{"id":58948,"date":"2019-04-15T19:16:47","date_gmt":"2019-04-15T17:16:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=58948"},"modified":"2019-06-18T18:08:00","modified_gmt":"2019-06-18T16:08:00","slug":"modelos-de-acta-de-comprobacion-del-cumplimiento-del-principio-de-transparencia-material","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-notarial\/modelos\/modelos-de-acta-de-comprobacion-del-cumplimiento-del-principio-de-transparencia-material\/","title":{"rendered":"Modelos de Acta de Comprobaci\u00f3n del Cumplimiento del Principio de Transparencia Material"},"content":{"rendered":"

MODELOS DE ACTA DE\u00a0COMPROBACI\u00d3N DEL CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL <\/strong><\/h1>\n

\u00a0(art\u00edculo 15<\/a> de la Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario)<\/h1>\n

Jos\u00e9 Clemente V\u00e1zquez L\u00f3pez<\/strong>, Notario de Gij\u00f3n\u00a0<\/h2>\n

 <\/p>\n

La Ley 5\/2019, de 15 de marzo<\/strong><\/a>, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, viene a a\u00f1adir una obligaci\u00f3n y correlativa responsabilidad m\u00e1s -por si no tuvi\u00e9ramos bastantes- al quehacer diario del Notario: la\u00a0 constataci\u00f3n en acta del cumplimiento del principio de transparencia material en la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos a personas f\u00edsicas con garant\u00eda hipotecaria, en principio, sobre inmuebles de uso residencial.\u00a0\u00a0<\/p>\n

Pues bien, estas notas<\/strong> que siguen tienen por objeto salir al paso y ofrecer una breve explicaci\u00f3n a los modelos de acta que al final se a\u00f1aden, sin entrar en honduras jur\u00eddicas, para las cuales est\u00e1n otros compa\u00f1eros m\u00e1s cualificados.<\/p>\n

En efecto, el art\u00edculo 15 de la citada Ley<\/a>, con el objeto de garantizar<\/strong> que el prestatario disponga de toda la informaci\u00f3n necesaria para que pueda comprender en su integridad la \u201ccarga\u201d (sic<\/em> pre\u00e1mbulo de la Ley, y nunca mejor dicho) econ\u00f3mica y jur\u00eddica del pr\u00e9stamo, impone al Notario<\/strong> que va a autorizar la escritura de pr\u00e9stamo (no a otro, por fortuna, a salvo, claro est\u00e1, los casos de sustituci\u00f3n) la obligaci\u00f3n de comprobar<\/strong>:<\/p>\n

a) que, se ha entregado<\/strong> al prestatario todas la documentaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 14.1<\/a>, incluyendo la manifestaci\u00f3n firmada por el mismo de que ha recibido dicha documentaci\u00f3n y explicado su contenido por el prestamista, incorporando al acta, creo, tales documentos, pues es la \u00fanica manera de fijar certeza en que los documentos entregados por el prestamista al prestatario son los mismos que el primero ha remitido al Notario y que \u00e9ste le mostrar\u00e1 al prestatario para obtener de \u00e9l en el acta confirmaci\u00f3n de dicho extremo, que conviene que quede perfectamente claro, am\u00e9n de ser la materia u objeto sobre el que versar\u00e1 el asesoramiento, lo que asimismo conviene que quede perfectamente concretado;<\/p>\n

b) que, la entrega se ha hecho con una antelaci\u00f3n m\u00ednima<\/strong> de diez d\u00edas naturales respecto del momento de la firma del contrato, l\u00e9ase, de la escritura. Es decir, que cuando el Notario reciba v\u00eda telem\u00e1tica la documentaci\u00f3n, sabr\u00e1 cu\u00e1l es el dies a quo<\/em> del c\u00f3mputo del plazo referido, siendo el dies ad quem<\/em>, como muy pronto, el d\u00eda anterior al previsto para la firma de la escritura. Por tanto, el Notario abre acta el d\u00eda que reciba la documentaci\u00f3n o en los d\u00edas siguientes, y desde la fecha que consta en la documentaci\u00f3n de recepci\u00f3n de la misma por el prestatario, bajo su declaraci\u00f3n firmada incorporada a la misma (dies a quo<\/em>) el Notario sabr\u00e1, si toda la documentaci\u00f3n es completa, que la escritura no podr\u00e1 otorgarse, al menos hasta que pasen los diez d\u00edas\u00a0 naturales siguientes a dicha fecha (siendo dies ad quem <\/em>el \u00faltimo del plazo), plazo en el cual deber\u00e1 comparecer el prestatario a fin de recibir el correspondiente asesoramiento, y como mucho tardar el \u00faltimo d\u00eda del plazo, d\u00eda anterior a la firma de la escritura (dies ad quem<\/em>). Si al final hay un retraso y la firma de la escritura es en fecha posterior a esos diez d\u00edas, no pasa nada, ya que lo importante es respetar el m\u00ednimo de diez d\u00edas naturales, pues no hay un n\u00famero m\u00e1ximo de d\u00edas a transcurrir hasta la firma, que obligase a repetir el proceso. Como tampoco pasar\u00e1 nada, si pasa el plazo de los diez d\u00edas y el prestatario comparece despu\u00e9s a recibir el asesoramiento, pues ha de recibirlo como mucho tardar el d\u00eda anterior al otorgamiento de la escritura, cuando los plazos est\u00e9n justos en los diez d\u00edas; es decir, si entre dies a quo <\/em>y el d\u00eda de la firma s\u00f3lo han pasado los diez d\u00edas, a lo sumo el prestatario ha de comparecer el \u00faltimo d\u00eda del plazo (dies ad quem<\/em>), pero no si ese plazo se ha sobrepasado, pues entonces tampoco hay un plazo m\u00e1ximo fijado que obligue a repetir el acta. De todo lo cual se colige, que al recibir el asesoramiento puede que no hayan pasado los diez d\u00edas naturales desde la entrega, pues lo importante es que hayan transcurrido el d\u00eda de la firma de la escritura, extremo \u00e9ste del que el Notario deber\u00e1 dejar constancia en la propia escritura. Por ejemplo, tratando de ilustrar lo expuesto: si el Notario recibe la documentaci\u00f3n en la que figura que el prestatario ha recibido la documentaci\u00f3n el d\u00eda 1 del mes (d\u00edes a quo<\/em>) la escritura podr\u00e1 otorgarse a partir del d\u00eda 12 (el d\u00eda 11 ser\u00e1 el dies ad quem<\/em>). Si se va a firmar el d\u00eda 12, el prestatario puede acudir al Notario para recibir el asesoramiento los d\u00edas -laborables- 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11(dies ad quem<\/em>). Pero si la escritura se retrasa y se firma el d\u00eda 18, el prestatario podr\u00e1 recibir el asesoramiento incluso los d\u00edas 12, 13, 14, 15, 16 y 17, sin necesidad de repetir el proceso y el acta.\u00a0<\/p>\n

Supuesto lo anterior, el Notario deber\u00e1 informar<\/strong> al prestatario y asesorarlo <\/strong>sobre las cl\u00e1usulas contenidas en la ficha europea de informaci\u00f3n normalizada (FEIN) y en la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), de modo individualizado y no gen\u00e9rico. Esto supone, a mi entender, que el Notario tendr\u00e1 que ir, una por una, explicando al prestatario, las cl\u00e1usulas de las referidas fichas, asesor\u00e1ndole sobre cada una y respondiendo a las preguntas que le pueda hacer el interesado, todo ello en la medida de los conocimientos que el Notario pueda tener. Y as\u00ed lo har\u00e1 constar en el acta. Pero ello no supone que el Notario deba dejar por escrito los pormenores de sus explicaciones y los t\u00e9rminos concretos de su asesoramiento, aunque s\u00ed las preguntas <\/strong>que le haya hecho el prestatario y las respuestas<\/strong> que por su parte le haya proporcionado, pues as\u00ed lo exige la Ley, por m\u00e1s que pueda parecer excesivo e inoperativo y, en alg\u00fan caso, hasta atentatorio a la dignidad de la persona. \u00a0<\/p>\n

En cuanto a la naturaleza<\/strong> del acta, entiendo que es un acta mixta de presencia<\/strong> en la modalidad de exhibici\u00f3n de documentos (en cuanto a que se ha entregado al prestatario toda la documentaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 14.1, en plazo, as\u00ed como en cuanto a la manifestaci\u00f3n firmada por el mismo de dicha recepci\u00f3n y explicaci\u00f3n por el prestamista, y tambi\u00e9n en cuanto a la comparecencia ante el Notario para recibir viva voce<\/em> las explicaciones que, por su parte, ordena la Ley) y de referencia<\/strong> (en cuanto a la corroboraci\u00f3n del prestatario, bajo su responsabilidad, del recibo de la documentaci\u00f3n y de la fecha de su puesta a su disposici\u00f3n, as\u00ed como de la manifestaci\u00f3n que el mismo ha de hacer de comprender y aceptar el contenido de los documentos descritos previamente explicados por el Notario). No alcanza a tener contenido propio de un acta de notoriedad, pues el Notario simplemente verifica por presencia los hechos referidos de entrega, plazo y declaraci\u00f3n firmada, y de ser as\u00ed presta la informaci\u00f3n y el asesoramiento prescrito respondiendo a las preguntas del prestatario, pero el Notario no<\/strong> \u201cexamina\u201d en modo alguno al interesado ni emite juicio alguno sobre el grado de comprensi\u00f3n del mismo o sobre su idoneidad para recibir el pr\u00e9stamo. Esto ser\u00eda contrario al principio constitucional de igualdad en lo que aqu\u00ed interesa, que es el acceso al cr\u00e9dito. Por ello tampoco tiene sentido -s\u00ed lo ten\u00eda en el proyecto de Ley- que el art\u00edculo 15 de la Ley hable de un \u201ctest\u201d, que no es propiamente tal, sino que tiene por objeto simplemente concretar la documentaci\u00f3n entregada y el asesoramiento prestado por el Notario, con expresi\u00f3n bastante en el acta.<\/p>\n

Respecto a la estructura<\/strong> del acta, la Ley es un tanto confusa. Es evidente que la actuaci\u00f3n notarial es, en principio, siempre rogada, pues as\u00ed lo establece el art\u00edculo 3 del Reglamento Notarial y en sede de actas lo especifica el art\u00edculo 198 del mismo<\/a>.<\/p>\n

El art\u00edculo 15 de la Ley que nos ocupa establece en su apartado 3 que, \u201cel prestatario o quien le represente a estos efectos, deber\u00e1 comparecer ante el notario, para que este pueda<\/em> extender el acta, como tarde el d\u00eda anterior al de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica del contrato de pr\u00e9stamo\u201d, pero mas adelante, en el apartado 4 dice que \u201csi no se compareciese<\/em> para recibir el asesoramiento en el plazo se\u00f1alado en el apartado 3, el notario expresar\u00e1 en el acta esta circunstancia<\/em>\u201d. Podr\u00eda entonces defenderse cualquiera de estas dos <\/strong>posibilidades:<\/p>\n

a) que, el Notario no proceder\u00e1 a abrir el acta hasta que comparezca el prestatario para recibir el asesoramiento correspondiente, y si fijada la firma para un d\u00eda, y supuesto el cumplimiento del plazo de los diez d\u00edas, no comparece a lo sumo el d\u00eda anterior a tal firma o despu\u00e9s, si se retrasa la firma, tal y como hemos defendido m\u00e1s arriba, entonces el Notario proceder\u00e1 por s\u00ed y ante s\u00ed, a levantar un acta de simple constataci\u00f3n de ese hecho negativo, recogiendo no obstante en la misma la documentaci\u00f3n recibida; por supuesto que el mismo proceder habr\u00eda de tener el Notario si no queda acreditado el cumplimiento en tiempo y forma de lo previsto en el art\u00edculo 14.1 de la Ley, aunque en este caso sin necesidad de acta separada;<\/p>\n

o b) que, el Notario abra el acta por s\u00ed y ante s\u00ed, en base a haber recibido v\u00eda telem\u00e1tica la informaci\u00f3n prevista en la Ley, amparando su actuaci\u00f3n en la obligaci\u00f3n legal (art\u00edculo 15.2 de la Ley: \u201cEn caso de que quede acreditado su cumplimiento har\u00e1 constar<\/em> en un acta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario\u201d), incorporando ab initio<\/em> la documentaci\u00f3n recibida v\u00eda telem\u00e1tica y haciendo constar: 1) o bien la no comparecencia del interesado en\u00a0 el tiempo previsto, por resultar claro ya que no se va a firmar con posterioridad la escritura, cerrando el acta; y lo mismo en caso de no quedar acreditado en tiempo y forma las obligaciones ex<\/em> art\u00edculo 14.1 de la Ley, aunque en este caso en el propio cuerpo del acta sin necesidad de diligencia; 2) o bien, a medio de diligencia separada, la comparecencia del prestatario en tiempo, verificada la entrega de la documentaci\u00f3n, requiriendo entonces al Notario para recibir la informaci\u00f3n y el asesoramiento previsto en la Ley, supuesto el cumplimiento del art\u00edculo 14.1 de la Ley, hecho lo cual, cerrar\u00e1 el acta.\u00a0<\/p>\n

En torno a qui\u00e9n ha de ser el sujeto <\/strong>receptor de la informaci\u00f3n y asesoramiento la Ley habla tanto del prestatario como de los fiadores o garantes del pr\u00e9stamo, concepto dentro del cual parece que debe comprenderse el hipotecante no deudor, tal y como se desprende del art\u00edculo 3 de la Ley. En todo caso, personas f\u00edsicas. La comparecencia de las mismas ante el Notario podr\u00e1 ser simult\u00e1nea, lo cual ser\u00eda lo deseable para simplificar la actuaci\u00f3n notarial y uniformar la informaci\u00f3n a todos los interesados, pero que duda cabe, que podr\u00e1n comparecer por separado, siempre que lo hagan en tiempo y forma, extremo que quedar\u00eda reflejado a trav\u00e9s de sucesivas diligencias. En todas estas comparecencias, y pese a tratarse de un acta, no bastar\u00e1 el inter\u00e9s leg\u00edtimo, sino que m\u00e1s que nunca ser\u00e1 necesario que el Notario d\u00e9 fe de la identidad y capacidad de los interesados, pues ello es indispensable a los fines del acta. Adem\u00e1s el asesoramiento podr\u00e1 recibirlo el prestatario y las personas se\u00f1aladas directamente o a trav\u00e9s de apoderado con poder especial bastante para ello, y sin necesidad absoluta de que el representado en el acta notarial haya de ser tambi\u00e9n representado por la misma persona en la escritura (el art\u00edculo 15.3 dice \u201cEl prestatario, o quien le represente a estos efectos\u201d<\/em>), a la que podr\u00e1 comparecer personalmente o a trav\u00e9s de otro apoderado distinto.<\/p>\n

Pero adem\u00e1s de circunscribirse el acta a los casos de prestatario, fiador o garante persona f\u00edsica, ser\u00e1 necesario concretar la clase de pr\u00e9stamos en que procede. Es decir, seg\u00fan el art\u00edculo 2 de la Ley<\/a>, \u00e9sta ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n: a) a los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real sobre inmueble residencial, sea \u00e9ste vivienda, trastero, garaje u otro que cumpla funci\u00f3n dom\u00e9stica; y b) a los pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos\u00a0 o inmuebles, siempre que el prestatario sea consumidor. Es claro que el acta es predicable de los pr\u00e9stamos del apartado a) del art\u00edculo 2 pues siendo hipotecarios han de constar en escritura p\u00fablica, instrumento p\u00fablico al que reiteradamente aluden los art\u00edculos 14 y 15 de la Ley, y en particular el art\u00edculo 14. 1 g) (\u201cCuando est\u00e9 previsto que el pr\u00e9stamo se formalice en escritura p\u00fablica<\/em>\u201d) y el art\u00edculo 15.2 (\u201cacta notarial previa a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario<\/em>\u201d). Pero el apartado b) del art\u00edculo 2 habla s\u00f3lo de pr\u00e9stamos, sin decir hipotecarios o no. Si entendemos que se trata de pr\u00e9stamos personales, sin garant\u00eda real, ya que nos remite a un consumidor, a esta clase de pr\u00e9stamos no es aplicable el acta, toda vez que su instrumentaci\u00f3n se har\u00e1 a trav\u00e9s de p\u00f3liza y no de escritura, y a la p\u00f3liza no ser refieren para nada los art\u00edculos citados. Pero si entendemos que adem\u00e1s de pr\u00e9stamos personales puede referirse a pr\u00e9stamos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso no residencial, a estos que duda cabe que su instrumento legal seg\u00fan la legislaci\u00f3n hipotecaria es tambi\u00e9n la escritura p\u00fablica (por m\u00e1s que el art\u00edculo 22.1 de la Ley hable s\u00f3lo de pr\u00e9stamos \u201cgarantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial<\/em>\u201d) por lo que podr\u00eda defenderse que a ellos tambi\u00e9n es aplicable la exigencia del acta notarial.<\/p>\n

Una \u00faltima cuesti\u00f3n a abordar es la relativa a cu\u00e1l ser\u00e1 la v\u00eda telem\u00e1tica<\/strong> de env\u00edo por la entidad prestamista y recepci\u00f3n por el Notario de la documentaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 14.1 de la Ley<\/a>. No obstante el art\u00edculo 15.1g) (\u201cLa remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n se realizar\u00e1 por medios telem\u00e1ticos seguros, cuyas especificaciones se determinar\u00e1n reglamentariamente<\/em>\u201d), se puede colegir que, en espera de esa regulaci\u00f3n reglamentaria, la \u00fanica v\u00eda telem\u00e1tica segura, hoy por hoy, para el Notario, ser\u00eda a trav\u00e9s del Sistema Integrado de Gesti\u00f3n Notarial (SIGNO)\u00a0 y su conexi\u00f3n con los nodos o pasarelas bancarias, pues el acceso por el Notario a las plataformas bancarias exigir\u00eda una operativa dif\u00edcilmente disponible a corto plazo y en concreto a la entrada en vigor de la Ley. Adem\u00e1s, si lo que pretende la Ley es potenciar el derecho de elecci\u00f3n del Notario por parte del ciudadano, en lo que reiteradamente insisten los art\u00edculos 14 y 15, la \u00fanica v\u00eda ser\u00e1 que la remisi\u00f3n de la documentaci\u00f3n se efect\u00fae a trav\u00e9s de SIGNO, para que esta noble intenci\u00f3n de la Ley no quede reducida a nada o en manos de los habituales intermediarios.\u00a0 Cabecera<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Clemente V\u00e1zquez<\/p>\n

Notario de Gij\u00f3n\u00a0<\/p>\n

Nota:<\/strong> el Modelo 3<\/strong> es el m\u00e1s reciente<\/strong>, de fecha 15 de junio de 2019, por lo que ha tenido en cuenta las Instrucciones DGRN de 13 y 14 de junio de 2019\u00a0 y la Circular Obligatoria del CGN.<\/span><\/p>\n

MODELO 1<\/strong><\/a><\/span><\/h2>\n

MODELO 2<\/strong><\/a><\/span><\/h2>\n

MODELO 3\u00a0<\/strong><\/span><\/a> (NUEVO)<\/span><\/em><\/h2>\n

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ENLACES:<\/h2>\n