{"id":55787,"date":"2019-01-03T13:49:46","date_gmt":"2019-01-03T12:49:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=55787"},"modified":"2019-02-17T17:46:20","modified_gmt":"2019-02-17T16:46:20","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2019\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Enero 2019"},"content":{"rendered":"

<\/a>INFORME N\u00ba 292. (BOE ENERO de 2019)<\/strong><\/span><\/h1>\n

Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n

PROPIEDAD<\/strong><\/span><\/a><\/span><\/p>\n

MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

IR AL MINI INFORME DE ENERO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n

Ir a la\u00a0Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Enero)<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

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VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n

() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n

* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n

** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n

*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n

\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n

\n

\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span>\u00a0<\/h6>\n
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<\/a>3.** PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. LEY 2\/2009. DILIGENCIA DE SUBSANACI\u00d3N. DIVERSAS CL\u00c1USULAS. USURA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<\/div>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de propiedad de Felanitx n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. (CB)<\/p>\n

Resumen: <\/strong>El registrador suspende la inscripci\u00f3n de la hipoteca por nulidad del pr\u00e9stamo por usurario y no admite la subsanaci\u00f3n por diligencia de la falta de oferta vinculante. La DGRN revoca el segundo defecto y confirma el primero mientras no se aclare la escritura.<\/span><\/p>\n

Hechos<\/strong>: […] el presente expediente se refiere a una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario en la que el prestamista<\/strong> es una persona f\u00edsica<\/strong> dedicada profesionalmente<\/strong> a la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos e inscrita<\/strong> en el Registro estatal a que se refiere la Ley 2\/2009 […] las prestatarias e hipotecantes son dos personas f\u00edsicas, y la finca hipotecada una vivienda que no constituye el domicilio habitual de las mismas […] es aplicable la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios<\/strong> […]<\/p>\n

Registrador: <\/strong>En respuesta a una primera nota del registrador que denunciaba la falta de FIPER y oferta vinculante en la escritura […] el notario autorizante extendi\u00f3 […] \u00abdiligencia<\/strong> de subsanaci\u00f3n\u00bb en la que […] se procedi\u00f3 a anexar<\/strong> a la escritura calificada testimonio de la \u00abOferta Vinculante\u00bb del pr\u00e9stamo. Medio de subsanaci\u00f3n, […] que no fue considerado por \u00e9ste, en una segunda nota de calificaci\u00f3n, como medio id\u00f3neo<\/strong> para subsanar el defecto aludido, por entender que la importancia de la rectificaci\u00f3n (la incorporaci\u00f3n de la oferta vinculante previa), hac\u00eda necesarios la comparecencia y el consentimiento<\/strong> de ambas partes contratantes mediante una escritura complementaria.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN revoca la nota en cuanto que la subsanaci\u00f3n de falta de oferta vinculante no necesita consentimiento del deudor, pero confirma la suspensi\u00f3n total de la hipoteca.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

SUBSANACI\u00d3N [defecto dos de la nota]. La DGRN no comparte el criterio del registrador sobre la subsanaci\u00f3n de la falta de oferta vinculante […] no existe ninguna norma que exija la comparecencia y el consentimiento de las partes contratantes si, como ocurre en el presente supuesto, el requisito de informaci\u00f3n precontractual fue verdaderamente<\/strong> cumplido y se trata solo de una omisi\u00f3n formal<\/u><\/strong> en la confecci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario [por lo que se deber\u00eda entender que la adhesi\u00f3n del deudor se extendi\u00f3 tambi\u00e9n a ese contenido que sufri\u00f3 una omisi\u00f3n s\u00f3lo formal, en cuanto a su consignaci\u00f3n por el notario en la escritura].<\/p>\n

USURA Y NULIDAD DE LA HIPOTECA [primer defecto de la nota]. Subsanado este defecto, la \u00fanica<\/u> cuesti\u00f3n<\/strong> que queda por dilucidar en este recurso […] es la nulidad<\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario convenido por raz\u00f3n de su car\u00e1cter usurario<\/strong> […] por suponerse recibida por el prestatario una cantidad notablemente mayor a la verdaderamente entregada<\/strong> por el prestamista […] debido a la pluralidad de cantidades retenidas<\/strong> por \u00e9ste o efectivamente entregadas a terceras personas.<\/p>\n

2.\u2003Concurrencia<\/strong> de la normativa sobre usura y sobre protecci\u00f3n del consumidor, delimitaci\u00f3n de sus respectivos \u00e1mbitos de control […] debe recordarse que seg\u00fan doctrina del Tribunal Supremo […] la aplicaci\u00f3n conjunta e integrada al caso de la normativa sobre usura y de protecci\u00f3n de las personas consumidoras \u201cresulta incompatible<\/u><\/strong> al tratarse de controles causales de distinta configuraci\u00f3n y alcance, con \u00e1mbitos de aplicaci\u00f3n propios y diferenciados\u201d.\u00a0[…]<\/p>\n

[…] el control de usura se proyecta unitariamente<\/strong> sobre la validez misma del contrato celebrado<\/strong>, que se contempla como \u00fanica sanci\u00f3n […] de ah\u00ed que, como afirma el Tribunal Supremo […] \u00absu r\u00e9gimen de aplicaci\u00f3n, esto es, la nulidad del contrato de pr\u00e9stamo, o negocio asimilado,<\/strong> alcance o comunique<\/strong> sus efectos tanto a las garant\u00edas accesorias, como a los negocios que traigan causa del mismo\u00bb. Frente a ello, el control de contenido de la cl\u00e1usula abusiva no se extiende a la eficacia y validez misma del contrato celebrado<\/u><\/strong>, esto es, no determina su nulidad, sino la ineficacia de la cl\u00e1usula<\/u><\/strong> declarada abusiva que no pueda ser objeto de integraci\u00f3n contractual ni de moderaci\u00f3n, no extendi\u00e9ndose sus efectos a las garant\u00edas accesorias<\/u><\/strong>.\u00a0[…]<\/p>\n

3.\u2003Caracterizaci\u00f3n del denominado pr\u00e9stamo falsificado<\/strong>. El […] p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 […] dispone que ser\u00e1 nulo<\/strong> el contrato de pr\u00e9stamo \u00aben que se suponga<\/strong> recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada<\/strong>, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias\u00bb, supuesto que tiene su raz\u00f3n de ser en el entendimiento de que las cantidades no entregadas al prestatario constituyen una forma de remunerar el pr\u00e9stamo de forma encubierta, agravando las condiciones econ\u00f3micas del contrato […]<\/strong><\/p>\n

Por otra parte, seg\u00fan la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2015, para la aplicaci\u00f3n de esos efectos comunes a la usura, basta con que se cumplan los requisitos de alguno<\/u> de los tres supuestos tipificados en el art\u00edculo 1 de la Ley de 1908 para considerar el pr\u00e9stamo como usurario (pr\u00e9stamo usurario, leonino o falsificado), sin que sea preciso exigir la concurrencia de todos los requisitos<\/u>, objetivos y subjetivos, previstos en el citado art\u00edculo.\u00a0<\/strong>[…]<\/p>\n

Estos efectos tan radicales<\/strong> de la usura implican que, en todo caso en el que existan evidencias de que el prestatario ha recibido una cantidad de dinero inferior<\/strong> a la que figura en el contrato, antes de practicar la inscripci\u00f3n, sea necesario examinar cuidadosamente<\/u><\/strong> si efectivamente determinadas cantidades del nominal del pr\u00e9stamo deben entenderse, realmente, como no entregadas a los prestatarios<\/strong>.<\/p>\n

Pero este obligatorio examen<\/strong> no implica que toda retenci\u00f3n<\/strong> de cantidades por parte del prestamista o su entrega a terceras personas suponga, de forma autom\u00e1tica, que nos encontramos en el supuesto de usura examinado. Antes al contrario, la regla interpretativa <\/u>debe ser la de entender como verdaderamente entregadas al prestatario [1] todas aquellas cantidades cuya finalidad sea atender el pago de deudas pendientes<\/u> del mismo, aunque se verificare directamente a favor de sus acreedores<\/strong>, [2] as\u00ed como las cantidades que sean invertidas en el pago de obligaciones<\/strong> que son propias del deudor<\/u> (sentencia n\u00famero 488\/2015, de 11 de diciembre, de la Secci\u00f3n Novena de la Audiencia Provincial de Alicante), bien por ser el obligado legal al pago, bien por resultar as\u00ed del contrato en virtud de pacto v\u00e1lido [no de una cl\u00e1usula abusiva].<\/p>\n

En cuanto a la acreditaci\u00f3n de esa concreta finalidad<\/strong> de cada una de las entregas, es cierto que, el art\u00edculo 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a><\/strong> se\u00f1ala que \u00aben materia de usura, los tribunales resolver\u00e1n en cada caso formando libremente<\/strong> su convicci\u00f3n sin vinculaci\u00f3n a lo establecido en el apartado primero de este art\u00edculo\u00bb; es decir, que, en lo que ahora afecta, las manifestaciones<\/u> de las partes en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario acerca de las cantidades entregadas no hacen prueba plena de tal hecho <\/strong>[salvo, creemos que tales manifestaciones no sean sino cl\u00e1usulas abusivas].\u00a0[…]<\/p>\n

4.\u2003Retenciones<\/strong> del importe del pr\u00e9stamo. La cl\u00e1usula primera<\/u><\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario, cuya inclusi\u00f3n en la nota de calificaci\u00f3n negativa es objeto de impugnaci\u00f3n, es la siguiente: \u00abla cantidad total de 415.000 euros del principal del pr\u00e9stamo, deducidos [1] sus intereses ordinarios de 12 meses computados al 8%<\/strong> que ascienden a 33.200 euros, o sea la cantidad de 381.800 euros, se entregan a la parte prestataria, a petici\u00f3n de \u00e9sta, mediante cuatro cheques<\/strong> bancarios del siguiente tenor: a) uno de la cantidad de 15.064,50 euros que se entregan a don F. B. L. en pago de comisi\u00f3n de apertura<\/strong> del pr\u00e9stamo; b) otro de la cantidad de 10.900,78 euros que se entregan a favor del mismo se\u00f1or F. B. L. en pago de gastos<\/strong> relativos a la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n (AJD, notar\u00eda, registro, etc); c) otro de una cantidad de 35.000,00 euros que se entregan a la mercantil \u00abFinancial Solutions Mallorca, S.L.<\/u>\u00bb, en pago de los servicios de intermediaci\u00f3n<\/strong> prestados en esta operaci\u00f3n [la sociedad no est\u00e1 inscrita en el Registro de empresas, como puede verse f\u00e1cilmente consultando el mismo]; y d) un \u00faltimo de una cantidad de 320.834,72 euros en concepto de saldo deudor para la cancelaci\u00f3n de las hipotecas que gravan el inmueble hipotecado\u00bb.<\/p>\n

El registrador<\/strong> de la Propiedad en su nota entiende que el contrato de pr\u00e9stamo que ha de garantizar la hipoteca cuya constituci\u00f3n se pretende es nulo<\/strong>, al suponerse recibida una cantidad superior a la verdaderamente entregada<\/u>, fundamentalmente por la retenci\u00f3n<\/strong> de los importes correspondientes [1] al pago anticipado de los intereses<\/strong>, [2] la comisi\u00f3n de apertura<\/strong>, [3] los gastos<\/strong> relacionados con la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n [4] y los costes<\/strong> de intermediaci\u00f3n […]<\/p>\n

Por razones de claridad se analizan por separado las distintas retenciones<\/strong> efectuadas […]<\/p>\n

5.\u2003El cobro anticipado de los intereses<\/strong> ordinarios por todo el per\u00edodo antes de su respectivo vencimiento. A este respecto se\u00f1ala el registrador de la Propiedad en su nota que […] se descuentan anticipadamente los intereses remuneratorios del pr\u00e9stamo, esto es la cantidad de 33.200 euros, pero sin precisar por qu\u00e9 este pago anticipado constituye un supuesto de no entrega del dinero<\/strong> al prestatario, que es el fundamento de su nota.<\/p>\n

[…] el Tribunal Supremo en su Sentencia de 2 de diciembre del 2014 indica que […] ese cobro anticipado ni constituye en s\u00ed mismo una pr\u00e1ctica il\u00edcita, ni tampoco implica sin m\u00e1s que deba entender como recibida una cantidad inferior a la manifestada<\/strong>.<\/p>\n

Por otra parte, es habitual<\/strong> en los pr\u00e9stamos hipotecarios el anticipo<\/strong>, siquiera parcial, de los intereses ordinarios, como ocurre cuando se establece el sistema de amortizaci\u00f3n franc\u00e9s<\/strong> […]<\/p>\n

El pago anticipado de los intereses es un sistema m\u00e1s de amortizaci\u00f3n de los pr\u00e9stamos, en el cual los intereses ordinarios se pagan al comienzo de cada per\u00edodo<\/strong> y, as\u00ed, el efectivo inicial que recibe<\/strong> el prestatario ser\u00e1 el importe del principal del pr\u00e9stamo menos los intereses correspondientes al primer per\u00edodo, y, de existir m\u00e1s per\u00edodos, la cuota<\/strong> que se sigue pagando al final de cada uno de ellos se compone de la amortizaci\u00f3n de capital de dicho per\u00edodo m\u00e1s los intereses del per\u00edodo siguiente<\/u><\/strong>, comprendiendo la cuota final<\/u><\/strong> \u00fanicamente el principal restante.<\/p>\n

Por tanto, no existiendo ninguna norma<\/strong> o interpretaci\u00f3n jurisprudencial que proscriba de forma objetiva y autom\u00e1tica el pago de los intereses por adelantado, de lo que es prueba<\/em><\/strong> la Sentencia del Tribunal Supremo antes citada [no se ve la prueba], no puede considerarse que tal cobro anticipado de todos los intereses ordinarios correspondientes al a\u00f1o<\/strong> pactado de amortizaci\u00f3n, incluso si \u00e9stos se han descontado del capital convenido, implique que la cantidad entregada al prestatario sea inferior a la pactada<\/u> [modestamente, me parece evidente lo contrario].<\/p>\n

6.\u2003Coste de la intermediaci\u00f3n<\/strong> y pagos a terceros […] la escritura […] se\u00f1ala que una cantidad de 35.000 euros se entregan a la sociedad \u00abFinancial Solutions Mallorca, S.L<\/strong>.\u00bb, en pago de los servicios de intermediaci\u00f3n prestados en esta operaci\u00f3n [la sociedad no est\u00e1 inscrita en el Registro de empresas] […]<\/p>\n

[…] el importe correspondiente a este concepto de \u00abcomisi\u00f3n de intermediaci\u00f3n\u00bb debe entenderse como efectivamente entregado<\/strong> al prestatario [y al no poder considerarse como comisi\u00f3n de intermediaci\u00f3n por no estar inscrito como tal el sedicente intermediario, es rebaja injustificada del importe del pr\u00e9stamo, lo que tiene importancia a la hora de establecer la cantidad que debe devolver el prestatario].\u00a0[…]<\/p>\n

En cuanto al pago por parte del prestamista a otros acreedores del prestatario de la cantidad de 320.834,72 euros en concepto de saldo deudor para la cancelaci\u00f3n<\/strong> de las hipotecas que gravan el inmueble hipotecado, como ya ha reconocido el registrador […] constituye tambi\u00e9n un supuesto de \u00abpagos a terceros\u00bb que responde a una orden<\/strong> del propio prestatario a la entidad acreedora, lo que equivale a la entrega<\/strong> al mismo […]<\/p>\n

7.\u2003Comisi\u00f3n<\/strong> de apertura. A este respecto, la escritura calificada se\u00f1ala que la cantidad de 15.064,50 euros se entregan a don F. B. L. (al parecer un gestor<\/strong>), en pago de la comisi\u00f3n de apertura<\/strong> del pr\u00e9stamo; considerando el registrador de la Propiedad que la comisi\u00f3n de apertura debe responder a la prestaci\u00f3n de un servicio espec\u00edfico distinto<\/strong> de la concesi\u00f3n o de la administraci\u00f3n ordinaria del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, lo que no se acredita<\/strong>, y que no consta en la oferta vinculante referencia alguna ni a la comisi\u00f3n de apertura ni a la identidad de la persona que la recibe.<\/p>\n

[…] en el supuesto espec\u00edfico que es objeto de este recurso concurren las siguientes circunstancias<\/strong> especiales: [1] la primera, que tal comisi\u00f3n de apertura no consta como pactada<\/strong> ni en la oferta vinculante ni en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario, por lo que no es susceptible de imposici\u00f3n al deudor; [2] la segunda, que en un primer momento se indica que ha sido percibida por una tercera persona<\/strong> ajena a la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo y, por tanto, inhabilitada para su cobro; [3] y la tercera, que en una rectificaci\u00f3n posterior se indica que no ha sido ese el motivo de la entrega, pero no se se\u00f1ala uno concreto que responda a una obligaci\u00f3n<\/u><\/strong> del deudor<\/u>.<\/p>\n

En consecuencia, para que la inscripci\u00f3n de la hipoteca sea posible es necesario que bien se aclare<\/strong> en qu\u00e9 concepto concreto y leg\u00edtimo recibi\u00f3 don F. B. L. los citados 15.064,50<\/u> euros o, en caso contrario, tal cantidad deber\u00e1 ser entregada efectivamente al prestatario<\/strong>. Inscripci\u00f3n de la hipoteca que, en cualquier caso, exigir\u00e1 tambi\u00e9n, dados los efectos de nulidad radical y originaria<\/u><\/strong> anudados a la usura y antes expuestos, el consentimiento expreso del prestatario en favor del mantenimiento de la operaci\u00f3n<\/u><\/strong> [eso ser\u00eda confirmaci\u00f3n de una nulidad de pleno derecho].<\/p>\n

8.\u2003Gastos<\/strong> asociados al pr\u00e9stamo hipotecario. En cuanto a la entrega por el prestamista al citado don F. B. L. de la cantidad de 10.900,78 euros \u00aben pago de gastos relativos a la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n (AJD, notar\u00eda, registro, etc)\u00bb, se\u00f1ala el registrador de la Propiedad que tanto la oferta vinculante como la escritura carecen de suficiente informaci\u00f3n<\/strong> respecto de la obligaci\u00f3n<\/strong> de pago por parte del prestatario de este tipo de gastos y acerca de la cuant\u00eda<\/strong> de los mismos. Por su parte, el acreedor manifiesta en su recurso que tales gastos responden a una finalidad absolutamente leg\u00edtima<\/strong>, como es el pago de impuestos y gastos en nombre del prestatario, y que en ning\u00fan momento han revertido en el prestamista, ni implica una mayor onerosidad del pr\u00e9stamo [imputar todos los gastos de formalizaci\u00f3n al deudor es abusivo por sentencia firme y no leg\u00edtimo].\u00a0[…]<\/p>\n

Por otra lado, es normal<\/strong> que los distintos conceptos que integran el grupo de gastos de formalizaci\u00f3n<\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario a los que se viene aludiendo (Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados, gastos de tasaci\u00f3n, Notar\u00eda, gestor\u00eda y Registro de la Propiedad), carezcan de individualizaci\u00f3n de sus respectivas cuant\u00edas en la oferta vinculante, ya que la determinaci\u00f3n exacta<\/strong> de las mismas corresponde a operadores independientes<\/strong>, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida suele tener la consideraci\u00f3n<\/strong> de \u00abprovisi\u00f3n de fondos<\/strong>\u00bb sujeta a devoluci\u00f3n<\/strong> en cuanto a la cuant\u00eda sobrante<\/u>. Esta consideraci\u00f3n de \u00abprovisi\u00f3n de fondos\u00bb debe entenderse tambi\u00e9n aplicable en el presente supuesto, no obstante, la expresi\u00f3n \u00aben pago de los gastos<\/u><\/strong> (\u2026)\u00bb utilizada en la escritura […]<\/p>\n

Por tanto, tambi\u00e9n deber\u00e1 rechazarse<\/strong> la inscripci\u00f3n de la hipoteca en supuestos como el presente, si no se aclara<\/u><\/strong> que el pago realizado lo es en concepto de \u00abprovisi\u00f3n de fondos<\/strong>\u00bb y, adem\u00e1s, que s\u00f3lo cubrir\u00e1 la parte de los respectivos gastos que legalmente<\/strong> fueran de cuenta del consumidor conforme a los criterios<\/strong> antes se\u00f1alados [si la cl\u00e1usula de imputaci\u00f3n de gastos al deudor es abusiva, como lo es, esta soluci\u00f3n es, conforme al art. 65 TRLGDCU, integraci\u00f3n prohibida a favor del acreedor], excluyendo los gastos inimputables al mismo (como, por ejemplo, los registrales) que, en su caso, deber\u00edan devolverse<\/u><\/strong> al prestatario, siendo aplicables entonces los requisitos se\u00f1alados en el fundamento de derecho anterior [consentimiento del deudor] […]<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar<\/strong> el recurso en cuanto al segundo<\/strong> de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n, revocando respecto del mismo la calificaci\u00f3n del registrador de la Propiedad [subsanaci\u00f3n por diligencia de la falta de oferta vinculante]; y confirmar<\/strong> parcialmente el primer defecto en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho s\u00e9ptimo y octavo [comisi\u00f3n de apertura y gastos anulan el contrato y la hipoteca].<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2019-87 – 23\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 337\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

Comentario: La Direcci\u00f3n General otra vez contra la usura<\/a><\/strong><\/p>\n

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<\/a>4.* EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE SIN INTERVENCI\u00d3N DE DEFENSOR JUDICIAL<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 5 a inscribir un decreto de adjudicaci\u00f3n y el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n dictados en un procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados.\u00a0<\/p>\n

Resumen<\/strong>: En los casos en que interviene la herencia yacente procede el nombramiento de un administrador judicial o la intervenci\u00f3n en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.<\/span><\/p>\n

Hechos:<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n decreto de adjudicaci\u00f3n (junto con el correspondiente mandamiento de cancelaci\u00f3n) frente a la herencia yacente o los desconocidos herederos del titular registral.<\/p>\n

La Registradora califica negativamente<\/strong> pues al tratarse de una herencia yacente, no resulta de la documentaci\u00f3n aportada, el nombramiento judicial de un administrador de la herencia, a la espera de un heredero definitivo.<\/p>\n

La DGRN confirma la calificaci\u00f3n<\/strong> y reitera su doctrina sobre el particular: en los casos en que interviene la herencia yacente procede el nombramiento de un administrador judicial, en los t\u00e9rminos previstos en los art\u00edculos\u00a0790 y ss LEC, o, la intervenci\u00f3n en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente a\u00f1adiendo que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente gen\u00e9rico y no haya ning\u00fan interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimaci\u00f3n pasiva de la herencia yacente. (ER)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2019-88 – 17\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 306\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>5.** DIVISI\u00d3N JUDICIAL DE HERENCIA. ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benidorm n.\u00ba 3 a inscribir un testimonio de un auto de homologaci\u00f3n de una transacci\u00f3n judicial.<\/p>\n

Resumen<\/strong>: Cuando los procesos judiciales de divisi\u00f3n de herencia culminan de manera no contenciosa, para la inscripci\u00f3n se precisa escritura p\u00fablica por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a><\/span><\/p>\n

\u00a0Hechos<\/strong>: Se discute la posibilidad inscribir un testimonio de un auto dictado en un procedimiento de divisi\u00f3n judicial de herencia por el que se acuerda la homologaci\u00f3n de una transacci\u00f3n judicial alcanzada entre las partes y recogida en el correspondiente cuaderno particional.<\/p>\n

Registrador<\/strong>: Estima que dicho auto no constituye t\u00edtulo formal adecuado para la inscripci\u00f3n, siendo precisa su oportuna protocolizaci\u00f3n notarial.<\/p>\n

Recurrente<\/strong>: Entiende que\u00a0 el auto judicial que aprueba un acuerdo de transacci\u00f3n que pone fin a un pleito comenzado es un documento p\u00fablico y solemne que cumple sin duda alguna el requisito exigido por el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y conforma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>:<\/p>\n

I ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADA JUDICIALMENTE:<\/p>\n

1 Fuera de los supuestos en que hubiese habido oposici\u00f3n entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados que pone fin al procedimiento de divisi\u00f3n de un patrimonio no pierde su car\u00e1cter de documento privado, que en atenci\u00f3n al principio de titulaci\u00f3n formal previsto en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura p\u00fablica notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad. 5. En el presente caso,<\/p>\n

2 En el presente caso se trata de una transacci\u00f3n que deriva del acuerdo alcanzado por las partes en un procedimiento de divisi\u00f3n judicial de herencia, que por el acuerdo alcanzado culmina de manera ni contenciosa. En los casos en que los procesos judiciales de divisi\u00f3n de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura p\u00fablica por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

3 Este criterio, adem\u00e1s, es compartido un\u00e1nimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el <\/strong>art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria<\/strong><\/a> se limita a las particiones judiciales concluidas con oposici\u00f3n<\/strong>. En efecto, el art\u00edculo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobaci\u00f3n de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas<\/p>\n

II INDEPENDENCIA EN LA CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL.<\/p>\n

El registrador no se encuentra vinculado en su calificaci\u00f3n\u00a0 por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo est\u00e1 por las propias resultantes de la anterior presentaci\u00f3n de otros t\u00edtulos.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Extra\u00f1a que, tras reiteradas resoluciones y a la vista de los dispuesto en art\u00edculo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siga plante\u00e1ndose la misma cuesti\u00f3n, que gira siempre en torno a cuestiones ya tratadas en resoluciones anteriores: (i) Principio de legalidad. (ii) Naturaleza de la transacci\u00f3n. (iii) Naturaleza del auto que homologa la transacci\u00f3n alcanzada. (JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2019-89 – 11\u00a0p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0– 284\u00a0KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>7.** OBRA NUEVA ANTIGUA SOBRE SUELO DE ESPECIAL PROTECCI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 13 de diciembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Ronda, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de obra nueva terminada.<\/p>\n

Resumen: <\/strong><\/span>Las obras nuevas \u201cantiguas\u201d no requieren para su inscripci\u00f3n de una prueba exhaustiva de la efectiva prescripci\u00f3n ni que se certifique por parte del Ayuntamiento el car\u00e1cter no demanial del suelo, o no afectado por servidumbres p\u00fablicas o sometido a un r\u00e9gimen urban\u00edstico especial.<\/span><\/p>\n

Hechos: <\/strong>Se declara mediante escritura sobre una finca registral descrita como r\u00fastica una obra nueva, para ello se incorpora certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico<\/strong> expedido en el 2016 de la que resulta que: a) la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n correspondiente a la vivienda principal y alberca, es de nueve a\u00f1os; mientras que la antig\u00fcedad de las edificaciones correspondientes a naves y cobertizos y vivienda de invitados es de siete a\u00f1os y b) el terreno sobre el que se levanta la edificaci\u00f3n, no pertenece a zona clasificada como suelo no urbanizable de especial protecci\u00f3n, ni se halla en ninguno de los supuestos contemplados en el art\u00edculo\u00a0185.2 de la Ley\u00a07\/2002.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por el defecto de no haberse aportado certificaci\u00f3n expedida por el secretario del Ayuntamiento de la que resulte de que la finca sobre la que se ha construido la edificaci\u00f3n no es suelo de especial protecci\u00f3n, a fin de acreditar que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica por tener dichas obras una antig\u00fcedad superior a seis a\u00f1os, invocando el art\u00edculo\u00a0185 de la Ley\u00a07\/2002, de\u00a017 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda y concordantes.<\/p>\n

El recurrente<\/strong> afirma que ha solicitado al Ayuntamiento de forma reiterada la emisi\u00f3n de la certificaci\u00f3n requerida por el registrador sin resultado positivo.<\/p>\n

Por otra parte, el recurrente aporta junto con el escrito del recurso diversa documentaci\u00f3n, respecto de la que recuerda nuestro Centro Directivo que de conformidad con el art\u00edculo\u00a0326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y revoca la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina: <\/strong>Comienza nuestro CD haciendo un repaso sobre su doctrina reiterada relativa a la competencia de las normas estatales en materia de determinaci\u00f3n de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan dicha normativa.<\/p>\n

Cuando se trata de escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva, en nuestra legislaci\u00f3n hay dos v\u00edas para lograr su registraci\u00f3n, una ordinaria y otra prevista con car\u00e1cter excepcional en el apartado cuarto del art 28 del texto refundido de la Ley de suelo<\/a>, que permite el acceso al Registro de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones: vid. art\u00edculos\u00a0308 del Reglamento Hipotecario<\/a> y\u00a045<\/a> y\u00a052 del Real Decreto\u00a01093\/1997, de\u00a04 de julio<\/a>) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripci\u00f3n establecido por la ley para la acci\u00f3n de disciplina.<\/p>\n

Para su inscripci\u00f3n solo se exige:<\/p>\n