{"id":54299,"date":"2018-11-19T21:55:40","date_gmt":"2018-11-19T20:55:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=54299"},"modified":"2023-09-24T11:05:34","modified_gmt":"2023-09-24T09:05:34","slug":"la-proteccion-registral-del-cesionario-de-credito-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/estudios\/la-proteccion-registral-del-cesionario-de-credito-hipotecario\/","title":{"rendered":"La protecci\u00f3n registral del cesionario de cr\u00e9dito hipotecario"},"content":{"rendered":"

<\/a>LA PROTECCI\u00d3N REGISTRAL DEL CESIONARIO DE CR\u00c9DITO HIPOTECARIO<\/strong><\/h1>\n

JOS\u00c9 ANTONIO GARC\u00cdA VILA, NOTARIO DE BARCELONA<\/h2>\n

 <\/p>\n

SUMARIO:<\/b><\/h2>\n

1.- Introducci\u00f3n<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

2.- De qu\u00e9 hablamos cuando hablamos de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

3.- El negocio de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos y su eficacia inter partes<\/em>.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

4.- Eficacia respecto de terceros.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

5.- Eficacia respecto del deudor.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

6.- Eficacia de la inscripci\u00f3n respecto del cesionario.<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0A) La nulidad del cr\u00e9dito o de la hipoteca.<\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0 \u00a0B) El supuesto de doble cesi\u00f3n del cr\u00e9dito.<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0C) La extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca.<\/a><\/strong><\/p>\n

Conclusiones<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Notas<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Bibliograf\u00eda<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Enlaces<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>1.- INTRODUCCI\u00d3N.<\/strong><\/h2>\n

En 1961, MADRIDEJOS SARASOLA public\u00f3 un conocido art\u00edculo sobre la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos en el que pod\u00eda comenzar diciendo que la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos era una figura poco conocida en la pr\u00e1ctica; la doctrina posterior se ha encargado de resaltar la trascendencia de la figura, por su uso frecuente no s\u00f3lo en el \u00e1mbito mercantil, sino en el \u00e1mbito civil, y, a ra\u00edz de la crisis econ\u00f3mica sufrida, en el \u00e1mbito hipotecario, dadas las frecuentes sucesiones en bloque en posiciones contractuales (aunque en estos casos no se d\u00e9 en puridad esta figura, pero s\u00ed un efecto semejante) y cesiones masivas de cr\u00e9ditos.<\/p>\n

Esto ha supuesto que se pudieran plantear en la realidad lo que hasta ahora no eran m\u00e1s que casos aislados en el discutir doctrinal. A uno de ellos, de gran trascendencia porque afecta a los fundamentos mismos del sistema registral de protecci\u00f3n de derechos, se refiere la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 2018<\/a>.<\/p>\n

Sucintamente, los hechos son los siguientes: se concierta un pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria; el deudor hipotecante paga la deuda; se otorga escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de la hipoteca; el cr\u00e9dito (muy posiblemente por error) se cede a otra entidad como uno de los objetos de una cesi\u00f3n de una multitud de cr\u00e9ditos; se inscribe la cesi\u00f3n en el Registro de la Propiedad; no se notifica la cesi\u00f3n al deudor; el deudor presenta en el Registro copia de la escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de hipoteca; la Registradora deniega la cancelaci\u00f3n solicitada por no haber prestado su expreso consentimiento el acreedor con derecho inscrito a la cancelaci\u00f3n del derecho de hipoteca; interpuesto el recurso, la Direcci\u00f3n General lo estima y revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

El sistema normativo espa\u00f1ol de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios es un sistema complejo de remisiones. Hasta 2007, el sistema, sin embargo, mostraba una cierta unidad; y digo una cierta unidad porque era la consecuencia de un precipitado hist\u00f3rico que hac\u00eda que siempre se planteara el sentido de la norma nueva en cuanto que impon\u00eda ciertos nuevos requisitos o daba un posible nuevo sentido a los antiguos. As\u00ed en la Ley Hipotecaria de 1861 se regulaba la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, pero eso suced\u00eda en un sistema hipotecario en el que la inscripci\u00f3n de la hipoteca no era constitutiva del derecho real sino de mera oponibilidad a terceros[1]<\/a>; el C\u00f3digo de Comercio contiene una regulaci\u00f3n de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos que no hace referencia a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario; el C\u00f3digo Civil, por el contrario, establece la inscripci\u00f3n registral como constitutiva del derecho de hipoteca, pero en sede de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos se\u00f1ala que la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito, si se refiere a un inmueble, surtir\u00e1 efecto contra tercero desde la fecha de su inscripci\u00f3n en el Registro, con lo que se plantea de nuevo la eficacia o efecto que ha de tener la inscripci\u00f3n; la Ley de 1944-1946, con ser de importancia fundamental, lo es por fijar los principios que han de regir el Registro de una manera mucho m\u00e1s clara y contundente, desplegando el principio de legitimaci\u00f3n registral; vuelve a exigir para la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos escritura, notificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n, y esto plantea c\u00f3mo ha de interpretarse en el sistema del C\u00f3digo Civil[2]<\/a>.<\/p>\n

La Ley 41\/2007 modifica, entre otros muchos, el art\u00edculo 149 LH<\/a>, y ahora plantea nuevos problemas la interrelaci\u00f3n normativa. Este art\u00edculo, en su redacci\u00f3n de 1946, dec\u00eda en su p\u00e1rrafo primero que \u201cel cr\u00e9dito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura p\u00fablica, de la cual se d\u00e9 conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro[3]<\/a>\u201d; tras la reforma, el p\u00e1rrafo en cuesti\u00f3n tiene dos apartados, y dice \u201cel cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca podr\u00e1 cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 1.526 del C\u00f3digo Civil<\/a>. La cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca que garantice un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo deber\u00e1 hacerse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

El art\u00edculo plantea hasta qu\u00e9 punto puede separarse el sentido de la primera frase y de la segunda, cuesti\u00f3n sobre la que volver\u00e9 m\u00e1s adelante; su redacci\u00f3n es, desde luego, desafortunada, al decir \u201ccr\u00e9dito o pr\u00e9stamo garantizado con hipoteca\u201d, cuando es evidente que lo que se cede es el cr\u00e9dito de un sujeto contra otro[4]<\/a>, derivado del negocio que se trate, ya que el pr\u00e9stamo es un contrato de los calificados como reales, pero del que nace una obligaci\u00f3n; pero lo que ahora interesa resaltar es que nos encontramos con una sorpresa de remisi\u00f3n, que es al cuerpo del C\u00f3digo Civil; y es una sorpresa porque la inmensa mayor\u00eda de los cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria son cr\u00e9ditos mercantiles y no civiles, ya que tienen la cualidad de mercantiles los cr\u00e9ditos concedidos por entidades financiera[5]<\/a>; por lo tanto, el cr\u00e9dito, que se rige por las normas mercantiles en todo lo relativo a las relaciones entre el acreedor y el deudor (salvo en cuanto las propias normas llaman a la normativa civil, como ocurre en prescripci\u00f3n ex art. 943 CCom), se ha de regir, cuando se trata de la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario, por las normas del C\u00f3digo Civil; habr\u00eda as\u00ed dos supuestos de cesi\u00f3n de los cr\u00e9ditos mercantiles: la cesi\u00f3n de los cr\u00e9ditos no garantizados con hipoteca y la cesi\u00f3n de los cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca; esta dicotom\u00eda es, sin embargo, m\u00e1s aparente que real, ya que el C\u00f3digo Civil se aplica supletoriamente a la normativa mercantil y en esta materia hab\u00eda un amplio consenso doctrinal[6]<\/a> (y decisiones jurisprudenciales) en que la normativa del C\u00f3digo de Comercio habr\u00eda de integrarse con la normativa civil. Pero el que todo esto suponga aplicar una normativa civil a la cesi\u00f3n, y de modo directo y no supletorio, nos lleva a que se pueda plantear la aplicabilidad a las cesiones de normativas especiales como la que se contiene en el Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, en que el art. 569-28.2 CCC establece que \u201cel titular de un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo hipotecario (siguen las incorrecciones terminol\u00f3gicas inspiradas en el art. 149 LH<\/a>) que transmite su derecho debe notificarlo fehacientemente al deudor y, si procede, al titular registral del bien hipotecado, como presupuesto para la legitimaci\u00f3n del cesionario, indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesi\u00f3n. La renuncia del deudor a la notificaci\u00f3n en cualquier momento es nula\u201d.<\/p>\n

Como quiera que el presente estudio se va a centrar en la normativa del C\u00f3digo y la Ley Hipotecaria, no puedo dejar de se\u00f1alar c\u00f3mo la notificaci\u00f3n es, en el sistema catal\u00e1n, un requisito relativo a la legitimaci\u00f3n del cesionario (lo que plantea si se trata, en puridad, de una legitimaci\u00f3n procesal), y que toda renuncia a la notificaci\u00f3n es nula, lo que supone que no se trata de un problema de abusividad en materia de consumidores sino de regulaci\u00f3n de la cesi\u00f3n, y, por tanto, con posibilidad de afectar tanto a pr\u00e9stamos mercantiles por razones objetivas o entre comerciantes y para \u00e1mbito del comercio, como a pr\u00e9stamos entre particulares, y a los pr\u00e9stamos concedidos por entidad financiera, siempre que esa normativa caiga bajo el \u00e1mbito del CCC.<\/p>\n

Pero esta remisi\u00f3n normativa, como ya he apuntado, es especialmente llamativa cuando examinamos la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito. El art. 149 LH<\/a> llama al C\u00f3digo Civil, pero el art. 1526 nos dice que la cesi\u00f3n ser\u00e1 oponible a tercero, cuando se refiera el cr\u00e9dito a bienes inmuebles (es decir, sea un cr\u00e9dito hipotecario o anticr\u00e9tico), desde la fecha de la inscripci\u00f3n. Y el apartado final del p\u00e1rrafo primero del art. 149 LH<\/a> nos habla de la cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca como un supuesto diferente de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, cuando el art. 1528 CC<\/a> nos dice que la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de todos los derechos accesorios, como la hipoteca, lo que plantear\u00e1 problemas especiales a los que me referir\u00e9 m\u00e1s adelante.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>2.- DE QU\u00c9 HABLAMOS CUANDO HABLAMOS DE CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS HIPOTECARIOS.<\/strong><\/h2>\n

Parafraseando la conocida novela, hay que comenzar haci\u00e9ndose esta pregunta.<\/p>\n

Y ello no s\u00f3lo porque sea una preocupaci\u00f3n doctrinal, sino porque las normas son todo menos claras. En principio, hemos de hablar de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito cuando, en virtud de un negocio jur\u00eddico[7]<\/a>, se produce un cambio en el acreedor de un cr\u00e9dito, que pasa del patrimonio de uno de los sujetos del negocio (el cedente) al de otro sujeto (cesionario). Si el cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado con hipoteca, nos encontramos ante la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario, figura en la que el problema va a ser la relaci\u00f3n entre el cr\u00e9dito y la hipoteca.<\/p>\n

Hay que adelantar que la pregunta b\u00e1sica que hemos de responder es si la cesi\u00f3n es un contrato o negocio jur\u00eddico o el efecto de un contrato. Estas son las dos ideas fundamentales, hoy, en la doctrina y la jurisprudencia, y las que mejor pueden derivarse de una legislaci\u00f3n que no acaba de encontrar unificaci\u00f3n en los criterios en que se inspira. Si examinamos los art\u00edculos 1526, 1527 y 1528 CC vemos que se habla de \u201cla cesi\u00f3n\u201d; y se hace en un cap\u00edtulo relativo a la transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos, dentro del t\u00edtulo referente a la compraventa, con lo que podr\u00eda pensarse que la cesi\u00f3n es el efecto transmisivo de la compraventa de un cr\u00e9dito; pero esta idea encuentra su contraste en los art\u00edculos (1528, 1536) que nos hablan de \u201cventa o cesi\u00f3n\u201d, con lo que se coloca la cesi\u00f3n al mismo plano que la compraventa, es decir, en el plano del contrato.<\/p>\n

No es m\u00e1s clara la legislaci\u00f3n hipotecaria. El art. 149 comienza con una remisi\u00f3n al CC al hablar de la cesi\u00f3n, pero el p\u00e1rrafo segundo nos dice que la cesi\u00f3n es un \u201ccontrato\u201d por el que el deudor no quedar\u00e1 obligado a m\u00e1s de lo que ya lo estuviere, y el art. 151 se habla de conocimiento \u201cde la cesi\u00f3n\u201d. Pero en el Reglamento Hipotecario se habla de la \u201cinscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n\u201d (art. 142, y, en forma parecida, art. 244) y de un \u201ccontrato de cesi\u00f3n\u201d (art. 242). Y, como veremos, la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n (del cr\u00e9dito) contrasta con la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n (de la titularidad de la hipoteca) de que nos habla el nuevo art. 149.<\/p>\n

Ante esta confusi\u00f3n terminol\u00f3gica, la doctrina nos muestra hoy dos claras l\u00edneas doctrinales.<\/p>\n

Para unos autores, siguiendo a la doctrina italiana, fundamentalmente a PANUCCIO[8]<\/a>, la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito es, en s\u00ed, un contrato o negocio jur\u00eddico aut\u00f3nomo con causa variable[9]<\/a>. Se se\u00f1ala que, con independencia de que la cesi\u00f3n se encuentre regulada en sede de compraventa, es un negocio que puede obedecer a una pluralidad de causas (donaci\u00f3n, compraventa, permuta, aportaci\u00f3n a sociedad, daci\u00f3n en pago o para pago). No se trata, en absoluto, de un contrato abstracto. Ni lo es en el sentido de que los vicios en la causa no puedan afectar a la validez o eficacia del negocio (sentido propio de abstracci\u00f3n negocial) ni lo es en el sentido de que no se exprese la causa del negocio de cesi\u00f3n. Se trata de un tipo negocial que, se dice, puede responder a una multitud de causas, y que estas causas remiten a una pluralidad de negocios b\u00e1sicos cuya normativa ha de ser de aplicaci\u00f3n, aunque cuando se trata de negocios a t\u00edtulo oneroso en realidad su normativa se encuentra en sede de compraventa, ya que a ella se remite (casi siempre) la regulaci\u00f3n de los otros negocios.<\/p>\n

Otro grupo doctrinal se\u00f1ala que carece de sentido hablar de un tipo negocial aut\u00f3nomo cuando, en realidad, lo que hay detr\u00e1s es un negocio con su causa propia; se se\u00f1ala que la causa hay que encontrarla en la contraprestaci\u00f3n en los contratos onerosos, tal y como se\u00f1ala el C\u00f3digo Civil; por lo tanto, para este sector, carece de sentido hablar de un negocio especial de ejecuci\u00f3n de otro negocio antecedente, que le presta su causa y su regulaci\u00f3n. La cesi\u00f3n es, as\u00ed, el efecto com\u00fan de toda una pluralidad de negocios, con su propia causa; este efecto com\u00fan es la consecuencia del objeto o de uno de los objetos del negocio (en puridad, del objeto de la prestaci\u00f3n) y se produce cuando este objeto es un cr\u00e9dito[10]<\/a>.<\/p>\n

Cuando el cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado con hipoteca[11]<\/a> se plantea especialmente la relaci\u00f3n entre el cr\u00e9dito y la hipoteca.<\/p>\n

En realidad, con eso queremos decir que lo que hay que preguntarse es por la interrelaci\u00f3n de un mundo (el obligacional) regido por unas normas en cuanto a la formaci\u00f3n y circulaci\u00f3n de los derechos y otro mundo (el de los derechos reales) que se rige por otras normas tanto en lo que hace relaci\u00f3n a la constituci\u00f3n del derecho como en lo relativo a su circulaci\u00f3n[12]<\/a>.<\/p>\n

La teor\u00eda que ha tenido mayor acogida doctrinal y jurisprudencial es la denominada doctrina de la accesoriedad[13]<\/a>, que no pocos han elevado a la categor\u00eda de dogma[14]<\/a>.<\/p>\n

Seg\u00fan esta posici\u00f3n, debe haber siempre una obligaci\u00f3n que ha de garantizar la hipoteca; la hipoteca se configura as\u00ed[15]<\/a> como accesoria a la relaci\u00f3n b\u00e1sica entre acreedor y deudor, y depende de esa relaci\u00f3n b\u00e1sica, de tal forma que la hipoteca ha de seguir necesariamente las vicisitudes de la obligaci\u00f3n y el cr\u00e9dito, y, por tanto, si bien puede nacer con posterioridad o tener requisitos especiales para que el derecho real de hipoteca exista, ha de transmitirse con el cr\u00e9dito garantizado, y sufrir sus modificaciones, y extinguirse cuando se extinga el cr\u00e9dito[16]<\/a>.<\/p>\n

Esta doctrina ha sido objeto de numerosas cr\u00edticas en lo relativo a la hipoteca en garant\u00eda de deudas futuras (sobre todo en lo relativo a la determinaci\u00f3n o determinabilidad de la obligaci\u00f3n garantizada), pacto de limitaci\u00f3n de responsabilidad[17]<\/a> y otros supuestos variados; pero su principal problema ha sido la idea de que a un cr\u00e9dito (o a una obligaci\u00f3n) hab\u00eda de corresponder una hipoteca. Y la Ley 41\/2007 supuso para algunos autores, con la admisi\u00f3n de figuras como la hipoteca flotante o la hipoteca recargable, un \u201ccambio de paradigma\u201d[18]<\/a>. Lo que habremos de ver es en qu\u00e9 medida esto ha afectado a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

Frente a esta doctrina, claramente mayoritaria, se alza la doctrina unitaria del cr\u00e9dito hipotecario. Para los autores que defienden esta tesis[19]<\/a>, cuando el cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado con hipoteca surge una entidad distinta, de tal forma que la existencia de la hipoteca, con su mundo registral, altera las caracter\u00edsticas del cr\u00e9dito, que pasa as\u00ed a estar regido por los principios y las normas registrales.<\/p>\n

Hay autores, como G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO[20]<\/a>, que sostienen tesis que se califican por otros como intermedias o ecl\u00e9cticas en el sentido de que si bien la hipoteca altera algunas de las caracter\u00edsticas del cr\u00e9dito (tanto en la fase de cumplimiento como en la fase de incumplimiento, a trav\u00e9s de acciones de devastaci\u00f3n, privilegios, preferencias y prelaciones) ello no lo hace hasta el punto de alterar la relaci\u00f3n b\u00e1sica entre cr\u00e9dito e hipoteca, de tal forma que las vicisitudes del primero (en cuanto a su nacimiento, circulaci\u00f3n, modificaci\u00f3n y extinci\u00f3n) afectan directamente a la segunda[21]<\/a>.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n que constituye el objeto de estudio no se pronuncia directamente sobre este tema, pero ello se debe a una razonable precauci\u00f3n a la hora de dictar resoluciones (o sentencias) cual es la de no resolver y no sentar doctrina sobre aquellas cuestiones en que no se pide o no es necesario para fundamentar la decisi\u00f3n o el fallo. Sin embargo, s\u00ed sienta la doctrina de que el campo propio del art. 34 LH no es el de los derechos personales (el cr\u00e9dito) sino el de los derechos reales, de forma que, con claridad, se parte de la idea de que la calificaci\u00f3n de hipotecario del cr\u00e9dito no supone alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen del mismo, sino que, al contrario, ciertas vicisitudes del cr\u00e9dito, y singularmente la extinci\u00f3n, afectan al cesionario del mismo.<\/p>\n

Sobre en qu\u00e9 medida el art. 34 afecta o no al derecho de cr\u00e9dito y c\u00f3mo afectan las vicisitudes del cr\u00e9dito al cesionario es sobre lo que versa este estudio.<\/p>\n

Y para ello hay que partir de lo que se pueden denominar \u201ccorolarios del dogma de la accesoriedad\u201d. DE LA RICA y ARENAL (1948,300)[22]<\/a>, siguiendo a WIEACKER, los sintetiza se\u00f1alando que a) sin un cr\u00e9dito no puede nacer ninguna hipoteca, y la extinci\u00f3n de aqu\u00e9l por cualquier causa ha de llevar consigo la extinci\u00f3n de \u00e9sta; b) el derecho real s\u00f3lo puede pertenecer al titular del cr\u00e9dito personal; c) para transmitir la hipoteca ser\u00e1 suficiente y necesario transmitir el cr\u00e9dito personal y el deudor podr\u00e1 oponer frente a la hipoteca las mismas excepciones que tenga frente al cr\u00e9dito y d) si extinguido el cr\u00e9dito la hipoteca no es cancelada y se transmite a un adquirente de buena fe, \u00e9ste no tendr\u00e1 derecho a hacerla efectiva, ya que este derecho depende de la subsistencia del cr\u00e9dito.<\/p>\n

BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2009,49) tambi\u00e9n sintetiza las notas derivadas de esta doctrina: a) para que nazca la hipoteca debe existir un cr\u00e9dito que garantizar; b) la extinci\u00f3n del cr\u00e9dito lleva consigo la extinci\u00f3n de la hipoteca; c) el titular de la hipoteca debe ser el mismo que el del cr\u00e9dito garantizado; d) la transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos lleva consigo la transmisi\u00f3n de la hipoteca, sin que quepa la transmisi\u00f3n de la hipoteca de forma aislada; e) el deudor puede oponer frente a la hipoteca las mismas excepciones que tiene frente al deudor garantizado.<\/p>\n

Este trabajo versa, precisamente, sobre la relaci\u00f3n entre la extinci\u00f3n extrarregistral del cr\u00e9dito (y de la hipoteca) y la existencia de un tercero en quien concurren los requisitos para ser protegido por la fe p\u00fablica registral, que es el tema central de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>3.- EL NEGOCIO DE CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS Y SU EFICACIA INTER PARTES<\/em>.<\/strong><\/h2>\n

La discusi\u00f3n entre negocio de cesi\u00f3n y cesi\u00f3n como efecto tiene no poco (como sosten\u00eda PANTALE\u00d3N, 1988,1038) de \u201cquerella terminol\u00f3gica\u201d. Y aceptando esto, y aunque participe m\u00e1s del criterio de que la cesi\u00f3n es un efecto y no un tipo negocial aut\u00f3nomo, se puede hablar, para mayor comodidad de lenguaje, de un negocio de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos, si no perdemos de vista que en realidad detr\u00e1s de esta expresi\u00f3n hay un negocio con causa propia, y que es esta realidad negocial la que va a afectar (y en aspectos fundamentales como puede ser el alcance de la protecci\u00f3n registral si se trata de negocios lucrativos) al efecto y a los efectos de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

MADRIDEJOS distingu\u00eda (1961,384) entre diferentes perfiles de la cesi\u00f3n. Por un lado, el perfil de la cesi\u00f3n como hecho, y por otro lado el perfil de los efectos. Al plantearnos la cesi\u00f3n como hecho, hay que estudiar el aspecto puramente negocial. Al estudiar los efectos de la cesi\u00f3n es cuando se puede distinguir entre efectos inter partes<\/em>, con relaci\u00f3n al deudor y con relaci\u00f3n a los terceros.<\/p>\n

Pues bien, toda la doctrina est\u00e1 de acuerdo en que el negocio de cesi\u00f3n ha de regirse por las normas generales de los contratos, con las peculiaridades que puede suponer la existencia de una hipoteca que garantiza el cr\u00e9dito. Y as\u00ed, cuando se realiza la cesi\u00f3n por donaci\u00f3n se aplican las normas relativas a la forma que establece la donaci\u00f3n (negocio que no tiene nunca car\u00e1cter mercantil, por lo que siempre se aplican las normas civiles[23]<\/a>), seg\u00fan se trate de donaci\u00f3n de cr\u00e9dito o de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

El aspecto que ofrece mayor espacio para la discusi\u00f3n es el relativo al momento en el que el cesionario adquiere el cr\u00e9dito cedido.<\/p>\n

No faltan autores [24]<\/a> que entienden aplicable el sistema del t\u00edtulo y el modo que, con car\u00e1cter general, establece el C\u00f3digo Civil para la adquisici\u00f3n de la propiedad y dem\u00e1s derechos reales[25]<\/a>.<\/p>\n

Sin embargo, esta tesis, con tener un gran apoyo legal, no ha gozado del favor ni de la doctrina ni de la jurisprudencia, ni antes ni al tiempo del C\u00f3digo Civil[26]<\/a>. Se se\u00f1ala que para adquirir el cr\u00e9dito cedido no es preciso un acto de tradici\u00f3n del mismo, que el simple acuerdo de voluntades[27]<\/a>, al mismo tiempo que perfecciona el contrato, sin exigencia de forma alguna, produce la mutaci\u00f3n jur\u00eddica en la titularidad del cr\u00e9dito, y que la entrega de t\u00edtulos del cr\u00e9dito[28]<\/a> no deja de ser un medio adecuado para producir efectos m\u00e1s favorables en el cesionario, al minimizar el riesgo de transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos o ejercicio del derecho de cr\u00e9dito por el cedente, pero no son actos necesarios para la adquisici\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito, ya que la tradici\u00f3n no es, en realidad, posible m\u00e1s que cuando se habla de derechos reales sobre bienes; al mismo tiempo, se minimiza la importancia de los requisitos que imponen tanto el C\u00f3digo como la Ley Hipotecaria[29]<\/a>, y se hace que estos requisitos sean precisos para que la cesi\u00f3n sea oponible, produzca efectos o vincule (seg\u00fan los casos y autores) a terceros o al propio deudor.<\/p>\n

La posici\u00f3n de la jurisprudencia es clara. Frente a la posici\u00f3n que recog\u00eda la doctrina francesa acerca de la funci\u00f3n de la notificaci\u00f3n al deudor, la STS de 11 de enero de 1927 establece que \u201cla cesi\u00f3n de cr\u00e9dito no requiere para su validez ni el conocimiento del deudor, ni que la notificaci\u00f3n al mismo revista otro alcance que el obligado para con el nuevo acreedor a los solos efectos de no reputarse pago leg\u00edtimo desde aquel acto al que se hiciese en favor del cedente, toda vez que la eficacia y consumaci\u00f3n plenas del contrato de cesi\u00f3n no puede hacerse depender del mencionado tr\u00e1mite de una notificaci\u00f3n cuya finalidad est\u00e1 circunscrita taxativamente por el Derecho\u201d; la de 3 de noviembre de 2009 se\u00f1ala que \u201cla transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito se produce por el simple concurso del consentimiento de cedente y cesionario, y con independencia de la fecha en que se produzca la notificaci\u00f3n\u201d, la de 28 de noviembre de 2013, para la que \u201cla cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos no requiere el consentimiento del deudor. Una vez perfeccionada por la conjunci\u00f3n de los consentimientos de cedente y cesionario, la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito se produce y el cesionario se convierte en acreedor, sin necesidad de que el deudor cedido lo consienta, ni siquiera que lo conozca. La liberaci\u00f3n del deudor que paga al cedente antes de tener conocimiento de la cesi\u00f3n no se produce porque este siga siendo su acreedor, sino porque lo ha hecho de buena fe a quien segu\u00eda siendo el acreedor aparente. Los arts. 1164 y 1527 del C\u00f3digo Civil no condicionan la eficacia de la cesi\u00f3n al conocimiento del deudor cedido, sino que protegen la buena fe del deudor que paga al acreedor original porque considera que sigue en posesi\u00f3n del cr\u00e9dito, esto es, protege al deudor frente a la apariencia de titularidad de quien recibe el pago, en la que pudo leg\u00edtimamente confiar\u201d y la de 30 de septiembre de 2015, muy posterior a la reforma de 2007 del art. 149 LH<\/a>, se\u00f1ala (aunque considerando la cesi\u00f3n como un negocio de disposici\u00f3n bilateral) que s\u00f3lo es necesario el consentimiento de cedente y cesionario \u201cpero no el del deudor cedido, al que tan solo debe notificarse la cesi\u00f3n para impedir su eventual liberaci\u00f3n con el pago al acreedor cedente que establece el art. 1527 del C\u00f3digo Civil. La cesi\u00f3n produce el efecto de una inmediata transmisi\u00f3n, a favor del cesionario, del cr\u00e9dito del cedente contra el deudor cedido. No es necesario para ello acto alguno complementario; en particular, un traspaso posesorio a modo de tradici\u00f3n, pese a estar el negocio regulado en el C\u00f3digo Civil en el T\u00edtulo IV del Libro IV, de la compraventa\u201d.<\/p>\n

Sin dejar de se\u00f1alar la fundamentaci\u00f3n de la doctrina del t\u00edtulo y el modo, ya que son susceptibles de posesi\u00f3n tanto las cosas como los derechos[30]<\/a>, parece razonable entender que el mutuo acuerdo supone, salvo que otra cosa resulte del contrato, una concorde voluntad de transmitir el cr\u00e9dito desde el momento de concertar el contrato. No se trata, por tanto, de que rija en esta materia un sistema de transmisi\u00f3n consensual, sino que el acuerdo de voluntades se proyecta tanto sobre el negocio como sobre el efecto transmisivo.<\/p>\n

La consecuencia de este criterio es la transmisi\u00f3n inmediata de la titularidad del cr\u00e9dito como consecuencia del negocio de cesi\u00f3n[31]<\/a>.<\/p>\n

Sin embargo, la legislaci\u00f3n supone la existencia de otros planos de eficacia de la cesi\u00f3n, y, en este punto, parece ser contradictorio lo que se ha se\u00f1alado anteriormente de transmisi\u00f3n inmediata del cr\u00e9dito, transmisi\u00f3n que supone la oponibilidad erga omnes<\/em> del cr\u00e9dito cedido si es que el concepto de titularidad o propiedad del cr\u00e9dito tiene alg\u00fan sentido, con una limitaci\u00f3n especial de eficacia en cuanto a terceros y en cuanto al deudor.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>4.- EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS.<\/strong><\/h2>\n

El problema viene planteado por la redacci\u00f3n del art. 1526 CC<\/a>, que comienza (y con \u00e9l la regulaci\u00f3n de la cesi\u00f3n en el C\u00f3digo) diciendo que la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito no surtir\u00e1 efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los art\u00edculos 1.218 y 1.227 y, si se refiere a un inmueble, (no surtir\u00e1 efecto respecto de tercero sino) desde la fecha de su inscripci\u00f3n en el Registro. Creo que vale la pena destacar que ese \u201csu\u201d del C\u00f3digo se refiere a la cesi\u00f3n misma, lo que tiene cierta trascendencia a la hora de determinar qu\u00e9 es lo que se inscribe.<\/p>\n

Por lo tanto, nos encontramos con la aparente perplejidad de que aunque la titularidad del cr\u00e9dito se transmite (y es adquirida) por el cesionario al concertar el negocio de cesi\u00f3n, sin embargo, esta cesi\u00f3n no surte efectos respecto de terceros sino desde que la fecha deba tenerse por cierta; pero ese concepto de \u201cfecha cierta\u201d es, adem\u00e1s, peculiar, por cuanto la remisi\u00f3n que contiene el art\u00edculo a los art\u00edculos 1217 y 1228 nos lleva directamente a ciertas formas, la documental p\u00fablica y privada. Mientras que trat\u00e1ndose de documento p\u00fablico \u00e9ste hace fe frente a terceros, por s\u00ed, de su fecha, cuando se trata de documento privado parece remitirse a otros elementos que hacen cierta la fecha. Ello no ha sido \u00f3bice para que el Tribunal Supremo haya entendido en una jurisprudencia reiterada que la fecha del documento privado puede probarse por cualquier medio (STS 7 de noviembre de 1934, 28 de octubre de 1957 y 18 de diciembre de 1990).<\/p>\n

Esta referencia a formas documentales p\u00fablicas y privadas permite plantear el problema de la forma en la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos. GAVIDIA (1993,178-185) realiza un detenido examen de los art\u00edculos 1279 y 1280 CC,<\/a> se\u00f1alando que el art. 1279 plasma una soluci\u00f3n intermedia sobre la sanci\u00f3n por defecto de forma, ya que no afecta (salvo donaci\u00f3n, testamento y otros supuestos) a la validez del contrato, pero insiste en que de los t\u00e9rminos del art\u00edculo se deriva que su eficacia depende de una forma[32]<\/a>. Del art. 1279 se deb\u00eda derivar, a su juicio, una justificaci\u00f3n de la negativa de un contratante a cumplir en tanto no estuviese debidamente documentado (y as\u00ed se entendi\u00f3 en alguna ocasi\u00f3n por el Tribunal Supremo); pero concluye que la jurisprudencia y la doctrina han le\u00eddo el art. 1279 \u201cen clave radicalmente antiformalista, prescindiendo, en mi opini\u00f3n, del significado de una parte sustancial del supuesto de hecho. Concretamente, se ha dejado pr\u00e1cticamente vac\u00eda de significaci\u00f3n la expresi\u00f3n \u201cpara hacer efectivas las obligaciones propias del contrato\u201d como exigencia de una determinada forma del contrato\u201d y concluye su alegato contra la doctrina y la jurisprudencia mayoritarias se\u00f1alando (1993,185) que \u201cla correcto formalizaci\u00f3n del contrato deja de ser presupuesto de la exigibilidad de \u201clas obligaciones propias del contrato\u201d, que es justo lo contrario de lo que se desprende del tenor literal del art\u00edculo 1279\u201d.<\/p>\n

La doctrina se ha planteado el sentido de esa norma que remite en cuanto a los efectos respecto de terceros a la certeza de la fecha de un documento y a la inscripci\u00f3n en el Registro cuando se trata de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

Pero la primera pregunta que hay que hacerse (y esta pregunta hemos de hac\u00e9rnosla en varias ocasiones y para supuestos distintos) es qui\u00e9nes son esos terceros a los que hace referencia. Mientras que para unos autores son los terceros adquirentes del cr\u00e9dito[33]<\/a>, para otros son cualesquiera terceros, incluyendo, por tanto, los acreedores del cedente frente a los que podr\u00eda alegarse la cesi\u00f3n anterior al embargo[34]<\/a>.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, el CC no se ha pronunciado respecto de los acreedores del cedente y ello por la raz\u00f3n de que la tercer\u00eda de dominio ya exige un principio de prueba por escrito para poder ser interpuesta, y ello ya desde la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881.<\/p>\n

Si los dos apartados del art. 1526 CC<\/a> est\u00e1n relacionados, quiz\u00e1s nos d\u00e9 la respuesta el p\u00e1rrafo segundo cuando remite a la eficacia respecto de terceros, trat\u00e1ndose de cr\u00e9ditos que recaen sobre inmuebles, a la inscripci\u00f3n en el Registro. Pues bien, en el sistema hipotecario vigente a la hora de la publicaci\u00f3n del CC, los terceros que interesaban a la legislaci\u00f3n hipotecaria eran exclusivamente los adquirentes posteriores que inscribieran en el Registro. Parece, por tanto, razonable entender que el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo cuando habla de terceros a los que es oponible el documento de fecha cierta se est\u00e1 refiriendo a los adquirentes del cr\u00e9dito en conflicto con otro cesionario. Respecto de cualesquiera otros terceros, actuar\u00edan las normas ordinarias.<\/p>\n

En favor de una tesis amplia del concepto de tercero del art. 1526 quiz\u00e1s pueda defenderse que ese art\u00edculo no es sino el trasunto, aplicado al cr\u00e9dito hipotecario, y generalizado en el C\u00f3digo por exigencia de una forma, de lo que era el art. 396 de la Ley Hipotecaria de 1861, que, modificado, pasa a ser el art. 313 (actual art. 319). El destino del art. 319 (viejo art. 396 LH 1861 y art. 313 LH 1946) ha sido convertirse en un precepto muerto. O se cambia la perspectiva de la alegabilidad procesal de los derechos susceptibles de inscripci\u00f3n, o habr\u00e1 que convenir en que el art. 1526 CC<\/a> se refiere a los conflictos entre cesiones de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Una vez que hemos establecido quien es ese tercero al que se refiere el C\u00f3digo hay que volver a plantear el valor de la forma en la cesi\u00f3n.<\/p>\n

NAVARRO P\u00c9REZ (1988,139) entiende que el art. 1526.1 CC<\/a> implica una aut\u00e9ntica exigencia formal de cesi\u00f3n por escrito, de forma que la cesi\u00f3n verbal obligar\u00e1 al cedente y al cesionario, e incluso al deudor si se le notifica, pero no surte efectos contra ning\u00fan tercero[35]<\/a>. No faltan autores, como PANTALE\u00d3N (1988,1085), para quienes el art. 1526 contiene una norma de car\u00e1cter procesal en el sentido de que est\u00e1 limitando los medios de prueba contra tercero de la existencia de una cesi\u00f3n en una determinada fecha, aunque acepta (1999,1099) la doctrina mayoritaria de que la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos no requiere para su validez de ninguna forma especial, sin que suponga obst\u00e1culo el art. 1280 CC,<\/a> al ponerlo en conexi\u00f3n con el art. 1279 CC<\/a>.<\/p>\n

Estas posiciones (bien las de inoponibilidad si no se llena la forma prevista, bien la de limitaci\u00f3n de los medios de prueba) han sido criticadas doctrinalmente, pero, en realidad, esta cr\u00edtica atiende m\u00e1s bien (y sigue sus dictados) a la doctrina jurisprudencial que entiende muy restrictivamente las limitaciones probatorias y las normas que pretenden exigir cualquier tipo de forma para la efectividad negocial. Y as\u00ed GAVIDIA puede estudiar la forma del negocio jur\u00eddico de cesi\u00f3n y la doctrina jurisprudencial que se ha encargado de minimizar cualquier exigencia de forma documental (sea la exigencia de documento p\u00fablico para hacer efectivas las obligaciones que se derivan del negocio, sea la exigencia de inscripci\u00f3n que se exig\u00eda en el viejo art. 313 LH, actual art. 319)[36]<\/a> y considera que evitar fraudes no lleva necesariamente a limitar procesalmente los medios de prueba de la cesi\u00f3n, sino a ordenar que, en tanto no se demuestre lo contrario por cualquier medio de prueba, no prevalezca frente a un tercero una cesi\u00f3n que no conste en documento de fecha cierta.<\/p>\n

Como he se\u00f1alado, cuando se trata de cr\u00e9ditos hipotecarios, el art. 1526 CC<\/a> exige para la oponibilidad a terceros de la cesi\u00f3n la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Esta norma plantea el sentido de la inscripci\u00f3n en el iter<\/em> adquisitivo del cr\u00e9dito. De acuerdo con la doctrina mayoritaria, el cr\u00e9dito se adquiere por el acuerdo de cesi\u00f3n, sin que el hecho de la inscripci\u00f3n afecte al efecto negocial de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

El problema es si se entiende adquirido el derecho real de hipoteca desde que se concierta el negocio de adquisici\u00f3n o si la inscripci\u00f3n es necesaria para la adquisici\u00f3n del derecho real.<\/p>\n

Hasta la Ley 41\/2007 la cuesti\u00f3n era m\u00e1s o menos pac\u00edfica, dado el tenor del art. 1528 CC<\/a> al establecer que \u201cla venta o cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio\u201d[37]<\/a>. Y digo m\u00e1s o menos pac\u00edfica porque no faltaban autores como GETE-ALONSO (2000,389) para quien \u201cla escritura y la inscripci\u00f3n en el Registro son necesarios para que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito afecte a la hipoteca, pues sin ellos la cesi\u00f3n no podr\u00e1 oponerse al deudor cedido\u201d[38]<\/a>, NAVARRO P\u00c9REZ, para quien (1988,129) \u201cel p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1526 introduce una norma espec\u00edfica que deroga la normativa de \u00e1mbito general contenida en el p\u00e1rrafo primero del propio precepto\u201d[39]<\/a>, o JORDANO FRAGA para quien se pod\u00eda distinguir entre la adquisici\u00f3n del cr\u00e9dito (que depend\u00eda del negocio) y la adquisici\u00f3n del derecho real (que depend\u00eda de la hipoteca). Para JORDANO, el art. 1528 hab\u00eda que entenderlo en el sentido de que, normalmente (aunque eso podr\u00eda excluirse por voluntad de las partes), la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito supon\u00eda un acuerdo de voluntades sobre la transmisi\u00f3n de la hipoteca, pero as\u00ed como la ley de circulaci\u00f3n del cr\u00e9dito supon\u00eda la ausencia de exigencia de forma negocial h\u00e1bil, la ley de circulaci\u00f3n de los derechos reales, y concretamente el de hipoteca, exig\u00eda, al igual que para la constituci\u00f3n, para la adquisici\u00f3n del derecho la inscripci\u00f3n registral[40]<\/a>, y hablaba (1999,1278) de una desconexi\u00f3n temporal entre la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito y la de la hipoteca.<\/p>\n

El problema se plantea de un modo mucho m\u00e1s agudo ante la nueva redacci\u00f3n del art. 149 LH<\/a>, el cual se\u00f1ala en el inciso segundo del primer p\u00e1rrafo que \u201cla cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca que garantice un cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo deber\u00e1 hacerse en escritura p\u00fablica e inscribirse en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

Aparentemente, parece que tiene que haber un acuerdo de voluntades que se formalice en escritura y se inscriba para que el cesionario adquiera el cr\u00e9dito hipotecario. Sin embargo, esta interpretaci\u00f3n no deja de plantear problemas. En primer lugar, su referencia a un acuerdo de voluntades relativo a la cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca, ya que, seg\u00fan resulta de su redacci\u00f3n, lo que debe constar en escritura es la cesi\u00f3n de la titularidad de la hipoteca. Todav\u00eda podr\u00eda interpretarse esta exigencia en el sentido tradicional de que lo que debe resultar de la escritura es la adquisici\u00f3n de la hipoteca, pero no han faltado autores como DELGADO RAMOS que han interpretado la norma en el sentido anteriormente indicado. La consecuencia de esta tesis es, como se\u00f1ala el autor, que si se presenta en el Registro una escritura de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito, no se inscribir\u00eda la cesi\u00f3n, porque el Registro es un mundo de derechos reales, y se cancelar\u00eda la hipoteca, porque el registrador se encontrar\u00eda una hipoteca que garantiza un cr\u00e9dito que ya no es del titular registral y que no se ha transmitido con el cr\u00e9dito a un tercero[41]<\/a>.<\/p>\n

Hay que reconocer, sin embargo, que la inscripci\u00f3n como mecanismo adquisitivo del derecho real puede entenderse como una exigencia del sistema si atendemos a la redacci\u00f3n del art. 150 LH, ya que si en \u00e9ste se se\u00f1ala que el derecho hipotecario se transmite por endoso sin necesidad de inscripci\u00f3n debiera ser porque en el supuesto ordinario de transmisi\u00f3n la inscripci\u00f3n es precisa para la adquisici\u00f3n. Sin embargo este art\u00edculo se ha interpretado siempre no como una excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general, sino como una manifestaci\u00f3n de la innecesariedad de la inscripci\u00f3n, ya que resulta cesionario del cr\u00e9dito garantizado con hipoteca quien se encuentra en posesi\u00f3n del t\u00edtulo, siendo el principio general (GALINDO y ESCOSURA, 1884,321) que \u201clo que ha querido decirse es, que para producir la cesi\u00f3n efectos a favor de tercero que haya adquirido el cr\u00e9dito, ha de inscribirse en el Registro, como todo contrato que afecte a la propiedad inmueble\u201d.<\/p>\n

Ante esta nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo podemos se\u00f1alar hoy dos v\u00edas doctrinales. Una de estas v\u00edas, minimiza la fuerza de la modificaci\u00f3n, y tiene car\u00e1cter conservador de la din\u00e1mica de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos y el Registro que era mayoritaria en la doctrina y jurisprudencia[42]<\/a>. Otra v\u00eda doctrinal[43]<\/a> entiende que la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n tiene car\u00e1cter constitutivo para la eficacia de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario no en cuanto a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, que se transmite por las v\u00edas ordinarias, sino en cuanto a la cesi\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

Pues bien, esta tesis que atribuye a la inscripci\u00f3n car\u00e1cter constitutivo para la cesi\u00f3n del derecho real de hipoteca, y que recoge las tesis de JORDANO FRAGA, muestra ciertas limitaciones. Y es que en el intervalo entre el otorgamiento de la escritura y el acceso de la misma al Registro de la Propiedad nos encontrar\u00edamos ya no meramente, como pretende JORDANO, con un desfase temporal entre contrato e inscripci\u00f3n sino con un problema que afecta a la titularidad registral, y es que o bien hay un titular real del derecho real de hipoteca o bien un titular aparente. Si el titular registral es un titular real del derecho de hipoteca (es decir, la hipoteca no se ha transmitido con el cr\u00e9dito), resultar\u00eda, por ese desfase temporal en la adquisici\u00f3n del derecho, que la hipoteca (que se dice existente en favor del titular registral) est\u00e1 garantizando un cr\u00e9dito que no pertenece al titular registral del derecho real de hipoteca, lo que no es posible de acuerdo con el principio de accesoriedad; y si se trata de un titular aparente (en el sentido de que, transitoriamente, el titular registral no es el titular real), eso quiere decir que lo es porque la titularidad real del derecho de hipoteca se ha transmitido con anterioridad, dado el principio de accesoriedad y, necesariamente, a favor del cesionario del cr\u00e9dito, lo que es contradictorio con el punto de partida de esta tesis.<\/p>\n

Y es que, a diferencia de los requisitos para la adquisici\u00f3n del derecho real, en que se difiere a la inscripci\u00f3n el nacimiento del derecho de hipoteca, cuando de la circulaci\u00f3n hablamos cr\u00e9dito e hipoteca van inexorablemente unidos so pena de que, en alg\u00fan momento, la hipoteca se deba extinguir por no garantizar un cr\u00e9dito, a menos naturalmente que queramos prescindir de la famosa accesoriedad[44]<\/a>. Pero aun en este caso la diferencia de momentos adquisitivos nos llevar\u00eda a entender que en el sistema espa\u00f1ol de adquisici\u00f3n de un concreto derecho real la inscripci\u00f3n funciona como modo de adquirir, sin que exista norma que as\u00ed lo establezca y sin que sean suficientes las apelaciones a una ley de circulaci\u00f3n del cr\u00e9dito, cuya existencia en estos t\u00e9rminos es precisamente lo que hay que demostrar sin que baste con su alegaci\u00f3n, de forma que estas alegaciones son, en realidad, afirmaciones supuestas y no demostradas, pues dan por supuesto lo que se debe demostrar.<\/p>\n

Interpretada la norma (el art. 149) de esta forma que se critica nos encontrar\u00edamos, adem\u00e1s, con que es contradictoria con los arts. 1526 y 1528 CC. En el sistema del C\u00f3digo, transmitido el cr\u00e9dito se entiende transmitido el derecho real; en tanto esta transmisi\u00f3n (producida ya extrarregistralmente) no acceda al Registro, \u00e9ste ser\u00e1 inexacto, pero la inexactitud se subsana con la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo adquisitivo de cr\u00e9dito (y, por ese s\u00f3lo hecho, de la hipoteca que lo garantiza), momento en el que el t\u00edtulo y la titularidad del derecho real de hipoteca son oponibles a tercero, ya que lo que la ley quiere es asegurar la circulaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos garantizados con hipoteca.<\/p>\n

Y es que lo que debemos preguntarnos es qu\u00e9 es lo que se inscribe. Del inciso segundo del p\u00e1rrafo primero del art. 149 LH<\/a> se derivar\u00eda que se inscribe el derecho real de hipoteca a favor del cesionario. El sistema actual volver\u00eda as\u00ed a plantear las dudas que ya planteaba del Reglamento Hipotecario de 1861. Y es que este Reglamento indicaba en su art. 31 que \u201cla cesi\u00f3n del derecho de hipoteca y de cualquier otro real, se har\u00e1 constar por medio de una nueva inscripci\u00f3n\u201d, en su art. 107 volv\u00eda a hablar de \u201ccesi\u00f3n de hipoteca\u201d y en el art. 110 de \u201ccesi\u00f3n del derecho hipotecario\u201d, pero despu\u00e9s hablaba (art. 108) de inscripci\u00f3n del \u201ccontrato de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario\u201d, reiterando posteriormente que la inscripci\u00f3n se refer\u00eda al contrato, y en el propio art. 110 se indicaba que en la inscripci\u00f3n anterior del cr\u00e9dito cedido se pondr\u00eda una nota indicativa de que se hab\u00eda cedido todo (o parte) del cr\u00e9dito comprendido en la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

No parece, sin embargo, que \u00e9ste sea el sentido de la legislaci\u00f3n ni, hasta donde se me alcanza, de la pr\u00e1ctica registral. En el Registro se inscribe la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, ya que, como resulta ya desde la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 1861, lo que se quer\u00eda (y quiere) era favorecer la circulaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos con garant\u00eda sobre inmuebles. Y vale la pena recordar el \u201csu\u201d del C\u00f3digo Civil, que claramente se refiere a la cesi\u00f3n y no a la inscripci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

N\u00f3tese, adem\u00e1s, la diferencia de redacci\u00f3n entre el art. 149.1<\/a> y el art. 1875.1 CC (en el que se establece que \u201ces indispensable, para que la hipoteca quede v\u00e1lidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad\u201d) o el art. 145 LH (donde para que las hipotecas voluntarias quede v\u00e1lidamente establecida, se requiere: que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad), y podremos concluir que en el art. 149 no aparece asomo de la necesidad del cumplimiento del requisito de la inscripci\u00f3n para que se produzca la mutaci\u00f3n de la titularidad del derecho real de hipoteca a favor del cesionario, y la aplicaci\u00f3n de un criterio de interpretaci\u00f3n que parte de que en nuestro Derecho la inscripci\u00f3n es, en principio, meramente declarativa, salvo que se establezca expresamente el car\u00e1cter constitutivo.<\/p>\n

Interpretado de esa forma el art. 149 supone la menor alteraci\u00f3n del principio de accesoriedad en punto a la circulaci\u00f3n del derecho de hipoteca, sin merma ninguna de garant\u00edas para la oposici\u00f3n del derecho a terceros. La norma habr\u00eda tenido as\u00ed la funci\u00f3n de evitar toda referencia a la notificaci\u00f3n al deudor como exigencia para la validez o eficacia en general del convenio de cesi\u00f3n, manteniendo la inscripci\u00f3n en su sentido tradicional de elemento preciso para la oponibilidad frente a ciertos terceros, que ser\u00edan los eventuales segundos adquirentes del derecho real de hipoteca, y precisamente para evitar que puedan surgir o que, naciendo, puedan ser protegidos.<\/p>\n

Una cuesti\u00f3n \u00edntimamente relacionada con esta materia es la que liga inscripci\u00f3n y legitimaci\u00f3n para el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria. El problema se centra, sobre todo, en el aspecto del ejercicio de la ejecuci\u00f3n directa sobre los bienes hipotecados.<\/p>\n

Debo salir al paso de una afirmaci\u00f3n hasta cierto punto com\u00fan en la doctrina y es la ligaz\u00f3n que se establece entre el viejo procedimiento judicial sumario y la acci\u00f3n hipotecaria. Existe correlaci\u00f3n en el sentido de que cuando se pretende la ejecuci\u00f3n directa se est\u00e1 claramente ejercitando la tradicionalmente denominada acci\u00f3n hipotecaria, pero la acci\u00f3n hipotecaria puede ejercitarse a trav\u00e9s de otros procedimientos. Sin poder entrar ahora en la historia de la hipoteca y de la acci\u00f3n hipotecaria, de su origen, sentido y finalidad, que la acci\u00f3n hipotecaria es algo distinto de lo que se denomin\u00f3 procedimiento judicial sumario resulta claramente del hecho de que de acci\u00f3n hipotecaria se hablaba ya en las leyes de Toro, cuando no se hab\u00eda instaurado el procedimiento ejecutivo, y, ya un tanto m\u00e1s cerca en el tiempo, tanto en la LH 1861 como en el C\u00f3digo Civil, que se dictan en un momento en el que todav\u00eda no se hab\u00eda introducido el procedimiento judicial sumario (actual ejecuci\u00f3n directa sobre los bienes hipotecados).<\/p>\n

Pues bien, frente a la doctrina del Tribunal Supremo (SSTS de 15 de marzo de 1985[45]<\/a>, 29 de junio 1989[46]<\/a> o 4 de junio de 2007[47]<\/a>) que admiti\u00f3 la legalidad de un procedimiento judicial sumario instado por un cesionario en documento privado, la doctrina ha criticado esta posibilidad, aduciendo la redacci\u00f3n del art. 130.<\/p>\n

En definitiva, lo que se plantea hoy, y con gran trascendencia pr\u00e1ctica ante el c\u00famulo de cesiones de cr\u00e9dito en que el Banco cedente sigue manteniendo la titularidad formal del cr\u00e9dito encomendando la gesti\u00f3n de la cartera cedida a una entidad relacionada directamente con el cesionario, es si el cesionario debe o puede constar en documento p\u00fablico o si se precisa la inscripci\u00f3n de su t\u00edtulo en el Registro para el ejercicio de la ejecuci\u00f3n directa.<\/p>\n

A mi juicio, la redacci\u00f3n del art. 130 LH despu\u00e9s de la LEC 2000, y m\u00e1s desde la redacci\u00f3n dada por la Ley 41\/2007, exige claramente la inscripci\u00f3n registral del t\u00edtulo adquisitivo[48]<\/a>, pues la ejecuci\u00f3n directa debe hacerse \u201csobre la base de aquellos extremos contenidos en el t\u00edtulo que se hayan recogido en el asiento respectivo\u201d, y el art. 688 LEC, relativo a la certificaci\u00f3n de dominio y cargas exige que se inserte literalmente \u201cla inscripci\u00f3n de hipoteca que se haya de ejecutar, expres\u00e1ndose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar\u201d. Es cierto que la hipoteca no se ejecuta, pues lo que se ejecuta es el cr\u00e9dito garantizado con ella (y as\u00ed resulta con claridad, entre otros, del art. 685 LEC), y con ello la ley incurre en un claro vulgarismo, pero tambi\u00e9n es cierto que se exige que la hipoteca conste inscrita a favor del ejecutante.<\/p>\n

De ah\u00ed la existencia de una jurisprudencia menor contradictoria, ya que varias sentencias admiten que este procedimiento puede ser instado por un cesionario sin t\u00edtulo inscrito, si bien exige un t\u00edtulo p\u00fablico[49]<\/a>. El estudio detenido de este problema[50]<\/a> excede con mucho del \u00e1mbito de este trabajo, y por ello no va a ser objeto de un an\u00e1lisis detenido.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>5.- EFICACIA RESPECTO DEL DEUDOR.<\/strong><\/h2>\n

Examino este perfil de la cesi\u00f3n despu\u00e9s del examen de la eficacia respecto de terceros porque nos va a servir de introducci\u00f3n al siguiente problema, el central en el trabajo, el estudio de la protecci\u00f3n registral del cesionario.<\/p>\n

Como hemos visto, la nueva redacci\u00f3n del art. 149 LH<\/a> ya no exige como requisito la notificaci\u00f3n al deudor de la cesi\u00f3n. Parece que se ha terminado as\u00ed con la discusi\u00f3n doctrinal acerca de si la notificaci\u00f3n es un requisito para la eficacia total del negocio o para la eficacia respecto del deudor.<\/p>\n

La doctrina y la jurisprudencia, sin embargo, siguen diciendo que la notificaci\u00f3n es un requisito para la vinculaci\u00f3n al deudor o para que la cesi\u00f3n surta eficacia respecto del deudor[51]<\/a>.<\/p>\n

Esto ya no puede ser sostenido[52]<\/a>. En realidad, ya no pod\u00eda ser sostenido con la anterior redacci\u00f3n. Como se\u00f1al\u00f3 PANTALE\u00d3N (1988,1061)[53]<\/a>, resultaba contradictorio decir que el cr\u00e9dito se transmit\u00eda y era adquirido por el cesionario una vez concertado el negocio de cesi\u00f3n, y por otro lado decir que para la vinculaci\u00f3n del deudor era preciso que se le notificara la cesi\u00f3n; y es que si la cesi\u00f3n produce efecto inter partes<\/em> y este efecto consiste en la adquisici\u00f3n del cr\u00e9dito por el cesionario, ello s\u00f3lo puede ser posible si el cesionario adquiere simult\u00e1neamente la posibilidad de reclamar la prestaci\u00f3n que es objeto del contrato del deudor cedido, y esto supone, necesariamente, que la cesi\u00f3n le afecta ya y que le vincula.<\/p>\n

Solamente en un sistema como el catal\u00e1n se exige algo m\u00e1s, que es la notificaci\u00f3n, para que el cesionario est\u00e9 legitimado. El sentido de la expresi\u00f3n relativa a la legitimaci\u00f3n no puede ser otro que el de la reclamaci\u00f3n procesal[54]<\/a>, ya que si el deudor paga voluntariamente al cesionario nada hay que discutir, ya que tambi\u00e9n en un sistema como el catal\u00e1n el cr\u00e9dito se adquiere por el negocio de cesi\u00f3n. En mi opini\u00f3n, y pese a su regulaci\u00f3n en sede de hipotecas, no se trata de una norma de car\u00e1cter territorial en que su aplicaci\u00f3n venga dada por la situaci\u00f3n del inmueble, y que plantear\u00eda problemas si hubiera una pluralidad de bienes en territorios diferentes, sino que se atiende a la normativa reguladora del contrato. A la misma conclusi\u00f3n hay que llegar si atendemos al art. 10.5 CC, ya que el punto de conexi\u00f3n residual es el del lugar de la celebraci\u00f3n del contrato, entendiendo que el elemento central es el contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito del que resulta la deuda y lo accesorio es la hipoteca, por lo que, en el aspecto de la cesi\u00f3n, prima la normativa reguladora de la primera y no el lugar de situaci\u00f3n de los bienes dados en garant\u00eda.<\/p>\n

Ahora bien, que el deudor quede obligado para con el acreedor desde el momento de la cesi\u00f3n no supone que para el deudor cambie el contenido de su prestaci\u00f3n[55]<\/a>. Como establece el art. 149 LH<\/a>, que contiene una norma de car\u00e1cter sustantivo en cierto modo in\u00fatil, el cesionario se \u201csubroga\u201d en los derechos del cedente, es decir, adquiere el mismo derecho que \u00e9l ten\u00eda, y el deudor no quedar\u00e1 obligado por la cesi\u00f3n con el cesionario a m\u00e1s de lo que ya lo estuviera con el cedente. Interesa destacar este aspecto, porque la resoluci\u00f3n cuya doctrina constituye el objeto de este estudio se\u00f1ala que si el deudor no estaba ya obligado con el cedente, el cesionario, por virtud de la subrogaci\u00f3n y de la prohibici\u00f3n de extensi\u00f3n de efectos de la cesi\u00f3n contra el deudor, no va ya a poder reclamar nada del deudor cedido.<\/p>\n

Dejando a un lado el sistema catal\u00e1n, es importante destacar que si bien la notificaci\u00f3n ya no es ni un requisito en el iter <\/em>adquisitivo del cr\u00e9dito, ni un mecanismo para que la cesi\u00f3n produzca efectos respecto del deudor o para que \u00e9ste resulte vinculado con el acreedor, sigue siendo, y ahora con claridad, una norma de protecci\u00f3n para el deudor y una carga para la seguridad de la adquisici\u00f3n al impedir el pago liberatorio hecho por el deudor[56]<\/a>. Como establece el art. 1527 CC<\/a>, \u201cel deudor que antes de tener conocimiento de la cesi\u00f3n satisfaga al acreedor quedar\u00e1 libre de la obligaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Es preciso examinar el supuesto de hecho del art\u00edculo, porque creo que la resoluci\u00f3n que se estudia altera, y en favor de la tesis de fondo que sostiene, el sentido del supuesto. Para el sistema del C\u00f3digo, el supuesto de hecho, seg\u00fan un\u00e1nime doctrina[57]<\/a>, es que tiene lugar la cesi\u00f3n y despu\u00e9s el deudor (sin conocimiento de la cesi\u00f3n) paga al cedente. Por lo tanto, en el supuesto de hecho, el pago no es anterior a la cesi\u00f3n. En el caso del pago anterior a la cesi\u00f3n estar\u00edamos, por tanto, ante otro problema.<\/p>\n

El requisito para que el pago sea liberatorio es un estado mental del deudor, que es el no tener conocimiento de la cesi\u00f3n. En este caso, el deudor es de buena fe y el pago al acreedor es liberatorio. El art. 1527 es as\u00ed una aplicaci\u00f3n a un supuesto particular del principio del art. 1164 CC<\/a> [58]<\/a> que establece que \u201cel pago hecho de buena fe al que estuviere en posesi\u00f3n del cr\u00e9dito, liberar\u00e1 al deudor\u201d. Es preciso insistir en que lo realmente importante es el conocimiento del deudor[59]<\/a>. La doctrina discute acerca del alcance de los supuestos en que este conocimiento por el deudor se produce, o, incluso, en que hay que entender que este conocimiento se ha producido, aunque en la realidad pueda no ser as\u00ed (me refiero a la notificaci\u00f3n intentada). Pero este conocimiento s\u00f3lo puede acceder al Registro por v\u00eda de manifestaci\u00f3n del deudor (supuesto raro) o acreditando la notificaci\u00f3n. Y la constancia registral de la notificaci\u00f3n es importante, puesto que si no consta y el deudor consigue probar que ha satisfecho al cedente (y aunque pudiera tener de hecho conocimiento anterior de la cesi\u00f3n o la notificaci\u00f3n hubiera sido realizada), podr\u00e1 cancelarse la hipoteca que garantizaba el cobro de esa cantidad.<\/p>\n

As\u00ed resulta del art. 176 RH<\/a>\u00a0[60]<\/a>, que establece que \u201cla inscripci\u00f3n de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y \u00e9ste pagare al cedente, podr\u00e1 cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el art\u00edculo 151 de la Ley\u201d[61]<\/a>.<\/p>\n

Pese a que las responsabilidades por la falta de notificaci\u00f3n se predican del cedente, las consecuencias negativas de la falta de notificaci\u00f3n las va a sufrir el cesionario si el deudor paga al cedente despu\u00e9s de la cesi\u00f3n y antes de la notificaci\u00f3n, y ello pese a que la cesi\u00f3n est\u00e1 inscrita.<\/p>\n

Creo que vale la pena destacar que tanto el C\u00f3digo como el Reglamento Hipotecario se refieren al pago o satisfacci\u00f3n del acreedor \u201caparente\u201d[62]<\/a>. Por lo tanto, no es cualquier causa de extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n la que da lugar a la cancelaci\u00f3n, sino exclusivamente el pago. Y aqu\u00ed conviene ya diferenciar entre cualquier causa de extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n que, de ser anterior a la cesi\u00f3n, podr\u00e1 ser opuesta (o no, seg\u00fan lo que se sostenga sobre este tema) al cesionario, y la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n posterior a la cesi\u00f3n pero anterior al conocimiento de la misma por el deudor, en que solamente tiene relevancia el pago, sin que pueda alegarse frente al cesionario, tal y como resulta de la dicci\u00f3n de los art\u00edculos 1527 CC<\/a> y 176 RH<\/a>, la compensaci\u00f3n o cualquier otro hecho extintivo de las obligaciones, como una condonaci\u00f3n de la deuda por el cedente.<\/p>\n

El art. 176 RH<\/a> se califica por la doctrina como un supuesto de cancelaci\u00f3n de un asiento \u201csin\u201d consentimiento del titular registral[63]<\/a>. Pero este art\u00edculo plantea serias dudas acerca de su legalidad, aunque tambi\u00e9n es forzoso reconocer que no ha sido discutida por la doctrina[64]<\/a>. Y es que un principio de nuestro sistema es que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales, manifestaci\u00f3n situada en el art. 1 LH y como frontispicio de la misma. Todo el sistema registral se basa en este principio, que significa que para provocar una modificaci\u00f3n registral se precisa o el consentimiento del titular del asiento o resoluci\u00f3n judicial, salvo en los casos en que la propia ley establece la extinci\u00f3n o la modificaci\u00f3n del derecho registrado. Y este principio se manifiesta con claridad en el art. 82 LH, que establece en sus cuatro primeros p\u00e1rrafos que \u201clas inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura p\u00fablica, no se cancelar\u00e1n sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casaci\u00f3n, o por otra escritura o documento aut\u00e9ntico, en el cual preste su consentimiento para la cancelaci\u00f3n la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, o sus causahabientes o representantes leg\u00edtimos. Podr\u00e1n, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaraci\u00f3n de la Ley o resulte as\u00ed del mismo t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n preventiva. Si constituida la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n por escritura p\u00fablica, procediere su cancelaci\u00f3n y no consintiere en ella aquel a quien \u00e9sta perjudique, podr\u00e1 el otro interesado exigirla en juicio ordinario. Lo dispuesto en el presente art\u00edculo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley\u201d.<\/p>\n

Se dir\u00e1 que el derecho de cr\u00e9dito se ha extinguido por declaraci\u00f3n de la ley, ya que el art. 1527 CC<\/a> establece la extinci\u00f3n por pago al cedente. Pero parece que el supuesto del art. 82.2 LH es otro, son aquellos casos en que el derecho se extingue por disposici\u00f3n legal, y ligados a hechos que no se insertan en la vida del negocio. Los supuestos que se contemplan son la hipoteca del usufructo si fallece el usufructuario, la hipoteca de bienes adquiridos con condici\u00f3n resolutoria, la hipoteca de concesi\u00f3n administrativa, la subhipoteca y supuestos semejantes. Y no est\u00e1 incluido el supuesto que se est\u00e1 examinando en el tenor del art. 82.2 porque la eficacia liberatoria del pago la liga el CC a la ausencia de conocimiento de la cesi\u00f3n por el deudor, y no, como presupone el Reglamento, a una notificaci\u00f3n inscrita. Un reglamento no es la v\u00eda para establecer cu\u00e1ndo se extingue una obligaci\u00f3n; y si el C\u00f3digo liga la extinci\u00f3n a la ausencia de conocimiento, eso implica que el cesionario podr\u00e1 alegar (y necesariamente en un proceso) que el deudor ten\u00eda conocimiento de la cesi\u00f3n (y de ah\u00ed la discusi\u00f3n doctrinal acerca del sentido del \u201cconocimiento\u201d, en que existe una posici\u00f3n claramente restrictiva a entender que cualquier conocimiento liga al deudor y le impide el pago liberatorio), o que se le hab\u00eda notificado la cesi\u00f3n aunque esta notificaci\u00f3n no hubiera accedido al Registro[65]<\/a>.<\/p>\n

Por lo tanto, el art. 176 RH<\/a> se excede respecto de la normativa civil que le sirve de cobertura, pero tambi\u00e9n se excede respecto de los requisitos establecidos en la Ley para cancelar, y es que de modo claro el art. 82 insiste en el principio del consentimiento del titular registral del derecho o favorecido por el asiento que ha de cancelarse, cuando nos dice que si constituida la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n por escritura p\u00fablica (es decir, se trata de un asiento de base negocial), procediere su cancelaci\u00f3n y no consintiere en ella aquel a quien \u00e9sta perjudique, podr\u00e1 el otro interesado exigirla en juicio ordinario; juicio en el que el favorecido por el asiento tendr\u00e1 todas las posibilidades de defensa, y en que, en definitiva podr\u00e1 ser condenado, pero en ese caso se habr\u00e1 satisfecho el derecho a la tutela judicial efectiva y se habr\u00e1 cumplido el principio de la salvaguarda por los Tribunales de los derechos inscritos.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General no ha tomado en consideraci\u00f3n la m\u00e1s que posible ilegalidad del reglamento hipotecario, y ello por inveterada costumbre de entender que toda norma reglamentaria no recurrida es una norma que satisface el principio de legalidad, pero, como ya se ha se\u00f1alado, el supuesto de hecho que contempla la norma (el art. 176 RH<\/a>), inspirado en el art. 1527 CC<\/a>, es decir, el pago posterior a la cesi\u00f3n, no es el supuesto de hecho de la resoluci\u00f3n, que es el pago anterior a la cesi\u00f3n. Los supuestos no son an\u00e1logos (no existe identidad de raz\u00f3n entre ellos) precisamente por la interferencia de la fe p\u00fablica registral, como tendremos ocasi\u00f3n de ver m\u00e1s adelante; en el supuesto del pago anterior a la cesi\u00f3n, lo que nos encontramos es con el problema de si un hecho extintivo de la obligaci\u00f3n perjudica o no al cesionario, lo que tiene su soluci\u00f3n en la aplicaci\u00f3n de los arts. 144<\/a> y 149.2 LH<\/a> y exige, por tanto, resoluci\u00f3n judicial si el cesionario no se aviene al otorgamiento de escritura p\u00fablica, con cumplimiento por tanto de lo dispuesto en el art. 82 LH; en el supuesto del pago posterior a la cesi\u00f3n, lo que nos encontramos es ante una extinci\u00f3n por un hecho posterior a la cesi\u00f3n, pero que vincula al cesionario, y que permite (con una norma reglamentaria de dudosa legalidad) cancelar sin el consentimiento del titular registral. La Direcci\u00f3n General, como ya he se\u00f1alado, parece que mezcla los dos supuestos de hecho, incluyendo el primero en el supuesto de hecho del art. 176 RH<\/a> cuando claramente son supuestos diferentes; si se aprecia analog\u00eda, debiera expresarse con claridad, y justificar por qu\u00e9 se acude a la interpretaci\u00f3n anal\u00f3gica de una norma reglamentaria que supone una excepci\u00f3n al r\u00e9gimen legal de exigencia del consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

Pero, adem\u00e1s, la Direcci\u00f3n General ha perdido una magn\u00edfica ocasi\u00f3n para volver a aplicar ese principio que dice existente de que los pronunciamientos registrales se presumen conocidos por todos, y que viene aplicando sistem\u00e1ticamente en las ejecuciones hipotecarias cuando hay un tercer poseedor de finca hipotecada.<\/p>\n

En una multitud de resoluciones[66]<\/a>, la Direcci\u00f3n General ha se\u00f1alado que, frente a lo que dispone la Ley de que es preciso que el tercer poseedor haya acreditado al acreedor la adquisici\u00f3n de los bienes (art. 685.1 LEC) para que se le demande, de la publicidad registral se hace derivar (en mi opini\u00f3n sin norma legal que ampare esta presunci\u00f3n[67]<\/a>) un conocimiento por el acreedor de la adquisici\u00f3n. N\u00f3tese que la LEC exige como supuesto para que el acreedor deba demandar al tercer poseedor una \u201cacreditaci\u00f3n\u201d de la adquisici\u00f3n, y lo liga claramente a una actividad del deudor que se traduce en una notificaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n realizada justificando el t\u00edtulo adquisitivo.<\/p>\n

Sin embargo, cuando se trata de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, el supuesto ser\u00eda mucho m\u00e1s f\u00e1cil, ya que tanto el C\u00f3digo Civil (art. 1527) como la Ley Hipotecaria (art. 151) ligan el pago liberatorio a la falta de conocimiento, y el conocimiento, como ha se\u00f1alado un sector doctrinal, podr\u00eda derivarse del principio de publicidad. Precisamente por eso, no poca doctrina[68]<\/a> se plantea si el sistema de notificaciones previsto es innecesario en un sistema que se dice inspirado por un principio de cognoscibilidad legal. En mi opini\u00f3n, este principio no rige en nuestro sistema y se trata de una traslaci\u00f3n de la doctrina italiana sobre los efectos de la publicidad (PUGLIATTI, fundamentalmente).<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General, en este caso, no aplica el principio que ella (y, en una ocasi\u00f3n, el Tribunal Constitucional[69]<\/a>) afirma que existe, sin duda llevada por el tenor literal del art. 176 RH<\/a> que exige que conste en el Registro el conocimiento de la cesi\u00f3n; pero con olvido de que este art\u00edculo respond\u00eda a un esquema legal en que (art. 149 LH<\/a>) la notificaci\u00f3n al deudor era un elemento b\u00e1sico en el sistema. Pese a que el CC se refiere al \u201cconocimiento\u201d para el pago liberatorio, la LH exig\u00eda la notificaci\u00f3n al deudor en su art. 149, y aunque el art. 151 vuelve a hablar de \u201cconocimiento\u201d para que se produzca el pago liberatorio al cedente (hecho que perjudica al cesionario), el art. 176 RH<\/a> estaba enlazado con la Ley, al menos en este aspecto; pero ahora que el art. 149 ha sido reformado, la Ley Hipotecaria ya no habla de notificaci\u00f3n por ning\u00fan lado, sino que liga los efectos perjudiciales para el cesionario al conocimiento por el deudor cedido (y lo hace tanto el texto de la propia ley como por la remisi\u00f3n en cuanto a la cesi\u00f3n al C\u00f3digo Civil). Si se liga al conocimiento, cobrar\u00eda pleno sentido aplicar ese sedicente principio de cognoscibilidad legal entendido como conocimiento presumido y no como posibilidad de conocer, de forma que por la simple inscripci\u00f3n se presuma que el deudor conoce y por lo tanto el pago que realice ya no es de buena fe, con la consecuencia de que no es liberatorio, y por lo tanto no extingue la obligaci\u00f3n y no se podr\u00eda cancelar la hipoteca.<\/p>\n

Sin embargo, en este caso (y a diferencia, como hemos visto, con el caso del tercer poseedor[70]<\/a>), la Direcci\u00f3n General ha atendido a la realidad jur\u00eddica: no existe ninguna presunci\u00f3n legal de conocimiento por los terceros de la modificaci\u00f3n registral en la titularidad de los cr\u00e9ditos, porque la cognoscibilidad es mera posibilidad de conocer pero no presunci\u00f3n legal (que no existe) de conocimiento. Pero no deja de ser llamativo que en unos casos aplique el principio que se afirma existe[71]<\/a> y en otros, mucho m\u00e1s graves, porque afectan a la extinci\u00f3n de un derecho, no lo aplique, cuando su aplicaci\u00f3n hubiera motivado la necesidad de discutir en v\u00eda judicial sobre la procedencia o no del pago y la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>6.- EFICACIA DE LA INSCRIPCI\u00d3N RESPECTO DEL CESIONARIO.<\/strong><\/h2>\n

Unas p\u00e1ginas antes, me preguntaba qu\u00e9 era lo que se inscrib\u00eda. Sin perjuicio de se\u00f1alar los problemas que planteaba la nueva redacci\u00f3n del inciso segundo del p\u00e1rrafo primero del art. 149 LH<\/a>, entend\u00ed, creo que con la mayor\u00eda de la doctrina, la jurisprudencia y la pr\u00e1ctica registral, que lo que se inscrib\u00eda era la propia cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, que pasaba a ser intitulado en favor del cesionario, poniendo una nota al margen de la inscripci\u00f3n de la hipoteca, a fin de que puedan relacionarse los dos asientos.<\/p>\n

Si esto es as\u00ed, lo que hemos de preguntarnos ahora es cu\u00e1l es la funci\u00f3n que cumple la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

En realidad, esta pregunta fue objeto ya de estudio y respuesta en la primera Ley Hipotecaria, cuya Exposici\u00f3n de Motivos sigue siendo motivo de inspiraci\u00f3n. Ah\u00ed nos encontramos que, despu\u00e9s de examinar por qu\u00e9 no se admite el sistema de transmisi\u00f3n de los cr\u00e9ditos con garant\u00eda hipotecaria por endoso (cosa que se aceptar\u00eda m\u00e1s tarde), se refiere expresamente a la circulaci\u00f3n de \u201clos capitales prestados sobre bienes inmuebles\u201d, y dice que \u201ces necesario que los t\u00edtulos hipotecarios tengan un valor conocido y notorio, que \u00e9ste pueda ser apreciado a primera vista y sin necesidad de investigaciones; que todos comprendan que la garant\u00eda es eficaz y leg\u00edtima y que los adquirentes no ser\u00e1n defraudados en las negociaciones que respecto a ellos hagan\u201d, y contin\u00faa diciendo que \u201cdesechado el sistema de endoso, la comisi\u00f3n s\u00f3lo ten\u00eda que aplicar para la enajenaci\u00f3n o cesi\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios las mismas reglas que dominan todo el proyecto.. que se inscriba el contrato en el registro, porque en \u00e9l debe constar todo lo que modifica el cr\u00e9dito hipotecario y las obligaciones que produce\u201d, y en este sentido, en p\u00e1rrafos anteriores la comisi\u00f3n se\u00f1alaba que no cre\u00eda \u201cnecesario descender a otras disposiciones que o son una nueva confirmaci\u00f3n del derecho antiguo o una aplicaci\u00f3n de los principios cardinales de la ley o una derivaci\u00f3n de ellos\u201d.<\/p>\n

Como hemos visto anteriormente, la inscripci\u00f3n carece de car\u00e1cter constitutivo para la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito, y, seg\u00fan una reiterada jurisprudencia (que acoge los t\u00e9rminos usados por ROCA SASTRE), su finalidad es la de \u201crobustecer\u201d la eficacia de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

Por lo tanto, lo que debemos hacer es preguntarnos cu\u00e1l es el modo de robustecer la eficacia de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

Y eso debemos hacerlo distinguiendo tres aspectos, que son los diferentes niveles o aspectos de protecci\u00f3n del cesionario.<\/p>\n

<\/a>A) La nulidad del cr\u00e9dito o de la hipoteca.<\/strong><\/h3>\n

El supuesto que hay que estudiar ahora es qu\u00e9 ocurre si o el cr\u00e9dito que garantiza la hipoteca es nulo (o anulable) o si el t\u00edtulo constitutivo de la hipoteca es nulo (y lo mismo vale decir para el caso de que sea resoluble, pero la causa de resoluci\u00f3n no conste en el Registro). Los ejemplos son variados; pensemos en el pr\u00e9stamo concertado por un menor emancipado sin el complemento de capacidad, la constituci\u00f3n de hipoteca por alguien que carece de poder de disposici\u00f3n o, en caso de sociedad de capital, la constituci\u00f3n de hipoteca sobre un inmueble que constituye activo esencial sin el concurso de la autorizaci\u00f3n de la junta general.<\/p>\n

Es cierto que la inscripci\u00f3n no convalida la nulidad bien del contrato de pr\u00e9stamo bien del propio contrato de hipoteca; sin embargo, la Ley Hipotecaria parte, desde la reforma de 1944, del principio de que el Registro de la Propiedad permite presumir que los derechos reales inscritos existen y pertenecen al titular registral, y ese principio de legitimaci\u00f3n registral se expone en el art. 38 LH, el cual establece, en una norma de rango legal, una verdadera presunci\u00f3n, que es susceptible de prueba en contrario cuando se trata de atacar al titular registral por el acto realizado por \u00e9l mismo, pero que se convierte en inatacable (de presunci\u00f3n iuris et de iure<\/em> habla la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de 1944[72]<\/a>) si la falta de existencia del derecho, por cualquier causa, se predica del transmitente del derecho contra quien adquiri\u00f3 de \u00e9l, siempre que este adquirente re\u00fana las condiciones del art. 34.<\/p>\n

As\u00ed lo entendi\u00f3 la STS de 5 de marzo de 1958 al afirmar que el demandado hab\u00eda adquirido su derecho de hipoteca a t\u00edtulo oneroso y de buena fe de persona que, seg\u00fan el Registro, pod\u00eda transmitir y que hab\u00eda inscrito su derecho (es decir, el demandado era un tercero del art. 34 LH), por lo que al ejecutante (se trataba de un procedimiento judicial sumario del art. 131 LH) \u201chay que mantenerle en la adquisici\u00f3n de su cr\u00e9dito hipotecario, cuyo derecho tiene inscrito, aunque se haya anulado el del otorgante por causas que no constaban en el mismo Registro\u201d.<\/p>\n

En la doctrina, mantiene la misma posici\u00f3n GAVIDIA (1993,224) cuando se\u00f1ala que \u201csi lo cedido fue un cr\u00e9dito hipotecario, la anulaci\u00f3n o la resoluci\u00f3n del acto de donde naci\u00f3 el cr\u00e9dito no perjudicar\u00e1 al cesionario de buena fe que haya inscrito\u201d.<\/p>\n

Sin embargo, ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1976,278), despu\u00e9s de defender la aplicaci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica registral a la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, extremo sobre el que volver\u00e9 m\u00e1s adelante, se\u00f1alaba como excepci\u00f3n el de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito inexistente. Con ello quiere referirse al supuesto de inexistencia originaria del cr\u00e9dito. Pero la hipoteca precisa como sustento o bien un contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito u otro contrato del que nazca una obligaci\u00f3n o, y \u00e9ste podr\u00eda ser el supuesto al que se refiere, un reconocimiento de deuda; se trata del posible reconocimiento de una deuda inexistente, que puede deberse a una relaci\u00f3n fiduciaria, es decir, a un reconocimiento falso para crear una garant\u00eda que disuada a los acreedores de quien reconoce de embargar el bien, o en caso de embargo dejar actuar la eficacia de la hipoteca reconocida. En este caso, habr\u00eda al menos dos planos. Entre quien reconoce y el favorecido por el reconocimiento act\u00faa el principio causal, ya que el reconocimiento de deuda no tiene car\u00e1cter abstracto. Pero una vez creada la apariencia de existencia del cr\u00e9dito, \u00e9sta debe surtir todos sus efectos en favor del cesionario del cr\u00e9dito, como se deriva de toda la doctrina de la fiducia cum amico<\/em>.<\/p>\n

Parece, por tanto, que debemos concluir que el cesionario del cr\u00e9dito estar\u00e1 protegido frente a eventuales nulidades o bien del contrato de pr\u00e9stamo (e inexistencias del cr\u00e9dito reconocido) o bien del propio derecho real de hipoteca, o causas de resoluci\u00f3n no inscritas, de modo que el cesionario siempre podr\u00e1 pretender el cobro del deudor, y ejercitar la pretensi\u00f3n contra el hipotecante (sea el mismo deudor sea un hipotecante no deudor), sin que frente a \u00e9l pueda alegarse la inexistencia del cr\u00e9dito o la nulidad de la hipoteca. De ah\u00ed que la afirmaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n de que \u201cel \u00e1mbito propio del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria no es el de los derechos personales\u201d es una afirmaci\u00f3n que debe ser matizada, lo mismo que la afirmaci\u00f3n usual de que el deudor cedido puede oponer al cesionario las mismas excepciones que podr\u00eda oponer al cedente haya de ser matizada, a menos que se pretenda que el cesionario ha de consultar el negocio de adquisici\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito y el negocio de constituci\u00f3n del derecho real de hipoteca para controlar \u00e9l ciertos aspectos que no fueron examinados ni por el Notario ni por el Registrador. Si esto fuera as\u00ed, habr\u00eda ca\u00eddo por su base toda la protecci\u00f3n registral, y todo sistema de circulaci\u00f3n del cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n

<\/a>B) El supuesto de doble cesi\u00f3n del cr\u00e9dito.<\/strong><\/h3>\n

El caso que estamos examinando es sencillo: el acreedor A cede el cr\u00e9dito a B, y este cr\u00e9dito pasa a estar en el patrimonio de B y ya no en el de A; sin embargo, A cede de nuevo el cr\u00e9dito a C, que inscribe la cesi\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

Pues bien, una l\u00ednea minoritaria parte de la vieja posici\u00f3n, hoy superada, de que la segunda cesi\u00f3n es nula por falta de objeto, el cr\u00e9dito que se cede, ya que si el cr\u00e9dito es inexistente, no cabe cesi\u00f3n[73]<\/a>. Y digo tesis hoy superada porque la STS de 5 de marzo de 2007 (de unificaci\u00f3n de doctrina) supone la superaci\u00f3n de la nulidad de la segunda venta por falta de objeto y esta posici\u00f3n debe ser aplicada a todas las transmisiones de derechos inscritos en el Registro.<\/p>\n

Con estas excepciones, el resto de la doctrina[74]<\/a> est\u00e1 de acuerdo en que en este caso, C adquiere el cr\u00e9dito pese a que A ya no era el titular del mismo al tiempo de disponer de \u00e9l, y con el cr\u00e9dito adquiere el derecho de hipoteca.<\/p>\n

Ahora bien, \u00bfc\u00f3mo es posible que el segundo cesionario adquiera cr\u00e9dito y garant\u00eda?. Porque la finalidad del art. 34 LH, como tuvo ocasi\u00f3n se\u00f1alar la STS de 5 de marzo de 2007, es salvar la falta de poder de disposici\u00f3n en el vendedor que hab\u00eda dejado de ser propietario como consecuencia de la primera venta, y por aplicaci\u00f3n de los principios b\u00e1sicos de la publicidad registral en el sistema espa\u00f1ol. Es preciso hacer constar, ya he resaltado, que esta sentencia rechaza expresamente que la segunda venta sea nula por falta de objeto, y, de paso, que la venta de cosa ajena sea nula. Pero salva la falta de poder disposici\u00f3n en el segundo contratante[75]<\/a> porque para el segundo adquirente lo que se publica en el Registro es verdad, y es la ley, la que sobre la base de un contrato oneroso y la buena fe del segundo contratante (inspirada en la apariencia derivada de la titularidad registral), provoca que la cosa pase del patrimonio del verus dominus<\/em> (el primer contratante y adquirente) al patrimonio del segundo contratante sin el consentimiento del verus <\/em>dominus, produci\u00e9ndose as\u00ed una privaci\u00f3n del dominio al primer adquirente por disposici\u00f3n de la ley, y para actuar o hacer efectivo el principio de seguridad jur\u00eddica[76]<\/a>.<\/p>\n

En lo que sigue, sin embargo, partiremos del principio de legitimaci\u00f3n registral, que es el que permite al segundo contratante tener la confianza de que el titular registral es propietario de la cosa o titular del derecho y, por lo tanto, tiene el poder de disposici\u00f3n.<\/p>\n

Si trasladamos estas ideas al supuesto de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios nos encontramos con que el sistema registral permite suponer que el poder de disposici\u00f3n del cr\u00e9dito existe en el titular del derecho real de hipoteca. Es decir, y de nuevo contra lo que afirma la resoluci\u00f3n, que la titularidad del derecho real de hipoteca permite presumir, en beneficio de un cierto tercero (el del art. 34), que el derecho real existe y le pertenece, y, por eso, que el derecho de cr\u00e9dito que la hipoteca garantiza, existe y le pertenece en la forma que establece el asiento.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n rigurosa del principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado nos dice que transmitido el cr\u00e9dito se transmite la hipoteca; pero la aplicaci\u00f3n del principio de legitimaci\u00f3n registral nos debe hacer presumir que el derecho real de hipoteca existe y que de \u00e9l es titular el que lo sea registral; y, comoquiera que aplicamos el principio de accesoriedad, la consecuencia debe ser que debemos presumir que el cr\u00e9dito pertenece al titular registral del derecho de hipoteca. La combinaci\u00f3n de los principios de accesoriedad y de legitimaci\u00f3n registral nos llevan de la mano a entender que si el derecho real de hipoteca existe para el tercero del art. 34 es porque el cr\u00e9dito es de titularidad del que lo sea de la hipoteca, so pena de que el Registro publique para tercero algo falso, cuando lo publicado se presume existente.<\/p>\n

Por lo tanto, hemos de concluir que (frente a lo que indica la resoluci\u00f3n) hay otro caso en el que los principios de circulaci\u00f3n de los derechos reales inmobiliarios se aplican tambi\u00e9n al derecho de cr\u00e9dito, a la esfera de los derechos personales, so pena de concluir que nuestro amigo C ha adquirido la hipoteca pero no el cr\u00e9dito, del que contin\u00faa siendo titular B.<\/p>\n

Y esto no puede afirmarse. Incluso G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO admite este supuesto como un supuesto de protecci\u00f3n registral del cesionario que inscribe la adquisici\u00f3n del derecho de cr\u00e9dito.<\/p>\n

<\/a>C) La extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada con hipoteca.<\/strong><\/h3>\n

Y con ello llegamos al supuesto central. En \u00e9l encontramos, en mi opini\u00f3n, una absoluta analog\u00eda con el supuesto de la doble venta o de la doble cesi\u00f3n en el aspecto que seguidamente se examina. Cuando nos enfrentamos al supuesto que es objeto de la resoluci\u00f3n comentada, siempre contemplamos al pobre deudor que tiene que pagar dos veces: pag\u00f3 al cedente, y de sostenerse la tesis contraria a la de la resoluci\u00f3n, ha de pagar al cesionario. Pero en la doble venta, tambi\u00e9n hay un sujeto perjudicado: el primer comprador que no inscribi\u00f3, el cual ha de reclamar lo pagado al vendedor que, delictualmente, volvi\u00f3 a vender lo que ya no era suyo; del mismo modo, en el supuesto de cesi\u00f3n del cr\u00e9dito ya pagado, el deudor cedido (que no pidi\u00f3 el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelaci\u00f3n de la hipoteca, o que, habi\u00e9ndolas obtenido, no la present\u00f3 en el Registro, que es el caso de la resoluci\u00f3n) ha de reclamar del cedente que transmiti\u00f3 el cr\u00e9dito ya pagado. Lo que ocurre es que el primer comprador en la doble venta (o, en la doble cesi\u00f3n, el primer cesionario) es una v\u00edctima (no inocente del todo) sacrificada en aras de la seguridad jur\u00eddica, y perdemos de vista, quiz\u00e1s movidos por una visi\u00f3n sentimental, que el deudor cedido se encuentra en una posici\u00f3n semejante.<\/p>\n

Pero esto es as\u00ed si, y s\u00f3lo si, la inscripci\u00f3n a favor del cedente que ya no es titular del cr\u00e9dito que ya ha sido pagado nos muestra un poder de disposici\u00f3n no s\u00f3lo sobre la hipoteca sino sobre el derecho de cr\u00e9dito, y ya hemos visto como este la apariencia del poder de disposici\u00f3n que se deriva de la inscripci\u00f3n lo predicamos existente en el supuesto de doble cesi\u00f3n del cr\u00e9dito por raz\u00f3n de los principios de publicidad registral[77]<\/a>.<\/p>\n

El art. 144 no es sino una aplicaci\u00f3n al derecho de cr\u00e9dito de tales principios. Seg\u00fan este art\u00edculo, \u201ctodo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligaci\u00f3n hipotecaria anterior, como el pago, la compensaci\u00f3n, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novaci\u00f3n del contrato primitivo y la transacci\u00f3n o compromiso, no surtir\u00e1 efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripci\u00f3n nueva, de una cancelaci\u00f3n total o parcial o de una nota marginal, seg\u00fan los casos\u201d.<\/p>\n

GALINDO y ESCOSURA (1884,279) se plantean varios supuestos de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo de la misma numeraci\u00f3n en la Ley Hipotecaria tras la reforma de 1869, y uno de ellos es el caso de que \u201cel acreedor, destruida o modificada la obligaci\u00f3n hipotecaria, transfiera los derechos total o parcialmente extinguidos o modificados\u201d, y se\u00f1alan que en este caso tendr\u00e1 aplicaci\u00f3n la regla prescrita en el art. 144, aunque, y creo que merece especial atenci\u00f3n la siguiente consideraci\u00f3n, \u201cla consideramos completamente superflua\u201d, ya que \u201clo mismo suceder\u00eda sin la disposici\u00f3n del art. 144, en virtud de la doctrina general que informa los arts. 10 al 17, 23 (actual art. 32), 36, 37, y en fin, por toda la Ley Hipotecaria, que se basa en el principio fundamental de que los actos y contratos que afectan al estado de la propiedad inmueble no perjudican a tercero m\u00e1s que desde el d\u00eda de la inscripci\u00f3n\u201d (1884, 281).<\/p>\n

Puede ser que este car\u00e1cter \u201csuperfluo\u201d del art. 144 sea el que ha motivado el escaso inter\u00e9s doctrinal (m\u00e1s exactamente, la parquedad argumental) en justificar que en un caso como \u00e9ste pueda \u201crevivir\u201d el cr\u00e9dito a favor del cesionario, porque para \u00e9l el cr\u00e9dito no se ha extinguido nunca, de forma que nos encontrar\u00edamos ante un caso de adquisici\u00f3n a non domino<\/em>, pero ahora de un cr\u00e9dito.<\/p>\n

Quiz\u00e1s el autor que, en la doctrina reciente, m\u00e1s insistentemente ha se\u00f1alado que el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario ya extinguido por pago no adquiere el derecho del cr\u00e9dito contra el deudor que ya hab\u00eda pagado sea G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO. Y es que la resoluci\u00f3n que se comenta es un fiel trasunto de sus tesis sobre la cuesti\u00f3n, lo cual es l\u00f3gico al ser el Director General que la firma. En un trabajo (1996,247) afirma que \u201cel principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe (art. 32 LH) no es de aplicaci\u00f3n en materia de cr\u00e9ditos hipotecarios, ya que por incidencia del principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado, el cesionario del cr\u00e9dito no podr\u00e1 alegar que en el registro no consta el pago del cr\u00e9dito hipotecario, el cual incluso podr\u00eda cancelarse sin su intervenci\u00f3n presentando la escritura de pago hecha por el deudor al primitivo acreedor siempre que \u00e9ste se hubiera efectuado antes de la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n al deudor. Lo mismo ocurrir\u00e1 con cualquier otra causa de extinci\u00f3n del cr\u00e9dito operada antes de la cesi\u00f3n al deudor\u201d[78]<\/a>, insistiendo m\u00e1s tarde (1998,931) en que el cesionario no va a poder alegar ni el principio de inoponibilidad ni el de fe p\u00fablica registral, aunque reconoce que en contra de su tesis se pronuncian autores como LACRUZ y SANCHO, D\u00cdEZ-PICAZO y GULL\u00d3N o LALAGUNA. La raz\u00f3n de todo ello es que \u201cno es el r\u00e9gimen de la hipoteca como derecho real el que absorbe el cr\u00e9dito, sino a la inversa, es el trato registral de aqu\u00e9lla el que ha de adecuarse a las peculiaridades inherentes a la esencia personal del cr\u00e9dito\u201d.<\/p>\n

La tesis contraria es sustentada, como reconoce el propio autor, por numerosa doctrina. Sin embargo, en ella podemos, a su vez, distinguir varias l\u00edneas.<\/p>\n

Para una l\u00ednea doctrinal[79]<\/a> la hipoteca continuar\u00eda viva en beneficio del tercero, por la \u201cfuerza legitimante\u201d de la inscripci\u00f3n y por la fe p\u00fablica del Registro, pero habr\u00eda una hipoteca sin sustento obligacional de ninguna especie, y, aunque no nos acaban de se\u00f1alar estos autores si el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario puede o no pretender el cobro del cr\u00e9dito, hay razones para pensar que, en realidad, pensaban en que el cesionario titular registral siempre podr\u00eda acudir al procedimiento judicial sumario para el cobro, y de ah\u00ed la insistencia en la sustantividad de la hipoteca.<\/p>\n

Una l\u00ednea parecida la sigue CHICO (2000,1651) el cual reconoce, con claridad, que el cesionario est\u00e1 legitimado para pedir el pago; sin embargo, se\u00f1ala que el deudor siempre tiene la posible justificaci\u00f3n frente a una notificaci\u00f3n de ejecuci\u00f3n hipotecaria de haber realizado el pago y la posibilidad de pedir la cancelaci\u00f3n de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Creo que el autor se refiere al requerimiento de pago que habr\u00eda de hacer el cesionario por exigencia del art. 131 LH (hoy en la LEC). Sin embargo, es preciso diferenciar los supuestos en que puede articular su pretensi\u00f3n el cesionario; si el cr\u00e9dito se ha ejecutado por la v\u00eda de la ejecuci\u00f3n directa de los bienes hipotecado, hoy el art. 695.1.1\u00ba LEC s\u00f3lo admite la oposici\u00f3n no en el requerimiento (notarial o judicial, como resulta del art. 581 LEC), donde la oposici\u00f3n es intrascendente[80]<\/a>, sino person\u00e1ndose y presentando \u201cescritura p\u00fablica de carta de pago\u201d; con ello se muestra que no toda causa de extinci\u00f3n del cr\u00e9dito anterior a la cesi\u00f3n ser\u00eda oponible, sino solamente el pago, y se necesita, en todo caso, escritura p\u00fablica; que esta causa de oposici\u00f3n deba triunfar o no es algo sometido a la consideraci\u00f3n judicial, pero, al mismo tiempo, es demostrativa de que por s\u00ed sola la escritura no debiera acceder al Registro, ya que de otro modo podr\u00eda presentarse la certificaci\u00f3n registral de estar cancelada la hipoteca; al remitir a la consideraci\u00f3n judicial la ley hace que el Juez deba examinar en este proceso si la causa de extinci\u00f3n afecta o no al cesionario, que es de lo que trata este trabajo; si el acreedor ha optado por la ejecuci\u00f3n ordinaria, el ejecutado podr\u00e1 oponerse por la v\u00eda del art. 557.1.1\u00aa LEC, el cual contiene un elenco de causas de oposici\u00f3n m\u00e1s amplias y no restringidas al pago[81]<\/a>; s\u00f3lo hay plenitud de contenci\u00f3n si se trata del ejercicio de la pretensi\u00f3n de cobro por la v\u00eda del declarativo.<\/p>\n

Como ya he se\u00f1alado, la mayor\u00eda de la doctrina considera que el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario est\u00e1 protegido por la fe p\u00fablica registral y que el cr\u00e9dito revive a su favor. As\u00ed, expresamente, ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,577) para quienes (recogiendo la posici\u00f3n tradicional de ROCA) \u201csi la inscripci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario cedido se halla sin cancelar, por no haberse presentado al Registro la oportuna escritura y el cesionario inscribe su t\u00edtulo adquisitivo y re\u00fane los dem\u00e1s requisitos para la protecci\u00f3n de la fe p\u00fablica registral, entonces el cr\u00e9dito extinguido revive y el ex deudor vuelve a ser deudor. Esta revivificaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario extinto es evidente\u201d. Como he dicho, quiz\u00e1s sea esta \u201cevidencia\u201d lo que explica la ausencia de mayor justificaci\u00f3n[82]<\/a>.<\/p>\n

Las l\u00edneas que siguen son un intento de aportar una justificaci\u00f3n completa de esta tesis.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, y de nuevo, hay que comenzar pregunt\u00e1ndose qui\u00e9n es ese tercero al que se refiere el art. 144. Un requisito que debe reunir el tercero al que se refiere el art\u00edculo es que debe ser un tercero, ajeno al acto o negocio[83]<\/a>, al que podr\u00edan perjudicar todos y cada uno de los supuestos de hecho o negocio que no han tenido acceso al Registro para el caso de que, de serlo, le fueran oponibles. Es preciso insistir, por tanto, en que si bien es posible que existan otros terceros a quienes no afecten esos hechos o negocios se\u00f1alados en el art\u00edculo, el verdadero tercero al que el mismo se refiere debe ser un tercero al que puedan afectar todos y cada uno de ellos. A mi juicio, ese tercero es, ante todo, el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

En primer lugar, ese tercero podr\u00eda ser un adquirente de la finca hipotecada; pero es dif\u00edcil pensar c\u00f3mo a ese adquirente (t\u00e9cnicamente un tercer poseedor) le van a perjudicar los hechos o negocios extintivos de la obligaci\u00f3n garantizada, es decir, el pago o la compensaci\u00f3n total, pues al hacer desaparecer la obligaci\u00f3n se extingue la garant\u00eda y podr\u00eda pedir la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, ya sea por consentimiento del acreedor o solicitando la tutela judicial. Es cierto que ciertas novaciones, como la ampliaci\u00f3n del plazo, podr\u00edan perjudicar al tercer poseedor, y ciertamente nunca le perjudican, pero como he se\u00f1alado anteriormente, ese tercero en el que piensa principalmente el art\u00edculo, tiene que ser un tercero al que le puedan perjudicar todos los supuestos que se contienen en el mismo.<\/p>\n

En segundo lugar, podr\u00eda ser el titular de una carga o gravamen posterior que viera amenazada su existencia por el ejercicio de la pretensi\u00f3n hipotecaria en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada, pero, de nuevo, no se ve c\u00f3mo el pago o la compensaci\u00f3n total le van a perjudicar al hacer desaparecer la hipoteca que ten\u00eda mejor rango. Como se\u00f1alaban GALINDO y ESCOSURA (1884,279) \u201csi, pues, la obligaci\u00f3n hipotecaria anterior se paga, se compensa o se transige, la finca se descarga de un gravamen, y hay mayor valor que garantice los cr\u00e9ditos de los acreedores posteriores. Por consiguiente, aun cuando ese hecho o convenio se inscriba en el Registro, no surtir\u00e1 efecto contra tercero; porque ese adverbio contra<\/em> equivale a en perjuicio<\/em>; y esos hechos, lejos de perjuicio, proporcionan utilidad a los que tienen otros derechos reales sobre la finca\u201d.<\/p>\n

Nos encontramos as\u00ed que s\u00f3lo hay un tercero al que s\u00ed le perjudican todos y cada uno de los supuestos contemplados en el art. 144 LH: el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario. Porque si ese hecho o convenio fuera conocido por \u00e9l, ya no ser\u00eda un tercero de buena fe, y el hecho o negocio extintivo o modificativo de la obligaci\u00f3n garantizada le perjudicar\u00eda.<\/p>\n

Nos encontramos as\u00ed con el recto sentido del art. 144 LH, que no es sino, como dec\u00edan GALINDO y ESCOSURA, una aplicaci\u00f3n al cr\u00e9dito hipotecario de los principios en que se basa la Ley. Su criterio es sencillo: no surte efecto respecto de tercero ning\u00fan hecho que pueda destruir la eficacia de una obligaci\u00f3n hipotecaria si no se ha hecho constar en el Registro. Y entre esos hechos menciona el pago, extintivo del cr\u00e9dito garantizado, y este hecho s\u00f3lo perjudica a tercero si se ha hecho constar en el Registro. Pero debemos estar de acuerdo en que el art\u00edculo no se pronuncia con total claridad, porque si la deuda est\u00e1 totalmente pagada, la hipoteca se ha extinguido y la forma de hacerlo constar en el Registro es precisamente la cancelaci\u00f3n de la misma, con lo que no podr\u00eda acceder la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario. Pero precisamente esto es una muestra de que el pago extrarregistral es un hecho que no perjudica al tercer adquirente del cr\u00e9dito garantizado con hipoteca y que \u00e9ste adquiere, por aplicaci\u00f3n de los principios de seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico, ahora de los cr\u00e9ditos inmobiliarios, el cr\u00e9dito tal y como consta en el Registro.<\/p>\n

Parafraseando lo que he dicho antes respecto de la doble cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos, en conclusi\u00f3n, el criterio riguroso de la accesoriedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado nos dice que extinguido el cr\u00e9dito se extingue la hipoteca, pero la concurrencia de los principios que configuran la publicidad registral, aplicados a la hipoteca, nos deben hacer presumir que este derecho real existe, y, conforme al mismo principio de accesoriedad, para que exista el derecho real de hipoteca que se presume existente, se hace preciso que exista (o se presuma, en beneficio de tercero, que exista) el derecho de cr\u00e9dito[84]<\/a>. Es decir, dado que si la hipoteca se extingue cuando se extingue el cr\u00e9dito, tambi\u00e9n debe darse que si el derecho real de hipoteca existe para el tercero del art. 34 es preciso que exista el cr\u00e9dito garantizado, porque si fuera de otra forma el Registro estar\u00eda publicando, contra tercero, algo falso, cuando lo publicado se presume existente.<\/p>\n

No es, por tanto, correcta la tesis de la resoluci\u00f3n; porque no puede sostenerse que \u201cel contenido de este precepto (el art. 144), de car\u00e1cter general, debe ceder ante las normas especiales reguladoras de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario\u201d, pues, precisamente, al \u00fanico tercero al que le interesa o perjudica el pago de la obligaci\u00f3n garantizada es el cesionario del cr\u00e9dito; ser\u00eda llamativo que hici\u00e9ramos inaplicable un art\u00edculo para el \u00fanico supuesto en que precisamente, tiene completa aplicaci\u00f3n. Y creo que vale la pena hacer notar que el art. 144 LH es uno de los pocos supuestos en que la Ley habla de la \u201cobligaci\u00f3n garantizada\u201d. La dicci\u00f3n de la Ley es bastante clara: el pago no perjudica a tercero (esto es, el deudor no puede oponerla y menos conseguir la cancelaci\u00f3n de la hipoteca sin consentimiento del cesionario) porque no se ha hecho constar registralmente con anterioridad.<\/p>\n

Y al decir el pago, la LH se refiere, sin duda, y as\u00ed resulta de la narraci\u00f3n de hechos que contiene el art. 144 al examinarlos secuencialmente en el tiempo, al pago anterior al nacimiento del tercero. Contrasta as\u00ed la dualidad de reg\u00edmenes en los casos de pago del cr\u00e9dito cedido; el pago anterior a la cesi\u00f3n no es oponible al cesionario, y el pago posterior s\u00ed. Pero eso es una consecuencia del juego de los principios hipotecarios en el primer supuesto y de la consideraci\u00f3n de la notificaci\u00f3n como una carga[85]<\/a> para el cesionario en el segundo. En el primer caso, el deudor paga al acreedor real, pero este pago no es oponible a un tercero protegido y por lo tanto para este \u00faltimo el cr\u00e9dito existe y en la forma que resulta del Registro; en el segundo caso, el deudor paga a un acreedor aparente, y eso le libera y puede obtener la cancelaci\u00f3n precisamente porque no se ha cumplido con la carga de hacerle saber a qui\u00e9n ha de realizar el pago; es el cesionario quien va a sufrir las consecuencias de no que no se haya realizado la notificaci\u00f3n. Como se\u00f1alaban ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, esta posibilidad supone la interferencia de una norma civil en el juego hipotecario; que pueda dar lugar a la cancelaci\u00f3n se apoya en un precepto reglamentario cuya legalidad es, cuando menos, discutible.<\/p>\n

Pueden todav\u00eda aducirse otros dos argumentos no menores a\u00f1adidos a \u00e9ste basado en la aplicaci\u00f3n rigurosa del principio de fe p\u00fablica registral.<\/p>\n

Aceptando que la extinci\u00f3n del cr\u00e9dito provoca la extinci\u00f3n de la garant\u00eda y que aqu\u00e9lla tiene lugar extrarregistralmente, habr\u00eda un supuesto de inexactitud registral. La referencia a la inexactitud registral ha movido a m\u00e1s de un autor (GARC\u00cdA GARC\u00cdA ser\u00eda el ejemplo protot\u00edpico) a hablar de \u201ct\u00f3pico antirregistral\u201d; sin embargo, no por ello deben dejar de tomarse en consideraci\u00f3n los supuestos de inexactitud registral[86]<\/a>, porque el Registro desarrolla su labor de seguridad jur\u00eddica precisamente protegiendo al que adquiere fiado en los pronunciamientos del mismo, no s\u00f3lo cuando el Registro coincide con la realidad, sino tambi\u00e9n (puede que no de modo principal, pero s\u00ed importante) cuando no coincide con la realidad[87]<\/a>. En el caso que se est\u00e1 estudiando, la realidad es que el Registro publica algo inexacto: el derecho real que consta publicado no existe porque se ha extinguido al haberse extinguido el cr\u00e9dito cuya satisfacci\u00f3n garantiza; pero las extinciones de los derechos inscritos han de hacerse constar (art. 40-b LH) por medio de la cancelaci\u00f3n del derecho inscrito, cancelaci\u00f3n que supone la rectificaci\u00f3n de un Registro inexacto. Si esto es as\u00ed, y no veo raz\u00f3n para no incluir la extinci\u00f3n del derecho real de hipoteca dentro del supuesto del art\u00edculo citado, es de aplicaci\u00f3n el p\u00e1rrafo final del art. 40 LH, el cual comprende todos los supuestos del art\u00edculo, y, por tanto, el de rectificaci\u00f3n del Registro por extinci\u00f3n de un derecho. Y este p\u00e1rrafo dice que \u201cen ning\u00fan caso la rectificaci\u00f3n del Registro perjudicar\u00e1 los derechos adquiridos por tercero a t\u00edtulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto\u201d; y en el caso del que estamos tratando hay que volver a preguntarse por qui\u00e9n ese tercero que no resultar\u00e1 perjudicado por haber adquirido un derecho inscrito, y claramente hemos de concluir que ese tercero es el cesionario del cr\u00e9dito hipotecario extinguido extrarregistralmente.<\/p>\n

El segundo argumento final al que hac\u00eda referencia est\u00e1 relacionado con la forma de hacer constar en el Registro los pagos parciales del pr\u00e9stamo. La Ley Hipotecaria parte, tradicionalmente, de un cr\u00e9dito simple: se aplaza la totalidad del capital del pr\u00e9stamo; sin embargo, se admite la posibilidad de pactar pagos parciales, bien forzosos, bien pagos anticipados y voluntarios para el deudor (aunque en los cr\u00e9ditos bancarios los proyectos legislativos que estaban en curso pretendan convertir el pago anticipado en un derecho del consumidor). El que la f\u00f3rmula m\u00e1s frecuente sea hoy el pago parcial de capital, por acudirse al sistema franc\u00e9s de amortizaci\u00f3n o f\u00f3rmulas de pago parcial de capital creciente en progresi\u00f3n geom\u00e9trica junto con los intereses devengados, no debe hacernos perder de vista cu\u00e1l era el pensamiento del legislador, hasta el punto de que, al comienzo, el sistema de cuota constante de capital e intereses despert\u00f3 la oposici\u00f3n de muchos Registradores a la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Pues bien, de modo semejante a lo que establece el art. 58 RH<\/a> para la constancia de pago de parte del precio aplazado en la compraventa, en que basta que los interesados den su consentimiento o lo ordene un Tribunal, as\u00ed el art. 240 RH<\/a> no dice que, cuando no proceda la cancelaci\u00f3n parcial, el pago de parte de la deuda podr\u00e1 hacerse constar en el Registro por medio de nota marginal. Teniendo en cuenta que las normas deben tener una finalidad pr\u00e1ctica, la pregunta ahora debe ser \u00bfpara qu\u00e9 hacer constar en el Registro el pago parcial de la deuda?. Es cierto que la constancia del pago parcial mejora la negociabilidad de la finca, al advertir al posible adquirente de la misma de que el valor de la finca ha de ser disminuido en menos de lo que indica la cifra de responsabilidad garantizada. Pero no lo es menos que la funci\u00f3n de esta nota marginal tambi\u00e9n es o puede ser enervar la fe p\u00fablica registral, advirtiendo no s\u00f3lo al adquirente de la finca sino al adquirente del cr\u00e9dito del importe realmente adeudado. Pero esto, que la nota enerve tambi\u00e9n la fe p\u00fablica registral, s\u00f3lo es posible si la fe p\u00fablica registral protege al adquirente, no s\u00f3lo de la hipoteca (extremo sobre el que no deber\u00eda haber duda, como derecho real que es) sino tambi\u00e9n del cr\u00e9dito garantizado con ella, porque el principio de accesoriedad nos dice que no cabe negocio sobre el derecho real de hipoteca (que no sea el que afecte al rango registral) sin que se realice un negocio sobre el cr\u00e9dito garantizado. Por lo tanto, cuando el Registro garantiza la adquisici\u00f3n del derecho real, es porque se garantiza el cr\u00e9dito tal y como consta en el Registro, incluso a trav\u00e9s de pagos parciales que, si bien no pueden provocar la cancelaci\u00f3n parcial de la hipoteca (por aplicaci\u00f3n del denominado principio de la indivisibilidad), s\u00ed han de hacerse constar (otra cosa es el coste de hacer constar los pagos de las cuotas previstas) si se quiere que puedan perjudicar a tercero.<\/p>\n

He dicho que para la Ley Hipotecaria el supuesto normal era el cr\u00e9dito aplazado \u00edntegramente. Es normal que la aplicaci\u00f3n rigurosa de esta norma a los pr\u00e9stamos que se amortizan con cuotas constantes de capital e intereses pueda despertar en nosotros sorpresa, porque \u00bfc\u00f3mo va a pensar el cesionario que el cr\u00e9dito subsiste \u00edntegro cuando han pasado a\u00f1os y no se ha reclamado nada por el cedente del cr\u00e9dito?; pero ahora hacemos tr\u00e1nsito a otro terreno, que es el de la buena fe, y la mayor o menor diligencia que ha de tener el cesionario del cr\u00e9dito. Pero este terreno est\u00e1 vedado primero para el Notario autorizante de la escritura p\u00fablica y luego para el Registrador que inscribe la cesi\u00f3n, y tambi\u00e9n para la Direcci\u00f3n General porque el \u00fanico que puede apreciar buena fe (y en su caso ligarla a una diligencia debida o m\u00ednima) es precisamente el Juez[88]<\/a>.<\/p>\n

No tiene as\u00ed raz\u00f3n, de nuevo a mi juicio, la Direcci\u00f3n General cuando dice que \u201cel \u00e1mbito propio del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria no es el de los derechos personales y as\u00ed el deudor no pasa a serlo porque el cr\u00e9dito hipotecario extinguido, pero no cancelado, se ceda a un tercero, aunque inscriba en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

La conclusi\u00f3n de lo dicho hasta ahora nos debe llevar a entender la conexi\u00f3n del p\u00e1rrafo segundo del art. 149 LH<\/a>, cuando dice que el deudor no quedar\u00e1 obligado por dicho contrato a m\u00e1s que lo estuviere por el suyo, con el art. 144. No se trata, como dice la Direcci\u00f3n General, de que el art. 144 quede desplazado por el art. 149.2, de forma que \u00e9ste establece la regla general que tiene car\u00e1cter absolutamente prevaleciente, ya que entonces el art. 144 quedar\u00eda privado de sentido, y ser\u00eda por lo tanto un art\u00edculo carente de contenido precisamente para el \u00fanico supuesto en que todos los casos comprendidos en el mismo tienen aplicaci\u00f3n (la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito) sino que deben interpretarse ambos conjuntamente: el acreedor no podr\u00e1 reclamar del deudor cosa o cantidad distinta o en momentos distintos a los que constan en el Registro.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/a>CONCLUSIONES.<\/strong><\/h2>\n

1.- El principio de salvaguardia de los asientos registrales por los Tribunales no es un principio formal que trata de proteger absurdamente a la oficina registral, sino que es un principio que se inspira en la defensa material de los derechos publicados por el Registro y se inspira en el principio del consentimiento que exige que concurra el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo ordene para provocar la toma de raz\u00f3n de cualquier modificaci\u00f3n jur\u00eddico-real en el Registro. Ese consentimiento no es, evidentemente, formal, sino derivado de un negocio jur\u00eddico susceptible de provocar la mutaci\u00f3n jur\u00eddico real que ha de acceder al Registro.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n que es objeto de comentario no tiene en cuenta en su interpretaci\u00f3n este principio de salvaguarda de los derechos registrados, sino que aplica un precepto de dudosa legalidad como es el art. 176 RH<\/a>, que choca con los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (como defend\u00eda la Registradora cuya calificaci\u00f3n motiva el recurso), y se basa en un requisito, la notificaci\u00f3n, que ha desaparecido del elenco de posibles requisitos de la cesi\u00f3n. La notificaci\u00f3n al deudor cedido tiene como \u00fanica finalidad excluir el pago liberatorio hecho al segundo acreedor por eliminar la buena fe en el deudor \u201ccedido\u201d, al suponer, y ahora de modo formal, el conocimiento por \u00e9ste de la cesi\u00f3n. Pero la ley (tanto el C\u00f3digo como la Ley Hipotecaria) vinculan este pago liberatorio que permitir\u00eda al deudor solicitar la cancelaci\u00f3n de la hipoteca a la falta de conocimiento. Al bastar para practicar la cancelaci\u00f3n a la Direcci\u00f3n General que no conste en el Registro la notificaci\u00f3n, se est\u00e1n restringiendo (m\u00e1s bien eliminando) los derechos del cesionario a ser vencido en juicio. Y ello, como se defiende en el texto, en base a un art\u00edculo reglamentario de dudosa legalidad.<\/p>\n

2.- Pero, adem\u00e1s, la resoluci\u00f3n confunde el supuesto de hecho sometido a su consideraci\u00f3n con el supuesto de hecho del art. 176<\/a>. \u00c9ste se refiere exclusivamente al pago por el deudor con posterioridad a la cesi\u00f3n y que llegue al Registro despu\u00e9s de que la cesi\u00f3n haya sido inscrita. El \u00f3rgano directivo aplica este criterio a un supuesto no previsto en la norma reglamentaria: al pago anterior a la cesi\u00f3n.<\/p>\n

3.- La resoluci\u00f3n no aplica en el caso contemplado su conocida (e inexacta) doctrina de que el sistema de publicidad registral espa\u00f1ol se basa en un principio de cognoscibilidad legal, entendido como presunci\u00f3n de que lo publicado por el Registro es conocido por todos, cuando en este supuesto tambi\u00e9n ser\u00eda de aplicaci\u00f3n; y presumido que la cesi\u00f3n es conocida por el deudor cedido, habr\u00eda de denegar la cancelaci\u00f3n, toda vez que, si bien el precepto aplicado (el art. 176) se basa en no constar en el Registro el conocimiento del deudor, la aplicaci\u00f3n de una presunci\u00f3n legal de conocimiento ser\u00eda tan h\u00e1bil para excluir el car\u00e1cter liberatorio del pago como lo es su doctrina de que el ejecutante tiene conocimiento de la existencia de un tercer poseedor y con ello denegar la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n en un proceso que, seg\u00fan la doctrina de la Direcci\u00f3n General, supondr\u00eda estar afecto a las consecuencias de un litisconsorcio pasivo necesario no apreciado por el Juez, y, por tanto, nulo.<\/p>\n

4.- Aunque se predique la accesoriedad de la hipoteca al cr\u00e9dito garantizado, ciertos aspectos de la regulaci\u00f3n de la hipoteca van a ser trasladables al cr\u00e9dito. Los principios de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral (principios con base legal) permiten presumir que el derecho real de hipoteca existe y pertenece al titular del cr\u00e9dito garantizado, y como la hipoteca s\u00f3lo puede existir si el cr\u00e9dito existe, el principio de fe p\u00fablica registral alcanza, por v\u00eda refleja, al cr\u00e9dito.<\/p>\n

La consecuencia es que el cesionario est\u00e1 protegido frente a causas de nulidad, tanto de la hipoteca como del cr\u00e9dito y que est\u00e1 protegido frente a una anterior cesi\u00f3n del mismo cr\u00e9dito a otra persona.<\/p>\n

Pero estos principios, que se reconocen por la mayor\u00eda de la doctrina y la jurisprudencia cuando de cr\u00e9ditos hipotecarios se trata, se deducen, en realidad, de los principios de la ley, y no en un concreto precepto aplicable a la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n niega la aplicaci\u00f3n de un art\u00edculo (el art. 144 LH<\/a>) que precisamente consagra la aplicaci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica registral a la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos, protegiendo al cesionario frente a cualquier hecho o negocio extintivo o modificativo del cr\u00e9dito cedido que haya tenido lugar y que permanezca oculto por no haber accedido al Registro, es decir frente a modificaciones o extinciones extrarregistrales y supone restablecer, contra tercero protegido, la existencia de causas ocultas de extinci\u00f3n de los derechos reales. Ese art\u00edculo que se supon\u00eda superfluo, o no necesitado de mayor justificaci\u00f3n, por ser una mera aplicaci\u00f3n de la fe p\u00fablica registral, queda, en la posici\u00f3n de la Direcci\u00f3n General, absolutamente inaplicado y carente de posibilidad de aplicaci\u00f3n, practic\u00e1ndose as\u00ed una cancelaci\u00f3n de la hipoteca sin el consentimiento del titular registral del cr\u00e9dito y sin resoluci\u00f3n judicial que lo autorice.<\/p>\n

5.- El que el tercero deba ser protegido por el juego de la fe p\u00fablica registral y pueda reclamar del deudor lo que, seg\u00fan el Registro, debe, supone una importante excepci\u00f3n al principio de subsidiariedad de la hipoteca respecto del cr\u00e9dito garantizado.<\/p>\n

\n

<\/a>NOTAS: <\/span><\/strong><\/p>\n

[1]<\/a> Esta idea, que era clara para la doctrina del siglo XIX, ha sido criticada por autores de la segunda mitad del siglo XX, poniendo de manifiesto c\u00f3mo es posible que nazca un derecho real que tiene por finalidad perseguir la cosa si no puede ser opuesto a terceros.<\/p>\n

[2]<\/a> La relaci\u00f3n entre las legislaciones ha sido siempre un tema discutido. AMOR\u00d3S (2003,3452) se\u00f1ala que \u201clos art\u00edculos de la Ley Hipotecaria que se ocupan de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios se integran en la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo (remisi\u00f3n en bloque) y prevalecen sobre lo establecido en \u00e9ste), entendiendo que esta prevalencia ven\u00eda dada por la anteposici\u00f3n que la ley especial tiene por la ley general.<\/p>\n

[3]<\/a> BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2003,630) se\u00f1alaba, respecto a esta redacci\u00f3n, y tratando de sintetizar los problemas que se hab\u00edan planteado, que \u201cno queda claro si los requisitos que establece la Ley Hipotecaria eran necesarios para la validez de la cesi\u00f3n o para su eficacia o solamente para la producci\u00f3n de determinados efectos\u201d.<\/p>\n

[4]<\/a> Quiz\u00e1s el art\u00edculo debiera decir \u201cel cr\u00e9dito garantizado con hipoteca, derivado de un contrato de cr\u00e9dito o pr\u00e9stamo\u201d pero en realidad el cr\u00e9dito puede derivarse de negocios distintos de los indicados.<\/p>\n

[5]<\/a> G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO (1995,805) parece no estar de acuerdo con esta tesis cuando el acreditado no es un comerciante, aunque reconoce que es la tesis mayoritaria en doctrina y jurisprudencia.<\/p>\n

[6]<\/a> Para un estudio detenido de la regulaci\u00f3n del C\u00f3digo de Comercio, GAVIDIA (1993,137-138); PANTALE\u00d3N (1988,1079) se\u00f1alaba que no tiene sentido predicar para las cesiones de cr\u00e9dito mercantiles una estructura diferente de la civil, y que el CC es posterior al CCom y su regulaci\u00f3n m\u00e1s completa en lo fundamental.<\/p>\n

GONZ\u00c1LEZ PACANOWSKA (2013,10786) se refiere a este amplio consenso doctrinal, indicando que, a su juicio, el contenido de los art\u00edculos 347 y 348 CCom apenas presenta diferencias con el r\u00e9gimen com\u00fan.<\/p>\n

[7]<\/a> La doctrina (GAVIDIA, 1993,172) pone de manifiesto como de esta forma el cr\u00e9dito se configura como un objeto del tr\u00e1fico jur\u00eddico, un elemento del patrimonio de su titular.<\/p>\n

[8]<\/a> En la doctrina m\u00e1s moderna (ASTONE, 2008,2189) cobra sin embargo relieve la idea de que la cesi\u00f3n de cr\u00e9dito como efecto puede tener como origen una pluralidad de t\u00edtulos.<\/p>\n

[9]<\/a> D\u00cdEZ-PICAZO (1976,196) se\u00f1ala que \u201cla cesi\u00f3n del cr\u00e9dito es un negocio jur\u00eddico por virtud del cual el acreedor (cedente) transmite a otra persona (cesionario) la titularidad del derecho\u201d; para GARC\u00cdA CANTERO (1980,642) es \u201cel contrato por el que el titular de los mismos se obliga a transmitirlos al cesionario, de forma que \u00e9ste pueda exigir al deudor la prestaci\u00f3n debida, ejercitarlo seg\u00fan su naturaleza o hacerlo valer judicialmente, mediante el pago de un precio cierto en dinero o signo que lo represente\u201d. En sentido parecido, GETE-ALONSO (2000,386) para quien es un negocio transmisivo o ERDOZ\u00c1IN (2001,1763).<\/p>\n

La STS de 12 de diciembre de 1994 lo define se\u00f1alando que \u201crepresenta un negocio bilateral en virtud del cual el acreedor cedente transfiere por acto inter vivos<\/em> la titularidad de su cr\u00e9dito a un tercero (cesionario) con lo que al cr\u00e9dito se le hace circular\u201d.<\/p>\n

Si nos fijamos en las definiciones de D\u00cdEZ-PICAZO y GARC\u00cdA CANTERO podremos ver que mientras que para el primero se trata de un negocio transmisivo, para el otro es un negocio obligacional. C\u00f3mo se califique el negocio va a afectar a c\u00f3mo y cu\u00e1ndo se considera que se produce el efecto transmisivo del cr\u00e9dito.<\/p>\n

[10]<\/a> En realidad, en el texto se est\u00e1 diciendo lo mismo que dec\u00eda PANTALE\u00d3N (1988,1034) quien insiste en que \u201cde la misma forma que no existe un unitario y aut\u00f3nomo negocio jur\u00eddico de transmisi\u00f3n de la propiedad y dem\u00e1s derechos reales (ni abstracto ni causal) no existe tampoco un negocio jur\u00eddico unitario de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos\u201d; en el mismo sentido, y mucho antes, MADRIDEJOS (1961,383). NAVARRO P\u00c9REZ (1988,42,79), GAVIDIA (1993,173), el cual insiste en que el bien objeto de la prestaci\u00f3n (el cr\u00e9dito) no es un elemento decisivo para definir un tipo contractual diferenciado, LACRUZ (1994,220), RUBIO GARRIDO (1994,238), insistiendo en que la disciplina de cada negocio jur\u00eddico concreto es la que ha de ser aplicada, ANDERSON (1999,42), FUGARDO (2003,19), quien hace \u00e9nfasis en el acuerdo de voluntades como generador de la transferencia crediticia, SIM\u00d3 (2004,404) y GARC\u00cdA-CRUCES (2017,1127).<\/p>\n

[11]<\/a> El lenguaje guarda trampas siempre. En realidad, lo que garantiza la hipoteca es el cumplimiento de una obligaci\u00f3n, pero con ello se puede decir, y decimos, que el cr\u00e9dito est\u00e1 garantizado.<\/p>\n

[12]<\/a> ANDERSON (1999,74) se\u00f1ala que \u201cel cr\u00e9dito nace, transita y se extingue en el marco del derecho de obligaciones; la hipoteca nace, transita y se extingue en el marco de los derechos reales\u201d.<\/p>\n

[13]<\/a> A la accesoriedad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la LH de 1861, para la cual \u201cla hipoteca, adem\u00e1s de ser un derecho real, es la garant\u00eda de una obligaci\u00f3n, y por lo tanto un contrato accesorio y subsidiario de otro principal\u201d. BALLAR\u00cdN (1980,372) separa de la nota de la accesoriedad la de subsidiariedad, entendida como la idea de que lo que la garant\u00eda hipotecaria no mengua las facultades que tiene el acreedor hipotecario como titular de derechos y acciones personales, lo que le lleva al estudio de la facultad de elecci\u00f3n de procedimientos.<\/p>\n

[14]<\/a> MOX\u00d3 RUANO (1940,64) se\u00f1ala, anticipando las cr\u00edticas doctrinales posteriores, que, para HECK, se trata de un error t\u00edpico de la jurisprudencia de conceptos.<\/p>\n

[15]<\/a> ANDERSON (1999,51) considera que la hipoteca tiene una funci\u00f3n de garant\u00eda, y s\u00f3lo en este sentido puede considerarse accesoria, pero es su estructura es un derecho de realizaci\u00f3n de valor.<\/p>\n

[16]<\/a> La cita de autores que siguen esta postura cubre todo el espectro doctrinal espa\u00f1ol. Creo que son especialmente indicativas las que siguen: DE LA RICA y ARENAL (1948,292) dice de modo muy descriptivo que para esta visi\u00f3n \u201cla obligaci\u00f3n y la hipoteca, como garant\u00eda real del cumplimiento de aqu\u00e9lla, van unidas, nacen del mismo origen y deben extinguirse a la vez\u201d, si bien m\u00e1s adelante se\u00f1ala que si al constituirse la hipoteca es siempre accesoria, ya que no se concibe una hipoteca sin obligaci\u00f3n garantizada, a posteriori, a trav\u00e9s de diversas vicisitudes, \u201cnuestra hipoteca puede sustantivarse, deslig\u00e1ndose en absoluto de la obligaci\u00f3n o llegando a constituir algo semejante a una forma de pago de una obligaci\u00f3n\u201d; tambi\u00e9n ROCA SASTRE acu\u00f1a una frase que resume la posici\u00f3n: la hipoteca de por s\u00ed no tiene vida sino es al servicio del cr\u00e9dito; PE\u00d1A Y BERNALDO DE QUIR\u00d3S (1999,407) entiende que \u201csi el cr\u00e9dito es nulo o se extingue, tambi\u00e9n ser\u00e1 nula o quedar\u00e1 extinguida la hipoteca. Quien es titular del cr\u00e9dito es titular de la hipoteca. S\u00f3lo puede ser enajenada la hipoteca con el cr\u00e9dito mismo y se transmite cuando se transmite el cr\u00e9dito. La accesoriedad del derecho real determina que el titular del derecho personal del cr\u00e9dito garantizado goce de facultades de trascendencia real (las de la hipoteca); lo cual no transmuta el cr\u00e9dito mismo en derecho real\u201d; JORDANO (1999,1278) dice que \u201cprecisamente porque toda hipoteca exige, inexcusablemente, para existir, un cr\u00e9dito del que es accesorio\/garant\u00eda, es por lo que la hipoteca (el derecho real de garant\u00eda) s\u00f3lo puede transmitirse junto con el concreto cr\u00e9dito del que es accesorio\/garant\u00eda\u201d; BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2009,49) entiende que \u201cla accesoriedad consiste en que la hipoteca es dependiente del cr\u00e9dito a cuya seguridad debe servir, no pudiendo nacer ni subsistir sin \u00e9l, de tal forma que al extinguirse la obligaci\u00f3n por cualquier causa, pierde su raz\u00f3n de ser el derecho real y tambi\u00e9n se extingue\u201d.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado numerosas veces defendiendo la doctrina de la accesoriedad (R 4 de julio de 1984, 3 de diciembre de 1987, 17 de marzo de 1994 entre otras muchas).<\/p>\n

[17]<\/a> Derivada sobre todo de una doctrina que entiende que el responsable tambi\u00e9n es deudor.<\/p>\n

[18]<\/a> En realidad, la expresi\u00f3n es un exceso en cuanto aplica a la legislaci\u00f3n criterios de la teor\u00eda de las revoluciones cient\u00edficas, pero es indicativa de que la Ley 41\/2007 supone una nueva \u201cforma de mirar\u201d la relaci\u00f3n entre la hipoteca. Que sean las nuevas figuras una excepci\u00f3n dentro del sistema o una nueva forma de entender el sistema es el problema. Lo cierto es que la Direcci\u00f3n General ha desactivado siempre que pudo las consecuencias radicales de la \u201cnueva forma de mirar\u201d.<\/p>\n

[19]<\/a> Los principales defensores de esta tesis que, con su peculiar iron\u00eda REY PORTOL\u00c9S llama \u201cteor\u00eda integrista\u201d del cr\u00e9dito hipotecario, recogiendo en otro lugar la expresi\u00f3n de GONZ\u00c1LEZ PALOMINO sobre el matrimonio entre cr\u00e9dito e hipoteca, son LACAL, LALAGUNA y AMOR\u00d3S GUARDIOLA. LACAL (1949,930) se\u00f1ala que \u201cla hipoteca es.. el instrumento jur\u00eddico creado para afectar bienes del deudor o de un tercero al cumplimiento de una obligaci\u00f3n mediante la uni\u00f3n concreta y determinada del d\u00e9bito a la responsabilidad de modo que el contenido econ\u00f3mico de la obligaci\u00f3n se incorpora al valor en venta del inmueble. La uni\u00f3n del d\u00e9bito y la responsabilidad es sustancial y da nacimiento a un nuevo ser: el derecho real de hipoteca: la obligaci\u00f3n personal, as\u00ed absorbida, ha cambiado de naturaleza. La obligatio<\/em> personal se ha convertido en obligatio rei<\/em>\u201d. LALAGUNA (1976,83) parte de que \u201cdesde que se establece la conexi\u00f3n entre cr\u00e9dito e hipoteca, y en tanto esta conexi\u00f3n subsista, se produce un cuadro de efectos que es el resultado de rec\u00edprocas influencias entre el Derecho de obligaciones y el Derecho de cosas\u201d; pero despu\u00e9s, al estudiar la significaci\u00f3n real que adquiere el cr\u00e9dito estudia, fundamentalmente, la independencia del acreedor hipotecario respecto de otros acreedores del deudor, lo que le lleva a estudiar las situaciones de insolvencia y la acci\u00f3n hipotecaria. AMOR\u00d3S (2003,3453) es, quiz\u00e1s, el m\u00e1s caracterizado defensor de lo que \u00e9l denomina \u201cteor\u00eda monista\u201d del cr\u00e9dito hipotecario, al considerarlos como una \u201cunidad, integrada por la conjunci\u00f3n de dos elementos de distinta naturaleza jur\u00eddica, y diferente cada uno de ellos en forma separada\u201d.<\/p>\n

[20]<\/a> Tiene todo el sentido citar especialmente a este autor (1998,881) toda vez que es el Director General que firma la resoluci\u00f3n que motiva el estudio.<\/p>\n

[21]<\/a> 1998,905, con un amplio estudio de los supuestos en que hay un r\u00e9gimen propio para el cr\u00e9dito hipotecario, que no es, insiste, en de los derechos reales.<\/p>\n

[22]<\/a> Tambi\u00e9n expone estas conclusiones GUILARTE GUTI\u00c9RREZ (1979,355).<\/p>\n

[23]<\/a> Se excluye, naturalmente, el caso de que se trate de una cesi\u00f3n gratuita de un cr\u00e9dito por una sociedad mercantil, que tiene reglas propias, a\u00f1adidas a las generales de forma. El que sean las normas civiles nos obliga a acudir al CC o a otros ordenamientos jur\u00eddicos, como es el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n

[24]<\/a> En la doctrina, destaca NAVARRO P\u00c9REZ (1988,103-105) que entiende que el objetivo perseguido, la transferencia de la titularidad, no deriva directamente de la perfecci\u00f3n del contrato, sino del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de entregar, ya que los contratos generan obligaciones entre las partes, pero no son nunca traslativos del dominio. Y es que, se\u00f1ala, \u201cen ning\u00fan precepto de los indicados a la cesi\u00f3n se establece la derogaci\u00f3n del sistema transmisivo conocido por teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo\u201d, y se\u00f1ala que esto deriva de los arts. 1464.2 y 1464 CC, aunque reconoce que la tradici\u00f3n quedar\u00e1 espiritualizada el m\u00e1ximo.<\/p>\n

[25]<\/a> No entro a estudiar aquellas posiciones que entienden que la cesi\u00f3n ser\u00eda un negocio dirigido a la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito, pero distinto conceptualmente del negocio que le sirve de causa, que ANDERSON (1999,40) estudia como autores que configuran a la cesi\u00f3n como modo de adquirir la titularidad del cr\u00e9dito.<\/p>\n

[26]<\/a> Se\u00f1ala GAVIDIA (1993,185) quien realiza un detallado estudio de los antecedentes legislativos, que \u201cpor lo que respecta a la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, ya la doctrina y la jurisprudencia anteriores al C\u00f3digo Civil hab\u00edan dejado claro que ni de su notificaci\u00f3n al deudor ni de su inscripci\u00f3n en el registro depend\u00eda la adquisici\u00f3n del cesionario, sino su oponibilidad frente al deudor y a otros cesionarios del mismo cr\u00e9dito\u201d; respecto a los cr\u00e9ditos mercantiles, y pese a que la dicci\u00f3n del art. 347 CCom es netamente francesa, el Tribunal Supremo ha se\u00f1alado en varias ocasiones, y tomo la cita de las sentencias de GAVIDIA, (STS de 15 de abril y 26 de junio de 1924, 11 de enero y 4 de julio de 1927, 23 de junio de 1983), que el art. 347 no establece que tal notificaci\u00f3n sea indispensable para la validez de la transferencia. ANDERSON (1999,105) concluye su an\u00e1lisis del iter<\/em> legislativo diciendo que \u201cla cesi\u00f3n mantuvo, en el marco del sistema consesualista por excelencia \u2013el franc\u00e9s-, una regulaci\u00f3n fuertemente inspirada por la aplicaci\u00f3n generalizada de la doctrina del t\u00edtulo y el modo, en la que, consecuentemente, se atribu\u00eda un papel muy relevante a la notificaci\u00f3n. En nuestro ordenamiento, probablemente por obra de GARC\u00cdA GOYENA, sobrevive a la plasmaci\u00f3n codificada del sistema del t\u00edtulo y el modo una regulaci\u00f3n de la cesi\u00f3n como venta inmediatamente traslativa del cr\u00e9dito\u201d.<\/p>\n

[27]<\/a> En la doctrina, MADRIDEJOS (1961,390), GARC\u00cdA CANTERO (1980,646) quien cita la STS de 11 de mayo de 1904, la cual se\u00f1ala que la omisi\u00f3n de las formalidades del art. 151 LH no producen ni nulidad ni la ineficacia entre cedente y cesionario., PANTALE\u00d3N (1988,1060) y GAVIDIA (1993,199), el cual formula el mejor ataque doctrinal a la doctrina del t\u00edtulo y el modo en esta materia, al se\u00f1alar que lo dispuesto en el art. 609 CC se aplica a propiedad y derechos reales, pero no a la transmisi\u00f3n de cr\u00e9ditos, seg\u00fan resulta de la base n\u00famero 20 de la Ley de Bases del C\u00f3digo Civil, que el art. 1464 no prejuzga si la entrega es necesaria para que se produzca la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito, y que en realidad presupone la transmisi\u00f3n dados los t\u00e9rminos empleados, y es que al referirse al uso que haga de \u201csu\u201d derecho, est\u00e1 presuponiendo que el derecho es de su titularidad antes de su ejercicio.<\/p>\n

[28]<\/a> Para un estudio de la facultad de resoluci\u00f3n por el cesionario si no hay entrega de los t\u00edtulos de cr\u00e9dito o el otorgamiento de escritura p\u00fablica, GAVIDIA, 1993,197.<\/p>\n

[29]<\/a> ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,565) se\u00f1alan que si se atiende a la letra del art. 149 \u201cno cabe cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario sin cumplir estos tres requisitos, pero, en rigor, no es as\u00ed, pues los mismos s\u00f3lo son necesarios para que la cesi\u00f3n produzca efectos contra terceros y respecto del deudor hipotecario\u201d, y ANDERSON (1999,1256), recapitulando, se\u00f1ala que los requisitos previstos por el art. 149 LH<\/a> hab\u00edan sido rebajados en su exigibilidad tanto por la doctrina como por la jurisprudencia.<\/p>\n

[30]<\/a> Prefiero esta dicotom\u00eda, tomada del Libro V CCat, que la de \u201cbienes y derechos\u201d que profusamente utiliza el CC, ya que las cosas se incluyen dentro de la categor\u00eda de \u201cbienes\u201d, y la categor\u00eda de los bienes es m\u00e1s amplia, como lo muestra el elenco de bienes inmuebles que recoge el C\u00f3digo Civil, entre los cuales nos encontramos los derechos reales y concesiones administrativas. En realidad, se trata de decir que a ciertos derechos se les va a aplicar el r\u00e9gimen de las cosas (o bienes) inmuebles, pero por comodidad se les considera bienes inmuebles, como las cosas.<\/p>\n

[31]<\/a> A la eficacia traslativa inmediata tanto para la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos pro solvendo<\/em> o prosoluto <\/em>(y al factoring con recurso) se refiere la STS de 8 de marzo de 2017.<\/p>\n

[32]<\/a> Recoge la expresi\u00f3n gr\u00e1fica de Q. MUCIUS SCAEVOLA, para quien el art. 1278 representa el contrato desnudo, el art. 1279 es regla de pudor para evitar la inmoralidad y el art. 1280 es pura indumentaria contractual; GUGLIERI (1998,270), empleando t\u00e9rminos del mismo tenor, se\u00f1ala (1988,270) que \u201cla forma escrita, en particular el documento p\u00fablico, es como un vestido de gala con el que se cubre el desnudo cuerpo del contrato, si \u00e9ste se hab\u00eda celebrado verbalmente, o con el que se recubre, si ya estaba acogido a una forma escrita inferior (la privada)\u201d.<\/p>\n

[33]<\/a> Entre los autores que siguen esta posici\u00f3n estricta se encuentran ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL para quienes (1995,VIII,568) esos terceros son \u201clos terceros hipotecarios propiamente dichos, a los que protege la fe p\u00fablica registral en cualesquiera actos relativos a derechos inscritos. Ser\u00e1n, pues, especialmente los cesionarios del cr\u00e9dito hipotecario, distintos del que como cesionario hubiese intervenido en el acto de cesi\u00f3n especialmente contemplado\u201d y niegan (1995,VIII,568) que lo sean los acreedores que hubiesen obtenido una anotaci\u00f3n preventiva de embargo del cr\u00e9dito hipotecario, aplicando a este acreedor la doctrina tradicional de que ni la anotaci\u00f3n ni el embargo crean un derecho real en favor del acreedor; PE\u00d1A y BERNALDO DE QUIR\u00d3S (1999,195) se pregunta tambi\u00e9n qui\u00e9nes son esos terceros que no pueden ser perjudicados por una cesi\u00f3n no inscrita y concluye que \u201cson los terceros protegidos por la Ley Hipotecaria, es decir, los terceros adquirentes protegidos por el art. 34 LH\u201d; y, ya m\u00e1s recientemente, BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2009,113) entiende que el tercero del art. 1526.2 CC es el tercero hipotecario. Por su parte, la STS de 24 de septiembre de 2002 entiende que el deudor no es tercero del art. 1526.<\/p>\n

[34]<\/a> En el Derecho italiano, GIORGI (citado por ROCA SASTRE) entiende que los terceros frente a los cuales la cesi\u00f3n no produce efectos hasta la notificaci\u00f3n son todos los que antes de ella han adquirido derechos que quedar\u00edan destruidos si la cesi\u00f3n tuviese efecto respecto de ellos desde el d\u00eda que se notific\u00f3, incluyendo a los acreedores del cedente que hubiese embargado el cr\u00e9dito, los cesionarios en una segunda cesi\u00f3n notificada antes o el mismo deudor cedido cuando ha pagado el cr\u00e9dito al cedente o ha obtenido un cr\u00e9dito que pueda compensar, o cuando ha novado la deudo u obtenido remisi\u00f3n. Sigue esta tesis amplia MADRIDEJOS (1961,391) y, con parecidos t\u00e9rminos, GAVIDIA (1993,209) se\u00f1ala que \u201ca los terceros a los que la cesi\u00f3n no documentada con fecha cierta o no inscrita no puede perjudicar es a los interesados en ella\u201d y son, en su opini\u00f3n, normalmente, los acreedores del cedente u otro cesionario.<\/p>\n

[35]<\/a> En el mismo sentido, ANDERSON (1999,107) se\u00f1ala que \u201cel cumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo 1526 del C\u00f3digo Civil no afecta, pues, a la transmisi\u00f3n en sentido estricto, pero s\u00ed es preciso para que la posici\u00f3n del nuevo titular se convierta en inatacable frente a terceros. De no contar con un documento de fecha cierta, el cesionario puede ver su derecho reducido a cenizas por la adquisici\u00f3n (\u201ca non domino<\/em>\u201d) de un segundo comprador o puede verse despojado del mismo por los acreedores del cedente\u201d, y m\u00e1s tarde (1999,1262) considera que el art. 1526 no contiene una norma procesal de tasaci\u00f3n de los medios de prueba, sino \u201cque establece una verdadera fecha de inoponibilidad a los terceros de la cesi\u00f3n sin fecha cierta, dirigido a evitar los perjuicios de cesiones simuladas o fraudulentas\u201d; GETE-ALONSO (2000,387) entiende que la ausencia de la forma indicada significa que \u201ctodos aquellos que sean ajenos al negocio de cesi\u00f3n pueden desconocerla mientras no tengan fecha fehaciente\u201d.<\/p>\n

[36]<\/a> En cierta medida, SIM\u00d3 sigue a estos autores; para SIM\u00d3 (2004,411) el art. 1526 CC parece reconocer una limitaci\u00f3n de los medios de prueba y considera que \u201ctales tipos de limitaciones son comunes en otros ordenamientos, pero no en el nuestro, donde la doctrina se ha encargado de desactivar los preceptos donde podr\u00eda fundarse una limitaci\u00f3n semejante.. con el apoyo de la jurisprudencia, siempre partidaria de la soberana apreciaci\u00f3n de los hechos por los jueces de instancia y enemiga de cualquier tasa de los medios de prueba o reglas legales de prueba\u201d; GARC\u00cdA CRUCES (2017,1143) entiende que \u201cel art. 1526.1 CC no establece un car\u00e1cter constitutivo de tales formas, sino tan s\u00f3lo reglas de valoraci\u00f3n de la prueba del conocimiento de la cesi\u00f3n por los terceros, por lo que habr\u00e1 que concluir en la posibilidad de prueba en contrario respecto de la cesi\u00f3n\u201d y, estudiando el tema de la doble cesi\u00f3n del cr\u00e9dito y de modo m\u00e1s conforme con la doctrina mayoritaria, entiende (p. 1145) que \u201cla oponibilidad de la cesi\u00f3n operada y su efecto traslativo se hacen depender \u2013conforme deriva del tenor literal del art. 1526 CC- de la prioridad de la fecha cierta del negocio por el que se act\u00faa la cesi\u00f3n\u201d, concluyendo (p. 1146) se\u00f1alando que la cesi\u00f3n operada y su efecto traslativo ser\u00e1n eficaces y oponibles frente a cualquier tercero interesado cuando el cesionario acredite la certeza, por cualquier medio, de la fecha de la transmisi\u00f3n crediticia y \u00e9sta resulte anterior a la del nacimiento del derecho que pueda asistir a ese tercero\u201d.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, y recogiendo en parte lo que se dice en el texto, hay, en este punto, una clara posici\u00f3n de la jurisprudencia. Los tribunales siempre se han mostrado reticentes a limitar el derecho a la tutela judicial efectiva (por utilizar t\u00e9rminos actuales) al hacerlo depender de exigencias formales. Y as\u00ed se han desactivado a) las exigencias de forma documental, p\u00fablica o privada, en aquellos casos en que la forma no es requisito para la existencia jur\u00eddicamente relevante de una declaraci\u00f3n de voluntad, b) todos los criterios que limitan los medios de prueba (negando que la forma documental p\u00fablica sea un medio privilegiado de prueba o una verdadera forma ad probationem<\/em>, es decir, la \u00fanica forma de prueba admisible, o c) la exigencia de constancia registral que contiene el actual art. 319 (viejo art. 313) como presupuesto para el ejercicio de la pretensi\u00f3n.<\/p>\n

[37]<\/a> Se suelen citar en este sentido las STS de 12 de marzo de 1985 y la de 21 de junio de 1989. Para la primera \u201ces perfectamente v\u00e1lido y eficaz y con fuerza obligatoria (entre cedente y cesionario) el contrato de cesi\u00f3n de cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria privadamente documentado, y no ofrece ning\u00fan g\u00e9nero de duda que en raz\u00f3n de lo estipulado en el mismo se oper\u00f3 la cesi\u00f3n de dicho cr\u00e9dito en favor del cesionario\u201d; para la segunda, en materia hipotecaria el ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol \u201csigue la orientaci\u00f3n de que la inscripci\u00f3n es meramente declarativa, y consecuencia s\u00f3lo robustece el t\u00edtulo inscrito frente a dichos terceros, a los efectos de la fe p\u00fablica registral, y por ello la inscripci\u00f3n no tiene valor constitutivo trat\u00e1ndose de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios, como lo est\u00e1 poniendo de manifiesto el p\u00e1rrafo segundo del invocado art\u00edculo 149 de la Ley Hipotecaria<\/a> cuando previene que el cesionario se subrogar\u00e1 en todos los derechos del cedente\u201d.<\/p>\n

Poco antes de la modificaci\u00f3n de 2007, la STS de 25 de febrero de 2003, recogiendo la jurisprudencia tradicional, entiende que \u201cno cabe la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito sin ceder el derecho real de hipoteca, pues, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito comprende la de sus garant\u00edas\u201d.<\/p>\n

[38]<\/a> Tambi\u00e9n ANDERSON (1999,1255) se\u00f1ala que la eficacia de la enajenaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario en relaci\u00f3n a los terceros distintos del deudor viene marcada por la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

[39]<\/a> Y en sentido parecido se pronuncian ERDOZ\u00c1IN (2001,1764) o AMOR\u00d3S (2003,3468-3471).<\/p>\n

[40]<\/a> JORDANO (1999,1292) se\u00f1ala que \u201cel valor constitutivo de la inscripci\u00f3n registral, a efectos de la transmisi\u00f3n \u2013adquisici\u00f3n sucesiva- deriva \u2013es una consecuencia l\u00f3gica- de que la ley atribuye ese mismo valor a la inscripci\u00f3n registral a efectos del nacimiento o constituci\u00f3n de la hipoteca\u201d, \u201cse trata de un principio general (de congruencia) v\u00e1lido para el tr\u00e1fico de todos los derechos reales\u201d. Esta idea se repite a lo largo de toda su exposici\u00f3n (p. 1281, 1282, 1284). En otra obra (1999,II, 295) insiste en que \u201cen cuanto al derecho real de hipoteca, la inscripci\u00f3n registral en el registro de la Propiedad es, para su transmisi\u00f3n (al cesionario), lo mismo que para su constituci\u00f3n\/nacimiento, requisito constitutivo: sin inscripci\u00f3n registral el cesionario no adquiere la hipoteca que garantiza el cr\u00e9dito cedido, aunque ya haya adquirido \u00e9ste en virtud del contrato de cesi\u00f3n y antes de su inscripci\u00f3n registral\u201d. Se trata (1999,II,304) de \u201cun principio general (de congruencia) v\u00e1lido para el tr\u00e1fico de todos los derechos reales,: a falta de excepci\u00f3n legal, su tr\u00e1fico se opera con arreglo a la misma ley de circulaci\u00f3n que para la primera y para las sucesivas despu\u00e9s\u201d; \u201cel silencio del art. 149 LH<\/a> sobre el valor\/significado, respecto del derecho real de hipoteca, de la inscripci\u00f3n registral de su t\u00edtulo transmisivo (contrato de cesi\u00f3n), hace que ese valor\/significado se determine (legalmente) desde los arts. 1875 CC y 145 LH \u2013atribuy\u00e9ndole el mismo valor legal (constitutivo) para el efecto jur\u00eddico real transmisivo que para el constitutivo\u201d.<\/p>\n

Ya G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO (1994,101) hab\u00eda anticipado esta tesis al se\u00f1alar que la inscripci\u00f3n es constitutiva porque no tiene sentido que un derecho de formaci\u00f3n registral pueda modificarse al margen del Registro. En el mismo sentido, RUBIO GARRIDO (1994,227), aunque lo hace a los efectos de reputar pago leg\u00edtimo al hecho por el deudor al acreedor titular registral, se\u00f1alando unas p\u00e1ginas m\u00e1s tarde, y con cita del art. 2 Ley Hipoteca Naval, que el art. 150 LH muestra que la inscripci\u00f3n no es requisito necesario para la validez de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

Desde su peculiar visi\u00f3n de la inscripci\u00f3n, GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993,1913) le atribu\u00eda una eficacia \u201cconformadora\u201d de su eficacia erga omnes<\/em> o respecto de terceros, y se manifestaba en contra de la visi\u00f3n constitutiva de la inscripci\u00f3n se\u00f1alando que una vez nacido el derecho real, la transmisi\u00f3n no supone el nacimiento de un nuevo derecho, por lo que no se hace precisa la inscripci\u00f3n a efectos de existencia de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

[41]<\/a> Parece evidente que esta posici\u00f3n va en contra del principio de rogaci\u00f3n registral.<\/p>\n

[42]<\/a> MANRIQUE PLAZA (2008,162) se\u00f1ala que la reforma del art. 149 no es m\u00e1s que una mejora t\u00e9cnica que pr\u00e1cticamente nada modifica en cuanto al r\u00e9gimen jur\u00eddico; GONZ\u00c1LEZ PACANOWSKA (2013,10807) considera que \u201cla cesi\u00f3n es v\u00e1lida y eficaz inter partes <\/em>y frente al deudor cedido (sin perjuicio de su protecci\u00f3n ex art. 1527 CC, en relaci\u00f3n con el art. 151 LH y arts. 176<\/a> y 243 RH<\/a>), cualquiera que sea la forma en la que se hubiere celebrado y la inscripci\u00f3n no es un requisito constitutivo para la transmisi\u00f3n de la titularidad\u201d y (2013,1089), en clara referencia a la tesis de JORDANO FRAGA, que \u201cla actual redacci\u00f3n del art. 149 LH no obliga a afirmar la disociaci\u00f3n y la diversidad de reglas de circulaci\u00f3n del cr\u00e9dito y la hipoteca que lo garantiza ya que la titularidad de la hipoteca no puede retenerse por quien ya ha cedido el cr\u00e9dito aunque siga apareciendo como titular en el Registro y sin perjuicio de que pueda aparecer un tercero protegido\u201d.<\/p>\n

[43]<\/a> BLANCO P\u00c9REZ RUBIO (2009,20,106-108) se\u00f1ala que con la reforma se ha disgregado el r\u00e9gimen del cr\u00e9dito garantizado, que queda regulado para su cesi\u00f3n por el art. 1526, y la transmisi\u00f3n de la titularidad del derecho real de hipoteca, que se rige por lo preceptuado en el art. 149, y CALLEJO (2012,113).<\/p>\n

[44]<\/a> Como se\u00f1alaba JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ (2006,19\/52), para el sistema legal anterior, y siguiendo ideas de GARC\u00cdA GARC\u00cdA, \u201cen la constituci\u00f3n de la hipoteca s\u00ed que es constitutiva, porque se trata del nacimiento de un derecho real; pero una vez nacida la hipoteca, la transmisi\u00f3n no supone un nuevo nacimiento del derecho que exija reiterar la inscripci\u00f3n a efectos de su existencia, puesto que la hipoteca ya existe y subsiste su prioridad registral, con independencia de las sucesivas cesiones\u201d.<\/p>\n

[45]<\/a> Establece esta sentencia que \u201coperada la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria en virtud de contrato privadamente documentado, el cesionario adquiri\u00f3 todos los derechos que la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria atribu\u00eda al cedente, prestamista en la referida escritura\u201d.<\/p>\n

[46]<\/a> En un caso de cesi\u00f3n (por fusi\u00f3n) se se\u00f1ala que el cesionario tiene \u201cfacultad legitimadora para ejercitar a su amparo el procedimiento judicial sumario que autoriza el art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria\u201d ya que \u201cla inscripci\u00f3n es meramente declarativa y en consecuencia s\u00f3lo robustece el t\u00edtulo inscrito frente a terceros a los efectos de la fe p\u00fablica registral\u201d. La cr\u00edtica a esta sentencia ha sido realizada por GIL HERN\u00c1NDEZ, YS\u00c1S y SOLANES, CLVER\u00cdA GOS\u00c1LVEZ o VIDAL FRNC\u00c9S.<\/p>\n

[47]<\/a> En realidad, la sentencia acoge la tesis de la Audiencia de que \u201ccomo viene se\u00f1alando la jurisprudencia (SS 5-Noviembre-1.974, 16-Octubre-1.982, 11-Enero-1.983 y 23-Octubre-1.984, entre otras), la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos puede hacerse v\u00e1lidamente sin conocimiento previo del deudor y a\u00fan contra su voluntad, sin que la notificaci\u00f3n a este tenga otro alcance que el obligarlo con el nuevo deudor debiendo entenderse las exigencias de la legislaci\u00f3n Hipotecaria (art\u00ba 149) de inscripci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario cedido en sus efectos en relaci\u00f3n a terceros, puesto que en esta materia el ordenamiento jur\u00eddico especial, tanto en el orden civil como hipotecario, sigue la orientaci\u00f3n, y consiguiente normativa, de que la inscripci\u00f3n es meramente declarativa, y, en consecuencia, s\u00f3lo robustece el t\u00edtulo inscrito frente a dichos terceros a los efectos de la fe p\u00fablica registral, y por ello, la inscripci\u00f3n no tiene valor constitutivo trat\u00e1ndose de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios habi\u00e9ndose declarado en cumplimiento de tales aseveraciones, que el hecho de que el demandante act\u00fae en un procedimiento judicial como cesionario del cr\u00e9dito hipotecario no le priva de la condici\u00f3n de titular favorecido por la inscripci\u00f3n frente al demandado, aunque la cesi\u00f3n haya sido inscrita frente al demandado en fecha posterior\u201d.<\/p>\n

[48]<\/a> En el sentido del texto, CAMPO G\u00dcERRI se\u00f1ala que aunque la inscripci\u00f3n no se estima necesaria para la transmisi\u00f3n del cr\u00e9dito garantizado con hipoteca, reconoce que la opini\u00f3n mayoritaria sostiene que la regulaci\u00f3n procesal y el art. 130 LH configuran una ejecuci\u00f3n hipotecaria de base registral e impiden instarla a quien no aparezca como titular inscrito. CALLEJO CARRI\u00d3N (2012,124) se muestra cr\u00edtica con la consideraci\u00f3n de una exclusiva base registral del proceso de ejecuci\u00f3n sobre bienes inmuebles hipotecados. GONZ\u00c1LEZ PACANOWSKA (2013,10890) acepta la doctrina del Tribunal Supremo de la legitimaci\u00f3n del cesionario no inscrito para instar la ejecuci\u00f3n judicial sumario del cesionario no inscrito.<\/p>\n

[49]<\/a> Es ilustrativa la SAP Madrid de 13 de marzo de 2013, la cual recoge la STS de 29 de junio de 1989. Cita como resoluciones que siguen esta tesis de la innecesariedad de inscripci\u00f3n el auto de la AP de Valladolid de 24 de octubre de 2003, para la que tan solo se exige certificaci\u00f3n acreditativa de la inscripci\u00f3n y subsistencia de la hipoteca, m\u00e1s no de la identidad del titular del cr\u00e9dito hipotecario en cada momento, sin que sea obst\u00e1culo suficiente para la ejecuci\u00f3n del cr\u00e9dito cedido la falta de inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n, cuando a los efectos de acreditar el trato sucesivo puede acreditarse la cesi\u00f3n realizada aportando la escritura de cesi\u00f3n antes de inscribir el remate o adjudicaci\u00f3n, o bien especificando en el mismo auto de adjudicaci\u00f3n o remate con la suficiente claridad la mencionada escritura, con su fecha, notario autorizante, n\u00famero de protocolo, identificaci\u00f3n de cedente y cesionario y cuantos datos fueren necesarios para la finalidad de justificaci\u00f3n pretendida, o la SAP de Barcelona de 15 de septiembre de 2011, para la que los arts. 179<\/a> y 244 RH<\/a> no se refieren a la inscripci\u00f3n como requisito constitutivo, sino a la inscripci\u00f3n como requisito de publicidad frente a terceros y que la doctrina com\u00fan es que para constituir la hipoteca se requiere escritura e inscripci\u00f3n con car\u00e1cter constitutivo, pero que una vez constituida, la cesi\u00f3n requiera s\u00f3lo escritura e inscripci\u00f3n a efectos de publicidad registral. Sin embargo la sentencia se inclina por la tesis de la necesidad de la inscripci\u00f3n del derecho del cesionario para seguir la ejecuci\u00f3n directa, con cita de autos de la propia Audiencia de 20 de abril de 1989, 12 de enero de 2008 y el de 25 de febrero de 2013, que sigue, y que parte de la dicci\u00f3n del art\u00edculo 688 de la LEC \u00abhipoteca a favor del ejecutante\u00bb, y aun considerando que la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito tenga car\u00e1cter declarativo y no constitutivo, concluye: \u00abPero ello no permite entender que el cesionario cuyo derecho no ha sido inscrito pueda ejercitar, al cobijo de su derecho extratabular la acci\u00f3n hipotecaria accesoria al cr\u00e9dito adquirido. Porque el nacimiento de la hipoteca requiere la inscripci\u00f3n, que s\u00ed tiene naturaleza constitutiva (art\u00edculo 1875 del C\u00f3digo Civil ), de forma que el t\u00edtulo ejecutivo en que se funda la ejecuci\u00f3n hipotecaria ha de ser una escritura de hipoteca inscrita, y aunque la cesi\u00f3n el cr\u00e9dito hipotecario nazca extra tabulas, el ejercicio de la acci\u00f3n por el cesionario requiere de la inscripci\u00f3n de su derecho para su conformaci\u00f3n en el proceso……Esto es que aunque la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n sea voluntaria y tenga car\u00e1cter declarativo, tal inscripci\u00f3n es imprescindible para la integraci\u00f3n del t\u00edtulo ejecutivo del cesionario a los efectos del art\u00edculo 685, apartado dos, de la LEC ….\u00bb<\/p>\n

[50]<\/a> Destaca entre los aspectos del problema el relativo a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes, con una posici\u00f3n de la Direcci\u00f3n General favorable a su libranza, en el procedimiento judicial sumario, sin perjuicio de diferir los problemas registrales al momento de la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n; pero el \u00f3rgano directivo mantiene una postura diferente en la venta extrajudicial (por todas, R. de 30 de marzo de 2015).<\/p>\n

[51]<\/a> En la jurisprudencia y la doctrina anterior a la reforma la utilizaci\u00f3n de estos t\u00e9rminos era habitual.<\/p>\n

La STS de 5 de mayo de 1955 se\u00f1alaba, y con ello indicaba la funci\u00f3n de la notificaci\u00f3n, que \u201cbasta con que se demuestre que el deudor tuvo conocimiento de la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario para que \u00e9sta produzca efectos respecto de \u00e9l, aunque no se hubiera hecho la notificaci\u00f3n\u201d; la STS de 13 de julio de 2004 se\u00f1ala tambi\u00e9n que la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n es un requisito de eficacia para obligar al deudor con el nuevo acreedor, pese a esos t\u00e9rminos, en realidad la jurisprudencia entend\u00eda (STS 15 de abril de 1924, 11 de enero de 1927, 28 de octubre de 1957, 7 de julio de 1958, 5 de noviembre de 1974 y 11 de enero de 1983, citadas por BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO) que el conocimiento de la cesi\u00f3n tan s\u00f3lo ten\u00eda como funci\u00f3n evitar la legitimidad del pago hecha al cedente, pero que, respecto del deudor, la cesi\u00f3n es eficaz desde la perfecci\u00f3n del contrato y que (STS de 26 de marzo de 2004) \u201cla puesta en conocimiento s\u00f3lo tiene por finalidad impedir la liberaci\u00f3n por el pago al cedente\u201d.<\/p>\n

GARC\u00cdA CANTERO (1980,701) y NAVARRO P\u00c9REZ (1988,112) entienden que es el conocimiento de la cesi\u00f3n lo que vincula al deudor con el nuevo acreedor, aunque NAVARRO emplea m\u00e1s adelante el t\u00e9rmino \u201ceficacia de la cesi\u00f3n\u201d y no el de \u201cvinculaci\u00f3n\u201d; ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,VIII,571) consideran que \u201cas\u00ed como la inscripci\u00f3n robustece la cesi\u00f3n al hacerla surtir efectos contra terceros, la notificaci\u00f3n la refuerza en el sentido de vincular al deudor con el cesionario\u201d. En el mismo sentido, MADRIDEJOS (1961,392), GUILARTE (1979,510) o GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993,1915). DE CASTRO FERN\u00c1NDEZ (1996,49) se\u00f1ala que si bien el conocimiento por parte del deudor no es un requisito para la perfecci\u00f3n del negocio de cesi\u00f3n, es un elemento de eficacia para obligarle con el cesionario como nuevo acreedor, y SIM\u00d3 (2004,412) entend\u00eda que \u00e9sta era la doctrina dominante. ANDERSON sosten\u00eda (1999,1235) que la eficacia de la enajenaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario en relaci\u00f3n con el deudor viene marcado por la necesidad de una actividad de puesta en conocimiento de la transmisi\u00f3n operada al cedido, pero m\u00e1s adelante (p.1267) se\u00f1ala que se considera un mero mecanismo de protecci\u00f3n del deudor; en otra obra (1996,125) hab\u00eda se\u00f1alado, atendiendo al art. 176 RH<\/a>, que \u201cpor mucho que se diga la notificaci\u00f3n no es requisito esencial para la cesi\u00f3n, no cabe duda de que s\u00ed lo es para la seguridad de la adquisici\u00f3n. Y no s\u00f3lo es preciso la notificaci\u00f3n, sino adem\u00e1s su constancia registral\u201d. En un sentido parecido, aunque utilizando otras categor\u00edas dogm\u00e1ticas, JORDANO FRAGA (1999,1287; 1999,II,293) entiende que la notificaci\u00f3n al deudor cedido es un instrumento de oponibilidad\/eficacia de la cesi\u00f3n \/transmisi\u00f3n frente al deudor cedido.<\/p>\n

Despu\u00e9s de la reforma, MANRIQUE PLAZA (2008,162) sigue considerando la notificaci\u00f3n como un requisito de eficacia de la cesi\u00f3n frente al deudor, nunca de validez y BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2009,129-130) tambi\u00e9n considera que no se trata de un requisito necesario para la validez de la cesi\u00f3n, sino una exigencia (y recoge el concepto de MADRIDEJOS (1961,393) de \u201ccarga\u201d) para que la cesi\u00f3n sea oponible al deudor, si bien a\u00f1ade \u201cde tal forma que el conocimiento de la cesi\u00f3n tan s\u00f3lo excluye la legitimidad del pago hecho al cedente\u201d.<\/p>\n

Enlazando con un problema que se estudiar\u00e1 m\u00e1s adelante, RODR\u00cdGUEZ BOIX se plantea si la nueva redacci\u00f3n del art. 149 LH habr\u00eda pretendido poner fin a la distinci\u00f3n entre los efectos de la cesi\u00f3n respecto e tercero y respecto del deudor, de modo que la inscripci\u00f3n sustituir\u00eda, a todos los efectos, el requisito de la notificaci\u00f3n, y concluye, tras examinar los argumentos que podr\u00edan amparar esta tesis que la notificaci\u00f3n contin\u00faa siendo un requisito para la oponibilidad\/eficacia de la cesi\u00f3n frente al deudor.<\/p>\n

[52]<\/a> REPRESA (2009,14) entiende que \u201cla primera conclusi\u00f3n clara que puede extraerse a la vista del texto del art\u00edculo 149 LH es que parece indefendible cualquier teor\u00eda favorable a considerar la notificaci\u00f3n como requisito de eficacia de la cesi\u00f3n o su eficacia frente al deudor\u201d. Ya antes (p.6) hab\u00eda dicho que nada debe \u201cconducir a pensar que nos hallamos ante un presupuesto de eficacia de la cesi\u00f3n frente al deudor, sino que constituye una medida de protecci\u00f3n del deudor de buena fe\u201d.<\/p>\n

[53]<\/a> PANTALE\u00d3N (1988,1065) habla del absurdo l\u00f3gico de una titularidad del cr\u00e9dito inoponible al deudor; \u201cla cesi\u00f3n de cr\u00e9dito es tambi\u00e9n t\u00edpicamente eficaz frente al deudor cedido.. sin necesidad de que le haya sido notificada ni de que haya tenido conocimiento de ella por cualquier medio. Y tener muy claro que el deudor que, seg\u00fan lo dispuesto en el art\u00edculo 1527 CC, se libera pagando al cedente, no se libera porque pague a quien sigue siendo para \u00e9l verdadero acreedor, sino aunque paga a alguien a quien (tambi\u00e9n respecto de \u00e9l) no es ya acreedor, a quien ya es s\u00f3lo un acreedor aparente\u201d.<\/p>\n

En el mismo sentido, GAVIDIA (1993,251) se\u00f1alaba que \u201ca pesar de que el art. 1527 CC no da pie, en absoluto, para entender que la cesi\u00f3n no notificada no afecta al deudor, o que s\u00f3lo tras la notificaci\u00f3n se ve afectada su relaci\u00f3n con el cedente, o que la cesi\u00f3n no notificada no puede ser hecha valer por el deudor si no le conviene, estas afirmaciones han sido moneda com\u00fan en nuestra doctrina\u201d, o ANDERSON (1993,1267).<\/p>\n

Muy contundente, RUBIO GARRIDO (1994,223) para quien la notificaci\u00f3n ni es un requisito de perfecci\u00f3n del contrato causal, ni requisito para que se produzca el efecto transmisivo, ni requisito para la eficacia erga omnes<\/em> del efecto transmisivo, ni el \u00fanico medio de prueba de la cesi\u00f3n, se\u00f1alando (p. 224) que \u201cla notificaci\u00f3n es un medio privilegiado para poder demostrar que no concurren los requisitos del llamado \u201cacreedor aparente\u201d y que, por tanto, el que actu\u00f3 como accipiens<\/em> nada pudo adquirir, raz\u00f3n por la cual tanto a \u00e9l como al solvens<\/em>\/deudor cedido les podr\u00e1 ser \u201copuesta\u201d la cesi\u00f3n verificada<\/em>\u201d (cursivas del autor).<\/p>\n

[54]<\/a> Un tema no menor es, por tanto, el relativo a la inconstitucionalidad de la norma. Un estudio detenido de la cuesti\u00f3n en J.M.S\u00c1NCHEZ GARC\u00cdA, \u201cLa cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios. Especial incidencia del nuevo art\u00edculo 569-28.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a sobre su inscripci\u00f3n y ejecuci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

[55]<\/a> REPRESA (2009,3) insiste en la idea de que la protecci\u00f3n del deudor se dirige a evitar que la cesi\u00f3n haga m\u00e1s costosa la ejecuci\u00f3n de la prestaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n debida, reconoci\u00e9ndole la posibilidad de oponer las mismas excepciones que hubiera podrido oponer al acreedor inicial.<\/p>\n

[56]<\/a> Recordemos las SSTS de 28 de noviembre de 2013 y 30 de septiembre de 2015.<\/p>\n

[57]<\/a> GAVIDIA (1993,2749) se\u00f1ala que se trata del conflicto entre el cesionario que ha pagado o satisfecho o negociado con el cedente, despu\u00e9s de la cesi\u00f3n. \u201cAl deudor se le protege si negoci\u00f3 con el que, desde la cesi\u00f3n, dej\u00f3 de ser su acreedor y dej\u00f3, con ello, de estar legitimado realmente para recibir el pago\u201d.<\/p>\n

[58]<\/a> GAVIDIA (1999,249), PANTALE\u00d3N o G\u00d3MEZ (1990,270).<\/p>\n

[59]<\/a> G\u00d3MEZ (1990,259-260) considera que se trata de buena fe subjetiva, es decir, \u201cconvicci\u00f3n de pagar a quien se cree legitimado, aunque realmente no lo est\u00e9\u201d; sin embargo, el autor matiza esta afirmaci\u00f3n al aceptar la compatibilidad de la buena fe con la culpa; por lo tanto, a su juicio, se requiere que se trate de buena fe no culpable o con error excusable, lo que, a su vez, enlaza su buena fe con el concepto de diligencia. Insiste en que se trata de un supuesto de apariencia de legitimaci\u00f3n para el cobro del cr\u00e9dito (1990,258).<\/p>\n

[60]<\/a> Su antecedente se encuentra en el R.D. de 20 de mayo de 1880.<\/p>\n

[61]<\/a> N\u00f3tese que, en realidad, pese a lo indicado en el texto reglamentario, no se cancela la inscripci\u00f3n de cesi\u00f3n, sino la hipoteca, y se cancela por pago, y esta cancelaci\u00f3n arrastra la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

[62]<\/a> GAVIDIA (1993,270) se\u00f1ala que el art. 176 RH<\/a> podr\u00eda ser objeto de una interpretaci\u00f3n especial, porque ni el cedente es acreedor ya ni el cedente es titular registral ni hay ejecutoria, pero tambi\u00e9n cabe entender que \u201cacreedor\u201d comprende no s\u00f3lo al que lo es sino tambi\u00e9n al que lo es s\u00f3lo aparentemente.<\/p>\n

[63]<\/a> La regla general es la exigencia de consentimiento del titular registral, que no es (D\u00cdEZ-PICAZO) un consentimiento formal. Como se\u00f1ala AMOR\u00d3S (1990, 223) \u201ca diferencia de lo que ocurre con el asiento de inscripci\u00f3n.. en la cancelaci\u00f3n hace falta, adem\u00e1s del acto que produce la extinci\u00f3n del derecho inscrito.. el consentimiento del titular dirigido a conseguir tal cancelaci\u00f3n. Es el consentimiento para la cancelaci\u00f3n regulado en el art\u00edculo 82 LH. Esa declaraci\u00f3n de voluntad se plasma en un negocio jur\u00eddico normalmente unilateral, porque basta que sea manifestado por el titular registral, es decir, el acreedor garantizado\u201d. GO\u00d1I RODR\u00cdGUEZ DE ALMEIDA (2000,215) tambi\u00e9n habla de una aut\u00e9ntica declaraci\u00f3n de voluntad dirigida a un fin.<\/p>\n

En sentido completamente contrario, G\u00d3MEZ G\u00c1LLIGO (1998,972) se\u00f1ala que el negocio extintivo del cr\u00e9dito hipotecario no requiere un consentimiento formal cancelatorio del asiento de hipoteca, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, que determina que una vez acreditada la extinci\u00f3n del cr\u00e9dito decae la hipoteca.<\/p>\n

[64]<\/a> ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL (1995,III,147) se\u00f1alan que \u201cen principio impera la norma de que no cabe cancelaci\u00f3n alguna del asiento del registro sin el consentimiento a ello del titular registral que habr\u00eda de resultar perjudicado por ella\u201d, pero hacen hincapi\u00e9 en la excepci\u00f3n que supone el art. 176 RH<\/a> y la \u201ccontradicci\u00f3n\u201d que ello supone con los art\u00edculos 20 y 82 LH.<\/p>\n

En el mismo sentido, JORDANO FRAGA (1999,1318) diferencia entre la cesi\u00f3n no inscrita y la cesi\u00f3n inscrita; en el primer caso, el cesionario no inscrito no llega a adquirir la hipoteca accesoria y la cancelaci\u00f3n de \u00e9sta, por carta de pago del cedente\/titular registral se produce a favor del principio de legitimaci\u00f3n\/tracto registral; en el segundo caso, el cesionario pierde la hipoteca inscrita, y se\u00f1ala que la cancelaci\u00f3n se produce en derogaci\u00f3n del principio de legitimaci\u00f3n\/tracto registral.<\/p>\n

[65]<\/a> Para un estudio de la posici\u00f3n del deudor no notificado pero conocedor de la cesi\u00f3n y la relaci\u00f3n de su posici\u00f3n con el Registro de la Propiedad, v\u00e9ase JORDANO FRAGA (1999,35)<\/p>\n

[66]<\/a> La resoluci\u00f3n de 19 de septiembre de 2018 (\u00faltima dictada a la hora de la redacci\u00f3n de este trabajo) cita las de 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de mayo, 10 de julio, 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 22 de mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo y 11 de noviembre de 2015, 27 de junio, 12 de julio y 1 y 2 de agosto de 2016, 23 de enero, 22 de mayo, 10 de julio, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017 y 15 de febrero, 14 de marzo, 20 de abril y 21 de junio de 2018.<\/p>\n

[67]<\/a> Un estudio detenido de este tema, en mi trabajo \u201cLa posici\u00f3n procesal del tercer poseedor de finca hipotecada\u201d, en Revista Jur\u00eddica del Notariado<\/em>, n\u00famero 90-91, 2014, pp. 353-512 o en la p\u00e1gina web notariosyregistradores.com.<\/p>\n

[68]<\/a> Esta tesis hab\u00eda sido planteada por GARC\u00cdA CANTERO (1980,648); contestan afirmativamente DE CASTRO FERN\u00c1NDEZ (1996,52) para quien \u201cel principio de publicidad ha de producir efectos contra todos, y tambi\u00e9n en cuanto al deudor, que ya no podr\u00e1 alegar de buena fe desconocimiento de la transmisi\u00f3n\u201d, CHICO (2000,1649) o REPRESA (2009,16) para quien, al no exigir la Ley que se comunique la cesi\u00f3n al deudor, pero continuar exigiendo su conocimiento, \u201cpermite defender que en la actualidad la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n en el Registro equivale a su notificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ (2006,16\/52) entiende que en nuestro sistema no puede considerarse que la inscripci\u00f3n sirva como notificaci\u00f3n o conocimiento de haberse efectuado la cesi\u00f3n, pues se requiere un conocimiento real y efectivo de la cesi\u00f3n, y no s\u00f3lo formal como el que resulta de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

[69]<\/a> STC 8 de abril de 2013.<\/p>\n

[70]<\/a> Es forzoso reconocer que en este caso juega a favor de la tesis de la Direcci\u00f3n General la defectuosa redacci\u00f3n del art. 132 LH.<\/p>\n

[71]<\/a> Y pese a que aunque no se haya demandado ejecutivamente al tercero poseedor \u00e9ste tiene todas las posibilidades de defensa una vez requerido, como impone la LEC.<\/p>\n

[72]<\/a> La Exposici\u00f3n de Motivos es, en este punto, luminosa. \u201cEl principio de legitimaci\u00f3n, de tanta trascendencia en el r\u00e9gimen hipotecario, no fue proclamada por nuestros antiguos legisladores. Estos regularon de forma vaga, incoherente y casu\u00edstica, algunos de sus efectos. Columbraron la necesidad del principio, pero no acertaron a desarrollarlo con rigor cient\u00edfico. La subsanaci\u00f3n de esta se\u00f1alada deficiencia es uno de los principales objetivos de la presente reforma.<\/p>\n

El Registro se presumir\u00e1 exacto e \u00edntegro mientras judicialmente no se declare lo contrario. Igualmente se presume que el derecho inscrito existe y corresponde al titular. De este modo, la presunci\u00f3n juris tantum<\/em> de exactitud registral, que s\u00f3lo limitada y taxativamente se reconoc\u00eda por la legislaci\u00f3n en vigor, alcanza a todos los supuestos hipotecarios. El titular, seg\u00fan el Registro, gozar\u00e1 asimismo de una justa y adecuada protecci\u00f3n al exonerarle de la carga de la prueba. Con ello nada se innova. \u00danicamente se recoge con mayor amplitud la orientaci\u00f3n iniciada por los reformadores del a\u00f1o 1909 al sancionar el designio de nuestros autorizados tratadistas, acordes en que los efectos de las inscripciones no se ci\u00f1an a una simple declaraci\u00f3n doctrinaria, si repercusi\u00f3n procesal.<\/p>\n

Objeto de particular estudio ha sido el principio de la fe p\u00fablica registral, elemento b\u00e1sico de todos los sistemas hipotecarios. La presunci\u00f3n legitimadora ser\u00eda insuficiente para garantir por s\u00ed sola el tr\u00e1fico inmobiliario, si el que contrata de buena fe, apoy\u00e1ndose en el Registro, no tuviera la seguridad de que sus declaraciones son incontrovertibles\u2026.la inscripci\u00f3n solamente protege con car\u00e1cter juris et de jure<\/em> a los que contrataron a t\u00edtulo oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe\u2026<\/p>\n

La ficci\u00f3n jur\u00eddica de considerar que la inscripci\u00f3n es exacta e \u00edntegra, en los casos en que no concuerda con la verdad, s\u00f3lo puede ser mantenida hasta donde lo exija la indispensable salvaguardia del comercio inmobiliario\u201d.<\/p>\n

[73]<\/a> En este sentido, STS de 2 de febrero de 1984, y GARC\u00cdA CANTERO (1980,644) para quien no resulta aplicable la doctrina sobre la validez de la venta de cosa ajena, aunque este autor aplica esta doctrina a la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos ordinarios y no a los hipotecarios, ya que en caso de intervenir terceros hipotecarios aplica el art. 1473.2 CC. La tesis de GARC\u00cdA CANTERO es susceptible de cr\u00edtica porque si la compraventa de un cr\u00e9dito ya ajeno (por haberse producido la cesi\u00f3n anterior) es nula, esta nulidad no la salvan ni el art. 1473 CC ni el art. 34 LH.<\/p>\n

[74]<\/a> NAVARRO P\u00c9REZ (1988,150) diferencia entre la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito no hipotecario (en que entiende preferido al cesionario al que se efectu\u00f3 la tradici\u00f3n \u201csin atender al tiempo en que se concert\u00f3 la cesi\u00f3n\u201d) y el cr\u00e9dito hipotecario (en que atribuye preferencia al que primero inscribe, aunque el otro cesionario fuera anterior en el tiempo, tuviese los t\u00edtulos o incluso se hubiera otorgado escritura a su favor); JORDANO FRAGA (1999,II,291 y sigs.) parte de su idea de que cr\u00e9dito e hipoteca, si bien se transmiten conjuntamente, no se adquieren simult\u00e1neamente, de forma que cada uno sigue su propia ley de circulaci\u00f3n, y de ah\u00ed que pueda operar el art. 34 LH en caso de doble cesi\u00f3n; en p. 281, al estudiar la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito sin transmisi\u00f3n (por pacto) de la hipoteca, se\u00f1ala la conveniencia de cancelar la hipoteca pues \u201cde lo contrario, la apariencia registral que envuelve al cedente, posibilita la aplicaci\u00f3n del art. 34 LH, y el tercero protegido (cesionario sucesivo del mismo cedente) por esta norma hipotecaria adquirir\u00eda de aqu\u00e9l la hipoteca con el cr\u00e9dito que garantiza\u201d.<\/p>\n

Sostienen la aplicaci\u00f3n directa a este supuesto del art. 34 LH, GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1991,193) o PE\u00d1A (1999,195) para quien \u201cest\u00e1 amparado como tercero el cesionario del cr\u00e9dito, en cuanto al cr\u00e9dito mismo que adquiere de quien en el Registro aparece todav\u00eda como acreedor sin serlo por haberlo ya transmitido\u201d; para RUBIO GARRIDO (1994,II,198) \u201cel segundo cesionario est\u00e1 protegido ex arts. 1526.2 CC y 134, 144 y 149 LH\u201d; siguen esta posici\u00f3n, SIM\u00d3 (2004,408); ANGUITA (2006,140) al estudiar el caso de la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito sin la transmisi\u00f3n de la hipoteca y JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ (2006,26\/52).<\/p>\n

[75]<\/a> En el caso de autos se trataba de un adjudicatario del bien tras un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria contra un primer comprador, pero su doctrina, confirmada por la de 7 de septiembre de 2007, es generalizable.<\/p>\n

[76]<\/a> La doctrina discute qu\u00e9 es lo que hace que el segundo contratante pueda adquirir, si el segundo contratante est\u00e1 protegido por una negatio actionis <\/em>contra la reivindicatoria (desde luego dif\u00edcil de aplicar al tema de la cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios) y si realmente el titular registral tiene una legitimaci\u00f3n para disponer ordinaria o extraordinaria o se trata de un supuesto de adquisici\u00f3n a non domino<\/em> que no se ampara en la existencia de poder de disposici\u00f3n en el titular, aunque se presuma legalmente que el titular registral lo es del derecho inscrito, sino que se ampara en la ley, y en qu\u00e9 medida es este criterio una aplicaci\u00f3n del principio de protecci\u00f3n de la apariencia.<\/p>\n

Desde luego, el tema excede con mucho de las pretensiones de este trabajo. Perm\u00edtaseme, sin embargo, intentar sintetizar algunas posiciones doctrinales.<\/p>\n

Para un sector de la doctrina, se trata de una legitimaci\u00f3n extraordinaria para realizar un acto dispositivo derivada de la presunci\u00f3n de existencia de tal facultad que deriva bien de la posesi\u00f3n, bien de la inscripci\u00f3n. As\u00ed para PE\u00d1A \u201cel titular registral est\u00e1 legitimado para disponer en cuanto que su inscripci\u00f3n constituye un signo suficiente que, en determinadas circunstancias, le habilita como titular a los efectos dispositivos. Lo cual no quiere decir que el titular registral tenga faculta de disponer \u2013que s\u00f3lo corresponde al verdadero due\u00f1o-. Desde esta perspectiva, el acto dispositivo es ineficaz por faltar el jus dispondendi<\/em> y puede ser incluso un acto il\u00edcito (sancionado civil y penalmente). Si la adquisici\u00f3n se mantiene, es a pesar de que el que transmite no tiene facultad para disponer y por virtud de le eficacia legitimadora del Registro (junto con otras circunstancias)\u201d; en parecido sentido, CUENA CASAS (1996,298) se\u00f1ala que el doble vendedor carece de poder de disposici\u00f3n, pero el principio de legitimaci\u00f3n registral permite presumir su existencia y \u201cpara explicar conceptualmente estos supuestos resulta \u00fatil la noci\u00f3n de legitimaci\u00f3n\u201d; para GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993,227) el principio de fe p\u00fablica registral \u201ces aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimaci\u00f3n dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisici\u00f3n a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los dem\u00e1s requisitos exigidos por la Ley\u201d. GORDILLO CA\u00d1AS (2006,525) parece acogerse a esta posici\u00f3n.<\/p>\n

Para SANZ FERN\u00c1NDEZ (1947,371) la fe p\u00fablica registral, base de la instituci\u00f3n del Registro, en cuanto que seguridad absoluta dada a todo adquirente de que la cosa o derecho pertenece el titular y puede disponer de ella, tiene una eficacia convalidante o subsanatoria de los defectos de titularidad en el caso de que no fuera realmente due\u00f1o o tuviera su derecho limitado por causas que no constan en el Registro, se\u00f1alando en otro lugar (1947,373) que \u201caunque la fe p\u00fablica registral deriva de la facultad de disponer concedida al titular inscrito por la presunci\u00f3n legitimador del Registro, no coincide exactamente con \u00e9sta\u201d.<\/p>\n

Para otro sector doctrinal el que sea mantenido en la adquisici\u00f3n el segundo contratante tiene su origen en la ley, sin perjuicio de una base negocial onerosa. As\u00ed VALLET (1947,943) se\u00f1ala que \u201cel titular inscrito no tiene ning\u00fan poder dispositivo de car\u00e1cter sustantivo. No surten efecto sus enajenaciones a t\u00edtulo lucrativo ni las hechas en favor de un adquirente de mala fe o que no inscribe su adquisici\u00f3n. Eso por s\u00ed s\u00f3lo ya hace sospechar que la adquisici\u00f3n a non domino <\/em>del tercero protegido no deriva de un poder dispositivo, sino de algo independiente de la voluntad de \u00e9ste. La adquisici\u00f3n del tercero deriva de la ley\u201d. RUBIO GARRIDO (1994,II,171-177) es contrario al concepto de \u201cinoponibilidad\u201d del contrato no inscrito, entendiendo que el segundo contrato \u201cprevalece no porque el contrato anterior fuese defectuosos o porque la transmisi\u00f3n anterior no se hubiese (plenamente) producido, sino porque \u00e9l adquiere un derecho, en fuerza de ley, que se considera, tambi\u00e9n ex lege<\/em>, de mejor condici\u00f3n que el anterior\u201d; criticando tanto la idea de legitimaci\u00f3n extraordinaria o derivada de la apariencia como un poder de disposici\u00f3n extraordinario en quien vendi\u00f3; a su juicio, \u201cel tercero (un comprador) adquiere aqu\u00ed, no porque los conceptos de transmisi\u00f3n, legitimaci\u00f3n y poder de disposici\u00f3n se dilaten, se alambiquen o se presente de forma sui generis<\/em> para la ocasi\u00f3n, sino pese a que transmisi\u00f3n, legitimaci\u00f3n y poder de disposici\u00f3n no hubo, como el sentido com\u00fan dicta\u201d.<\/p>\n

Al mismo tiempo se discute si es un supuesto de irreivindicabilidad (N\u00da\u00d1EZ LAGOS), de adquisici\u00f3n a domino <\/em>o a non domino<\/em>, y si se trata de una adquisici\u00f3n originaria o derivativa.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, podemos encontrar un paralelismo con la instituci\u00f3n de la usucapi\u00f3n ordinaria. En \u00e9sta hay un justo t\u00edtulo, es decir, un t\u00edtulo que ser\u00eda bastante para transmitir el dominio si el contratante (no transmitente, porque al no ser due\u00f1o nada puede transmitir) fuera due\u00f1o de la cosa. En nuestro caso t\u00edpico, la compraventa de inmuebles, hay un contrato celebrado por quien aparece en el Registro como due\u00f1o, y que, si lo fuera realmente, transmitir\u00eda el dominio, es decir, hay t\u00edtulo y titularidad registral, y esta combinaci\u00f3n es la que, para la ley, hace que el segundo contratante adquiera el dominio, que recibe desde el patrimonio del vendedor.<\/p>\n

Vale la pena se\u00f1alar, y es importante para lo que m\u00e1s adelante se dir\u00e1, que el principio de seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario no es un principio vac\u00edo o que se hace toda una construcci\u00f3n doctrinal, poniendo para su logro toda una instituci\u00f3n como es el Registro de la Propiedad, sin una pretensi\u00f3n pr\u00e1ctica que, buscada por el legislador decimon\u00f3nico, ha demostrado su \u00e9xito. La seguridad jur\u00eddica sacrifica el inter\u00e9s de alguien, y lo hace en beneficio de la comunidad, porque de ella se ha derivado un incremento de las transacciones inmobiliarias y una importante disminuci\u00f3n de los costes de la financiaci\u00f3n con garant\u00eda hipotecaria. Otro aspecto que los legisladores tuvieron en cuenta fue la facilidad de ejecuci\u00f3n de los cr\u00e9ditos garantizados, y la hip\u00f3tesis se demostr\u00f3 en Cuba, donde al a\u00f1o siguiente de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de Ultramar, antecedente de la reforma de 1909 que introduce el procedimiento judicial sumario, los tipos de inter\u00e9s descendieron en un cincuenta por ciento.<\/p>\n

[77]<\/a> Hay que insistir en que no se trata de que el vendedor conserve un poder de disposici\u00f3n del que, en puridad, carece ya como consecuencia de la venta; lo que ocurre es que la legitimaci\u00f3n registral permite al adquirente suponer que sigue ostentando ese poder y mantiene al adquirente de quien ya dej\u00f3 de ser due\u00f1o en titular del derecho dispuesto, privando as\u00ed, por disposici\u00f3n de la ley, pero sobre la base de un negocio jur\u00eddico traslativo a t\u00edtulo oneroso, y la buena fe del segundo contratante, al verdadero titular de su derecho y haci\u00e9ndolo adquirir al segundo comprador.<\/p>\n

[78]<\/a> En el mismo sentido, PANTALE\u00d3N (1988,1118), con expresa referencia al art. 144 LH, se\u00f1ala que a) el deudor cedido podr\u00e1 oponer al cesionario que, con anterioridad al contrato de cesi\u00f3n, el cr\u00e9dito hab\u00eda quedado extinguido por cualquier negocio jur\u00eddico y ) que el cr\u00e9dito hab\u00eda prescrito o que hab\u00eda habido una pr\u00f3rroga o aplazamiento\u201d, o JORDANO FRAGA (1999,1309), quien se\u00f1ala que el deudor cedido no notificado y desconocedor de la cesi\u00f3n puede considerar, en cuanto a \u00e9l, al cedente como titular actual del cr\u00e9dito cedido aunque la cesi\u00f3n no notificada\/desconocida est\u00e9 ya inscrita, y, sobre esta base, \u201ccualquier hecho extintivo del cr\u00e9dito cedido realizado de buena fe por \u00e9l con el cedente tendr\u00e1 eficacia extintiva de dicho cr\u00e9dito, y configura la notificaci\u00f3n como un requisito legal de oponibilidad de la cesi\u00f3n frente al deudor cedido.<\/p>\n

[79]<\/a> DE LA RICA y ARENAL (1949,295), de quien se toma el texto, COSSIO y CORRAL (Instituciones de Derecho Hipotecario, Barcelona, 1956, p. 360, citado por LALAGUNA), que insiste en la sustantividad de la hipoteca y la independencia respecto del cr\u00e9dito o BLANCO P\u00c9REZ-RUBIO (2009,70) quien tambi\u00e9n insiste en la aplicaci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica registral a este supuesto. Parecen seguir esta tesis GO\u00d1I RODR\u00cdGUEZ DE ALMEIDA (2000,186) cuando se\u00f1ala como quiebra de la accesoriedad la cesi\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario a un tercero protegido ya que \u201caunque se extinga el cr\u00e9dito, la hipoteca permanece para el mismo\u201d o ANGUITA (2006,128), se\u00f1alando que es un supuesto de ruptura de la accesoriedad, de forma que la hipoteca es un ente jur\u00eddico independiente a la que no afectan autom\u00e1ticamente los cambios de lo principal; no obstante, la autora no tiene inconveniente en hablar de adquisiciones a non domino<\/em> del cr\u00e9dito hipotecario, calificando a la hipoteca en este caso de \u201cderecho real sin contenido\u201d.<\/p>\n

[80]<\/a> Algunos autores, como CHICO, GARC\u00cdA GARC\u00cdA (1993,1915) o JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ(2006,17\/52), se ven obligados a reconocer la actuaci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica registral en favor del cesionario, pero, y respecto a la notificaci\u00f3n ordinaria practicada tras la inscripci\u00f3n, y fuera, por tanto, de todo procedimiento ejecutivo, confieren gran fuerza a esta oposici\u00f3n, entendiendo que el cesionario dejar\u00eda de ser tercero de buena fe respecto del deudor. En mi opini\u00f3n, si la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n se realiza una vez practicada la inscripci\u00f3n, resulta irrelevante a los efectos de la buena fe. Para el caso de que se haya practicado antes de la inscripci\u00f3n, hay que tener en cuenta el brocardo (aplicado por la jurisprudencia) de mala fides supeerveniens non nocet<\/em>, ya que el momento relevante para la presencia de la buena fe es el momento negocial de la cesi\u00f3n.<\/p>\n

[81]<\/a> El art\u00edculo contempla el pago, que pueda acreditar documentalmente, la compensaci\u00f3n de cr\u00e9dito l\u00edquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva, la prescripci\u00f3n y caducidad, la quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente, la transacci\u00f3n, siempre que conste en documento p\u00fablico.<\/p>\n

Conviene fijarse en que las causas de oposici\u00f3n deben resultar de documento, y que \u00e9ste resulta, en la mayor\u00eda de los casos, ser documento p\u00fablico.<\/p>\n

[82]<\/a> Esta posici\u00f3n se encuentra ya en la resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de agosto de 1939, citada por JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ; se\u00f1ala la Direcci\u00f3n General que \u201cla inscripci\u00f3n de la hipoteca, cuya acci\u00f3n se alega estar prescrita, puede llegar a proteger como tercero al que a t\u00edtulo oneroso inscribiese a su favor el cr\u00e9dito garantizado\u2026 estuviese o no extinguido el cr\u00e9dito con arreglo al Derecho civil, ya que la causa de que era consecuencia tal extinci\u00f3n no era legalmente conocida\u201d.<\/p>\n

N\u00da\u00d1EZ LAGOS, en su recensi\u00f3n, publicada por la Revista de Legislaci\u00f3n y Jurisprudencia en 1997 (tomo la cita de ANDERSON), a la conferencia de DE LA RICA y ARENAL dice que \u201ccreo que el cesionario tiene, desde luego, acci\u00f3n personal, la misma que ten\u00eda el cedente antes de extinguirse civilmente la deuda. El cesionario, adem\u00e1s, puede ejecutar por el procedimiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que sucede es mucho m\u00e1s sencillo: es un caso de adquisici\u00f3n a non domino<\/em> de un cr\u00e9dito vigente en el Registro. La deuda, en el supuesto analizado, no es una emanaci\u00f3n de la hipoteca, ni una deuda territorial, sino la misma deuda primitiva que registralmente no ha muerto, y civilmente se finge <\/em>viva. No cede la hipoteca, sino el cr\u00e9dito hipotecario<\/em>.. No creo que pueda ser supuesto de disociaci\u00f3n entre deuda personal y garant\u00eda real. El art. 144 significa la aplicaci\u00f3n del principio de fe p\u00fablica exclusivamente al cr\u00e9dito<\/em>, mejor dicho, para nuestro sistema: la inoponibilidad de los hechos obligacionales <\/em>no inscritos a terceros. Lo que se cede o enajena, seg\u00fan el art. 150 de la Ley, es el cr\u00e9dito y no la mera hipoteca\u201d.<\/p>\n

D\u00cdEZ-PICAZO (1967,1285-1286) se\u00f1ala que la cancelaci\u00f3n comporta dos consecuencias: \u201cla primera es que cancelado el asiento, el derecho queda extinguido. La segunda es la inversa de la anterior. S\u00f3lo se extingue el derecho por su cancelaci\u00f3n. Esta afirmaci\u00f3n plantea el problema de determinar qu\u00e9 contenido tiene el derecho real de hipoteca subsistente en el Registro cuando el derecho de cr\u00e9dito garantizado ha sido plenamente satisfecho.. Es claro que entre las partes se trata de una pura entidad hipotecaria vac\u00eda de contenido, pero parece posible imaginar que frente a los terceros protegidos por el art\u00edculo 34 es una entidad hipotecaria capaz de despertar los efectos de la fe p\u00fablica registral\u201d, y m\u00e1s adelante (1967,104) dice que \u201cno es menos cierto que en tanto la cancelaci\u00f3n no se produzca, la hipoteca seguir\u00e1 produciendo efectos respecto de terceros (art\u00edculo 144 de la Ley Hipotecaria); LALAGUNA (1996,92) sigue esta tesis.<\/p>\n

RUBIO GARRIDO (1994,252) entiende que \u201clas causas extintivas del cr\u00e9dito determinan necesariamente la extinci\u00f3n de la hipoteca que lo garantiza, pero dicha extinci\u00f3n no afecta a un tercer adquirente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso que haya confiado en la situaci\u00f3n registral discordante de una extinci\u00f3n registralmente no reflejada (ex art. 34 LH)\u201d; tambi\u00e9n GUILARTE (1979,620), GAVIDIA (1993,215) (el cual se remite al art. 1473 CC), PE\u00d1A (1999,195) PANTALE\u00d3N (1995,1022), ANDERSON (1999,59, la cual estudia el supuesto tambi\u00e9n como un caso de adquisici\u00f3n a non domino<\/em> del cr\u00e9dito hipotecario, pero acepta la plenitud de las consecuencias de la tesis, se\u00f1alando en otro lugar que la mec\u00e1nica registral \u201cborra toda sombra de subordinaci\u00f3n de la hipoteca en relaci\u00f3n con el cr\u00e9dito\u201d) o JIM\u00c9NEZ MU\u00d1OZ (2006,25\/72) admiten que el cesionario es un tercero amparado por la fe p\u00fablica en los casos a que se refiere el art. 144 LH.<\/p>\n

[83]<\/a> Y quiz\u00e1s sea conveniente se\u00f1alar c\u00f3mo, de la relaci\u00f3n de supuestos que contiene el art\u00edculo, resulta que para la Ley Hipotecaria el pago tiene la consideraci\u00f3n de \u201checho\u201d y no de negocio.<\/p>\n

[84]<\/a> Como se\u00f1al\u00f3 DI\u00c9Z-PICAZO, si cancelado un asiento se presume extinguido el derecho, si el asiento no ha sido cancelado, se presume existente el derecho, y el derecho real de hipoteca s\u00f3lo puede existir si existe una obligaci\u00f3n que garantiza.<\/p>\n

[85]<\/a> As\u00ed lo entiende MADRIDEJOS. ANDERSON realiza un detenido estudio de la diferente posici\u00f3n de cedente (a quien el C\u00f3digo hace responsable de la falta de notificaci\u00f3n) y del cesionario (que es quien sufre las consecuencias de la falta); GAYA SICILIA (1992,389), por su parte, se\u00f1ala que es evidente que del tenor del art. 1527 CC resulta que la notificaci\u00f3n no forma parte del supuesto de hecho relativo a la transmisi\u00f3n de la titularidad del cr\u00e9dito, y analizando el concepto de carga y de qui\u00e9n es, concluye que, pese a la dicci\u00f3n del art. 151 LH, lo es propiamente del cesionario.<\/p>\n

[86]<\/a> WOLF es uno de los defensores de la inexactitud registral como base de la fe p\u00fablica registral.<\/p>\n

[87]<\/a> En este principio ve GORDILLO la clave de b\u00f3veda de nuestro sistema inmobiliario registral. A. GORDILLO CA\u00d1AS, \u201cLa peculiaridad de nuestro sistema hipotecario frente a los modelos latino y germ\u00e1nico: la publicidad registral como apariencia jur\u00eddica\u201d, Anuario de Derecho Civil<\/em>, 1994, n\u00famero 2, pp. 21-81.<\/p>\n

[88]<\/a> A mi juicio, as\u00ed como en la adquisici\u00f3n de un cr\u00e9dito con garant\u00eda hipotecaria el cesionario puede desarrollar una m\u00ednima diligencia de comprobaci\u00f3n, y podr\u00eda entenderse que le fuera exigible, en la cesi\u00f3n de paquetes de cr\u00e9ditos hipotecarios, parece que el cesionario de cr\u00e9ditos hipotecarios s\u00f3lo ha de comprobar que los cr\u00e9ditos cedidos constan inscritos en el Registro. Quiz\u00e1s pueda y deba exig\u00edrsele algo m\u00e1s, pero, como hemos visto en la Exposici\u00f3n de Motivos de una ley como la hipotecaria de 1861, el Registro tiene, tambi\u00e9n, la funci\u00f3n de minimizar los costes de informaci\u00f3n y permite la circulaci\u00f3n del capital, y toda la legislaci\u00f3n del mercado hipotecario se basa en este principio.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

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