{"id":59528,"date":"2019-05-06T18:59:48","date_gmt":"2019-05-06T16:59:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=59528"},"modified":"2019-05-14T00:00:48","modified_gmt":"2019-05-13T22:00:48","slug":"reglamento-que-desarrolla-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/concretas\/reglamento-que-desarrolla-la-ley-de-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Reglamento que desarrolla la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario"},"content":{"rendered":"

RESUMEN DEL REAL DECRETO 309\/2019, DE 26 DE ABRIL, QUE DESARROLLA\u00a0 PARCIALMENTE LA LEY DE CONTRATOS DE CR\u00c9DITO INMOBILIARIO<\/strong><\/h1>\n

 <\/p>\n

Real Decreto 309\/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.<\/p>\n<\/a>

En tres l\u00edneas:<\/strong> <\/span><\/h6>\n

El desarrollo es parcial y afecta a los servicios de asesoramiento, al registro de prestamistas, a la informaci\u00f3n dirigida al prestatario, a la remisi\u00f3n telem\u00e1tica de documentaci\u00f3n por el prestamista al notario, y al proceso de otorgar el acta notarial, entre otros contenidos, que entrar\u00e1n en vigor el 16 de junio de 2019, con la LCCI.<\/span><\/p>\n<\/a>

Introducci\u00f3n.<\/span><\/h6>\n

La necesidad de aprobaci\u00f3n de este real decreto es doble<\/strong>:<\/p>\n

– completar la transposici\u00f3n<\/strong> de la Directiva 2014\/17\/UE, de 4 de febrero de 2014<\/a>, ya iniciada con la Ley 5\/2019, de 15 de marzo.<\/p>\n

– desarrollar <\/strong>diversos aspectos que se consideran necesarios de la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (en adelante, LCCI<\/strong>) para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios<\/strong> en dicha ley.<\/p>\n

La urgencia de completar la transposici\u00f3n, para evitar sanciones por incumplimiento al Reino de Espa\u00f1a, hace que en este reglamento no se ejerciten todas las habilitaciones incluidas en la D. F. 15\u00aa de la Ley<\/a>, por lo que, de momento el desarrollo reglamentario es parcial<\/strong>, dejando para m\u00e1s adelante, entre otros aspectos, la adaptaci\u00f3n de las normas reglamentarias afectadas.<\/p>\n

Se estructura en cuatro cap\u00edtulos<\/strong>:<\/p>\n

El cap\u00edtulo I<\/strong> recoge las disposiciones generales dedicadas al objeto y \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n:<\/p>\n<\/a>

Objeto.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Es el desarrollo de aquellas previsiones de la LCCI preceptivas para la plena transposici\u00f3n<\/strong> de la Directiva 2014\/17\/UE<\/a> y de otras necesarias para garantizar los derechos<\/strong> reconocidos a los prestatarios, fiadores y garantes en la LCCI.<\/p>\n

En concreto, establece:<\/strong><\/p>\n

– los requisitos exigibles para la prestaci\u00f3n de servicios de asesoramiento;<\/strong><\/p>\n

– los requisitos para el registro de los prestamistas inmobiliarios<\/strong>;<\/p>\n

– las obligaciones de informaci\u00f3n<\/strong> del prestamista inmobiliario al prestatario;<\/p>\n

– la utilizaci\u00f3n de medios telem\u00e1ticos en la remisi\u00f3n<\/strong> de documentaci\u00f3n por el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o representante designado al notario;<\/strong><\/p>\n

– las caracter\u00edsticas exigibles al seguro de responsabilidad civil<\/strong> profesional o aval bancario de los intermediarios de cr\u00e9dito, y sus condiciones.<\/p>\n<\/a>

\u00c1mbito de aplicaci\u00f3n. <\/strong><\/span><\/h6>\n

Las actividades desarrolladas en relaci\u00f3n con los contratos de pr\u00e9stamo inmobiliario incluidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LCCI. Por tanto, hay que acudir a su art\u00edculo 2 LCCI<\/a>.<\/p>\n<\/a>

Servicios de asesoramiento. <\/strong><\/span><\/h6>\n

El cap\u00edtulo II<\/strong><\/a> determina los requisitos para la prestaci\u00f3n de servicios de asesoramiento<\/strong>, en desarrollo del art\u00edculo 19<\/strong><\/a> LCCI, tratando de elevar el grado de equidad y profesionalidad y salvar los conflictos de intereses.<\/p>\n

El servicio de asesoramiento se define<\/strong> en el art. 4.20 LCCI<\/a> como \u201ctoda recomendaci\u00f3n personalizada que el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o m\u00e1s pr\u00e9stamos disponibles en el mercado<\/em>.\u201d<\/p>\n

– Se distinguen los servicios de asesoramiento en general<\/strong> (art. 3) y los servicios de asesoramiento independiente<\/strong> para lo que se exigen requisitos adicionales (art. 4).<\/p>\n

– Constituir\u00e1 una actividad distinta<\/strong> de las de concesi\u00f3n e intermediaci\u00f3n de pr\u00e9stamos inmobiliarios y ser\u00e1 objeto de un contrato espec\u00edfico<\/strong>.<\/p>\n

– \u00danicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento podr\u00e1 emplearse en la publicidad<\/strong> y en la informaci\u00f3n precontractual las expresiones \u00abasesor\u00bb, \u00abasesor\u00eda\u00bb, \u00abasesoramiento\u00bb o an\u00e1logos.<\/p>\n

– Si el prestamista, intermediario o representante no ofrece servicio de asesoramiento<\/strong> deber\u00e1 indicarlo as\u00ed y no usar las expresiones referidas.<\/p>\n

– El asesor que reciba retribuci\u00f3n<\/strong> o ventaja de alg\u00fan prestamista o de un tercero deber\u00e1 se\u00f1alar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, su periodicidad y cuant\u00eda o f\u00f3rmula para su c\u00e1lculo.<\/p>\n

– No se considera servicio de asesoramiento si los productos que se ofrecen al prestatario son \u00fanicamente los del propio prestamista<\/strong>.<\/p>\n<\/a>

Registro de los prestamistas.<\/span> <\/strong><\/h6>\n

Ya dentro del Cap\u00edtulo III<\/a>, el art\u00edculo 5, en desarrollo del art\u00edculo 42<\/a> LCCI, determina los r<\/strong>equisitos<\/strong> para la inscripci\u00f3n en el registro de los prestamistas de cr\u00e9dito inmobiliario. En resumen, han de contar con los procedimientos escritos, con la capacidad t\u00e9cnica y operativa para analizar solvencias, medios internos para resolver quejas y reclamaciones, nombrado representante para Prevenci\u00f3n del Blanqueo y han de tener un plan de formaci\u00f3n.<\/p>\n

La autoridad competente deber\u00e1 hacer comprobaciones<\/strong> respecto a su nivel de conocimientos y competencia, su honorabilidad comercial y profesional, ausencia de antecedentes penales graves y no haber incurrido en concurso culpable.<\/p>\n<\/a>

Informaci\u00f3n al prestatario<\/strong> durante la vigencia del pr\u00e9stamo.<\/strong><\/span><\/h6>\n

Se encuentra en los art\u00edculos 6 al 10 dentro del Cap\u00edtulo III<\/a>.<\/p>\n

a) <\/strong>Caracter\u00edsticas generales. <\/strong>Se determinan en el art. 6, destacando su necesidad de claridad y de no omitir informaci\u00f3n relevante.<\/p>\n

b) Informaci\u00f3n peri\u00f3dica. <\/strong>Con cada liquidaci\u00f3n de intereses o comisiones, se indicar\u00e1n el tipo de inter\u00e9s, comisiones, otros gastos y lo preciso para poder comprobar la liquidaci\u00f3n. Habr\u00e1 un resumen anual en enero.<\/p>\n

c) Modificaciones del tipo de inter\u00e9s aplicable. <\/strong>En casos en que sea posible, conforme al 21.1 LCCI<\/a>, el prestamista informar\u00e1 con 15 d\u00edas de antelaci\u00f3n con el contenido del art. 8.<\/p>\n

d) Informaci\u00f3n a sucesores mortis causa. <\/strong>Los prestamistas inmobiliarios deber\u00e1n informar del estado del pr\u00e9stamo a los sucesores de un prestatario, fiador o garante, sin que puedan exigir la acreditaci\u00f3n de la aceptaci\u00f3n de la herencia<\/strong>.<\/p>\n

e) Requisitos de forma. <\/strong>La comunicaci\u00f3n estar\u00e1 redactada en t\u00e9rminos f\u00e1cilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, siguiendo las reglas marcadas por el principio de dise\u00f1o universal, en castellano, lengua cooficial o en otra lengua acordada entre las partes.<\/p>\n<\/a>

Remisi\u00f3n telem\u00e1tica de documentaci\u00f3n por el prestamista al notario. <\/strong><\/span><\/h6>\n

El cap\u00edtulo IV<\/strong><\/a> -art\u00edculos 11 y 12- concreta las especificidades y requisitos t\u00e9cnicos<\/strong> de los medios telem\u00e1ticos que deber\u00e1n emplearse para la remisi\u00f3n al notario de la documentaci\u00f3n establecida en el art\u00edculo 14.1.g)<\/a> LCCI, as\u00ed como el procedimiento<\/strong> de remisi\u00f3n al notario por el prestamista, el intermediario de cr\u00e9dito o representante designado, en su caso, de la documentaci\u00f3n necesaria para dar cumplimiento al principio de transparencia material<\/strong> contenido en el art\u00edculo 15 de dicha ley<\/a>.<\/p>\n

Estos son los principios <\/strong>(art. 11.1<\/a>):<\/p>\n

– Ha de estar asegurara la conexi\u00f3n con la totalidad de los notarios<\/strong>, en garant\u00eda del derecho a la libre elecci\u00f3n.<\/p>\n

– El prestatario<\/strong> podr\u00e1 elegir <\/strong>en cualquier momento al notario que proceda a autorizar el acta a que se refieren los art\u00edculos 14 y 15 LCCI<\/a>.<\/p>\n

– Ser\u00e1 el mismo notario<\/strong> el que autorice el acta y, en su caso, la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

– El notario tendr\u00e1 acceso permanente y podr\u00e1 descargar<\/strong> la documentaci\u00f3n necesaria.<\/p>\n

– El notario podr\u00e1 comprobar fehacientemente la fecha<\/strong> en que se incorporaron a la aplicaci\u00f3n los documentos firmados por el prestatario.<\/p>\n

Se determinan tambi\u00e9n los requisitos t\u00e9cnicos de las plataformas<\/strong> que deber\u00e1n emplear el prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o representante designado y los notarios. Concretamente se desgranan los mecanismos de autentificaci\u00f3n que deben tener y se asigna a la DGRN<\/strong> la inspecci\u00f3n<\/strong> de las plataformas. Los costes de esta plataforma no son repercutibles a prestatarios o garantes.<\/p>\n<\/a>

Procedimiento y acta notarial.<\/strong><\/span><\/h6>\n

En esencia, este es el procedimiento (art. 12<\/a>):<\/strong><\/p>\n

– La documentaci\u00f3n<\/strong> relativa a la informaci\u00f3n general, precontractual y personalizada que se relaciona en las letras a) a g) del art\u00edculo 14.1 LCCI<\/a>, deber\u00e1 ser remitida por el prestamista, intermediario o representante al notario elegido por el prestatario, a trav\u00e9s de la plataforma referida, mediante campos estructurados.<\/p>\n

– El prestatario<\/strong> comparecer\u00e1,<\/strong> personalmente<\/strong> o debidamente representado<\/strong>, ante el notario de conformidad con el art\u00edculo 15.3 LCCI<\/a> (para la autorizaci\u00f3n del acta).<\/p>\n

– El notario comprobar\u00e1<\/strong> la identidad del prestatario, as\u00ed como la validez y correcci\u00f3n de la informaci\u00f3n comunicada. Se prev\u00e9n posibles subsanaciones en 10 d\u00edas naturales.<\/p>\n

– Validada la informaci\u00f3n, el notario, en el d\u00eda y hora en que haya concertado la cita con el prestatario <\/strong>\u2013 que puede ser al extraer la informaci\u00f3n o despu\u00e9s- asesorar\u00e1 al prestatario<\/strong>.<\/p>\n

– Tras ello, redactar\u00e1 y autorizar\u00e1 el acta de transparencia<\/strong>, cuyo resultado positivo o negativo notificar\u00e1 telem\u00e1ticamente al prestamista, intermediario o representante.<\/p>\n

– Si el resultado fuera positivo<\/strong>, se concertar\u00e1 la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario. Ser\u00e1, como pronto, al d\u00eda siguiente, seg\u00fan la Ley.<\/p>\n

– Si el resultado fuese negativo<\/strong>, \u00a0el notario comunicar\u00e1 de forma extractada sus circunstancias y reiterar\u00e1 al prestamista, intermediario o representante su derecho a obtener copia simple electr\u00f3nica.<\/p>\n

– Si el prestamista o el prestatario solicitara la remisi\u00f3n de copia electr\u00f3nica<\/strong> simple o autorizada del acta o de la escritura, el notario deber\u00e1 realizar obligatoriamente dicha remisi\u00f3n cumpliendo los requisitos y procedimientos previstos en la normativa espec\u00edfica.<\/p>\n<\/a>

Seguro de responsabilidad civil<\/strong>. <\/span><\/h6>\n

La D. Ad. 1\u00aa<\/a> determina las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de cr\u00e9dito y su importe m\u00ednimo.<\/p>\n<\/a>

Libertad de establecimiento.<\/strong> <\/span><\/h6>\n

La D. Ad. 10\u00aa regula el ejercicio de la libertad de establecimiento de los intermediarios de cr\u00e9dito inmobiliario<\/strong> en los t\u00e9rminos definidos por la Directiva 2014\/17\/UE<\/a> del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.<\/p>\n<\/a>

Orden de transparencia. <\/strong><\/span><\/h6>\n

El desarrollo reglamentario<\/strong> de la LCCI se entender\u00e1 realizado por la Orden EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre<\/strong><\/a>, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios en cuanto esta no sea contraria a dicha ley y este real decreto. Esta orden sufre una importante reforma por la Orden ECE\/482\/2019, de 26 de abril, que resumimos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n<\/a>

Jerarqu\u00eda de pasivos en caso de concurso<\/strong>. <\/span><\/h6>\n

La D. F. 2\u00aa<\/a> prev\u00e9 la transposici\u00f3n del art\u00edculo 108.6 de la Directiva 2014\/59\/UE<\/a> del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de mayo de 2014, por la que se establece un marco para la reestructuraci\u00f3n y la resoluci\u00f3n de entidades de cr\u00e9dito<\/strong> y empresas de servicios de inversi\u00f3n. Dicho art\u00edculo 108.6 fue introducido por la Directiva (UE) 2017\/2399, de 12 de diciembre de 2017, en cuanto a la jerarqu\u00eda de pasivos en caso de concurso. No se considerar\u00e1 que los instrumentos de deuda contienen derivados impl\u00edcitos<\/strong> solamente por el hecho de estar referenciados a tipos de inter\u00e9s variable derivados de tipos de referencia de uso generalizado, o por no estar denominados en la moneda nacional del emisor, siempre que el capital, el reembolso y el inter\u00e9s est\u00e9n denominados en la misma moneda.<\/p>\n<\/a>

Disposici\u00f3n derogatoria.<\/strong>\u00a0 <\/span><\/h6>\n

Aparte de la referencia ordinaria a disposiciones de igual o inferior rango se opongan, este real decreto deroga la disposici\u00f3n adicional primera<\/a> del Real Decreto 84\/2015, de 13 de febrero, a fin de eximir a las entidades de cr\u00e9dito espa\u00f1olas de una autorizaci\u00f3n previa para que sus emisiones de instrumentos de capital<\/strong> del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia.<\/p>\n<\/a>

Desarrollo adicional. <\/strong><\/span><\/h6>\n

La D. F. 4\u00aa faculta al titular del Ministerio de Econom\u00eda y Empresa para dictar cuantas disposiciones de car\u00e1cter general y actos sean precisos para el desarrollo y aplicaci\u00f3n de este real decreto.<\/p>\n<\/a>

Entrada en vigor.<\/span><\/h6>\n

Entrar\u00e1 en vigor el 16 de junio de 2019<\/strong>, es decir, a la par que la LCCI.<\/p>\n

Por excepci\u00f3n<\/strong>, entr\u00f3 en vigor el 20 de abril de 2019 la D. F.2\u00aa sobre jerarqu\u00eda de pasivos en caso de concurso. (JFME)<\/p>\n<\/a>

Enlaces:<\/span><\/h6>\n