{"id":50330,"date":"2018-07-12T20:55:56","date_gmt":"2018-07-12T18:55:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=50330"},"modified":"2018-07-12T23:37:00","modified_gmt":"2018-07-12T21:37:00","slug":"derechos-del-arrendatario-privativos-o-gananciales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/derechos-del-arrendatario-privativos-o-gananciales\/","title":{"rendered":"Derechos del arrendatario casado: \u00bfprivativos o gananciales?"},"content":{"rendered":"

PRIVATIVIDAD O GANANCIALIDAD DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO<\/h1>\n

Eugenio Rodr\u00edguez-Cepeda, Registrador de Madrid<\/h2>\n

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Escasos son los contratos de arrendamiento que llegan para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, y ello a pesar de que algunas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos potenciaron abiertamente los efectos de dicha inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Concretamente, la ley 4\/2013 de 4 de junio<\/a>, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, sigui\u00f3 esa l\u00ednea. Incluso contiene una disposici\u00f3n final segunda<\/a> que establece lo siguiente: \u201cAdaptaci\u00f3n del Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero<\/strong>, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptar\u00e1 la regulaci\u00f3n contenida en el Real Decreto 297\/1996, de 23 de febrero, sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de los arrendamientos y a la modificaci\u00f3n de los aranceles notariales y registrales aplicables\u201d.<\/em><\/p>\n

Huelga decir que han pasado no ya seis meses sino casi seis a\u00f1os y el Gobierno nada hizo ni nada adapt\u00f3<\/strong> de la regulaci\u00f3n contenida en el Real Decreto 297\/1996.<\/p>\n

Mas no era \u00e9ste el objetivo de este comentario sino el de analizar la naturaleza privativa o ganancial de la posici\u00f3n contractual del arrendatario<\/strong>. Y es que de la respuesta a esta cuesti\u00f3n depende no ya \u00fanicamente la forma de inscribir el arrendamiento a favor del arrendatario sino si debe exigirse que conste, caso de hallarse casado, su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y, siendo \u00e9ste el de gananciales, el nombre, apellidos y domicilio de su c\u00f3nyuge. Esto \u00faltimo por exigencia de la regla 9\u00aa del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario<\/a>.<\/p>\n

La Ley de Arrendamientos Urbanos no se pronuncia de forma categ\u00f3rica al respecto. Pero ello no debe considerarse un fallo de t\u00e9cnica legislativa. La regulaci\u00f3n de la sociedad de gananciales \u2013y por tanto, la determinaci\u00f3n qu\u00e9 bienes o derechos se consideran gananciales o privativos- es materia propia del C\u00f3digo Civil<\/strong>. No es, por tanto, l\u00f3gico que tal cuesti\u00f3n quede resuelta en la Ley especial. No obstante, en el art\u00edculo 12<\/a> hay una norma que roza la materia porque se refiere al desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario. Despu\u00e9s volveremos sobre ello.<\/p>\n

Con anterioridad a la ley de 1994, la materia estaba escasamente tratada por la doctrina. Despu\u00e9s de la reforma de la sociedad de gananciales operada por la Ley de 13 de mayo de 1981, acaso el primero que se plante\u00f3 esta cuesti\u00f3n fue Mart\u00ednez Sanchiz<\/strong>[1]<\/a>, el cual, despu\u00e9s de traer a colaci\u00f3n la STS de 23 de marzo de 1957, que no resolvi\u00f3 el problema por tratarse de cuesti\u00f3n nueva en casaci\u00f3n, entiende que el arrendamiento puede ser ganancial excepto los concertados sobre el local con vistas al ejercicio de una profesi\u00f3n, los cuales \u201cdeben considerarse privativos en cuanto instrumentos necesarios para el ejercicio de aquella (art. 1346.8\u00aa CC)\u201d. Y respecto del arrendamiento de vivienda inicialmente privativo, entiende el autor citado que no puede transformarse en ganancial ni siquiera por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1357.2\u00ba CC. Por su parte, Lacruz Berdejo<\/strong>, aun reconociendo que la ley es muy poco expresiva en este punto, admite sin duda que consorcial debe ser el arriendo de la vivienda familiar[2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
Seg\u00fan el Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento suscrito por uno de los c\u00f3nyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes o derechos gananciales<\/strong><\/span><\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La jurisprudencia menor<\/strong> era vacilante a la hora de aceptar la ganancialidad de la posici\u00f3n del arrendatario<\/strong> pero parec\u00eda inclinarse por la respuesta afirmativa. Una sentencia de 28 de septiembre de 1992 de la Audiencia Provincial de Madrid<\/strong> no tuvo ning\u00fan inconveniente en afirmar la ganancialidad de cierta posici\u00f3n arrendaticia a los efectos de no tener por ocurrida una de las subrogaciones en el arrendamiento al fallecer el arrendador y continuar su esposa (se supone que casada en r\u00e9gimen de gananciales) en el arrendamiento. La sentencia de 15 de abril de 1993 de la Audiencia Provincial de Le\u00f3n<\/strong> acepta, para rechazar un pretendido aumento de renta, la ganancialidad del arrendamiento. La Audiencia Provincial de Oviedo<\/strong>, en una sentencia de 15 de enero de 1992, llega a afirmar, aunque \u201cobiter dictum\u201d, que \u201cla atribuci\u00f3n del uso de la vivienda conyugal en juicio de separaci\u00f3n o de divorcio produce una cesi\u00f3n de la posici\u00f3n arrendaticia del c\u00f3nyuge beneficiario de la medida\u201d. Hasta el Tribunal Constitucional lleg\u00f3 a decir expresamente que entre los bienes gananciales hay que entender incluidos los derechos arrendaticios[3]<\/a>.<\/p>\n

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994<\/strong>, como queda dicho, no zanj\u00f3 la cuesti\u00f3n ni era el lugar sistem\u00e1ticamente apropiado para hacerlo. Ello condujo a que las vacilaciones doctrinales y jurisprudenciales continuaran, hasta que en el Tribunal Supremo se consolid\u00f3 la doctrina de que el contrato de arrendamiento suscrito por uno de los c\u00f3nyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes o derechos gananciales<\/strong>. Pueden citarse al respecto las sentencias de 3 de abril de 2009<\/a> y 10 de marzo de 2010<\/a>.<\/p>\n

En la primera de ellas<\/strong><\/a> se dice con claridad que \u201clos contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los c\u00f3nyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, adem\u00e1s, se trata de derechos personales\u201d.<\/p>\n

Y en la segunda<\/strong><\/a>, con cita de la anterior, se dice que \u201cla\u00a0 sentencia de esta Sala de 3 de abril de 2009 ya solvent\u00f3 las discrepancias existentes en torno a la cuesti\u00f3n que ahora se plantea, al declarar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los c\u00f3nyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogaci\u00f3n por causa de muerte del c\u00f3nyuge titular del arrendamiento. Y es que la concreci\u00f3n de la figura del arrendatario resulta del propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del r\u00e9gimen matrimonial que pueda existir entre los c\u00f3nyuges, lo que resulta plenamente compatible con el r\u00e9gimen de subrogaci\u00f3n existente en el antiguo art\u00edculo 58<\/a> de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 as\u00ed como en el art\u00edculo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994<\/a>. Con lo cual esa postura ya puede considerarse criterio jurisprudencialmente asentado.<\/p>\n

Sigue en la misma l\u00ednea la sentencia de 22 de abril de 2013, con la singularidad de que esta sentencia est\u00e1 dictada por el pleno de la Sala 1\u00aa, con el valor reforzado de jurisprudencia que tienen los asuntos ventilados en el pleno[4]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
El registrador no puede exigir que en la escritura de arrendamiento concertada por arrendatario casado conste su r\u00e9gimen matrimonial ni tampoco el nombre, apellidos y domicilio de su c\u00f3nyuge, salvo para aragoneses y navarros<\/strong><\/span><\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

En definitiva<\/strong>, sin necesidad de entrar de nuevo en la pol\u00e9mica acerca de la naturaleza real o personal del derecho del arrendatario, su posici\u00f3n contractual<\/strong> -aunque est\u00e9 casado en r\u00e9gimen de gananciales- no es ganancial<\/strong>. Ello significa que el registrador no puede exigir que en la escritura de arrendamiento concertada por arrendatario casado conste su r\u00e9gimen matrimonial ni tampoco el nombre, apellidos y domicilio de su c\u00f3nyuge<\/strong>. M\u00e1xime cuando los derechos que para el c\u00f3nyuge del arrendador derivan del art\u00edculo 12 o tambi\u00e9n del art\u00edculo 16 (que contempla el caso de muerte del arrendatario) se refieren al que lo sea en el momento de producirse la renuncia, el abandono o la muerte del arrendatario, no el c\u00f3nyuge en el momento de celebraci\u00f3n del contrato, que puede coincidir\u2026 o no.<\/p>\n

Ahora bien, este comentario quedar\u00eda incompleto si no hici\u00e9ramos una referencia al Derecho Civil de Navarra,<\/strong> porque all\u00ed el Fuero Nuevo tiene resuelta la cuesti\u00f3n en sentido contrario<\/strong> a la soluci\u00f3n que ha prevalecido en el Derecho com\u00fan. La ley 82.6<\/a> (redacci\u00f3n dada por Ley Foral 5\/1987), bajo el ep\u00edgrafe de \u201cbienes de conquista<\/strong>\u201d, considera comunes \u201clos derechos de arrendatario por contratos celebrados durante el matrimonio<\/em>\u201d. Por consiguiente, si un otorgante de una escritura de arrendamiento urbano afirma en la comparecencia estar casado y encontrarse sujeto su matrimonio al r\u00e9gimen de conquistas del Derecho navarro es exigible que conste en el t\u00edtulo el nombre de su c\u00f3nyuge, que ser\u00e1 reflejado en la inscripci\u00f3n del arrendamiento y cuyo derecho se inscribir\u00e1 a favor del arrendatario para su r\u00e9gimen matrimonial de conquistas. En igual sentido puede ser citado el art\u00edculo 210.2.i)<\/a> del C\u00f3digo del Derecho foral de Arag\u00f3n<\/strong>, seg\u00fan el cual ingresan en el patrimonio com\u00fan \u201clos derechos del arrendatario por contratos celebrados durante el consorcio\u201d.<\/em><\/p>\n

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[1]<\/a> J.A. MART\u00cdNEZ SANCHIZ, \u201cCasos dudosos de bienes privativos y gananciales\u201d. Anales de la Academia Matritense del Notariado, 1985, p\u00e1g. 397.<\/p>\n

[2]<\/a> J.L. LACRUZ BERDEJO y otros. \u201cDerecho de Familia\u201d, vol. 1\u00ba. Madrid, 1990, p\u00e1g. 415.<\/p>\n

[3]<\/a> Sentencia de 6 de octubre de 1989, dictada en un recurso de amparo constitucional.<\/p>\n

[4]<\/a> Sentencia comentada, y no de forma favorable, por V. GUILARTE GUTI\u00c9RREZ, en la obra \u201cComentarios a las sentencias de unificaci\u00f3n de doctrina\u201d, volumen 6\u00ba, p\u00e1g. 58 y ss.<\/p>\n

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ENLACES:<\/h2>\n

RESUMEN REFORMA 2013<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n

LEYES DE ARRENDAMIENTOS: <\/span><\/strong><\/p>\n