<\/p>\n
1.- LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda<\/strong><\/a><\/p>\n B) \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/a><\/p>\n C) Relaci\u00f3n de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.<\/strong><\/a><\/p>\n D) Duraci\u00f3n m\u00ednima de los arrendamientos de vivienda.<\/strong><\/a><\/p>\n E) Pr\u00f3rroga del contrato.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\n F) Resoluci\u00f3n del derecho del arrendador.<\/strong><\/a><\/p>\n G) Enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada.<\/strong><\/a><\/p>\n H) Subrogaci\u00f3n en caso de muerte del arrendatario.<\/strong><\/a><\/p>\n I) Actualizaci\u00f3n de la renta.<\/strong><\/a><\/p>\n J) Gastos de formalizaci\u00f3n y otros.<\/strong><\/a><\/p>\n K) Derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/strong><\/a><\/p>\n L) Fianza.<\/strong><\/a><\/p>\n M) Contratos anteriores.<\/strong><\/a><\/p>\n N) Medidas para estimular la oferta de alquiler.<\/a><\/strong><\/p>\n \u00d1) Sistema de \u00edndices de referencia del precio del alquiler de vivienda.<\/strong><\/a><\/p>\n Apuntes cr\u00edticos<\/a><\/strong><\/p>\n 2. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n A) Fondo de reserva.<\/strong><\/a><\/p>\n B) Obras y actuaciones obligatorias.<\/strong><\/a><\/p>\n C) Viviendas para alquiler tur\u00edstico.<\/strong><\/a><\/p>\n 3. LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL<\/a>: Desahucios.<\/strong><\/span><\/p>\n A) Juicio ordinario.<\/strong><\/a><\/p>\n B) Juicio verbal<\/strong><\/a><\/p>\n C) Demanda ejecutiva.<\/strong><\/a><\/p>\n D) Requerimiento de pago en ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/strong><\/a><\/p>\n 4. LEY DE HACIENDAS LOCALES<\/strong><\/span><\/a>: IBI<\/strong><\/span><\/p>\n A) Alquiler de renta limitada.<\/strong><\/a><\/p>\n B) Recargo para los inmuebles desocupados.<\/strong><\/a><\/p>\n C) Bonificaci\u00f3n.<\/strong><\/a><\/p>\n 5. LEY DEL ITPYAJD<\/strong><\/span><\/a>:\u00a0Exenci\u00f3n arrendamientos de vivienda<\/strong>\u00a0 <\/strong><\/p>\n Enlaces<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n \u00a0<\/p>\n Resumimos este segundo real decreto ley<\/strong>, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.<\/p>\n El Congreso de los Diputados no convalid\u00f3 el anterior Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre<\/strong><\/a>, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que estuvo vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicaci\u00f3n en el BOE del acuerdo de derogaci\u00f3n, lo que tuvo lugar el 24 de enero de 2019.<\/p>\n Este nuevo real decreto ley, heredero del anterior<\/strong>, s\u00ed ha sido convalidado<\/strong> por Congreso de los Diputados el d\u00eda 3 de abril de 2019, tras re\u00f1ida votaci\u00f3n.<\/p>\n los textos son\u00a0similares<\/strong>\u00a0en los dos reales decretos leyes respecto de las siguientes leyes:<\/strong><\/p>\n Los textos\u00a0var\u00edan<\/strong>\u00a0en cuanto a:\u00a0<\/p>\n Tambi\u00e9n puedes acudir a las\u00a0tablas comparativas de textos<\/strong><\/a>.<\/p>\n Entr\u00f3 en vigor el 6 de marzo de 2019<\/strong>. La convalidaci\u00f3n se public\u00f3 en el BOE del 10 de abril<\/a>.<\/p>\n Estas son las modificaciones incluidas en el RDLey, que afectan a\u00a0cinco leyes:<\/strong><\/p>\n Exposici\u00f3n de Motivos:<\/strong><\/p>\n Defiende la necesidad de la reforma por la dificultad del acceso a la vivienda en r\u00e9gimen de alquiler<\/strong>.<\/p>\n Critica la<\/strong> reforma anterior, <\/strong>de 4 de junio de 2013<\/strong><\/a>, <\/strong>tach\u00e1ndola de liberalizadora<\/strong>, que \u201cha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posici\u00f3n de debilidad que no responde a las condiciones m\u00ednimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesi\u00f3n de justo t\u00edtulo.\u201d<\/em><\/p>\n Considera que la reforma es urgente<\/strong> por varios motivo<\/strong>s:<\/p>\n – el elevado porcentaje de ingresos que muchos hogares espa\u00f1oles dedican al pago del alquiler;<\/p>\n – el incremento en un 15% de los precios en los \u00faltimos tres a\u00f1os;<\/p>\n – el fen\u00f3meno del creciente incremento del alquiler tur\u00edstico de vivienda<\/strong> a trav\u00e9s de plataformas p2p como Airbnb;<\/p>\n – la escasez del parque de vivienda social<\/strong>, que en Espa\u00f1a ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, fruto de que las pol\u00edticas p\u00fablicas se han orientado hacia modelos de vivienda protegida en r\u00e9gimen de propiedad;<\/p>\n – el aumento en el n\u00famero de desahucios vinculados a contratos de alquiler<\/strong> frente a la reducci\u00f3n progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias;<\/p>\n – y la falta de coordinaci\u00f3n<\/strong> entre las decisiones judiciales<\/strong> y las acciones de los servicios sociales<\/strong> en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.<\/p>\n Sigue manteni\u00e9ndose la regla general de que estos se regular\u00e1n por la\u00a0voluntad de las partes<\/strong>\u00a0que se encuentra modelada por las normas imperativas del t\u00edtulo I y IV de la LAU, y tambi\u00e9n del t\u00edtulo II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.<\/p>\n Pero ahora se incorpora una\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>, para\u00a0viviendas de gran tama\u00f1o<\/strong>, en las que prima m\u00e1s la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el t\u00edtulo segundo de esta ley.<\/p>\n En ambos casos, resulta supletorio en \u00faltimo lugar el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n Para que se d\u00e9 la\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>, la vivienda ha de cumplir\u00a0uno<\/strong>\u00a0de estos\u00a0dos requisitos<\/strong>:<\/p>\n \u2013 Tener una\u00a0superficie superior a los 300 m\u00b2<\/strong><\/p>\n \u2013 O bien arrendarse una vivienda completa con una\u00a0renta<\/strong>\u00a0inicial, en c\u00f3mputo anual, superior a\u00a05,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional<\/strong>.<\/p>\n Como en 2019 el importe del SMI est\u00e1 cifrado en 12.600 euros, la renta anual habr\u00e1 de superar los\u00a069.300 euros<\/strong>, lo que convierte en marginales los casos a los que puede resultar aplicable la excepci\u00f3n por renta. Resulta sorprendente que no se utilice el\u00a0IPREM<\/a>.<\/p>\n Ver\u00a0art\u00edculo 4.2.<\/a><\/p>\n Ya estaba excluida de la LAU la\u00a0cesi\u00f3n temporal de uso de una vivienda amueblada<\/strong>\u00a0y preparada para su uso, comercializada en canales tur\u00edsticos. Ahora se extiende tambi\u00e9n a\u00a0cualquier otro medio de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n<\/strong>, si est\u00e1 sometida a la\u00a0normativa sectorial tur\u00edstica<\/strong>. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duraci\u00f3n realizados a trav\u00e9s de plataformas, webs o aplicaciones, v\u00eda Internet del estilo de Airbnb.<\/p>\n Ver\u00a0art\u00edculo 5.2 e)<\/a><\/p>\n El RDLey 7\/2019 lamina las referencias a las ventajas derivadas de la inscripci\u00f3n de los arrendamientos urbanos<\/strong>, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y que el RDLey no convalidado hab\u00eda respetado. Por tanto, se opta por el oscurantismo.<\/p>\n La filosof\u00eda general que parece subyacer es la de que la no inscripci\u00f3n del arrendamiento no perjudica al arrendatario<\/strong>, aunque puede obtener algunos beneficios si inscribe como en casos de resoluci\u00f3n respecto a arrendamientos de larga duraci\u00f3n (art. 13).<\/p>\n A continuaci\u00f3n recogemos los textos suprimidos:<\/span><\/strong><\/p>\n a) Efectos frente a terceros que hayan inscrito. <\/strong><\/p>\n En el art\u00edculo 7 desaparece este texto:<\/p>\n 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad.<\/em><\/p>\n A sensu contrario -y de la regulaci\u00f3n que veremos- puede deducirse que surten efecto frente a terceros, incluso titulares registrales del art. 34 LH, a pesar de quedar ocultos a la publicidad registral y que se podr\u00e1n mantener en caso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, aunque no est\u00e9n inscritos.<\/p>\n b) Duraci\u00f3n del contrato sobre finca no inscrita.<\/strong><\/p>\n 9.4. Trat\u00e1ndose de finca no inscrita, tambi\u00e9n durar\u00e1n\u00a0cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica<\/strong>, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe<\/strong> con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n a que se refiere el apartado 1 de este art\u00edculo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el <\/em>art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil<\/em><\/a>. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el citado art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil, adem\u00e1s de que corresponda indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados.\u00bb.<\/em><\/p>\n En caso de venta de finca no inmatriculada el arrendatario de vivienda perd\u00eda el derecho de subrogaci\u00f3n.<\/p>\n c) Pr\u00f3rroga en caso de arrendamiento inscrito.<\/strong><\/p>\n 10.2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de pr\u00f3rroga establecido en el art\u00edculo 9, as\u00ed como la pr\u00f3rroga de tres a\u00f1os a la que se refiere el apartado anterior, se impondr\u00e1n en relaci\u00f3n a terceros adquirentes que re\u00fanan las condiciones del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/em><\/p>\n Ahora se impone el derecho de duraci\u00f3n m\u00ednima <\/strong>-de 5 \u00f3 7 a\u00f1os, a los que llega a trav\u00e9s de pr\u00f3rrogas anuales obligatorias para el arrendador–, aunque el arrendamiento no est\u00e9 inscrito<\/strong>, a todos los adquirentes<\/strong>, incluidos los que lo sean a t\u00edtulo oneroso de buena fe que hayan inscrito.<\/p>\n Se mantiene el principio de que la\u00a0duraci\u00f3n ser\u00e1 acordada por las partes<\/strong>, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario pod\u00eda imponer una\u00a0duraci\u00f3n m\u00ednima<\/strong>\u00a0de tres a\u00f1os por la v\u00eda de pr\u00f3rrogas anuales, ahora se extiende esa posible duraci\u00f3n m\u00ednima impuesta por el arrendatario a los\u00a0cinco a\u00f1os<\/strong>, en caso de que el arrendador sea persona f\u00edsica, y a los\u00a0siete a\u00f1os<\/strong>\u00a0si el que arrienda es una persona jur\u00eddica, cualquiera que sea la forma de esta persona jur\u00eddica.<\/p>\n Nota:<\/strong>\u00a0cuando m\u00e1s adelante se hable en este resumen de\u00a05 \u00f3 7 a\u00f1os<\/strong>, ha de entenderse a que debe distinguirse entre arrendador persona f\u00edsica o arrendador persona jur\u00eddica.<\/p>\n Se mantiene la\u00a0excepci\u00f3n<\/strong>\u00a0de que el arrendador\u00a0necesite <\/strong>la vivienda para s\u00ed<\/strong> o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer a\u00f1o del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial<\/strong>. Ahora bien,\u00a0si no la ocupa en tres meses<\/strong>, salvo circunstancias de fuerza mayor,\u00a0el arrendatario podr\u00e1 exigir ser repuesto<\/strong>\u00a0en la vivienda por cinco a\u00f1os o indemnizado.<\/p>\n El legislador intenta ahora\u00a0clarificar qu\u00e9 entiende por fuerza mayor<\/strong>, aunque hace una remisi\u00f3n a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 plazo se aplica si un propietario persona jur\u00eddica transmite a una persona f\u00edsica<\/strong>? Creo que debe de mantenerse los 7 a\u00f1os, pues el arrendatario no debe verse perjudicado.<\/p>\n \u00bfY en caso contrario<\/strong>? La respuesta es m\u00e1s dudosa, pero creo que el m\u00ednimo subir\u00eda a 7 a\u00f1os, pues la persona jur\u00eddica se subroga en el contrato por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 14.1, para evitar fraudes y por la clara intenci\u00f3n del legislador al respecto de imponer un plazo m\u00ednimo superior en estos casos.<\/p>\n Desaparece la diferencia con respecto al arrendamiento inscrito, de tal modo que la duraci\u00f3n m\u00ednima se impone a titulares registrales<\/strong>, tanto est\u00e9 el arrendamiento inscrito como si no.<\/p>\n Ver\u00a0art\u00edculo nueve<\/a>.<\/p>\n Aparte de las posibles pr\u00f3rrogas anuales vistas hasta alcanzar el m\u00ednimo de 5 \u00f3 7 a\u00f1os, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, ninguna de las partes hubiese \n
\n
<\/a>1.- REFORMA DE LA <\/strong>LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/strong><\/a><\/h2>\n
<\/a>A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:<\/strong><\/h3>\n
<\/a>B) \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos:<\/strong><\/h3>\n
<\/a>C) Relaci\u00f3n de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.<\/strong><\/h3>\n
<\/a>D) Duraci\u00f3n m\u00ednima de los arrendamientos de vivienda.<\/strong><\/h3>\n
<\/a>E) Pr\u00f3rroga del contrato.\u00a0<\/strong><\/h3>\n