00f3n jur\u00eddi\u00adca. \u00abLas apariencias enga\u00f1an\u00bb, y ese enga\u00f1o merece en algunos casos la tutela del Ordenamiento.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">El fundamento del que deriva la protecci\u00f3n dispensada a la confianza en la publicidad es radicalmente contrario: la veracidad de los datos pu\u00adbli\u00adcados. As\u00ed como las apariencias mueven a la desconfianza, la publi\u00adcidad se crea y se organiza precisamente para suscitar la confianza.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>c) Precisamente porque la protecci\u00f3n a quien conf\u00eda en las \u00abapa\u00adrien\u00adcias\u00bb se basa en el error, es necesario que se haya tenido conocimiento de esas apariencias para que la tutela act\u00fae. Sin embargo, para que la pu\u00adbli\u00adcidad registral despliegue sus efectos no es necesario que se haya te\u00adnido co\u00ad\u00adnocimiento de su contenido: se imponen porque el Ordena\u00admien\u00adto los con\u00adsidera exactos.<\/li>\n<li><strong> La diferencia de la verdad de la inscripci\u00f3n y de la de la escri\u00adtu\u00adra p\u00fablica<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este punto resulta muy interesante el art\u00edculo de JUAN FRANCISCO BONILLA ENCINA, publicado en Bolet\u00edn del Colegio de Registradores de Espa\u00f1a, n\u00famero 175 (2\u00aa \u00c9poca), enero 2011, \u201cEl t\u00edtulo y la Inscripci\u00f3n\u201d, en el que, entre otras cosas, nos dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En una determinada etapa surgieron opiniones del siguiente tenor: \u00abEl t\u00ed\u00adtulo tiene au\u00adtenticidad, recoge el momento fehaciente por s\u00ed mismo: El instante de la adquisici\u00f3n. Lo que dice ha sido presenciado y narrado por un funcio\u00adnario p\u00fablico. No as\u00ed el Registro, en el que la exactitud no es una au\u00adten\u00adticidad, porque el Registrador no ha presenciado nada, se trata, pues, de una presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb (RAFAEL N\u00da\u00d1EZ LAGOS: \u00abTres mo\u00ad\u00ad\u00admentos del t\u00edtulo material\u00bb)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Exagerada opini\u00f3n, porque ciertamente, el notario puede dar fe de que, en un d\u00eda concreto, \u00abA\u00bb y \u00abB\u00bb, ciudadanos comparecientes, hicieron ante \u00e9l determinadas declara\u00adcio\u00ad\u00adnes; pero esa fe no puede proclamar que lo di\u00adcho por los interesados al Notario sea lo cierto y lo exacto. Por consi\u00adguien\u00adte, la autenticidad de la es\u00adcritura queda circunscrita a la literalidad de lo que los interesados digan al Notario y a lo que ocurra ante \u00e9l. De ah\u00ed los t\u00e9rminos amplios con que el C\u00f3digo civil se manifiesta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa escritura p\u00fablica, por lo que se refiere a terceros, hace prueba del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de \u00e9ste (C\u00f3digo civil, art\u00edculo 1218)&#8230;\u00bb, y nada m\u00e1s.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se falta a la verdad si afirmamos que la inscripci\u00f3n (tenida siempre, a pesar de todo, como beneficiosa), se ha convertido en un bien tan ape\u00adte\u00adci\u00addo que, sin dejar de ser voluntaria y no siendo, generalmente, consti\u00adtu\u00adti\u00adva, su logro resulta imprescindible para el com\u00fan de las gentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, si en otro tiempo (y en ciertos ambientes) se restaba importancia a la inscripci\u00f3n y, a falta de ella, \u00abse intentaba centrar\u00bb en la escritura los efectos \u00aberga omnes\u00bb que debiera producir la transmisi\u00f3n, en la actualidad puede decirse que cualquier escritura p\u00fablica, cuyo conte\u00adni\u00addo sea un acto o contrato inscribible, resulta coja, muy coja si no consigue su inscripci\u00f3n en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La existencia del derecho real implica, necesariamente, su eficacia fren\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adte a todos. Tanto es as\u00ed que una compraventa de una finca, llevada a ca\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adbo a trav\u00e9s de escritura p\u00fablica, queda mermada de eficacia si no se ins\u00adcribe en el Registro de la Propiedad. Sin inscripci\u00f3n, la venta es v\u00e1lida y verdadera&#8230; pero con verdad oculta, ya que el comprador es due\u00f1o abso\u00adlu\u00adto ante su vendedor; pero frente a terceros, su condici\u00f3n de due\u00f1o, no de\u00ad\u00adpen\u00adde de lo que diga la escritura, sino de lo que proclame el Registro. No es extra\u00ad\u00f1o, pues, que el ciudadano que quiera comprar una finca, no acep\u00adte otros da\u00adtos que los que, respecto a ella, proporcione el Registro de la Propie\u00addad. A trav\u00e9s de su consulta, el futuro comprador quedar\u00e1 ente\u00adra\u00addo de modo inmediato, de toda las particularidades que afecten al inmue\u00adble cu\u00adya adquisici\u00f3n pretende.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La verdad del t\u00edtulo queda proclamada cuando el titular registral ma\u00adnifiesta su decisi\u00f3n inmediata de transmitir la finca F (de su propiedad) a favor de Don D, en las condiciones que fija y que D acepta. Es una ver\u00addad \u00abinter partes\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por el contrario, \u00abla verdad\u00bb de la inscripci\u00f3n, no se ci\u00f1e de modo ex\u00adclu\u00adsivo al estrecho c\u00edrculo que gira en torno a comprador y vendedor. Bus\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adca campos m\u00e1s amplios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, ese af\u00e1n de considerar a la inscripci\u00f3n como accesoria de la escritura (que casi siempre se toma como paradigma), lleva a las gentes a formular opiniones que, como m\u00ednimo, resultan extravagantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfD\u00f3nde se dice (Ley, reglamento o Resoluci\u00f3n), y desde cu\u00e1ndo, que la nulidad del t\u00edtulo convierte en nula a la inscripci\u00f3n&#8230; as\u00ed, sin m\u00e1s?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El t\u00edtulo inscrito podr\u00e1 ser nulo y, por supuesto, la inscripci\u00f3n no lo con\u00advalida; pero el asiento registral que lo publica est\u00e1 ah\u00ed, en los libros del Registro produciendo todos sus efectos, en tanto los Tribunales no de\u00adclaren su nulidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Admitiendo la posibilidad de que los t\u00edtulos viciados de nulidad, ac\u00adce\u00addiesen indebidamente, a los libros del Registro, el art\u00edculo 33 dice que \u00abla inscripci\u00f3n no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, el hecho de que el t\u00edtulo inscrito, a pesar de su ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n, siga siendo nulo, no provoca la nulidad del asiento. As\u00ed lo proclama el p\u00e1rrafo tercero de su art\u00edculo 1\u00ba: \u00abLos asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los art\u00edculos 238 y siguientes, en cuan\u00adto se refieran a los derechos inscribibles, est\u00e1n ba\u00adjo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mien\u00adtras no se declare su ine\u00adxac\u00adtitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En resumen:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00b0. La inscripci\u00f3n es documento diferente del t\u00edtulo formal que fue pre\u00adsentado al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Frente al documento presentado, la inscripci\u00f3n es una verdad con efec\u00adtos \u00aberga omnes\u00bb, mientras que el documento no pasa de ser una verdad \u00abinter partes\u00bb, o una \u00abverdad oculta\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta idea es mantenida por el Tribunal Constitucional en S. de 24-4-1997.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan ella, un sistema registral como el nuestro (que es de inscripci\u00f3n y no de transcripci\u00f3n), los documentos en virtud de los cuales se practican los asientos, agotan sus efectos ante el Registro, al servir de base para la ca\u00adlificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n registral. A partir de este momento, al prac\u00adti\u00adcarse el asiento, es el acto el que produce los efectos propios del Registro. Es cierto que una buena parte de los asientos que se practican en el Regis\u00adtro, son simple traslaci\u00f3n parcial o, incluso, \u00edntegro, de los documentos pre\u00ad\u00ad\u00ad\u00adsentados. Sin embargo, esta constataci\u00f3n no debe llevarnos a la con\u00adclu\u00ad\u00ad\u00adsi\u00f3n de que los efectos registrales son directamente producidos por los documentos presentados, o que los asientos no constituyan un nuevo do\u00adcu\u00admento; y, por fin, lo que es m\u00e1s relevante; aun en casos en que los do\u00adcumentos se incorporan \u00edntegramente a los asientos, los efectos regis\u00adtrales los producen estos \u00faltimos o su publicaci\u00f3n, no los documentos de que traen causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Cuando, a consecuencia de la inscripci\u00f3n de un acto nulo, se pro\u00adduzca un asiento inexacto, su inscripci\u00f3n ser\u00e1 presupuesto indispensable pa\u00adra que el tercero adquirente del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, con\u00adsi\u00adga la inscripci\u00f3n de su derecho y, con ella, la convalidaci\u00f3n de la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n ine\u00adxacta, siendo mantenido en su adquisici\u00f3n aunque, despu\u00e9s, se anu\u00adle o re\u00adsuelva el derecho de su otorgante, por causas que no consten en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3\u00ba. La inscripci\u00f3n es justo t\u00edtulo a los efectos de la prescripci\u00f3n adqui\u00adsi\u00adtiva a favor del titular registral, presumi\u00e9ndose, adem\u00e1s, que \u00e9ste ha po\u00adse\u00eddo p\u00fablica, pac\u00edfica, ininterrumpida y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de sus antecesores de quienes traigan causa. As\u00ed de claro se manifiesta el art. 35 de LH.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4\u00ba. La inscripci\u00f3n implica que, a trav\u00e9s de ella, se lleva a cabo la publi\u00adcidad formal de los asientos<strong>.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las certificaciones y notas simples informativas a trav\u00e9s de las cuales pueden darse a conocer los pronunciamientos registrales, son documentos que nada tienen que ver con la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, utilizando expresiones de PAU PEDR\u00d3N, \u201cel Registro no s\u00f3\u00adlo refleja la realidad, sino que encierra en s\u00ed mismo la verdad de las co\u00adsas, m\u00e1s fuerte que su misma realidad: es la llamada \u00abrealidad regis\u00adtral\u00bb, m\u00e1s eficaz y valiosa en muchos casos que la otra, la \u00abrealidad extrarre\u00adgistral\u00bb, que es tan s\u00f3lo la realidad misma.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Siendo esto as\u00ed, parece l\u00f3gico, equitativo y saludable, que exista un de\u00adber general de consultar el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"-4-la-eficacia-erga-omnes-de-la-inscripcion\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong> 4. <\/strong><strong>La eficacia <em>erga omnes <\/em>de la inscripci\u00f3n<\/strong>.<\/span><\/h6>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice GARC\u00cdA VILA, en las p\u00e1ginas 495 y siguientes de la Revista:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa Direcci\u00f3n General parece que apoya este principio de la publi\u00adci\u00addad material del Registro en la eficacia <em>erga omnes<\/em> del Registro, con base en los arts. 13, 32 y 34 LH. Literalmente, repiten las resoluciones que \u201cel Registro de la Propiedad entre otros muchos efectos atribuye el de la efi\u00adcacia <em>erga omnes<\/em> de lo inscrito (cfr. art\u00edculos 13, 32 y 34 de la Ley Hi\u00adpo\u00adte\u00adcaria), de manera que no puede la entidad acreedora \u2013que adem\u00e1s es par\u00adte\u2013 desconocer la adquisici\u00f3n efectuada por el tercer poseedor inscrito, cuan\u00addo adem\u00e1s consta en la propia certificaci\u00f3n de titularidad y cargas solicitada a su instancia en el procedimiento\u201d&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un estudio de\u00adtenido de la cuesti\u00f3n excede con mucho del \u00e1mbito de es\u00adte trabajo, porque la Direcci\u00f3n General parece acoger la denominada efi\u00ad\u00ad\u00adcacia confor\u00adma\u00addora, configuradora o cuasiconstitutiva de la inscripci\u00f3n respecto del derecho real, defendida brillantemente por GARC\u00cdA GARC\u00cdA&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin \u00e1nimo de entrar en esta pol\u00e9mica, por exceder con mucho de los l\u00ed\u00admites de este trabajo, s\u00ed que hay que se\u00f1alar que estas normas que adu\u00adcen las resoluciones establecen la necesidad de que los derechos limi\u00adtativos consten inscritos para que surtan efecto contra terceros, que los t\u00edtu\u00adlos de dominio no inscritos no perjudican a tercero y que el tercero es\u00adt\u00e1 prote\u00adgido aunque la adquisici\u00f3n de su transmitente sea nula (si la nu\u00adlidad no se hace constar antes de su inscripci\u00f3n o no consta anotaci\u00f3n pre\u00adventiva) o se resuelve el derecho de su transmitente en virtud de causa que no conste en el Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con algunas excepciones, el r\u00e9gimen general en nuestro Derecho es que los derechos reales nacen fuera del Registro de la Propiedad, sin ne\u00adce\u00ad\u00adsidad de la inscripci\u00f3n. Los derechos reales tienen dos caracter\u00edsticas, la atribuci\u00f3n de un poder directo sobre la cosa y la absolutividad o eficacia <em>er\u00adga omnes<\/em>. Esta absolutividad deriva del car\u00e1cter que confiere a estos de\u00ad\u00adrechos el ordenamiento. Suele incurrirse a veces en un error (en no po\u00adca medida producida por la doctrina notarialista al extender la opo\u00adni\u00adbi\u00adli\u00addad de la escritura p\u00fablica), cuando se indica que la escritura p\u00fablica s\u00f3lo produce efectos <em>inter partes<\/em>. Esta proposici\u00f3n es cierta en el sentido de que las obligaciones que nacen del contrato producen efecto exclusi\u00adva\u00admente entre las partes; pero el negocio contenido en la escritura puede servir de t\u00edtulo para la transmisi\u00f3n o la constituci\u00f3n de un derecho real, y este efecto transmisivo o constitutivo del derecho real (ligado a la escritu\u00adra en cuanto que ella contiene el negocio y, adem\u00e1s, sirve de \u201cmodo\u201d que completa la transmisi\u00f3n o la constituci\u00f3n) es el que surte efectos\u00a0 no s\u00f3lo entre las partes sino respecto de terceros. Una vez nacido el derecho real produce efectos ya frente a todos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n en el Registro de la transmisi\u00f3n o de la constituci\u00f3n de los derechos reales (en los supuestos en que no es constitutiva) es evi\u00adden\u00adte que produce importantes efectos. Permite al adquirente inscrito des\u00adco\u00adnocer transmisiones o constituciones de derechos reales que no hayan lle\u00adga\u00addo al Registro (siempre, en mi opini\u00f3n, si adquieren con los re\u00adqui\u00adsitos del art. 34 LH) y le atribuye presunciones de existencia del de\u00adrecho (con importantes repercusiones procesales y sustantivas, defensivas y ofen\u00adsi\u00advas).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero la inscripci\u00f3n no a\u00f1ade al derecho real ya existente ninguna efi\u00adcacia <em>erga omnes<\/em> que antes no tuviera, no aumenta para nada el c\u00edrculo de personas afectadas por el derecho real o, m\u00e1s exactamente, frente a los que pueda alegar su existencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n lo que le permite es impedir que, con posterioridad a su adquisici\u00f3n, pueda surgir un tercero protegido, \u00e9l s\u00ed, por la fe p\u00fablica re\u00adgistral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n, pues, no tiene una mera eficacia publicadora de algo exis\u00ad\u00adtente. Lo que estos art\u00edculos hacen es proteger al tercero que con\u00adtrata confiado en lo que el Registro publica, e impide que pueda resul\u00adtar con pos\u00adterioridad un tercero protegido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n tiene una eficacia protectora respecto del pasado (que no le pueda ser alegada al tercero que inscribe la alteraci\u00f3n de la realidad jur\u00eddica ya producida, pero que no ha accedido al Registro) e impeditiva (y por tanto, protectora) respecto del futuro, pero no conforma el derecho real (en el sentido de que le da un efecto \u00ednsito en la nota del derecho real que antes no ten\u00eda) ni lo convalida (la convalidaci\u00f3n es un t\u00e9rmino que suele ir ligado a alg\u00fan tipo de ineficacia).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No tiene, pues, una eficacia cuasi-constitutiva respecto de terceros, no se es propietario respecto a todos pero no respecto del tercero que ins\u00adcri\u00adbe: es un propietario que se ve privado de su derecho por mor del prin\u00adci\u00adpio de seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario que nuestro sistema re\u00adgis\u00adtral supone. No hay \u201crelatividad\u201d alguna respecto del tercero re\u00adgis\u00adtral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero ni aun entendida la eficacia de la inscripci\u00f3n del modo en que lo hace la Direcci\u00f3n General, estas normas que se citan no permiten poder afir\u00admar que el contenido del Registro es conocido. La inscripci\u00f3n per\u00admite a los que inscriban conocer el contenido registral anterior, que les es opo\u00adnible, y, espec\u00edficamente para el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa la nota de expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de dominio y cargas sirve a todos los que inscriban con posterioridad como notificaci\u00f3n (art. 132.2 LH), pe\u00adro no existe ninguna norma que indique, sino todo lo contrario, que la ins\u00adcripci\u00f3n ulterior hace que los titulares de alg\u00fan derecho que hubieran ins\u00adcrito con anterioridad tengan conocimiento de la inscripci\u00f3n posterior&#8230;\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vamos a hacer algunas consideraciones respecto a lo que expone GAR\u00adC\u00cdA VILA as\u00ed como las ideas de algunos autores, distinguiendo:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong> La idea de la tradici\u00f3n como modo de adquirir<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como ya vimos, GARC\u00cdA VILA dice que \u201cel negocio contenido en la escritura puede servir de t\u00edtulo para la transmisi\u00f3n o la constituci\u00f3n de un derecho real, y este efecto (ligado a la escritu\u00adra en cuanto que ella con\u00adtie\u00adne el negocio y, adem\u00e1s, sirve de \u201cmodo\u201d que completa la transmisi\u00f3n o la constituci\u00f3n) es el que surte efectos\u00a0 no s\u00f3lo entre las partes sino res\u00adpecto de terceros. Una vez nacido el derecho real produce efectos ya fren\u00adte a todos.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta idea no es nueva, pues ya la expresaron MAR\u00adT\u00cdNEZ SANCHIZ y HUERTA TROLEZ, como luego veremos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero veamos algunas consideraciones hist\u00f3ricas y lo que la doctrina m\u00e1s autorizada en tiende por tradici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la discusi\u00f3n parlamentaria del C\u00f3digo civil \u2013sesi\u00f3n de 10 de abril de 1889\u2013, GERM\u00c1N GAMAZO, dice, \u201crespecto al <strong>tratado de [la] tradi\u00adci\u00f3n<\/strong> de\u00adsen\u00advuelto en el libro 2\u00ba (?) y en el libro 4\u00ba, al referirse a las dis\u00adtintas clases o formas de tradici\u00f3n, dijo que todas ellas responden a la idea del legislador de dar a entender que lo que se refiere es <strong>la demostraci\u00f3n p\u00fablica y solemne<\/strong> de que se ha puesto a disposici\u00f3n del adquirente la cosa que por el contrato de compraventa se hab\u00eda inten\u00adtado transmitir.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aparte de confundirse de libro, dice algo inexacto, pues \u201c<strong>la demos\u00adtra\u00adci\u00f3n p\u00fablica y solemne<\/strong>\u201d de que nos habla\u00a0 no aparece en el C\u00f3digo civil por ninguna parte, salvo en lo que se refiere a la llamada tradici\u00f3n real y ello dadas ciertas circunstancias \u2013en este punto creo acertado el criterio de D\u00cdEZ-PICAZO, que luego examinar\u00e9\u2013. Resulta obvio que en la llamada tradici\u00f3n \u201c<em>brevi manu<\/em>\u201d \u2013inciso final del art\u00edculo 1.463\u2013, no es necesaria la entrega. Respecto a la tradici\u00f3n instrumental, tampoco veo la publicidad, por\u00adque, aparte de ser el protocolo secreto, en el otorgamiento no inter\u00advie\u00adnen testigos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y por fin, llega a la inscripci\u00f3n y dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201c\u00a1Ah, se\u00f1or Azc\u00e1rate! La inscripci\u00f3n es ya un acto de dominio, al cual pre\u00adcede la tradici\u00f3n. Cuando aquella tiene lugar, \u00e9sta se ha realizado por el otorgamiento de la escritura p\u00fablica y por la <em>entrega de esta escritura<\/em> (?); forma que no tiene nada de original, que era de nuestro derecho anti\u00adguo,<em> que era del derecho romano<\/em> y de otros derechos, y de aqu\u00ed la tradi\u00adci\u00f3n simb\u00f3lica que se hace de las cosas inmuebles y de aquellas que no se pueden poner materialmente a la disposici\u00f3n del adquirente; pero despu\u00e9s de la tradici\u00f3n viene la inscripci\u00f3n, que es el primer acto del adquirente <strong>para asegurar respecto a la propiedad inmueble la efec\u00adti\u00advidad del con\u00ad\u00adtrato<\/strong> por el cual se le ha transmitido; y as\u00ed se explica muy bien el art\u00ed\u00adculo siguiente, <strong>1.473<\/strong>, <strong>que define cuando debe con\u00adsiderarse transmitida la propiedad y a favor de quien en el caso de distintas enajenaciones, porque<\/strong> <strong>la inscripci\u00f3n es la notificaci\u00f3n m\u00e1s solemne y m\u00e1s perfecta<\/strong>.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice GAMAZO algo bastante extra\u00f1o: que la transmisi\u00f3n del dominio se realizaba por el otorgamiento de la escritura p\u00fablica y<em> por la entrega de esta escritura<\/em>. Aqu\u00ed hay una confusi\u00f3n de ideas. El documento, que es el soporte f\u00edsico del otorgamiento, y que es firmado por las partes y por el propio Notario, queda en la Notar\u00eda para ser archivado en el protocolo del a\u00f1o en curso correspondiente a su otorgamiento; lo que se le entrega al com\u00adprador no es la escritura p\u00fablica otorgada, sino una copia de la mis\u00adma. Hoy pueden realizarse las dos cosas casi simultaneamente, debido a los avances de la t\u00e9cnica; pero a finales del siglo XIX, dudo mucho que esto fuese factible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tampoco la <strong>entrega de esta escritura <\/strong>era del Derecho romano.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ROCA-SASTRE MUNCUNILL, en esta materia, hace una afirmaci\u00f3n muy discutible, pues dice que en Derecho romano, entre otras maneras de efec\u00adtuar la tradici\u00f3n, se admite <em>la entrega del documento escrito en el que consta la compraventa<\/em> (C. 8, 54, 1), que es la denominada <em>tradici\u00f3n<\/em> (?)<em> instrumentorum<\/em>. Veamos lo que dice el C\u00f3digo de Justiniano.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Libro VIII, Tit. LIV (LIII) DE DONATIONIBUS<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>Impp<\/em>. SEVERUS <em>et<\/em> ANTONINUS <em>A.A.<\/em> LUCIO. \u2013 <strong>Emtionum manci-pio\u00adrum instrumentis donatis et traditis, et ipsorum mancipiorum do-nationem et traditionem factam intelligis; et ideo potest adversus do-natorem in rem actionem exercere.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 P.P. V. Kal. Iun. <\/strong><strong>F<\/strong><strong>AUSTINO<\/strong><strong> et R<\/strong><strong>UFINO<\/strong><strong> Conss.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Libro VIII, T\u00edtulo LIV (LIII) DE LAS DONACIONES<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>Los Emperadores<\/em> SEVERO Y ANTONINO, <em>Augustos<\/em>, a LUCIO.\u2013 Do-nados y entregados los instrumentos de la compra de esclavos, debes en-tender hechas la donaci\u00f3n y la entrega tambi\u00e9n de los mismos esclavos; y puedes, por lo tanto, ejercitar contra el donador la acci\u00f3n real.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Publicado a 5 de las Calendas de Junio, bajo el consulado de FAUS\u00adTI\u00adNO y de RUFINO.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">URSICINO \u00c1LVAREZ SU\u00c1REZ \u2013El problema de la causa en la tradici\u00f3n, p\u00e1gina 46\u2013 entiende que en este texto se han interpolado las palabras <strong>m\u00e1s esenciales<\/strong>, ya que, probablemente, el texto originario, seg\u00fan opini\u00f3n de RICCOBONO, <strong>debi\u00f3 negar<\/strong> <strong>la eficacia traslativa a la entrega del docu\u00admento<\/strong>, oponi\u00e9ndose as\u00ed a tal costumbre oriental. Tambi\u00e9n EDUARDO VOL\u00ad\u00ad\u00adTERRA cree que el citado texto ha sido interpolado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00c1LVARO D\u2019ORS dice que \u00abtampoco se lleg\u00f3 a sustituir la entrega de la cosa por la del documento de transmisi\u00f3n (\u201c<em>traditio per cartam<\/em>\u201d), ni si\u00adquiera en el derecho vulgar\u00bb (Ver Derecho privado romano, \u00a7 170, final de la nota 3). Por si pudiese haber alguna duda, se lo consult\u00e9 directa y per\u00adsonalmente y me dijo que \u00e9l se refer\u00eda al documento, en que constaba la transmisi\u00f3n realizada en el propio contrato traslativo, no al documento de adquisici\u00f3n del transmitente (que tampoco se admit\u00eda como tradici\u00f3n instrumental).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y hora vamos a ver las opiniones de autores muy relevantes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N es uno de los autores que, con mas tenacidad, criti\u00adc\u00f3 el C\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su teor\u00eda, en principio, discrepa mucho de la romana, pues en ella el mo\u00addo no tiene el car\u00e1cter material y externo que tiene en la doctrina tra\u00addicional, ni puede calificarse de causa pr\u00f3xima, pues el derecho pre\u00adce\u00addente o el estado especial de la cosa \u2013\u201cmodo\u201d para S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N\u2013 es anterior a la voluntad o t\u00edtulo, cuando trata de la tradici\u00f3n, en el De\u00adrecho an\u00adterior al C\u00f3digo civil. Este tratadista, despu\u00e9s de distinguir su sen\u00adtido gra\u00admatical, equivalente a entrega, que constituye siempre un he\u00adcho, el ac\u00adto de entregar una cosa, y su sentido jur\u00eddico, como transmisi\u00f3n o de\u00adri\u00adva\u00adci\u00f3n de derechos reales o sobre las cosas, nos se\u00f1ala como ele\u00admentos de toda tradici\u00f3n jur\u00eddica:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba Preexistencia del derecho que se transmite en el patrimonio del trans\u00admitente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2\u00ba Justa causa o t\u00edtulo de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3\u00ba Voluntad de transmitir y adquirir en el transmitente y en el adquirente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>4\u00ba<strong>\u00a0 <\/strong>Capacidad para transmitir y adquirir, seg\u00fan la naturaleza del t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 5\u00ba<strong>\u00a0 <\/strong>Acto que la exteriorice material, simb\u00f3lica o legalmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creemos que S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N desmesuraba la idea de tradici\u00f3n, que no se correspond\u00eda con la de la doctrina mayoritaria, la cual, seg\u00fan la con\u00adcepci\u00f3n heredada de los post-glosadores de Bolonia, era consideraba co\u00admo un acto material de ejecuci\u00f3n de un contrato de finalidad traslativa. Es necesaria para transmitir, pero no constituye, por s\u00ed misma, un negocio ju\u00adr\u00ed\u00addico aut\u00f3nomo. Pero adem\u00e1s, se puede observar que el elemento 3\u00ba est\u00e1 en el propio t\u00edtulo y el 4\u00ba corresponde tambi\u00e9n al t\u00edtulo, ya que, el mismo S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N, nos habla de la capacidad \u201cseg\u00fan la naturaleza del t\u00ed\u00adtu\u00adlo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto al elemento 5\u00ba nos dice, un poco m\u00e1s adelante, que ha per\u00addido importancia debido a la instituci\u00f3n del Registro de la Propiedad: el servicio que la tradici\u00f3n jur\u00eddica <strong>prestaba a la notoriedad de las trans\u00admisiones<\/strong> de cosas y derechos reales est\u00e1 ventajosamente prestado por la inscripci\u00f3n en el Registro, cuya influencia en este extremo de notoriedad <strong>es incompleta<\/strong> ya que solo surte efecto respecto de tercero y s\u00f3lo respecto a los bienes inmuebles y derechos reales constituidos sobre los mismos, \u00fanicos capaces de inscripci\u00f3n. Y se pregunta:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00bfC\u00f3mo se puede desconocer la virtualidad y necesidad de la tradici\u00f3n, cual causa eficiente del derecho del comprador respecto del vendedor de la cosa, aunque el t\u00edtulo traslativo no se haya inscrito en el Registro? \u00bfPor qu\u00e9 medio, sino por la tradici\u00f3n jur\u00eddica, se deriva el dominio de una per\u00adsona en otra respecto de las cosas muebles que no pueden ser inscritas? Bien se ve que la tradici\u00f3n es indispensable para que la propiedad se trans\u00admita y se adquiera, que no puede ser&#8230; sustituida y derogada en el sis\u00adtema de la Ley Hipotecaria vigente por el requisito de la inscripci\u00f3n en el Registro&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Tiene raz\u00f3n S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N respecto a los muebles. Pero, respecto a los inmuebles, resulta un tanto inconsecuente, ya que,\u00a0 s\u00ed seg\u00fan sus ide\u00adas, en las adquisiciones derivativas, el modo consiste en la preexistencia del derecho en el transmitente, como es esto, precisamente, lo que la ins\u00adcripci\u00f3n salva, a trav\u00e9s de la fe p\u00fablica registral, entonces, conforme a tales ideas, la inscripci\u00f3n vendr\u00eda a sustituir a la tradici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por ello no resulta extra\u00f1o, pero s\u00ed curioso que, tres p\u00e1ginas m\u00e1s ade\u00adlante, nos diga:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u201cEn la doble enajenaci\u00f3n de cosa inmueble se entender\u00e1 hecha la tra\u00addici\u00f3n jur\u00eddica, y ganado el dominio u otro derecho real enajenado, en fa\u00advor de aquel de los dos adquirentes que haya inscrito su t\u00edtulo en el Regis\u00adtro de la Propiedad, AUNQUE LA ENTREGA O POSESI\u00d3N DE LA COSA SE HICIERA AL OTRO\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Estas palabras, implican la sustituci\u00f3n de la tradici\u00f3n por la inscripci\u00f3n \u2013cuando \u00e9sta entra en juego\u2013, o que la segunda prevalezca sobre la pri\u00admera, o que la tradici\u00f3n es la inscripci\u00f3n, lo cual resulta incompatible y contradictorio con lo que dijo antes. Por ello, trat\u00e1ndose de la adquisici\u00f3n derivativa de bienes inmuebles, creo que S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N no ten\u00eda muy claras sus ideas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto mismo lo hab\u00eda escrito en la Revista Lunes 4,30. Posterior\u00admen\u00ad\u00adte, despu\u00e9s de leer el trabajo de URSICINO \u00c1LVAREZ \u2013\u201cEl problema de la causa en la tradici\u00f3n\u201d, p\u00e1gina 110\u2013 me complaci\u00f3 saber que este romanis\u00adta hab\u00eda considerado que la interpretaci\u00f3n de S\u00c1NCHEZ ROM\u00c1N era per\u00adsonal y <strong>no muy clara<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Manuel Aza\u00f1a \u2013en \u201cLos Cuadernos robados\u201d\u2013 dice de S\u00e1n\u00adchez Ro\u00adm\u00e1n:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la p\u00e1gina 9: \u201cS\u00e1nchez Rom\u00e1n nos regal\u00f3 con un discurso legule\u00adyes\u00adco y con otro muy est\u00fapido el se\u00f1or Gil Robles&#8230;\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la p\u00e1gina 34: \u201cHabl\u00f3 S\u00e1nchez Rom\u00e1n y pronunci\u00f3 un discurso en ga\u00adlimat\u00edas&#8230;\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la p\u00e1gina 258: \u201cEsta ma\u00f1ana, en la estaci\u00f3n, me habl\u00f3 el Presidente del Supremo. Insiste en que el recurso de apelaci\u00f3n puesto por S\u00e1nchez Rom\u00e1n en el proceso de Men\u00e9ndez es un error, fruto de la inexperiencia de S\u00e1nchez Rom\u00e1n en materia criminal.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la p\u00e1gina 372: \u201cS\u00e1nchez Rom\u00e1n ha atacado nuestra declaraci\u00f3n mi\u00adnis\u00adterial por falta de \u00abcontenido program\u00e1tico\u00bb A m\u00ed me cuesta mucho tra\u00adbajo se\u00adguir los razonamientos de Felipe, por la impropiedad abstrusa de su vocabulario y por lo retorcido de los per\u00edodos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">FELIPE CLEMENTE DE DIEGO sostuvo que, para la adquisici\u00f3n y trans\u00admisi\u00f3n de los derechos reales \u2013ya que \u00e9stos deben ser conocidos por to\u00addos\u2013, se requiere un elemento formal que los d\u00e9 a conocer. Y como la po\u00adsesi\u00f3n es lo visible de la propiedad, aquel elemento no es otra cosa que el desplazamiento de la posesi\u00f3n, que se obten\u00eda en el Derecho ro\u00admano por la tradici\u00f3n, y en el Derecho moderno por \u00e9sta para los muebles y por la inscripci\u00f3n en el Registro para los inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya en 1945, el mismo URSICINO \u00c1LVAREZ SU\u00c1REZ, aunque era un ro\u00admanista, nos dice \u2013obra citada, p\u00e1ginas 9 y 10\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abComo en todos los actos en que es decisivo un fen\u00f3meno de volici\u00f3n, en la <em>traditio<\/em> se plantea tambi\u00e9n el problema fundamental de precisar cuando podr\u00e1 afirmarse sin g\u00e9nero de duda que las partes han querido do\u00adtar a la entrega de efectos traslativos. El mero hecho de la entrega de una cosa de una a otras manos no es un \u00edndice inequ\u00edvoco de este deseo; <strong>la tradici\u00f3n es un hecho en si mismo incoloro y equ\u00edvoco<\/strong>, que puede ser\u00advir para realizar fines m\u00faltiples, a saber: la cesi\u00f3n de la cosa en pr\u00e9stamo (mutuo, comodato), en custodia (dep\u00f3sito), en garant\u00eda de una deuda (pren\u00adda) y, en fin, transmisi\u00f3n de propiedad\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0 Y m\u00e1s adelante \u2013p\u00e1ginas 120 y 121\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abLo que s\u00ed es necesario advertir es que la tradici\u00f3n o entrega, cualquie\u00adra que sea la forma espiritualizada que se adopte, desempe\u00f1a <strong><em>siempre<\/em><\/strong> dos funciones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013 La de llevar a efecto la transmisi\u00f3n de propiedad como acto de ejecu\u00adci\u00f3n del contrato que la determina (funci\u00f3n transmisora)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013 Y la de <strong>hacer patente por signos externos<\/strong> el cambio de propiedad que tiene lugar (funci\u00f3n de publicidad).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero la espiritualizaci\u00f3n del acto material de la entrega ha hecho que la <em>traditio<\/em> <strong>cumpla cada vez mas deficientemente esta segunda funci\u00f3n<\/strong>: en consecuencia, ha sido preciso dotar al adquirente de buena fe de una protecci\u00f3n supletoria que le cubra del riesgo de que el enajenante no sea propietario o de que, aun si\u00e9ndolo, le realice la entrega de la cosa sin una causa v\u00e1lida, cuyo vicio aquel desconozca, pero que sea de tal entidad que prive a la transmisi\u00f3n de eficacia jur\u00eddica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Esta protecci\u00f3n supletoria se ha configurado, respecto de las cosas mue\u00adbles, dotando a los signos externos que constituyen la posesi\u00f3n, de una presunci\u00f3n de legitimidad, en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 464 de nuestro C\u00f3digo civil&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Respecto a las cosas inmuebles, la protecci\u00f3n supletoria del adquirente de buena fe se ha otorgado dotando de un valor especial a la inscripci\u00f3n en el Registro&#8230;.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00c1LVAREZ CAPEROCHIPI \u2013Derechos Reales, 1, p\u00e1gina 172\u2013, mucho m\u00e1s recientemente, entendi\u00f3 que la <em>traditio<\/em> instrumental debe inter\u00adpre\u00adtar\u00adse como una mera presunci\u00f3n de <em>traditio<\/em> real, sin que pueda llegar a sus\u00adtituirla o desplazarla. Debe ponerse en relaci\u00f3n este principio con la nor\u00admativa (art\u00edculos 609 y 1.095) que declara que <strong>el s\u00f3lo contrato no trans\u00admite la propiedad, de la que la tradici\u00f3n instrumental NO debe su\u00adponer una excepci\u00f3n<\/strong>.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mismo autor nos dice \u2013obra citada, p\u00e1gina 170\u2013 que el art\u00edculo 1.462-2\u00ba del C\u00f3digo civil supone una regulaci\u00f3n propia de un r\u00e9gimen de transmisi\u00f3n consensual de la propiedad, pero, en tal sistema, la <em>traditio<\/em> no transmite la propiedad, sino solamente la posesi\u00f3n. El texto del C\u00f3digo, in\u00adterpretado literalmente, se convierte entonces en una <strong>incomprensible ra\u00addicalizaci\u00f3n de la eficacia del documento p\u00fablico<\/strong>, en una excep\u00adci\u00f3n que desnaturaliza la teor\u00eda del titulo y el modo. Cita como ejemplo a P\u00c9\u00adREZ GONZ\u00c1LEZ y ALGUER, que interpretan el sistema de la <em>traditio<\/em> ins\u00adtrumental como una aproximaci\u00f3n a la transmisi\u00f3n de la propiedad por el mutuo consentimiento, que elimina tanto la tradici\u00f3n real como el acuerdo de tradici\u00f3n. Entiende que la exigencia de sobrevivencia de la teo\u00adr\u00eda del t\u00edtulo y el modo y la funci\u00f3n de la <em>traditio<\/em> material exige interpretar la <em>tra\u00additio<\/em> instrumental \u201ccomo una mera presunci\u00f3n de entrega material\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque hay parte de verdad en lo que dice este autor \u2013pues el sistema se aproxima mucho a la transmisi\u00f3n consensual\u2013, sin embargo creo que en el art\u00edculo 1.462-2\u00ba no hay ninguna presunci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Tribunal Supremo, en catorce sentencias \u2013citadas por ROCA y cuyas fechas respectivas son: 12 de abril de 1980, 10 de noviembre de 1903, 29 de mayo de 1906, 10 de febrero de 1909, 24 de noviembre de 1914, 21 de marzo de 1916, 23 de noviembre de 1917, 9 de diciembre de 1922, 25 de octubre de 1924, 7 de julio de 1927, 22 de marzo y 25 de abril de 1930, 9 de enero de 1941 y 31 de octubre de 1951\u2013 hab\u00eda declarado que la tra\u00addi\u00adci\u00f3n <em>ficta<\/em> o la instrumental que establece el art\u00edculo 1.462 del C\u00f3digo ci\u00advil, si bien implica una presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> de la transferencia de la posesi\u00f3n jur\u00eddica, que hace adquirir la propiedad de la cosa, presupone ne\u00ad\u00adcesariamente para su eficacia que el tradente se halle en posesi\u00f3n de la misma, pues si esta posesi\u00f3n la tiene un tercero no podr\u00e1 el tradente tras-pasarla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta orientaci\u00f3n del Tribunal Supremo pod\u00eda suponer un inconveniente para la inscripci\u00f3n \u2013que entonces casi nadie vio\u2013 en el supuesto de que se tuviera que inscribir la \u201ctraslaci\u00f3n entera\u201d \u2013como opin\u00f3 ROCA\u2013 o de que el nuestro fuese un Registro de derechos y no de t\u00edtulos, como actual\u00admen\u00adte se cree, porque una presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> es rebatible, con lo cual se producir\u00eda una gran inseguridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, a partir del a\u00f1o 1952, empieza a percibirse un cambio en la juris\u00adprudencia. La Sentencia de 22 de marzo de 1952 \u2013en el mismo sentido las sentencias de 28 de junio de 1961 y 8 de julio de 1983\u2013 se produce de una manera que da pie a entender en sentido especial el p\u00e1rrafo 2\u00ba del art\u00edculo 1.462 del C\u00f3digo civil, pues declara que este precepto \u00abno establece&#8230; una pre\u00adsunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> rebatible por cualquier medio, sino que, a su dis\u00adposici\u00f3n, s\u00f3lo puede oponerse, seg\u00fan su p\u00e1rrafo 2\u00ba, que de la misma escri\u00adtura resulte o se deduzca lo contrario\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que puede considerarse que estas \u00faltimas sentencias son acer\u00adta\u00addas porque, efectivamente, si el otorgamiento de la escritura equivale a la tradici\u00f3n \u2013aunque no sea la tradici\u00f3n\u2013, es que <strong>vale lo mismo<\/strong>, <em>prima facie<\/em>, que la tradici\u00f3n real, aunque ello implique una ficci\u00f3n. Por lo tanto, o se cambia aquella expresi\u00f3n, o aqu\u00ed no hay tal presunci\u00f3n. Ahora bien, dado que el art\u00edculo 1462-2\u00ba implica una ficci\u00f3n, la escritura sigue sin ser una forma de tradici\u00f3n sino un equivalente jur\u00eddico de ella, que, en cierto mo\u00addo, depende de la voluntad de las partes, ya que el mismo precepto pre\u00adv\u00e9 que tal equivalencia no tenga lugar si de la misma escritura resul\u00adtare o se dedujere lo contrario. Lo que sucede es que, cuando las partes no dicen na\u00ad\u00adda sobre ello, se entiende que el repetido equivalente funciona co\u00admo tra\u00addici\u00f3n. Y en tal caso resulta indudable que la transmisi\u00f3n se pro\u00addu\u00adce \u201cin\u00adter partes\u201d. Pero, como se trata de una ficci\u00f3n que, en cier\u00adto modo, de\u00adpende de la voluntad de las partes, para que la transmisi\u00f3n tenga ple\u00adna efi\u00adcacia \u201c<em>erga omnes<\/em>\u201d (salvo el caso de que se trate de una transmisi\u00f3n sin\u00adgular), se requiere:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013O bien la inscripci\u00f3n, en cuyo caso la eficacia se produce de forma instant\u00e1nea.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013O bien, la entrega real, seguida de la posesi\u00f3n, siempre que esta po\u00adsesi\u00f3n re\u00fana determinadas caracter\u00edsticas, con lo cual la transmisi\u00f3n re\u00adquiere un cierto tiempo para consolidarse, aunque sea con efectos menos plenos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">LACRUZ \u2013Derechos reales, 1\u00ba, p\u00e1gina 231\u2013 nos dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el supuesto del art\u00edculo 1.462-2\u00ba, en lugar de la entrega se pone otro acto distinto pero igualmente capaz de satisfacer la exigencia de que haya un modo transmisivo, <strong>quedando alterado el sentido literal del art\u00edculo 609<\/strong> por cuanto, al lado de la tradici\u00f3n, se admite, en calidad de modo, la forma de escritura p\u00fablica, que sirve de veh\u00edculo a la justa causa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este ulterior modo transmisivo no es posesorio: a diferencia de la tra\u00addi\u00adci\u00f3n, no confiere necesariamente la posesi\u00f3n de la cosa, y s\u00ed s\u00f3lo el do\u00adminio o derecho real limitado\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En favor de la validez traditoria del simple instrumento pueden alegarse, seg\u00fan el mismo autor, las siguientes razones \u2013que, indudablemente, permiten la inscripci\u00f3n de la <strong>traslaci\u00f3n entera<\/strong>\u2013:<\/p>\n<p>a) Es la \u00fanica que hace posible justificar la transmisi\u00f3n realizada por un propietario no poseedor. La posibilidad de tal transmisi\u00f3n se des\u00adpren\u00adde, no s\u00f3lo de los art\u00edculo 1.462, 1.463 y 1.473 C\u00f3digo civil, sino actual\u00admente del art\u00edculo 36 de la Ley Hipotecaria, que entiende ser posi\u00adble transferir la propiedad de una cosa, mientras persona distinta del vendedor tiene su posesi\u00f3n jur\u00eddica total.<\/p>\n<p>b) Permite interpretar el art\u00edculo 1.473-2\u00ba sin hacerlo in\u00fatil o con\u00advertir a la inscripci\u00f3n en un sustitutivo de la tradici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En dicho art\u00edculo s\u00f3lo se puede llegar a dos conclusiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013Que la propiedad se transmite sin tradici\u00f3n, pues dicho art\u00edculo para nada la menciona y se atiene exclusivamente a la prioridad de la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n, lo cual no es conciliable con los art\u00edculos 609, 1.095 y con el propio sentido literal del art\u00edculo 1.473.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Que la inscripci\u00f3n presupone una tradici\u00f3n ya efectuada. Enton\u00adces el art\u00edculo 1.473-2\u00ba contempla <em>un problema que no puede plantearse nunca<\/em>, porque, en todo caso, como la transmisi\u00f3n posesoria s\u00f3lo habr\u00e1 podido te\u00adner lugar frente a uno de los adquirente, la inscripci\u00f3n del otro siempre se\u00ad\u00adr\u00e1 ineficaz y no hay por qu\u00e9 atender a la prioridad en acudir al Registro, sino a cual de los compradores ha realmente adquirido y, en consecuen\u00adcia, ha podido inscribir v\u00e1lidamente.<\/p>\n<p>c) Con la teor\u00eda contraria, si un propietario vende una finca que no po\u00ad\u00ad\u00adsee, no transmite la propiedad de la misma, por falta de tradici\u00f3n. En cambio el adquirente s\u00ed recibir\u00e1 la propiedad si es un donatario: al pare\u00adcer el propietario no puede vender, pero si donar.<\/p>\n<p>d) La existencia en el C\u00f3digo civil de numerosos casos en que la pro\u00adpiedad se transmite derivativamente sin necesidad de traspaso posesorio. Y ello no s\u00f3lo en los supuestos de sucesi\u00f3n universal o de sucesi\u00f3n <em>mortis<\/em> <em>causa<\/em>, sino en negocios jur\u00eddicos <em>inter vivos<\/em>, como la donaci\u00f3n o la dote, o en las adquisiciones provocadas por el funcionamiento de una condi\u00adci\u00f3n.<\/p>\n<p>e) A qui\u00e9n ha sido despojado de la posesi\u00f3n de un bien, le queda la pro\u00adpiedad. Este derecho, aun sin posesi\u00f3n, es necesariamente transmisi\u00adble: la propiedad comporta el derecho a disponer de su objeto \u2013art\u00edcu\u00adlo 348\u2013 salvo que una ley lo haga indisponible, lo cual no es de presumir en la l\u00ednea ideol\u00f3gica del C\u00f3digo civil, contrario a las vinculaciones.<\/p>\n<p>f) El art\u00edculo 1.473-3\u00ba, al final, al conferir la propiedad, caso de con\u00adflicto entre dos adquirentes no poseedores, \u00aba quien presente t\u00edtulo de fe\u00adcha m\u00e1s antigua\u00bb demuestra la posibilidad de que el dominio se transfiera sin posesi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resulta obvio que esta posici\u00f3n de LACRUZ favorece la inscripci\u00f3n de la \u201ctraslaci\u00f3n entera\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La posici\u00f3n mantenida por D<\/strong><strong>IEZ-P<\/strong><strong>ICAZO<\/strong> nos interesa mucho, pues adem\u00e1s de ser Catedr\u00e1tico de Derecho civil, puede considerarse como el me\u00ad\u00adjor, o por lo menos, uno de los mejores Abogados de Espa\u00f1a, pues de\u00adfen\u00addi\u00f3 con \u00e9xi\u00adto los intereses de la empresa ganadera, Sociedad An\u00f3nima del Ucieza \u2013que hab\u00eda apelado a los tribunales espa\u00f1oles sin \u00e9xito hasta llegar al Su\u00adpremo, que no admiti\u00f3 el recurso, y al Constitucional, que en 2008 recha\u00adz\u00f3 su recurso de amparo\u2013, ante el Tribunal de Estrasburgo. Pe\u00adro, adem\u00e1s, hay que tener en cuenta que, en Alemania por ejemplo, los cate\u00addr\u00e1ticos explican a sus alumnos las lecciones, pero los que examinan a \u00e9stos son los abogados, y, en Inglaterra los Jueces se eligen entre los me\u00adjores abo\u00adgados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">D\u00cdEZ-PICAZO, muy certeramente, dice que la inte\u00adli\u00adgencia del sis\u00adtema traslativo de la propiedad y de modificaci\u00f3n jur\u00eddico real en nues\u00adtro C\u00f3\u00addi\u00adgo civil es cualquier cosa menos clara. Los art\u00edculos 609 y 1.095 del C\u00f3\u00addigo civil colocan a nuestro sistema dentro de la cl\u00e1si\u00adca teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo. Pero dejando aparte determinadas excep\u00adcio\u00adnes a este sistema, se plantea el autor citado, entre otros, los problemas de qu\u00e9 es lo que hoy entendemos por tradici\u00f3n y cu\u00e1l es la influencia que en la configuraci\u00f3n del fen\u00f3meno de la tradici\u00f3n ejerce o puede ejercer la vo\u00adluntad de las partes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nos dice que la tradici\u00f3n consiste \u2013seg\u00fan viene admi\u00adtiendo la doctri\u00adna\u2013 en un acto extraordinariamente sencillo y simple: la en\u00adtrega de la cosa hecha por el transmitente al adquirente. Pero recono\u00adce que la idea de en\u00adtrega no es, sin embargo, tan sencilla como a prime\u00adra vis\u00adta parece. El ar\u00adt\u00ed\u00adculo 1.462 del C\u00f3digo civil dice que se entiende entregada la cosa ven\u00addi\u00adda cuando se pone en poder y posesi\u00f3n del comprador, pero inme\u00addia\u00adta\u00admente despu\u00e9s, se recogen otra serie de actos que, siguien\u00addo las huellas his\u00adt\u00f3ricas de las viejas modalidades de <em>traditio<\/em>, se conside\u00adran como entre\u00adga o se entiende que equivalen a la entrega, aunque no lo sean riguro\u00adsa\u00admen\u00adte. Por otra parte, aun cuando se pueda considerar como sencilla la ope\u00ad\u00adraci\u00f3n de entrega entendida como entrega manual, las ca\u00adrac\u00adter\u00edsticas de dicha operaci\u00f3n se complican cuando tratamos de obser\u00advar su estruc\u00adtu\u00adra y su funcionamiento como mecanismo jur\u00eddico de trans\u00admisi\u00f3n del do\u00admi\u00adnio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mero hecho de la entrega de una cosa, al pasar de unas manos a otras, no es, ni puede ser nunca, \u00edndice inequ\u00edvoco de que se ha produci\u00addo una transmisi\u00f3n dominical. La <em>datio rei <\/em>o entrega de una cosa es un hecho que en s\u00ed mismo resulta INCOLORO Y EQU\u00cdVOCO y que puede servir pa\u00adra realizar m\u00faltiples fines econ\u00f3micos de naturaleza profunda\u00admente di-ver\u00adsa. Y se pregunta \u00bfQu\u00e9 es entonces lo que colorea y de algu\u00adna manera des\u00advanece el equ\u00edvoco? Se piensa que es una determinada direcci\u00f3n de la voluntad de las partes: que existe una concorde voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio o de constituir un dere\u00adcho real. Si llega\u00admos a este punto, es l\u00edcito llegar tambi\u00e9n a la conse\u00adcuencia, a la que lle\u00adgan todos los ordenamientos que admiten la trans\u00admisi\u00f3n consensual, de que si es la voluntad de las partes lo decisivo, ella es el punto en que hay que fijar la producci\u00f3n del efecto traslativo, pues \u00bfpara qu\u00e9 m\u00e1s? Y probablemente as\u00ed deber\u00eda ser si la traslaci\u00f3n o el efecto traslativo no produ\u00adjera sus consecuencias m\u00e1s que en la \u00f3rbita de las partes. ES, SIN EM\u00adBAR\u00adGO, ALGO QUE INTERESA A LOS TER\u00adCEROS. Por lo cual, la vo\u00adlun\u00adtad negocial de las partes se debe plasmar o ir seguida de lo que desde aho\u00adra podemos denominar comportamien\u00adto traslativo. <em>Erga omnes <\/em>o fren\u00adte a terceros la sola voluntad o el s\u00f3lo consentimiento no es id\u00f3neo para producir el efecto traslativo, si no se incorpora a un determinado tipo de com\u00adportamiento, que lo haga recog\u00adnoscible. Ahora bien \u00bfcu\u00e1l es este com\u00ad\u00ad\u00ad\u00adportamiento traslativo? Asistimos en este punto a un fen\u00f3meno que, si bien se mira, resulta curioso. A pesar de que toda la evoluci\u00f3n del fen\u00f3\u00admeno traslativo parece consistir en una progresiva espiritualizaci\u00f3n del ele\u00ad\u00admento formal, subsiste la <em>necesidad social <\/em>de que los actos traslativos encarnen unas conductas socialmente calificables como tales y recognos\u00adcibles como tales objetiva\u00admente. De este modo, la tradici\u00f3n, que origina\u00adriamente es entrega mate\u00adrial de la cosa, por una parte se espiritualiza pro\u00adgresivamente y permite que el consentimiento o voluntad de las partes va\u00adya ganando terreno, hasta el punto de dejar reducido el acto material de la en\u00adtrega a un puro s\u00edmbolo primero y a la <em>nada <\/em>despu\u00e9s; mas por otra par\u00adte, por lo menos respecto a los bienes de valor, como son los inmue\u00adbles, sub\u00adsiste la idea de que el consentimiento no puede ser desnudo y ha de ves\u00ad\u00adtirse de alg\u00fan modo a trav\u00e9s, por lo menos, de documentos y t\u00edtulos for\u00admales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Llegamos as\u00ed a una situaci\u00f3n en la que es menester confesar que hay dos conceptos distintos de la tradici\u00f3n, uno estricto y otro amplio. En el primer sentido es tradici\u00f3n la entrega o, matizadamente, el comportamien\u00adto traslativo. En el segundo, en cambio, es todo acto que se haga equivaler a aquellos y por consiguiente tambi\u00e9n los puramente simbo\u00adlizados e in\u00adcluso los ficticios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Examina D\u00cdEZ-PICAZO, a continuaci\u00f3n la tradici\u00f3n como investidura de la posesi\u00f3n del adquirente, para lo cual vuelve al art. 1.462-1\u00ba del C.c. Hay entrega siempre que se pone al adquirente en la posesi\u00f3n de la cosa, es decir, siempre que se invista al adquirente de la posesi\u00f3n, o cuando \u00e9ste la adquiere o, por lo menos, se le permite adquirirla en virtud de un hecho consentido por el tradente. Por esto el esquema traditorio se reconduce al art\u00edculo 438. La tradici\u00f3n es una investidura de la posesi\u00f3n del adquiren\u00adte y la <strong>creaci\u00f3n de un signo objetivo que permite a los dem\u00e1s reconocer que la transmisi\u00f3n se ha producido<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con car\u00e1cter general puede decirse que la tradici\u00f3n consiste, m\u00e1s que en el estricto hecho de la entrega de la cosa, en la <strong>creaci\u00f3n de un signo exterior<\/strong> <strong>de recognoscibilidad de la traslaci\u00f3n<\/strong>, del cual la entrega no es m\u00e1s que una especie, pero no desde luego la \u00fanica. \u00abLo verdadera\u00admente esencial es que la posesi\u00f3n del adquirente como due\u00f1o <em>pueda ser recono\u00adcida como tal por los terceros ajenos <\/em>a la relaci\u00f3n jur\u00eddica existente entre las partes. En todos los casos en que el signo de recognoscibilidad se crea, aunque sea de manera simb\u00f3lica, puede a nuestro juicio hablarse de tradi\u00adci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">ALFONSO DE COSSIO Y CORRAL dijo: \u201cTal efecto (la recognoscibili\u00addad) ni siquiera se logra, como fuera de desear, en virtud de la posesi\u00f3n que deriva de la tradici\u00f3n, ya que el hecho de poseer, aunque es percep\u00adti\u00adble por los sentidos, es equ\u00edvoco y puede justificarse por los m\u00e1s diversos t\u00edtulos. Si a ello se a\u00f1ade la peculiar naturaleza de gran parte de los dere\u00adchos y cargas que sobre la finca pueden gravitar, y cuya posesi\u00f3n o no es po\u00adsible, o no es claramente identificable, nos explicamos todos los esfuer\u00adzos realizados, a lo largo de la historia, para lograr un instrumento id\u00f3neo de publicidad, que con relaci\u00f3n a los inmuebles <strong>no puede ser otro que el Registro de la Propiedad<\/strong>.\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pues, por esto mismo, tiene raz\u00f3n D\u00cdEZ-PICAZO.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que no quedar\u00eda completo este apartado si no me refiriese a la doc\u00adtrina de LALAGUNA DOM\u00cdNGUEZ, que, un tanto abreviada, es como si\u00adgue:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>a) La dualidad de principios normativos en la adquisici\u00f3n de la pro\u00adpiedad:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En nuestro sistema podemos distinguir el que informa, en t\u00e9rminos de gran generalidad, el sistema de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n de la propiedad y dem\u00e1s derechos reales, que cristaliza, fundamentalmente en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil; y el que configura el r\u00e9gimen de las situaciones de doble venta, que regula el art\u00edculo 1.473 del mismo cuerpo legal \u2013al que po\u00addr\u00edamos a\u00f1adir, seg\u00fan creo, el del art\u00edculo 1.875 del mismo C\u00f3digo ci\u00advil\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El hecho de que en la doctrina cient\u00edfica se mantenga viva la con\u00adtro\u00adversia sobre la diversa significaci\u00f3n de ambos preceptos es un signo claro de las dificultades de entrar llanamente en la interpretaci\u00f3n del b\u00e1sico tex\u00adto legal de la doble venta sin tener a la vista las consecuencias de la inter\u00adpretaci\u00f3n de este precepto sobre el sistema de transmisi\u00f3n de la propiedad enunciado en el art\u00edculo 609.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Como resulta obvia la fuerte tensi\u00f3n que hay entre los dos preceptos ci\u00ad\u00adtados, la doctrina, para resolverla, considera que el art\u00edculo 609 se nos muestra como marco general en el que se definen las coordenadas propias del sistema, y el art\u00edculo 1.473 se menciona como una peculiaridad que no se ajusta plenamente al sistema cl\u00e1sico, como una excepci\u00f3n o des\u00advia\u00adci\u00f3n del sistema general. Dice LALAGUNA que no cabe excluir la hip\u00f3\u00adtesis de que, en realidad lo que se ha producido con la introducci\u00f3n del r\u00e9\u00adgimen de la doble venta en el C\u00f3digo civil, es <em>una modificaci\u00f3n de la doctrina del t\u00edtulo y el modo<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como luego veremos, el r\u00e9gimen legal espec\u00edfico de la doble venta del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo es, evidentemente, muy distinto del r\u00e9gimen general de la transmisi\u00f3n de la propiedad enunciado en el art\u00edculo 609.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Parece claro que el art\u00edculo 1.473 responde a la explicaci\u00f3n de la doble venta inmobiliaria que nos ofrece la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley Hi\u00adpotecaria de 1861, que, aunque ya la hemos visto, solo repetiremos aqu\u00ed lo esencial: \u201cSi una venta no se inscribe, el comprador, aunque obtenga la posesi\u00f3n, ser\u00e1 due\u00f1o con relaci\u00f3n al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripci\u00f3n&#8230;\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este conocido pasaje de la Ley Hipotecaria de 1861 se puede re\u00adconocer un signo claro del origen de las dificultades en que se debate el intento de establecer la coexistencia del sistema de adquisici\u00f3n mediante contrato y tradici\u00f3n para toda clase de bienes, muebles e inmuebles, con el principio de prioridad de la inscripci\u00f3n con buena fe en la doble venta inmobiliaria, que relega la eficacia de la tradici\u00f3n a la adquisici\u00f3n de una propiedad vulnerable, que no es <em>erga omnes<\/em> y si, en cambio, claudicante frente al comprador que inscribe.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Nos encontramos as\u00ed la discutida distinci\u00f3n entre propiedad <em>inter partes<\/em> y frente a tercero.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Con acierto se ha afirmado \u2013MIQUEL GONZ\u00c1LEZ\u2013 que \u201cparece un ab\u00adsur\u00addo llamar propiedad a la que s\u00f3lo despliega efectos <em>inter partes<\/em>\u201d. Cuan\u00ad\u00addo la Ley de 1861 trata de conciliar la subsistencia entre las partes con\u00ad\u00adtratantes del derecho antiguo, conservando s\u00f3lo su eficacia <em>inter par\u00adtes<\/em>, con la innovaci\u00f3n de que conste inscrito en el Registro el dominio y los dem\u00e1s derechos reales para que se consideren constituidos o traspa\u00adsados <em>respecto a todos<\/em>, el valor de la tradici\u00f3n queda menguado, deter\u00adminando la adquisici\u00f3n de una curiosa forma de \u201cpropiedad relativa\u201d (se utiliza la expresi\u00f3n propiedad relativa en el sentido en que la adopta la doctrina italiana: la tiene el primer adquirente y la conserva el vendedor respecto a terceros. Confr\u00f3ntese GARC\u00cdA GARC\u00cdA, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, II, 1993, p\u00e1gina 88). Con el r\u00e9gimen de la doble venta, ese intento de conciliaci\u00f3n queda frustrado porque la finalidad del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil es precisamente evitar la relati\u00advi\u00addad de dos titularidades incompatibles sobre unos mismos bienes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin duda, el m\u00e1s fuerte contraste que cabe apreciar en el art\u00edculo 1.473 respecto al tratamiento tradicional de la doble venta en la doctrina del t\u00edtu\u00adlo y el modo es la primac\u00eda de la inscripci\u00f3n registral sobre la posesi\u00f3n como criterio de soluci\u00f3n del conflicto en la doble venta inmobiliaria. Lo que explica que la doctrina cient\u00edfica haya dedicado una mayor atenci\u00f3n a este supuesto, que es, por otra parte, en el orden pr\u00e1ctico, el supuesto de litigiosidad dominante.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>b) La distinci\u00f3n entre la venta singular y la doble venta:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta distinci\u00f3n ya aparece en el Proyecto de C\u00f3digo civil de 1851. En efecto, al comentar GARC\u00cdA GOYENA el art\u00edculo 981, donde se formula la regla fundamental de la transmisi\u00f3n de la propiedad sin necesidad de en\u00adtrega de la cosa, dice lo siguiente: \u00abLa obligaci\u00f3n de entregar la cosa que-da perfecta por el s\u00f3lo consentimiento de las partes. <em>No es, pues, nece\u00adsaria la entrega real para que el acreedor deba ser considerado como propietario desde el instante en que el deudor queda obligado a entre-garla<\/em>\u00bb. Sin embargo, al comentar el art\u00edculo 982, el autor de las Concor\u00addancias justifica la necesidad de la entrega de la cosa mueble para conver\u00adtirse en propietario en caso de doble venta, y <em>explica la diferencia que, para adquirir la propiedad existe, entre el caso de que haya un solo com\u00adprador o que haya dos<\/em>. Por su claridad y su proximidad l\u00f3gica al r\u00e9gimen de la doble venta en nuestro C\u00f3digo civil, me parece oportuno transcribir el comentario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abCuando no hay mas que un solo comprador de la cosa mueble, rige de lleno lo dispuesto en el art\u00edculo. Yo compro un caballo: adquiero desde lue\u00adgo su propiedad sin necesidad de entrega, y si perece sin culpa del ven\u00addedor, perece para mi que soy su due\u00f1o\u00bb. Y se refiere, a continuaci\u00f3n, al supuesto en que haya otro comprador: \u00abPero otro compr\u00f3 el mismo caba\u00adllo despu\u00e9s que yo, y le fue entregado\u00bb. Y en este supuesto precisa el sig\u00adnificado de la entrega: El segundo comprador adquiere su propiedad; y la en\u00adtrega decide de ella contra lo dispuesto en el art\u00edculo anterior (art\u00edculo 981): esta singularidad o excepci\u00f3n se funda en la necesidad de mantener la libre circulaci\u00f3n de las cosas muebles, y en la dificultad de seguirlas y reconocerlas, cuando ya est\u00e1n en manos de terceros&#8230;\u00bb Concluye GARC\u00cdA GOYENA su comentario al art\u00edculo 982, justificando la diversidad de r\u00e9\u00adgi\u00admen de los bienes muebles y de los inmuebles: \u00abEn los inmuebles el com\u00adprador puede asegurarse acudiendo al Registro p\u00fablico; en los mue\u00adbles le falta este recurso. La legislaci\u00f3n romana y la de partidas, por no reconocer el registro p\u00fablico, comprend\u00edan en la misma disposici\u00f3n los muebles e inmuebles: nosotros la limitamos a los primeros en que no se re\u00ad\u00adconoce.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El valor que se atribuye a la inscripci\u00f3n en el Proyecto, se explica con claridad por CLAUDIO ANT\u00d3N DE LUZURIAGA: \u201cAdmitido el principio de que solamente en virtud de la inscripci\u00f3n y desde su data surte efecto con\u00adtra tercero la transmisi\u00f3n de bienes inmuebles, es consiguiente que en el registro p\u00fablico no se reconozca como propietario sino al que resulta te\u00adner este car\u00e1cter por la \u00faltima inscripci\u00f3n\u201d. El principio de eficacia de la inscripci\u00f3n frente a terceros, seg\u00fan indica ANT\u00d3N DE LUZURIAGA, tiene en el proyecto de 1851 \u201caplicaci\u00f3n exacta\u201d en el precepto sobre la doble venta (art\u00edculo 1.859), precedente del art\u00edculo 1.473, 2 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El correcto entendimiento de la norma del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil puede quedar velado si no se coloca en primer\u00edsimo plano la situa\u00adci\u00f3n de conflicto cuya soluci\u00f3n constituye la <em>ratio legis<\/em> de la misma, dis\u00adtinta de la que inspira la adquisici\u00f3n del dominio en una venta singular. La atribuci\u00f3n del dominio en caso de conflicto entre dos t\u00edtulos de venta v\u00e1lidos, pero de eficacia incierta hasta que se resuelva a favor de uno de los compradores por la prioridad en la inscripci\u00f3n, en la posesi\u00f3n o en el t\u00edtulo, nos est\u00e1 indicando la existencia de una diferencia fundamental con el proceso de adquisici\u00f3n de la propiedad que se inicia con la perfecci\u00f3n del contrato de compraventa y se concluye con el hecho simplic\u00edsimo del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de dar del vendedor mediante la entrega de la cosa vendida \u2013art\u00edculos 609 y 1.095 del C\u00f3digo civil\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ciertamente, la norma que nos propone que por la entrega o tradici\u00f3n en una venta singular se adquiere el dominio \u2013art\u00edculo 609\u2013, es <em>completa-mente ajena<\/em> a la finalidad de zanjar el conflicto adquisitivo de la doble venta, porque aqu\u00ed no se trata simplemente de transmitir la propiedad a un comprador sino de reconocer la virtualidad transmisiva de uno de los t\u00ed\u00adtulos adquisitivos y, correlativamente, rechazar la del otro. La colisi\u00f3n de t\u00edtulos se elimina no por el mero hecho de la entrega a un comprador, sino por el hecho de ser uno de los compradores el que, con buena fe, antes haya inscrito su t\u00edtulo en el Registro o antes haya tomado posesi\u00f3n de la cosa vendida o, faltando \u00e9sta, presente t\u00edtulo de fecha m\u00e1s antigua.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Precisa tambi\u00e9n LALAGUNA algunas de las diferencias de r\u00e9gimen exis\u00ad\u00adtentes entre la adquisici\u00f3n de la propiedad en una venta singular y en una doble venta, a saber:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013La exigencia de la buena fe en la doble venta ha de concurrir en el comprador a quien se atribuye la propiedad por su prioridad en la inscrip\u00adci\u00f3n, en la posesi\u00f3n o en el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013La confusi\u00f3n creada en la doctrina al introducir en el problema de la doble venta la referencia a la prioridad en la tradici\u00f3n en sustituci\u00f3n de la prioridad en la posesi\u00f3n, que es el t\u00e9rmino empleado en el texto del art\u00ed\u00adculo 1.473 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El proceder de buena fe, que ha de concurrir en el comprador a quien se atribuye la propiedad al aplicar el criterio de preferencia que sea proce\u00addente conforme al r\u00e9gimen de la doble venta, es una exigencia que s\u00f3lo tiene sentido cuando la atribuci\u00f3n del dominio se convierte en conflicto entre dos compradores con t\u00edtulos de adquisici\u00f3n igualmente v\u00e1lidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Huelga la existencia de buena fe cuando, no existiendo conflicto, se trata simplemente de adquirir el dominio en una venta singular.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La exigencia de la buena fe, requerida para adquirir el dominio por el art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil, excluye la aplicaci\u00f3n del sistema de ad\u00adquisici\u00f3n mediante tradici\u00f3n, que se formula en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil. A este respecto, apreciaba ESP\u00cdN C\u00c1NOVAS en el a\u00f1o 1945, la exis\u00adtencia de una incompatibilidad del requisito de la buena fe establecido en el r\u00e9gimen de la doble venta, con el sistema del art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil: \u00bfHasta qu\u00e9 punto modifica este requisito de la buena fe el sistema del C\u00f3digo?. El precepto se refiere, indudablemente, al caso de que sea el segundo comprador el primero en la posesi\u00f3n; pero entonces exige que lo sea de buena fe. Es indudable que este requisito es incompatible y excep\u00adciona el sistema del art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil, de forma que si el se\u00adgundo comprador es el primero en la posesi\u00f3n, adquirir\u00eda la propiedad por efecto del art\u00edculo 609, pero si falta el requisito de la buena fe no la ad-quiere.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>c) El segundo comprador que inscribe adquiere de un verdadero due\u00ad\u00f1o.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En coherencia con el valor asignado a la tradici\u00f3n como determinante de una primera transmisi\u00f3n, se llegar\u00e1 por algunos autores a la conclusi\u00f3n de que, al haber perdido el vendedor la propiedad, la atribuci\u00f3n del domi\u00adnio al segundo comprador, que inscribe, ser\u00e1 una adquisici\u00f3n a <em>non domino<\/em>. En este sentido, LACRUZ BERDEJO (se entiende que, como consecuen\u00adcia de la tradici\u00f3n, el vendedor ha transmitido el dominio, y que, cuando ya no es propietario vuelve a vender, el segundo comprador que inscribe adquiere a <em>non domino<\/em>), AMOR\u00d3S GUARDIOLA (que, al referirse a las ven\u00adtas sucesivas de un inmueble hechas a distintos compradores por quien aparece como due\u00f1o, aunque deje de serlo como consecuencia de la primera venta), y RUBIO GARRIDO\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El que se admita la posibilidad de que la propiedad se adquiera me\u00addiante tradici\u00f3n por un primer comprador y que, por aplicaci\u00f3n del art\u00ed\u00adculo 1.473.2, la adquiera luego un segundo comprador que con buena fe ins\u00adcriba su t\u00edtulo en el Registro no puede, l\u00f3gicamente, conducir a la con\u00adclusi\u00f3n de que este segundo comprador adquiere a <em>non domino<\/em>. Para lle\u00adgar a esta conclusi\u00f3n se utiliza la idea de tradici\u00f3n en el sentido de que su efecto t\u00edpico \u201cconsiste en que la atribuci\u00f3n del derecho al adquirente im\u00adplica, correlativamente, la p\u00e9rdida del mismo derecho en el transmiten\u00adte. Sin este doble efecto correlativo, aunque medie entrega de la cosa, no hay propiamente hablando tradici\u00f3n. La entrega no significa tradici\u00f3n y, con\u00adsiguientemente, el efecto de la entrega no puede ser el de la adquisi\u00adci\u00f3n del derecho, sino simplemente de la posesi\u00f3n de la cosa\u201d (GARC\u00cdA-BER\u00adNARDO LANDETA). Dice LALAGUNA que no se tiene en cuenta que, en la doble venta inmobiliaria, <em>cuando el comprador entra en posesi\u00f3n de la fin\u00adca, pero no inscribe, no adquiere la propiedad, que seg\u00fan el Re\u00adgis\u00adtro si\u00adgue correspondiendo al vendedor cuando procede a realizar la se\u00adgun\u00adda venta.<\/em> Esta segunda venta es la que pone fin al conflicto, que es la fi\u00adna\u00adli\u00addad a que responde el art\u00edculo 1.473.2 del C\u00f3digo civil al decir que la pro\u00adpiedad pertenecer\u00e1 al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Advierte a este respecto GARC\u00cdA GARC\u00cdA: \u00abLuego, <strong>si<\/strong> <strong>pertenece a ese ad\u00adquirente, es que no se trata de venta de cosa ajena,<\/strong> pues sabido es que si se vende una cosa ajena, no hay transferencia de propiedad\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La confusi\u00f3n entre el supuesto de doble venta y el de venta de cosa aje\u00ad\u00adna se produce generalmente en casos de doble venta inmobiliaria, cuan\u00ad\u00addo se da por supuesto que el comprador, por el s\u00f3lo hecho de haber adquirido la posesi\u00f3n (que se entiende como equivalente de la tradici\u00f3n), ha adquirido la propiedad, cuando lo cierto es que el vendedor, que sigue figurando como titular inscrito en el Registro, <strong>sigue siendo propietario erga omnes<\/strong>. Por ello, la propiedad se transmitir\u00e1 no al comprador que de buena fe ha sido el primero en tomar la posesi\u00f3n sino al comprador que de buena fe ha sido el primero en realizar la inscripci\u00f3n registral. En este caso, cuando el segundo comprador inscribe, el vendedor no ha dejado de ser propietario, aunque la posesi\u00f3n la tenga el primer comprador. Es ob\u00advio que resultar\u00eda inexacto decir que la propiedad del comprador preferido es consecuencia de la venta de una cosa ajena\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cuando la jurisprudencia y un sector de la doctrina propone como pre\u00adsupuesto de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 la premisa de que al celebrar la segunda venta no se haya consumado la primera, se entiende general-men\u00ad\u00adte por <strong>venta consumada<\/strong> la que se produce mediante la tradici\u00f3n, a lo que se anuda como consecuencia que la posteriormente celebrada lo es de cosa ajena, que se deja fuera del \u00e1mbito del art\u00edculo 1.473.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El planteamiento con el que se trata de mantener en su integridad el valor traslativo de la tradici\u00f3n en la doble venta sucesiva, hasta que se produce la decadencia del t\u00edtulo del adquirente cuando entre en conflicto con la adquisici\u00f3n del comprador que primero inscribe, resta claridad a la explicaci\u00f3n del problema de la doble venta, que se resuelve con los mis\u00admos criterios de preferencia, tanto en un ordenamiento que adopta como sistema general de transmisi\u00f3n del dominio la adquisici\u00f3n mediante tradi\u00adci\u00f3n, como en un ordenamiento en que la tradici\u00f3n no existe y la transmi\u00adsi\u00f3n del dominio se produce en virtud del solo consentimiento contrac\u00adtual. Que la atribuci\u00f3n de la propiedad por preferencia adquisitiva en vir\u00adtud del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil y la adquisici\u00f3n \u201cpor consecuencia de ciertos contratos mediante la tradici\u00f3n\u201d, conforme al art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil, son cuestiones diversas que se pueden apreciar en el hecho de que un id\u00e9ntico r\u00e9gimen de doble venta pueda coexistir en el \u00e1mbito de sistemas de transmisi\u00f3n de la propiedad tan heterog\u00e9neos como el de nuestro C\u00f3digo civil y el Proyecto de 1851.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Aparte de lo de expuesto por LALAGUNA, entiendo que esa idea de la primera venta consumada \u2013en cuyo caso no ser\u00eda aplicable el art\u00edculo 1.473\u2013 esta re\u00f1ida con la letra y el esp\u00edritu del propio precepto, que se re\u00adfiere a un conflicto entre \u201cadquirentes\u201d, al hablar del \u201cadquirente que an\u00adtes la inscriba en el Registro&#8230;\u201d<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>d) La inscripci\u00f3n registral:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El intento de proyectar sobre la problem\u00e1tica de la doble venta las e-quema del proceso de transmisi\u00f3n mediante t\u00edtulo y modo, v\u00e1lido para explicar la adquisici\u00f3n del dominio en una venta singular, llevar\u00eda a con\u00adsiderar la inscripci\u00f3n, a imagen de la tradici\u00f3n, como un simple modo de adquirir. No hay en la doble venta un modo de adquirir inferior \u2013tra\u00addici\u00f3n\u2013 a otro prevalente \u2013inscripci\u00f3n\u2013, cuya funci\u00f3n quedar\u00eda reducida a servir al comprador que inscribe a que su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n sea prefe\u00adrido para obtener la propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hace mas de medio siglo, dec\u00eda N\u00da\u00d1EZ LAGOS que, conforme al art\u00edculo 1.473, \u201cla propiedad pertenecer\u00e1 al adquirente\u201d que antes haya inscrito en el Registro. Es un precepto atributivo de la propiedad. La ins\u00adcripci\u00f3n en este caso es modo de adquirir el dominio \u2013\u201cpor la ley\u201d, art\u00edculo 609\u2013 <em>in loco traditione<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, seg\u00fan LALAGUNA, se empobrecer\u00eda el valor de la inscripci\u00f3n si se tratase de explicar simplemente a semejanza de la tradici\u00f3n, cuya fun\u00adci\u00f3n, como modo de adquirir, se reduce hoy a convertir al comprador en propietario frente al vendedor. M\u00e1s all\u00e1 de esta relaci\u00f3n entre causante y causahabiente de la transmisi\u00f3n, la inscripci\u00f3n tiene la virtualidad de con\u00advertir al comprador en propietario frente a todos. Lo que se traduce pr\u00e1cti\u00adcamente en que su derecho de dominio goce en el orden jur\u00eddico de un fuerte grado de publicidad que lo hace invulnerable frente a cualquier t\u00edtu\u00adlo no inscrito (art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria). Aunque el dominio se adquiera en principio antes de acceder al Registro, por ser la inscripci\u00f3n declarativa, la posibilidad de una ulterior venta por el vendedor, que de\u00adter\u00adminar\u00eda la inanidad de la primera venta, convierte la preferencia del ar\u00adt\u00edculo 1.473.2 en un imperativo pr\u00e1ctico para proceder a la inscripci\u00f3n, lo que importa especialmente cuando se trata de la venta inmobiliaria, que es el supuesto de litigiosidad sobre doble venta dominante en la pr\u00e1ctica.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La prioridad de la inscripci\u00f3n que resuelve el conflicto del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil responde al principio de inoponibilidad de lo no ins\u00adcrito frente a lo inscrito, que se acoge tambi\u00e9n en el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria. La consecuencia de la inoponibilidad es que la venta ins\u00adcrita, frente a la que no se inscribi\u00f3, \u201ces la \u00fanica que tiene efectos reales plenos, <em>erga omnes<\/em>, mientras que&#8230; la no inscrita tiene que limitar su eficacia a la acci\u00f3n personal de reclamaci\u00f3n contra el vendedor y a las acciones contra otros terceros que no inscribieron\u201d (GARC\u00cdA GARC\u00cdA).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre la cuesti\u00f3n de s\u00ed es necesario que la inscripci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 1.473.2 del C\u00f3digo civil requiere, al igual que el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, la previa inscripci\u00f3n de la titularidad del vendedor, o si, por el contrario, es suficiente con realizar cualquier inscripci\u00f3n, entien\u00adde LALAGUNA que, aunque no conste inscrita la titularidad del transmi\u00adtente, la previa inscripci\u00f3n, que no aparece mencionada en el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria, no es exigible al comprador que trata de proteger su adquisici\u00f3n frente a otro posible adquirente \u2013no frente al causante de quien a \u00e9l le transmite\u2013 vali\u00e9ndose de la prioridad de la inscripci\u00f3n que le ofrece la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La exigencia de la previa inscripci\u00f3n (a favor del vendedor) est\u00e1 des-provista de justificaci\u00f3n en el caso de la inscripci\u00f3n que decide el conflic\u00adto de la doble venta, donde lo que importa es la prioridad de la inscrip\u00adci\u00f3n, no frente a un titular inscrito sino frente a un titular que no inscribi\u00f3, pudiendo hacerlo. En el caso del art\u00edculo 1.473.2 del C\u00f3digo civil, no im\u00adporta que se trate de primera o segunda inscripci\u00f3n, pues no se atiende a la clase de medio inmatriculador ni \u00e9ste nada tiene que ver con la cuesti\u00f3n de la doble venta, sino que lo que interesa es la fuerza de la prioridad y de la publicidad registral del que primero acude al Registro de la Propiedad frente a la negligencia del que no accede al Registro o llega despu\u00e9s. Aqu\u00ed el efecto de la inoponibilidad es instant\u00e1neo porque no est\u00e1 en juego un problema de debilidad o no del t\u00edtulo inmatriculador, que es para lo que se dict\u00f3 la suspensi\u00f3n de efectos del art\u00edculo 207. Es indiferente que el com\u00adprador que primero inscriba carezca de los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, porque no se trata de hacer prevalecer su inscripci\u00f3n frente a la del titular contra el que prevalece la adquisici\u00f3n del tercero del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, ni frente a ning\u00fan otro titular inscrito, sino solamente contra el anterior comprador que no inscribi\u00f3.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>e) La buena fe:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Aunque la noci\u00f3n de la buena fe es muy sencilla, sin embargo sobre su concepto han corrido verdaderos r\u00edos de tinta. Como se trata de una cues\u00adti\u00f3n ajena a lo que he intentado exponer, solamente me referir\u00e9 al mo\u00admento en que debe existir la buena fe respecto al segundo adquirente que inscribe, cuesti\u00f3n esta que no es pac\u00edfica. GARC\u00cdA GARC\u00cdA entiende que la formaci\u00f3n de la buena fe \u00abcoincide con la declaraci\u00f3n de la voluntad negocial, sin tener nada que ver ni con el momento de la tradici\u00f3n ni con el de la inscripci\u00f3n\u00bb. Y D\u00cdEZ-PICAZO estima que \u00abla buena fe hay que re\u00adferirla al momento de la celebraci\u00f3n del negocio adquisitivo sin que tenga que perdurar hasta el momento de la inscripci\u00f3n\u00bb. LALAGUNA entiende, sin entrar en el problema de s\u00ed la buena fe debe mantenerse en el mo\u00admento de inscribir cuando se trata de una adquisici\u00f3n <em>a non domino<\/em>, que, en el caso de la doble venta, exigir la buena fe en el momento de la ins\u00adcripci\u00f3n significar\u00eda para el comprador que, despu\u00e9s del contrato, co\u00adnoce la existencia de una primera venta, abandonar su suerte a la incierta dili\u00adgencia del comprador que contrato antes que \u00e9l.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El Tribunal Supremo ha exigido la buena fe del segundo comprador en diversas sentencias, siendo tal vez la primera \u2013que puede estar ya olvi\u00addada por la doctrina\u2013 la de 13 de mayo de 1908.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>conclusi\u00f3n<\/strong>, a que llega LALAGUNA en su trabajo, es que el r\u00e9gimen de la doble venta, como medio de soluci\u00f3n de un conflicto sobre la atri\u00adbuci\u00f3n de la propiedad entre dos compradores que, con t\u00edtulos igualmen\u00adte v\u00e1lidos para adquirir la propiedad, no encuentran una soluci\u00f3n para de\u00adterminar quien adquiere el dominio en la doctrina del t\u00edtulo y el modo, acogida en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil, se ha de considerar como una co\u00adrrecci\u00f3n, no simplemente como una desviaci\u00f3n a esta doctrina. \u00danica-men\u00adte es aplicable la norma general de adquisici\u00f3n cuando el conflicto de doble venta se resuelve por el criterio de antig\u00fcedad del t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El trabajo de LALAGUNA es de lo <strong>mejor que se ha escrito<\/strong> sobre la do\u00adble venta y, por consiguiente, estoy conforme con casi todo lo que dice, salvo en lo que se refiere a la finalidad del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil, que, seg\u00fan dice, es, precisamente, \u201cevitar la relatividad de dos titularida\u00addes incompatibles sobre unos mismos bienes\u201d. Como considero que a los autores del art\u00edculo 1.473 no les deb\u00eda de importar nada el resolver la cues\u00adti\u00f3n de la relatividad, es por lo que creo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Que la finalidad del art\u00edculo 1.473 es resolver el conflicto entre dos adquirentes, sin m\u00e1s.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Que el legislador, s\u00ed tuvo en su mente la idea de la relatividad, no in-tent\u00f3 hacerla desaparecer, sino que, en cualquier caso, lo que hizo fue co\u00adrroborarla. Hay que tener en cuenta que la doble venta ya fue regulada, co\u00admo LALAGUNA sabe de sobra, en el proyecto de 1851 y que en la Ex\u00adposici\u00f3n de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 es donde aparece esa idea de la relatividad de la propiedad. Pues bien, el art\u00edculo 1.473 del C\u00f3\u00addigo civil no dio a la cuesti\u00f3n una soluci\u00f3n distinta de la que resultar\u00eda de aquella Exposici\u00f3n de Motivos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Que, por no querer admitir la idea de la relatividad, hay un punto d\u00e9bil en su magnifica argumentaci\u00f3n, ya que, en cualquier caso, la prime\u00adra venta es una <em>venta singular<\/em>, sin que esto afecte, en modo alguno, a la exposici\u00f3n que hace LALAGUNA, salvo en lo que se refiere a la relativi\u00addad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que me intriga un tanto es la renuencia, sobre todo por parte de los civilistas, a considerar que la propiedad tenga algunos aspectos de relati\u00advidad, ya que si \u00e9sta fue considerada como un derecho absoluto, exclusivo y per\u00adpetuo, hoy se dice que es un derecho ge\u00adneral, abstracto y el\u00e1stico.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong> La eficacia erga omnes de la inscripci\u00f3n frente a los efectos li\u00admi\u00adtados de la escritura<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hace bastante tiempo, dec\u00eda D\u00cdAZ MORENO \u2013Contestaciones a la parte de legislaci\u00f3n hipo\u00adtecaria, 1903, p\u00e1gina 366\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abDonde el Registro sea algo su\u00ad\u00adperior, donde, como en el sistema ger\u00adm\u00e1\u00ad\u00adnico, la inscripci\u00f3n sea m\u00e1s que el t\u00edtulo, <strong>porque lo sea todo<\/strong>, o donde si\u00ad\u00adquiera <strong>sea algo<\/strong>, como en nues\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtro r\u00e9\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adgimen, el Registrador, <strong>bien funcio\u00adnario<\/strong>, <strong>bien tribunal<\/strong>, debe estar fa\u00adcul\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtado para calificar \u00edntegramente el t\u00ed\u00adtu\u00adlo, menos cuando \u00e9ste fuere una ejecutoria&#8230;\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n dijo el citado autor: Es necesario ase\u00ad\u00adgu\u00adrar el dominio y dere\u00adchos reales por la inscripci\u00f3n para salvar los intereses de los terceros, es decir, todo el inter\u00e9s social. Para evitar los da\u00ad\u00f1os que se producen en el caso contrario, se cre\u00f3 el Registro como medio de realizar una concepci\u00f3n cien\u00ad\u00ad\u00adt\u00edfica y art\u00edstica, hecha eficaz casi \u00ednte\u00adgra\u00admente con el art\u00edculo 23. Por tanto ya no es due\u00f1o del inmueble el que an\u00adtes lo adquiere o el que pri\u00admero entra en po\u00adsesi\u00f3n de \u00e9l, sino quien ins\u00adcri\u00adbe su t\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mucho mas reciente es la opini\u00f3n de D\u00cdEZ-PICAZO:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice D\u00cdEZ<strong>&#8211;<\/strong>PICAZO que \u201csi la est\u00e1tica de los derechos subjetivos im\u00adpo\u00adne que ning\u00fan titular pueda ser privado de ellos sin su consen\u00adti\u00admiento, la din\u00e1mica de esos mismos derechos subjetivos exige que el ad\u00adquirente de un derecho no pueda ser privado de su adquisici\u00f3n en virtud de una causa que no conoci\u00f3 o no pudo conocer al tiempo de la adqui\u00adsici\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Con esta frase \u2013seg\u00fan MONT\u00c9S PENAD\u00c9S\u2013 se sintetiza magistralmente el conjunto de problemas que se contienen en punto a la necesidad de una cierta cualidad de los derechos reales, que consiste en lo que denomi\u00adnamos publicidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La protecci\u00f3n que se confiere al titular de un derecho real debe con\u00adcordarse, en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, con la que es preciso suponer a favor de las personas que, al confiar en la apariencia o en la constataci\u00f3n en el Re\u00adgistro (instrumento especialmente creado para hacer notoria la existen\u00adcia y vigencia de un derecho), han verificado un negocio de adqui\u00adsici\u00f3n razo\u00adna\u00adblemente seguro, pues han adquirido de quien parece (por\u00adque tal es la si\u00adtuaci\u00f3n de hecho conocida) o se presenta (porque as\u00ed se lee en el Re\u00adgis\u00adtro) como titular del derecho objeto de transmisi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Este adquirente que ha confiado en lo que la vida presenta como ra\u00adzo\u00adna\u00adblemente seguro, puede encontrarse en colisi\u00f3n con el verdadero titular del derecho, cuando la apariencia o la inscripci\u00f3n no refleja la verdad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como quiera que el verdadero titular ha sido lesionado en un inter\u00e9s le\u00adg\u00edtimo, o en su derecho subjetivo, y dispone de acciones y remedios do\u00adtados de especial eficacia frente a cualquiera que aparezca perturbando o impidiendo el ejercicio de su derecho, nos encontramos con un adquirente que ha confiado en la apariencia de modo razonable e irreprochable frente al verdadero titular. En ese conflicto, el Derecho preferir\u00e1, bajo ciertas con\u00addiciones, al adquirente, y har\u00e1 ineficaces frente a \u00e9l las accio\u00adnes del verdadero titular. Y para evitar el conflicto, el ordenamiento exigi\u00adr\u00e1 que el derecho real sea dotado de especiales medios de conocimiento a los efec\u00adtos de que, en la medida de lo posible, pueda cualquiera saber quien es <strong>de verdad<\/strong> el titular de un derecho sobre una determinada cosa o, si se quiere decir de otro modo, qu\u00e9 inter\u00e9s es operativo sobre la cosa y qu\u00e9 per\u00ad\u00adsona lo ostenta y detenta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta materia est\u00e1 ordenada hist\u00f3ricamente en nuestro sistema a trav\u00e9s de dos medios b\u00e1sicos, que aun cuando operan en uno y otro sector, se re\u00adfieren fundamentalmente a los bienes muebles \u2013posesi\u00f3n\u2013 y a los bienes inmuebles \u2013Registro de la Propiedad\u2013.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u201cUn negocio constitutivo de un derecho real, al que no se le haya do\u00adtado de la necesaria publicidad, y en particular de la inscripci\u00f3n en el Re\u00adgistro, en relaci\u00f3n con los terceros de buena fe <strong>no alcanza plena efec\u00adtivi\u00addad<\/strong> y, por consiguiente, <strong>en alguna medida no llega a ser un aut\u00e9ntico derecho real<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">PAU PEDR\u00d3N nos dice \u2013Efectos de la inscripci\u00f3n en la constituci\u00f3n de los derechos reales\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aunque a la inscripci\u00f3n se le aplicaron diversos adjetivos, parece que la expresi\u00f3n \u201cinscripci\u00f3n declarativa\u201d est\u00e1 bastante arraigada en nuestra terminolog\u00eda jur\u00eddica y se sigue utilizando hoy en d\u00eda, incluso por hipo\u00adte\u00adcaristas tan conspicuos como PAU PEDR\u00d3N, si bien este autor inmedia\u00adtamente dice que \u201cdeclarativa\u201d no quiere decir s\u00f3lo \u2013como muchas veces se afirma\u2013 que la publicidad registral se limita a dar a conocer a la co\u00admunidad, o a la generalidad de las personas, un derecho real ya cons\u00adti\u00adtuido por el sistema tradicional del t\u00edtulo seguido de la tradici\u00f3n, sino que determina tambi\u00e9n la existencia del derecho real respecto de terceros \u2013Efectos de la inscripci\u00f3n en la constituci\u00f3n de los derechos reales\u2013, con lo cual su posici\u00f3n se aproxima bas\u00adtan\u00adte a la de GARC\u00cdA GARC\u00cdA, que luego veremos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed como la inscripci\u00f3n constitutiva determina la constituci\u00f3n de los derechos, la inscripci\u00f3n declarativa determina su oponibilidad. Los dere\u00adchos inscritos son oponibles a los terceros: \u00abLos derechos reales limi\u00adta\u00adtivos, los de garant\u00eda y, en general, cualquier carga o limitaci\u00f3n del do\u00admi\u00adnio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, de\u00adber\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n de la finca o derecho sobre que re\u00adcai\u00adgan\u00bb (art\u00edculo 13 de la Ley hipotecaria). La regla o principio de opo\u00adnibilidad es el efecto m\u00e1s general de los Registros de seguridad jur\u00eddica y, entre ellos, del Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La oponibilidad no es sim\u00e9trica a la inoponibilidad; no lo es objetiva ni subjetivamente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013 Su \u00e1mbito no es el mismo. As\u00ed como todo lo que figura en el Re\u00adgis\u00adtro, inscrito, anotado o reflejado por nota marginal (cuando \u00e9sta es de mo\u00addi\u00adficaci\u00f3n jur\u00eddica o suced\u00e1nea de una inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n), es oponi\u00adble al tercero, no todo lo que no figura en el Registro es inoponible: por ejemplo, un dominio no inscrito es oponible al embargante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013 As\u00ed como lo inscrito es oponible a todo tercero, lo no inscrito es ino\u00adponible \u00fanicamente al tercero hipotecario. Como en los casos de inscrip\u00adci\u00f3n declarativa, las situaciones jur\u00eddicas existen al margen del Registro (no es el Registro el que determina su existencia), cuando se trate de ter\u00adceros no protegidos por el Registro (los que no inscriben, los que conocen las situaciones no inscritas y, en algunos casos, los que adquieren a t\u00edtulo gratuito), esas situaciones les afectan tambi\u00e9n a pesar del silencio del Re\u00adgistro sobre ellas. Por tanto, a trav\u00e9s de la inscripci\u00f3n registral se produce la oponibilidad absoluta, la oponibilidad frente a todos. Pero, no exis\u00adtien\u00addo inscripci\u00f3n, puede existir tambi\u00e9n alguna oponibilidad extrarregis\u00adtral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abLa eficacia y la publicidad de los derechos reales inmobiliarios deben coincidir con absoluta exactitud. Si la eficacia de los derechos reales se produce frente a todos, es un corolario de estricta l\u00f3gica que todos deban conocer \u2013o, al menos, puedan conocer\u2013 la existencia de los derechos rea\u00adles. Derechos reales \u201cocultos\u201d, derechos reales \u201cclandestinos\u201d son figu\u00adras tan contradictorias, que no debe admitirse su existencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0 Sin embargo, en este momento de nuestra evoluci\u00f3n jur\u00eddica, y por una degeneraci\u00f3n de ideas originariamente acertadas, los derechos reales ocul\u00adtos existen: un acreedor que obtiene una anotaci\u00f3n de embargo puede per\u00adder su garant\u00eda por una propiedad que ignora; un prestamista que ha rea\u00adlizado un pr\u00e9stamo personal basado en el patrimonio que publica el Re\u00adgis\u00adtro puede haber incurrido en el error m\u00e1s absoluto, porque el pres\u00adta\u00adta\u00adrio puede carecer totalmente de bienes, que pertenecen desde hace tiem\u00ad\u00adpo a otro propietario; si las fincas no est\u00e1n inmatriculadas, la eficacia de los derechos \u201cocultos\u201d es aun mayor: cualquier adquirente \u2013que, desde lue\u00adgo, no va a tener tiempo ni medios de hacer la averiguaci\u00f3n perti\u00adnen\u00adte\u2013 est\u00e1 so\u00admetido al riesgo de que alguien invoque una propiedad o un gravamen anterior\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n, al comentar la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, PAU PEDR\u00d3N dice \u2013Comentarios al C\u00f3digo civil, Tomo VII, Vo\u00adlumen 3\u00ba, p\u00e1gina 208\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con la inscripci\u00f3n, el adquirente de buena fe culmina el proceso que hace inatacable su adquisici\u00f3n. La inscripci\u00f3n refuerza, adem\u00e1s, el dere\u00adcho adquirido, dot\u00e1ndole de unos efectos sustantivos, procesales y opera\u00adti\u00advos de los que ese derecho, antes de ser inscrito, carec\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Y un poco mas adelante:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u201cEl legislador espa\u00f1ol, que con loable prudencia no se ha decidido a\u00fan a hacer constitutiva la inscripci\u00f3n de los derechos reales, deja en manos de cada adquirente una elecci\u00f3n \u2013voluntariedad de la inscripci\u00f3n\u2013: que su derecho sea un verdadero derecho real \u2013oponible frente a todos\u2013 o no sea un verdadero derecho real \u2013inoponible a los terceros de buena fe\u2013\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y ahora vamos a examinar, aunque muy brevemente, la <strong>exposici\u00f3n de<\/strong> <strong>G<\/strong><strong>ARC\u00cdA G<\/strong><strong>ARC\u00cdA<\/strong>, que GARC\u00cdA VILA considera brillante, y yo la consi\u00adde\u00adro, adem\u00e1s, cer\u00ad\u00adte\u00adra, siendo posible, aunque dif\u00edcil, que el lector no la co\u00adnozca:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Descartando la tesis de la inscripci\u00f3n meramente declarativa por cons\u00adtituir un concepto negativo, vac\u00edo de contenido y sin efecto alguno, y re\u00adlegando los conceptos de \u201cinscripci\u00f3n convalidante\u201d y de \u201cinscripci\u00f3n le\u00adgiti\u00admadora\u201d a los \u00e1mbitos no menos importantes, pero distintos del prin\u00adcipio de inscripci\u00f3n que ahora se estudia, pues la inscripci\u00f3n convalidante se refiere al principio de fe p\u00fablica registral, y la inscripci\u00f3n legitimadora al principio de legitimaci\u00f3n, llega a la conclusi\u00f3n de que si el valor de la inscripci\u00f3n en nuestro sistema no es la nada, sino que, por el contrario, re\u00adpresenta algo en la conformaci\u00f3n o configuraci\u00f3n plena del derecho real como tal, ese \u201calgo\u201d es precisamente el ser una inscripci\u00f3n que configura o conforma plenamente el derecho real como tal, con su nota de abso\u00adlu\u00adtividad o \u201ceficacia <em>erga omnes<\/em> total\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta inscripci\u00f3n configuradora no determina el nacimiento del derecho real, sino que lo modaliza como derecho real pleno en sus efectos <em>erga om\u00adnes<\/em> de tal forma que s\u00f3lo el titular que ha inscrito tiene una acci\u00f3n real sin l\u00edmites, y, en cambio, el titular que <strong>no<\/strong> ha inscrito tiene una acci\u00f3n real que aparece limitada frente al titular que se anticip\u00f3 en la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Para demostrar su posici\u00f3n alega varios argumentos, de los cuales con\u00adsidero m\u00e1s importantes los siguientes:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Argumento hist\u00f3rico<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El concepto de tercero nace en la legislaci\u00f3n como una soluci\u00f3n o v\u00eda intermedia entre el sistema de inscripci\u00f3n constitutiva del Derecho germ\u00e1nico y el sistema franc\u00e9s de adquisici\u00f3n del derecho real por el simple consentimiento. En la redacci\u00f3n del Anteproyecto de 1848 discutieron sobre este punto GARC\u00cdA GOYENA, BRAVO MURILLO y CLAUDIO ANT\u00d3N DE LUZURIAGA. En la discusi\u00f3n entre GARC\u00cdA GOYENA, que defend\u00eda el sistema franc\u00e9s de transmisi\u00f3n del derecho real por el simple consenti\u00admiento, y CLAUDIO ANT\u00d3N DE LUZURIAGA, inspirado en posiciones ger\u00adm\u00e1nicas, <strong>terci\u00f3<\/strong> BRAVO MURILLO, se\u00f1alando que para los <strong>efectos inter partes<\/strong> debe bastar el t\u00edtulo m\u00e1s la tradici\u00f3n, pero para los <strong>efectos res\u00adpec\u00adto a tercero<\/strong>, se precisaba el requisito de la inscripci\u00f3n. Por tanto, cuando propiamente naci\u00f3 el concepto de tercero se tuvo en cuenta la inscripci\u00f3n como elemento determinante de la eficacia <em>erga omnes<\/em> del de\u00adrecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, tenemos aqu\u00ed la explicaci\u00f3n de las palabras de la E<span style=\"text-decoration: underline;\">x<\/span> posici\u00f3n de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, cuando dijo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00abSeg\u00fan el sistema de la Comisi\u00f3n, resultar\u00e1 de hecho que para los efectos de la seguridad de un tercero&#8230;\u00bb<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong>Argumento basado en los textos legales<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En primer lugar el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u201cLos t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales, que no est\u00e9n debi\u00addamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudi\u00adcan a tercero\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Este precepto guarda un paralelismo con el art\u00edculo 30 de la ley fran\u00adcesa de 1855, conforme al cual el acto no transcrito es inexistente para el que no fue parte en \u00e9l. ROCA dijo que era el mismo efecto establecido en el art. 32 de nuestra vigente Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otros preceptos son los art\u00edculos 606 del C\u00f3digo civil \u2013que coincide con el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria\u2013 y el art\u00edculo 1.473, as\u00ed como, entre otros, el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo civil es un precepto atributivo de pro\u00adpie\u00addad, ya que dice \u201cla propiedad pertenecer\u00e1\u201d al adquirente que antes la ins\u00adcriba. Y GARC\u00cdA GARC\u00cdA hace aqu\u00ed una aclaraci\u00f3n muy oportuna: la pa\u00adlabra \u201cadquirente\u201d no puede neutralizar a la palabra \u201cpertenecer\u00e1\u201d. Esta \u00fal\u00adtima significa una preferencia en la propiedad, y \u00e9sta la da la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n. En cambio \u201cadquirente\u201d es un participio presente, el que adquiere, no el que ha adquirido antes de la inscripci\u00f3n. Es un adquirente en ca\u00admi\u00adno, al que pertenece la propiedad por medio de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[Por mi parte, adem\u00e1s de considerar tal inscripci\u00f3n como constitutiva, creo que, del p\u00e1rrafo 3\u00ba del art\u00edculo 1.473, resulta que la inscripci\u00f3n pre\u00adva\u00adlece sobre la posesi\u00f3n que pueda tener el primer adquirente.]<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dice muy bien GARC\u00cdA GARC\u00cdA que, en el supuesto del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, la inscripci\u00f3n no puede relegarse a un mero requisito de publicidad de una adquisici\u00f3n ya operada con anterioridad, sino que es un requisito determinante de la propia adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[En efecto, como ya sostuve en otra ocasi\u00f3n \u2013Notas sobre la inscrip\u00adci\u00f3n virtualmente constitutiva\u2013 sin inscripci\u00f3n no hay adquisici\u00f3n, puesto que antes de la inscripci\u00f3n solamente exist\u00eda un negocio jur\u00eddico de ad\u00adqui\u00ad\u00adsici\u00f3n, sin que \u00e9sta se hubiese producido.]<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong>Argumento basado en la doctrina dualista del tercero<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Resulta evidente que la doctrina dualista, al extender el \u00e1mbito de la protecci\u00f3n del Registro, favorece la consideraci\u00f3n de la inscripci\u00f3n como configuradora del derecho real.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Aunque no sea necesario exponer esta doctrina, porque la doctrina es conveniente destacar la importancia que la misma ha tenido desde la pri\u00admera Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los legisladores de 1861 y la doctrina dieron la m\u00e1xima importancia al art\u00edculo 23 de la Ley \u2013substancialmente coincidente con el art\u00edculo 606 del C\u00f3digo civil y con el actual art\u00edculo 32 de la Ley hipotecaria\u2013, con\u00adsi\u00adder\u00e1ndolo como la base fundamental de todo el sistema. G\u00f3mez de la Ser\u00adna nos cuenta que el Ministro de Gracia y Justicia, al defender el pro\u00adyecto de Ley hipotecaria en el Congreso de los Diputados, dijo que, si se con\u00addensaba la Ley, este art\u00edculo era \u00e9l solo toda la ley, por lo cual se po\u00add\u00eda decir, sin exageraci\u00f3n, que la Ley no era m\u00e1s que el art\u00edculo 23. Por tan\u00adto, la Ley no ten\u00eda m\u00e1s que un s\u00f3lo art\u00edculo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cLos legisladores de 1861 quisieron evitar la clandestinidad inmo\u00adbi\u00adlia\u00adria por razones de inter\u00e9s p\u00fablico, porque se produc\u00edan inseguridades para los ciudadanos, porque hab\u00eda absoluta falta de certeza en las trans\u00admi\u00adsio\u00adnes, porque no exist\u00eda el cr\u00e9dito territorial, porque quedaban perjudicados los acreedores, porque hab\u00eda fraudes y estafas, porque hab\u00eda negli\u00adgencias y descuidos en registrar la propiedad por parte de quien dispon\u00eda de t\u00edtu\u00adlos. Por todo ello, el legislador quiere atribuir eficacia plena a la inscrip\u00adci\u00f3n, es decir, a la publicidad registral como medida para evitar la clan\u00addes\u00adtinidad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEl derecho real tiene las notas de inmediatividad y absolutividad. Esta \u00faltima se refiere a la eficacia <em>erga omnes<\/em> del derecho real, respecto a ter\u00adce\u00adros. Ahora bien, mal puede plantearse la eficacia <em>erga omnes<\/em>, es decir, la absolutividad, si no existe la \u00abcognoscibilidad\u00bb, es decir, la posibilidad de conocer los derechos y situaciones jur\u00eddicas reales a trav\u00e9s de un me\u00addio t\u00e9cnico, seguro y preciso de publicidad como es el Registro de la Pro\u00adpie\u00addad. La inscripci\u00f3n dota as\u00ed de publicidad, cognoscibilidad, eficacia <em>er\u00adga omnes<\/em> y, por tanto, de plena absolutividad al derecho real&#8230;\u201d<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hoy podemos afirmar que la tesis dualista ha triunfado en la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 7 de sep\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00adtiembre de 2007, en la cual \u2013en el<strong> Ante\u00adce\u00addente de hecho<\/strong><strong> oc\u00adta\u00advo<\/strong>\u2013 se dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Llegado el d\u00eda 12 de junio, se dict\u00f3 providencia con el si\u00adguiente con\u00adte\u00adnido: \u201cAdvertida la posibilidad de que la sentencia re\u00adso\u00adlutoria de este re\u00adcurso de casaci\u00f3n deba formar doctrina sobre alguna de las cues\u00ad\u00adtiones planteadas en sus motivos, o\u00eddo al respecto el Magistrado Po\u00adnen\u00adte, se suspende la votaci\u00f3n y fallo del recurso para el d\u00eda de hoy y se acuerda que la sentencia se dicte por el pleno de los magistrados de la Sala, a cuyos efectos se se\u00f1ala la votaci\u00f3n y fallo para el 18 de julio pr\u00f3\u00adxi\u00admo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y en el <strong>Considerando Segundo<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00ab7\u00aa De lo antedicho se desprende que no hay ya una verdadera raz\u00f3n de peso para excluir del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 del C. c. las dos o m\u00e1s ven\u00adtas de un mismo inmueble separadas por un conside\u00adra\u00adble per\u00edodo de tiempo; dicho de otra forma procede <strong>fijar la doctrina<\/strong> de esta Sala en el sentido de que la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.473 del C\u00f3digo Civil no exige ne\u00adcesariamente el re\u00adquisito de \u201cuna cierta coetaneidad cro\u00adno\u00adl\u00f3\u00adgi\u00adca\u201d entre las dos o m\u00e1s ventas en con\u00adflicto<strong>.<\/strong> De un lado, porque el propio precepto ya prev\u00e9 que el primer compra\u00addor haya tomado posesi\u00f3n de la cosa antes que el se\u00adgundo, consum\u00e1ndose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, me\u00addiante la tradi\u00adci\u00f3n material (art\u00edculo 1.462 del C. c., p\u00e1rrafo primero), y sin embargo la pro\u00adpiedad acabe per\u00adte\u00adne\u00adciendo a quien compr\u00f3 luego la misma cosa me\u00addiante un contrato in\u00adtr\u00edn\u00adse\u00adcamente v\u00e1\u00adli\u00addo, plasmado en escritura p\u00fablica (tra\u00addici\u00f3n instrumental, art. 1462 del C. c, p\u00e1rrafo 2\u00ba), e inscribi\u00f3 su ad\u00adqui\u00adsici\u00f3n en el Registro. De otro, <strong>porque as\u00ed se logra la concordancia del art\u00edculo 1.473 del C.c. tanto con los art\u00edculos 606 y 608 del propio C\u00f3digo como con la Ley Hipo\u00adte\u00adcaria: con su art. 34<\/strong>,<strong> si la finca estaba inscrita a nombre del doble ven\u00addedor y el pri\u00admer comprador no ha ins\u00adcrito su adquisici\u00f3n<\/strong>; <strong>y con su ar\u00adti\u00adculo 32<\/strong>,<strong> si la finca no estaba ins\u00adcrita<\/strong>,<strong> el primer comprador no inscribe su ad\u00adquisici\u00f3n<\/strong>,<strong> el segundo s\u00ed lo hace y<\/strong>,<strong> finalmente, acaba transcurriendo el pla\u00adzo es\u00adta\u00adblecido en el art\u00edculo 207 de la Ley Hipotecaria<\/strong>,<strong> seg\u00fan se desprende de la sentencia de esta Sala de 6 diciembre 1962 ante\u00adrior\u00admente citada<\/strong>.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y seg\u00fan las palabras del ponente de la Sentencia, Excelent\u00edsimo Sr. D. FRAN\u00ad\u00adCISCO MAR\u00cdN CAS\u00adT\u00c1N:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abNo es menos evidente que para sentar jurisprudencia tuvieron una im\u00adpor\u00adtancia esencial las muy numerosas aportaciones de la doctrina cien\u00adt\u00ed\u00adfi\u00adca, civilista e hipotecarista, con una especial atenci\u00f3n a las tesis \u201cmo\u00adnis\u00adtas\u201d y \u201cdualistas\u201d que, contra todo lo que se diga, <strong>han venido enri\u00adque\u00adcien\u00ad\u00addo el panorama inves\u00adtigador hasta un grado probablemente inal\u00adcanzable<\/strong> de no haber mediado la pasi\u00f3n que a veces ha presidido la pol\u00e9\u00admi\u00adca entre los autores partidarios de una u otra tesis. Es justo, pues, que en estas l\u00ed\u00adneas se rinda tributo a todos ellos pi\u00addiendo disculpas por omitir una lista de nombre ilustres que desbordar\u00eda los mo\u00addestos l\u00edmites de este trabajo&#8230;\u00bb<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"4\">\n<li><strong>Argumento de autoridad<\/strong>:<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">GARC\u00cdA GARC\u00cdA se refiere a varios autores, que aunque no citemos a todos, tal vez podamos a\u00f1adir alguno m\u00e1s:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013C\u00c1RDENAS \u2013que fue un historiador, pero tambi\u00e9n uno de los autores de la Ley hipotecaria\u2013, al comentar el proceso formativo de la misma, alu\u00adde en repetidas ocasiones a la importancia que tuvieron en los trabajos pre\u00adparatorios las ideas de la publicidad en general y de la publicidad ab\u00adso\u00adluta: \u201cEl Proyecto presentado al Gobierno en 1852 por el que escribe esta Memoria (es decir, el mismo C\u00c1RDENAS) se fundaba sobre las bases de la <strong>publicidad absoluta y la especialidad rigurosa<\/strong> de todos los dere\u00adchos rea\u00adles, mediante su inscripci\u00f3n detallada en el Registro de la Pro\u00adpiedad, sien\u00addo esta condici\u00f3n tan esencial de su existencia, como que sin ella no hab\u00edan de surtir efecto en perjuicio de tercero. Estas mismas bases desea\u00adba el Gobierno en el proyecto de Ley cuya redacci\u00f3n encomend\u00f3 a la Co\u00admisi\u00f3n en 1855, y as\u00ed en una real orden de 10 de agosto del mismo a\u00f1o, ma\u00adnifest\u00f3 el deseo de que la nueva ley partiera del principio de la publi\u00adcidad&#8230; Se reduc\u00edan estas bases a aquellas prescripciones generales que constituyen esencialmente el sistema hipotecario de publicidad y es\u00adpe\u00adcia\u00adlidad absolutas, a fin de que las Cortes pudieran optar entre \u00e9l y otros sis\u00adtemas de constituci\u00f3n de los derechos reales de publicidad y es\u00adpecialidad mas o menos limitada\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013BIENVENIDO OLIVER, en el \u00fanico tomo publicado de su obra, \u201cDere\u00adcho Inmobiliario espa\u00f1ol\u201d, 1892, dice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEstos principios o reglas generales, en verdad sustantivos, cons\u00adtitu\u00adyen la doctrina fundamental de la publicidad de los mencionados actos y con\u00adtratos, mediante la inscripci\u00f3n de los mismos en los Libros o Registro man\u00addados llevar a este efecto&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Expondr\u00e9 la doctrina de la Ley Hipotecaria&#8230; sobre la inscripci\u00f3n con\u00adsi\u00adderada como \u00fanico <em>modo absoluto<\/em> de adquirir, conservar, transmitir, gra\u00advar y perder los derechos sobre cosas inmuebles\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">[Ha observado, con toda la raz\u00f3n, PAU PEDR\u00d3N que el t\u00e9rmino \u201cab\u00adso\u00adluto\u201d es equ\u00edvoco, y que, en esa \u00e9poca, se empleaba para designar el efec\u00adto que hoy lla\u00admamos \u201cconstitutivo\u201d.]<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013DON JER\u00d3NIMO GONZ\u00c1LEZ Y MART\u00cdNEZ, que fue el autor m\u00e1s im\u00adpor\u00ad\u00adtante de su \u00e9poca, e incluso de \u00e9pocas posteriores, se refiri\u00f3, en di\u00adver\u00adsas ocasiones, a la publicidad. Al estudiar el \u201cDesarrollo hist\u00f3rico del prin\u00adcipio de publicidad en la transferencia y gravamen de los inmuebles\u201d, ya se\u00f1alaba que la palabra publicidad posee en el Derecho privado acep\u00adciones variadas, aunque todas ellas responden a un concepto fun\u00addamental que consiste en llevar a conocimiento de los interesados actos o hechos ju\u00adr\u00eddicos, reconocidos y apoyados por la Ley con sanciones mas o menos en\u00e9rgicas. Unas veces equivale al mero anuncio que asegura las re\u00adla\u00adcio\u00adnes jur\u00eddicas y protege a las personas ausentes; otras veces, a noti\u00adfica\u00adciones oficiales hechas a los terceros con la finalidad de amparar la buena fe, favorecer la circulaci\u00f3n de la riqueza y asegurar el tr\u00e1fico y en otras, en fin, se eleva a la categor\u00eda de forma esencial del acto jur\u00eddico.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dentro de su teor\u00eda de los principios hipotecarios, y al preguntarse cuales eran los principios fundamentales del r\u00e9gimen inmobiliario, consi\u00adde\u00adraba como indiscutibles los de publicidad y especialidad. Del principio de publicidad, empieza afirmando que es el eje de nuestro sistema hipo\u00adte\u00adcario y que puede ser examinado desde dos puntos de vista: como legi\u00adti\u00admaci\u00f3n registral y como emanaci\u00f3n de la fe p\u00fablica. Como principio le\u00adgi\u00adtimador, derivado directamente de la gewere o investidura germ\u00e1nica, re\u00ademplaza a la misma propiedad con su forma jur\u00eddica, y le protege, en sus apariencias, mediante una presunci\u00f3n <em>iuris tantum<\/em> suficiente para la vida pr\u00e1ctica. La t\u00e9cnica moderna concede a la inscripci\u00f3n, respecto de los in\u00admuebles, las mismas funciones legitimadoras que a la posesi\u00f3n co\u00adrres\u00adpon\u00adden en orden a los muebles. Partiendo de la presunci\u00f3n legal de que goza el derecho inscrito, afirma que todos <strong>los t\u00edtulos mejoran<\/strong> de con\u00addi\u00adci\u00f3n al pasar por el Registro y el certificado de un asiento a\u00f1ade a la fuer\u00adza pro\u00adbante de los documentos inscritos, la presunci\u00f3n legitimadora del dere\u00adcho, a la que el juzgador debe atender en primer t\u00e9rmino.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, a su juicio, la presunci\u00f3n legitimadora ser\u00eda insuficiente para ga\u00adrantizar por s\u00ed sola el comercio de inmuebles y el cr\u00e9dito hipotecario. Nues\u00adtro sistema da un paso trascendental en este camino. Transforma la ve\u00adracidad de los asientos en una verdad casi incontrovertible cuando se trata de asegurar a los terceros que contratan confiados en sus decla\u00adra\u00adciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u2013MORELL Y TERRY nos dice \u2013Comentarios a la legislaci\u00f3n hipo\u00adte\u00adca\u00adria, 1925\u2013:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00abEl Registro de la Propiedad es, en efecto, el \u00fanico medio verdade\u00adramente eficaz que acredita la preexistencia del derecho, y lo hace real\u00admen\u00ad\u00adte p\u00fablico. De ah\u00ed su necesidad e importancia.\u00bb<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RAM\u00d3N DE LA RICA Y ARENAL:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En su conferencia pronunciada en 1950 sobre \u201cDualidad legislativa de nuestro r\u00e9gimen inmobiliario\u201d sostuvo que la inscripci\u00f3n es un modo de adquirir que suple a la tradici\u00f3n e incluso la ignora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Seg\u00fan este autor, si no tuvi\u00e9ramos m\u00e1s texto que el C\u00f3digo civil, la so-luci\u00f3n se impondr\u00eda en favor de la tradici\u00f3n, pues la clave estar\u00eda en el art\u00edculo 609. Pero la distinci\u00f3n entre propiedad inscrita y no inscrita, hace que para cada una juegue un principio distinto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Si est\u00e1 inscrita, el art\u00edculo 609 es insuficiente, pues el derecho real no inscrito carece de eficacia <em>erga omnes<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u2013Si no est\u00e1 inscrita, rige plenamente el art. 609 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por ello, si hay t\u00edtulo, tradici\u00f3n e inscripci\u00f3n, el ciclo es completo. Si hay t\u00edtulo e inscripci\u00f3n, el ciclo es incompleto, pero el derecho real queda plenamente constituido. La inscripci\u00f3n en tal caso \u2013concluye el autor\u2013 no suple a la tradici\u00f3n, sino que la ignora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Posteriormente, en 1962, en su discurso acad\u00e9mico \u201cRealidades y pro\u00adblemas en nuestro Derecho registral inmobiliario\u201d, tiene mas presente la exi\u00adgencia general de la tradici\u00f3n, que establece el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil. La inscripci\u00f3n tiene que a\u00f1adirse al t\u00edtulo y al modo para que se pro\u00adduzca la plena eficacia del derecho real, es decir, para lograr la consti\u00adtuci\u00f3n \u201ceficiente\u201d de los derechos reales: \u201cPara constituir un derecho real cualquiera, incluso el dominio (sobre bienes inscritos) hay que recorrer un ciclo de tres elementos: t\u00edtulo, tradici\u00f3n e inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">MANUEL VILLARES PIC\u00d3:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La inscripci\u00f3n es un modo de adquirir distinto y superior a la tradici\u00f3n. La inscripci\u00f3n como modo de adquirir es prevalente, pero no es un modo \u00fanico, ya que admite la existencia de otros modos, como la tradici\u00f3n real y la instrumental: art\u00edculo 1.462 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley Hipotecaria hab\u00eda modificado profundamente la legislaci\u00f3n ci-vil en el modo de adquirir los bienes inmuebles, pues la inscripci\u00f3n vino a reemplazar a la tradici\u00f3n, lo cual resulta de la Exposici\u00f3n de motivos de la misma y de los art\u00edculos 17 (an\u00e1logo al actual), 23 (equivalente al actual 32), 25 (\u00abLos t\u00edtulos inscritos no surtir\u00e1n su efecto contra tercero, sino desde la fecha de la inscripci\u00f3n\u00bb), y 26 (equivalente al actual 25), inspirados mas que en el principio de la fe p\u00fablica registral, en el prin\u00adcipio de oponibilidad o <em>prior tempore potior iure<\/em>, para oponer el t\u00edtulo inscrito al que no lo est\u00e9.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La inscripci\u00f3n es constitutiva respecto a tercero. El derecho real sobre inmuebles nace, en cuanto a tercero, con la inscripci\u00f3n y no con la tradi\u00adci\u00f3n, de suerte que, respecto de terceros, hay que prescindir de la tradi\u00adci\u00f3n, la cual es un arcaico modo de adquirir. Habiendo inscripci\u00f3n no hace falta la tradici\u00f3n romana. Por tanto la inscripci\u00f3n suple a la tradici\u00f3n en la adquisici\u00f3n de inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ramos Folqu\u00e9s:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Afirma que la tradici\u00f3n es un modo de adquirir <em>inter partes<\/em> y la ins\u00adcripci\u00f3n lo es <em>erga omnes<\/em>. Se basa fundamentalmente en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil, interpretado seg\u00fan el precedente del Proyecto de C\u00f3digo civil de 1882 y en la Ley de Bases de 1888.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En esta Ley de bases, la 10 recomienda el mantenimiento del concepto de propiedad y el respeto de las leyes particulares de propiedades especia-les, para deducir de ellas lo que pueda estimarse como fundamento org\u00e1\u00adnico de derechos civiles y sustantivos, a fin de incorporarlos al C\u00f3digo civil; la 12 sienta que la regulaci\u00f3n de derechos y propiedades especiales se haga conforme al Derecho de Castilla, pero con las modificaciones de\u00adrivadas de la legislaci\u00f3n hipotecaria; la 26, relativa a las formas, requisi\u00adtos y condiciones de los contratos, manda que se incorporen al C\u00f3digo civil \u00ablas doctrinas propias de la Ley Hipotecaria, debidamente aclaradas, en lo que ha sido materia de dudas por los Tribunales de Justicia, y de inseguridad para el cr\u00e9dito territorial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Proyecto de C\u00f3digo de 1882 conten\u00eda un art\u00edculo, cuya redacci\u00f3n era an\u00e1loga a la del 609 actual, pero con la diferencia de que no nombraba la Ley ni la tradici\u00f3n. \u00bfPor qu\u00e9 el C\u00f3digo incluy\u00f3 estos dos modos de ad\u00adquirir? No ser\u00eda acaso porque se estim\u00f3 que la tradici\u00f3n no deb\u00eda ser bo\u00adrrada de la enumeraci\u00f3n de modos, ya que segu\u00eda teniendo su funci\u00f3n entre partes, y que la ley deb\u00eda ser incluida, ya que toda ley especial \u2013en este caso la hipotecaria\u2013 viene a ser como una excepci\u00f3n a la ley gene\u00adral? Una contestaci\u00f3n afirmativa parece contener el art\u00edculo 606 del C\u00f3digo, al decir que los t\u00edtulos de dominio o de otros derechos reales sobre inmue\u00adbles, que no est\u00e9n inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no son eficaces en cuanto a terceros. Por tanto, las transferencias conforme a la ley general, el Derecho civil, se hallan condicionadas por el cumpli\u00admien\u00adto de la Ley Hipotecaria. Esto se corrobora por las repetidas remi\u00adsiones y sumisiones, que unas veces con car\u00e1cter general, y otras con car\u00e1cter singular, hace el mismo C\u00f3digo a la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>En contra<\/strong>, y ya bastante recientemente HUERTA TROLEZ se refiri\u00f3 a es\u00adte tema:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En su obra Instituciones de Derecho privado, Tomo II, volu\u00admen 1\u00ba, p\u00e1\u00adgina 163, dice que a\u00fan considerando que la posici\u00f3n de GARC\u00cdA GARC\u00cdA es menos radical que la de LA RICA, en\u00adtiende que la inscripci\u00f3n no cons\u00adtituye un elemento interno o estructural del derecho real, sino un meca\u00adnis\u00admo externo y a\u00f1adido que lo protege a trav\u00e9s de la publicidad y sus <em>poten\u00adtes efectos<\/em>. Esto es lo mismo que decir que la inscripci\u00f3n protege al dere\u00adcho real con sus potentes efectos, lo cual significa \u2013si eficacia viene de efecto, o a la inversa\u2013 que la inscripci\u00f3n dota al derecho real de m\u00e1s efi\u00adcacia, o de una eficacia que antes no ten\u00eda, que es la posici\u00f3n de GARC\u00cdA GARC\u00cdA. Luego cita a BER\u00adCOVITZ, que considera la inscripci\u00f3n como un \u201cmero\u201d instrumento de se\u00adguridad, lo cual apenas si merece comentario al\u00adguno, porque, realmente, un mero ins\u00adtrumento de seguridad, y valga la re\u00addundancia, es el seguro de la propie\u00addad o de su adquisici\u00f3n \u2013tal y como existe en algunos Estados de Nor\u00adteam\u00e9rica\u2013, aunque sea m\u00e1s caro, supon\u00adga un sistema de m\u00e1ximo pe\u00adligro para la funci\u00f3n notarial \u2013como observ\u00f3 N\u00da\u00d1EZ LAGOS\u2013 y no ga\u00adrantice m\u00e1s que el percibo de una cantidad en caso de \u201csiniestro jur\u00eddico\u201d. Cita, finalmente, a SANZ y a LACRUZ, quien, al criticar a LA RICA, entiende que<strong> es cons\u00adtitutiva la inscripci\u00f3n<\/strong> del segundo adquirente que primero lleva al Re\u00adgistro su t\u00edtulo. Creo que lo que dice el propio HUERTA TRO\u00adLEZ, en el fondo est\u00e1 bien \u2013pues, aunque no se de cuenta, representa un acerca\u00admiento a la posici\u00f3n de GARC\u00cdA GAR\u00adC\u00cdA\u2013, y mejor estar\u00eda si hubie\u00adse prescindido de las citas. Pero como los humanos tenemos algo de inco\u00adrregibles, al exponer muy brevemente la tesis de este \u00faltimo autor, nos dice \u201cque a esta cuesti\u00f3n ya se hab\u00eda re\u00adferido con anterioridad\u201d. Y en efecto:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la p\u00e1gina 55, hab\u00eda citado ya a BERCOVITZ \u00c1LVAREZ, quien se\u00f1ala como siendo el comprador ya propietario, por haber mediado tradici\u00f3n, re\u00adsulta dif\u00edcilmente comprensible que todav\u00eda pudiera efectuarse otra ad\u00adquisici\u00f3n sobre el mismo objeto y por el mismo sujeto, pero de distinta naturaleza. No puede hablarse de una propiedad <em>inter partes<\/em> y otra <em>erga<\/em> <em>omnes<\/em> como conceptos distintos. A esta dualidad la califica de \u201cmonstruo jur\u00eddico que destrozar\u00eda de un plumazo la distinci\u00f3n entre derechos reales y obligaciones\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dejando aparte esta \u00faltima exageraci\u00f3n, creo que, al menos te\u00f3ri\u00adca\u00admente, nada se opondr\u00eda a que hubiese dos adquisiciones, como sucede en la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario. Aunque la hipoteca s\u00f3lo puede trans\u00admi\u00adtirse con el cr\u00e9dito, del que es accesoria, sin embargo, con el otorga\u00admien\u00adto de la escritura, el cesionario solamente ad\u00adquiere el cr\u00e9dito, pues para la adquisici\u00f3n de la hipoteca es necesaria (constitutiva) la inscripci\u00f3n de la escritura. Por tanto, hay una separaci\u00f3n temporal de las respectivas trans\u00admisiones, ya que \u00e9stas pueden no ser, y no lo son normalmente, simul\u00adt\u00e1neas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a los monstruos jur\u00eddicos, creo que se ha hablado y se sigue hablando, con bastante ligereza, de los mismos. As\u00ed se ha considerado co\u00admo tal la propiedad dividida \u2013<em>plura dominia<\/em>\u2013. La sentencia de 7 de abril de 1981 \u00a0\u2013que luego veremos\u2013, consider\u00f3 que se produc\u00eda un <em>monstruum iuris<\/em> cuando se ejercitaban acciones con\u00adtradictorias del dominio o dere\u00adcho real inscrito y no se ped\u00eda la cance\u00adla\u00adci\u00f3n del asiento correspondiente \u2013art\u00edculo 38 de la Ley hipotecaria, p\u00e1rrafo 2\u00ba\u2013, si bien casi todo ha quedado en agua de borrajas, pues el Tribunal Supremo ha atenuado mu\u00adcho la exigencia de dicho precepto. Actualmente puede ocurrir lo mismo cuando se habla de la relatividad de la propiedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por lo dem\u00e1s, tambi\u00e9n creo que los autores franceses y algunos ita\u00adlianos no opinan lo mismo que BERCOVITZ, al igual que sucede con va\u00adrios autores espa\u00f1oles. Pero lo fundamental es que no se trata aqu\u00ed de una primera adquisici\u00f3n y otra posterior, como pretende el autor citado, sino de la misma adquisici\u00f3n que, con la inscripci\u00f3n, es m\u00e1s eficaz.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cita tambi\u00e9n HUERTA TROLEZ a JORDANO FRAGA, que no se mani\u00adfiesta partidario de sustituir el t\u00e9rmino inscripci\u00f3n declarativa por el de inscripci\u00f3n conformadora, por entender que con ello se introduce un ele\u00admento de confusi\u00f3n en donde nunca la ha habido, ya que la doctrina ge\u00adneral y la jurisprudencia aceptan sin dificultad el t\u00e9rmino y el concepto de la inscripci\u00f3n declarativa. Creo que la \u00faltima parte es cierta, pues la ex\u00adpresi\u00f3n \u201cinscripci\u00f3n declarativa\u201d es la tradicional, y aunque ello no tenga mucha importancia, es la que se utiliza en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de Reforma de 1944. Sin embargo, que la expresi\u00f3n \u201cinscrip\u00adci\u00f3n con\u00adfiguradora\u201d suponga introducir confusi\u00f3n ya me parece mas dis\u00adcutible, porque tal confusi\u00f3n se da, con mayores motivos, cuando al t\u00e9r\u00admino \u201cde\u00adcla\u00adrativa\u201d se le a\u00f1aden los sambenitos de \u201cmeramente\u201d o \u201csim\u00adplemente\u201d, puesto que, en realidad, pod\u00eda hablarse, por lo menos, de ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n declarativa \u201c<em>erga omnes<\/em>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Luego se refiere HUERTA TROLEZ a la posici\u00f3n de GARC\u00cdA GARC\u00cdA, quien, como se dijo, defiende la sustituci\u00f3n de la expresi\u00f3n inscripci\u00f3n declarativa por la de la inscripci\u00f3n conformadora o configuradora. Con ello quiere aludir a que los derechos reales inscritos gozan de plena efi\u00adcacia <em>erga<\/em> <em>omnes<\/em> a diferencia de los no inscritos. Y si se afirma que la efi\u00adcacia frente a todos derivada de la publicidad es un elemento estruc\u00adtu\u00adral del derecho real, se llega a la conclusi\u00f3n de que la inscripci\u00f3n no es un a\u00f1adido externo a una situaci\u00f3n jur\u00eddica preexistente, sino un requisito interno del proceso constitutivo del derecho real, de tal manera que con\u00adtribuye a su configuraci\u00f3n o constituci\u00f3n como tal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La doctrina mayoritaria \u2013dice HUERTA TROLEZ\u2013 rechaza, sin embar\u00adgo, este car\u00e1cter configurador de la publicidad registral. Adolece, como indica MART\u00cdNEZ SANCHIZ, de un presupuesto err\u00f3neo, que es la inser\u00adci\u00f3n, incluso la hipertrofia de la nota de absolutividad en el concepto del derecho real. En este sentido rechaza la posibilidad l\u00f3gica de reconocer la existencia de un derecho real entre partes, pero no respecto de tercero. \u201c<strong>Cosa distinta es que a trav\u00e9s de la inscripci\u00f3n la eficacia <em>erga omnes<\/em> alcanza una intensidad y una relevancia de mucho mas alcance y que, por descontado, la absolutividad s\u00f3lo se hace efectiva y real a trav\u00e9s de la publicidad<\/strong>\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si se hace caso a esto \u00faltimo \u2013y por mi parte apenas si hay incon\u00adve\u00adnien\u00adte alguno\u2013, se est\u00e1n reconociendo distintos grados de eficacia seg\u00fan que el derecho est\u00e9 inscrito o no, y si la publicidad registral es la forma m\u00e1s perfecta de publicidad, no cabe duda que la inscripci\u00f3n es la mejor ma\u00ad\u00adnera de que la \u201ceficacia <em>erga omnes<\/em>\u201d tienda a la perfecci\u00f3n. Prefiero utilizar esta \u00faltima expresi\u00f3n y no el t\u00e9rmino \u201cabsolutividad\u201d por las razones que expuse en otros trabajos. Y vistas as\u00ed las cosas \u2013y a\u00fan pres\u00adcindiendo de que, para m\u00ed, lo m\u00e1s importante del derecho real es la efi\u00adcacia <em>erga omnes<\/em>, \u2013que es la tesis de CARRASCO PE\u00adRERA\u2013, creo que, en el fondo, hay muy poca diferencia entre lo que piensa MART\u00cdNEZ SANCHIZ y la posici\u00f3n de GARC\u00cdA GARC\u00cdA.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, dice HUERTA TROLEZ que uno de los argumentos, tal vez el principal que invoca GARC\u00cdA GARC\u00cdA contra el concepto de inscripci\u00f3n declarativa es, en realidad, puramente terminol\u00f3gico, pues considera que el car\u00e1cter declarativo de la inscripci\u00f3n supone reducir su eficacia al as\u00adpecto exclusivamente negativo, como inoponibilidad de lo no inscrito. Pe\u00adro este argumento no es convincente, ya que la terminolog\u00eda cl\u00e1sica de ins\u00adcripci\u00f3n declarativa no implica en absoluto la reducci\u00f3n de los efectos de la inscripci\u00f3n a la inoponibilidad, aspecto negativo de la publicidad registral. Ni pone en tela de juicio la importancia fundamental de los efectos plurales de la inscripci\u00f3n, tanto para el titular registral \u2013prueba, legitima\u00adci\u00f3n, presunciones\u2013 como para los terceros \u2013fe p\u00fablica, prioridad y cierre re\u00adgistral\u2013. La inscripci\u00f3n declarativa, que <strong>extiende erga omnes y de for\u00adma cualificada los efectos del derecho real <\/strong>publicado, es de tal impor\u00adtancia que la pr\u00e1ctica demuestra como, en general, cualquier adquirente procura con af\u00e1n la inscripci\u00f3n de su derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Creo que, con lo dicho en el p\u00e1rrafo anterior, HUERTA TROLEZ est\u00e1 ad\u00ad\u00admitiendo la tesis de GARC\u00cdA GARC\u00cdA, salvo en lo que se refiere al nom\u00adbre. En t\u00e9rminos generales, pod\u00eda estar de acuerdo con dicho autor \u2013con HUERTA TROLEZ\u2013, sobre todo en lo que se refiere a la eficacia de la ins\u00adcrip\u00adci\u00f3n, pues, en definitiva, respecto a la denominaci\u00f3n, resulta obvio que solamente se tratar\u00eda de una cuesti\u00f3n sem\u00e1ntica. Sin embargo, creo que esta cuesti\u00f3n terminol\u00f3gica tiene cierta importancia. Si, como dije, se hablase de \u201cinscripci\u00f3n declarativa <em>erga omnes<\/em>\u201d creo que podr\u00eda mante\u00adnerse la denominaci\u00f3n cl\u00e1sica, y seguramente se seguir\u00e1 manteniendo. Pe\u00adro, con referencia al \u201c<em>id quod plerumque accidit<\/em>\u201d (a lo que nor\u00admal\u00admente sucede), la inscripci\u00f3n declarativa, como tambi\u00e9n he dicho, no tar\u00adda en ser modalizada con expresiones como las de \u201csimplemente declara\u00adtiva\u201d o \u201cmeramente declarativa\u201d, que, por los menos, parece que preten\u00adden em\u00adpecer sus efectos y valor. Acabamos de ver como BERCO\u00adVITZ con\u00adsidera la inscripci\u00f3n como un \u201cmero\u201d instrumento de se\u00adguridad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, creo que HUERTA TROLEZ tiene toda la raz\u00f3n cuando di\u00ad\u00adce que \u201ccualquier adquirente procura con af\u00e1n la inscripci\u00f3n de su de\u00adre\u00adcho\u201d, si bien esto hay que matizarlo para referirlo a cualquier adquirente que conozca alguno, y solamente alguno, de los efectos de la inscripci\u00f3n. Ba\u00ads\u00e1ndome en una dilatada experiencia puedo decir que, cuando una per\u00adso\u00adna pregunta lo que puede pasar si no inscribe, no hace falta expli\u00adcarle los efectos de la inscripci\u00f3n, y mucho menos la posibilidad de una doble transmisi\u00f3n, que pondr\u00eda en entredicho, injustificadamente, la hon\u00adradez del transmitente. Basta con decirle que, si al transmitente le em\u00adbar\u00adgan la finca, el adquirente tiene que interponer ante el Juzgado una terce\u00adr\u00eda de do\u00adminio, y que, con ello, quedar\u00e1 resuelta la cuesti\u00f3n a su fa\u00advor. Y, en tal hip\u00f3tesis, el interesado quiere que se practique inmedia\u00adtamente la inscrip\u00adci\u00f3n a su favor, con lo cual he llegado a la conclusi\u00f3n de que, por lo me\u00adnos a las personas normales, por regla general les horroriza tener que ir al Juzgado, aunque tengan toda la raz\u00f3n, y, particularmente, cuando lo pue\u00adden evitar con una inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"posdata\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\">POSDATA:<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">En el a\u00f1o 1996 se public\u00f3 en la Revista Cr\u00edtica un art\u00edculo m\u00edo, con el t\u00edtulo de \u201cNotas sobre la inscripci\u00f3n virtualmente constitutiva\u201d, que ten\u00eda dos finalidades:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una consist\u00eda en que no se aceptase la implantaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n constitutiva, teniendo en cuenta que ello producir\u00eda en Galicia much\u00edsimo da\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La otra iba encaminada a establecer un criterio conciliador, lo cual no deja de ser un error, pues un tal criterio no satisface ni a unos ni a otros.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2014-posicion-procesal-tercer-poseedor-finca-hipotecada.htm\">\u00a0<strong>LA <span class=\"searchword\">POSICI\u00d3N<\/span> <span class=\"searchword\">PROCESAL<\/span> <span class=\"searchword\">DEL<\/span> <span class=\"searchword\">TERCER<\/span> POSEEDOR DE <span class=\"searchword\">FINCA<\/span> <span class=\"searchword\">HIPOTECADA<\/span><\/strong><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>(trabajo de Jos\u00e9 Antonio Garc\u00eda Vila)<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/\">\u00a0ART\u00cdCULOS DOCTRINALES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/\">ART\u00cdCULOS DE LINO RODR\u00cdGUEZ OTERO<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div id=\"attachment_4827\" style=\"width: 510px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-4827\" class=\"size-medium wp-image-4827\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas-300x206.jpg\" alt=\"Iglesia de Las Conchas en la isla de La Toja (Pontevedra). Autor: Fev.\" width=\"500\" height=\"343\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas-300x206.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas-1024x703.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas-500x343.jpg 500w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas.jpg 1154w\" sizes=\"auto, (max-width: 500px) 100vw, 500px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-4827\" class=\"wp-caption-text\">Iglesia de Las Conchas en la isla de La Toja (Pontevedra). Autor: Fev.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n<p> <b><\/p>\n<p>por\u00a0LINO RODR\u00cdGUEZ OTERO,<\/p>\n<p>REGISTRADOR Y PREPARADOR DE OPOSITORES \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n<p><\/b><\/p>\n<p><CENTER><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=4817\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/A_Toxa_Pontevedra_Iglesia_de_las_Conchas.jpg\" width=\"520\" height=\"350\" align=\"middle\" alt=\"\" \/><\/CENTER><\/p>\n<p>1. La fiducia cum creditore<\/p>\n<p>2. La efectividad del cr\u00e9dito hipotecario y la posici\u00f3n del tercer poseedor.<\/p>\n<p>3. La publicidad material registral<\/p>\n<p>4. La eficacia erga omnes de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=4817\"><\/p>\n<h2><strong> Seguir leyendo&#8230;<\/h2>\n<p><\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":4827,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[268],"tags":[1403,1400,1401,1397,390,1398,684,1395,1402,1399,1396],"class_list":{"0":"post-4817","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-doctrina","8":"tag-eficacia-erga-omnes-de-la-inscripcion","9":"tag-fiducia","10":"tag-fiducia-cum-creditore","11":"tag-jose-antonio-garcia-vila","12":"tag-lino","13":"tag-lino-rodriguez-otero","14":"tag-pontevedra","15":"tag-posicion-procesal-de-tercero-hipotecario","16":"tag-publicidad-material-registral","17":"tag-tercer-poseedor","18":"tag-tercero-hipotecario"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4817","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4817"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4817\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4827"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4817"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4817"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4817"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}