{"id":55293,"date":"2018-12-17T20:23:24","date_gmt":"2018-12-17T19:23:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=55293"},"modified":"2018-12-18T00:34:50","modified_gmt":"2018-12-17T23:34:50","slug":"proyecto-de-ley-de-contratos-de-creditos-inmobiliarios-luces-y-sombras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/proyecto-de-ley-de-contratos-de-creditos-inmobiliarios-luces-y-sombras\/","title":{"rendered":"Proyecto de Ley de Contratos de Cr\u00e9ditos Inmobiliarios: luces y sombras."},"content":{"rendered":"

\u00a0\u201cLUCES Y SOMBRAS DEL ACTUAL PROYECTO DE LEY DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITOS INMOBILIARIOS\u201d[1]<\/a><\/strong><\/h1>\n

Juan Mar\u00eda D\u00edaz Fraile<\/strong><\/h2>\n

Registrador de la Propiedad y Mercantil,\u00a0<\/em>Letrado adscrito de la DGRN,\u00a0<\/em>Catedr\u00e1tico de Derecho Civil (acreditado) y\u00a0<\/em>Acad\u00e9mico Correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislaci\u00f3n<\/em><\/span><\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

SUMARIO:<\/strong><\/h2>\n

I. INTRODUCCI\u00d3N.-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

II. COMENTARIOS AL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO:<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a01. Objeto y \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley (art\u00edculos 1 y 2).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a02. Car\u00e1cter irrenunciable (art\u00edculo 3).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a03. Normas de transparencia en la comercializaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios (art\u00edculo 12).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a04. Comprobaci\u00f3n del cumplimiento del principio de transparencia material (art\u00edculo 13).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a05. Vencimiento anticipado (art\u00edculo 22):<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a05.1. La nueva regulaci\u00f3n del vencimiento anticipado.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.2. Los objetivos de la nueva regulaci\u00f3n.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.3. Los criterios de ponderaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado del TJUE y su aplicaci\u00f3n por el Tribunal Supremo espa\u00f1ol.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.4. Las dudas que suscita la materia. El car\u00e1cter de \u201cnorma autorizatoria\u201d del art\u00edculo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sus consecuencias:<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.5. R\u00e9gimen transitorio.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 5.6. Enmiendas.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a06. Intereses de demora (art\u00edculo 23):<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 6.1. La nueva regulaci\u00f3n de los intereses de demora.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 6.2. Valoraci\u00f3n cr\u00edtica.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 6.3. Enmiendas.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a07. Daci\u00f3n en pago y reembolso del remanente (art\u00edculo 28.4 y 5).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a08. Modificaciones en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral de las cl\u00e1usulas abusivas (disposiciones finales primera y sexta):<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 8.1. Los precedentes del Derecho Comunitario (el Acta \u00danica Europea de 1986 y la Directiva 93\/13).-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 8.2. La reforma del art\u00edculo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley 41\/2007.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 8.3. Confirmaci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n en la reforma del proyecto de Ley de cr\u00e9ditos inmobiliarios.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 8.4. \u00bfC\u00f3mo se complementa la actividad del registrador al calificar las cl\u00e1usulas del pr\u00e9stamo hipotecario en el momento de su constituci\u00f3n y la actividad del juez con su control de oficio en el momento de la ejecuci\u00f3n?.-<\/a><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a09. Transparencia postcontractual (disposici\u00f3n adicional octava).-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

III. OMISIONES DEL PROYECTO DE LEY:<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a01. La necesidad de nueva tasaci\u00f3n cuando la finca se adjudica en subasta desierta.-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a02. Cosa juzgada del auto que resuelve la oposici\u00f3n por abusividad.-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a03. Imputaci\u00f3n de gastos.-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a04. Regulaci\u00f3n sobre \u00edndices de referencia para los intereses variables y cl\u00e1usulas suelo.-<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

BIBLIOGRAF\u00cdA<\/a>\u00a0y NOTAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

ENLACES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n

\u00a0<\/h2>\n

<\/a>I. INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/h2>\n

Entre los temas jur\u00eddicos de actualidad en el \u00e1mbito del Derecho Civil se encuentra sin duda el actual Proyecto de Ley de Contratos de Cr\u00e9ditos Inmobiliarios, proyecto que presenta una gran complejidad t\u00e9cnica y tambi\u00e9n una indudable relevancia no s\u00f3lo jur\u00eddica, sino tambi\u00e9n social y econ\u00f3mica.<\/p>\n

No debe olvidarse que desde que se aprob\u00f3 la Ley del Mercado Hipotecario en 1981, fruto de los famosos Pactos de la Moncloa de 1977 al inicio de la transici\u00f3n pol\u00edtica espa\u00f1ola, el enorme desarrollo del mercado hipotecario en Espa\u00f1a ha facilitado el acceso a la vivienda en propiedad a un 80% de las familias espa\u00f1olas, lo que es sin duda un efecto enormemente positivo. Y que como dice la propia Comisi\u00f3n europea en el Libro Blanco de integraci\u00f3n de los mercados hipotecarios en Europa de 2007, los Estados miembros deben vigilar que sus procedimientos de ejecuci\u00f3n sean \u00e1giles y eficaces para garantizar el recobro de la deuda, pues lo contrario encarece la refinanciaci\u00f3n de las entidades de cr\u00e9dito, encarecimiento que se repercute en la factura hipotecaria que pagan los deudores. En el mismo sentido ya escrib\u00eda G\u00f3mez de la Serna en la luminosa Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 que una de las finalidades de la legislaci\u00f3n hipotecaria era el fomento y el abaratamiento del cr\u00e9dito territorial.<\/p>\n

Sin embargo, en Espa\u00f1a entre 2010 y 2017 el total del saldo vivo del cr\u00e9dito hipotecario se ha reducido casi un 20% descendiendo de los 600.000 millones de euros a poco m\u00e1s de los 500.000 actuales (y ello a pesar de los incrementos interanuales que desde hace ya unos tres a\u00f1os se vienen experimentado en la nueva contrataci\u00f3n, que no obstante no compensa los saldos amortizados). En el mismo periodo ha aumentado notablemente el diferencial que se a\u00f1ade a los \u00edndices de referencia en los tipos que se contratan a inter\u00e9s variable, estando en la actualidad de promedio pr\u00f3ximo al 2%, lo que supone un incremento superior al 200% desde los a\u00f1os previos a la crisis (por mucho que en la actualidad no haya una percepci\u00f3n social de carest\u00eda de las hipotecas, que se debe al hecho extraordinario de que el Euribor, principal \u00edndice de referencia, est\u00e1 en tasas negativas [en torno al -0,19%] por la pol\u00edtica monetaria expansiva del Banco Central Europeo).<\/p>\n

Esta contracci\u00f3n y encarecimiento del cr\u00e9dito hipotecario no es ajeno a la situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica que se ha generado durante los \u00faltimos a\u00f1os como consecuencia de la inestabilidad del marco jur\u00eddico vigente por los problemas de su adaptaci\u00f3n al Derecho comunitario, a lo que debe poner remedio urgente el actual proyecto de ley.<\/p>\n

1. En este sentido, el proyecto de Ley tiene como primer objetivo trasponer a nuestro ordenamiento jur\u00eddico la Directiva europea 2014\/17, de 4 de mayo, sobre contratos de cr\u00e9dito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.<\/p>\n

Ahora bien, el proyecto de Ley se elabora en un contexto de todos conocidos en el que est\u00e1 muy presente la reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea <\/strong>en materia de condiciones generales de la contrataci\u00f3n y de control de abusividad y transparencia de las cl\u00e1usulas en los contratos con consumidores (reca\u00edda en interpretaci\u00f3n de la Directiva 93\/13\/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993) que, especialmente a partir del a\u00f1o 2013, est\u00e1 obligando a modificar aceleradamente por raz\u00f3n del principio de primac\u00eda del Derecho comunitario nuestra legislaci\u00f3n procesal e hipotecaria.<\/p>\n

A su vez, los pronunciamientos del TJUE est\u00e1n obligando a adaptar la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo por el car\u00e1cter vinculante que resulta de las interpretaciones hechas por aqu\u00e9l (como refleja actualmente el art\u00edculo 4 bis de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial, que obliga a jueces y tribunales a aplicar el Derecho comunitario de conformidad con la jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo \u2013 tras la modificaci\u00f3n introducida por la Ley Org\u00e1nica 7\/2015 -). Baste recordar las sentencias en materia de cl\u00e1usula suelo, de limitaciones a los intereses de demora, de abusividad de cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado, o sobre el derecho de oposici\u00f3n en sede de procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecario, etc.<\/p>\n

Este fen\u00f3meno se ha producido de una forma especialmente intensa en Espa\u00f1a en relaci\u00f3n con otros pa\u00edses europeos. Baste recordar que de las 36 sentencias dictadas por el TJUE sobre interpretaci\u00f3n de la Directiva 93\/13, sobre cl\u00e1usulas abusivas en contratos con consumidores, 26 han respondido a cuestiones formuladas por jueces espa\u00f1oles y s\u00f3lo 10 por jueces de todos los restantes pa\u00edses de la UE, lo que ha dado pie a que se hable de un cierto \u201cactivismo judicial\u201d en la materia, que parece inspirarse en el cl\u00e1sico adagio \u201cFiat justitia, et pereat mundus\u201d<\/em>, a lo que sin duda ha contribuido las particulares caracter\u00edsticas del procedimiento prejudicial del art\u00edculo 267 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que permite a los tribunales inferiores acudir \u201cper saltum\u201d<\/em> al TJUE, incluso para cuestionar la jurisprudencia del Tribunal Supremo.<\/p>\n

A todo ello no es sin duda ajena la aparici\u00f3n de la crisis econ\u00f3mica en 2008 (que condujo a que en el a\u00f1o 2010 se cuadruplicar\u00e1n el n\u00famero de ejecuciones hipotecarias respecto de la media de los a\u00f1os anteriores). Buena prueba de ello es que de las 26 sentencias del TJUE resultado de cuestiones prejudiciales elevadas por \u00f3rganos judiciales espa\u00f1oles sobre esta Directiva, 5 se dictaron durante los primeros 20 a\u00f1os de vigencia de la Directiva de 1993 antes de la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013 (asunto Aziz), y nada menos que 20 en los \u00faltimos 5 a\u00f1os despu\u00e9s de dicha sentencia.<\/p>\n

2. Pero este proceso de reformas no ha concluido. Recordemos que el 28 de abril de 2016 la Comisi\u00f3n Europea remit\u00eda una carta al Gobierno espa\u00f1ol<\/strong> comunicando un requerimiento<\/strong>, previo al dictamen motivado del procedimiento de infracci\u00f3n, por entender que Espa\u00f1a todav\u00eda no ha transpuesto de forma correcta la Directiva de 1993, sobre cl\u00e1usulas abusivas en contratos con consumidores, en diversos temas como:<\/p>\n

    \n
  1. la limitaci\u00f3n al r\u00e9gimen legal sobre medidas cautelares en los procedimientos declarativos contra cl\u00e1usulas abusivas (art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria);<\/li>\n
  2. la desigualdad de armas procesales al someter al deudor a la exigencia de cauci\u00f3n previa para la suspensi\u00f3n del procedimiento de ejecuci\u00f3n en caso de apelaci\u00f3n contra una resoluci\u00f3n desestimatoria de un incidente de oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n por abusividad;<\/li>\n
  3. reproche que atribuye tambi\u00e9n al r\u00e9gimen transitorio de la Ley 1\/2013, por raz\u00f3n del c\u00f3mputo de los plazos para el posible recurso extraordinario de revisi\u00f3n desde la publicaci\u00f3n de la citada Ley, sin notificaci\u00f3n personal;<\/li>\n
  4. e incluso a la interpretaci\u00f3n hecha por el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre su falta de retroactividad en cuanto a la declaraci\u00f3n de nulidad de las cl\u00e1usulas suelo. Tema sobre el que finalmente ha reca\u00eddo la c\u00e9lebre sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016 (Asunto Gutierrez Naranjo) que, frente a lo sostenido por el Abogado General Paolo Mengozzi, ha declarado que la Directiva de 1993 se opone a una jurisprudencia nacional que limitaba la retroactividad de los efectos restitutorios de la declaraci\u00f3n judicial del car\u00e1cter abusivo de una cl\u00e1usula del contrato.<\/li>\n<\/ol>\n

    3. Otros importantes interrogantes<\/strong> siguen igualmente en pie y pendientes de resoluci\u00f3n definitiva, con divisi\u00f3n de criterios en la doctrina y en los tribunales, como:<\/p>\n

      \n
    1. el de la legitimaci\u00f3n o no del banco emisor para la ejecuci\u00f3n en relaci\u00f3n con los cr\u00e9ditos totalmente cedidos a trav\u00e9s de participaciones hipotecarias;<\/li>\n
    2. o, a\u00fan admitiendo dicha legitimaci\u00f3n, la posibilidad de oponer como causa de suspensi\u00f3n en sede de procedimiento de ejecuci\u00f3n el retracto anastasiano del cr\u00e9dito litigioso del art\u00edculo 1535 del C\u00f3digo civil cuando el cr\u00e9dito ha sido cedido a un tercero (generalmente fondos de titulizaci\u00f3n) por debajo de valor nominal. Tema \u00e9ste recientemente resuelto por Auto del Tribunal de Justicia de 5 de julio de 2016, entendiendo que en esta materia no se aplica la Directiva de protecci\u00f3n de consumidores porque el retracto de cr\u00e9dito litigioso est\u00e1 regulado por norma imperativa, y que no es abusivo que el deudor deba acudir a un declarativo para ejercitar el retracto, sin poder oponerlo en el procedimiento de ejecuci\u00f3n. En igual sentido se ha pronunciado el Abogado General Nils Wahl en sus conclusiones del pasado 21 de marzo de 2018 en otro asunto sobre la misma materia (Banco Santander);<\/li>\n
    3. el posible sobreseimiento del procedimiento de ejecuci\u00f3n en caso de que la cl\u00e1usula de vencimiento anticipado, a\u00fan ajustada al tenor de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art\u00edculo 693), pueda ser considerada abusiva por el juez ordinario; tema sobre el que el Tribunal Supremo ha elevado una cuesti\u00f3n prejudicial mediante Auto de 8 de febrero de 2017;<\/li>\n
    4. la determinaci\u00f3n del alcance de la cosa juzgada tras el an\u00e1lisis de oficio hecho por el juez dentro del tr\u00e1mite del despacho de la ejecuci\u00f3n en el proceso de ejecuci\u00f3n (sentencia Banco Primus);<\/li>\n
    5. la posibilidad o no del cobro de intereses ordinarios durante el periodo de demora en caso de nulidad de la cl\u00e1usula de los intereses de demora (tema sobre el que hay planteada otra cuesti\u00f3n prejudicial[2]<\/a>).<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

      Todo lo dicho son materias que guardan directa relaci\u00f3n con la Directiva 93\/13<\/strong>, de 5 de abril de 1993, pero s\u00f3lo algunas de ellas se aborda en el actual proyecto de Ley.<\/p>\n

      Adem\u00e1s de ello est\u00e1 pendiente igualmente la trasposici\u00f3n de la Directiva europea 2014\/17 (UE), de 4 de mayo de 2014, <\/strong>sobre contratos de cr\u00e9dito celebrado con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, cuyo plazo de transposici\u00f3n venci\u00f3 en marzo de 2016, lo que ha dado lugar al correspondiente procedimiento de infracci\u00f3n contra el Reino de Espa\u00f1a, por lo que urge su transposici\u00f3n efectiva.<\/p>\n

      4. Nos encontramos, por tanto, ante un doble proceso de adaptaci\u00f3n del Derecho espa\u00f1ol al Derecho europeo<\/strong>, el relativo al cumplimiento de la Directiva de 1993 sobre cl\u00e1usulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, seg\u00fan la interpretaci\u00f3n de la misma hecha por TJUE y por la Comisi\u00f3n europea, por un lado, y la necesaria transposici\u00f3n al Derecho espa\u00f1ol de la Directiva 2014\/17 sobre cr\u00e9ditos inmobiliarios, para lo cual el Gobierno aprob\u00f3 el proyecto de Ley reguladora de contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, actualmente en tramitaci\u00f3n parlamentaria. Buena prueba de la complejidad del proyecto es que en el tr\u00e1mite de enmiendas se ha presentado 1 enmienda a la totalidad y otras 237 enmiendas al articulado (en total casi 350 folios de enmiendas).<\/p>\n

      5. Este proyecto de Ley se elabora, adem\u00e1s, en un contexto de enorme concurrencia y saturaci\u00f3n normativa<\/strong> en la materia que aborda. En la misma confluyen (y son objeto de modificaci\u00f3n):<\/p>\n