\u00a0<\/p>\n<\/a> Los registradores de la propiedad, aunque se nos reconozca (por fin) por la DGRN nuestra competencia para calificar el posible car\u00e1cter abusivo de las estipulaciones de los prestamos y cr\u00e9ditos hipotecario a los efectos de denegar su inscripci\u00f3n, tropezamos en la pr\u00e1ctica con el gran inconveniente de que carecemos de par\u00e1metros interpretativos fiables y uniformes a los que acomodar nuestro criterio, sobre todo cuando, como en el caso de los intereses de demora, o de los pactos de vencimiento anticipado, la frontera entre lo abusivo y lo que no lo es depende de fijar\u00a0una cifra concreta (de tipo de inter\u00e9s o de numero de mensualidades impagadas) que act\u00fae como l\u00edmite m\u00e1ximo o m\u00ednimo para provocar o descartar la abusividad.<\/p>\n Pues bien, a\u00a0la vista de los argumentos contenidos en la\u00a0sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de Abril de 2015, sobre abusividad de intereses de demora en pr\u00e9stamos personales<\/a>, <\/strong>el autor propone a los registradores que en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora de las posibles cl\u00e1usulas abusivas de los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios (extremo al que no se refiere el objeto de la sentencia ni su fallo), \u00a0pueden (incluso se podr\u00eda argumentar que deben) aplicar los mismos argumentos y par\u00e1metros interpretativos que el Tribunal Supremo.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Se deniega la inscripci\u00f3n de las estipulaciones relativas a los intereses de demora y a su garant\u00eda hipotecaria porque el registrador que suscribe, ha calificado que el tipo de inter\u00e9s de demora pactado, que supera al inter\u00e9s ordinario en * puntos, \u00a0es abusivo, por los siguiente motivos:<\/p>\n 1.- Como cuesti\u00f3n previa, en cuanto a la competencia gen\u00e9rica del registrador para calificar tales extremos, por aplicaci\u00f3n de la doctrina de la DGRN, que se\u00f1ala, por ejemplo en la R de 13\/9\/2013, o en la R. 20-3-2014, que \u00a0el acceso al Registro de cl\u00e1usulas personales o abusivas podr\u00eda llevar a la inadmisible consecuencia de que (al amparo de lo dispuesto en el art. 130 LH) se pretendiera el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria en base a las mismas. En definitiva, concluye, solo una interpretaci\u00f3n de los objetivos espec\u00edficos del art. 12 LH, coordinada y ponderada con la normativa sobre protecci\u00f3n de consumidores y usuarios, unida a la posibilidad de apertura de la ejecuci\u00f3n real hipotecaria con base en el art. 130 LH y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el \u00e1mbito de la funci\u00f3n calificadora del registrador respecto de las cl\u00e1usulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud del cual podr\u00e1 aqu\u00e9l rechazar la inscripci\u00f3n de una cl\u00e1usula, no solo cuando su nulidad, por abusiva, hubiera sido declarada judicialmente, sino tambi\u00e9n cuando \u00e9l mismo aprecie esa nulidad<\/strong>.<\/p>\n 2.- Como cuesti\u00f3n de fondo, porque el registrador considera aplicable a los intereses de demora en los prestamos hipotecarios los mismos argumentos jur\u00eddicos, los mismos par\u00e1metros cuantitativos, y las mismas conclusiones sobre su abusividad que el Tribunal Supremo ha proclamado como doctrina jurisprudencial respecto de los intereses de demora en los prestamos personales, en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 22 de Abril de 2015.<\/strong>\u00a0<\/p>\n Dicha sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: \u201cSe fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de pr\u00e9stamo sin garant\u00eda real concertados con consumidores, es abusiva la cl\u00e1usula no negociada que fija un inter\u00e9s de demora que suponga un incremento de m\u00e1s de dos puntos porcentuales respecto del inter\u00e9s remuneratorio pactado.\u201d Y fundamenta tal conclusi\u00f3n (fundamento jur\u00eddico 7) en que \u201cLa Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijaci\u00f3n del inter\u00e9s de mora procesal es el criterio legal m\u00e1s id\u00f3neo para fijar cu\u00e1l es el inter\u00e9s de demora en los pr\u00e9stamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposici\u00f3n de una indemnizaci\u00f3n alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el inter\u00e9s de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n general, no ce\u00f1ido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el inter\u00e9s de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los da\u00f1os que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia.<\/p>\n La adici\u00f3n de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondr\u00eda un alejamiento injustificado de la mayor\u00eda de los \u00edndices o porcentajes de inter\u00e9s de demora que resultan de la aplicaci\u00f3n de las normas nacionales a que se ha hecho referencia.<\/p>\n Con base en los criterios expresados, la Sala considera abusivo un inter\u00e9s de demora que suponga un incremento de m\u00e1s de dos puntos porcentuales respecto del inter\u00e9s remuneratorio pactado en un pr\u00e9stamo personal.\u201d<\/p>\n Por tanto, la presente calificaci\u00f3n registral negativa no se produce por la simple aplicaci\u00f3n directa de la doctrina jurisprudencial fijada en tal sentencia<\/strong> (lo que no proceder\u00eda ya que su fallo, como se advierte expresamente, no tiene por objeto los prestamos hipotecarios), sino porque la calificaci\u00f3n registral, a la que tambi\u00e9n compete analizar de oficio si una estipulaci\u00f3n es abusiva, no a los efectos de proclamar su nulidad (lo cual s\u00f3lo compete a los tribunales de justicia) pero s\u00ed a los efectos de denegar su inscripci\u00f3n, estima que, tambien en un pr\u00e9stamo hipotecario, la estipulaci\u00f3n que, como condicion general impuesta en la contrataci\u00f3n por la entidad financiera, fija un inter\u00e9s de demora superior en m\u00e1s de dos puntos al estipulado como intereses ordinario, incurre en abusividad, por implicar \u00abla imposici\u00f3n de una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones\u00bb,<\/strong> (articulo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) y en particular, porque se aprecia una desproporci\u00f3n entre la indemnizaci\u00f3n por incumplimiento del consumidor y el quebranto patrimonial efectivamente causado al profesional o empresario.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Es cierto, como recuerda el TS, que los prestamos hipotecarios s\u00ed tienen legalmente fijado un l\u00edmite a los intereses de demora, pero s\u00f3lo en el caso del articulo 114\u00a0de la Ley Hipotecaria. \u00a0Y cabr\u00eda argumentar que mientras no se sobrepase ese limite, el tipo de demora no ser\u00eda abusivo.<\/p>\n Pero lo cierto es que \u00a0el hecho de que un pacto sea legal no significa que no pueda ser abusivo. \u00a0 Es precisamente dentro (y no fuera) del margen de lo legal donde se plantea el debate de lo abusivo<\/p>\n El articulo 114 lo \u00fanico que hace es convertir en absolutamente ilegal, es decir, prohibir, cualesquiera que fueran las circunstancias existentes entre los contratantes, un inter\u00e9s de demora superior al triple del inter\u00e9s legal cuando se trate de un prestamo sobre vivienda habitual para su adquisici\u00f3n.\u00a0<\/p>\n Es decir, que incluso aunque fuera un pacto entre particulares, especialmente negociado, en igualdad de condiciones, e incluso aunque el inter\u00e9s de demora fuera una condicion esencial (por ejemplo, porque el prestamista acredite sufrir un grand\u00edsimo perjuicio por la demora en cobrar) el pacto de un tipo superior al triple del interes legal seguir\u00eda estando prohibido y ser\u00eda nulo, no por abusivo, sino por contrario a una norma prohibitiva. \u00a0 (Como es nulo, por estar absolutamente prohibido, aunque por otras razones, pactar la cobertura hipotecaria por intereses de m\u00e1s de cinco a\u00f1os).<\/p>\n Ahora bien, cuando tal pacto de un inter\u00e9s de demora concreto \u00a0sea una estipulaci\u00f3n predispuesta e impuesta como condici\u00f3n general por una entidad financiera a un consumidor, no podemos limitarnos a valorar si el pacto respeta el tope m\u00e1ximo de la norma prohibitiva, (que encima ni siquiera existe si no es vivienda habitual) sino que, cualquier registrador, al calificar, y cualquier juez, al enjuiciar, debe analizar, y adem\u00e1s de oficio, si, siendo legal, tal pacto puede ser considerado abusivo por suponer la imposici\u00f3n de una indemnizacion desproporcionada al consumidor.<\/p>\n Y no encuentro absolutamente ning\u00fan argumento para entender que lo que el Tribunal Supremo considera abusivo en un pr\u00e9stamo sin garant\u00eda real, deje de ser abusivo cuando al prestatario adem\u00e1s se le ha impuesto, como condici\u00f3n para concederle el prestamo, el tener que hipotecar su inmueble. \u00a0<\/p>\n Deber\u00eda ser incluso al rev\u00e9s, y me explico: el fundamento que legitima que en caso de demora se incremente el tipo de inter\u00e9s aplicable es doble, como se\u00f1ala el propio TS en su sentencia: compensar al acreedor de los perjuicios y disuadir al deudor de incurrir en mora. \u00a0 Siendo eso as\u00ed, resulta que en un pr\u00e9stamo hipotecario el acreedor no experimenta mayor perjuicio por la demora en cobrar que en un prestamo personal. \u00a0Y por otra parte, en un prestamo hipotecario ya no hace tanta falta buscar en unos altos intereses de demora un medio de disuadir al deudor de incurrir en mora, si consideramos lo absolutamente disuasorio que ya es el riesgo cierto de que el banco ejecute la garant\u00eda y le expropie del inmueble, y adem\u00e1s a bajo precio, ya sea para reclamar la totalidad de la deuda que vence anticipadamente, ya sea para reclamar tres simples mensualidades.\u00a0<\/p>\n En definitiva, creo que los registradores debemos asumir y ejercer el papel que la ley, la sociedad, y (ahora afortunadamente tambien, la doctrina de la DGRN) espera de nosotros en la calificaci\u00f3n de las clausulas abusivas. \u00a0\u00a0<\/p>\n Por cierto, esperemos que pr\u00f3ximamente el Tribunal Supremo tambi\u00e9n se pronuncie, en los t\u00e9rminos que le viene exigiendo la normativa y jurisprudencia comunitaria, respecto de la proporci\u00f3n que ha de guardar el n\u00famero de mensualidades impagadas con respecto al total de las pactadas, para que la estipulaci\u00f3n del vencimiento anticipado, adem\u00e1s de no ser ilegal por respetar el n\u00famero m\u00ednimo de tres, sea no abusiva cuando se trata de una condici\u00f3n general impuesta por el predisponente a un consumidor.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/p>\n NOTA: Trabajo realizado en el marco del\u00a0Proyecto de Investigaci\u00f3n I+D \u00abEstudio transversal de los pr\u00e9stamos hipotecarios responsables\u00bb (DER2013-48813-C2-1-P)\u00a0<\/span><\/p>\n<\/a> \u00a0Cazorla (Ja\u00e9n). Barrio antiguo. Por Pepepitos.<\/p>\n \u00a0RESUMEN Y CR\u00cdTICA DE LA SENTENCIA POR CARLOS BALLUGERA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n por Joaqu\u00edn DelgadoINTRODUCCION:\u00a0<\/span><\/h6>\n
POSIBLE MODELO DE NOTA DE CALIFICACION:<\/span><\/h6>\n
CONSIDERACIONES ADICIONALES:<\/h6>\n
\u00a0<\/h6>\n
![\"Cazorla](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2015\/05\/Cazorla_Jaen.jpg\")
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