{"id":56583,"date":"2019-01-28T18:33:09","date_gmt":"2019-01-28T17:33:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=56583"},"modified":"2019-03-12T20:13:00","modified_gmt":"2019-03-12T19:13:00","slug":"dgrn-no-admite-inscripcion-compraventas-ante-notario-extranjero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/concretas-resoluciones\/dgrn-no-admite-inscripcion-compraventas-ante-notario-extranjero\/","title":{"rendered":"La DGRN no admite la inscripci\u00f3n de escrituras de transmisi\u00f3n de inmuebles ante Notario Extranjero."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><strong>COMENTARIO DE URGENCIA A LA RESOLUCI\u00d3N DE 18 DE DICIEMBRE DE 2018 SOBRE EQUIVALENCIA DOCUMENTAL.<\/strong><\/h1>\n<h2>\u00a0<\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>(Resumen de\u00a0<\/strong><strong>Jos\u00e9 Ord\u00f3\u00f1ez Cuadros. Notario de Marbella)<\/strong><\/h2>\n<h2>\u00a0<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">El BOE de hoy d\u00eda 28 de enero publica una Resoluci\u00f3n de 18 de diciembre de 2018 de la DGRN que no ser\u00eda sino una m\u00e1s de entre todas las que resuelven las frecuentes (perturbadoras para los operadores jur\u00eddicos e incompresibles para los ciudadanos) discusiones notarios-registradores sobre la suficiencia o equivalencia de poderes, si no fuese porque contiene afirmaciones generales de gran importancia y trascendencia pr\u00e1ctica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El supuesto de hecho no es en absoluto nuevo: un letrado espa\u00f1ol, actuando con un poder otorgado por su representado ante un notario sueco, compra un inmueble en Espa\u00f1a. El notario rese\u00f1a el poder y emite juicio favorable de suficiencia y de equivalencia al poder espa\u00f1ol. El registrador rechaza el juicio de equivalencia expresado por el notario y suspende la inscripci\u00f3n por considerar que ni los notarios suecos, ni los daneses ni los noruegos ejercen funciones equivalentes a las del notario espa\u00f1ol y, por tanto, que los poderes otorgados ante ellos no son eficaces en Espa\u00f1a. Solicitada calificaci\u00f3n sustitutoria la registradora sustituta confirma esa calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El problema quedaba planteado respecto al comprador y, por tanto, pod\u00eda solucionarse con su mera ratificaci\u00f3n que, por su propio inter\u00e9s, sin duda iba a producirse, pero hubiera sido mucho m\u00e1s grave si se hubiese referido al vendedor quien, despu\u00e9s de haber cobrado la totalidad del precio, tendr\u00eda que venir personalmente a Espa\u00f1a o acudir desde Rydaholm (por ejemplo) al consulado espa\u00f1ol en Estocolmo (a 350 kil\u00f3metros de Rydaholm) para ratificar la venta. Su negativa a colaborar con algo que en nada le afectar\u00eda y que quiz\u00e1s no comprendiera (que los poderes suecos no valgan en otro pa\u00eds de la Uni\u00f3n Europea) conducir\u00eda necesariamente a un car\u00edsimo pleito transfronterizo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En su referida resoluci\u00f3n, la DG reitera la exigencia de \u201cequivalencia\u201d del documento extranjero respecto al espa\u00f1ol, pero utiliza diversos criterios para apreciar esa equivalencia (entrecomillamos los t\u00e9rminos literales de la resoluci\u00f3n) pues habla de:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Equivalencia de origen: Son equivalentes a los documentos p\u00fablicos espa\u00f1oles aquellos <em>\u201c\u2026 documentos en los que haya intervenido el titular de una funci\u00f3n p\u00fablica, nombrado para el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jur\u00eddicos\u201d<\/em>. Quedan excluidos as\u00ed aqu\u00e9llos documentos en los que su intervenci\u00f3n, a\u00fan cualificada, corre a cargo de quienes no tienen encomendada la funci\u00f3n p\u00fablica autentificadora.<\/li>\n<li>Equivalencia funcional: <em>\u201c \u2026 un documento otorgado en el extranjero ser\u00e1 v\u00e1lido para el Derecho Espa\u00f1ol si la autoridad extranjera autorizante cumple funciones equivalentes a las de una autoridad espa\u00f1ola\u201d<\/em>.<\/li>\n<li>Equivalencia formal: Para considerar equivalente al documento extranjero es preciso <em>\u201c\u2026 que el autorizante de fe garantice, la identificaci\u00f3n del otorgante as\u00ed como su capacidad para el acto o negocio jur\u00eddico que contenga\u201d<\/em>. Ese requisito, referido a la \u201cexpresi\u00f3n formal\u201d de esos juicios, puede resultar discutible, pues es una mera exigencia del derecho documental espa\u00f1ol (derecho interno), que no tendr\u00eda que proyectarse necesariamente al documento extranjero. Esto es, no hay sistema jur\u00eddico alguno en el que el notario para autorizar un documento no tenga la obligaci\u00f3n de identificar al otorgante y de juzgarlo con capacidad. Cosa distinta, y de mero derecho interno, es que tenga que expresarlo en el documento mediante f\u00f3rmulas sacramentales o que su mera intervenci\u00f3n implique el cumplimiento de aquellas obligaciones. Recordemos, a este prop\u00f3sito, el art\u00edculo 81 del Reglamento de los antiguos Corredores de Comercio, conforme al cual su mera intervenci\u00f3n (y la simple expresi\u00f3n \u201ccon mi intervenci\u00f3n\u201d) acreditaba no s\u00f3lo la existencia del acto mercantil a que se refiriese, sino tambi\u00e9n <em>\u201c \u2026 la identidad y capacidad de los contratantes \u2026\u201d<\/em>. Podr\u00eda simplificarse el documento y que la mera intervenci\u00f3n notarial en el mismo implicase legalmente la previa emisi\u00f3n favorable de los juicios de identidad y capacidad de los otorgantes, aunque esos juicios no se expresaran en el documento. En todo caso, la analizada resoluci\u00f3n parece compartir este criterio cuando se\u00f1ala que <em>\u201c \u2026 no ser\u00e1 tanto en el contenido del documento, sino en la actuaci\u00f3n de la autoridad extranjera (conforme a sus propias reglas) donde se ha de centrar la aplicaci\u00f3n de la llamada regla de equivalencia de funciones, que supera y deja atr\u00e1s la regla de equivalencia de formas y que significa que un documento otorgado en el extranjero ser\u00e1 v\u00e1lido prima facie para las exigencias del Derecho espa\u00f1ol si la autoridad extranjera autorizante cumple unas funciones equivalentes a las de la autoridad espa\u00f1ola\u201d<\/em>.<\/li>\n<li>Equivalencia de efectos: Son equivalentes a los espa\u00f1oles los documentos <em>\u201c \u2026 que produzcan en dicho pa\u00eds efectos equivalentes a los que son exigidos por la ley espa\u00f1ola\u201d<\/em>. Si el poder otorgado ante un notario sueco por un ciudadano de Upsala produce el efecto en Suecia de permitir al apoderado vender la propiedad en Gotemburgo del poderdante, ese es el documento equivalente al poder notarial espa\u00f1ol, cuyo efecto es permitir que un ciudadano de Logro\u00f1o venda por apoderado su vivienda en Marbella. Uno y otro documento producen en sus respectivos pa\u00edses efectos \u201cequivalentes\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La conjunci\u00f3n de la literalidad empleada por la DG respecto a esos cuatro criterios conduce a un concepto global de la equivalencia documental: Son equivalentes a los documentos p\u00fablicos espa\u00f1oles aquellos documentos extranjeros en los que haya intervenido el titular de una funci\u00f3n p\u00fablica, nombrado para el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jur\u00eddicos, cumpliendo funciones equivalentes a las de la autoridad espa\u00f1ola, garantizando la identificaci\u00f3n del otorgante y su capacidad para el acto o negocio jur\u00eddico que contenga y que produzcan en su pa\u00eds de origen efectos equivalentes a los que deba producir conforme a la ley espa\u00f1ola.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, si esa generalizaci\u00f3n es importante, mucho m\u00e1s lo es la aplicaci\u00f3n que de ella hace la DG a los distintos tipos de documentos, distinguiendo entre <em>\u201cdocumentos directamente inscribibles\u201d<\/em> y los que, como los poderes, no son sino <em>\u201cdocumentos auxiliares del acto principal\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a esos documentos auxiliares, la DG pone de relieve la necesidad de facilitar su circulaci\u00f3n internacional, mediante la <em>\u201cnecesaria flexibilidad en la apreciaci\u00f3n de la referida equivalencia de funciones\u201d<\/em>. Parece claro que respecto a los poderes la funci\u00f3n de la autoridad interviniente es \u201cesencialmente equivalente\u201d en todos los sistemas jur\u00eddicos y consiste en identificar al otorgante, juzgarlo capaz y recoger su consentimiento. A este prop\u00f3sito, es inhabitualmente tajante la afirmaci\u00f3n de la DG en relaci\u00f3n con la discrepancia competencial notario-registrador: <em>\u201c \u2026 no puede prevalecer una interpretaci\u00f3n de dicha ley realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene atribuida, sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra \u00e9l por una negligente valoraci\u00f3n de la equivalencia de funciones de la notaria extranjera en la documentaci\u00f3n de la denominada escritura de poder exhibida\u201d<\/em>. El notario, por otra parte, expres\u00f3 en su recurso la perturbadora situaci\u00f3n que se est\u00e1 produciendo en determinadas zonas costeras espa\u00f1olas en las que los poderes suecos (o noruegos o daneses) \u201cvalen\u201d en unos Registros s\u00ed y en otros no, seg\u00fan la localidad e incluso, dentro de \u00e9sta, seg\u00fan el n\u00famero del Registro, y solicit\u00f3 un pronunciamiento general acerca de esa cuesti\u00f3n tan perturbadora para el tr\u00e1fico. La DG atiende esa solicitud y en el \u00faltimo p\u00e1rrafo de la resoluci\u00f3n comentada afirma que <em>\u201c \u2026 el poder de representaci\u00f3n otorgado ante un notario sueco \u2026 es formal y funcionalmente equivalente a los autorizados por los notarios espa\u00f1oles al tiempo que surte los mismos o m\u00e1s pr\u00f3ximos efectos en el pa\u00eds de origen\u201d<\/em>. Cuesti\u00f3n, por tanto, resuelta de una vez por todas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero, con todo lo expuesto, lo m\u00e1s importante de la resoluci\u00f3n es la aplicaci\u00f3n de la exigencia de equivalencia funcional a los documentos extranjeros directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad. La DG se olvida entonces de la antes solicitada \u201cflexibilidad en la valoraci\u00f3n de la equivalencia\u201d para los documentos auxiliares e incluso de la literalidad del art\u00edculo 4 de la Ley Hipotecaria <em>(\u201cTambi\u00e9n se inscribir\u00e1n en el Registro los t\u00edtulos expresados en el art\u00edculo 2 otorgados en pa\u00eds extranjero, que tengan fuerza en Espa\u00f1a \u2026)<\/em> y, sobre la base del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8564&amp;tn=1&amp;p=20150731#a60\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">art\u00edculo 60<\/a> de la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional citado en los Vistos de la resoluci\u00f3n <em>(Los documentos p\u00fablicos extranjeros extrajudiciales podr\u00e1n ser inscritos en los registros p\u00fablicos espa\u00f1oles \u2026 siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confecci\u00f3n del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempe\u00f1an las autoridades espa\u00f1olas en la materia de que se trate \u2026)<\/em>, exige \u201ccriterios rigurosos\u201d a la hora de apreciar la necesaria equivalencia funcional y as\u00ed, superando criterios de la STS de 19 de junio de 2012 que permiti\u00f3 la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa formalizada ante notario alem\u00e1n, recoge pronunciamientos de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 9 de marzo de 2017 y excluye la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol de documentos autorizados por notarios extranjeros, afirmando, de forma clara y terminante, que un documento de compraventa de inmueble situado en Espa\u00f1a autorizado por fedatario extranjero no es \u201cfuncionalmente equivalente\u201d al autorizado por notario espa\u00f1ol, pues el notario extranjero no puede llevar a cabo el mismo control que realiza el espa\u00f1ol y los intereses del foro que resultan protegidos mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado, garante de la propia legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden considerarse asegurados de modo equivalente si quien interviene el acto es un funcionario extranjero, carente de formaci\u00f3n y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperaci\u00f3n con una Administraci\u00f3n P\u00fablica de la que no forma parte. Dicho queda.<\/p>\n<p>Jos\u00e9 Ord\u00f3\u00f1ez Cuadros, Marbella, a 28 de enero de 2019.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>NOTA: Este es el texto concreto literal en el que la DGRN se pronuncia sobre la inscripci\u00f3n de las escrituras extranjeras como documento principal:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00abRespecto de los documentos directamente inscribibles est\u00e1 justificada la aplicaci\u00f3n de criterios rigurosos a la hora de apreciar si en el documento p\u00fablico extranjero de compraventa de inmueble sito en Espa\u00f1a que ha sido autorizado por fedatario extranjero \u00e9ste ha realizado funciones sustancialmente equivalentes a las que desarrolla un notario espa\u00f1ol cuando autoriza una escritura de compraventa de inmueble situado en Espa\u00f1a, de modo que dicho documento extranjero no ser\u00e1 equivalente a la escritura de compraventa exigida por el Derecho espa\u00f1ol para la inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n en el Registro si el notario extranjero no puede llevar a cabo el mismo control que realiza un notario espa\u00f1ol, al no estar la autoridad extranjera bajo la dependencia o sujeci\u00f3n de ning\u00fan otro Estado que no sea el suyo ni serle tampoco exigible el conocimiento ni la aplicaci\u00f3n cabal de un ordenamiento jur\u00eddico for\u00e1neo, ajeno a su competencia. Los intereses del foro vinculados a determinadas formalidades, que resultan protegidos mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado y garante de la entera legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden, por ello, considerarse asegurados de modo equivalente si quien interviene el acto es un funcionario extranjero, carente de formaci\u00f3n y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperaci\u00f3n con una Administraci\u00f3n P\u00fablica de la que no forma parte [cabe traer a colaci\u00f3n las consideraciones de la citada Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de\u00a09 de marzo de\u00a02017, en el asunto C-342\/15, al afirmar lo siguiente: \u00abLa llevanza del Registro de la Propiedad constituye as\u00ed un componente esencial de la administraci\u00f3n preventiva de la justicia, en la medida en que pretende garantizar una correcta aplicaci\u00f3n de la ley y la seguridad jur\u00eddica de los actos celebrados entre particulares, objetivos que forman parte de las misiones y responsabilidades del Estado. 59. En tales circunstancias, las disposiciones nacionales que exigen que se recurra a profesionales fedatarios, como los notarios, para verificar la exactitud de las inscripciones practicadas en un Registro de la Propiedad contribuyen a garantizar la seguridad jur\u00eddica de las transacciones inmobiliarias y el buen funcionamiento del Registro de la Propiedad, y entroncan, en t\u00e9rminos m\u00e1s generales, con la protecci\u00f3n de la buena administraci\u00f3n de justicia, la cual, seg\u00fan la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, constituye una raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general (v\u00e9ase, en este sentido, la sentencia de\u00a012 de diciembre de\u00a01996, Reiseb\u00fcro Broede, C-3\/95, EU:C:1996:487, apartado\u00a036). 60. Por otro lado, procede recordar que, en su sentencia de\u00a024 de mayo de\u00a02011, Comisi\u00f3n\/Austria (C-53\/08, EU:C:2011:338), apartado\u00a096, el Tribunal de Justicia ya declar\u00f3, en relaci\u00f3n con la libertad de establecimiento, que la circunstancia de que las actividades notariales persigan fines de inter\u00e9s general tendentes, en particular, a garantizar la legalidad y la seguridad jur\u00eddica de los actos celebrados entre particulares constituye una raz\u00f3n imperiosa de car\u00e1cter general que permite justificar posibles restricciones del art\u00edculo\u00a049 TFUE derivadas de las particularidades que caracterizan la actividad notarial, tales como la organizaci\u00f3n de los notarios a trav\u00e9s de los procedimientos de selecci\u00f3n que les resultan aplicables, la limitaci\u00f3n de su n\u00famero o de sus competencias territoriales, o incluso su r\u00e9gimen de remuneraci\u00f3n, de independencia, de incompatibilidad o de inamovilidad, siempre que sean adecuadas para la consecuci\u00f3n de dichos objetivos y necesarias para ello (\u2026). 65. En tales circunstancias, el hecho de reservar las actividades relacionadas con la autenticaci\u00f3n de documentos relativos a la creaci\u00f3n o la transferencia de derechos reales inmobiliarios a una categor\u00eda espec\u00edfica de profesionales, depositarios de la fe p\u00fablica y sobre los que el Estado miembro de que se trate ejerce un control especial, constituye una medida adecuada para alcanzar los objetivos de buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jur\u00eddica de los actos celebrados entre particulares (\u2026)\u00bb].\u00bb\u00a0<\/em><\/p>\n<h2>ENLACES:\u00a0<\/h2>\n<ul>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-enero-2019\/#r15\">RESOLUCI\u00d3N 18 DE DICIEMBRE DE 2018<\/a>\u00a0(con rese\u00f1a de Alfonso de la Fuente)<\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2015-8564&amp;tn=1&amp;p=20150731#a60\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Art\u00edculo 60 Ley Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a4\"><strong>Art\u00edculos 4 de la Ley Hipotecaria<\/strong><\/a><strong> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art36\">36 del Reglamento Hipotecario<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/ES\/TXT\/HTML\/?uri=CELEX:12012E\/TXT&amp;from=ES\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Art\u00edculo 49 del Tratado de Funcionamiento de la Uni\u00f3n Europea<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/RESOLUCIONES\/2005-ABRIL.htm#r81\">RDGRN 7 de febrero de 2005<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/contenidos.action?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=6455323&amp;links=&amp;optimize=20120801&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">STS de 19 de junio de 2012<\/a>: <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/LEYESEXTRANJERAS\/ARTICULOS\/2012-sts19-jun-2012-notario-extranjero.htm\">resumen<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/doctrina\/ARTICULOS\/2012-notario-extranjero.htm\">comentario cr\u00edtico de Jorge L\u00f3pez Navarro<\/a> y <a href=\"http:\/\/www.poderjudicial.es\/search\/contenidos.action?action=contentpdf&amp;databasematch=TS&amp;reference=6455323&amp;links=&amp;optimize=20120801&amp;publicinterface=true\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">texto \u00edntegro<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/ES\/TXT\/?qid=1395932669976&amp;uri=CELEX:62015CJ0342\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">STJUE 9 de marzo de 2017<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li style=\"text-align: left;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/curia.europa.eu\/juris\/liste.jsf?language=es&amp;num=C-47\/08\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">STJUE de\u00a024 de mayo de\u00a02011<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/concretas-resoluciones\/\">RESOLUCIONES CONCRETAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>COMENTARIO DE URGENCIA A LA RESOLUCI\u00d3N DE 18 DE DICIEMBRE DE 2018 SOBRE EQUIVALENCIA DOCUMENTAL. \u00a0 (Resumen de\u00a0Jos\u00e9 Ord\u00f3\u00f1ez Cuadros. 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