{"id":50050,"date":"2018-07-04T19:29:22","date_gmt":"2018-07-04T17:29:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=50050"},"modified":"2019-12-15T19:02:27","modified_gmt":"2019-12-15T18:02:27","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-julio-2018\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Julio 2018"},"content":{"rendered":"

INFORME N\u00ba 286. (BOE JULIO de 2018)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/a><\/span><\/h2>\n

MERCANTIL<\/a><\/span><\/h2>\n

MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Julio)<\/a><\/h2>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n

\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/h6>\n<\/a>
<\/a>257.() SOLICITUD DE CANCELACI\u00d3N DE ANOTACI\u00d3N YA PRACTICADA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Tomelloso, por la que se anota una prohibici\u00f3n de disponer sobre determinadas fincas.<\/p>\n

Resumen:<\/strong><\/span> Practicada una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer por orden de la Agencia Tributaria no es posible por v\u00eda de recurso pedir su anulaci\u00f3n estando la misma bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta en el registro un mandamiento por el que se ordena la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer sobre determinados bienes inmuebles titularidad de una sociedad, y todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 170 de la Ley 58\/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria<\/a>.<\/p>\n

El registrador<\/strong> practica la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de libre disposici\u00f3n a favor de la Hacienda P\u00fablica.<\/p>\n

En nombre de la sociedad se interpone un recurso<\/strong> solicitando que se deje sin efecto y se anule la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n practicada.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestimar el recurso y confirma la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>Nuestro Centro Directivo resuelve este recurso haciendo referencia a su doctrina reiterada en los siguientes puntos:<\/p>\n

La primera, que en\u00a0 base al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria<\/a> y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000 el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho (art\u00edculos 19<\/a> y 19 bis de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n

En base a ello no puede tener por objeto cualquier otra pretensi\u00f3n del recurrente, como puede ser \u201cla cancelaci\u00f3n de un asiento ya practicado al entender aqu\u00e9l que se fundamenta en una calificaci\u00f3n err\u00f3nea\u201d lo que en su caso quedar\u00eda reservado \u00a0al conocimiento de los tribunales (art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n

Y en segundo lugar, que una vez practicado un asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos 1<\/a>, 38<\/a>, 40<\/a> y 82 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n

Por ello el asiento practicado por orden de la Agencia Tributaria como consecuencia de un procedimiento de apremio, se halla bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en v\u00eda de recurso revisar \u201cla legalidad en la pr\u00e1ctica de dicho asiento ni de la calificaci\u00f3n positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimaci\u00f3n que dichos asientos generan\u201d.<\/p>\n

Comentario: <\/strong>Con esta resoluci\u00f3n, vemos que la DG reitera una vez m\u00e1s la imposibilidad de cancelar un asiento bas\u00e1ndose en un error de calificaci\u00f3n y por v\u00eda de recurso.\u00a0(MGV)<\/span><\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9298 – 4\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 233\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>258.** HERENCIA DE CAUSANTE ALEM\u00c1N FALLECIDO ANTES DE 2015 CON ERBSCHEIN.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa de la registradora de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de La Gomera, por la que acuerda denegar la inscripci\u00f3n de una adjudicaci\u00f3n de herencia sujeta a Derecho alem\u00e1n. (IES)<\/p>\n

RESUMEN:<\/strong> No es razonable la exigencia de prueba de Derecho sobre el valor del certificado sucesorio alem\u00e1n cuyo alcance e interpretaci\u00f3n ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, m\u00e1xime cuando, en forma ciertamente sucinta, el t\u00edtulo calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

HECHOS:<\/strong> \u00a0Por medio de escritura \u00a0\u00a0do\u00f1a C.R.S., en su nombre y el de su hija menor de edad, do\u00f1a P.I.R.S., otorg\u00f3 escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia causada en 2005 bajo Derecho alem\u00e1n, nacionalidad del causante.<\/p>\n

REGISTRADORA:<\/strong> \u00a0suspende la inscripci\u00f3n<\/p>\n

Contiene dicha escritura la adjudicaci\u00f3n de herencia de una finca en el t\u00e9rmino municipal de Valle Gran Rey (Isla de la Gomera), como consecuencia del fallecimiento de don S.E.G.S., de nacionalidad alemana, que falleci\u00f3 en el a\u00f1o 2005. La finca consta inscrita a favor del citado causante y de su esposa do\u00f1a C.R.S. conforme al r\u00e9gimen matrimonial alem\u00e1n. De su matrimonio, naci\u00f3 una hija llamada P.I.R.S., la cual es representada en la escritura por su madre, en ejercicio de la patria potestad que ostenta sobre la misma al ser menor de edad.<\/p>\n

Ocurri\u00f3 su fallecimiento sin haber otorgado disposici\u00f3n testamentaria alguna, tramit\u00e1ndose el correspondiente certificado sucesorio ante el Juzgado Municipal de G\u00f6ttingen, Alemania, el d\u00eda 26 de mayo de 2005, en el que fueron declaradas herederas del causante sus citadas esposa e hija. Se incorporan los correspondientes certificados de defunci\u00f3n y del Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad.<\/p>\n

Partiendo que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial supletorio del primer grado en Alemania es el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes con participaci\u00f3n de los c\u00f3nyuges en las ganancias, integrar\u00eda la masa hereditaria del causante la mitad indivisa de la finca objeto de adjudicaci\u00f3n; sin embargo no se acredita la cualidad de herederas de la esposa e hijas del causante.<\/p>\n

Al ser el causante de nacionalidad alemana y partiendo de que el r\u00e9gimen sucesorio aplicable es el que determine la ley personal del causante en el momento de su fallecimiento, art\u00edculo 9.8 del C\u00f3digo Civil, ser\u00e1 la ley alemana la que regule los derechos sucesorios de los herederos de dicho causante, sin perjuicio de que la ley espa\u00f1ola se aplique a la validez del t\u00edtulo sucesorio (art\u00edculos 14 L.H. y 80 R.H.); a juicio de la registradora no queda acreditado el contenido del derecho extranjero, en cuanto a que do\u00f1a C.R.S. y do\u00f1a P.I.R.S. sean las \u00fanicas herederas del causante, haciendo constar los fundamentos precisos en que se base el Derecho aplicable en t\u00e9rminos que permitan al Registrador calificar la legalidad del acto y desenvolver su calificaci\u00f3n de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

RECURSO<\/strong> : El Letrado, en nombre y representaci\u00f3n de do\u00f1a C.R. y do\u00f1a P.I.R.S., interpuso recurso fundamentado en lo siguiente: Que la calificaci\u00f3n no tiene en cuenta la reiterada doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en relaci\u00f3n al certificado sucesorio alem\u00e1n; que la legislaci\u00f3n alemana est\u00e1 claramente expuesta en su C\u00f3digo Civil, de cuya lectura, especialmente par\u00e1grafos 1371 y 1391, son claros al respecto.<\/p>\n

DGRN: Estima el recurso<\/strong><\/p>\n

La Registradora circunscribe su calificaci\u00f3n a la prueba del Derecho sucesorio alem\u00e1n. El causante fallece en 2005, por lo que de acuerdo con el art\u00edculo 84 del Reglamento (UE) n.\u00ba 650\/2012, de 4 de julio, su sucesi\u00f3n se rige por su ley nacional, art\u00edculo 9.8 del C\u00f3digo Civil, que es el Derecho alem\u00e1n.\u2003<\/p>\n

Comparece la viuda por s\u00ed y en representaci\u00f3n de su hija de diecisiete a\u00f1os de edad, (seg\u00fan certificado de nacimiento apostillado) sobre la que manifiesta ostentar representaci\u00f3n en base a patria potestad y en base al Erbschein que se incorpora \u2013traducido y apostillado\u2013 la viuda adjudica el que, seg\u00fan manifiesta, es el \u00fanico bien que pose\u00eda el causante en Espa\u00f1a.<\/p>\n

El inmueble se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del causante y su esposa conforme al r\u00e9gimen matrimonial de su pa\u00eds. La extinci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial legal alem\u00e1n por muerte de uno de los c\u00f3nyuges, no ofrece dudas a la Registradora en la calificaci\u00f3n, por lo que la herencia se circunscribe a una mitad del inmueble, sobre la que se entiende expedido el Erbschein, increment\u00e1ndose en una cuarta parte los derechos sucesorios del c\u00f3nyuge viudo sobre su cuota legal sucesoria (art\u00edculos 1371 y 1931 BGB).<\/p>\n

No obstante, la Registradora considera que no ha sido probado el Derecho alem\u00e1n en orden a establecer la bondad del certificado sucesorio \u2013Erbschein\u2013 como t\u00edtulo sucesorio y por tanto su habilidad para fundamentar la partici\u00f3n de herencia formalizada en la escritura p\u00fablica calificada.\u2003El defecto no puede mantenerse; Notarios y Registradores, han de avanzar en el conocimiento, no s\u00f3lo de la normativa europea precisa en el diario ejercicio de sus funciones sino en el manejo de aquellos ordenamientos jur\u00eddicos m\u00e1s frecuentes en el tr\u00e1fico jur\u00eddico espa\u00f1ol. Entre estos, se sit\u00faa el alem\u00e1n, en atenci\u00f3n no s\u00f3lo al n\u00famero de nacionales de este Estado miembro que son titulares de inmuebles en Espa\u00f1a sino a la abundante doctrina del centro directivo en relaci\u00f3n a la interpretaci\u00f3n de ciertos extremos de su ordenamiento (vid. Resoluciones de 9 de abril de 2014, 1 de julio de 2015, 15 de febrero de 2016, 11 de enero, 10 de abril, 31 de agosto y 11 de octubre de 2017 y 23 de marzo de 2018, entre otras).<\/p>\n

Por ello, al igual que la Registradora no ignora el r\u00e9gimen econ\u00f3mico subsidiario de primer grado en Alemania y no requiere al respecto prueba especial, no es razonable la exigencia de prueba de Derecho sobre un certificado sucesorio cuyo alcance e interpretaci\u00f3n ha sido tan reiteradamente analizado por este centro directivo, m\u00e1xime cuando, en forma ciertamente sucinta, el t\u00edtulo calificado alude e incorpora los elementos necesarios para su valoraci\u00f3n (IES).<\/p>\n

\u00a0<\/strong>PDF (BOE-A-2018-9299 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 244\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>260.** SOLICITUD DE CERTIFICACI\u00d3N QUE INCLUYA EL PRECIO DE LA TRANSMISI\u00d3N. INTER\u00c9S LEG\u00cdTIMO: PARA PROCEDIMIENTO DE DIVORCIO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Sevilla n.\u00ba 5, por la que deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n relativa a nueve fincas registrales.\u00a0<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Se revoca la suspensi\u00f3n de la emisi\u00f3n de una certificaci\u00f3n del precio de varias fincas para un procedimiento de divorcio por considerar que el solicitante est\u00e1 amparado por la tutela judicial efectiva.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1. Se debate si procede expedir una certificaci\u00f3n de las inscripciones de venta de nueve fincas registrales, incluyendo el dato del precio<\/strong>, por el que \u00abExplotaciones Agr\u00edcolas Santa Catalina, S.L.\u00bb transmiti\u00f3 a don J. M. H. F. las referidas fincas.<\/p>\n

En la instancia presentada se hace constar que el solicitante tiene inter\u00e9s leg\u00edtimo en la informaci\u00f3n por: \u00abinvestigaci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica sobre cr\u00e9dito, solvencia o responsabilidad\u00bb, a\u00f1adiendo que se pretende aportar la certificaci\u00f3n \u00aba una demanda de divorcio de mi ex esposa\u00bb (sic).<\/p>\n

Registradora: <\/strong>suspende<\/u><\/strong> la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n por considerar que \u00abel titular registral es una persona f\u00edsica, por lo que […] el precio del inmueble se circunscribe a los datos personales protegidos por la LOPD<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>alega que su inter\u00e9s leg\u00edtimo reside en la necesidad de acreditar en el procedimiento de divorcio en el que es parte la capacidad y medios econ\u00f3micos de la demandante<\/strong>, do\u00f1a A. A. L. C., y en concreto los procedentes de la venta de las fincas de referencia de la que era titular mercantil de la que, a su vez, es socia la citada se\u00f1ora, a fin de poder valorarlos en el an\u00e1lisis de las aportaciones con las que cada progenitor (demandante y demandado) debe contribuir al sostenimiento de la hija com\u00fan<\/strong> sobre la base de los ingresos y gastos de sus padres, al ser objeto de discusi\u00f3n en el seno del citado procedimiento de divorcio la fijaci\u00f3n de la pensi\u00f3n de alimentos<\/strong> de su citada hija.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>DGRN revoca la suspensi\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

\u00a0 Se recuerda que la registradora no est\u00e1 vinculada por las calificaciones de otros registradores o por las propias anteriores y que el recurso s\u00f3lo tiene en consideraci\u00f3n los documentos presentados en la solicitud de certificaci\u00f3n y no las consideraciones adicionales hechas sobre la finalidad de la informaci\u00f3n en el recurso.<\/p>\n

\u00a0 Es doctrina reiterada que el inter\u00e9s en conocer el Registro se ha de justificar ante la registradora. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar [1] en primer lugar, si procede o no expedir la informaci\u00f3n o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad<\/strong> alegada; [2] en segundo lugar, deber\u00e1 valorar la existencia de un inter\u00e9s<\/strong> leg\u00edtimo, [3] y en tercer lugar, qu\u00e9 datos<\/strong> y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir<\/strong> de dicha informaci\u00f3n.<\/p>\n

[1] La publicidad ha de ser para finalidades<\/strong> de la instituci\u00f3n registral como la investigaci\u00f3n, jur\u00eddica, en sentido amplio, patrimonial y econ\u00f3mica (cr\u00e9dito, solvencia y responsabilidad), as\u00ed como la investigaci\u00f3n estrictamente jur\u00eddica encaminada a la contrataci\u00f3n o a la interposici\u00f3n de acciones judiciales. No cabe para la investigaci\u00f3n privada<\/strong> de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protecci\u00f3n de datos.<\/p>\n

[2] En relaci\u00f3n con el inter\u00e9s<\/strong> leg\u00edtimo, debe ser: a) un inter\u00e9s conocido, en el sentido de acreditado o justificado<\/strong> (a excepci\u00f3n de los casos de autoridades, empleados o funcionarios p\u00fablicos que act\u00faen por raz\u00f3n de su oficio a los que la legislaci\u00f3n hipotecaria presume dicho inter\u00e9s); b) ha de ser un inter\u00e9s directo<\/strong> o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del art\u00edculo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser leg\u00edtimo, l\u00edcito o no contrario a Derecho.\u00a0[…]<\/p>\n

Por tanto, tal inter\u00e9s leg\u00edtimo, en el \u00e1mbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse<\/strong> a satisfacci\u00f3n del registrador de acuerdo con el sentido y funci\u00f3n de la instituci\u00f3n registral.<\/p>\n

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y econom\u00eda, la investigaci\u00f3n jur\u00eddica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar<\/strong> esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislaci\u00f3n en materia de protecci\u00f3n de datos.\u00a0[…]<\/p>\n

[3] El registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio<\/strong> de la transmisi\u00f3n de un inmueble en la publicidad registral.<\/p>\n

As\u00ed ser\u00edan supuestos admisibles de inclusi\u00f3n del precio<\/strong> en la publicidad: a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jur\u00eddico-econ\u00f3micas en los que sean parte \u00fanicamente personas jur\u00eddicas<\/strong> o empresarios individuales o comerciantes, en su condici\u00f3n de tales, pues no se aplicar\u00eda el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la Ley Org\u00e1nica 15\/1999, de 13 de diciembre, de Protecci\u00f3n de Datos de Car\u00e1cter Personal; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato est\u00e1 incluido dentro de la publicidad del \u00abtr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario\u00bb, puesto que la cesi\u00f3n vendr\u00eda justificada por la normativa hipotecaria<\/strong>; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho<\/u><\/strong> que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petici\u00f3n del precio se realice por agencias<\/strong> que act\u00faen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre act\u00faen, de conformidad con las Circulares del Banco de Espa\u00f1a, referentes a la obligaci\u00f3n de cubrir los activos calificados como dudosos<\/strong>, previa estimaci\u00f3n del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesi\u00f3n se pretende.\u00a0[…]<\/p>\n

6.\u2003En el caso objeto del presente expediente, si bien la concreta<\/strong> relaci\u00f3n entre el dato registral solicitado (el precio de las ventas de las fincas) y la pretensi\u00f3n objeto del pleito seguido conectada con el mismo (fijaci\u00f3n de la contribuci\u00f3n a la pensi\u00f3n alimenticia de la hija com\u00fan) no figuraba en la solicitud de la certificaci\u00f3n presentada en el Registro, s\u00ed que constaba en la misma la circunstancia de que el recurrente est\u00e1 interesado en los datos registrales que solicita (precio<\/strong> de las transmisiones inscritas) por raz\u00f3n del procedimiento de divorcio<\/strong> en el que es parte, circunstancia que al entroncar con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva debe entenderse que ampara<\/strong>, conforme a la doctrina antes expuesta, su acceso a tal informaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, la Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora. (CB)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-9301 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 268\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>261.** SEGUNDA TRANSMISI\u00d3N DE FINCA QUE PUEDE INVADIR EL DOMINIO P\u00daBLICO MAR\u00cdTIMO. ACUMULACI\u00d3N DE EXPEDIENTES.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en los recursos interpuestos contra las notas de calificaci\u00f3n extendidas por el registrador de la propiedad de Mazarr\u00f3n, por la que suspend\u00eda la inscripci\u00f3n de dos herencias respecto de una finca por posible invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> En los casos de transmisi\u00f3n de una finca inscrita colindante al dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre si el registrador carece de base de datos gr\u00e1fica proporcionada por Costas (que al parecer no la ha entregado todav\u00eda a la DGRN) el interesado deber\u00e1 aportar certificado del Servicio de Costas de no invasi\u00f3n y si no se le facilita recurrir a la v\u00eda contenciosa contra dicho organismo.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presentan a inscripci\u00f3n dos t\u00edtulos traslativos sobre una parte indivisa de una misma finca que consta inmatriculada desde el a\u00f1o 2006, y que se identifica gr\u00e1ficamente mediante la aportaci\u00f3n de la referencia catastral.<\/p>\n

El registrador<\/strong> realiza dos \u00a0calificaciones de los dos t\u00edtulos presentados y \u00a0suspende la inscripci\u00f3n de ambos t\u00edtulos pues sospecha que la finca linda con el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre y exige que se le aporte un certificado del Servicio de Costas acreditativo de que no invade dicho dominio.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que el \u00faltimo deslinde aprobado es de 1960, que no invade el dominio p\u00fablico como ya se acredit\u00f3 con la inmatriculaci\u00f3n en 2006, \u00a0estando ya vigente la actual Ley de Costas de 1988, y que en todo caso el que tiene que pedir el Certificado de Costas es el propio registrador conforme al art\u00edculo 36 del Reglamento de Costas.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina.\u00a0 <\/strong>Resuelve en primer lugar que al tratarse de los mismos recurrentes y existir pr\u00e1ctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificaci\u00f3n (y adem\u00e1s la calificaci\u00f3n ha sido conjunta respecto de ambos documentos), las dos calificaciones<\/strong> pueden ser objeto de acumulaci\u00f3n y objeto de una sola Resoluci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Recuerda que el TS declar\u00f3 la legalidad del antiguo art\u00edculo 35 del Reglamento de Costas,\u00a0hoy art\u00edculo 36<\/a>, aplicable a las segundas transmisiones y que el registrador debe de comprobar la no invasi\u00f3n en las segundas y posteriores invasiones si sospecha que la finca es colindante o intersecta el dominio p\u00fablico.<\/p>\n

Finalmente que el dominio p\u00fablico es inatacable aunque no est\u00e9 inscrito, puesto que su car\u00e1cter nace de la Ley y es protegible frente a los asientos registrales y a la posesi\u00f3n continuada dado su car\u00e1cter inalienable, imprescriptible e inembargable, por lo que frente al dominio p\u00fablico no operan los principios registrales de fe p\u00fablica y legitimaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Comentario:\u00a0<\/strong><\/p>\n

En cuanto al fondo del asunto, resulta parad\u00f3jica la situaci\u00f3n que crea el\u00a0art\u00edculo 36 del Reglamento de Costas<\/a>, y la indefensi\u00f3n que provoca al ciudadano que pretende inscribir su t\u00edtulo perfecto y v\u00e1lido desde el punto de vista civil, que adquiere de un titular registral, y que para ello, en contra de la Ley Hipotecaria y de todos los principios hipotecarios, necesita de un certificado del Servicio Perif\u00e9rico de Costas por el que tendr\u00e1 que acudir seguramente a la v\u00eda contencioso administrativa. Sin embargo, por contra, el Servicio de Costas ni ha inscrito el deslinde vigente, ni ha actuado contra los titulares de la finca registral (que supuestamente podr\u00eda invadir \u00a0el dominio p\u00fablico) para recobrar la posesi\u00f3n, ni ha anotado el deslinde en tramitaci\u00f3n, ni ha inscrito el dominio p\u00fablico, en su caso.<\/p>\n

En cuanto a la forma de actuar del registrador, en el caso concreto la parcela est\u00e1 bien identificada, por lo que el registrador puede despejar sus dudas con la cartograf\u00eda oficial, mediante la herramienta denominada Visor de Costas<\/a>, que es p\u00fablica y accesible por internet. En la imagen al final de este comentario puede apreciarse que la finca (remarcada con un c\u00edrculo rojo) linda pero no intersecta con la l\u00ednea azul que determina el dominio p\u00fablico vigente y que debe de corresponder al deslinde de 1960 alegado por el recurrente. Puede apreciarse tambi\u00e9n la existencia de una l\u00ednea amarilla que es el nuevo proyecto de deslinde en fase de tramitaci\u00f3n y que, si se aprueba, como se ve crear\u00eda grandes problemas a los propietarios particulares de la zona, pero eso, de ser, ser\u00e1 un problema futuro.<\/p>\n

Por tanto parece que no hay invasi\u00f3n, pero, si el registrador siguiera teniendo dudas, ser\u00eda de aplicaci\u00f3n lo que dispone el art\u00edculo\u00a036.2 del Reglamento de Costas<\/a>: es decir identificada la finca y suscitadas sus dudas, el registrador debe de tomar anotaci\u00f3n preventiva por 90 d\u00edas y notificar esa circunstancia de oficio al Servicio de Costas que tiene un mes para contestar al Registro, teniendo en cuenta que a falta de contestaci\u00f3n\u00a0 en dicho plazo el documento ser\u00eda inscribible.\u00a0<\/p>\n

Sin embargo la interpretaci\u00f3n de la DGRN de dicho Reglamento empeora la situaci\u00f3n para el ciudadano, pues si, como parece, el Servicio de Costas no ha proporcionado todav\u00eda a la DGRN la cartograf\u00eda oficial del deslinde del dominio p\u00fablico mar\u00edtimo terrestre, como es su obligaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 33.2<\/a> del citado Reglamento, lo l\u00f3gico ser\u00eda, por analog\u00eda de lo que dispone el art\u00edculo 34<\/a> para las inmatriculaciones y los excesos de cabida, que se identifique gr\u00e1ficamente la finca por el presentante del documento (si no lo estuviera ya en la escritura), que el registrador compruebe con el Visor de Costas p\u00fablico la posible invasi\u00f3n, y finalmente, en caso de dudas, que lo comunique a Costas y proceda como ordenan el art\u00edculo 36 y el art\u00edculo 34 de dicho Reglamento, pero en ning\u00fan caso que sea el ciudadano el que tenga que pedir o aportar certificado oficial alguno, algo que adem\u00e1s ser\u00e1 muy dif\u00edcil muchas veces, pues ninguna norma establece dicha obligaci\u00f3n, ya que, en definitiva, se trata de una cuesti\u00f3n o problema entre los diferentes servicios p\u00fablicos administrativos del Estado. (AFS)<\/p>\n\n\n\n
\"\"<\/a><\/td>\n\"\"<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n

PDF (BOE-A-2018-9302 – 14\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 296\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>262.** EMBARGO CONTRA EL MARIDO CUANDO LA FINCA, QUE FUE GANANCIAL, EST\u00c1 YA INSCRITA A FAVOR DE LA ESPOSA QUE FUE S\u00d3LO NOTIFICADA. NO ANOTACI\u00d3N DE SUSPENSI\u00d3N SI HAY RECURSO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Carballo a practicar una anotaci\u00f3n de embargo.\u00a0<\/p>\n

Resumen:<\/strong> para practicar una anotaci\u00f3n de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los c\u00f3nyuges con car\u00e1cter privativo por liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, por deudas contra\u00eddas por el otro consorte, ser\u00e1 preciso que se d\u00e9 alguno de estos casos: 1\u00ba. Que el procedimiento del que resulta el mandamiento que ordena la anotaci\u00f3n se haya dirigido contra ambos c\u00f3nyuges. 2\u00ba. Que, aun trat\u00e1ndose de un procedimiento dirigido solo contra el c\u00f3nyuge deudor, se cumplan los dos requisitos previstos en el art\u00edculo 144.4, p\u00e1rrafo segundo RH<\/a>.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong><\/p>\n

\u2013\u2002En el Juzgado de Primera Instancia se tramit\u00f3 procedimiento ordinario frente al marido. Se dict\u00f3 sentencia estimatoria de la demanda y se conden\u00f3 al marido a pagar al demandante una cantidad (a\u00f1o 2017).<\/p>\n

\u2013\u2002En el mismo Juzgado se sigui\u00f3 procedimiento de ejecuci\u00f3n de la anterior sentencia, en el que se acord\u00f3 el embargo de dos fincas registrales y se dispuso que dicho embargo se notificara a la esposa, la cual, no formul\u00f3 oposici\u00f3n (a\u00f1o 2017). Dichas fincas constaban inscritas a nombre de la esposa por t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n en la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales (a\u00f1o 2016).<\/p>\n

– Se presenta mandamiento ordenando la anotaci\u00f3n de embargo sobre las citadas fincas.<\/p>\n

La Registradora califica negativamente<\/strong> por entender que no se ha seguido el procedimiento contra la titular registral a la que s\u00f3lo se le ha notificado la traba del embargo.<\/p>\n

El interesado recurre <\/strong>defendiendo la aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 541 LEC y 1401 CC y solicita la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n.<\/p>\n

En el informe emitido<\/strong> en defensa de la nota, la Registradora, adem\u00e1s de mantener \u00edntegramente la calificaci\u00f3n recurrida, afirma que no procede practicar anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable ya que, suspendido el plazo de caducidad del asiento de presentaci\u00f3n como consecuencia del recurso, no existe raz\u00f3n para que el mismo asiento quedase suspendido tambi\u00e9n por la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong><\/p>\n

I. LA ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE SUSPENSI\u00d3N.<\/strong><\/p>\n

La doctrina m\u00e1s autorizada afirma que el fundamento de esta anotaci\u00f3n preventiva radica en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentaci\u00f3n<\/strong> de un t\u00edtulo calificado con defectos subsanables<\/strong>, pues la duraci\u00f3n de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanaci\u00f3n que se pretende.<\/p>\n

Esta anotaci\u00f3n tiene una doble cara, pues, si desde un punto de vista tiene el juego del asiento de presentaci\u00f3n, desde otro, es como un adelanto del asiento definitivo<\/strong> para el caso de que se subsanen los defectos. Por lo que se refiere a los efectos de tal anotaci\u00f3n, son los mismos del asiento de presentaci\u00f3n, y tambi\u00e9n los mismos del asiento que preparan.<\/p>\n

Por todo ello, si el fundamento de esta anotaci\u00f3n es el de dar mayor plazo para subsanar defectos, no se entiende qu\u00e9 funci\u00f3n puede realizar si el plazo ya est\u00e1 suspendido como consecuencia del recurso<\/strong>. Consecuentemente, tiene raz\u00f3n la registradora en el informe incorporado a este expediente al negar la posibilidad de practicar anotaci\u00f3n por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resoluci\u00f3n un recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n, puesto que, dado el r\u00e9gimen espec\u00edfico de pr\u00f3rroga del asiento de presentaci\u00f3n derivado de la interposici\u00f3n del recurso, carece de sentido dicha anotaci\u00f3n, sin perjuicio de que una vez finalizado \u00e9ste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar \u2013ahora s\u00ed\u2013 la anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable.<\/p>\n

II. LA ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO.<\/strong><\/p>\n

Tras reiterar la doctrina de la DGRN sobre el alcance de la calificaci\u00f3n de documentos judiciales, se\u00f1ala el Centro Directivo que la anotaci\u00f3n del embargo trabado sobre bienes privativos de un c\u00f3nyuge, cuando tales bienes hab\u00edan sido antes de car\u00e1cter ganancial, por deudas contra\u00eddas por el otro consorte<\/strong> ha sido siempre una cuesti\u00f3n compleja. Vid. Art\u00edculo 144.4. p\u00e1rrafo segundo RH.<\/a><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Dado que en nuestro C\u00f3digo Civil no existe una presunci\u00f3n de ganancialidad de las deudas<\/strong>, que se presumen privativas mientras no se pruebe lo contrario en el pertinente juicio declarativo entablado contra ambos c\u00f3nyuges, para practicar una anotaci\u00f3n de embargo sobre bienes inscritos a nombre de uno de los c\u00f3nyuges con car\u00e1cter privativo por liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales, por deudas contra\u00eddas por el otro consorte, ser\u00e1 preciso que se d\u00e9 alguno de estos casos<\/strong>:<\/p>\n

1\u00ba. Que el procedimiento del que resulta el mandamiento que ordena la anotaci\u00f3n se haya dirigido contra ambos c\u00f3nyuges.<\/p>\n

2\u00ba. Que, aun trat\u00e1ndose de un procedimiento dirigido solo contra el c\u00f3nyuge deudor, se cumplan los dos requisitos<\/strong> previstos en el art\u00edculo 144.4, p\u00e1rrafo segundo,<\/a> seg\u00fan la interpretaci\u00f3n que respecto de los mismos ha mantenido esta Direcci\u00f3n General:<\/p>\n

1) Que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda<\/strong> que motiva el embargo y,<\/p>\n

2) Que conste la notificaci\u00f3n del embargo al c\u00f3nyuge titular<\/strong>, antes de que el acto que ha provocado la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial haya producido efectos frente a terceros.<\/p>\n

Comentario: <\/strong>Terminada la liquidaci\u00f3n y, efectuadas, en su caso, las liquidaciones que procedan desaparece la comunidad surgida tras la liquidaci\u00f3n. A partir de ese momento, s\u00f3lo existen bienes privativos de uno u otro c\u00f3nyuge (o de sus herederos). Son tres los supuestos<\/strong> que pueden darse en la pr\u00e1ctica:<\/p>\n

a) Deudas contra\u00eddas por uno s\u00f3lo de los c\u00f3nyuges despu\u00e9s de la disoluci\u00f3n<\/strong> de la sociedad de gananciales.\u00a0En este caso, el acreedor s\u00f3lo puede dirigirse contra los bienes adjudicados a su deudor en la liquidaci\u00f3n o contra cualesquiera bienes que le pertenezcan a su deudor por cualquier otro t\u00edtulo. Si el acreedor quiere dirigirse contra los bienes adjudicados al c\u00f3nyuge no deudor, es necesario la previa impugnaci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales.<\/p>\n

b) Deudas contra\u00eddas por uno de los c\u00f3nyuges antes de la disoluci\u00f3n<\/strong>, que no deban considerarse comunes. Se aplica lo dicho anteriormente.<\/p>\n

c) Deudas contra\u00eddas por un c\u00f3nyuge que sean adem\u00e1s deudas de la sociedad de gananciale<\/strong>s. Se aplica el art\u00edculo 1.401 CC.<\/strong><\/p>\n

– Seg\u00fan el art\u00edculo 144.4 segundo inciso RH<\/strong>,<\/p>\n

\u201c<\/em>Cuando constare en el Registro su liquidaci\u00f3n, el embargo ser\u00e1 anotable si:<\/em><\/p>\n

1) El bien ha sido adjudicado al c\u00f3nyuge contra el que se dirige la demanda o la ejecuci\u00f3n, o,<\/em><\/p>\n

2) Del mandamiento resulta la responsabilidad del bien<\/strong> por la deuda que motiva el embargo y consta la notificaci\u00f3n del embargo al c\u00f3nyuge titular, antes del otorgamiento de aqu\u00e9lla\u201d.<\/em><\/p>\n

As\u00ed pues, se han de distinguir dos situaciones:<\/p>\n

1\u00ba. QUE EL BIEN CONSTE INSCRITO A FAVOR DEL C\u00d3NYUGE CONTRA EL QUE SE DIRIGE LA DEMANDA O EJECUCI\u00d3N. En este caso procede la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de embargo sin necesidad de requisito adicional.<\/p>\n

2\u00ba. QUE EL BIEN EST\u00c9 INSCRITO A FAVOR DEL OTRO C\u00d3NYUGE. Es imprescindible el cumplimiento de los siguientes requisitos:\u00a0<\/span><\/p>\n

1) Que la demanda<\/strong> se haya dirigido contra el c\u00f3nyuge que sea titular registral<\/strong> o<\/strong><\/span>,\u00a0<\/span><\/p>\n

2) En su defecto, deben cumplirse los dos siguientes requisitos cumulativos<\/strong>.<\/span><\/p>\n

1) Primero: que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien<\/strong> por la deuda que motiva el embargo, que es tanto como decir que se acredite el car\u00e1cter ganancial de la deuda, tal y como hemos indicado al comienzo del tema.<\/p>\n

2) Segundo: que conste la notificaci\u00f3n del embargo al c\u00f3nyuge titular del bien<\/strong> (no deudor), antes del otorgamiento de aqu\u00e9lla, es decir, de la liquidaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

– El problema que se plantea en este caso es determinar cu\u00e1ndo se entiende producida respecto de terceros la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales<\/strong> a los efectos de dilucidar si el embargo se notific\u00f3 antes o despu\u00e9s de dicho evento. Sobre esta cuesti\u00f3n ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse la DGRN en R. de 12 de noviembre de 2010 que afirma que,<\/p>\n

a) No hay que estar a la fecha de otorgamiento de las capitulaciones matrimoniales por las que se modifica el REM (de sociedad de gananciales a separaci\u00f3n de bienes) puesto que en este momento el cambio de REM s\u00f3lo produce efectos entre los c\u00f3nyuges.<\/p>\n

b) Hay que estar pues al momento de inscripci\u00f3n, o mejor dicho, indicaci\u00f3n de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil <\/strong>que es el momento de efectos frente a terceros, ex art\u00edculos 77 LRC y 266 RRC.<\/strong><\/p>\n

c) Indicar que si la disoluci\u00f3n se produce por fallecimiento<\/strong> de alguno o de los dos c\u00f3nyuges, ha de tenerse en cuenta la fecha de dicho fallecimiento.<\/p>\n

d) En caso de separaci\u00f3n o divorcio, la fecha de la sentencia firme<\/strong>, que se inscribe de oficio en el Registro Civil. (ER)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-9303 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 267\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>263.** NOTA SIMPLE DE QUE UNA FINCA NO EST\u00c1 INSCRITA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gu\u00eda de Isora a la expedici\u00f3n de nota simple en la que se haga constar que determinada finca no figura inscrita.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> cabe la solicitud de una Nota Simple de contenido negativo, es decir que haga constar que la finca no est\u00e1 inscrita.<\/span><\/p>\n

Se plantea si cabe la expedici\u00f3n de nota simple solicitada por el notario en la que conste que determinada finca no figura inmatriculada o si, por el contrario, como afirma el registrador, es necesario que se solicite certificaci\u00f3n para acreditar tal extremo.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> revoca la nota y admite el recurso. Entiende que la solicitud de una nota simple negativa tiene su amparo en el art. 222.5 LH<\/a> ya que de este precepto se desprende, en su \u00faltimo apartado, que si bien la nota simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la informaci\u00f3n solicitada pueda ser de car\u00e1cter negativo referida a la falta de inscripci\u00f3n de la finca. En el mismo sentido se pronuncia el art\u00edculo 354.a), RH<\/a>: \u00abLas solicitudes de informaci\u00f3n respecto a la descripci\u00f3n, titularidad, cargas, grav\u00e1menes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax ser\u00e1n despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas: (\u2026) 7.\u00aa Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador har\u00e1 constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificaci\u00f3n y despacho y cuyo asiento de presentaci\u00f3n est\u00e9 vigente<\/em>\u00bb. (MN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-9304 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 244\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>264.*** CERTIFICACI\u00d3N PARA INMATRICULAR ART. 203 LH NO EMITIDA POR NO COINCIDIR DESCRIPCI\u00d3N CON CATASTRO Y POR PODER ESTAR INMATRICULADA YA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sep\u00falveda-Riaza, por la que se suspende la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n en expediente de inmatriculaci\u00f3n de finca.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita basta que la coincidencia de la descripci\u00f3n con la certificaci\u00f3n catastral se cumpla respecto de la agrupada.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se promueve acta notarial prevista en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria y se solicita la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n prevista en dicho precepto, que es objeto de suspensi\u00f3n.<\/p>\n

Registrador y Notario <\/strong>discrepan sobre las siguientes cuestiones: (i) Sobre si existe coincidencia entre la descripci\u00f3n de la finca que se pretende inmatricular y la que resulta de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. La particularidad del caso radica en que se pretende inmatricular una finca que ha sido agrupada a otra finca inscrita, coincidiendo la descripci\u00f3n de la finca agrupada con la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. (ii) Sobre la existencia de otras dos fincas inscritas con el mismo n\u00famero de polic\u00eda, lo que plantea dudas de identidad en las fincas implicadas (iii) Sobre la existencia de coincidencia parcial en cuanto a la descripci\u00f3n de la finca objeto del acta de inmatriculaci\u00f3n y otras fincas registrales que se identifican en la nota.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n, sin perjuicio de la necesidad de presentar para solventar el primer defecto la escritura de agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

I IDENTIDAD EN LA INMATRICUACI\u00d3N DE FINCA AGRUPADA: Agrup\u00e1ndose una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular previamente la finca no inscrita mediante expediente notarial basta que la exigencia de identidad entre la certificaci\u00f3n catastral y la descripci\u00f3n de la finca que se pretende inmatricular (Art. 203 L.H) se cumpla respecto de la finca agrupada.<\/p>\n

II IDENTIDAD EN EL N\u00daMERO DE POLIC\u00cdA: Por ser el n\u00famero de polic\u00eda de las fincas un dato relativo a su situaci\u00f3n, el hecho de tener el mismo n\u00famero la finca que se pretende inmatricular y otra ya inscrita puede generar dudas justificadas de identidad.<\/p>\n

En tales casos el acta notarial es instrumento id\u00f3neo para despejar tales dudas, como resulta del caso examinado, pues ha comparecido en el acta el titular de la finca inscrita e \u201cidentifica de forma expresa su finca registral en el parcelario catastral, resultando del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (que aporta y se incorpora al acta), que su finca se encuentra situada en la misma calle y diferente n\u00famero, y, por lo tanto, quedando excluida la posibilidad de dudas<\/strong>.<\/p>\n

Al haber acreditado que se trata de fincas distintas, no<\/strong> resulta admisible la exigencia de modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de las fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento. \u00a0<\/p>\n

III DUDAS DE IDENTIDAD Y CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL: A pesar de esta previsi\u00f3n de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador (art. 203 L.H), debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitaci\u00f3n<\/strong> de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica no estuviera inscrita), muy en particular, como sucede en este expediente, (i) la intervenci\u00f3n de los afectados (al igual que prev\u00e9 el precepto en el p\u00e1rrafo siguiente en cuanto al dominio p\u00fablico), o, por ejemplo, (ii) la aportaci\u00f3n de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeraci\u00f3n actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que procede efectuar una vez concluida la tramitaci\u00f3n ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del art\u00edculo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitaci\u00f3n resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n de 20 de diciembre de 2016). \u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9305 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 268\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>266.*** AGRUPACI\u00d3N DE FINCA INSCRITA Y NO INSCRITA: EXPEDIENTE ART. 203 LH.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Cartagena n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca acreditada en expediente notarial.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Agrupadas una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular la no inscrita basta que la coincidencia de la descripci\u00f3n con la certificaci\u00f3n catastral se cumpla respecto de la agrupada.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se promueve acta notarial prevista en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria<\/a> y se solicita la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n prevista en dicho precepto, que es objeto de suspensi\u00f3n.<\/p>\n

Registrador y Notario <\/strong>discrepan sobre las siguientes cuestiones: (i) Sobre si existe coincidencia entre la descripci\u00f3n de la finca que se pretende inmatricular y la que resulta de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. La particularidad del caso radica en que se pretende inmatricular una finca que ha sido agrupada a otra finca inscrita, coincidiendo la descripci\u00f3n de la finca agrupada con la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. (ii) Sobre la existencia de otras dos fincas inscritas con el mismo n\u00famero de polic\u00eda, lo que plantea dudas de identidad en las fincas implicadas (iii) Sobre la existencia de coincidencia parcial en cuanto a la descripci\u00f3n de la finca objeto del acta de inmatriculaci\u00f3n y otras fincas registrales que se identifican en la nota.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n, sin perjuicio de la necesidad de presentar para solventar el primer defecto la escritura de agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Doctrina<\/strong>.<\/p>\n

I IDENTIDAD EN LA INMATRICUACI\u00d3N DE FINCA AGRUPADA: Agrup\u00e1ndose una finca inscrita y otra no inscrita, para inmatricular previamente la finca no inscrita mediante expediente notarial basta que la exigencia de identidad entre la certificaci\u00f3n catastral y la descripci\u00f3n de la finca que se pretende inmatricular (Art. 203 L.H) se cumpla respecto de la finca agrupada.<\/p>\n

II IDENTIDAD EN EL N\u00daMERO DE POLIC\u00cdA: Por ser el n\u00famero de polic\u00eda de las fincas un dato relativo a su situaci\u00f3n, el hecho de tener el mismo n\u00famero la finca que se pretende inmatricular y otra ya inscrita puede generar dudas justificadas de identidad.<\/p>\n

En tales casos el acta notarial es instrumento id\u00f3neo para despejar tales dudas, como resulta del caso examinado, pues ha comparecido en el acta el titular de la finca inscrita e \u201cidentifica de forma expresa su finca registral en el parcelario catastral, resultando del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (que aporta y se incorpora al acta), que su finca se encuentra situada en la misma calle y diferente n\u00famero, y, por lo tanto, quedando excluida la posibilidad de dudas<\/strong>.<\/p>\n

Al haber acreditado que se trata de fincas distintas, no<\/strong> resulta admisible la exigencia de modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de las fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento. \u00a0<\/p>\n

III DUDAS DE IDENTIDAD Y CERTIFICACI\u00d3N REGISTRAL: A pesar de esta previsi\u00f3n de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador (art. 203 L.H), debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitaci\u00f3n<\/strong> de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representaci\u00f3n gr\u00e1fica no estuviera inscrita), muy en particular, como sucede en este expediente, (i) la intervenci\u00f3n de los afectados (al igual que prev\u00e9 el precepto en el p\u00e1rrafo siguiente en cuanto al dominio p\u00fablico), o, por ejemplo, (ii) la aportaci\u00f3n de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeraci\u00f3n actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificaci\u00f3n que procede efectuar una vez concluida la tramitaci\u00f3n ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del art\u00edculo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitaci\u00f3n resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n de 20 de diciembre de 2016). \u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9307 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 274\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>268.** CAMBIO DE USO CON CERTIFICADO DE ANTIG\u00dcEDAD Y SIN PROHIBICI\u00d3N ESTATUTARIA CLARA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Ja\u00e9n n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de cambio de uso solicitada.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>\u00abSe reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteraci\u00f3n del uso de un inmueble en el \u00e1mbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa\u00bb (STS -Sala primera- de 24 de octubre de 2011)<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: El propietario de una finca urbana sita en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la cual se describe como \u00e1tico destinado a despacho profesional, hace constar en escritura el cambio de uso a vivienda sin ninguna otra alteraci\u00f3n en su descripci\u00f3n. Consta en la escritura certificado de t\u00e9cnico acreditativo de que el cambio de uso se produjo hace ocho a\u00f1os.<\/p>\n

Registrador<\/strong>. suspende la inscripci\u00f3n porque entiende que del contenido del Registro se deduce la necesidad de consentimiento de la junta de propietarios para llevar a cabo el cambio. Fundamenta su opini\u00f3n en que s\u00f3lo est\u00e1 de autorizado para dicho cambio el titular de otro elemento del r\u00e9gimen. Adem\u00e1s entiende que es preceptiva la aportaci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n de la vivienda (aunque posteriormente tambi\u00e9n se refiere a la necesidad de licencia de autorizaci\u00f3n de cambio de uso).<\/p>\n

Interesado<\/strong>: recurre ambos defectos de la nota.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

1 Cualquier restricci\u00f3n estatutaria referida a la realizaci\u00f3n de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble ha de ser expresa<\/strong>. (Resoluciones de 12 de diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989 y 26 de enero de 2002, entre otras).<\/p>\n

2 No cabe deducir en el caso planteado que haya una prohibici\u00f3n general para todos los propietarios del inmueble por el hecho de que los estatutos exijan autorizaci\u00f3n expresa para que el titular de un departamento concreto lleve a cabo un cambio de uso. Dicha prohibici\u00f3n o limitaci\u00f3n general ha de ser expresa <\/strong>( Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2017).<\/p>\n

3 Tampoco acoge la Resoluci\u00f3n la pretensi\u00f3n de que se presente las licencias de primera ocupaci\u00f3n y de cambio de uso en el caso concreto. T\u00e9ngase en cuenta que se acredita la antig\u00fcedad del cambio operado.<\/p>\n

4 Finalmente no puede afirmarse la existencia de una modificaci\u00f3n en la configuraci\u00f3n del inmueble que justifique el necesario consentimiento de la junta de propietarios (Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 1998)<\/p>\n

Comentario<\/strong>: se debe tener en cuenta que esta resoluci\u00f3n se mueve en el estricto campo de la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal, no en el urban\u00edstico. Sobre la necesidad de licencia municipal para el cambio de uso y su equiparaci\u00f3n a estos efectos al r\u00e9gimen de las declaraciones de obra nueva, hay que tener en cuenta que en el caso planteado se trata de un cambio de uso por antig\u00fcedad acreditada mediante informe t\u00e9cnico. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9571 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 252\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>269.*** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA EN LA QUE NO SE DEMAND\u00d3 AL TERCER POSEEDOR QUE YA LO ERA AL EXPEDIR LA CERTIFICACI\u00d3N DE CARGAS.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.\u00ba 1 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa de bienes hipotecados.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: La participaci\u00f3n del tercer adquirente en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria depende de que haya inscrito su t\u00edtulo antes o despu\u00e9s de la interposici\u00f3n de la demanda.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se discute la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados resultando del expediente que en el procedimiento no se ha demandado a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del pr\u00e9stamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquiri\u00f3 la finca ejecutada e inscribi\u00f3 su adquisici\u00f3n despu\u00e9s<\/strong> de iniciarse el procedimiento, pero antes<\/strong> de expedirse la preceptiva certificaci\u00f3n de dominio y cargas.<\/p>\n

Registradora<\/strong>: No inscribe porque el tercer adquirente no fue demandado y dicho tr\u00e1mite es esencial, de modo que su omisi\u00f3n determina la nulidad del procedimiento.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Se opone porque se dio oportunidad al tercer adquirente de personarse y actuar conforme a Derecho, pues consta que se le notific\u00f3 el procedimiento y se le requiri\u00f3 de pago. \u00a0<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

I TERCER ADQUIRENTE QUE ANTES DE LA INTERPOSICI\u00d3N DE LA DEMANDA INSCRIBE SU T\u00cdTULO: El tercer adquirente del bien hipotecado debe ser demandado y requerido de pago<\/strong> en el procedimiento hipotecario si antes de la interposici\u00f3n de la demanda tiene su t\u00edtulo inscrito, quedando suficientemente acreditada su adquisici\u00f3n frente al acreedor desde el momento que \u00e9ste conoce el contenido de la titularidad publicada. Dispone la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aqu\u00e9llos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas, quienes han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. (Arts. 685 y 686 LECivil).<\/p>\n

II TERCER ADQUIRENTE QUE INSCRIBE DESPU\u00c9S DE INTERPUESTA LA DEMANDA PERO ANTES DE LA EXPEDICI\u00d3N DE LA CERTIFICACI\u00d3N DE CARGAS Y DE DOMINIO: \u00a0Diferente tratamiento ha de darse a un caso como el que ahora se analiza, en el que la inscripci\u00f3n a favor del tercer adquirente se ha producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral (en concreto, seis d\u00edas despu\u00e9s) y con anterioridad a la expedici\u00f3n de la preceptiva certificaci\u00f3n de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en el art\u00edculo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificaci\u00f3n para que pudiera intervenir en la ejecuci\u00f3n<\/strong>, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 662 del mismo texto legal. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9610 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 253\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>270.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus n.\u00ba 2 a inscribir la adjudicaci\u00f3n de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.\u00a0<\/p>\n<\/div>\n

Resumen: <\/strong>La liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y del haber com\u00fan, y los actos relativos a la vivienda familiar son el contenido t\u00edpico del convenio. No lo son los negocios traslativos con terceros<\/span>.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: En convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcio se contiene el siguiente acuerdo cuya inscripci\u00f3n se pretende: la vivienda familiar est\u00e1 titulada e inscrita por mitad a nombre de la exesposa y de su madre. La madre reconoce en el convenio el dominio de su mitad a favor de su ex yerno.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: Deniega la inscripci\u00f3n porque el convenio contiene un negocio traslativo con terceros (exsuegra) que excede del contenido t\u00edpico del convenio regulador. Adem\u00e1s, el reconocimiento de dominio no expresa causa alguna que justifique la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma la calificaci\u00f3n y desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: \u201cLa liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y en general del haber com\u00fan del matrimonio es materia t\u00edpica<\/strong> y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar. En definitiva, s\u00f3lo son inscribibles aquellos actos que, conforme al art\u00edculo 90 del C\u00f3digo Civil, constituyen el llamado contenido t\u00edpico del convenio regulador (\u2026) En el presente caso es evidente que el reconocimiento de dominio que lleva a cabo un tercero a favor de uno de los c\u00f3nyuges<\/strong> excede del contenido t\u00edpico<\/strong> y adecuado del convenio regulador privado como t\u00edtulo para acceder al Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Reitera la Resoluci\u00f3n la doctrina del Centro Directivo sobre el car\u00e1cter de documento privado que tiene el convenio regulador no obstante la homologaci\u00f3n judicial, la cual s\u00ed que posibilita su inscripci\u00f3n siempre que se trate del contenido t\u00edpico del convenio (art. 90 CC<\/a>).<\/p>\n

Sobre la naturaleza inscribible o no del reconocimiento de dominio recuerda su doctrina con expresa referencia a la reciente resoluci\u00f3n de 13 de junio de 2018<\/a>. (JAR).<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9611 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 268\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>271.** INMATRICULACI\u00d3N: DUDAS SOBRE SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se deniega la inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de t\u00edtulo p\u00fablico.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Mediante el procedimiento notarial del art. 203 L.H<\/a> se pueden disipar las dudas fundadas en una inmatriculaci\u00f3n del art\u00edculo 205 L.H<\/span>.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se pretende inmatricular una finca por el procedimiento del art. 205 de la L.H<\/a> (doble t\u00edtulo), plante\u00e1ndose dudas de coincidencia entre dicha finca coincide con otra ya inscrita.<\/p>\n

Registradora<\/strong>:\u00a0 en la nota de calificaci\u00f3n se identifica<\/u> la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo tambi\u00e9n a los t\u00edtulos presentados, que determinan tales dudas: (i) misma localizaci\u00f3n, (ii) la procedencia de la misma titularidad que la inscrita y (iii) la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porci\u00f3n segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: alega que la inscripci\u00f3n de la finca con la que existen dudas de coincidencia es anterior al t\u00edtulo del que procede la que se pretende inmatricular; que los linderos de la finca inscrita no se encuentran determinados por existir una segregaci\u00f3n posterior; y que no se especifica por qu\u00e9 raz\u00f3n concreta dice que la finca que se quiere inmatricular pudiera formar parte de la finca inscrita.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral porque en ella quedan identificadas circunstancias suficientes que justifican tal coincidencia de forma indiciaria y parcial.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

1 El procedimiento del art\u00edculo 205 L.H tiene menores garant\u00edas que el del art\u00edculo 203 L.H al no exigir la previa intervenci\u00f3n de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados.<\/p>\n

2 Ante la existencia de dudas fundadas no cabe actualmente recurrir al procedimiento previsto en los art\u00edculos 305 y 306 del Reglamento Hipotecario, que deben entenderse derogados a partir del 1 de noviembre de 2015 conforme a la disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 13\/2015, de 24 de junio, (RDGRN de 17 de noviembre de 2015).<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Cuando la calificaci\u00f3n registral plantea dudas sobre la coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inscrita cabe admitir la existencia de tales dudas, o bien discrepar de tal apreciaci\u00f3n.<\/p>\n

1 Si se discrepa de tal apreciaci\u00f3n procede el recurso gubernativo o el recurso judicial del art\u00edculo 324 L.H<\/a> contra la calificaci\u00f3n registral, de modo que si el recurso prospera se revoca la calificaci\u00f3n y desaparece el obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n<\/p>\n

2 Si se admite la existencia de la dudada fundada, o planteado el recurso contra la calificaci\u00f3n registral se confirma, (i) cabe recurrir al procedimiento declarativo que en cada caso corresponda y que habr\u00e1 de culminar en sentencia, (ii) o bien al procedimiento notarial de inmatriculaci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitaci\u00f3n, con las garant\u00edas y con audiencia de los interesados que se\u00f1ala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podr\u00edan disiparse las dudas alegadas en la calificaci\u00f3n. \u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9612 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 277\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>273.*** COMUNIDAD FUNCIONAL SOBRE LOCAL PARA DESTINARLO A TRASTEROS EN MADRID: PRESENTA DECLARACI\u00d3N RESPONSABLE, PERO NO LICENCIA MUNICIPAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de protocolizaci\u00f3n de estatutos de una comunidad funcional de un local destinado a trasteros.\u00a0<\/p>\n

Resumen:<\/strong> la realizaci\u00f3n de un acto de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o agregaci\u00f3n respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal requiere la previa autorizaci\u00f3n administrativa.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta en el Registro escritura p\u00fablica por la que una sociedad, titular registral de una finca destinada a local comercial, hace constar su intenci\u00f3n de destinar dicho local a cuartos trasteros<\/strong>, tambi\u00e9n denominados mini-almacenes, para poder a continuaci\u00f3n vender tal finca \u00abmediante participaciones indivisas<\/strong>, y tan solo a efectos de clarificar, a efectos internos, y situar f\u00edsicamente a cada uno de ellos, sin que ello suponga divisi\u00f3n del local comercial en fincas independientes\u00bb, constituyendo a tal efecto una \u00abcomunidad funcional\u00bb,<\/strong> formado por veinte participaciones indivisas, a las que asignaba en la escritura n\u00famero identificativo, superficie y cuota de participaci\u00f3n en la comunidad, y cuyo funcionamiento interno se regir\u00e1 por unos estatutos que se incorporaban a la misma escritura, solicitando del registrador la inscripci\u00f3n \u00fanicamente de los estatutos, no as\u00ed de las participaciones indivisas descritas.<\/p>\n

A la escritura se incorpora un certificado de conformidad de declaraci\u00f3n responsable<\/strong> con fecha de registro de entrada en el Ayuntamiento de Madrid emitido por la Entidad Colaboradora Urban\u00edstica del Ayuntamiento de Madrid, al amparo del art\u00edculo 24 de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Econ\u00f3micas de la Ciudad de Madrid.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente <\/strong>y tras disponer la subsanaci\u00f3n de ciertos errores materiales padecidos en la escritura se\u00f1ala que: \u201cPara inscribir los estatutos de la comunidad funcional del local referido, tiene que ser inscribible la divisi\u00f3n del local en las veinte participaciones indivisas que ser\u00e1n objeto de venta y de inscripci\u00f3n en este Registro como fincas independientes; y para poder inscribir dichas participaciones indivisas hay que aportar la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa que autorice la divisi\u00f3n del local en trasteros o mini almacenes, y la licencia de primera ocupaci\u00f3n, documentos que no se acompa\u00f1an ni se protocolizan en la escritura, y que son necesarios para la operaci\u00f3n de divisi\u00f3n de local en fincas independientes que se formaliza en la escritura, que es uno de los supuestos en los que queda excluido el r\u00e9gimen de declaraci\u00f3n responsable\u201d<\/em>.<\/p>\n

El recurrente<\/strong> entiende que tal configuraci\u00f3n del local comercial del que es titular no requiere ni licencia ni licencia de primera ocupaci\u00f3n, siendo suficiente la declaraci\u00f3n responsable realizada al efecto, toda vez que lo que se pretende no es la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n en s\u00ed misma considerada sino de los estatutos que rigen la comunidad funcional creada como consecuencia de dicha divisi\u00f3n, d\u00e1ndose la circunstancia de que los mismos han sido objeto de inscripci\u00f3n en otros registros de la Propiedad.<\/p>\n

La DGRN confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n y tras reconocer que, el registrador, al ejercer su competencia de calificaci\u00f3n de los documentos presentados a inscripci\u00f3n, no est\u00e1 vinculado, habida cuenta del principio de independencia<\/strong> en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo est\u00e1 por las propias resultantes de la anterior presentaci\u00f3n de otros t\u00edtulos, interpreta los siguientes preceptos:<\/p>\n

I. EL ART\u00cdCULO 10.3 LPH.<\/p>\n

– Seg\u00fan el art\u00edculo 10.3 LPH<\/a>: \u00abRequerir\u00e1n autorizaci\u00f3n administrativa, en todo caso: (\u2026) b) Cuando as\u00ed se haya solicitado, previa aprobaci\u00f3n por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, la divisi\u00f3n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m\u00e1s reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregaci\u00f3n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci\u00f3n por segregaci\u00f3n de alguna parte; la construcci\u00f3n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci\u00f3n de la estructura o f\u00e1brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificaci\u00f3n de la envolvente para mejorar la eficiencia energ\u00e9tica, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art\u00edculo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio<\/em>\u00bb.<\/p>\n

– Doctrina de la DGRN: (R. 13 de mayo de 2016 y 25 de septiembre de 2017): la realizaci\u00f3n de alg\u00fan acto de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos<\/strong> que formen parte de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal requiere la previa autorizaci\u00f3n administrativa<\/strong> como acto de intervenci\u00f3n preventiva que asegure su adecuaci\u00f3n a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona <\/strong>a que \u00abconcurran los requisitos a que alude el art\u00edculo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo\u00bb (actualmente, art\u00edculo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).<\/p>\n

II. ART\u00cdCULO 26.6 TRLS y 53 RD 1093\/1997.<\/p>\n

– Dispone el art\u00edculo 26.6<\/a> del texto refundido de la Ley de Suelo que: \u00abla constituci\u00f3n y modificaci\u00f3n del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como reg\u00edmenes especiales de propiedad, por el art\u00edculo 24 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber\u00e1 ser autorizada por la Administraci\u00f3n competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal r\u00e9gimen, siendo requisito indispensable para su inscripci\u00f3n, que al t\u00edtulo correspondiente se acompa\u00f1e la autorizaci\u00f3n administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No ser\u00e1 necesaria dicha autorizaci\u00f3n en los supuestos siguientes: a) Cuando el n\u00famero y caracter\u00edsticas de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcci\u00f3n de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificaci\u00f3n del complejo no provoque un incremento del n\u00famero de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este n\u00famero se considera complejo inmobiliario todo r\u00e9gimen de organizaci\u00f3n unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con car\u00e1cter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos<\/em>\u00bb.<\/p>\n

– Seg\u00fan el art\u00edculo 53.a)<\/a> del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, que respecto de la inscripci\u00f3n de los t\u00edtulos de divisi\u00f3n horizontal o de modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen ya inscrito establece lo siguiente: \u00abNo podr\u00e1n constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m\u00e1s de los que se hayan hecho constar en la declaraci\u00f3n de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urban\u00edstico vigente, que se permite mayor n\u00famero. No ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en este n\u00famero a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el n\u00famero de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condici\u00f3n esencial de su concesi\u00f3n<\/em>\u00bb.<\/p>\n

– Doctrina de la DGRN: la creaci\u00f3n de un nuevo elemento privativo por v\u00eda de segregaci\u00f3n, agregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de otro preexistente exige autorizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n

A\u00f1ade que se trata de una normativa que seg\u00fan la disposici\u00f3n final decimonovena de la Ley 8\/2013 tiene el car\u00e1cter de legislaci\u00f3n b\u00e1sica<\/strong>, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relaci\u00f3n existente entre los mismos: la constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de divisi\u00f3n, agregaci\u00f3n y segregaci\u00f3n de elementos integrantes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, requerir\u00e1n en todo caso la obtenci\u00f3n de la correspondiente autorizaci\u00f3n administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorizaci\u00f3n administrativa previa pero ser\u00e1 la legislaci\u00f3n urban\u00edstica auton\u00f3mica la que determinar\u00e1, en \u00faltima instancia, el tipo de intervenci\u00f3n administrativa, sea licencia, declaraci\u00f3n responsable o comunicaci\u00f3n previa<\/strong>. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de t\u00edtulo administrativo<\/strong> habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorizaci\u00f3n administrativa requerida \u00aben todo caso\u00bb por el citado art\u00edculo 10, esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2017)<\/a> ha estimado suficiente, a efectos de inscripci\u00f3n, que se acredite la resoluci\u00f3n administrativa de la que resulte autorizado el acto <\/strong>de divisi\u00f3n de locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaraci\u00f3n responsable, de obra para segregaci\u00f3n de local, independiente del uso final del mismo, o cuando el mencionado elemento ya se encuentra autorizado en una licencia de obra u actividad, interpretaci\u00f3n apoyada en la propia excepci\u00f3n que ampara el art\u00edculo 26.6.a) de la Ley de Suelo, todo ello de modo conforme a la ley urban\u00edstica auton\u00f3mica y por remisi\u00f3n de \u00e9sta, a las ordenanzas locales respectivas.<\/p>\n

III. LEGISLACI\u00d3N DE MADRID.<\/p>\n

– El art\u00edculo 151 de la Ley 9\/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid no contiene previsi\u00f3n especifica<\/strong> alguna en cuanto a los actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de pisos o locales en edificios existentes como actos sujetos a licencia urban\u00edstica<\/strong>, sin que se trate del supuesto de \u00abparcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de divisi\u00f3n de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

– El estudio de la normativa madrile\u00f1a (art\u00edculos 3 y 55 y siguientes de la Ordenanza Municipal de Tramitaci\u00f3n de Licencias Urban\u00edsticas de 23 de diciembre de 2004, modificada por la Ordenanza de 29 de abril de 2014) lleva a la conclusi\u00f3n de que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de pisos o locales se trata de un acto que requiere, en todo caso, la obtenci\u00f3n de la correspondiente licencia<\/strong>, la cual ser\u00e1 tramitada por el procedimiento com\u00fan a que se refiere la Ordenanza Municipal de Tramitaci\u00f3n de Licencias Urban\u00edsticas de 23 de diciembre de 2004. (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9614 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 274\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>275.* PRESENTACI\u00d3N DE DOCUMENTO ELECTR\u00d3NICO PARA PR\u00d3RROGA DE EMBARGO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sagunto n.\u00ba 2, por la que se deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n de una pr\u00f3rroga de anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> la Administraci\u00f3n puede presentar documentos electr\u00f3nicos: con sello electr\u00f3nico, con CSV o firmados electr\u00f3nicamente<\/span><\/p>\n

Se plantea si debe practicarse asiento de presentaci\u00f3n de un mandamiento de pr\u00f3rroga de embargo administrativo presentado telem\u00e1ticamente en el que, seg\u00fan expresa el registrador en la nota de calificaci\u00f3n, no consta ni la firma ni c\u00f3digo de verificaci\u00f3n.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> repasa la legislaci\u00f3n aplicable para la presentaci\u00f3n de documentos electr\u00f3nicos: art\u00edculo 112.5 de la Ley 24\/2001<\/a>, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; el art. 26.2.e) de la Ley 39\/2015<\/a>, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas; el personal al servicio de la Administraci\u00f3n General del Estado y de sus organismos p\u00fablicos vinculados o dependientes utilizar\u00e1 los sistemas de firma electr\u00f3nica que se determinen en cada caso, conforme al art. 21 del RD 1671\/2009<\/a>, de 6 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 11\/2007, de 22 de junio, de acceso electr\u00f3nico de los ciudadanos a los servicios p\u00fablicos, entre los siguientes:<\/p>\n

a) Identificaci\u00f3n mediante sello electr\u00f3nico<\/strong> que tambi\u00e9n debe estar basado en certificado electr\u00f3nico.<\/p>\n

b) C\u00f3digo Seguro de Verificaci\u00f3n<\/strong> (\u00abCSV\u00bb), que es un c\u00f3digo estampado en un documento impreso que permite verificar la autenticidad e integridad de ese documento en papel compar\u00e1ndolo con el documento electr\u00f3nico original en la sede electr\u00f3nica correspondiente. El C\u00f3digo Seguro de Verificaci\u00f3n permite la generaci\u00f3n en papel de \u00abcopias aut\u00e9nticas\u00bb de documentos electr\u00f3nicos.<\/p>\n

c) Identificaci\u00f3n del empleado p\u00fablico. El empleado p\u00fablico, en el desempe\u00f1o de las funciones propias del puesto que ocupa, puede utilizar alguno de los siguientes sistemas de identificaci\u00f3n: el DNI electr\u00f3nico u otros sistemas de firma electr\u00f3nica proporcionados por la Administraci\u00f3n P\u00fablica de la que depende el empleado, y que identifica conjuntamente al titular y a la Administraci\u00f3n<\/p>\n

En el \u00e1mbito de la Diputaci\u00f3n de Valencia existe un Convenio de Colaboraci\u00f3n con el Colegio de Registradores que permite la presentaci\u00f3n de documentos por medios electr\u00f3nicos con firma reconocida. Por lo expuesto, y seg\u00fan resulta del propio expediente, el defecto no puede confirmarse, toda vez que el documento presentado telem\u00e1ticamente est\u00e1 firmado electr\u00f3nicamente y entre los datos incorporados en el \u00abXML\u00bb se encuentran datos del presentante, del ordenante y del funcionario que act\u00faa en representaci\u00f3n del ordenante. (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9616 – 4\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 233\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>276.()\u00a0<\/span><\/strong>PRESENTACI\u00d3N DE DOCUMENTO ELECTR\u00d3NICO PARA PR\u00d3RROGA DE EMBARGO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sagunto n.\u00ba 2, por la que se deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n de una pr\u00f3rroga de anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 275<\/a> (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9617 – 4\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 233\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>277.()\u00a0<\/span><\/strong>PRESENTACI\u00d3N DE DOCUMENTO ELECTR\u00d3NICO PARA PR\u00d3RROGA DE EMBARGO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Sagunto n.\u00ba 2, por la que se deniega la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n de una pr\u00f3rroga de anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 275<\/a> (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9618 – 4\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 234\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>278.** SEGREGACI\u00d3N DE UN ELEMENTO DE FINCA DISCONTINUA QUE NO LLEGA A LA UNIDAD M\u00cdNIMA DE CULTIVO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Jijona, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y compraventa.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> No cabe inscribir segregaci\u00f3n de porci\u00f3n de finca r\u00fastica discont\u00ednua<\/em> de extensi\u00f3n inferior a la \u201cunidad m\u00ednima de cultivo\u201d<\/em>, aunque se aporte Licencia Mpal., cuando el registrador (ex A\u00ba 80 RHU) la comunica a la CCAA y \u00e9sta contesta, en plazo (4 meses), que debe aportarse documentaci\u00f3n complementaria para valorar si la finca es de secano<\/em> o regad\u00edo<\/em> y por tanto si cabe o no la segregaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

– Hechos:\u00a0<\/strong>De una finca r\u00fastica (sita en Valencia), discont\u00ednua<\/strong><\/em>, <\/strong>se segrega<\/u><\/strong> una porci\u00f3n (coincidente con una parcela catastral independiente<\/em>), que seg\u00fan manifiestan los interesados es de \u201cregad\u00edo\u201d<\/em><\/strong>, peros seg\u00fan Registro y Catastro es \u201cde secano\u201d<\/em><\/strong><\/u>, en cuyo caso (que sea de secano<\/em><\/strong>) su extensi\u00f3n es inferior a la \u201cunidad m\u00ednima de cultivo\u201d<\/em>.<\/p>\n

Se aporta Licencia Mpal. autorizando la segregaci\u00f3n (a efectos urban\u00edsticos<\/em>), pero, el registrador, a efectos \u201cagrarios\u201d<\/em> lo comunica, conforme al art 80 RD 1093\/1997<\/a>, a la Administraci\u00f3n Agraria de la CCAA y \u00e9sta contesta, en plazo (4 meses), que, tras visita efectuada por funcionario t\u00e9cnico, debe aportarse documentaci\u00f3n complementaria para valorar si la finca es de secano<\/em> o regad\u00edo<\/em> y por tanto si cabe o no la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

– La Registradora:\u00a0<\/strong>ante la imposibilidad de aportar ella,\u00a0tales documentos complementarios acreditativos del car\u00e1cter de regad\u00edo de la finca, lo traslada a los presentantes (para que puedan, si quieren, continuar el expediente administrativo) y suspende<\/strong> \u2013l\u00f3gicamente- la inscripci\u00f3n<\/strong>, pues aunque tal situaci\u00f3n (contestaci\u00f3n) no se contempla expresamente en el art 80 RD 1093\/1997<\/a> (que solo prev\u00e9 autorizaci\u00f3n o denegaci\u00f3n \u2013nulidad- de la segregaci\u00f3n o silencio administrativo de 4 meses), pero aqu\u00ed la AAPP contesta en plazo requiriendo documentaci\u00f3n o pruebas de la naturaleza de regad\u00edo del predio.<\/p>\n

Y lo que es indudable es que los arts 24 y 25 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio, de Modernizaci\u00f3n de Explotaciones Agrarias<\/a>, no admiten segregaciones de parcelas inferiores a la unidad m\u00ednima de cultivo<\/em>, sin que se haya acreditado la concurrencia de ninguna de las excepciones previstas<\/em><\/strong> en la citada ley (o en la auton\u00f3mica: arts 61 a 64 Ley Valenciana 8\/2002<\/a>, de 5 de diciembre y Decreto 217\/1999<\/a>, de 9 de noviembre)<\/p>\n

No influye<\/strong> que el interesado obtuviera del Ayuntamiento<\/strong>, como administraci\u00f3n urban\u00edstica competente, la correspondiente licencia de segregaci\u00f3n<\/strong>, pues si bien la licencia municipal (o certificaci\u00f3n de innecesaridad), puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urban\u00edsticos de la segregaci\u00f3n, cuando el asunto a dilucidar no es urban\u00edstico<\/u> sino agrario<\/u>, carece la Administraci\u00f3n local de competencias.<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>– La interesada<\/strong>:\u00a0\u00a0<\/strong>recurre <\/strong>alegando, en s\u00edntesis, que:<\/p>\n

1)<\/strong> El\u00a0art 80 RD 1093\/1997<\/a> solo contempla 2 hip\u00f3tesis<\/u>: que la AAPP conteste<\/strong> en plazo autorizando o denegando \u2013declarando formal y expresamente la nulidad- de la segregaci\u00f3n, o bien el silencio administrativo<\/strong> de 4 meses, si la AAPP no se pronuncia espec\u00edficamente sobre la validez o no de la segregaci\u00f3n (sin que sea l\u00edcito que conteste de otra forma o solicite pruebas o documentaci\u00f3n complementaria, v\u00eda Registro de la Propiedad, no al interesado, que no es parte de ese procedimiento Advo (entre Registro y CCAA) que habr\u00eda caducado y que en todo caso le causa indefensi\u00f3n).<\/p>\n

2) Por tanto si la <\/strong>la AAPP no se pronuncia espec\u00edficamente<\/strong> sobre la validez o no de la segregaci\u00f3n, la segregaci\u00f3n debe reputarse civilmente v\u00e1lida <\/em><\/strong>pues la AAPP auton\u00f3mica, ni tiene competencias para negocios jur\u00eddico-privados, ni es un \u00f3rgano judicial <\/em>que pueda decretar la nulidad de un negocio.<\/p>\n

3) Que se trata de una finca discontinua<\/em>,<\/strong> compuesta por diversas parcelas, f\u00edsica y catastralmente independientes, por lo que debe admitirse la segregaci\u00f3n de cualquiera de ellas con independencia de su superficie, como resulta de la Licencia Municipal <\/strong>aportada.<\/p>\n

– Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DGRN desestima el recurso<\/strong> confirmando <\/strong>la calificaci\u00f3n:<\/p>\n

– Doctrina<\/strong>:
\na) <\/strong>El Centro Directivo, sin ocultar las cr\u00edticas a la defectuosa sistem\u00e1tica y erratas del RHU, realiza una interpretaci\u00f3n correctora, l\u00f3gica y sistem\u00e1tica, se\u00f1alando que el art 80 RD 1093\/1997<\/a> solo contempla 2 casos en que el Registrador pueda inscribir<\/u>: que la CCAA se lo comunique expresamente autorizando <\/strong>la segregaci\u00f3n, o, por silencio advo, que hayan transcurrido 4 meses <\/strong>sin que se haya pronunciado en ning\u00fan sentido. Por tanto NO hay tal silencio Advo si dentro de plazo<\/strong> contesta la AAPP solicitando documentaci\u00f3n complementaria, sin que ello permita inscribir la segregaci\u00f3n, pues lo contrario ser\u00eda convertir tal hip\u00f3tesis en una excepci\u00f3n m\u00e1s a las previstas en el Art 25 LMEA<\/a>, lo que no podr\u00eda establecer (Ppio Jerarqu\u00eda normativa) un RD frente a una Ley.<\/p>\n

b)<\/strong> En cuanto a la nulidad civil constatada por la CCAA, en realidad es la ley la que declara nulo y sin efecto alguno el acto<\/u><\/em> o contrato que realiza el fraccionamiento prohibido (infringiendo la unidad m\u00ednima de cultivo), y que esta nulidad no responde a la falta de elementos esenciales del negocio civil, sino a la vulneraci\u00f3n de una prohibici\u00f3n legal <\/u>expresa (cfr. 6.3 CC<\/a>), norma prohibitiva que tiene como presupuesto de aplicaci\u00f3n la concurrencia del supuesto de hecho que contempla que es el de la ilicitud del objeto (finca inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo).<\/p>\n

c)<\/strong> Por tanto, la nulidad del acto de fraccionamiento depende de dos factores, uno positivo<\/strong> (la finca resultante ha de ser de dimensi\u00f3n inferior a la unidad m\u00ednima de cultivo) y otro negativo <\/strong>(ausencia de concurrencia de una causa legal de excepci\u00f3n), y SIN que tampoco exista, entre estas excepciones<\/strong><\/u> legales, el que se trate de una finca discontinua<\/em><\/strong>, la cual NO excluye el riesgo del excesivo fraccionam<\/em><\/u>iento<\/u><\/em> del suelo r\u00fastico.<\/p>\n

d) <\/strong>Tampoco altera el resultado el que exista una licencia urban\u00edstica municipal,<\/em><\/strong> pues siendo condici\u00f3n necesaria<\/u><\/em>, en los t\u00e9rminos previstos en cada caso por la ley (parcelaciones en suelo r\u00fastico<\/em><\/strong>), no es suficiente,<\/strong> pues ni el objeto de dicha licencia responde a la necesidad de verificar el cumplimiento de los requisitos previstos en la legislaci\u00f3n agraria <\/em><\/strong>(<\/em>riesgo del excesivo fraccionamiento<\/em><\/u> del suelo r\u00fastico),<\/strong><\/em> ni los Ayuntamientos que expiden tales licencias tienen competencias en esta materia. (ACM<\/a>)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9619 – 19\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 319\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>279.** MODIFICACI\u00d3N DEL T\u00cdTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.\u00a0<\/span><\/strong>DOBLE UNANIMIDAD PARA INSCRIBIR.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.\u00ba 4 a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos de la junta de propietarios de dicha comunidad por los que se modifican los estatutos de la misma.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La inscripci\u00f3n de los acuerdos de modificaci\u00f3n de Estatutos de una Propiedad Horizontal exigen una doble unanimidad: la de todos los propietarios en el momento de adoptar los acuerdos y la de todos los titulares registrales en el momento de su inscripci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de modificaci\u00f3n de estatutos de una comunidad en propiedad horizontal, en lo relativo a la distribuci\u00f3n de gastos de comunidad de los ascensores.<\/p>\n

El registrador<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n pues considera que tienen que prestar su consentimiento individual todos los titulares registrales actuales que no fueran propietarios en la fecha del acuerdo.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que es un\u00a0 acto de los denominados colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta de propietarios como \u00f3rgano, y que la finalidad principal de inscripci\u00f3n es la de que pueda afectar a futuros terceros.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina.<\/strong> La diferencia <\/strong>entre actos colectivos y actos individualizados en sede de propiedad horizontal\u00a0\u00a0s\u00f3lo afecta a la forma de expresi\u00f3n del consentimiento de los titulares<\/strong>, que en los actos colectivos basta que se produzca a trav\u00e9s de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad y en los actos individualizados exige el consentimiento individual y fehaciente de los interesados.<\/p>\n

El consentimiento un\u00e1nime de los propietarios,<\/strong> que para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal exige el art\u00edculo 5 LPH,<\/a> ha de ser no s\u00f3lo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopci\u00f3n<\/strong> del acuerdo de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, sino<\/strong> de los que sean titulares registrales <\/strong>a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificaci\u00f3n estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del t\u00edtulo constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituir\u00eda una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.<\/p>\n

Tiene su fundamento en el principio de inoponibilidad de los t\u00edtulos no inscritos frente a los derechos inscritos, y radica en razones de seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico (art\u00edculo 9.3 de la Constituci\u00f3n), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el \u00e1mbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislaci\u00f3n hipotecaria trata de evitar.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Creo que la postura de la DGRN no se ajusta a la normativa vigente por cuando ninguna norma exige esa doble unanimidad de propietarios que establece su doctrina: unanimidad en el momento de celebrar el acuerdo y unanimidad en el momento de inscripci\u00f3n. Algo que por otra parte ser\u00e1 casi imposible en la pr\u00e1ctica, pues frecuentemente habr\u00e1 variado la composici\u00f3n de los copropietarios y que, de prosperar, har\u00eda ingobernables las Comunidades de Propietarios, pues siempre habr\u00e1 alg\u00fan propietario posterior al acuerdo que ampar\u00e1ndose en la inoponibilidad de lo no inscrito\u00a0 en el momento de su adquisici\u00f3n no cumpla los acuerdos de la Junta de propietarios, con lo que unos estar\u00edan sujetos a los acuerdos y los titulares posteriores (a medida que pase el tiempo cada vez m\u00e1s) no.<\/p>\n

Pero, con independencia de la opini\u00f3n que se tenga sobre el alcance de la unanimidad,\u00a0 lo que se pretende, como alega el recurrente, es la inscripci\u00f3n en el Registro de los acuerdos tomados, aunque s\u00f3lo sea para que los futuros compradores\u00a0 queden enterados. Para la inscripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de los Estatutos inscritos deber\u00eda bastar con cumplir las formalidades de los actos colectivos (certificado de acuerdo un\u00e1nime de Junta y escritura otorgada por el Presidente) pero sin que sean de aplicaci\u00f3n los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo, que s\u00f3lo lo ser\u00e1n cuanto afecten a los diferentes elementos privativos de dicha propiedad horizontal (descripci\u00f3n de la finca y cuota), en cuyo caso debe de exigirse el consentimiento individualizado del titular registral porque afecta directamente a su condici\u00f3n de propietario .<\/p>\n

En resumen, debi\u00f3 de inscribirse la modificaci\u00f3n de estatutos por ser un acto colectivo que no afecta directamente al derecho de propiedad que publica la inscripci\u00f3n registral\u00a0 de los elementos privativos, sin perjuicio de que\u00a0 si alguno de los copropietarios posteriores (entre la fecha\u00a0 del acuerdo y la de la inscripci\u00f3n) considerara que dichos acuerdos no le son oponibles lo haga valer en su momento en los tribunales, por la v\u00eda civil, cuando la Comunidad le reclame su cumplimiento.\u00a0(AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2018-9620 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 238\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>280.* PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: NO CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES SI LA ANOTACI\u00d3N CADUC\u00d3.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 27 de junio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29, por la que suspende la cancelaci\u00f3n de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotaci\u00f3n en la que se sustenta la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Resumen:<\/strong><\/span>\u00a0Caducada la anotaci\u00f3n<\/strong>\u00a0en la que se basa el procedimiento, se puede inscribir la adjudicaci\u00f3n pero con mantenimiento\u00a0y sin cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores a la ejecutada. <\/strong><\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta en el registro un mandamiento dictado por un Juzgado de lo Social por el que se ordena la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo, as\u00ed como la de las cargas posteriores a la misma, pero, a la fecha de presentaci\u00f3n de dicho mandamiento en el Registro la anotaci\u00f3n en la que se sustentaba el procedimiento estaba caducada, y habiendo sido cancelada por caducidad con anterioridad.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, aparte de por otros defectos no impugnados por el hecho de haber caducado la anotaci\u00f3n base del procedimiento y no proceder la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores.<\/p>\n

El recurrente<\/strong> alega que dicha conclusi\u00f3n contradice la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establece que desde el momento en el que se expide la certificaci\u00f3n de cargas queda fijada de forma definitiva la situaci\u00f3n de la finca en lo que a la situaci\u00f3n de cargas se refiere, sin que la posterior caducidad de la anotaci\u00f3n de embargo en cuesti\u00f3n vaya a afectar a dicha situaci\u00f3n. Y por ello producida la adjudicaci\u00f3n, procede la cancelaci\u00f3n de todas las cargas posteriores, de conformidad con el art\u00edculo\u00a0674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La cuesti\u00f3n \u00a0que se plantea en este recurso ya ha sido objeto de estudio por la Direcci\u00f3n General, por lo que la misma se ratifica en la doctrina elaborada al respecto.<\/p>\n

Comienza nuestro CD haciendo referencia a la\u00a0vigencia y caducidad<\/strong>\u00a0de las anotaciones preventivas, la cual opera \u00abipso iure\u00bb una vez agotado el plazo de cuatro a\u00f1os, hayan sido canceladas o no, por lo que, si no han sido prorrogadas previamente,\u00a0carecen de todo efecto jur\u00eddico.<\/strong><\/p>\n

Como consecuencia de ello \u201clos asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitaci\u00f3n que para ellos implicaba aquel asiento y no podr\u00e1n ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el\u00a0<\/em>art\u00edculo 175.2.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/em><\/a>, si al tiempo de presentarse aqu\u00e9l en el Registro, se hab\u00eda operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de \u00e9sta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes\u201d.<\/em><\/p>\n

A\u00f1ade que \u201caunque a la fecha de adjudicaci\u00f3n estuviese vigente la anotaci\u00f3n, la resoluci\u00f3n judicial no implica pr\u00f3rroga del plazo de vigencia de la anotaci\u00f3n y debe estarse a la fecha de su presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (<\/em>art\u00edculos 24<\/em><\/a>\u00a0y\u00a0<\/em>32 de la Ley Hipotecaria<\/em><\/a>)\u201d.<\/em><\/p>\n

El hecho de que se haya expedido la certificaci\u00f3n de titularidad y cargas, que prev\u00e9 la Ley de Enjuiciamiento Civil,\u00a0no implica ni su conversi\u00f3n en otra anotaci\u00f3n ni su pr\u00f3rroga<\/strong>, ya que las anotaciones s\u00f3lo se prorrogan en la forma establecida en el art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

En nuestro derecho caducada la anotaci\u00f3n preventiva se produce su extinci\u00f3n (art\u00edculo\u00a077 <\/a>\u00a0y 97 de la LH<\/a>) por lo que registralmente, el registrador proceder\u00e1 \u00a0como si nunca se hubiera practicado \u00a0anotaci\u00f3n, en cuyo caso la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n de la finca como consecuencia de la ejecuci\u00f3n, depender\u00e1 de que el deudor siga conservando la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podr\u00e1n ser objeto de cancelaci\u00f3n registral, \u00a0\u00a0operando los principios de prioridad (art\u00edculo\u00a017 de la LH<\/a>) y de tracto (art\u00edculo\u00a020 de la LH<\/a>), surgiendo un obst\u00e1culo que impedir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotaci\u00f3n de la que trae causa.<\/p>\n

\u00a0La certificaci\u00f3n de dominio y cargas y su nota marginal tienen gran importancia en el proceso de ejecuci\u00f3n, sirviendo de conexi\u00f3n entre el procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunci\u00f3n de existencia y protecci\u00f3n judicial (art\u00edculos\u00a01<\/a> y\u00a038 de la LH<\/a>) Sin embargo, no debe identificarse con los efectos de la propia anotaci\u00f3n preventiva de embargo.<\/p>\n

Asimismo se pronuncia la DG sobre las sentencias del Tribunal Supremo sobre la materia concluyendo que \u201cel registrador deber\u00e1 calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo\u201d <\/em>, y por ello\u00a0 \u201csolo pueden cancelar las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotaci\u00f3n de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecuci\u00f3n del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotaci\u00f3n preventiva de embargo est\u00e9 vigente<\/strong>, por no haber transcurrido el plazo de cuatro a\u00f1os de vigencia que fija el citado art\u00edculo\u00a086, o el de sus sucesivas pr\u00f3rrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicaci\u00f3n, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad.\u201d<\/em><\/p>\n

No obstante lo anterior, los adquirentes de la finca adjudicada podr\u00e1n acudir a un proceso judicial en el que puedan discutir, con la intervenci\u00f3n de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotaci\u00f3n caducada, si procede o no la cancelaci\u00f3n de las mismas.<\/p>\n

Comentarios:<\/strong>\u00a0Desde el punto de vista registral esta resoluci\u00f3n, que no hace sino reiterar doctrina de otras muchas resoluciones anteriores, es\u00a0perfectamente congruente<\/strong>\u00a0con los principios del sistema. Caducado un asiento deja de producir efectos, es como si nunca hubiera existido \u00a0y por tanto ning\u00fan otro asiento puede apoyarse en \u00e9l.<\/p>\n

De las sentencias del Supremo se deriva que lo\u00a0verdaderamente esencial<\/strong>\u00a0en el procedimiento de ejecuci\u00f3n es la\u00a0certificaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes<\/strong>\u00a0emitida por el Registro de la Propiedad. Esta certificaci\u00f3n es esencial para el desarrollo del procedimiento de apremio. Conforme a la misma las partes tienen un conocimiento integral de la situaci\u00f3n registral de la finca de que se trata y\u00a0conforme a esta situaci\u00f3n<\/strong>\u00a0se hace la adquisici\u00f3n del bien inmueble ejecutado. Por ello \u00a0cualquier alteraci\u00f3n posterior de esta situaci\u00f3n, como puede ser la\u00a0caducidad<\/strong>\u00a0de la anotaci\u00f3n de embargo que provoca la ejecuci\u00f3n,\u00a0no modifica<\/strong>\u00a0la situaci\u00f3n proclamada por la certificaci\u00f3n. Como consecuencia ineludible de ello la aprobaci\u00f3n del remate y la adjudicaci\u00f3n de la finca debe llevar como efecto propio\u00a0la cancelaci\u00f3n de todas las anotaciones de embargo posteriores<\/strong>. Estas anotaciones posteriores carecen de preferencia sobre la que serv\u00eda de base a la ejecuci\u00f3n, pues la anotaci\u00f3n de embargo que provoca la ejecuci\u00f3n ha\u00a0causado estado<\/strong>\u00a0y producido su finalidad para dicha ejecuci\u00f3n\u00a0desde la fecha de la emisi\u00f3n de la citada certificaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes.<\/strong><\/p>\n

Se produce por tanto en estos casos una fuerte discrepancia entre la jurisprudencia del TS y la doctrina de la DG, que quiz\u00e1s exija para su soluci\u00f3n de medidas legislativas, en beneficio de los ejecutantes.\u00a0<\/strong>(MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-9621 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 267\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>281.**\u00a0VENTA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Benidorm n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa. (IES)<\/p>\n

RESUMEN:<\/strong> El car\u00e1cter dispositivo del art\u00edculo\u00a031 de la LAU<\/strong> permite excluir el derecho de adquisici\u00f3n preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, cualquiera que sea su duraci\u00f3n, incluso los de duraci\u00f3n inferior a cinco a\u00f1os.<\/strong> Si el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario no existe, porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluy\u00f3 por las partes, no es exigible ninguna notificaci\u00f3n al arrendatario para inscribir la transmisi\u00f3n de la finca arrendada, siendo suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca no est\u00e1 arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se trata de una escritura de compraventa en la que concurren las circunstancias siguientes: las fincas vendidas, que se destinan a usos distintos de vivienda, constan arrendadas; en el expositivo se describen las condiciones esenciales del contrato de arrendamiento \u2013renta y duraci\u00f3n- y se manifiesta que \u00aben dicho contrato no se estableci\u00f3 el derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor del arrendatario\u00bb; no se aporta ni se incorpora el contrato de arrendamiento.<\/p>\n

Registradora<\/strong>– Suspende la inscripci\u00f3n porque no se justifica que haya tenido lugar la notificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo\u00a025 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al que se remite, trat\u00e1ndose de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el art\u00edculo\u00a031 del mismo cuerpo legal, que se ha de hacer al arrendatario a los efectos del ejercicio de los derechos de Tanteo y Retracto y porque no se acompa\u00f1a ni se incorpora el meritado contrato de arrendamiento, para comprobar si, en su caso, contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluy\u00f3 el derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor del mismo. Se a\u00f1ade que en el caso de ser un documento privado, no hace fe de su contenido.<\/p>\n

Notario<\/strong>: La doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de\u00a011 de enero y\u00a011 de julio de\u00a02016) recoge que debe tener el mismo valor la manifestaci\u00f3n del vendedor, cuando dice que no est\u00e1 alquilada, que cuando manifiesta que est\u00e1 alquilada sin derecho de adquisici\u00f3n preferente. Otra cosa es la posible responsabilidad del manifestante por esas manifestaciones que, en ning\u00fan caso, perjudicar\u00e1n al tercer adquirente de buena fe que adquiere confiado en dichas manifestaciones.<\/p>\n

En resumen, el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario es renunciable; que si no se renunci\u00f3, se presume que existe y habr\u00eda que notificar al arrendatario; si se renunci\u00f3, no existe y no hay que hacer ninguna notificaci\u00f3n; que para acreditar que se renunci\u00f3 a dicho derecho, es suficiente la manifestaci\u00f3n del arrendador bajo su responsabilidad.<\/p>\n

DGRN .- Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

1\u00ba.- La Ley\u00a029\/1994, de\u00a024 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue entre los arrendamientos destinados a vivienda y los destinados a otros usos distintos del de vivienda.<\/p>\n

\u00a0El art\u00edculo\u00a04.3<\/a> de la LAU, relativo al r\u00e9gimen aplicable, establece que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen, sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n imperativa de los T\u00edtulos I (en lo relativo a \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la norma, definici\u00f3n del contrato y diferenciaci\u00f3n con el arrendamiento de vivienda) y las del T\u00edtulo IV (fianza y formalizaci\u00f3n contractual), por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el T\u00edtulo III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil. Como el art\u00edculo\u00a031, que declara aplicable a estos arrendamientos el derecho de adquisici\u00f3n preferente regulado en el art\u00edculo\u00a025 para arrendamientos de viviendas, pertenece al T\u00edtulo III es claro que estos derechos no tienen car\u00e1cter imperativo y, por tanto, pueden ser excluidos en el contrato.<\/p>\n

\u00a0Con base en ello, el car\u00e1cter dispositivo del art\u00edculo\u00a031 de la LAU y la posibilidad de excluir el derecho de adquisici\u00f3n preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda est\u00e1 fuera de toda duda, cualquiera que sea su duraci\u00f3n, incluso los de duraci\u00f3n inferior a cinco a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

Si el derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario no existe,<\/strong> porque se ha renunciado al mismo o porque en el contrato de arrendamiento se excluy\u00f3 por las partes, no es exigible ninguna notificaci\u00f3n al arrendatario para inscribir la transmisi\u00f3n de la finca arrendada.<\/strong><\/p>\n

2\u00ba.- La LAU establece que \u00abel adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art\u00edculo\u00a034 de la Ley Hipotecaria\u00bb. Por ello, son trasladables a este expediente las consideraciones que se hac\u00edan en las Resoluciones de\u00a011 de enero y\u00a011 de julio de\u00a02016, al afirmarse que la protecci\u00f3n de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero del art\u00edculo\u00a034 de la Ley Hipotecaria, se\u00f1al\u00e1ndose en esas Resoluciones que \u00abes precisamente en estos supuestos de manifestaci\u00f3n inexacta del vendedor-arrendador sobre la situaci\u00f3n de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestaci\u00f3n de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisici\u00f3n preferente, donde la inscripci\u00f3n del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestaci\u00f3n expresa realizada en documento p\u00fablico de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisici\u00f3n preferente\u00bb.<\/p>\n

Como concluy\u00f3 la citada Resoluci\u00f3n de\u00a011 de julio de\u00a02016, \u00absi se admite a efectos de inscripci\u00f3n como suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca est\u00e1 o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay raz\u00f3n alguna para que la validez de dicha manifestaci\u00f3n no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisici\u00f3n preferente.<\/strong> Este criterio queda reforzado por el propio art\u00edculo\u00a025 de la LAU al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que se\u00f1ala el mencionado art\u00edculo en caso de venta de finca arrendada a efectos de los derechos de tanteo y retracto (art\u00edculo\u00a025.5)\u00bb.<\/p>\n

En el presente caso, debe entenderse realizada la manifestaci\u00f3n del vendedor sobre tal extremo al expresar que en el referido contrato de arrendamiento \u00abno se estableci\u00f3 el derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor del arrendatario\u00bb<\/strong>. Es evidente que esta expresi\u00f3n abarca tanto el supuesto en que se haya excluido expresamente la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a025 de la LAU (al que se remite el art\u00edculo\u00a031) como el supuesto en que, con base en la prevalente autonom\u00eda de la voluntad, art\u00edculo\u00a04.3, se haya pactado una regulaci\u00f3n contractual que excluya la aplicaci\u00f3n de todos los preceptos del T\u00edtulo III de dicha ley, que es donde se ubica el art\u00edculo\u00a031, relativo al derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n

No es necesario acompa\u00f1ar o incorporar el contrato de arrendamiento<\/strong> para comprobar si contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o si se excluy\u00f3 el derecho de adquisici\u00f3n preferente en favor del mismo. La LAU no exige este requisito a efectos de inscribir una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el arrendamiento no est\u00e9 inscrito, siendo suficiente la manifestaci\u00f3n del vendedor de que la finca no est\u00e1 arrendada o sobre la inexistencia de derecho de adquisici\u00f3n preferente. <\/strong>(IES)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>282.** HERENCIA. PREVIA ADQUISICI\u00d3N DE DERECHOS HEREDITARIOS CON CAR\u00c1CTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ja\u00e9n n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia, segregaci\u00f3n y constituci\u00f3n de servidumbre. (IES)<\/p>\n

RESUMEN: <\/strong>Es imprescindible el consentimiento del c\u00f3nyuge de quien comparece en la escritura no s\u00f3lo<\/strong> en su condici\u00f3n de heredero, sino tambi\u00e9n<\/strong> como cesionario a t\u00edtulo oneroso<\/strong> de derechos hereditarios.<\/span><\/p>\n

HECHOS:<\/strong> Mediante escritura, se formalizaron, entre otras operaciones, la aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia de don R. T. G. con la particularidad de que uno de los herederos, don M. T. O., adquiri\u00f3 de un hermanastro a t\u00edtulo oneroso los derechos hereditarios que pudieran corresponderle en la herencia de su difunto padre, \u00abconsintiendo la parte cedente que la partici\u00f3n o adjudicaci\u00f3n de herencia la realicen los dem\u00e1s herederos sin su intervenci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

REGISTRO:<\/strong> \u00a0Como resulta de la escritura, los derechos hereditarios los adquiri\u00f3 don M. T. O. estando casado en r\u00e9gimen de gananciales con do\u00f1a M. A. O. E., por tanto, con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, por lo que es preceptivo que do\u00f1a M. A. O. E. comparezca en la escritura, y preste su consentimiento a lo otorgado en la misma.<\/p>\n

RECURRENTE.<\/strong>–\u00a0 Sostiene que \u00a0se debe considerar que el bien es privativo y por tanto no requiere del consentimiento de la esposa del heredero al que se le transmitieron los derechos hereditarios de otro heredero; alega el principio de autonom\u00eda de la voluntad del C\u00f3digo Civil (art\u00edculo\u00a01.355), al existir una clara voluntad en los t\u00edtulos aportados de que la extensi\u00f3n de cuota verificada por la misma, tenga car\u00e1cter privativo, pudiendo ser ello motivo determinante del mismo negocio, al tratarse de un bien de origen familiar, en el que es evidente la intenci\u00f3n de no perturbar su car\u00e1cter o calificaci\u00f3n por el mismo negocio formalizado; o el principio del car\u00e1cter del propio bien del que deriva el derecho de adquisici\u00f3n (art\u00edculo\u00a01.352 CC), pues debe presumirse que esa titularidad previa ha sido determinante, para la realizaci\u00f3n del negocio formalizado en la escritura,\u00a0en cuanto a la mejora o incrementa; a\u00f1ade que es la postura \u00a0de la Resoluci\u00f3n de\u00a014 de Abril de\u00a02005, en la que se pretende por el recurrente \u00a0la rectificaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n registral de un bien con car\u00e1cter privativo, en atenci\u00f3n a que una parte se hab\u00eda adquirido durante el matrimonio, con dinero de la sociedad de gananciales, no dando lugar a la rectificaci\u00f3n pretendida, resolviendo este Organismo que la partici\u00f3n legalmente hecha, dice el art\u00edculo\u00a01068 CC, confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, de suerte que a trav\u00e9s de la misma, y cualquiera que sea la naturaleza que se le quiera atribuir, se concreta en bienes o derechos determinados el que al coheredero le correspond\u00eda en su condici\u00f3n de tal, de sucesor a t\u00edtulo universal del causante, en la masa hereditaria. Y este principio no quiebra en aquellos casos, en que se le adjudica a un heredero el bien, compensando en met\u00e1lico al resto de los herederos, consider\u00e1ndose el bien privativo a pesar de que tales compensaciones provengan de dinero ganancial, al no alterarse por ello el car\u00e1cter privativo inicial del bien objeto de la partici\u00f3n.; eso s\u00ed debiendo de entrar en juego el deber de reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidaci\u00f3n, conforme a lo establecido en el art\u00edculo\u00a01.358 CC<\/a>.<\/p>\n

RDGRN.- desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

\u00a0La DGRN se hace eco de la resoluci\u00f3n invocada por el recurrente de 14 de abril de 2005 y a\u00f1ade que el centro directivo, cfr. Resoluciones de\u00a022 de febrero de\u00a01943 y\u00a06 de abril de\u00a01962, entre otras, ha reiterado que la adjudicaci\u00f3n hecha a uno de los herederos con la obligaci\u00f3n de compensar en met\u00e1lico a los dem\u00e1s por raz\u00f3n del exceso de valor de lo adjudicado en relaci\u00f3n con el de su cuota hereditaria no implica enajenaci\u00f3n; tal adjudicaci\u00f3n no envuelve una trasmisi\u00f3n de dominio de unos herederos a otros, sino directamente del causante al adjudicatario, con la eficacia declarativa de toda partici\u00f3n y con los efectos civiles e hipotecarios que le son propios.<\/p>\n

No obstante, en el presente caso en la adjudicaci\u00f3n del bien hereditario interviene el cesionario de derechos hereditarios de uno de los hermanos. Y de estos derechos adquiridos a t\u00edtulo oneroso constante matrimonio en r\u00e9gimen de gananciales debe aplicarse la presunci\u00f3n de ganancialidad que con car\u00e1cter \u00abiuris tantum\u00bb establece el art\u00edculo\u00a01361 del C\u00f3digo Civil<\/a><\/strong>. Por ello es imprescindible el consentimiento del c\u00f3nyuge de quien comparece en la escritura no s\u00f3lo en su condici\u00f3n de heredero, sino tambi\u00e9n como cesionario a t\u00edtulo oneroso de tales derechos hereditarios.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n de diferentes principios determinantes del car\u00e1cter de los bienes de los c\u00f3nyuges en r\u00e9gimen de gananciales <\/strong>referidos por la recurrente en su escrito (autonom\u00eda de la voluntad, subrogaci\u00f3n real,…), o bien exigen para su aplicaci\u00f3n al caso concreto el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges <\/strong>[as\u00ed el art\u00edculo\u00a01355<\/a> del C\u00f3digo Civil que comienza afirmando que \u00abpodr\u00e1n los c\u00f3nyuges, de com\u00fan acuerdo, (…)\u00bb]; o bien hacen referencia a supuestos concretos distintos del presente <\/strong>(as\u00ed el art\u00edculo\u00a01352<\/a> que se refiere a participaciones sociales, acciones u otros t\u00edtulos; o el art\u00edculo\u00a01346.3<\/a> relativo a los adquiridos a costa o en sustituci\u00f3n de bienes privativos), siendo necesario recordar que en el presente caso los derechos hereditarios se adquieren a costa de dinero que, dado su car\u00e1cter esencialmente fungible, tiene car\u00e1cter presuntivamente ganancial;<\/strong> dichos principios determinantes no tienen fuerza suficiente en el caso objeto de este recurso para anteponerse a la presunci\u00f3n general del art\u00edculo\u00a01361 del C\u00f3digo Civil. (IES)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>283.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.\u00ba 1 a la inscripci\u00f3n de una adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Se suspende la inscripci\u00f3n de una finca por herencia previa elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa por falta de comparecencia de los vendedores o sus herederos.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1. Para resolver el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias: a) Mediante las escrituras calificadas, otorgadas ambas \u00fanicamente por la ahora recurrente, \u00e9sta formaliz\u00f3 la adici\u00f3n de herencia causada por el fallecimiento de su padre respecto de una mitad indivisa de determinada finca urbana que fue adquirida por el causante por compra a do\u00f1a M. T. A. G. y a don A. A. F. mediante documento privado de 2 diciembre 1994 que \u00abse eleva a p\u00fablico y queda incorporado a la presente escritura (la segunda de ellas)\u00bb.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>b) El registrador de la Propiedad funda su negativa a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n solicitada por falta de tracto sucesivo, y por no poder ser tenido en consideraci\u00f3n el documento privado de venta pues, conforme al art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria es necesario que dicho documento sea elevado a escritura p\u00fablica por todos los otorgantes del mismo, sin que sea suficiente esa nueva \u00abescritura\u00bb, que no pasa de ser una mera acta de protocolizaci\u00f3n del documento en cuesti\u00f3n. […]<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>c) La recurrente alega que es heredera no solo de los compradores, sino que tambi\u00e9n es uno de los herederos de los vendedores y titulares registrales de la mitad indivisa de la finca referida, seg\u00fan resulta del auto judicial de declaraci\u00f3n de herederos cuya copia acompa\u00f1a al escrito de recurso<\/strong>; sin que de los dem\u00e1s coherederos tenga informaci\u00f3n y relaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN confirma el defecto.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

[…] es principio b\u00e1sico de nuestro Derecho hipotecario […] el de tracto<\/strong> sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad se exige que est\u00e9 previamente inscrito<\/strong> el derecho del transmitente (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no podr\u00e1 accederse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado sin consentimiento del titular registral<\/strong>, que resulte de los correspondientes t\u00edtulos traslativos con causa adecuada (cfr. art\u00edculos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).\u00a0[…]<\/p>\n

En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripci\u00f3n<\/strong> mientras no se presenten los t\u00edtulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. art\u00edculo 208).<\/p>\n

[…] los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos […] pues s\u00f3lo ellos asumen y s\u00f3lo a ellos se les puede exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aqu\u00e9l, entre las que se encuentra la relativa a su formalizaci\u00f3n de forma p\u00fablica […] En aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior<\/strong> (art\u00edculo 1224 del C\u00f3digo Civil), el evidente valor recognoscitivo de la existencia y contenido del negocio que comportan y la autenticidad<\/strong> que con aquel reconocimiento adquieren, requiere, que, trat\u00e1ndose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos<\/strong> los que en ellos fueron parte o sus herederos, y as\u00ed\u0301 ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contrataci\u00f3n […] como del propio valor unilateral del reconocimiento […] Por ello, la pretensi\u00f3n de la recurrente no puede ser acogida<\/strong>, pues […] la necesidad de tracto sucesivo requiere que la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del referido documento privado de compraventa sea otorgado por todos<\/strong> los herederos de los adquirentes y transmitentes a quienes corresponde ejercitar los actos de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de los bienes que integran el patrimonio hereditario […]<\/p>\n

En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente en el presente caso, no cabe acceder a la inscripci\u00f3n mientras no se presenten los t\u00edtulos<\/strong> oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios<\/strong> que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. art\u00edculo 208).<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar<\/strong> la calificaci\u00f3n impugnada.\u00a0(CB)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>285.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSI\u00d3N SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 12, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> La rehabilitaci\u00f3n del concursado surte efectos desde el Auto o St aunque no sean firmes sin que quepa seguir aplicando l\u00edmites del concurso aunque en el registro a\u00fan consten los mismos. Puede inscribirse la venta otorgada por concursado tras la Sentencia (no firme) de conclusi\u00f3n,\u00a0quedando ya\u00a0advertidos los eventuales 3os<\/span><\/sup> posteriores, con las anotaciones preventivas concursales que\u00a0SOLO podr\u00e1n\u00a0cancelarse cuando se acredite la firmeza de la St.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong>\u00a0Se presenta escritura de venta otorgada por un concursado rehabilitado, constando previamente anotados en el Registro la declaraci\u00f3n de concurso, y la sentencia \u2013NO firme, objeto por ello de anotaci\u00f3n preventiva- de terminaci\u00f3n del concurso, cese del administrador concursal y reintegro al deudor de todas sus facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n.<\/p>\n

En la escritura se pacta que cuando el vendedor obtenga la firmeza de la sentencia la aportar\u00e1 al comprador o al registro para que puedan cancelarse registralmente todas las afecciones concursales.<\/p>\n

En el registro consta que alg\u00fan acreedor se opuso a la conclusi\u00f3n, que el juez la desestimo y que se halla pendiente en la Audiencia la admisi\u00f3n o no a tr\u00e1mite del recurso de apelaci\u00f3n.<\/p>\n

La Registradora titular y la sustituta:\u00a0\u00a0 <\/strong> califican negativamente<\/strong>, conforme al Ppio de Prioridad art 17 LH<\/a> por entender que conforme arts 517-1 y 524-4 LEC<\/a>, las Sentencias no firmes no pueden dar lugar a inscripciones o cancelaciones definitivas, para evitar la creaci\u00f3n de falsas apariencias de legalidad, que den lugar a terceros protegidos. De hecho el registro de la Propiedad despliega su eficacia al margen de la realidad del concurso<\/strong>, y por tanto mientras no se acredite la firmeza de la Sentencia que ponga fin al concurso, el registrador debe prescindir de la misma y su anotaci\u00f3n preventiva y actuar como si el concurso a\u00fan estuviera en curso, con todas las prohibiciones y limitaciones previas<\/strong>: en consecuencia califican negativamente por haberse otorgado la escritura de venta, sin la intervenci\u00f3n del administrador concursal y sin la oportuna autorizaci\u00f3n judicial<\/strong>.<\/p>\n

El Notario <\/strong>autorizante:\u00a0\u00a0 <\/strong>recurre <\/strong>exponiendo en s\u00edntesis que:<\/p>\n

1) La registradora confunde el objeto de la calificaci\u00f3n:<\/strong> en el caso una escritura<\/u><\/em> de compraventa,<\/em><\/strong> y NO una resoluci\u00f3n judicial (la Sentencia de conclusi\u00f3n no firme y ya publicada mediante anotaci\u00f3n preventiva, la cual ya da publicidad a 3os<\/sup> de la falta de firmeza).<\/p>\n

2) La resoluci\u00f3n judicial, la Sentencia de fin del concurso <\/strong>en que se rehabilita al deudor de todas sus facultades patrimoniales y se cesa al administrador concursal, es constitutiva de tal situaci\u00f3n, no su firmeza ni su publicidad registral (arts. 21-2<\/a>, 41<\/a>, 133<\/a>, 177 y 178<\/a> LConc<\/a>). En el \u00e1mbito concursal los recursos lo son a un solo efecto, y por tanto carecen del suspensivo en la Sentencia que es inmediatamente ejecutable.<\/p>\n

3) Por tanto, no cabe <\/strong>que el deudor ahora con plenas facultades, tras la Sentencia reca\u00edda, necesite para vender,<\/strong> concluido el concurso, requisitos que ya no cabe exigir <\/strong>y que son de imposible cumplimiento como la intervenci\u00f3n de un administrador o de un juez\u2026<\/p>\n

– Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN\u00a0estima el recurso<\/strong> y revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

– Doctrina<\/strong>:
\na) <\/strong>Se\u00f1ala el Centro Directivo que el \u201cRegistro de la Propiedad no se configura como una realidad aut\u00f3noma que genere sus propios efectos de modo independiente. <\/strong>El concurso de acreedores busca y necesita la publicidad registral, pero \u00e9sta no puede desconocer, y menos alterar, la realidad<\/strong> de lo publicado. Dicho de forma escueta, es el Registro de la Propiedad el que se debe adaptar al concurso de acreedores, no al rev\u00e9s\u201d<\/strong>.<\/p>\n

b) <\/strong>La declaraci\u00f3n del concurso no constituye propiamente una carga <\/em>espec\u00edfica sobre una finca<\/strong>, sino que hace p\u00fablica la situaci\u00f3n subjetiva del concursado<\/strong> en cuanto al ejercicio de las facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre sus bienes<\/strong> (\u2026) sin que se produzca el conflicto de prioridad <\/strong>que resuelve el art 17 LH<\/a>. As\u00ed, el r\u00e9gimen de intervenci\u00f3n de las facultades del concursado no nace<\/u> con la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n<\/strong> del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto<\/strong> de declaraci\u00f3n del concurso, \u00abque producir\u00e1 sus efectos de inmediato (\u2026) y ser\u00e1 ejecutivo, aunque no sea firme\u00bb<\/em> (art 21-2<\/a> LConc<\/a>), con independencia del conocimiento<\/em> <\/strong>que de \u00e9l tengan los otorgantes y 3os<\/sup>.<\/p>\n

c)<\/strong> Todo lo cual ser\u00eda tambi\u00e9n aplicable, no solo en la declaraci\u00f3n<\/u> de concurso sino tambi\u00e9n en la de su conclusi\u00f3n<\/em><\/strong>, de modo similar tambi\u00e9n a la fecha de aprobaci\u00f3n del convenio <\/em><\/strong>(art 133<\/a> LConc<\/a>) o la fase de liquidaci\u00f3n (arts. 148-2 y 149<\/a> LConc<\/a>).<\/p>\n

d)<\/strong> Por tanto, dado que el concursado puede v\u00e1lidamente enajenar su finca <\/strong>una vez dictada<\/u> la resoluci\u00f3n judicial no firme <\/em>por la que se pone fin a la situaci\u00f3n concursal, <\/strong>necesariamente ha de ser posible su inscripci\u00f3n<\/strong><\/u>.<\/p>\n

– \u00abEl Registro no puede convertirse en una ficci\u00f3n que obligue a mantener, s\u00f3lo <\/strong>respecto de los bienes inscritos, un r\u00e9gimen dispositivo que resulta de imposible <\/strong>aplicaci\u00f3n, pues la administraci\u00f3n concursal ha quedado cesada, y el juez no puede intervenir en un procedimiento que ha declarado concluido\u00bb<\/em>. Por eso, si el negocio es v\u00e1lido y eficaz<\/strong> en el momento de su celebraci\u00f3n<\/u><\/em>, no puede tener bloqueado su acceso al Registro de la Propiedad por raz\u00f3n de no haberse cancelado todav\u00eda la anotaci\u00f3n referida al concurso.<\/p>\n

– Pero lo anterior no impide que contin\u00fae la constancia registral de la situaci\u00f3n de concurso hasta que alcance firmeza <\/strong>la resoluci\u00f3n judicial, de modo que la Anotaci\u00f3n Preventiva dar\u00e1 a conocer a 3os<\/sup> de la situaci\u00f3n prexistente y su sujeci\u00f3n a posibles declaraciones judiciales posteriores (derivadas de la falta de firmeza).\u00a0(ACM<\/a>)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10161 – 9 p\u00e1gs. – 259 KB)<\/a>\u00a0\u00a0 Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>286.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSI\u00d3N SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 12, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Reitera<\/strong> la anterior Res#285<\/a>\u00a0(ACM<\/a>)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10162 – 9 p\u00e1gs. – 259 KB)<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>287.() VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA FIGURANDO SU CONCLUSI\u00d3N SOLO ANOTADA POR FALTA DE FIRMEZA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 4 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 12, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Reitera<\/strong> la anterior Res#285<\/a>\u00a0(ACM<\/a>)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10163 – 10 p\u00e1gs. – 263 KB)<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0 Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>288.*** TOMA DE POSESI\u00d3N DE\u00a0LEGADOS SIN INTERVENCI\u00d3N DE HEREDEROS O CONTADOR PARTIDOR. LEGATARIO YA POSEEDOR Y ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oviedo n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y toma de posesi\u00f3n de legado.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Para inscribir en el Registro un legado sin intervenci\u00f3n de los herederos, cuando no existan legitimarios ni contador partidor, si el legatario estaba ya en posesi\u00f3n del legado al fallecimiento del testador, basta con acreditarlo con Acta de Notoriedad.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de aceptaci\u00f3n y toma de posesi\u00f3n de un legado por un legatario (una Parroquia) sin intervenci\u00f3n de los herederos, que no est\u00e1n declarados. No existen legitimarios ni contador partidor y adem\u00e1s el testador no autoriz\u00f3 expresamente la toma unilateral de posesi\u00f3n del legado por el legatario. En el testamento no hay designados herederos y no se aporta Declaraci\u00f3n notarial de herederos (que presumiblemente ser\u00eda el Estado). Se aporta certificado del Catastro y tambi\u00e9n del Arzobispado acreditativos de la posesi\u00f3n del legatario.<\/p>\n

La registradora <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n ya que considera que es necesaria la entrega de la posesi\u00f3n por los herederos, de conformidad con el art\u00edculo 81 d)<\/a> RH.<\/p>\n

La notaria autorizante <\/strong>\u00a0recurre y alega que hay t\u00edtulo (testamento) y modo (ocupaci\u00f3n), ya que el legatario ocup\u00f3 pac\u00edficamente la finca desde el momento de fallecimiento del testador, por lo que se consum\u00f3 la adquisici\u00f3n de la propiedad el mismo d\u00eda de la muerte del testador y la entrega exigida por la registradora es un requisito meramente formal.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina. <\/strong>Como regla general no cabe actuaci\u00f3n unilateral del legatario sobre un legado de cosa espec\u00edfica y determinada propia del testador si no hay persona autorizada para realizar la entrega. Sin embargo, la entrega del legado no es necesaria cuando el legatario es ya poseedor del bien legado<\/strong> en el momento de la muerte del testador.<\/p>\n

Para acreditar el hecho de la posesi\u00f3n por el legatario el medio adecuado es un Acta notarial de Notoriedad de las reguladas en el art\u00edculo 209 del RN<\/a><\/strong>. Con ella se acredita la posesi\u00f3n continuada del local y es suficiente para entender que el legatario se halla en posesi\u00f3n de la cosa legada y no es necesaria su entrega.<\/p>\n

COMENTARIO:<\/strong> Con cierta frecuencia ocurren casos como el presente, pues en los testamentos no se menciona la facultad de toma de posesi\u00f3n del legado por el propio legatario y deber\u00eda ser cl\u00e1usula de estilo, al menos en los casos en los que no haya legitimarios, pues el legatario suele estar en posesi\u00f3n del legado muchas veces antes del fallecimiento del testador o toma posesi\u00f3n de forma pac\u00edfica y natural una vez fallecido este como persona cercana al testador<\/p>\n

El Acta notarial de Notoriedad es un medio preferente para acreditar esa posesi\u00f3n, aunque no deber\u00eda de ser el \u00fanico, y desde luego mucha mejor alternativa que la demanda judicial contra unos reticentes herederos a la firma de la escritura de entrega meramente formal del legado o peor si no est\u00e1n siquiera nombrados.<\/p>\n

La posibilidad prevista por la DGRN en la presente resoluci\u00f3n, en la buena l\u00ednea, (posesi\u00f3n antes del fallecimiento del testador) debe de extenderse a otros supuestos similares, como aquellos casos en los que el legatario ha tomado posesi\u00f3n por s\u00ed solo del bien legado despu\u00e9s del fallecimiento del testador y la ha mantenido de forma pac\u00edfica e ininterrumpida durante m\u00e1s de un a\u00f1o, pues en tal caso se acredita igualmente la posesi\u00f3n\u00a0 que deviene inatacable para el heredero por la v\u00eda interdictal y por la v\u00eda declarativa, pues el legatario es el propietario. por lo que carece ya de sentido una entrega meramente formal. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10164 – 7 p\u00e1gs. – 249 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>289.** DERECHO DE TRANSMISI\u00d3N. INTERVENCI\u00d3N DEL C\u00d3NYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Cieza n.\u00ba 2 ,por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de liquidaci\u00f3n de comunidad conyugal y manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: En la escritura de herencia del primer causante debe intervenir el c\u00f3nyuge viudo del transmitente junto con sus herederos<\/span>.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>: Nuevamente se cuestiona si en la herencia del primer causante tambi\u00e9n debe intervenir, junto con los herederos transmisarios, el c\u00f3nyuge viudo del transmitente.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: se\u00f1ala como defecto que la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales y la adjudicaci\u00f3n de bienes por t\u00edtulo de herencia del primer causante requieren la intervenci\u00f3n de la viuda del transmitente.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: argumenta que el c\u00f3nyuge viudo del transmitente, adem\u00e1s de no estar citado en el testamento, no tiene la condici\u00f3n de heredero forzoso de su esposo sino tan solo una hipot\u00e9tica expectativa realmente vac\u00eda de contenido, ya que se trata de una cuota usufructuaria sobre nuda propiedad cuyo usufructo ya tiene la heredera y madre del fallecido.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso interpuesto y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: Por ser doctrina reiterada en recientes resoluciones (citadas en los Vistos, s\u00f3lo se destaca ahora lo siguiente:<\/p>\n

1 La obligada protecci\u00f3n de los herederos forzosos exige entender que, a efectos de determinar el importe de la leg\u00edtima, el \u00abius delationis\u00bb tambi\u00e9n se computa, porque en s\u00ed es susceptible de valoraci\u00f3n econ\u00f3mica<\/strong> por lo mismo que es susceptible de venta (art\u00edculo 1.000.1.\u00ba del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

2 Desde que el transmitente muere \u2013aunque su herencia abierta a\u00fan no haya sido aceptada\u2013, se defiere la leg\u00edtima, por lo que no puede quedar menoscabada. As\u00ed se asegura la mejor protecci\u00f3n de las leg\u00edtimas, sin que haya necesidad de contradecir el indudable car\u00e1cter personal\u00edsimo de la opci\u00f3n que implica el \u00abius delationis\u00bb.<\/p>\n

\u00a03 El c\u00f3nyuge tiene la misma posici\u00f3n que el resto de los legitimarios, de ah\u00ed que en la doctrina y en la jurisprudencia se le reconozca igual que a los restantes herederos forzosos a la hora de realizar la partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de la herencia, aun cuando le leg\u00edtima le haya sido deferida a t\u00edtulo de legado y no de heredero (vid., por todas, la reciente Resoluci\u00f3n de 22 de febrero de 2018), y lo mismo debe entenderse en el presente caso en que la leg\u00edtima es deferida \u00abex lege\u00bb por haber fallecido intestada la transmitente.<\/p>\n

4 Tampoco puede compartirse la tesis del recurrente de que el derecho de la viuda del hijo fallecido est\u00e1 vac\u00edo de contenido al recaer sobre nuda propiedad por estar constituido otro usufructo preferente. Es indudable que caben el usufructo sucesivo as\u00ed como el usufructo sobre la nuda propiedad, lo que ya determinar\u00eda indudablemente la existencia de derechos con contenido.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: En aras de esa protecci\u00f3n del legitimario, debe requerirse su intervenci\u00f3n en la partici\u00f3n de la herencia del primer causante. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10165 – 11 p\u00e1gs. – 270 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>290.*** INTERPRETACI\u00d3N DE CLAUSULA TESTAMENTARIA: SUSTITUCI\u00d3N O DERECHO DE REPRESENTACI\u00d3N EN SUCESI\u00d3N TESTADA<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de M\u00f3stoles n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencias.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>El testador lega la mitad indivisa de la nuda propiedad de dos fincas, al hijo A, e instituye herederos, en nuda propiedad y por iguales partes, a sus dos hijos A y B, pero estableciendo un \u201cdcho. de representaci\u00f3n, a favor de sus respectivos descendientes, tanto en la herencia como en el legado\u201d. En escritura de herencia, ambos hijos y herederos, renuncian a sus legados y se adjudican todos los bienes como herederos. La DG, en la duda de si, el testador, ha establecido una sustituci\u00f3n vulgar o un dcho. de representaci\u00f3n, opta por estimar que, la voluntad del testador fue establecer, en su testamento, una sustituci\u00f3n vulgar, para los casos de representaci\u00f3n en la sucesi\u00f3n intestada, lo que implica, dada la renuncia de los legatarios, la refundici\u00f3n del legado en la masa hereditaria que corresponde a los herederos. As\u00ed, pues,\u00a0el testador puede, en base a la libertad de testar, someter su sucesi\u00f3n al derecho de representaci\u00f3n del art. 924 Cc<\/a>.<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0Hechos<\/strong>: Se otorga un testamento notarial abierto, en el que, el testador: \u201clega a su hijo A, la nuda propiedad de dos fincas del inventario, en cuanto a la mitad, que pertenec\u00eda al testador por gananciales y, en la nuda propiedad del remanente de sus bienes, instituye herederos, por partes iguales, a sus referidos dos hijos A y B, \u201ccon dcho. de representaci\u00f3n en favor de sus respectivos descendientes, que tambi\u00e9n se dar\u00e1 en el legado\u201d. En la escritura de herencia, ambos hijos (uno de ellos representando adem\u00e1s al otro) renuncian a los legados establecidos a su favor y, en las operaciones particionales, se adjudican los bienes, \u00fanicamente, en su condici\u00f3n de herederos.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>Suspende la inscripci\u00f3n, porque conforme al art\u00edculo 774 del Cc.<\/a>, relativo a las sustituciones testamentarias y aplicable tambi\u00e9n a los legados (art. 789)<\/a>, se incluyen los supuestos de premoriencia, renuncia o incapacidad, por lo que, la renuncia al legado por parte de un hijo, provoca la ineficacia del llamamiento, pero no implica que se produzca, autom\u00e1ticamente, la extinci\u00f3n del legado o legados y su refundici\u00f3n en la masa hereditaria, sino que origina un llamamiento en favor de los descendientes respectivos, en virtud de la sustituci\u00f3n prevista, que, al no especificar los casos en que debe tener lugar, incluye la renuncia. Por ello, dicha renuncia del hijo, al legado, no lo extingue, con el efecto de su refundici\u00f3n en la masa hereditaria, sino que se da un nuevo llamamiento a favor de ulteriores descendientes<\/strong>, en virtud de la sustituci\u00f3n prevista en el testamento.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: El letrado de los herederos, interpone recurso, en estos t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.- Considera que la cuesti\u00f3n planteada radica en interpretar la voluntad del testador y el sentido que se quiera dar a la expresi\u00f3n \u201cdcho. de representaci\u00f3n\u201d que utiliza el testador, entendiendo en contra del registrador, que no estamos ante una sustituci\u00f3n, sino ante un dcho. de representaci\u00f3n tanto en la instituci\u00f3n de heredero como en el legado, de acuerdo con el principio de libertad de testar y que ello es evidente, dado que dicha cl\u00e1usula fue redactada por un notario y tiene, por tanto, un sentido t\u00e9cnico evidente.<\/p>\n

2.- Que el dcho. de representaci\u00f3n<\/strong> tiene tres caracteres: -act\u00faa cuando el heredero no puede serlo, pero no cuando no quiere serlo y repudia la herencia, -que la ley llama en vez del designado, a los descendientes y a los sobrinos, -que estos descendientes o sobrinos suceden al causante, no por dcho propio, sino por dcho de representaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0 Por el contrario, la sustituci\u00f3n se caracteriza<\/strong>: – porque act\u00faa cuando el designado como heredero o legatario no llega a serlo porque no puede o no quiere. \u2013 porque se puede nombrar sustituto a quien quiera el causante, incluso aunque no tenga parentesco. -y porque los sustitutos suceden al testador por dcho propio.<\/p>\n

3.- Que es accidental que bien la representaci\u00f3n o la sustituci\u00f3n operen una en la sucesi\u00f3n testada y otra en la intestada, por lo que debe admitirse que el dcho de representaci\u00f3n pueda actuar tambi\u00e9n en la sucesi\u00f3n testamentaria<\/strong>, si as\u00ed lo establece la voluntad del testador, como ley de la sucesi\u00f3n. El recurso del testador al dcho de representaci\u00f3n en la sucesi\u00f3n testada, responde al deseo del causante de excluir la repudiaci\u00f3n de la herencia<\/strong> de los supuestos que provocan que \u00e9sta pase a los descendientes del designado como heredero.<\/p>\n

\u00a0Por tanto, el testador acudi\u00f3 al dcho de representaci\u00f3n siendo conocedor de sus efectos y consecuencias, por lo que hay que negar que estemos ante un supuesto de sustituci\u00f3n vulgar.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> Estima el recurso y revoca<\/strong> la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

\u00bfSustituci\u00f3n o dcho. de representaci\u00f3n? <\/strong>Este es el eje del recurso, ya que mientras el registrador se apunta a la primera figura, el recurrente afirma la existencia de un dcho de representaci\u00f3n del art. 924 del C.c.<\/a>, aplicable, por voluntad del testador, a la sucesi\u00f3n testada.<\/p>\n

\u00a0\u00a0La DG estima que, si bien ambas figuras tienen una funci\u00f3n semejante, sin embargo, act\u00faan en distintos \u00e1mbitos: la sustituci\u00f3n es propia de la sucesi\u00f3n testada, donde rige la libertad de testar, y depende de la exclusiva voluntad del testador, y el segundo, es una excepci\u00f3n al principio de la proximidad de grado, propia de la sucesi\u00f3n intestada y supone<\/span> ausencia de la voluntad del causante en la sucesi\u00f3n (arts. 923, 924 y 929 C.c.<\/a>).<\/p>\n

\u00a0 La DG afirma un principio indubitado: el testador puede, en base a la libertad de testar, someter su sucesi\u00f3n al dcho de representaci\u00f3n del art. 924<\/a><\/strong>, pudiendo establecer una sustituci\u00f3n (registrador) o bien un dcho de representaci\u00f3n del art 924 cc, en un sentido t\u00e9cnico, en su propio testamento (recurrente).<\/p>\n

\u00a0 La DG se decanta por este segundo supuesto, ya que estima que, el testador ha previsto un segundo llamamiento, por si el primero resulta ineficaz, pero al acudir a la segunda instituci\u00f3n, su voluntad ha sido \u201cexcluir el supuesto de la repudiaci\u00f3n<\/strong> de la herencia o legado\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Estamos pues ante un derecho de representaci\u00f3n -propio de la sucesi\u00f3n intestada- que la voluntad del testador aplica a la testada, para excluir, con ello, la posible renuncia de los herederos o legatarios<\/strong>. Excluida esta posibilidad, se evita que, el representante, herede o adquiera el legado, en caso de renuncia del primer favorecido.<\/p>\n

\u00a0\u00a0 En definitiva, debe concluirse que \u201cla voluntad del testador fue establecer una \u201csustituci\u00f3n vulgar\u201d para los mismos casos de representaci\u00f3n en la sucesi\u00f3n intestada<\/strong> (que el heredero o legatario, bien no viviera o no hubiera podido heredar) \u201clo que implica que, dada la renuncia del legatario, se ha refundido, el legado, en la masa correspondiente a los herederos\u201d.<\/p>\n

\u00a0 Comentario: <\/strong>Viene de lejos la discusi\u00f3n en torno a si, el derecho de representaci\u00f3n se da s\u00f3lo en la sucesi\u00f3n intestada, o tambi\u00e9n (aparte de la sucesi\u00f3n forzosa, vs. arts. 761 y<\/a> 857 del C.c.<\/a>), se puede dar en la sucesi\u00f3n testada (en base al principio de libertad de testar), discusi\u00f3n que se ha incrementado tras de la reforma, en 1981, del art\u00edculo 814<\/a>, que a\u00f1ade un nuevo supuesto 3\u00ba. Pues bien, en la sucesi\u00f3n intestada, para que alguien pueda heredar por representaci\u00f3n, es preciso que el representado haya dejado de adquirir la herencia por razones independientes de su voluntad (el art 924 que se refiere a los dchos del representado \u201csi viviera o hubiera podido heredar y que relacionado con el art 929, indica que no se puede representar a una persona viva, sino en los casos de desheredaci\u00f3n o incapacidad\u201d).<\/p>\n

\u00a0\u00a0 La doctrina<\/strong>, ha cuestionado si cabe, el dcho de representaci\u00f3n, en otras situaciones a que no hace referencia el art 924 c.c., as\u00ed el caso de conmoriencia<\/strong>, donde, para unos autores la conmoriencia del causante y del representado, equivale a la premoriencia de \u00e9ste, y por tanto se aplicar\u00eda el dcho de representaci\u00f3n, ya que hay una imposibilidad de que el primer llamado acepte la herencia, lleg\u00e1ndose de esta forma a situaciones de injusticia para los descendientes del fallecido.<\/p>\n

\u00a0 Y el otro supuesto es el indicado aqu\u00ed, de la posible aplicaci\u00f3n del dcho de representaci\u00f3n a la sucesi\u00f3n testada o testamentaria<\/strong>: Pues bien, al tiempo de la publicaci\u00f3n del c.c., la doctrina era contraria a esta posibilidad \u201cdados los antecedentes, la sistem\u00e1tica del c.c., la letra de sus preceptos y la propia naturaleza de este dcho\u201d. Pero tras la ley 11\/1981, que modifica el citado art. 814 introduciendo un p\u00e1rrafo 3\u00ba que dice \u201cque los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido, representan a \u00e9ste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos\u201d ha dado lugar a una nueva direcci\u00f3n en la doctrina, que (como ocurre en la RS comentada) estima que esta norma permite la aplicaci\u00f3n del dcho de representaci\u00f3n de la sucesi\u00f3n intestada, a la sucesi\u00f3n testamentaria.<\/p>\n

\u00a0 Por lo que hace a los tribunales,<\/strong> \u00e9stos mantuvieron, en principio, una postura contraria a la admisi\u00f3n de este dcho en la sucesi\u00f3n testada (as\u00ed STS 6 diciembre de 1952 (Tol 344568), aunque otros, posteriormente, as\u00ed la SAP de Madrid 28 marzo 2011 (Tol 2129307) mantuvieron su existencia en la sucesi\u00f3n testada: \u201clos derechos de los demandantes en la herencia de su abuela, al haber fallecido su padre con anterioridad a su madre y causante, le son otorgados a los mismos por el p\u00e1rrafo 3\u00ba del art 814\u2026es decir se presume que el testador no omiti\u00f3 a\u00a0 un hijo suyo -heredero forzoso- que premuere, y tampoco quiso preterir a los hijos de \u00e9ste y se reconoce a los nietos un dcho de representaci\u00f3n en la herencia de la abuela\u201d.<\/p>\n

\u00a0La presente RS se suma a la idea de que cabe aplicar el dcho de representaci\u00f3n de la sucesi\u00f3n intestada, a la sucesi\u00f3n testada.<\/p>\n

Tomado lo anterior del magn\u00edfico libro \u00abDerecho de Sucesiones\u00bb<\/a> editado por Tirant Lo Blanch, y del que son directoras (aparte los distintos autores de cada cap\u00edtulo) Do\u00f1a Josefina Alventosa del R\u00edo y Do\u00f1a Mar\u00eda Elena Cobas Coviella.\u00a0 (JLN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10166 – 7 p\u00e1gs. – 250 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>291.** HERENCIA. PA\u00cdS VASCO. LEGADO DE LEG\u00cdTIMA O APARTAMIENTO T\u00c1CITO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y partici\u00f3n de herencia.\u00a0<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Se plantea si dos legatarias de leg\u00edtima estricta, ante la posibilidad de apartamiento t\u00e1cito establecido por la Ley 5\/2015 en fecha posterior a la del testamento, deben comparecer en la adjudicaci\u00f3n de herencia, resolvi\u00e9ndose que s\u00ed.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: 1.\u2003Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia en la que: el testamento fue otorgado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Derecho Civil Vasco; el fallecimiento se ha producido una vez ha entrado en vigor la citada ley; en el testamento, se instituye herederos en distintas proporciones a un hijo y a una hija y a dos nietas hijas de \u00e9sta; otras dos hijas que no han sido instituidas como herederas reciben por v\u00eda de legado lo que por leg\u00edtima estricta les corresponda.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>se\u00f1ala como defecto la falta de comparecencia<\/strong> de las dos legitimarias a las que se ha dejado en el testamento las dos doceavas partes de la herencia por su leg\u00edtima estricta que les corresponda.<\/p>\n

Recurrente: <\/strong>La notaria recurre y alega: que se trata de un conflicto de Derecho intertemporal<\/strong> entre le fecha del testamento y la de la apertura de la sucesi\u00f3n […] en el sentido de que, seg\u00fan la DGRN, se aplica la Ley 5\/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco; que, por lo tanto, como se ha designado herederos a algunos de los descendientes, se ha respetado la leg\u00edtima de los descendientes exigida por la ley vasca, que recoge la posibilidad de elegir a uno o varios de los legitimarios; que la disposici\u00f3n de la testadora a favor de las dos hijas a quienes se lega su leg\u00edtima estricta, constituye un indicio<\/strong> de que la voluntad de la causante era dejar a las mismas el menor contenido de derechos posibl<\/strong>e y que la menci\u00f3n de estas en el testamento solo se encuentra motivada por el hecho de que la ley les reconoce un derecho hereditario cuya inexistencia habr\u00eda llevado a la testadora a no haberles mencionado en el testamento<\/strong>; que la raz\u00f3n de haber sido redactada as\u00ed la cl\u00e1usula fue con la intenci\u00f3n de hacer comprensible a la testadora la parte que por imperativo legal, corresponde a cada una de sus hijas; que no se trata de un problema de interpretaci\u00f3n de un testamento sino de aplicaci\u00f3n de la ley, siendo que la del Pa\u00eds Vasco recoge la posibilidad de elegir a uno o varios de los legitimarlos, como se ha designado a varios de ellos, debe entenderse cumplida la exigencia.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> DGRN confirma la nota.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

2.\u2003Como cuesti\u00f3n previa hay que recordar que este Centro Directivo ha admitido […] que una vez subsanados los defectos, cabe el recurso posterior pues no se recurre el asiento practicado sino el acto de calificaci\u00f3n del registrador<\/strong> al objeto de declarar si la misma fue ajustada o no a derecho.\u00a0[…]<\/p>\n

Como ha dicho este Centro Directivo […] las sucesiones causadas despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley 5\/2015, se regir\u00e1n por sus disposiciones aunque el testamento se otorgara antes. As\u00ed pues, es aplicable el sistema legitimario<\/strong> recogido en dicho texto legal, la naturaleza de las leg\u00edtimas y la nueva figura del apartamiento expreso o t\u00e1cito de los no instituidos como legitimarios. Este r\u00e9gimen estaba recogido por la larga tradici\u00f3n de Derecho civil de las zonas de los Fueros de Ayala y de Vizcaya, que hoy, la Ley 5\/2015 ha extendido a todo el Pa\u00eds Vasco con los problemas<\/strong> de adaptaci\u00f3n intertemporal y regional que se producen.\u00a0[…]<\/p>\n

Centrados en el presente supuesto, no ha existido preterici\u00f3n<\/strong> pues se ha llamado a los legitimarios en sus derechos de leg\u00edtima estricta por v\u00eda de legado; no ha habido un apartamiento expreso. S\u00f3lo queda determinar si ha habido un apartamiento t\u00e1cito o no.\u00a0[…]<\/p>\n

En el presente supuesto no se ha producido una manifestaci\u00f3n formal de apartamiento. Aunque la omisi\u00f3n de apartamiento equivale al apartamiento t\u00e1cito<\/strong> y la preterici\u00f3n, sea o no intencional, de un descendiente heredero forzoso, equivale al apartamiento t\u00e1cito, hay que concluir en que al producirse un llamamiento por v\u00eda de legado, tampoco hay preterici\u00f3n ni apartamiento t\u00e1cito por omisi\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

5.\u2003As\u00ed pues, la cuesti\u00f3n que se debate es la de si en el testamento de la causante, se ha producido o no el apartamiento t\u00e1cito por voluntad de la causante respecto de las hijas legitimarias. En consecuencia, se trata de interpretar la voluntad<\/strong> de la causante en ese testamento, para resolver ante qu\u00e9 tipo de disposici\u00f3n nos encontramos, si un legado de leg\u00edtima o un apartamiento t\u00e1cito.<\/p>\n

Alega la notaria recurrente lo que se ha visto m\u00e1s arriba […]<\/p>\n

El registrador ha fundamentado la exigencia de la comparecencia de las legitimarias en que, al haber instituido herederos a dos de los hijos y a dos nietas en solo diez doceavas partes, es porque su voluntad era que en las otras dos doceavas partes sucedieran las legitimarias<\/strong> por ser esas dos doceavas partes iguales a lo que por leg\u00edtima les corresponde. No que acreciera<\/strong> a los instituidos herederos, pues, de haberlo querido as\u00ed, los hubiera instituido en el cien por ciento y no solo en diez doceavas partes.<\/p>\n

[…] Ocurre que, en el presente supuesto, queda cuota vacante para pago de la leg\u00edtima<\/strong> (dos doceavas partes indivisas) y se hace en forma de legado de leg\u00edtima estricta<\/strong>. En consecuencia, a la vista del legado de los derechos a la leg\u00edtima, las deducciones<\/strong> sobre cu\u00e1l fuera la voluntad de la testadora respecto de apartar a las legatarias de leg\u00edtima no son justificables.<\/p>\n

6.\u2003La cuesti\u00f3n es c\u00f3mo se interpreta este testamento en el que la testadora despu\u00e9s de dejar a sus hijas lo que por leg\u00edtima les corresponda, a continuaci\u00f3n instituye herederas a sus otros dos hijos y a dos nietas en diez doceavas partes de la herencia.\u00a0[…]<\/p>\n

En el testamento del presente supuesto, tras dejar a dos de sus hijas lo que por leg\u00edtima estricta les corresponda, instituye herederos a los otros dos hijos y dos nietas en diez doceavas partes de la herencia, lo que a la vista de la sencilla cuenta matem\u00e1tica evidencia su voluntad de que aquellas percibieran cada una de ellas una doceava parte de la herencia<\/strong>. La interpretaci\u00f3n seg\u00fan la cual la instituci\u00f3n hereditaria en diez doceavas partes pretende dejar vacantes \u2013las otras dos doceavas partes\u2013 respecto de las cuales se abrir\u00eda la sucesi\u00f3n intestada, es una interpretaci\u00f3n absurda<\/strong> puesto que no es cre\u00edble que la voluntad de un testador sea la de abrir su sucesi\u00f3n intestada salvo que as\u00ed lo exprese claramente<\/u>; por lo tanto, debe concluirse que la voluntad de la testadora fue que en esas dos partes indivisas restantes sucediesen las legatarias de leg\u00edtima, y por ello no se dispone en el testamento de las mismas. As\u00ed pues es necesaria su comparecencia en la escritura de partici\u00f3n, como posteriormente ha ocurrido para obtener su inscripci\u00f3n<\/u><\/strong>.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n.\u00a0(CB)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10167 – 8 p\u00e1gs. – 261 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>292.*** HERENCIA. DESHEREDACI\u00d3N. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Santo\u00f1a, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una instancia de manifestaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Resumen<\/strong>:<\/span> Para la eficacia registral de la desheredaci\u00f3n no se necesita acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, pero s\u00ed manifestarlo en la adjudicaci\u00f3n de herencia<\/span>.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>: Se discute la inscripci\u00f3n de una instancia de manifestaci\u00f3n de herencia de heredera \u00fanica, que es la viuda del causante (aforado vizcaino), quien deshered\u00f3 al \u00fanico hijo conforme al art\u00edculo 853.2 CC<\/a>. En el testamento tambi\u00e9n aparta y excluye de su herencia a los dem\u00e1s parientes no llamados a ella, conforme establece la legislaci\u00f3n Foral Vizca\u00edna<\/p>\n

Registrador<\/strong>: suspende la inscripci\u00f3n porque no se ha manifestado si el hijo desheredado tiene o no descendencia a los efectos de ocupar los derechos de su padre desheredado en la porci\u00f3n leg\u00edtima.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: alega que el causante no conoci\u00f3 la existencia de ning\u00fan nieto por lo que no se hace menci\u00f3n en el testamento; que el hijo desheredado es soltero y no tiene descendencia alguna; que no se ha impugnado el testamento.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso interpuesto sin que ello suponga revocar el defecto alegado, pues la estimaci\u00f3n se fundamenta en una raz\u00f3n distinta.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

1 La manifestaci\u00f3n hecha (en el escrito de recurso) de que el hijo desheredado no tiene descendencia no puede subsanar la instancia,<\/strong>\u00a0porque no tuvo entrada en el Registro al tiempo de la calificaci\u00f3n. Para resolver el recurso s\u00f3lo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el momento de la calificaci\u00f3n, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria. \u00a0\u00a0<\/p>\n

2 En los casos de desheredaci\u00f3n no se exige acreditar<\/strong> la inexistencias de descendientes del desheredado (ni tampoco en este caso lo exige la calificaci\u00f3n), pero s\u00ed se debe manifestar si existen o no descendientes<\/strong>, pues la falta de descendientes legitimarios es fundamental para inscribir la instancia de la heredera \u00fanica (Arts. 14 de la Ley Hipotecaria<\/a> y 79 de su Reglamento<\/a>).<\/p>\n

3 Si bien lo dicho hasta ahora confirma la calificaci\u00f3n registral, sin embargo es revocada en base a la legislaci\u00f3n foral aplicable, pues conforme a la Ley de Derecho Civil Vasco (Art. 48 Ley de Derecho Civil Vasco, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 5\/2005) se ha producido indudablemente un apartamiento<\/strong> de los restantes descendientes en la leg\u00edtima.<\/p>\n

\u00a04 Confirma tambi\u00e9n el principio de independencia de la calificaci\u00f3n registral, por lo que no es argumento contra la calificaci\u00f3n el que el mismo documento se haya inscrito en otro Registro. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-10168 – 4 p\u00e1gs. – 239 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>293.** INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA CATASTRAL. ART. 199 LH. OPOSICI\u00d3N DE COLINDANTE Y DUDAS SOBRE REFERENCIA CATASTRAL<\/span><\/h6>\n<\/div>\n
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Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Arteixo, por la que se deniega la inscripci\u00f3n del exceso de cabida de dos fincas y de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca resultante de su agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

Resumen:<\/strong><\/span> La tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria, en el que interviene y es notificada la Administraci\u00f3n municipal colindante que pudiera verse afectada por una posible invasi\u00f3n de un camino p\u00fablico, sin oposici\u00f3n por parte de la misma, hace que queden \u00a0salvaguardados los derechos de los propietarios de los fundos colindantes y el dominio p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Mediante escritura se rectifica la descripci\u00f3n de dos fincas registrales\u00a0 que\u00a0 de\u00a0 una cabida inscrita de\u00a01.590 metros cuadrados y\u00a0823 metros cuadrados respectivamente pasaron a tener una superficie de\u00a01.876,20 y\u00a0912,80 metros cuadrados.<\/p>\n

En escritura otorgada por el mismo notario autorizante, bajo el n\u00famero siguiente de protocolo, se procede a la agrupaci\u00f3n de ambas fincas, incorpor\u00e1ndose al t\u00edtulo certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la que resulta una superficie gr\u00e1fica de la finca agrupada de\u00a02.789 metros cuadrados. Se acompa\u00f1a adem\u00e1s una Sentencia de la Audiencia Provincial.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n, manifestando dudas<\/strong> de identidad, consistentes en la posible invasi\u00f3n de un camino p\u00fablico.<\/p>\n

El recurrente<\/strong>, por su parte, alega:<\/p>\n

Que la propiedad del camino le corresponde habi\u00e9ndosele reconocido judicialmente;<\/p>\n

Que \u00a0el Ayuntamiento no ha formulado oposici\u00f3n como afectado no correspondiendo al Registro de la Propiedad la protecci\u00f3n del dominio p\u00fablico;<\/p>\n

Y que se practicaron las notificaciones del art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria a los colindantes registrales, cuando del precepto resulta que tan s\u00f3lo se debieron realizar a los colindantes afectados, siendo en este caso el \u00fanico afectado por la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica pretendida el Ayuntamiento.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG decide en este expediente si es inscribible una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral, una vez tramitado el expediente del art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria<\/a>.<\/p>\n

Como sabemos el art\u00edculo\u00a09 de la LH<\/a> en su redacci\u00f3n otorgada por la Ley\u00a013\/2015 configura la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada con car\u00e1cter preceptivo en los casos de inmatriculaci\u00f3n u operaciones \u00a0que determinen una reordenaci\u00f3n de los terrenos.<\/p>\n

El art\u00edculo citado se remite al procedimiento del art\u00edculo\u00a0199 en los supuestos en los que la aportaci\u00f3n para inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica sea meramente potestativa, pero cuando es preceptiva, la falta de una remisi\u00f3n expresa desde el art\u00edculo\u00a09 al art\u00edculo\u00a0199 supone que con car\u00e1cter general no ser\u00e1 necesaria la tramitaci\u00f3n previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art\u00edculo\u00a09, letra b, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo, una vez practicada la inscripci\u00f3n correspondiente, con dos excepciones:<\/p>\n