{"id":55991,"date":"2019-01-10T09:10:16","date_gmt":"2019-01-10T08:10:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=55991"},"modified":"2019-01-10T09:36:01","modified_gmt":"2019-01-10T08:36:01","slug":"obligaciones-del-profesional-no-bancario-para-no-caer-en-la-usura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/obligaciones-del-profesional-no-bancario-para-no-caer-en-la-usura\/","title":{"rendered":"Obligaciones del profesional no bancario para no caer en la usura"},"content":{"rendered":"

Obligaciones del profesional no bancario para no caer en la usura<\/strong><\/span><\/p>\n

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Breve comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 13 diciembre<\/a> 2018<\/strong><\/span><\/p>\n

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Carlos Ballugera G\u00f3mez<\/p>\n

@BallugeraCarlos<\/p>\n

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\u00a0 La Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, confirma en esta resoluci\u00f3n la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una hipoteca por no acreditarse por la persona f\u00edsica prestamista su inscripci\u00f3n en el Registro de empresas y la prestaci\u00f3n de las correspondientes garant\u00edas a favor de sus clientes, pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el pr\u00e9stamo por amistad.<\/p>\n

\u00a0 La raz\u00f3n es que debe prevalecer la prueba objetiva que resulta de la consulta del Servicio de Interconexi\u00f3n de los Registros, donde la prestamista es titular de seis hipotecas en otros registros, frente a dicha manifestaci\u00f3n de parte, documentada notarialmente pero sin prueba adicional.<\/p>\n

\u00a0 La consulta de organismos oficiales por la registradora es correcta, ya que dichas fuentes \u2013Registro Mercantil, Registro Concursal, Registro de Actos de \u00daltimas Voluntades, Servicio de Interconexi\u00f3n de los Registros- lo son de datos objetivos e indubitables y persigue no s\u00f3lo el acierto de la calificaci\u00f3n sino la liberaci\u00f3n a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente la registradora.<\/p>\n

\u00a0 La necesidad de respetar en el contrato de consumo un alto nivel de protecci\u00f3n de las personas consumidoras, es la que obliga a las registradoras y registradores a extremar la diligencia en su funci\u00f3n de control de la legalidad y a realizar este tipo de consultas.<\/p>\n

\u00a0 Sin embargo, me llama la atenci\u00f3n que trat\u00e1ndose de una hipoteca regulada por la Ley 2\/2009, la Direcci\u00f3n General no mencione la necesidad de que la registradora consulte tambi\u00e9n el Registro de empresas y los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que las empresas aplicar\u00e1n, como m\u00e1ximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de inter\u00e9s m\u00e1ximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de inter\u00e9s por demora. Datos todos ellos de obligatoria declaraci\u00f3n al Registro de empresas.<\/p>\n

\u00a0 Trat\u00e1ndose tambi\u00e9n de una hipoteca en contrato por adhesi\u00f3n con cl\u00e1usulas no negociadas individualmente, conviene recordar la obligaci\u00f3n de notarios y registradores de consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n a fin de no incluir cl\u00e1usulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita, cuando enfrenten su labor de documentar el cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

\u00a0 Estos medios objetivos e indubitables que deber\u00e1 consultar la registradora son tambi\u00e9n de gran inter\u00e9s para potenciar la calificaci\u00f3n registral de las hipotecas si el proyecto de ley de regulaci\u00f3n de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario se llega a hacer ley.<\/p>\n

\u00a0 La comprobaci\u00f3n notarial del cumplimiento por el acreedor del principio de transparencia material no puede ser obst\u00e1culo a una intensa labor de calificaci\u00f3n del contenido de la hipoteca por los registradores en pro de los intereses econ\u00f3micos de las personas consumidoras. Al respecto, sin embargo, me permito opinar con Ordu\u00f1a, que la garant\u00eda de la transparencia, desde el punto de vista notarial pudiera conseguirse igualmente mediante las correspondientes advertencias en el seno de la escritura[1]<\/a>.<\/p>\n

\u00a0 Desgajar del documento elementos importantes como son los que se quieren incluir en el contenido del acta regulada por el art. 13 del Proyecto, no nos parece el mejor modo de defender a las personas consumidoras y menos cuando se les quiere imponer una vergonzante obligaci\u00f3n de conocer el contenido contractual y la humillante obligaci\u00f3n de comparecer al examen notarial si quieren tener el pr\u00e9stamo.<\/p>\n

\u00a0 En todo caso, la resoluci\u00f3n que comentamos contiene un sugestivo punto de vista, en cuanto permite, con la mayor naturalidad, ejercer sus respectivas funciones a notarios y registradores, concurriendo ambos profesionales, con todos los recursos, a la defensa de los intereses econ\u00f3micos de las personas consumidoras y al establecimiento de un equilibrio real en la hipoteca con cl\u00e1usulas no negociadas individualmente.<\/p>\n

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Resumen de la resoluci\u00f3n de 13 diciembre<\/a> 2018<\/span><\/strong><\/p>\n

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PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2\/2009. <\/strong>Resoluci\u00f3n de 13 de diciembre de 2018, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.\u00ba 10, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario (CB).<\/p>\n

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Resumen:<\/strong> La registradora suspende la inscripci\u00f3n de una hipoteca concedida por un particular porque consultado el Servicio de Interconexi\u00f3n Registral resulta \u00e9ste ser acreedor de otras seis hipotecas y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI, a saber, inscripci\u00f3n en el Registro de empresas y garant\u00eda.<\/p>\n

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Hechos<\/strong>: Tras la subsanaci\u00f3n de varios defectos, respecto del indicado en el hecho n\u00famero 1, el notario autorizante hace constar que las partes le manifestaron que la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo se deb\u00eda a una relaci\u00f3n de amistad<\/strong> entre ambas y que el pr\u00e9stamo no ten\u00eda en ning\u00fan caso el car\u00e1cter de profesional.<\/p>\n

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Registradora: <\/strong>[…] mantiene la calificaci\u00f3n desfavorable respeto del defecto se\u00f1alado en el hecho 1 […] al ser la acreedora titular de otras hipotecas<\/strong>, seg\u00fan resulta de la consulta hecha al Servicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros, ello constituye indicio<\/strong> suficiente del desarrollo de una actividad profesional de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, que justifica la exigencia del cumplimiento de todos los requisitos previstos en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo.<\/p>\n

Cuesti\u00f3n controvertida: <\/strong>[…] El objeto del debate se centra, pues, exclusivamente en la cuesti\u00f3n de determinar cu\u00e1ndo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad<\/strong> en la concesi\u00f3n de cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicaci\u00f3n de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario que no se dedica con car\u00e1cter de habitualidad y profesionalidad <\/strong>a las actividades reguladas en la citada Ley 2\/2009, de 31 de marzo […]<\/p>\n

2.\u2003Respecto la citada cuesti\u00f3n, la registradora pone de manifiesto […] que la persona f\u00edsica prestamista es tambi\u00e9n titular de otras seis<\/strong> hipotecas en garant\u00eda de otros pr\u00e9stamos concedidos previamente, adem\u00e1s de la que es objeto de calificaci\u00f3n […] seg\u00fan consulta<\/strong> realizada al Servicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros, por lo que […] la acreedora s\u00ed ejerce profesional o habitualmente la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos, si\u00e9ndole […] aplicable […] la Ley 2\/2009, y ello a pesar de la manifestaci\u00f3n<\/strong> vertida […] por la propia interesada negando el citado ejercicio profesional de la actividad de prestamista, que estima carece de fuerza enervante, al existir una prueba<\/strong> objetiva en sentido contrario.<\/p>\n

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Recurrente: <\/strong>El recurrente […] opone a la calificaci\u00f3n el […] que el pr\u00e9stamo se concedi\u00f3 como \u00abun favor entre amigas<\/strong>\u00bb, dada la necesidad urgente de la prestataria de no incurrir en impago de cuotas de otro<\/strong> pr\u00e9stamo contra\u00eddo con una entidad financiera, y que la suma<\/strong> de todos los intereses devengados por los distintos pr\u00e9stamos concedidos, por su reducida cuant\u00eda<\/strong> […] no son suficientes para considerarla como actividad profesional […]<\/p>\n

Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN confirma la nota.<\/strong><\/p>\n

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Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n

3.\u2003Conviene recordar […] que […] no s\u00f3lo las autoridades econ\u00f3micas sino todos los operadores jur\u00eddicos deber\u00e1n prestar la mayor diligencia en la consecuci\u00f3n de esa finalidad de protecci\u00f3n del consumidor […] <\/strong><\/p>\n

[…] ya la Ley 2\/2009, de 31 de marzo […] contiene un conjunto de normas<\/strong> cuya raz\u00f3n de ser consiste en garantizar la transparencia<\/strong> del mercado hipotecario, incrementar la informaci\u00f3n precontractual y la protecci\u00f3n a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado; y reafirma el deber de control<\/strong> sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone \u2013informaci\u00f3n precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasaci\u00f3n, compensaci\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada, etc.\u2013 por parte de notarios y registradores de la propiedad […] en el art\u00edculo 18.1<\/a><\/p>\n

En consecuencia, ha sido correcta<\/u><\/strong> la actuaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar<\/strong> la calificaci\u00f3n y evaluaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros<\/strong> y no admitir sin m\u00e1s la manifestaci\u00f3n negativa de la acreedor acerca de su condici\u00f3n de profesional […]<\/p>\n

LA HABITUALIDAD DETERMINA EL CAR\u00c1CTER PROFESIONAL DEL PRESTAMISTA.- 4.\u2003En cuanto al supuesto de hecho de este expediente […] la cuesti\u00f3n fundamental se centra en determinar si concurre el presupuesto de aplicaci\u00f3n de la citada Ley 2\/2009, es decir, el car\u00e1cter profesional<\/strong> del prestamista.<\/p>\n

[…] el car\u00e1cter de habitualidad<\/strong> en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos no tiene una definici\u00f3n precisa en la legislaci\u00f3n en general ni en la espec\u00edfica, siendo las diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este t\u00e9rmino las que en ocasiones han fijado criterios objetivos<\/strong> para considerar la existencia de tal car\u00e1cter […] la resoluci\u00f3n de la controversia sobre el car\u00e1cter habitual o no de una actividad s\u00f3lo puede producirse por la valoraci\u00f3n de las pruebas existentes<\/strong> en uno u otro sentido.<\/p>\n

[…]<\/p>\n

5.\u2003Es doctrina de este Centro Directivo […] que el registrador en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales<\/u><\/strong> a los que pueda acceder directamente, no s\u00f3lo para el mayor acierto en la calificaci\u00f3n sino tambi\u00e9n para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente \u00fatil para el ejercicio adecuado de la calificaci\u00f3n registral, As\u00ed, este Centro Directivo [1] ha admitido la posibilidad de que el registrador de la propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro Mercantil<\/strong> […] [2] as\u00ed como que pueda proveerse de la prueba<\/strong> a su alcance si puede acceder a ella con facilidad […] [3] siendo compatible el principio de rogaci\u00f3n que exige que se inscriba lo que se pide con la posibilidad de consulta al Registro Mercantil<\/strong> por parte del registrador de la propiedad para acreditar el cargo y la representaci\u00f3n del administrador<\/strong> de una sociedad […] [4] pudiendo incluso consultar de oficio en alg\u00fan caso el Registro General de Actos de \u00daltima Voluntad<\/strong> para aclarar una determinada cuesti\u00f3n […] [5] o calificar la declaraci\u00f3n de concurso por consulta al Registro Mercantil o al Registro P\u00fablico Concursal<\/strong> [6] o, por \u00faltimo, consultar, como ha ocurrido en este caso, el Servicio de Interconexi\u00f3n entre los Registros<\/strong> en relaci\u00f3n con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el car\u00e1cter de entidades financieras (Resoluci\u00f3n de 4 de febrero de 2015).<\/p>\n

En definitiva, se trata de obtener datos que de manera objetiva e indubitada, acrediten o complementen<\/strong> el contenido de la documentaci\u00f3n presentada o que apoyen la emisi\u00f3n de una calificaci\u00f3n lo m\u00e1s precisa<\/strong> y acertada posible, y en este sentido el otorgamiento de sucesivos pr\u00e9stamos hipotecarios en un n\u00famero considerable constituye un indicio<\/strong> suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada<\/u><\/strong> la manifestaci\u00f3n del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad<\/u><\/strong>, que revelan una habitualidad en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

LA HABITUALIDAD EXIGE AL MENOS DOS PR\u00c9STAMOS.- 6.\u2003Respecto a la dif\u00edcil cuesti\u00f3n de cu\u00e1ntos<\/strong> cr\u00e9ditos o pr\u00e9stamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad<\/strong> o reiteraci\u00f3n en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos y para hacer aplicable la Ley 2\/2009 […] Pero la prevalencia en este \u00e1mbito del principio de protecci\u00f3n de los consumidores y la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 8 de la repetida ley que establece que \u00abcorresponde a las empresas \u2013acreedores\u2013 la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley\u00bb, han llevado ya a este Centro Directivo […] a considerar que la concesi\u00f3n de simplemente dos<\/strong> pr\u00e9stamos constituye indicio<\/strong> suficiente acerca de la cuesti\u00f3n debatida y justificaci\u00f3n adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditaci\u00f3n de una relaci\u00f3n personal entre prestamista y prestatario<\/u><\/strong>. Por tanto, con m\u00e1s raz\u00f3n, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesi\u00f3n de seis<\/strong> pr\u00e9stamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva<\/strong> suficiente de la habitualidad<\/strong> en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegaci\u00f3n<\/strong> de la inscripci\u00f3n registral mientras no exista prueba en contrario<\/u><\/strong>.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, la mera afirmaci\u00f3n de la recurrente de que el pr\u00e9stamo hipotecario ahora debatido fue concedido por raz\u00f3n de amistad<\/strong> entre las contratantes, desnuda de cualquier principio de prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por s\u00ed misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesi\u00f3n s\u00f3lo hace prueba contra su autor, no a su favor<\/u><\/strong> (cfr. art\u00edculos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacci\u00f3n original del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

[…]<\/p>\n

7.\u2003Despejada la cuesti\u00f3n anterior, procede confirmar<\/strong> la aplicabilidad de la Ley 2\/2009 al presente supuesto de hecho por concurrir no s\u00f3lo el presupuesto exigido por la misma relativo al car\u00e1cter profesional de la actuaci\u00f3n del prestamista, sino tambi\u00e9n los dem\u00e1s requeridos por dicha norma.<\/p>\n

[…] El \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza f\u00edsica o jur\u00eddica de la persona prestataria, sino por el destino del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario<\/strong>.<\/p>\n

8.\u2003Por tanto, si bien en el presente supuesto la finca hipotecada tiene el car\u00e1cter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cu\u00e1l es el destino<\/strong> del pr\u00e9stamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condici\u00f3n de consumidor.<\/p>\n

Pues bien, en el presente caso no hay ning\u00fan factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial<\/strong> de dicho pr\u00e9stamo vinculado a la actividad propia del deudor. Antes al contrario la finalidad o destino del pr\u00e9stamo ahora cuestionado, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, pues […] el pr\u00e9stamo \u00abes motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su \u00fanica vivienda<\/strong>, pues el pr\u00e9stamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada\u00bb, es decir, se trata de una refinanciaci\u00f3n<\/strong> de un pr\u00e9stamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecuci\u00f3n de la vivienda habitual de la deudora por impago de aqu\u00e9l. Todo lo cual conduce necesariamente a la confirmaci\u00f3n<\/strong> de la calificaci\u00f3n impugnada por ser conforme a Derecho.<\/p>\n

 <\/p>\n

PDF (BOE-A-2019-93 \u2013 13\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 284\u00a0KB)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Ordu\u00f1a Moreno, J., \u201cLa transparencia como valor<\/a> del cambio social: su alcance constitucional y normativo. Concreci\u00f3n t\u00e9cnica de la figura y doctrina jurisprudencial aplicable en el \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n\u201d, Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, 2018, Valencia, 2016, pg. 85.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Obligaciones del profesional no bancario para no caer en la usura Breve comentario y resumen de la resoluci\u00f3n DGRN de 13 diciembre 2018 \u00a0 Carlos Ballugera G\u00f3mez @BallugeraCarlos   \u00a0 La Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, confirma en esta resoluci\u00f3n la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una hipoteca por no acreditarse por […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":55993,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[279,200],"tags":[10176,10177,10175,2746],"class_list":{"0":"post-55991","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-articulos-cyd","8":"category-doctrina","9":"tag-chiringuito","10":"tag-registro-de-empresas","11":"tag-servicio-de-interconexion","12":"tag-usura"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/55991","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=55991"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/55991\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/55993"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=55991"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=55991"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=55991"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}