{"id":5283,"date":"2015-06-01T16:05:48","date_gmt":"2015-06-01T15:05:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=5283"},"modified":"2024-04-23T20:17:45","modified_gmt":"2024-04-23T18:17:45","slug":"resoluciones-dgrn-junio-2015","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-junio-2015\/","title":{"rendered":"Resoluciones DGRN Junio 2015"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>148.\u00a0EJECUCI\u00d3N DE SENTENCIA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA POR LA ADMINISTRACI\u00d3N.<\/b><\/span><\/span><\/strong><\/h6>\n

ANULACI\u00d3N DE PROYECTO DE NORMALIZACI\u00d3N. INTERVENCION DEL TITULAR REGISTRAL.<\/b><\/span>\u00a0Resoluci\u00f3n de 21 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n administrativa.<\/span><\/span><\/p>\n

Se presenta certificaci\u00f3n del Ayuntamiento de la que resulta que, dando cumplimiento a sentencia firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, el alcalde resuelve anular el proyecto de normalizaci\u00f3n de fincas que afecta a tres fincas. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

El registrador alega dos defectos:<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

1.- Que la resoluci\u00f3n no ha sido sometida a informaci\u00f3n p\u00fablica y publicidad. Se revoca la nota. Entiende la Direcci\u00f3n que cuando la Administraci\u00f3n P\u00fablica condenada en un proceso contencioso-administrativo es la encargada de ejecutar la sentencia, la actividad que al efecto despliegue se materializar\u00e1 necesariamente en uno o varios actos administrativos que habr\u00e1n de ajustarse a los t\u00e9rminos de aqu\u00e9lla. Pero hay que distinguir dos supuestos: si la sentencia se limita a declarar la nulidad del acto o actos administrativos ordenando su desaparici\u00f3n jur\u00eddica, bastar\u00e1 que la Administraci\u00f3n dicte un acto de contenido puramente negativo, limit\u00e1ndose a declararlo formalmente as\u00ed. Si, por el contrario, la sentencia ordena la retroacci\u00f3n del expediente administrativo a un momento procedimental determinado, por haberse omitido un tr\u00e1mite esencial, la Administraci\u00f3n habr\u00e1 de proseguir aqu\u00e9l a partir del momento correspondiente, realizando todos los tr\u00e1mites preceptivos hasta dictar nueva resoluci\u00f3n; en este caso si la administraci\u00f3n ha de dictar uno o varios actos nuevos en sustituci\u00f3n de aqu\u00e9llos, estos \u00faltimos habr\u00e1n de ser plenamente ajustados al ordenamiento jur\u00eddico, tanto en los aspectos formales como en su contenido material; pero <\/span><\/span>si se limita a reproducir mim\u00e9ticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos<\/b><\/span><\/span>, dif\u00edcilmente podr\u00e1 exigirse que se haya dictado respetando los tr\u00e1mites e incidencias esenciales ni con las mismas garant\u00edas procedimentales propias de un acto de contenido positivo. En resumen, <\/span><\/span>la calificaci\u00f3n registral negativa de un acto as\u00ed no podr\u00e1 fundarse en la omisi\u00f3n o realizaci\u00f3n defectuosa de \u00abtr\u00e1mites o incidencias\u00bb esenciales<\/b><\/span><\/span>. Aplicando lo anterior al caso que nos ocupa, la resolucion se limita a dejar sin efecto el proyecto de normalizaci\u00f3n …, en lo relativo a las fincas registrales … y <\/span><\/span>no introduce ciertamente ninguna innovaci\u00f3n jur\u00eddica, por lo que se estima el recurso en este punto.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

2.- Falta la notificaci\u00f3n al conyuge de unos de los titulares registrales siendo la finca ganancial. Se confirma la nota: La inscripci\u00f3n de actuaciones que surten efectos frente al titular registral exige que su posici\u00f3n jur\u00eddica sea respetada y rigiendo en materia de gananciales el principio de codisposici\u00f3n, ni la sola conducta de uno de los c\u00f3nyuges, ni la decisi\u00f3n judicial o administrativa que la supla, basta para entender que es plenamente v\u00e1lida la actuaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretende; <\/span><\/span>lo contrario implicar\u00eda su indefensi\u00f3n y vulneraci\u00f3n del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos <\/b><\/span><\/span>(art. 24 CE). Se alega que la notificaci\u00f3n dirigida al esposo fue recogida por dicho c\u00f3nyuge pero la Direcci\u00f3n sostiene que en el estrecho cauce del recurso administrativo, a falta de un tr\u00e1mite de prueba y valoraci\u00f3n, no es equiparable la previsi\u00f3n legal de notificaci\u00f3n individualizada a la mera circunstancia de hacerse cargo de una notificaci\u00f3n dirigida a persona distinta.<\/span><\/span>(MN)<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6069 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 186 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>149.\u00a0ANOTACI\u00d3N CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que deniega la cancelaci\u00f3n de determinadas anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial dictado como consecuencia de procedimiento de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Se reitera la doctrina de la Direcci\u00f3n seg\u00fan la cual y de acuerdo con el\u00a0<\/a><\/span>art. 86 LH<\/span>\u00a0<\/span>l<\/span><\/strong><\/a>as anotaciones tienen un plazo de vigencia de 4 a\u00f1os y una vez transcurrido, si no han sido prorrogadas, su caducidad opera\u00a0<\/span>ipso iure<\/span><\/em><\/strong>\u00a0<\/span>careciendo desde entonces de todo efecto jur\u00eddico, entre ellos la posici\u00f3n de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripci\u00f3n de un bien con cancelaci\u00f3n de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotaci\u00f3n, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitaci\u00f3n que para ellos implicaba aquel asiento y no podr\u00e1n ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el\u00a0<\/span>art 175.2.\u00aa RH<\/span><\/a>, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se hab\u00eda operado ya la caducidad.<\/span> (MN)<\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6070 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 179 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>150.<\/strong><\/span>\u00a0HIPOTECA SOBRE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCI\u00d3N. VALOR DE TASACI\u00d3N.<\/strong>\u00a0<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 5 a inscribir determinadas cl\u00e1usulas de una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> se otorga una escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria sobre una finca en la que existe un edificio en construcci\u00f3n. Se aporta certificado de tasaci\u00f3n del que resulta un valor en el estado actual de la obra y otro mayor en la hip\u00f3tesis de edificio terminado. Se pacta como valor para subasta el se\u00f1alado para el caso de terminaci\u00f3n.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n ya que el valor para subasta no se ajusta al certificado de tasaci\u00f3n por cuanto es superior a \u00e9ste (en el estado actual de la obra) y el certificado de tasaci\u00f3n para el edificio terminado es poco concreto, y es una hip\u00f3tesis.<\/p>\n

El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que el valor para subasta fijado es superior al 75% del valor de la tasaci\u00f3n, que es el m\u00ednimo impuesto por la normativa vigente y por tanto se cumple el requisito legal.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso argumentando que la tasaci\u00f3n, para la hip\u00f3tesis de edificio terminado, debe de concretarse en un momento posterior y adem\u00e1s no se ajusta a la normativa aplicable que exige una correlaci\u00f3n entre el valor real y el valor para subasta, en inter\u00e9s tanto del acreedor como del deudor. Apunta como soluci\u00f3n que el certificado de tasaci\u00f3n adecuado \u00a0ser\u00eda el \u00faltimo que se emita para la entrega de fondos del pr\u00e9stamo (y por tanto presupone que \u00e9se debe de ser \u00a0valor para subasta)<\/p>\n

Comentario.-<\/strong> El asunto central de la Resoluci\u00f3n es bastante discutible por cuanto este pretendido principio de la ley de correlaci\u00f3n entre valor real y de subasta tiene muchos vac\u00edos legales y este caso es uno m\u00e1s de ellos. As\u00ed, por ejemplo,\u00a0 en un caso normal en que la finca (edificio terminado, o solar)\u00a0 se tase hoy en X es posible que cuando se pretenda ejecutar (quiz\u00e1 dentro de 1, 5, 10 \u00f3 20 a\u00f1os) no valga ya X, sino X*2 o X\/2 con lo que esa correlaci\u00f3n desaparece casi inmediatamente (la propia norma la estima en 6 meses) y nadie se ha planteado suspender las subastas por tal motivo (porque la ley no lo contempla).\u00a0<\/p>\n

Por otro lado la soluci\u00f3n que propone la DGRN relativa a la \u00faltima tasaci\u00f3n que se efect\u00fae al final de la obra no me parece acertada ya que dicha tasaci\u00f3n es, normalmente, o bien un certificado sobre el grado de ejecuci\u00f3n de la obra (en %, sin valor) o bien un certificado sobre el porcentaje del presupuesto ejecutado (de lo que se han gastado en la obra), pero en ning\u00fan caso una tasaci\u00f3n de la finca (que es el valor en venta, incluido el suelo). En sentido negativo esta posici\u00f3n\u00a0 puede llevar como soluci\u00f3n pr\u00e1ctica, para que la hipoteca sea inscribible,\u00a0 a que las partes pacten como valor para subasta el del valor actual respecto del cual \u00a0ya no se podr\u00e1 argumentar que es un valor hipot\u00e9tico. De ello resultar\u00e1 que el \u00fanico perjudicado ser\u00e1 el deudor, especialmente si el edificio est\u00e1 en sus inicios de construcci\u00f3n, pues si se termina el edificio (que ser\u00e1 el supuesto normal si hay pr\u00e9stamo) ya no valdr\u00e1 la finca lo que val\u00eda al inicio, sino mucho m\u00e1s y el valor para subasta ser\u00e1 el pactado inicialmente.<\/p>\n

La soluci\u00f3n a este problema podr\u00eda ser un cambio legislativo de forma que el valor de subasta\u00a0 sea el fijado por un tasador en el procedimiento de ejecuci\u00f3n (\u00fanica forma de asegurar esa correlaci\u00f3n) y mientras tanto, si hay que optar entre proteger el inter\u00e9s del deudor (mejor para \u00e9l una tasaci\u00f3n alta, del edificio una vez terminado)\u00a0 y el del acreedor (mejor una tasaci\u00f3n baja, del edificio en el estado actual de construcci\u00f3n) es obvio que hay que proteger a la parte m\u00e1s d\u00e9bil y por tanto admitir como valor para subasta el valor hipot\u00e9tico una vez terminada la construcci\u00f3n, que por otra parte es el que se ha admitido tradicionalmente sin mayores problemas. (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6071 – 9 p\u00e1gs.<\/abbr> – 208 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>151<\/span><\/strong>. TRANSMISI\u00d3N DE PARTICIPACIONES SOCIALES MORTIS CAUSA. <\/strong><\/span><\/h6>\n

IMPERATIVIDAD DEL DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE.<\/strong>\u00a0<\/span>Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Barcelona a inscribir una escritura de transformaci\u00f3n de sociedad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> En una transformaci\u00f3n de sociedad civil en mercantil se establece, en el art\u00edculo relativo a la transmisi\u00f3n de participaciones, y tras indicar que la transmisi\u00f3n se rige en todo por la Ley lo siguiente: \u00a0\u00abEn consecuencia, ser\u00e1 libre la transmisi\u00f3n voluntaria de participaciones por actos intervivos entre socios, o a favor del c\u00f3nyuge, ascendientes o descendientes del socio o de Sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, as\u00ed como las transmisiones mortis causa a favor de otro socio o del c\u00f3nyuge, ascendientes o descendientes del socio fallecido<\/strong>\u201d.<\/p>\n

El registrador considera que el precepto adolece de falta de claridad en lo relativo a las transmisiones mortis causa<\/strong> pues los estatutos no regulan de forma expresa \u201cqu\u00e9 r\u00e9gimen seguir\u00e1n el resto de transmisiones mortis causa\u201d.<\/strong> Por ello \u201cdeber\u00e1 expresarse si la voluntad social es establecer un derecho de adquisici\u00f3n en favor de los socios en el resto de supuestos regulados, como parece desprenderse, y en este caso, las condiciones de su ejercicio, ya que en los t\u00e9rminos expresados dicho precepto no re\u00fane la suficiente claridad (art. 110 de la Ley de Capital y 188 del Reglamento del Registro Mercantil)\u201d.<\/p>\n

Para el notario recurrente \u201cla remisi\u00f3n que en el art\u00edculo 9 de los estatutos sociales se efect\u00faa es a la totalidad de la regulaci\u00f3n legal <\/strong>del acceso de nuevos socios a la sociedad, sea cual fuere la v\u00eda y la causa\u201d y por tanto,\u201del procedimiento de efectuaci\u00f3n \u2013escuetamente\u2013 es, en todos los casos, el previsto legalmente\u201d.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> el acuerdo de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Para la DG<\/strong> el r\u00e9gimen de transmisiones mortis causa es, como no pod\u00eda ser de otro modo, el legal, es decir el de la libertad, pero una vez producida la transmisi\u00f3n hereditaria \u201cse deja a la autonom\u00eda de la voluntad de los propios socios la posibilidad de limitar la transmisi\u00f3n mortis causa de las participaciones intensificando as\u00ed el car\u00e1cter cerrado que es inherente a esta forma social, dentro de ciertos l\u00edmites estructurales como es el hecho de que tales limitaciones actuar\u00e1n una vez que se haya producido la adquisici\u00f3n por el heredero o legatario, ajust\u00e1ndose as\u00ed al sistema romano de sucesi\u00f3n, toda vez que se adquiere la participaci\u00f3n del causante desde el momento mismo del fallecimiento, conforme a los art\u00edculos 657, 659, 661, 881, 882, 989 y concordantes del C\u00f3digo Civil (cfr. la Resoluci\u00f3n de 18 de abril de 2000)\u201d.<\/p>\n

A\u00f1ade que \u201cen el presente caso la cl\u00e1usula debatida adolece de falta de claridad<\/strong>, precisamente porque el art\u00edculo 110.2 de la Ley de Sociedades de Capital no establece un derecho de adquisici\u00f3n preferente de participaciones que entre en juego con car\u00e1cter supletorio sino que se limita a disponer que tal derecho puede establecerse en los estatutos\u201d. En definitiva para la DG con la redacci\u00f3n que se da al art\u00edculo de los estatutos \u201cno es posible concluir de manera evidente la constituci\u00f3n de un derecho de adquisici\u00f3n preferente, que, al ser limitativo de derechos, ha de ser concluyente\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Acertada decisi\u00f3n de nuestra DG.<\/p>\n

Para nosotros el r\u00e9gimen que se establece en el art\u00edculo 110 de la LSC<\/a> es totalmente imperativo<\/strong>. Es decir los estatutos nada pueden decir sobre el punto 1<\/strong> de dicho art\u00edculo pues es claro que por el hecho de la muerte los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones (cfr. art\u00edculo 661 del Cc<\/a>). \u00a0Una vez producida la sucesi\u00f3n es cuando los estatutos pueden limitar los derechos adquiridos por todos o por determinados herederos<\/strong>, pero para hacerlo deben ajustarse estrictamente a lo que dice el Art. 110.2<\/strong>, es decir establecer un derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor de los socios y en su defecto a favor de la sociedad. Por tanto aquellos estatutos que para el ejercicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente mortis causa se remiten al procedimiento establecido para la transmisi\u00f3n intervivos, o aquellos otros, muy frecuentes, que s\u00f3lo establecen el derecho de adquisici\u00f3n preferente a favor del socio o s\u00f3lo de la sociedad, son defectuosos. Es decir la ley permite que los estatutos sociales digan lo que la misma ley establece por medio de una norma facultativa<\/strong>. Los estatutos pueden no decir nada sobre las transmisiones mortis causa, o pueden limitarlas, pero si las limitan, esa limitaci\u00f3n debe ser la establecida legalmente. Entiendo que no se puede cambiar la prelaci\u00f3n<\/strong> establecida, primero a los socios y despu\u00e9s a la sociedad, que tampoco se puede cambiar el sistema de valoraci\u00f3n<\/strong> de las participaciones y finalmente que tampoco se puede cambiar el total plazo<\/strong> que fija el precepto. Por ello en estos casos, la calificaci\u00f3n debe ir m\u00e1s que por el camino de la falta de claridad, que la ten\u00eda y pod\u00eda indicarse en la nota, por no ajustarse de forma estricta a lo establecido para la transmisi\u00f3n mortis causa a lo dispuesto en el art\u00edculo 110.2 de la LSC. (JAGV)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6072 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 171 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>152. FUSI\u00d3N POR ABSORCI\u00d3N DE SOCIEDADES CON EL MISMO SOCIO MAYORITARIO Y ADMINISTRADOR.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

FECHA A EFECTOS CONTABLES. EL REGISTRADOR PUEDE CALIFICAR SI LA FUSI\u00d3N ES INTRAGRUPO O SI SE TRATA DE UNA COMBINACI\u00d3N DE NEGOCIOS. \u00a0<\/strong>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XII de Barcelona a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de fusi\u00f3n de dos sociedades.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se trata de una fusi\u00f3n de sociedades<\/strong>, acordada en junta de fecha 10 de noviembre de 2014<\/strong>, teniendo la sociedad absorbente y absorbida el mismo socio mayoritario que adem\u00e1s es \u00a0administrador \u00fanico. \u00a0Como fecha a efectos contables se fija la de 31 de diciembre de 2014<\/strong>, es decir posterior al acuerdo de fusi\u00f3n.<\/p>\n

Para el registrador \u201cdado que del contenido del documento resulta que las sociedades participantes en la fusi\u00f3n poseen un socio mayoritario com\u00fan<\/strong>, \u2026, de conformidad con la Norma 21 del Plan General de Contabilidad, en relaci\u00f3n con la Norma 13.\u00aa de elaboraci\u00f3n de las cuentas anuales y el art\u00edculo 42 del C\u00f3digo de Comercio, de la Resoluci\u00f3n n\u00famero 13 del a\u00f1o 2011 del Instituto de Contabilidad y de Auditor\u00eda y de la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2014, la fecha contable<\/strong> correspondiente a la fusi\u00f3n pretendida debe ser la del primer d\u00eda del ejercicio en que se aprueba la fusi\u00f3n<\/strong> y, puesto que la fecha de las respectivas Juntas es el d\u00eda 10 de noviembre de 2014, no procede la fecha se\u00f1alada del d\u00eda 31 de diciembre de 2014<\/strong>.<\/p>\n

El notario recurre pues para \u00e9l \u201cla posibilidad de que el Registrador Mercantil entre a valorar si concurre una \u00abcombinaci\u00f3n de negocios\u00bb<\/strong> o se trata, en cambio, de una \u00aboperaci\u00f3n entre empresas del grupo\u00bb,<\/strong> ha recibido una respuesta poco clara por parte de la Direcci\u00f3n General ante la que se interpone este recurso\u201d. Para \u00e9l, \u201cel supuesto de que \u201cuna misma persona f\u00edsica ostenta la participaci\u00f3n mayoritaria en las dos sociedades absorbida\/absorbente, pero en la sociedad absorbente hay otro socio distinto con una participaci\u00f3n nada irrelevante (34,369 % del capital social)\u201d \u2026 no supone que \u201cse puede predicar la absoluta neutralidad econ\u00f3mica de la operaci\u00f3n\u201d \u2026\u201cpues no se trata para ellos de una operaci\u00f3n intragrupo, y mucho menos a fecha 1 de enero de 2014\u201d.<\/p>\n

A\u00f1ade que \u201cen funci\u00f3n de las circunstancias concurrentes la fusi\u00f3n podr\u00e1 contabilizarse como combinaci\u00f3n de negocios<\/strong> en sentido estricto, regida por la NRV 19, o como una operaci\u00f3n entre empresas del mismo grupo, sujeta a las especialidades recogidas en la NRV 21, pero no es el registrador, en el limitado \u00e1mbito de su calificaci\u00f3n, y s\u00f3lo con la informaci\u00f3n de que dispone, quien pueda valorar esas circunstancias, y mucho menos presumir la existencia de un grupo o de una direcci\u00f3n \u00fanica, en t\u00e9rminos tales que obligue a los interesados a tener que cambiar la fecha de efectos contables\u201d.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Centra la t\u00e9cnica cuesti\u00f3n debatida diciendo que \u201cla cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso es determinar si nos encontramos ante una fusi\u00f3n por absorci\u00f3n regulada por la norma 21<\/strong> de las normas de Registro y Valoraci\u00f3n del Real Decreto 1514\/2007, de 16 de noviembre<\/a>, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, como \u00aboperaciones entre empresas del grupo\u00bb; o, si nos encontramos ante un supuesto de la norma 19 <\/strong>de las \u00abnormas de Registro y Valoraci\u00f3n\u00bb del mismo Real Decreto 1514\/2007, como \u00abcombinaciones de negocios\u00bb.<\/p>\n

En el primer supuesto, \u201cla fecha de efectos contables ser\u00e1 la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusi\u00f3n siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubiesen incorporado al grupo. Si una de las sociedades se ha incorporado al grupo en el ejercicio en que se produce la fusi\u00f3n o escisi\u00f3n, la fecha de efectos contables ser\u00e1 la fecha de adquisici\u00f3n\u201d.<\/p>\n

En el segundo supuesto, norma 19, \u00abcombinaciones de negocios\u00bb, el apartado 2.2 determina que \u00abla fecha de adquisici\u00f3n es aqu\u00e9lla en la que la empresa adquirente adquiere el control del negocio o negocios adquiridos\u201d.<\/p>\n

En cuanto a la cuesti\u00f3n b\u00e1sica<\/strong> de cuando una empresa forma parte del grupo<\/strong> nos dice que \u201cla norma 13 de las \u00abnormas de elaboraci\u00f3n de las cuentas anuales\u00bb, dispone que \u00aba efectos de la presentaci\u00f3n de las cuentas anuales de una empresa o sociedad se entender\u00e1 que otra empresa forma parte del grupo<\/strong> cuando ambas est\u00e9n vinculadas por una relaci\u00f3n de control, directa o indirecta, an\u00e1loga a la prevista en el art\u00edculo 42 del C\u00f3digo de Comercio<\/strong> para los grupos de sociedades o cuando las empresas est\u00e9n controladas por cualquier medio por una o varias personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas, que act\u00faan conjuntamente o se hallen bajo direcci\u00f3n \u00fanica por acuerdos o cl\u00e1usulas estatutarias\u00bb.<\/p>\n

Por ello y \u201cpor regla general, ciertamente resulta de dif\u00edcil apreciaci\u00f3n por el registrador<\/strong> en su calificaci\u00f3n poder determinar si concurren los requisitos exigidos en la norma 13 de \u00abelaboraci\u00f3n de las cuentas anuales\u00bb, para entender que existe \u00abgrupo\u00bb y, en consecuencia, ser aplicable la norma 21 y no la norma 19 (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2014)\u201d.<\/p>\n

\u201cSin embargo, en el presente expediente, \u2026hay un socio mayoritario de ambas sociedades<\/strong>, la sociedad absorbente y la sociedad absorbida, es el administrador \u00fanico de ambas sociedades, siendo el otro accionista de la absorbida, la misma sociedad absorbente\u201d. Por tanto, concluye, que estamos ante grupo de sociedades<\/strong>, y por ello \u00a0la fecha seg\u00fan el apartado 2.2.2 de la norma 21 \u00abser\u00e1 la de inicio del ejercicio<\/strong> en que se aprueba la fusi\u00f3n siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubieran incorporado al grupo\u2026\u00bb.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Muy t\u00e9cnica resoluci\u00f3n de la que destacamos que entran dentro de las facultades calificadoras del registrador<\/strong> el determinar si se est\u00e1 o no ante un grupo de sociedades<\/strong> a los efectos de determinar cu\u00e1l sea la fecha a efectos contables en una fusi\u00f3n<\/strong>. Ello en ocasiones ser\u00e1 claro, pero en otras, como en el supuesto contemplado, existir\u00e1n mayores dificultades en su apreciaci\u00f3n, lo que sin embargo no ser\u00e1 obst\u00e1culo para apreciar el defecto si del conjunto de los datos resultantes de los acuerdos y de la composici\u00f3n del capital social, nos permiten apreciar el error cometido en cuanto a la fecha contable de la fusi\u00f3n. Fecha, adem\u00e1s, \u00a0que tendr\u00e1 una gran trascendencia, sobre todo a efectos contables, fiscales y tributarios, siendo fundamental para la apreciaci\u00f3n de si existe o no grupo, el calificar teniendo en cuenta \u00a0las normas del art\u00edculo 42 del Ccom. \u00a0(JAGV)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6073 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 187 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>153.\u00a0EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n
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EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA UNA VEZ ABIERTA LA LIQUIDACI\u00d3N. INTERPRETACION DEL ART. 84.4 LC.\u00a0<\/b><\/span>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo ordenada por la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social.<\/p>\n

Se plantea en este expediente si procede anotar un mandamiento de embargo de la TGSS cuando la titular de la finca tiene anotado la declaraci\u00f3n de concurso, as\u00ed como la apertura de la fase de liquidaci\u00f3n, y tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha del auto por el que se declar\u00f3 el concurso.<\/span><\/p>\n

Tras la reforma operada por la Ley 38\/2011, el art 84.1 LC<\/a><\/strong> define \u00aba sensu contrario\u00bb cu\u00e1les son o qu\u00e9 efectos tienen los cr\u00e9ditos contra la masa (los que no sean cr\u00e9ditos concursales o contra el deudor com\u00fan). El apdo 4 establece que \u00ab<\/span>las acciones relativas a la calificaci\u00f3n o al pago de los cr\u00e9ditos contra la masa se ejercitar\u00e1n ante el juez del concurso por los tr\u00e1mites del incidente concursal, pero no podr\u00e1n iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas para hacerlos efectivos hasta que se apruebe el convenio, se abra la liquidaci\u00f3n o transcurra un a\u00f1o desde la declaraci\u00f3n de concurso sin que se hubiere producido ninguno de estos actos. Esta paralizaci\u00f3n no impedir\u00e1 el devengo de los intereses, recargos y dem\u00e1s obligaciones vinculadas a la falta de pago del cr\u00e9dito a su vencimiento<\/i><\/span>\u00bb. <\/span> Este precepto ha planteado dudas en su interpretaci\u00f3n<\/strong>: Una interpretaci\u00f3n literal sostiene que <\/span>cualquier cr\u00e9dito contra la masa podr\u00eda ejecutarse una vez transcurrida la paralizaci\u00f3n temporal que supone la espera o la aprobaci\u00f3n del convenio, la apertura de la liquidaci\u00f3n o el mero transcurso de un a\u00f1o; Pero seg\u00fan STS de 12 de diciembre de 2014 esta interpretaci\u00f3n literal choca frontalmente con el sentir que se desprende del resto de las normas concursales: La regla general consagrada en el art. 8 LC<\/a> es la atribuci\u00f3n al juez del concurso de la competencia exclusiva y excluyente<\/strong> para conocer de \u00abt<\/span>oda ejecuci\u00f3n frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el \u00f3rgano que la hubiera ordenado<\/i><\/span>\u00bb; Como se\u00f1ala la Exp.de Motivos el car\u00e1cter universal del concurso justifica la concentraci\u00f3n en un solo \u00f3rgano judicial de las materias que se consideran de especial trascendencia para el patrimonio del deudor, lo que lleva a atribuir al juez del concurso jurisdicci\u00f3n exclusiva y excluyente en materias como todas las ejecuciones y medidas cautelares que puedan adoptarse en relaci\u00f3n con el patrimonio del concursado por cualesquiera \u00f3rganos judiciales o administrativos. Nada obsta a lo anterior el car\u00e1cter administrativo del procedimiento<\/strong>, el art.22.2 TR de la Ley General de la Seguridad Social, dispone que \u00ab<\/span>En caso de concurso, los cr\u00e9ditos por cuotas de la Seguridad Social y conceptos de recaudaci\u00f3n conjunta y, en su caso, los recargos e intereses que sobre aqu\u00e9llos procedan, as\u00ed como los dem\u00e1s cr\u00e9ditos de Seguridad Social, quedar\u00e1n sometidos a lo establecido en la Ley Concursal<\/i><\/span>\u00bb. Y como dice la mencionada STS, <\/span>el <\/i><\/span>\u00fanico escenario en que podr\u00eda admitirse una ejecuci\u00f3n de cr\u00e9ditos contra la masa es el que se abre con la aprobaci\u00f3n del convenio, en que se levantan los efectos de la declaraci\u00f3n de concurso (art. 133.2 LC<\/a>) (\u2026). Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidaci\u00f3n<\/strong>, y con ella el efecto de la prohibici\u00f3n y paralizaci\u00f3n de ejecuciones del art 55 LC<\/a>, no tiene sentido iniciar una ejecuci\u00f3n separada contra la masa<\/strong>, pues contradice el car\u00e1cter universal que supone la liquidaci\u00f3n concursal, cuyas \u00fanicas excepciones l\u00f3gicas vienen determinadas por las ejecuciones de garant\u00edas reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidaci\u00f3n ya no podr\u00e1 hacerse al margen de la liquidaci\u00f3n concursal. Los acreedores de cr\u00e9ditos contra la masa lo que deber\u00e1n hacer es instar su pago dentro de la liquidaci\u00f3n, de acuerdo con las reglas del art 154 LC<\/a>, y sin necesidad de instar otra ejecuci\u00f3n dentro de la ejecuci\u00f3n universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS<\/i><\/span>. Por tanto en este caso en que se ha producido <\/span>la apertura de la fase de liquidaci\u00f3n, procede confirmar la nota.\u00a0<\/span>(MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6074 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 187 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>154.\u00a0EMBARGO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10, por la que se deniega la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo ordenada por la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la anterior R. 153<\/strong> con la salvedad de que en el Registro de la Propiedad todav\u00eda no resultaba la apertura de la fase de liquidaci\u00f3n, pero el Registrador comprob\u00f3 esta circunstancia consultando el Registro Mercantil.\u00a0<\/span>(MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6075 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 186 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>155. HIPOTECA. R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 27 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Villajoyosa n.\u00ba 1, por la que deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de reconocimiento de deuda con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Consta inscrita una propiedad en el Registro a nombre de una se\u00f1ora, de nacionalidad alemana, casada con don X, conforme a su r\u00e9gimen matrimonial (que no se precis\u00f3 en la escritura de compraventa). Ahora esa misma persona, ya viuda, reconoce una deuda e hipoteca dicha propiedad a favor del acreedor,\u00a0 otra persona de nacionalidad alemana y casada. La viuda hipotecante declara ahora que cuando la adquiri\u00f3 estaba casada bajo el r\u00e9gimen legal supletorio alem\u00e1n de participaci\u00f3n en ganancias, y por tanto que el bien le pertenece con car\u00e1cter privativo. Por lo dem\u00e1s, se fija una cantidad para costas estableci\u00e9ndose que en ning\u00fan caso puede superar el 5% de la cantidad reclamada.<\/p>\n

La registradora<\/strong> encuentra tres defectos: 1\u00ba.- Que la nueva inscripci\u00f3n supone una rectificaci\u00f3n del Registro y por ello se necesita la acreditaci\u00f3n \u201cde un modo absoluto\u201d del r\u00e9gimen matrimonial de la hipotecante. 2\u00ba.- Que no se expresan las circunstancias del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del acreedor y nombre de su\u00a0 c\u00f3nyuge. 3.- Que la cantidad garantizada para costas y gastos excede del 5%, por lo que considera que hay un error material que rectificar.<\/p>\n

El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que no hay ninguna inscripci\u00f3n que rectificar pues est\u00e1 practicada correctamente al tratarse la adquirente y hoy hipotecante de una persona de nacionalidad extranjera, y que no hay nada que acreditar pues el r\u00e9gimen alegado es el legal supletorio alem\u00e1n en el que los bienes son privativos de los c\u00f3nyuges, que pueden disponer libremente de los mismos , y \u00fanicamente surge un derecho de cr\u00e9dito por la diferencia del incremento de sus patrimonios cuando el r\u00e9gimen se disuelve. Respecto del segundo defecto, considera que esa hipoteca no afecta a los derechos en la sociedad conyugal del acreedor hipotecante por lo que no hay que especificar lo que exige la registradora. Finalmente respecto del tercer defecto, alega que no se conoce ahora la cantidad reclamada por lo que, precisamente para cumplir la ley, se establece dicho 5% como tope.<\/p>\n

La DGRN desestima el recurso respecto de los dos primeros defectos y lo estima respecto del tercero.<\/p>\n

En cuanto al primer defecto reconoce que no hay nada que rectificar en la inscripci\u00f3n existente, pero desestima el recurso porque no se acredita el r\u00e9gimen ni el derecho extranjero aplicable, en concreto las consecuencias de la disoluci\u00f3n \u201cmortis causa\u201d del r\u00e9gimen legal supletorio alem\u00e1n. Dice textualmente: \u00abno es la rectificaci\u00f3n registral lo que se precisa, en cuanto nada hay que rectificar en el mismo, sino sino la acreditaci\u00f3n del r\u00e9gimen, incluido su contenido y vigencia<\/strong>, al cual qued\u00f3 sujeto en su d\u00eda la finca cuya titularidad consta exclusivamente a nombre de la disponente, si bien con la salvedad relativa al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial.\u00bb<\/em><\/p>\n

Respecto del segundo defecto lo confirma por id\u00e9nticas razones que el primero, pues es necesario acreditar el r\u00e9gimen matrimonial aplicable al adquirente del derecho.<\/p>\n

El tercer defecto lo revoca por cuanto el 5% por ciento de la cantidad reclamada (que incluye no s\u00f3lo el principal, sino tambi\u00e9n intereses) no se conoce en el momento de constituci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

Comentario.-<\/strong>\u00a0Los dos primeros defectos debieron de ser revocados tambi\u00e9n, aunque el segundo con alguna duda, en funci\u00f3n de lo manifestado en la escritura.<\/p>\n

En cuanto al primero por cuanto la registradora pretende rectificar el Registro y nada de eso hay que hacer, como reconoce la propia DGRN. Por ello el defecto est\u00e1 mal planteado y este motivo es por s\u00ed solo causa de revocaci\u00f3n, no de reformulaci\u00f3n del defecto \u00a0como, sin competencia para ello, hace la DGRN.<\/p>\n

Lo que la registradora ha de hacer es calificar si la hipotecante est\u00e1 legitimada para realizar el acto de gravamen (hipoteca); por ello, para completar lo manifestado en su d\u00eda,\u00a0 se aclara\u00a0ahora que el r\u00e9gimen matrimonial de la compradora, y hoy hipotecante, era el legal supletorio alem\u00e1n, todo ello conforme al art\u00edculo 92 del RH<\/a>.<\/p>\n

Este r\u00e9gimen no puede ser objeto de prueba absoluta como exige la registradora (ser\u00eda una prueba imposible), ya que no consta en ning\u00fan documento, y por ello basta la presunci\u00f3n legal de su existencia al ser el r\u00e9gimen supletorio legal al que est\u00e1n sujetos los alemanes por defecto, salvo pacto expreso en documento p\u00fablico.<\/p>\n

Finalmente, si la registradora desconoce los efectos legales de dicho r\u00e9gimen en caso de fallecimiento de uno de los c\u00f3nyuges, que es la verdadera cuesti\u00f3n de fondo, deber\u00eda expresarlo en su nota, y no lo ha hecho. Este posible desconocimiento resulta poco veros\u00edmil, trat\u00e1ndose de un Registro de una zona tur\u00edstica en el que seguramente se practican muchos actos de disposici\u00f3n o gravamen de propiedades de ciudadanos alemanes, pues es notorio\u00a0 para los profesionales del derecho en contacto con extranjeros \u00a0que en el r\u00e9gimen de participaci\u00f3n en ganancias alem\u00e1n cada c\u00f3nyuge tiene la plena disposici\u00f3n de los bienes que adquiere, incluso en caso de fallecimiento del otro c\u00f3nyuge.<\/p>\n

Adem\u00e1s, en los casos de desconocimiento, un peque\u00f1o esfuerzo de investigaci\u00f3n del derecho extranjero aplicable, con la facilidad de medios existentes para ello hoy en d\u00eda, debe de llevar a los profesionales jur\u00eddicos\u00a0 a evitar molestias innecesarias al ciudadano extranjero (en este caso alem\u00e1n), que en otro caso tendr\u00e1 que proveerse de un certificado de vigencia de leyes con la consiguiente p\u00e9rdida de tiempo y de dinero. Y est\u00e1 petici\u00f3n, \u201clege lata\u201d, podr\u00eda exigirse cada vez que haya un acto de disposici\u00f3n o gravamen de un extranjero de dicha nacionalidad, lo cual no resulta razonable en absoluto y dificulta desproporcionadamente el tr\u00e1fico jur\u00eddico.<\/p>\n

Respecto del segundo defecto, relativo al r\u00e9gimen matrimonial del acreedor hipotecario, que es un ciudadano alem\u00e1n, casado,\u00a0 es aplicable lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a0 art\u00edculo 92 del RH<\/a> , pues se trata de la adquisici\u00f3n de un derecho real de garant\u00eda hipotecaria (aunque no sea el pleno dominio)<\/p>\n

Por ello basta con manifestar en la escritura que est\u00e1 sujeto al derecho extranjero y no es necesario, como exige la registradora, expresar el nombre del c\u00f3nyuge del adquirente, ni probar en esta fase de adquisici\u00f3n el derecho extranjero aplicable como opina \u00a0la DGRN, pues ello no es exigible conforme a dicho art\u00edculo 92 RH . Basta con manifestar que el r\u00e9gimen matrimonial del adquirente est\u00e1 sujeto al derecho extranjero, al r\u00e9gimen legal de su nacionalidad, o expresi\u00f3n similar que indique que el derecho aplicable es el extranjero.<\/p>\n

Puede defenderse incluso que no es necesaria ni siquiera dicha manifestaci\u00f3n expresa, pues\u00a0 por el mero hecho de ser el adquirente extranjero se presume que su r\u00e9gimen matrimonial est\u00e1 sujeto al derecho extranjero \u00a0de su nacionalidad y as\u00ed suele ser en la casi totalidad de los casos. Un argumento adicional es que si no se expresa en la escritura el nombre del c\u00f3nyuge es porque, como dice el notario recurrente,\u00a0 la adquisici\u00f3n no afecta a la sociedad conyugal. \u00a0<\/p>\n

En mi opini\u00f3n y para evitar dudas, ahora y en el futuro, teniendo en cuenta tambi\u00e9n que cada vez hay m\u00e1s matrimonios mixtos, la escritura debe expresar, al menos, la sujeci\u00f3n al derecho extranjero del r\u00e9gimen matrimonial y mejor si se expresa el nombre del c\u00f3nyuge y el r\u00e9gimen matrimonial aplicable, que no hay que probar en ning\u00fan caso en el momento de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Respecto del tercer defecto hay que hacer notar, como dice la DGRN, que el l\u00edmite sobre el que opera el 5% no es del capital prestado sino de la cantidad reclamada, la cual se desconoce en el momento del otorgamiento de la escritura y de la inscripci\u00f3n. Tambi\u00e9n que la aplicaci\u00f3n o no de dicho l\u00edmite estar\u00e1 determinada por ser o no vivienda habitual en el momento de la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Por ello me parece innecesaria la referencia en la escritura y en la inscripci\u00f3n a \u00a0dicho l\u00edmite pues vendr\u00e1\u00a0 impuesto directamente por la ley en el momento de la ejecuci\u00f3n y adem\u00e1s, en el momento de constituci\u00f3n ni se puede determinar el l\u00edmite al desconocer \u00a0la cantidad a reclamar, ni podemos saber si en el momento de la ejecuci\u00f3n ser\u00e1 o no vivienda habitual. (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6076 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 187 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>156.\u00a0 HIPOTECA. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL. DIVERSAS CL\u00c1USULAS.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 6, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de ciertos pactos en una escritura de hipoteca.<\/p>\n

Ir a art\u00edculo especial<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

EL CASO.- La cuesti\u00f3n estriba en analizar la calificaci\u00f3n registral de las concretas cl\u00e1usulas de la escritura de hipoteca otorgada por la deudora, la entidad Iberinve S.A.,<\/strong> a favor de un banco, cuyo acceso al Registro ha sido denegado y que han sido impugnadas.<\/p>\n

Se trata de un pr\u00e9stamo hipotecario con destino a la refinanciaci\u00f3n<\/strong> parcial de un pr\u00e9stamo otorgado para la adquisici\u00f3n de locales<\/strong> comerciales que son objeto de explotaci\u00f3n en r\u00e9gimen de arrendamiento y, adem\u00e1s, para cubrir el fondo de maniobra asociado y los costes de transacci\u00f3n de la misma, pr\u00e9stamo que se concede a una sociedad an\u00f3nima<\/strong>, que act\u00faa como veh\u00edculo de un gran fondo de inversi\u00f3n<\/strong> franc\u00e9s \u2013as\u00ed se dice en el recurso\u2013, y que tiene por objeto social la adquisici\u00f3n, rehabilitaci\u00f3n, construcci\u00f3n y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles.<\/p>\n

CONSIDERACIONES GENERALES.-<\/p>\n

El objeto del recurso es determinar si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho, lo que no puede dar como resultado una segunda calificaci\u00f3n de la escritura de hipoteca sino, exclusivamente, un pronunciamiento acerca de si las concretas razones aducidas por el registrador para denegar la inscripci\u00f3n se ajustan o no a Derecho.<\/p>\n

3 [\u2026] antes de entrar a analizar las concretas cl\u00e1usulas cuya inscripci\u00f3n ha sido suspendida, se hace necesario determinar [1] el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las normas de protecci\u00f3n de los consumidores respecto de los pr\u00e9stamos hipotecarios, [2] el contenido inscribible de las escrituras que recojan ese tipo de negocios jur\u00eddicos y [3] la respectiva extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas contenidas en las mismas seg\u00fan esa normativa de consumo sea o no aplicable.<\/p>\n

[1] \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N DE LAS NORMAS DE PROTECCI\u00d3N DE LOS CONSUMIDORES RESPECTO DE LOS PR\u00c9STAMOS HIPOTECARIOS.<\/p>\n

La primera dificultad con que nos encontramos [\u2026] reside en la dispersi\u00f3n y falta de coherencia<\/strong> legal respecto del \u00e1mbito subjetivo de protecci\u00f3n [\u2026] lo que hace preciso realizar un an\u00e1lisis hermen\u00e9utico<\/strong> de la normativa vigente, no s\u00f3lo literal, sino tambi\u00e9n sistem\u00e1tico y teleol\u00f3gico.<\/p>\n

En cuanto a qu\u00e9 se debe entender por consumidor<\/strong>, se estudian diferentes preceptos, en concreto, art. 3 Directiva 2008\/48 UE, Exposici\u00f3n de Motivos; art. 1.2.\u00ba y 3 TRLGDCU; SSTS 24 febrero 1997 y 26 noviembre 1996; arts. 1, 2.1 y 3 de la Directiva 2014\/17; arts. 1, 2 y 19 Orden EHA 2899\/2011; resoluci\u00f3n DGRN de 29 septiembre 2014 respecto del art. 6 Ley 1\/2013; art. 114.3\u00ba LH; y art. 1 Ley 2\/2009.<\/p>\n

No obstante las dificultades derivadas de toda esta normativa descoordinada<\/strong>, se puede concluir<\/strong> que, al margen de los supuestos de especial aplicaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos destinados a la adquisici\u00f3n de la vivienda habitual del prestatario \u2013intereses moratorios del art. 114 LH, y reglas especiales de la LEC o del Real Decreto-ley 6\/2012\u2013, la normativa sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios y de protecci\u00f3n de los consumidores de este tipo de productos financieros es aplicable en los siguientes supuestos<\/strong>:<\/p>\n

a) pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios que recaigan sobre una vivienda<\/strong>, aunque \u00e9sta no tenga el car\u00e1cter de vivienda habitual, siempre que pertenezcan a una persona f\u00edsica<\/strong>, aunque el propietario \u2013que tambi\u00e9n se considera cliente\u2013 no sea el prestatario que puede ser una persona jur\u00eddica, y con independencia de la finalidad del pr\u00e9stamo, es decir, aunque sea de tipo mercantil;<\/p>\n

b) pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona f\u00edsica y que tengan por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad<\/strong> sobre terrenos o edificios construidos o por construir.<\/p>\n

Y, adem\u00e1s, las normas contenidas en TRLGDCU ser\u00e1n aplicables a los pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona f\u00edsica o jur\u00eddica que tenga la condici\u00f3n de consumidor<\/strong>, cualquiera que sea el tipo del inmueble hipotecado y el car\u00e1cter de su propietario<\/strong>, siempre que el destino de la operaci\u00f3n sea de consumo, es decir, ajeno, en su caso, a su actividad empresarial o profesional.<\/p>\n

De acuerdo con esta hermen\u00e9utica es evidente que la operaci\u00f3n jur\u00eddica garantizada en la escritura de hipoteca objeto de este recurso queda excluida de la aplicaci\u00f3n de la normativa sobre consumidores<\/strong> [\u2026]<\/p>\n

[2] EL CONTENIDO INSCRIBIBLE DE LAS ESCRITURAS QUE RECOJAN ESE TIPO DE NEGOCIOS JUR\u00cdDICOS.<\/p>\n

En cuanto al alcance de la calificaci\u00f3n registral en materia de hipotecas, se recuerda la doctrina<\/strong> de la Resoluci\u00f3n de 1 octubre 2010<\/a>. En este sentido, destaca la Resoluci\u00f3n de 3 octubre 2014<\/a>, referida tambi\u00e9n a un supuesto de refinanciaci\u00f3n preconcursal empresarial en que tampoco era aplicable la normativa sobre consumidores [\u2026] Tambi\u00e9n se recuerda la resoluci\u00f3n de 30 marzo 2015<\/a> sobre el contenido inscribible de las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong>.<\/p>\n

[3] LA EXTENSI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE LAS CL\u00c1USULAS DE HIPOTECAS SEG\u00daN ESA NORMATIVA DE CONSUMO SEA O NO APLICABLE.<\/p>\n

Procede ahora se\u00f1alar, con el mismo criterio de interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y siguiendo las pautas marcadas por la Resoluci\u00f3n de 3 octubre 2014, cu\u00e1l es el alcance de la calificaci\u00f3n registral de las estipulaciones contenidas en las escrituras<\/strong> de hipoteca atendiendo a la aplicabilidad o no de la normativa sobre transparencias de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios y de protecci\u00f3n de los consumidores.<\/p>\n

A este respecto, ni toda infracci\u00f3n legal permite considerar la cl\u00e1usula transgresora como abusiva, ni la legislaci\u00f3n de defensa de los consumidores y usuarios constituye el \u00fanico canon normativo cuya infracci\u00f3n determina su exclusi\u00f3n de la publicidad registral, de acuerdo con el principio general de legalidad<\/strong>.<\/p>\n

As\u00ed el registrador podr\u00e1, con car\u00e1cter general en todo tipo de hipotecas, negar la inscripci\u00f3n de aquellas cl\u00e1usulas que, con independencia de su validez civil o posible eficacia real, no tengan car\u00e1cter inscribible por estar expresamente excluido su acceso al registro de la propiedad por una norma de naturaleza hipotecaria de car\u00e1cter imperativo<\/strong>.<\/p>\n

Igualmente se podr\u00e1n rechazar aquellas otras cl\u00e1usulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas<\/strong> y, por tanto, nulas de pleno derecho.<\/p>\n

Y, por \u00faltimo, tambi\u00e9n podr\u00e1n denegarse las cl\u00e1usulas que no tengan car\u00e1cter inscribible por ser puramente obligacionales<\/strong> y no ostentar la condici\u00f3n de cl\u00e1usula financiera<\/strong>, sin que se pacte tampoco que su incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligaci\u00f3n principal, ni se garantice su importe econ\u00f3mico con alguno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

Trat\u00e1ndose de pr\u00e9stamos hipotecarios a los que les es aplicable la normativa de protecci\u00f3n de los consumidores, adicionalmente<\/strong> se podr\u00e1n rechazar la inscripci\u00f3n de las cl\u00e1usulas cuya nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resoluci\u00f3n judicial firme<\/strong>, sin que sea necesario que conste inscrita en el RCGC y aquellas otras cuyo car\u00e1cter abusivo pueda ser apreciado directamente por el registrador de forma objetiva<\/strong>, sin realizar ning\u00fan juicio de ponderaci\u00f3n<\/strong>, porque coincidan<\/strong> con alguna de las tipificadas como tales en la denominada \u00ablista negra<\/strong>\u00bb de los arts. 85 a 90 TRLGDCU o por vulnerar otra norma espec\u00edfica<\/strong> sobre la materia, como el art. 114.3\u00ba LH, con base en la doctrina de la nulidad \u00abapud acta<\/strong>\u00bb recogida en la STS de 13 septiembre 2013.<\/p>\n

En estos supuestos el registrador, como se\u00f1ala entre otras la Resoluci\u00f3n de 5 febrero 2014, deber\u00e1 tambi\u00e9n rechazar la inscripci\u00f3n de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de informaci\u00f3n y transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong>, y la forma \u2013normal o reforzada\u2013 que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento<\/strong> por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero<\/strong> que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cl\u00e1usulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen \u2013Orden EHA 2899\/2011, art. 6 de la Ley 1\/2013, etc.\u2013.<\/p>\n

Por \u00faltimo, respecto del controvertido tema de la calificaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado<\/strong>, las cuales tendr\u00e1n siempre transcendencia real [\u2026] son tambi\u00e9n utilizables en el control de legalidad de las mismas, las normas y principios generales del sistema registral espa\u00f1ol<\/strong>, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos<\/strong>:<\/p>\n

a) Seg\u00fan se infiere de la STS de 16 diciembre 2009 [\u2026] la inscripci\u00f3n y validez de estas cl\u00e1usulas exige que el vencimiento anticipado no<\/strong> se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes<\/strong> [\u2026]<\/p>\n

b) Que los t\u00e9rminos de estas cl\u00e1usulas cumplan con el requisito de determinaci\u00f3n hipotecaria.<\/strong><\/p>\n

c) [\u2026] la especial naturaleza o finalidad de la obligaci\u00f3n garantizada influye en la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter relevante o no de las distintas cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, la exclusi\u00f3n de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al cr\u00e9dito garantizado<\/strong> y cuya efectividad no menoscabe la garant\u00eda real ni la preferencia de la hipoteca.<\/p>\n

CALIFICACI\u00d3N DE CL\u00c1USULAS CONCRETAS.-<\/p>\n

Procede ahora analizar si la calificaci\u00f3n registral de las concretas cl\u00e1usulas<\/strong> de la hipoteca rechazadas es o no ajustada a Derecho,agrupando<\/strong> las cl\u00e1usulas denegadas en funci\u00f3n de la raz\u00f3n gen\u00e9rica de su exclusi\u00f3n: cl\u00e1usulas que carecen de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria; cl\u00e1usulas contrarias a la Ley; otras causas; as\u00ed como la decisi\u00f3n de inscribir la hipoteca como en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura o condicional.<\/p>\n

I.- CL\u00c1USULAS QUE CARECEN DE TRASCENDENCIA JUR\u00cdDICO REAL<\/strong>. [7]. As\u00ed, en primer lugar se deniega un conjunto de cl\u00e1usulas por la raz\u00f3n gen\u00e9rica de \u00abcarecer de transcendencia jur\u00eddico real inmobiliaria<\/strong> (art. 98 LH y 51.6 RH)\u00bb y ajenas a la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n

1.- CL\u00c1USULAS CON DEFINICIONES. REVOCADO. Las recogidas en la letra A) de la nota de calificaci\u00f3n que determina la exclusi\u00f3n: \u00abDe la cl\u00e1usula primera, las definiciones de Cuenta de Rentas y Cuenta de Reserva y la menci\u00f3n a los Contratos de Garant\u00eda de los Documentos Financieros y la definici\u00f3n de Garante. La definici\u00f3n de Ratio de Cobertura del Servicio de la deuda o DSCR y la de Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado\u00bb, [cl\u00e1usulas 13 y 14].<\/p>\n

Adem\u00e1s, hay que tener en cuenta que la cl\u00e1usula 15.3 eleva a causa de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo el incumplimiento de las obligaciones se\u00f1aladas en las cl\u00e1usulas 13 y 14<\/strong>, las cuales, se encuentran vinculadas a la obligaci\u00f3n principal, dada la finalidad del pr\u00e9stamo y porque las cuentas sirven para calcular los ratios (cl\u00e1usulas 1 y 13.8) y el descenso de estos ratios es susceptible de generar amortizaciones parciales obligatorias (cl\u00e1usulas 7.3, 14.6 y 14.8), las cuales, a su vez, pueden ser cubiertas con los fondos que formen parte de las referidas cuentas (cl\u00e1usula 14.8).<\/p>\n

Por todo lo anterior, las indicadas definiciones de Cuenta de Rentas, Cuenta de Reserva, Contratos de Garant\u00eda, Documentos Financieros y Garante, Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda y Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado, no s\u00f3lo contribuyen a perfilar la obligaci\u00f3n<\/strong> garantizada, sino que permiten aclarar supuestos de vencimiento anticipado y presupuestos para la disposici\u00f3n o entrega del pr\u00e9stamo (condiciones suspensivas<\/strong>). Consecuentemente, su exclusi\u00f3n de la inscripci\u00f3n no estar\u00eda justificada simplemente por \u00abcarecer de trascendencia jur\u00eddica real inmobiliaria<\/strong>\u00bb ya que s\u00ed la tienen [\u2026]<\/strong> Procede, por tanto, la revocaci\u00f3n<\/strong> de la nota de calificaci\u00f3n en este punto por falta de motivaci\u00f3n suficiente<\/strong>, salvo lo relativo a la pignoraci\u00f3n<\/strong> de las cuentas por tratarse de una instituci\u00f3n ajena al Registro<\/strong> de la Propiedad, sin que puedan admitirse los nuevos fundamentos de derecho<\/strong> \u2013falta de determinaci\u00f3n de la cl\u00e1usula y exclusi\u00f3n de la facultad de completar la garant\u00eda menoscabada\u2013, que respecto de este defecto introduce el registrador en su informe<\/strong>.<\/p>\n

2.- DESTINO, DISPOSICI\u00d3N Y AMORTIZACI\u00d3N DEL PR\u00c9STAMO. REVOCADO. Un primer grupo de cl\u00e1usulas denegadas exclusivamente por \u00abcarecer de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria\u00bb, cuya alegaci\u00f3n debe considerarse insuficiente<\/strong>, viene constituido por los siguientes pactos: B) \u00abDe la cl\u00e1usula segunda, apartado 2.2. Destino del Pr\u00e9stamo, el primer p\u00e1rrafo\u00bb. Dispone el p\u00e1rrafo denegado que: \u00abEl Pr\u00e9stamo debe destinarse<\/strong> (i) a la refinanciaci\u00f3n parcial de un pr\u00e9stamo en vigor que fue otorgado para la adquisici\u00f3n del inmueble y (ii) para cubrir el fondo de maniobra y los costes de transacci\u00f3n\u00bb. C) \u00abDe la cl\u00e1usula Tercera. Disposici\u00f3n<\/strong>, del apartado 3.1 el segundo p\u00e1rrafo. No se transcriben tales condiciones suspensivas<\/strong> por su car\u00e1cter personal y porque para su constancia en el Registro, se requerir\u00e1 que por las partes se acredite en documento p\u00fablico, que se ha dispuesto del importe del pr\u00e9stamo. La Cl\u00e1usula 3.1, relativa a la disposici\u00f3n del pr\u00e9stamo, prev\u00e9 que debe confirmarse el cumplimiento de las condiciones suspensivas<\/strong> previstas en el Anexo I. El p\u00e1rrafo denegado, p\u00e1rrafo segundo, se refiere a los requisitos de forma y de tiempo de la solicitud de disposici\u00f3n que el prestatario debe presentar al prestamista\u00bb. D) \u00abDe la cl\u00e1usula sexta, apartado 6.2, el punto b)\u00bb. El apartado 6.2 se refiere a la \u00abAmortizaci\u00f3n<\/strong> del Principal\u00bb, estableciendo el punto b) que \u00abla amortizaci\u00f3n prevista en la presente cl\u00e1usula se realizar\u00e1 sin perjuicio de la amortizaci\u00f3n que corresponda por medio de los ingresos que el Prestatario pudiera obtener de la transmisi\u00f3n del Inmueble, conforme a lo previsto en el apartado 7.2 siguiente\u00bb. Y E) \u00abDe la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.1, desde \u00abhabr\u00e1 de regirse\u00bb hasta \u00abamortizaci\u00f3n ordinaria\u00bb\u00bb. El apartado 7.1 establece que: \u00abNo est\u00e1 prevista la amortizaci\u00f3n anticipada voluntaria del Pr\u00e9stamo, pero en caso de producirse (lo que requerir\u00e1, en todo caso, la autorizaci\u00f3n del Prestamista) habr\u00e1 de regirse por cl\u00e1usula 6.2 anterior. Por tanto, la amortizaci\u00f3n del Pr\u00e9stamo se realizar\u00e1 siempre por el importe establecido en la cl\u00e1usula 6.2 y en las Fechas de Amortizaci\u00f3n Ordinaria. Cualquier amortizaci\u00f3n extraordinaria llevar\u00e1 aparejada la obligaci\u00f3n del Prestatario de abonar los costes de ruptura establecidos en la cl\u00e1usula 16.3 (Costes de ruptura)\u00bb.<\/p>\n

Todas estas estipulaciones tienen un claro car\u00e1cter de financieras<\/strong> por lo que, como ocurre con las examinadas en el fundamento de derecho anterior, tampoco pueden ser excluidas de la inscripci\u00f3n<\/strong> bajo el \u00fanico argumento de su falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria<\/strong>. [\u2026] y sin prejuzgar que puedan existir motivos fundados para su denegaci\u00f3n, \u00e9sta no puede apoyarse en la repetida falta gen\u00e9rica de eficacia real y tampoco es posible admitir en el informe los nuevos fundamentos jur\u00eddicos<\/strong> -prohibici\u00f3n de disponer encubierta-, salvo lo que se dir\u00e1 respecto de la estipulaci\u00f3n 6.2 en el fundamento de Derecho decimosexto.<\/p>\n

3.- MITIGACI\u00d3N DE CONSECUENCIAS PERJUDICIALES, INDEMNIZACIONES Y DECLARACIONES Y GARANT\u00cdAS. CONFIRMADO. [9]. Sin embargo, existe otro grupo de cl\u00e1usulas respecto de las cuales la simple alegaci\u00f3n, como motivo de la denegaci\u00f3n, de \u00abla carencia de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria<\/strong>\u00bb, en los t\u00e9rminos que se han expuesto anteriormente, s\u00ed debe considerarse suficiente<\/strong>. Estas cl\u00e1usulas son: F) \u00abDe la cl\u00e1usula und\u00e9cima, el apartado 11.2 Mitigaci\u00f3n<\/strong>\u00bb: Dispone el apartado denegado que: \u00abSi surgieran circunstancias que provocasen o fuesen a provocar tras la entrega de la correspondiente notificaci\u00f3n, que el Prestatario estuviera obligado a pagar al Prestamista cualesquiera importes adicionales seg\u00fan la cl\u00e1usula 9.1. (\u00abImportes \u00edntegros\u00bb) o a pagar al Prestamista costes incrementados seg\u00fan cl\u00e1usula 10.1 (\u00abCostes incrementados\u00bb) o a reembolsar cualquier importe seg\u00fan cl\u00e1usula 11.1 (\u00abIlegalidad\u2019), entonces, sin limitaci\u00f3n, reducci\u00f3n u otra clasificaci\u00f3n alguna de las obligaciones del Prestatario en virtud de dichas cl\u00e1usulas y sin necesidad que el Prestamista tome acci\u00f3n alguna que a su juicio podr\u00eda resultar perjudicial para \u00e9l o entrar en conflicto con sus pol\u00edticas bancarias, el Prestamista deber\u00e1 (sin estar legalmente obligado a ello) tomar las medidas a su juicio razonables para eliminar tales circunstancias o mitigar<\/strong> aquellas consecuencias para el Prestatario\u00bb. G) \u00abToda la cl\u00e1usula duod\u00e9cima<\/strong>\u00bb. La cl\u00e1usula duod\u00e9cima<\/strong>, bajo la r\u00fabrica \u00abDeclaraciones y Garant\u00edas\u00bb consiste en una serie de manifestaciones efectuadas por el prestatario<\/strong>, reconociendo que \u00abel prestamista ha formalizado el presente contrato al amparo de dichas declaraciones y garant\u00edas\u00bb y que se refieren a su \u00abStatus\u00bb, \u00abFacultades y capacidad\u00bb, \u00abValidez legal\u00bb de los documentos financieros, \u00abAusencia de conflicto\u00bb con leyes y contratos, \u00abInexistencia de supuestos de vencimiento anticipado\u00bb, \u00abAutorizaciones y aprobaciones\u00bb, \u00abEl inmueble\u00bb, \u00abLicencias. Aspectos medioambientales\u00bb, \u00abPrelaci\u00f3n de garant\u00edas\u00bb, \u00abLitigios\u00bb, \u00abInformaci\u00f3n\u00bb, \u00abImpuestos\u00bb, \u00abInsolvencia\u00bb, \u00abInexistencia de obligaci\u00f3n de constituir garant\u00edas\u00bb, \u00abCumplimiento de normas legales y reglamentarias\u00bb y \u00abFechas de las declaraciones y garant\u00edas\u00bb\u00bb. Y Ll) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo sexta, apartado 16.1 del \u00faltimo p\u00e1rrafo desde \u00aby a tomar las medidas\u00bb hasta el final del apartado\u00bb\u00bb. El apartado 16.1 se dedica a regular las indemnizaciones<\/strong> que debe satisfacer el prestatario al prestamista, indicando el p\u00e1rrafo denegado que \u00abel prestamista se compromete a notificar al prestatario de cualquier reclamaci\u00f3n y a tomar las medidas razonables para mitigar cualesquiera costes, p\u00e9rdidas, responsabilidades o gastos que pudieran producirse para el Prestamista y de las que ser\u00e1 indemnizado por el Prestatario en virtud de la presente cl\u00e1usula. El Prestamista no deber\u00e1 allanarse a procedimiento alguno sin haber concedido al Prestatario un preaviso con una antelaci\u00f3n de al menos cinco (5) D\u00edas H\u00e1biles notificando su intenci\u00f3n de hacerlo. Si existe m\u00e1s de un (1) Prestamista, en caso de un procedimiento contra m\u00e1s de un Prestamista con respecto al mismo asunto, todos los Prestamistas deber\u00e1n estar representados por la misma asistencia letrada\u00bb.<\/p>\n

As\u00ed, las estipulaciones 11.2 y 16.1, relativas al compromiso del prestamista de mitigar las consecuencias perjudiciales para el prestatario, por la obligaci\u00f3n del pago de importes adicionales en caso de concurrencia de las circunstancias que se pactan detalladamente<\/strong>, s\u00ed tiene encaje en los pactos de naturaleza puramente personal, ya que no tiene naturaleza real, ni financiera, ni contribuye a perfilar la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>. En realidad no pasa de ser una declaraci\u00f3n de buenas intenciones<\/strong> totalmente indeterminada<\/strong> que, conforme a los arts. 98 LH y 51.6.\u00aa RH no debe tener acceso al Registro, por lo que procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a este defecto<\/strong>.<\/p>\n

Por su parte, respecto a la cl\u00e1usula 12.\u00aa de \u00abdeclaraciones y garant\u00edas<\/strong>\u00bb, como se\u00f1ala el registrador en su informe, recoge una serie de afirmaciones que han constituido elementos previos a la formaci\u00f3n de voluntad del prestamista<\/strong>; procesos previos que son absolutamente irrelevantes<\/strong> desde el punto de vista registral, puesto que el consentimiento negocial ha sido ya prestado <\/strong>y la hipoteca concertada. En consecuencia, tales manifestaciones del prestatario encajan plenamente en la causa de denegaci\u00f3n se\u00f1alada en la nota de calificaci\u00f3n de falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, estim\u00e1ndose correctamente denegado su acceso al Registro<\/strong>.<\/p>\n

4.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES SOCIETARIAS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [10]. Sin entrar a valorar el contenido concreto de cada una de estas denominadas \u00abobligaciones societarias del prestatario\u00bb, no parece que pueda decirse que, en general, estas obligaciones tengan una relevancia especial en relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>, pues aparte del car\u00e1cter gen\u00e9rico e indeterminado de alguna de ellas, su incumplimiento no desvirt\u00faa la garant\u00eda real ni la preferencia de la hipoteca<\/strong>. Esta afirmaci\u00f3n tiene como excepci\u00f3n el defecto letra I), por la vinculaci\u00f3n de las Cuentas de Renta y Reserva con el devenir de la obligaci\u00f3n principal garantizada.<\/p>\n

Sea como fuere, lo cierto es que la cl\u00e1usula 15.3 eleva su incumplimiento \u2013el de todas las obligaciones de la cl\u00e1usula 13.\u00aa a la categor\u00eda<\/strong> de causa de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo y, por tanto, no puede admitirse el rechazo de la inscripci\u00f3n de esta cl\u00e1usula con una fundamentaci\u00f3n circunscrita en que los pactos que comprende carecen de trascendencia real inmobiliaria<\/strong>.<\/p>\n

En consecuencia, el defecto tal y como est\u00e1 formulado no puede ser confirmado<\/strong>, sin que tampoco puedan tenerse en consideraci\u00f3n, dentro del \u00e1mbito de este recurso, las afirmaciones del registrador en su informe<\/strong>. El informe es un tr\u00e1mite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos se\u00f1alados en su nota de calificaci\u00f3n, pero en el que en ning\u00fan caso se pueden a\u00f1adir nuevos defectos.<\/strong><\/p>\n

5.- INCUMPLIMIENTOS CAUSA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. [11]. Encuadrables tambi\u00e9n en el anterior grupo de cl\u00e1usulas cuyo incumplimiento se pacta que provoque el vencimiento anticipado<\/strong> de la obligaci\u00f3n principal, y respecto de las cuales la nota recurrida s\u00f3lo argumenta como motivo de rechazo su carencia de eficacia real, se encuentran las siguientes: K) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo cuarta, los apartados 14.3, 14.4, del 14.5 del tercer p\u00e1rrafo desde \u00abel prestatario realizar\u00e1\u00bb hasta \u00abla aseguradora\u00bb y el \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado 14.5, 14.7,14.8, 14.9, 14.10 menos la primera frase, 14.11, Y del apartado 14.13 desde \u00aben la que obvie\u00bb hasta \u00abfondos recibidos\u00bb, el 14.14, 14.15, 14.16\u00bb: estos puntos se refieren, respectivamente, al presupuesto de explotaci\u00f3n del inmueble, el informe anual del inmueble, los seguros sobre el mismo, la posibilidad de nuevas tasaciones, la ratio de cobertura del servicio de deuda, los aspectos ambientales, las reparaciones y las modificaciones en el inmueble, el supuesto de expropiaci\u00f3n forzosa, la supervisi\u00f3n del inmueble, el informe sobre las propiedades en cartera del prestatario y la licencia de apertura y funcionamiento del inmueble. Y L) \u00abDe la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.5, 15.6, 15.8 menos las dos \u00faltimas frases, 15.10, 15.11\u00bb: estos puntos se refieren al cese del negocio, la ilegalidad sobrevenida de alguna obligaci\u00f3n del prestatario, la resoluci\u00f3n o inejecutabilidad de las garant\u00edas \u2013prendas y avales\u2013 asociadas a la hipoteca, el incumplimiento de los ratios del pr\u00e9stamo sobre el valor del mercado y\/o de la cobertura del servicio de deuda \u2013DSCR\u2013, y el impago de comisiones.<\/p>\n

5.1. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO EN RELACI\u00d3N CON EL INMUEBLE. REVOCADO. En cuanto a la cl\u00e1usula decimocuarta, que establece las \u00abobligaciones del prestatario en relaci\u00f3n con el inmueble<\/strong>\u00bb y [\u2026] supuestos excluidos de la cl\u00e1usula decimoquinta, que se dedica a regular, directamente o por remisi\u00f3n, las causas de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo garantizado y, por tanto, dado que los indicados pactos (15.5, 15.6, 15.8, 15.10 y 15.11) se deniegan bas\u00e1ndose en su falta de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria, sin mayor fundamentaci\u00f3n<\/strong>, se reitera que la simple alegaci\u00f3n de tratarse de pactos con falta de efectos reales frente a terceros, no s\u00f3lo es err\u00f3nea sino que, adem\u00e1s, implica una carencia de motivaci\u00f3n o fundamentaci\u00f3n de la suspensi\u00f3n<\/strong>, pues, en este tipo de cl\u00e1usulas, la falta de trascendencia real es un efecto de la falta de inscripci\u00f3n y no su causa<\/strong>.<\/p>\n

5.2.- RATIOS. REVOCADO. Adem\u00e1s, respecto del incumplimiento de los ratios \u00abdel pr\u00e9stamo sobre el valor del mercado<\/strong>\u00bb y\/o \u00abde cobertura del servicio de deuda o DSCR\u00bb, cuyo descenso supone la necesidad de realizar una amortizaci\u00f3n parcial de la obligaci\u00f3n principal en la cantidad suficiente para restablecerlo, y respecto del impago de las comisiones pactadas, se recuerda que constituyen cl\u00e1usulas financieras<\/strong>, que, adem\u00e1s, en este caso se encuentran cubiertas con una responsabilidad hipotecaria espec\u00edfica<\/strong> (cfr. Resoluci\u00f3n de 1 de octubre de 2010), por lo que por esta raz\u00f3n tambi\u00e9n debe fundamentarse suficientemente su rechazo.<\/p>\n

5.3.- PROMESA DE ESFORZARSE. CONFIRMADO. Por ello, s\u00f3lo la expresi\u00f3n final del tercer p\u00e1rrafo de la cl\u00e1usula 14.5<\/strong> que dice: \u00abel prestatario realizar\u00e1 sus mejores esfuerzos para que estos extremos sean acreditados por la aseguradora mediante la firma de sus representantes en la notificaci\u00f3n que se remite a la aseguradora\u00bb, que constituye una mera declaraci\u00f3n de intenciones sin la determinaci\u00f3n suficiente, puede denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal<\/strong>.<\/p>\n

6.- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA POR GASTOS Y COMISIONES. [12]. Por su parte el defecto letra M) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo segunda, apartado E), el segundo p\u00e1rrafo\u00bb. La cl\u00e1usula vigesimosegunda regula la responsabilidad hipotecaria, y su apartado E) concretamente la responsabilidad por \u00abgastos y comisiones<\/strong>\u00bb. En relaci\u00f3n con estos gastos, se deniega el p\u00e1rrafo que afirma que \u00aben cuanto a los pagos en cuesti\u00f3n, el Prestamista queda irrevocablemente autorizado para hacer frente a los mismos por cuenta del Prestatario<\/strong>, pero \u00fanicamente en la medida en que su impago pueda perjudicar su garant\u00eda\u00bb. Y el defecto letra \u00d1) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo s\u00e9ptima, el primer p\u00e1rrafo\u00bb: se refiere el p\u00e1rrafo denegado al apoderamiento <\/strong>del prestatario al prestamista para la subsanaci\u00f3n de defectos y el otorgamiento de cuantos documentos sean necesarios para ellos.<\/p>\n

6.1.- APODERAMIENTO PARTA SUBSANACI\u00d3N. CONFIRMADO. Comenzando por este \u00faltimo defecto letra \u00d1), se considera correctamente denegada la cl\u00e1usula de apoderamiento para subsanar defectos<\/strong>, precisamente por su naturaleza exclusivamente personal y no financiera, al amparo del art. 98 LH.<\/p>\n

6.2. APODERAMIENTO PARA GASTOS PERJUDICIALES A LA HIPOTECA. REVOCADO. Tal parecer\u00eda que la misma soluci\u00f3n deber\u00eda adoptarse respecto de la autorizaci\u00f3n de pago<\/strong> a que se refiere el defecto letra M), ya que cabe afirmar que se trata de un apoderamiento por lo que, en principio, le ser\u00eda aplicable el art. 98 LH. Sin embargo, mientras esas resoluciones rechazan un apoderamiento para realizar declaraciones y subsanaciones ante notarios y registradores, es decir, facultan para cuestiones absolutamente ajenas al derecho real de hipoteca y al pr\u00e9stamo garantizado; el presente supuesto afecta a una cl\u00e1usula relevante desde la perspectiva procesal y de la configuraci\u00f3n del derecho real de hipoteca, pues se refiere a la facultad que se concede al prestamista de pagar por el deudor aquellos gastos que est\u00e1n expresamente cubiertos por un concepto de la responsabilidad hipotecaria por encontrarse \u00abestrechamente relacionados con la obligaci\u00f3n<\/strong> garantizada y con la conservaci\u00f3n y efectividad de la garant\u00eda\u00bb, facultad cuyo ejercicio genera el nacimiento de esas obligaciones complementarias garantizadas<\/strong> y que en esa medida es inscribible<\/strong>.<\/p>\n

Por tanto, dicho poder o autorizaci\u00f3n adquiere relevancia registral<\/strong> por su contenido, en la medida en que se relaciona estrechamente con la posible ejecuci\u00f3n de la hipoteca o m\u00e1s precisamente con la cuant\u00eda de la demanda ejecutiva<\/strong>. De este modo, a semejanza del poder previsto en el art. 234.1.3.\u00aa del Reglamento Hipotecario para la venta extrajudicial, s\u00ed que puede tener acceso al Registro la autorizaci\u00f3n de referencia<\/strong>.<\/p>\n

7.- OTRAS CL\u00c1USULAS CARENTES DE TRASCENDENCIA REAL.<\/p>\n

7.1.- FACULTAD DE ACCIONAR POR CUALQUIER IMPAGO. REVOCADO. [13]. Recoge, por \u00faltimo, la nota de calificaci\u00f3n la denegaci\u00f3n, bajo el paraguas del defecto de \u00abcarencia de transcendencia jur\u00eddico real inmobiliaria\u00bb, de un conjunto de cl\u00e1usulas de diversa \u00edndole que analizaremos por separado en este fundamento de derecho. La primera<\/strong> de ellas es la identificada en el defecto letra N) que excluye \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo cuarta, del apartado g) desde \u00aben caso de que\u00bb hasta \u00abestablezca el pr\u00e9stamo\u00bb\u00bb. La cl\u00e1usula vigesimocuarta regula el \u00abejercicio de sus derechos por el prestamista\u00bb en relaci\u00f3n, fundamentalmente, a la ejecuci\u00f3n de la hipoteca. El p\u00e1rrafo denegado establece que: \u00abEn caso de que el prestatario incumpla cualquiera de las obligaciones de pago que<\/strong> para \u00e9l se derivan del pr\u00e9stamo, se den los requisitos previstos en la cl\u00e1usula 15.12 (\u00abDeclaraci\u00f3n de vencimiento anticipado\u00bb) y transcurrido el periodo de gracia que, en su caso, establezca el pr\u00e9stamo\u00bb, \u00abel prestamista estar\u00e1 facultado para ejercitar sus derechos y ejecutar las diferentes garant\u00edas (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

No puede denegarse<\/strong> el acceso al Registro de la Propiedad a esta cl\u00e1usula por la simple raz\u00f3n de carecer de trascendencia real inmobiliaria, pues la ejecuci\u00f3n de la hipoteca es quiz\u00e1 el aspecto de mayor trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria de todos los previstos en una escritura de hipoteca<\/strong>, y el incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del propio pr\u00e9stamo garantizado o la concurrencia de un supuesto de vencimiento anticipado, son las eventualidades naturales<\/strong> que facultan al acreedor para el ejercicio de la acci\u00f3n ejecutiva (art. 693 LEC, 129 LH, etc.).<\/p>\n

[\u2026] Otra cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda si el simple incumplimiento de algunos pagos derivados de gastos u obligaciones accesorias o complementarias o cualquier causa de vencimiento es susceptible de provocar la realizaci\u00f3n de la hipoteca por el procedimiento de ejecuci\u00f3n directa o deber\u00eda aclararse esta circunstancia en la escritura, pero dado que el registrador no ha basado su defecto en este argumento, no procede entrar ahora en su estudio<\/strong>.<\/p>\n

7.2.- DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. Por su parte, el defecto letra O)<\/strong> rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9sima, del apartado 30.3, p\u00e1rrafo segundo, desde \u00aba este respecto\u00bb hasta \u00absecreto bancario\u00bb, el apartado 30.5 \u00abrevelaci\u00f3n de informaci\u00f3n\u00bb, y de la cl\u00e1usula trig\u00e9simo primera, lo relativo a la prueba fehaciente de la deuda, por ser materia de apreciaci\u00f3n jurisdiccional\u00bb.<\/p>\n

7.2.1. DATOS PERSONALES DEL PRESTATARIO. CONFIRMADO. La cl\u00e1usula trig\u00e9sima, en sus apartados tercero y quinto, se refiere a la revelaci\u00f3n de los datos personales del prestatario en caso de cesi\u00f3n del cr\u00e9dito<\/strong>, cuesti\u00f3n de naturaleza estrictamente personal y ajena a la obligaci\u00f3n garantizada, por lo que se considera correctamente denegado<\/strong>.<\/p>\n

7.2.2. C\u00c1LCULO DE LA DEUDA. REVOCADO. Sin embargo, la cl\u00e1usula trig\u00e9sima primera se dedica al \u00abc\u00e1lculo y prueba fehaciente de la deuda\u00bb, por lo que la denegaci\u00f3n de la expresi\u00f3n \u00abprueba fehaciente\u00bb, que va asociada al mantenimiento de cuentas que prueben los importes prestado en cada momento y debidos al prestamista, no puede ampararse en que carece de trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria ni siquiera en la referencia a que es materia de apreciaci\u00f3n judicial<\/strong>, sin perjuicio que se pueda hacer valer en el procedimiento el error en la determinaci\u00f3n de la cantidad exigible (cfr. Art. 695.1.2.\u00aa LEC). El c\u00e1lculo y la prueba de la deuda son cuestiones de gran importancia desde el punto de vista del procedimiento de ejecuci\u00f3n<\/strong>, por lo que su trascendencia jur\u00eddico-real inmobiliaria est\u00e1 fuera de toda duda, y de admisi\u00f3n, procediendo, en consecuencia la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n en cuanto a este punto<\/strong>.<\/p>\n

7.2.3. RETRASO EN EL EJERCICIO DE ACCIONES. REVOCADO. El defecto letra P) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9simo segunda, el apartado 32.1\u00bb. Dispone el apartado denegado que: \u00abLa falta de o el retraso en el ejercicio por parte del Prestamista de cualquier derecho o recurso en virtud del presente Contrato no debe considerarse una renuncia al mismo; el ejercicio ocasional o parcial de cualquier derecho o recurso no impedir\u00e1 que se vuelva a ejercer dicho derecho o recurso o cualquier otro derecho o recurso. Los derechos y recursos establecidos en el presente Contrato son cumulativos y no exclusivos con respecto de cualquier derecho o subsanaci\u00f3n establecidos por Ley\u00bb. Esta cl\u00e1usula no se puede calificar que el pacto tenga un car\u00e1cter estrictamente personal y ajeno a la obligaci\u00f3n garantizada, ya que contribuye a aclarar la forma de ejercicio de las acciones hipotecarias<\/strong>; por lo que no se considera correctamente denegada la misma al amparo exclusivamente<\/strong> del art. 98 LH.<\/p>\n

7.2.4. NOTIFICACIONES SOBRE LA PRENDA DE CR\u00c9DITOS POR SEGURO. CONFIRMADO. Y, por \u00faltimo el defecto letra Q) deniega el acceso al registro \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9simo s\u00e9ptima, lo relativo al anexo 3 y la Cl\u00e1usula Final Requerimiento\u00bb. El Anexo 3 se refiere a la comunicaci\u00f3n a la entidad aseguradora sobre la creaci\u00f3n de prenda sobre los derechos de cr\u00e9dito derivados de la p\u00f3liza de seguro<\/strong>, y la cl\u00e1usula final de requerimiento se refiere al requerimiento que las partes hacen a la notaria autorizante para que por acta separada notifique a la entidad aseguradora<\/strong>. Se tratan en este caso de cl\u00e1usulas relativas a una actuaci\u00f3n futura de notificaci\u00f3n, relativas a una garant\u00eda ajena al derecho real de hipoteca, por lo que se considera correctamente denegado<\/strong> su acceso al Registro de acuerdo con el art. 98 LH.<\/p>\n

CL\u00c1USULAS CONTRARIAS A LA LEY [14].<\/strong><\/p>\n

1.- PACTO DE ANATOCISMO. REVOCADO. En primer lugar, por el defecto letra A) de este segundo grupo de cl\u00e1usulas denegadas, se rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula quinta, el apartado 5.5. Capitalizaci\u00f3n de intereses no pagados<\/strong>, de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo sexta, el apartado 16.2, por ser una limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art 114 LH\u00bb. Esta cl\u00e1usula 5.5 establece, bajo la r\u00fabrica de \u00abcapitalizaci\u00f3n de intereses no pagados<\/strong>\u00bb, que: \u00abEn virtud del art\u00edculo 317 del C\u00f3digo de Comercio, las Partes acuerdan por medio de la presente y de forma expresa la capitalizaci\u00f3n de los intereses ordinarios vencidos y no pagados para cada trimestre, que devengar\u00e1n intereses adicionales al tipo de los Intereses de Demora que resulte aplicable. Adem\u00e1s, los Intereses de Demora vencidos y no pagados ser\u00e1n igualmente capitalizados, devengando intereses al tipo aplicable de los Intereses de Demora\u00bb. Y, por su parte, el apartado 16.2 establece que: \u00abA los efectos de la presente cl\u00e1usula 16 y la cl\u00e1usula 10 (\u00abCostes incrementados\u201d1), cualquier importe impagado deber\u00e1 considerare una disposici\u00f3n bajo el Pr\u00e9stamo y, en consecuencia, en ambas cl\u00e1usulas el t\u00e9rmino \u00abdisposici\u00f3n\u00bb comprende cualquier importe impagado\u00bb.<\/p>\n

El registrador deniega ambas cl\u00e1usulas \u00abpor ser una limitaci\u00f3n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero establecida en el art. 114 LH\u00bb. El recurrente defiende la validez del pacto de anatocismo<\/strong> al amparo de los arts. 317 CC y 1109 CC, as\u00ed como la no aplicaci\u00f3n del art. 114 LH a los supuestos anteriores.<\/p>\n

El rechazo a la inscripci\u00f3n del pacto de anatocismo, sin perjuicio de su licitud en el plano puramente obligacional, ha sido una constate de este Centro Directivo [\u2026] bas\u00e1ndose en la consideraci\u00f3n de que dicho pacto supone una vulneraci\u00f3n del principio de especialidad registral<\/strong>, una de cuyas manifestaciones es la limitaci\u00f3n prevista en el art. 114 LH, que no permite que se produzca un trasvase de importes entre las diferentes partidas de responsabilidad hipotecaria [\u2026]<\/p>\n

Pero es indudable que el pacto de anatocismo tiene naturaleza financiera y que, como se\u00f1ala el recurrente, se trata de un pacto v\u00e1lido desde el punto de vista civil y mercantil<\/strong> [\u2026] por lo que si aplicamos la interpretaci\u00f3n que esta Direcci\u00f3n General viene sosteniendo acerca del alcance del vigente art. 12 LH, que en esta Resoluci\u00f3n es reiterada, consistente en que todas las cl\u00e1usulas financieras v\u00e1lidas son inscribibles si no existe norma hipotecaria que lo impida<\/strong>, deberemos replantearnos<\/u><\/strong> si realmente el art. 114 LH constituye suficiente argumento<\/strong> para impedir su constancia registral. En este sentido, es claro, que los intereses capitalizados no estar\u00e1n cubiertos por la responsabilidad hipotecaria por ning\u00fan concepto, pero por ello no dejan de constituir una cantidad exigible<\/strong> al deudor, al igual que los intereses que excedan de la cantidad garantizada por este concepto o de los gastos complementarios que no estuvieren especialmente garantizados. En consecuencia, los intereses capitalizados formar\u00e1n parte, como cantidades debidas adicionales, de la certificaci\u00f3n bancaria determinativa del saldo l\u00edquido<\/strong>, que el acreedor podr\u00e1 cobrar del sobrante del remate<\/strong> de la subasta si no hay acreedores inscritos posteriores o, en su caso, mediante el procedimiento de ejecuci\u00f3n ordinaria subsiguiente a la ejecuci\u00f3n hipotecaria, por tratarse de hipoteca sobre locales y no aplicarse el art. 114.3\u00ba LH.<\/p>\n

Si se consideran inscribibles [\u2026] las cl\u00e1usulas de comisiones, gastos, impuestos y primas de seguros, por ser cl\u00e1usulas financieras, con independencia de que est\u00e9n o no cubiertas con una responsabilidad hipotecaria espec\u00edfica, no se ve raz\u00f3n para que no se considere tambi\u00e9n inscribible el pacto de anatocismo<\/strong>; por lo que procede revocar la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> respecto de este defecto.<\/p>\n

2.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACI\u00d3N FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.2. los dos primeros p\u00e1rrafos, y de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiaci\u00f3n forzosa<\/strong>, por estar regulada \u00e9sta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiaci\u00f3n Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real\u00bb. Dispone en concreto la cl\u00e1usula 7.2 bajo la r\u00fabrica \u00abamortizaci\u00f3n anticipada obligatoria\u00bb que: \u00abSin perjuicio de la cl\u00e1usula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Pr\u00e9stamo, ser\u00e1 obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisi\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada seg\u00fan cl\u00e1usula 16.3 (\u00abCostes de Ruptura\u00bb). En caso de expropiaci\u00f3n forzosa<\/strong> de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizar\u00e1 para reembolsar todos los importes pendientes<\/strong> en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado<\/strong> del pr\u00e9stamo seg\u00fan cl\u00e1usula 15.12 (\u00abDeclaraci\u00f3n del vencimiento anticipado\u00bb) si la expropiaci\u00f3n forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, la cl\u00e1usula 15.7 prev\u00e9 el vencimiento anticipado<\/strong> en caso de que: \u00abLa totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiaci\u00f3n forzosa o la autoridad local competente emite una resoluci\u00f3n para la expropiaci\u00f3n forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiaci\u00f3n u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Pr\u00e9stamo, salvo por lo establecido en las cl\u00e1usulas (\u00abRatio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado\u00bb) y 14.13 (\u00abExpropiaci\u00f3n forzosa\u00bb)\u00bb.<\/p>\n

En ambos casos, ya se trate como vencimiento anticipado o como amortizaci\u00f3n anticipada obligatoria, se considera correctamente denegadas estas cl\u00e1usulas<\/strong> [\u2026] ya que sus efectos se encuentran regulados en el art. 110.2\u00ba LH y en los arts. 8 y 51.1.e) REF, y, aunque desaparezca la garant\u00eda hipotecaria, el acreedor siempre puede defenderse en el correspondiente expediente administrativo y cobrarse con el importe de las indemnizaciones por expropiaci\u00f3n a las que se extiende la hipoteca por disposici\u00f3n legal<\/strong>.<\/p>\n

Adem\u00e1s, en la presente escritura falta la previsi\u00f3n<\/strong>, reconocida en el art. 1129.3 CC para el caso de menoscabo de la garant\u00eda, de facultar al deudor para sustituir<\/strong> la hipoteca por otra garant\u00eda para cubrir aquella parte del cr\u00e9dito no satisfecha con la referida indemnizaci\u00f3n; pero este argumento no fue alegado por el registrador de la propiedad en su nota de calificaci\u00f3n<\/strong>, por lo que no se puede tener en cuenta ahora.<\/p>\n

3.- CL\u00c1USULAS LIMITATIVAS DE LA FACIULTAD DISPOSITIVA. CONFIRMADO [16]. Por su parte, el defecto letra C) deniega la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.2, el tercer p\u00e1rrafo, por contraria a la libertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb. Establece el p\u00e1rrafo denegado que: \u00abEn el caso de la venta voluntaria<\/strong> del inmueble, todos los importes pendientes en virtud del presente contrato deber\u00e1n ser reembolsados<\/strong> y los ingresos obtenidos por la venta menos impuestos y gastos deber\u00e1n aplicarse a dicho reembolso en la medida de lo necesario\u00bb.<\/p>\n

Con este pacto realmente se est\u00e1 estableciendo, de modo indirecto, no s\u00f3lo como afirma el recurrente el destino del precio de la venta, sino el vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo en caso de venta de las fincas [\u2026]<\/p>\n

La denegaci\u00f3n de esta cl\u00e1usula por ser contraria a la \u00ablibertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb no est\u00e1 suficientemente fundamentada<\/strong> al no citarse precepto alguno ni argumentarse las razones que llevan a esa conclusi\u00f3n. No obstante, en el apartado E), que comentaremos m\u00e1s adelante, con base en la misma raz\u00f3n (libertad de tr\u00e1fico), el registrador s\u00ed cita los arts. 27 y 107 LH, los cuales constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al registro de la propiedad de las cl\u00e1usulas limitativas de la facultad dispositiva<\/strong> [\u2026] Por tanto, se considera correctamente denegado<\/strong> el acceso al Registro de la Propiedad de esta cl\u00e1usula [\u2026]<\/p>\n

4.- INDETERMINACI\u00d3N DE LA CL\u00c1USULA Y DE LA DENEGACI\u00d3N. REVOCADO [17]. El defecto letra D) rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, del apartado 7.2., a partir del cuarto p\u00e1rrafo (amortizaci\u00f3n anticipada en caso de siniestro que d\u00e9 lugar a indemnizaci\u00f3n por seguros, regul\u00e1ndose los t\u00e9rminos de la misma), el apartado 7.3 (pagos para reestablecer los ratios financieros que se determinan), y de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.9 (vencimiento anticipado por no reconstrucci\u00f3n del inmueble en caso de da\u00f1os graves que se cuantifican), por su indeterminaci\u00f3n<\/strong>\u00bb.<\/p>\n

Estas cl\u00e1usulas son financieras o de vencimiento anticipado por lo que de conformidad con la doctrina que se viene reiterando de la que resulta que, respecto de ese tipo de estipulaciones, toda calificaci\u00f3n negativa debe apoyarse en una fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica adecuada<\/strong> y suficiente [\u2026] por lo que, no puede sostenerse esta causa de denegaci\u00f3n [\u2026]<\/strong><\/p>\n

5.- LIMITACIONES A FACULTAD DISPOSITIVA Y ARRENDAMIENTO. [18]. Por el defecto de la letra E) se excluyen de inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula d\u00e9cimo tercera, el apartado 13.6, y el apartado 13.10, de la cl\u00e1usula d\u00e9cimo cuarta, el apartado 14.2; de conformidad con los arts. 6.4 y 1859 CC, libertad de tr\u00e1fico de los bienes, y arts. 3, 27 Y 107 LH\u00bb. La cl\u00e1usula 13.6, bajo la r\u00fabrica \u00abCompromiso de no otorgar garant\u00edas\u00bb dispone que: \u00abNi el Prestatario ni el Garante podr\u00e1n constituir garant\u00edas, respectivamente, sobre el Inmueble ni sobre las acciones del Prestatario (oblig\u00e1ndose a su vez el Garante a que cualquiera de sus empresas filiales, directa o indirectamente participadas, respeten dicho compromiso), excepci\u00f3n hecha de: a) cualquier Garant\u00eda otorgada a favor del Prestamista en virtud de cualquiera de los Documentos Financieros; o b) cargas que nazcan por ministerio de la Ley; c) asimismo, el Prestatario no concertar\u00e1 pr\u00e9stamo, l\u00ednea de cr\u00e9dito ni contrato semejante alguno que guarde relaci\u00f3n con el inmueble\u00bb.<\/p>\n

La cl\u00e1usula 13.10, bajo la r\u00fabrica \u00abdisposici\u00f3n del Inmueble e Imposici\u00f3n de nuevos grav\u00e1menes\u00bb dispone que: \u00abEl prestatario puede transmitir, sin consentimiento previo del Prestamista, el Inmueble, siempre y cuando el precio de compra alcance por lo menos el Saldo Pendiente y que el precio de compra sea aplicado al reembolso de aquellos importes indicados en la cl\u00e1usula 7.2 (B) anterior (\u00abAmortizaci\u00f3n anticipada obligatoria\u00bb). En caso contrario, deber\u00e1 recabar el consentimiento previo y por escrito del Prestamista<\/strong>. El Prestatario no formalizar\u00e1 otro contrato de pr\u00e9stamo adicional con respecto al Inmueble, ni constituir\u00e1 ninguna garant\u00eda de segundo rango en relaci\u00f3n con el Inmueble. El Prestatario deber\u00e1 requerir igualmente el consentimiento previo y por escrito del Prestamista, que no podr\u00e1 denegarlo injustificadamente, para poder gravar el Inmueble con cualquier otra carga real. Los apartados que anteceden no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n en caso de disposiciones y\/o grav\u00e1menes expresamente permitidos en virtud del presente contrato ni a disposiciones del inmueble siempre que el saldo pendiente sea reembolsado simult\u00e1neamente\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, la cl\u00e1usula 14.2 exige la aprobaci\u00f3n del prestamista, que no podr\u00e1 denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. \u00abAsimismo, se requerir\u00e1 el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificaci\u00f3n de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitaci\u00f3n de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminaci\u00f3n del arrendamiento; o b) La reducci\u00f3n del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su pr\u00f3rroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitar\u00e1 al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, as\u00ed como de la modificaci\u00f3n de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) D\u00edas H\u00e1biles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario\u00bb.<\/p>\n

Procede aqu\u00ed reiterar lo manifestado en el fundamento de Derecho d\u00e9cimo sexto, en el sentido que la simple denegaci\u00f3n de estas cl\u00e1usulas por existir un fraude de ley, un pacto comisorio \u2013que no se alcanza a deducir de las mismas\u2013 o por ser contraria a \u00ablibertad de tr\u00e1fico de los bienes\u00bb, sin explicar si todos esos defectos son aplicables a los tres pactos o a cu\u00e1l de ellos se refiere cada uno, no est\u00e1 suficientemente fundamentada<\/strong> al no realizarse argumentaci\u00f3n alguna acerca de en qu\u00e9 consiste el fraude o de la razones concretas que llevan a concluir que existe un pacto comisorio o una vulneraci\u00f3n a la libertad de tr\u00e1fico.<\/p>\n

5.1.- LIMITACIONES A FACULTADES DISPOSITIVAS. CONFIRMADO. Por lo dem\u00e1s, respecto de las dos primeras cl\u00e1usulas, la 13.6 y la 13.10, en cuanto implican restricciones a la libre disposici\u00f3n y gravamen de los inmuebles<\/strong> hipotecados, cita tambi\u00e9n el registrador los arts. 27 y 107.3.\u00ba LH los cuales, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente para denegar el acceso al Registro de estas cl\u00e1usulas limitativas de la facultad dispositiva<\/strong> [\u2026] Por tanto, se considera correctamente denegado<\/strong> su acceso al Registro.<\/p>\n

5.2.- LIMITACIONES A LA FACULTAD DE ARRENDAR LA GARANT\u00cdA. CONFIRMADO. A igual conclusi\u00f3n ha de llegarse respecto de la cl\u00e1usula 14.2<\/strong>, ya que no obstante la consideraci\u00f3n por las partes de que el negocio de explotaci\u00f3n en r\u00e9gimen de arrendamiento de las fincas hipotecadas constituye un aspecto esencial del contrato celebrado, no nos encontramos ante una situaci\u00f3n de refinanciaci\u00f3n preconcursal con la aprobaci\u00f3n del preceptivo plan de viabilidad que justificar\u00eda su inscripci\u00f3n. Como consecuencia de esta circunstancia, resulta aplicable en este caso la STS de 16 diciembre 2009 que rechaza la inscripci\u00f3n de este tipo de pactos por ser contrarios a la prohibici\u00f3n de disponer convencional en acto a t\u00edtulo oneroso del art. 27 LH alegada<\/strong> por el registrador.<\/p>\n

Debe recordarse que conforme a STS de 16 diciembre 2009 deben denegarse las cl\u00e1usulas que contengan una prohibici\u00f3n de arrendar los locales hipotecados, porque los arrendamientos de locales comerciales posteriores a la hipoteca ejecutada quedan sometidos al principio de purga<\/strong> de cargas [\u2026] y, por tanto, no menoscaban la garant\u00eda hipotecaria ni alterar su preferencia.<\/p>\n

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley de 4\/2013, de 4 de junio, que regula los arrendamientos de viviendas<\/strong>, esa purga hipotecaria tendr\u00e1 lugar siempre en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de dicha Ley, por lo que tampoco proceder\u00e1 la admisi\u00f3n de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo para el supuesto de arrendamiento de viviendas<\/strong> [\u2026]<\/p>\n

6.- RATIO PR\u00c9STAMO\/VALOR DE MERCADO Y VENCIMIENTO ANTICIPADO. REVOCADO. [19]. El defecto de la letra F) deniega la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula d\u00e9cimo cuarta, el apartado 14.6, el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, art 1256 del Cc\u00bb. Dispone el apartado 14.6, bajo la r\u00fabrica \u00abRatio del Pr\u00e9stamo sobre el valor de mercado<\/strong>\u00bb que: \u00abEl Prestatario se asegurar\u00e1 de que el Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado no supere los siguientes porcentajes del Valor de Mercado en los siguientes tramos del plazo de vigencia del Pr\u00e9stamo: A\u00f1os 1 y 2: 65 %. A\u00f1os 3 y 4: 60 %. A\u00f1os 5 y 6: 55 %. A\u00f1os 7 al 10: 50 %. El ratio del pr\u00e9stamo sobre el valor de mercado se calcular\u00e1, al menos, anualmente durante la vigencia del presente contrato sobre la base de la \u00faltima Tasaci\u00f3n de Mercado elaborada por un experto independiente encargado por el Prestamista a su satisfacci\u00f3n en cada aniversario del Pr\u00e9stamo y cuyos costes y honorarios ser\u00e1n asumidos por el Prestatario. Dicha tasaci\u00f3n no podr\u00e1 tener una antig\u00fcedad superior a tres (3) meses en la fecha en que sea entregada al Prestamista. El Prestatario se compromete a facilitar al Prestamista en el plazo de quince (15) D\u00edas H\u00e1biles siguientes a contar desde la fecha de la comprobaci\u00f3n del Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado un certificado de cumplimiento de forma satisfactoria para el Prestamista que debe establecer el ratio de forma detallada\u00bb. Y a\u00f1ade el citado apartado que \u00absi el Prestatario incumpliera el Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado deber\u00e1, en el plazo de otros quince (15) D\u00edas H\u00e1biles a contar desde la fecha de la comprobaci\u00f3n del ratio financiero que evidencie el incumplimiento, reembolsar aquellos importes que resulten necesarios para que el Ratio del Pr\u00e9stamo sobre el Valor de Mercado se restablezca de acuerdo con la cl\u00e1usula 7.3 (\u00abPago para mantener los ratios financieros\u00bb). \u00danicamente una vez transcurrido dicho plazo de quince (15) D\u00edas H\u00e1biles tal incumplimiento podr\u00e1 tratarse como Supuesto de Vencimiento Anticipado. El Prestamista queda facultado para realizar o encargar la realizaci\u00f3n de una tasaci\u00f3n de mercado en cualquier momento durante la vigencia del Pr\u00e9stamo. Los costes de una tasaci\u00f3n de mercado de este tipo ser\u00e1n de la cuenta del prestamista\u00bb.<\/p>\n

Esta cl\u00e1usula tiene un evidente car\u00e1cter financiero ya que contribuye a perfilar la obligaci\u00f3n garantizada en cuanto determina la necesidad de realizar amortizaciones extraordinarias obligatorias, cuyo incumplimiento, a su vez, constituye una causa de vencimiento anticipado, por lo que su rechazo no puede basarse en una referencia gen\u00e9rica a su contradicci\u00f3n con el art. 1256<\/strong> CC, sin argumentar la raz\u00f3n o causa concreta que lleva a extraer esa conclusi\u00f3n<\/strong> [\u2026]. La fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica basada en la simple menci\u00f3n de un art\u00edculo, fuera de alg\u00fan supuesto concreto \u2013ej. art. 27 LH\u2013 en que la integraci\u00f3n del art\u00edculo con el supuesto de hecho pueda considerarse autom\u00e1tica, [\u2026] implica una carencia de motivaci\u00f3n<\/strong>. Por tanto, aunque en esta cl\u00e1usula concreta puedan existir argumentos suficientes para su rechazo, el defecto tal como ha sido planteado debe ser rechazado por falta de argumentaci\u00f3n suficiente<\/strong>.<\/p>\n

7.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONES Y SEGUNDAS COPIAS. [20]. Por su parte, el defecto de la letra G) rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula d\u00e9cimo quinta, el apartado 15.3, de la cl\u00e1usula vig\u00e9simo cuarta, el apartado F), por ser de derecho imperativo<\/strong>, arts. 1429.1 LEC Y 20 LN (vencimiento anticipado por incumplimiento de ciertas obligaciones y obtenci\u00f3n de segundas copias con car\u00e1cter ejecutivo)\u00bb.<\/p>\n

7.1.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. REVOCADO. La cl\u00e1usula 15.3 se refiere al vencimiento anticipado en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en los apartados 13 y 14<\/strong> algunas de las cuales como se expone en otros fundamento de derecho se encuentran vinculadas<\/strong> a la obligaci\u00f3n principal por la finalidad del pr\u00e9stamo, por ser susceptibles de provocar amortizaciones parciales obligatorias o por el presente vencimiento anticipado, por lo que su denegaci\u00f3n al amparo de los arts. 1429 LEC y 20 LN carece absolutamente de justificaci\u00f3n, debiendo revocarse la calificaci\u00f3n en este punto<\/strong>.<\/p>\n

7.2.- SEGUNDAS COPIAS. REVOCADO. La cl\u00e1usula vigesimocuarta, en su apartado f), se refiere a la autorizaci\u00f3n al prestamista para la obtenci\u00f3n de segundas y posteriores copias ejecutivas<\/strong> de la escritura. Se trata de una cl\u00e1usula que, en principio, no deber\u00eda acceder al Registro por su intrascendencia registral<\/strong> ya que va dirigida a facultar al notario la expedici\u00f3n de nuevas copias con car\u00e1cter ejecutivo, a los efectos del art\u00edculo 517.2.4.\u00ba LEC, a instancia del acreedor sin tener necesidad de que este obtenga un mandato judicial, autorizaci\u00f3n que ser\u00e1 v\u00e1lida con independencia de su constancia tabular, correspondiendo la apreciaci\u00f3n de su legalidad al notario en el momento de la expedici\u00f3n de la copia y al juez a la hora de dictar el despacho de ejecuci\u00f3n, sin que el art. 130 LH altere esta operativa procesal.<\/p>\n

Ahora bien, la argumentaci\u00f3n del registrador se ha fundado en los arts. 20 LN y al art.1429.1 LEC, lo que parecen tratarse de un error<\/strong> \u2013de redacci\u00f3n y de vigencia legal\u2013, ya que los art\u00edculos aplicables ser\u00edan, por un lado, el 18 LN y el 233 RN y, por otra parte, el art. 517.2.4\u00ba de la vigente LEC<\/strong>; por lo que no obstante haber sido subsanado ese defecto por el registrador en su informe [\u2026] debe revocarse la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> en cuanto a este defecto porque si la mera referencia gen\u00e9rica a un determinado art\u00edculo no constituye fundamentaci\u00f3n suficiente para la denegaci\u00f3n<\/strong> de los pactos de la hipoteca si no va acompa\u00f1ada de una argumentaci\u00f3n adecuada, con m\u00e1s raz\u00f3n no puede considerarse suficiente un art\u00edculo err\u00f3neo de cuya dicci\u00f3n el prestatario no podr\u00e1 obtener conocimiento acerca de las razones del registrador para la subsunci\u00f3n de la cl\u00e1usula denegada en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la norma, ni en consecuencia combatir<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n dictada.<\/p>\n

8.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR FALSEDAD. REVOCADO [21]. El defecto de la letra H) excluye la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula decimoquinta, apartado 15.4 por ser obligacional (Vencimiento anticipado por falsedad en las declaraciones y garant\u00edas)\u00bb.<\/p>\n

La mera alusi\u00f3n al car\u00e1cter obligacional de una cl\u00e1usula no puede considerarse argumento bastante para denegar su acceso<\/strong> como cl\u00e1usula de vencimiento anticipado [\u2026] sin precisar la concreta motivaci\u00f3n jur\u00eddica de la denegaci\u00f3n<\/strong>. Esta motivaci\u00f3n es tanto m\u00e1s obligada en este punto dada la progresiva importancia que en el tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario y mercantil actual ha adquirido la veracidad de las declaraciones del prestatario acerca de su patrimonio y situaci\u00f3n de solvencia<\/strong>, en cuanto determinantes de la asunci\u00f3n por el acreedor de un determinado riesgo y de la prestaci\u00f3n de su consentimiento contractual; por lo que procede revocar la calificaci\u00f3n en este punto<\/strong>.<\/p>\n

9.- FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo cuarta, la expresi\u00f3n \u00abdel contemplado en el siguiente apartado D\u00bb de la letra A, y el apartado D)Venta notarial<\/strong>, de conformidad con el art. 235 del RH\u00bb.<\/p>\n

El art. 235 RH (y tambi\u00e9n el art. 129.2.c) LH) dispone que la ejecuci\u00f3n extrajudicial solo podr\u00e1 aplicarse a las hipotecas constituidas en garant\u00eda de obligaciones cuya cuant\u00eda aparezca inicialmente determinada<\/strong> [\u2026]<\/p>\n

Respecto de la primera cuesti\u00f3n que resulta del art. 235 RH \u2013indeterminaci\u00f3n inicial de la deuda<\/strong>-, frente a lo que defiende el registrador en su informe, el principal del pr\u00e9stamo s\u00ed aparece determinado en la escritura<\/strong> [\u2026] Esta conclusi\u00f3n viene avalada por la cl\u00e1usula 3.2 que expresamente se\u00f1ala que el deudor tiene derecho a una disposici\u00f3n \u00fanica de 12.000.000 euros, si bien supedita su ejercicio al cumplimiento de unas condiciones suspensivas que no se declaran cumplidas en la escritura.<\/p>\n

Respecto a la cuesti\u00f3n de si para la inscripci\u00f3n del pacto de venta extrajudicial<\/strong> es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constituci\u00f3n la forma de determinar la deuda antes de intentar su utilizaci\u00f3n<\/strong>, que plantea en registrador en su informe<\/strong> como una consecuencia del art. 235 RH, en realidad [\u2026] en la Resoluci\u00f3n de 20 junio 2012 s\u00ed se ha considerado necesario para su utilizaci\u00f3n que en una hipoteca en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura conste en la escritura de constituci\u00f3n el pacto de determinaci\u00f3n de la forma de la constancia registral de su nacimiento. Procede, por tanto, denegar el pacto de venta extrajudicial ante la ausencia de fijaci\u00f3n de la forma de determinar en el registro el nacimiento de la obligaci\u00f3n<\/strong> en los t\u00e9rminos expuestos.<\/p>\n

III. OTRAS CAUSAS. [23]. Un tercer grupo de cl\u00e1usulas se deniegan por el motivo denominado \u00abpor otras causas\u00bb. Son las siguientes:<\/p>\n

1.- DENEGACI\u00d3N DE CL\u00c1USULA QUE DEPENDE DE DENEGACI\u00d3N REVOCADA. REVOCADA. El defecto de la letra A) deniega la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, apartado 7.4, la menci\u00f3n a la cl\u00e1usula 7.3, al no inscribirse\u00bb. Dado que se ha revocado la denegaci\u00f3n de la cl\u00e1usula 7.3 (pago para reestablecer los ratios financieros<\/strong>), s\u00ed que procede inscribir su menci\u00f3n en la cl\u00e1usula 7.4.<\/p>\n

2.- ACLARACI\u00d3N DEL REGISTRADOR. PROCEDE. El defecto de la letra B) rechaza la inscripci\u00f3n de \u00abdetr\u00e1s de la cl\u00e1usula 15.2, hago constar yo el registrador: sin embargo, a efectos de ejecuci\u00f3n hipotecaria habr\u00e1 que estar a lo dispuesto en el n\u00famero 24 A de la escritura\u00bb. Afirma el recurrente respecto de este supuesto que no se trata de una denegaci\u00f3n y efectivamente no lo es<\/strong>, ya que no est\u00e1 impidiendo el acceso al Registro de ninguna cl\u00e1usula, sino aclarando<\/strong> que en caso de incumplimiento, a efectos de ejecuci\u00f3n de hipoteca, se estar\u00e1 a los pactos relativos a la ejecuci\u00f3n. Se trata de una aclaraci\u00f3n de los efectos del impago, que en nada altera el contenido del derecho real de hipoteca ni perjudica los derechos de las partes ni de terceros, y que encuentra su raz\u00f3n de ser en elprincipio de especialidad hipotecario<\/strong> y en la necesaria claridad de los asientos registrales, art. 51.6.\u00aa RH.<\/p>\n

3.- DECLARACI\u00d3N DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripci\u00f3n de \u00aben la cl\u00e1usula d\u00e9cimo novena y en la vig\u00e9simo segunda, la expresi\u00f3n \u00abde primer rango\u00bb, porque lo determina el Registro\u00bb. En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto [\u2026] no se trata aqu\u00ed de denegar una cl\u00e1usula de la hipoteca, sino de una cuesti\u00f3n de estricta mec\u00e1nica registral<\/strong> cual es la fijaci\u00f3n del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes<\/strong>, d\u00e1ndose adem\u00e1s la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirt\u00faa dicha expresi\u00f3n o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto<\/strong>.<\/p>\n

4.- ADVERTENCIA IMPROCEDENTE. El defecto de la letra D) deniega la constancia en el Registro \u00abde la cl\u00e1usula vig\u00e9simo quinta, el \u00faltimo p\u00e1rrafo. Hago constar yo el registrador, que no obstante, los requisitos de la demanda deber\u00e1n ser valorados por el \u00f3rgano judicial competente\u00bb. Si en el presente caso se ha denegado el citado \u00faltimo p\u00e1rrafo (lo que no queda claro), se debe revocar la calificaci\u00f3n por la absoluta falta de fundamentaci\u00f3n<\/strong>. Y en cuanto a la advertencia del registrador, en este caso se estima inapropiada<\/strong> ya que este funcionario no se est\u00e1 limitando a relacionar dos o m\u00e1s cl\u00e1usulas de la escritura para dar mayor claridad al asiento de hipoteca como en el supuesto anterior, sino que est\u00e1 introduciendo una informaci\u00f3n que no resulta del t\u00edtulo presentado ni de la aplicaci\u00f3n de la Ley ni de otros asientos del Registro<\/strong>, por lo que conforme a los arts. 9 y 12 LH y 51 RH, se considera una extralimitaci\u00f3n<\/strong>, que provoca la revocaci\u00f3n en este punto, de la nota de calificaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

5.- ADVERTENCIA PROCEDENTE. El defecto de la letra F) rechaza la inscripci\u00f3n \u00abde la cl\u00e1usula trig\u00e9simo tercera. Hago constar yo el Registrador que lo dispuesto a continuaci\u00f3n debe entenderse sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 24 C\u00bb. En este caso s\u00ed se trata de una aclaraci\u00f3n<\/strong>, mediante la relaci\u00f3n de diferentes cl\u00e1usulas de la escritura para mayor claridad del asiento de hipoteca, concretamente para evitar confusiones respecto a cu\u00e1l es el domicilio a efectos de los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, aunque desde este punto de vista habr\u00eda sido preferible no inscribir la citada cl\u00e1usula trig\u00e9simo tercera dada su nula eficacia registral<\/strong>. En todo caso, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se estima correcta y conveniente esta aclaraci\u00f3n a los efectos de la ejecuci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

IV.- DECISI\u00d3N DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANT\u00cdA DE OBLIGACI\u00d3N FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por \u00faltimo, en su nota de calificaci\u00f3n el registrador advierte que \u00abla hipoteca ser\u00e1 inscrita como en garant\u00eda de obligaci\u00f3n futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del pr\u00e9stamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposici\u00f3n. (Resoluci\u00f3n DGRN de 17 marzo 2000)\u00bb.<\/p>\n

El recurrente sostiene respecto esta cuesti\u00f3n que la hipoteca debe inscribirse como en garant\u00eda de una obligaci\u00f3n presente<\/strong>, pues \u00abla totalidad del importe del pr\u00e9stamo fue dispuesto por la prestataria en la fecha de otorgamiento de la escritura y tal extremo puede quedar acreditado<\/strong> mediante el correspondiente justificante bancario de que tal cantidad fue transferida en la fecha se\u00f1alada\u00bb.<\/p>\n

Se debe confirmar en este punto la calificaci\u00f3n del registrador<\/strong>, ya que, no obstante la citada manifestaci\u00f3n del recurrente, la hipoteca se configura, claramente, como en garant\u00eda de una obligaci\u00f3n sujeta a condici\u00f3n suspensiva<\/strong>, pues de la escritura resulta que el prestatario no dispondr\u00e1 del importe del pr\u00e9stamo hasta que acredite el cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas. Ni el cumplimiento de las citadas condiciones suspensivas ni la entrega del dinero objeto del pr\u00e9stamo han sido acreditados en la forma prevista en la legislaci\u00f3n hipotecaria<\/strong> (arts. 143 LH y 238 RH), por lo que, hasta la constancia registral de una y otra circunstancia, la hipoteca debe constar inscrita como en garant\u00eda de una obligaci\u00f3n sujeta a condici\u00f3n suspensiva<\/strong>.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.\u00a0(CB)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6077 – 29 p\u00e1gs.<\/abbr> – 426 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>157. PODER MERCANTIL. NO CABE CALIFICACI\u00d3N CONJETURAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

NO ES POSIBLE QUE UN ADMINISTRADOR CONCEDA PODER AUTORIZANDO LA AUTOCONTRATACI\u00d3N AL APODERADO. IMPOSIBILIDAD DE LA LLAMADA CALIFICACI\u00d3N CONJETURAL.\u00a0<\/strong><\/span>Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que, tras inscribir parcialmente una escritura p\u00fablica de apoderamiento, rechaza determinada cl\u00e1usula.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> El problema que plantea esta resoluci\u00f3n es si es posible en un poder otorgado por el administrador de una sociedad el establecer la posibilidad por parte del apoderado del autocontrato. En concreto en el poder sometido a calificaci\u00f3n se establec\u00eda que \u201clas facultades conferidas podr\u00e1n ejercitarse aun cuando aparezca la figura jur\u00eddica de la autocontrataci\u00f3n o exista conflicto de intereses\u201d.<\/p>\n

El registrador inscribe el poder suspendiendo la posibilidad de autocontrato pues \u201cal no disponer de ellas los otorgantes sin autorizaci\u00f3n de la Junta General \u2013Resoluciones DGRN de 02\/12\/1998 y 17\/11\/2000\u2013 no pueden conferirla a un tercero\u201d.<\/p>\n

El notario recurre: Reconoce que la doctrina de la DG es contraria a la admisi\u00f3n de estos poderes<\/strong> pero dice que esta doctrina \u00a0\u201cdebe ser objeto de revisi\u00f3n\u201d. Lo que para \u00e9l est\u00e1 prohibido es que el administrador d\u00e9 poder a un tercero para contratar con el propio administrador pero no para contratar con el propio apoderado. Por ello \u201cla doctrina hasta ahora mantenida por la DGRN ser\u00eda inconsistente<\/strong> con el actual art\u00edculo 230.2.3\u00ba<\/a> pues, si el resto de administradores puede dispensar a un administrador concreto de la situaci\u00f3n de autocontrato aun careciendo ellos de las facultades para autocontratar, es porque las facultades del dispensado no son las mismas que las de los dispensantes, pues la prohibici\u00f3n de autocontratar es personal y no transferible a terceros\u201d. A\u00f1ade un \u00faltimo argumento de hecho consistente en que los dos administradores solidarios que dan el poder son los \u00fanicos socios lo que resulta de la escritura de constituci\u00f3n, n\u00famero precedente de protocolo y de la constancia en la escritura de la titularidad real en ese momento de la sociedad.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> desestimado el recurso, pese a lo novedoso de su argumentaci\u00f3n.<\/p>\n

Se\u00f1ala la DG las caracter\u00edsticas<\/strong> generales de toda representaci\u00f3n, seg\u00fan doctrina y jurisprudencia:<\/p>\n

— El \u00e1mbito de actuaci\u00f3n del apoderado viene delimitado por el contenido del poder<\/strong> de representaci\u00f3n otorgado a su favor.<\/p>\n

— La valoraci\u00f3n del contenido del poder<\/strong> de representaci\u00f3n voluntario debe hacerse con el m\u00e1ximo rigor<\/strong> y cautela<\/strong> con el fin de evitar que se modifique el contenido del Registro en base a una actuaci\u00f3n extralimitada del representante.<\/p>\n

— Sobre la anterior base, en materia de autocontrataci\u00f3n<\/strong>, \u201clo que interesa dilucidar es si en sede de representaci\u00f3n voluntaria nuestro ordenamiento jur\u00eddico admite la actuaci\u00f3n de un apoderado en conflicto de intereses\u201d.<\/p>\n

— Entre otras la Sentencia del TS de 29 de noviembre de 2001<\/strong>, afirma que \u00abel autocontrato o negocio jur\u00eddico del representante consigo mismo es v\u00e1lido, en principio; no lo es cuando en casos concretos la ley lo proh\u00edbe, porque advierte que puede haber conflicto de intereses y cuando, aunque la ley nada disponga, se produce tal conflicto; en todo caso, es v\u00e1lido cuando se ha autorizado expresamente en el poder de representaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

— la autocontrataci\u00f3n es v\u00e1lida y eficaz cuando viene precedida por la autorizaci\u00f3n del poderdante<\/strong>, sin que sea preciso que tal autorizaci\u00f3n re\u00fana especiales requisitos de forma.<\/p>\n

— Por ello tampoco existe prohibici\u00f3n de actuaci\u00f3n cuando por la estructura objetiva o la concreta configuraci\u00f3n del negocio,<\/strong> quede \u00abmanifiestamente excluida la colisi\u00f3n de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato\u00bb (Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966).<\/p>\n

Pues bien \u201ceste esquema de cosas es aplicable al supuesto en que un administrador societario confiere un poder a un tercero en nombre de su principal persona jur\u00eddica por cuya cuenta act\u00faa\u201d.<\/p>\n

En este sentido y como consecuencia de la doctrina general antes expuesta afirma la DG que \u201cal igual que tiene vedado (el administrador) actuar cuando se encuentra en situaci\u00f3n de conflicto de intereses, no puede atribuir a otro la posibilidad gen\u00e9rica de hacerlo pues s\u00f3lo el principal, la sociedad cuya voluntad expresa la junta de socios, puede hacerlo\u201d.<\/p>\n

Por ello \u201cno es un problema de suficiencia sino de existencia de poder de representaci\u00f3n para actuar en un caso concreto aun cuando el representante ostente la facultad para el acto de que se trate\u201d.<\/p>\n

Rebate de forma contundente las tesis del recurrente de que esta doctrina \u201ces incompatible con la nueva regulaci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 230 de la Ley de Sociedades de Capital. En realidad, ocurre lo contrario<\/strong>. La Ley 31\/2014, de 3 diciembre, que modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo (no vigente en el momento de autorizaci\u00f3n de la escritura objeto de la presente pues entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 24 de diciembre de 2014), introduce una serie de modificaciones acordes con su finalidad en los art\u00edculos correspondientes a los deberes de los administradores, enfatizando su obligaci\u00f3n de abstenerse de actuar en situaci\u00f3n de conflicto de intereses con la sociedad (art\u00edculo 228, letras c y e, y su desarrollo en el art\u00edculo 229)\u201d.<\/p>\n

Seg\u00fan el Art. 230.2 \u201cla situaci\u00f3n de conflicto es ante todo un conflicto material que puede ser dispensado siempre que el inter\u00e9s de la sociedad quede salvaguardado\u201d siendo la \u201cla regla general \u2026 que la dispensa en un supuesto concreto<\/strong> la pueda otorgar el \u00f3rgano de administraci\u00f3n en los estrictos t\u00e9rminos en que se pronuncia la norma; en los dem\u00e1s casos, la competencia corresponde a la junta general<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Finalmente en cuanto al argumento del recurrente de que los poderdantes eran al mismo tiempo los \u00fanicos socios de la sociedad dice que el registrador no puede llevar a cabo una calificaci\u00f3n conjetural<\/strong>, por muy claros que sean los indicios que puedan llevarla a ella y en el caso debatido \u201cni del Registro ni del documento presentado resulta que los dos administradores solidarios que comparecen al efecto de otorgar el poder sean los dos \u00fanicos socios en el momento de adoptar tal decisi\u00f3n; tampoco resulta que act\u00faen constituidos en junta de la sociedad; bien al contrario, act\u00faan en su condici\u00f3n de administradores\u201d, por lo que dicho argumento no es posible tenerlo en cuenta en ning\u00fan caso\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Interesante decisi\u00f3n del CD, no por la doctrina que contiene en cuanto al fondo del asunto, que es reiteraci\u00f3n de otras resoluciones anteriores (vid. Resoluci\u00f3n de 18 de julio de 2006<\/a>), sino porque hace una interpretaci\u00f3n<\/strong> de las nuevas normas introducidas por la Ley de mejora del gobierno corporativo, Ley 31\/2014, y porque aclara algo muy importante como es si el registrador puede tener en cuenta indicios independientes del documento calificado<\/strong>.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con este punto se plantea el interesante problema<\/strong> de qu\u00e9 hacer cuando el poderdante, am\u00e9n de administrador \u00fanico, es socio \u00fanico de la sociedad seg\u00fan resulta del registro. Parece que en este caso pudiera inscribirse la autorizaci\u00f3n para el autocontrato pues en una misma persona se re\u00fane el car\u00e1cter de \u00f3rgano de administraci\u00f3n y de junta general y ello adem\u00e1s resulta del registro. Pero pese a ello si en la intervenci\u00f3n de la escritura se dice que el compareciente los hace s\u00f3lo como administrador, me inclino por la no posibilidad de inscribir la autorizaci\u00f3n del autocontrato<\/strong> contenida entre las facultades conferidas al apoderado. Dada la trascendencia<\/strong> de la facultad de autocontratar, parece de todo punto exigible que en la escritura de poder quede meridianamente claro<\/strong> que el poderdante comparece en la doble condici\u00f3n de administrador y de socios \u00fanico<\/strong> y que en el otorgamiento se haga constar, para mayor claridad, que confiere poder en dicho doble concepto<\/strong> a los efectos de salvar la autorizaci\u00f3n para autocontratar contenida entre las facultades concedida al apoderado. A este respecto debe adem\u00e1s tenerse en cuenta que aunque el registro conste que la sociedad es de un \u00fanico socio, pudiendo entrar en juego el principio de legitimaci\u00f3n, \u00a0en la realidad ello puede no ser as\u00ed estando pendiente la constancia, o bien de cambio de socios \u00fanico o bien de p\u00e9rdida de la unipersonalidad. Creemos que el superior principio de seguridad jur\u00eddica as\u00ed lo exige.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6078 \u2013 6 p\u00e1gs. \u2013 178 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>158.\u00a0EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACI\u00d3N DE TRACTO. <\/span><\/strong><\/h6>\n

EL AUTO DEBE ORDENAR LA CANCELACI\u00d3N DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.<\/strong>\u00a0<\/span>Resoluci\u00f3n de 28 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de auto reca\u00eddo en expediente de reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se presenta a inscripci\u00f3n un auto judicial dictado en expediente de dominio para reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido. Se califica el auto con el defecto subsanable de no ordenar la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias conforme dispone el art\u00edculo 286 RH. El recurrente alega en su escrito que si el objeto del expediente de dominio es la reanudaci\u00f3n del tracto, el testimonio del auto aprobatorio, adem\u00e1s de ser t\u00edtulo inscribible, tiene necesariamente efectos cancelatorios respecto de las inscripciones contradictorias, como en el supuesto de hecho, que tienen m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad y sin que se haya formulado oposici\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina DGRN.\u00a0<\/strong>La DG desestima el recurso y reitera la doctrina que ha mantenido en este punto en numerosas resoluciones:<\/p>\n

1<\/strong>. \u201c (\u2026) Que es criterio constante de este Centro Directivo, que el auto judicial tiene que ordenar la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias\u2026 pues la nueva inscripci\u00f3n que se practique no trae causa de la inscripci\u00f3n anterior, que por ello ha de cancelarse y, aunque ello sea una consecuencia l\u00f3gica del expediente de reanudaci\u00f3n, es de competencia del juez y no del registrador cancelar asientos vigentes que se encuentran bajo la salvaguardia judicial (art\u00edculo 1.3\u00ba de la Ley Hipotecaria)<\/p>\n

2<\/strong>. \u201c (\u2026) La soluci\u00f3n a esta cuesti\u00f3n formal viene impuesta por la normativa hipotecaria vigente sobre esta cuesti\u00f3n, en particular en el art\u00edculo 286 del Reglamento Hipotecario. Ya la Resoluci\u00f3n de 7 de marzo de 1979 declar\u00f3 que por mucho que se trate de un requisito de un rigor formal excesivo y no del todo justificado, constituye defecto subsanable el hecho de que el auto dictado para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo no contenga expresamente, como impone el art\u00edculo 286 del Reglamento Hipotecario, el pronunciamiento de cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias\u201d.<\/p>\n

3<\/strong>. \u201c(\u2026) Dicho requisito se justifica porque hay un salto en el tracto sucesivo, y no una sucesi\u00f3n de titularidades, como as\u00ed dispone el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 285 del Reglamento Hipotecario, dado que no se puede exigir a quien promueve el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la \u00faltima inscripci\u00f3n hasta la adquisici\u00f3n de su derecho\u201d.<\/p>\n

4<\/strong>. \u201c(\u2026) En este sentido es importante distinguir dos aspectos relevantes: que una cosa es que el ejercicio de una acci\u00f3n contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, sin solicitar espec\u00edficamente la nulidad o cancelaci\u00f3n de los asientos contradictorios vigentes, pueda llevar impl\u00edcita dicha petici\u00f3n, y otra muy distinta que el auto judicial que ha de resolver el expediente de tracto sucesivo no deba cumplir todas las manifestaciones y requisitos formales y sustantivos exigidos por la normativa aplicable al procedimiento\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.\u00a0Poco comentario se puede hacer a lo dicho por la Resoluci\u00f3n como no sea destacar el criterio constante <\/em>del Centro directivo en este punto, que tiene un fundamento legal expreso en el art\u00edculo 286 RH.<\/p>\n

\u00a0Desde el a\u00f1o 1979 hasta nuestros d\u00edas son numerosas las resoluciones \u2013citadas en los \u201cVistos\u201d- que se han pronunciado sobre el particular, y que han dejado claro que el auto judicial que resuelve un expediente de dominio para reanudar el tracto no tiene por s\u00ed mismo virtualidad cancelatoria, sino que necesita una declaraci\u00f3n expresa del juez disponiendo que se cancelen las inscripciones contradictorias.\u00a0(JAR)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2015-6079 – 3 p\u00e1gs.<\/abbr> – 160 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>159.\u00a0SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. HERENCIA YACENTE. REBELD\u00cdA.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de una sentencia declarativa de dominio.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se dicta sentencia declarativa en procedimiento seguido contra herencia yacente y herederos desconocidos en rebeld\u00eda, y se pretende reanudar el tracto sucesivo presentando a inscripci\u00f3n el testimonio de la sentencia.<\/p>\n

El registrador deniega la pr\u00e1ctica del asiento por infracci\u00f3n del art\u00edculo 20 LH, que consagra el principio del tracto sucesivo.<\/p>\n

Se alega por el recurrente que, en todo caso, por tratarse de una sentencia declarativa de dominio basada en la usucapi\u00f3n es t\u00edtulo h\u00e1bil para reanudar el tracto sucesivo.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong>.- Sobre los efectos del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH)<\/u>: En sede registral, el principio del tracto sucesivo \u201cintenta evitar la indefensi\u00f3n proscrita en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola. Este principio, en su aplicaci\u00f3n procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n de documentos judiciales contemplado en el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (\u2026).<\/p>\n

2<\/strong>.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente<\/u>: \u201c\u2026la doctrina de este Centro Directivo, si bien matizada en sus \u00faltimos pronunciamientos, impone que en los casos de herencias yacentes, toda actuaci\u00f3n que pretenda tener reflejo registral deba articularse mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los t\u00e9rminos previstos en los art\u00edculos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervenci\u00f3n en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014 y de 5 de marzo de 2015). En el caso presente ninguna de estas circunstancias se ha producido, por lo que el defecto debe mantenerse por infracci\u00f3n del principio de tracto sucesivo (\u2026)\u201d..<\/p>\n

3<\/strong>.- Sobre las sentencias declarativas y la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo<\/u>: \u201cEs doctrina consolidada de esta Direcci\u00f3n General que el medio de reanudaci\u00f3n del tracto de origen judicial s\u00f3lo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su espec\u00edfico procedimiento asegura la citaci\u00f3n de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antig\u00fcedad superior a los treinta a\u00f1os, bien en la forma establecida en el art\u00edculo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervenci\u00f3n del Ministerio P\u00fablico, por lo que preceptiva intervenci\u00f3n directa de uno de los interesados en la sucesi\u00f3n, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripci\u00f3n (\u2026)\u201d..<\/p>\n

4.-<\/strong> Sobre inscripci\u00f3n de sentencias dictadas en rebeld\u00eda<\/u>:<\/p>\n

a)<\/strong> \u201c\u2026A estos efectos, resulta conveniente recordar el art\u00edculo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se\u00f1ala \u00abmientras no sean firmes, o aun si\u00e9ndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n de la sentencia dictada en rebeld\u00eda, s\u00f3lo proceder\u00e1 la anotaci\u00f3n preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de asientos en Registros P\u00fablicos\u00bb.<\/p>\n

b)<\/strong> \u201c\u2026 Es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 28 de enero de 2013 y 29 de enero de 2015) que la inscripci\u00f3n o la cancelaci\u00f3n de asientos proveniente de los pronunciamientos de una sentencia dictada en rebeld\u00eda exige el cumplimiento de los plazos de rescisi\u00f3n de dicha resoluci\u00f3n judicial ya vistos en el art\u00edculo 524 de la ley procesal civil..<\/p>\n

c)<\/strong> \u201c\u2026De manera a\u00f1adida \u2013y como ocurre en cualquier otro supuesto de justificaci\u00f3n de la firmeza de las resoluciones\u2013, es el interesado el que debe aportar la documentaci\u00f3n que acredite el transcurso de los indicados lapsos temporales, o la firmeza de la resoluci\u00f3n (\u2026).<\/p>\n

5.-<\/strong> Sobre el recurso gubernativo<\/u>: En este momento cabe recordar que, en cumplimiento del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo puede ser objeto del recurso el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n junto con sus documentos complementarios o aclaratorios en relaci\u00f3n a la calificaci\u00f3n verificada por el registrador en su nota de suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n. Por ello, todos los medios de prueba aportados a posteriori por los interesados no pueden ser tenidos en cuenta a la hora de resolver la cuesti\u00f3n\u2026\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.<\/p>\n

I<\/strong>.- Sobre los procedimientos seguidos contra herencia yacente<\/u>.<\/p>\n

1<\/strong>. Numerosas RR que han tratado de esta materia en los \u00faltimos a\u00f1os han sido comentadas en las secciones Informe mensual e Informe para opositores de esta p\u00e1gina.<\/p>\n

A la vista de ellas se puede decir que la DGRN ha suavizado con el paso del tiempo la rigidez manifestada en algunos casos, para llegar a una doctrina m\u00e1s matizada en sus \u00faltimos pronunciamientos<\/em>, como reconoce la resoluci\u00f3n que ahora comentamos.<\/p>\n

a)<\/strong> Ejemplo de la rigidez dicha fue la 17 de marzo de 2009<\/a> (BOE 11 de abril de 2009), pues resolvi\u00f3 que la ausencia de un administrador que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia no puede entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9ricas de los causahabientes desconocidos del causante, y ni siquiera mediante\u00a0 el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificaci\u00f3n de que sea el \u00fanico heredero).<\/p>\n

Seg\u00fan este planteamiento, s\u00f3lo se eximir\u00edan de la necesidad de nombrar administrador judicial de la herencia los casos en que hubieran sido emplazados todos los herederos previa justificaci\u00f3n de su condici\u00f3n, es decir, acreditando el t\u00edtulo sucesorio y su aceptaci\u00f3n.<\/p>\n

b)<\/strong> Este criterio fue corregido por numerosas resoluciones (incluso algunas de ellas muy pr\u00f3ximas en fecha a la que acabamos de referirnos), consolid\u00e1ndose una doctrina que se puede resumir del siguiente modo:<\/p>\n

2<\/strong>. Doctrina consolidada:<\/p>\n

a)<\/strong> La exigencia de un administrador judicial no puede convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados sea puramente gen\u00e9rico, lo que suceder\u00e1 cuando el causante no haya otorgado testamento que permita conocer qui\u00e9nes son sus herederos ni sean conocidos los herederos abintestato..<\/p>\n

b)<\/strong> No debe aplicarse, sin embargo, cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente. En este sentido, la doctrina jurisprudencial admite el emplazamiento de la herencia yacente a trav\u00e9s de un posible interesado aunque no haya acreditado su condici\u00f3n de herederos ni la aceptaci\u00f3n de la herencia.<\/p>\n

c)<\/strong> Entre los casos contemplados por algunas resoluciones cabe se\u00f1alar los siguientes:<\/p>\n

(i) Demanda dirigida contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y adem\u00e1s, como posibles herederas, contra dos hermanas del causante, aunque posteriormente repudian. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del art\u00edculo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.<\/p>\n

(ii) La demanda dirigida contra herederos del titular registral y su c\u00f3nyuge hace innecesario el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del art\u00edculo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina referida del Tribunal Supremo.<\/p>\n

(iii) La demanda dirigida contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, hace innecesario el nombramiento de un administrador judicial de la herencia aunque no se haya probado la aceptaci\u00f3n de la misma por los emplazados.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n:<\/strong> S\u00f3lo si no se conociera el testamento del causante, ni hubiera parientes con derechos por ministerio de la Ley a la sucesi\u00f3n y la demanda fuera gen\u00e9rica a los posibles herederos es cuando procede el nombramiento del administrador judicial<\/p>\n

Entre otras, se pueden citar. R.27 de julio de 2010<\/a>. BOE 20 de septiembre de 2010. R.20 de agosto de 2010<\/a>. BOE 27 de septiembre de 2010. R.19 de agosto de 2010<\/a>. BOE 27 de septiembre de 2010. R. 8 de septiembre de 2011<\/a>. BOE 20 de octubre de 2011. R. 8 de noviembre de 2011<\/a>. BOE 5 de diciembre de 2011. R. 22 de marzo de 2011<\/a>. BOE 13 de abril de 2011.<\/p>\n

II<\/strong>.- \u00bfCabe la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo mediante sentencia declarativa<\/u>? Tracto sucesivo y usucapi\u00f3n<\/u><\/p>\n

1<\/strong>. Tracto sucesivo y sentencia declarativa:<\/p>\n

Aunque la Resoluci\u00f3n sienta como doctrina consolidada que el medio de reanudaci\u00f3n del tracto de origen judicial s\u00f3lo puede serlo el expediente de dominio<\/em>, tal afirmaci\u00f3n no debe llevarnos a excluir en todo caso la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa, sino a exigir que en el procedimiento del que deriva la sentencia se hayan cumplido los requisitos espec\u00edficos del expediente de dominio, a saber, el emplazamiento de los titulares registrales y el traslado del expediente al Ministerio Fiscal.<\/p>\n

Tracto sucesivo y usucapi\u00f3n:<\/p>\n

a) <\/strong>En la 11 de mayo de 2012<\/a>. (BOE 12 junio 2012) se plantea un caso de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo mediante una sentencia declarativa reconociendo la usucapi\u00f3n producida contra el titular registral. Del texto de la Resoluci\u00f3n resultan las siguientes consecuencias:<\/p>\n

(i) La sentencia declarativa de dominio puede ser titulo h\u00e1bil para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo siempre que se hayan observado en el procedimiento los tramites espec\u00edficos previstos para los expedientes de dominio en los art\u00edculos 200 y ss LH,\u00a0 entre otros: el emplazamiento a los titulares intermedios y la intervenci\u00f3n del Ministerio Fiscal.<\/p>\n

(ii) De no cumplirse lo establecido en dichos art\u00edculos no puede ser considerada titulo apto para la reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n

(iii) Caso distinto es el de la sentencia declarativa del dominio por usucapi\u00f3n contra el titular registral, que s\u00ed seria inscribible de acuerdo con las normas generales y sin necesidad de observar los tr\u00e1mites y cautelas previstos para el expediente de dominio como se desprende del art\u00edculo 36 LH.<\/p>\n

En uno y otro caso el papel que desempe\u00f1an los t\u00edtulos presentados por el demandante son distintos, pues, mientras que la reanudaci\u00f3n del tracto se fundamenta en el encadenamiento o sucesi\u00f3n de los t\u00edtulos privados traslativos del dominio, de modo que por la sucesi\u00f3n de t\u00edtulos se llegue hasta el titular registral, en la demanda por usucapi\u00f3n esos t\u00edtulos privados son considerados como t\u00edtulos traslativos no perfectos y son aportados como justos t\u00edtulos a los efectos de apreciar la usucapi\u00f3n.<\/p>\n

b)<\/strong> En 6 de mayo de 2009<\/a> (BOE 30 de mayo de 2009), R.30 de abril de 2009<\/a> (BOE 30 de mayo de 2009) y R.6 de mayo de 2009<\/a> (BOE 30 de mayo de 2009) se plantea la inscripci\u00f3n de testimonio de la sentencia firme para causar inscripci\u00f3n a favor de la demandante de determinadas fincas. Algunas de ellas figuran inscritas a favor de una persona que no fue parte en el procedimiento, y si bien en la demanda se hizo constar que dichas fincas fueron heredadas por la demandante de dicha titular registral, tal circunstancia no fue acreditada en el procedimiento. La Sentencia declara que la demandante ha adquirido por usucapi\u00f3n extraordinaria, lo que impide oponer a la inscripci\u00f3n el principio del tracto sucesivo.<\/p>\n

\u00a0Dice la DGRN lo siguiente: \u201c\u2026declar\u00e1ndose por la sentencia que la demandante ha adquirido por usucapi\u00f3n extraordinaria, es decir, por haberla pose\u00eddo m\u00e1s de treinta a\u00f1os, hay que rechazar el defecto, como indirectamente hace la sentencia al decir que, aunque est\u00e9 alegado pero no acreditado que la demandante sea heredera de la titular registral, tal no acreditaci\u00f3n no es necesaria cuando se ha acreditado la usucapi\u00f3n por m\u00e1s de treinta a\u00f1os. Por ello, entender ahora que hace falta acreditar tal cualidad de heredero en la demandante ser\u00eda entrar en el fondo de la sentencia, cosa que est\u00e1 vedada al Registrador\u201d. \u00a0\u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6080 – 9 p\u00e1gs.<\/abbr> – 206 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>160.\u00a0EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO. <\/span><\/strong><\/h6>\n

ADQUISICI\u00d3N DIRECTA DEL DITULAR REGISTRAL. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES.<\/strong>\u00a0<\/span>Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Mazarr\u00f3n, por la que se deniega la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto de reanudaci\u00f3n de tracto.<\/p>\n

Supuesto de hecho<\/strong>.\u00a0Se presenta a inscripci\u00f3n auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo con las siguientes circunstancias: a) Los promotores del expediente adquirieron el dominio directamente de los titulares registrales en escritura p\u00fablica, que s\u00f3lo caus\u00f3 inscripci\u00f3n parcial por haberse calificado de insuficiente la representaci\u00f3n alegada. b) Los promotores (recurrentes) alegan la procedencia del expediente de dominio por haber fallecido los titulares registrales y, en consecuencia, ser imposible subsanar el defecto.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.\u00a0La DG desestima el recurso y reitera su conocida doctrina sobre el particular:<\/p>\n

1<\/strong>. En el caso presente \u201c\u2026no hay verdadera interrupci\u00f3n del tracto, al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral.<\/p>\n

El expediente de dominio no cabe (como ya destac\u00f3 la R. 30 de mayo de 1988) cuando el problema a solventar no es el de reanudaci\u00f3n de tracto, \u201c\u2026sino el de la falta de acreditaci\u00f3n suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), (o) el de falta del t\u00edtulo formal adecuado para la inscripci\u00f3n. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a trav\u00e9s del reconocimiento y p\u00fablica documentaci\u00f3n de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. art\u00edculo 20-V-1.\u00ba de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaraci\u00f3n judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 40 de la Ley Hipotecaria) (\u2026)\u201d.<\/p>\n

3<\/strong> \u201cEsta doctrina, con los matices aplicables a cada caso<\/strong>, ha sido reiterada en numerosas Resoluciones (cfr. las citadas en los \u00abVistos\u00bb), sin que el argumento de la extraordinaria dificultad contenida en ciertas Resoluciones<\/strong> de este Centro Directivo para casos muy cualificados se considere aplicable al presente. En este sentido, cabe recordar que dicha doctrina siempre contempla la extraordinaria dificultad para elevar un documento privado a documento p\u00fablico<\/strong> (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015), es decir, para llenar el requisito de los art\u00edculos 1279 y 1280 del C\u00f3digo Civil, pero no para ratificar un documento p\u00fablico al que nunca se ha prestado consentimiento por los titulares registrales<\/strong> (cfr. art\u00edculos 1259 y 1727 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

4<\/strong>. Reitera una vez m\u00e1s su doctrina sobre la excepcionalidad del procedimiento de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo<\/strong> y la consecuente aplicaci\u00f3n rigurosa de los requisitos que deben observarse para su eficacia. Tal excepcionalidad resulta de lo siguiente:<\/p>\n

a) Porque contra la regla b\u00e1sica de nuestro sistema que exige para la rectificaci\u00f3n de un asiento el consentimiento de su titular o una resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo contra \u00e9l entablado (cfr. art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelaci\u00f3n de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;<\/p>\n

b) Porque contra la presunci\u00f3n, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaraci\u00f3n dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ah\u00ed que el propio art\u00edculo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripci\u00f3n de los titulares intermedios, y<\/p>\n

c) Porque contra la exigencia de acreditaci\u00f3n fehaciente del t\u00edtulo adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripci\u00f3n en virtud de un auto que declara la exactitud del t\u00edtulo adquisitivo invocado por el promotor, siendo as\u00ed que dicho t\u00edtulo puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el leg\u00edtimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. art\u00edculos 1218 y 1225 del C\u00f3digo Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria)\u201d.<\/p>\n

5<\/strong> Otras cuestiones que la Resoluci\u00f3n resuelve son las siguientes:<\/p>\n

a)<\/strong> es imprescindible la constancia en el t\u00edtulo de todas las circunstancias personales que la legislaci\u00f3n hipotecaria exige para identificar al futuro titular registral y el car\u00e1cter de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

b)<\/strong> La falta de coincidencia entre la descripci\u00f3n documental y registral de la finca con la descripci\u00f3n catastral no es defecto oponible para la inscripci\u00f3n, pues no se trata de rectificar la misma sino de reanudar el tracto. Por tanto, siempre que la finca est\u00e9 identificada en el expediente no cabe oponer tal discrepancia ni alegar dudas sobre la misma. (13 noviembre de 2012)-<\/p>\n

c)<\/strong> Es necesaria la citaci\u00f3n a titulares registrales, titular catastral y, en su caso, poseedor de hecho (arts. 20, 201 y 202 LH).\u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6081 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 172 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/a>\u00a0<\/p>\n<\/a>

161. SEGREGACI\u00d3N SIN LICENCIA. DERECHO INTERTEMPORAL. <\/span><\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador de la propiedad de Elche n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y compra.<\/p>\n

En escritura<\/strong> otorgada en el a\u00f1o 1986 se segrega y vende<\/strong> una finca rustica de cuarenta y dos \u00e1reas de cabida<\/p>\n

\u00a0Ahora dicha escritura se presenta en el Registro de la Propiedad acompa\u00f1\u00e1ndose \u00a0certificaci\u00f3n<\/strong> expedida por el coordinador de Ordenaci\u00f3n Urbana del Ayuntamiento<\/strong> de fecha 24 de julio de 2014, con el visto bueno del teniente de alcalde de Ordenaci\u00f3n Urbana, Infraestructuras y Asesor\u00eda Jur\u00eddica, en la que \u00abse entiende la innecesaridad \u00a0de licencia de segregaci\u00f3n<\/strong>\u00ab.<\/p>\n

\u00a0El registrador<\/strong>, entendiendo que es de aplicaci\u00f3n la Ley 10\/2004 de la Generalitat Valenciana<\/strong>, del Suelo no Urbanizable de Comunidad Valenciana, actualmente vigente al ser la segregaci\u00f3n un acto de naturaleza eminentemente registral, suspende la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La DG<\/strong> comienza por resolver el problema de derecho intertemporal<\/strong> que plantea la presentaci\u00f3n en el Registro, en el a\u00f1o 2014, de una escritura en la que, por raz\u00f3n de la fecha de otorgamiento, se practica una segregaci\u00f3n realizada con anterioridad a la legislaci\u00f3n que actualmente la regula<\/strong>. Y a tal efecto, tras rese\u00f1ar y comentar determinada jurisprudencia, se\u00f1ala que tal cuestion \u201cdebe resolverse en el sentido de que la segregaci\u00f3n es un acto jur\u00eddico cuya inscripci\u00f3n queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro<\/strong>, aunque el otorgamiento de aqu\u00e9lla se haya producido bajo un r\u00e9gimen normativo anterior -cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del C\u00f3digo Civil-. Ahora bien, la exigencia de tales requisitos deber\u00e1 conciliarse con los efectos jur\u00eddicos de los actos de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n vigente a la fecha en que se produzcan<\/strong>, ya que el hecho de que tales efectos no se hayan consumado o agotado<\/strong> es presupuesto, conforme se ha dicho anteriormente, para la aplicaci\u00f3n excepcional de la retroactividad.\u201d<\/p>\n

Y recuerda y reitera su criterio, fijado en la resoluci\u00f3n de fecha 17 de octubre de 2014, que \u00a0\u201creconoci\u00f3 la analog\u00eda en la admisi\u00f3n de la v\u00eda de la prescripci\u00f3n<\/strong> acreditada para inscribir no s\u00f3lo edificaciones, sino tambi\u00e9n divisiones o segregaciones antiguas\u201d (\u2026) y que \u201c\u00bbno bastar\u00eda con constatar que haya prescrito la posible infracci\u00f3n, sino que es preciso, adem\u00e1s, que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica<\/strong> que hubiera podido infringirse\u201d (\u2026)\u00a0 \u201c De modo an\u00e1logo, ambas v\u00edas jur\u00eddicas han de ser tambi\u00e9n posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificaci\u00f3n, como el que supone efectuar una divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n de aqu\u00e9l, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su reagrupaci\u00f3n forzosa -cfr. art\u00edculo 238 de la Ley 5\/2014, de 25 de julio, de la Generalidad Valenciana-, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, y todo ello, l\u00f3gicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de r\u00e9gimen de unidades m\u00ednimas de cultivo que habr\u00e1 de ser observado en cualquier caso<\/strong>, en especial, el art\u00edculo 80 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio -norma adjetiva o procedimental- en cuanto al deber del registrador de remitir copia de los documentos presentados a la Administraci\u00f3n agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciaci\u00f3n de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los art\u00edculos 23 y 24 de la Ley 19\/1995, de 4 de julio -cfr. Resoluci\u00f3n de 25 de abril de 2014-.<\/p>\n

En el supuesto de hecho<\/strong> de este expediente, adem\u00e1s de haber transcurrido sobradamente los plazos de prescripci\u00f3n de la posible infracci\u00f3n, est\u00e1 claro que no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, antes bien al contrario en la certificaci\u00f3n aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia, con lo cual se cumple el requisito exigido en la legislaci\u00f3n de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Por todo ello, la DGRN revoca la calificaci\u00f3n registral<\/strong>.\u00a0(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6343 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 180 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

<\/a>\u00a0<\/p>\n<\/a>

162. DENOMINACI\u00d3N SOCIAL PARECIDA A UNA MARCA: TABACALERA.<\/strong>\u00a0<\/span><\/h6>\n

NO ES ADMISIBLE COMO DENOMINACION SOCIAL LA DE \u201cTABACALERA ESPA\u00d1OLA\u201d.\u00a0<\/strong>Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil central I, por la que se deniega la reserva de una denominaci\u00f3n.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita del Registro Mercantil Central la denominaci\u00f3n<\/strong> social de \u201cTabacalera Espa\u00f1ola, S.A.\u201d.<\/strong><\/p>\n

El registrador central deniega la denominaci\u00f3n pues \u201cal amparo de los art\u00edculos 408.1 y 407.2 del RRM <\/a>deber\u00e1 aportarse autorizaci\u00f3n de la persona f\u00edsica o jur\u00eddica afectada<\/strong>, en este caso: Altadis, S.A (titular de la marca Tabacalera); Tabacalera, S.L.\u201d.<\/p>\n

Se pide por el solicitante aclaraci\u00f3n<\/strong> a la denegaci\u00f3n y el registrador mercantil central alega lo siguiente: \u201cde acuerdo con lo previsto en el art. 407.2 del vigente Reglamento del Registro Mercantil, en concordancia con la disposici\u00f3n decimocuarta de la Ley 17\/2001, de 7 de diciembre, de Marcas<\/a><\/strong>, las autoridades registrales denegar\u00e1n el nombre social solicitado si coincidiera o pudiera originar confusi\u00f3n con el de una marca o nombre comercial notorio o renombrado, sea o no de nacionalidad espa\u00f1ola. A estos efectos, la marca \u00abTabacalera\u00bb goza de notoriedad en el tr\u00e1fico mercantil, lo cual condiciona la concesi\u00f3n de la denominaci\u00f3n solicitada a la obtenci\u00f3n de la autorizaci\u00f3n pertinente por parte del titular de dicha marca\u201d.<\/p>\n

El interesado, tras la confirmaci\u00f3n<\/strong> de la calificaci\u00f3n por el registrador sustituto, interpone recurso en el que, en s\u00edntesis, alega que el t\u00e9rmino \u00abTabacalera\u00bb es un signo gen\u00e9rico<\/strong>, de uso generalizado para las labores del tabaco, que en cuanto a la marca, <\/strong>solicitada a la Oficina Espa\u00f1ola de Patentes y Marcas la inscripci\u00f3n del nombre comercial \u00abTabacalera Espa\u00f1ola TE\u00bb, y tras ser publicada dicha solicitud en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Propiedad Industrial\u00bb, no ha existido oposici\u00f3n por parte de ninguna sociedad dedicada a las labores del tabaco y que \u00a0\u201cdesestimar la presente solicitud cuando existen hasta veintitr\u00e9s denominaciones sociales y marcas que utilizan el t\u00e9rmino \u00abTabacalera\u00bb, tanto en el Registro Mercantil como en el Registro Marcario, supone un agravio comparativo\u201d.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Lo primero que hace la DG es aclarar<\/strong> los motivos de la denegaci\u00f3n que eran dobles: Por una parte la coincidencia<\/strong> con otra sociedad ya registrada bajo el nombre de \u201cTabacalera\u201d y por otra por la coincidencia con una marca<\/strong> protegida.<\/p>\n

En cuanto al primer problema el CD recuerda su doctrina sobre la identidad total y lo que llama \u201ccuasi identidad\u201d o \u201cidentidad sustancial\u201d. Aqu\u00ed se produce esa identidad<\/strong> pues el t\u00e9rmino \u201cespa\u00f1ola\u201d \u00a0es un t\u00e9rmino gen\u00e9rico y por tanto vac\u00edo de contenido \u201cpor carecer de suficiente efecto distintivo, pudiendo considerarse que existe identidad jur\u00eddica entre la denominaci\u00f3n que se solicita \u00abTabacalera Espa\u00f1ola, S.A.\u00bb, y la ya existente \u00abTabacalera, S.L.\u00bb<\/p>\n

En cuanto al otro problema planteado, es decir el conflicto entre denominaci\u00f3n social y marca<\/strong>, \u00a0\u201cderiva de la no siempre clara distinci\u00f3n entre la identificaci\u00f3n del empresario como persona jur\u00eddica y la de la empresa o actividad empresarial que lleva a cabo, y de que el deslinde entre la vertiente jur\u00eddica y la econ\u00f3mica competitiva de las sociedades actuantes en el mercado puede ser dif\u00edcil de percibir por los operadores del mismo desde el momento en que, para tales operadores, la denominaci\u00f3n social es un factor de diferenciaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Por ello \u201cno podr\u00e1n reservarse por el Registro Mercantil Central denominaciones sociales que coincidan con signos distintivos notorios o renombrados\u201d<\/strong> que son los que sean generalmente conocidos<\/strong> por el sector pertinente del p\u00fablico al que se destinen los productos, servicios o actividades que distinguen dicha marca o nombre comercial\u201d.<\/p>\n

Pues bien la DG tras hacer una peque\u00f1a historia sobre el monopolio de tabacos en Espa\u00f1a, llega a la conclusi\u00f3n de que tanto \u201cpor duraci\u00f3n, como por intensidad\u201d, la marca Tabacalera \u00a0\u201ces notoriamente conocida en todo el \u00e1mbito nacional y asociada con los productos del antiguo monopolio estatal y, posteriormente, a los de la compa\u00f1\u00eda que result\u00f3 de su privatizaci\u00f3n\u201d, es decir Altadis, S.A.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Interesante recurso en el que se abordan dos interesantes problemas como son los relativos a la identidad de denominaciones, cuando no es absoluta, y a la identidad o posible confusi\u00f3n de una denominaci\u00f3n social con una notoria marca comercial. Su lectura es muy recomendable<\/strong> pues en ocasiones esas marcas comerciales s\u00f3lo van a ser notorias o renombradas en determinado marco geogr\u00e1fico<\/strong> siendo por tanto posible que ello no sea detectado por el Registro Mercantil Central y tenga que ser objeto de calificaci\u00f3n por el Registro Mercantil provincial<\/strong> en el momento de la inscripci\u00f3n de la sociedad. Por tanto es un problema que debemos tener muy presente para la debida calificaci\u00f3n de las denominaciones sociales.<\/p>\n

Como obiter dicta de gran inter\u00e9s dice la resoluci\u00f3n que dado que el titular de la marca o signo notorio no puede oponerse a la concesi\u00f3n de la denominaci\u00f3n, \u201cha de ser el registrador Mercantil Central quien act\u00fae de oficio, en defensa tanto del inter\u00e9s particular de quien no puede defenderse por s\u00ed en este procedimiento, como en defensa del inter\u00e9s general de la ausencia de confusi\u00f3n en el tr\u00e1fico mercantil y en el mercado\u201d, frase que pone de manifiesto la trascendencia<\/strong> de la funci\u00f3n registral no limitada al \u00e1mbito de la propia concesi\u00f3n de la denominaci\u00f3n sino que tambi\u00e9n alcanza al registrador mercantil provincial. \u00a0\u201cTal defensa del inter\u00e9s general\u201d, sigue diciendo la DG, \u201cha sido reconocida por el Tribunal Supremo\u2026 remarcando que los preceptos de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas y Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (hoy, Ley de Sociedades de Capital) y del Reglamento del Registro Mercantil<\/strong> que disciplinan esta materia constituyen normas de car\u00e1cter imperativo<\/strong> que rigen en inter\u00e9s, no solamente de las sociedades afectadas, sino de todos quienes participan en el tr\u00e1fico mercantil\u201d. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6344 \u2013 10 p\u00e1gs. \u2013 209 KB)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0\u00a0<\/a>\u00a0<\/p>\n<\/a>

163. HERENCIA. FUERO DE BAYLIO. R\u00c9GIMEN ECON\u00d3MICO MATRIMONIAL DEL HEREDERO. DERECHO DE TRANSMISI\u00d3N.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Olivenza, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y partici\u00f3n de herencias.<\/p>\n

Hechos<\/u><\/strong>: Se formaliza en Olivenza (ciudad en que rige el llamado Fuero del Bayl\u00edo) una escritura de herencia de unos c\u00f3nyuges A y B, en la que intervienen sus tres hijos, C, D, y E. \u00c9sta \u00faltima heredera E<\/strong> hace constar que se encuentra viuda, al tiempo de la formalizaci\u00f3n de la herencia (aunque estaba casada cuando fallecen sus dos padres<\/strong>). La notario autorizante, no recoge, en la escritura de herencia de ambos padres, manifestaci\u00f3n alguna en cuanto al estado civil de la hija viuda E con anterioridad a la formalizaci\u00f3n de la herencia paterna y materna, ni al tiempo del fallecimiento de cada uno de sus dos padres (fallecidos hac\u00eda bastante tiempo), adem\u00e1s tampoco hace constar cual era el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de la dicha heredera E, ni si \u00e9ste era el correspondiente al Fuero del Bayl\u00edo, ya que la misma ten\u00eda vecindad de la localidad de Olivenza (localidad donde tradicionalmente rige este Fuero). En la formalizaci\u00f3n de la herencia referida de ambos padres, los bienes hereditarios (dos locales) se adjudican a los tres hijos, en proindiviso y por terceras partes iguales.\u00a0<\/p>\n

La registradora<\/u><\/strong>: \u00a0rechaza la inscripci\u00f3n en cuanto a la heredera E, ya que siendo vecina de Olivenza y siendo el r\u00e9gimen legal supletorio de dicha localidad el del Fuero del Bayl\u00edo, ha de expresarse en la escritura de herencia: a) \u00a0la fecha del fallecimiento del esposo de E (le llamaremos en adelante E\u2019) y b) si \u00e9ste hab\u00eda fallecido con posterioridad a los dos causantes y padres de la heredera E, ya que, en este caso, ser\u00eda exigible la comparecencia de los herederos de dicho c\u00f3nyuge premuerto (\u2018E), acompa\u00f1ando la certificaci\u00f3n de defunci\u00f3n de \u00e9ste, el certificado de \u00faltima Voluntad y testamento o declaraci\u00f3n de herederos del mismo, ya que, conforme al Fuero del Bayl\u00edo, si bien, en vida de los c\u00f3nyuges, cada uno puede disponer de sus bienes privativos, libremente, fallecido uno de ellos, se hacen comunes todos sus bienes, ya sean comunes o privativos y ya les pertenezcan por t\u00edtulo oneroso o privativo (STS 8 febrero 1892), y como consecuencia de esta comunidad universal que se constituye, \u00e9sta comunidad (de la que forma parte el esposo fallecido E\u2019) se integra tambi\u00e9n por los bienes que la hija E haya recibido de sus padres y de ah\u00ed la exigencia de la intervenci\u00f3n de tales herederos de \u2018E, en la herencia de los padres de la hija E.<\/strong><\/p>\n

La notario:<\/strong><\/u>\u00a0alega que, realmente, la fecha que juega<\/strong> en orden a la formaci\u00f3n de la comunidad universal de los esposos, en el Fuero del Bayl\u00edo, no es la de la formalizaci\u00f3n de la herencia y adjudicaci\u00f3n de\u00a0 los bienes hereditarios paternos (llevada a cabo cuando la esposa estaba viuda) sino la fecha del fallecimiento de ambos padres<\/strong>, en cuya fecha la heredera, se encontraba casada, por lo que todav\u00eda no se hab\u00eda constituido la referida comunidad conyugal universal, pues los efectos de la aceptaci\u00f3n y en su caso repudiaci\u00f3n de cualquier herencia se retrotraen a la fecha de fallecimiento de sus causantes (art 989 del c.c.). Por tanto, si la hija E estaba todav\u00eda casada, al tiempo de la muerte de sus padres, no ser\u00eda precisa, en la partici\u00f3n de las herencias paterna y materna, ni la comparecencia de su c\u00f3nyuge \u2018E, ni de sus herederos, y ello dado que la comunicaci\u00f3n de bienes se produce al tiempo de la disoluci\u00f3n del matrimonio de E y \u2018E, pero no antes.<\/p>\n

Pero es que adem\u00e1s la heredera E, debe tener libertad para aceptar o repudiar la herencia de sus padres,<\/strong> que son actos enteramente voluntarios y libres (art 988 c.c.) y si se exigiera la intervenci\u00f3n de los herederos de \u2018E, podr\u00edamos estar, en contra de la voluntad de la heredera E, en una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de herencia por partes de tales herederos de \u2018E<\/strong> (art 1000 c.c.). \u00a0Por tanto la hija E viuda tiene libertad para aceptar o renunciar a la herencia paterna, sin necesidad de la intervenci\u00f3n ahora de los herederos del esposo E\u2019.<\/p>\n

Doctrina de la DG<\/u>: <\/strong>La DG da soluci\u00f3n a los distintos problemas que plantea, un Fuero, del que no existe ning\u00fan texto escrito, y da en parte la raz\u00f3n a la Registradora, en el sentido de que, con base en el Reglamento Notarial, en la escritura de herencia de los padres de E, se ten\u00eda que haber indicado la fecha de fallecimiento del esposo de E, y el r\u00e9gimen econ\u00f3mico del<\/p>\n

\"Olivenza<\/a>

Olivenza (Badajoz) Iglesia de Santa Mar\u00eda Magdalena. Por Jos\u00e9 Luis Filpo Cabana.<\/p><\/div>\n

matrimonio, cosa que no se hizo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0 Adem\u00e1s y sobre la base de un estudio hist\u00f3rico, interesante pero un poco abrumador, y m\u00e1s pensando que, a mi juicio personal, lo que interesa en una Resoluci\u00f3n, es una argumentaci\u00f3n pr\u00e1ctica y breve, m\u00e1s que un estudio doctrinal, sienta las siguientes bases para la soluci\u00f3n del problema planteado, con apoyo,\u00a0 en relaci\u00f3n con la aplicaci\u00f3n del dcho de transmisi\u00f3n al Fuero del Bayl\u00edo, de una sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 16 de junio de 2000, \u00a0y dice literalmente, lo que sigue:<\/p>\n

1.- Momento en que se produce la comunicaci\u00f3n de bienes en el Fuero del Bayl\u00edo<\/strong>:<\/p>\n

Para la DG, basada en la STS 8 febrero 1892, las de la Audiencia Provincial de Badajoz de 4 de mayo de 2000 y 3 de abril de 2002, y las Rs de la Direcci\u00f3n General de 19 de agosto de 1914 y 11 de agosto de 1939, la comunicaci\u00f3n de bienes conforme al Fuero del Bayl\u00edo, y por tanto la comunidad universal entre ambos esposos, se produce en el momento de disoluci\u00f3n del matrimonio por fallecimiento de uno de ellos (o divorcio u otra causa de conclusi\u00f3n del matrimonio), y en dicha comunidad universal quedan incluidos todos los bienes y derechos de contenido patrimonial, adquiridos por uno u otro c\u00f3nyuge, antes y durante el matrimonio, por t\u00edtulo oneroso y lucrativo, y por tanto tambi\u00e9n los bienes adquiridos por la esposa (E) en la herencia de sus padres A y B<\/strong>, deferida en el momento del fallecimiento de dichos padres, si en tal momento se encontraba a\u00fan en estado de casada, quien al tiempo de la partici\u00f3n se encontraba ya viuda.<\/p>\n

2.- Fuero del Bayl\u00edo y heredero viudo: <\/strong><\/p>\n

En las herencias en que comparezca heredero viudo<\/strong> cuyo matrimonio, tras una indagaci\u00f3n notarial al respecto, resulte haber estado sujeto al r\u00e9gimen del Fuero del Bayl\u00edo, ser\u00e1 necesario hacer constar la fecha del fallecimiento del c\u00f3nyuge premuerto del heredero viudo.<\/strong> Si dicho finado c\u00f3nyuge premuri\u00f3 a los causantes de la herencia que se formaliza, no se plantear\u00e1 problema alguno. Pero si falleci\u00f3 con posterioridad entonces habr\u00e1 que distinguir los siguientes casos<\/strong>:<\/p>\n

a) En caso de que el heredero o heredera viudos renuncien a la herencia de sus padres o primeros causantes, no ser\u00e1 necesaria la comparecencia ni citaci\u00f3n de los herederos del segundo causante.<\/strong><\/p>\n

b) En caso de que el heredero o heredera viudos se limitara a aceptar la herencia sin hacer partici\u00f3n convencional ni adjudicacione<\/u>s, tampoco ser\u00eda necesaria la comparecencia de los herederos del segundo causante, pudi\u00e9ndose practicar a petici\u00f3n de los interesados, anotaci\u00f3n preventiva<\/strong> de derecho hereditario conforme a los art\u00edculos 42.6.\u00ba y 46 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento.<\/p>\n

c) Si lo que se pretende es la partici\u00f3n convencional o adjudicaciones a favor de la viuda o viudo<\/strong><\/u>, aun cuando fuera la \u00fanica heredera llamada a la herencia de sus padres o primeros causantes ser\u00eda necesario:<\/strong><\/p>\n

1.\u00ba Hacer constar en la escritura de partici\u00f3n de herencia, el nombre y circunstancias del c\u00f3nyuge-finado de la heredera y la fecha de su fallecimiento, y determinar por el notario el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial.<\/strong><\/p>\n

2.\u00ba Si el r\u00e9gimen econ\u00f3mico del viudo o viuda era el del Fuero de Bayl\u00edo<\/strong>, ser\u00eda necesaria la comparecencia de los herederos del finado c\u00f3nyuge, quienes podr\u00e1n libremente aceptar la herencia de \u00e9ste, de la que forma parte la mitad (por dimidio) del \u00abderecho hereditario in abstracto\u00bb de la viuda sobre la masa hereditaria de sus padres o primeros causantes <\/strong>(cfr. sentencias de la Audiencia Provincial de Badajoz anteriormente citadas), y en tal caso, hacer junto con los dem\u00e1s cond\u00f3minos la partici\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de los bienes de la herencia de los primeros causantes, sin necesidad, si no quieren, de partir otros bienes o derechos propios de la herencia del c\u00f3nyuge, lo cual podr\u00e1n hacer en un momento posterior; pues si bien es cierto que la aceptaci\u00f3n de la herencia no puede ser parcial (art\u00edculo 990 del C\u00f3digo Civil), es perfectamente posible que la partici\u00f3n s\u00ed sea s\u00f3lo de algunos bienes; o bien pueden renunciar a la herencia del finado c\u00f3nyuge, por sus herederos, en cuyo caso ser\u00eda necesario determinar, ante la renuncia de los llamados en primer lugar quienes pasan a tener la condici\u00f3n de herederos del segundo, aplicando, seg\u00fan proceda, la sustituci\u00f3n vulgar, el derecho de acrecer, o el llamamiento a los herederos legales del siguiente grado.<\/strong><\/p>\n

Igualmente si los llamados a la herencia del c\u00f3nyuge-finado o segundo causante se niegan a comparecer en la escritura de aceptaci\u00f3n y partici\u00f3n de herencia d<\/strong>el primer o primeros, faltar\u00eda el presupuesto b\u00e1sico de legitimaci\u00f3n de la partici\u00f3n convencional que es el consentimiento de todos los part\u00edcipes; siendo necesario en tal caso acudir a la v\u00eda judicial<\/strong> conforme al art\u00edculo 1.059 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Comentario:<\/u><\/strong> La verdad es que la Rs es muy compleja y de dif\u00edcil resumen, pero intento que queden claras unas ideas:<\/p>\n

Momento de la constituci\u00f3n de la Comunidad Universal<\/strong>: La primera es que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del Fuero del Bayl\u00edo, permite que cada c\u00f3nyuge pueda actuar libremente, durante su matrimonio, respecto de sus bienes propios, de suerte que, por s\u00ed solo, puede vender, comprar, hipotecar etc.. sin necesidad del consentimiento ni intervenci\u00f3n del otro. Es al tiempo de la muerte del otro c\u00f3nyuge, o del divorcio, separaci\u00f3n etc.. cuando surge una comunidad universal<\/strong>, en la que se integran todos los bienes materiales o inmateriales, muebles o inmuebles, comunes o privativos, de ambos c\u00f3nyuges y es esta comunidad la que se divide por partes iguales.<\/p>\n

El problema del derecho de transmisi\u00f3n<\/strong>: El anterior es el supuesto f\u00e1cil y normal, pero los problemas surgen, como en el caso de la Rs comentada, con el posible dcho de transmisi\u00f3n, como sucede cuando muere uno de los c\u00f3nyuges y existen otros actos que pueden influir en el activo o pasivo de dicha comunidad, y tal es el caso del c\u00f3nyuge viudo hoy que, estando casado, recibe bienes de sus padres o parientes por herencia o por donaci\u00f3n u otro t\u00edtulo. En estos supuestos hay que fijar claramente el hecho y el momento que da lugar a la comunidad universal.<\/p>\n

En el presente caso, cuando la hija formaliza la herencia se encuentra viuda, pero no se sabe si tambi\u00e9n lo estaba o se encontraba casada (que parece ser es lo que ocurre) cuando fallecen sus padres. Y aqu\u00ed se produce el problema de la aplicaci\u00f3n del 1006 del c.c. a dicha herencia, supuesto que no encaja muy bien con el Fuero del Bayl\u00edo, el cual arranca, nada menos que de la ley 12, t\u00edtulo IV, libro X de la Nov\u00edsima Recopilaci\u00f3n, que contiene una Resoluci\u00f3n de Carlos III del a\u00f1o 1778, que aprueba una Observancia del Fuero, concedido a la villa de Alburquerque por Alfonso T\u00e9llez, su fundador, que era yerno de Sancho II, Rey de Portugal (nada menos).<\/p>\n

Soluci\u00f3n de la DG<\/strong>: si la heredera o heredero viudo lo estaba ya cuando fallecen sus padres, no hay problema, los bienes adquiridos no se integran en la masa universal. Pero si el c\u00f3nyuge hoy viudo, estaba casado al tiempo del fallecimiento de los padres, y resulta que la herencia se formaliza estando viuda o viudo, hay que dar entrada a los herederos del c\u00f3nyuge fallecido<\/strong>, por aplicaci\u00f3n del Fuero. Y la soluci\u00f3n salom\u00f3nica que se da no es muy convincente: si lo que se acepta o repudia es el derecho in abstracto, pero sin partici\u00f3n, no se precisa la intervenci\u00f3n de los herederos del c\u00f3nyuge finado (por tanto la viuda o viudo puede renunciar o aceptar por s\u00ed solo). Pero si lo que se hace es una partici\u00f3n \u201cconvencional\u201d (as\u00ed la llama la DG) con adjudicaciones, deben venir tales herederos del c\u00f3nyuge fallecido y en tal caso, puede ocurrir que el viudo acepte y los herederos del finado no lo hagan o se nieguen a comparecer: en estos casos hay que ir buscando a los herederos hasta dar con quienes acepten (hijos, sustitutos, herederos abintestato etc..) o en su caso hay que ir a una partici\u00f3n judicial (\u00a1si Sancho T\u00e9llez levantara la cabeza y viera donde nos ha metido!).<\/p>\n

De todas formas y como me parece interesante, me propongo, si Dios quiere, hacer un peque\u00f1o estudio sobre el Fuero del Bayl\u00edo en el pr\u00f3ximo informe notarial del mes de mayo. (JLN)<\/p>\n

Ver informe \u00edntegro de la Registradora<\/a>, muchos de cuyos argumentos fueron recogidos por la doctrina de la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

Fuero de Bayl\u00edo: Or\u00edgenes, vigencia (con mapa) y aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica. Jos\u00e9 Ignacio Ant\u00f3n Gil.<\/a><\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6345 – 15 p\u00e1gs.<\/abbr> – 258 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

<\/a>\u00a0<\/p>\n<\/a>

164. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACI\u00d3N DE UN ANEJO.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 6 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una desvinculaci\u00f3n de elemento en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de segregaci\u00f3n de un anejo de una vivienda, dentro de una propiedad horizontal. El anejo es una buhardilla que pasa a ser finca independiente. Hay una cl\u00e1usula estatutaria que permite la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios y se aporta tambi\u00e9n licencia municipal y un plano.<\/p>\n

La registradora,<\/strong> aun admitiendo la validez de la cl\u00e1usula estatutaria, suspende la inscripci\u00f3n pues considera que es necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios porque en la inscripci\u00f3n de dicha buhardilla no consta ni su superficie ni linderos y ahora s\u00ed se precisan dichos datos, por lo que pueden ser afectados otros elementos privativos y ello puede implicar modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de propiedad horizontal.<\/p>\n

La interesada<\/strong> recurre y alega que no es necesario tal acuerdo porque la jurisprudencia y la propia DGRN han admitido la validez de dicha cl\u00e1usula.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso alegando que la fijaci\u00f3n de linderos y superficie del nuevo elemento<\/strong> implica una modificaci\u00f3n de la propiedad horizontal, y que la cl\u00e1usula estatutaria, aunque v\u00e1lida, no ampara dichas operaciones. Se remite para ello a su doctrina contenida en la Resoluci\u00f3n de 15 de Marzo de 2004<\/a>. A continuaci\u00f3n hace un repaso de su doctrina en los casos contemplados en varias resoluciones posteriores, ninguno de los cuales es igual al presente.<\/p>\n

COMENTARIO.-<\/strong> Un poco rigurosa esta postura por cuanto se vac\u00eda de contenido la cl\u00e1usula estatutaria inscrita. Cabe otra interpretaci\u00f3n: si se puede desvincular el anejo sin autorizaci\u00f3n de la junta de propietarios (lo m\u00e1s) se puede precisar su superficie y linderos (lo menos), m\u00e1xime si el Registro ya publicaba la existencia de esa buhardilla como elemento privativo, aunque no mencionara metros y linderos teniendo en cuenta que no se modifican los restantes elementos privativos.<\/p>\n

Imaginemos que ser\u00eda el mismo caso, frecuente en la pr\u00e1ctica, en el que un promotor se reserva el derecho de dividir el s\u00f3tano, como finca \u00fanica, en plazas de garaje independientes, y que despu\u00e9s va segregando una a una, o bien las vende por cuotas indivisas con asignaci\u00f3n del uso exclusivo de una determinada plaza, con metros y linderos, pero no se ha especificado en la cl\u00e1usula estatutaria de reserva que ello conlleva la facultad de fijar los linderos y los metros de las plazas a segregar. En la pr\u00e1ctica nunca se especifica porque se entiende impl\u00edcita dicha facultad. (AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2015-6346 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 164 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

<\/a>\u00a0<\/p>\n<\/a>

165. REDUCI\u00d3N DE CAPITAL SOCIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n
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EN AN\u00d3NIMAS, SEA CUAL SEA LA CAUSA DE LA REDUCCI\u00d3N, EL ACUERDO SIEMPRE DEBE SER OBJETO DE PUBLICIDAD EN EL BORME Y EN LA WEB DE LA SOCIEDAD, O EN SU DEFECTO EN UN DIARIO. REQUISITOS SI ES CON CARGO A BENEFICIOS O RESERVAS LIBRES.<\/strong><\/span><\/p>\n

Resoluci\u00f3n de 7 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de aumento de capital para redondeo, reducci\u00f3n de capital social por amortizaci\u00f3n de acciones propias y remuneraci\u00f3n de acciones.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se trata de unos acuerdos de una sociedad an\u00f3nima<\/strong>, no se especifica si lo fueron en junta universal y por unanimidad, por los que se aumenta el capital para redondeo y despu\u00e9s se reduce<\/strong> por amortizaci\u00f3n de acciones<\/strong> propias.<\/p>\n

\u00a0El registrador suspende la inscripci\u00f3n por estimar necesaria la publicaci\u00f3n del acuerdo de reducci\u00f3n en el Borme y en la web de la sociedad,<\/strong> y por no manifestarse que ning\u00fan acreedor se ha opuesto en el plazo de un mes desde\u00a0 la \u00faltima publicaci\u00f3n<\/strong>. Aclara que no es aplicable el art\u00edculo 335.c. de la LSC, que excluye la oposici\u00f3n de los acreedores, porque las acciones amortizadas no fueron adquiridas a t\u00edtulo gratuito.<\/p>\n

\u00a0El notario recurre. Parte de la base de que la reducci\u00f3n se hace \u00a0con cargo a beneficios o a reservas libres<\/strong> \u00a0y por tanto es indiferente el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de las acciones amortizadas. Por ello para \u00e9l es claro que \u201csi se dota una reserva indisponible por el mismo importe que el capital reducido, no hay prejuicio posible, ni para los acreedores ni para ning\u00fan tercero, pues no hay minoraci\u00f3n de la garant\u00eda patrimonial. Por tanto parece absurdo que \u00a0si los acreedores no pueden oponerse haya que publicar el acuerdo. Deber\u00e1 publicarse cuando se disponga de la reserva indisponible.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Seg\u00fan el CD, a\u00fan admitiendo los razonamientos del recurrente, lo que \u201cno queda acreditado en la escritura es que la reducci\u00f3n del capital social se haya realizado precisamente con cargo a reservas o beneficios libres<\/strong> requisito imprescindible para aplicar la excepci\u00f3n prevista en el apartado c) del art\u00edculo 335 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>, a la oposici\u00f3n de los acreedores a la reducci\u00f3n de capital social. Pero no s\u00f3lo eso sino que, a\u00fan admitiendo la no existencia de oposici\u00f3n de acreedores, \u201cla literalidad del art\u00edculo 319<\/a>\u201d no except\u00faa la publicidad<\/strong> en ning\u00fan supuesto de reducci\u00f3n del capital social e incluso el art\u00edculo 324<\/a>, cuando regula la reducci\u00f3n por p\u00e9rdidas, supuesto \u00a0en que no existe claramente derecho de oposici\u00f3n de los acreedores, da por supuesto que la publicaci\u00f3n debe hacerse.<\/p>\n

Comentario: <\/strong>Ya desde la Resoluci\u00f3n de la DG de 1 de octubre de 2004<\/a>, ratificada por otras posteriores, se vino a establecer la misma doctrina que ahora se recoge en esta resoluci\u00f3n. Es decir que la publicidad del acuerdo de reducci\u00f3n del capital social, en sede de an\u00f3nimas, es totalmente necesaria<\/strong> exista o no exista posible derecho de oposici\u00f3n de acreedores.\u00a0 De lo \u00fanico que se podr\u00e1 prescindir, si no existe derecho de oposici\u00f3n, es de la manifestaci\u00f3n de que ning\u00fan acreedor se ha opuesto al acuerdo y por consiguiente la escritura podr\u00e1 otorgarse sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de un mes de posible oposici\u00f3n de los acreedores sociales.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta es si en\u00a0 estos casos de inexistencia de derecho de oposici\u00f3n ser\u00eda conveniente, en aras de una minimizaci\u00f3n de costes en publicidad en principio innecesaria, que el legislador debiera modificar los art\u00edculos \u00a0319 y tambi\u00e9n el art\u00edculo 324 de la LSC en el sentido de que la publicidad establecida<\/strong> s\u00f3lo ser\u00eda precisa en caso de existencia de derecho de oposici\u00f3n de acreedores, \u00a0Pero ello es funci\u00f3n del legislador y no del int\u00e9rprete que ante la claridad de unos preceptos legales debe limitarse a cumplirlos. Para nosotros es obvio que con la actual pol\u00edtica de simplificaci\u00f3n y de supresi\u00f3n de costes al funcionamiento de las empresas, pudiera muy bien eliminarse esta publicidad,\u00a0 si bien en el caso de la resoluci\u00f3n deber\u00eda sustituirse, si la reducci\u00f3n se hace a cargo de beneficios o reservas libres que pasan a ser indisponibles, por la aprobaci\u00f3n de un balance de donde resultara dicha circunstancia.<\/p>\n

Ni que decir tiene que en estos casos, si se quiere prescindir de la manifestaci\u00f3n de que ning\u00fan acreedor se ha opuesto, \u00a0deber\u00e1 acreditarse mediante el pertinente balance la realidad de que la reducci\u00f3n se hace tal y como se dice, es decir con cargo a beneficios y reservas libre. Para ello deber\u00e1 \u00a0\u00a0unirse a la escritura un balance del que resulten esas reservas o beneficios y despu\u00e9s otro balance, debidamente aprobado por la junta, del que resulte la conversi\u00f3n de esas reservas o beneficios libres en reserva indisponible por amortizaci\u00f3n de acciones.(JAGV) PDF (BOE-A-2015-6347 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 171 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>166. <\/span><\/strong>TRANSFORMACI\u00d3N DE SOCIEDAD AN\u00d3NIMA EN LIMITADA.\u00a0CONSTITUCI\u00d3N DE RESERVA INDISPONIBLE.<\/strong><\/span><\/h6>\n

LA TRANSFORMACI\u00d3N SE RIGE POR LA LAS NORMAS DE LAS LIMITADAS SALVO EN CUANTO A LA REDUCCI\u00d3N DE CAPITAL SI ESTA ES POR CONDONACI\u00d3N DE DIVIDENDOS PASIVOS. \u00a0<\/strong>Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles II de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de reducci\u00f3n de capital y simult\u00e1nea transformaci\u00f3n de sociedad an\u00f3nima en sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se trata de una escritura de transformaci\u00f3n de sociedad an\u00f3nima en sociedad limitada<\/strong> en la que como operaci\u00f3n previa se hace una reducci\u00f3n de capital por condonaci\u00f3n de dividendos pasivos y por restituci\u00f3n de aportaciones<\/strong>, constituy\u00e9ndose una reserva indisponible, y sin darle publicidad al acuerdo de\u00a0 reducci\u00f3n. En la escritura se manifiesta la inexistencia de acreedores<\/strong>.<\/p>\n

El registrador en su nota plantea la cuesti\u00f3n de si ser\u00e1n los requisitos de la an\u00f3nima o los de la limitada los aplicables al caso. Cita la RDGR 16\u2013IX\u201309<\/a> que concluye que las disposiciones aplicables son las que rijan el tipo social de destino, en este caso la sociedad limitada.<\/p>\n

Supuesto lo anterior plantea los siguientes defectos:<\/p>\n

1\u00ba. Dado que en la sociedad limitada no es posible la reducci\u00f3n por condonaci\u00f3n de dividendos pasivos, a este reducci\u00f3n debe aplicarse las normas de las an\u00f3nimas y publicarse el acuerdo.<\/p>\n

2\u00ba. En cuanto a la reducci\u00f3n por restituci\u00f3n de aportaciones debe indicarse la identidad de los socios a los que se les restituye el capital, la suma restituida y que ello ha sido llevado a cabo.<\/p>\n

Y ello aunque en la escritura se dice que se constituye la reserva \u00a0indisponible prevista en el art 335.c) LSC, pues ni es aplicable en este caso, ni se prev\u00e9 para el caso de condonaci\u00f3n de dividendos pasivos.<\/p>\n

El notario recurre. Dice que resulta incongruente y contradictorio que exponga como motivo de denegaci\u00f3n el incumplimiento de los requisitos exigidos a las sociedades an\u00f3nimas, cuando lo que se realiza es una transformaci\u00f3n de sociedad an\u00f3nima en sociedad limitada, que hay que considerar la operaci\u00f3n en su conjunto, salv\u00e1ndose todos los obst\u00e1culos cuando, como en el presente caso, se han preservado todas las garant\u00edas de acreedores mediante la constituci\u00f3n de una reserva indisponible<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> Se revoca la calificaci\u00f3n registral<\/strong> salvo en lo relativo a la necesidad de publicaci\u00f3n del acuerdo de reducci\u00f3n, de conformidad con el art\u00edculo 319 de la Ley de Sociedades de Capital<\/a>.<\/strong><\/p>\n

En cuanto a la reducci\u00f3n por condonaci\u00f3n de dividendos pasivos, confirma la aplicabilidad de la norma establecida para las an\u00f3nimas, si bien a\u00f1ade que \u201cnada obsta a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 335.c) al supuesto de rebaja del capital por condonaci\u00f3n de dividendos, dot\u00e1ndose, al tiempo, la reserva indisponible que el propio art\u00edculo precept\u00faa, \u00abreserva por capital amortizado\u00bb, con cargo a las reservas libres o beneficios, y por la cuant\u00eda de los dividendos condonados (cfr. Cuenta 1142 del Plan General de Contabilidad<\/a>).<\/p>\n

Sobre la reducci\u00f3n del capital por restituci\u00f3n de aportaciones razona que \u201ccomo la constituci\u00f3n de la reserva indisponible ha de hacerse constar, en su caso, en la inscripci\u00f3n de la reducci\u00f3n de capital (art\u00edculos 201 y 202 del Reglamento del Registro Mercantil), el acuerdo sobre su disponibilidad supone un acto que modifica el contenido del asiento practicado (art\u00edculo 94.13.\u00ba del Reglamento), y en tal sentido susceptible de reflejo registral. Para obviar tal responsabilidad solidaria, los socios de la limitada podr\u00edan acudir, bien a la publicaci\u00f3n o notificaci\u00f3n del acuerdo, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 333 de La Ley de Sociedades de Capital, si ello estuviera previsto en los estatutos, bien constituir (o m\u00e1s bien \u00abtraspasar\u00bb) la reserva creada como indisponible ex art\u00edculo 335, a reserva indisponible ex art\u00edculo 332<\/a>.<\/p>\n

\u201cLa consecuencia inmediata<\/strong>, de presente, de la actual dotaci\u00f3n de la reserva indisponible en base al art\u00edculo 335 (o mejor dicho, de la que s\u00f3lo ser\u00e1 posible disponer con los mismos requisitos exigidos para la reducci\u00f3n de capital), es la exclusi\u00f3n del derecho de oposici\u00f3n de los acreedores<\/strong>, dado que la cifra que cuantifica el deber de retenci\u00f3n patrimonial no disminuye, al producirse un traspaso de recursos propios de libre disposici\u00f3n a recursos propios de disponibilidad restringida\u201d.<\/p>\n

Finalmente en cuanto a la publicaci\u00f3n la estima necesaria por \u201cel car\u00e1cter aut\u00f3nomo e incondicionado de la publicaci\u00f3n de la reducci\u00f3n de capital respecto de la existencia o no de derecho de oposici\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Por todo ello concluye que \u201cconsiderando el conjunto y estructura<\/strong> de los acuerdos adoptados, y en especial, la unicidad de la reducci\u00f3n, que engloba los dos distintos conceptos, se entiende que es posible su inscripci\u00f3n, puesto que no implica merma alguna de los derechos de los acreedores\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Supuesto de hecho simple con resoluci\u00f3n compleja.<\/p>\n

De la resoluci\u00f3n y sobre todo del resultado final de la nota<\/strong> parece deducirse lo siguiente:<\/p>\n

1\u00ba. Transformaci\u00f3n de an\u00f3nima en limitada<\/strong>: Se aplican las normas de destino,<\/strong> es decir de la limitada.<\/p>\n

2\u00ba. Si hay una reducci\u00f3n<\/strong> de capital y esa reducci\u00f3n no es posible en limitadas<\/strong>, se aplican las normas de las an\u00f3nimas<\/strong>.<\/p>\n

3\u00ba. Si la reducci\u00f3n que se hace es posible seg\u00fan las normas de las limitadas<\/strong>, se aplican estas.<\/p>\n

4\u00ba. Si se constituye una reserva indisponible<\/strong> parece que es indiferente la v\u00eda del precepto<\/strong> por el que se constituya pues en todo caso excluye el derecho de oposici\u00f3n de acreedores. Aunque respecto de esto tambi\u00e9n arguye que cada reserva debe hacerse seg\u00fan sus propias normas reguladoras.<\/p>\n

5\u00ba. Si se constituye una reserva indisponible<\/strong>, debe hacerse constar<\/strong> en el registro, lo que para nosotros es claro, lo que no nos parece tan claro es que cuando se disponga de esa reserva, el acuerdo que se adopte debe tener el pertinente reflejo registral, es decir que ese acuerdo<\/strong>, en cuanto modifica el contenido de un asiento, debe inscribirse<\/strong>. Es obvio que los administradores si quieren evitar responsabilidades deben inscribirlo lo que ocurre es que el registrador carece de medios para controlar si ha sido o no adoptado el acuerdo, es decir si se ha dispuesto de la reserva, pues para los siguientes acuerdos que afecten al capital social, sean de aumento o de reducci\u00f3n, no puede ser defecto el que en el cuerpo de un asiento figure la constituci\u00f3n de una reserva indisponible. La \u00fanica forma de control<\/strong> ser\u00eda por medio del dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> llevando por medios \u00a0inform\u00e1ticos el elenco \u00a0de las sociedades que constituyen reservas indisponibles en cumplimiento de preceptos legales, con cotejo de los balances<\/strong> de esas sociedades.<\/p>\n

6\u00ba. Que para la calificaci\u00f3n de unos acuerdos m\u00faltiples<\/strong> debe tenerse en cuenta el conjunto<\/strong> del contenido del documento y actuar de forma positiva si no quedan afectados los derechos de socios o acreedores.<\/p>\n

7\u00ba. Finalmente en las sociedades an\u00f3nimas siempre<\/strong> va a ser necesaria la publicidad<\/strong> del acuerdo de reducci\u00f3n exista o no exista derecho de oposici\u00f3n de acreedores. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6348 – 8 p\u00e1gs.<\/abbr> – 192 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>167. RENUNCIA A INSCRIPCI\u00d3N PRACTICADA Y REACTIVACI\u00d3N DE LA ANTERIOR.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benidorm n.\u00ba 2 a inscribir determinada renuncia de derecho con reinscripci\u00f3n del mismo a favor del titular anterior.<\/p>\n

En un acta de manifestaciones<\/strong>la titular registral actual declara que renuncia a la participaci\u00f3n indivisa del veinticinco por ciento en el pleno dominio de determinada finca<\/strong> cuya titularidad le fue reconocida por la sentencia que se cita, y solicita que se cancele la inscripci\u00f3n registral practicada en su favor dejando vigente la inscripci\u00f3n anterior<\/strong> \u00abde la que a su vez dimanar\u00e1n nuevas inscripciones a favor de terceros conforme lo que a su derecho resulte legalmente\u00bb. En la misma acta, el administrador \u00fanico de una sociedad que adquiri\u00f3 posteriormente de dicha se\u00f1ora declara que est\u00e1 conforme con lo manifestado por ella.<\/p>\n

La registradora<\/strong> rechaza como t\u00edtulo formal inscribible el acta de manifestaciones en la que se expresa la declaraci\u00f3n de voluntad cuestionada por entender que \u00e9sta debe constar necesariamente en escritura p\u00fablica<\/strong>.\u00a0\u00a0<\/p>\n

En relaci\u00f3n a este primer defecto<\/strong>, la DGRN<\/strong> se\u00f1ala que \u201cEn el presente caso el t\u00edtulo presentado contiene no una simple manifestaci\u00f3n sobre un hecho sino una declaraci\u00f3n de voluntad de repudiaci\u00f3n (con el correlativo reconocimiento del dominio de otras personas), que, seg\u00fan la legislaci\u00f3n notarial, es contenido propio de las escrituras p\u00fablicas<\/strong>. Ciertamente, en alg\u00fan caso excepcional, este Centro Directivo ha admitido la inscripci\u00f3n del instrumento p\u00fablico que contuviera una declaraci\u00f3n de voluntad negocial aunque se hubiera formalizado bajo la denominaci\u00f3n de acta de manifestaciones, pues, aun cuando, salvo excepciones, las actas no requieren fe de conocimiento ni les son aplicables en principio las reglas sobre juicio de capacidad del requirente, nada impide que formalmente contengan daci\u00f3n de fe del notario sobre la identificaci\u00f3n del compareciente as\u00ed como la emisi\u00f3n del juicio notarial de capacidad e implicar un otorgamiento en cuanto asunci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de voluntad prestada que es inexistente en las actas. Y es que contenido y forma pueden ser, por tanto, los propios de una escritura, en cuanto expresivos de una determinada declaraci\u00f3n de voluntad negocial, que es de lo que el notario da fe, sin que la calificaci\u00f3n como \u00abacta de manifestaciones<\/strong>\u00bb permita considerar que alcanza a desvirtuar la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que debe calificarse en atenci\u00f3n a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da (vid. Resoluciones de 4 de noviembre de 2000 y 19 de octubre de 2011). Pero estas circunstancias excepcionales no concurren en el acta de manifestaciones cuya inscripci\u00f3n se solicita en el supuesto que ha motivado este recurso, pues no contiene juicio notarial de capacidad.<\/strong> Por ello, el defecto debe ser confirmado.<\/p>\n

El segundo defecto<\/strong> consist\u00eda en que dados los t\u00e9rminos en que se produce la renuncia por la declarante (solicita que se deje vigente la inscripci\u00f3n anterior de la que a su vez dimanar\u00e1n nuevas inscripciones a favor de terceros), no puede reactivarse la inscripci\u00f3n previa de los anteriores titulares registrales que no han prestado su consentimiento<\/strong> a dicha reactivaci\u00f3n de su titularidad originaria.<\/p>\n

Sobre este segundo defecto, la DGRN<\/strong> se\u00f1ala que, con car\u00e1cter general, la renuncia \u201cpodr\u00eda tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripci\u00f3n en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeci\u00f3n a la disciplina normativa<\/strong>que rige la adquisici\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n del Estado<\/strong> de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisici\u00f3n se produce \u00abope legis\u00bb, desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribuci\u00f3n -cfr. art\u00edculos 609, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33\/2003, del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas-). Pero, en todo caso, carece de fundamento que dicha renuncia abdicativa produzca la vigencia del asiento anterior y quede la finca inscrita a nombre del anterior propietario si no concurre el consentimiento de \u00e9ste y un t\u00edtulo material que lo justifique<\/strong> (cfr. art\u00edculos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n

Pero en el caso concreto, el t\u00edtulo calificado contiene una renuncia basada en el reconocimiento del derecho de dominio de otras personas, cuyo consentimiento no consta. Y \u00a0por ello, la DG confirma el defecto<\/strong> invocado por la registradora.<\/p>\n

El tercer defecto<\/strong> formulado por la registradora era el de que la declarante solicita la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n practicada a su favor<\/strong> como consecuencia de determinada sentencia declarativa de su dominio, sin que se d\u00e9 ninguna de las causas<\/strong> a que se refiere el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria ni las presupuestas para la cancelaci\u00f3n de inscripciones de los art\u00edculos 82 y 83 de la misma Ley.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> se\u00f1ala que \u201cen el presente caso no concurre ninguno de los citados presupuestos para la rectificaci\u00f3n registral solicitada\u201d, y que \u201cen realidad, dicha rectificaci\u00f3n se pretende, no con base en una renuncia abdicativa propiamente dicha sino, m\u00e1s bien, mediante un verdadero reconocimiento de dominio<\/strong>\u201d. Recuerda que \u201ccomo expres\u00f3 el Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de marzo de 1996, \u00abel reconocimiento de la propiedad es una declaraci\u00f3n de voluntad mediante la cual se constata o fija la situaci\u00f3n jur\u00eddica de aquel a quien va dirigido, y por s\u00ed mismo no es t\u00edtulo h\u00e1bil para que este \u00faltimo adquiera la propiedad<\/strong> de acuerdo a los arts. 609 y 1095 C.c\u201d<\/p>\n

A\u00f1ade que \u201cEn el presente caso, la declarante en el t\u00edtulo calificado motiva su renuncia<\/strong> en el hecho de que la propiedad de la finca hab\u00eda sido anteriormente adquirida por otras personas<\/strong>, por lo que ser\u00e1 esa previa adquisici\u00f3n lo que deber\u00e1 acreditarse y, en su caso (y sin prejuzgar ahora sobre la relevancia que tenga la declaraci\u00f3n judicial del dominio renunciado), podr\u00e1 ser objeto de la oportuna inscripci\u00f3n. Pero para ello ser\u00e1 necesario aportar dicho t\u00edtulo adquisitivo<\/strong> o, su defecto, la resoluci\u00f3n judicial correspondiente que sea h\u00e1bil para verificar la rectificaci\u00f3n registral solicitada.\u201d \u00a0\u00a0Concluye confirmado el defecto, al se\u00f1alar que \u201c la declaraci\u00f3n de los hechos que seg\u00fan la declarante determinan la ineficacia de la transmisi\u00f3n inscrita a su nombre y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dicha transmisi\u00f3n no cuenta con el consentimiento de los titulares transmitentes o con la correspondiente resoluci\u00f3n judicial, ni se acreditan documentalmente.\u201d\u00a0(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6397 – 15 p\u00e1gs. – 259 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>168. EJECUCI\u00d3N JUDICIAL DE FINCA GANANCIAL EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ourense n.\u00ba 3 a inscribir un auto de adjudicaci\u00f3n dictado en sede de procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos no judiciales. <\/span><\/span><\/p>\n

Se plantea si adjudicada judicialmente una finca, inscrita con car\u00e1cter ganacial, en ejecuci\u00f3n seguida contra la herencia yacente del esposo, constando representante de la misma su viuda, es suficiente el traslado de la demanda que se le efectu\u00f3 o, como entiende la registradora<\/b> es preciso que la demanda se haya dirigido contra ambos c\u00f3nyuges o sus herederos, no bastando el traslado de la demanda o la mera notificaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

La <\/span>Direcci\u00f3n<\/b><\/span> confirma el argumento seg\u00fan el cual disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales el c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite ostenta la condici\u00f3n de copart\u00edcipe en la comunidad postganancial y, como tal, debe ser demandado, tanto si se pretende el embargo de la totalidad de la finca, como si lo que se produce es su posterior enajenaci\u00f3n como consecuencia de aqu\u00e9l, caso del supuesto de hecho de este expediente. As\u00ed se deduce del art 144.4 RH<\/a> en relaci\u00f3n con la anotaci\u00f3n preventiva de embargo. Lo que ocurre en este expediente es que se acompa\u00f1a un auto en el que se manifiesta que se dio traslado de la demanda a la viuda, que se formul\u00f3 oposici\u00f3n, que no hubo indefensi\u00f3n y se declara la inexistencia de la nulidad de actuaciones, por lo que el recurso debe ser estimado.<\/span>(MN)<\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6398 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 171 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>169. ELEVACI\u00d3N A P\u00daBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ubrique, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de compraventa en la que, en la parte expositiva, se menciona e incorpora fotocopia un contrato privado de hace 27 a\u00f1os, titulado de compraventa, pero en el que el precio queda en su mayor parte aplazado, se dice que no se trasmitir\u00e1 la propiedad hasta que no se realice el pago total y se prev\u00e9 el otorgamiento entonces de una escritura de compraventa. Alguno de los otorgantes de dicho documento est\u00e1n fallecidos y comparecen los herederos. En la parte dispositiva de la escritura se especifica que (ahora) se vende y transmite por el precio y condiciones que en su momento se pactaron, a los compradores comparecientes, herederos algunos de los que otorgaron el documento privado.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues entiende que es una elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado, que la venta ya se perfeccion\u00f3 y se consum\u00f3 en 1987 y por tanto que, en cuanto al comprador fallecido, hay que liquidar la sociedad de gananciales y hacer la herencia.<\/p>\n

La notaria autorizante<\/strong> recurre y alega que se trata de una venta actual y no de una elevaci\u00f3n a documento p\u00fablico de un documento privado de compraventa ya perfeccionada y consumada, pues del propio documento privado resulta que no hab\u00eda tal venta sino, en realidad, una promesa de venta.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> desestima el recurso. Reconoce que en la parte dispositiva de la escritura se dice que se vende y transmite, y que la escritura contiene todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, pero considera que existe una discrepancia con la parte expositiva de la escritura, que se refiere al citado documento privado de compraventa, de lo que deduce que al no variar los pactos de dicho documento se est\u00e1 ratificando una compra anterior, y por tanto debe de otorgarse una escritura de herencia y liquidaci\u00f3n de gananciales respecto del comprador fallecido.<\/p>\n

COMENTARIO.<\/strong>\u00a0 La\u00a0 resoluci\u00f3n no encaja las piezas del documento privado y la escritura en el orden correcto, seg\u00fan entiendo. Est\u00e1 claro que en el documento privado no hab\u00eda una compraventa, sino una promesa de venta o si se quiere un contrato de venta que no pas\u00f3 de su fase obligacional, por m\u00e1s que formalmente el documento se titulara de compraventa y se arrastrar\u00e1 dicha denominaci\u00f3n\u00a0 en la parte expositiva de la escritura, generando, aparentemente, un poco de confusi\u00f3n que se disipa con la lectura del documento privado y con la parte dispositiva de la escritura.<\/p>\n

\u00a0Es claro que, seg\u00fan el documento privado, ni se transmit\u00eda la propiedad, porque as\u00ed se dec\u00eda expresamente, ni resultaba que se entregara la posesi\u00f3n, sino todo lo contrario, pues la transmisi\u00f3n de la propiedad se postergaba al momento del otorgamiento de la escritura. Lo m\u00e1s que se puede admitir es que la venta podr\u00eda haber llegado a perfeccionarse desde el punto de vista obligacional con dicho documento, pero en ning\u00fan caso a consumarse, que es lo que se hace ahora. El hecho de que haya cambiado la persona de uno de los compradores, por fallecimiento, no implica m\u00e1s que su posici\u00f3n contractual obligacional pas\u00f3 a sus herederos, lo que se acredita debidamente. Tambi\u00e9n es coherente el reconocimiento de la privatividad del precio abonado, para destruir la presunci\u00f3n de ganancialidad del comprador.<\/p>\n

En definitiva, la DGRN\u00a0 da m\u00e1s prevalencia a la parte expositiva de la escritura (ciertamente algo imprecisa) que a la parte dispositiva \u00a0de la escritura en s\u00ed y al propio contenido del documento privado, con el \u00fanico argumento de que no sufren modificaci\u00f3n los pactos del documento privado, lo que no es del todo cierto porque hay una cambio en la persona de al menos uno de los compradores (por sus herederos) y que en todo caso es perfectamente compatible con lo anteriormente expuesto.<\/p>\n

Por otro lado es acertado que se haga menci\u00f3n en la escritura a dicho documento, pues en otro caso dif\u00edcilmente se explicar\u00eda el precio (pactado en pesetas) y la mayor\u00eda de los restantes pactos, a pesar de que si no se hubiera hecho as\u00ed se hubiera evitado la calificaci\u00f3n negativa y la resoluci\u00f3n desestimatoria, como parece reconocer la propia DGRN.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, para dejar m\u00e1s claras las cosas en este tipo de situaciones, en las escrituras\u00a0 deber\u00eda mencionarse en el otorgamiento que \u201cen ejecuci\u00f3n de lo pactado en el documento privado\u2026.venden y transmiten\u201d o expresi\u00f3n similar dejando claro que se asume y respeta lo pactado para la venta, pero que es ahora cuando se transmite.(AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6399 – 8 p\u00e1gs.<\/abbr> – 195 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>170. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO. T\u00cdTULO DE ADQUISICI\u00d3N. <\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto.<\/span><\/span><\/p>\n

En un Auto recaido en expediente para reanudar el tracto se declara el dominio de una finca a favor de los promoventes por el titulo de herencia. Se acompa\u00f1a la <\/span>escritura de herencia, es decir, se aporta el t\u00edtulo material de los adquirentes.<\/span><\/span><\/p>\n

El Registrador<\/b> suspende la inscripci\u00f3n por no figurar la finca en los titulos antedichos.<\/span><\/span><\/p>\n

La <\/span><\/span>Direcci\u00f3n,<\/b><\/span><\/span> recordando su doctrina en antiguas RR (entre otras la de18 de junio de 2002<\/a>) admite el recurso pues no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n, pues es determinante de la forma y efectos de la inscripci\u00f3n (RR de 17 de enero de 2003 <\/a>y 24 de junio de 2011<\/a>), con la posibilidad de que el registrador exija la aportaci\u00f3n de dicho t\u00edtulo material o califique su contenido pues se interferir\u00eda en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, adem\u00e1s, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resoluci\u00f3n judicial que es firme. Es decir, <\/span><\/span>la calificaci\u00f3n por el registrador del t\u00edtulo material de adquisici\u00f3n constituye una extralimitaci\u00f3n<\/b><\/span><\/span>, ya que el t\u00edtulo inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto reca\u00eddo en expediente de dominio.<\/span><\/span>(MN)<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6400 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 163 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/span><\/p>\n

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<\/a>171. SENTENCIA DE NULIDAD DE PARTICI\u00d3N Y DE TRANSMISI\u00d3N POSTERIOR.<\/strong>\u00a0INTERVENCI\u00d3N DEL TITULAR REGISTRAL.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 14 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucci\u00f3n n.\u00ba 2 de Vera, por la que se ordena la cancelaci\u00f3n de determinados asientos registrales.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se declara la nulidad por un Juzgado de una escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales y herencia (por haber aparecido un legitimario) y la de otra posterior de compraventa de una parte de dichos bienes hereditarios. En dicho procedimiento no ha sido demandado \u00a0el adquirente de los bienes. No obstante, mediante providencia del juzgado la juez declara que no es necesario que fuera demandado dicho comprador, porque los actos son nulos y porque no tienen buena fe, al ser hijo del causante. En realidad parece que es hijo de la vendedora.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por no haber sido demandado dicho adquirente en el mencionado procedimiento. Se\u00f1ala que admitir\u00eda la inscripci\u00f3n con una providencia judicial en la que se indicara que no se les ha causado indefensi\u00f3n judicial, a pesar de no haber sido demandados.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que al adquirente no le es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 34 LH, porque es causahabiente del titular registral y porque no tienen buena fe al haber una donaci\u00f3n encubierta. Adem\u00e1s a\u00f1ade que las sentencias tienen que ser acatadas por los registradores y que la valoraci\u00f3n de la intervenci\u00f3n de los titulares registrales en el procedimiento corresponde al tribunal y no al registrador, seg\u00fan sentencia del TS que cita.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> comienza por afirmar la obligaci\u00f3n de los registradores de acatar las sentencias, pero tambi\u00e9n recuerda su obligaci\u00f3n de calificar los obst\u00e1culos que surjan del Registro, entre los que se encuentran la necesidad de intervenci\u00f3n de los titulares registrales en el procedimiento, para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Respecto de la sentencia del TS alegada de 16 de abril de 2013 en la que se afirma que es a los jueces a quienes corresponde valorar la adecuada intervenci\u00f3n o no de los titulares registrales, se\u00f1ala la DGRN que se dict\u00f3 en el \u00e1mbito contencioso-administrativo y que no es aplicable al \u00e1mbito civil en el que rige el principio de rogaci\u00f3n de los demandantes y por tanto las personas que deben de intervenir en el procedimiento \u00a0es una cuesti\u00f3n que compete a estos y no al juez.<\/p>\n

En el caso concreto considera que el titular registral debi\u00f3 de ser demandado en el procedimiento, o al menos tomarse anotaci\u00f3n preventiva de la demanda para evitar su indefensi\u00f3n, citando una sentencia del TS en ese sentido. No basta que haya intervenido como testigo y la providencia judicial no contribuye tampoco a aclarar las cosas. El que el titular sea hijo de la demandada y transmitente no es obst\u00e1culo para que tenga que intervenir \u00a0en el procedimiento por el cauce adecuado para defender sus derechos y evitar as\u00ed la indefensi\u00f3n prohibida por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6401 – 10 p\u00e1gs.<\/abbr> – 223 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>172. NOVACI\u00d3N DE HIPOTECA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 14 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Gij\u00f3n n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y de ampliaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de hipoteca de m\u00e1ximo.<\/p>\n

Importante y clarificadora resoluci\u00f3n, no tanto por el caso concreto que resuelve, relativo a una hipoteca en garant\u00eda de una cuenta de cr\u00e9dito, sino sobre todo porque aclara y rectifica en parte el criterio general de la DGRN sobre mantenimiento o no del rango en ampliaciones de capital y\/o de plazo.<\/p>\n

Caso concreto resuelto:<\/strong>\u00abal tratarse de un supuesto de ampliaci\u00f3n del plazo de vencimiento de la obligaci\u00f3n, con simult\u00e1nea ampliaci\u00f3n de capital<\/strong> \u2013l\u00edmite del cr\u00e9dito\u2013 e incremento de las responsabilidad hipotecaria y concurriendo la existencia de anotaciones de embargo posteriores<\/strong>, se hace necesario el consentimiento de los titulares de dichos derechos anotados con rango posterior; de forma que la ausencia de tal consentimiento implicar\u00e1 la p\u00e9rdida del rango preferente de esa ampliaci\u00f3n, e impedir\u00e1 tambi\u00e9n la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n de hipoteca aunque lo sea con el rango que le corresponda conforme a la fecha de su inscripci\u00f3n actual, si no media el consentimiento expreso por parte de la entidad acreedora para su inscripci\u00f3n en tales condiciones, por afectar tales estipulaciones al contenido esencial del derecho real de hipoteca (rango, plazo y responsabilidad hipotecaria).\u00bb<\/em><\/p>\n

\"Maja<\/a>

Maja Vestida. Museo del Prado. Francisco Goya [Public domain], via Wikimedia Commons<\/p><\/div>\n

Doctrina general que fija esta Resoluci\u00f3n: NUEVA INTERPRETACI\u00d3N DE LA DGRN ACERCA DEL ART\u00cdCULO 4.3 DE LA LEY 41\/2007<\/a> (sobre mantenimiento o no del rango hipotecario en novaciones y ampliaciones)<\/strong><\/p>\n

Esta resoluci\u00f3n pretende aclarar, rectificando en gran parte, el criterio de la DGRN acerca de esta espinosa materia. \u00a0<\/p>\n

Con car\u00e1cter general se\u00f1ala que\u00a0\u201cel art\u00edculo 4.3 puede leerse (…) del siguiente modo:\u00a0<\/p>\n

\u00abla ampliaci\u00f3n del capital no supondr\u00e1, en ning\u00fan caso, una alteraci\u00f3n o p\u00e9rdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliaci\u00f3n del capital. \u201c<\/em><\/p>\n

A continuaci\u00f3n se exponen de manera resumida, y sistematizada, los principales criterios interpretativos que, a nuestro entender, fija esta resoluci\u00f3n, y transcribiendo entrecomillados los fundamentos jur\u00eddicos que se estiman m\u00e1s relevantes.<\/p>\n

SOBRE LA AMPLIACI\u00d3N DE CAPITAL:<\/strong><\/p>\n

1.- La hipoteca se puede \u201crecargar\u201d manteniendo su rango<\/strong>,\u00a0es decir, que si se vuelve a prestar dinero hasta el l\u00edmite de las cantidades que han sido amortizadas, el nuevo importe prestado sigue estando garantizado con la misma hipoteca, sin aumentar las cifras de responsabilidad hipotecaria, y con el mismo rango registral, aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso.<\/p>\n

\u201c se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de \u00e9stos con el capital pendiente de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguir\u00e1 siendo \u00fanica. \u201c<\/em><\/p>\n

\u201c\u2026 ninguna duda cabe a este Centro Directivo que la respuesta a esa pregunta debe buscarse en la disposici\u00f3n transitoria \u00fanica<\/a> de la propia Ley 41\/2007<\/strong> que al establecer que \u00abla ampliaci\u00f3n de capital, sin alteraci\u00f3n o p\u00e9rdida de rango de la hipoteca inscrita, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) s\u00f3lo ser\u00e1 aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley\u00bb, configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente<\/strong>. Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la \u00abrecarga\u00bb de la hipoteca<\/strong>, como medio de flexibilizaci\u00f3n de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un instrumento financiero m\u00e1s \u00fatil para el deudor.\u201d<\/em><\/p>\n

2.- Pero si la \u201crecarga\u201d excede del importe de las cantidades previamente amortizadas, y hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso, el exceso no puede mantener el rango,\u00a0<\/strong>sino que ha de garantizarse con segunda hipoteca, con sus propias cifras de responsabilidad hipotecaria por el exceso, y con su propio rango.<\/p>\n

SOBRE LA AMPLIACI\u00d3N DE PLAZO:<\/strong><\/p>\n

Es posible ampliar el plazo de la obligaci\u00f3n garantizada con la hipoteca, y la obligaci\u00f3n novada seguir\u00eda estando garantizada con la misma hipoteca, y con el mismo rango\u00a0aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso<\/strong>.<\/p>\n

\u201cPor lo que respecta a los efectos sobre el rango de la hipoteca inscrita de la simple convenci\u00f3n de ampliaci\u00f3n del plazo de vencimiento de la obligaci\u00f3n garantizada, de las conclusiones del fundamento de derecho anterior resulta que, tanto si existen terceros titulares de derechos anotados posteriormente<\/strong>, como se ha afirmado siempre por esta Direcci\u00f3n General, como si esos terceros lo son de derechos inscritos<\/strong>, ese pacto es perfectamente v\u00e1lido e inscribible sin p\u00e9rdida de rango de la hipoteca inscrita<\/strong>, aun en ausencia del consentimiento de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad<\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n

SOBRE LAS RELACIONES ENTRE LA AMPLIACI\u00d3N DE CAPITAL Y LA AMPLIACI\u00d3N DE PLAZO:<\/strong><\/p>\n

1.- La recarga de la hipoteca con mantenimiento de rango s\u00f3lo es posible llevarla a cabo durante el plazo inicial.<\/strong><\/p>\n

\u201cEn definitiva el plazo se configura, adem\u00e1s de su funci\u00f3n de amortizaci\u00f3n, como el per\u00edodo de tiempo dentro del cual es susceptible de admitirse la recarga de la hipoteca\u201d<\/em><\/p>\n

2.- Pero si con car\u00e1cter previo, o simult\u00e1neo, o posterior a la recarga, se ha producido o se produce una ampliaci\u00f3n de plazo, tal recarga ya no conserva el rango.<\/strong><\/p>\n

\u201c cuando la ampliaci\u00f3n del capital vaya acompa\u00f1ada, precedida o seguida, de una ampliaci\u00f3n del plazo de la obligaci\u00f3n garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendr\u00e1 determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra \u00edntegra de la ampliaci\u00f3n o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, m\u00e1s las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios\u201d.<\/em><\/p>\n

\u201cla ampliaci\u00f3n del capital sin exceder de la posible recarga<\/strong>, es decir, sin p\u00e9rdida de rango por no suponer aumento de responsabilidad hipotecaria, excluye, existiendo terceros, la posibilidad de la ampliaci\u00f3n del plazo de la obligaci\u00f3n<\/strong>. <\/em><\/p>\n

Y, del mismo modo, la ampliaci\u00f3n del plazo<\/strong>, que como se analiza en el fundamento de Derecho sexto tampoco implica la p\u00e9rdida de rango, excluye, en presencia de terceros, la posibilidad de utilizaci\u00f3n de la recarga<\/strong> en una posterior ampliaci\u00f3n de capital. \u201c<\/em><\/p>\n

APLICACI\u00d3N DE TALES CRITERIOS AL CASO PARTICULAR DE LOS CR\u00c9DITOS HIPOTECARIOS.<\/strong><\/p>\n

1.- La ley 2\/1994 se aplica por igual a los pr\u00e9stamos hipotecarios y a los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/strong><\/p>\n

\u201ces reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2\/1994, tanto las relativas a la subrogaci\u00f3n como a la modificaci\u00f3n, a los pr\u00e9stamos y a los cr\u00e9ditos hipotecarios \u201c<\/em><\/p>\n

2.- Los cr\u00e9ditos, por su naturaleza, ya son recargables, pues de las cantidades amortizadas (normalmente) puede volver a disponer el acreditado durante el plazo de la cuenta corriente, y todo ello bajo la garant\u00eda de la misma hipoteca y del mismo rango.<\/strong><\/p>\n

\u201cprecisamente el plazo de la cuenta corriente de cr\u00e9dito cumple una funci\u00f3n similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortizaci\u00f3n final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los t\u00e9rminos pactados, son posibles\u201d<\/em><\/p>\n

3.- Si se amplia el plazo del cr\u00e9dito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, s\u00ed se conservar\u00eda el rango hipotecario. En cambio, si se amplia el plazo del cr\u00e9dito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no se conserva el rango.<\/strong><\/p>\n

\u201c\u2026 precisamente el plazo de la cuenta corriente de cr\u00e9dito cumple una funci\u00f3n similar que la que tiene el plazo respecto de la recarga: determinar el plazo de amortizaci\u00f3n final y, a su vez, el tiempo en que las distintas disposiciones de capital, en los t\u00e9rminos pactados, son posibles. As\u00ed, paralelamente a lo expuesto hasta ahora, no tiene la misma transcendencia respecto de terceros inscritos o anotados la ampliaci\u00f3n del plazo de una cuenta corriente de cr\u00e9dito en que simult\u00e1neamente se suprima la posibilidad de nuevas disposiciones, porque s\u00f3lo tiene como finalidad facilitar el pago de una deuda anterior, se asimilar\u00eda a la simple ampliaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo y no exigir\u00eda el consentimiento de dichos terceros para el mantenimiento del rango de la hipoteca; y la misma ampliaci\u00f3n del plazo de la cuenta corriente de cr\u00e9dito que vaya acompa\u00f1ada de la posibilidad de disponer otra vez hasta la cifra total del cr\u00e9dito convenido y garantizado, que se asimilar\u00eda a la simult\u00e1nea ampliaci\u00f3n de capital, aunque la responsabilidad hipotecaria m\u00e1xima no se alterara, y s\u00ed exigir\u00eda dicho consentimiento de los terceros\u201d.<\/em><\/p>\n

EN CUANTO A LA POSIBILIDAD DE QUE LA INSCRIPCI\u00d3N SE PRACTIQUE CON DISTINTO RANGO DEL SOLICITADO:<\/strong><\/p>\n

Si se pide la inscripci\u00f3n de una novaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de hipoteca con mantenimiento de rango, y la calificaci\u00f3n registral estima que ello no es posible, s\u00f3lo cabe inscribir fraccionando la garant\u00eda en dos hipotecas con distinto rango si as\u00ed lo consiente el interesado:<\/strong><\/p>\n

\u201cPor \u00faltimo, acerca de la posibilidad de practicar la registradora una inscripci\u00f3n parcial, en el sentido de inscribir de oficio la ampliaci\u00f3n de hipoteca, que se ha solicitada se inscriba con car\u00e1cter unitario con la hipoteca inscrita, como una segunda hipoteca independiente, modificando, a su vez, la primera en cuanto a sus condiciones financieras; no se considera posible si no es expresamente solicitada tal operaci\u00f3n por el interesado, ya que la rogaci\u00f3n acerca de la inscripci\u00f3n en este caso es \u00fanica (cfr. Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2012), y a que el incumplimiento de un requisito legal necesario para que la inscripci\u00f3n se pueda practicar en los t\u00e9rminos solicitados por el presentante, cuando el mismo constituye un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca o de su operatividad, como es en este caso el rango, hace precisa una solicitud expresa de inscripci\u00f3n en los distintos t\u00e9rminos que sea posible<\/strong> (cfr. art\u00edculos 19 bis<\/a> y 322 de la Ley Hipotecaria<\/a> y Resoluciones de 18 de febrero<\/a> y 12 de septiembre de 2014<\/a>). \u201c<\/em>(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-6402 – 13 p\u00e1gs.<\/abbr> – 242 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>173. Pr\u00f3rroga de anotaci\u00f3n de embargo.<\/span><\/strong><\/h6>\n

NO CABE PASADOS LOS CUATRO A\u00d1OS AUNQUE MANDAMIENTO SEA ANTERIOR.<\/strong> Resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2 a practicar la pr\u00f3rroga de determinada anotaci\u00f3n preventiva de embargo ordenada por mandamiento de secretaria judicial.<\/p>\n

Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>\u00a0<\/strong>Se presenta mandamiento judicial ordenando la pr\u00f3rroga de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, concurriendo las siguientes circunstancias: a) el mandamiento se libra antes de la caducidad de la anotaci\u00f3n. b) Se presenta en el Registro antes de la caducidad por medio de telefax, pero no se consolida dicha presentaci\u00f3n en los diez d\u00edas siguientes mediante la presentaci\u00f3n material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil). c) Cuando se presenta el mandamiento judicial ya hab\u00eda caducado la anotaci\u00f3n preventiva cuya prorroga se ordena.<\/p>\n

\u00bfCabe practicar la pr\u00f3rroga ordenada<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.<\/p>\n

1<\/strong>. La caducidad de las anotaciones opera de forma autom\u00e1tica, de modo que no cabe pr\u00f3rroga si el mandamiento se presenta cuando ya ha caducado el asiento, aunque se hubiera expedido antes.<\/p>\n

En este sentido, el art\u00edculo 86 LH determina que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducar\u00e1n a los cuatro a\u00f1os de la fecha de la anotaci\u00f3n misma, salvo aqu\u00e9llas que tengan se\u00f1alado en la Ley un plazo m\u00e1s breve, pudiendo prorrogarse por un plazo de cuatro a\u00f1os m\u00e1s siempre que el mandamiento ordenando la pr\u00f3rroga sea presentado antes de que caduque el asiento.<\/p>\n

2<\/strong>. No se altera lo dicho si el mandamiento es de fecha anterior a la caducidad pero se presenta una vez caducada la anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

En el caso de la resoluci\u00f3n, el mandamiento se presenta antes de la caducidad por medio de telefax pero no se consolida dicha presentaci\u00f3n en los diez d\u00edas siguientes mediante la presentaci\u00f3n material del mandamiento (art. 418.5 RH y 162 y 164 LECivil. Por tal motivo, la anotaci\u00f3n ya est\u00e1 caducada y no cabe la pr\u00f3rroga.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.\u00a0La DGRN reitera su doctrina sobre caducidad de las anotaciones mantenida en numerosas resoluciones. Se destaca en este caso la circunstancia de haberse practicado una previa presentaci\u00f3n por telefax del mandamiento, la cual no fue consolidada en los diez d\u00edas siguientes, como determina el art. 418.5 del Reglamento Hipotecario. Caducada la presentaci\u00f3n mediante telefax\u00a0 decaen todos sus efectos y no impide la caducidad de la anotaci\u00f3n, que se produce antes de la presentaci\u00f3n del mandamiento, raz\u00f3n por la que \u00e9ste no puede ser atendido.\u00a0(JAR)<\/p>\n

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\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>174. Cesi\u00f3n de bienes por asistencia con condici\u00f3n resolutoria.\u00a0<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de \u00abcesi\u00f3n de bienes por asistencia\u00bb.<\/p>\n

Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Se presenta a inscripci\u00f3n un contrato de alimentos o de \u00abcesi\u00f3n de bienes por asistencia\u00bb<\/em> en el que se garantiza con condici\u00f3n resolutoria el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el cesionario o alimentante.<\/p>\n

\u00a0La discusi\u00f3n gira en torno al contenido de la condici\u00f3n resolutoria, que dice as\u00ed:: \u00abEl incumplimiento por los cesionarios de la obligaci\u00f3n de asistencia dar\u00e1 lugar a la resoluci\u00f3n de pleno derecho de la transmisi\u00f3n operada por esta escritura, recuperando el cedente la nuda propiedad de los bienes cedidos y sin derecho por aquellos a indemnizaci\u00f3n alguna, a pesar del tiempo que pudiera haber transcurrido. El incumplimiento podr\u00e1 acreditarse por cualquier medio admitido en Derecho, y especialmente por el requerimiento fehaciente de resoluci\u00f3n por incumplimiento que haga la parte cedente a la obligada a la asistencia, si \u00e9sta no se opusiere a dicha resoluci\u00f3n en el plazo de diez d\u00edas contados desde la notificaci\u00f3n. El cedente se reserva el usufructo vitalicio de las fincas descritas\u00bb<\/p>\n

El Registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, la condici\u00f3n resolutoria no se ajusta\u00a0 a la doctrina de la DGRN\u00a0 sobre los requisitos que debe cumplir la condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la condici\u00f3n resolutoria pactada<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN<\/strong><\/p>\n

1<\/strong>. Aunque para inscribir la condici\u00f3n resolutoria se deba cumplir la doctrina la DGRN sobre la materia, el componente personal del contrato de alimentos modaliza justificadamente dichos requisitos. Adem\u00e1s, una cosa es la inscripci\u00f3n del pacto y otra su eventual din\u00e1mica posterior, pues ser\u00e1 en el momento de la resoluci\u00f3n cuando se examine el cumplimiento de los requisitos previstos.<\/p>\n

2<\/strong>. No es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el hecho de que se estipule que en caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento de los cesionarios \u00e9stos no tengan derecho a indemnizaci\u00f3n<\/strong> alguna. La asistencia personal, causa de la transmisi\u00f3n dominical, ofrece unos perfiles bien singulares, pues no en vano las partes expresamente declaran ser imposibles de traducirse en un valor econ\u00f3mico la atenci\u00f3n y cuidado personal a que se refiere dicha asistencia, con lo que mal puede exigirse al cedente que pretenda hacer valer la resoluci\u00f3n que devuelva algo que no est\u00e1 cuantificado.<\/p>\n

3<\/strong>. Adem\u00e1s, una cosa es la inscripci\u00f3n del pacto y otra su eventual din\u00e1mica posterior para obtener la reinscripci\u00f3n del bien a resultas de la resoluci\u00f3n, pues ser\u00e1 en ese momento cuando deba examinarse el cumplimiento de los requisitos necesarios.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.sobre el contrato de alimentos<\/strong>.<\/p>\n

Regulaci\u00f3n.\u00a0<\/strong>Tras ser incorporados al CC por la Ley 41\/2003, de 18 de noviembre, su regulaci\u00f3n se encuentra en el t\u00edtulo XII del libro IV del C\u00f3digo Civil (art\u00edculos\u00a01791 a 1797<\/a>), dedicado a los contratos aleatorios.<\/p>\n

Se trata, dice la Resoluci\u00f3n, de una regulaci\u00f3n suficiente de la obligaci\u00f3n alimenticia convencionalmente pactada y distinta de la obligaci\u00f3n legal de alimentos.<\/p>\n

Previamente, se hab\u00edan admitido estos contratos por la Jurisprudencia y la doctrina de la DGRN. Se trataba de contratos innominados fruto de la facultad de autorregulaci\u00f3n reconocida a la autonom\u00eda de la voluntad de las personas a la hora de regular sus relaciones jur\u00eddicas dentro del marco previsto por el Ordenamiento.<\/p>\n

2. Concepto.\u00a0<\/strong>Es el contrato por el que las partes, al amparo del principio de libertad de estipulaci\u00f3n, pactan que una de ellas se obligue respecto de la otra a prestarle alimentos en la extensi\u00f3n, amplitud y t\u00e9rminos que convengan mediante la contraprestaci\u00f3n que fijen.<\/p>\n

3. Naturaleza.\u00a0<\/strong>Antes de su regulaci\u00f3n en el CC, ya se hab\u00eda puesto de manifiesto por la doctrina del Tribunal Supremo las Resoluciones de 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991, que el contrato de vitalicio era un contrato aut\u00f3nomo, entonces innominado y at\u00edpico, distinto de la renta vitalicia, con sus variedades propias seg\u00fan los fines perseguidos, y regidos por los pactos, cl\u00e1usulas y condiciones que se incorporen al mismo dentro de los l\u00edmites fijados por el art\u00edculo 1255 y, subsidiariamente, por las normas generales de las obligaciones. La regulaci\u00f3n actual no hace sino confirmar la doctrina expuesta.<\/p>\n

4. Caracteres.<\/strong><\/p>\n

Son contratos onerosos<\/strong>, en los que la causa es, para una de las partes, la transmisi\u00f3n que la otra le hace de un capital o de unos bienes, y para \u00e9sta, el alojamiento, manutenci\u00f3n y toda clase de asistencia durante toda su vida, que aqu\u00e9lla se obliga a prestarle (o la prestaci\u00f3n de los servicios, cuidados y atenciones, durante todo el tiempo de la \u00abvida contemplada\u00bb. Cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1982 y 3 de noviembre de 1988).<\/p>\n

\u00a0Son aleatorios<\/strong>, pues, aparte la transcendencia que pueda tener el car\u00e1cter normalmente variable de la extensi\u00f3n y contenido de la obligaci\u00f3n alimenticia, la duraci\u00f3n de dicha prestaci\u00f3n es indeterminada, como lo es la duraci\u00f3n de la vida del alimentista.<\/p>\n

\u00a0Son naturalmente vitalicios<\/strong>, como resulta del art\u00edculo 1791 del C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0al referirse a la obligaci\u00f3n de proporcionar vivienda, manutenci\u00f3n y asistencia de todo tipo a una persona \u00abdurante su vida\u00bb, sin perjuicio de las modalizaciones que respecto de esta cuesti\u00f3n puedan establecerse en virtud del principio de la autonom\u00eda de la voluntad. Asimismo, son bilaterales<\/strong>, en tanto que surgen obligaciones rec\u00edprocas para ambas partes contratantes, de lo que se deriva la posible resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/p>\n

5<\/strong>. La condici\u00f3n resolutoria<\/strong> en el contrato de alimentos.\u00a0La posibilidad de garantizar las prestaciones del contrato de alimentos con una condici\u00f3n resolutoria viene expresamente admitida en el art\u00edculo 1797 del C\u00f3digo Civil<\/a>. No obstante,dicha posibilidad ya ven\u00eda siendo admitida por el Centro Directivo (vgr<\/em> RR 16 de octubre de 1989 y 26 de abril de 1991).\u00a0(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7253 – 10 p\u00e1gs.<\/abbr> – 213 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>175. Venta por ejecuci\u00f3n extrajudicial. Notificaci\u00f3n fuera del domicilio.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 20 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa de finca subastada en procedimiento de ejecuci\u00f3n extrajudicial.<\/p>\n

Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Presentada en el Registro de la Propiedad escritura de venta otorgada en virtud de ejecuci\u00f3n extrajudicial, se deniega su inscripci\u00f3n porque la notificaci\u00f3n\/requerimiento al deudor no se practic\u00f3 en la forma prevista por el art\u00edculo 236-c del Reglamento Hipotecario<\/a>, pues, resultando infructuosa la notificaci\u00f3n personal en el domicilio fijado por las partes a los efectos de ejecuci\u00f3n e inscrito, no se procedi\u00f3 a practicar las notificaciones subsidiarias legalmente previstas, sino que se le notific\u00f3 al mismo deudor, a instancia de la entidad acreedora, en un domicilio distinto al consignado por las partes en la cl\u00e1usula de ejecuci\u00f3n extrajudicial. El deudor consinti\u00f3 la notificaci\u00f3n luego de ser debidamente identificado por el Notario.<\/p>\n

\u00bfEs v\u00e1lida la notificaci\u00f3n hecha<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong>.\u00a0Declarada v\u00e1lido el requerimiento hecho en domicilio distinto al inscrito cuando el deudor \u00e9ste lo consiente y es debidamente identificado por el Notario, y ello aun cuando no se hubieran hecho las notificaciones subsidiarias previstas por el Reglamento Hipotecario para estos casos (art. 236-c).<\/p>\n

Aunque, como sucede en el caso, el Notario no haya realizado las notificaciones subsidiarias<\/strong> a terceras personas, (ex art\u00edculo 236-c), no ser\u00eda congruente provocar la terminaci\u00f3n del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificaci\u00f3n el domicilio se\u00f1alado, cuando no se plantea ning\u00fan problema en torno a la protecci\u00f3n de los derechos del deudor<\/strong>, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a trav\u00e9s de la correspondiente actuaci\u00f3n notarial, y que no s\u00f3lo admiti\u00f3 la notificaci\u00f3n sino que consinti\u00f3 con las consecuencias de la ejecuci\u00f3n como resulta del otorgamiento de la escritura.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.\u00a0Siguiendo el texto de la Resoluci\u00f3n, puede esquematizarse su respuesta destacando lo siguiente:<\/p>\n

1<\/strong>, En el procedimiento de venta extrajudicial hay dos aspectos fundamentales que deben ser observados en la actuaci\u00f3n notarial: (a) el car\u00e1cter formal del procedimiento<\/strong>, al que debe ajustarse la actuaci\u00f3n notarial (b)<\/strong> E \u00edntimamente relacionado con lo anterior, la salvaguarda de los derechos del deudor<\/strong>.<\/p>\n

2<\/strong>. Admitido el car\u00e1cter formal del procedimiento, lo que se cuestiona es si su aplicaci\u00f3n debe ser siempre rigurosa y estrictamente literal, o si cabe excepcionalmente una interpretaci\u00f3n flexible a la luz de las circunstancias del caso concreto y siempre que las garant\u00edas y derechos del deudor no se vean disminuidos.<\/p>\n

3<\/strong>. Concretamente, en cuanto al lugar del requerimiento de pago al deudor, dice la R.17 enero 2013 que,\u00absiendo el objeto del requerimiento la notificaci\u00f3n de la existencia de las actuaciones notariales y la intimaci\u00f3n a realizar el pago, s\u00f3lo si queda acreditado bajo la fe del Notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el tr\u00e1mite en t\u00e9rminos que no violenten sus derechos constitucionales. As\u00ed ocurrir\u00e1 si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aqu\u00e9l y previa su identificaci\u00f3n (art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posici\u00f3n jur\u00eddica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite\u00bb<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>.\u00a0El fallo de la Resoluci\u00f3n es una buena muestra de lo que debe ser la interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y finalista de la norma jur\u00eddica. Una vez destacado que el procedimiento previsto es de obligada observancia por el Notario, admite que, a la vista de las circunstancias del caso, y siempre que los derechos del deudor no se vean perjudicados, se puedan exceptuar tr\u00e1mites cuya importancia es relativa, m\u00e1xime cuando son suplidos por actuaciones que suponen mayor garant\u00eda para el deudor, como es el caso contemplado.\u00a0(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7254 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 178 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>176. Dep\u00f3sito de cuentas.<\/span><\/strong>^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

HOJA CERRADA POR BAJA PROVISIONAL EN EL \u00cdNDICE DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. PESE AL CIERRE DE HOJA PROCEDE EL DEP\u00d3SITO DE CUENTAS EN BASE AL ART\u00cdCULO 96 DEL RRM.<\/strong>\u00a0Resoluci\u00f3n de 20 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Albacete, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita el dep\u00f3sito de cuentas<\/strong> de una sociedad.<\/p>\n

El registrador suspende<\/strong> el dep\u00f3sito por baja provisional de Hacienda<\/strong>, por d\u00e9bitos en el Impuesto de Sociedades, de conformidad con lo establecido en el Art\u00edculo 96 del Reglamento del Registro Mercantil<\/strong> y art\u00edculo 131 del R.D. 4\/2004.<\/strong><\/p>\n

Se interpone el recurso alegando que lo que la sociedad quiere es disolverse.<\/p>\n

El registrador alega que el recurso es extempor\u00e1neo<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG estima el recurso<\/strong>revocando<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Lo primero que hace la DG es rechazar<\/strong> el car\u00e1cter extempor\u00e1neo del recurso por falta de prueba de la notificaci\u00f3n realizada<\/strong> y en base a la doctrina de \u201cin dubio pro accione\u201d.<\/strong><\/p>\n

A\u00f1ade que su doctrina, en aplicaci\u00f3n del RD de 2004, TRLIS, es que del cierre de hoja s\u00f3lo quedan exceptuados los asientos ordenados por la autoridad judicial.<\/strong><\/p>\n

Recuerda que \u201cla regulaci\u00f3n actual se contiene en el art\u00edculo 119.2 de la Ley 27\/2014, de 27 de noviembre<\/strong>, del Impuesto sobre Sociedades que dice as\u00ed: \u00abEl acuerdo de baja provisional ser\u00e1 notificado al registro p\u00fablico correspondiente, que deber\u00e1 proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que se har\u00e1 constar que, en lo sucesivo, no podr\u00e1 realizarse ninguna inscripci\u00f3n<\/strong> que a aqu\u00e9lla concierna sin presentaci\u00f3n de certificaci\u00f3n de alta en el \u00edndice de entidades\u00bb.<\/p>\n

Pese al cambio de norma su doctrina sigue siendo la misma.<\/p>\n

Ahora bien concluye<\/strong> de forma inesperada que dado \u201cel \u00fanico reproche que hace la nota de defectos a la pr\u00e1ctica del dep\u00f3sito de cuentas es la existencia de la nota marginal de cierre<\/strong> producida por la baja provisional de la sociedad en el \u00cdndice de Sociedades de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria\u201d, no puede confirmarse la nota de calificaci\u00f3n pues el art\u00edculo 96 del RRM except\u00faa del cierre la pr\u00e1ctica de los dep\u00f3sitos de cuentas<\/strong> de la sociedad.<\/p>\n

Por ello es improcedente \u201caplicar al supuesto contemplado las consecuencias derivadas del cierre registral derivado de la baja provisional en el \u00cdndice de la Agencia Estatal de Administraci\u00f3n Tributaria\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Realmente nos ha sorprendido<\/strong> la resoluci\u00f3n pues, por citar otra resoluci\u00f3n, en la de 4 de octubre de 2007<\/a>, citada tambi\u00e9n en el vistos de la resoluci\u00f3n que resumimos, la DG, a la vista del\u00a0art. 131<\/a>\u00a0del RDL 4\/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el TR de la LIS,\u00a0citado por el registrador en su nota, confirm\u00f3 la nota de calificaci\u00f3n<\/strong>, en un caso de cese de administrador, a\u00f1adiendo que la rigidez en el cierre del Registro por Baja en el \u00cdndice de Entidades est\u00e1 plenamente justificada pues \u201cse produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la compa\u00f1\u00eda mercantil…. de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculaci\u00f3n frente a terceros\u201d y a\u00f1ad\u00eda que dado que dicho TR es posterior al RRM, el\u00a0art. 96<\/a>\u00a0de dicho reglamento debe entenderse t\u00e1citamente derogado.\u00a0Por tanto una vez extendida la baja no puede practicarse inscripci\u00f3n alguna en la hoja de la sociedad mientras no sea rehabilitada la misma<\/strong>. Tampoco los dep\u00f3sitos de cuentas pese a lo que dice el citado art. 96 RRM.<\/p>\n

Si como dijo la DG en el a\u00f1o 2007 el art\u00edculo 96 del RRM estaba t\u00e1citamente derogado, dicho art\u00edculo no deber\u00eda ser aplicable al supuesto de hecho contemplado por la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n las resoluciones de \u00a030 de julio de 2009<\/a>,\u00a0R. 1 de marzo de 2010<\/a>, establecieron que el cierre por baja en el \u00edndice de entidades es absoluto, salvo para documentos otorgados por la autoridad judicial y por tanto se comprend\u00edan los dep\u00f3sitos de cuentas de la sociedad.<\/p>\n

Por citar finalmente otra citaremos la de 21 de marzo de 2014,<\/a> en la que la DG aclara, como ya tambi\u00e9n lo hab\u00eda hecho en otras resoluciones, que en caso de baja los \u00fanicos asientos que se pueden practicar son s\u00f3lo los de alta en dicho \u00cdndice, y seg\u00fan el art\u00edculo 96 del Reglamento del Registro Mercantil, los asientos ordenados por la autoridad judicial.<\/strong><\/p>\n

No sabemos si el problema reside en que la nota no era lo suficientemente clara o que el registrador en la misma citaba al art\u00edculo 96 de forma expresa, pero lo cierto es que la doctrina que la DG sienta en esta resoluci\u00f3n es contraria y se separa de su doctrina sentada en otras muchas resoluciones. Quiz\u00e1s por ello merezca un detallado estudio. JAGV.<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7255 \u2013 3\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 154\u00a0KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>177. Diligencia de subsanaci\u00f3n del art. 243 RN.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de ampliaci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0Hechos<\/u><\/strong>: Se formaliza escritura de ampliaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario, la cual se califica negativamente por la registradora. Posteriormente se formaliza por el notario, con intervenci\u00f3n de las mismas partes intervinientes<\/strong> en la escritura, una diligencia de rectificaci\u00f3n y complementaria de aquella<\/strong>, la cual se traslada por el notario a la copia en seis folios de papel notarial.<\/p>\n

\u00a0\u00a0 Dicha diligencia es calificada por el notario autorizante de \u201cnota\u201d, ya que indica que \u201cpara subsanar determinado error, extiendo la presente nota, de conformidad con el art\u00edculo 243 del Reglamento Notarial<\/a>, en el pen\u00faltimo folio de la copia que es de la serie X y folio XX y siguientes en orden y n\u00famero WW y tres siguientes en orden correlativo..\u201d<\/p>\n

Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo \u201cya que no es una diligencia para corregir un error, sino que se trata de una rectificaci\u00f3n de la escritura, por una diligencia en que comparecen las partes, que emiten sendas declaraciones de voluntad y dan\u00a0 nueva redacci\u00f3n a determinadas estipulaciones, finalidad del pr\u00e9stamo, intereses de demora y responsabilidad hipotecaria por \u00e9stos\u201d. Adem\u00e1s se ha extendido en la escritura, tras la nota de calificaci\u00f3n de la registradora, extendida en folios en parte inutilizados, y adem\u00e1s los nuevos folios no son correlativos\u201d, por lo que el testimonio no re\u00fane los requisitos que exige el Reglamento Notarial.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Direcci\u00f3n General<\/strong>: Tras de reconocer las razones de la registradora, ya que no se trata de diligencia de subsanaci\u00f3n por error en copia, a que se refiere el art 243 RN<\/a> \u201cque hace alusi\u00f3n a la rectificaci\u00f3n de los errores en copia y no en la matriz<\/strong>, y que lo autorizado es realmente un testimonio de la diligencia de subsanaci\u00f3n y complemento de la matriz, el cual se ha trasladado a la copia\u201d pero finalmente la DG acepta el recurso ya que \u201ces irrelevante para la existencia de dicha subsanaci\u00f3n el que se haya extendido en folios de papel timbrado inutilizados por la nota de calificaci\u00f3n de la registradora y en folios no correlativos\u201d al margen del incumplimiento del notario de un deber\u00a0 reglamentario que pudiera originar responsabilidad disciplinaria\u201d (JLN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7256 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 180 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>178. Sentencia dictada en rebeld\u00eda procesal de los demandados.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sentencia.<\/p>\n

Reitera la doctrina de la Direcci\u00f3n seg\u00fan la cual para inscribir Sentencias dictadas en rebeld\u00eda procesal de los demandados, y de acuerdo con el art. 524.4 LEC<\/a>, es preciso que, adem\u00e1s de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde de los arts 501 y 502<\/a> de la misma Ley, y que el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificaci\u00f3n o bien de otro documento que lo complemente: como se ha afirmado reiteradamente s\u00f3lo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podr\u00e1 aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicaci\u00f3n, como el hecho de haberse interpuesto o no la acci\u00f3n rescisoria<\/strong>.\u00a0 (MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7257 – 3 p\u00e1gs.<\/abbr> – 157 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>179.\u00a0<\/span>Nombramiento de auditor por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n con hoja cerrada<\/strong><\/span><\/h6>\n

FALTA DE DEP\u00d3SITO DE CUENTAS. ^<\/a>\u00bfSER\u00cdA INSCRIBIBLE SI LA HOJA NO ESTUVIERA CERRADA?\u00a0<\/strong>Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VIII de Madrid, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un nombramiento de auditor voluntario.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita por el administrador solidario<\/strong> de una sociedad la inscripci\u00f3n del nombramiento de auditor titular<\/strong> y suplente realizado por \u00e9l mismo con car\u00e1cter voluntario<\/strong>.<\/p>\n

La registradora suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por estar cerrada la hoja<\/strong> por falta del dep\u00f3sito <\/strong>de cuentas de la sociedad-<\/p>\n

La interesada recurre alegando la validez del nombramiento.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Reitera que el cierre del Registro constituye una sanci\u00f3n contra la sociedad por el incumplimiento de una obligaci\u00f3n legal (vid. Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 2015<\/a>,). La sanci\u00f3n s\u00f3lo se levanta en los supuestos contemplados en la Ley cuyo contenido desarrolla el art\u00edculo 378 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a> y entre los cuales no est\u00e1 el nombramiento voluntario de auditor llevado a cabo por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n. A\u00f1ade la DG que no entra en la validez del nombramiento.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> El verdadero problema que plantea esta resoluci\u00f3n no es el del cierre del registro por falta del dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad, problema claro y de clara soluci\u00f3n, sino si es o no inscribible el nombramiento de un auditor voluntario por parte del \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad<\/strong>. Es decir si ese nombramiento de auditor por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n\u00a0puede inscribirse<\/strong>\u00a0en la hoja de la sociedad, se trate de nombramiento voluntario por no estar la sociedad obligada a verificaci\u00f3n contable o se trate de un nombramiento obligado por existir esa necesidad de verificaci\u00f3n.<\/p>\n

A este respecto\u00a0el art. 160, b. de la LSC<\/a> es claro<\/strong>: La\u00a0competencia<\/strong>\u00a0para el nombramiento de auditores es de la\u00a0junta general de la sociedad<\/strong>. Parece que la Ley se est\u00e1 refiriendo a los casos en que la auditor\u00eda es obligatoria, pero ello no es \u00f3bice para que la misma junta pueda nombrar auditor de cuentas de forma totalmente voluntaria o incluso para evitar el nombramiento por el Registrador Mercantil en los supuestos contemplados en el art. 265.2 de la LSC<\/a> o el art. 363 del RRM.<\/p>\n

Pero \u00bfquiere lo anterior decir que el \u00f3rgano de administraci\u00f3n no pueda, si as\u00ed el interesa a la sociedad, nombrar un auditor de forma voluntaria?<\/strong> De ninguna de las maneras pues dentro de las facultades de gesti\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n, puede entrar perfectamente la posibilidad de nombrar un auditor de cuentas para la mejor gesti\u00f3n de la sociedad y para la clarificaci\u00f3n y control de su contabilidad. Por ello nosotros no cuestionamos la validez del nombramiento, como parece hacer la DG, sino que lo que cuestionamos es si ese nombramiento es o no inscribible<\/strong> en la hoja de la sociedad.<\/p>\n

En principio nos inclinamos por una\u00a0respuesta negativa<\/strong>. Como ya apuntara el propio Centro Directivo en su resoluci\u00f3n de 20 de junio de 1998<\/strong><\/a>,<\/strong> ese nombramiento voluntario, hecho por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad, es un\u00a0mero contrato de arrendamiento de servicios<\/strong>\u00a0y como tal contrato no es materia inscribible en el registro mercantil. Por tanto expresamos nuestra dudas<\/strong> de que los nombramientos de auditores hechos por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad, sean inscribibles en la hoja abierta a la sociedad, sea cual sea la causa de ese nombramiento y todo ello sin entrar en las consecuencias que dicho nombramiento pueda tener en relaci\u00f3n a un expediente de auditor a petici\u00f3n de la minor\u00eda que suele ser la causa de su nombramiento. (JAGV).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7258 \u2013 2 p\u00e1gs. \u2013 151 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>180. C<\/span><\/strong>ancelaci\u00f3n de anotaci\u00f3n preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urban\u00edstica<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 6 a la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de constancia de procedimiento de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

El registrador suspende la calificaci\u00f3n del documento de solicitud de cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n preventiva, la letra A de la finca 79.285, porque considera que el plazo de calificaci\u00f3n no comienza hasta el despacho del documento previo (de pr\u00f3rroga de la anotaci\u00f3n preventiva referida) y la de \u00e9ste no comienza mientras no se notifique al Registro de la Propiedad la definitiva resoluci\u00f3n judicial firme que pone fin al recurso interpuesto mediante la citada demanda en juicio verbal.<\/p>\n

La DGRN confirma la suspension de la calificaci\u00f3n, diciendo que \u00abDada la vigencia de los asientos de presentaci\u00f3n anteriores al del documento cuya calificaci\u00f3n ha motivado el presente recurso, lo procedente es aplazar o suspender la calificaci\u00f3n de dicho documento mientras no se despachen los t\u00edtulos previamente presentados, como resulta impl\u00edcitamente de lo dispuesto en los art\u00edculos 111, p\u00e1rrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las pr\u00f3rrogas del asiento de presentaci\u00f3n. Este criterio se encuentra confirmado en el art\u00edculo 18.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo m\u00e1ximo para inscribir el documento es el de quince d\u00edas contados desde la fecha del asiento de presentaci\u00f3n, pero si existiera pendiente de inscripci\u00f3n un t\u00edtulo presentado con anterioridad, el plazo de quince d\u00edas se computa desde la fecha de la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo previo.\u00bb\u00a0(JDR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7259 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 171 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>181. Adjudicaci\u00f3n de cuota indivisa cuando solo se acredita un derecho hereditario en abstracto<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Zaragoza n.\u00ba 12, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n derivado de un procedimiento de apremio ordinario.<\/p>\n

Hechos:<\/strong>\u00a0La persona demandada por deudas propias tiene a su favor una cuarta parte indivisa de la finca. Sin embargo, sale a subasta y se adjudica la mitad indivisa de la finca.<\/p>\n

Se trata de justificar la diferencia por considerar a la demandada -una de los dos hijos que tuvo otra titular ya registral fallecida, pero a\u00fan due\u00f1a en el Registro de 1\/2 de la misma finca- heredera, entendiendo el Juez que la demandada ha aceptado esa herencia.<\/p>\n

As\u00ed pues, seg\u00fan ese razonamiento, 1\/4 que ella ten\u00eda por s\u00ed, m\u00e1s otro 1\/4 que considera el Juez que recibe por herencia de su madre (la mitad de 1\/2, al ser dos hermanos) suman 2\/4 que es lo que sali\u00f3 a subasta y se adjudic\u00f3.<\/p>\n

Pero la DGRN<\/strong> no est\u00e1 de acuerdo con ese razonamiento, apoy\u00e1ndose en los principios de tracto sucesivo y de legitimaci\u00f3n registral y porque no se ha acreditado que haya habido partici\u00f3n de herencia de la madre<\/strong>.\u00a0<\/p>\n

De existir esta partici\u00f3n<\/strong>, est\u00e1 el camino del art. 664 LEC<\/a>para acreditarlo. y habr\u00e1 que estar a lo que resulte, un puede haberse adjudicado este derecho a la demandada o no.<\/p>\n

De no existir partici\u00f3n,\u00a0<\/strong>los dos herederos no tienen un derecho concreto en bienes determinados, sino que ostentan lo que se denomina derecho hereditario in abstracto<\/strong>.<\/p>\n<\/div>\n

El derecho hereditario in abstracto puede ser embargado, anotado, gravado y transmitido<\/strong>, pero afecta al\u00a0patrimonio hereditaria en su globalidad y no a bienes concretos. Tales actos pueden ser objeto de anotaci\u00f3n preventiva, no de inscripci\u00f3n, pues\u00a0los derechos sobre los bienes concretos quedan supeditados a una previa adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Y, como en el caso concreto, se ha actuado sobre una hipot\u00e9tica cuota indivisa concreta y no sobre el derecho hereditario, se desestima el recurso.\u00a0(JFME)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2015-7260 – 4 p\u00e1gs.<\/abbr> – 165 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>182. No es posible una anotaci\u00f3n de embargo sobre veh\u00edculo con reserva de dominio. ^<\/a><\/strong><\/a><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de mayo de 2015, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles VII de Barcelona, por la que se rechaza la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre un veh\u00edculo.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita anotaci\u00f3n de embargo<\/strong> sobre determinado veh\u00edculo respecto del cual existe inscrita una reserva de dominio.<\/strong><\/p>\n

La registradora suspende la anotaci\u00f3n pues consta inscrita una reserva de dominio a favor de la financiera (Art\u00edculo 15 de la Ley 28\/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles<\/a> y art\u00edculos 4.c), 5.a) y 24 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles<\/a> y Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado de fecha 16 y 17 de marzo, 7 y 8 de julio de 2004 y 4 y 5 de febrero de 2010<\/a>). El defecto consignado tiene car\u00e1cter de subsanable.<\/p>\n

El interesado, por medio de su abogado, recurre alegando que la reserva ya no existe<\/strong> por comunicaci\u00f3n de la financiera.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Dice que \u201cinscrita en el Registro de Bienes Muebles una reserva de dominio a favor de su titular registral entran en funcionamiento los principios registrales que protegen su titularidad<\/strong>, seg\u00fan dispone el art\u00edculo 15.2 de la Ley de Venta de Bienes Muebles a Plazos.<\/p>\n

Por lo tanto las reservas de dominio inscritas son oponibles a terceros<\/strong>.<\/p>\n

Aclara, no obstante, que \u201cuna vez registrado un contrato de financiaci\u00f3n con reserva de dominio sobre un veh\u00edculo, coexistir\u00e1n en el Registro dos titularidades<\/strong>: el derecho de dominio que corresponde a quien financia, y el derecho del adquirente que derive del tipo contractual que las partes hayan pactado Seg\u00fan este criterio es doctrina consolidada de esta Direcci\u00f3n General \u2026, que la anotaci\u00f3n de embargo no puede tener cabida en el Registro cuando la demanda se dirige contra persona distinta del beneficiario de una reserva de dominio, y que s\u00f3lo cabr\u00eda el embargo sobre los derechos del comprador financiado\u201d y que \u201ca solicitud del interesado podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre la posici\u00f3n jur\u00eddica del comprador a plazos\u201d previos los tr\u00e1mites pertinentes (Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 3 de diciembre de 2002<\/a>).<\/p>\n

Comentario: Reitera la DG su cl\u00e1sica doctrina sobre la oponibilidad de las inscripciones en el RBM, haciendo un pr\u00e1ctico resumen de las normas aplicables al caso y recordando la aplicabilidad de la ya lejana Instrucci\u00f3n de 2002. Quiz\u00e1s lo conveniente ser\u00eda abordar, de una vez por todas, la aprobaci\u00f3n de un Reglamento del RBM, sin el cual este registro no podr\u00e1 prestar la utilidad que podr\u00eda tener como medio de financiaci\u00f3n de empresas y particulares. (JAGV).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2015-7261 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 163 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

CUADRO NORMAS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMAS 2002-2015<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0NORMAS + DESTACADAS<\/a><\/strong><\/span><\/h3>\n

RESOLUCIONES POR MESES<\/a><\/strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0TITULARES DE RESOLUCIONES<\/a>\u00a0<\/strong><\/span><\/h3>\n

\u00a0POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0 <\/strong><\/h3>\n

INFORME MENSUAL<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0FISCAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

TRATADOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CASOS PR\u00c1CTICOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0P\u00c1GINA PRINCIPAL<\/a><\/strong><\/span><\/h3>\n

 <\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n

<\/p>\n

Nuevo criterio DGRN sobre el art. 4.3 Ley 2\/1994 (recensi\u00f3n de Joaqu\u00edn Delgado Ramos)
\n<\/b><\/p>\n

<\/p>\n

\"\"<\/CENTER><\/p>\n

La Resoluci\u00f3n analiza la relaci\u00f3n entre el rango hipotecario, la ampliaci\u00f3n de la responsabilidad y\/o la ampliaci\u00f3n de plazo, habiendo titulares intermedios (inscritos o anotados).\u00a0<\/p>\n

Reconoce la posibilidad de la llamada \u00abrecarga\u00bb para hipotecas posteriores a 2007.<\/p>\n

<\/p>\n

Seguir leyendo…<\/h2>\n

<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188,13],"tags":[1689,797,1534,1691,1688,1690,919],"class_list":{"0":"post-5283","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-por-meses","7":"category-resoluciones","8":"tag-anotacion-de-embargo","9":"tag-jose-angel-garcia-valdecasas","10":"tag-junio-2015","11":"tag-posicion-juridica-comprador","12":"tag-registro-bienes-muebles","13":"tag-reserva-de-dominio","14":"tag-resoluciones-dgrn"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5283","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5283"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5283\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":116251,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5283\/revisions\/116251"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5283"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5283"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5283"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}