{"id":58216,"date":"2019-03-20T19:22:09","date_gmt":"2019-03-20T18:22:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=58216"},"modified":"2023-02-09T19:04:08","modified_gmt":"2023-02-09T18:04:08","slug":"estudio-practico-de-la-ley-5-2019-de-15-de-marzo-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/estudio-practico-de-la-ley-5-2019-de-15-de-marzo-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Estudio pr\u00e1ctico de la ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><strong><a id=\"arriba\"><\/a>ESTUDIO PR\u00c1CTICO DE LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/strong><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>Antonio A. Longo Mart\u00ednez. Notario de Barcelona<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#intro\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">I. INTRODUCCI\u00d3N<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#ambito\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">II. \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N:<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 <strong>\u00a0<a href=\"#temporal\">A) \u00c1MBITO TEMPORAL<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0<strong><a href=\"#temporal\">B) REQUISITOS SUBJETIVOS<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 1. <a href=\"#prestamista\">PRESTAMISTA<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 2. <a href=\"#clientes\">CLIENTES<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0<strong><a href=\"#objetivo\">C) \u00c1MBITO OBJETIVO DE APLICACI\u00d3N<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#incluidos\">1. SUPUESTOS INCLUIDOS Y EXCLUIDOS<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<a href=\"#negocio\">1.1 POR EL TIPO DE NEGOCIO JUR\u00cdDICO: PR\u00c9STAMOS O CR\u00c9DITOS<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#gar\"> 1.2 POR LA GARANT\u00cdA Y POR LA FINALIDAD<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#excl\">1.3 SUPUESTOS EXPRESAMENTE EXCLUIDOS<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#trans\">2. TRANSMISI\u00d3N CON SUBROGACI\u00d3N<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#nov\">3. NOVACI\u00d3N MODIFICATIVA<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0<a href=\"#subr\"> 4. SUBROGACI\u00d3N DE ACREEDOR<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0<a href=\"#personal\"><strong>D) \u00c1MBITO PERSONAL-ESPACIAL<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#normasprot\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">III. NORMAS DE PROTECCI\u00d3N AL PRESTATARIO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 <strong>\u00a0<a href=\"#formularios\">A) INSCRIPCI\u00d3N DE FORMULARIOS EN EL REGISTRO DE C.G.C.<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 \u00a0<a href=\"#tasacion\">B) TASACI\u00d3N DE LOS INMUEBLES<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 \u00a0<a href=\"#control\">C) CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#obpr1\">1. OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#obpr2\">2. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#obnot\">3. OBLIGACIONES DEL NOTARIO: EL ACTA NOTARIAL<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#finalidad\">3.1. FINALIDAD Y CONTENIDO<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#eficacia\">3.2. EFICACIA Y VALOR PROBATORIO. RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO<\/a><\/p>\n<p>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 <a href=\"#cat\">3.3. COMPATIBILIDAD CON EL C\u00d3DIGO DE CONSUMO DE CATALU\u00d1A<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#ll\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">IV. L\u00cdMITES LEGALES A DETERMINADAS CONDICIONES FINANCIERAS<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0 <a href=\"#apertura\">\u00a0<strong>A) COMISI\u00d3N DE APERTURA<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 \u00a0<a href=\"#rembolso\">B) COMISIONES POR REEMBOLSO ANTICIPADO<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 \u00a0<a href=\"#cva\">C) CAUSAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 <a href=\"#demora\">\u00a0D) INTERESES DE DEMORA<\/a><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#abusivas\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">V. CONTROL DE CL\u00c1USULAS ABUSIVAS<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#enlaces\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>ENLACES<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong> <a id=\"intro\"><\/a>INTRODUCCI\u00d3N<\/strong>:<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 5\/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora de los contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario (LCCI), con entrada en vigor el 16 de junio de 2019, transpone parcialmente la Directiva 2014\/17\/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Su objeto, es, seg\u00fan su <strong>art.<\/strong> <strong>1<\/strong>, <em>\u201cestablecer determinadas normas de protecci\u00f3n de las personas f\u00edsicas que sean deudores, fiadores o garantes\u201d<\/em> de los pr\u00e9stamos a que la misma se refiere. Su contenido se estructura en cuatro Cap\u00edtulos, el primero de los cuales se dedica a las <strong>Disposiciones Generales<\/strong>, y los siguientes a cada uno de los tres aspectos diferenciados que el Pre\u00e1mbulo anuncia, al decir que: <em>\u201cEn primer lugar, contiene <strong>normas de transparencia y de conducta<\/strong> que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de cr\u00e9dito, as\u00ed como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre y la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito. En segundo lugar, regula el <strong>r\u00e9gimen jur\u00eddico de los intermediarios de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong> y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el <strong>r\u00e9gimen sancionador<\/strong> para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Ley se complementa con el Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril (RDCCI), publicado en el BOE de 29 de abril de 2019, y cuya Disposici\u00f3n Transitoria Primera establece a su vez que <em>\u201cel desarrollo reglamentario de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, se entender\u00e1 realizado por la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios en cuanto esta no sea contraria a dicha ley y este real decreto\u201d<\/em>. Al efecto, el mismo d\u00eda el BOE publica la Orden ECE\/482\/2019, de 26 de abril (OMCCI), por la que se modifican la Orden EHA\/1718\/2010, de 11 de junio, de regulaci\u00f3n y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la citada Orden EHA\/2899\/2011, cuyo \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n queda ahora determinado en forma equivalente a la de la LCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">RDCCI y OMCCI completan la transposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 1 del RDCCI se\u00f1ala (las letras en negrita son m\u00edas) que el mismo <em>\u201cestablece los requisitos exigibles para <strong>(a)<\/strong> la prestaci\u00f3n de servicios de asesoramiento y <strong>(b)<\/strong> para el registro de los prestamistas inmobiliarios; <strong>(c)<\/strong> las obligaciones de informaci\u00f3n del prestamista inmobiliario al prestatario y <strong>(d)<\/strong> la utilizaci\u00f3n de medios telem\u00e1ticos en la remisi\u00f3n de documentaci\u00f3n por el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado al notario. Asimismo, determina <strong>(e)<\/strong> las caracter\u00edsticas exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de cr\u00e9dito, y sus condiciones\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte, el Pre\u00e1mbulo de la OMCCI nos dice que la misma <em>\u201cestablece <strong>(a)<\/strong> los criterios para la determinaci\u00f3n del ejemplo representativo en relaci\u00f3n con la informaci\u00f3n b\u00e1sica que debe figurar en la publicidad de los pr\u00e9stamos inmobiliarios, <strong>(b)<\/strong> los requisitos m\u00ednimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado y <strong>(c)<\/strong> los plazos y t\u00e9rminos en que debe facilitarse informaci\u00f3n al prestatario en el caso de que se trate de un pr\u00e9stamo concedido en moneda extranjera. Asimismo, aunque no sea materia de transposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE, de 4 de febrero de 2014, <strong>(d)<\/strong> se desarrolla el contenido concreto de la ficha de advertencias estandarizadas, en desarrollo de la habilitaci\u00f3n contenida en la letra a) del apartado 2 de la disposici\u00f3n final decimoquinta\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El conjunto de la regulaci\u00f3n supone un reforzamiento, en el \u00e1mbito que se define, de los tres controles propios de la contrataci\u00f3n con condiciones generales: el control de incorporaci\u00f3n o inclusi\u00f3n (tambi\u00e9n llamado \u201cde transparencia formal\u201d), que se extiende a todas dichas condiciones; el control cualificado o \u201cde transparencia material\u201d, propio en principio de la contrataci\u00f3n con consumidores y de aquellas cl\u00e1usulas que definan el objeto principal del contrato, y el control de abusividad o de contenido del resto de cl\u00e1usulas, esto es las que no definen dicho objeto principal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin perjuicio de algunas referencias puntuales al resto de materias, este estudio, orientado a comentar algunas de las cuestiones que en la aplicaci\u00f3n de la nueva regulaci\u00f3n pueden plantear mayores dudas, sobre todo en un primer momento, atiende principalmente a los dos primeros Cap\u00edtulos de la Ley, y a las normas que en relaci\u00f3n con el contenido de los mismos se incluyen en sus doce Disposiciones Adicionales, cinco Transitorias y diecis\u00e9is Finales, as\u00ed como en el Real Decreto y Orden Ministerial citados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"ambito\"><\/a>II. \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N<\/strong><strong>:<\/strong><\/h2>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"temporal\"><\/a>A)\u00a0 \u00c1MBITO TEMPORAL<\/strong><strong>:<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Conforme al n\u00famero 1 de su <strong>Disposici\u00f3n Transitoria Primera<\/strong>, como regla general la LCCI <em>\u201cno ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor\u201d<\/em>. Sin embargo, en los n\u00fameros siguientes se establecen determinadas excepciones, entre las que destacamos ya la contenida en el n\u00famero 2, relativa a <em>\u201caquellos contratos celebrados con anterioridad, si son objeto de <strong>novaci\u00f3n<\/strong> o de <strong>subrogaci\u00f3n<\/strong> con posterioridad a su entrada en vigor\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, la Disposici\u00f3n Final 3\u00aa de la OMCCI determina, seg\u00fan veremos, una progresiva implantaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n a entregar por el prestamista al cliente, lo que afectar\u00e1 tambi\u00e9n inicialmente al control que de dicha entrega debe efectuar el notario conforme a lo previsto en el art. 15 LCCI.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"subj\"><\/a>B) \u00c1MBITO SUBJETIVO:<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan el art\u00edculo <strong>2.1<\/strong>: <em>\u201c1. Esta Ley ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo concedidos por personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica (\u2026)<\/em>. Existen en primer lugar, por tanto, unos requisitos espec\u00edficos en relaci\u00f3n a los sujetos intervinientes en el contrato, como prestamista y cliente, para que el mismo quede sujeto a las prescripciones contenidas en la Ley.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"prestamista\"><\/a>1. PRESTAMISTA:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tiene que tratarse de personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que realicen la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos de manera profesional, definici\u00f3n propia del \u201cprestamista inmobiliario\u201d que se reitera en el <strong>n\u00famero 2) del art. 4<\/strong>, pero que se ve muy ampliada en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art. 2.1, seg\u00fan el cual <em>\u201cse entender\u00e1 que la actividad de concesi\u00f3n de <strong>pr\u00e9stamos hipotecarios<\/strong> se desarrolla con car\u00e1cter profesional cuando el prestamista, sea persona f\u00edsica o jur\u00eddica, intervenga en el <strong>mercado de servicios financieros<\/strong> con car\u00e1cter empresarial o profesional <strong>o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora<\/strong>\u201d<\/em>. Se nos ocurren al respecto una serie de cuestiones a la hora de interpretar esta norma:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) En primer lugar, hay que atender al hecho de que al hablar en ese p\u00e1rrafo final del art. 2.1 de los \u201cpr\u00e9stamos hipotecarios\u201d podr\u00eda entenderse excluido el segundo de los grupos de pr\u00e9stamos al que como vamos a ver se aplica la LCCI, el de la letra b) del art. 2.1, referido a los pr\u00e9stamos inmobiliarios sin garant\u00eda hipotecaria. De ser as\u00ed, cuando un pr\u00e9stamo de los incluidos en este segundo grupo se conceda de forma ocasional, aunque sea \u201ccon una finalidad exclusivamente inversora\u201d, no se deber\u00eda considerar concedido \u201cde manera profesional\u201d y por tanto no cabr\u00eda entenderlo sujeto a las previsiones de la LCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Por otra parte, debe tenerse en cuenta que los supuestos de hecho que caen dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LCCI \u2013que a diferencia de lo que dispon\u00eda la Orden de 28 de octubre de 2011, no se aplica exclusivamente a las entidades de cr\u00e9dito- podr\u00edan coincidir con los que han venido siendo objeto de regulaci\u00f3n en la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, cuyo art. 1.1 se refer\u00eda <em>\u201ca la contrataci\u00f3n de los consumidores con aquellas personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a) La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de cr\u00e9dito o cualquier otro medio equivalente de financiaci\u00f3n\u2026\u201d<\/em>. Para evitar ese \u201csolapamiento normativo\u201d -en t\u00e9rminos del Pre\u00e1mbulo de la LCCI- la <strong>Disposici\u00f3n Final Novena<\/strong> de la misma modifica dicho art\u00edculo, que pasa a hablar de <em>\u201cla concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios, <strong>distintos a los previstos en el art\u00edculo 2.1.a) y b) de la Ley 5\/2019<\/strong>, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de cr\u00e9dito o cualquier otro medio equivalente de financiaci\u00f3n\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia, la Ley 2\/2009 resultar\u00e1 ahora aplicable \u00fanicamente a los pr\u00e9stamos <strong>hipotecarios<\/strong> en los que no se de ninguna de las condiciones subjetivas ni objetivas de la Ley; esto es, a aqu\u00e9llos que, concedidos de manera <strong>profesional<\/strong> por personas f\u00edsicas o personas jur\u00eddicas distintas de una entidad de cr\u00e9dito, re\u00fanan alguna de las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>que el prestatario sea una persona jur\u00eddica, y no existan personas f\u00edsicas como fiadores o garantes; o bien<\/li>\n<li>que la hipoteca recaiga sobre inmueble no residencial (a expensas de lo que se comentar\u00e1 sobre la cuesti\u00f3n relativa a la naturaleza del inmueble), y el pr\u00e9stamo no tenga la \u201cfinalidad inmobiliaria\u201d del art. 2.1.b) de la ley.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0<\/strong>Los prestamistas profesionales que no sean una entidad de cr\u00e9dito, un establecimiento financiero de cr\u00e9dito o una sucursal en Espa\u00f1a de una entidad de cr\u00e9dito deber\u00e1n haberse inscrito en el registro previsto en el <strong>art. 42.1<\/strong> LCCI, previo cumplir los requisitos que se establecen en el art. 5 del RDCCI. La ley se\u00f1ala que <em>\u201del reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del \u00e1mbito territorial de una Comunidad Aut\u00f3noma corresponder\u00e1 a la autoridad competente designada en cada Comunidad Aut\u00f3noma, en el marco del Cap\u00edtulo I de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo\u201d<\/em>, regulando la Disposici\u00f3n Adicional Segunda del RDCCI la cooperaci\u00f3n del Banco de Espa\u00f1a con dichas autoridades.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) En todo caso, parece necesario detenerse en la caracterizaci\u00f3n que la Ley hace para considerar que la actividad se desarrolla con car\u00e1cter profesional, pues, de faltar alguno de los elementos de dicha caracterizaci\u00f3n el pr\u00e9stamo no quedar\u00eda sujeto a la misma, y hay que entender que tampoco a la ley 2\/2009. En este sentido, recordemos que para la aplicabilidad de la Ley 2\/2009, de 31 de marzo, la DGRN hab\u00eda venido entendiendo suficiente que el prestamista hubiera concedido \u201csimplemente dos pr\u00e9stamos\u201d (Ress. de 11\/07\/2016, 02\/09\/2016, 26\/07\/2017); ahora, al hablar la LCCI de la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos<em> \u201c<strong>aun de forma ocasional<\/strong>\u201d<\/em>, cabe preguntarse si ya el primer pr\u00e9stamo que re\u00fana los elementos que comentamos queda sujeto a la misma, y si la respuesta positiva \u2013de ser la correcta- cabe trasladarla tambi\u00e9n a los pr\u00e9stamos que siguen sujetos a la Ley 2\/2009.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, hay que tener en cuenta que la norma presupone una intervenci\u00f3n <strong><em>\u201cen el mercado de servicios financieros<\/em><\/strong><em>\u201d<\/em>, por lo que habr\u00eda que determinar si una operaci\u00f3n ocasional de pr\u00e9stamo entre dos sujetos que no se han sometido a criterios de oferta y demanda para determinar el precio del servicio se puede realmente entender como efectuada en ese \u201cmercado\u201d<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y tambi\u00e9n se habr\u00eda de decidir cu\u00e1ndo puede entenderse que el pr\u00e9stamo ocasional NO entra en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, por no tener una finalidad <em>\u201c<strong>exclusivamente<\/strong> <strong>inversora<\/strong>\u201d<\/em>. Si seguimos a la RAE cuando define el verbo \u201cinvertir\u201d como <em>\u201cemplear, gastar, colocar un caudal\u201d<\/em>, todo pr\u00e9stamo constituye una inversi\u00f3n. Por tanto, la b\u00fasqueda del supuesto excluido por la norma deber\u00eda hacerse probablemente por una de estas dos v\u00edas: asimilando la \u201cfinalidad inversora\u201d a la b\u00fasqueda de un beneficio, o centr\u00e1ndonos en el hecho de que esa finalidad sea, como se\u00f1ala aqu\u00e9lla, \u201cexclusiva\u201d.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Desde el primer punto de vista, no tendr\u00eda finalidad inversora el pr\u00e9stamo sin inter\u00e9s (por otra parte, excluido en todo caso del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley seg\u00fan el art. 2.4). Pero, \u00bfqu\u00e9 ocurre con aqu\u00e9llos en que el inter\u00e9s puede considerarse meramente compensatorio de la no disponibilidad del capital por el prestamista durante el plazo pactado, sin pretensi\u00f3n de obtener un beneficio real? De admitir que tampoco los mismos tienen dicha finalidad inversora, \u00bfqu\u00e9 inter\u00e9s puede considerarse simplemente compensatorio? \u00bfEl referenciado a un \u00edndice oficial? \u00bfA cu\u00e1l: IPC, inter\u00e9s legal del dinero\u2026?<\/li>\n<li>Y si atendemos a que la sujeci\u00f3n a lo previsto en la LCCI se predica en relaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos ocasionales de finalidad <em>exclusivamente<\/em> inversora, quiz\u00e1 quepa excluir aqu\u00e9llos en que con los mismos se busca ayudar al familiar o amigo prestatario, sin perjuicio de no renunciar a obtener una determinada rentabilidad. Supuesto, tambi\u00e9n, de dif\u00edcil comprobaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Se\u00f1ala Ricardo CABANAS en El Notario del Siglo XXI, n\u00famero 84 que <em>\u201cla profesionalidad est\u00e1 referida a la propia actividad de concesi\u00f3n del cr\u00e9dito, no porque se conceda cr\u00e9dito con ocasi\u00f3n de una actividad profesional diferente, matiz que conviene no descuidar\u201d<\/em>.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"clientes\"><\/a>2. CLIENTES:<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ha de tratarse de personas f\u00edsicas que sean deudores, fiadores o garantes (<strong>art.1<\/strong> y <strong>art. 2.1<\/strong>). La intervenci\u00f3n de una persona f\u00edsica, en cualquiera de dichas posiciones contractuales, determina la concurrencia de este requisito subjetivo de aplicabilidad de la ley. El Pre\u00e1mbulo anticipa lo que aparentemente habr\u00eda de ser una regla general \u2013que luego resulta no ser tal- seg\u00fan la cual no es preciso que se trate de un consumidor, es decir, persona que act\u00fae fuera del \u00e1mbito de su actividad empresarial o profesional. As\u00ed, recuerda que si bien la normativa europea se refiere a los cr\u00e9ditos celebrados con consumidores, tambi\u00e9n incluye la posibilidad de ampliar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n a no consumidores, y a\u00f1ade que <em>\u201cla presente Ley extiende su r\u00e9gimen jur\u00eddico a todas las personas f\u00edsicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliaci\u00f3n de la esfera subjetiva de protecci\u00f3n de la Ley frente a la Directiva sigue la l\u00ednea tradicional de nuestro ordenamiento jur\u00eddico de ampliar el \u00e1mbito de protecci\u00f3n a colectivos como los trabajadores aut\u00f3nomos. As\u00ed se configura el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la vigente normativa de transparencia en materia de cr\u00e9ditos hipotecarios que se regula en el Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo III de la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta declaraci\u00f3n no es plenamente coincidente con los efectos de la doctrina jurisprudencial establecida en sentencia del Pleno de la Sala 1\u00aa del TS, n\u00ba 367\/2016, de 3 de junio de 2016, reiterada, entre otras, en las sentencias n\u00ba 41\/2017, de 20 de enero de 2017, y 8\/2018, de 10 de enero de 2018; doctrina seg\u00fan la cual no procede el control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, y como dec\u00edamos, esa extensi\u00f3n de la Ley a los no consumidores a que se refiere el Pre\u00e1mbulo no alcanza luego en el texto legal a todos los tipos de pr\u00e9stamos, como vamos a ver a continuaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"objetivo\"><\/a>C) \u00c1MBITO OBJETIVO DE APLICACI\u00d3N<\/strong><strong>: <\/strong><\/h3>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"incluidos\"><\/a>1. SUPUESTOS INCLUIDOS Y EXCLUIDOS:<\/h4>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"negocio\"><\/a>1.1 SUPUESTOS INCLUIDOS POR EL TIPO DE NEGOCIO JUR\u00cdDICO: PR\u00c9STAMOS O CR\u00c9DITOS<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>art. 2.3<\/strong> se\u00f1ala expresamente que las referencias que se realizan a los pr\u00e9stamos se entender\u00e1n realizadas indistintamente a pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos. Pero el <strong>art. 4.3<\/strong> contiene una definici\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo de mayor amplitud: <em>\u201cel contrato mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder un pr\u00e9stamo a un prestatario incluido en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 2, en forma de <strong>pago aplazado<\/strong>, <strong>cr\u00e9dito<\/strong> u <strong>otra facilidad de pago similar<\/strong>\u201d<\/em>. Esta extensi\u00f3n alcanzar\u00eda por tanto a otras operaciones, m\u00e1s all\u00e1 del pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito, a las que habr\u00e1 que prestar atenci\u00f3n, como puede ser el leasing inmobiliario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De otra parte, dicha extensi\u00f3n objetiva, unida a la subjetiva que en relaci\u00f3n al \u201cprestamista inmobiliario\u201d se incluye en el art. 2.1, incluyendo al que interviene <em>\u201cen el <strong>mercado de servicios financieros a\u00fan de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora<\/strong>\u201d<\/em>, puede llevar a plantearse la eventual inclusi\u00f3n en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley de operaciones como una compraventa con precio aplazado y devengo de intereses, incluso garantizada con condici\u00f3n resolutoria. Entendemos, no obstante, que el supuesto no encaja en dicho \u00e1mbito, pues en todo caso faltar\u00eda ese requisito de que la finalidad de la operaci\u00f3n para el vendedor sea <em>exclusivamente inversora<\/em>, al estar directamente ligada y subordinada a la venta del inmueble.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"gar\"><\/a>1.2 SUPUESTOS INCLUIDOS POR LA GARANT\u00cdA Y POR LA FINALIDAD<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, para que al pr\u00e9stamo \u2013con la amplitud vista- le sea aplicable la nueva ley debe estar incluido al menos en uno de los dos grupos que se detallan en las letras a) y b) del art. 2.1, las caracter\u00edsticas principales de los cuales se relacionan, respectivamente, con la existencia de garant\u00eda real, y con el destino \u201cinmobiliario\u201d de la financiaci\u00f3n concedida:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha; text-align: justify;\">\n<li><em>pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, tambi\u00e9n se entender\u00e1n como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una funci\u00f3n dom\u00e9stica.<\/em><\/li>\n<li><em>pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que decir que, no obstante, determinar la aplicabilidad o no de la regulaci\u00f3n al concreto supuesto de hecho resulta m\u00e1s complicado de lo debido. En primer lugar, porque frente a esta inicial tipificaci\u00f3n general, la ley contiene despu\u00e9s disposiciones espec\u00edficas que parecen no referirse a ambos grupos, sino a uno u otro. De hecho, y como se\u00f1al\u00e1bamos m\u00e1s arriba, ya en el mismo art\u00edculo 2.1 se aprecia un tratamiento aparentemente distinto, cuando, al considerar determinadas operaciones \u2018ocasionales\u2019 como pr\u00e9stamos concedidos en ejercicio de una actividad \u201cprofesional\u201d, se refiere a los hipotecarios, lo que podr\u00eda llevar a entender no incluido el pr\u00e9stamo ocasional del segundo grupo. Tampoco parece, como veremos, que la comprobaci\u00f3n por el notario de los requisitos de transparencia material y autorizaci\u00f3n del acta regulada en el art. 15 se prevea con car\u00e1cter general, sino \u00fanicamente con relaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria del primer grupo. En otros casos, la disposici\u00f3n particular modifica alguna de las caracter\u00edsticas definidoras del grupo de pr\u00e9stamos al que en principio parece referirse. As\u00ed, en el art. 24, sobre vencimiento anticipado, la naturaleza residencial del inmueble, caracter\u00edstica seg\u00fan el art. 2.1 solo de los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria, se incorpora tambi\u00e9n a los pr\u00e9stamos \u201cde finalidad inmobiliaria\u201d, respecto de los que, en cambio, desaparece el requisito relativo a la condici\u00f3n de consumidor que la norma general de dicho art\u00edculo exige para este tipo de pr\u00e9stamos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En principio, con arreglo a esa tipificaci\u00f3n inicial, para que un pr\u00e9stamo encaje entre los definidos en el primero de los grupos (art. 2.1.a), resulta irrelevante la finalidad del mismo y la condici\u00f3n de consumidor, o no, del cliente; en el segundo (art. 2.1.b), por el contrario, lo irrelevante es la existencia o no de garant\u00eda hipotecaria, pero debiendo el cliente ser un consumidor. Que en ese primer grupo el legislador \u00fanicamente incluya a los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria de inmueble \u201cresidencial\u201d explica alguna norma que podr\u00eda llegar a confundir, como la contenida en el <strong>art. 22.1<\/strong> de la LCCI, seg\u00fan la cual <em>\u201clos contratos de pr\u00e9stamo regulados en esta Ley se formalizar\u00e1n en papel o en otro soporte duradero. En caso de que est\u00e9n garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deber\u00e1n formalizase en escritura p\u00fablica, pudiendo adoptar el formato electr\u00f3nico conforme a la legislaci\u00f3n notarial\u201d<\/em>. El legislador menciona el pr\u00e9stamo hipotecario sobre inmueble de uso residencial porque es el \u00fanico que contempla por raz\u00f3n de la garant\u00eda, sin que, obviamente, ello excluya la necesidad de formalizaci\u00f3n en escritura de cualquier otro pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, tanto si por tener la finalidad inmobiliaria a que se refiere el art. 2.1b) cae dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley, como si no.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0La distinci\u00f3n entre los dos grupos de pr\u00e9stamos que recoge el art. 2.1 LCI es <strong>similar<\/strong> a la que se conten\u00eda en la <strong>Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre<\/strong>, cuyo art. 19 hablaba de pr\u00e9stamos con hipoteca sobre <em>vivienda<\/em> y aquellos \u201ccuya <em>finalidad<\/em> sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre <em>terrenos o edificios construidos o por construir<\/em>\u201d. La diferencia es que la Orden situaba la distinci\u00f3n dentro del Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo III, que regula las \u201cNormas relativas a los cr\u00e9ditos y pr\u00e9stamos hipotecarios\u201d, de modo que en uno y otro caso se trata de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria, result\u00e1ndoles a ambos aplicables las disposiciones contenidas en dicho Cap\u00edtulo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por el contrario, cualquier pr\u00e9stamo de consumo no garantizado con hipoteca, incluidos los que ten\u00edan esa \u201cfinalidad inmobiliaria\u201d, quedaba fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de dichas disposiciones y aparentemente sujeto, dada la remisi\u00f3n contenida en el art. 33 de la Orden, a lo previsto en la Ley 16\/2011, de 24 de junio, de contratos de cr\u00e9dito al consumo. Pero solo aparentemente, porque el art. 3 de dicha ley, siguiendo lo previsto en la Directiva 2008\/48\/CE (art. 2.2.b), excluye de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n precisamente a esos <em>\u201ccontratos de cr\u00e9dito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir\u201d<\/em>, lo cual provocaba que los mismos, si no estaban garantizados con hipoteca, no se beneficiaran de las normas de protecci\u00f3n de una normativa ni de la otra; sin olvidar que, aunque hubieren quedado sujetos a la Ley 16\/2011, el art\u00edculo 5.5 de la misma prev\u00e9, en relaci\u00f3n a los contratos de cr\u00e9dito al consumo cuyo importe total sea superior a 75.000 euros, una aplicaci\u00f3n parcial que excluye, por ejemplo, el derecho de desistimiento que reconoce su art. 28.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora, y en sinton\u00eda con el contenido de la LCCI, la OMCCI rectifica (Art. Segundo, n\u00fameros Cuatro y Cinco) el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las normas contenidas en el Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo III de la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, para hacerlo coincidir con el determinado en el art. 2 LCI. Consecuencia de todo ello es que a partir de la entrada en vigor de la ley, y siempre que el cliente sea un consumidor, el pr\u00e9stamo que, <strong>sea cual sea su importe<\/strong> y <strong>a\u00fan sin garant\u00eda hipotecaria<\/strong>, tenga esa \u201cfinalidad inmobiliaria\u201d (<em>adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir)<\/em>, quedar\u00e1 sujeto a las disposiciones de la misma, si bien ya hemos adelantado la duda, sobre la que volveremos, acerca de si les resulta aplicable el control notarial de transparencia que regula el art. 15.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, se plantean con relaci\u00f3n a ese segundo grupo de pr\u00e9stamos de \u201cfinalidad inmobiliaria\u201d del art. 2.1 b) varias cuestiones:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) La primera, antes comentada, es que, seg\u00fan hemos visto, para que a los mismos les sea aplicable la normativa que estudiamos es necesario que el prestatario, el fiador o el garante <strong>sea un consumidor<\/strong>, requisito que no se exige para los pr\u00e9stamos hipotecarios. Cabe mencionar, en relaci\u00f3n a los supuestos dudosos, que seg\u00fan el Considerando 12 de la Directiva <em>\u201cen el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con las actividades comerciales o empresariales o con la profesi\u00f3n de la persona en cuesti\u00f3n y dichas actividades comerciales o empresariales, o dicha profesi\u00f3n son tan limitadas que no predominan en el contexto general del contrato, dicha persona debe ser considerada un consumidor\u201d<\/em>. En un sentido diferente, recordar que la DGRN, en Resoluci\u00f3n de 31 de octubre de 2017, entendi\u00f3 no aplicable la normativa de protecci\u00f3n a consumidores y usuarios si la persona f\u00edsica que garantiza una deuda de una sociedad, asumida por esta en el \u00e1mbito de su actividad empresarial, act\u00faa por raz\u00f3n de los v\u00ednculos funcionales que mantiene con la sociedad, como ser socio, administrador o apoderado de la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Respecto a qu\u00e9 debe entenderse por \u201c<strong>conservar derechos de propiedad<\/strong>\u201d inmobiliaria como finalidad del pr\u00e9stamo, parece que la interpretaci\u00f3n literal es la correcta: no se trata de la conservaci\u00f3n material del inmueble, sino de los derechos sobre el mismo (aunque quiz\u00e1 la propiedad pueda no ser el \u00fanico). As\u00ed, vemos que el Considerando 15 de la Directiva<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>, se refiere a <em>\u201clos contratos de REFINANCIACI\u00d3N u otros contratos de cr\u00e9dito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas\u201d<\/em>. En este caso, por tanto, el prestatario habr\u00e1 de ser propietario del inmueble, y se dir\u00eda que de lo que se trata es de evitar, a trav\u00e9s del cr\u00e9dito, la p\u00e9rdida de los derechos sobre el mismo, m\u00e1s que financiar la ejecuci\u00f3n de obras de conservaci\u00f3n material, y sin perjuicio, como dice Ricardo CABANAS<a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><sup>[ii]<\/sup><\/a>, de que la rehabilitaci\u00f3n integral pueda equipararse a la construcci\u00f3n del edificio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este mismo sentido, dicho Considerando se refiere a la aplicaci\u00f3n de la Directiva tambi\u00e9n a los cr\u00e9ditos \u201cde renovaci\u00f3n\u201d, pero siempre que est\u00e9n garantizados, porque ello les sit\u00faa en el primer grupo, el de los <em>\u201cpr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria residencial\u201d<\/em>. De otro modo, tales cr\u00e9ditos quedar\u00edan fuera del \u00e1mbito de la Directiva, como expresamente se\u00f1ala despu\u00e9s el Considerando 18, que desvincula as\u00ed el concreto concepto de \u201crenovaci\u00f3n\u201d de la idea de \u201cconservaci\u00f3n de derechos de propiedad\u201d<a href=\"#_edn3\" name=\"_ednref3\"><sup>[iii]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Por otra parte, debe resolverse <strong>de qu\u00e9 tipo ha de ser el inmueble<\/strong> cuya propiedad se quiere adquirir o conservar. As\u00ed como en relaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos que incorporen la garant\u00eda real la norma es clara al referirse a inmuebles \u201cde uso residencial\u201d, no existe esta concreci\u00f3n cuando se refiere a pr\u00e9stamos \u201ccuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles\u201d, que, en principio, podr\u00edan por tanto ser tambi\u00e9n no residenciales. Y esta extensi\u00f3n del \u00e1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n encontrar\u00eda apoyo en la propia Directiva, que en su Considerando 13 nos dice que <em>\u201csi bien la presente Directiva regula los contratos de cr\u00e9dito que est\u00e1n relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, ello no impide que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas de conformidad con la presente Directiva para proteger a los consumidores en relaci\u00f3n con los contratos de cr\u00e9dito, ni que regulen de otro modo dichos contratos\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, mientras que la extensi\u00f3n subjetiva de la aplicabilidad de la Ley a los no consumidores, concretada en el texto legal a los pr\u00e9stamos del art. 2.1.b), es anunciada y argumentada por el legislador en el Pre\u00e1mbulo, no ocurre lo mismo en cuanto a esta posible extensi\u00f3n objetiva a los inmuebles no residenciales que parece darse en el caso de los pr\u00e9stamos del art. 2.1.b). Por el contrario, el Pre\u00e1mbulo alude constantemente a las referencias que en la Directiva se hacen al destino residencial del inmueble<a href=\"#_edn4\" name=\"_ednref4\"><sup>[iv]<\/sup><\/a>; como tambi\u00e9n sorprende que, frente a lo dispuesto en los art\u00edculos 1 y 2 al determinar con car\u00e1cter general el objeto y \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley -distinguiendo con claridad entre los dos tipos de pr\u00e9stamos ya mencionados, y exigiendo solo en cuanto al primero de ellos la naturaleza residencial del inmueble- el <strong>art. 24<\/strong>, al regular, de modo imperativo, el vencimiento anticipado, se refiera como veremos a ese uso residencial tanto para uno como para otro grupo de pr\u00e9stamos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2019, dictada en respuesta a una consulta del Consejo General del Notariado (que no hac\u00eda referencia a esta cuesti\u00f3n concreta), la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado parece asumir esta limitaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley a los inmuebles residenciales, al se\u00f1alar que la misma (punto 2) \u201csupone importantes novedades en la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos <em>destinados a la financiaci\u00f3n de inmuebles de car\u00e1cter residencial<\/em>\u201d, aunque m\u00e1s tarde, al hablar del acta notarial que regula el art. 15, nos dice (punto 5) que la misma ser\u00e1 \u201cla piedra de toque sobre la que ha de girar la concertaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios <em>sobre bienes inmuebles<\/em> en Espa\u00f1a\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si la extensi\u00f3n del \u00e1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n de la ley supone un beneficio para el cliente, por el incremento de protecci\u00f3n que conlleva, parece que -sin perjuicio de que solo en los casos de inmueble residencial resulten aplicables normas concretas como la del art. 24 en relaci\u00f3n al vencimiento anticipado- a la espera de una interpretaci\u00f3n m\u00e1s contundente habr\u00eda que entender incluidos entre los supuestos de este segundo grupo todos los pr\u00e9stamos que tengan la finalidad rese\u00f1ada en el art. 2.1.b), con independencia de la naturaleza del inmueble.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> El Considerando 15 de la Directiva se\u00f1ala: <em>\u201cEl objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de cr\u00e9dito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protecci\u00f3n. Procede, por tanto, que se aplique <\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>a los cr\u00e9ditos GARANTIZADOS mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del cr\u00e9dito, <\/em><\/li>\n<li><em>a los contratos de refinanciaci\u00f3n u otros contratos de cr\u00e9dito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a CONSERVAR derechos sobre bienes inmuebles o fincas, <\/em><\/li>\n<li><em>y a los cr\u00e9ditos utilizados para ADQUIRIR bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiaci\u00f3n temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro, <\/em><\/li>\n<li><em>as\u00ed como a los cr\u00e9ditos garantizados destinados a la RENOVACI\u00d3N de bienes inmuebles para uso residencial\u201d.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> Ricardo CABANAS, \u201cLa nueva Ley reguladora de los Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario\u201d. Diario La Ley, N\u00ba 9379, Secci\u00f3n Doctrina, 18 de Marzo de 2019, Editorial Wolters Kluwer<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref3\" name=\"_edn3\">[iii]<\/a> En el Considerando 18 de la Directiva, el legislador europeo hace notar que existe un grupo de consumidores a los que ni esta Directiva ni la 2008\/48\/CE, de contratos de cr\u00e9dito al consumo, brinda la protecci\u00f3n buscada, y son aquellos que suscriben <em>\u201ccontratos de cr\u00e9dito <strong>no garantizados<\/strong> que tengan por finalidad la <strong>renovaci\u00f3n<\/strong> de un bien inmueble de uso residencial y que entra\u00f1en un cr\u00e9dito cuyo importe total <strong>exceda de 75000 EUR<\/strong>\u201d<\/em>. Por ello advierte que tales cr\u00e9ditos <em>\u201ddeben entrar en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Directiva 2008\/48\/CE con el fin de asegurar un nivel de protecci\u00f3n equivalente a aquellos consumidores, y para evitar un vac\u00edo de regulaci\u00f3n entre dicha Directiva y la presente Directiva. La Directiva 2008\/48\/CE debe por tanto modificarse en consecuencia\u201d<\/em>. Es obvio que la no inclusi\u00f3n de tales cr\u00e9ditos dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, deriva de que no se entiende incluidos en ninguno de los dos grupos mencionados: ni est\u00e1n garantizados, ni tienen como finalidad <em>\u201cadquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir\u201d<\/em>, lo que evidencia que la \u201crenovaci\u00f3n\u201d no encaja entre tales supuestos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref4\" name=\"_edn4\">[iv]<\/a> Se\u00f1ala el Pre\u00e1mbulo: <em>\u201cLa Directiva 2014\/17\/UE establece un r\u00e9gimen espec\u00edfico de protecci\u00f3n de las personas consumidoras que tengan la condici\u00f3n de prestatarios, garantes o titulares de garant\u00edas en pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles <strong>de uso residencial<\/strong>, o cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles <strong>de uso residencial<\/strong>. En la Uni\u00f3n Europea, cuyo derecho goza del principio de primac\u00eda frente al derecho nacional, la <strong>vivienda<\/strong> est\u00e1 reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34\/13, donde con toda contundencia se manifiesta que \u00abEn el Derecho de la Uni\u00f3n, el derecho a la <strong>vivienda<\/strong> es un derecho fundamental garantizado por el art\u00edculo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideraci\u00f3n al aplicar la Directiva 93\/13\u00bb. La normativa europea se refiere a los cr\u00e9ditos celebrados con consumidores que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garant\u00eda, en relaci\u00f3n con bienes inmuebles <strong>de uso residencial<\/strong>\u2026\u201d<\/em>.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"excl\"><\/a>1.3 SUPUESTOS EXPRESAMENTE EXCLUIDOS<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se recogen en el <strong>art. 2.4<\/strong>, que se refiere a seis supuestos, de los que los cinco primeros presentan condiciones espec\u00edficas que hacen que la inversi\u00f3n, en t\u00e9rminos de b\u00fasqueda de beneficio econ\u00f3mico, no exista o no constituya la finalidad exclusiva del prestamista, lo que justificar\u00eda la no aplicabilidad de la ley, aun cuando en principio tales supuestos encajaren en alguno de los tipos antes vistos:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha; text-align: justify;\">\n<li><em>concedidos <strong>por un empleador a sus empleados<\/strong>, a t\u00edtulo accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al p\u00fablico en general,<\/em><\/li>\n<li><em>concedidos <strong>sin intereses y sin ning\u00fan otro tipo de gastos<\/strong>, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garant\u00eda del pr\u00e9stamo,<\/em><\/li>\n<li><em>concedidos en forma de <strong>facilidad de descubierto<\/strong> y que tengan que reembolsarse en el <strong>plazo de un mes<\/strong>,<\/em><\/li>\n<li><em>resultado de un <strong>acuerdo alcanzado ante un \u00f3rgano jurisdiccional<\/strong>, arbitral, o en un procedimiento de conciliaci\u00f3n o mediaci\u00f3n,<\/em><\/li>\n<li><em>relativos al pago <strong>aplazado, sin gastos, de una deuda existente<\/strong>, siempre que no se trate de contratos de pr\u00e9stamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Plantea dudas, sin embargo, el caso de esta \u00faltima letra e). Si el aplazamiento de pago es efectivamente, a los efectos de la ley, una forma de pr\u00e9stamo (art. 4.3), pero el art. 2.4 ya excluye en su letra b) la aplicabilidad de la misma a los contratos de pr\u00e9stamo \u201cconcedidos sin intereses y sin ning\u00fan otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garant\u00eda del pr\u00e9stamo\u201d, hay que preguntarse por la raz\u00f3n de esa expresa referencia a\u00f1adida al supuesto del pr\u00e9stamo \u201crelativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente\u201d; sentido que habr\u00e1 que buscar en ese \u00faltimo requisito negativo, que de concurrir actuar\u00eda como contraexcepci\u00f3n, reconduciendo a la aplicabilidad de la ley al supuesto de hecho: \u201csiempre que no se trate de contratos de pr\u00e9stamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tal requisito o caracter\u00edstica (la garant\u00eda hipotecaria sobre inmueble residencial) podr\u00eda te\u00f3ricamente referirse a la actual operaci\u00f3n de aplazamiento de pago \u2013insistimos, una forma de pr\u00e9stamo ex art. 4.3- o a la deuda existente. En el primer caso, el supuesto no excepcionado de la aplicabilidad de la ley ser\u00eda el del <strong>pr\u00e9stamo garantizado por una hipoteca sobre bien inmueble de uso residencial, relativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente<\/strong>. Sin embargo, el sometimiento a la ley de este supuesto contradir\u00eda la excepci\u00f3n previamente recogida en la letra b) del mismo art\u00edculo 2.4, relativo, en general, a los pr\u00e9stamos sin intereses y sin ning\u00fan otro tipo de gastos. Por contra, si la garant\u00eda de hipoteca sobre inmueble residencial debe entenderse en referencia a la deuda existente, el supuesto no excepcionado ser\u00eda el del <strong>pr\u00e9stamo<\/strong> <strong>relativo al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente derivada de un pr\u00e9stamo hipotecario sobre inmueble residencial<\/strong>; lo cual resultar\u00eda coherente con la aplicabilidad de la ley a los supuestos de novaci\u00f3n de tales pr\u00e9stamos, aplicaci\u00f3n que proceder\u00e1 incluso si la novaci\u00f3n consiste en un aplazamiento de pago sin gastos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si esta es la interpretaci\u00f3n correcta, habr\u00e1 que entender en cambio no aplicable el r\u00e9gimen de la LCCI cuando la deuda existente tiene cualquier otro origen, aunque su aplazamiento de pago se garantice ahora con hipoteca de inmueble residencial, siempre que el mismo se estipule sin gastos. Lo cual, por otra parte, significar\u00eda, caso de que dicha deuda tenga origen en un pr\u00e9stamo de \u201cfinalidad inmobiliaria\u201d de los de la letra b) del art. 2.1, que, pese a la regla general, que veremos, de aplicaci\u00f3n de la ley a las novaciones sin distinci\u00f3n entre los dos tipos de pr\u00e9stamos a que se refiere dicho art\u00edculo, este caso concreto de novaci\u00f3n no quedar\u00eda sujeto a esta regulaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u00faltimo supuesto del art. 2.4 es el que hace referencia a la hipoteca inversa:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><em>f) hipoteca inversa<\/em><\/strong><em> en que el prestamista:<\/em><\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-roman; text-align: justify;\">\n<li><em>desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos peri\u00f3dicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y<\/em><\/li>\n<li><em>no persigue el reembolso del pr\u00e9stamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisi\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La regulaci\u00f3n de la hipoteca inversa pasa ahora a estar incluida en un nuevo Cap\u00edtulo II bis introducido en el T\u00edtulo III de la Orden EHA\/2899\/2011 por el Art\u00edculo Segundo, n\u00famero Catorce de la OMCCI. El Pre\u00e1mbulo de esta justifica dicha medida en la necesidad de \u201celiminar todo atisbo de inseguridad jur\u00eddica sobre el mantenimiento del r\u00e9gimen actual de protecci\u00f3n de este producto\u201d que pudiera derivarse del hecho de que una parte del r\u00e9gimen de dicha figura, contenido en la citada Orden EHA\/2899\/2011, estaba basado en remisiones a disposiciones de la misma que regulaban los pr\u00e9stamos hipotecarios y que ahora han perdido vigencia con la aprobaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, que no se aplica a las hipotecas inversas.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong><u>TRANSMISI\u00d3N CON SUBROGACI\u00d3N<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La <strong>Disposici\u00f3n Adicional Sexta<\/strong> se\u00f1ala que <em>\u201cLas disposiciones previstas en esta Ley ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los supuestos de <strong>subrogaci\u00f3n de deudor<\/strong> en la obligaci\u00f3n personal cuando la misma se produzca con ocasi\u00f3n de la <strong>transmisi\u00f3n del bien hipotecado<\/strong> y a los de novaci\u00f3n modificativa del contrato de pr\u00e9stamo\u201d<\/em>. Y ello, como ve\u00edamos al principio, se producir\u00e1, con arreglo a la <strong>Disposici\u00f3n Transitoria Primera, n\u00famero 2<\/strong>, incluso en relaci\u00f3n a <em>\u201caquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novaci\u00f3n o de subrogaci\u00f3n con posterioridad a su entrada en vigor\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que se refiere al supuesto de subrogaci\u00f3n pasiva o de deudor, que aqu\u00ed comentamos, y aunque, como vemos, la Disposici\u00f3n Transitoria no establece distinci\u00f3n entre tipos de pr\u00e9stamo, habr\u00e1 que entender preferente la norma que se contiene en la Disp. Ad. Sexta y que, al referirse a la \u201ctransmisi\u00f3n del bien hipotecado\u201d, remite al primero de los grupos mencionados anteriormente, <em>\u201cpr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria residencial\u201d,<\/em> que constituye en realidad el que con m\u00e1s probabilidad puede presentar dicho pacto. Es cierto que la D.A. 6\u00aa no exige el destino residencial del inmueble, pero no tendr\u00eda sentido circunscribir la aplicaci\u00f3n de la ley con car\u00e1cter general a los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre inmueble residencial, y extenderla a cualquier otro tipo de inmuebles si la posici\u00f3n contractual deudora se asume por subrogaci\u00f3n en un pr\u00e9stamo anterior. En todo caso, queda excluido el caso \u2013mucho menos habitual- de transmisi\u00f3n con subrogaci\u00f3n del comprador en un pr\u00e9stamo de los del <em>\u201csegundo grupo\u201d<\/em>, esto es, aqu\u00e9l que, sin estar garantizado hipotecariamente, tuvo en su momento como objeto adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estar\u00edamos por tanto, cuando la transmisi\u00f3n es por t\u00edtulo de compraventa, ante el supuesto del primer p\u00e1rrafo del art. 118 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual <em>\u201cen caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogar\u00e1 no s\u00f3lo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambi\u00e9n en la obligaci\u00f3n personal con ella garantizada, quedar\u00e1 el primero desligado de dicha obligaci\u00f3n, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o t\u00e1cito\u201d<\/em>. Pero la aplicabilidad de la ley en tal caso -que incluir\u00eda la previa comparecencia del comprador ante el notario a fin del otorgamiento del acta que regula el art\u00edculo 15- exige que con anterioridad a la compraventa el acreedor haya mostrado su intenci\u00f3n de aceptar la subrogaci\u00f3n, pues de otro modo no puede exigirse al mismo el cumplimiento de las obligaciones de informaci\u00f3n y entrega de documentaci\u00f3n que integran su \u201cdeber de transparencia\u201d. De hecho, la entrega de la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Personalizada (FEIN) prevista ahora en la LCCI, una vez adquiera la condici\u00f3n de oferta vinculante, debe entenderse como un aut\u00e9ntico consentimiento anticipado a esa subrogaci\u00f3n, que adem\u00e1s har\u00eda innecesaria, a mi entender, la comparecencia del acreedor hipotecario en la escritura de transmisi\u00f3n, salvo, claro est\u00e1, que exista adem\u00e1s una novaci\u00f3n de condiciones que quiera recogerse en dicha misma escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En principio, lo anterior no quiere decir que no sea posible que las partes convengan una subrogaci\u00f3n en la deuda hipotecaria sin contar \u2013o antes de contar- con el consentimiento del prestamista (y aun sin su conocimiento), pues, con independencia del riesgo que pueda implicar<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\">[i]<\/a>, la asunci\u00f3n de la deuda pendiente por el comprador es siempre un acuerdo posible entre las partes sobre la forma de pago, total o parcial, del precio. Esta posibilidad, sin embargo, hay que entenderla ahora sujeta, trat\u00e1ndose de transmisiones empresariales, a lo previsto en la <strong>Disposici\u00f3n Adicional S\u00e9ptima<\/strong> de la LCCI, seg\u00fan la cual <em>\u201cel empresario que, con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogaci\u00f3n de \u00e9ste en la obligaci\u00f3n personal de un pr\u00e9stamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario an\u00e1lisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de informaci\u00f3n precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiaci\u00f3n hipotecaria\u201d<\/em>. No trat\u00e1ndose de transmisiones empresariales, hay que entender que s\u00ed cabe la transmisi\u00f3n con pacto de subrogaci\u00f3n sin necesidad de esa comunicaci\u00f3n previa, pacto al que, a falta del necesario consentimiento del acreedor, no ser\u00eda aplicable la ley, como tampoco lo ser\u00e1 cuando el comprador retiene el importe correspondiente al saldo pendiente de la obligaci\u00f3n garantizada, sin subrogaci\u00f3n en esta y a los exclusivos efectos del posterior pago al acreedor, por cuenta del vendedor y a fin de cancelar la hipoteca<a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\">[ii]<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, la transmisi\u00f3n con subrogaci\u00f3n se puede producir, obviamente, en virtud de negocios distintos de la compraventa, que habr\u00e1 que entender sujetos a la regulaci\u00f3n si re\u00fanen los requisitos necesarios. No se reunir\u00e1n dichos requisitos, por ejemplo, en el caso de aportaci\u00f3n de finca hipotecada a una sociedad, pero s\u00ed en el de donaci\u00f3n de la misma. Habr\u00e1 casos en que la cuesti\u00f3n plantee m\u00e1s dudas, como por ejemplo la disoluci\u00f3n de condominio, que, aparentemente, no deber\u00eda verse sometida a los requerimientos de la LCCI si el adjudicatario ya era deudor del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"2\">\n<li><strong><u>NOVACI\u00d3N MODIFICATIVA <\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La Disp. Ad. 6\u00aa y la Disp. Trans. 1\u00aa, 2 se refieren tambi\u00e9n, junto con la subrogaci\u00f3n, a la novaci\u00f3n modificativa, si bien en este caso no existe referencia alguna que concrete la aplicabilidad de la ley a los supuestos de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, por lo que podr\u00eda entenderse que se extiende tambi\u00e9n a los del segundo grupo, es decir, a la novaci\u00f3n modificativa de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos que tuvieron como objeto adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles (con las dificultades que detectar dicha circunstancia puede llegar a presentar), aunque no exista garant\u00eda hipotecaria, e incluso de aqu\u00e9llos que se hubieren otorgado antes de la entrada en vigor de la ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al supuesto espec\u00edfico de novaci\u00f3n que suponga un cambio de inter\u00e9s variable a fijo se refiere, de una parte, el <strong>art. 23.6<\/strong>, limitando la compensaci\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada (amortizaci\u00f3n que no se entiende bien por qu\u00e9 se asocia a tal supuesto de novaci\u00f3n); de otra, la <strong>Disposici\u00f3n Adicional Novena<\/strong>, que se\u00f1ala que para el c\u00e1lculo de los honorarios notariales de la escritura correspondiente se aplicar\u00e1 lo dispuesto en la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, lo que podr\u00eda significar la aplicaci\u00f3n del arancel correspondiente a los \u00abDocumentos sin cuant\u00eda\u00bb previsto en el n\u00famero 1 del Real Decreto 1426\/1989, de 17 de noviembre<a href=\"#_edn3\" name=\"_ednref3\"><strong><sup>[iii]<\/sup><\/strong><\/a>. Curiosamente, aunque la Disposici\u00f3n Adicional Novena se titula \u201cHonorarios notariales y registrales en la subrogaci\u00f3n o en la novaci\u00f3n modificativa de pr\u00e9stamos hipotecarios por cambio de tipo de inter\u00e9s variable a fijo\u201d, la norma no contiene a continuaci\u00f3n disposici\u00f3n alguna relativa a los honorarios registrales.<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\" start=\"3\">\n<li><strong><u>SUBROGACI\u00d3N DE ACREEDOR<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La subrogaci\u00f3n de acreedor, en tanto que supondr\u00e1 tambi\u00e9n \u2013en principio- una novaci\u00f3n objetiva, quedar\u00e1 incluida entre los supuestos a que se refiere la Disposici\u00f3n Adicional Sexta, y ello tanto si el pr\u00e9stamo inicial es anterior o posterior a la entrada en vigor de la misma. Sin olvidar que, en cualquier caso, y por tanto aunque no hubiera esa novaci\u00f3n de condiciones, para el nuevo acreedor la operaci\u00f3n constituye una concesi\u00f3n de pr\u00e9stamo que, de reunir las caracter\u00edsticas de los indicados en el art. 2.1, est\u00e1 sujeta a la LCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De modo expreso, la ley se refiere a la subrogaci\u00f3n acreedora con relaci\u00f3n a tres cuestiones:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>en primer lugar, para modificar (<strong>Disposici\u00f3n Final Tercera<\/strong>) el art. 2 de la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, relativo al procedimiento de subrogaci\u00f3n, destacando entre los cambios operados la sustituci\u00f3n del derecho de la entidad primitiva a enervar la subrogaci\u00f3n por la posibilidad de <em>\u201cofrecer al deudor una modificaci\u00f3n de las condiciones de su pr\u00e9stamo, en los t\u00e9rminos que estime convenientes\u201d<\/em>; lo que significa que el deudor no va a estar obligado a mantener su pr\u00e9stamo en dicha entidad, aunque esta le iguale las condiciones que le ofrece otra.<\/li>\n<li>de otra parte, para regular la compensaci\u00f3n a favor del prestamista subrogado por los gastos que soport\u00f3 con ocasi\u00f3n de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo. As\u00ed, se\u00f1ala el n\u00famero 1 del art. 14 (ubicaci\u00f3n que no parece muy adecuada, al referirse dicho art\u00edculo a las \u201cnormas de transparencia en la comercializaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios\u201d) que <em>\u201csi durante el periodo de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, el prestamista subrogado deber\u00e1 ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo al subrogado conforme a los apartados anteriores\u201d<\/em>, se\u00f1alando a continuaci\u00f3n el modo de calcular el importe de dicha compensaci\u00f3n.<\/li>\n<li>por \u00faltimo, para \u201cbonificar\u201d la subrogaci\u00f3n que suponga un cambio de inter\u00e9s variable a fijo, de la misma forma comentada antes para la novaci\u00f3n: limitando la comisi\u00f3n de amortizaci\u00f3n anticipada a la p\u00e9rdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el m\u00e1ximo del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, y solo si dicha subrogaci\u00f3n tiene lugar durante los 3 primeros a\u00f1os de vigencia del contrato de pr\u00e9stamo (<strong> 23.6<\/strong>); y determinando en la ya citada Disp. Ad. Novena los honorarios notariales por remisi\u00f3n a la ley 2\/94, de 30 de marzo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Podemos recordar el derecho de desistimiento del comprador que no obtenga la financiaci\u00f3n pretendida que regula el nuevo art\u00edculo 621-49 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> Por las mismas razones, no se aplicar\u00e1 la ley a los supuestos del segundo p\u00e1rrafo del citado art. 118 LH: <em>\u201csi no se hubiere pactado la transmisi\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligaci\u00f3n fuere \u00e9sta satisfecha por el deudor que vendi\u00f3 la finca, quedar\u00e1 subrogado \u00e9ste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref3\" name=\"_edn3\">[iii]<\/a> Recordemos que el Real Decreto-ley 18\/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, dispone en su Disposici\u00f3n Adicional Segunda que <em>\u201cpara determinar los honorarios notariales de las escrituras de novaci\u00f3n, subrogaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios se aplicar\u00e1, por todos los conceptos, el n\u00famero 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un m\u00ednimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicar\u00e1 el n\u00famero 7 del arancel a partir del folio quincuag\u00e9simo primero inclusive\u201d<\/em>. La Instrucci\u00f3n de la DGRN de 31 de mayo de 2012 entendi\u00f3 que dicha norma se aplica a todas las escrituras de novaci\u00f3n, subrogaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de hipoteca, pese a que con la misma no se modificaba expresamente el art. 8 de la Ley 2\/1994, que sigue se\u00f1alando la aplicabilidad del arancel correspondiente a los \u00abDocumentos sin cuant\u00eda\u00bb previstos en el n\u00famero 1 del Real Decreto 1426\/1989. La remisi\u00f3n ahora a la Ley 2\/1994 plantea la cuesti\u00f3n de si en los supuestos de subrogaci\u00f3n o novaci\u00f3n con cambio de inter\u00e9s variable va a volver a ser de aplicaci\u00f3n dicho n\u00famero 1 del Arancel.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"normasprot\"><\/a>III. NORMAS DE PROTECCI\u00d3N AL PRESTATARIO: EL ACTA NOTARIAL PREVIA AL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO <\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las normas de protecci\u00f3n al prestatario vienen establecidas en el Cap\u00edtulo II de la Ley, del que nos interesa ante todo la Secci\u00f3n 1\u00aa, Disposiciones Generales, que comprende los arts. 5 a 15 e incluye disposiciones directamente relacionadas con el control de incorporaci\u00f3n o de transparencia formal y con el control cualificado o de transparencia material. Sin embargo, ya antes, en el <strong>art. 3<\/strong>, se contiene una norma b\u00e1sica a la hora de aplicar aqu\u00e9llas, relativa al <em>\u201cCar\u00e1cter irrenunciable\u201d<\/em> de las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo, las cuales <em>\u201ctendr\u00e1n car\u00e1cter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario\u201d<\/em>. En consecuencia, se a\u00f1ade, <em>\u201cser\u00e1n nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 6 del C\u00f3digo Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La parte m\u00e1s importante de la regulaci\u00f3n contenida en la citada Secci\u00f3n 1\u00aa es, desde el punto de vista notarial, la destinada a las obligaciones relacionadas con el principio de transparencia material (<strong>arts. 10<\/strong> y <strong>14<\/strong>) y el control de las mismas (<strong>art. 15<\/strong>). Por lo dem\u00e1s, se regula el modo de cumplir con una serie de principios gen\u00e9ricos referentes a la actuaci\u00f3n en la actividad de concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos inmobiliarios (<strong>arts. 5 <\/strong>y <strong>9<\/strong>), a su publicidad (<strong>art. 6<\/strong>) y a la evaluaci\u00f3n de la solvencia del potencial prestatario (<strong>arts. 11<\/strong>y <strong>12<\/strong>), incluy\u00e9ndose asimismo normas sobre la TAE (<strong>art. 8<\/strong>), inscripci\u00f3n en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n (<strong>art. 7<\/strong>), y tasaci\u00f3n de la finca (<strong>art. 13<\/strong>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Las disposiciones de la Ley han sido complementadas y\/o desarrolladas en el RDCCI y en la OMCCI. As\u00ed, el primero incluye, en sus art\u00edculos 6 a 10, normas relativas a la informaci\u00f3n que debe facilitarse al prestatario <strong>durante la vigencia<\/strong> <strong>del pr\u00e9stamo<\/strong>, o a los sucesores del prestatario, fiador o garante al fallecimiento de su respectivo causante, mientras que los art\u00edculos 11 y 12 se refieren a los medios telem\u00e1ticos para la remisi\u00f3n de documentaci\u00f3n por el prestamista al notario, regulando, respectivamente, los principios y requisitos t\u00e9cnicos (art. 11) y el procedimiento de remisi\u00f3n (art. 12). Por su parte, en la OMCCI se modifica (Art\u00edculo Primero) la Orden EHA\/1718\/2010, de 11 de junio, de regulaci\u00f3n y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y en el Art\u00edculo Segundo la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios, en los aspectos se\u00f1alados al principio de este estudio y que, en su mayor parte, se comentan a lo largo del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antes de centrarnos en las obligaciones de transparencia material, comentaremos lo dispuesto en los art\u00edculos 7 y 13 de la Ley, antes citados.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"formularios\"><\/a>A) INSCRIPCI\u00d3N DE FORMULARIOS EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACI\u00d3N<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Las obligaciones del contratante predisponente que han de ser objeto del control de transparencia formal tienden a garantizar la posibilidad de conocimiento (no el efectivo conocimiento) por el adherente de las condiciones generales y cl\u00e1usulas predispuestas, las cuales, adem\u00e1s de cumplir los requisitos de <em>perceptibilidad<\/em>, <em>comprensibilidad<\/em> y <em>concreci\u00f3n<\/em> en su redacci\u00f3n<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>, deben ser entregadas o resultar accesibles por dicho adherente. Al respecto, el <strong>art. 7<\/strong>, titulado \u201c<strong>Obligaciones de transparencia en relaci\u00f3n con los contratos<\/strong>\u201d, impone ahora a los prestamistas la obligaci\u00f3n, en relaci\u00f3n a <em>\u201clas cl\u00e1usulas contractuales utilizadas en los contratos de <strong>pr\u00e9stamo inmobiliario<\/strong> que tengan el car\u00e1cter de condiciones generales de la contrataci\u00f3n\u201d<\/em>, de inscribir las mismas en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n previsto en el art\u00edculo 11 de la Ley 7\/1998, de 13 de abril \u2013m\u00e1s correctamente, depositarlas, como resulta luego del art. 11.2 LCGC, modificado por la Disp. Final Cuarta de la LCCI- as\u00ed como la de tenerlas disponibles en su p\u00e1gina web, y, si no disponen de ella, en sus establecimientos abiertos al p\u00fablico. Esta obligaci\u00f3n se reitera en el <strong>art. 14.6<\/strong>, seg\u00fan el cual <em>\u201clas empresas prestamistas deber\u00e1n tener a disposici\u00f3n de las personas prestatarias los <strong>formularios<\/strong> de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n que utilicen, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 7\u201d<\/em>. La amplitud de los t\u00e9rminos utilizados (\u201cpr\u00e9stamo inmobiliario\u201d) llevar\u00eda a entender, dado que todo pr\u00e9stamo puede tener la finalidad inmobiliaria a que se refiere el art. 2.1.b, que dicha obligaci\u00f3n se extender\u00eda a las condiciones generales de cualquier tipo de pr\u00e9stamo o \u201cforma de pago aplazado, cr\u00e9dito u otra facilidad de pago similar\u201d. Sin embargo, cuando como complemento de dichas normas la <strong>Disposici\u00f3n Final Cuarta<\/strong> modifica la Ley de CGC lo hace introduciendo en su art. 11.2 un p\u00e1rrafo conforme al cual <em>\u201clos formularios de los <strong>pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong> comprendidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, deber\u00e1n depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercializaci\u00f3n\u201d<\/em>. De nuevo, por tanto, la referencia aqu\u00ed al \u00e1mbito hipotecario puede plantear dudas en relaci\u00f3n al alcance de la obligaci\u00f3n en relaci\u00f3n a esos pr\u00e9stamos del art. 2.1.b, y entender que, a pesar de que el art. 7 hable de \u201cpr\u00e9stamos inmobiliarios\u201d, la obligaci\u00f3n de dep\u00f3sito que en el mismo se establece solo alcanza, como resultar\u00eda del nuevo texto del art. 11.2 LCGC, a los garantizados con hipoteca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, la obligaci\u00f3n que se impone puede llevar a una simplificaci\u00f3n de las minutas utilizadas en estos contratos, que podr\u00eda llegar a ser a\u00fan mayor si el legislador utiliza la previsi\u00f3n de desarrollo reglamentario contenida en la <strong>Disposici\u00f3n Final Decimoquinta<\/strong>, que en su letra d) se refiere al <em>\u201cestablecimiento de un modelo de contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilizaci\u00f3n, que ser\u00e1 voluntaria para las partes\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\"><\/a>\u00a0[i] \u201cEl control de transparencia de condiciones generales y cl\u00e1usulas predispuestas en la contrataci\u00f3n bancaria\u201d Luis Mar\u00eda MIRANDA SERRANO, InDret 2\/2018, Abril 2018.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"tasacion\"><\/a>B) TASACI\u00d3N DE LOS INMUEBLES<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>art. 13<\/strong>, relativo a la \u201ctasaci\u00f3n de los bienes inmuebles\u201d, prev\u00e9 que esta sea efectuada <em>\u201cpor una sociedad de tasaci\u00f3n, servicio de tasaci\u00f3n de una entidad de cr\u00e9dito regulados por la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario, <strong>y\/o profesional homologado<\/strong> conforme al Real Decreto 775\/1997, de 30 de mayo y a la disposici\u00f3n adicional d\u00e9cima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario\u201d<\/em>. La mencionada <strong>Disposici\u00f3n Adicional D\u00e9cima<\/strong> anuncia que <em>\u201cel Gobierno aprobar\u00e1 en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el r\u00e9gimen de homologaci\u00f3n de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 13 de esta Ley\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, la novedad m\u00e1s relevante de la LCCI en relaci\u00f3n a la tasaci\u00f3n de la finca es la modificaci\u00f3n que la <strong>Disposici\u00f3n Final Primera, n\u00famero 3<\/strong>, introduce en el <strong>art. 129 de la Ley Hipotecaria<\/strong>, tras la cual este se\u00f1ala ahora, en relaci\u00f3n al procedimiento o venta extrajudicial, que <em>\u00abel valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podr\u00e1 ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial directa, <strong>ni podr\u00e1 en ning\u00fan caso ser inferior al valor se\u00f1alado en la tasaci\u00f3n<\/strong> que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario\u00bb<\/em>. Como se\u00f1ala Emma Rojo en las p\u00e1ginas de \u201cnotariosyregistradores.com\u201d, dado que no existe una modificaci\u00f3n paralela en relaci\u00f3n al procedimiento de ejecuci\u00f3n directa, y que por lo tanto el art. 682.2 LEC sigue exigiendo que el valor de tasaci\u00f3n para subasta no sea inferior, en ning\u00fan caso, al 75 por cien del valor se\u00f1alado en la tasaci\u00f3n, el pacto de utilizaci\u00f3n de ambos procedimientos exigir\u00e1 ahora que el valor de tasaci\u00f3n para el de ejecuci\u00f3n judicial directa tampoco sea inferior al de la tasaci\u00f3n realizada conforme a lo previsto en la Ley de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"control\"><\/a>C) CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dec\u00edamos, resultan de especial inter\u00e9s las previsiones contenidas en los art\u00edculos 10, 14 y 15, titulados, respectivamente, \u201cInformaci\u00f3n precontractual de los pr\u00e9stamos inmobiliarios\u201d (<strong>art. 10<\/strong>), \u201cNormas de transparencia en la comercializaci\u00f3n de pr\u00e9stamos inmobiliarios\u201d (<strong>art. 14<\/strong>) y \u201cComprobaci\u00f3n del cumplimiento del principio de transparencia material\u201d (<strong>art. 15<\/strong>). A trav\u00e9s de las mismas el legislador introduce en la normativa aplicable a estos contratos el <em>deber de transparencia<\/em> a que se refiere la jurisprudencia (STS de 8 de septiembre de 2014) y regula ese control de transparencia material, desarrollado tambi\u00e9n por la jurisprudencia europea y espa\u00f1ola en base al art. 4.2 de la Directiva sobre cl\u00e1usulas abusivas. Dicho control se extiende \u00fanicamente, en principio, a las cl\u00e1usulas definitorias del objeto principal del contrato y de la equivalencia entre precio y prestaci\u00f3n; cl\u00e1usulas que, por aplicaci\u00f3n de dicho art\u00edculo 4.2, no quedan sometidas al control de abusividad<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Podemos decir que, con arreglo a los citados art\u00edculos, la Ley impone una serie de <strong>obligaciones<\/strong> a la entidad financiera (art. 14.1), al prestatario (art. 15.1), y al propio notario (art. 15.2), y que del cumplimiento de todas dichas obligaciones deber\u00e1 quedar constancia en un acta notarial previa al otorgamiento de la escritura de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito (aunque en principio solo si se trata de los \u201cpr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria residencial\u201d a que se refiere la letra a) del art. 2.1).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la mayor\u00eda de las obligaciones del prestamista en esta etapa precontractual se imponen tambi\u00e9n a otras figuras que pueden intervenir en la misma, como son los <strong>intermediarios de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong> y sus <strong>representantes<\/strong> <strong>designados<\/strong><a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><sup>[ii]<\/sup><\/a>. Dicha imposici\u00f3n lo es en unos casos con car\u00e1cter cumulativo, a cumplir por todos ellos, pero en otros con car\u00e1cter alternativo, por lo que, te\u00f3ricamente, la obligaci\u00f3n podr\u00eda ser cumplida por uno u otro; y esto \u00faltimo es precisamente lo que parece ocurrir en relaci\u00f3n a la documentaci\u00f3n a entregar al prestatario seg\u00fan el art. 14: <em>\u201cEl prestamista, intermediario de cr\u00e9dito <strong>O<\/strong> su representante designado, en su caso, deber\u00e1 entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de diez d\u00edas naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentaci\u00f3n: (\u2026)\u201d. <\/em>Ello pese a que, seg\u00fan previamente establece el art. 10.1, el primero de esos documentos, la FEIN, habr\u00e1 de haber sido entregado, por <em>\u201cel prestamista Y, SI HA LUGAR, el intermediario de cr\u00e9dito o su representante designado\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Nos dice MIRANDA SERRANO (vid. nota superior), que para el TJUE la necesidad, seg\u00fan el art. 4.2 de la Directiva, de que una cl\u00e1usula se redacte \u201cde manera clara y comprensible\u201d, para quedar excluida de ese control de abusividad, se ha de entender como una obligaci\u00f3n no s\u00f3lo de que la cl\u00e1usula considerada sea clara y comprensible gramaticalmente para el consumidor, sino tambi\u00e9n de que se expongan de manera transparente las consecuencias econ\u00f3micas a cargo del cliente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> El <strong>art. 4.5<\/strong> LCCI define al \u00ab<strong>Intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong>\u00bb como <em>\u201ctoda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que, no actuando como prestamista, ni fedatario p\u00fablico, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneraci\u00f3n, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio econ\u00f3mico acordado, consistente en <strong>poner en contacto<\/strong>, directa o indirectamente, a una persona f\u00edsica con un prestamista <strong>y en realizar adem\u00e1s<\/strong> <strong>alguna de las siguientes funciones<\/strong> con respecto a los contratos de pr\u00e9stamo a que se refiere el art\u00edculo 2.1, letras a) y b):<\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de pr\u00e9stamo;<\/em><\/li>\n<li><em>asistir a los prestatarios realizando los tr\u00e1mites previos u otra gesti\u00f3n precontractual respecto de dichos contratos de pr\u00e9stamo;<\/em><\/li>\n<li><strong><em>celebrar los contratos de pr\u00e9stamo con un prestatario en nombre del prestamista<\/em><\/strong><em>\u201d<\/em>.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">A su vez, el art. 4.7 se\u00f1ala que es \u00ab<strong>Intermediario de cr\u00e9dito vinculado<\/strong>\u00bb <em>\u201ctodo intermediario de cr\u00e9dito que act\u00fae en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:<\/em><\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li><em>un solo prestamista;<\/em><\/li>\n<li><em>un solo grupo; o<\/em><\/li>\n<li><em>un n\u00famero de prestamistas o grupos que no representa a la mayor\u00eda del mercado\u201d.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Y el art. 4.8 define al \u00ab<strong>Representante designado<\/strong>\u00bb como <em>\u201ctoda persona f\u00edsica o jur\u00eddica que realiza las actividades propias de un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario <strong>en nombre y por cuenta de un \u00fanico intermediario<\/strong>, bajo la responsabilidad plena e incondicional de \u00e9ste\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Podemos preguntarnos si en la gestor\u00eda y en los apoderados de la misma que representan al prestamista en el otorgamiento de la escritura se dan los requisitos que definen alguna de estas figuras. As\u00ed lo ha planteado el Consejo General del Notariado en consulta a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, que en la Resoluci\u00f3n de 16 de mayo de 2019 da una respuesta positiva, pero partiendo de que el gestor no es un intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario, y encuadrando la figura dentro del \u201cpersonal\u201d a que se refiere el art. 4.10 como \u201ctoda persona f\u00edsica que al servicio de un prestamista, intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, as\u00ed como toda persona f\u00edsica que dirija o supervise directamente a tales personas\u201d.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"obpr1\"><\/a>1. OBLIGACIONES DEL PRESTAMISTA<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>art. 14. 1<\/strong> se refiere a la puesta a disposici\u00f3n del prestatario de determinada documentaci\u00f3n<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>, obligaci\u00f3n que debe estudiarse desde el punto de vista del <strong>plazo<\/strong> y <strong>modo<\/strong> de cumplimiento, y del <strong>contenido<\/strong> de la aqu\u00e9lla.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.1 En cuanto al <u>PLAZO<\/u> para la entrega, se\u00f1ala el art. 14.1 que la documentaci\u00f3n deber\u00e1 entregarse con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de <strong>diez d\u00edas naturales <\/strong>respecto al momento de la firma del contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.2 En relaci\u00f3n con el <u>MODO<\/u> de realizar esa entrega, no se determina en la regulaci\u00f3n de forma expresa si debe tratarse de una entrega f\u00edsica o puede ser telem\u00e1tica, pero es importante lo dispuesto en el \u00faltimo p\u00e1rrafo de dicho art. 14.1, seg\u00fan el cual <em>\u201cesta documentaci\u00f3n, <strong>junto a la manifestaci\u00f3n firmada por el prestatario<\/strong>, en la que declare que ha recibido la documentaci\u00f3n y que le ha sido explicado su contenido, deber\u00e1 <strong>remitirse<\/strong> tambi\u00e9n al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el art\u00edculo siguiente. La remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n se realizar\u00e1 por medios telem\u00e1ticos seguros cuyas especificaciones se determinar\u00e1n reglamentariamente, que deber\u00e1n cumplir las siguientes exigencias m\u00ednimas: el sistema deber\u00e1 permitir al Notario una comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha en que <strong>se incorporaron a la aplicaci\u00f3n, para su puesta a disposici\u00f3n del mismo Notario<\/strong>, los citados documentos <strong>firmados<\/strong> por el prestatario\u201d<\/em>. Se exige por tanto la firma de dichos documentos por el prestatario, y, dado que no se dice otra cosa, habr\u00e1 que entender que se trata de una firma manuscrita, que este habr\u00e1 de estampar en un ejemplar de cada uno de aqu\u00e9llos; ejemplar que, junto con un documento espec\u00edfico en el que el prestatario confirme que le ha sido efectuada esa entrega y explicado el contenido de la documentaci\u00f3n, se incorporar\u00e1, digitalizada, a la aplicaci\u00f3n legalmente prevista.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0El RDCCI regula en sus art\u00edculos 11 y 12 los principios, requisitos t\u00e9cnicos y el procedimiento de remisi\u00f3n al notario, regulaci\u00f3n de la que destacamos ahora, y por lo que a continuaci\u00f3n se dir\u00e1, los siguientes puntos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>en primer lugar, que, al igual que la entrega al prestatario, la remisi\u00f3n al notario podr\u00e1 ser hecha, a trav\u00e9s de los medios telem\u00e1ticos previstos, por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado (art. 12.1);<\/li>\n<li>en segundo lugar, que \u201ccorresponder\u00e1 a la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado la inspecci\u00f3n de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos\u201d (art. 11.3).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Proyecto de ley preve\u00eda que la remisi\u00f3n se efectuar\u00eda mediante la interconexi\u00f3n de las plataformas de la entidad financiera y del Consejo General del Notariado. La redacci\u00f3n definitiva de la Ley no recoge esa previsi\u00f3n y ha suscitado las dudas de si, pese a hablar de \u201cremisi\u00f3n\u201d, lo que se regula es una habilitaci\u00f3n al Notario para el acceso a la aplicaci\u00f3n en la que se haya efectuado esa incorporaci\u00f3n, y de si dicha aplicaci\u00f3n puede ser la propia del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado. Estas dudas son resueltas por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en Resoluci\u00f3n de fecha 16 de mayo de 2019, en respuesta a una consulta formulada por el Consejo General del Notariado, se\u00f1alando (punto 14) que la remisi\u00f3n implica que la informaci\u00f3n \u201cse desplaza desde la plataforma o aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica que est\u00e9 utilizando el Banco, intermediario financiero o representante del mismo a la plataforma o aplicaci\u00f3n que est\u00e9 utilizando el notario. Queda, pues, desde ese momento, bajo el control propio y exclusivo del notario, puesto que se ha consumado la remisi\u00f3n, sin que el Banco pueda ya tener acceso a los documentos electr\u00f3nicos o informaci\u00f3n que ha remitido, por ejemplo para alterarlos. En consecuencia, esos documentos e informaci\u00f3n habr\u00e1n debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta de la del Banco, o bien en el ordenador del notario, pero en todo caso deslig\u00e1ndose conceptual y f\u00edsicamente en t\u00e9rminos absolutos de la plataforma de la entidad financiera\u201d. Hay otro argumento de peso para que la DGRN resuelva de esta manera, y es que uno de los requisitos del sistema previsto legalmente es que debe permitir al Notario una <strong>comprobaci\u00f3n fehaciente de la fecha<\/strong> en que se incorporaron los documentos firmados por el prestatario (art. 14.1 LCCI y 11.1 RDCCI), y, como se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n, esa comprobaci\u00f3n fehaciente \u201csolo es posible (y solo ser\u00e1 tal) cuando la incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n queda bajo la fe p\u00fablica notarial\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre la posibilidad de que el prestamista decida efectuar la remisi\u00f3n \u2013y actuaciones a que la misma dar\u00e1 lugar- por medio de una plataforma de gesti\u00f3n en lugar de una propia, se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n (punto 22) que deber\u00e1 aqu\u00e9l haber conferido un poder suficiente, la acreditaci\u00f3n del cual podr\u00eda hacerse en la pr\u00e1ctica normal mediante remisi\u00f3n de una copia autorizada electr\u00f3nica de la escritura de poder por el mismo sistema empleado para el resto de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1.3 En cuanto al <u>CONTENIDO<\/u> del acta, la documentaci\u00f3n a que se refiere el art. 14.1 y cuya entrega al prestatario el notario deber\u00e1 comprobar, dejando constancia de ello, es la siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) La <strong>Ficha Europea de Informaci\u00f3n Personalizada<\/strong> (<strong>FEIN<\/strong>) regulada en el <strong> 10<\/strong> de la Ley, que la viene a definir como el documento por medio del cual la entidad financiera ofrece al prestatario <em>\u201c<strong>la informaci\u00f3n personalizada que necesite<\/strong> para comparar los pr\u00e9stamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisi\u00f3n fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de pr\u00e9stamo\u201d. <\/em>Y a\u00f1ade que su entrega deber\u00e1 hacerse <em>\u201c<strong>sin demora injustificada<\/strong> una vez que el prestatario haya dado la informaci\u00f3n necesaria sobre sus necesidades, situaci\u00f3n financiera y preferencias, y <strong>con suficiente antelaci\u00f3n<\/strong>, <strong>que nunca ser\u00e1 inferior a diez d\u00edas naturales<\/strong>, respecto del momento en que el prestatario <strong>quede vinculado<\/strong> por cualquier contrato u oferta de pr\u00e9stamo\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De acuerdo con ello, en ese primer momento la FEIN cumplir\u00eda una funci\u00f3n de informaci\u00f3n y ofrecimiento, pero sin vincular a la entidad, ni por supuesto al prestatario. Pero no existe en esta fase intervenci\u00f3n notarial que deba confirmar su entrega ni el cumplimiento de un plazo. Esa intervenci\u00f3n aparece en el momento en que la FEIN haya adquirido, como se\u00f1ala el art. 14.1, <em>\u201cla consideraci\u00f3n de <strong>Oferta Vinculante para la entidad <\/strong>durante el <strong>plazo<\/strong> <strong>pactado<\/strong> hasta la firma del contrato que, como <strong>m\u00ednimo<\/strong>, deber\u00e1 de ser de <strong>diez d\u00edas<\/strong>\u201d<\/em>. De lo cual parece deducirse:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Por un lado, que para que se produzca esa conversi\u00f3n de la FEIN en Oferta Vinculante es preciso que exista un \u201cpacto\u201d entre las partes en relaci\u00f3n al plazo que se dan para la firma del contrato. La existencia de tal pacto se entender\u00eda probada por la suscripci\u00f3n del documento por ambas partes, que deber\u00e1 haberse realizado con la antelaci\u00f3n se\u00f1alada en la norma respecto de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura. Pero no parece necesario que dicho documento incluya una expresa referencia a la vinculaci\u00f3n de la entidad, puesto que, existiendo ese pacto, tal vinculaci\u00f3n viene impuesta legalmente (\u201ctendr\u00e1\u201d la consideraci\u00f3n de oferta vinculante, dice la norma).<\/li>\n<li>Por otro lado, que ese plazo pactado hasta la firma del contrato no puede ser inferior, pero s\u00ed superior, a los diez d\u00edas.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como vemos -y aunque es probable que la entrega de la FEIN coincida en la pr\u00e1ctica con la suscripci\u00f3n de la misma por el prestatario, y por tanto con su conversi\u00f3n en Oferta Vinculante<a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><sup>[ii]<\/sup><\/a>&#8211; te\u00f3ricamente existen dos plazos, el de entrega de la FEIN y el de vinculaci\u00f3n para la entidad. Uno y otro tienen como momento final de c\u00f3mputo el d\u00eda de otorgamiento de la escritura, pero, no teniendo por qu\u00e9 coincidir en su duraci\u00f3n -puesto que tanto para uno como para otro el plazo se\u00f1alado en la ley se prev\u00e9 como \u201cm\u00ednimo\u201d<a href=\"#_edn3\" name=\"_ednref3\"><sup>[iii]<\/sup><\/a>&#8211; podr\u00edan tener un diferente momento inicial, si la FEIN se ha entregado con una antelaci\u00f3n de m\u00e1s de diez d\u00edas, pero no se ha firmado por el prestatario (ni por tanto \u201cpactado\u201d en la misma el plazo para el otorgamiento de la escritura) hasta un momento posterior.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ambos plazos son de d\u00edas naturales, conforme al art. 5.2 CC, aunque ello solo se especifique en relaci\u00f3n al del art. 10.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El contenido de la FEIN viene recogido en el Anexo I de la Ley. En este punto, la Disposici\u00f3n Transitoria Cuarta arrastra una previsi\u00f3n que el retraso en la aprobaci\u00f3n y publicaci\u00f3n de la Ley ha dejado sin contenido pr\u00e1ctico y seg\u00fan la cual hasta el 21 de marzo de 2019 los prestamistas podr\u00edan seguir utilizando la Ficha de Informaci\u00f3n Personalizada (FIPER) prevista en el art\u00edculo 22 y el anexo II de la Orden EHA\/2899\/2011, as\u00ed como la Ficha de Informaci\u00f3n Precontractual prevista en el art\u00edculo 21 y en el Anexo I de dicha Orden<a href=\"#_edn4\" name=\"_ednref4\"><sup>[iv]<\/sup><\/a>. Sin embargo, debe tenerse ahora en cuenta la norma que se contiene en la Disposici\u00f3n Final Tercera de la OMCCI, con arreglo a la cual hasta el d\u00eda 16 de junio de 2019 subsiste la obligaci\u00f3n de facilitar la ficha de informaci\u00f3n personalizada (FIPER) que todav\u00eda sigue regulando el art. 23 de la OM EHA\/2899\/2011, art\u00edculo que a partir de esa fecha quedar\u00e1 sin contenido, seg\u00fan determina el Art\u00edculo Segundo, n\u00famero Ocho, de la OMCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) El segundo documento a entregar al prestatario, seg\u00fan el art. 14.1, es la <strong>Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)<\/strong> cuyo contenido normalizado recoge el <strong>Anexo II de la Orden de 2011<\/strong>, modificado a tal fin por la OMCCI. Tambi\u00e9n aqu\u00ed existe, no obstante, en la citada Disposici\u00f3n Final Tercera de la OMCCI una norma especial de derecho transitorio que prev\u00e9 su entrada en vigor a los tres meses de la publicaci\u00f3n en el BOE, esto es, el 29 de julio de 2019, hasta cuya fecha habr\u00e1 que entender no exigible la FiAE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con arreglo al citado art. 14.1, la FiAE deber\u00e1 hacer referencia, en su caso, a los siguientes puntos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. los <strong>\u00edndices oficiales de referencia <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que tener en cuenta que la utilizaci\u00f3n de dichos \u00edndices oficiales NO ES obligatoria, lo que reconocen expresamente los arts. <strong>14.5<\/strong> (al decir que los mismos podr\u00e1n ser aplicados por los prestamistas <em>\u201csin perjuicio de la libertad contractual\u201d<\/em>) y <strong>21.2<\/strong> (que regula los requisitos que ha de tener el \u00edndice de referencia).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. los <strong>l\u00edmites m\u00ednimos en el tipo de inter\u00e9s aplicable<\/strong> (\u201ccl\u00e1usula suelo\u201d). Se trata, claramente, de un error, puesto que el art. 21 incluye un n\u00famero 3 seg\u00fan el cual <em>\u201cen las operaciones con tipo de inter\u00e9s variable no se podr\u00e1 fijar un l\u00edmite a la baja del tipo de inter\u00e9s\u201d<\/em>. As\u00ed lo confirma el Anexo II de la Orden de 2011 al no incluir este punto dentro del contenido normalizado de la FiAE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El citado art\u00edculo 21 de la Ley, en su n\u00famero 4, zanja tambi\u00e9n la posibilidad de una interpretaci\u00f3n desnaturalizadora del contrato de pr\u00e9stamo, al confirmar que <em>\u201cEl inter\u00e9s remuneratorio en dichas operaciones no podr\u00e1 ser negativo\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">3. la regulaci\u00f3n del<strong> vencimiento anticipado <\/strong>del pr\u00e9stamo como consecuencia del impago, y los gastos derivados de ello (estipulaci\u00f3n que tiene ahora nuevos l\u00edmites, a los que nos referiremos).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">4. la <strong>distribuci\u00f3n de los gastos asociados<\/strong> a la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En relaci\u00f3n a dichos gastos, la ley incluye en el n\u00famero 14.1.e) una distribuci\u00f3n imperativa de los correspondientes a cada una de las partes, seg\u00fan la cual el prestatario asumir\u00e1 los gastos de tasaci\u00f3n, mientras que el prestamista asumir\u00e1 los de (i) gestor\u00eda, (ii) los aranceles notariales de la escritura matriz y (iii) los de inscripci\u00f3n, as\u00ed como (iv) el impuesto de AJD, dada la remisi\u00f3n que se hace a la normativa tributaria aplicable. Los aranceles notariales relativos a las copias de la escritura los satisfar\u00e1 quien las solicite, aunque seg\u00fan la Disposici\u00f3n Adicional Octava <em>\u201cel notario autorizante de una escritura de pr\u00e9stamo sujeto a la presente Ley entregar\u00e1 o remitir\u00e1 telem\u00e1ticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella\u201d<\/em>, a cuyo efecto deber\u00e1 constar en la escritura una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico del prestatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con relaci\u00f3n al Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados, la <strong>Disposici\u00f3n final segunda<\/strong> de la LCCI modifica el Texto Refundido de la Ley 1\/1993, de 24 de septiembre, para confirmar la inaplicabilidad en beneficio del prestamista de los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por dicha u otras leyes, al declarar que los mismos <em>\u00abno ser\u00e1n aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en funci\u00f3n del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa\u00bb.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">5. Finalmente, la FiAE deber\u00e1 hacer referencia, en su caso, a que se trata de un <strong>pr\u00e9stamo en moneda extranjera<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La ley dedica el <strong>art. 20<\/strong> a regular dichos pr\u00e9stamos, que previamente el <strong>art. 4.27<\/strong> define como aqu\u00e9llos la moneda de los cuales no sea:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>la del Estado miembro en que <em>resida<\/em> el prestatario; o<\/li>\n<li>aquella en la que el prestatario, en el momento de la formalizaci\u00f3n del contrato, <em>tenga los activos o reciba los ingresos<\/em> con los que reembolsar el pr\u00e9stamo<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es decir, que un pr\u00e9stamo en euros puede ser a estos efectos considerado como \u201cpr\u00e9stamo en moneda extranjera\u201d si se concede a un ciudadano no residente en la Zona Euro (un ciudadano residente en Gran Breta\u00f1a, por ejemplo) y que no vaya a reembolsar el pr\u00e9stamo con activos que tenga o con ingresos que reciba en euros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y la particularidad de estos pr\u00e9stamos \u2013que deber\u00e1 constar en la FEIN y en el contrato seg\u00fan el art. 20.5- radica en el derecho del prestatario a convertirlo a una de esas monedas (art. 20.1), si bien el prestatario que NO sea consumidor podr\u00e1, en lugar de ese derecho, pactar con la entidad un sistema de limitaci\u00f3n del riesgo de fluctuaci\u00f3n del tipo de cambio (art. 20.2). Obviamente, esta \u00faltima regla no debe limitar la posibilidad del prestatario consumidor de pactar dicho sistema, sin perjuicio de que siga teniendo la opci\u00f3n de conversi\u00f3n a que se refiere el n\u00famero 1. De hecho, el art. 20.5 dice que si el contrato no contiene (luego podr\u00eda contener) disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que est\u00e1 expuesto el prestatario a una fluctuaci\u00f3n del tipo de cambio inferior al 20 por ciento, la FEIN deber\u00e1 incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendr\u00eda una fluctuaci\u00f3n del tipo de cambio del 20 por ciento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Los n\u00fameros 3 y 4 del art\u00edculo 20 regulan la obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n peri\u00f3dica a suministrar durante la vigencia del pr\u00e9stamo cuando es en moneda extranjera, obligaci\u00f3n que desarrolla el art. 31 de la Orden de 28 de octubre de 2011, en la redacci\u00f3n que le da la OMCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Adem\u00e1s de la FEIN y la FiAE, en caso de tratarse de un pr\u00e9stamo a tipo de inter\u00e9s variable, el art. 14.1 c) exige la entrega de un <strong>documento separado<\/strong> con una referencia especial a las cuotas peri\u00f3dicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evoluci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s, informaci\u00f3n que el art\u00edculo 26.2 de la Orden de 28 de octubre de 2011, en la redacci\u00f3n dada por la OMCCI, se\u00f1ala que deber\u00e1 tener en cuenta los \u00edndices m\u00e1ximos, medios y m\u00ednimos que el \u00edndice de referencia haya experimentado durante los \u00faltimos veinte a\u00f1os (antes quince).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Asimismo, dicho art\u00edculo de la OMCCI ampl\u00eda ahora esta obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n a la relativa a las posibilidades de cobertura frente a las variaciones del inter\u00e9s, <em>\u201cy todo ello teniendo adem\u00e1s en cuenta el uso o no de \u00edndices oficiales de referencia\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) Se deber\u00e1 entregar tambi\u00e9n una <strong>copia del proyecto de contrato<\/strong>, cuyo contenido deber\u00e1 ajustarse al de los documentos referidos en las letras anteriores e incluir\u00e1, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se\u00f1ala Ricardo CABANAS en \u2018El Notario del Siglo XXI\u2019, n\u00ba 84, que \u201ccualquier discrepancia entre las condiciones ofertadas en la FEIN y el texto del contrato, impide cerrar el acta con resultado positivo, y consiguientemente el otorgamiento de la escritura de pr\u00e9stamo. No hay posibilidad alguna de que el interesado se conforme y acepte el otorgamiento con esa ausencia o discrepancia. Ser\u00e1 necesario dar marcha atr\u00e1s y empezar de nuevo el proceso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) Se habr\u00e1 de facilitar \u201cInformaci\u00f3n clara y veraz de los <strong>gastos<\/strong> que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario\u201d, con arreglo al desglose al que antes hac\u00edamos referencia, siendo lo l\u00f3gico que no se exija para ello un documento independiente a la propia FIAE, en la que, como ve\u00edamos, ya deber\u00e1 constar la distribuci\u00f3n de los gastos asociados al pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">f) cuando el prestamista requiera una p\u00f3liza de seguro en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones del contrato de pr\u00e9stamo, de da\u00f1os, o cualquier otro previsto en la normativa del mercado hipotecario, deber\u00e1n ser objeto de entrega las <strong>condiciones de las garant\u00edas<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Hay que tener en cuenta que, frente a la prohibici\u00f3n general de \u201cpr\u00e1cticas de venta vinculada de pr\u00e9stamos\u201d que se establece en el <strong>art. 17.1<\/strong>, el n\u00famero 3 de dicho art\u00edculo excepciona el caso de los seguros en garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones del contrato de pr\u00e9stamo, el de da\u00f1os respecto del inmueble hipotecado y el resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, si bien el prestamista deber\u00e1 aceptar p\u00f3lizas alternativas de aquellos proveedores que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes<a href=\"#_edn5\" name=\"_ednref5\"><sup>[v]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">g) por \u00faltimo, se refiere este art. 14.1 a la <strong>advertencia<\/strong> de la <strong>obligaci\u00f3n de recibir asesoramiento<\/strong> del notario que elija el prestatario para la autorizaci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo; advertencia que, pese a la dicci\u00f3n literal de la norma, puede estar incluida en alguno de los documentos indicados, pareciendo la FEIN el m\u00e1s id\u00f3neo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Se trata ya de informaci\u00f3n personalizada, sin perjuicio de la que con car\u00e1cter general debe incluirse en la publicidad de los pr\u00e9stamos que pueda ofertar el prestamista. En este punto, la OMCCI mantiene la FIPRE contenida en el Anexo I de la Orden de 28 de octubre de 2011, si bien modifica su contenido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> Lo cual, como se\u00f1ala la magistrada Marta Amelia L\u00f3pez Vozmedianto en \u201cEl Notario del Siglo XXI\u201d, n\u00famero 84, limita las posibilidades del prestatario de estudiar, comparar, conocer y decidir las implicaciones del pr\u00e9stamo que contrata.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref3\" name=\"_edn3\">[iii]<\/a> Cuando el art. 14.1 se refiere a la antelaci\u00f3n general con la que la entidad debe entregar la documentaci\u00f3n (incluida la FEIN), se\u00f1ala que la misma debe ser de diez d\u00edas naturales \u201ccomo m\u00ednimo\u201d, y cuando a continuaci\u00f3n dice que el plazo pactado hasta la firma del contrato -que determinar\u00e1 el periodo de vinculaci\u00f3n para la entidad- deber\u00e1 de ser de diez d\u00edas, tambi\u00e9n a\u00f1ade \u201ccomo m\u00ednimo\u201d. Lo cual quiere decir que tanto uno como otro pueden ser mayores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref4\" name=\"_edn4\">[iv]<\/a> La cuesti\u00f3n fue interpretada por el Consejo General del Notariado en su Circular urgente de 18 de marzo de 2019, indicando que <em>\u201cla aparente antinomia existente entre la Disposici\u00f3n Transitoria cuarta y Disposici\u00f3n Final decimosexta de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, debe en aras de la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, y a los efectos de evitar la imposibilidad de autorizar escrituras de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real hipotecaria ser resuelta en el sentido indicado en esta Circular\u201d<\/em>, seg\u00fan la cual <em>\u201ces de aplicaci\u00f3n a los contratos de pr\u00e9stamo con garant\u00eda real hipotecaria autorizados en el per\u00edodo 22 de marzo a 14 de junio de 2019 la normativa comprendida en la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios y, en especial, las Fichas de Informaci\u00f3n Precontractual y Personalizada previstas en sus arts. 21 y 22 y Anexos I a IV\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref5\" name=\"_edn5\">[v]<\/a> El art. 4.25 define como \u00ab<strong>pr\u00e1cticas de venta vinculada<\/strong>\u00bb <em>\u201ctoda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de pr\u00e9stamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, <strong>cuando el contrato de pr\u00e9stamo no se ofrezca al prestatario por separado<\/strong>\u201d<\/em>. Frente a las \u00ab<strong>pr\u00e1cticas de venta combinada<\/strong>\u00bb, que el art. 17.6 permite y que el art. 4.26 define como <em>\u201ctoda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de pr\u00e9stamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro pr\u00e9stamo sin garant\u00eda hipotecaria, <strong>cuando el contrato de pr\u00e9stamo se ofrezca tambi\u00e9n al prestatario por separado<\/strong>\u201d<\/em>. Otra excepci\u00f3n a la prohibici\u00f3n del art. 17.1 se incluye en el n\u00famero 4 de dicho art\u00edculo en relaci\u00f3n a ciertos productos financieros que sirvan de soporte operativo o de garant\u00eda a las operaciones de un pr\u00e9stamo. En desarrollo de este art\u00edculo, la Orden de 28 de octubre de 2011 incluye ahora un nuevo art\u00edculo 32 sexties, introducido por la OMCCI, que se\u00f1ala que <em>\u201cel prestamista podr\u00e1 vincular el pr\u00e9stamo a la apertura o el mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, por parte del prestatario, su c\u00f3nyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco, siempre que dicha cuenta tenga como \u00fanica finalidad acumular capital para <\/em><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><em> efectuar reembolsos del pr\u00e9stamo, <\/em><\/li>\n<li><em> pagar intereses del mismo o <\/em><\/li>\n<li><em> agrupar recursos para obtener el pr\u00e9stamo u <\/em><\/li>\n<li><em> ofrecer una seguridad adicional para el prestamista en caso de impago\u201d<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"obpr2\"><\/a>2. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">La obligaci\u00f3n impuesta por la ley al prestatario es, por tanto, la de comparecer ante el Notario, de cara a resolver las cuestiones que le plantee la operaci\u00f3n y recibir el asesoramiento e informaci\u00f3n pertinentes. El Pre\u00e1mbulo de la Ley se\u00f1ala, efectivamente, que el conocimiento de las consecuencias de aquello a lo que se obliga es un derecho, pero tambi\u00e9n un deber del prestatario, y como tal configura el <strong>art. 15.1<\/strong> tal comparecencia: <em>\u201cdurante el plazo previsto en el art\u00edculo 14.1, el prestatario <strong>habr\u00e1 de comparecer<\/strong> ante el notario por \u00e9l elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, y como adelant\u00e1bamos m\u00e1s arriba, no parece que esa obligaci\u00f3n, y con ella la relativa al otorgamiento del acta notarial, alcance a todos los pr\u00e9stamos mencionados en el art. 2 al determinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley. Es cierto que conforme al art. 22.2 <em>\u201cen la contrataci\u00f3n de <strong>pr\u00e9stamos regulados por esta Ley<\/strong>, el Notario no autorizar\u00e1 su elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica si no se hubiere otorgado el acta prevista en el art\u00edculo 15.3\u201d<\/em>. Pero cuando la ley regula dicha acta lo hace con una serie de referencias que parecen hacer exigible la misma solo en los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria residencial del art. 2.1.a). As\u00ed, la letra g) del art. 14.1, al imponer al prestamista la necesidad de advertir al prestatario de su obligaci\u00f3n de recibir ese asesoramiento notarial personalizado se refiere al supuesto en el que <em>\u201cest\u00e9 previsto que el pr\u00e9stamo se formalice <strong>en escritura p\u00fablica<\/strong>\u201d<\/em>, al igual que el art. 15.7 habla de la inserci\u00f3n de una rese\u00f1a identificativa del acta <em>\u201cen la escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo\u201d<\/em>, escritura que no es necesaria si se trata de un pr\u00e9stamo personal; de otra parte, el <strong>art. 15.2<\/strong>, al referirse al contenido de ese acta, habla de <em>\u201cun acta notarial previa <strong>a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong><\/em>\u201d. Finalmente, la norma contenida en la <strong>Disposici\u00f3n Final Sexta<\/strong> de la Ley, que modifica el r\u00e9gimen sancionador de los notarios (norma que por su naturaleza obliga a una interpretaci\u00f3n restrictiva del supuesto de hecho a que se refiere), considera infracci\u00f3n muy grave <em>\u201cel incumplimiento del per\u00edodo de informaci\u00f3n precontractual obligatorio previo a la autorizaci\u00f3n de la escritura en los <strong>pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos hipotecarios sobre vivienda residencial<\/strong> y de levantar el <strong>acta previa a su formalizaci\u00f3n<\/strong> en los t\u00e9rminos previstos en la Ley\u201d<\/em>. La conclusi\u00f3n ser\u00eda que dicha acta no proceder\u00e1 en aquellos pr\u00e9stamos incluidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley por raz\u00f3n de su finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, salvo que, adem\u00e1s, est\u00e9n garantizados con hipoteca, y la misma recaiga sobre inmueble residencial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta conclusi\u00f3n parece confirmarse en la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 16 de mayo de 2019, antes citada, en la cual, despu\u00e9s de referirse al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n previsto en la Directiva, nos dice que \u201c4. La Ley 5\/2019 ampl\u00eda este \u00e1mbito<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a> en algunos casos, especialmente en relaci\u00f3n a la concertaci\u00f3n de <strong>pr\u00e9stamos hipotecarios sobre elementos residenciales<\/strong>, siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, para cuya comprobaci\u00f3n la ley ha querido contar de forma espec\u00edfica con la funci\u00f3n notarial, como eje principal. 5. En efecto en relaci\u00f3n con los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, el art\u00edculo 15 de la ley establece en su p\u00e1rrafo 1\u00ba que\u2026\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, esta interpretaci\u00f3n conducir\u00eda a un empeoramiento respecto de la protecci\u00f3n legalmente brindada en la situaci\u00f3n anterior en el caso de los pr\u00e9stamos <strong>\u201ccon finalidad inmobiliaria\u201d y garant\u00eda hipotecaria de inmueble no residencial<\/strong>, puesto que dichos pr\u00e9stamos estaban incluidos entre aqu\u00e9llos a los que se refer\u00eda anteriormente el art. 19 de la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, y por tanto les resultaba aplicable el control de transparencia notarial previsto en el art. 30 de la misma. Esta circunstancia, unida al hecho de que en la propia Resoluci\u00f3n se incluya, junto a las menciones de los puntos transcritos, la referencia ya vista al acta notarial como \u201cla piedra de toque sobre la que ha de girar la concertaci\u00f3n de <strong>pr\u00e9stamos hipotecarios sobre bienes inmuebles<\/strong> en Espa\u00f1a\u201d parecen hacer necesaria una interpretaci\u00f3n m\u00e1s clarificadora sobre el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 14 y 15 LCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, parece l\u00f3gico, a la vista de lo anterior, que se haga constar en todo contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito personal cu\u00e1l es su destino, a fin de confirmar qu\u00e9 tipo de protecci\u00f3n se brinda al cliente, si la dise\u00f1ada en la LCCI o en la Ley 16\/2011.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La comparecencia ante el notario (que el <strong>art. 15.4<\/strong> extiende <em>\u201ca toda persona f\u00edsica que sea <strong>fiadora o garante<\/strong> del pr\u00e9stamo\u201d<\/em>), deber\u00e1 tener lugar dentro de los <strong>diez d\u00edas naturales anteriores<\/strong> al momento de la firma del contrato (art. 14.1), exigiendo m\u00e1s adelante el <strong>n\u00famero 3 del art. 15<\/strong> que sea <em>\u201c<strong>como tarde el d\u00eda anterior al de la autorizaci\u00f3n de la escritura<\/strong> p\u00fablica del contrato de pr\u00e9stamo\u201d<\/em>. En la Comisi\u00f3n de Econom\u00eda del Congreso se introdujo en este punto una menci\u00f3n a la posibilidad de comparecencia por quien <em>\u201c<strong>represente al prestatario<\/strong> a estos efectos\u201d<\/em>. A mi juicio, hay que entender que los \u201cefectos\u201d a los que se refiere la ley no son espec\u00edficamente los de otorgamiento del acta, sino los del contrato de pr\u00e9stamo. No parece razonable que al otorgamiento del acta, que tiene como objeto recibir el asesoramiento complementario para que el prestatario pueda confirmar las consecuencias jur\u00eddicas y econ\u00f3micas del contrato, comparezca un representante del mismo, si no es dicho representante quien luego ha de otorgar la escritura. En este sentido, creo que es oportuno recordar lo que la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado sent\u00f3 en Resoluci\u00f3n de 22 de enero de 2015 acerca de la expresi\u00f3n manuscrita regulada en el hoy derogado art. 6 de la Ley 1\/2013: <em>\u201cdirigi\u00e9ndose la exigencia de la manifestaci\u00f3n a aseverar la comprensi\u00f3n del contenido y consecuencias de la cl\u00e1usula por parte del prestatario y <strong>siendo esta capacidad de tipo personal<\/strong>, <strong>diferente para cada individuo<\/strong> y dependiente de distintos factores que afectan asimismo a cada persona, <strong>s\u00f3lo podr\u00e1 ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensi\u00f3n<\/strong>\u201d<\/em>. A\u00f1adiendo despu\u00e9s que <em>\u201ces cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personal\u00edsimo, por lo que podr\u00eda admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contrataci\u00f3n de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cl\u00e1usulas a que se refiere el art\u00edculo 6 de la Ley 1\/2013, <strong>cuyo alcance, no obstante, deber\u00eda admitir conocer y comprender el poderdante<\/strong> para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestaci\u00f3n manuscrita\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con arreglo a esta doctrina, por tanto, el apoderado que la Direcci\u00f3n General admit\u00eda es m\u00e1s bien un <em>nuntius <\/em>que da a conocer la manifestaci\u00f3n de voluntad o de comprensi\u00f3n de su principal en base a la informaci\u00f3n <em>\u201ccuyo alcance, no obstante, deber\u00eda admitir conocer y comprender el poderdante\u201d<\/em>. Aplicar esta doctrina al sistema que ahora se dise\u00f1a har\u00eda inviable el apoderamiento, si tenemos en cuenta que para poder presumir esa comprensi\u00f3n se requiere el asesoramiento notarial que constituye tambi\u00e9n el objeto del acta (aunque tambi\u00e9n podr\u00eda seguir aplic\u00e1ndose parcialmente, si entendi\u00e9ramos que es necesario confirmar que el poderdante conoce la documentaci\u00f3n que contiene la informaci\u00f3n precontractual, la ha recibido dentro del plazo legalmente previsto, y ha manifestado comprenderla; algo para lo que bastar\u00eda haber incorporado al poder un ejemplar del documento que conteniendo dicha manifestaci\u00f3n debe haber firmado y entregado al prestamista conforme al art. 14.1 LCCI).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En cualquier caso, el legislador, acertadamente, admite la representaci\u00f3n (hay que entender que se refiere a la voluntaria), de modo que existiendo la misma ser\u00e1 el apoderado quien reciba ese asesoramiento. Pero eso implica que ser\u00e1 en la persona del apoderado en quien cabr\u00e1 presumir el adecuado conocimiento y comprensi\u00f3n de las consecuencias jur\u00eddicas y econ\u00f3micas del contrato; consecuentemente, solo si es dicho apoderado el que -en nombre y representaci\u00f3n del prestatario- presta posteriormente el consentimiento negocial en la escritura de pr\u00e9stamo podr\u00e1 mantenerse que ese consentimiento ha sido prestado previo control, en relaci\u00f3n a dicho prestatario, del cumplimiento de los requisitos de transparencia material que se prev\u00e9n legalmente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo anterior no excluye la posibilidad de una revocaci\u00f3n del poder y comparecencia personal del prestatario en el otorgamiento de la escritura, pero a mi modo de ver ello exigir\u00eda que se reiteraran con el mismo las diligencias del acta que en su caso se hubieren practicado con el apoderado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dado que la finalidad de esta comparecencia es que \u201cel notario pueda extender el acta\u201d, como se\u00f1ala el art. 15.3, se deducir\u00eda que si no hay tal comparecencia no podr\u00e1 extenderse el acta, lo cual en principio aparenta ser bastante l\u00f3gico. Sin embargo, m\u00e1s tarde el n\u00famero 5 nos dice que <em>\u201csi no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo se\u00f1alado en el apartado 3, el notario expresar\u00e1 en el acta esta circunstancia\u201d<\/em>, lo que tambi\u00e9n habr\u00e1 de hacerse <em>\u201csi no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el art\u00edculo 14.1\u201d<\/em>. Por lo tanto, hay que concluir que siempre que el notario haya recibido la documentaci\u00f3n del art. 14.1 \u2013en la forma que se\u00f1ala el \u00faltimo p\u00e1rrafo de dicha norma- este deber\u00e1 autorizar un acta relativa a la operaci\u00f3n en cuesti\u00f3n, aunque sea de mera incomparecencia del prestatario, o, de no resultar completa dicha documentaci\u00f3n, de constancia del incumplimiento de las obligaciones de entrega de la misma por el prestamista. Y as\u00ed lo confirma el RDCCI, seg\u00fan luego veremos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, hay que recordar lo dispuesto en el art. 3 de la Ley, al principio comentado, que determina el car\u00e1cter imperativo de la regulaci\u00f3n y la nulidad de <em>\u201c<strong>la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor<\/strong>\u201d<\/em>. Con anterioridad a la publicaci\u00f3n de la Ley, la posibilidad de reconocer eficacia a un contrato de pr\u00e9stamo en el que no se hubiere cumplido con las obligaciones de informaci\u00f3n precontractual en los t\u00e9rminos previstos legalmente fue reconocida -con matices, pero incluso con cita de jurisprudencia del TJUE- en la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 19 mayo 2017 (BOE 9-6-17), y, respecto del plazo de antelaci\u00f3n en la entrega de dicha informaci\u00f3n, tambi\u00e9n la Direcci\u00f3 General de Dret i Entitats Jur\u00eddiques de la Generatitat de Catalunya, en Resoluci\u00f3n de 12 julio 2017 (DOGC 24-7-17), admiti\u00f3 la renuncia al mismo si el consumidor reconoc\u00eda expresamente haber dispuesto de tiempo suficiente para el an\u00e1lisis y estudio de las condiciones econ\u00f3micas y financieras ofrecidas. Estas posibilidades deben descartarse ahora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Entendemos que por \u201c\u00e1mbito\u201d la resoluci\u00f3n se refiere a ese r\u00e9gimen de protecci\u00f3n, pues el \u00e1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n, por lo que se refiere a los pr\u00e9stamos garantizados con hipoteca, es el mismo en la Ley que en la Directiva.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"obnot\"><\/a>3. OBLIGACIONES DEL NOTARIO: EL ACTA NOTARIAL<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 15.2 desarrolla las obligaciones del notario con relaci\u00f3n al control de transparencia material, obligaciones de cuyo cumplimiento deber\u00e1 dejar constancia en esa nueva acta que se regula. El art. 11.1.b) del RDCCI confirma que ser\u00e1 el mismo notario autorizante del acta el que luego autorice la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario (sin perjuicio de eventuales supuestos de sustituci\u00f3n), lo cual, adem\u00e1s de ser lo l\u00f3gico desde todos los puntos de vista -incluso arancelarios, dado que seg\u00fan el art. 15.8 <em>\u201cel acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generar\u00e1 coste arancelario alguno\u201d<\/em><a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>&#8211; ya era deducible del art 14.1 de la Ley, al se\u00f1alar que el notario extraer\u00e1 del sistema implementado al efecto <em>la documentaci\u00f3n para <strong>preparar y autorizar el acta y la escritura<\/strong>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Antes de entrar en el examen de la regulaci\u00f3n legal referente a dicha acta, resulta conveniente, de una parte, tener en cuenta, aunque sea esquem\u00e1ticamente, algunos rasgos definidores del control de transparencia material seg\u00fan la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y, de otra, acudir al Pre\u00e1mbulo de la Ley para interpretar la intenci\u00f3n del legislador al introducir esta acta en el proceso de contrataci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Tribunal Supremo ha declarado que el control de transparencia material \u201ctiene por objeto que el adherente <strong>conozca o pueda conocer con sencillez<\/strong> tanto la \u2018carga econ\u00f3mica\u2019 que realmente supone para \u00e9l el contrato celebrado, como la carga jur\u00eddica\u201d (STS de 9 de mayo de 2013) y salvaguardar \u201cla adecuada elecci\u00f3n del consumidor en aquello cuya determinaci\u00f3n se conf\u00eda al mercado y la competencia\u201d (STS de 23 de diciembre de 2015). Dicho control \u201cse proyecta de un modo objetivable sobre el cumplimiento por el predisponerte de este especial <strong>deber de comprensibilidad real<\/strong> en el curso de la oferta comercial y de su correspondiente reglamentaci\u00f3n seriada\u201d (STS de 8 de septiembre de 2014) y requiere \u201cque la informaci\u00f3n suministrada permita al consumidor tener un <strong>conocimiento real y razonablemente completo<\/strong> de c\u00f3mo juega o puede jugar (su obligaci\u00f3n de pago) en la econom\u00eda del contrato\u201d (STS de 25 de marzo de 2015).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En l\u00ednea con esta jurisprudencia, en el Pre\u00e1mbulo de la ley se habla del <em>\u201cobjetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposici\u00f3n la <strong>informaci\u00f3n necesaria para que pueda comprender<\/strong> en su integridad la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del pr\u00e9stamo que va a contratar <strong>y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material<\/strong>\u201d<\/em>. Se nos indica en primer lugar, de este modo, c\u00f3mo se cumplen para el legislador las obligaciones relacionadas con ese principio de transparencia material: mediante la puesta a disposici\u00f3n del prestatario de la informaci\u00f3n necesaria para que pueda comprender la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del pr\u00e9stamo. Para conseguir dicho objetivo, sigue diciendo el Pre\u00e1mbulo, la detallada regulaci\u00f3n de la fase precontractual <em>\u201cse complementa<strong> atribuyendo al notario la funci\u00f3n de ASESORAR IMPARCIALMENTE al prestatario<\/strong>, <strong>aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de COMPROBAR que tanto los plazos como los dem\u00e1s requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cl\u00e1usulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura p\u00fablica el contrato<\/strong> de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario\u201d.<\/em> Se detallan ya aqu\u00ed los dos aspectos de la labor notarial: el notario comprueba que concurren los requisitos de entrega de informaci\u00f3n precontractual que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, y asesora y aclara las dudas del prestatario para ayudarle a comprender la carga econ\u00f3mica y jur\u00eddica del contrato. Y se concluye: <em>\u201cDe ese modo, <strong>se constituir\u00e1 prueba<\/strong> en beneficio de ambas partes \u2014prestamista y prestatario\u2014 <strong>de que el primero ha cumplido con su obligaci\u00f3n de entregar<\/strong> en los plazos previstos dicha documentaci\u00f3n y el segundo <strong>podr\u00e1<\/strong> <strong>ejercer el derecho<\/strong>, que presupone tambi\u00e9n la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Nada de lo anunciado en el Pre\u00e1mbulo supone en s\u00ed mismo novedad alguna en relaci\u00f3n a la funci\u00f3n desempe\u00f1ada por el notario con anterioridad a la entrada en vigor de la ley. La verdadera novedad radica en la constancia que habr\u00e1 de dejarse en un acta previa a la autorizaci\u00f3n de la escritura, lo cual deber\u00e1 facilitar, y en cierto modo obligar, al prestatario a esa necesaria reflexi\u00f3n, suficientemente fundada, sobre el alcance de las obligaciones a asumir. Y esto que nos adelanta el Pre\u00e1mbulo es lo que, efectivamente \u2013aunque con discutible acierto- recoge el texto legal, a la hora de examinar el cual vamos a comentar los siguientes aspectos de esta nueva acta notarial:<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"finalidad\"><\/a>3.1 FINALIDAD Y CONTENIDO<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong>art. 15.2<\/strong> regula esas dos obligaciones del notario, comprobaci\u00f3n de los requisitos de informaci\u00f3n precontractual y asesoramiento, aunque lo hace con referencias un tanto desordenadas, que solo en el RDCCI encuentran mejor acomodo. Sistematizando dicha regulaci\u00f3n, puede entenderse que su cumplimiento implica:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>a) Verificar<\/strong> <em>\u201cla documentaci\u00f3n acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art\u00edculo 14.1\u201d<\/em>. En \u00faltimo t\u00e9rmino, comprobar que el prestamista ha cumplido las obligaciones que se le imponen en dicho art\u00edculo, esto es:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>que ha entregado al prestatario <strong>toda la documentaci\u00f3n<\/strong> a que dicho art\u00edculo se refiere, con el contenido previsto para cada documento;<\/li>\n<li>que dicha entrega se ha hecho con una <strong>antelaci\u00f3n no inferior a los diez d\u00edas<\/strong> naturales previos al del otorgamiento de la escritura;<\/li>\n<li>y que ha remitido al notario (mediante su incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica), junto con un ejemplar de dicha documentaci\u00f3n, la \u201c<strong>manifestaci\u00f3n<\/strong>\u201d firmada por el prestatario a la que se refiere el art. 14.1 en su \u00faltimo p\u00e1rrafo, \u201c<strong>en la que declare<\/strong> que ha recibido la documentaci\u00f3n y que le ha sido explicado su contenido\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>b) Informar<\/strong> y <strong>asesorar <\/strong>al prestatario, exigiendo en este punto la norma:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>que se proporcione por el notario una <strong>informaci\u00f3n<\/strong> individualizada \u2013nunca gen\u00e9rica- <strong>sobre cada una de las cl\u00e1usulas espec\u00edficas<\/strong> recogidas en la FEIN y en la FIAE (<strong> 15.2. c, primera parte<\/strong>);<\/li>\n<li>que se haga constar (<strong> 15.2. b<\/strong>) <em>\u201clas <strong>cuestiones<\/strong> planteadas por el prestatario y el <strong>asesoramiento<\/strong> prestado por el notario\u201d<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.1.1 VERIFICACI\u00d3N DE LA DOCUMENTACI\u00d3N<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">El acta, por tanto, presenta dos partes claramente diferenciadas en cuanto a su objeto, y, en principio, tambi\u00e9n en cuanto al orden en que deben practicarse las diligencias correspondientes. As\u00ed, el art. 15.2 indica que el notario, <em>\u201c<strong>en caso de que quede acreditado<\/strong> su cumplimiento <\/em>(verificaci\u00f3n),<em> har\u00e1 constar en un acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario (\u2026)\u201d<\/em>; de modo que esa verificaci\u00f3n parece anterior incluso a la autorizaci\u00f3n misma del acta. Y tambi\u00e9n el RDCCI seguir\u00eda esta l\u00ednea, si atendemos a lo dispuesto en el art. 12.1 (letras d, e, y f), que regula una comprobaci\u00f3n de la informaci\u00f3n remitida que, de resultar negativa, requiere de una comunicaci\u00f3n al remitente para su subsanaci\u00f3n, producida la cual es cuando se autorizar\u00e1 el acta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero la comprobaci\u00f3n, seg\u00fan el RDCCI , se extiende (art. 12.1,c) no solo a <em>\u201cla validez y correcci\u00f3n de la informaci\u00f3n comunicada\u201d<\/em> sino tambi\u00e9n a <em>\u201cel n\u00famero de documento de identidad del prestatario\u201d<\/em>, se\u00f1alando previamente (art. 12.1,b) que el mismo <em>\u201ccomparecer\u00e1, personalmente o debidamente representado, de conformidad con el art\u00edculo 15.3 de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, exhibiendo ante el notario de su elecci\u00f3n un documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente\u201d<\/em>. Se introduce aqu\u00ed, por tanto, una comparecencia que no es \u2013o puede no ser- la que ordinariamente se producir\u00eda para la autorizaci\u00f3n del acta, puesto que seg\u00fan el art. 12,d), si el notario <em>\u201cconstatara la concurrencia de errores o carencias en materia de <strong>identificaci\u00f3n o informaci\u00f3n<\/strong>\u201d<\/em> no habr\u00e1 tal autorizaci\u00f3n, sino que proceder\u00e1 a esa comunicaci\u00f3n al prestamista para su subsanaci\u00f3n, a\u00f1adiendo la norma que no se iniciar\u00e1 <em>\u201cel plazo de diez naturales a que se refiere el art\u00edculo 14 de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, hasta que la incidencia quede subsanada\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Es cierto que la letra f) del mismo art\u00edculo prev\u00e9 la autorizaci\u00f3n del acta \u2013previa la se\u00f1alada comprobaci\u00f3n o validaci\u00f3n y el preceptivo asesoramiento- <em>\u201cen el d\u00eda y hora en que haya concertado la cita con el prestatario, <strong>sea en el mismo momento en que se haya extra\u00eddo la informaci\u00f3n<\/strong> o sea para una fecha posterior\u201d<\/em>. De ah\u00ed se deduce la posibilidad de efectuar en un solo acto la extracci\u00f3n de la documentaci\u00f3n remitida, su comprobaci\u00f3n y validaci\u00f3n y el asesoramiento al cliente. Pero \u2013con independencia de si se considera o no conveniente esa concentraci\u00f3n de actuaciones- eso no quita que en caso de apreciar, una vez extra\u00edda la informaci\u00f3n, la existencia de esos \u201cerrores o carencias en materia de identificaci\u00f3n o informaci\u00f3n\u201d no se pueda autorizar el acta, debiendo por tanto el cliente comparecer de nuevo posteriormente\u2026 y una tercera vez cuando haya que otorgar la escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso cabe preguntarse por el sentido de esa comparecencia inicial, que la antes citada Resoluci\u00f3n de la DGRN de 16 de mayo de 2019 vincula al derecho de elecci\u00f3n de notario, constatando, sin embargo (puntos 10 y 37), que dicha elecci\u00f3n puede ser efectuada acudiendo a la notar\u00eda, o bien comunic\u00e1ndose con el notario por cualquier otro medio seguro que elija, fuera del \u00e1mbito de influencia de la entidad financiera, por ejemplo, <strong>por medios telem\u00e1ticos<\/strong> \u201csometidos al control notarial, ya que a trav\u00e9s de ella se da inicio a lo que ser\u00e1 una actuaci\u00f3n notarial\u201d<a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><sup>[ii]<\/sup><\/a>. En consecuencia, la validaci\u00f3n del documento de identidad del prestatario se puede producir \u201c(15) cuando se persona en la notar\u00eda que elija, o bien cuando realice la comunicaci\u00f3n con la misma en el contexto digital se\u00f1alado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Solventada la cuesti\u00f3n de la identificaci\u00f3n, queda claro, por lo que a la verificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n se refiere, que es el cliente quien confirma su entrega por el prestamista, en el plazo legalmente previsto. El notario solo puede comprobar la incorporaci\u00f3n de dicha documentaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n, y que entre la misma se incluye la citada \u201cmanifestaci\u00f3n firmada\u201d del prestatario en la que reconoce dicha entrega. A partir de ah\u00ed, es de esperar que, no solo la entrega en s\u00ed, sino tambi\u00e9n la incorporaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica, tenga una fecha que respete la antelaci\u00f3n legalmente prevista, puesto que en el sistema que se regula es esto lo \u00fanico que va a quedar acreditado fehacientemente<a href=\"#_edn3\" name=\"_ednref3\"><sup>[iii]<\/sup><\/a>, a expensas de una confirmaci\u00f3n expresa por el cliente en el acta.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En relaci\u00f3n con el plazo de entrega, el art. 14.1 LCCI habla de \u201cuna antelaci\u00f3n m\u00ednima de diez d\u00edas naturales respecto al momento de la firma del contrato\u201d, pero dado que el acta no se autoriza en ese momento, sino necesariamente antes, entiendo que la antelaci\u00f3n que al tiempo del otorgamiento del acta habr\u00e1 de cumplirse, y a la que har\u00e1 referencia la misma, es respecto del d\u00eda <em>previsto<\/em> para la firma del contrato. Ello hay que ponerlo adem\u00e1s en relaci\u00f3n con las consecuencias que la norma prev\u00e9 para el caso de que la \u201cverificaci\u00f3n\u201d por el notario sea negativa, en cuyo caso se debe proceder igual que si el prestatario no comparece: <em>\u201cel notario expresar\u00e1 en el acta esta circunstancia\u201d<\/em> (<strong>art. 15.5<\/strong>), se\u00f1alando la norma a continuaci\u00f3n que <em>\u201cen este caso, no podr\u00e1 autorizarse la escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo\u201d<\/em>. Como dec\u00edamos, la verificaci\u00f3n notarial es siempre anterior a la autorizaci\u00f3n de la escritura, y de hecho el prestatario puede comparecer a otorgar el acta en cuanto reciba la documentaci\u00f3n y esta haya quedado incorporada a la plataforma. Por ello, parece l\u00f3gico entender que s\u00ed debe poder autorizarse la escritura cuando ya se haya cumplido el plazo previsto en la norma, aunque en el momento de otorgarse el acta no hayan transcurrido todav\u00eda los diez d\u00edas naturales desde la entrega.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.1.2 INFORMACI\u00d3N Y ASESORAMIENTO<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">De ser positiva la verificaci\u00f3n, el notario lo har\u00e1 constar as\u00ed (art. 15.2. a), y deber\u00e1 facilitar al prestatario esa informaci\u00f3n individualizada sobre cada una de las cl\u00e1usulas espec\u00edficas recogidas en la FEIN y en la FIAE, haciendo constar asimismo (art. 15.2. b) <em>\u201clas <strong>cuestiones<\/strong> planteadas por el prestatario y el <strong>asesoramiento<\/strong> prestado\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Es cierto que el art. 15.2 concluye se\u00f1alando en su letra c) que <em>\u201cigualmente, y en presencia del notario, el prestatario responder\u00e1 a un <strong>test que tendr\u00e1 por objeto concretar la documentaci\u00f3n entregada y la informaci\u00f3n suministrada<\/strong>\u201d<\/em>. Y esa es una referencia que induce a confusi\u00f3n, pero que hay que interpretar atendiendo a cu\u00e1l ha sido la evoluci\u00f3n de la norma en su tramitaci\u00f3n legislativa. As\u00ed, vemos c\u00f3mo en el Proyecto de ley el art. 13.2.b -15.2.b en el texto definitivo- al referirse a \u201clas cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario\u201d, a\u00f1ad\u00eda: <em>\u201cA este respecto deber\u00e1n recogerse las pruebas realizadas por el prestatario de entendimiento de diversos ejemplos de aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de las cl\u00e1usulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura econ\u00f3mica, en especial de las relativas a tipos de inter\u00e9s y en su caso de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros suscritos con ocasi\u00f3n del pr\u00e9stamo\u201d<\/em>; pero esta parte de la norma ha desaparecido en la redacci\u00f3n definitiva, y con ella el sentido de la referencia a un \u201ctest\u201d que no parece que sea ahora el instrumento adecuado para la finalidad con que se le relaciona de \u201dconcretar la documentaci\u00f3n entregada y la informaci\u00f3n suministrada\u201d, \u00fanicas cuestiones que por tanto habr\u00e1n de ser objeto del mismo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No existe en consecuencia sometimiento del prestatario a ning\u00fan tipo de \u201cexamen\u201d por parte del notario, cuyas obligaciones al respecto son, como siempre ha hecho, informar y resolver dudas, pero sin haber de poner al prestatario en situaci\u00f3n de tener que demostrar que ha comprendido, realmente, la carga jur\u00eddica y econ\u00f3mica del contrato. Probablemente, el discurrir del legislador, en un contexto social de extrema sensibilidad sobre esta materia, y vistas las consecuencias que a todos los niveles ha tenido la desmesurada judicializaci\u00f3n de la misma, haya evolucionado desde la intenci\u00f3n inicial de eliminar cualquier posibilidad de reclamaci\u00f3n basada en la falta de comprensi\u00f3n por el prestatario del alcance real de sus obligaciones, a una posici\u00f3n, mucho m\u00e1s razonable y ajustada a los rasgos definidores del control de transparencia material, centrada en garantizar que dicho consumidor ha dispuesto de todos los elementos necesarios para conocer ese alcance. A mi juicio, de lo que se trata es de que el conjunto de informaci\u00f3n y explicaciones recibidas <em>permitan<\/em> a ese \u201cconsumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz\u201d del que habla sistem\u00e1ticamente el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (vg, STJCE 20-09-2017, sobre hipotecas multidivisas) y al que tambi\u00e9n se refiere la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vg, STS 22-11-2017, sobre IRPH) formarse una opini\u00f3n fundada sobre las consecuencias del contrato<a href=\"#_edn4\" name=\"_ednref4\"><sup>[iv]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Atendiendo al tenor literal de la norma, cabr\u00eda incluso preguntarse si cuando la misma se refiere a \u201clas <strong>cuestiones<\/strong> planteadas por el prestatario y el <strong>asesoramiento<\/strong> prestado por el notario\u201d ese asesoramiento aparece vinculado a que el prestatario plantee efectivamente tales cuestiones. No creo que sea as\u00ed. Sin perjuicio de que de existir las mismas el notario haya de dar unas explicaciones particulares para intentar resolverlas, en todo caso habr\u00e1 de facilitar, como ve\u00edamos, una \u201cinformaci\u00f3n individualizada \u2013nunca gen\u00e9rica- sobre cada una de las cl\u00e1usulas espec\u00edficas recogidas en la FEIN y en la FIAE\u201d, lo que supondr\u00e1 una participaci\u00f3n activa por su parte a fin de posibilitar el entendimiento por el prestatario, adelant\u00e1ndose a dar respuesta a la mayor parte de las cuestiones que normalmente podr\u00edan llegar a plantearse.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.1.3 APERTURA, DESARROLLO Y CIERRE DEL ACTA<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como se dec\u00eda m\u00e1s arriba, del art. 15.5 LCCI se desprende que habr\u00e1 que autorizar el acta incluso en caso de que el cliente no comparezca a recibir el asesoramiento o de que no resulte positiva la verificaci\u00f3n demandada. Teniendo en cuenta lo cual, y tambi\u00e9n la necesidad, en caso de una inicial verificaci\u00f3n negativa, de una comunicaci\u00f3n al prestamista para su subsanaci\u00f3n, parece razonable pensar en un acta que se inicie una vez el notario se descargue la documentaci\u00f3n, y que refleje a partir de ah\u00ed por diligencia las actuaciones correspondientes, de comprobaci\u00f3n, de comunicaci\u00f3n de incidencias y subsanaci\u00f3n en su caso, y de comparecencia y asesoramiento finalmente; y eso es lo que efectivamente indica la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 16 de mayo de 2019, que alude a las actas \u201cde control o verificaci\u00f3n\u201d a que se refiere el art. 198.3 del Reglamento Notarial, e indica que el notario iniciar\u00e1 el acta, y abrir\u00e1 n\u00famero de protocolo, en la fecha correspondiente a la primera actuaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A partir de ah\u00ed, y en relaci\u00f3n a las comunicaciones previstas, se\u00f1ala la Resoluci\u00f3n (punto 11, reiterado en puntos 25, 26 y 27) que las mismas constituyen un traslado o testimonio del contenido de la diligencia extendida en el acta que se firma electr\u00f3nicamente por el notario, y deben obligatoriamente realizarse de conformidad con la legislaci\u00f3n notarial y la t\u00e9cnica de sus traslados (copia o testimonio, aun electr\u00f3nicos) por el canal previsto, cumpliendo lo previsto a tal efecto en la ley 24\/2001 de 27 de diciembre (art\u00edculo 17bis de la Ley del Notariado). Y a la consulta de si cabe sustituir a voluntad del notario la remisi\u00f3n circunstanciada en extracto prevista tanto en la LCCI como en el RDCCI por una copia simple electr\u00f3nica, indica (29) que \u201cla contestaci\u00f3n debe ser claramente positiva\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con relaci\u00f3n al cierre del acta, puede plantear dudas cu\u00e1ndo puede o debe practicarse el mismo si se da alguno de los supuestos del citado art. 15.5 LCCI: falta de comparecencia o de verificaci\u00f3n. En caso de no comparecencia del cliente, entiendo que proceder\u00e1 dicho cierre una vez cumplido el plazo que el mismo ten\u00eda para ello, y que vence el d\u00eda anterior al previsto para el otorgamiento de la escritura. Trat\u00e1ndose de la verificaci\u00f3n, sin embargo, la cuesti\u00f3n es menos clara. El art. 12,d) del RDCCI se\u00f1ala, como ve\u00edamos, que de existir errores o carencias en la identificaci\u00f3n o informaci\u00f3n, se comunicar\u00e1 as\u00ed al prestamista para su subsanaci\u00f3n, no inici\u00e1ndose hasta que esta se produzca el plazo de diez d\u00edas naturales a que se refiere el art\u00edculo 14 de la Ley; pero no se marca un plazo transcurrido el cual ya no quepa la subsanaci\u00f3n y deba por tanto cerrarse el acta reflejando esa verificaci\u00f3n negativa. Entiendo que si en un plazo prudencial no se ha confirmado la subsanaci\u00f3n, el notario debe poder cerrar el acta, sin perjuicio de haber de iniciar una nueva de producirse dicha subsanaci\u00f3n posteriormente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Autorizada el acta, el art. 12.1 f) RDCCI se\u00f1ala que el notario notificar\u00e1 <em>\u201ca trav\u00e9s de medios telem\u00e1ticos seguros al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado el resultado positivo o negativo\u201d<\/em> de la misma, procedi\u00e9ndose entonces, en el primer caso, a concertar la cita para el otorgamiento de la escritura de pr\u00e9stamo. Si por el contrario se tratara<em> \u201cde un acta de contenido negativo, el notario comunicar\u00e1 de forma extractada sus circunstancias y reiterar\u00e1 al prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado su derecho a obtener copia simple electr\u00f3nica de la misma\u201d<\/em>. El acta tendr\u00e1 contenido negativo de no haber sido posible la verificaci\u00f3n y\/o el asesoramiento. Lo primero puede producirse, seg\u00fan hemos visto, porque no pueda confirmarse la entrega de toda la documentaci\u00f3n precisa con la antelaci\u00f3n necesaria, y tambi\u00e9n si existe alg\u00fan problema con la identificaci\u00f3n del cliente; cualquiera de dichas circunstancias impedir\u00e1 adem\u00e1s el asesoramiento. La ley, por otra parte, se refiere al supuesto de falta de comparecencia, que, aunque en ocasiones cabr\u00e1 englobar en el de problemas con la identificaci\u00f3n -si el cliente no comparece, no se le habr\u00e1 podido identificar, y por tanto no habr\u00e1 sido posible ese aspecto de la verificaci\u00f3n- tambi\u00e9n puede ser un supuesto espec\u00edfico, si se han completado ambos aspectos de la verificaci\u00f3n \u2013con una comparecencia inicial a efectos meramente identificativos y de elecci\u00f3n de notario, o con una elecci\u00f3n no presencial, en ambos casos todav\u00eda sin autorizaci\u00f3n del acta- y el d\u00eda previsto para dicha autorizaci\u00f3n el cliente no comparece. Cualquiera de estas hip\u00f3tesis suponen, como dec\u00edamos, que el acta tendr\u00e1 un contenido negativo. En principio, no caben otros si efectivamente ha habido esa verificaci\u00f3n \u2013documental y de identificaci\u00f3n- y se ha facilitado al cliente por el notario la informaci\u00f3n y asesoramiento exigibles. No procede, como venimos comentando, una calificaci\u00f3n por el notario del grado de comprensi\u00f3n por el cliente; ahora bien, \u00bfqu\u00e9 ocurre si este manifiesta no haber comprendido la informaci\u00f3n suministrada? Tampoco parece que podamos hablar de un \u201cresultado positivo\u201d. Se plantear\u00eda entonces el problema de calificaci\u00f3n del acta, sobre todo a efectos del otorgamiento posterior de la escritura, si llegado el momento dicho cliente hace constar que, ahora s\u00ed, entiende esa informaci\u00f3n. Ciertamente, es entonces, a la hora de prestar el consentimiento negocial, cuando debe confirmar la comprensi\u00f3n, a la que efectivamente puede haber llegado con posterioridad a la autorizaci\u00f3n del acta, pero creo que deber\u00eda quedar suficientemente aclarado ese proceso de comprensi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo dem\u00e1s, el derecho a obtenci\u00f3n de copia simple electr\u00f3nica del acta a que se refiere este art. 12.1 f) RDCCI viene adem\u00e1s expresamente reconocido, a ambas partes, en el n\u00famero 3 del mismo art. 12, seg\u00fan el cual <em>\u201csi el prestamista o el prestatario solicitara la remisi\u00f3n de copia electr\u00f3nica simple <strong>o autorizada<\/strong> del acta a que se refieren los art\u00edculos 14 y 15 de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, o de la escritura, el notario deber\u00e1 realizar <strong>obligatoriamente<\/strong> dicha remisi\u00f3n <strong>cumpliendo los requisitos y procedimientos previstos en la normativa espec\u00edfica<\/strong>\u201d<\/em>. *Mientras la posibilidad de remisi\u00f3n de una copia electr\u00f3nica simple no plantea dudas, habr\u00e1 que esperar a esa \u201cnormativa espec\u00edfica\u201d para atender a los requisitos y procedimiento de remisi\u00f3n de la copia electr\u00f3nica autorizada. Recordemos, en cualquier caso, que con relaci\u00f3n a la escritura la Disposici\u00f3n Adicional Octava de la ley, ya comentada, se\u00f1ala que el notario entregar\u00e1 o remitir\u00e1 telem\u00e1ticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"eficacia\"><\/a>3.2 EFICACIA Y VALOR PROBATORIO. RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO<\/h3>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.2.1 EN RELACI\u00d3N A LA VERIFICACI\u00d3N<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de la primera parte del acta, relativa a la verificaci\u00f3n de la entrega de documentaci\u00f3n por la entidad financiera, el Pre\u00e1mbulo se\u00f1ala que mediante el acta <em>\u201cse constituir\u00e1 <strong>prueba<\/strong> en beneficio de ambas partes \u2013prestamista y prestatario- <strong>de que el primero ha cumplido con su obligaci\u00f3n de entregar en los plazos previstos dicha documentaci\u00f3n <\/strong>\u2026\u201d<\/em>. Pero lo que el texto legal, contenido en el <strong>n\u00famero 6 del art. 15<\/strong>, dice es que <em>\u201cConforme al art\u00edculo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el art\u00edculo 319 de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumir\u00e1 veraz e \u00edntegro, y <strong>har\u00e1 prueba del asesoramiento prestado<\/strong> por el notario <strong>y de la manifestaci\u00f3n de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos<\/strong>, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se refiere por tanto a la entrega de la documentaci\u00f3n por el prestamista, cuesti\u00f3n sobre la que, seg\u00fan hemos visto, el acta dejar\u00e1 constancia en cuanto a lo que el prestatario haya manifestado y el notario haya podido comprobar al acceder a la plataforma inform\u00e1tica correspondiente, sin que la norma del art. 15.6, al hablar de su valor probatorio, a\u00f1ada nada.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.2.2 EN RELACI\u00d3N AL ASESORAMIENTO<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por lo que se refiere al asesoramiento e informaci\u00f3n al prestatario, la literalidad del transcrito art. 15.6 podr\u00eda hacer entender que el acta har\u00e1 prueba, mediante la manifestaci\u00f3n del notario, de que el prestatario comprende el contenido de los documentos, como si la misma incluyera esa suerte de dictamen pericial a que el proyecto parec\u00eda referirse al incluir las citadas \u201cpruebas de entendimiento\u201d, pero que no es lo que finalmente se regula. De otra parte, en el proyecto de ley, el art. 13.2 inclu\u00eda una letra d) seg\u00fan la cual en el acta deb\u00eda hacerse constar <em>\u201cla manifestaci\u00f3n manuscrita y firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de siete d\u00edas, los documentos descritos en el art\u00edculo 12.1, <strong>as\u00ed como que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jur\u00eddicos y econ\u00f3micos<\/strong> de la operaci\u00f3n\u201d<\/em>. El texto legal ha trasladado dicha manifestaci\u00f3n firmada (no dice que haya de ser manuscrita, como se mencionaba en el proyecto) a la fase precontractual en la que no existe todav\u00eda intervenci\u00f3n notarial (art. 14.1 in fine), y ha suprimido como objeto de la misma la referencia a la comprensi\u00f3n y aceptaci\u00f3n de los riesgos jur\u00eddicos y econ\u00f3micos de la operaci\u00f3n. Pero de ah\u00ed no puede derivarse otra pretensi\u00f3n que la de posponer tal manifestaci\u00f3n, tal como recoge el art. 15.6, al momento en que por parte del notario le haya sido facilitado el asesoramiento previsto con car\u00e1cter general, y el que el prestatario necesite de modo particular, sin que ello altere la autor\u00eda de dicha manifestaci\u00f3n, que hay que seguir entendiendo que corresponder\u00e1 al prestatario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0En todo caso, la real comprensi\u00f3n es algo subjetivo, que cabr\u00e1 presumir, con relaci\u00f3n a ese consumidor medio, del hecho objetivo de haberse cumplido con los requerimientos propios de los principios de transparencia formal y material, estos \u00faltimos objeto del acta que se regula. Y si bien es cierto que ese cumplimiento no puede por s\u00ed mismo acreditar la comprensi\u00f3n real<a href=\"#_edn5\" name=\"_ednref5\"><sup>[v]<\/sup><\/a>, tambi\u00e9n lo es que la falta de cumplimiento impedir\u00e1 presumir la misma.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">3.2.3 LA RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Todo ello obliga a analizar el sentido de la norma que se contiene en el art. 15.7, seg\u00fan la cual <em>\u201cEn la escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo el notario autorizante insertar\u00e1 una rese\u00f1a identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. En dicha rese\u00f1a se expresar\u00e1 el n\u00famero de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorizaci\u00f3n, as\u00ed como <strong>la afirmaci\u00f3n del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta<\/strong>, de que el prestatario <strong>ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento<\/strong> previsto en este art\u00edculo\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como dec\u00edamos m\u00e1s arriba, hay que entender que ser\u00e1 el mismo notario que autoriza el acta el que despu\u00e9s autorizar\u00e1 la escritura. Ello, sin embargo, no excluye que en determinados supuestos, como los de sustituci\u00f3n, no exista esa coincidencia. Y, en todo caso, es al notario que autoriza la escritura al que se dirige la norma del art. 15.7; norma que podr\u00eda suscitar dudas, pues esa afirmaci\u00f3n, <em>\u201cbajo su responsabilidad\u201d<\/em>, de que <em>\u201cel prestatario <strong>ha recibido en plazo la documentaci\u00f3n y el asesoramiento<\/strong> previstos\u201d <\/em>no puede hacerse sino, tal como tambi\u00e9n se se\u00f1ala, <em>\u201cde acuerdo con el acta\u201d<\/em>, lo que en definitiva traslada la cuesti\u00f3n a lo que conste en esta. Por ello, entiendo que, con independencia de las obligaciones existentes en orden a la autorizaci\u00f3n del acta previa, cuyo alcance acabamos de comentar, la responsabilidad a que se refiere este n\u00famero 7 es, esencialmente, la que se deriva de la necesidad, en todo caso, de confirmar el previo otorgamiento de dicha acta, tal como resulta m\u00e1s adelante del art. 22.2 al se\u00f1alar que <em>\u201cEn la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos regulados por esta Ley, <strong>el Notario no autorizar\u00e1 su elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica si no se hubiere otorgado el acta<\/strong> prevista en el art\u00edculo 15.3\u201d<\/em>, a\u00f1adiendo a continuaci\u00f3n, en sinton\u00eda con dicha regla, que <em>\u201clos registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribir\u00e1n ninguna escritura que se refiera a pr\u00e9stamos regulados por esta Ley en la que no conste <strong>la rese\u00f1a del acta<\/strong> conforme al art\u00edculo 15.7\u201d<\/em>, lo cual de otra parte confirma la no necesidad de aportaci\u00f3n del acta al Registro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00ed es posible, no obstante, y como dec\u00edamos m\u00e1s arriba, que al tiempo del otorgamiento del acta no se haya cumplido todav\u00eda con el plazo de antelaci\u00f3n legalmente previsto en orden a la entrega de la documentaci\u00f3n. En este caso, deber\u00e1 el notario autorizante de la escritura confirmar, por s\u00ed mismo, que en el momento de dicho otorgamiento s\u00ed se ha cumplido ya ese plazo.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"cat\"><\/a>3.3 COMPATIBILIDAD CON LA NORMATIVA CONTENIDA EN EL C\u00d3DIGO DE CONSUMO<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debe tenerse en cuenta que los supuestos de hecho regulados en la LCCI coincidir\u00edan con los que regula el C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a si se trata de pr\u00e9stamos CON GARANT\u00cdA hipotecaria sobre VIVIENDA en los que el cliente (deudor, hipotecante o garante) sea una PERSONA F\u00cdSICA CONSUMIDORA. Faltando alguna de dichas premisas no se produce ese conflicto o duplicidad de regulaciones; as\u00ed:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Atendiendo al \u00e1mbito SUBJETIVO:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>En caso de PERSONA F\u00cdSICA NO CONSUMIDORA, se aplicar\u00e1 \u00fanicamente la LEY ESTATAL;<\/li>\n<li>En caso de PERSONA JUR\u00cdDICA CONSUMIDORA, se aplicar\u00e1 \u00fanicamente el C\u00d3DIGO DE CONSUMO;<\/li>\n<li>Mientras que el caso de PERSONA JUR\u00cdDICA NO CONSUMIDORA queda FUERA DE LA REGULACI\u00d3N, tanto de una como de otra normativa<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Atendiendo al \u00e1mbito OBJETIVO, el C\u00f3digo de Consumo no se aplica, aunque tengan como finalidad adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>A los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria sobre OTRO TIPO DE INMUEBLE, no residencial<\/li>\n<li>A los QUE NO EST\u00c9N GARANTIZADOS con hipoteca<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN trat\u00f3 esta de esta cuesti\u00f3n en <strong>Resoluci\u00f3n de 9 de marzo de 2016<\/strong>, y posteriormente en la <strong>Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2017<\/strong>, se\u00f1alando<a href=\"#_edn6\" name=\"_ednref6\"><sup>[vi]<\/sup><\/a>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) De una parte, la compatibilidad de ambas normativas, porque la regulaci\u00f3n catalana:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>supone \u00fanicamente un reforzamiento de la protecci\u00f3n al consumidor;<\/li>\n<li>no supone una alteraci\u00f3n del contrato de pr\u00e9stamo ni de las acciones por incumplimiento o resoluci\u00f3n, que son de competencia exclusiva estatal.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) De otra parte, la aplicabilidad a la norma catalana de los criterios de interpretaci\u00f3n de la norma estatal, que permitir\u00edan la renuncia del consumidor a recibir la informaci\u00f3n precontractual con la antelaci\u00f3n legalmente prevista, posibilidad que la Direcci\u00f3 General de Dret i Entitats Jur\u00eddiques admiti\u00f3 tambi\u00e9n, con ciertos matices, en la <strong>Resoluci\u00f3n de 12 de Julio de 2017<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se trata de determinar, una vez publicada la Ley, si puede mantenerse esa compatibilidad entre ambas normativas y, en su caso, qu\u00e9 alcance tiene, en particular en relaci\u00f3n a la actuaci\u00f3n notarial. En todo caso, debe descartarse que la eventual prevalencia de la normativa estatal tenga su apoyo en una supuesta competencia exclusiva para la transposici\u00f3n de las directivas europeas, la cual no est\u00e1 en s\u00ed misma reservada al Estado, seg\u00fan tiene repetidamente declarado el Tribunal Constitucional<a href=\"#_edn7\" name=\"_ednref7\"><sup>[vii]<\/sup><\/a>, entre otras en la sentencia 54\/2018, de 24 de mayo, en la que precisamente se anulan algunos preceptos del C\u00f3digo de Consumo<a href=\"#_edn8\" name=\"_ednref8\"><sup>[viii]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La LCCI contiene sobre este particular dos precisiones:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>Establece en primer lugar la <strong>Disposici\u00f3n final novena<\/strong> de la Ley (\u201cTitulo competencial\u201d) que la misma <em>\u201cse dicta al amparo de lo establecido en el <strong>art\u00edculo 149.1. 6\u00aa, 8\u00aa, 11\u00aa y 13\u00aa de la Constituci\u00f3n<\/strong> Espa\u00f1ola que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislaci\u00f3n mercantil, procesal, hipotecaria<\/em><a href=\"#_edn9\" name=\"_ednref9\"><sup>[ix]<\/sup><\/a><em>, ordenaci\u00f3n de los registros e instrumentos p\u00fablicos, <strong>bases<\/strong> de la ordenaci\u00f3n de cr\u00e9dito, banca y seguro, y <strong>bases<\/strong> y coordinaci\u00f3n de la planificaci\u00f3n general de la actividad econ\u00f3mica, respectivamente\u201d.<\/em><\/li>\n<li>A su vez, la <strong>Disposici\u00f3n adicional quinta<\/strong> de la nueva Ley (\u201cDesarrollo auton\u00f3mico\u201d) se\u00f1ala que<em> \u201cSin perjuicio del desarrollo de la <strong>legislaci\u00f3n b\u00e1sica estatal<\/strong> que realicen las comunidades aut\u00f3nomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, <strong>la informaci\u00f3n precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homog\u00e9nea, en aras de la unidad de mercado<\/strong>, de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio espa\u00f1ol, <strong>por lo que la normativa auton\u00f3mica deber\u00e1 respetar los modelos normalizados de informaci\u00f3n que se establezcan por la normativa b\u00e1sica<\/strong>, <strong>y no podr\u00e1 exigir adicionar documentaci\u00f3n complementaria que pueda producir confusi\u00f3n en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa b\u00e1sica de transparencia<\/strong>\u201d.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta misma argumentaci\u00f3n competencial fue ya utilizada por el legislador en la Disposici\u00f3n Final Cuarta de la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios. Desde este punto de vista, por tanto, se dir\u00eda que cualquier conclusi\u00f3n a la que se hubiere llegado bajo la vigencia de la citada Orden Ministerial (y aqu\u00ed entrar\u00edan las expuestas en su d\u00eda por la DGRN), deber\u00eda poderse mantener una vez publicada la Ley, cuesti\u00f3n que sin embargo es necesario confirmar, dado el distinto alcance de una y otra normativa. En este sentido, y como nos recuerda DE LA QUADRA-SALCEDO,<a href=\"#_edn10\" name=\"_ednref10\"><sup>[x]<\/sup><\/a> si bien respecto del resto de competencias reservadas al Estado sobre lo b\u00e1sico en los dem\u00e1s apartados del art. 149.1 CE la interpretaci\u00f3n es que al Estado le corresponde establecer un <em>\u00abcom\u00fan denominador normativo dirigido a asegurar, de manera unitaria y en condiciones de igualdad, los intereses generales a partir del cual pueda cada Comunidad Aut\u00f3noma, en defensa de sus propios intereses, introducir las peculiaridades que estime convenientes y oportu\u00adnas, dentro del marco competencial que en la materia le asigne su Estatuto\u00bb <\/em>(STC 34\/2013, de 14 de febrero), en el caso de las bases de la planificaci\u00f3n general de la actividad econ\u00f3mica <em>\u201cpara la doctrina del Tribunal Constitucional ya consolidada, bajo la competencia reservada al Estado en el art. 149.1.13 CE se amparar\u00eda su competencia para realizar una \u00abordenaci\u00f3n general de la econom\u00eda\u00bb<\/em>\u201d, que har\u00eda posible <em>\u00abla intervenci\u00f3n del Estado a trav\u00e9s de medidas econ\u00f3micas en sectores materialmente atribuidos a la competencia de las Comunidades Aut\u00f3nomas\u00bb<\/em>, con la intenci\u00f3n de conseguir fines de una amplitud tal como el mantenimiento de la unidad de mercado o de la \u00abunidad econ\u00f3mica\u00bb, \u00abalcanzar los objetivos de la econom\u00eda general o sectorial\u00bb, o la necesidad de incidir en principios rectores de la pol\u00edtica econ\u00f3mica y social<a href=\"#_edn11\" name=\"_ednref11\"><sup>[xi]<\/sup><\/a>. Estos criterios, en referencia de los cuales cita el autor, entre otras, la STC 31\/2010 sobre la constitucionalidad del Estatuto de Catalu\u00f1a, son reiterados en la ya citada sentencia TC 54\/2018, de 24 de mayo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A la vista de todo lo cual, y aunque quiz\u00e1 podr\u00edan encontrarse argumentos para defender una interpretaci\u00f3n distinta<a href=\"#_edn12\" name=\"_ednref12\"><sup>[xii]<\/sup><\/a>, hay que entender que si bien las CCAA tienen competencia de desarrollo en relaci\u00f3n a la informaci\u00f3n precontractual a suministrar por las entidades financieras (y as\u00ed lo reconoce la LCCI en su D.A.5\u00aa), dicha informaci\u00f3n es solo una parte de un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n del consumidor que debe entenderse de aplicaci\u00f3n general en todo el territorio del Estado, y una de cuyas bases est\u00e1 constituida por la intervenci\u00f3n notarial, en los t\u00e9rminos en que viene prevista en la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, la posible compatibilidad entre ambas normativas, reconocida por la DGRN bajo el r\u00e9gimen anterior a la ley, obliga a intentar resolver algunas cuestiones:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>As\u00ed, parece que ser\u00e1 necesario dejar constancia en el acta de que la informaci\u00f3n suministrada por el notario al cliente incluye la referencia a aquellos puntos a que se refiere el <strong> 123-10.2<\/strong> CConsumo, vengan o no previstos en la documentaci\u00f3n entregada (consecuencias de la eventual fluctuaci\u00f3n del precio de mercado, posibilidad de exigir ampliaci\u00f3n de garant\u00eda, arbitraje de consumo y dem\u00e1s mecanismos extrajudiciales de resoluci\u00f3n de conflictos\u2026).<\/li>\n<li>El argumento del reforzamiento de la protecci\u00f3n del consumidor, utilizado en su momento por la DGRN para entender aplicable el plazo de cinco d\u00edas h\u00e1biles a que se refiere dicho art\u00edculo, no podr\u00eda mantenerse una vez que la Ley establece ahora un plazo de diez d\u00edas.<\/li>\n<li>S\u00ed subsiste el plazo de antelaci\u00f3n de 14 d\u00edas h\u00e1biles con que debe ser entregada la FIPER seg\u00fan el art. 262-4.1, no anulado (pues no fue impugnado) por la STC 54\/2018, de 24 de mayo, que s\u00ed anulo ese mismo plazo, previsto en el art. 262-6, en relaci\u00f3n a la oferta vinculante. Sin embargo, dado que la LCCI concreta la obligaci\u00f3n de verificaci\u00f3n a la documentaci\u00f3n que se entrega a partir del momento en que la FEIN (antigua FIPER) pasa a tener la consideraci\u00f3n de oferta vinculante, habr\u00eda que preguntarse si, con independencia de cu\u00e1ndo haya sido entregada la FEIN, lo que el notario habr\u00e1 de confirmar es que la misma ha sido suscrita por el cliente e incorpora ya un plazo para el otorgamiento de la escritura \u2013en definitiva: ha adquirido esa condici\u00f3n de oferta vinculante- con la antelaci\u00f3n de diez d\u00edas naturales que marca el art. 14.1.<\/li>\n<li>De hecho, dado lo resuelto en su d\u00eda por la DGDiEJ en Resoluci\u00f3n de 12-7-2017, parece que el plazo de 14 d\u00edas para la entrega de la FIPER o FEIN puede ser objeto de renuncia por el cliente si hace constar que ha dispuesto de suficiente tiempo de an\u00e1lisis y estudio de las condiciones econ\u00f3micas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista con los d\u00edas transcurridos desde la entrega de la documentaci\u00f3n hasta el de la firma.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, esa renuncia, a la vista de lo establecido en el art. 3 de la LCCI, no podr\u00e1 suponer en ning\u00fan caso que el plazo que media entre la conversi\u00f3n de la FEIN en oferta vinculante, una vez firmada aqu\u00e9lla y pactada la fecha de otorgamiento de la escritura, sea inferior, en relaci\u00f3n a dicha fecha, a los diez d\u00edas naturales que se\u00f1ala ahora la LCCI.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> La \u201cgenerosidad\u201d del legislador con lo que no son recursos propios tiene en la LCCI alg\u00fan otro ejemplo. As\u00ed, se comentaba m\u00e1s arriba c\u00f3mo en la <strong>Disposici\u00f3n Adicional Octava<\/strong> se nos dice que <em>\u201cel notario autorizante de una escritura de pr\u00e9stamo sujeto a la presente Ley entregar\u00e1 o remitir\u00e1 telem\u00e1ticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los registradores de la propiedad remitir\u00e1n tambi\u00e9n gratuitamente y de forma telem\u00e1tica al prestatario nota simple literal de la inscripci\u00f3n practicada y de la nota de despacho y calificaci\u00f3n, con indicaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas no inscritas y con la motivaci\u00f3n de su respectiva suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n\u201d<\/em>. A tal fin, se a\u00f1ade, <em>\u201cen la escritura se har\u00e1 constar una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico del prestatario para la pr\u00e1ctica de estas comunicaciones\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> Al respecto, la Resoluci\u00f3n contiene una serie de puntos de inter\u00e9s a\u00f1adidos: As\u00ed, destaca que (34) \u201cla menci\u00f3n del art\u00edculo 126 del Reglamento Notarial conduce a los l\u00edmites del derecho a la libre elecci\u00f3n de notario\u201d; (35) \u201cla inclusi\u00f3n en la plataforma notarial de la totalidad de los notarios en sus m\u00e1s concretas y actualizadas coordenadas de localizaci\u00f3n en nada impide ni excluye la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 126 del Reglamento Notarial\u201d; (37) \u201ccualquier sistema que se quiera implantar debe acreditar, <strong>ab initio<\/strong>, la efectiva conexi\u00f3n con todos y cada uno de los notarios de Espa\u00f1a y garantizar la posibilidad de designaci\u00f3n del notario en el momento y lugar que el consumidor elija, so pena de grave incumplimiento del deber de transparencia material, y de la norma expresa del art. 1 de la Ley\u201d; (39) \u201cse tratar\u00eda de un sistema que si bien culmina en la comparecencia en la notar\u00eda para exhibir el documento de identidad \u2013juicio de identidad conforme a la actual legislaci\u00f3n notarial- se inicia de forma personalizada por el prestatario, debiendo reunir la debida garant\u00eda desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n de datos personales\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref3\" name=\"_edn3\">[iii]<\/a> Como se indica en la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 16 de mayo de 2019, el RDCCI distingue \u201ccomprobar fehacientemente la fecha (art. 11.1.d) (obligaci\u00f3n del notario) de \u201cacreditar indubitadamente la fecha (art. 11.2.c) (obligaci\u00f3n del prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref4\" name=\"_edn4\">[iv]<\/a> <em>\u201cLo que el int\u00e9rprete o el juez hacen por medio del control de transparencia no es mirar el contenido contractual desde el punto de vista de los vicios del consentimiento, desde el punto de vista de lo que subjetivamente sabe el adherente individual, sino que lo miramos objetivamente, desde el punto de vista de lo que puede conocer el adherente medio\u201d<\/em> (C. BALLUGERA, \u201cEl Registro de Cl\u00e1usulas Abusivas\u201d, notariosyregistradores.com, 16-01-2019).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref5\" name=\"_edn5\">[v]<\/a> Se\u00f1ala Sergio C\u00c1MARA LAPUENTE en El Notario del Siglo XXI, n\u00famero 84: <em>\u201cLa LCCI como ha quedado aprobada, de forma correcta, no llega a exigir del notario un \u201cjuicio\u201d propio sobre la transparencia material: el acta, en este punto de la transparencia, solo dejar\u00e1 constancia, esto es, prueba, de tres hechos: qu\u00e9 documentaci\u00f3n se entreg\u00f3 y en qu\u00e9 plazo, qu\u00e9 asesoramiento prest\u00f3 el notario y qu\u00e9 manifest\u00f3 el prestatario respecto a la comprensi\u00f3n del contenido contractual (\u2026)esa acta no podr\u00e1 constituirse en prueba del aut\u00e9ntico grado de comprensi\u00f3n interna del prestatario, que como hecho perteneciente a la esfera \u00edntima o psicol\u00f3gica del declarante no podr\u00e1 ser sometido a la fe p\u00fablica notarial (pudo mentir, pudo creer que lo entend\u00eda en ese momento y verificar posteriormente que asimil\u00f3 err\u00f3neamente cierta informaci\u00f3n o consecuencias)\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la misma revista, nos dice Ricardo CABANAS: <em>\u201cCuesti\u00f3n distinta es hasta d\u00f3nde llega el control del notario respecto de la efectiva comprensi\u00f3n de toda la informaci\u00f3n recibida\u2026 Suprimidas aquellas pruebas en el texto final de la LCCI, la actuaci\u00f3n del notario habr\u00e1 de ajustarse a lo previsto en el art\u00edculo 15.4 LCCI, que se limita a establecer como causa de denegaci\u00f3n la falta de acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones del art\u00edculo 14.1 LCCI, y la falta de comparecencia para recibir asesoramiento, pues en el acta no prestan un consentimiento contractual. Cumpli\u00e9ndose ambos requisitos, el acta tendr\u00e1 resultado positivo y la escritura podr\u00eda formalizarse, al menos por raz\u00f3n de estos requisitos\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso se antoja desacertada la menci\u00f3n que se contiene en la Resoluci\u00f3n de la DGRN de 16 de mayo de 2019 seg\u00fan la cual \u201c(36) corresponde al notario garantizar que en esa fase precontractual el consumidor comprende la carga jur\u00eddica y econ\u00f3mica del contrato\u201d. M\u00e1s aun atendiendo a la declaraci\u00f3n de la propia DGRN, ya citada en este estudio, contenida en la Resoluci\u00f3n de 25 de enero de 2015: <em>\u201cdirigi\u00e9ndose la exigencia de la manifestaci\u00f3n a aseverar la comprensi\u00f3n del contenido y consecuencias de la cl\u00e1usula por parte del prestatario y <strong>siendo esta capacidad de tipo personal<\/strong>, <strong>diferente para cada individuo<\/strong> y dependiente de distintos factores que afectan asimismo a cada persona, <strong>s\u00f3lo podr\u00e1 ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensi\u00f3n<\/strong>\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref6\" name=\"_edn6\">[vi]<\/a> Dec\u00eda la DGRN: <em>\u201c<\/em><em>por otra parte, <strong>dicho art\u00edculo 123-10, n\u00famero 2, debe considerarse compatible con su hom\u00f3nimo, el a<\/strong><\/em><strong><em>rt\u00edculo 30 de la Orden EHA 2899\/2011 <\/em><\/strong><em>nacional, por cuanto supone \u00fanicamente un reforzamiento de la protecci\u00f3n del consumidor a trav\u00e9s de la potenciaci\u00f3n de dispositivos correctores de las asimetr\u00edas informativas de las partes contratantes, sin que impliquen una alteraci\u00f3n del contenido del contrato de pr\u00e9stamo y de las acciones por incumplimiento o resoluci\u00f3n, las cuales se insertan dentro de la competencia exclusiva estatal (cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional n\u00famero 157\/2009, de 23 de septiembre)\u201d<\/em>. Y a\u00f1ad\u00eda que en el \u00e1mbito de los requisitos de informaci\u00f3n que afectan al contenido de las cl\u00e1usulas incorporadas al contrato <em>\u201cel art\u00edculo 30 de la Orden EHA 2899\/2011 constituye la regla general de la actuaci\u00f3n notarial, y <strong>sus criterios de interpretaci\u00f3n han de aplicarse al art\u00edculo 123-10, n\u00famero 2, del C\u00f3digo de consumo<\/strong> de Catalu\u00f1a\u201d<\/em>, pero concluyendo que <strong>el hecho de que el notario haya cumplido con los requisitos de informaci\u00f3n y hecho las advertencias a que se refiere la Orden no permite tener por cumplidas las obligaciones que le impone el CConsumo<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref7\" name=\"_edn7\">[vii]<\/a> Por el contrario, nos dice DIEZ PICAZO que <em>\u201cel principio general establecido por la jurisprudencia constitucional es que la pertenencia de Espa\u00f1a a la Uni\u00f3n Europea no altera el orden interno de distribuci\u00f3n de competencias entre el Estado y las Comunidades Aut\u00f3nomas\u201d<\/em>. En consecuencia, para decidir cu\u00e1ndo, c\u00f3mo y dentro de qu\u00e9 l\u00edmites pueden el Estado y las Comunidades Aut\u00f3nomas transponer directivas, el criterio decisivo viene dado por el orden constitucional y estatutario de distribuci\u00f3n de competencias (Luis Mar\u00eda DIEZ-PICAZO, \u201cDirectivas Comunitarias y Comunidades Aut\u00f3nomas: el Derecho Patrimonial\u201d. Revista de Derecho Pol\u00edtico, n\u00fam. 44, 1998, p\u00e1gs. 307-322)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref8\" name=\"_edn8\">[viii]<\/a> Se dice en dicha sentencia que <em>\u201dEn su faceta estrictamente competencial, sobre la ejecuci\u00f3n del Derecho europeo, las normas que han de servir de pauta para la resoluci\u00f3n de estos conflictos son exclusivamente las de Derecho interno que establecen el orden de distribuci\u00f3n de competencias entre el Estado y las Comunidades Aut\u00f3noma\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref9\" name=\"_edn9\">[ix]<\/a> Realmente, la competencia exclusiva sobre \u201clegislaci\u00f3n hipotecaria\u201d no aparece reconocida como tal en la Constituci\u00f3n, sino en los t\u00e9rminos que a continuaci\u00f3n cita la norma, al referirse a la \u201cordenaci\u00f3n de los registros e instrumentos p\u00fablicos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref10\" name=\"_edn10\">[x]<\/a> Tom\u00e1s DE LA QUADRA-SALCEDO JANINI, \u201cLa transposici\u00f3n de las directivas que inciden en la regulaci\u00f3n econ\u00f3mica: la utilizaci\u00f3n del t\u00edtulo competencial del art\u00edculo 149.1.13 CE\u201d, dentro de la obra conjunta \u00abTransposici\u00f3n de directivas y autogobierno. El desarrollo normativo del Derecho de la Uni\u00f3n Europea en el Estado auton\u00f3mico\u00bb. (Col.lecci\u00f3 Institut d\u2019Estudis Auton\u00f2mics; 85).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref11\" name=\"_edn11\">[xi]<\/a> Cita DE LA QUADRA-SALCEDO la opini\u00f3n de CARMONA CONTRERAS, para quien tras la STC 31\/2010,<em> \u00abla facultad auton\u00f3mica para desarrollar directamente normas europeas que ocupan el espacio normativo reservado a las bases estatales solo resulta constitucionalmente aceptable en tanto que el poder central no haga uso de su competencia, procediendo a recuperarla. En tal supuesto, la \u201crenacionalizaci\u00f3n\u201d de las bases trae consigo que las Comunidades Aut\u00f3nomas recuperen el horizonte estatal de lo b\u00e1sico, quedando vinculadas necesariamente su actuaci\u00f3n normativa por las disposiciones establecidas con car\u00e1cter previo por aqu\u00e9llas\u00bb<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref12\" name=\"_edn12\">[xii]<\/a> A la hora de buscar esos argumentos, parecer\u00eda que la DGRN, cuando analiza en las Resoluciones antes citadas los mismos preceptos constitucionales a que se refiere la D.F. 9\u00aa de la Ley, hace girar el <em>\u201c<strong>r\u00e9gimen jur\u00eddico uniforme de protecci\u00f3n<\/strong> de los consumidores y usuarios en el \u00e1mbito de todo el Estado\u201d, <\/em>alrededor m\u00e1s de la \u201ctransparencia formal\u201d que de la \u201ctransparencia material\u201d. As\u00ed, al se\u00f1alar que entre las normas b\u00e1sicas de dicho r\u00e9gimen se encuentra <em>\u201cla determinaci\u00f3n de los l\u00edmites de las cl\u00e1usulas hipotecarias y los <strong>requisitos de transparencia contractual de las mismas<\/strong> <strong>para que puedan acceder al Registro de la Propiedad<\/strong> (ej. art\u00edculos 84 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria o art\u00edculo 6 de la Ley 1\/2013)\u201d<\/em>. De acuerdo con lo anterior, y con la aceptaci\u00f3n por la DGRN \u2013y por la propia Ley- de la competencia auton\u00f3mica en el \u00e1mbito de la regulaci\u00f3n de la informaci\u00f3n en materia de consumidores, podr\u00eda entenderse que esta alcanza a la que debe prestar el notario, y as\u00ed resultar\u00eda de la citada Resoluci\u00f3n de 9 de marzo de 2016, que entendi\u00f3 aplicable la norma de los cinco d\u00edas h\u00e1biles contenida en el art\u00edculo 123-10, n\u00famero 2, del C\u00f3digo de Consumo de Catalu\u00f1a respecto del plazo de antelaci\u00f3n para el suministro de informaci\u00f3n por el notario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De hecho, si bien la Disposici\u00f3n adicional quinta de la Ley pretende como ve\u00edamos que exista, en aras de la unidad de mercado, una <em>\u201chomogeneidad de la informaci\u00f3n precontractual\u201d<\/em> que las CCAA deber\u00e1n respetar, marca unas pautas que permitir\u00edan entender que se est\u00e1 refiriendo exclusivamente a la informaci\u00f3n a suministrar por los prestamistas a los consumidores (<em>\u201cde tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio espa\u00f1ol\u201d<\/em>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pudiendo a\u00f1adirse a lo anterior que aunque la Constituci\u00f3n reconoce la competencia exclusiva del Estado sobre ordenaci\u00f3n de los registros e instrumentos p\u00fablicos, una cosa es que el Estado pueda decidir c\u00f3mo deben actuar los notarios, en aquellos casos en que la ley prev\u00e9 su intervenci\u00f3n, y otra que no pueda el legislador auton\u00f3mico determinar cu\u00e1ndo es o no preceptiva esa intervenci\u00f3n, en el \u00e1mbito de sus competencias, en este caso de la informaci\u00f3n a suministrar al consumidor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"ll\"><\/a>IV. L\u00cdMITES LEGALES A DETERMINADAS CONDICIONES FINANCIERAS<\/strong><\/h2>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"apertura\"><\/a>A) COMISI\u00d3N DE APERTURA <\/strong><strong>(Art. 14.4)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El n\u00famero 4 del art. 14 incluye ya una primera limitaci\u00f3n legal a las condiciones financieras del contrato de pr\u00e9stamo, al decir que <em>\u201csi se pactase una comisi\u00f3n de apertura, la misma se devengar\u00e1 una sola vez y englobar\u00e1 la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n o concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo. En el caso de pr\u00e9stamos denominados en divisas, la comisi\u00f3n de apertura incluir\u00e1, asimismo, cualquier comisi\u00f3n por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del pr\u00e9stamo\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La norma no es enteramente nueva, puesto que ya la recogi\u00f3, para los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda, la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los pr\u00e9stamos hipotecarios en el apartado 4 de su anexo I, y tambi\u00e9n La Ley 2\/2009, de 31 de marzo, en su art. 5.2.b. El \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n previsto en la LCCI determinar\u00e1, sin embargo, que dicha norma se aplique ahora no solo a los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda, a que se refer\u00edan dichas normas, sino a todos los que se definen en el art. 2.1.b) de la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que recordar que, tras algunas sentencias de Audiencias Provinciales en otro sentido, el TS ha declarado recientemente que la cl\u00e1usula que establece la comisi\u00f3n de apertura, como parte integrante del precio, no es abusiva si supera el control de transparencia (Sentencia n\u00fam. 44\/2019, de 23 de enero de 2019)<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> Se\u00f1ala el TS que \u201cla propia naturaleza del pr\u00e9stamo y de las operaciones necesarias para la concesi\u00f3n del mismo (estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilaci\u00f3n y an\u00e1lisis de la informaci\u00f3n sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el pr\u00e9stamo durante toda su duraci\u00f3n, evaluaci\u00f3n de las garant\u00edas presentadas, preparaci\u00f3n del contrato y suscripci\u00f3n del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.) muestran que la etapa inicial del pr\u00e9stamo, esto es, su preparaci\u00f3n y concesi\u00f3n, exige de la entidad financiera la realizaci\u00f3n de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposici\u00f3n del dinero por el prestatario durante la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo. Ello justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, adem\u00e1s del inter\u00e9s remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisi\u00f3n de apertura\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"rembolso\"><\/a>B) COMISIONES POR REEMBOLSO ANTICIPADO<\/strong><strong> (Art. 23)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art. 23 de la Ley regula el reembolso anticipado del pr\u00e9stamo como un derecho del prestatario, que la ley extiende a todos los contratos, exista o no pacto al respecto, sujeto \u00fanicamente, si as\u00ed se prev\u00e9 en el contrato, a un preaviso de c\u00f3mo m\u00e1ximo un mes (<strong>n. 1<\/strong>) y que comporta la obligaci\u00f3n del prestamista de facilitar al prestatario que se plantee dicha opci\u00f3n, en el plazo m\u00e1ximo de tres d\u00edas h\u00e1biles, la informaci\u00f3n necesaria para evaluarla (<strong>n. 2<\/strong>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Su ejercicio lleva asociado (<strong>n. 3<\/strong>) el derecho a la reducci\u00f3n <em>\u201cdel coste total del pr\u00e9stamo que comprender\u00e1 los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinci\u00f3n\u201d<\/em>, en particular \u2013y sin excluir por tanto que pueda haber otros costes asociados cuyo reintegro el deudor pudiera exigir- la parte proporcional de la prima del seguro que se hubiere contratado en su caso con car\u00e1cter \u201caccesorio\u201d al pr\u00e9stamo, esto es, ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de pr\u00e9stamo, para cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso. Ello, obviamente, salvo que el prestatario decida mantener dicho seguro<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los <strong>n\u00fameros 4 a 8<\/strong> del art\u00edculo se destinan a regular los l\u00edmites a la comisi\u00f3n que el prestamista puede cobrar al prestatario en caso de amortizaci\u00f3n anticipada, total o parcial, y lo hacen siguiendo un esquema inspirado en la regulaci\u00f3n de la \u201ccompensaci\u00f3n por riesgo de tipo de inter\u00e9s\u201d contenida en el art. 9 de la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, si bien configurando las dos opciones del art. 9.4 de esta como l\u00edmites conjuntos para su c\u00e1lculo, de modo que no podr\u00e1 exceder: ni del importe de la p\u00e9rdida financiera que sufra el prestamista, calculada seg\u00fan se determina en la ley, ni de un determinado porcentaje m\u00e1ximo sobre el capital amortizado, que se fija tambi\u00e9n legalmente y que var\u00eda en funci\u00f3n de si el pr\u00e9stamo es a inter\u00e9s variable o fijo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. La llamada <strong>\u201cp\u00e9rdida financiera\u201d<\/strong> se calcula (<strong>8<\/strong>) proporcionalmente al capital reembolsado y resulta de <strong>restar<\/strong>:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Al <strong>Valor presente de mercado<\/strong> del pr\u00e9stamo <strong>[<\/strong><em>igual a la <strong>suma<\/strong> de <\/em><\/li>\n<\/ul>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ol>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha;\">\n<li><em>El valor <strong>actual<\/strong> de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s <\/em><\/li>\n<li><em>El valor <strong>actual<\/strong> del capital pendiente que quedar\u00eda en el momento de la revisi\u00f3n de no producirse la cancelaci\u00f3n anticipada<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em style=\"font-size: 1rem;\">Actualizaciones que se realizan aplicando el <strong>tipo de inter\u00e9s de actualizaci\u00f3n<\/strong> pactado en el contrato \u2013de entre los que el Ministerio de Econom\u00eda publicar\u00e1- al plazo restante hasta la siguiente revisi\u00f3n<\/em><strong style=\"font-size: 1rem;\">]<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>El <strong>Capital pendiente<\/strong> en el momento del reembolso anticipado<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta regulaci\u00f3n se complementa con lo dispuesto en la OMCCI, que modifica el art. 28 de la Orden de 28 de octubre de 2011 para se\u00f1alar que a efectos del c\u00e1lculo de la p\u00e9rdida financiera <em>\u201cse considerar\u00e1n \u00edndices o tipos de inter\u00e9s de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 a\u00f1os que publicar\u00e1 el Banco de Espa\u00f1a y a los que se a\u00f1adir\u00e1 un diferencial. Este diferencial se fijar\u00e1 como la diferencia existente, en el momento de contrataci\u00f3n de la operaci\u00f3n, entre el tipo de inter\u00e9s de la operaci\u00f3n y el IRS al plazo que m\u00e1s se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s o hasta la fecha de su vencimiento. 2. Se aplicar\u00e1 el tipo de inter\u00e9s de referencia de los anteriores que m\u00e1s se aproxime al plazo del pr\u00e9stamo que reste desde la cancelaci\u00f3n anticipada hasta la pr\u00f3xima fecha de revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s o hasta la fecha de su vencimiento\u201d<\/em>. Es importante destacar que seg\u00fan dicha norma <em>\u201cel diferencial as\u00ed calculado <strong>se incorporar\u00e1 al documento contractual<\/strong>\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan determina la OMCCI, este pasa a ser, asimismo, el \u00edndice o tipo de referencia para el c\u00e1lculo de la \u201ccompensaci\u00f3n por riesgo de tipo de inter\u00e9s\u201d regulada en la Ley 41\/2007, y que sigue siendo aplicable a los pr\u00e9stamos anteriores a la LCCI en que se hubiere pactado la misma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. Por otro lado, los <strong>porcentajes<\/strong> que respecto del capital amortizado no puede superar la comisi\u00f3n por reembolso anticipado son:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.1 En pr\u00e9stamos a INTER\u00c9S VARIABLE (<strong>5<\/strong>), uno u otro de los dos siguientes, <strong>alternativamente<\/strong>:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha; text-align: justify;\">\n<li>0,15 %, por durante los <strong>5<\/strong> primeros a\u00f1os de vigencia<\/li>\n<li>0,25 %, por durante los <strong>3<\/strong> primeros a\u00f1os de vigencia<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Debiendo tenerse en cuenta, en todo caso, la norma contenida en el <strong>n.6<\/strong> del art\u00edculo 23, seg\u00fan la cual parece que estos l\u00edmites ceden, de modo imperativo, cuando la amortizaci\u00f3n anticipada se produce en alguno de los supuestos previstos en dicho n\u00famero, que son los de <em>\u201cNOVACI\u00d3N DEL TIPO DE INTER\u00c9S aplicable o de SUBROGACI\u00d3N DE UN TERCERO en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicaci\u00f3n durante el resto de vigencia del contrato de un <strong>tipo de inter\u00e9s fijo en sustituci\u00f3n de otro variable<\/strong>\u201d<\/em>. En cualquiera de estos casos, la compensaci\u00f3n o comisi\u00f3n no podr\u00e1 superar la p\u00e9rdida financiera, con el l\u00edmite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente, y ello solo si tal novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n se produce durante los 3 primeros a\u00f1os de vigencia del contrato de pr\u00e9stamo, pues transcurrido ese plazo el prestamista no podr\u00e1 exigir compensaci\u00f3n alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No se acaba de entender, sin embargo, la inclusi\u00f3n aqu\u00ed del supuesto de novaci\u00f3n. Si bien en caso de subrogaci\u00f3n acreedora siempre habr\u00e1 una amortizaci\u00f3n anticipada que, de producirse dentro de los 3 primeros a\u00f1os de vigencia del contrato inicial, puede provocar que por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en este n\u00famero 6 la entidad primitiva vea reducida la comisi\u00f3n en su caso pactada, los supuestos de novaci\u00f3n no incorporan \u2013o no tienen por qu\u00e9 incorporar- amortizaci\u00f3n alguna.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2.2 En los pr\u00e9stamos a INTER\u00c9S FIJO (<strong>7<\/strong>), los porcentajes m\u00e1ximos de la comisi\u00f3n por reembolso anticipado son los dos siguientes, que hay que entender que <strong>pueden ser cumulativos<\/strong>:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha; text-align: justify;\">\n<li>2 %, por durante los <strong>10<\/strong> primeros a\u00f1os de vigencia,<\/li>\n<li>1,5 %, por durante el <strong>resto<\/strong> del plazo.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con arreglo a la norma general de irretroactividad que consagra la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la Ley, estos l\u00edmites no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, que mantendr\u00e1n por tanto las comisiones o compensaciones que en su caso se hubieren pactado. Sin embargo, el n\u00famero 2 de dicha Disposici\u00f3n Transitoria se\u00f1ala que <em>\u201cno obstante, las previsiones de esta Ley resultar\u00e1n de aplicaci\u00f3n a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novaci\u00f3n o de subrogaci\u00f3n con posterioridad a su entrada en vigor\u201d<\/em>, lo cual parece llevar a la conclusi\u00f3n que si en el contrato objeto de novaci\u00f3n o subrogaci\u00f3n existen comisiones superiores a las aqu\u00ed marcadas, deban las mismas ajustarse a partir de ese momento a los l\u00edmites se\u00f1alados ahora en la Ley.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Existe por otro lado en el n\u00famero 3 de la citada Disp. Trans. una norma espec\u00edfica en relaci\u00f3n a la facultad de reembolso anticipado, seg\u00fan la cual <em>\u201ccualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendr\u00e1 derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del art\u00edculo 23\u201d<\/em>, lo que implicar\u00e1 que aun cuando el contrato inicial celebrado antes de la entrada en vigor de la ley no previera la facultad de reembolso anticipado (si fuera posterior ya hemos visto que dicha facultad viene atribuida ex lege), en los contratos de pr\u00e9stamo a inter\u00e9s variable el prestatario siempre va a poder efectuar dicha amortizaci\u00f3n cuando la misma se produzca en el marco de una subrogaci\u00f3n por cambio de acreedor \u2013o novaci\u00f3n, con las dudas antes expresadas respecto de este supuesto- con el objeto de aplicar durante el resto de vigencia del contrato un tipo de inter\u00e9s fijo. Dado que al no haberse pactado la facultad de reembolso anticipado tampoco habr\u00e1 prevista en el contrato comisi\u00f3n alguna para tal caso, se plantea la cuesti\u00f3n de si la entidad primitiva podr\u00eda exigir la comisi\u00f3n que determina el n\u00famero 6 del art. 2.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"cva\"><\/a>C) CAUSAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO <\/strong><strong>(Art. 24)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pendiente, al tiempo de publicarse la ley, de que se dictase por el TJUE la resoluci\u00f3n correspondiente en la cuesti\u00f3n prejudicial planteada por el Tribunal Supremo mediante Auto de 8 de febrero de 2017 (posteriormente resuelta mediante la controvertida sentencia de 26 de marzo de 2019), el legislador se adelanta e intenta fijar unos criterios legales que eviten la abusividad de la cl\u00e1usula ajustada a los mismos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, la ley contiene en el art. 24 -con un redactado que se reproduce, en t\u00e9rminos pr\u00e1cticamente id\u00e9nticos, en un nuevo <strong>art. 129bis <\/strong>introducido en la <strong>Ley Hipotecaria<\/strong> por el n\u00famero <strong>16 de la Disp. Final Primera-<\/strong> una regulaci\u00f3n civil, de car\u00e1cter imperativo, relativa al vencimiento anticipado, se\u00f1alando que <em>\u201cEn los contratos de pr\u00e9stamo cuyo <strong>prestatario, fiador o garante<\/strong> sea una persona f\u00edsica y que est\u00e9n garantizados mediante hipoteca o por otra garant\u00eda real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir <strong>para uso residencial<\/strong>, el prestatario <strong>perder\u00e1 el derecho al plazo, y se producir\u00e1 el vencimiento anticipado<\/strong> del contrato, <strong>si concurren conjuntamente los siguientes requisitos<\/strong>\u201d<\/em>, para referirse a continuaci\u00f3n al impago, al m\u00ednimo impagado y al requerimiento del acreedor. Si bien ese m\u00ednimo impagado se vincula en principio a un determinado porcentaje del capital, al indicar la norma que dicho requisito \u201cse entender\u00e1 cumplido\u201d cuando se desatienda un n\u00famero determinado de cuotas, parece en realidad estar manteniendo tambi\u00e9n el criterio hasta ahora vigente con relaci\u00f3n al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria directa, aunque aumentando el n\u00famero de cuotas impagadas. De este modo, podemos decir que los requisitos de la mora como causa de vencimiento anticipado son cuantitativos y formales:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. CUANTITATIVOS: un <strong>impago<\/strong> que alcance, en funci\u00f3n de cu\u00e1ndo se produzca:<\/p>\n<ol style=\"list-style-type: lower-alpha; text-align: justify;\">\n<li>Durante la <strong>primera mitad<\/strong> de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo:\n<ol style=\"list-style-type: lower-roman;\">\n<li>Un <strong>3 % <\/strong>del capital concedido, o bien<\/li>\n<li><strong>doce plazos mensuales<\/strong> o un n\u00famero de cuotas equivalente al menos a <strong>doce meses<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<li>Durante la <strong>segunda mitad<\/strong> de la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo:\n<ol style=\"list-style-type: lower-roman;\">\n<li>Un <strong>7 % <\/strong>del capital concedido, o bien<\/li>\n<li><strong>quince plazos mensuales<\/strong> o un n\u00famero de cuotas equivalente al menos a <strong>quince meses<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. FORMALES: el <strong>requerimiento<\/strong> al deudor, con concesi\u00f3n de <strong>un mes<\/strong> de plazo m\u00ednimo para el cumplimiento, y <strong>advertencia de reclamaci\u00f3n<\/strong> del total del pr\u00e9stamo en caso de impago.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El n\u00famero 2 del art. 24 se\u00f1ala que <em>\u201clas reglas contenidas en este art\u00edculo no admitir\u00e1n pacto en contrario\u201d<\/em>. El Pre\u00e1mbulo de la Ley ya adelanta que se sustituye <em>\u201cel r\u00e9gimen vigente, en el que exist\u00eda cierto margen a la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, por normas de car\u00e1cter estrictamente imperativo\u201d<\/em>, y se garantiza que el vencimiento anticipado <em>\u201csolo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atenci\u00f3n al pr\u00e9stamo contratado\u201d<\/em>. Por virtud de dicho car\u00e1cter imperativo, el pacto contractual que se ajuste a lo dispuesto en la norma queda al margen de cualquier control de abusividad, conforme a lo indicado en el art. 1.2 de la Directiva 93\/13\/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cl\u00e1usulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; sin que, por otra parte, sea necesario tal pacto para que se produzca el efecto de vencimiento anticipado legalmente previsto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al mismo tiempo, puede aparentar ser consecuencia de la imperatividad de la regulaci\u00f3n el que, en los pr\u00e9stamos a que se refiere el art. 24, hubiera que entender como \u00fanico posible supuesto de vencimiento anticipado, en perjuicio del deudor, la mora del mismo, lo que excluir\u00eda otros ahora habituales, como los relacionados con la disminuci\u00f3n de la solvencia del deudor o el incumplimiento de otras obligaciones. Sin embargo, no es lo que literalmente dice la norma (que impone un supuesto espec\u00edfico de vencimiento anticipado, en relaci\u00f3n al cual no admite pacto en contrario, pero no dice que sea el \u00fanico), y, de hecho, la propia LCCI contempla otro posible supuesto en su <strong>art. 11.4<\/strong>, relativo a la obligaci\u00f3n de evaluar la solvencia del potencial prestatario, al se\u00f1alar que <em>\u201cLa incorrecta evaluaci\u00f3n de la solvencia no otorgar\u00e1 al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de pr\u00e9stamo, <strong>salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la informaci\u00f3n<\/strong>. Tampoco podr\u00e1n los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de pr\u00e9stamo en detrimento del prestatario debido a que la informaci\u00f3n facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera <strong>incompleta<\/strong>\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, y respecto del concreto supuesto regulado en el art. 24, los t\u00e9rminos de la regulaci\u00f3n no parecen permitir estipular l\u00edmites que superen los marcados, aun cuando ello redundar\u00eda en beneficio del deudor. Por lo que se refiere a la posibilidad de que el vencimiento anticipado sea \u201cdispensado\u201d por el acreedor, concediendo al deudor un plazo mayor para saldar la deuda, queda amparada de facto por el hecho de que esa inmediatividad del efecto legal est\u00e1 sujeta a un requerimiento espec\u00edfico y formal, por lo que no se producir\u00e1 el vencimiento anticipado mientras dicho requerimiento no se produzca, sin que quepa considerar tal la simple reclamaci\u00f3n de las cuotas impagadas si no se incluye, a modo de declaraci\u00f3n de voluntad resolutoria, la advertencia de que, de no ser atendido aqu\u00e9l, se reclamar\u00e1 el reembolso total adeudado del pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta regulaci\u00f3n se complementa con la modificaci\u00f3n que se introduce en el \u00e1mbito procesal en relaci\u00f3n a la posibilidad del acreedor de reclamar el total importe de la deuda pendiente mediante el procedimiento de ejecuci\u00f3n sobre bienes hipotecados o pignorados regulado en el Cap\u00edtulo V del T\u00edtulo IV de la LEC. Como sabemos, hasta ahora el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tras la modificaci\u00f3n introducida por la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, establec\u00eda que <em>\u201cpodr\u00e1 reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses <strong>si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales<\/strong> sin cumplir el deudor su obligaci\u00f3n de pago o un n\u00famero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligaci\u00f3n <strong>por un plazo, al menos, equivalente a tres meses<\/strong>, y este convenio constase en la escritura de constituci\u00f3n y en el asiento respectivo\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este art\u00edculo es ahora objeto de nueva modificaci\u00f3n mediante el <strong>n\u00famero 2 de la Disp. Final Quinta<\/strong> de la Ley, quedando redactado como sigue: <em>\u00abPodr\u00e1 reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los t\u00e9rminos en los que as\u00ed se hubiese convenido en la escritura de constituci\u00f3n y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito <strong>concluido por una persona f\u00edsica<\/strong> y que est\u00e9 garantizado mediante <strong>hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles para uso residencial<\/strong>, se estar\u00e1 a lo que prescriben el art\u00edculo 24 de la Ley 5\/2019, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito Inmobiliario y, en su caso, el art\u00edculo 129 bis de la Ley Hipotecaria\u00bb<\/em>. Como vemos, existe una doble novedad:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>de una parte, desaparece, como regla general, la necesidad de ese impago m\u00ednimo que hab\u00eda establecido la Ley 1\/2013;<\/li>\n<li>de otra, como excepci\u00f3n a dicha regla general, y por virtud de la remisi\u00f3n que se hace al art. 24 de la Ley, se exige tal impago \u2013en la cuant\u00eda m\u00ednima que ahora se incrementa y que luego veremos- cuando se trate de <em>\u201cpr\u00e9stamo o cr\u00e9dito concluido por una persona f\u00edsica y que est\u00e9 garantizado mediante <strong>hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisici\u00f3n de bienes inmuebles para uso residencial<\/strong>\u201d<\/em>.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pero hay que advertir de nuevo que no existe una total identidad entre las normas que determinan con car\u00e1cter general el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley, las que se\u00f1alan dicho \u00e1mbito en relaci\u00f3n a la regulaci\u00f3n civil del vencimiento anticipado, y las que lo hacen a efectos procesales, seg\u00fan se puede apreciar en el siguiente cuadro:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<table width=\"548\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"190\">\n<p><strong>ART. 2.1 LCCI<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<td width=\"207\">\n<p><strong>ART. 24 LCCI<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<td width=\"152\">\n<p><strong>ART. 693.2 LEC<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"190\">\n<p>\u2026 cuando el <strong><u>prestatario<\/u><\/strong><u>, el <strong>fiador<\/strong> o <strong>garante<\/strong><\/u> sea una persona f\u00edsica y dicho contrato tenga por objeto:<\/p>\n<\/td>\n<td width=\"207\">\n<p>\u2026 cuyo <strong><u>prestatario<\/u><\/strong><u>, <strong>fiador<\/strong> o <strong>garante<\/strong><\/u> sea una persona f\u00edsica y que<\/p>\n<\/td>\n<td width=\"152\">\n<p>\u2026 <strong><u>concluido<\/u><\/strong> por una persona f\u00edsica<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"190\">\n<p>a) La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos con <strong>garant\u00eda hipotecaria<\/strong> u otro derecho real de garant\u00eda sobre un <strong>inmueble de uso residencial<\/strong>.<\/p>\n<\/td>\n<td width=\"207\">\n<p>est\u00e9n garantizados mediante <strong>hipoteca<\/strong> o por otra garant\u00eda real sobre bienes <strong>inmuebles de uso residencial<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<td width=\"152\">\n<p>y que est\u00e9 garantizado mediante <strong>hipoteca<\/strong> sobre <strong>vivienda<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"190\">\n<p>b) La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos cuya <strong>finalidad<\/strong> sea <strong><u>adquirir<\/u><\/strong><u> o <strong>conservar<\/strong><\/u> derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante <u>sea un <strong>consumidor<\/strong><\/u>.<\/p>\n<\/td>\n<td width=\"207\">\n<p>o cuya <strong>finalidad <\/strong>sea <strong><u>adquirir <\/u><\/strong><u>o <strong>conservar<\/strong><\/u> derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir <strong><u>para uso residencial<\/u><\/strong><\/p>\n<\/td>\n<td width=\"152\">\n<p>o cuya <strong>finalidad<\/strong> sea la <strong><u>adquisici\u00f3n<\/u><\/strong> de bienes inmuebles <strong><u>para uso residencial<\/u><\/strong>,<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esa falta de identidad se observa, como vemos, en los siguientes elementos del supuesto de hecho que respectivamente se regula:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>por un lado, en cuanto al <strong>cliente<\/strong>, porque el art. 693.2 LEC se refiere al contrato <em>\u201cconcluido por\u201d<\/em> una persona f\u00edsica, sin especificar si ello incluye a prestatario, fiador o garante, tal como resulta de los arts. 2.1 y 24, o solo al primero;<\/li>\n<li>por otro, en relaci\u00f3n a los <strong>pr\u00e9stamos \u201ccon finalidad inmobiliaria\u201d<\/strong> del art. 2.1 b), en dos puntos: (i) no incluy\u00e9ndose expresamente en el art. 693.2 LEC a los pr\u00e9stamos que tengan como objeto \u201cconservar\u201d derechos de propiedad (hablando solo de adquisici\u00f3n); (ii) refiri\u00e9ndose ese mismo art. 693.2 LEC, como tambi\u00e9n el art. 24, a ese grupo de pr\u00e9stamos cuando tenga como objetos inmuebles residenciales, cosa que no hace el art. 2.1 b), en el que, por el contrario, lo que s\u00ed se exige es que el cliente sea un consumidor.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo cual puede significar, de no acabar imponi\u00e9ndose una deseable interpretaci\u00f3n armonizadora, que haya:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>pr\u00e9stamos sujetos al r\u00e9gimen legal general, pero no al de vencimiento anticipado del art. 24 (los del art. 2.1 b si tienen por objeto inmuebles NO RESIDENCIALES);<\/li>\n<li>pr\u00e9stamos que est\u00e1n en el supuesto inverso, no sujetos al r\u00e9gimen general, pero s\u00ed al de vencimiento anticipado del art. 24 (los del mismo art. 2.1.b si tienen como objeto un inmueble residencial pero el cliente NO ES UN CONSUMIDOR);<\/li>\n<li>pr\u00e9stamos sujetos al r\u00e9gimen general, y al de vencimiento anticipado del art. 24, pero respecto de los que no cabe la utilizaci\u00f3n del procedimiento de ejecuci\u00f3n directa para la reclamaci\u00f3n de la totalidad de la deuda (los que tienen como finalidad CONSERVAR derechos de propiedad sobre inmuebles, sean o no de uso residencial, y, eventualmente, aquellos que, no teniendo como deudor a una persona f\u00edsica, s\u00ed lo es el FIADOR o GARANTE).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay que se\u00f1alar, por \u00faltimo, que la <strong>Disposici\u00f3n Transitoria Primera, n\u00famero 4<\/strong>, contiene dos normas referentes al vencimiento anticipado de los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, previendo, en primer lugar, que si dichos contratos incluyeren <em>\u201ccl\u00e1usulas de vencimiento anticipado, ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo previsto en el art\u00edculo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsi\u00f3n que contiene resulta m\u00e1s favorable para \u00e9l\u201d. <\/em>De modo que el impago de la deuda solo dar\u00e1 lugar al vencimiento anticipado si se cumplen los requisitos cuantitativos y formales que ahora se establecen por la ley, aunque se hubiere pactado un r\u00e9gimen diferente \u2013incluso ajustado a la normativa anterior- y salvo que el deudor entienda que dicho r\u00e9gimen le es m\u00e1s beneficioso. Sin embargo, si, con arreglo a lo pactado, el vencimiento anticipado ya se hubiere producido al entrar en vigor la Ley, no se aplicar\u00e1 la nueva norma, y ello <em>\u201cse hubiese instado o no un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"demora\"><\/a>D) INTERESES DE DEMORA <\/strong><strong>(Art. 25)<\/strong><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al igual que ocurre con el vencimiento anticipado, la ley incluye ahora una regulaci\u00f3n civil de los intereses de demora, contenida en el art. 25, conforme al cual <em>\u201cen el caso de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito <strong>concluido<\/strong> por una persona f\u00edsica que est\u00e9 <strong>garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial<\/strong>, el inter\u00e9s de demora <strong>ser\u00e1<\/strong> <strong>el inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s tres puntos<\/strong> a lo largo del per\u00edodo en el que aquel resulte exigible. El inter\u00e9s de demora s\u00f3lo podr\u00e1 devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso, salvo en el supuesto previsto en el art\u00edculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u201d<\/em>. Regulaci\u00f3n que se complementa con la nueva redacci\u00f3n que el p\u00e1rrafo tercero del <strong>art. 114 LH<\/strong>, recibe, en t\u00e9rminos pr\u00e1cticamente id\u00e9nticos a los de este art. 25, en virtud del <strong>n\u00famero Dos de la Disposici\u00f3n Final Primera<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tambi\u00e9n aqu\u00ed suscita dudas si el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la norma se limita a los pr\u00e9stamos efectivamente mencionados, lo que dejar\u00eda fuera a ese segundo grupo de pr\u00e9stamos <em>\u201ccuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir\u201d<\/em> (art. 2.1 b), y obligar\u00eda adem\u00e1s a interpretar si la expresi\u00f3n \u201cconcluidos por\u201d solo permite incluir los pr\u00e9stamos en que la persona f\u00edsica sea deudora, o tambi\u00e9n aqu\u00e9llos en que sea fiador o garante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Y tambi\u00e9n de modo similar a lo previsto con relaci\u00f3n al vencimiento anticipado, la regulaci\u00f3n tiene car\u00e1cter imperativo, como tambi\u00e9n adelanta el Pre\u00e1mbulo al decir que <em>\u201cse sustituye el anterior r\u00e9gimen de los intereses de demora, en el que \u00fanicamente se establec\u00eda un l\u00edmite m\u00e1ximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinaci\u00f3n\u201d, <\/em>lo cual, nos dice,<em> \u201cdota de una mayor seguridad jur\u00eddica a la contrataci\u00f3n\u201d<\/em> (como indic\u00e1bamos antes, la imperatividad de la norma deja fuera del control de abusividad la cl\u00e1usula que se ajuste a la misma). As\u00ed, el n\u00famero 2 del art\u00edculo establece que <em>\u201clas reglas relativas al inter\u00e9s de demora contenidas en este art\u00edculo no admitir\u00e1n pacto en contrario\u201d<\/em>. En consecuencia, frente a lo previsto hasta ahora a efectos hipotecarios por el art. 114 LH (tres veces el inter\u00e9s legal del dinero) y a lo interpretado como l\u00edmite de la no abusividad por la sentencia del TS 364\/2016, de 3 de junio (inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s dos puntos), que han operado como m\u00e1ximos, permitiendo por tanto pactar y aplicar un inter\u00e9s inferior mientras no se superaran aqu\u00e9llos, esta ley fija ahora un determinado tipo de inter\u00e9s, que hay que entender que no podr\u00e1 ni reducirse ni excluirse.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\"><strong><a id=\"abusivas\"><\/a>V) CONTROL DE CL\u00c1USULAS ABUSIVAS<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Proyecto de Ley, con la saludable intenci\u00f3n de clarificar el control que ejercen notarios y registradores en relaci\u00f3n a las cl\u00e1usulas abusivas que pudieran contenerse en los contratos sujetos a la misma, modificaba, mediante su Disposici\u00f3n Final Sexta, el art. 84 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/2007, de 16 de noviembre, estableciendo que <em>\u00abLos notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones p\u00fablicas, no autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n aquellos contratos o negocios jur\u00eddicos en los que se pretenda la inclusi\u00f3n de <strong>cl\u00e1usulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas<\/strong> o hubieran sido declaradas <strong>nulas por abusivas<\/strong> en <strong>sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia<\/strong> o por <strong>sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n<\/strong>\u00bb<\/em>. En sinton\u00eda con el cual, el art. 258.2 de la Ley Hipotecaria quedaba redactado (en virtud de la Disposici\u00f3n Final Primera. Cuatro del Proyecto de Ley) as\u00ed: <em>\u00ab2. El registrador de la propiedad denegar\u00e1 la inscripci\u00f3n de aquellas <strong>cl\u00e1usulas<\/strong> de los contratos que sean <strong>contrarias a normas imperativas o prohibitivas<\/strong> o hubieran sido declaradas <strong>nulas por abusivas<\/strong> por <strong>sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia<\/strong> o por <strong>sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n<\/strong>\u00bb<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una enmienda presentada por el Grupo Parlamentario Socialista en la Comisi\u00f3n de Econom\u00eda del Congreso propici\u00f3, sin embargo, la modificaci\u00f3n de la redacci\u00f3n proyectada para el art. 84 TRLDCU, de modo que si bien se confirmaban los t\u00e9rminos en que seg\u00fan el Proyecto se deb\u00eda ejercer la funci\u00f3n registral, se introduc\u00eda por el contrario un segundo p\u00e1rrafo a dicho art\u00edculo seg\u00fan el cual <em>\u00abLos notarios en caso de que aprecien que alguna de las cl\u00e1usulas que se pretendan incluir en el contrato est\u00e9n incursas en alguna de las situaciones se\u00f1aladas en el p\u00e1rrafo anterior, informar\u00e1n de ello a las partes y formular\u00e1n la correspondiente advertencia legal en caso de que aquellas insistan en su otorgamiento\u00bb<\/em>. Finalmente, en el Senado se suprime el apartado Dos de la Disposici\u00f3n Final Octava (Sexta, en el Proyecto de ley) con lo que queda sin modificar el citado art. 84 TRLDCU, que por tanto contin\u00faa diciendo, como hasta ahora, que <em>\u00ablos Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones p\u00fablicas, no autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n aquellos contratos o negocios jur\u00eddicos en los que se pretenda la inclusi\u00f3n de <strong>cl\u00e1usulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n<\/strong>\u00bb<\/em>. S\u00ed se mantiene, no obstante, la modificaci\u00f3n del art. 258.2 de la LH, en el que se concreta mejor el alcance de la calificaci\u00f3n registral: cl\u00e1usulas de los contratos que sean <strong>contrarias a normas imperativas o prohibitivas<\/strong> o hubieran sido <strong>declaradas nulas por abusivas <\/strong>por<strong> sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o <\/strong>por<strong> sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En coordinaci\u00f3n con lo anterior, se modifica la Ley 7\/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n. Como sabemos, el art. 22 de la misma ya establec\u00eda que <em>\u201cEn todo caso en que hubiere prosperado una acci\u00f3n colectiva o una acci\u00f3n individual de <strong>nulidad<\/strong> o <strong>no incorporaci\u00f3n<\/strong> relativa a condiciones generales, el Juez dictar\u00e1 mandamiento al titular del Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n para la inscripci\u00f3n de la sentencia en el mismo\u201d<\/em>. Esta norma es complementada ahora con la modificaci\u00f3n, por virtud de la <strong>Disposici\u00f3n final cuarta<\/strong> de la Ley, del <strong>art. 11 <\/strong>de la citada LCGC, a\u00f1adiendo al n\u00famero 4 del mismo una frase en virtud de la cual \u00ab<em>Obligatoriamente se remitir\u00e1n al Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la <strong>nulidad<\/strong>, <strong>cesaci\u00f3n <\/strong>o <strong>retractaci\u00f3n<\/strong> en la utilizaci\u00f3n de condiciones generales abusivas<\/em>\u00bb. Similar previsi\u00f3n contiene el <strong>art. 521 <\/strong>de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al que el <strong>n\u00famero Uno de la Disp. Final Quinta<\/strong> a\u00f1ade al efecto un nuevo apartado 4.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, tambi\u00e9n el <strong>art. 12 LH<\/strong> recibe nueva redacci\u00f3n, en el n\u00famero Uno de la misma Disposici\u00f3n Final Primera:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>\u00abEn la inscripci\u00f3n del derecho real de hipoteca se expresar\u00e1 el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe m\u00e1ximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de \u00e9stas y su duraci\u00f3n.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Las cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, <strong>cualquiera que sea la entidad acreedora <\/strong><\/em>(antes: \u201ca favor de las entidades a las que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de Regulaci\u00f3n del Mercado Hipotecario\u201d), <em>en caso de calificaci\u00f3n registral favorable de las <strong>mismas y de las dem\u00e1s<\/strong> cl\u00e1usulas de trascendencia real <\/em>(antes, s\u00f3lo \u201cde las cl\u00e1usulas de trascendencia real\u201d), <em>se har\u00e1n constar en el asiento en los t\u00e9rminos que resulten de la escritura de formalizaci\u00f3n.\u00bb<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De todo ello resulta una clarificaci\u00f3n (menor que en el Proyecto, pero clarificaci\u00f3n en todo caso) del papel del notario<a href=\"#_edn1\" name=\"_ednref1\"><sup>[i]<\/sup><\/a> y del registrador en el \u00e1mbito de las cl\u00e1usulas abusivas y en general de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n. Y ello en un doble aspecto:<\/p>\n<ol style=\"text-align: justify;\">\n<li>De una parte, la nueva modificaci\u00f3n del art. 12 LH elimina los t\u00e9rminos restrictivos que dio a dicho art\u00edculo la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, que limitaba la calificaci\u00f3n registral a las cl\u00e1usulas de trascendencia real, extendiendo la misma ahora a \u201clas cl\u00e1usulas de vencimiento anticipado y dem\u00e1s cl\u00e1usulas financieras\u201d, en sinton\u00eda con la interpretaci\u00f3n que desde hace ya unos a\u00f1os ven\u00eda haciendo la DGRN.<\/li>\n<li>Al mismo tiempo, sin embargo, las facultades en la apreciaci\u00f3n del posible car\u00e1cter abusivo de una cl\u00e1usula quedan concretadas \u2013conforme a lo que por otro lado resulta de la normativa reguladora de esta materia, TRLGDCU y LCGC- en los t\u00e9rminos del modificado art. 258.2 LH.<\/li>\n<\/ol>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resumiendo lo otras veces expuesto, en el \u00e1mbito de las cl\u00e1usulas o condiciones abusivas en la contrataci\u00f3n con consumidores hay que distinguir:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) La cl\u00e1usula que encaja en la <strong>regla general del art. 82&#8217;1 TRLGDCU<\/strong>, cuya abusividad resulta de ser contraria a las exigencias de la buena fe y causar, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) La cl\u00e1usula subsumible en algunos de los supuestos espec\u00edficos regulados en los <strong> 85 a 90 del mismo TRLGDCU<\/strong>, que recogen un listado de cl\u00e1usulas abusivas \u00aben todo caso\u00bb, esto es, sin necesidad de esa concreta apreciaci\u00f3n de ausencia de buena fe o de desequilibrio en las contraprestaciones a que se refiere la regla general del art. 82&#8217;1.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, dichos art\u00edculos contienen unos supuestos m\u00e1s claramente definidos que otros, y por eso es habitual hablar de \u00ab<strong>lista negra<\/strong>\u00bb y \u00ab<strong>lista gris<\/strong>\u00bb de cl\u00e1usulas abusivas: un ejemplo de cl\u00e1usula encuadrable en la lista negra es el del art. 90,3: \u201cLa imposici\u00f3n al consumidor de los gastos de documentaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n que por ley correspondan al empresario\u201d; mientras que se incluir\u00eda en la lista gris, entre otros muchos, el supuesto del art. 87&#8217;6, que habla de las estipulaciones que impongan al consumidor \u00abobst\u00e1culos onerosos o desproporcionados\u00bb para el ejercicio de sus derechos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) Por otro lado, una cl\u00e1usula puede ser abusiva porque as\u00ed lo ha decretado el juez en <strong>sentencia inscrita en el Registro de CGC<\/strong>. Es el caso de aqu\u00e9llas a que se refiere la STS de 16 de diciembre de 2009; por ejemplo, la que en relaci\u00f3n a la compensaci\u00f3n de la deuda con el saldo de cuentas o dep\u00f3sitos del deudor se inclu\u00eda en las escrituras de Banco Santander, frente a las que sobre dicha misma materia se inclu\u00edan en las minutas de Bankinter y BBVA, que el tribunal estim\u00f3 ajustadas a derecho.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tenemos por tanto unos supuestos en los que la abusividad viene directamente determinada, y otros en los que lo est\u00e1 de modo indirecto. Solo en el primer caso puede y debe la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n quedar excluida del contrato y de la inscripci\u00f3n en virtud del filtro notarial y registral respectivamente, quedando cualquier otro supuesto sujeto a la apreciaci\u00f3n judicial. Concretando:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) Habr\u00e1 una determinaci\u00f3n directa que impedir\u00e1 la autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n, en dos casos:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1. el primero y m\u00e1s claro ser\u00eda el de aqu\u00e9llas cl\u00e1usulas \u201c<strong>contrarias a normas imperativas o prohibitivas<\/strong>\u201d. Entre ellas las incluidas en la llamada <strong>lista negra<\/strong> de los arts. 85 a 90 TRLGDCU (pon\u00edamos como ejemplo el del art. 90,3: \u201cLa imposici\u00f3n al consumidor de los gastos de documentaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n que por ley correspondan al empresario\u201d), como tambi\u00e9n las que resulten ahora contrarias al nuevo r\u00e9gimen imperativo recogido en la LCCI, por ejemplo en los comentados art\u00edculos 24, sobre vencimiento anticipado, o 25, sobre inter\u00e9s demora.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ya hace tiempo que la Circular 1\/98 del Consejo General del Notariado indic\u00f3 claramente que trat\u00e1ndose de <em>\u00abcl\u00e1usulas que, directamente y sin necesidad de una valoraci\u00f3n previa, resulten contrarias a una norma concreta (algunas de las recogidas en la \u201clista\u201d tienen ese car\u00e1cter), el notario debe rechazar su incorporaci\u00f3n\u201d<\/em>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2. el segundo, el de las cl\u00e1usulas que han sido <strong>declaradas abusivas judicialmente<\/strong>. Aqu\u00ed es donde el art. 258.2 LH clarifica la situaci\u00f3n anterior, exigiendo para dicha exclusi\u00f3n que la sentencia que as\u00ed las declare re\u00fana uno de estos dos requisitos:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>que haya sido dictada por el TS y tenga valor de jurisprudencia;<\/li>\n<li>o bien, si ha sido dictada en otra instancia, que sea firme y est\u00e9 inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DGRN, en Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2015, ya rechazaba la inscripci\u00f3n <em>\u201ccuando la nulidad por abusividad hubiera sido declarada mediante resoluci\u00f3n judicial firme, sin que sea necesario que conste inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n ya que tal exigencia infringir\u00eda el \u00abprincipio de efectividad\u00bb de la normativa europea de protecci\u00f3n de consumidores; siendo, no obstante necesario, a falta de tal inscripci\u00f3n, que la sentencia judicial proceda del Tribunal Supremo, en cuanto fuente complementar\u00eda del derecho (art\u00edculo 1 del C\u00f3digo Civil), o responda a un criterio mayoritario y uniforme de los \u00f3rganos judiciales superiores\u201d<\/em>. La norma legal viene ahora a coincidir en l\u00edneas generales con dicha doctrina, aunque con alg\u00fan matiz, pues se excluye esa \u00faltima referencia a la abusividad que resulte de <em>\u201dun criterio mayoritario y uniforme de los \u00f3rganos judiciales superiores\u201d<\/em>, con lo que, a falta de inscripci\u00f3n en el RCGC, \u00fanicamente la abusividad declarada en las sentencias del TS con valor de jurisprudencia resultar\u00e1 determinante a estos efectos. Aunque no habr\u00eda sobrado que el legislador lo dispusiera expresamente, entiendo que ese \u201cvalor de jurisprudencia\u201d hay que hacerlo extensivo a las sentencias del TS no reiteradas pero dictadas en los recursos de casaci\u00f3n en inter\u00e9s de la ley o en unificaci\u00f3n de doctrina.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Evidentemente, se trata de un avance en la claridad que debe presidir los criterios de actuaci\u00f3n de notarios y registradores, y permite superar algunos de los problemas planteados hasta ahora, por ejemplo el que deriva de redacciones tan gen\u00e9ricas como la incluida en el CConsumo Catal\u00e1n cuando habla (art. 123-10.3) de aquellas <em>\u201ccl\u00e1usulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber estado consideradas abusivas\u201d<\/em>. Recordemos, sin embargo, que ya una parte importante de la doctrina cl\u00e1sica sobre la materia denunci\u00f3 la inconstitucionalidad, por vulnerar el principio de tutela judicial efectiva, de la pretensi\u00f3n de atribuir eficacia \u00aberga omnes\u00bb a las sentencias inscritas en el RCGC, denuncia a la que sum\u00f3 el Consejo de Estado en su d\u00eda en relaci\u00f3n al Proyecto de Ley de CGC, y el propio Ministerio Fiscal en una circular del a\u00f1o 2010. Parece claro no obstante, que, frente a dicha posici\u00f3n, se intenta hacer prevalecer el principio de \u201cefectividad\u201d que emana de la jurisprudencia del TJUE. A pesar de lo cual, la sentencia del TS 477\/2017, de 24 de febrero, recuerda que <em>\u00ablos efectos de cosa juzgada (\u2026) se extienden, <strong>subjetivamente<\/strong>, a las cl\u00e1usulas utilizadas por las entidades <strong>que fueron demandadas<\/strong> en aquel procedimiento, y, <strong>objetivamente<\/strong>, a las cl\u00e1usulas <strong>id\u00e9nticas<\/strong> a las declaradas nulas, cuando no se hallen completadas por otras que eliminen los aspectos declarados abusivos\u00bb<\/em><a href=\"#_edn2\" name=\"_ednref2\"><sup>[ii]<\/sup><\/a>. Habr\u00e1 por tanto que confiar en la colaboraci\u00f3n de los agentes del mercado para facilitar la correcta aplicaci\u00f3n de la norma, evitando situaciones de dif\u00edcil interpretaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) Frente a los anteriores supuestos, existir\u00e1 una <strong>determinaci\u00f3n indirecta<\/strong> en todos los dem\u00e1s indicados, es decir: aqu\u00e9llos previstos por el TRLGDCU, bien en la regla general del <strong> 82&#8217;1<\/strong> (que exige ausencia de buena fe y desequilibrio en las contraprestaciones), bien en la <strong>\u00ablista gris\u00bb<\/strong>, es decir, las cl\u00e1usulas que, incluidas en la relaci\u00f3n de los arts. 85 a 90, requieren la apreciaci\u00f3n de conceptos jur\u00eddicos indeterminados, como en el ejemplo del art. 87&#8217;6 al hablar de \u00abobst\u00e1culos onerosos o desproporcionados\u00bb o de \u00abplazos de duraci\u00f3n excesiva\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El legislador ha entendido que no puede pretenderse que ni el notario ni el registrador hagan una interpretaci\u00f3n en base a tales criterios para rechazar por abusiva una determinada cl\u00e1usula. Ese es un control que corresponde en exclusiva a los jueces, tal como ya proclama la Exposici\u00f3n de Motivos de la LCGC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref1\" name=\"_edn1\">[i]<\/a> <em>\u201cEl silencio legal al respecto, no deber\u00eda interpretarse como un cambio respecto al control de legalidad del notario tal y como est\u00e1 consolidado en la doctrina de la DGRN\u201d<\/em> (Sergio C\u00e1mara Lapuente, en El Notario del Siglo XXI, n\u00famero 84)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ednref2\" name=\"_edn2\">[ii]<\/a> A\u00f1ade dicha sentencia que <em>\u00abuna interpretaci\u00f3n conjunta de los arts. 15, 222.3 y 221 LEC lleva a la conclusi\u00f3n de que la cosa juzgada de la sentencia estimatoria de la acci\u00f3n colectiva afectar\u00e1 \u00fanicamente a los consumidores no personados que est\u00e9n determinados individualmente en la propia sentencia, conforme dispone el art. 221.1-1.\u00aa LEC\u201d.<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><a id=\"enlaces\"><\/a>ENLACES:<\/h2>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Res\u00famenes y utilidades:<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/destacadas\/archivo-llave-ley-contratos-de-credito-inmobiliario\/\"><strong>Archivo llave Ley\u00a0reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/el-seguro-de-vida-asociado-al-prestamo-hipotecario-una-cuestion-de-transparencia\/\">El seguro de vida asociado al pr\u00e9stamo hipotecario: Una cuesti\u00f3n de transparencia. Antonio Longo Mart\u00ednez.\u00a0<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/resumen-ley-reguladora-contratos-creditos-inmobiliarios\/\">Breve resumen de esta ley.\u00a0Antonio Manuel Oliva Izquierdo,\u00a0registrador<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/futuras-normas\/articulos-ley-hipotecaria-afectados-por-ley-contratos-credito-inmobiliario\/\">Comparativa art\u00edculos Ley Hipotecaria modificados<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/hipotecas-y-consumidores-en-la-nueva-ley-del-credito-inmobiliario\/\">Hipotecas y Consumidores en la nueva Ley.\u00a0<em>Juan \u00c1lvarez-Sala Walther<\/em><\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/proyecto-de-ley-de-contratos-de-creditos-inmobiliarios-luces-y-sombras\/\"><strong>Luces y sombras del Proyecto. Juan\u00a0<\/strong><strong>Mar\u00eda D\u00edaz Fraile<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/consumo-y-derecho\/articulos-cyd\/el-gobierno-propone-legalizar-los-intereses-de-demora-abusivos-que-habia-anulado-el-tribunal-supremo\/\"><strong>El Gobierno propone legalizar los intereses de demora abusivos que hab\u00eda anulado el TS. Carlos Ballugera<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/doctrina\/articulos-doctrina\/registro-de-clausulas-abusivas\/\">El Registro de Cl\u00e1usulas Abusivas. Carlos Ballugera<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/futuras-normas\/proyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-octubre-2017\/\"><strong>Resumen del Proyecto. Albert Capell\u00a0<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Normativa y textos:<\/strong><\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Texto articulado en la web<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=DOUE-L-2014-80363\">Directiva Europea que se transpone<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2019-3814\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\"><strong>Texto consolidado en el BOE<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/participa\/noticias\/ultimas-enmiendas-a-la-ley-de-credito-inmobiliario-cambios-senado-congreso\/\"><strong>Enmiendas Congreso \u2013 Senado<\/strong><\/a><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/enriquecidas\/proyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/\">Texto diciembre 2018<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.congreso.es\/portal\/page\/portal\/Congreso\/Congreso\/Iniciativas?_piref73_2148295_73_1335437_1335437.next_page=\/wc\/servidorCGI&amp;CMD=VERLST&amp;BASE=IW12&amp;PIECE=IWA2&amp;FMT=INITXD1S.fmt&amp;FORM1=INITXLUS.fmt&amp;DOCS=1-1&amp;QUERY=%28I%29.ACIN1.+%26+%28+CR%C3%A9DITO+INMOBILIARIO%29.ALL.\">Iniciativa Congreso<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.congreso.es\/docu\/docum\/ddocum\/dosieres\/sleg\/legislatura_12\/spl_12\/dosier_sl_12_contratos_credito_inmobiliario_transparencia.pdf\">Dossier Congreso<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2017\/11\/APL-cr%C3%A9dito-inmobiliario_31-10-17.docx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Anteproyecto 2017<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"\/\/Users\/Usuario\/Downloads\/004.17%20CERTIFICADO%20rectificado.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Informe CGPJ mayo 2017<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.rdmf.es\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/anteproyecto-de-ley-reguladora-de-los-contratos-de-crdito-inmobiliario.pdf\">Anteproyecto de Ley 2016<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.lamoncloa.gob.es\/consejodeministros\/referencias\/Paginas\/2017\/refc20170217.aspx#Inmobiliario\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Consejo de Ministros 17-feb-2017<\/a><\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"#arriba\"><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">IR ARRIBA<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<div id=\"attachment_58225\" style=\"width: 1034px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/otros-temas\/estudio-practico-de-la-ley-5-2019-de-15-de-marzo-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/attachment\/barcelona-iglesia_santa_maria_del_mar\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-58225\" class=\"size-full wp-image-58225\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Barcelona-Iglesia_Santa_Maria_del_Mar.jpg\" alt=\"Estudio pr\u00e1ctico de la ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario\" width=\"1024\" height=\"683\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Barcelona-Iglesia_Santa_Maria_del_Mar.jpg 1024w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Barcelona-Iglesia_Santa_Maria_del_Mar-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Barcelona-Iglesia_Santa_Maria_del_Mar-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Barcelona-Iglesia_Santa_Maria_del_Mar-500x333.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-58225\" class=\"wp-caption-text\">Iglesia de Santa Maria del Mar. Por Jiuguang Wang<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>ESTUDIO PR\u00c1CTICO DE LA LEY 5\/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO Antonio A. Longo Mart\u00ednez. Notario de Barcelona \u00a0 I. INTRODUCCI\u00d3N II. \u00c1MBITO DE APLICACI\u00d3N: \u00a0 \u00a0A) \u00c1MBITO TEMPORAL \u00a0 \u00a0B) REQUISITOS SUBJETIVOS \u00a0 \u00a0 \u00a0 1. PRESTAMISTA \u00a0 \u00a0 \u00a0 2. 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