{"id":57275,"date":"2019-02-18T22:03:11","date_gmt":"2019-02-18T21:03:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=57275"},"modified":"2019-02-18T22:15:23","modified_gmt":"2019-02-18T21:15:23","slug":"georreferenciacion-de-obra-nueva-que-ocupa-todo-el-solar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/concretas-resoluciones\/georreferenciacion-de-obra-nueva-que-ocupa-todo-el-solar\/","title":{"rendered":"Georreferenciaci\u00f3n de obra nueva que ocupa todo el solar."},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\">COMENTARIO DEL RECURRENTE A LA RESOLUCION DE LA DGRN DE 4 ENERO 2019<\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>(<\/strong>Juan Isidro Gancedo del Pino,\u00a0Notario de Torre-Pacheco<strong>)<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Interesante resoluci\u00f3n por el fondo y parad\u00f3jica en la forma, ya que confirma la calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos que pide el notario en su recurso. Es recomendable por tanto su lectura completa, calificaci\u00f3n y escrito de recurso, incluidos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La piedra angular de la calificaci\u00f3n del registrador se basa en la premisa de que como la finca registral tiene una descripci\u00f3n meramente literaria, no se puede determinar su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n espacial, ni por tanto si la parcela catastral es o no la registral, ni si la edificaci\u00f3n declarada se ubica o no dentro de la finca registral. Esta tesis tiene como corolario que es imperiosamente necesario en todo caso georreferenciar previamente la finca registral (aplicando el art. 199 LH), para la inscripci\u00f3n de cualquier obra nueva, y por extensi\u00f3n para la inscripci\u00f3n de cualquier modificaci\u00f3n de entidad hipotecaria de georreferenciaci\u00f3n obligatoria (art. 9 letra b de la LH).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG no entra a valorar este argumento. Reitera la doctrina general ya conocida de que el registrador ha de llegar a la convicci\u00f3n de que la obra nueva no se extralimita del per\u00edmetro de la finca registral, y que la obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n no requiere la previa georreferenciaci\u00f3n de la finca mediante un procedimiento especial (199 LH), salvo que el registrador tenga dudas fundadas acerca de si la edificaci\u00f3n se extralimita de la finca sobre la que se declara.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No admite como duda fundada la descripci\u00f3n meramente literaria de la finca registral alegada en la calificaci\u00f3n, pero s\u00ed a\u00f1ade un dato nuevo: el hecho de que la edificaci\u00f3n se ubique en los l\u00edmites de la parcela es relevante (factor de riesgo) a la hora de determinar si puede extralimitarse de la finca registral. Si algunas de las coordenadas de la edificaci\u00f3n coinciden con el per\u00edmetro de la finca se est\u00e1 georreferenciado esta al menos en cuanto a ese lindero, con la consecuente repercusi\u00f3n respecto de la finca colindante, lo que hace conveniente que su propietario tenga noticia de ello, como ya indica el notario recurrente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es m\u00e1s, en el caso, al ocupar la edificaci\u00f3n todo el solar, su inscripci\u00f3n supone georreferenciar este. Pues bien, ni en este caso entiende la DG necesario tramitar el procedimiento del art. 199 LH, a falta de duda fundada.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>CONCLUSIONES.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De la doctrina de esta resoluci\u00f3n extraigo las siguientes conclusiones:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Con car\u00e1cter general, la georreferenciaci\u00f3n obligatoria de cualquier edificaci\u00f3n no precisa georreferenciar previamente la finca sobre la que se ubica. Son cosas distintas.<\/li>\n<li>La georreferenciaci\u00f3n de la obra nueva no requiere en principio un procedimiento especial con notificaci\u00f3n a colindantes (no se precisa ni 199 ni siquiera notificaciones posteriores del 9.b) si no resulta afectado colindante alguno (cuyos eventuales derechos se deben tutelar). Y esto ocurrir\u00e1 cuando las coordenadas geogr\u00e1ficas de ocupaci\u00f3n de la ON no coinciden con las del per\u00edmetro de la finca (est\u00e1 retranqueada o enclavada en ella).<\/li>\n<li>EXCEPCI\u00d3N: Que el Registrador tenga duda fundada acerca de que la edificaci\u00f3n pudiera extralimitarse de la finca sobre la que se declara o en los casos que establece la DG de existencia de duda fundada sobre la identidad de la finca.<\/li>\n<li>CONTRAEXCEPCI\u00d3N: No tiene la condici\u00f3n de duda fundada la mera descripci\u00f3n literaria de la finca registral, que es un defecto estructural del sistema. Si la ON se sit\u00faa distante de los linderos, a falta de duda fundada, no hay que notificar nada.<\/li>\n<li>En los casos en que, por su ubicaci\u00f3n, la ON se sit\u00faa tangente a un lindero de la finca, ese lindero quedar\u00e1 al menos parcialmente georreferenciado, por lo que habr\u00e1 que notificar a posteriori a dicho lindero o linderos, que pueden verse afectados por la georreferenciaci\u00f3n parcial de la finca colindante, pero no a los dem\u00e1s, que no resultan afectados.<\/li>\n<li>Si procede georreferenciar el solar (ya porque la ON ocupa toda su superficie -como es nuestro caso- ya porque as\u00ed se pide expresa o t\u00e1citamente por rectificarse en el t\u00edtulo cabida o linderos), no ser\u00e1 necesario tramitar el 199 LH cuando se cumplan los siguientes requisitos:\n<ol>\n<li>Que se aporte georreferenciaci\u00f3n catastral (CCDG certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica) de la finca o alternativa pero siempre que no supere el 5% de la cabida inscrita en el segundo caso o el 10% en el primero.<\/li>\n<li>Que el registrador no tenga dudas fundadas (en los t\u00e9rminos que define la DG) sobre la correspondencia de la CCDG con la finca en cuesti\u00f3n, ni sobre la posible invasi\u00f3n de fincas colindantes ni de dominio p\u00fablico.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Entiendo, por \u00faltimo, que la misma doctrina es aplicable a los casos de georreferenciaci\u00f3n obligatoria del art. 9.b) p\u00e1rrafo primero de la LH, de modo que no procede tramitar con car\u00e1cter general e indiscriminado y con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n el expediente del art. 199 de la misma Ley para la finca o fincas matrices inscritas o para la finca de resultado, sino que basta con la mera notificaci\u00f3n posterior a la inscripci\u00f3n, a menos que el registrador albergue duda fundada sobre la correspondencia entre la finca registral y la nueva finca inscrita, que debe expresarse y razonarse en la nota de calificaci\u00f3n, de modo que el interesado pueda en su caso recurrir (con conocimiento de causa), o solicitar (ahora s\u00ed) la tramitaci\u00f3n del art. 199 LH, y sin que pueda alegarse en la calificaci\u00f3n como duda gen\u00e9rica la descripci\u00f3n meramente literaria de la finca inscrita.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>ENLACES:\u00a0<\/h2>\n<ul>\n<li style=\"text-align: left;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2019\/#r38\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Resoluci\u00f3n de 4 de enero de 2019 (con rese\u00f1a de Emma Rojo Iglesias)<\/strong><\/span><\/a><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">Art\u00edculos 9<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">199 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<li><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/reforma-de-la-ley-hipotecaria-y-del-catastro\/#articulo-202-edificaciones-y-plantaciones\">Apuntes sobre el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria (obras nuevas)<\/a><\/span><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/concretas-resoluciones\/\">RESOLUCIONES CONCRETAS<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>COMENTARIO DEL RECURRENTE A LA RESOLUCION DE LA DGRN DE 4 ENERO 2019 (Juan Isidro Gancedo del Pino,\u00a0Notario de Torre-Pacheco) &nbsp; Interesante resoluci\u00f3n por el fondo y parad\u00f3jica en la forma, ya que confirma la calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos que pide el notario en su recurso. 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