{"id":53801,"date":"2018-11-05T15:25:58","date_gmt":"2018-11-05T14:25:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=53801"},"modified":"2025-02-19T14:29:43","modified_gmt":"2025-02-19T13:29:43","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Noviembre 2018"},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME N\u00ba 290. (BOE NOVIEMBRE de 2018)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/a><\/span><\/h2>\n

MERCANTIL<\/span><\/a><\/h2>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Noviembre)<\/a><\/h2>\n

MINI INFORME DE NOVIEMBRE<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<\/a>

VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/h6>\n
\n
\n
\n
\n<\/a>
<\/a>407.** RESOLUCI\u00d3N JUDICIAL DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA EXPRESA. CANCELACI\u00d3N DE ASIENTOS POSTERIORES<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Estepona n.\u00ba 1 a inscribir un mandamiento que recoge una sentencia dictada en un procedimiento ordinario, por la que se declara la resoluci\u00f3n de una venta.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: el ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expresa, aunque se haga judicialmente, exige que se acredite la consignaci\u00f3n de las cantidades recibidas aunque se haya pactado clausula penal. Y para la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores es precisa su intervenci\u00f3n en el procedimiento.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se trata de un mandamiento judicial que se libra en ejecuci\u00f3n de una sentencia, dictada en un procedimiento ordinario, por la que se declara resuelta una compraventa<\/strong> sujeta a condici\u00f3n resolutoria expresa.<\/p>\n

El registrador observa\u00a0 dos defectos:<\/p>\n

a) no se acompa\u00f1a documento que acredite haberse hecho por los demandantes vendedores la consignaci\u00f3n<\/strong> de las cantidades<\/strong> a las que han sido condenados a restituir a la parte compradora demandada (art\u00edculo\u00a0175.6 Reglamento Hipotecario<\/a>), y<\/p>\n

b) no resultar de la documentaci\u00f3n presentada que el titular de la anotaci\u00f3n de embargo, cuya cancelaci\u00f3n se ordena<\/strong>, haya sido citado en el procedimiento para alegar a que lo que su derecho convenga respecto del cumplimiento de todos los requisitos de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

El recurrente entiende en cuanto al primer defecto\u00a0 que ha de decaer porque ha quedado acreditado en el proceso los efectos de la cl\u00e1usula penal.<\/p>\n

Y del segundo, considera que con unos documentos que aporta con el escrito de recurso, el titular de la anotaci\u00f3n de embargo ten\u00eda conocimiento<\/strong> del procedimiento y, por tanto, no padeci\u00f3 indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>En primer lugar, y en relaci\u00f3n a los documentos aportados en sede de recurso, reitera que en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a0326 de la Ley Hipotecaria<\/a>, \u201cen el recurso contra la calificaci\u00f3n registral no pueden tenerse en cuenta documentos que no se presentaron inicialmente y que, no pudo analizar el registrador al realizar la calificaci\u00f3n impugnada\u201d.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n se centra en el objeto del recurso, en cuanto al primer defecto lo confirma ya que la reinscripci\u00f3n en favor del vendedor<\/strong>, en estos casos, est\u00e1 sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posici\u00f3n jur\u00eddica de las partes. Y, entre ellos est\u00e1 \u201cla aportaci\u00f3n del documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogaci\u00f3n real, a los titulares de derechos extinguidos por la resoluci\u00f3n (cfr. art\u00edculo\u00a0175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario<\/a>).<\/p>\n

Lo anterior no puede dejar de cumplirse por la existencia de una cl\u00e1usula por la que se haya pactado que en el caso de resoluci\u00f3n de la transmisi\u00f3n por incumplimiento, el que la insta podr\u00e1 quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la correcci\u00f3n judicial prescrita en el art\u00edculo\u00a01154 del C\u00f3digo Civil<\/a> y sin que se pueda pactar otra cosa en la escritura.<\/p>\n

El segundo de los defectos tambi\u00e9n es confirmado puesto que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores se exige \u2013cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resoluci\u00f3n\u2013 que estos al menos hayan sido citados<\/strong> en el procedimiento, para evitar su indefensi\u00f3n de posibles acuerdos entre el transmitente y el adquirente en perjuicio de los mismos (art 24 CE, 20 LH).<\/p>\n

Conclusiones: <\/strong>Los efectos del ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expresa en una compraventa, sea judicial o voluntario, en ning\u00fan caso pueden ser autom\u00e1ticos. Siempre se va a exigir el allanamiento del comprador o resoluci\u00f3n judicial, junto con la consignaci\u00f3n de las cantidades percibidas por el comprador y la notificaci\u00f3n a los titulares de derechos posteriores para que los mismos puedan ser cancelados. Y si se ha pactado cl\u00e1usula penal, la misma, al poder ser moderada por los Tribunales, tampoco puede operar de forma autom\u00e1tica sino que va a exigir, salvo conformidad del comprador, una declaraci\u00f3n judicial al respecto, sin que la mera declaraci\u00f3n de resoluci\u00f3n pueda sustituir a la apreciaci\u00f3n de si la cl\u00e1usula penal implica la total p\u00e9rdida de las cantidades entregadas, o si por el contrario la misma debe ser moderada. As\u00ed se deduce de la presente resoluci\u00f3n y de la doctrina elaborada desde antiguo por nuestro CD<\/a>.<\/p>\n

Ver m\u00e1s doctrina de la DG en el Fichero de Juan Carlos Casas<\/a> y en el de Francisco Sena<\/a>.\u00a0(MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15115 \u2013 11\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 267\u00a0KB)<\/a><\/u>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/u><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>408.** CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ADJUDICACI\u00d3N EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. FORMACI\u00d3N DEL PRECIO DE LA ADJUDICACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Ourense n.\u00ba 3, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n sobre adjudicaci\u00f3n de bienes inmuebles expedida en procedimiento administrativo de apremio por deudas a la Seguridad Social y el correlativo mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

Resumen: <\/strong><\/span>En los apremios administrativos es calificable la suficiencia del precio de adjudicaci\u00f3n, sin que el registrador est\u00e9 vinculado por el informe favorable del organismo afectado.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se trata de una certificaci\u00f3n administrativa<\/strong> de adjudicaci\u00f3n directa de una finca en un procedimiento de apremio seguido por la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de hipoteca posterior a la anotaci\u00f3n preventiva de embargo de la que deriva dicha adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende, en una primera calificaci\u00f3n, por cinco defectos, de los cuales se subsanaron dos. De los tres restantes se recurren \u00fanicamente dos:<\/p>\n

— el relativo al incumplimiento del l\u00edmite m\u00ednimo del precio de adjudicaci\u00f3n directa<\/strong> del\u00a025% del valor de tasaci\u00f3n, y<\/p>\n

— la falta de inclusi\u00f3n, en el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes posteriores,\u00a0 de una hipoteca constituida a favor de entidad bancaria con posterioridad a la anotaci\u00f3n preventiva del embargo preventivo acordada en el citado procedimiento de apremio.<\/p>\n

El recurrente<\/strong>, considera que la registradora se ha extralimitado<\/strong> en su funci\u00f3n calificadora al revisar la actuaci\u00f3n administrativa, que entiende que s\u00f3lo puede ser realizada en v\u00eda administrativa y\u00a0 judicial.<\/p>\n

Tambi\u00e9n manifiesta que en el expediente consta que se ha informado al acreedor hipotecario, sin que \u00e9ste haya interpuesto ninguna tercer\u00eda frente al expediente y la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota<\/strong> de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>Comienza nuestro Centro Directivo afirmando que la registradora ha ajustado su actuaci\u00f3n a su reiterada doctrina sobre calificaci\u00f3n de documentos administrativos la que se ha de extender a los extremos que impone el art\u00edculo\u00a099 del Reglamento Hipotecario<\/a>, y sin que importe \u201cque los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno derecho, pues al Registro s\u00f3lo deben llegar actos plenamente v\u00e1lidos\u201d y m\u00e1s cuando la posible anulabilidad est\u00e1 \u201cestablecida en inter\u00e9s y garant\u00eda del titular registral para evitar su indefensi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Por tanto es competente<\/strong> para para calificar la suficiencia del precio de adjudicaci\u00f3n de la finca en un procedimiento de apremio administrativo, si\u00e9ndole aplicable la doctrina de nuestro CD relativa a la calificaci\u00f3n de la suficiencia del precio de adjudicaci\u00f3n en los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Asimismo, tambi\u00e9n queda sometido a calificaci\u00f3n registral la concurrencia<\/strong> en el expediente administrativo del informe favorable del organismo afectado. En las enajenaciones por adjudicaci\u00f3n directa en el procedimiento de apremio los \u00f3rganos de recaudaci\u00f3n valoran los bienes embargados con referencia a precios de mercado y de acuerdo con los criterios habituales de valoraci\u00f3n, la que servir\u00e1 de tipo para la enajenaci\u00f3n, art\u00edculos 110<\/a> y 111 del Reglamento General de Recaudaci\u00f3n de la Seguridad Social aprobado por RD 1415\/2004 de 11 de junio<\/a>.<\/p>\n

Cuando las subastas tengan por objeto bienes inmuebles el art\u00edculo\u00a0123 bis apartado\u00a04 del mismo Reglamento<\/a>, dispone que si la mejor oferta no alcanzase el\u00a025 por ciento del tipo de enajenaci\u00f3n fijado para la subasta, solo podr\u00e1 adjudicarse el bien\u00a0 por un importe m\u00ednimo igual al\u00a025 por ciento del tipo de enajenaci\u00f3n que se fij\u00f3 para la subasta.<\/p>\n

En los casos en que sobre los bienes embargados existiesen cargas o grav\u00e1menes de car\u00e1cter real, se puede descontar<\/strong> del valor de tasaci\u00f3n el importe de las \u00abcargas o grav\u00e1menes anteriores que sean preferentes al derecho anotado de la Seguridad Social\u00bb\u00a0 sin destinar a su pago el\u00a0 precio del remate.<\/p>\n

En el caso que nos ocupa, en primer lugar se practic\u00f3 una anotaci\u00f3n preventiva de embargo preventivo, posteriormente se inscribi\u00f3 la hipoteca y luego el embargo preventivo se convirti\u00f3 en definitivo,\u00a0habi\u00e9ndose descontado<\/strong> el gravamen hipotecario del valor de tasaci\u00f3n a los efectos de fijar el l\u00edmite m\u00ednimo del precio de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

La operaci\u00f3n anterior era err\u00f3nea<\/strong> ya que en estos casos de conversi\u00f3n de embargo preventivo en embargo ejecutivo los efectos de la anotaci\u00f3n de conversi\u00f3n se retrotraen a la fecha de la anotaci\u00f3n del embargo preventivo<\/strong> (si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotaci\u00f3n se computar\u00e1 desde su propia fecha, por aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen general de las anotaciones preventivas contenido en el art\u00edculo\u00a086 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Lo anterior no queda alterado por el hecho que durante la tramitaci\u00f3n del expediente no se haya interpuesto ninguna tercer\u00eda, ya que el \u00abrango registral\u00bb viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n respectivo (cfr. arts. 24 y\u00a025 LH); y por ello el derecho inscrito anterior es preferente respecto al posterior, sin que se pueda confundir, con la preferencia de cr\u00e9ditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de \u00e9stos.<\/p>\n

As\u00ed la DG declara que \u201cel hecho de que el acreedor hipotecario no haya interpuesto una tercer\u00eda de mejor derecho en nada condiciona ni altera la conclusi\u00f3n anterior que conduce a la procedencia de extender al derecho de hipoteca posterior el mandamiento de cancelaci\u00f3n, por quedar alcanzado, por raz\u00f3n de su rango, por el principio de purga de las cargas y grav\u00e1menes posteriores\u201d.<\/p>\n

Comentarios o conclusiones<\/strong>: El registrador, seg\u00fan nuestro CD, es competente para calificar si la formaci\u00f3n del precio m\u00ednimo de adjudicaci\u00f3n de un bien embargado por la TGSS se ha realizado de forma correcta. Es decir si el organismo actuante, por una defectuosa interpretaci\u00f3n de la prioridad registral, considera que determinada carga debe excluirse del precio de la adjudicaci\u00f3n y ello no es as\u00ed, seg\u00fan las m\u00e1s elementales normas hipotecarias, el registrador puede calificar esa formaci\u00f3n del precio de adjudicaci\u00f3n y denegar la inscripci\u00f3n de la misma si en la adjudicaci\u00f3n se han violado las de las normas administrativas que regulan la formaci\u00f3n de ese precio. (MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15116 \u2013 15\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 294\u00a0KB)<\/a><\/u>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/u><\/p>\n

El BOE de 18-2-2025<\/a><\/strong> publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 5 de Ourense de 18 de Junio de 2019,<\/strong><\/span>\u00a0que declar\u00f3 no conforme a derecho esta resoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<\/a>

<\/a>409.** CANCELACI\u00d3N DE ARRENDAMIENTO GRAVADO CON ANOTACIONES DE EMBARGO<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27 a inscribir un decreto judicial por el que se acuerda la resoluci\u00f3n de un contrato de arrendamiento financiero.\u00a0<\/p>\n

Hechos<\/strong>: se presenta en el Registro decreto dictado en procedimiento de juicio verbal sobre desahucio por falta de pago. En dicho decreto se acuerda resolver el contrato de arrendamiento financiero que un\u00eda a las partes.<\/p>\n

La Registradora <\/strong>califica negativamente toda vez que sobre el derecho del arrendatario financiero aparecen vigentes dos anotaciones de embargo cuyo titular no ha sido parte en el procedimiento<\/strong>, incumpli\u00e9ndose as\u00ed el requisito registral del tracto sucesivo. A\u00f1ade que se ha practicado nota al margen de la inscripci\u00f3n de dicho arrendamiento financiero para hacer constar que en el procedimiento de juicio verbal relativo a un desahucio por falta de pago, se ha dictado decreto\u00a0por el que se acuerda la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento financiero dej\u00e1ndolo subsistente exclusivamente \u00aben cuanto soporte de los embargos anotados bajo las letras A y D, y no podr\u00e1 acceder al Registro en lo sucesivo ning\u00fan acto dispositivo o de gravamen, voluntario ni forzoso, que tenga por objeto tal derecho arrendaticio, pues, con exclusi\u00f3n de dichos anotantes, el mismo carecer\u00e1 de vigencia\u00bb.<\/p>\n

La DGRN confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n y se\u00f1ala que:<\/p>\n

a) Que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (art\u00edculo\u00a01<\/a> de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelaci\u00f3n se precise, como regla general, bien el consentimiento de su titular, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l (art\u00edculos\u00a040<\/a> y\u00a082<\/a> de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) Que es, igualmente, regla general que las inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial precisan para su cancelaci\u00f3n de providencia ejecutoria, a cuyo fin ha de instarse la cancelaci\u00f3n del juez competente (art\u00edculo\u00a083<\/a> de la misma Ley).<\/p>\n

c) Que los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes (art\u00edculo\u00a01252 del C\u00f3digo Civil), de suerte que no pueden afectar a terceros salvo que se hubiera anotado preventivamente la demanda, y esta prosperase en virtud de sentencia firme en cuyo caso esta ser\u00e1 t\u00edtulo suficiente para cancelar los asientos posteriores, contradictorios o limitativos del derecho a inscribir (cfr. art\u00edculos\u00a042.1.\u00ba<\/a> de la Ley Hipotecaria y\u00a0198 de su Reglamento), y,<\/p>\n

d) Que es exigencia constitucional la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo\u00a024 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de la que es manifestaci\u00f3n el principio registral de tracto sucesivo (art\u00edculo\u00a020<\/a> de la Ley Hipotecaria) que impide la cancelaci\u00f3n de un derecho inscrito o anotado sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho en los t\u00e9rminos que la Ley le conceda. Por todo ello, debe concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores a del demandado y condenado en virtud de una sentencia dictada en procedimiento seguido exclusivamente frente a \u00e9ste y no condicionados por la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda.<\/p>\n

A\u00f1ade el Centro Directivo que: \u201cCuesti\u00f3n distinta es la que plantea la cancelaci\u00f3n del derecho cuya resoluci\u00f3n se ha declarado en el decreto calificado. Respecto de \u00e9l se da el presupuesto que para su cancelaci\u00f3n contempla el citado art\u00edculo\u00a082 de la Ley Hipotecaria y ning\u00fan obst\u00e1culo existe para su constataci\u00f3n registral en cuanto con ello se lograr\u00e1 la deseable concordancia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral, evitando, a la vez, que puedan acceder al Registro eventuales actos dispositivos realizados por o en nombre del titular de un derecho ya extinguido, aun cuando esa extinci\u00f3n y consiguiente cancelaci\u00f3n no puedan perjudicar a terceros (art\u00edculo\u00a040<\/a> de la Ley Hipotecaria<\/em>)\u201d. (ER)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15117 – 3\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 229\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>410.** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA. EFECTOS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS. ADJUDICACI\u00d3N \u00abPOR TODOS LOS CONCEPTOS DEBIDOS\u00bb<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Castell\u00f3n de la Plana n.\u00ba 1 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n, dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.\u00a0<\/p>\n

Resumen:<\/strong> la extinci\u00f3n o no de los\u00a0contratos de arrendamiento en caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, depender\u00e1 de la fecha en que se suscribi\u00f3 el contrato de arrendamiento y si es arrendamiento de vivienda o para uso distinto y la expresi\u00f3n \u00abla cantidad que se le deba por todos los conceptos\u00bb utilizada en el art\u00edculo\u00a0671 LEC est\u00e1 referida a la total cantidad adeudada al ejecutante.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: se presenta a inscripci\u00f3n un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n, dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.\u00a0Mediante decreto se adjudicaron las dos fincas objeto de ejecuci\u00f3n (ninguna de ellas era vivienda habitual del deudor), ante la ausencia de postores y de conformidad con el art\u00edculo\u00a0671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, \u00abpor todos los conceptos debidos y que corresponden a la deuda de la que responden las fincas hipotecadas atendiendo a los l\u00edmites de la responsabilidad hipotecaria de las mismas\u00bb.\u00a0<\/p>\n

El Registrador califica negativamente<\/strong> alegando los siguientes defectos:<\/p>\n

1.\u00ba\u2003No se acompa\u00f1a escrito suscrito por la adjudicataria sobre la libertad de arrendamientos<\/strong> respecto a la finca registral\u00a041.470 adjudicada y cita la doctrina contenida en la R. de 24 de marzo de 2017.<\/p>\n

2.\u00ba\u2003 No cumplir la adjudicaci\u00f3n de las citadas fincas con lo establecido en el art\u00edculo\u00a0671<\/strong> de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

3.\u00ba\u2003Respecto a la cantidad pendiente de pago que se expresa en la diligencia de ordenaci\u00f3n, no se ha tenido en cuenta lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a0654.3 de la LEC, o sea lo relativo a que \u00bb\u2026 el tribunal expedir\u00e1 certificaci\u00f3n acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente<\/strong> por todos los conceptos, con distinci\u00f3n de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.<\/p>\n

La DGRN estima parcialmente<\/strong> el recurso revocando la calificaci\u00f3n en cuanto al primer defecto se\u00f1alado. Realiza los siguientes pronunciamientos que interesa destacar:<\/p>\n

1\u00ba. Respecto de la declaraci\u00f3n sobre el estado arrendaticio.<\/strong><\/p>\n

La DGRN reitera la doctrina contenida en la R. de 14 de septiembre de 2018 debiendo distinguir las siguientes hip\u00f3tesis:<\/p>\n

Primera.- Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad<\/strong> a la Ley\u00a04\/2013, de\u00a04 de junio<\/strong>, distinguimos:<\/p>\n

1) Si el contrato de arrendamiento se inscribi\u00f3 con anterioridad<\/strong> a la hipoteca que se ejecuta, persiste el mismo tras la adjudicaci\u00f3n de la vivienda y el arrendatario podr\u00e1 ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario.<\/p>\n

2) Si el arrendamiento se inscribi\u00f3<\/strong> en el Registro de la Propiedad con posterioridad<\/strong> a la hipoteca que se ejecuta, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguir\u00e1 \u00abipso iure\u00bb conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a013.1 LAU, antes transcrito, no habr\u00e1 lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripci\u00f3n se produjo con anterioridad a la expedici\u00f3n de la preceptiva certificaci\u00f3n de cargas el arrendatario haya debido ser convenientemente notificado.<\/p>\n

3) Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro<\/strong> de la Propiedad, l\u00f3gicamente no habr\u00e1 lugar a derecho alguno<\/strong>.<\/p>\n

Segundo.- Respecto de los contratos de arrendamiento suscritos antes de la entrada en vigor<\/strong> de la Ley 4\/2013, (que se produjo el 6 de junio de 2013):<\/p>\n

a) Si se trata de arrendamientos de vivienda<\/strong>: a partir del d\u00eda\u00a06 de junio de\u00a02018<\/strong>, quedan extinguidos<\/strong> cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecuci\u00f3n de hipoteca, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaraci\u00f3n arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto regulados en el art\u00edculo\u00a025 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n

b) Si se trata de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda:<\/strong> tanto antes como despu\u00e9s<\/strong> de la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo m\u00ednimo imperativo, el arrendamiento se extinguir\u00e1<\/strong> en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.<\/p>\n

2\u00ba. Respecto del art\u00edculo 671 LEC.<\/strong><\/p>\n

– El art\u00edculo\u00a0671, p\u00e1rrafo primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula c\u00f3mo se ha de proceder en el procedimiento de ejecuci\u00f3n si la subasta ha quedado desierta<\/strong>.<\/p>\n

– En los casos en los que, habiendo quedado desierta la subasta<\/strong>, el bien ejecutado no<\/strong> sea la vivienda habitual<\/strong> del deudor, el acreedor ejecutante tiene dos posibilidades:<\/p>\n

a) Solicitar la adjudicaci\u00f3n por el\u00a050% del valor de tasaci\u00f3n de la finca, en cuyo caso, si la deuda es superior, podr\u00e1 pedirse que se despache ejecuci\u00f3n sobre otros bienes en los t\u00e9rminos que prev\u00e9 el art\u00edculo\u00a0579 de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, y,<\/p>\n

b) Pedir que se le adjudique por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, aunque, seg\u00fan ha interpretado este Centro Directivo a partir de la Resoluci\u00f3n de\u00a020 de septiembre de\u00a02017, esa cifra habr\u00e1 de representar al menos el\u00a050 por cien del valor de tasaci\u00f3n de la finca.\u00a0La expresi\u00f3n \u00abla cantidad que se le deba por todos los conceptos\u00bb utilizada por este art\u00edculo\u00a0671 est\u00e1 referida a la total cantidad adeudada al ejecutante<\/strong>. (ER)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15118 – 12\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 288\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>411.** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH\u00a0DE FINCA UBICADA EN ZONA DE MONTE PROTEGIDO. INFORME EXTEMPOR\u00c1NEO Y DUDAS DE INVASI\u00d3N DEL DOMINIO P\u00daBLICO. CARTOGRAF\u00cdA CATASTRAL ERR\u00d3NEA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.\u00ba 1, por la que suspende la inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> En los casos de inmatriculaci\u00f3n de fincas colindante con zona de montes protegidos o con carreteras el registrador tiene que pedir un informe previo al \u00f3rgano competente. Si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico. La cartograf\u00eda catastral a veces es err\u00f3nea por incluir carreteras dentro de una parcela privada.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se solicita la inmatriculaci\u00f3n de una finca existiendo doble t\u00edtulo notarial y certificado catastral coincidente en la superficie. La finca est\u00e1 en zona de monte protegido y colindante a una carretera.<\/p>\n

La registradora<\/strong> recaba informe de los organismos competentes de montes que, o no se emiten o se emiten extempor\u00e1neamente, pero de forma favorable y de la carretera que no se emite en plazo. Suspende la inscripci\u00f3n porque tiene dudas de que la finca, tal y como est\u00e1 descrita, invada el dominio p\u00fablico de la carretera aunque en ese momento no se ha emitido el informe que cuando llega es tambi\u00e9n desfavorable.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que no hay tal invasi\u00f3n de la carretera y ofrece ir a comprobar \u00abin situ\u00bb\u00a0 la realidad de no invasi\u00f3n, a\u00f1adiendo que el informe es extempor\u00e1neo.<\/p>\n

La DGRN<\/strong>\u00a0 desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina.<\/strong> Insiste en la conveniencia de que por parte de las Administraciones P\u00fablicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio p\u00fablico en el Registro de la Propiedad ( art\u00edculos 36 y 83 y disposici\u00f3n transitoria quinta de la Ley 33\/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas), dado que de esta forma \u00e9stos gozar\u00e1n de la m\u00e1xima protecci\u00f3n posible.<\/p>\n

Declara que la no emisi\u00f3n en plazo de un informe por una administraci\u00f3n previo a una inmatriculaci\u00f3n no supone que sea favorable por silencio positivo<\/strong> y que, a pesar de la inexistencia de informe, los registradores pueden tener dudas de la invasi\u00f3n del dominio p\u00fablico y suspender la inmatriculaci\u00f3n ya que\u00a0deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio p\u00fablico, inmatriculado o no.\u00a0\u00a0En el caso concreto considera justificadas las dudas de la registradora.<\/p>\n

COMENTARIO<\/strong><\/p>\n

Como puede apreciarse en las im\u00e1genes de abajo, si se observa \u00fanicamente la cartograf\u00eda catastral (opaca) la parcela est\u00e1 bien delimitada y aparentemente no est\u00e1 afectada por ninguna carretera. Si se consulta la cartograf\u00eda del Gobierno de Canarias se observa una carretera en forma de \u201cu\u201d invertida que afecta a una buena parte de la finca, lo que se corrobora si se superpone la cartograf\u00eda catastral con una vista a\u00e9rea, por lo que las dudas de la registradora est\u00e1n\u00a0 justificadas y m\u00e1s que dudas\u00a0 son certezas de que hay invasi\u00f3n.<\/p>\n

El recurrente dice que su finca no invade la carretera y ofrece que se compruebe en el sitio. Seguramente tiene raz\u00f3n pero entendiendo que se refiere a su \u201cfinca real\u201d, no a su finca jur\u00eddica que es la que se ha descrito en las escrituras conforme a descripciones antiguas y a la cartograf\u00eda catastral. La referencia a la medida antigua (almudes) y la falta de actualizaci\u00f3n de la cartograf\u00eda catastral nos lleva a pensar que la descripci\u00f3n literaria y la cartograf\u00eda catastral no se han modificado en al menos 60 a\u00f1os, y refleja la situaci\u00f3n existente antes de que se trazara una carretera que invadi\u00f3 parte del terreno de la finca original.<\/p>\n

Como resumen hay que concluir que ser\u00e1 conveniente siempre en las notar\u00edas, especialmente cuando se trate de pretender una inmatriculaci\u00f3n, no conformarse con el mapa opaco de la cartograf\u00eda catastral sino que habr\u00e1 que superponer la cartograf\u00eda con la vista a\u00e9rea, lo que evitar\u00e1 sorpresas como en el presente caso, adem\u00e1s de en otros supuestos en que la cartograf\u00eda est\u00e1 desplazada o simplemente es err\u00f3nea por no ajustarse, por ejemplo, a los muros perimetrales de la finca, pues muchas veces la tendencia en las escrituras es ajustar la descripci\u00f3n de la finca al Catastro para lograr la inmatriculaci\u00f3n sin pensar que a veces el Catastro est\u00e1 mal.\u00a0(AFS)<\/p>\n\n\n\n
\"\"Cartografia Catastral<\/td>\n\"\"Cartograf\u00eda Gobierno de Canarias<\/td>\n\"\"<\/a>Vista a\u00e9rea y Cartograf\u00eda Catastral<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n

PDF (BOE-A-2018-15119 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 277\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

\n
\u00a0<\/div>\n<\/a>
<\/a>412.() TRANSACCI\u00d3N HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. CANCELACI\u00d3N DE ASIENTOS<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n
\n
\n

Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pastrana-Saced\u00f3n a inscribir un testimonio de un auto de homologaci\u00f3n de una transacci\u00f3n judicial.<\/p>\n

Resumen:<\/strong>\u00a0Reitera el criterio de la Direcci\u00f3n seg\u00fan el cual la transacci\u00f3n judicial no es documento p\u00fablico, sino que el acuerdo alcanzado entre las partes debe elevarse a documento p\u00fablico.<\/span> (MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15638 – 7 p\u00e1gs. – 251 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>413.*** RECTIFICACI\u00d3N DE LINDERO PARA HACER CONSTAR LA EXISTENCIA DE PATIO COMUNAL COLINDANTE<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de G\u00e9rgal, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca solicitada en acta notarial de manifestaciones.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> la modificaci\u00f3n de los linderos puede lograrse mediante la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca por algunos de los procedimientos de los art\u00edculos 9.b)<\/a>, 199<\/a> o 201<\/a> de la Ley Hipotecaria. Tambi\u00e9n cabe la rectificaci\u00f3n de un lindero sin necesidad de acudir a tales procedimientos.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se discute si procede inscribir la rectificaci\u00f3n de un lindero registral<\/strong> para hacer constar la existencia de un patio comunal colindante<\/strong>. Se trata de justificar la modificaci\u00f3n del lindero en base a lo que resulta de la descripci\u00f3n literaria de otra finca registral y de un informe t\u00e9cnico que tambi\u00e9n parte de tal descripci\u00f3n literaria para calificar el patio de \u00abcomunal\u00bb. Esa modificaci\u00f3n no se corresponde, sin embargo, con el lindero catastral.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: Se\u00f1ala como defecto la falta de concordancia<\/strong> de la rectificaci\u00f3n pretendida con la cartograf\u00eda catastral<\/strong>. Afirma que para la modificaci\u00f3n pretendida es necesario inscribir representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de la finca conforme a los procedimiento de los 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, siendo precisa la previa alteraci\u00f3n catastral.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Mantiene que el lindero es el que dice porque el colindante afectado ha aumentado la superficie de su parcela a costa del patio comunal, que es el lindero verdadero, modificaci\u00f3n que han realizado a costa del patio comunal sin procedimiento o t\u00edtulo que lo justifique.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma la calificaci\u00f3n registral pero matiza que no es necesario exigir siempre la previa modificaci\u00f3n catastral<\/strong> para modificar el lindero.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

1<\/strong> Como ya afirm\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 26 de abril de 2017, la modificaci\u00f3n de los linderos puede lograrse mediante la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada<\/strong> de la finca por algunos de los procedimientos que se han introducido por la Ley 13\/2015, de 24 de junio, en los art\u00edculos 9.b), 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

2<\/strong> Cabe matizar la afirmaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n acerca de la necesaria previa alteraci\u00f3n catastral, ya que es posible<\/strong> aportar una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa<\/strong> tanto en el procedimiento del art\u00edculo 199<\/a> (apartado 2) como en el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria<\/a> (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 2017 y 6 de febrero de 2018).<\/p>\n

3<\/strong> Incluso cabe rectificar la descripci\u00f3n literaria de la finca en cuanto a un lindero<\/strong> sin necesidad<\/strong> de acudir a tales procedimientos, cuando (i<\/strong>) resulte acreditada fehacientemente la rectificaci\u00f3n por certificaci\u00f3n catastral, (ii<\/strong>) y sin implicar la delimitaci\u00f3n f\u00edsica de la totalidad de la finca, ni alterar su superficie, ni resultar contradicha por otras titularidades o por representaciones gr\u00e1ficas inscritas, (iii<\/strong>) y sin que existan dudas de identidad; circunstancias estas que si justificar\u00edan la utilizaci\u00f3n de los citados procedimientos. (R. 26 de abril de 2017, esta Direcci\u00f3n General tambi\u00e9n consider\u00f3 que es posible).<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>:<\/p>\n

1<\/strong> No puede prosperar el recurso porque lo que se pretende es fijar la titularidad comunal de un patio colindante. En definitiva, subyace un conflicto acerca de la titularidad de dicho patio colindante<\/strong>, de modo que no es procedente practicar rectificaci\u00f3n registral alguna cuando de las circunstancias de hecho que el registrador tiene a la vista al calificar resulta que puede existir un eventual perjuicio a fincas colindantes.<\/p>\n

2<\/strong> Lo procedente es tramitar el correspondiente procedimiento para la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n<\/strong> en el que dichos colindantes tengan la oportuna intervenci\u00f3n, sin perjuicio de que sea en el procedimiento judicial correspondiente donde deba ventilarse la cuesti\u00f3n sobre la titularidad dominical del patio en cuesti\u00f3n y el incremento superficial y titularidad en Catastro de la finca colindante, cuestiones que plantea el recurrente y que no pueden ser objeto de este recurso contra la calificaci\u00f3n (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Algunas cuestiones de inter\u00e9s sobre los linderos:<\/p>\n

\u00bfEn la legislaci\u00f3n vigente es indiferente delimitar las fincas mediante linderos personales o linderos fijos<\/u>?: NO<\/strong>. Del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario resulta que la descripci\u00f3n de las fincas ser\u00e1 preferentemente perimetral y sobre la base de datos f\u00edsicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 se entiende por linderos fijos<\/strong><\/u>? Los que se refieren a alg\u00fan elemento con existencia f\u00edsica y\/o ubicaci\u00f3n concreta sobre el territorio, tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresi\u00f3n de unas coordenadas geogr\u00e1ficas en sistema de referencia oficial.<\/p>\n

\u00bfEs superflua la delimitaci\u00f3n de la finca mediante los linderos personales<\/strong> de nombre y apellidos<\/u>? SI<\/strong>. Cuando est\u00e1 delimitada la finca mediante la georreferenciaci\u00f3n de sus v\u00e9rtices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresi\u00f3n de sus coordenadas geogr\u00e1ficas en sistema de referencia oficial, bien a trav\u00e9s de un plano oficial que a su vez est\u00e9 georreferenciado, resulta superflua a estos efectos la identificaci\u00f3n mediante los linderos personales del nombre y apellidos de los colindantes.<\/p>\n

\u00bfPara qu\u00e9 son necesarios los linderos personales basados en el nombre y apellidos<\/strong><\/u>? Son relevantes a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones<\/strong> en los procedimientos administrativos o judiciales que les pudieren afectar. Cumplida esa finalidad de garant\u00eda procedimental y tutela efectiva, podr\u00eda afirmarse que la inclusi\u00f3n en la descripci\u00f3n de una finca registral de una expresa menci\u00f3n a los nombres de los propietarios colindantes no s\u00f3lo es superflua e innecesaria sino perturbadora.<\/p>\n

Tambi\u00e9n reitera la Resoluci\u00f3n los diferentes procedimientos para inscribir las rectificaciones registrales de fincas. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15639 – 7 p\u00e1gs. – 252 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>414.** DACI\u00d3N EN PAGO FIGURANDO ANOTADA LA DESIGNACI\u00d3N DE MEDIADOR CONCURSAL<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Majadahonda n.\u00ba 1, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de daci\u00f3n en pago.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Del art\u00edculo 235.1 de la Ley Concursal no cabe derivar la existencia de una privaci\u00f3n de la facultad dispositiva del deudor. Ser\u00eda preciso para ello que hubiera una declaraci\u00f3n legal terminante<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de daci\u00f3n en pago en la que uno de los transmitentes es persona f\u00edsica incursa en procedimiento de mediador concursal. Comparece en la escritura el mediador concursal designado, cuyo cargo consta anotado en el Registro de la Propiedad de conformidad con la previsi\u00f3n del art\u00edculo 233 de la Ley Concursal, y manifiesta la deudora no ha alcanzado acuerdo extrajudicial con sus acreedores y que tiene intenci\u00f3n de presentar propuesta anticipada de convenio. Declara que la finca objeto de daci\u00f3n en pago no es necesaria para el desarrollo de la actividad mercantil o profesional de la deudora ni constituye domicilio habitual.<\/p>\n

Registradora<\/strong>: Deniega la inscripci\u00f3n por considerar que anotada la designaci\u00f3n de mediador concursal, la deudora ha perdido la libre disposici\u00f3n de sus bienes y porque como consecuencia de la no consecuci\u00f3n de acuerdo extrajudicial procede la solicitud de declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Niega que el deudor tenga limitadas las facultades dispositivas a resultas del procedimiento de mediaci\u00f3n concursal..<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

1 El art\u00edculo 235.1 de la Ley Concursal que ha de enmarcarse en el deber general de todo deudor de comportarse de modo que no se agrave su situaci\u00f3n de conformidad con las exigencias de la buena fe (art\u00edculo 164.1 de la Ley Concursal), pero sin que de \u00e9l pueda derivarse la existencia de una privaci\u00f3n de la facultad dispositiva del deudor que precisa de una declaraci\u00f3n legal terminante, fundamentada en la protecci\u00f3n de un inter\u00e9s jur\u00eddicamente protegible, inter\u00e9s que no existe declarado durante el plazo previsto en el art\u00edculo 5 bis.5 de la Ley Concursal.<\/p>\n

2 Respecto de los actos dispositivos realizado por el deudor durante el procedimiento cabe distinguir: (i)<\/strong> De resolverse la situaci\u00f3n sin insolvencia del deudor no existir\u00e1 ni habr\u00e1 existido causa legal alguna de reproche a la disposici\u00f3n de su patrimonio ni al cierre del Registro de la Propiedad (art\u00edculo 241 de la Ley Concursal). (ii)<\/strong> Por el contrario de resolverse en concurso la situaci\u00f3n del deudor corresponder\u00e1 al juez valorar la conducta del deudor anterior a su declaraci\u00f3n (art\u00edculo 164 de la Ley Concursal), como corresponder\u00e1 al juez pronunciarse, en su caso, sobre la eventual reintegraci\u00f3n a la masa del bien que haya sido objeto de disposici\u00f3n (art\u00edculo 71 de la propia ley).<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>: \u00bfLa tramitaci\u00f3n del procedimiento de mediador concursal supone una limitaci\u00f3n de sus facultades dispositivas<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

La finalidad del procedimiento es proveer de un mecanismo jur\u00eddico al deudor en estado de insolvencia o que prev\u00e9 estarlo (art\u00edculo 231 de la Ley Concursal), para alcanzar con sus acreedores un acuerdo extrajudicial que impida la declaraci\u00f3n de concurso y los severos efectos que de la misma se derivan. Dada su finalidad preventiva<\/strong>, la sustanciaci\u00f3n del procedimiento no impide al deudor continuar con su actividad laboral, empresarial o profesional (art\u00edculo 235.1 de la Ley Concursal), con el beneficio a\u00f1adido de que sus acreedores no podr\u00e1n iniciar o continuar ejecuciones contra su patrimonio ni podr\u00e1n anotarse embargos en los Registros de bienes ni se podr\u00e1 declarar su concurso (art\u00edculo 235.2 de la Ley Concursal en relaci\u00f3n al art\u00edculo 5 bis de la propia ley). \u00a0(JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15640 \u2013 6 p\u00e1gs. \u2013 243 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>415.** DOCUMENTACI\u00d3N PARA PRACTICAR ANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.\u00ba 2, por la que se rechaza la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Para practicar anotaci\u00f3n preventiva (Art. 233 de la L.Concursal<\/a>) en los registros que proceda, registradores y C\u00e1maras Oficiales remitir\u00e1n certificaci\u00f3n del expediente con los particulares necesarios para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva, y \u00a0el notario remitir\u00e1 copia autorizada del acta de designaci\u00f3n del mediador concursal con las diligencias hasta ese momento practicadas.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se cuestiona qu\u00e9 t\u00edtulo formal debe presentarse para practicar la anotaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 233.3 de la Ley Concursal en caso de procedimiento notarial para acuerdo extrajudicial de pagos.<\/p>\n

Registradora<\/strong>: Entiende que para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva el t\u00edtulo formal que debe presentarse es la copia autorizada del acta notarial.<\/p>\n

Notario<\/strong>: Tras subsanar el defecto plantea recurso por entender que se puede remitir un certificado sin necesidad de aportar copia completa del acta notarial.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

El documento p\u00fablico previsto legalmente para documentar el procedimiento de designaci\u00f3n de mediador concursal por notario es el acta autorizada, cuya copia, igualmente autorizada, es el t\u00edtulo previsto legalmente para causar asiento de presentaci\u00f3n y, en su caso, la anotaci\u00f3n preventiva a que se refiere la Ley Concursal as\u00ed como su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva (i) los registradores y C\u00e1maras Oficiales remitir\u00e1n a los registros competentes certificaci\u00f3n del expediente<\/strong> comprensiva de los particulares necesarios para la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva y (ii) el notario remitir\u00e1 copia autorizada<\/strong> del acta de designaci\u00f3n del mediador concursal comprensiva de las diligencias hasta ese momento practicadas.<\/p>\n

Igual para para provocar la cancelaci\u00f3n del asiento de anotaci\u00f3n preventiva, aquellos expedir\u00e1n certificaci\u00f3n de cierre del expediente y el notario la correspondiente copia autorizada de su acta.<\/p>\n

De este modo, se respeta escrupulosamente el principio de titulaci\u00f3n publica consagrado en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria. (JAR)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15641 – 6 p\u00e1gs. – 243 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>416.*** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA DE FINCA FORMADA POR AGRUPACI\u00d3N. EXTENSI\u00d3N OBJETIVA DE LA HIPOTECA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Sanl\u00facar la Mayor n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Cuando en una hipoteca se ha pactado la extensi\u00f3n a todo cuando comprenden los arts 109<\/a> y 110<\/a>, la adjudicaci\u00f3n hipotecaria se extiende tambi\u00e9n a las fincas a ella agrupadas.<\/span><\/p>\n

Se ejecuta y adjudica una finca hipotecada. La finca est\u00e1 formada por la agrupaci\u00f3n de dos fincas, siendo una de \u00e9stas la inicialmente hipotecada. En la inscripci\u00f3n de hipoteca consta el pacto de extensi\u00f3n a todo cuando comprenden los arts 109 y 110 LH<\/a>.<\/p>\n

La Registradora<\/strong> entiende que la ejecuci\u00f3n solo puede tener por objeto la finca inicialmente hipotecada, lo que requerir\u00e1 la desagrupaci\u00f3n de la finca, sin que esto se pueda practicar en perjuicio de los acreedores posteriores.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Se\u00f1ala que seg\u00fan el art. 110 LH interpretado a \u201csensu contrario\u201d cabe el pacto por el que la hipoteca se extienda a las accesiones como las agregaciones de terrenos o nuevas edificaciones; como afirm\u00f3 la R. de 8 de marzo de 2013<\/a>, cuando se pacta que la hipoteca se extender\u00e1 a todos los terrenos que se agregaran, ha de entenderse que se incluyen las operaciones de agrupaci\u00f3n, pues al mencionar el art\u00edculo 110.1.\u00ba LH la agregaci\u00f3n de terrenos se est\u00e1 refiriendo a cualquier forma en que a la finca originaria se le a\u00f1ada otra porci\u00f3n, siendo indiferente que se trate de agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n, que, en el fondo s\u00f3lo difieren en su mecanismo formal, pero que no se diferencian materialmente. En este caso se pacta que la hipoteca se extender\u00e1 a todo cuando comprenden los art. 109 y 110 LH por lo que hay que admitir que la ejecuci\u00f3n hipotecaria tenga por objeto esta finca. (MN)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15642 – 11 p\u00e1gs. – 272 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>417.() ANOTACI\u00d3N PRACTICADA SOBRE FINCAS RESULTANTES DE DIVISI\u00d3N. NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Murcia n.\u00ba 8, por la que se inscribi\u00f3 una escritura de extinci\u00f3n de comunidad.<\/p>\n

Resumen:<\/strong><\/span> No es posible, en v\u00eda de recurso revisar la legalidad en la pr\u00e1ctica de un asiento ni de la calificaci\u00f3n positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimaci\u00f3n que dichos asientos generan.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Mediante escritura se formaliz\u00f3 la divisi\u00f3n y disoluci\u00f3n de un condominio por la que se divid\u00eda una planta baja en tres nuevas fincas, disolviendo el condominio entre los dos copropietarios de las mismas.<\/p>\n

Las fincas resultantes resultaron inscritas gravadas con tres anotaciones preventivas de embargo que resultan de procedencia respecto de la finca matriz as\u00ed como afecciones fiscales.<\/p>\n

El recurrente solicita dejar sin efecto las anotaciones preventivas de embargo que gravan las fincas resultantes de una divisi\u00f3n, ya que a su juicio nunca debieron acceder al Registro.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>La DG recuerda su doctrina por la que en base en el art\u00edculo\u00a0326 de la Ley Hipotecaria<\/a> el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificaci\u00f3n negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los art\u00edculos\u00a019 y\u00a019 bis de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Sin que pueda tener por objeto cualquier otra pretensi\u00f3n del recurrente, como puede ser la cancelaci\u00f3n de un asiento ya practicado por entender que se fundamenta en una calificaci\u00f3n err\u00f3nea, cuesti\u00f3n reservada al conocimiento de los tribunales (art\u00edculo\u00a066 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Asimismo que los asientos del registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos\u00a01, 38, 40 y\u00a082 de la Ley Hipotecaria). (MGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15643 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 238 KB)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>418.() CONVENIO REGULADOR y TITULACI\u00d3N P\u00daBLICA. ADJUDICACI\u00d3N DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 8, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un convenio regulador de las medidas de guarda y custodia de hijos no matrimoniales.<\/p>\n

\n

Resumen: <\/strong>La homologaci\u00f3n judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: una disoluci\u00f3n de condominio en convenio regulador de divorcio respecto\u00a0de finca adquirida de solteros<\/em><\/strong>) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, sino que su inscripci\u00f3n (Art 3\u00ba LH<\/a>) requiere escritura<\/strong> p\u00fablica notarial.<\/span><\/p>\n<\/div>\n

Doctrina:<\/strong> Interesante y acertada resoluci\u00f3n que confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA<\/strong><\/em> sobre la mec\u00e1nica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados<\/em><\/strong> en general, de exigir escritura p\u00fablica<\/strong> notarial para inscribir acuerdos transaccionales, as\u00ed, entre otras,\u00a0 en las RR. DGRN <\/strong>de 9 julio<\/a> (daci\u00f3n en pago <\/em>entre c\u00f3nyuges) y 5 agosto 2013<\/a> (adjudicaciones pro indiviso<\/em>); de 25 febrero 2014<\/a> (servidumbre <\/em>de paso), de 3 marzo 2015<\/a> (exceso de cabida<\/em>); o en 2016, las de 2 de junio<\/a> (compraventa<\/em>), 19 de julio<\/a> (disoluci\u00f3n de condominio<\/em>) y 6 de septiembre<\/a> de 2016 (divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) u otra de 30 de noviembre<\/a> (liquidaci\u00f3n de una sociedad conyugal<\/em>), las RR. de\u00a017 octubre<\/a>\u00a0(Convenios Reguladores de\u00a0divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre\u00a0de 2016<\/a> \u00a0(declaraci\u00f3n de Obra Nueva en <\/em>convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016<\/a> (divisi\u00f3n de cosa com\u00fan<\/em>) las RR. 5 de abril<\/a> (Liquidaci\u00f3n<\/em> de Gananciales <\/em>#172\/17<\/a>) y de 6 de abril<\/a>\u00a0 (disoluci\u00f3n de condominio<\/em> #173\/17<\/a>) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017<\/a> (para la resoluci\u00f3n por incumplimiento<\/em> una permuta); \u00a0R. 7 septiembre 2017<\/a> (daci\u00f3n en pago<\/em> de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017<\/a> (Disoluci\u00f3n y Liquidaci\u00f3n SL<\/em>); R. de 31 de octubre de 2017<\/a> (Reconocimiento dominio<\/em>) y\u00a0 las RR 2 noviembre 2016<\/a> y 18 de mayo<\/a> y 3 de noviembre de 2017<\/a> (protocolizaci\u00f3n de operaciones particionales<\/em>), R. 29 mayo<\/a> (protocolizaci\u00f3n unilateral de operaciones particionales<\/em>), RR.\u00a030 mayo<\/a>\u00a0 y\u00a0R.\u00a0<\/a>20 julio 2018<\/a>\u00a0\u00a0(Disoluci\u00f3n comunidad) y RR. de\u00a06 junio<\/a>\u00a0y 24 de octubre 2018<\/a> (c\u00f3nyuges ya divorciados).\u00a0(ACM<\/a>).<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15644 – 6 p\u00e1gs. – 245 KB)<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>419.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACI\u00d3N SIN AUTORIZACI\u00d3N JUDICIAL EXPRESA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)<\/p>\n<\/div>\n

Resumen<\/strong>: \u00a0Las reglas de liquidaci\u00f3n contenidas en el plan aprobado por el juez tienen como finalidad la tutela del inter\u00e9s colectivo de la masa pasiva. las cl\u00e1usulas de los planes de liquidaci\u00f3n deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas (art\u00edculo\u00a01285 del C\u00f3digo Civil), y, si alguna cl\u00e1usula admitiera distintos sentidos, debe interpretarse en el m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (art\u00edculo\u00a01284 del C\u00f3digo Civil).<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Mediante escritura la sociedad \u00abI, S.A., en liquidaci\u00f3n\u00bb, representada por el administrador concursal, vendi\u00f3 a otra S.A,determinado inmueble\u00a0 de acuerdo con el plan de liquidaci\u00f3n aprobado por auto de la magistrada-juez del Juzgado de lo Mercantil, en procedimiento de concurso abreviado. En dicho plan se establece una primera fase de venta directa de los bienes (sin necesidad de autorizaci\u00f3n judicial, salvo que la oferta de compra no alcanzase el\u00a050% del valor estimado) y una segunda fase de subasta judicial o notarial, fase esta \u00faltima que se iniciar\u00eda seg\u00fan el plan de liquidaci\u00f3n en caso de no llevarse a efecto la venta directa en el plazo de tres meses desde la aprobaci\u00f3n del mismo. En dicho plan se atribuye al inmueble referido un valor de\u00a0466.941,15 euros.<\/p>\n

En la escritura se incorpora una providencia\u00a0judicial de 19 de abril de 2017 en la que consta que, el d\u00eda\u00a04 de abril de\u00a02017, la administraci\u00f3n concursal solicit\u00f3 al juzgado la venta directa del inmueble (denominado lote\u00a02), y se ordena el traslado a las partes de la oferta de compra presentada por la sociedad \u00abNC, S.A.\u00bb para que alegasen los que a su derecho conviniera. En dicha solicitud se indica que la oferta recibida (por\u00a0360.000 euros) supone unos ingresos superiores para la masa que los que presumiblemente se obtendr\u00edan en un subasta notarial o judicial, en que el precio inicial de la subasta ser\u00eda\u00a0280.164,69 euros, por lo que la administraci\u00f3n concursal considera que resulta m\u00e1s favorable para los intereses del concurso que se adjudique el inmueble a la sociedad que ha realizado la oferta. Y se a\u00f1ade que \u00abpudiendo interpretarse que ha transcurrido la\u00a01.\u00aa fase de venta directa, la AC entiende que debe darse traslado a las partes por\u00a05 d\u00edas, para alegaciones. Caso de no existir oposici\u00f3n, la AC se entender\u00e1 facultada para proceder a la venta del lote\u00a02 en los t\u00e9rminos de la oferta recibida\u00bb. Concluye dicha solicitud suplicando al Juzgado que acuerde \u00ab1. Dar traslado a las partes de la oferta recibida por el lote\u00a02, por un plazo de\u00a05 d\u00edas para alegaciones. 2. Caso de no existir oposici\u00f3n, la AC se entender\u00e1 autorizada para proceder a la venta del lote\u00a02 en los t\u00e9rminos de la oferta recibida, sin necesidad de subastar dicho lote\u00bb.<\/p>\n

En otra diligencia de fecha\u00a016 de mayo de\u00a02017, tambi\u00e9n incorporada a la escritura, la misma magistrada-juez deja constancia de que ninguna de las partes personadas hizo alegaciones sobre la referida oferta, por lo que \u00abse pone en conocimiento de la Administraci\u00f3n concursal a los efectos oportunos\u00bb.<\/p>\n

Registrador:<\/strong> Considera que el plan de liquidaci\u00f3n judicialmente aprobado establece la necesidad de autorizaci\u00f3n judicial<\/strong> para proceder a la venta directa del bien y esa autorizaci\u00f3n debe ser expresa e indubitada<\/strong>.<\/p>\n

Notario:<\/strong> El notario recurrente alega que existe autorizaci\u00f3n del Juzgado para la venta realizada, por lo que se ha dado cumplimiento a las normas establecidas en el plan de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>:\u00a0 Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

Se\u00f1ala que en el sistema concursal espa\u00f1ol vigente, abierta la denominada \u00abfase de liquidaci\u00f3n\u00bb, la liquidaci\u00f3n de los bienes y derechos que integran la masa activa tiene que realizarse, bien conforme al plan de liquidaci\u00f3n aprobado por el juez del concurso (art\u00edculo\u00a0148 de la Ley Concursal<\/a>), bien conforme a las reglas legales supletorias (art\u00edculo\u00a0149 de la Ley Concursal<\/a>).<\/strong> Esta alternativa pone de manifiesto la existencia de una clara opci\u00f3n de pol\u00edtica legislativa dirigida a evitar que la administraci\u00f3n concursal opere discrecionalmente en la fase espec\u00edficamente predispuesta para la conversi\u00f3n en dinero de los bienes y derechos que integran el patrimonio concursal que, en cuanto patrimonio de afectaci\u00f3n, est\u00e1 destinado a la satisfacci\u00f3n de los acreedores concursales clasificados en distintas categor\u00edas. El r\u00e9gimen legal s\u00f3lo opera en defecto de aprobaci\u00f3n judicial del plan de liquidaci\u00f3n presentado por la administraci\u00f3n concursal.\u2003<\/p>\n

Las reglas de liquidaci\u00f3n contenidas en el plan<\/strong> aprobado por el juez no tienen como finalidad la tutela<\/strong> del inter\u00e9s individual de uno o varios acreedores, sino el inter\u00e9s colectivo de la masa pasiva.<\/strong><\/p>\n

Por otra parte, al igual que sucede en materia contractual, las cl\u00e1usulas de los planes de liquidaci\u00f3n deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas (art\u00edculo\u00a01285 del C\u00f3digo Civil<\/a>)<\/strong>, y, si alguna cl\u00e1usula admitiera distintos sentidos, debe interpretarse en el m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (art\u00edculo\u00a01284 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/strong><\/p>\n

Establece que la simple providencia judicial no es una resoluci\u00f3n equiparable al auto judicial,\u00a0<\/strong>aunque no es desconocida respecto de la venta de inmuebles en la LEC, (art\u00edculo\u00a0803.3).\u00a0Pero<\/strong>\u00a0el recurso debe ce\u00f1irse a los defectos expresados por el registrador en su calificaci\u00f3n (art\u00edculo\u00a0326 de la LH). Y, a la vista, tanto de la solicitud del administrador concursal (seg\u00fan la cual de no existir oposici\u00f3n se entender\u00eda autorizado para la venta propuesta), unida a los autos y a la que se refiere la providencia judicial de fecha\u00a019 de abril de\u00a02017, como de la providencia de fecha\u00a016 de mayo de\u00a02017 (en la que la juez se remite a la anterior), que, al no existir alegaciones de las partes, lo pone en conocimiento del administrador concursal \u00aba los efectos oportunos\u00bb, debe concluirse que concurre tanto la impl\u00edcita conformidad de los acreedores personados en el concurso de acreedores a la venta \u2014 no consta que la hayan objetado\u2014 como la conformidad de la juez al sistema seguido para la enajenaci\u00f3n del inmueble.<\/strong> (IES)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15645 – 6 p\u00e1gs. – 244 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/a>

<\/a>420.** CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA EN GARANT\u00cdA DE LETRAS DE CAMBIO POR SENTENCIA<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 24 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Laviana a cancelar una hipoteca en virtud de mandamiento judicial.<\/p>\n

Resumen:<\/strong>\u00a0Para cancelar una hipoteca en garant\u00eda de cinco letras de cambio, emitidas en relaci\u00f3n con un reconocimiento de deuda, si por sentencia firme se declara la nulidad de las letras y de la hipoteca, en procedimiento dirigido \u201ccontra los desconocidos endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de aquellas\u201d, no es imprescindible \u201cla recogida o inutilizaci\u00f3n de las letras emitidas\u201d.<\/span><\/p>\n

\u00a0Hechos<\/strong>: En el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 8 de Oviedo, se tramit\u00f3 procedimiento ordinario, a instancia de la AEAT en Asturias, frente a dos Mercantiles (A y B), adem\u00e1s de un particular y \u201clos desconocidos endosatarios y leg\u00edtimos tenedores\u201d de cinco letras de cambio, cuyo pago estaba garantizado con hipoteca cambiara, sobre dos fincas, a efecto de proceder a la cancelaci\u00f3n registral de dicha hipoteca.<\/p>\n

\u00a0Se dicta sentencia, que declara:<\/p>\n

\u00a01) la nulidad \u201cpor ausencia de causa\u201d del reconocimiento de deuda de una de las mercantiles demandadas a favor de la otra.<\/p>\n

\u00a02) y adem\u00e1s se declara \u201cla nulidad, inutilizaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de las cinco letras de cambio, emitidas por una de dichas mercantiles y aceptadas por la otra, as\u00ed como de la hipoteca constituida para su garant\u00eda\u201d.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>Suspende la inscripci\u00f3n de dicha cancelaci\u00f3n de la hipoteca cambiaria, que garantizaba el pago de referidas cinco letras de cambio, ya que:<\/p>\n

\u00a01).- La hipoteca se ha constituido a favor de los tenedores futuros de las letras de cambio, por lo que el derecho. hipotecario se entiende transferido con la obligaci\u00f3n garantizada, sin necesidad de hacer constar la transferencia en el Registro. (arts. 150<\/a> y 154 LH)<\/a>.<\/p>\n

\u00a02).- Que, el art 211 del RH<\/a>, determina que, cuando se ordena la cancelaci\u00f3n de la hipoteca cambiaria, por decisi\u00f3n o providencia ejecutoria, dictada en procedimiento ordinario o especial, se \u201cdebe hacer constar la recogida e inutilizaci\u00f3n de los t\u00edtulos de que se trate, por testimonio del secretario que intervenga en el procedimiento correspondiente\u201d (RS 25 marzo 1999)<\/a>, ya que son los t\u00edtulos cambiarios los que legitiman al acreedor y es necesaria la presentaci\u00f3n de las letras en el juzgado, a efecto de conocer qui\u00e9nes son los tenedores y acreedores hipotecarios actuales, sin que sea suficiente que la demanda se dirija contra \u201clos leg\u00edtimos tenedores de los t\u00edtulos garantizados\u201d.<\/p>\n

\u00a03) Presentados nuevos documentos por la Abogac\u00eda del Estado, el registrador reitera su calificaci\u00f3n, de suspensi\u00f3n de la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, dado que no se ha conseguido la identificaci\u00f3n de los actuales tenedores de las letras de cambio garantizadas con la hipoteca, y no ha tenido \u00e9xito el emplazamiento de \u00e9stos por edictos.<\/p>\n

\u00a0Recurrente<\/strong>: La abogac\u00eda del Estado en representaci\u00f3n de la AEAT, recurre la anterior calificaci\u00f3n, alegando que la hipoteca fue constituida en garant\u00eda de t\u00edtulos transmisibles por endoso (letras de cambio), sin que haya sido posible la identificaci\u00f3n de los endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de los t\u00edtulos, por lo que se est\u00e1 ante un acreedor indeterminado, lo que exige aplicar reglas especiales para esta cancelaci\u00f3n. Por ello, en base a los arts. 154 LH y ss.<\/a> relativos a procedimientos especiales de cancelaci\u00f3n, es posible que la hipoteca pueda ser cancelada por decisi\u00f3n o providencia ejecutoria, dictada en un procedimiento ordinario o especial.<\/p>\n

Por otra parte, en la tramitaci\u00f3n efectuada, se han salvaguardado los dchos procesales y la tutela judicial efectiva de los tenedores actuales de las letras y acreedores hipotecarios, por cuanto el Juzgado, procedi\u00f3, previa solicitud, a ordenar la publicaci\u00f3n de dos edictos por tiempo de dos meses, cada uno, en el BOE, a fin de que cuantos se consideraran con derecho a oponerse a la cancelaci\u00f3n, pudieran comparecer y mostrarse como parte en el procedimiento, y tambi\u00e9n se han publicado tales edictos, por el mismo plazo, en el tabl\u00f3n de anuncios del propio juzgado. Se apoya todo ello en el art 156 LH<\/a> que establece que, cabe la cancelaci\u00f3n total de la hipoteca, si se presentan, tres cuartas partes de los t\u00edtulos emitidos y se asegura el pago de los restantes\u2026 la cancelaci\u00f3n, en este caso, deber\u00e1 acordarse por sentencia, previos dos llamamientos por edictos publicados en el BOE, y tiempo de 2 meses cada llamamiento, a cuantos se consideren con dcho. a oponerse a la cancelaci\u00f3n\u201d<\/p>\n

La Abogac\u00eda del Estado alude adem\u00e1s a dos sentencias: la de 16\/2010 de 4 de febrero, secci\u00f3n primera de la Audiencia de Zamora (JUR 2010\/147898) y la de la Audiencia Provincial de Zamora 153\/2010 de 17 septiembre (JUR 201\/354888) de las que resulta que bastar\u00eda para estimar la pretensi\u00f3n judicial, o sea la cancelaci\u00f3n de la hipoteca cambiaria, bien \u201cla declaraci\u00f3n de la inutilizaci\u00f3n de las obligaciones hipotecarias\u2026, una vez acreditado por la parte actora la inutilizaci\u00f3n de los t\u00edtulos, o bien si se acreditara, por cualquier otro medio probatorio (testigos, interrogatorio), la inutilizaci\u00f3n material de los mismos\u201d. Pero, todo caso, ser\u00eda posible llegar a \u201cla convicci\u00f3n judicial que declarara la inutilizaci\u00f3n jur\u00eddica de los t\u00edtulos, si se aprobara judicialmente la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n incorporada a los mismos, ya que, extinguida la obligaci\u00f3n, es obvio que quedar\u00edan inutilizados los t\u00edtulos\u201d.<\/p>\n

Por tanto, tramitado un procedimiento judicial, en el que, por sentencia firme, se ha declarado la nulidad de las letras de cambio, y de la hipoteca que garantiza su pago, y aunque no se ha cumplido lo que dispone el art. 211 RH (ya que no se han recogido ni inutilizado las cambiales), se estima el recurso, ya que el procedimiento judicial se ha dirigido, no s\u00f3lo contra el primer tenedor de las letras, sino tambi\u00e9n contra los desconocidos endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de las mismas<\/strong>. La relaci\u00f3n procesal ha sido entablada correctamente, ya que han sido llamados al proceso \u201ctodos los que eventualmente pueden ser titulares del cr\u00e9dito cambiario, y por tanto de la hipoteca constituida para garantizar dicho cr\u00e9dito. De esta forma, pedir la recogida e inutilizaci\u00f3n de las letras, cuando procesalmente se han adoptado las medidas necesaria para eludir la indefensi\u00f3n, mediante la extensi\u00f3n de la demanda a los desconocidos endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de las letras, supone una exigencia excesiva, que impedir\u00eda de facto la cancelaci\u00f3n de una hipoteca que ya ha sido declarada nula por sentencia judicial.<\/p>\n

Por tanto no hace falta la inutilizaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de las letras, sino que basta para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca que garantiza el pago de las mismas, que se declare la nulidad radical del negocio jco simulado, del que aquellas traigan causa, as\u00ed como de su garant\u00eda (hipoteca), constituida en su seguridad, y por tanto de las cambiales que instrumentaron la deuda, que ser\u00edan igualmente nulas.<\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Doctrina de la Direcci\u00f3n General: <\/strong><\/p>\n

1.-<\/strong> La hipoteca en garant\u00eda de letras de cambio se encuadra en la categor\u00eda de las llamadas hipotecas de seguridad, donde, la accesoriedad respecto del cr\u00e9dito garantizado es mayor que en la hipoteca ordinaria. En aquella, el cr\u00e9dito cambiario, tiene vida propia a espaldas del Registro, ya que la hipoteca se resiente de las vicisitudes de la cambial. Asi la RS 6 agosto 2014<\/a>, establece que el endoso de la letra supone la transmisi\u00f3n de la titularidad del cr\u00e9dito hipotecario, sin que se notifique al deudor, ni conste en el Registro. (arts. 149 y 150). El tenedor de la cambial seg\u00fan la cadena de endosos est\u00e1 legitimado para promover la acci\u00f3n cambiaria y la hipotecaria.<\/p>\n

\u00a02.-<\/strong> Constituida la hipoteca en favor de los tenedores presentes o futuros de determinadas cambiales, el dcho. hipotecario, se transfiere con la obligaci\u00f3n garantizada<\/strong>, sin necesidad de hacer constar la transferencia en el Registro. Por eso el art 211 RH determina que, si la cancelaci\u00f3n se efect\u00faa por decisi\u00f3n o providencia ejecutoria judicial, se har\u00e1 constar la recogida e inutilizaci\u00f3n de los t\u00edtulos, por testimonio del secretario judicial.<\/p>\n

\u00a03.-<\/strong> En el presente caso, se ha tramitado un procedimiento judicial en el que se ha declarado, por sentencia firme<\/strong>, la nulidad de las letras de cambio y de la hipoteca,<\/strong> que las garantizaba, y aunque no se ha cumplido lo dispuesto en el art 211 RH, ya que los t\u00edtulos no han sido recogidos ni inutilizados, sin embargo (y esto conduce a la estimaci\u00f3n del recurso), \u201cel procedimiento se ha dirigido, no s\u00f3lo contra el primer tenedor de las letras, sino tambi\u00e9n contra los desconocidos endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de las mismas\u201d. Por ello, la relaci\u00f3n procesal ha sido correctamente entablada, ya que han sido llamados al proceso \u201ctodos los que eventualmente pueden ser los titulares del cr\u00e9dito cambiario y por tanto de la hipoteca constituida para garantizar el cr\u00e9dito\u201d. <\/strong><\/p>\n

\u00a0A la vista de lo anterior, pedir la recogida e inutilizaci\u00f3n de las letras de cambio, garantizadas con la hipoteca, cuando, procesalmente, se han tomado las medidas necesarias para eludir la indefensi\u00f3n<\/strong>, mediante la extensi\u00f3n de la demanda a los desconocidos endosatarios y tenedores leg\u00edtimos de las mismas, supone una exigencia excesiva que impide de facto la cancelaci\u00f3n de una hipoteca, que ya ha sido declarada nula por sentencia judicial.<\/strong><\/p>\n

\u00a0Por todo ello, se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n registral.\u00a0<\/strong>(JLN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15762 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 303\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>421.*** CANCELACI\u00d3N DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA DE HACER Y NO HACER: ARTS. 82.5 LH, 210.8 LH Y 177 RH\u00a0<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se deniega la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

Resumen:<\/strong> Las condiciones resolutorias en garant\u00eda de obligaciones de hacer y de no hacer no se pueden cancelar por la v\u00eda de la prescripci\u00f3n del art. 82.5 LH<\/a>, sino que hay que acudir a la caducidad de 40 a\u00f1os del art 210<\/a> regla 8\u00ba<\/span><\/p>\n

Se pretende la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda del cumplimiento de una obligaci\u00f3n de hacer (concluir las obras de construcci\u00f3n en el plazo de ocho a\u00f1os a partir del 18 de septiembre de 1987) y no hacer (no disponer ni gravar por acto inter vivos hasta que no est\u00e9n totalmente concluidas las construcciones e instalaciones en los t\u00e9rminos previstos en la escritura).<\/p>\n

La Registradora<\/strong> entiende que no es posible por no haber transcurrido el plazo de 40 a\u00f1os previsto en el art. 210.<\/a>regla 8\u00aa, p\u00e1rr. segundo, mientras que el recurrente entiende que debe aplicarse el m\u00e1s breve del art. 82 LH<\/a>.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/strong> confirma la nota y hace un interesante estudio de las diferencias<\/strong> entre el art. 82. Regla 5\u00aa, en relaci\u00f3n con el 177 RH<\/a> y el art. 210 de la LH, introducido por la Ley 13\/2015.<\/p>\n

As\u00ed, el art. 82<\/a><\/strong> es aplicable a las condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado y a las hipotecas<\/strong>; y el 177 RH<\/strong><\/a> a los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes<\/strong>, que es un plazo de caducidad (opci\u00f3n, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificaci\u00f3n jur\u00eddica. Sin embargo, a las condiciones resolutorias en garant\u00eda de obligaciones distintas del pago del precio aplazado, no se les puede aplicar por analog\u00eda el 177 \u2013 ya que son distintos supuestos \u2013 ni el art. 82.5, que lo es \u00fanicamente cuando se garantiza el precio aplazado (se trata de una norma excepcional) y por tanto de interpretaci\u00f3n estricta y restringida.<\/p>\n

En cuanto a la legitimaci\u00f3n para solicitar la cancelaci\u00f3n<\/strong>: El art. 82 la limita \u201cal titular registral de cualquier derecho sobre la finca\u201d; mientras que el 210 la extiende a \u201ccualquier interesado\u201d.<\/p>\n

Respecto al fundamento<\/strong>: el 82 se basa en la prescripci\u00f3n de las acciones seg\u00fan la legislaci\u00f3n civil, con lo que el plazo puede variar. Mientras que el 210 fija unos plazos propios, cuyo c\u00f3mputo es registral y establece un aut\u00e9ntico r\u00e9gimen de caducidad de asientos.<\/p>\n

En cuanto a los supuestos a que se aplican<\/strong>: el 82<\/strong> a las hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado aplicando el plazo de prescripci\u00f3n de la legislaci\u00f3n civil, desde el d\u00eda que debi\u00f3 producirse el pago seg\u00fan el Registro; mientras que el art. 210<\/strong> se aplica a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debi\u00f3 producirse el pago<\/strong> \u00edntegro de la obligaci\u00f3n garantizada, cuando hayan transcurrido veinte a\u00f1os desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n<\/strong> de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os desde el \u00faltimo asiento<\/strong> relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda. (MN)<\/p>\n

Ver en este mismo informe la R. 25 de octubre de 2018 (misma fecha)<\/a>.<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15763 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 255\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>422.* DIVISI\u00d3N JUDICIAL DE HERENCIA. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 25, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una sentencia de adjudicaci\u00f3n de finca procedente de divisi\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Se discute, en este recurso, el alcance que puede tener la calificaci\u00f3n registral respecto de los documentos judiciales. La RS ratifica que las decisiones judiciales no pueden acceder autom\u00e1ticamente al Registro de la Propiedad, sin haber pasado antes por el tamiz de la calificaci\u00f3n registral, ya que es, el registrador, quien debe examinar, en todo caso -a efectos de la inscripci\u00f3n- sus formalidades extr\u00ednsecas, los obst\u00e1culos que puedan surgir del Registro, as\u00ed como la competencia del juzgado o tribunal que la dicta y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Hechos<\/strong>: En el Registro de la Propiedad aparece una vivienda inscrita, en principio, a nombre de los padres de A.M.C., que se encontraban casados en r\u00e9gimen de gananciales.<\/p>\n

\u00a0M\u00e1s tarde, por sentencia de 2009, relativa a juicio ordinario de divisi\u00f3n judicial de herencia de A.M.C., se adjudica la titularidad de aquella vivienda primitiva (inscrita, como digo, a nombre de los dos padres de \u00e9sta), en proindiviso y por partes iguales, a los cinco hijos de A.M.C., sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del esposo de \u00e9sta. Y en el antecedente tercero de dicha sentencia, se acumula a la herencia de A.M.C., el auto judicial de declaraci\u00f3n de herederos, del procedimiento sustanciado en 1992, respecto de la herencia testamentaria del esposo de aquella.<\/p>\n

\u00a0Finalmente, por auto de 2018, el mismo juzgado rectifica determinado error material de aquella sentencia primitiva de 2009, modificando el n\u00famero registral de la finca que hab\u00eda sido adjudicada.<\/p>\n

\u00a0Registrador: <\/strong>Al calificar los documentos judiciales, el registrador alega una serie de defectos que presenta la documentaci\u00f3n aportada a efecto de su inscripci\u00f3n:<\/p>\n

\u00a01).- Que no se ha llevado a cabo la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal de los esposos que tienen inscrita la finca en el Registro (los padres de AMC).<\/p>\n

\u00a02).- Que no se ha formalizado la herencia del esposo de la causante AMC, hija de aquellos.<\/p>\n

\u00a03).- Que no se acompa\u00f1a el certificado de \u00faltimas voluntades del esposo de esta \u00faltima, ni se indica cu\u00e1l es su \u00faltimo testamento.<\/p>\n

\u00a04).- Tampoco se determina qu\u00e9 parte de la vivienda se adjudica bien en pleno dominio, en nuda propiedad y en usufructo, a sus herederos y legatario.<\/p>\n

\u00a05).- Tampoco constan los NIE, domicilio y estado civil de los adjudicatarios de la vivienda, ni se ha procedido a acumular al procedimiento de la herencia de la causante AMC, la del esposo de \u00e9sta.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Uno de los interesados en la inscripci\u00f3n, recurre la calificaci\u00f3n registral, alegando que el registrador exige determinada documentaci\u00f3n, con lo que no toma en cuenta toda la labor llevada a cabo por el Magistrado-Juez competente, exigiendo que se siga un nuevo procedimiento similar al ya actuado, y siendo claro que toda la documentaci\u00f3n, exigida por el registrador, se present\u00f3 y se recoge en el documento judicial elaborado por el juez, y que el Registrador tiene que acatar y cumplir con la sentencia judicial y proceder a la inscripci\u00f3n de la finca, en los t\u00e9rminos que resultan de la misma.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DG desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Doctrina de la Direcci\u00f3n General: <\/strong><\/p>\n

1.-<\/strong> En cuanto al primer punto, ratifica que, para inscribir ahora la finca en cuesti\u00f3n, se precisa la liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales<\/strong>, de los esposos, a cuyo favor, constaba ya inscrita la vivienda en el Registro, ya que el art 20 LH<\/a> se\u00f1ala que es preciso que \u201cconste previamente inscrito o anotado el dcho. de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos relativos a dchos reales sobre inmuebles\u201d, as\u00ed como que \u201cinscrito un t\u00edtulo traslativo no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible\u201d.<\/p>\n

2.-<\/strong> En cuanto al segundo defecto, el art 76 del RH<\/a> y ss., exigen que se aporte el certificado del Registro de \u00daltimas Voluntades<\/strong>, para comprobar si el testamento aportado es el \u00faltimo otorgado.<\/p>\n

3.-<\/strong> En cuanto al tercer defecto, exige se determine, respecto de la finca adjudicada, la participaci\u00f3n<\/strong> que se adjudica en pleno dominio, nuda propiedad y usufructo, asi el art 54 RH<\/a> precisa determinar la porci\u00f3n ideal adjudicada a cada titular. As\u00ed lo determina tambi\u00e9n la RS 7 marzo 2011<\/a>, <\/strong>siendo necesario fijar siempre la cuota de cada titular, sin que basten las presunciones de igualdad de los art. 393<\/a> y 1138 c.c.<\/a><\/p>\n

4.-<\/strong> Respecto de la exigencia de determinar las circunstancias personales<\/strong>, NIF y estado civil de los adjudicatarios de la vivienda, el art 51. 9 RH<\/a>, asi lo establece.<\/p>\n

5.-<\/strong> Finalmente en cuanto a no acreditarse la acumulaci\u00f3n del procedimiento sustanciado respecto de la testamentaria del esposo de la causante (hija de los titulares registrales originarios) a la herencia de \u00e9sta, y seg\u00fan el art 3 LH<\/a>, se exige una documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica<\/strong> que acredite la acumulaci\u00f3n de procedimientos, no es bastante la mera manifestaci\u00f3n de los interesados.<\/p>\n

Por todo ello se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n registral. (JLN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15764 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 243\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>423.*** REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SUCESIVO MEDIANTE CERTIFICACI\u00d3N ADMINISTRATIVA<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 3 a inscribir una certificaci\u00f3n administrativa de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n<\/div>\n

Resumen:<\/strong> Las entidades que integran la Administraci\u00f3n Local (art. 2.1,c) Ley del Sector P\u00fablico), est\u00e1n habilitadas legalmente para tramitar un expediente administrativo que concluya con la emisi\u00f3n de una certificaci\u00f3n administrativa de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido de una finca registral declarando la titularidad de la misma precisamente a su favor, art\u00edculo 206.4 LH, siempre que concurran los presupuestos legales para ello, y adem\u00e1s, las inscripciones as\u00ed practicadas estar\u00e1n, afectadas por la limitaci\u00f3n de efectos establecida en el art\u00edculo\u00a0207 de la Ley Hipotecaria.<\/span><\/p>\n

Hechos.<\/strong>– Se cuestiona si procede la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n administrativa para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo declarando justificado el dominio de determinada finca a favor del Ayuntamiento de Madrid.<\/p>\n

El domino est\u00e1 inscrito a favor de EPP, inscripci\u00f3n con m\u00e1s de 30 a\u00f1os de antig\u00fcedad. Con anterioridad la finca estuvo inscrita a favor de MCH, quien ten\u00eda licencia para la construcci\u00f3n y explotaci\u00f3n del Mercado de abastos (previsi\u00f3n de reversi\u00f3n 30 a\u00f1os). Posteriormente EPP como adquirente de los derechos del anterior titular MCH, solicita la renovaci\u00f3n de las bases de la concesi\u00f3n acomodando las condiciones al r\u00e9gimen actual y, \u201cquedando al final del plazo concedido el terreno a favor del Excmo. Ayuntamiento de Madrid, sin que tenga que abonar, en caso de acordarse la reversi\u00f3n plena, suma alguna por el solar\u201d <\/strong>y entre las condiciones del Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de 31\/12\/1948, de las que EPP se da por enterado por escrito, se se\u00f1ala que el mercado revertir\u00e1 al municipio a los cincuenta y tres a\u00f1os (6 de agosto de 1983)<\/strong><\/p>\n

Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 22 de julio de 1983, \u00e9ste de da por enterado que la concesi\u00f3n caduca el 6 de agosto de 1983, acordando su reversi\u00f3n a favor del Ayuntamiento que deber\u00e1 formalizarse el 3 de octubre de 1983; en dicha fecha se formaliz\u00f3 por parte del Ayuntamiento y de la entonces concesionaria, Do\u00f1a PPM, acta administrativa de reversi\u00f3n por la que en dicho acto y en ejecuci\u00f3n del citado acuerdo \u201crecibe\u2026 y toma posesi\u00f3n del Mercado de Abastos\u201d<\/p>\n

Registro.<\/strong>– Alega: A) la titularidad inscrita no est\u00e1 sujeta a plazo de tiempo; B) no puede pretenderse la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de un Exp. Reanudaci\u00f3n de tracto, bas\u00e1ndose en documentos no inscritos para justificar una prescripci\u00f3n adquisitiva contra el titular registral o sus causahabientes evitando el procedimiento del art\u00edculo 208LH; C) No puede pretenderse ejecutar un derecho de reversi\u00f3n bas\u00e1ndose en un Acuerdo del Ayuntamiento Pleno, que no consta inscrito; D) En ning\u00fan caso ha reconocido la DGRN que sea la propia Corporaci\u00f3n municipal la que tramite un EXP. Reanudaci\u00f3n del tracto y E) No han sido debidamente notificados los afectados.<\/p>\n

Recurrente.<\/strong>– \u00a0Se opone.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n.-<\/strong> Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

1.<\/strong>– El hecho de que los asientos de inscripci\u00f3n no est\u00e9n sujetos a plazo de caducidad no es obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de un Exp. Reanudaci\u00f3n del tracto.<\/p>\n

2.-<\/strong> En cuanto al segundo defecto que no puede pretenderse la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de un Exp. Reanudaci\u00f3n de tracto, bas\u00e1ndose en documentos no inscritos para justificar una prescripci\u00f3n adquisitiva contra el titular registral o sus causahabientes evitando el procedimiento del art\u00edculo 208LH, trae el Centro directivo a colaci\u00f3n la R.<\/strong><\/a>\u00a027 de marzo de 2014<\/a>\u00a0<\/strong>para un supuesto de reanudaci\u00f3n de tracto relativa a un expediente judicial. Reconoce, no obstante, que la doctrina establecida en relaci\u00f3n con los expedientes judiciales de reanudaci\u00f3n del tracto, puede plantear dudas en cuanto a su posible extrapolaci\u00f3n al \u00e1mbito de las certificaciones administrativas de reanudaci\u00f3n del tracto del art\u00edculo\u00a0206.4 de LH, al concurrir un doble factor diferencial: la no intervenci\u00f3n de una autoridad judicial y el hecho de que sea la propia Administraci\u00f3n, titular del bien, la que realizar\u00eda la valoraci\u00f3n sobre la concurrencia de los requisitos legales exigidos para la consumaci\u00f3n de la usucapi\u00f3n<\/p>\n

Frente la escritura p\u00fablica, en la que se plasma un negocio jur\u00eddico de mutaci\u00f3n jur\u00eddico real\u00a0 que re\u00fane los requisitos sustantivos del t\u00edtulo (consentimiento, objeto y causa) y modo (art\u00edculo\u00a01462 del C\u00f3digo Civil), la mutaci\u00f3n sin causa negocial como consecuencia de la prescripci\u00f3n exige una determinaci\u00f3n de los hechos y de su valoraci\u00f3n jur\u00eddica que escapa por completo de la funci\u00f3n notarial y de la registral. Como concluye la Resoluci\u00f3n de\u00a07 de marzo de\u00a02018 \u00abla valoraci\u00f3n de los hechos a los efectos de la adquisici\u00f3n del dominio por prescripci\u00f3n, (\u2026) corresponde a jueces y tribunales y no puede ser sustra\u00edda de su conocimiento\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, lo que sucede en el presente caso es que lo que reclama el registrador, al negar la virtualidad legal de la certificaci\u00f3n administrativa para afirmar la existencia de la usucapi\u00f3n de un inmueble a su favor, no es residenciar la cuesti\u00f3n en el seno de un procedimiento judicial declarativo, sino la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art\u00edculo\u00a0208 de la LH<\/a> y este defecto no puede mantenerse ya que la Ley\u00a013\/2015, de\u00a024 de junio, dio nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo\u00a0206, apartado\u00a04, precepto \u00e9ste \u00faltimo que tras su modificaci\u00f3n parcial por la disposici\u00f3n final primera de la citada Ley\u00a013\/2015, dispone que \u00abadem\u00e1s del medio previsto en el art\u00edculo\u00a0208 de la Ley Hipotecaria, la certificaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo\u00a0206<\/a> de esta Ley ser\u00e1 t\u00edtulo v\u00e1lido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido<\/strong>, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposici\u00f3n dentro de los treinta d\u00edas siguientes a aquel en que la Administraci\u00f3n les hubiese dado traslado de la certificaci\u00f3n que se propone inscribir, mediante notificaci\u00f3n personal o, de no ser \u00e9sta posible, mediante publicaci\u00f3n de edictos en los t\u00e9rminos que se expresan a continuaci\u00f3n. Si los interesados no son conocidos, podr\u00e1 inscribirse la certificaci\u00f3n cuando las inscripciones contradictorias tengan m\u00e1s de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, no hayan sufrido alteraci\u00f3n durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de treinta d\u00edas comunicando la intenci\u00f3n de inscribir la certificaci\u00f3n en el tabl\u00f3n del Ayuntamiento, y en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb, en el de la Comunidad Aut\u00f3noma o en el de la provincia, seg\u00fan cu\u00e1l sea la Administraci\u00f3n que la haya expedido, sin que se haya formulado oposici\u00f3n por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificaci\u00f3n se har\u00e1 constar el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administraci\u00f3n titular en la posesi\u00f3n pac\u00edfica del mismo\u00bb.<\/em><\/p>\n

Como se\u00f1ala la recurrente y resulta de los art\u00edculos\u00a0206.4 de la LH y\u00a037.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas, el procedimiento de reanudaci\u00f3n del tracto por la v\u00eda de la certificaci\u00f3n administrativa no es supletorio del procedimiento ordinario del art\u00edculo\u00a0208, sino que resulta facultativo para la Administraci\u00f3n titular.<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s, las declaraciones que se contienen en la certificaci\u00f3n administrativa calificada en relaci\u00f3n con la posesi\u00f3n de la finca por parte del Ayuntamiento responden al cumplimiento de la exigencia impuesta por el art\u00edculo\u00a037.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas en cuanto al contenido de la certificaci\u00f3n<\/strong>, al disponer que en la certificaci\u00f3n no s\u00f3lo se har\u00e1 constar \u00abel t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del bien o derecho\u00bb, sino tambi\u00e9n \u00abel tiempo que lleva la Administraci\u00f3n titular en la posesi\u00f3n pac\u00edfica del mismo\u00bb. Por tanto, no es propiamente el t\u00edtulo material de la usucapi\u00f3n el invocado para fundamentar la solicitud de la inscripci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

3.-<\/strong> Sostiene el registrador que no puede pretenderse \u00abla inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de un expediente de reanudaci\u00f3n de tracto bas\u00e1ndose en documentos no inscritos (concesi\u00f3n municipal, expediente de desafectaci\u00f3n,…)\u00bb. El Centro Directivo recuerda que uno de los requisitos exigidos para acudir a los expedientes de reanudaci\u00f3n del tracto<\/strong>\u00a0(requisito com\u00fan aplicable tambi\u00e9n a las certificaciones administrativas de reanudaci\u00f3n del art\u00edculo\u00a0206.4) es que exista una efectiva interrupci\u00f3n del tracto<\/strong>.<\/p>\n

4.-<\/strong> La pretensi\u00f3n de inscripci\u00f3n deducida por el Ayuntamiento cuenta con un t\u00edtulo jur\u00eddico (derecho de reversi\u00f3n) previsto en la propia concesi\u00f3n y amparado en la Ley. Falta el t\u00edtulo material<\/strong> (supuestamente sucesorio) a favor de la sucesora en la titularidad de la concesi\u00f3n, do\u00f1a P. P. M., que intervino en tal condici\u00f3n en la firma del acta de reversi\u00f3n a favor del Ayuntamiento.<\/p>\n

El Centro Directivo (cfr. Resoluciones de\u00a019 de septiembre y\u00a07 de diciembre de\u00a02012 o\u00a024 de marzo de\u00a02015) admite tambi\u00e9n en este punto concreto el expediente, alegando la doctrina sentada acerca de su admisi\u00f3n, incluso en casos donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtenci\u00f3n de la titulaci\u00f3n ordinaria revista una extraordinaria dificultad<\/strong>, que dar\u00eda lugar a formalismos inadecuados.<\/p>\n

Toma en consideraci\u00f3n que la Administraci\u00f3n recurrente alega la imposibilidad (extraordinaria dificultad) de localizar a los herederos del titular registral (don M. P. P.) y de la \u00abtransmitente\u00bb en el sentido de haber prestado su consentimiento o reconocimiento a la reversi\u00f3n (do\u00f1a P. P. M.), herederos que, por otra parte, no han comparecido en el expediente tras cumplirse los tr\u00e1mites de publicaci\u00f3n previstos legalmente.<\/p>\n

5.-<\/strong> Examina la tacha relativa a la falta de notificaci\u00f3n fehaciente al titular registral<\/strong>. Tampoco confirma la calificaci\u00f3n en cuanto a este extremo.\u2003<\/p>\n

De la certificaci\u00f3n administrativa calificada resulta que se realizaron actuaciones de indagaci\u00f3n administrativa sobre el domicilio de los dos titulares conocidos de la concesi\u00f3n administrativa caducada (titular registral de la finca el primero de ellos), don E. P. P. y do\u00f1a P. P. M., y se remitieron por correo certificado al \u00fanico domicilio localizado sendas comunicaciones dirigidas a sus respectivos herederos (presumiendo el fallecimiento del primero teniendo en cuenta la fecha de la inscripci\u00f3n a su favor y teniendo constancia cierta del fallecimiento de la \u00faltima). Dichas comunicaciones postales resultaron infructuosas, raz\u00f3n por la cual se public\u00f3 anuncio para el emplazamiento de los citados herederos, en plazo de treinta d\u00edas, en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb de\u00a012 de marzo de\u00a02018. Consta en la certificaci\u00f3n calificada que \u00abtranscurrido el plazo indicado nadie ha comparecido en el expediente ni ha formulado alegaciones\u00bb.<\/p>\n

El art\u00edculo\u00a037.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones P\u00fablicas prev\u00e9 tambi\u00e9n la publicaci\u00f3n del edicto en el \u00abtabl\u00f3n del Ayuntamiento\u00bb, pero esta parte del precepto puede entenderse afectada por la posterior Ley\u00a039\/2015, de\u00a01 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com\u00fan de las Administraciones P\u00fablicas que en su art\u00edculo\u00a044, al regular las notificaciones infructuosas, dispone que \u00abcuando los interesados en un procedimiento sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificaci\u00f3n o bien, intentada \u00e9sta, no se hubiese podido practicar, la notificaci\u00f3n se har\u00e1 por medio de un anuncio publicado en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb\u00bb.<\/p>\n

La norma prev\u00e9 tambi\u00e9n la posibilidad de que las Administraciones puedan publicar un anuncio en el tabl\u00f3n de edictos del Ayuntamiento del \u00faltimo domicilio del interesado o del Consulado o Secci\u00f3n consular de la Embajada correspondiente, pero esta posibilidad tiene atribuida expresamente en la citada norma legal un \u00abcar\u00e1cter facultativo\u00bb, disposici\u00f3n adicional tercera de la misma Ley de Procedimiento Administrativo Com\u00fan\u00a0que, tras aludir al sistema automatizado de remisi\u00f3n y gesti\u00f3n telem\u00e1tica para la publicaci\u00f3n de los anuncios previstos en el art\u00edculo\u00a044 de la Ley que el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb pone a disposici\u00f3n de las diversas Administraciones P\u00fablicas, a\u00f1ade en su apartado\u00a02 que \u00aben aquellos procedimientos administrativos que cuenten con normativa espec\u00edfica, de concurrir los supuestos previstos en el art\u00edculo\u00a044 de esta Ley, la pr\u00e1ctica de la notificaci\u00f3n se har\u00e1, en todo caso, mediante un anuncio publicado en el \u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb, sin perjuicio de que previamente y con car\u00e1cter facultativo pueda realizarse en la forma prevista por dicha normativa espec\u00edfica\u00bb.<\/p>\n

En cuanto a la exigencia del requisito de la notificaci\u00f3n personal fehaciente a que alude el registrador, al margen de que la norma aplicable es el art\u00edculo\u00a0206.4 de la LH (y por su remisi\u00f3n, el\u00a037.3 de la Ley\u00a033\/2003), y no su art\u00edculo\u00a0208, recuerda la doctrina sobre la interpretaci\u00f3n armonizadora de los apartados de este \u00faltimo, en virtud de la cual debe entenderse, que cuando la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad,<\/strong> debe realizarse una citaci\u00f3n personal al titular registral o a sus herederos, pero cuando\u00a0tenga m\u00e1s de treinta a\u00f1os, la citaci\u00f3n al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citaci\u00f3n, que tambi\u00e9n puede ser por edictos, s\u00f3lo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentaci\u00f3n aportada<\/strong>. (IES)<\/p>\n

\n
\n

PDF (BOE-A-2018-15765 – 21\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 330\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>424.*** FUSI\u00d3N Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ANULACI\u00d3N DE UN PLAN GENERAL URBAN\u00cdSTICO Y SITUACI\u00d3N DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS. NECESIDAD DE DESCRIPCI\u00d3N LITERARIA DE LAS FINCAS.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Llanes, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n, parcelaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

Resumen: <\/strong>Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisi\u00f3n de una finca por fusi\u00f3n de sociedades no basta la mera rese\u00f1a del notario de la escritura de fusi\u00f3n y datos de inscripci\u00f3n. La anulaci\u00f3n de un plan general no conlleva la anulaci\u00f3n autom\u00e1tica de las licencias concedidas. Es necesaria en todo caso la descripci\u00f3n literaria de las fincas y no basta la remisi\u00f3n al Catastro.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se otorga una escritura de segregaci\u00f3n de varias fincas y agrupaci\u00f3n de dos de ellas con Licencia municipal. La titular registral es una sociedad A que fue absorbida por otra, la sociedad B que es la otorgante de la escritura.<\/p>\n

El registrador <\/strong>encuentra varios defectos: falta de coincidencia de la sociedad titular registral y de la otorgante de la escritura; la licencia est\u00e1 anulada por sentencia del TS; falta de descripci\u00f3n literaria de una de las fincas; y falta de coincidencia entre la descripci\u00f3n de las fincas en la licencia y la que se hace en la escritura.<\/p>\n

El interesado <\/strong>recurre y alega, en cuanto al primer defecto que es un caso de tracto abreviado y la escritura presentada contiene los particulares testimoniados de la escritura de fusi\u00f3n por absorci\u00f3n y cita en su apoyo la Resoluci\u00f3n de 28 de Septiembre de 2001<\/a>; en cuanto al segundo, que lo que anul\u00f3 el TS fue el plan general, pero ello no conlleva la anulaci\u00f3n autom\u00e1tica de las licencias municipales concedidas; en cuanto al tercero, entiende suficiente la remisi\u00f3n a la referencia catastral; en cuanto al cuarto, que las discrepancias de medida son muy ligeras, y en todo caso inferiores al 10% y que en todo caso ha de prevalecer la medida de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada sobre la descripci\u00f3n literaria.<\/p>\n

El notario autorizante<\/strong> informa, en cuanto al defecto 2, que seg\u00fan reiterada jurisprudencia que cita del TS y de la DGRN, la nulidad de un plan urban\u00edstico no supone la nulidad de los actos firmes dictados en desarrollo del mismo por lo que debe de inscribirse la escritura.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> estima el recurso en cuanto a los defectos 2 y 4 y lo desestima en cuanto a los defectos 1 y 3.<\/p>\n

Doctrina. <\/strong>En cuanto al primer defecto considera que la mera rese\u00f1a<\/strong> efectuada en el t\u00edtulo acerca de la existencia de una previa operaci\u00f3n de fusi\u00f3n, debidamente inscrita en el Registro Mercantil, que ha provocado el traspaso de la titularidad dominical de la finca, no puede admitirse como t\u00edtulo h\u00e1bil<\/strong> a los efectos de lograr la inscripci\u00f3n de esta transmisi\u00f3n.<\/p>\n

En cuanto al segundo defecto, comienza por se\u00f1alar que los actos administrativos pueden ser nulos o anulables pero las disposiciones generales s\u00f3lo pueden ser nulas. A\u00f1ade que la nulidad de un plan general<\/strong> comporta la nulidad de los planes parciales derivados del primero, pero, por razones de seguridad jur\u00eddica, no conlleva la nulidad autom\u00e1tica de los actos administrativos o sentencias firmes<\/strong> derivadas de dichos planes, salvo reducci\u00f3n de sanciones. Recuerda tambi\u00e9n que corresponde a la Administraci\u00f3n la facultad de ejecutar las sentencias, por lo que ser\u00e1 ella la que determine el concreto alcance de la sentencia y qu\u00e9 actos p\u00fablicos han de ser anulados en ejecuci\u00f3n de las mismas.<\/p>\n

Respecto del tercer defecto, declara que es necesario en todo caso la descripci\u00f3n literaria y no basta la remisi\u00f3n al Catastro<\/strong>, pues la referencia catastral no sustituye a la descripci\u00f3n de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporaci\u00f3n inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. Y ello aunque se inscriba la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral (RGC).<\/p>\n

En cuanto al cuarto defecto, considera que las discrepancia entre la descripci\u00f3n en el t\u00edtulo y en la licencia son de escasa entidad, inferiores al 10%, y no est\u00e1n justificadas sus dudas. A\u00f1ade que la posible invasi\u00f3n de fincas de colindantes o del dominio p\u00fablico s\u00f3lo puede afirmarse una vez tramitado el procedimiento correspondiente para la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15766 – 13\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 282\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>426.* OBRA NUEVA EN CONSTRUCCI\u00d3N. N\u00daMERO DE POLIC\u00cdA: DIFERENCIAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA LICENCIA Y ESCRITURA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n.<\/p>\n

Resumen:<\/strong>\u00a0El n\u00famero de ubicaci\u00f3n o polic\u00eda de una finca urbana no aparece en su descripci\u00f3n registral, donde se dice que \u00abcarece de n\u00famero de orden\u201d. Tanto en la licencia municipal concedida, como en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, se dice que est\u00e1 ubicada en el n\u00famero 24 de orden de la misma calle, coincidiendo el resto de la descripci\u00f3n registral y escrituraria. No hay propia discrepancia, pudi\u00e9ndose completar el dato registral que falta por la licencia.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: En el Registro de la Propiedad<\/strong>, aparece inscrita determinada finca urbana, sita en la localidad de Albalat de la Ribera, y situada en la calle xxx, \u201csin n\u00famero de orden\u201d,<\/strong> en tanto ahora, en la licencia municipal concedida y en la escritura<\/strong> de obra nueva en construcci\u00f3n, que ahora se presenta a inscribir, se hace referencia a finca situada en la misma dicha localidad y calle, pero bajo el n\u00famero 24 de orden, pero sin alteraci\u00f3n salvo este extremo en su superficie y linderos<\/strong>.<\/p>\n

Registrador: <\/strong>Al calificar la escritura de obra nueva, en construcci\u00f3n, el registrador, suspende la inscripci\u00f3n, haciendo constar que existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, dada la divergencia existente en cuanto al n\u00famero de orden de su ubicaci\u00f3n (antes \u201csin n\u00famero\u201d, hoy \u201cn\u00famero 24\u201d), por lo que se hace necesario, bien un certificado municipal, acreditativo del cambio de numeraci\u00f3n o bien un acta notarial de notoriedad, que acredite el cambio de n\u00famero de orden de la finca en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Recurrente<\/strong>: El notario autorizante de la escritura, recurre la calificaci\u00f3n registral, alegando:<\/p>\n

\u00a01.- Que la descripci\u00f3n de la finca sobre la que se concede la licencia para construir concuerda exactamente con la registral, con un m\u00ednimo ajuste, en cuanto a la superficie del solar en un 2%.<\/p>\n

\u00a02.- Que coinciden los lindes de la finca en la escritura, con los que figuran en el Registro.<\/p>\n

\u00a03.- Que la \u00fanica modificaci\u00f3n producida es la de la asignaci\u00f3n de un n\u00famero de orden, del que antes carec\u00eda, pero ello debido al cambio de numeraci\u00f3n de la calle, que es un dato variable en casi todos los ayuntamientos.<\/p>\n

\u00a04.- Y que la propia resoluci\u00f3n de la DG de 16 de mayo de 2012, indica el camino a seguir, por cuanto la acreditaci\u00f3n del n\u00famero de polic\u00eda se puede aportar posteriormente, y hacer constar en el Registro por una simple nota marginal. Por tanto, el n\u00famero de orden de la finca se podr\u00eda acreditar, m\u00e1s tarde.<\/p>\n

\u00a05.- Existen adem\u00e1s RS precedentes que tratan del tema, entre ellas la de 5 enero 2002<\/a>, en el que se admite que una finca figura inscrita con el n\u00famero 19 de orden, y posteriormente aparece con el n\u00ba 21, o la RS de 3 de octubre de 2016<\/a>, en el que pese a la modificaci\u00f3n de un lindero fijo y a la superficie de la finca, se admite la escritura a efecto de su inscripci\u00f3n etc.\u2026<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DG estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Doctrina de la Direcci\u00f3n General: <\/strong><\/p>\n

1.-<\/strong> En cuanto al primer punto, se hace constar que, como ya indic\u00f3 la DG (ver RS 29 septiembre 2017<\/a>), la licencia municipal cumple una funci\u00f3n de acreditaci\u00f3n de la legalidad administrativa y urban\u00edstica vigente.<\/p>\n

2.-<\/strong> Que las licencias urban\u00edsticas deben contener una descripci\u00f3n suficiente de la finca, al objeto de que no existan dudas de la finca registral a que se refieren. Las diferencias e imprecisiones en la descripci\u00f3n de los inmuebles no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas, si comparadas las descripciones en la licencia y el Registro, no existe duda de que se refieren a la misma finca. En el presente caso, la licencia identifica la finca por la calle y el n\u00famero de polic\u00eda, y no es que exista discrepancia en el n\u00famero de demarcaci\u00f3n de la finca, sino que registralmente la finca carec\u00eda de n\u00famero de demarcaci\u00f3n.<\/p>\n

3.-<\/strong> Finalmente si se tiene en cuenta la numeraci\u00f3n actual de la finca en el Catastro, que aparece hoy como n\u00famero 8, tambi\u00e9n es cierto que del mismo resulta que la finca colindante tiene el n\u00famero 30 de la calle, por lo que considerando que la finca originaria matriz, fue objeto de divisi\u00f3n en cinco parcelas, no se puede sostener la argumentaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

Por todo ello se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n registral. (JLN)<\/p>\n

\n

PDF (BOE-A-2018-15768 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 250\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>427.** EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA DE VIVIENDA NO HABITUAL POR DEBAJO DEL 50 % DEL VALOR DE TASACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad interino de Castell\u00f3n de la Plana n.\u00ba 2, por la que suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.\u00a0<\/p>\n

RESUMEN:<\/strong>\u00a0Ejecuci\u00f3n hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n.\u00a0<\/strong><\/em><\/span><\/p>\n

\u2013 HECHOS:<\/strong>\u00a0En un procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em>\u00a0sobre una VIVIENDA<\/strong><\/em> NO HABITUAL<\/u><\/strong><\/em>, la subasta queda <\/em>desierta<\/u><\/em>,<\/em> y se adjudica al acreedor ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos<\/em>, la cual es inferior al 50%<\/u><\/em><\/strong> del valor de tasaci\u00f3n (17,31%) de la finca.<\/p>\n

\u2013 El REGISTRADOR califica negativamente<\/strong>, conforme a las RR. DGRN<\/em> de 20 Septiembre 2017<\/a> y de 16 febrero 2018<\/a>, por entender que una interpretaci\u00f3n conjunta del art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a> y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n<\/em> (Art 24 CE-78<\/a>) impiden<\/strong> que la adjudicaci\u00f3n de una finca sea inferior al 50%<\/u><\/strong> de su valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/strong> \u2013\u00a0La S.G.R.\u00a0ejecutante recurre <\/strong>oponiendo la literalidad<\/em> del art 651 LEC<\/a>, que se refiere solo a los bienes muebles<\/em> (estableciendo un l\u00edmite del 30%) y del art 671 LEC<\/a> que no contempla tal limitaci\u00f3n gen\u00e9rica, y \u00fanicamente<\/u><\/strong> limita el valor de adjudicaci\u00f3n cuando se trata de la vivienda habitual<\/em><\/strong> del ejecutado (60% valor de tasaci\u00f3n) lo que resultar\u00eda adem\u00e1s del art 670-4 LEC<\/a> y de la Disp. Adic. 6\u00aa LEC<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 \u2013 Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN desestima el recurso<\/strong> y confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n;
\n\u00a0 \u2013 Doctrina<\/strong>: Reitera su reciente, pero ya consolidada,\u00a0doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017<\/a> y las RR de 16 de febrero<\/a>, 23 de marzo<\/a>,\u00a020 abril<\/a>\u00a0y 26 de octubre de 2018<\/a>, se\u00f1alando, conforme al Ppio Gral<\/strong> de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa<\/em><\/strong> en nuestro Ordenamiento, y a una interpretaci\u00f3n conjunta (Art 3 CC<\/a>) del\u00a0art 671 LEC<\/a> con el art 651 LEC<\/a>, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual<\/strong>, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>, salvo<\/em> en el caso espec\u00edfico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 \u201cin fine\u201d<\/em> LEC.<\/a>\u00a0(ACM<\/a>)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2018-15769 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 267\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>428.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO P\u00daBLICO CONCURSAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad accidental de Madrid n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de compraventa.<\/p>\n

Resumen: <\/strong><\/span>Aunque en el registro no conste la declaraci\u00f3n de concurso si en el momento de calificar resulta del Registro P\u00fablico Concursal la declaraci\u00f3n de concurso con fecha anterior a la venta, esta no es inscribible. El registrador tiene obligaci\u00f3n de consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir una nota simple.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se trata de una escritura de compraventa de una finca.\u00a0<\/p>\n

El registrador, la califica negativamente por resultar del Registro P\u00fablico Concursal que con anterioridad a la venta, la vendedora se encontraba en situaci\u00f3n de concurso voluntario,<\/strong> teniendo sus facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n intervenidas<\/strong> por la administraci\u00f3n concursal designada en el propio auto.<\/p>\n

La adquirente, compradora, recurre en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

    \n
  1. Afirma que ha adquirido de quien carece de limitaci\u00f3n alguna inscrita en el Registro de la Propiedad que ha expedido dos notas simples sin que de ninguna de ellas resulte la existencia del concurso<\/li>\n
  2. Que el registrador de la propiedad est\u00e1 obligado a consultar el Registro P\u00fablico Concursal al tiempo de expedir la nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite a fin de dejar reflejo de su contenido.<\/li>\n
  3. La falta de constancia en el Registro de la situaci\u00f3n de concursada de la titular registral confiere al t\u00edtulo de la compradora una prevalencia para su inscripci\u00f3n sin perjuicio de su impugnaci\u00f3n por la administraci\u00f3n concursal.<\/li>\n
  4. Que la consulta del registrador al tiempo de la calificaci\u00f3n hace in\u00fatil el sistema pues ya se ha consumado el negocio jur\u00eddico,<\/li>\n
  5. Que al tiempo de interponer el recurso, no resulta de dicho contenido restricci\u00f3n alguna que afecte a la vendedora y<\/li>\n
  6. Que la consulta se lleva a cabo por medio de un programa, el del registro, que no es p\u00fablico lo que puede desembocar en una desigualdad de conocimiento del contenido del Registro P\u00fablico Concursal.<\/li>\n<\/ol>\n

    Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima<\/strong> el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong>Dice la DG que es \u201cdoctrina consolidada que \u201cla declaraci\u00f3n del concurso no constituye propiamente una carga espec\u00edfica sobre una finca o derecho, sino que hace p\u00fablica la situaci\u00f3n subjetiva del concursado<\/strong> en cuanto al ejercicio de las facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre sus bienes y en cuanto a la ejecuci\u00f3n judicial o administrativa sobre los mismos\u201d. Adem\u00e1s, el r\u00e9gimen de intervenci\u00f3n o suspensi\u00f3n de las facultades del concursado es eficaz desde la fecha del auto de declaraci\u00f3n del concurso, (art\u00edculo\u00a021.2 de la Ley Concursal), se le haya dado o no publicidad registral o extrarregistral.<\/p>\n

    Es en el momento de la calificaci\u00f3n cuando en virtud de consulta al Registro P\u00fablico Concursal (RPC) se comprueba si alguno de los intervinientes en el contrato tiene limitadas o suspendidas sus facultades, que es lo que ha ocurrido en el caso de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

    En cuanto a los argumentos del recurrente, nuestro CD dice lo siguiente: El hecho de que en las notas simples nada se dijera del concurso en nada afecta a la doctrina antes expresada debiendo tenerse en cuenta que es el concursado el que tiene obligaci\u00f3n de presentar el mandamiento en el registro. Tampoco el registrador tiene obligaci\u00f3n de consultar el RPC antes de la expedici\u00f3n de la nota simple pues la manifestaci\u00f3n del registro se limita a su contenido y no al de otros registros distintos. En cambio, s\u00ed puede tener en cuenta otros registros distintos para el mayor acierto en su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Tampoco se comparte la afirmaci\u00f3n de que al no constar el concurso en el registro el t\u00edtulo es prevalente a la situaci\u00f3n concursal pues la nulidad de lo hecho por el concursado resulta de los art\u00edculos\u00a040<\/a> y\u00a043 de la propia Ley<\/a> concursal que los declara nulos<\/strong> y por tanto sin que se puedan inscribirse en el RP. A\u00f1ade la DG que \u201cUna cosa es la inoponibilidad de los derechos inmobiliarios no inscritos y otra distinta la validez del t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se solicita\u201d.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que el acceso al RPC es p\u00fablico y gratuito<\/strong> y la \u201cconsulta del contenido del Registro P\u00fablico Concursal constituye una obligaci\u00f3n de los registradores en ejercicio de su competencia y una posibilidad para cualquier persona interesada en conocerlo a fin de obtener la mejor informaci\u00f3n para la toma de sus decisiones con relevancia jur\u00eddica cuando se relacione con terceros\u201d.<\/p>\n

    A\u00f1ade tambi\u00e9n que no puede \u201ctrasladarse al registrador de la Propiedad la responsabilidad de que la transmisi\u00f3n del bien inmueble llevada a cabo por el representante de la concursada se haya llevado a cabo en contradicci\u00f3n de las restricciones derivadas de los art\u00edculos\u00a040 y\u00a043 de la Ley Concursal pues quien debi\u00f3 tener inter\u00e9s en conocerlo no llev\u00f3 a cabo la necesaria consulta del Registro P\u00fablico Concursal cuyo publicidad tiene, en cualquier caso: \u00ab(\u2026) un valor meramente informativo o de publicidad notoria\u00bb (art\u00edculo\u00a0198.2 de la Ley Concursal<\/a>)\u201d. A\u00f1adimos nosotros que dado que el concurso era voluntario quien s\u00ed conoc\u00eda la situaci\u00f3n de concurso era la vendedora.<\/p>\n

    Finalmente, y dado que la recurrente aporta al recurso una manifestaci\u00f3n del RPC en la que ya no consta la declaraci\u00f3n de concurso, que s\u00ed constaba en el momento de la calificaci\u00f3n, dice que en este momento no se puede prejuzgar \u201ccual haya de ser la decisi\u00f3n del registrador si esta \u00faltima situaci\u00f3n permanece al tiempo de una nueva presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

    Concluye la resoluci\u00f3n diciendo que \u00a0\u201cel hecho de que el registrador de la Propiedad disponga de una herramienta inform\u00e1tica dotada de una alerta<\/strong> para la consulta del contenido del Registro P\u00fablico Concursal cuando se introducen para su tratamiento los datos de quienes otorgan el t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se solicita, no supone asimetr\u00eda<\/strong> alguna de la informaci\u00f3n pues se limita a poner a disposici\u00f3n del registrador la misma informaci\u00f3n que se pone a disposici\u00f3n de cualquier interesado en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo\u00a0198 de la Ley Concursal\u201d.<\/p>\n

    Comentario o conclusiones<\/strong>: Es muy interesante esta resoluci\u00f3n en cuanto delimita de forma muy clara las obligaciones<\/strong> del registrador en cuanto a la declaraci\u00f3n del concurso y su constancia o no en el registro.<\/p>\n

    Resulta de la resoluci\u00f3n que el registrador debe consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir publicidad formal. Tambi\u00e9n resulta que son los interesados los que deben consultar ese registro, que es p\u00fablico y gratuito, a la hora de formalizar sus negocios jur\u00eddicos. Y que la falta de constancia en el RP de la situaci\u00f3n de declaraci\u00f3n de concurso en ning\u00fan caso puede achacarse a una deficiencia del sistema, que no existe, sino a una falta de diligencia por parte de la persona encargada de llevar dicha situaci\u00f3n al registro.<\/p>\n

    Finalmente en cuanto a la posibilidad de inscripci\u00f3n posterior, dado que la situaci\u00f3n de concurso ya hab\u00eda desaparecido, quedar\u00e1 sujeta al criterio<\/strong> del registrador, aunque dado el contenido del art\u00edculo 40.7 de la LC<\/a> parece que la venta deber\u00eda ser confirmada, aunque no ya por la administraci\u00f3n concursal que no existe, sino por los mismos otorgantes. (MGV)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-15770 \u2013 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 259\u00a0KB)<\/a><\/u>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/u><\/p>\n

    El BOE de 19-2-2025<\/a><\/strong> publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 100 de Madrid, de 29 de abril de 2020<\/span>,<\/strong>\u00a0que\u00a0anul\u00f3 esta resoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

     <\/p>\n

    \n<\/a>
    <\/a>429.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO: TRACTO SUCESIVO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coru\u00f1a n.\u00ba 2 a inscribir un mandamiento librado en cumplimiento de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario.<\/p>\n

    Resumen.<\/strong>– El Registrador tiene la obligaci\u00f3n de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales, no el fondo de la resoluci\u00f3n, pero s\u00ed examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la sentencia, para evitar su indefensi\u00f3n. No basta, para obtener la inscripci\u00f3n de una sentencia, con que se haga constar en ella que procede estimar la demanda, declarar el dominio, practicar la inscripci\u00f3n y cancelar la inscripci\u00f3n contradictoria, sino que debe concretarse, adem\u00e1s cu\u00e1l es el t\u00edtulo por el que se adquiri\u00f3 su derecho.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se debate en este expediente la posibilidad de inscribir un mandamiento judicial que recoge una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por la que se declara que el Ayuntamiento de A Coru\u00f1a es el \u00fanico propietario de dos fincas registrales.\u2003<\/p>\n

    Registro:<\/strong> Se opone a la inscripci\u00f3n por considerar que concurren dos defectos: a) figurar las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los demandados, sin que conste que estos sean herederos de los referidos titulares registrales, y b) no especificar cu\u00e1l es el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n de las citadas fincas.<\/p>\n

    Recurrente:<\/strong>\u00a0Aporta nuevos documentos.<\/p>\n

    Direcci\u00f3n General:<\/strong> Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Como cuesti\u00f3n previa insiste en el hecho de que el recurso (art.326LH) debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n

    El primero de los defectos objeto de recurso (figurar las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los demandados, sin que conste que estos sean herederos de los referidos titulares registrales) se confirma.<\/strong> El respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, impone a las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, la obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales pero ello no es \u00f3bice para que el registrador tenga la obligaci\u00f3n de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales, entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la resoluci\u00f3n, pero s\u00ed examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensi\u00f3n, proscrita por el art\u00edculo\u00a024 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y su corolario registral del art\u00edculo\u00a020 de la Ley Hipotecaria. El art\u00edculo\u00a0100 del RH permite al registrador calificar del documento judicial \u00ablos obst\u00e1culos que surjan del Registro\u00bb, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido o\u00eddo el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.<\/p>\n

    De conformidad con el art\u00edculo\u00a038 de la LH, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunci\u00f3n que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculo\u00a01, p\u00e1rrafo tercero de la LH), por lo que el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar que sea condenado sin haber sido demandado (Art\u00edculo\u00a024 de la CE).<\/p>\n

    En el presente caso, el procedimiento se ha dirigido contra una serie de personas distintas de las que aparecen como titulares registrales, sin que conste el concepto en el que han sido llamadas al proceso. A efectos de la subsanaci\u00f3n del defecto, y para el caso de que los titulares registrales hubieran fallecido, cabe plantear dos hip\u00f3tesis. En primer lugar, si las respectivas herencias han sido ya aceptadas por los herederos, habr\u00e1 que acreditar con los t\u00edtulos sucesorios correspondientes que los demandados son los \u00fanicos herederos de dichos titulares registrales. Si, por el contrario, no se ha producido todav\u00eda la aceptaci\u00f3n, conforme a la consolidada doctrina de este Centro Directivo sobre la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente, bastar\u00e1 aclarar que entre los demandados figura alguno de los posibles herederos de dichas herencias yacentes.<\/p>\n

    Tambi\u00e9n confirma el segundo defecto. No basta, para obtener la inscripci\u00f3n de una sentencia, con que se haga constar en ella que procede estimar la demanda, declarar el dominio, practicar la inscripci\u00f3n y cancelar la inscripci\u00f3n contradictoria, sino que debe concretarse, adem\u00e1s cu\u00e1l es el t\u00edtulo por el que se adquiri\u00f3 su derecho.<\/strong> En el Registro se inscriben actos o contratos de transcendencia real ( art\u00edculos\u00a01 y\u00a02 de la LH), y as\u00ed lo exige la distinta protecci\u00f3n del derecho, seg\u00fan que la adquisici\u00f3n se haya realizado a t\u00edtulo oneroso o gratuito. (IES)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-15826 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 271\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>430.** REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SUCESIVO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 4 a inscribir un testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento declarativo.<\/p>\n

    Resumen: <\/strong>Entablado el proceso con todos los que pueden tener alg\u00fan inter\u00e9s, y determinando la sentencia la veracidad de las transmisiones que enlazan al original titular registral con el actual propietario de la finca,\u00a0ning\u00fan obst\u00e1culo hay en que se practique la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de propiedad declarada nula, y en que se\u00a0inscriba la finca a nombre del actor.<\/span><\/p>\n

    Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro mandamiento judicial de sentencia en procedimiento ordinario en la que se declara la nulidad <\/strong>de una escritura de compra y de la inscripci\u00f3n que la misma caus\u00f3 por simulaci\u00f3n, y se reconoce como verdadero titular<\/strong> de la finca al actor, dado que considera probado que el mismo adquiri\u00f3 la finca por compra a otra persona, quien, a su vez, la hab\u00eda comprado a la primitiva titular registral, aunque sin inscribir dicha adquisici\u00f3n.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> se opone a la inscripci\u00f3n por falta de tracto sucesivo, pues existe una evidente interrupci\u00f3n del tracto que promulga el art.\u00a020 LH.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> estima el recurso interpuesto:<\/p>\n

    – Respecto de la declaraci\u00f3n de nulidad de la inscripci\u00f3n de dominio <\/strong>vigente como consecuencia de la nulidad del t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3, ning\u00fan obst\u00e1culo ha de oponerse, ya que se cumple el presupuesto recogido en el p\u00e1rrafo 1\u00ba del art.\u00a082 LH<\/a><\/p>\n

    Por otro lado, la sentencia que declara la nulidad de la inscripci\u00f3n y ordena la cancelaci\u00f3n se ha dictado en un proceso dirigido contra el titular registral, con lo que se da satisfacci\u00f3n al principio de tracto sucesivo y a la exigencia constitucional de impedir la indefensi\u00f3n (arts 24 CE<\/a> y\u00a020 LH<\/a>).<\/p>\n

    – Sobre la posibilidad de acudir a un juicio declarativo para obtener la reanudaci\u00f3n del tracto<\/strong> la DGRN repasa su doctrina al respecto (R. 7 de abril de 2003<\/a>). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo s\u00f3lo valdr\u00eda para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios<\/strong> hasta enlazar con la titularidad del demandante.<\/p>\n

    Dichas consideraciones se ven confirmadas tras la reforma operada en la LH por la Ley\u00a013\/2015, de\u00a024 de junio<\/strong>. Por una parte, la necesidad de intentar justificar la adquisici\u00f3n de los titulares intermedios<\/strong> de los que traiga causa la titularidad del interesado que promueva la reanudaci\u00f3n, resulta con car\u00e1cter general de la regla 2\u00aa apartado\u00a02.\u00ba del nuevo art.\u00a0208 LH<\/a> referente al expediente tramitado al efecto ante notario y que ha venido a sustituir al judicial regulado anteriormente. Por otra parte, la admisibilidad del juicio declarativo para obtener la reanudaci\u00f3n del tracto,<\/strong> adem\u00e1s de poder seguir fundament\u00e1ndose en lo argumentado anteriormente, pues en nada ha cambiado el art. 40 LH<\/a>, tambi\u00e9n resulta de la dicci\u00f3n del citado nuevo art.\u00a0208<\/a> en su regla 4\u00aa.<\/p>\n

    En el presente caso se han cumplido las exigencias impuestas<\/strong> por esta consolidada doctrina para que la sentencia dictada en un juicio declarativo sea t\u00edtulo h\u00e1bil para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido. En efecto, habi\u00e9ndose entablado el proceso con todos los que pueden tener alg\u00fan inter\u00e9s,<\/strong> y determinando la sentencia la veracidad de las diferentes transmisiones que<\/strong> enlazan al original titular registral con el actual propietario de la finca, ning\u00fan obst\u00e1culo hay en que se practique la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de propiedad declarada nula, y en que se proceda a inscribir la finca a nombre del actor. (JCC)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15827 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 248\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>431.**\u00a0<\/span><\/strong>EJECUCI\u00d3N ORDINARIA DE CR\u00c9DITO HIPOTECARIO. PR\u00d3RROGA DE ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO <\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 29 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrent n.\u00ba 2 a anotar un mandamiento que ordena la pr\u00f3rroga de determinadas anotaciones de embargo.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> La pr\u00f3rroga del embargo no requiere la concordancia entre la titularidad registral de la hipoteca que se ejecuta por el procedimiento ordinario y la identidad de quien aparece como actor en dicho procedimiento.<\/span><\/p>\n

    Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro mandamiento de pr\u00f3rroga de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo trabado en procedimiento de ejecuci\u00f3n ordinaria de un cr\u00e9dito hipotecario inscrito que fue cedido a otra entidad distinta de la que hab\u00eda iniciado la ejecuci\u00f3n, figurando inscrita la cesi\u00f3n.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> se opone a la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n considerando que el principio de tracto sucesivo exige que antes se haya producido la subrogaci\u00f3n procesal de la entidad titular del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> estima el recurso interpuesto, pues dada la limitada trascendencia de la anotaci\u00f3n de pr\u00f3rroga, no es necesario exigir la concordancia<\/strong> entre la titularidad registral de la hipoteca que se ejecuta por el procedimiento ordinario y la identidad de quien aparece como actor en dicho procedimiento; dicha concordancia, que ser\u00e1 imprescindible cuando se presente a inscripci\u00f3n el decreto de adjudicaci\u00f3n, pero no \u00a0para prorrogar la anotaci\u00f3n de embargo o para expedir la certificaci\u00f3n de cargas prevista en el art. 659 LEC. <\/strong>(JCC)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15828 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 260\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>432.*** ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. DEMANDADO SIN DNI\/NIF<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 37, por la que se suspende una anotaci\u00f3n de embargo.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> Por excepci\u00f3n puede practicarse Anotaci\u00f3n preventiva de embargo, SIN que conste el DNI\/NIF de los titulares registrales de la finca anotada, cuando han sido demandados por edictos y no hay dudas de la relaci\u00f3n de pertenencia de la finca con el ejecutado (en este caso deudas de la propia comunidad de vecinos de la finca).<\/span><\/p>\n

    – Hechos:<\/strong>\u00a0Se presenta mandamiento decretando la anotaci\u00f3n preventiva de embargo<\/strong> a favor de una comunidad de propietarios<\/strong>, sobre uno de los pisos del edificio, pertenecientes a un matrimonio del que no se tienen datos (ni resultan los DNI del registro \u2013la inscripci\u00f3n de dominio es de 1971\u2014, ni de los informes \u2013solicitados al efecto- de la Polic\u00eda Nacional) por hallarse en paradero desconocido<\/em> y han sido emplazados por edictos.<\/p>\n

    – El Registrador califica negativamente<\/strong>, conforme a los Arts 72, 73-1<\/a> y 9-e) LH<\/a> (y Arts. 51-9<\/a> y 166-12 RH<\/a>), por no expresarse el N.I.F.<\/u> de los titulares <\/strong>registrales (ni el de la comunidad de vecinos, si bien este se aporta a posteriori y no se debate).<\/p>\n

    \u00a0<\/strong>– El abogado de la comunidad<\/strong>\u00a0<\/strong>recurre <\/strong>exponiendo que han hecho todo lo razonablemente posible para hallar tales datos, y ni el Juez, ni la Direcci\u00f3n General de Polic\u00eda ni el propio Registrador han podido proporcionar tales n\u00fameros de identificaci\u00f3n.<\/p>\n

    – Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN <\/strong>estima el recurso<\/strong> y revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.
    \n– Doctrina<\/strong>: Entiende que si bien, en general S\u00cd resulta exigible expresar el n\u00ba del DNI\/NIF<\/strong> y el domicilio, en este caso concreto, y por excepci\u00f3n <\/u><\/em>admite practicar la anotaci\u00f3n sin tales datos<\/strong> identificativos,<\/strong> pues ha resultado absolutamente imposible hallar los mismos, por causas no imputables a los demandantes, pero sobre todo, porque el fundamento <\/strong>de su exigencia, en las anotaciones preventivas<\/em>, es evitar errores <\/u><\/em><\/strong>y equivocaciones<\/u> en los embargos sobre fincas que pudieran pertenecer a personas ajenas a la ejecuci\u00f3n<\/u> \u2013p.ej. por la simple coincidencia de nombres y apellidos\u2014. Pero en este caso \u2013al tratarse de deudas de comunidad entre los propios vecinos del mismo edificio, resulta clara e indubitada la pertenencia de la finca anotada a los titulares ejecutados y su identidad. (    ACM<\/a>)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15829 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 235\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>433.*** INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. IDENTIDAD DE DESCRIPCIONES. FINCA EN DOS REGISTROS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de San Mart\u00edn de Valdeiglesias, por la que se suspende la inmatriculaci\u00f3n de varias fincas en virtud de escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n y de otra de operaciones particionales.<\/p>\n

    Resumen<\/strong>: Trata varias cuestiones interesantes sobre la inmatriculaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 205 LH<\/a>: (i) Apreciaci\u00f3n o constataci\u00f3n de la identidad de las fincas. (ii) Aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica. (iii) Fincas ubicadas en dos o m\u00e1s t\u00e9rminos municipales. (iv) Dudas sobre si la finca ya est\u00e1 inscrita,<\/span><\/p>\n

    Hechos<\/strong>: Se plantean varias cuestiones relacionadas con la inmatriculaci\u00f3n de varias fincas por el procedimiento del doble t\u00edtulo (art. 205 L.H). Los t\u00edtulos inmatriculador y precedentes son escrituras de partici\u00f3n de herencias.<\/p>\n

    Reitera tambi\u00e9n la Resoluci\u00f3n la doctrina del Centro Directivo sobre el objeto del recurso gubernativo de los art\u00edculos 326 L.H<\/a>.<\/p>\n

    PRIMERA CUESTI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

    Alcance que ha de darse a la exigencia de identidad entre las descripciones<\/strong> de la finca contenidas en el t\u00edtulo inmatriculador y en el t\u00edtulo previo.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Entiende que no hay identidad entre ambas descripciones por las diferencias de superficie, si bien no emite juicio o apreciaci\u00f3n fundada en cuanto a la falta de identidad. En una de las fincas, se fija una superficie en el t\u00edtulo previo de 1105 m2, mientras que en el t\u00edtulo inmatriculador y en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica tiene 1107 m2. En la segunda finca, el t\u00edtulo previo fija una superficie de una 17.550 m2 mientras que en el t\u00edtulo inmatriculador y en la certificaci\u00f3n catastral tiene 16.448 m2.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    1 DOBLE IDENTIDAD: Debe distinguirse ente la identidad que debe haber entre las descripciones de la finca contenidas en el t\u00edtulo previo y en el t\u00edtulo inmatricular, y la identidad entre este \u00faltimo y la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica: en el primer caso la identidad debe apreciarse<\/strong>; en el segundo, constatarse<\/strong>.<\/p>\n

    El art\u00edculo 205 LH exige que entre las descripciones de la finca contenidas en el t\u00edtulo precedente y el inmatriculador exista una identidad razonable<\/strong>, tanto en la superficie, ubicaci\u00f3n, identificaci\u00f3n y dem\u00e1s elementos definitorios del inmueble. No se trata de plena identidad<\/strong>, que si debe haber, sin embargo, entre las descripciones de la finca contenidas en el t\u00edtulo inmatriculador y en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica.<\/p>\n

    2 JUICIO DE IDENTIDAD: Tal identidad razonable resulta del propio texto del art\u00edculo cuando dice que el registrador debe calificar si \u201ca su juicio\u201d existe identidad entre ambas descripciones de la finca, por lo que resulta claro que le est\u00e1 otorgando cierto margen de apreciaci\u00f3n, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad<\/strong> en la apreciaci\u00f3n de la identidad. Por tanto, la calificaci\u00f3n registral no debe limitarse a la simple constataci\u00f3n<\/strong> de las diferencias, sino que habr\u00e1 de expresar fundadamente<\/strong> las dudas que tales diferencias plantean sobre si ambas descripciones se refieran a la misma finca.<\/p>\n

    Distinto ser\u00e1 en el caso de la identidad plena entre las descripciones contenidas en el t\u00edtulo inmatriculador y en la certificaci\u00f3n catastral, caso en el que no hay juicio sino constataci\u00f3n<\/strong> de si existe o no plena identidad.<\/p>\n

    3 ELEMENTOS DE IDENTIDAD: Las dudas de identidad \u00fanicamente se<\/strong> referir\u00e1n a la ubicaci\u00f3n, linderos y per\u00edmetro de la parcela registral y catastral, pero no<\/strong> a las construcciones o edificaciones existentes sobre la misma.<\/p>\n

    SEGUNDA CUESTI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

    Sobre la obligaci\u00f3n de aportar la certificaci\u00f3n catastral<\/strong> descriptiva y gr\u00e1fica para la inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Opone a la inmatriculaci\u00f3n de una de las fincas el que no se aporta la referida certificaci\u00f3n, lo que tambi\u00e9n advierte el notario en la escritura.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma la calificaci\u00f3n y desestima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>: \u201cLa aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, como requisito propio de la inmatriculaci\u00f3n, as\u00ed como instrumento imprescindible para incorporar la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca a los libros del Registro, sigue siendo requisito esencial para practicar la primera inscripci\u00f3n \u2013tanto en sentido material como formal\u2013 de una finca en los libros del Registro\u201d<\/p>\n

    TERCERA CUESTI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

    Inmatriculaci\u00f3n de finca comprendida en dos t\u00e9rminos municipales<\/strong>.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Exige que en la descripci\u00f3n de la finca se detalle la porci\u00f3n correspondiente a cada t\u00e9rmino municipal.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma la calificaci\u00f3n y desestima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>: Como puso de relieve la RDGRN de 7 de noviembre de 2017, las fincas que, ubicadas en dos o m\u00e1s t\u00e9rminos municipales, se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195\/2017 s\u00f3lo podr\u00e1n serlo<\/strong> en aquel Registro, Ayuntamiento o Secci\u00f3n, en cuya circunscripci\u00f3n se ubique la mayor parte de la finca<\/strong>. Por ello es preciso que se detalle la descripci\u00f3n correspondiente a cada uno de ellos, pues ser\u00e1 imprescindible para determinar el Registro competente <\/strong>conocer la superficie correspondiente a cada t\u00e9rmino municipal.<\/p>\n

    CUARTA CUESTI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

    Dudas sobre la finca<\/strong> que se pretende inmatricular conforme al art\u00edculo 205 LH ya lo est\u00e1 total o parcialmente.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Identifica la finca registral sobre la que existen dudas y adem\u00e1s se da el caso de que la referencia catastral de la finca que se pretende inmatricular ya est\u00e1 asignada a la finca inscrita.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Confirma la calificaci\u00f3n y desestima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    1 Es cierto<\/strong> que la constancia registral de la referencia catastral de la finca en el asiento tiene unos limitado efectos, como ya dijo la Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2018, ya que (i)<\/strong> en ning\u00fan caso puede equipararse con la coordinaci\u00f3n gr\u00e1fica a la que se refiere el art\u00edculo 10<\/a> de la Ley Hipotecaria, (ii)<\/strong> ni supone la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica (iii)<\/strong> ni la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria conforme a la misma (art\u00edculo 9.b) p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo).<\/p>\n

    2 Sin embargo<\/strong>, ello no puede hacer olvidar que la referencia catastral es el c\u00f3digo alfanum\u00e9rico identificador que permite situar el inmueble inequ\u00edvocamente en la cartograf\u00eda oficial del Catastro, cuesti\u00f3n que es precisamente la que motiva la duda que es objeto de debate en este expediente. Por ello, constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada<\/strong>, no es admisible<\/strong>, por aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca<\/strong> y, menos a\u00fan<\/strong>, la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que es preceptiva en un supuesto de inmatriculaci\u00f3n como el que nos ocupa.<\/p>\n

    Comentario<\/strong>: A lo dicho debe a\u00f1adirse que la inmatriculaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 205 LH tiene menos garant\u00edas que el procedimiento previsto en el art\u00edculo 203 LH<\/a>, por lo que el rigor que se ha de observar en el primero no debe aplicarse al segundo cuando se trata de expedir la certificaci\u00f3n registral que se solicita al inicio del procedimiento. Por ello, es criterio del Centro Directivo que la existencia de dudas sobre la posible inmatriculaci\u00f3n de la finca no debe impedir que se expida la referida certificaci\u00f3n, sino que tales dudas deben exponerse en la misma para que en la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 203 LH se intenten despejar.<\/p>\n

    Tal modo de proceder, que es coherente con la finalidad pretendida por la reforma legislativa de desjudicializar tales procedimientos, se refuerza a\u00fan m\u00e1s si se tiene en cuenta que \u201ccon anterioridad a la Ley 13\/2015, de 24 de junio, se permit\u00eda el acceso al Registro de fincas sin inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada, de modo que la ubicaci\u00f3n, localizaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n f\u00edsica de la finca se limitaba a una descripci\u00f3n meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisi\u00f3n a la hora de determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha norma\u2026\u201d. (JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15830 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 262\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>434.<\/span><\/strong>*** REQUISITOS PARA INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL, DE OFICIO O PREVIA SOLICITUD. HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS CON VINCULACI\u00d3N \u201cOB REM\u201d NO INSCRITA.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 37 a inscribir una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

    Resumen. <\/strong>Concepto de vinculaci\u00f3n \u201cob rem\u201d de dos o m\u00e1s fincas. La inscripci\u00f3n parcial exige siempre que no haya perjuicio para terceros y se necesita solicitud del presentador \u00fanicamente si afecta a la esencialidad del contrato, debi\u00e9ndose practicar de oficio en los restantes casos.<\/span><\/p>\n

    Hechos: <\/strong>Se constituye hipoteca sobre una vivienda que lleva vinculada \u201cob rem\u201d una plaza de garaje sin distribuci\u00f3n de responsabilidad hipotecaria. Ambas son dos fincas registrales independientes ya que la vinculaci\u00f3n no ha llegado a inscribirse, aunque s\u00ed consta en el t\u00edtulo. Se solicita tambi\u00e9n la inscripci\u00f3n parcial de la hipoteca respecto de la vivienda.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que es necesario aclarar si la voluntad de las partes es hipotecar las dos fincas, en cuyo caso se necesita distribuci\u00f3n de la responsabilidad, o s\u00f3lo la vivienda. Dicha calificaci\u00f3n es confirmada por la calificaci\u00f3n sustitutoria.<\/p>\n

    El notario autorizante <\/strong>recurre y alega que la voluntad de las partes es constituir la hipoteca sobre una finca (la vivienda) ya que la escritura se refiere siempre a la finca hipotecada en singular y que, en todo caso, se ha solicitado la inscripci\u00f3n parcial por el presentante.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>estima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina. <\/strong>Comienza por recordar la importancia de la descripci\u00f3n de la finca registral como objeto de los derechos que se inscriben.\u00a0 Tambi\u00e9n el concepto de vinculaci\u00f3n \u201cob rem\u201d entre dos (o m\u00e1s) fincas<\/strong> que ocurre cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo due\u00f1o, por existir una causa econ\u00f3mica y a la vez jur\u00eddica que justifique dicha conexi\u00f3n, como una cierta relaci\u00f3n de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, si bien deber\u00e1 venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripci\u00f3n registral, sin que en ning\u00fan caso pueda presumirse ni establecerse de forma t\u00e1cita.<\/p>\n

    En el caso concreto considera acreditada, por el modo de describir la finca objeto de hipoteca y las restantes estipulaciones de la escritura, la voluntad de las partes de constituir hipoteca \u00fanicamente sobre la vivienda.<\/p>\n

    En cuanto a la posibilidad de inscripci\u00f3n parcial<\/strong> del t\u00edtulo<\/strong>, recuerda su doctrina de que no tiene que haber perjuicio para tercero y adem\u00e1s:<\/p>\n

    1.-Es necesaria solicitud expresa<\/strong> si el pacto o estipulaci\u00f3n rechazados afecta a la esencialidad del contrato<\/strong> o negocio cuya inscripci\u00f3n se pretende.<\/p>\n

    2.-No es necesaria solicitud expresa<\/strong> y deber\u00e1 practicarse la inscripci\u00f3n parcial de oficio por el registrador, cuando el defecto afecte s\u00f3lo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripci\u00f3n) o derechos independientes objeto del negocio jur\u00eddico y no exista perjuicio para nadie.<\/p>\n

    En el presente caso considera que se dan las circunstancias citadas para la inscripci\u00f3n parcial, pues no hay perjuicio para el acreedor hipotecario ya que el valor de la vivienda hipotecada es suficiente para cubrir por s\u00ed sola la total responsabilidad hipotecaria y adem\u00e1s consta la solicitud de inscripci\u00f3n \u00a0parcial. (AFS)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-15831 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 272\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<\/span>Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>435.*** LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DEL PRIMER MATRIMONIO: INTERVENCI\u00d3N DEL SEGUNDO C\u00d3NYUGE VIUDO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de propiedad de Sevilla n.\u00ba 12 a inscribir una escritura de manifestaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

    Resumen<\/strong>: Los legitimarios, cualquiera sea el t\u00edtulo de atribuci\u00f3n, deben intervenir inexcusablemente en la partici\u00f3n y en las operaciones necesarias para la determinaci\u00f3n del caudal partible.<\/span><\/p>\n

    Hechos<\/strong>: Fallecida una persona bajo testamento abierto en el que instituye herederos universales a sus tres hijos y lega el usufructo universal a su segunda esposa, los tres herederos otorgan con quien fue la primera esposa del causante escritura de liquidaci\u00f3n de la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales<\/strong> del primer matrimonio (que no se hab\u00eda liquidado en el convenio regulador homologado judicialmente a resultas del divorcio). No interviene, sin embargo, la actual esposa y legataria del usufructo universal<\/strong> de la herencia de su marido. En la liquidaci\u00f3n de la comunidad postganancial se hace constar literalmente que \u00abLo dispuesto anteriormente se entiende sin perjuicio de la posterior liquidaci\u00f3n y partici\u00f3n de la herencia de don J. M. B. P., junto con su segunda esposa y legataria do\u00f1a M. C. S. V.\u00bb.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Entiende necesaria la intervenci\u00f3n de la esposa<\/strong> del causante en la liquidaci\u00f3n de los gananciales del primer matrimonio, pues se trata de un patrimonio que forma parte de la comunidad hereditaria y porque la esposa es legitimaria.<\/p>\n

    Recurrente<\/strong>: Alega que la liquidaci\u00f3n de la sociedad postganancial es eficaz e inscribible sin necesidad de la intervenci\u00f3n del c\u00f3nyuge viudo, \u201cque no tiene atribuido ni actual ni eventualmente un derecho a parte al\u00edcuota de la herencia (tercio libre)\u201d.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    1<\/strong> El c\u00f3nyuge viudo<\/strong> ha de intervenir necesariamente en la liquidaci\u00f3n de la comunidad postganancial resultante del primer matrimonio de su marido, pues forma parte de la comunidad hereditaria del difunto<\/strong>. Su obligada intervenci\u00f3n se fundamenta en su condici\u00f3n de legitimaria<\/strong>, independientemente de cu\u00e1l sea el t\u00edtulo de atribuci\u00f3n de su leg\u00edtima (en este caso legado).<\/p>\n

    2<\/strong> Mientras que no se realice la partici\u00f3n de la herencia y se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados existe una comunidad hereditaria, de la que no solo forman parte los herederos<\/strong>, sino todos los llamados a la sucesi\u00f3n por sus cuotas<\/strong>, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte al\u00edcuota<\/strong>. En consecuencia, mientras exista dicha comunidad postganancial del fallecido son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex art\u00edculo 406<\/a> del C\u00f3digo Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento un\u00e1nime de todos los part\u00edcipes (ex art\u00edculo 397<\/a> del C\u00f3digo Civil). Siendo que es necesaria la intervenci\u00f3n de los legitimarios y legatarios de parte al\u00edcuota en la partici\u00f3n de la herencia, es nula la realizada sin ella<\/strong>.<\/p>\n

    Conclusiones<\/strong>: (i) La participaci\u00f3n del c\u00f3nyuge viudo en la partici\u00f3n de la herencia es evidente (ii) Tambi\u00e9n lo es en todos los actos anteriores, como es la liquidaci\u00f3n en una sociedad de gananciales previa que no hab\u00eda sido liquidada, y ello con el fin de que sus derechos no se vean perjudicados, pues no se debe dejar reducida la protecci\u00f3n de los derechos legitimarios al ejercicio postparticional de las acciones de rescisi\u00f3n y resarcimiento de la partici\u00f3n hecha.<\/p>\n

    Comentario<\/strong>:<\/p>\n

    \u00bfQui\u00e9nes forman parte de la comunidad hereditaria<\/strong><\/u>? Los herederos y todos los llamados a una cuota de la herencia, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte al\u00edcuota.<\/p>\n

    \u00bfLa intervenci\u00f3n obligatoria del c\u00f3nyuge viudo y dem\u00e1s legitimarios se limita a la partici\u00f3n estrictamente<\/u>? NO<\/strong>.<\/p>\n

    Siendo necesaria su intervenci\u00f3n en la partici\u00f3n, lo ser\u00e1 tambi\u00e9n en todos los actos anteriores y necesarios para determinar el caudal partible, por ejemplo, en la liquidaci\u00f3n en una sociedad de gananciales previa que no hab\u00eda sido liquidada, y ello con el fin de que sus derechos no se vean perjudicados.<\/p>\n

    \u00bfEn qu\u00e9 actos deben intervenir los legitimarios<\/strong><\/u>? La Resoluci\u00f3n hace una enumeraci\u00f3n de actos jur\u00eddicos en los que se precisa la intervenci\u00f3n del legitimario: (i)<\/strong> Principio general<\/em>: es imprescindible su concurrencia para la adjudicaci\u00f3n y partici\u00f3n de la herencia a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidaci\u00f3n y partici\u00f3n de herencia (art\u00edculo 1057.1 del C\u00f3digo Civil). (ii)<\/strong> Enumeraci\u00f3n de actos en que deben intervenir<\/em>: * el inventario de bienes, * el aval\u00fao, * el c\u00e1lculo de la leg\u00edtima * la entrega de legados * y el pago en dinero de la leg\u00edtima. (iii)<\/strong> Fundamento<\/em>: Todas ellas son operaciones en las que est\u00e1 interesado todo legitimario por su condici\u00f3n de tal e independiente del t\u00edtulo atributivo, para preservar la intangibilidad de su leg\u00edtima (RDGRN 1 de marzo de 2006).<\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 finalidad tiene esta intervenci\u00f3n inexcusable de los legitimarios? Que sus derechos no se vean perjudicados<\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 ocurre con la partici\u00f3n hecha con omisi\u00f3n de los legitimarios<\/strong> y legatarios de parte al\u00edcuota<\/u>? Es nula<\/strong>. (JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15832 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 266\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>436.** PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACI\u00d3N DE OBRA EN UN ELEMENTO COM\u00daN DE USO PRIVATIVO. DISTINCI\u00d3N ENTRE AZOTEA Y CUBIERTA.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.\u00ba 2 a la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de ampliaci\u00f3n de construcci\u00f3n existente respecto de una vivienda.<\/p>\n

    Resumen. <\/strong>Son posibles las obras en los elementos privativos respetando determinados l\u00edmites sin autorizaci\u00f3n de la Comunidad. Las obras en los elementos comunes de uso privativo requieren la autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios por unanimidad. La azotea pisable puede ser elemento privativo a diferencia de la cubierta del edificio que es elemento com\u00fan por naturaleza.<\/span><\/p>\n

    Hechos: <\/strong>El titular de un apartamento en propiedad horizontal, que tiene el uso privativo de la azotea situada sobre el mismo, declara la ampliaci\u00f3n de obra nueva de unos cuartos que se sit\u00faan en la escritura en dicha azotea.<\/p>\n

    El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n porque la azotea es com\u00fan y no consta el consentimiento de la Comunidad de Propietarios que adem\u00e1s en los Estatutos proh\u00edbe expresamente la modificaci\u00f3n de elementos comunes.<\/p>\n

    El interesado <\/strong>recurre y argumenta, con un certificado de t\u00e9cnico, que dicha obra ampliada no se encuentra en zona com\u00fan, y aunque as\u00ed lo fuera ser\u00eda de uso privativo, y que existe desde hace, al menos, 18 a\u00f1os, adem\u00e1s de constar en el Catastro como perteneciente a dicho apartamento.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina. <\/strong>Son posibles las obras en un elemento privativo que modifiquen los elementos arquitect\u00f3nicos, instalaciones o servicios de aqu\u00e9l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.<\/p>\n

    En el presente caso, al recaer en un elemento com\u00fan de uso privativo es necesario el consentimiento un\u00e1nime de la comunidad de propietarios.<\/p>\n

    Recuerda que hay una sutil pero ampliamente compartida distinci\u00f3n entre el concepto de terraza y el concepto cubierta del edificio<\/strong>. La cubierta como elemento necesario de parcelaci\u00f3n c\u00fabica o delimitaci\u00f3n del vuelo o espacio edificado es siempre elemento com\u00fan por naturaleza. Sin embargo, las terrazas como zona pisable, no son elemento com\u00fan por naturaleza. (AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15833 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 274\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n

    \n<\/a>
    <\/a>438.** ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SIN QUE CONSTE LA DURACI\u00d3N DE LA PR\u00d3RROGA. CL\u00c1USULA DE SUSPENSI\u00d3N POR FUERZA MAYOR<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de arrendamiento de local de negocio<\/p>\n

    Resumen:<\/strong>\u00a0Se trata de una escritura de arrendamiento de local de negocio a favor de una Mercantil, donde se debate 1).- Si es posible la inscripci\u00f3n de la misma, dado que se pactan unas \u201cpr\u00f3rrogas sucesivas del contrato sin establecer su duraci\u00f3n\u201d, entendiendo la DGRN que debe de constar; 2).- Y donde el propietario del local arrendado, se reserva el derecho a suspender unilateralmente el contrato \u201cpor causa de fuerza mayor…\u00bb, que se considera inscribible.\u00a0<\/span><\/p>\n

    Hechos<\/strong>: En la referida escritura p\u00fablica de arrendamiento de local de negocio, se estipula lo siguiente:<\/p>\n

    1).- La duraci\u00f3n del contrato ser\u00e1 de 5 a\u00f1os y 9 meses, a partir del 1 de febrero de 2018. El arrendatario adquiere un compromiso de ocupaci\u00f3n de 2 a\u00f1os, y, a partir de esa fecha, podr\u00e1 resolverlo, de no interesarle, con un preaviso de 60 d\u00edas.<\/p>\n

    \u00a0No obstante, concluido el periodo, inicialmente pactado, y que se establece de obligado cumplimiento para ambos, el contrato se prorrogar\u00e1, por periodos sucesivos, salvo que uno de ellos notifique al otro, fehacientemente, con 60 d\u00edas de antelaci\u00f3n m\u00ednimos a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, su voluntad de renovarlo.<\/p>\n

    2).- No obstante, el arrendador se reserva el dcho. de suspender el contrato, unilateralmente, con un preaviso de 30 d\u00edas, si aconteciese alguna causa de fuerza mayor que afectara a la integridad total o parcial del edificio, y que pueda poner en peligro a cualquier persona, dentro o fuera del mismo afectando a la seguridad.<\/p>\n

    No se incorpora certificado de eficiencia energ\u00e9tica del edificio.<\/p>\n

    Registrador: <\/strong>Suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos:<\/p>\n

    1).- La fijaci\u00f3n de un plazo del contrato de arrendamiento es inexcusable, conforme al art 1543 c.c.<\/a>, de suerte que, al no establecerse la duraci\u00f3n de las posibles pr\u00f3rrogas sucesivas, no puede conocerse la duraci\u00f3n del contrato, una vez transcurrido el periodo fijo.<\/p>\n

    2).- Se establece una reserva exclusiva a favor del arrendador, ya que se le concede el dcho. a suspender el contrato unilateralmente, por causa de fuerza mayor, pero no se indica: c\u00f3mo se notifica la suspensi\u00f3n, durante cu\u00e1nto tiempo, si se trata de suspensi\u00f3n o resoluci\u00f3n, y se atribuye esta posibilidad, s\u00f3lo al arrendador, sin cumplirse el principio de especialidad, al no configurarse este dcho. con una trascendencia real suficiente.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, es imprescindible aportar el certificado de eficiencia energ\u00e9tica (disp. Transitoria 1 del R Dto. 235\/2013)<\/a> – que luego finalmente fue aportado-.<\/p>\n

    Recurrente<\/strong>: El representante de la sociedad arrendataria alega:<\/p>\n

    1).- Que no existe indeterminaci\u00f3n en cuanto a la duraci\u00f3n del arrendamiento, aunque se pacten unas posibles pr\u00f3rrogas, pero siempre como cl\u00e1usula accesoria, nunca como parte principal del contrato. Al establecer el art 1543 c.c. la necesidad de un plazo determinado, no significa que, fijar la total duraci\u00f3n del contrato, sea inexcusable para el arriendo, ni tampoco lo exige la LAU. Adem\u00e1s, los arts. 1565<\/a> y sobre todo 1581 c.c.<\/a> establecen lo que se ha dado en llamar \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/strong>\u201d, ya que, seg\u00fan aquellos, si el arrendamiento no tiene un plazo de duraci\u00f3n, se entiende hecho por a\u00f1os, si el alquiler es anual, o por meses si es mensual o diario si es por d\u00edas. Por tanto, dado que, en este caso, la renta es mensual, el periodo de la pr\u00f3rroga queda se\u00f1alado por meses, y, en cualquier caso, la interpretaci\u00f3n de este extremo queda a voluntad de las partes y, en \u00faltimo, caso a la decisi\u00f3n judicial. Adem\u00e1s, ni la LH ni el RH condicionan la inscripci\u00f3n del contrato a que se determine su duraci\u00f3n y menos la duraci\u00f3n de las pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

    2).- Se rechaza tambi\u00e9n la inscripci\u00f3n del contrato, porque el arrendador se reserva el dcho. de suspender el contrato unilateralmente, por causa de fuerza mayor. Se trata como la anterior, de una estipulaci\u00f3n meramente accesoria, y tambi\u00e9n, en este caso, las dudas se pueden salvar recurriendo a la LAU, arts. 26<\/a> y 30<\/a>, que contempla, como supuesto especial de suspensi\u00f3n, el llevar a cabo obras en la finca, por decisi\u00f3n admva, incluyendo un supuesto m\u00e1s amplio: \u201cel de fuerza mayor que afecte a la integridad total o parcial del edificio y que pueda poner en peligro a cualquier persona\u201d, y el cual se extender\u00e1, por el tiempo que duren las mismas, por lo que, este periodo de suspensi\u00f3n se mantendr\u00eda mientras permanezcan las circunstancias que dieron lugar a la suspensi\u00f3n por fuerza mayor y este tiempo, no se computar\u00e1 para la duraci\u00f3n del contrato.<\/p>\n

    Esta cl\u00e1usula no se opone ni a la LH ni al RH, invocados por el registrador, ni tiene que ver con el supuesto del art 26 y 28 de la LAU<\/a> que recoge \u201cla ruina del edificio como posible causa de extinci\u00f3n del contrato\u201d, ya que no todos los problemas de estructura suponen la ruina del edificio.<\/p>\n

    En cuanto a la no aportaci\u00f3n del certificado de eficiencia energ\u00e9tica, \u00e9ste se presenta, finalmente, en el Registro de la Propiedad, por lo que este defecto no se toma en cuenta.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n:<\/strong> La DG estima, parcialmente, el recurso en cuanto al segundo defecto se\u00f1alado, y lo desestima en cuanto al prim<\/span>ero.<\/span><\/span><\/p>\n

    Doctrina de la Direcci\u00f3n General<\/strong>: Para la DG la cuesti\u00f3n planteada es la de si es o no inscribible una escritura de arrendamiento de local de negocio, respecto de la cual, el registrador plantea, tres defectos:<\/p>\n

    1).- No se establece la duraci\u00f3n que pueda tener la posible pr\u00f3rroga, lo que impide conocer la duraci\u00f3n del contrato, una vez transcurrido el primer plazo fijado<\/strong>.<\/p>\n

    \u2026 Respecto de este punto, la jurisprudencia tiene se\u00f1alado desde 2015, que la pr\u00f3rroga de un arrendamiento urbano debe tener un l\u00edmite y, si el contrato no establece el l\u00edmite, es el tribunal quien que debe fijarlo. As\u00ed la jurisprudencia admite la validez de la pr\u00f3rroga convencional, aunque carezca de l\u00edmite. La STS 8 junio 2015<\/a>, confirma esta jurisprudencia, admitiendo la necesidad de l\u00edmite y la aplicabilidad de las disposiciones transitorias de la LAU, si las partes no han fijado ese l\u00edmite.<\/p>\n

    \u2026 En el presente supuesto, hay una pr\u00f3rroga convencional sin l\u00edmite temporal, la cual es v\u00e1lida, ya que ha sido acordada por las partes y consta de forma clara e inequ\u00edvoca en el contrato; pero esta pr\u00f3rroga no puede ser perpetua y necesita un l\u00edmite temporal<\/strong> m\u00e1ximo, y si las partes no lo han fijado, es el juez el que debe hacerlo.<\/strong><\/p>\n

    \u2026 A efectos pr\u00e1cticos, la jurisprudencia ha venido a se\u00f1alar la pr\u00f3rroga en casos puntuales, en los arrendamientos urbanos, fijando: 30 a\u00f1os para el arrendamiento de local de negocio con arrendatario persona jca. (STS 9 septiembre 2009)<\/a>; la jubilaci\u00f3n en arrendatario persona f\u00edsica; la vida del arrendatario para los arrendamientos de vivienda.<\/p>\n

    2).- Finalmente, se establece una suspensi\u00f3n del contrato por fuerza mayor, que se duda sea inscribible ya que no se cumple el principio de especialidad de todo derecho real<\/strong>, que, seg\u00fan el registrador, no se da en este supuesto, al no configurarse esta suspensi\u00f3n con pretendida trascendencia real, de manera suficiente, con eficacia para acceder al Registro, ya que se exige, para que los t\u00edtulos puedan ser inscritos, la fijaci\u00f3n y extensi\u00f3n del dominio, delimitando todos sus contornos, de forma que cualquiera que adquiera confiado en sus pronunciamientos, conozca la extensi\u00f3n, alcance y contenido del dcho. inscrito. La doctrina ha llegado al acuerdo de que la creaci\u00f3n de derechos reales no es omn\u00edmoda, sino que debe respetar requisitos de fondo y forma, que impone la especial naturaleza de los dchos reales.<\/p>\n

    Y en cuanto el acceso al Registro de dchos personales como es el arrendamiento de bienes inmuebles, \u00e9ste debe configurarse con transcendencia real para ser inscrito<\/strong>. Dicha posibilidad fue admitida por la disp. adicional de la LAU que modific\u00f3 el art 2 de la LH, admitiendo su inscripci\u00f3n, y R Dto. 297\/1996, que admite la inscripci\u00f3n del arrendamiento de vivienda y de todo arrendamiento (local, r\u00fastico etc.).<\/p>\n

    As\u00ed el art. <\/strong>7 de la LAU<\/strong><\/a> establece<\/strong>: que \u201cen todo caso para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad\u201d, ya que si no est\u00e1n inscritos no pueden oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del art 34 LH, seg\u00fan el art 14 de la LAU<\/a>.<\/p>\n

    En el presente supuesto, se trata de<\/strong> la configuraci\u00f3n del dcho. a la suspensi\u00f3n del arrendamiento por causa de fuerza mayor con trascendencia real, por lo que hay que determinar si se cumple el principio de especialidad, que permita configurarlo como tal<\/strong>. Para ello es necesario respetar las caracter\u00edsticas estructurales t\u00edpicas de los dchos reales<\/strong>: inmediatividad o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa y su absolutividad, que implica un deber gral. de abstenci\u00f3n que posibilite el ejercicio sin constre\u00f1ir a un sujeto pasivo determinado.<\/p>\n

    El registrador indica que el pacto es indeterminado<\/strong>, por cuanto no cumple la configuraci\u00f3n de un dcho. real<\/strong> respecto de ciertos aspectos<\/strong>: forma y tiempo de notificaci\u00f3n, efectos de la suspensi\u00f3n o resoluci\u00f3n, c\u00f3mputo del tiempo de suspensi\u00f3n a efecto del plazo de duraci\u00f3n del arrendamiento, ya que, en este caso, se atribuye al arrendador de forma exclusiva la suspensi\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/strong>.<\/p>\n

    La fuerza mayor (como causa de suspensi\u00f3n del arrendamiento) es un concepto de dif\u00edcil y abierta configuraci\u00f3n en cuanto a su delimitaci\u00f3n y determinaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    En el presente supuesto, la cl\u00e1usula anterior, cumple con las condiciones exigidas por la doctrina para considerar al supuesto de fuerza mayor con trascendencia real<\/strong>: \u00a0\u00a0\u00a0claridad de redacci\u00f3n en la titulaci\u00f3n; raz\u00f3n justificativa y respeto al principio de libertad de tr\u00e1fico; en cuanto a su naturaleza, queda claro que produce la suspensi\u00f3n del contrato; queda clara tambi\u00e9n la forma y tiempo de notificaci\u00f3n: preaviso de 30 d\u00edas, notificaci\u00f3n notarial o judicial; y respecto al c\u00f3mputo de duraci\u00f3n del arrendamiento, se produce una suspensi\u00f3n, es decir se suspende el c\u00f3mputo a los efectos del contrato, de la duraci\u00f3n del arrendamiento.<\/p>\n

    \u00a0Queda pues claro que la configuraci\u00f3n de esta cl\u00e1usula, no se configura como \u201cuna cl\u00e1usula puramente potestativa\u201d, ya que no depende de la pura arbitrariedad del arrendador, sino de hechos externos, aunque compete a aquel la notificaci\u00f3n de su decisi\u00f3n de suspender el contrato de arriendo, la cual depende de que se produzca el hecho del que deriva la fuerza mayor.<\/p>\n

    Por tanto, se satisfacen todas las exigencias del principio de especialidad, existe una raz\u00f3n suficiente para la suspensi\u00f3n del contrato, que viene determinada por la ruina del edificio y los contornos quedan perfectamente determinados, no conculc\u00e1ndose el principio de libertad de tr\u00e1fico del inmueble, ya que el Registro anuncia los contornos y naturaleza del dcho. inscrito. <\/strong><\/p>\n

    Por tanto, se estima parcialmente el recurso en cuanto al segundo defecto \u201cadmisi\u00f3n de la suspensi\u00f3n del contrato por fuerza mayor\u201d ( ya que ha sido aportado el certificado de eficiencia energ\u00e9tica y se revoca la calificaci\u00f3n en cuanto a \u00e9ste) y se desestima \u00e9ste en cuanto al primero (duraci\u00f3n de la pr\u00f3rroga del arrendamiento). (JLN)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-15938 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 270\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

    \n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>439.*** EXTINCI\u00d3N PARCIAL DE CONDOMINIO<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad de Jerez de la Frontera n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de extinci\u00f3n parcial de condominio y adjudicaci\u00f3n. (IES)<\/p>\n

    Resumen.- <\/strong>Si el acto jur\u00eddico no produce la disminuci\u00f3n de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteraci\u00f3n de las cuotas de los mismos, no cabr\u00e1 calificarlo de acto de disoluci\u00f3n, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisi\u00f3n de cuotas. Sin embargo, si un acto jur\u00eddico no implica reducci\u00f3n de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situaci\u00f3n de la comunidad, podr\u00e1 ser calificado de\u00a0disoluci\u00f3n, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disoluci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

    Hechos.<\/strong>–\u00a0 Mediante escritura otorgada por todos los comuneros de una finca se procedi\u00f3 a la extinci\u00f3n parcial del condominio que sobre la misma ostentaban. No interesando a uno de ellos \u2013titular del\u00a017,46 %\u2013 proseguir en la indivisi\u00f3n, el resto de los comuneros acordaban adjudicarse dicha participaci\u00f3n en pleno dominio, por partes iguales entre ellos, a raz\u00f3n de un\u00a05,82 % cada uno de ellos y le compensan en met\u00e1lico.<\/p>\n

    Registro.<\/strong>– No admite la inscripci\u00f3n, alega que en nuestro Derecho no existe la extinci\u00f3n parcial de condominio. Se trata, en puridad, de la enajenaci\u00f3n de la cuota de un comunero a los dem\u00e1s.<\/p>\n

    Notaria Recurrente.-\u00a0\u00a0<\/strong>Se apoya: \u00a0<\/p>\n

    La doctrina sentada en la R. 4 de abril de 2016<\/a>.<\/p>\n

    Que en el \u00e1mbito de la comunidad hereditaria se admite la partici\u00f3n parcial. La DGRN ha considerado verdadero acto particional aquel en que se disuelve la comunidad hereditaria mediante adjudicaciones en pro indiviso a los mismos herederos. (Resoluci\u00f3n 6 de noviembre de\u00a02002).\u2002<\/p>\n

    La propia LEC, al regular la partici\u00f3n judicial, aunque fija como regla que el contador debe evitar que de la partici\u00f3n resulten nuevas situaciones de cotitularidad, lo establece como recomendaci\u00f3n y partiendo de la base de su admisibilidad legal. (art.\u00a0786.1 in fine).<\/p>\n

    Recoge un caso de partici\u00f3n parcial el art\u00edculo\u00a080 del RH, letra c del apartado\u00a01.<\/p>\n

    Aunque se admitiera como cierto que la finalidad \u00faltima del acto de disoluci\u00f3n debe ser la extinci\u00f3n total de la comunidad, no hay raz\u00f3n para impedir a los comuneros que alcancen dicho resultado final a trav\u00e9s de varios actos de finalidad concurrente a este fin.<\/p>\n

    Invoca jurisprudencia favorable al reconocimiento de la extinci\u00f3n parcial de condominio, STS de\u00a01 de abril y\u00a030 de abril de\u00a02009, 30 de noviembre de\u00a02010 y\u00a014 de noviembre de\u00a02002 y de manera especial, el criterio de la DGRN en su R de\u00a04 de abril de\u00a02016<\/strong><\/a>, que incluye entre los ejemplos que cita como de extinci\u00f3n parcial de condominio (en la letra c) la situaci\u00f3n de comunidad sobre un bien indivisible, material o econ\u00f3micamente, en la que los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en met\u00e1lico a los no adjudicatarios. Supuesto id\u00e9ntico al que se refiere la escritura de que se trata.<\/p>\n

    Direcci\u00f3n General.- Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    La extinci\u00f3n de comunidad requiere como presupuesto b\u00e1sico que act\u00fae sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (art\u00edculo\u00a0400<\/a> y siguientes del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

    Distingue las facultades que corresponden al comunero como titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en el r\u00e9gimen comunitario.<\/strong><\/p>\n

    En el primer caso<\/strong>, decide unilateralmente, de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte, puede enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr. art\u00edculo\u00a0392<\/a> del C\u00f3digo Civil), y protegerla frente a los dem\u00e1s condue\u00f1os y frente a terceros, ejercitando con concepto de condue\u00f1o interdictos en defensa de la posesi\u00f3n de la cosa (cfr. art\u00edculo\u00a0445 del C\u00f3digo Civil<\/a>), sin necesitar para ello el concurso del resto de los comuneros.<\/p>\n

    Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el r\u00e9gimen comunitario,<\/strong> la actuaci\u00f3n de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha actuaci\u00f3n bien al principio de la unanimidad, actos de alteraci\u00f3n (incluyendo los de disposici\u00f3n, pero no s\u00f3lo \u00e9stos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de\u00a010 de marzo de\u00a01905 y\u00a024 de enero de\u00a01964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de los actos de administraci\u00f3n dirigidos al aprovechamiento y conservaci\u00f3n de la cosa (art\u00edculos\u00a0397 y\u00a0398 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n

    En virtud del ejercicio de la facultad de pedir la divisi\u00f3n, por uno o varios comuneros, \u00abtodos\u00bb los dem\u00e1s, sin exclusi\u00f3n, quedan compelidos a pasar por la divisi\u00f3n<\/strong>, como acto obligado, sea \u00e9sta acordada de forma convencional, arbitral o judicial (STS de\u00a027 de mayo de\u00a01988). Para pedir la partici\u00f3n o divisi\u00f3n se exige capacidad y poder de disposici\u00f3n<\/strong> (art\u00edculos\u00a0406 y\u00a01052 del C\u00f3digo Civil); por el contrario, es suficiente la mera capacidad de administrar para consentir la divisi\u00f3n instada por otro comunero<\/strong> (cfr. art\u00edculos\u00a0406 y\u00a01058 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

    Desde el punto de vista de los efectos,<\/strong> prescindiendo de la pol\u00e9mica sobre si la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la concreci\u00f3n de la cuota sobre un bien individual o una porci\u00f3n material de un bien concreto, lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o de la porci\u00f3n material correspondiente no puede invocar el t\u00edtulo de esta adjudicaci\u00f3n como adquisici\u00f3n susceptible del amparo del art\u00edculo\u00a034 de la Ley Hipotecaria<\/strong>, sino que dicho t\u00edtulo lo ser\u00e1 el mismo que dio origen a la propia situaci\u00f3n de comunidad (contrato, legado, usucapi\u00f3n, etc.), la divisi\u00f3n t\u00edtulo no es t\u00edtulo apto para ganar la usucapi\u00f3n ordinaria y subsisten tras la divisi\u00f3n las consecuencias y efectos jur\u00eddicos que se deriven de la relaci\u00f3n jur\u00eddica originaria que dio nacimiento al derecho de cuota<\/strong>, eventuales restituciones derivadas de la anulaci\u00f3n, resoluci\u00f3n o rescisi\u00f3n del contrato por el que se adquiri\u00f3 dicha cuota (art\u00edculos\u00a01303, 1124 y\u00a01295 del C\u00f3digo Civil), la reversi\u00f3n o revocaci\u00f3n de donaciones, (art\u00edculos\u00a0812 y\u00a0644 del C\u00f3digo Civil), etc.<\/p>\n

    Trae a colaci\u00f3n la Resoluci\u00f3n de\u00a04 de abril de\u00a02016<\/a><\/strong> que ha recapitulado la doctrina sosteniendo que si el acto jur\u00eddico no produce la disminuci\u00f3n de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteraci\u00f3n de las cuotas de los mismos, no cabr\u00e1 calificarlo de acto de disoluci\u00f3n, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisi\u00f3n de cuotas. Sin embargo, si un acto jur\u00eddico<\/strong> no implica reducci\u00f3n de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situaci\u00f3n de la comunidad<\/strong>, podr\u00e1 ser calificado de<\/strong>\u00a0disoluci\u00f3n<\/strong>, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disoluci\u00f3n.<\/p>\n

    Pone como ejemplos los siguientes:<\/p>\n

    a)<\/strong> En una comunidad que comprende varios bienes, los part\u00edcipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en propiedad exclusiva, en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes part\u00edcipes no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de las cuotas entre estos \u00faltimos. (caso similar al que en el \u00e1mbito de la partici\u00f3n hereditaria recoge el art\u00edculo\u00a080.1.c del RH).<\/p>\n

    b)<\/strong> En una comunidad de bienes integrada por varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de part\u00edcipes diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en comunidad pro indiviso.<\/p>\n

    c)<\/strong> En una comunidad sobre un bien indivisible, material o econ\u00f3micamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en met\u00e1lico a los no adjudicatarios.<\/p>\n

    d)<\/strong> En una comunidad sobre un solo bien, los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican las cuotas de que son titulares, recibi\u00e9ndolas uno o varios de ellos que compensan en met\u00e1lico a los dem\u00e1s.<\/span><\/p>\n

    En este supuesto<\/strong>, el bien es indivisible, material o econ\u00f3micamente, y los copropietarios acuerdan adjudicarlo pro indiviso a varios de ellos, que compensan en met\u00e1lico al no adjudicatario, por lo que se reduce el n\u00famero de comuneros y las actuaciones favorecen la disoluci\u00f3n de la comunidad. Consecuentemente, puede entenderse que el negocio jur\u00eddico celebrado va encaminado a provocar la extinci\u00f3n de la comunidad. (IES)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15939 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 251\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>440.* SOLICITUD DE CERTIFICACI\u00d3N SIN IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LA FINCA<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa a expedir determinada certificaci\u00f3n por la registradora de la propiedad accidental de Madrid n.\u00ba 7.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> En la solicitud de certificaciones han de expresarse los datos suficientes para poder identificar la finca a la que se refiere.<\/span><\/p>\n

    Se solicita una certificaci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abcertificaci\u00f3n \u00fanicamente de dominio de la siguiente finca: Solar calle (\u2026) Madrid, que linda al norte con la calle (\u2026), sur con calle (\u2026), este con comunidad de propietarios de la calle (\u2026), y oeste con (\u2026) Tiene una superficie aproximada de tres mil doscientos treinta y cinco metros cuadrados. Titular R. B. T.\u00bb.<\/p>\n

    La Registradora<\/strong> expide una certificaci\u00f3n de que no existe ninguna finca inscrita a nombre de ese titular, pero dada la falta de datos no se puede certificar con certeza si la finca figura inscrita.<\/p>\n

    La Direcci\u00f3n<\/strong> confirma la negativa: en la solicitud deben indicarse los datos e indicaciones que, seg\u00fan la especie de dicha certificaci\u00f3n, basten para dar a conocer al registrador los bienes o personas de que se trate (art 229.2.\u00ba LH<\/a>). Conforme al art 341 RH<\/a>, el registrador debe rechazar las solicitudes en las que no se expresen con bastante claridad y precisi\u00f3n la especie de certificaci\u00f3n que se reclame, o los bienes, personas o periodos a que \u00e9sta ha de referirse. (MN)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15940 – 3\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 228\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>441.** TRANSMISI\u00d3N DE\u00a0CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE SIN ASIGNACI\u00d3N DE USO EXCLUSIVO. ALCANCE DE LA REFERENCIA CATASTRAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 11 a inscribir la transmisi\u00f3n de una participaci\u00f3n pro indiviso de una finca destinada a garaje.<\/p>\n

    Resumen: <\/strong>La transmisi\u00f3n de una cuota indivisa de una finca sin asignaci\u00f3n de uso exclusivo de plaza de garaje no necesita de licencia municipal. La falta de aportaci\u00f3n de la referencia catastral no puede considerarse indicio de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ni impide la pr\u00e1ctica de operaciones registrales.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se vende una cuota indivisa (1\/15) de una finca destinada a 16 plazas de garajes. La finca se describe tal y como consta en el Registro, si bien se advierte a continuaci\u00f3n que en la actualidad s\u00f3lo hay 15 plazas de garajes<\/p>\n

    La registradora<\/strong> considera que dicha operaci\u00f3n encubre o bien una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aun cuando no haya asignaci\u00f3n de uso exclusivo de plaza de garaje, o bien la existencia de un complejo inmobiliario. Por ello exige licencia municipal o alternativamente declaraci\u00f3n de innecesariedad. Fundamente esta posici\u00f3n, adem\u00e1s de por las circunstancias del caso concreto, en que la finca no tiene referencia catastral.<\/p>\n

    El interesado <\/strong>recurre y alega que no hay asignaci\u00f3n de uso exclusivo por lo que no se necesita licencia alguna.<\/p>\n

    El notario autorizante, <\/strong>con abundante cita de jurisprudencia, considera que no hay parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ni complejo inmobiliario, y por tanto tampoco hay necesidad de licencia alguna; a\u00f1ade que la argumentaci\u00f3n de la registradora se basa en meras conjeturas sin fundamento concreto y destaca adem\u00e1s que la finca forma parte de una divisi\u00f3n horizontal en la que el suelo y el vuelo es com\u00fan.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina.\u00a0 <\/strong>Declara probado que la finca forma parte de una divisi\u00f3n horizontal y recuerda su doctrina de que la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por s\u00ed sola, la afirmaci\u00f3n de que exista una parcelaci\u00f3n ilegal<\/strong> pues para ello ser\u00eda necesario, bien que, junto con la venta de las participaciones indivisas se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio, que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n.<\/p>\n

    En el presente caso no se dan los presupuestos que exige el art\u00edculo 26.6 de la Ley del Suelo<\/a> y adem\u00e1s anticipa que aun cuando se asignara el uso exclusivo de una plaza tampoco ser\u00eda de aplicaci\u00f3n dicho art\u00edculo pues la propia descripci\u00f3n registral prev\u00e9 que la finca se destinar\u00e1 a 16 plazas de garaje.<\/p>\n

    Analiza tambi\u00e9n la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de Madrid y municipal del Ayuntamiento y llega a la misma conclusi\u00f3n anterior.<\/p>\n

    En cuanto a la falta de aportaci\u00f3n de la referencia catastral<\/strong>, argumenta que el apartado 3 del art\u00edculo 44 de la Ley del Catastro<\/a> declara expresamente que ello no es motivo para no practicar las operaciones registrales y a\u00f1ade que la constancia de la referencia catastral no supone ni la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica ni la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n literaria conforme a la misma (<\/strong>art\u00edculo 9.b, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo LH<\/a>), <\/strong>por lo que, concluye, que la falta de aportaci\u00f3n de la correspondiente certificaci\u00f3n catastral en modo alguno puede servir como criterio determinante de una posible parcelaci\u00f3n ilegal<\/strong> pues precisamente por no haber sido aportada no puede ser valorada, ni en un sentido ni en otro.\u00a0(AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-15941 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 297\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>442.***\u00a0<\/span><\/strong>POSPOSICI\u00d3N DE\u00a0<\/span><\/strong>PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER VOLUNTARIA A UNA\u00a0<\/span><\/strong>HIPOTECA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 2 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.\u00ba 8, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y posposici\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer.\u00a0<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> Puede inscribirse la posposici\u00f3n de una prohibici\u00f3n de disponer a una hipoteca que se constituye sobre la finca, con el consentimiento de todos los implicados.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong>\u00a0 \u00a0Sobre una finca donada, los donantes impusieron a su hijo donatario una prohibici\u00f3n de disponer sin su consentimiento, durante la vida de aqu\u00e9llos, que consta ya inscrita. Ahora se otorga escritura de hipoteca, en que concurren, adem\u00e1s de acreedor y deudor, los padres donantes, consintiendo la hipoteca, y posponiendo la prohibici\u00f3n de disponer, para que no sea aplicable en caso de ejecuci\u00f3n, pero subsista despu\u00e9s de pagada la deuda hipotecaria.<\/p>\n

    La Registradora <\/strong>titular y la<\/strong> sustituta: califican negativamente<\/strong>, se\u00f1alando que:
    \n\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – las prohibiciones de disponer<\/em> NO son derechos reales SINO restricciones<\/em><\/u><\/strong> impuestas a un titular sin atribuci\u00f3n de un correlativo derecho;<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – y que conforme al Art. 241 RH<\/a>, \u00a0la posposici\u00f3n<\/strong> constituye una de las manifestaciones de negociaci\u00f3n del rango hipotecario <\/em>que, por extensi\u00f3n, se aplica a la condici\u00f3n resolutoria<\/em>, pero que su \u00e1mbito debe interpretarse restrictivamente<\/strong> y as\u00ed la DGRN rechaza su extensi\u00f3n a figuras afines como las anotaciones de<\/em><\/strong> embargo<\/em>.<\/p>\n

    La notario<\/strong>\u00a0 <\/strong>recurre <\/strong>exponiendo, en s\u00edntesis, que:
    \n\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – La prohibici\u00f3n de disponer<\/strong> establecida en actos voluntarios no es objeto de anotaci\u00f3n preventiva,<\/strong> como ocurre con las establecidas por ley u ordenadas por la autoridad judicial (    arts 26 y 27 LH<\/a>);<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – No se trata de hablar de \u201crango hipotecario\u201d<\/u><\/em> sino de que se publicite registralmente una determinada voluntad negocial, esto es, la de consentir la constituci\u00f3n de hipoteca por parte de los titulares de la prohibici\u00f3n de disponer, lo que implica, en lo sucesivo, no obstaculizar la hipot\u00e9tica ejecuci\u00f3n y venta en p\u00fablica subasta de<\/strong> la finca, y, por otro lado, la subsistencia <\/strong>de la prohibici\u00f3n <\/strong>como limitaci\u00f3n de las facultades dispositivas del hijo.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – La prohibici\u00f3n de disponer<\/em> no es, <\/strong>efectivamente, un derecho real<\/strong>, pero s\u00ed se configura registralmente <\/strong>como una carga<\/em><\/strong>,<\/em> que ex Ppio de Autonom\u00eda de la voluntad<\/em><\/strong> (Art.1255 CC), puede modificarse o suprimirse <\/strong>con el consentimiento de todos los titulares y darle publicidad registral;<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN<\/strong> estima el recurso<\/strong> y revoca <\/strong>la calificaci\u00f3n.
    \nDoctrina<\/strong>:
    \n\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – Siguiendo los criterios de las RR. de     3 agosto 2011<\/a>, de 28 octubre\u00a0 2015<\/a>, <\/strong>de 28 enero 2016<\/a>, de 21 de julio de 2017<\/a>, y la de 24 enero 2018<\/a>, se\u00f1ala que \u00a0las prohibiciones de disponer<\/em> <\/strong>deben ser objeto de interpretaci\u00f3n restrictiva,<\/strong> conforme al Ppio de libertad de tr\u00e1fico<\/em> (art. 348 CC<\/a>)<\/u> al ser una limitaci\u00f3n al ejercicio de la facultad dispositiva (\u00abius disponendi\u00bb<\/em>) del propietario, <\/strong>aunque NO atribuye un correlativo derecho al beneficiado por la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – Al no regularse sistem\u00e1ticamente en el CC., su legislaci\u00f3n sustantiva viene determinada por los arts 26 y 27 LH<\/a>, de los que resulta que no impiden la realizaci\u00f3n de actos dispositivos forzosos<\/em>, sino solo los voluntarios, <\/strong>en los t\u00e9rminos que las partes pueden pactar (ex Ppio de Autonom\u00eda de la voluntad<\/em><\/strong>, Art.1255 CC), y m\u00e1s si es para reducir su alcance y dar m\u00e1s libertad en el tr\u00e1fico, lo que adem\u00e1s, no perjudica a \u00a0ning\u00fan 3\u00ba. Esas modulaciones y modificaci\u00f3n, simultaneas o posteriores son dignas de publicidad registral erga omnes<\/em>.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – La DGRN ha rechazado la aplicabilidad de la Posposici\u00f3n<\/em> de Rango<\/em><\/strong> del Art. 241 RH<\/a> a las anotaciones preventivas<\/u><\/em>, NO porqu\u00e9 aqu\u00e9lla deba ser una figura de aplicaci\u00f3n restrictiva, SINO por su inutilidad o innecesariedad<\/em><\/strong> en los embargos en que las prelaciones y preferencias<\/em> vienen dadas por la Sentencia o en su caso las Tercer\u00edas de Mejor derecho<\/em>.<\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – Aunque las prohibiciones de disponer <\/strong>NO forman parte de la categor\u00eda de los derechos reales<\/em>, <\/strong>S\u00cd tienen la consideraci\u00f3n de carga registral,<\/em><\/strong> y una vez inscritas tienen eficacia real<\/em><\/strong>, y participan de algunas de las cualidades del rango registral<\/em><\/strong>, por lo que conforme al Ppio de Prioridad<\/em><\/strong> del art 17 LH<\/a>, resulta plausible dar publicidad registral a la situaci\u00f3n pretendida, de que la prohibici\u00f3n<\/strong> NO dificulte ejecutar la hipoteca (y se cancele, por purga, en caso de ejecuci\u00f3n), pero que subsista para el donatario si se cumple la obligaci\u00f3n hipotecaria, lo que resultar\u00eda, \u201ca contrario\u201d,<\/em> del art 145 RH<\/a>, que proh\u00edbe inscribir actos posteriores<\/u> a la prohibici\u00f3n, salvo los que se funden en actos anteriores, generando as\u00ed un efecto prelativo o de preferencia <\/em><\/strong>en el caso de que el t\u00edtulo posteriormente presentado no sea incompatible<\/u>, estableciendo una ordenaci\u00f3n de los derechos reales y cargas<\/strong> inscritos. (ACM<\/a>)<\/p>\n

    Comentario:<\/strong> Creo que en este caso era clara la inscribibilidad del acto, sea o no acudiendo a la t\u00e9cnica de la \u201cposposici\u00f3n\u201d registral formal,<\/em> pero a lo mismo se hubiese llegado, <\/strong>modificando simplemente la escritura de donaci\u00f3n<\/u>, en la parte afectante a la prohibici\u00f3n de disponer<\/em> (en estos casos, yo siempre sugiero a los padres que permitan la hipoteca para financiar gastos de conservaci\u00f3n y mejora de la propia finca donada\u2026 si es que quieren que la \u201cCasa\u201d aguante sin derruirse para las generaciones venideras), y que hubiera producido y publicado a 3\u00ba el mismo efecto, sin necesidad de entrar en un debate tan denso (quiz\u00e1s en Arag\u00f3n estamos muy acostumbrados a esas \u201cposposiciones\u201d, no de una prohibici\u00f3n, sino del \u201cderecho expectante de viudedad\u201d<\/em>, que son pr\u00e1ctica diaria, en que el c\u00f3nyuge no hipotecante de un bien privativo de su consorte, pospone su futuro \u2013expectante<\/em>– usufructo vidual a la hipoteca, de modo que si esta se ejecuta, el adjudicatario no quedar\u00e1 sujeto al futuro usufructo de viudedad, pero si se paga la deuda garantizada, el viudo s\u00ed mantendr\u00e1 su usufructo o expectativa).\u00a0(ACM<\/a>)<\/p>\n

    PDF (BOE-A-2018-15942 – 16\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 300\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/a>

    <\/a>444.**<\/span> APORTACI\u00d3N A SOCIEDAD DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESI\u00d3N. OBJETO DEL RECURSO<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Almagro, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una aportaci\u00f3n de inmueble a una de sociedad de responsabilidad limitada. <\/span><\/p>\n

    Resumen<\/strong>: En los actos dispositivos inter vivos realizados por el c\u00f3nyuge favorecido por la confesi\u00f3n no cabe exigir que se acredite la ratificaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo de la finca por el otro c\u00f3nyuge,\u00a0 o la adjudicaci\u00f3n del bien al disponente por liquidaci\u00f3n de gananciales<\/span>.<\/p>\n

    Hechos<\/strong>: En la escritura que se califica se aporta la propiedad de una finca a una sociedad mercantil. El aportante, que declara estar separado judicialmente, es titular con car\u00e1cter privativo porque su esposa confes\u00f3 en el momento de la compra que el precio pagado era privativo del marido.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque \u201co bien se acredita la ratificaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo del aportante o bien la adjudicaci\u00f3n de la finca en la liquidaci\u00f3n ganancial\u201d.<\/p>\n

    Notario<\/strong>: No hay indicio alguno de que la esposa del confesante haya fallecido ni la calificaci\u00f3n exige que tal hecho se acredite. Al acto de aportaci\u00f3n es aplicable el art\u00edculo 95.4 del Reglamento Hipotecario<\/a>, que dispone para los actos dispositivos que se realizar\u00e1n por el c\u00f3nyuge a cuyo favor se haya hecho la confesi\u00f3n.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    I CUESTION CENTRAL:<\/p>\n

    1 En los actos dispositivos inter vivos realizados por el c\u00f3nyuge favorecido por la confesi\u00f3n no cabe exigir que se acredite la ratificaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo de la finca por el otro c\u00f3nyuge,\u00a0 o la adjudicaci\u00f3n del bien al disponente por liquidaci\u00f3n de gananciales.<\/p>\n

    2 Cuesti\u00f3n distinta es que la calificaci\u00f3n hubiera exigido, conforme dice el\u00a0art\u00edculo 159 del Reglamento Notarial<\/a>, que al estar el disponente separado judicialmente y al tratarse de un acto o contrato que \u201cafectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, o en su caso, anterior, se har\u00e1 constar el nombre y apellidos del c\u00f3nyuge a quien afectase o pudiese afectar, as\u00ed como el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial\u201d.<\/p>\n

    II CUESTIONES INCIDENTALES.<\/p>\n

    1 Calificaci\u00f3n sustitutoria: Reitera su doctrina. (i)<\/strong> El art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria<\/a> no contempla la calificaci\u00f3n sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificaci\u00f3n, ce\u00f1ida a los defectos aducidos por el registrador sustituido. (ii)<\/strong> Por ello, el registrador sustituto no puede a\u00f1adir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificaci\u00f3n debe ce\u00f1irse a los defectos planteados y a la documentaci\u00f3n aportada inicialmente. (iii)<\/strong> Tampoco su eventual calificaci\u00f3n negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolver\u00e1 el t\u00edtulo al interesado \u00aba los efectos de interposici\u00f3n del recurso frente a la calificaci\u00f3n del registrador sustituido ante la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, el cual deber\u00e1 ce\u00f1irse a los defectos se\u00f1alados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad\u00bb.<\/p>\n

    Conclusi\u00f3n:<\/strong> No puede analizarse en el presente expediente el defecto invocado por la registradora sustituta.<\/p>\n

    2 Recurso gubernativo: (i)<\/strong> como declara la STS (Sala Tercera) de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificaci\u00f3n de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificaci\u00f3n fue o no ajustada a Derecho. (ii)<\/strong> El hecho de que sea el acto de calificaci\u00f3n el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria<\/a>, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, pues, de no ser as\u00ed, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondr\u00eda indefensi\u00f3n para el recurrente (vid., entre otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004, 13 de diciembre de 2010 y 6 de noviembre de 2017).<\/p>\n

    Comentario<\/strong>:<\/p>\n

    Destaca la DGRN el especial r\u00e9gimen que deriva de la confesi\u00f3n de privatividad del art\u00edculo 1324 del C\u00f3digo Civil<\/a>, que produce tambi\u00e9n una cierta indeterminaci\u00f3n registral. El art\u00edculo 95.4 del Reglamento Hipotecario<\/a> configura una aut\u00e9ntica limitaci\u00f3n de las facultades dispositivas que corresponden al favorecido por la confesi\u00f3n. Por tanto, al fallecimiento del confesante tiene como consecuencia que la confesi\u00f3n no vincula a los legitimarios, salvo que \u00e9stos la corroboren.\u00a0(JAR)<\/span><\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16307 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 249\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>445.** VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE ARGELINO PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES. POSIBLE ERROR DE CONCEPTO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong>\u00a0La rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo previo y del asiento registral para hacer constar que el ahora transmitente no hab\u00eda adquirido para su sociedad de gananciales, como manifest\u00f3 en su d\u00eda, sino de separaci\u00f3n de bienes, es un error de concepto para cuya subsanaci\u00f3n ha de consentir el c\u00f3nyuge rese\u00f1ado en la inscripci\u00f3n, salvo que mediante documentaci\u00f3n fehaciente se pueda corregir de modo objetivo el error.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> En una escritura de compraventa, el vendedor, casado y de nacionalidad argelina<\/strong>, manifiesta<\/strong> ser due\u00f1o de la finca con car\u00e1cter privativo \u201cpuesto que en el momento de la adquisici\u00f3n de la finca objeto de la presente, su r\u00e9gimen matrimonial era el mismo que ostenta en la actualidad y que es el legal de separaci\u00f3n de bienes del derecho argelino vigente\u201d<\/em>.<\/p>\n

    El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque la finca se halla inscrita a favor del vendedor con arreglo al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que le sea aplicable con arreglo al Derecho argelino de su nacionalidad, manifestando que compraba \u00ab(\u2026) para su sociedad de gananciales\u00bb<\/em><\/strong>.<\/em> Entiende que, al no prestar su consentimiento la esposa o ratificar la manifestaci\u00f3n realizada ahora por su esposo, no cabe inscribir, toda vez que la ley argelina permite que los esposos puedan convenir la comunidad de bienes, sin perjuicio de que, a falta de pacto, rija el de separaci\u00f3n de bienes.<\/p>\n

    No considera subsanado el defecto por una diligencia<\/strong> extendida, conforme al art\u00edculo 153 RN<\/strong>, por el notario autorizante de la escritura calificada, en la que expresa que existe error en la redacci\u00f3n de la escritura anterior por la que el ahora vendedor compr\u00f3 la finca, pues resulta err\u00f3nea la expresi\u00f3n de que comprara para su sociedad de gananciales.<\/p>\n

    El notario<\/strong> recurre reconociendo que existe un error el t\u00edtulo previo que, al trasladarse al Registro, ha provocado un error de concepto, pero considera suficiente la diligencia para subsanarlo.<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong><\/p>\n

    Como regla general, la rectificaci\u00f3n de los asientos<\/strong> exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya alg\u00fan derecho, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg\u00fan derecho.<\/p>\n

    La rectificaci\u00f3n registral se practica conforme indica el art\u00edculo\u00a040 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/strong>, en el cual se contemplan diversos supuestos<\/strong> que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.<\/p>\n

    En concreto, el precepto indica que cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de alg\u00fan asiento<\/strong>, se rectificar\u00e1 el Registro en la forma que determina el T\u00edtulo VII<\/a> de la propia ley.<\/p>\n

    Dentro de este t\u00edtulo est\u00e1 el art\u00edculo 216<\/a> el cual se\u00f1ala que se comete error de concepto<\/strong> cuando al expresar en la inscripci\u00f3n alguno de los contenidos del t\u00edtulo se altere o var\u00ede su verdadero sentido.<\/p>\n

    Estos errores, conforme al art\u00edculo 217 LH<\/a>, \u201ccuando no resulten claramente de las (inscripciones), no se rectificar\u00e1n sin el acuerdo un\u00e1nime de todos los interesados y del Registrador<\/strong>, o una providencia judicial que lo ordene\u00bb.<\/em><\/p>\n

    Por excepci\u00f3n, el Registrador tiene facultades para rectificar el error de concepto de oficio<\/strong> cuando resulte claramente del asiento el error<\/strong>, como as\u00ed lo ha reconocido el Tribunal Supremo en su Sentencia de\u00a028 de febrero de\u00a01999<\/a>. Tambi\u00e9n es posible, seg\u00fan doctrina de la DGRN, evitar acudir al procedimiento general de rectificaci\u00f3n antes apuntado, siempre que el hecho b\u00e1sico<\/strong> que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado<\/strong> de un modo absoluto con documento fehaciente<\/strong>.<\/p>\n

    Yendo ya al caso analizado<\/strong>, entiende que no procede rectificar el error de concepto mediante la diligencia rese\u00f1ada en la actual escritura de compraventa, puesto que el error est\u00e1 en un t\u00edtulo anterior<\/strong>, que ha de presumirse veraz, y no se acredita fehacientemente, por lo que exige que conste el consentimiento de los interesados o la oportuna resoluci\u00f3n judicial. Alternativamente tambi\u00e9n aceptar\u00eda la rectificaci\u00f3n mediante la acreditaci\u00f3n por documentaci\u00f3n fehaciente<\/strong> de que el r\u00e9gimen econ\u00f3mico vigente en el momento de la adquisici\u00f3n del bien fuera el legal supletorio en Argelia, de separaci\u00f3n que bienes, que excluir\u00eda la posibilidad de que se hubiera adquirido con car\u00e1cter \u00abganancial\u00bb o com\u00fan de los c\u00f3nyuges.<\/p>\n

    Comentario:<\/strong> en este caso va a ser dif\u00edcil dicha prueba fehaciente, ya que se trata de la prueba de un hecho negativo la ausencia de capitulaciones, unido a la prueba de la determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen matrimonial del adquirente atendiendo a la nacionalidad y\/o residencia de los c\u00f3nyuges y las reglas de reenv\u00edo de derecho internacional privado.<\/p>\n

    Se enfoca el problema atendiendo exclusivamente a la letra c) del art\u00edculo 40 LH<\/a>, cuando tambi\u00e9n incide en la letra d)<\/em><\/strong>: \u201ccuando la inexactitud procediere de\u2026 defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento\u201d<\/em>. Hubo un defecto de incoherencia en el t\u00edtulo anterior que deber\u00eda haberse expresado en la calificaci\u00f3n del mismo en su d\u00eda y que, al no hacerse, provoc\u00f3 un error de concepto al inscribirlo. La soluci\u00f3n que da para estos casos el propio art\u00edculo 40 es la de precisar el consentimiento del titular o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial. Por lo tanto, m\u00e1s exigente que la de la letra c) que, como hemos visto, permite una posible soluci\u00f3n de oficio o mediante acreditaci\u00f3n por documentos fehacientes. (JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16308 – 8\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 252\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>446.** COMPRA<\/span><\/strong>VENTA. CAR\u00c1CTER PRIVATIVO DEL PRECIO. PRUEBA DOCUMENTAL P\u00daBLICA PLENA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n
    \n

    Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

    Resumen. <\/strong>Para acreditar el car\u00e1cter privativo del precio en una compraventa tiene que haber una prueba documental p\u00fablica plena, y por ello no es bastante con acreditar que d\u00edas antes se produjo en escritura una donaci\u00f3n por el mismo importe, dado el car\u00e1cter fungible del dinero.<\/span><\/p>\n

    Hechos: <\/strong>En una escritura de compraventa el comprador, casado bajo el r\u00e9gimen legal de gananciales, solicita que la finca se inscriba con car\u00e1cter privativo alegando que el dinero empleado para el pago del precio ten\u00eda tal car\u00e1cter, ya que una semana antes hab\u00eda recibido una donaci\u00f3n en escritura p\u00fablica por el \u00a0mismo importe.<\/p>\n

    El registrador <\/strong>suspende la \u00a0inscripci\u00f3n pues considera que el documento p\u00fablico aportado (la escritura de donaci\u00f3n) prueba que cuando se realiz\u00f3 hab\u00eda entrado ese dinero en el patrimonio privativo del comprador pero no que fuera ese dinero, precisamente, el que su utiliz\u00f3 para la compra, por lo que no se cumple lo dispuesto en el art\u00edculo 95 del RH.<\/p>\n

    El interesado <\/strong>recurre y alega que s\u00ed hay prueba documental p\u00fablica del origen porque en la escritura de donaci\u00f3n se identifica la cuenta en la que se ingresa el dinero y en la de compraventa (ocurrida unos d\u00edas despu\u00e9s) la cuenta origen del precio pagado en la compraventa y ambas cuentas son coincidentes.<\/p>\n

    La DGRN <\/strong>desestima el recurso.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong>Es necesaria una prueba documental p\u00fablica plena del car\u00e1cter privativo del dinero, conforme al art\u00edculo 95.2 del RH<\/a>, y por ello hay que acreditar de forma indubitada que el dinero invertido es justo el mismo que hab\u00eda adquirido anteriormente con igual car\u00e1cter el c\u00f3nyuge adquirente y que integraba su peculio privativo, lo que no ocurre en el presente caso.<\/p>\n

    COMENTARIO:<\/strong> Yo creo que la \u00fanica soluci\u00f3n en estos casos, mientras no se flexibilice la norma sustantiva, es que sean simult\u00e1neas donaci\u00f3n y compraventa o, si no lo son, se acredite con un certificado bancario de la cuenta de destino de la donaci\u00f3n y origen del precio de la compraventa el saldo existente en ambos momentos y que el saldo final en el momento de la compra es igual o superior al importe de la donaci\u00f3n y suficiente para el pago del precio de compra. (mejor en un Acta Notarial independiente para respetar en la medida de lo posible la privacidad del comprador)<\/p>\n

    En el presente caso, en el que hay una semana de diferencia entre ambos momentos, probablemente no habr\u00e1 ninguna dificultad en probar plenamente el car\u00e1cter privativo del dinero empleado para la compra pues consta en escritura su origen y destino y el certificado bancario acreditar\u00e1 la existencia de saldo final igual o superior al importe de lo donado. (AFS)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16309 – 5\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 238\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>447.***\u00a0<\/span><\/strong>TRANSMISI\u00d3N DE FINCA DE SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.\u00ba 1 a inscribir una escritura de entrega de finca en cumplimiento de obligaciones derivadas de una permuta.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> Cuando el cargo de Administrador o del apoderado no especial no est\u00e1 inscrito, la rese\u00f1a del Notario de la representaci\u00f3n, en la que se basa su juicio de suficiencia, ha de ser mucho m\u00e1s amplia, abarcando 1.- el acuerdo v\u00e1lido del \u00f3rgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, 2.- la aceptaci\u00f3n de su nombramiento y 3.- en su caso, la notificaci\u00f3n o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se trata de una escritura en la que se formaliza la entrega de un local, ejecutando las obligaciones derivadas de una permuta anterior. La entidad vendedora est\u00e1 representada por su administrador \u00fanico, que es una sociedad, que act\u00faa a trav\u00e9s de la persona f\u00edsica designada para el ejercicio de tal cargo. El nombramiento del administrador \u00fanico no est\u00e1 inscrito en el Registro Mercantil. La notaria autorizante rese\u00f1a la escritura de nombramiento del administrador de la sociedad vendedora (con especificaci\u00f3n del notario autorizante, fecha del otorgamiento y de los acuerdos de junta general elevados a p\u00fablico y n\u00famero de protocolo).<\/p>\n

    La registradora de la propiedad<\/strong> suspende porque \u201cComo advierte el notario autorizante, no consta la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil de \u201cSvic Fomento Orp SL\u201d como administradora \u00fanica de la entidad \u201cPromociones Ismael Boix SL\u201d<\/em>. Alega tambi\u00e9n la falta de inscripci\u00f3n de un cambio de denominaci\u00f3n, pero en el escrito del recurso indic\u00f3 que, tras la comprobaci\u00f3n del Registro Mercantil, dicho extremo no planteaba problema.<\/p>\n

    El interesado<\/strong> recurre, alegando, entre otras razones, que las inscripciones solicitadas no son obligatorias y que el art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario<\/a> no puede interpretarse contra el contenido de preceptos legales.<\/p>\n

    La DGRN desestima el recurso<\/strong>.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong>Parte de unos ampl\u00edsimos \u201cvistos\u201d, donde se incluyen normativa, sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 y cuantiosas resoluciones del propio Centro Directivo, siendo la \u00faltima la de 18 de septiembre de\u00a02018, ya de la nueva etapa en la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

    Considera que la nota de calificaci\u00f3n es escueta pero suficiente<\/strong> para que el interesado pueda alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como as\u00ed ha ocurrido. Dice, seguidamente que \u201cno puede tenerse en cuenta la argumentaci\u00f3n de contenido calificatorio que, de modo extempor\u00e1neo, alega la registradora en su informe\u201d.<\/em><\/p>\n

    Recuerda que el objeto del recurso<\/strong> contra la calificaci\u00f3n negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificaci\u00f3n<\/strong> de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificaci\u00f3n fue o no ajustada a Derecho (STS, Sala Tercera, de\u00a022 de mayo de\u00a02000<\/a>), por lo que no han de analizarse otros defectos no incluidos en la misma pues podr\u00eda suponer indefensi\u00f3n para el recurrente.<\/p>\n

    En cuanto al fondo<\/strong>, indica que ha de resolver seg\u00fan la doctrina reiterada recientemente<\/strong> por el Centro Directivo (las \u00faltimas, de 29 de septiembre de\u00a02016<\/a>, 15 de diciembre de\u00a02017<\/a> y\u00a018 de septiembre de\u00a02018<\/a> y en todas ellas, la sociedad es transmitente).<\/p>\n

    Cuando se trate de personas jur\u00eddicas, y en particular, como sucede en este caso, de sociedades<\/strong>, la actuaci\u00f3n<\/strong> del titular registral debe realizarse a trav\u00e9s de los \u00f3rganos leg\u00edtimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias<\/strong> de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas. Estos extremos y requisitos, en caso de que dichos nombramientos sean de obligatoria inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil y los mismos se hayan inscrito corresponder\u00e1 apreciar al registrador mercantil<\/strong> competente, por lo que la constancia en la rese\u00f1a identificativa del documento del que nace la representaci\u00f3n de los datos de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil dispensar\u00e1 de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y v\u00e1lida existencia de dicha representaci\u00f3n<\/strong> dada la presunci\u00f3n de exactitud y validez<\/strong> del contenido de los asientos registrales.<\/p>\n

    Dentro de la expresi\u00f3n, a que se refiere el art\u00edculo\u00a0165 del Reglamento Notarial<\/a> \u00abdatos del t\u00edtulo<\/strong> del cual resulte la expresada representaci\u00f3n\u00bb<\/em>, debe entenderse que \u00abuno de los cuales y no el menos relevante es su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil<\/strong> cuando sea pertinente\u00bb. As\u00ed lo se\u00f1ala el Tribunal Supremo (STS\u00a020 de mayo de\u00a02008<\/a>), al confirmar la legalidad del precepto reglamentario.<\/p>\n

    Pero, si no est\u00e1 inscrito el nombramiento<\/strong>, \u201cdeber\u00e1 acreditarse la legalidad y existencia de la representaci\u00f3n <\/strong>alegada en nombre del titular registral a trav\u00e9s de la rese\u00f1a identificativa <\/strong>de los documentos que acrediten la realidad y validez de aqu\u00e9lla y su congruencia con la presunci\u00f3n de validez y exactitud registral\u201d<\/em>.<\/p>\n

    El nombramiento de los administradores<\/strong> surte sus efectos desde el momento de la aceptaci\u00f3n<\/strong>. La inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro Mercantil es obligatoria<\/strong> pero no tiene car\u00e1cter constitutivo<\/strong>, por lo que, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de inscribir no determina por s\u00ed solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripci\u00f3n. Pero ello no excusa la necesaria acreditaci\u00f3n de la existencia y validez de la representaci\u00f3n alegada<\/strong>, en nombre del titular registral (cargo org\u00e1nico o poder), para que el acto concreto pueda ser inscrito.<\/p>\n

    La inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil no ha de ser necesariamente previa<\/strong>, salvo excepciones<\/strong> como son:<\/p>\n

    – art\u00edculo\u00a0383 del Reglamento Hipotecario<\/a> (inscripci\u00f3n de aportaci\u00f3n o adquisici\u00f3n<\/strong> por cualquier t\u00edtulo de bienes inmuebles o derechos reales a favor de la sociedad),<\/p>\n

    – art\u00edculo\u00a0249 TRLSC<\/a> (la inscripci\u00f3n del consejero delegado<\/strong> la considera constitutiva la DGRN)<\/p>\n

    Esta inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil no es precisa para la v\u00e1lida existencia del nombramiento o poder, aunque s\u00ed para su plena eficacia frente a terceros<\/strong>, incluso de buena fe.<\/p>\n

    La falta del dato de la inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro Mercantil como revelador de la v\u00e1lida existencia de la representaci\u00f3n alegada, puede ser suplida por la rese\u00f1a en el t\u00edtulo inscribible<\/strong> de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la v\u00e1lida designaci\u00f3n del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por \u00f3rgano social competente y vigente en el momento del nombramiento<\/p>\n

    En consecuencia, el hecho de que el nombramiento del administrador de la sociedad surta efectos desde su aceptaci\u00f3n sin necesidad de su inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, a pesar de ser \u00e9sta obligatoria, no excusa de la comprobaci\u00f3n de la concurrencia de los requisitos legales exigibles<\/strong> en cada caso para apreciar la v\u00e1lida designaci\u00f3n del mismo. Es decir, para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su aceptaci\u00f3n, h\u00e1yase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso justificar que dicho nombramiento es adem\u00e1s v\u00e1lido por haberse realizado con los requisitos, formalidades y garant\u00edas establecidas por la legislaci\u00f3n de fondo aplicable.<\/strong><\/p>\n

    Para acreditar la validez, regularidad y plena legitimaci\u00f3n<\/strong> del que act\u00faa en representaci\u00f3n del titular inscrito en el Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunci\u00f3n de validez y exactitud derivada de la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil se precisa que se le acredite al Notario y que \u00e9ste haga constar en la rese\u00f1a identificativa<\/strong> de los documentos fehacientes de los que resulte la representaci\u00f3n:<\/p>\n

    1.- el acuerdo v\u00e1lido<\/strong> del \u00f3rgano social competente para su nombramiento<\/strong> debidamente convocado<\/strong>,<\/p>\n

    2.- la aceptaci\u00f3n<\/strong> de su nombramiento y<\/p>\n

    3.- en su caso, notificaci\u00f3n o consentimiento<\/strong> de los titulares de los anteriores cargos inscritos.<\/strong><\/p>\n

    De este modo podr\u00e1, para este negocio, entenderse desvirtuada la presunci\u00f3n de exactitud<\/strong> de los asientos del Registro Mercantil que se hallan en contradicci\u00f3n con la representaci\u00f3n alegada en la escritura calificada.<\/p>\n

    Esa manera de proceder la justifica el Centro Directivo por la transparencia<\/strong> debida en el ejercicio de la representaci\u00f3n, la necesidad de identificaci\u00f3n de los sujetos <\/strong>en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, control de cobros y pagos, prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales<\/strong>, responsabilidad civil, administrativa y penal de los administradores y en general el control p\u00fablico de las transmisiones de activos.<\/p>\n

    En el caso concreto, de la rese\u00f1a que figura en la escritura de compraventa calificada, no resultan los tres datos<\/strong> arriba rese\u00f1ados que, de haberse presentado la escritura en el Registro Mercantil, y haberse inscrito, habr\u00edan sido objeto de calificaci\u00f3n por el registrador mercantil<\/strong>.<\/p>\n

    Comentario: <\/strong>El enfoque de la calificaci\u00f3n en estos documentos no debe de incidir directamente en la falta de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil del nombramiento de administrador o del poder no especial, sino en sus consecuencias, una de las cuales consiste en la necesidad de que el notario recoja en la rese\u00f1a identificativa de la representaci\u00f3n<\/strong> que le va a servir para emitir el juicio de suficiencia un contenido mucho m\u00e1s amplio del habitual, que incluya los tres apartados arriba mencionados<\/strong>.<\/p>\n

    Si la sociedad fuese la adquirente<\/strong>, de modo que haya de practicarse una inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad a su favor, de la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 383 del Reglamento Hipotecario<\/a>, que no distingue entre la inscripci\u00f3n de la sociedad en si y la de sus representantes, parece desprenderse que, en ese caso, s\u00ed que se precisar\u00eda la inscripci\u00f3n previa del cargo en el Registro mercantil (\u201cno podr\u00e1 practicarse a favor de Sociedad mercantil ninguna inscripci\u00f3n de\u2026 adquisici\u00f3n por cualquier t\u00edtulo de bienes inmuebles o derechos reales, sin que previamente conste haberse extendido la que corresponda<\/strong> en el Registro Mercantil\u201d). La expresi\u00f3n \u201cla que corresponda<\/em>\u201d, al no distinguir, puede entenderse que es tanto la de la sociedad en s\u00ed como la de sus representantes.<\/p>\n

    \u00a0Pero ello no queda claro<\/strong> del texto de esta Resoluci\u00f3n:<\/p>\n

    – Por un lado la DGRN considera el 383 RH<\/a> como una excepci\u00f3n<\/strong> igual que lo es el caso de actuar un consejero delegado.<\/p>\n

    – Pero por otro, se basa en \u201cla falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil\u201d<\/em> lo que tiene dos lecturas, una estricta, la de la sociedad en s\u00ed, y otra m\u00e1s amplia que englobe a la sociedad y a sus representantes.<\/p>\n

    A favor de una interpretaci\u00f3n permisiva<\/strong> se podr\u00eda argumentar que estamos ante un caso menos peligroso para la sociedad y el tr\u00e1fico jur\u00eddico al obtener la sociedad de ese modo la inscripci\u00f3n de un bien a su favor.<\/p>\n

    Sin embargo, desde un planteamiento de pol\u00edtica legislativa<\/strong> puede que no se desee favorecer la opacidad de los \u00f3rganos representativos<\/strong> teniendo en cuenta la necesidad de transparencia, de identificar a los titulares reales y de prevenir acciones de blanqueo. \u00a0(JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16310 – 7\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 248\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n

    \n<\/a>
    <\/a>449.** <\/span><\/strong>ACTA NOTARIAL DE REANUDACI\u00d3N DE TRACTO SUCESIVO. FALTA DE INTERRUPCI\u00d3N DEL TRACTO<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebasti\u00e1n de los Reyes n.\u00ba 2 a inscribir un acta de reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

    Resumen<\/strong>: La excepcionalidad del expediente de dominio justifica una interpretaci\u00f3n restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitaci\u00f3n que s\u00f3lo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido, no est\u00e1ndolo cuando las dos transmisiones se encuentran documentadas privadamente.<\/span><\/p>\n

    Hechos<\/strong>: Se debate si procede inscribir acta de reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo interrumpido tramitada conforme al art\u00edculo 208 de la Ley Hipotecaria<\/a>. Registralmente la situaci\u00f3n del bien es la siguiente: (i) Resulta inscrito en el Registro de la Propiedad en favor de una sociedad. (ii) Se aporta al expediente a) copia de la escritura -no inscrita- de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado por el que dicha sociedad vendi\u00f3 a los primeros adquirentes, y b) un documento privado, liquidado del impuesto correspondiente, por el que dichos adquirentes vendieron el inmueble a los actuales propietarios y requirentes del acta.<\/p>\n

    Registrador<\/strong>: afirma que no hay interrupci\u00f3n de tracto sucesivo y que lo procedente es que eleven a p\u00fablico el documento privado quienes han instado la reanudaci\u00f3n del tracto y ahora recurren la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Recurrente<\/strong>: Alega que no han adquirido del titular registral sino de quienes en su momento compraron a este, y que le ha sido imposible localizar a los vendedores para elevar a p\u00fablico el documento privado (desconocen su domicilio, posiblemente en el extranjero), por lo que existe una excesiva dificultad que justifica el expediente.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    La excepcionalidad del expediente de dominio justifica una interpretaci\u00f3n restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitaci\u00f3n que s\u00f3lo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido<\/strong>, o lo que es lo mismo, cuando no haya tenido acceso al Registro alguna relaci\u00f3n jur\u00eddica inmobiliaria que impida conectar la titularidad<\/strong> cuya adquisici\u00f3n se pretende justificar con la registral por no derivar aqu\u00e9lla de \u00e9sta y carecer el interesado de los t\u00edtulos <\/strong>que a trav\u00e9s de su inscripci\u00f3n permitir\u00edan lograrlo<\/p>\n

    Conclusi\u00f3n<\/strong>: En el caso planteado no cabe apreciar extraordinaria dificultad <\/strong>que justifique el expediente, pues con la simple presentaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de los mencionados t\u00edtulos los requirentes del acta calificada ser\u00edan adquirentes de los titulares registrales y faltar\u00eda la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de su t\u00edtulo privado de compraventa elevaci\u00f3n que en ning\u00fan caso podr\u00eda implicar una extraordinaria dificultad como alega el recurrente ya que podr\u00eda tener lugar tanto de manera voluntaria entre las partes firmantes o por mediante la oportuna reclamaci\u00f3n judicial. \u00a0\u00a0(JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16312 – 10\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 262\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>450.*** DONACI\u00d3N DE FACULTAD DE DISPONER<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Albacete n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n de la facultad de disponer sobre determinadas fincas.<\/p>\n

    Resumen<\/strong>: En la donaci\u00f3n de la facultad de disponer no se transmite una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo de los denominados potestativos o de modificaci\u00f3n jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

    Hechos<\/strong>: Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura en la que las propietarias de dos fincas donan a su padre la facultad de disponer sobre \u00e9stas. Manifiestan los otorgantes que configuran esta transmisi\u00f3n como un supuesto de constituci\u00f3n de un derecho real at\u00edpico<\/strong>, \u00abcon sus caracter\u00edsticas inherentes tales como la inmediatividad, absolutividad, reipersecutoriedad, preferencia y exclusi\u00f3n\u00bb; y estipulan que la facultad de disponer objeto de donaci\u00f3n habr\u00e1 de regirse por determinadas reglas<\/strong>: a) es un derecho de car\u00e1cter renunciable por el donatario; b) tal derecho es inalienable, por acto inter vivos o mortis causa de su titular, de manera que al fallecer \u00e9ste quedar\u00e1 extinguido consolid\u00e1ndose en favor de la titularidad que ostentan las donantes; c) el derecho donado queda configurado como inembargable y de car\u00e1cter personal\u00edsimo, y d) las titulares del dominio, para poder efectuar cualquier acto de car\u00e1cter dispositivo sobre las referidas fincas, habr\u00e1n de contar con el consentimiento expreso de su padre como titular de la facultad de disponer; y por ende este titular de la rese\u00f1ada facultad tambi\u00e9n habr\u00e1 de contar con las primeras para la realizaci\u00f3n de cualquier acto de la misma naturaleza.<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, la donaci\u00f3n objeto de la escritura calificada no comprende ning\u00fan derecho subjetivo, sino solo una facultad jur\u00eddica<\/strong> -la simple facultad de disposici\u00f3n- que por s\u00ed misma no puede ser objeto de transmisi\u00f3n.<\/p>\n

    Recurrente<\/strong>: Alega que el t\u00edtulo constitutivo configura la donaci\u00f3n de la facultad de disponer como un derecho real at\u00edpico en virtud del principio de autonom\u00eda de la voluntad del art 1255 del CC, otorgando al mismo tiempo las reglas por las que deb\u00eda regirse dicha facultad de disposici\u00f3n.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

    \u00bfCabe donar la facultad de disponer sobre un bien y configurar la misma como un derecho real at\u00edpico<\/u>? SI<\/strong>.<\/p>\n

    I NUMERUS APERTUS:<\/p>\n

    1 En el Derecho espa\u00f1ol rige el principio del n\u00famerus apertus<\/em> o libertad de crear derechos reales at\u00edpicos, criterio reconocido doctrinalmente y por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.<\/p>\n

    2 Tal libertad de configuraci\u00f3n se basa en la autonom\u00eda de la voluntad para adaptar las categor\u00edas jur\u00eddicas a las exigencias de la realidad econ\u00f3mica y social. La autonom\u00eda de la libertad debe atemperarse a la satisfacci\u00f3n de determinadas exigencias, tales como la existencia de una raz\u00f3n justificativa suficiente, la determinaci\u00f3n precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tr\u00e1fico.<\/p>\n

    3 Por otro lado, esta libertad no autoriza a que cualquier pacto puede ser configurado como derecho real pues deben respetarse dos l\u00edmites, uno negativo y otro positivo: (i)<\/strong> Limite negativo: Se deben respetar las caracter\u00edsticas estructurales t\u00edpicas de los derechos reales: inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y absolutividad, que implica un deber general de abstenci\u00f3n que posibilite dicho ejercicio sin constre\u00f1ir a un sujeto pasivo determinado\u00bb (R. de 14 de junio de 2010). (ii)<\/strong> Limite positivo: Y en virtud del l\u00edmite positivo, se hace \u00abimprescindible la determinaci\u00f3n del concreto contenido y extensi\u00f3n de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro\u00bb<\/p>\n

    4 En un sistema registral de inscripci\u00f3n, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripci\u00f3n del acto o contrato que provoca la modificaci\u00f3n jur\u00eddico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos (\u00abexpresi\u00f3n circunstanciada\u00bb, dispone el art\u00edculo 51.6 del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensi\u00f3n y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacci\u00f3n de los t\u00edtulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral<\/strong>. Como ha expresado el Tribunal Supremo (STS de 27 de mayo de 2009), la eficacia del principio de especialidad resulta determinante en todo el \u00e1mbito de los derechos reales para el conocimiento de los terceros (En igual sentido, RDGRN de 25 de febrero de 2015).<\/p>\n

    II ELASTICIDAD DEL DOMINIO: Por la elasticidad del dominio y por su car\u00e1cter abstracto cabe que una de las facultades dominicales, cual es la dispositiva, sea objeto de disgregaci\u00f3n,<\/strong> de modo que sea objeto de una configuraci\u00f3n propia de los derechos reales, si se cumplen los requisitos estructurales necesarios<\/strong>. Prueba de ello es la existencia de figuras como la del usufructo con facultad de disponer o la de la donaci\u00f3n con reserva de la facultad dispositiva. Precisamente, si en este \u00faltimo caso puede desmembrarse del dominio por v\u00eda de \u00abdeductio\u00bb no debe existir obst\u00e1culo para que el mismo resultado se produzca por v\u00eda de \u00abtranslatio\u00bb, como ocurre con otras facultades dominicales como es la de disfrutar y gozar de una cosa \u00aberga omnes\u00bb.<\/p>\n

    III DERECHO SUBJETIVO POTESTATIVO: No puede ser confirmada la calificaci\u00f3n impugnada en cuanto se limita a objetar que la facultad o poder de disponer no puede ser objeto de transmisi\u00f3n. En la escritura calificada es objeto de donaci\u00f3n no una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo, de los denominados potestativos o de modificaci\u00f3n jur\u00eddica<\/strong>, que atribuye al donatario un poder para disponer con plenos efectos de bienes ajenos \u2013 pertenecientes a las donantes\u2013. Adem\u00e1s, de lo pactado en dicha escritura resulta que tal como ha sido configurado el derecho de disponer donado en este caso respeta esos l\u00edmites estructurales de todo derecho real<\/strong>.<\/p>\n

    No es inconveniente tampoco, en el caso concreto, que, para realizar el acto dispositivo, deba contar el titular de la facultad de disponer con el consentimiento de las propietarias, pues, si puede donarse el \u00abius disponendi\u00bb sin limitaciones, ning\u00fan obst\u00e1culo existe para que el derecho donado se configure como poder de disposici\u00f3n limitado, por ejemplo para el caso de que concurra alguna circunstancia concreta o por la necesidad de que tambi\u00e9n concurra el consentimiento de otra persona. (JAR)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16313 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 259\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>451.** CANCELACI\u00d3N DE CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA EN GARANT\u00cdA DE ALIMENTOS EN UN CONTRATO DE VITALICIO.<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 11, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> en un contrato de vitalicio, para cancelar una condici\u00f3n resolutoria en garant\u00eda del cumplimiento de sus obligaciones por parte del alimentante, se precisa consentimiento de los herederos del que recibi\u00f3 los alimentos o resoluci\u00f3n judicial, pues no procede aplicar ni el art. 82.5 LH ni los plazos de caducidad del art\u00edculo 21O LH<\/a>, regla octava, p\u00e1rrafo segundo.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se plantea la posibilidad de cancelar por una condici\u00f3n resolutoria<\/strong> inscrita, en garant\u00eda del cumplimiento de un contrato de vitalicio<\/a>,<\/strong> consistente en la entrega de determinados bienes o derechos a cambio del deber de cuidado y asistencia durante la vida del alimentado, que falleci\u00f3 en 2007. El posible ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria de la transmisi\u00f3n de los bienes se activa en el caso de incumplimiento de la mencionada obligaci\u00f3n de cuidado y asistencia.<\/p>\n

    La registradora<\/strong> estima necesario, para cancelar la condici\u00f3n, el consentimiento del titular registral o sus herederos o en su defecto resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

    El notario<\/strong> estima que ya han prescrito las acciones de reclamaci\u00f3n de alimentos por transcurso de cinco a\u00f1os. Considera aplicable tanto el 82.5 LH como el p\u00e1rrafo primero de la regla octava del art\u00edculo 210 que fija un plazo de cinco a\u00f1os, entendiendo que han pasado, al hacerse la solicitud de cancelaci\u00f3n pasados diez a\u00f1os (5 de prescripci\u00f3n m\u00e1s los 5 de este primer p\u00e1rrafo).<\/p>\n

    La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    Doctrina:<\/strong> Debe distinguirse entre la cancelaci\u00f3n de condiciones resolutorias<\/strong> en garant\u00eda del precio aplazado de compraventas y de hipotecas<\/strong> en garant\u00eda de cualquier clase de obligaci\u00f3n (se aplica el art\u00edculo\u00a082 LH<\/a>, p\u00e1rrafo quinto) y la cancelaci\u00f3n de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido<\/strong> por las partes, que es un plazo de caducidad (opci\u00f3n, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificaci\u00f3n jur\u00eddica, casos a los que se aplica el art\u00edculo\u00a0177 RH<\/a>).<\/p>\n

    En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado<\/strong> en las compraventas, la DGRN no considera aplicables, ni el 82.5 LH, ni el 177 RH<\/a>. sino el principio general consagrado en el art\u00edculo\u00a082.1 LH: es necesario el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo.<\/p>\n

    Tras la entrada en vigor de la Ley 13\/2015, existe una nueva posibilidad cancelatoria, si resulta aplicable la regla Octava del art\u00edculo\u00a0210<\/a>, cuyo p\u00e1rrafo segundo permite cancelar \u201ca instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte a\u00f1os desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda\u201d.<\/p>\n

    Comparando el art. 82<\/a>, p\u00e1rrafo quinto, y el art. 210<\/a>, regla octava, la DG encuentra las siguientes diferencias:<\/p>\n

    – el art. 82 limita la legitimaci\u00f3n<\/strong> al \u00abtitular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada\u00bb, mientras que el nuevo art\u00edculo\u00a0210<\/a> la extiende a \u00abcualquier interesado\u00bb.<\/p>\n

    – el art. 82 se fundamenta en la figura de la prescripci\u00f3n<\/strong> seg\u00fan normativa civil, mientras que el art\u00edculo 210 regula un r\u00e9gimen de caducidad<\/strong> fijando plazos propios, cuyo c\u00f3mputo es estrictamente registral.<\/p>\n

    – el art. 82 se circunscribe a hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado. En cambio, el art\u00edculo\u00a0210, regla octava, tiene un \u00e1mbito<\/strong> mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales, dentro de cuyo \u00e1mbito puede incluirse otras condiciones resolutorias<\/strong>.<\/p>\n

    – el art. 82 exige que el plazo<\/strong> de cumplimiento conste<\/strong> en el Registro. Sin embargo, el art\u00edculo\u00a0210 presupone que no consta.<\/p>\n

    Y resume as\u00ed cu\u00e1ndo se aplicar\u00e1 cada precepto:<\/p>\n

    El art\u00edculo\u00a082<\/a>, p\u00e1rrafo quinto<\/strong>, se aplicar\u00e1 a las hipotecas y condiciones resolutorias en garant\u00eda del precio aplazado, <\/strong>constando en el Registro el d\u00eda<\/strong> en que la prestaci\u00f3n cuyo cumplimiento se garantiza debi\u00f3 ser satisfecha en su totalidad, cuando haya transcurrido el plazo<\/strong> se\u00f1alado en la legislaci\u00f3n civil aplicable para la prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de dichas garant\u00edas o el m\u00e1s breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constituci\u00f3n, siempre que dentro del a\u00f1o<\/strong> siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripci\u00f3n o ejecutada debidamente la hipoteca.<\/p>\n

    Y el art\u00edculo\u00a0210<\/a>, regla octava<\/strong>, se aplicar\u00e1 a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garant\u00eda con efectos reales<\/strong>, cuando no conste en el Registro la fecha<\/strong> en que debi\u00f3 producirse el pago \u00edntegro de la obligaci\u00f3n garantizada y hayan transcurrido veinte a\u00f1os<\/strong> desde la fecha del \u00faltimo asiento en que conste la reclamaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada o, en su defecto, cuarenta a\u00f1os<\/strong> desde el \u00faltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garant\u00eda.<\/p>\n

    Al caso presente<\/strong>, pues, no resulta de aplicaci\u00f3n el art. 82<\/a>, p\u00e1rrafo quinto. No se podr\u00eda aplicar tampoco el 210, pues los plazos rese\u00f1ados del art\u00edculo 210<\/a>, regla octava, p\u00e1rrafo segundo, exigen que no conste en el Registro la fecha<\/strong> en que debi\u00f3 producirse el pago \u00edntegro<\/strong>. El centro Directivo entiende que dicha fecha consta y que no es otra que la del fallecimiento<\/strong> del titular beneficiario del derecho de alimentos. Por tanto, s\u00f3lo cabe la cancelaci\u00f3n mediante consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo ordene conforme al art\u00edculo\u00a082 LH, p\u00e1rrafo primero.<\/p>\n

    Comentario:<\/strong> Es com\u00fan que se pacte en los contratos de cesi\u00f3n de bienes a cambio de alimentos el que se pueda cancelar la condici\u00f3n resolutoria cuando haya transcurrido un tiempo, normalmente un a\u00f1o, desde el fallecimiento de la persona que recibe los alimentos , si no consta en el Registro la anotaci\u00f3n del ejercicio de alguna acci\u00f3n resolutoria. Creo que este pacto no debe entenderse vedado por la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

    Se echa en falta que la DG no haya argumentado acerca del primer p\u00e1rrafo de la regla octava<\/strong> del art\u00edculo 210<\/a>, que marca un plazo de cinco a\u00f1os y que es de dif\u00edcil interpretaci\u00f3n, porque, aunque no cita a las condiciones resolutorias, s\u00ed hace referencia a \u201cotros derechos o facultades de configuraci\u00f3n jur\u00eddica\u201d. Este p\u00e1rrafo exige que conste en el Registro un t\u00e9rmino hasta el que puede ejercitarse la acci\u00f3n. Si considera el Centro Directivo que consta por aparecer la fecha de fallecimiento del causante, y, si se tiene en cuenta la jurisprudencia a la que alude el notario sobre el plazo de prescripci\u00f3n de las acciones, ya no resulta tan clara una soluci\u00f3n denegatoria, teniendo en cuenta que el beneficiario de los alimentos falleci\u00f3 hace m\u00e1s de 10 a\u00f1os y que conviene no perpetuar cargas si no son necesarias. Aunque notarios y registradores no podemos apreciar la prescripci\u00f3n, la cancelaci\u00f3n por tiempo de este primer p\u00e1rrafo parece h\u00edbrida entre prescripci\u00f3n (tiempo de ejercicio de la acci\u00f3n) y plazo de caducidad de cinco a\u00f1os adicionales seg\u00fan datos del registro.<\/p>\n

    Ver tambi\u00e9n en este informe la R. 25 de octubre de 2018<\/a>. (JFME)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16314 – 9\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 258\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>452.**\u00a0<\/span><\/strong>ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACI\u00d3N DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. CONCLUSI\u00d3N DEL EXPEDIENTE POR EL NOTARIO.<\/strong><\/span><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la certificaci\u00f3n expedida por la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.\u00ba 2, en un expediente notarial para la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca.<\/p>\n

    Resumen:<\/strong> El art\u00edculo\u00a0201 de la LH es un medio h\u00e1bil que potencialmente permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie, linderos, incluso fijos) y de cualquier magnitud. El registrador, al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripci\u00f3n una vez terminado el procedimiento, para evitar dilaciones y tr\u00e1mites innecesarios; corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas, decidir si procede la continuaci\u00f3n del procedimiento, para intentar disipar las dudas o bien concluir el expediente si entiende que su continuaci\u00f3n es est\u00e9ril.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Presentada el acta notarial de los art\u00edculos\u00a0201<\/a> en relaci\u00f3n con el\u00a0203 de la LH<\/a>, se expide certificaci\u00f3n, manifestando la registradora que del examen de la descripci\u00f3n literal que resulta del Registro, de la nueva descripci\u00f3n que se rese\u00f1a en el acta y de la descripci\u00f3n que resulta de la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que figura unida, alberga dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral pueda encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, dada la gran diferencia de superficie entre la cabida inscrita y lo que se pretende reflejar -cabida inscrita de\u00a0200 m2- se pretende inscribir 680 metros cuadrados y la modificaci\u00f3n de determinados linderos personales y fijos.<\/p>\n

    A la vista de la certificaci\u00f3n el notario cierra el acta<\/strong> y concluye el expediente.\u2003<\/p>\n

    Registradora<\/strong>: Adem\u00e1s del incremento muy significativo de su superficie (de\u00a0200 a\u00a0680 metros cuadrados), concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

    Seg\u00fan sus linderos registrales antes rese\u00f1ados linda \u00abal Este, con M. D. y M. H.\u00bb y seg\u00fan catastro actual linda \u00abcon la calle (\u2026)\u00bb<\/p>\n

    Seg\u00fan sus linderos antes rese\u00f1ados linda \u00abal Norte, con la calle de (\u2026)\u00bb; sin embargo seg\u00fan catastro actual la calle (\u2026) se encuentra al Sur de la finca que nos ocupa, lindando por el Norte con la calle (\u2026).\u2003<\/p>\n

    Seg\u00fan sus linderos antes rese\u00f1ados, como se ha indicado linda \u00abal Sur, E. R.\u00bb; sin embargo seg\u00fan catastro actual linda al Sur, con la citada calle (\u2026)<\/p>\n

    Recurrente:<\/strong> Alega en que en d\u00eda se acredit\u00f3 que la superficie era un dato err\u00f3neo de la escritura de adquisici\u00f3n. Y que en cuanto a los linderos, sucede lo mismo. Se\u00f1ala que la Sra. Registradora no ha tenido en cuenta todos los datos y documentaci\u00f3n que se ha incluido en el expediente, que solo ha considerado los datos registrales y que con el cierre del expediente, se ha impedido notificar a los colindantes con el fin de que alegasen lo que estimasen oportuno.<\/p>\n

    DGRN:<\/strong> Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    El exceso de cabida es el procedimiento y soluci\u00f3n en el que se hace constar en los libros la correcta extensi\u00f3n y descripci\u00f3n de la finca como base del Registro.<\/strong> Como se ha se\u00f1alado en las Resoluciones de\u00a017 de octubre de\u00a02014 y\u00a021 de marzo de\u00a02016, entre otras muchas, se\u00f1alo que La registraci\u00f3n de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de la finca inmatriculada<\/strong>, esto es, la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;<\/strong> fuera de esta hip\u00f3tesis, la pretensi\u00f3n de modificar la cabida no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa \u00faltima a una nueva realidad f\u00edsica que englobar\u00eda la originaria finca registral y una superficie colindante adicional,<\/strong> y para conseguir tal resultado el cauce apropiado ser\u00e1 la previa inmatriculaci\u00f3n de esa superficie colindante y su posterior agrupaci\u00f3n a la finca registral preexistente.<\/p>\n

    Tras la Ley\u00a013\/2015 para proceder a cualquier rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n tambi\u00e9n es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificaci\u00f3n solicitada.<\/strong> El expediente del art\u00edculo\u00a0201 de la LH<\/a>, aparece como heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constataci\u00f3n de excesos de cabida. El \u00faltimo p\u00e1rrafo del apartado\u00a01 del art\u00edculo\u00a0201 de la LH, limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca.<\/strong> Dispone que \u00absi el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria, proceder\u00e1 a suspender la inscripci\u00f3n solicitada motivando las razones en que funde tales dudas\u00bb. Adem\u00e1s considera la necesaria aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral o alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado\u00a01, que debe ser objeto de calificaci\u00f3n registral conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo\u00a09, lo que supone acudir a la correspondiente aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto cuarto de la Resoluci\u00f3n Circular de\u00a03 de noviembre de\u00a02015). Como ya se afirm\u00f3 en las R de\u00a022 de abril y\u00a08 de junio de\u00a02016, las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca coincida en todo o parte con otra base gr\u00e1fica inscrita o con el dominio p\u00fablico, a la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria (art\u00edculos\u00a09.b), 199.1 y \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo\u00a0201.1 de la LH), sin que exista limitaci\u00f3n de utilizaci\u00f3n de estos procedimientos solo por raz\u00f3n de la diferencia respecto a la cabida inscrita.\u2003<\/p>\n

    La Resoluci\u00f3n de\u00a017 de noviembre de\u00a02015 destac\u00f3 el procedimiento del art\u00edculo\u00a0201 de la LH entre los medios que potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como de linderos, incluso fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al\u00a010% de la superficie previamente inscrita) y adem\u00e1s obtener la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la finca y la lista de coordenadas de sus v\u00e9rtices.<\/p>\n

    El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados <\/strong>(Resoluciones de\u00a08 de octubre de\u00a02005, 2 de febrero de\u00a02010, 13 de julio de\u00a02011, 2 de diciembre de\u00a02013, 3 de julio de\u00a02014, 19 de febrero y\u00a09 de octubre de\u00a02015 y\u00a021 de abril de\u00a02016, entre otras).\u2003<\/p>\n

    En cuanto al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, debemos estar a los art\u00edculos\u00a0201 y 203,<\/strong> al que remite el anterior, que se\u00f1ala que \u00abel Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representaci\u00f3n gr\u00e1fica en soporte papel o inform\u00e1tico, expedir\u00e1 en el plazo de quince d\u00edas certificaci\u00f3n acreditativa de la falta de inscripci\u00f3n de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo de propiedad aportado y la certificaci\u00f3n catastral. b) La falta de previa inmatriculaci\u00f3n de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, proceder\u00e1 el Registrador a extender nota de denegaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deber\u00e1 acompa\u00f1ar, en su caso, certificaci\u00f3n literal de la finca o fincas coincidentes, comunic\u00e1ndolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones\u00bb y el registrador <\/strong>(Resoluci\u00f3n de\u00a020 de diciembre de\u00a02016) al tiempo de expedir la certificaci\u00f3n debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripci\u00f3n una vez terminado el procedimiento, para evitar a los interesados dilaciones y tr\u00e1mites innecesarios<\/strong> (cfr. Resoluci\u00f3n de\u00a08 de junio de\u00a02016).<\/p>\n

    \u00a0Las dudas manifestadas est\u00e1n plenamente justificadas,<\/strong> si bien no impedir\u00edan por s\u00ed solas la continuaci\u00f3n del procedimiento, porque siempre pueden practicarse las diligencias oportunas para disiparlas.<\/strong> Sin embargo, corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas, decidir si procede la continuaci\u00f3n del procedimiento porque, a su juicio, existe la posibilidad de disipar tales dudas practicando las diligencias oportunas o si procede su conclusi\u00f3n si entiende que su continuaci\u00f3n es est\u00e9ril y supone tr\u00e1mites y costes innecesarios, tal y como sucede en el presente caso. Y ello al amparo de lo previsto en la regla tercera del art\u00edculo\u00a0203.1 de la LH.<\/p>\n

    El art\u00edculo\u00a0198 de la LH en su \u00faltimo p\u00e1rrafo prev\u00e9 que \u00abla desestimaci\u00f3n de la pretensi\u00f3n del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este T\u00edtulo no impedir\u00e1 la incoaci\u00f3n de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aqu\u00e9l\u00bb, por lo que podr\u00e1 acreditarse la rectificaci\u00f3n descriptiva en el juicio declarativo que corresponda. (IES)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16315 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 245\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

    <\/a>453.() IDEM QUE LA ANTERIOR<\/span><\/strong><\/h6>\n

    Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la certificaci\u00f3n expedida por la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.\u00ba 2, en un expediente notarial para la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de finca.<\/p>\n

    Su contenido es similar a la 452 (IES)<\/p>\n

    \n

    PDF (BOE-A-2018-16316 – 6\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 245\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

     <\/p>\n<\/div>\n

    \n<\/a>
    <\/a>455.**\u00a0<\/span><\/strong>REVERSI\u00d3N AL CEDENTE DE FINCA DE ENTIDAD CESIONARIA CONCURSADA<\/strong><\/span><\/h6>\n<\/div>\n

    Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Camas, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de acuerdo municipal de reversi\u00f3n de determinadas fincas a favor del Ayuntamiento.<\/p>\n

    Resumen: <\/strong><\/span>La cesi\u00f3n de un bien inmueble por parte de la Administraci\u00f3n se califica como contrato privado y no de car\u00e1cter estrictamente administrativo.<\/span><\/p>\n

    Hechos:<\/strong> Se trata de una certificaci\u00f3n de un acuerdo municipal de reversi\u00f3n de dos fincas a favor del mismo Ayuntamiento constando \u00a0inscritas a favor de una sociedad mercantil en virtud de un previo acuerdo de cesi\u00f3n gratuita por parte del propio Ayuntamiento.<\/p>\n

    Dichas fincas, en el momento de la cesi\u00f3n, formaban parte del patrimonio municipal del suelo, y en el acuerdo de cesi\u00f3n se fij\u00f3 a) el destino de las fincas: construcci\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial, y b) las consecuencias de su incumplimiento: reversi\u00f3n de las fincas al ente cedente.<\/p>\n

    En el momento de la presentaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n administrativa de la reversi\u00f3n consta anotada en el Registro la previa declaraci\u00f3n de concurso de la sociedad cesionaria, por lo que el registrador<\/strong> entiende que la reinscripci\u00f3n de dichas fincas a favor del Ayuntamiento requiere la previa declaraci\u00f3n judicial por parte del juez del concurso de no ser necesarias para la continuidad de la actividad empresarial de la concursada.<\/p>\n

    \u00a0El recurrente<\/strong> alega el car\u00e1cter de contrato administrativo de la cesi\u00f3n realizada, por lo que entiende aplicable el r\u00e9gimen del art\u00edculo 67 de la Ley Concursal, al tratarse de una cesi\u00f3n de parcelas destinadas a la construcci\u00f3n \u00a0de viviendas de protecci\u00f3n oficial, y estar vinculada dicha finalidad con las competencias urban\u00edsticas del Ayuntamiento.<\/p>\n

    Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

    Doctrina: <\/strong>Para la resoluci\u00f3n de ese expediente tiene en cuenta nuestro CD la doctrina de los actos separables por la que en los contratos privados de los entes p\u00fablicos se han de distinguir dos aspectos:<\/p>\n

      \n
    1. el relativo a los efectos y extinci\u00f3n del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicci\u00f3n ordinaria,<\/li>\n
    2. y la fase de preparaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n del contrato, que se rige por la normativa especial y cuya infracci\u00f3n corresponde revisar la jurisdicci\u00f3n contencioso\u2013administrativa.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta distinci\u00f3n entre ambas categor\u00edas de contratos se consagra normativamente en el apartado\u00a02 del art\u00edculo\u00a026 de la Ley\u00a09\/2017, de\u00a08 de noviembre, de Contratos del Sector P\u00fablico<\/a>. En el mismo sentido se pronunciaba ya el art\u00edculo\u00a020.2 del Real Decreto Legislativo\u00a03\/2011, de\u00a014 de noviembre por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector P\u00fablico, \u00a0(en vigor en la fecha de aprobaci\u00f3n del acuerdo de reversi\u00f3n). Y en el \u00e1mbito concursal, el art\u00edculo 67.1 de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, dispone que \u201clos efectos de la declaraci\u00f3n de concurso sobre los contratos de car\u00e1cter administrativo celebrados por el deudor con Administraciones p\u00fablicas se regir\u00e1n por lo establecido en su legislaci\u00f3n especial\u201d y por otro lado dispone que \u201clos efectos de la declaraci\u00f3n de concurso sobre los contratos de car\u00e1cter privado celebrados por el deudor con Administraciones p\u00fablicas se regir\u00e1n en cuanto a sus efectos y extinci\u00f3n, por lo establecido en esta Ley\u201d.<\/p>\n

      Cuando se trata de contratos que tengan por objeto bienes patrimoniales de car\u00e1cter inmobiliario, \u00a0el art\u00edculo\u00a04.1, letra p) del citado Real Decreto legislativo\u00a03\/2011, de\u00a014 de noviembre, excluye de su \u00e1mbito \u201clos contratos de compraventa, donaci\u00f3n, permuta, arrendamiento y dem\u00e1s negocios jur\u00eddicos an\u00e1logos sobre bienes inmuebles, (\u2026) que tendr\u00e1n siempre el car\u00e1cter de contratos privados y se regir\u00e1n por la legislaci\u00f3n patrimonial\u201d. Criterio\u00a0 confirmado por el\u00a09.2 de la nueva Ley\u00a09\/2017, de\u00a08 de noviembre<\/a>, calificaci\u00f3n que ha de entenderse sin perjuicio de lo antes se\u00f1alado sobre la doctrina de los \u00abactos separables\u00bb.<\/p>\n

      A continuaci\u00f3n cita jurisprudencia sobre este tema, destacando la Sentencia del Supremo de\u00a021 de febrero de\u00a02012 que afirma \u201cque no se puede calificar como administrativo cualquier contrato que la Administraci\u00f3n celebrara en el que se persiguiera una finalidad de inter\u00e9s p\u00fablico, porque entonces, como la Administraci\u00f3n por definici\u00f3n ha de perseguir siempre fines de inter\u00e9s p\u00fablico (art. 103 de la Constituci\u00f3n), se habr\u00eda acabado la categor\u00eda de los contratos de derecho privado de la Administraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

      Pero no por lo anterior se puede deducir que quede excluida la posibilidad de que la Administraci\u00f3n municipal pueda proceder a la resoluci\u00f3n unilateral de la cesi\u00f3n, concurriendo \u00a0causa legal para ello, ya que la raz\u00f3n de ser del derecho de reversi\u00f3n, \u201ces garantizar que el suelo, que es objeto de cesi\u00f3n gratuita y procedente del patrimonio p\u00fablico del suelo, sea destinado al fin para el que fue cedido a la Administraci\u00f3n local y que, para el caso de incumplimiento de dicha finalidad, vuelva a integrarse en dicho patrimonio\u201d. Pero sin atribuirle un efecto puramente autom\u00e1tico y ajeno a los mecanismos de garant\u00eda que supone la necesidad de su expresa aceptaci\u00f3n por parte del cesionario, de su necesaria formalizaci\u00f3n y constancia documental en el contrato de cesi\u00f3n, y del r\u00e9gimen de su publicidad registral.<\/p>\n

      Por tanto, la posibilidad de la actuaci\u00f3n unilateral de la Administraci\u00f3n v\u00eda procedimiento administrativo, con audiencia del interesado, no puede ser ajena:<\/p>\n