{"id":59743,"date":"2019-05-13T19:31:22","date_gmt":"2019-05-13T17:31:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=59743"},"modified":"2025-02-22T00:14:48","modified_gmt":"2025-02-21T23:14:48","slug":"resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2019\/","title":{"rendered":"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Mayo 2019"},"content":{"rendered":"<h1 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><a id=\"arriba\"><\/a>AVANCE\u00a0<strong>INFORME N\u00ba 296. (BOE MAYO de 2019)<\/strong><\/span><\/h1>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 18pt;\"><strong>Segunda Parte:\u00a0\u00a0<\/strong><strong>RESOLUCIONES DGRN:<\/strong><\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#rp\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>PROPIEDAD<\/strong><\/span><\/a><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"#rm\">MERCANTIL<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/mini-informe-boe-mayo-2019\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">IR AL MINI INFORME DE MAYO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=59396\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Mayo)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"valoracion-de-las-resoluciones-por-su-importancia\"><\/a><h6><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que las resumen:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>() \u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0Reiterativa o de escas\u00edsimo inter\u00e9s<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>* \u00a0<\/strong> \u00a0 \u00a0Poco inter\u00e9s o muy del caso concreto<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>** \u00a0<\/strong> \u00a0Interesante (categor\u00eda est\u00e1ndar)<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>*** \u00a0<\/strong>Muy interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u21d2\u21d2\u21d2<\/strong> Imprescindible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-propiedad\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a id=\"rp\"><\/a>RESOLUCIONES PROPIEDAD<\/span><\/h6>\n<div class=\"enlacesDoc\" style=\"text-align: justify;\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"174-anotacion-de-embargo-cautelar-no-cabe-cancelacion-por-caducidad-antes-de-los-4-anos\"><\/a><h6><a id=\"r174\"><\/a><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>174.** ANOTACI\u00d3N DE EMBARGO CAUTELAR. NO CABE CANCELACI\u00d3N POR CADUCIDAD ANTES DE LOS 4 A\u00d1OS.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 27 a cancelar una anotaci\u00f3n preventiva de embargo cautelar.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La anotaci\u00f3n preventiva de embargo cautelar no se cancela por transcurso del plazo de 6 meses, que es el plazo de duraci\u00f3n de la medida cautelar, esto es, el embargo preventivo, sino que se rige por el plazo general del art\u00edculo 86 LH.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> se presenta a inscripci\u00f3n instancia privada con firma legitimada solicitando la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo cautelar a favor de la AEAT por haber transcurrido m\u00e1s de seis meses desde la fecha de la anotaci\u00f3n sin que conste registralmente la pr\u00f3rroga de la misma.<\/p>\n<p>Presentada a inscripci\u00f3n, la Registradora emite <strong>calificaci\u00f3n negativa<\/strong> al no aportarse mandamiento cancelatorio dictado por la autoridad administrativa que decret\u00f3 la anotaci\u00f3n, dado que la caducidad no ha operado, al no haber transcurrido el plazo de cuatro a\u00f1os del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a86\">art\u00edculo 86 LH<\/a>.<\/p>\n<p>La <strong>DGRN confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n pues el plazo de 6 meses previsto en el art\u00edculo 81 LGT es el plazo de duraci\u00f3n de la medida cautelar (el embargo preventivo). La anotaci\u00f3n preventiva de dicho embargo cautelar se rige por el plazo general de caducidad de las anotaciones preventivas del art\u00edculo 86 LH, esto es, 4 a\u00f1os desde la fecha de la anotaci\u00f3n. (ER)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7054\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7054.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7054 &#8211; 4\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 234\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7054\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7054\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"175-solicitud-de-rectificacion-del-registro-para-hacer-constar-una-posible-servidumbre-reciproca-de-camino\"><\/a><h6><a id=\"r175\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">175.** SOLICITUD DE RECTIFICACI\u00d3N DEL REGISTRO PARA HACER CONSTAR UNA POSIBLE SERVIDUMBRE REC\u00cdPROCA DE CAMINO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 2, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>Para la inscripci\u00f3n de una servidumbre se exige que en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n queden perfectamente determinados su extensi\u00f3n, l\u00edmites y configuraci\u00f3n, as\u00ed como los predios dominante y sirviente, debiendo constar, si la servidumbre es rec\u00edproca, en ambos predios.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>De una finca se segreg\u00f3 una parcela en virtud de escritura de segregaci\u00f3n y compraventa, en la que los otorgantes, convinieron \u201cque en el lindero sur se destinar\u00e1 a camino una franja de terreno de catorce palmos de anchura, que ceder\u00e1n por mitad cada uno de su terreno, quedando due\u00f1os del mismo por partes iguales\u201d.<\/p>\n<p>Dicho convenio fue transcrito en la inscripci\u00f3n\u00a01.\u00aa de la finca segregada pero tal menci\u00f3n no se traslad\u00f3 a las inscripciones posteriores, ni tampoco al resto de la finca matriz, lo que era exigible ya que al ser reciproca deber\u00eda de constar como gravamen tambi\u00e9n en la misma.<\/p>\n<p>Ahora mediante instancia, un cotitular de una de las fincas solicita rectificar, como error material, la descripci\u00f3n de la misma, para hacer constar que sobre ella existe constituida una servidumbre.<\/p>\n<p>El <strong>Registrador<\/strong> entiende que se trata de un acuerdo meramente obligacional, que no lleg\u00f3 a formalizarse como derecho de servidumbre.<\/p>\n<p>El recurrente considera que tal omisi\u00f3n se debe a un error material \u00a0y solicita que, conforme a los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a217\">art\u00edculos\u00a0217<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a219\">219 de la Ley Hipotecaria<\/a>, se practique la rectificaci\u00f3n y se inscriba la servidumbre de paso,\u00a0 ya que fue constituida voluntariamente por los titulares de ambas fincas.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DG desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Nuestro Centro Directivo reitera su doctrina relativa a la inscripci\u00f3n de las servidumbres, que deben expresar su \u201cextensi\u00f3n, l\u00edmites y dem\u00e1s caracter\u00edsticas configuradoras en cuanto elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las limitaciones de los sirvientes\u201d, que no es m\u00e1s que la exigencia de que en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como propias del principio de especialidad registral (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art\u00edculos\u00a09 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art51\">51.6.\u00aa del Reglamento<\/a>) y de libertad de trabas del dominio (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art348\">art\u00edculos\u00a0348 del C\u00f3digo Civil<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a25\">25<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a27\">27 de la LH<\/a>).<\/p>\n<p>En caso contrario estar\u00edamos ante una mera menci\u00f3n de un derecho que ser\u00e1 susceptible de inscripci\u00f3n separada y especial una vez configurado, procediendo entretanto su cancelaci\u00f3n de oficio por el Registrador (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a98\">98 de la Ley Hipotecaria<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art7\">7 del Reglamento Hipotecario<\/a>).<\/p>\n<p>Finalmente tampoco considera cometido error alguno, y que de haberse producido se tratar\u00eda de un error de concepto que exigir\u00eda el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados para su rectificaci\u00f3n (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a12\">art\u00edculos\u00a012<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">40<\/a> y\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a217\">217 de la Ley Hipotecaria<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>M\u00e1s que una servidumbre, lo que parece que se constitu\u00eda en el t\u00edtulo era la obligaci\u00f3n de crear un camino medianero entre ambas fincas, camino que ser\u00eda compartido, en cuanto a su titularidad, por los propietarios presentes o futuros de ambas fincas. Es decir, m\u00e1s que una servidumbre lo que al parecer se constitu\u00eda era una <strong>titularidad \u201cob rem\u201d<\/strong> entre ambas fincas. Pero dada la falta de precisi\u00f3n del convenio incluido en la escritura de segregaci\u00f3n era obvio que dicho camino no qued\u00f3 constituido, ni como servidumbre, ni como propiedad \u201cob rem\u201d de las fincas. Concepto este \u00faltimo que, como hemos apuntado, pudiera serle aplicable dada la uni\u00f3n existente entre ambas fincas en cuanto al destino y servicio que deb\u00eda prestarles la franja de terreno se\u00f1alada y compartida.<\/p>\n<p>No obstante, dada la vaguedad e imprecisi\u00f3n del t\u00edtulo, imprecisi\u00f3n que adem\u00e1s se reflej\u00f3 en la inscripci\u00f3n, la DG deja en el aire si en el plano civil existe o no servidumbre. Si existiera es obvio que su constituci\u00f3n a efectos registrales exigir\u00e1 un pronunciamiento jurisdiccional, pues como dice la misma resoluci\u00f3n, no existe un mero error material sino un error de concepto que va a exigir el acuerdo de todos los interesados y del registrador o resoluci\u00f3n judicial. Y todo lo dicho con independencia de que la servidumbre pueda existir extrarregistralmente, si sus signos de servidumbre aparente son ostensibles e indubitados, lo que le otorgar\u00eda una publicidad similar o incluso superior a la inscripci\u00f3n. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7055\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7055.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7055 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 252\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7055\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7055\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"176-adicion-a-testimonio-de-decreto-de-adjudicacion-constituyendose-un-usufructo-naturaleza-de-la-calificacion-sustitutoria-calificacion-registral-de-documentos-judiciales\"><\/a><h6><a id=\"r176\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">176.* ADICI\u00d3N A TESTIMONIO DE\u00a0 DECRETO DE ADJUDICACI\u00d3N CONSTITUY\u00c9NDOSE UN USUFRUCTO. NATURALEZA DE LA CALIFICACI\u00d3N SUSTITUTORIA. CALIFICACI\u00d3N REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Madrid n.\u00ba 29, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un decreto de adjudicaci\u00f3n dictado en el seno de un procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales, al que se acompa\u00f1a de mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas y otros decretos y diligencias de ordenaci\u00f3n, as\u00ed como un mandamiento de adici\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la documentaci\u00f3n judicial aportada determina la suficiencia y claridad de la adjudicaci\u00f3n titulada tanto en el fondo como formalmente.<\/span><\/p>\n<p><strong>Supuesto:<\/strong> En su d\u00eda se dict\u00f3 un decreto de adjudicaci\u00f3n de una finca en favor de determinadas personas, si bien con posterioridad, tras haberse interpuesto recurso por los adjudicatarios contra una diligencia en la que se denegaba la constituci\u00f3n de un usufructo, se dict\u00f3 otro decreto adicionando aqu\u00e9l accediendo a la solicitud de constituir tal derecho.<\/p>\n<p><strong>Presentado en el<\/strong> registro el testimonio del decreto y mandamiento de adici\u00f3n en el sentido de hacer constar que al haberse interpuesto recurso de reposici\u00f3n por los adjudicatarios, se ha dictado un Decreto en relaci\u00f3n a la constituci\u00f3n del usufructo, <strong>el Registrador deniega<\/strong> la inscripci\u00f3n por no resultar mandamiento de adici\u00f3n relacionado -t\u00edtulo previo- resoluci\u00f3n relativa a la modificaci\u00f3n que, en su caso, proceda del decreto de adjudicaci\u00f3n<\/p>\n<p>Presentada solicitud de calificaci\u00f3n sustitutoria, la Registradora sustituta la ratific\u00f3 en todos sus extremos, y contra la nota de calificaci\u00f3n sustituida, se interpuso recurso ante la <strong>DGRN,<\/strong> la cual <strong>lo estima.<\/strong><\/p>\n<p><strong>Como cuestiones<\/strong> previas la DG reitera, ante ciertas manifestaciones realizadas por el recurrente (sobre la calificaci\u00f3n sustitutoria y sobre el alcance de la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales)<\/p>\n<ol>\n<li><strong>La calificaci\u00f3n sustitutoria<\/strong> no es un recurso impropio que se presenta ante otro Registrador, sino un <strong>medio de obtener una segunda calificaci\u00f3n<\/strong>, <strong>ce\u00f1ida a los defectos esgrimidos por el Registrador sustituido.<\/strong> Por ello, del mismo modo que no puede el Registrador sustituto a\u00f1adir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificaci\u00f3n debe ce\u00f1irse a los defectos planteados y a la documentaci\u00f3n aportada inicialmente, <strong>tampoco su eventual calificaci\u00f3n negativa puede ser objeto de recurso<\/strong>, sino que en tal caso devolver\u00e1 el t\u00edtulo al interesado a los efectos de interposici\u00f3n del <strong>recurso frente a la calificaci\u00f3n del Registrador sustituido<\/strong> ante la DGRN, el cual deber\u00e1 ce\u00f1irse a los defectos se\u00f1alados por el Registrador sustituido con los que el Registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19bis\">19 bis.5.\u00aa LH<\/a>).<\/li>\n<li>En relaci\u00f3n a la <strong>extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral <\/strong>a los documentos judiciales, recuerda que: Si bien el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador calificar los fundamentos ni los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan, el <strong>principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesa<\/strong>l, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art100\">100 RH<\/a> (en consonancia con el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a18\">art.18 LH<\/a>) <strong>extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o <u>congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido<\/u> y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado<\/strong>, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<p>En cuanto al <strong>fondo del asunto,<\/strong> la DGRN considera que <strong>una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la documentaci\u00f3n judicial aportada determina la suficiencia y claridad de la adjudicaci\u00f3n titulada tanto en el fondo como formalmente<\/strong>. Por tanto, considera que queda suficientemente plasmado en el t\u00edtulo presentado, una vez rectificado por mandamiento de adici\u00f3n expedido como consecuencia de un recurso de reposici\u00f3n, la atribuci\u00f3n del usufructo.<\/p>\n<p>No entra la DG, al no haberse planteado en la nota de calificaci\u00f3n, en cuestiones como la necesidad o no de justificar la constituci\u00f3n previa del usufructo entre los adjudicatarios o el cumplimiento o no del principio de determinaci\u00f3n o si debe ser simult\u00e1neo o sucesivo (JCC)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7056\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7056.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7056 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 238\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7056\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7056\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"177-concentracion-parcelaria-traslado-de-edificaciones-doble-inmatriculacion\"><\/a><h6><a id=\"r177\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">177.** CONCENTRACI\u00d3N PARCELARIA: TRASLADO DE EDIFICACIONES. DOBLE INMATRICULACI\u00d3N.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que deniega la cancelaci\u00f3n del folio real de una finca de origen de concentraci\u00f3n parcelaria y el traslado de sus edificaciones al folio real de determinada finca de reemplazo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">Las situaciones de doble inmatriculaci\u00f3n que se generan a consecuencia de una concentraci\u00f3n parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del art\u00edculo 209 de la Ley Hipotecaria<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Mediante una escritura se manifiesta que sobre una finca de origen que fue objeto de concentraci\u00f3n parcelaria existen varias edificaciones y se solicita al registrador \u00abque cancele la inscripci\u00f3n de la finca de origen y <strong>traslade<\/strong> las edificaciones existentes en la misma a la de reemplazo\u00bb.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> se\u00f1ala como defecto que el suelo en el que se asientan las edificaciones no est\u00e1 incluido en la finca de reemplazo por lo que no procede el traslado de las edificaciones sin que previamente se agrupe a la finca de reemplazo el suelo sobre el que se asientan las mismas.<\/p>\n<p>Los <strong>interesados<\/strong> recurren alegando que la superficie de las edificaciones esta computada dentro de los metros cuadrados inscritos en la finca de remplazo, por lo que no procede hacer agrupaci\u00f3n alguna, sino cancelaci\u00f3n de la finca de origen, trasladando las edificaciones existentes en la misma a la finca de reemplazo.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>. La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La concentraci\u00f3n parcelaria se regula en el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-1973-167\">T\u00edtulo VI del Decreto\u00a0118\/1973, de\u00a012 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario<\/a>.<\/p>\n<p>Su finalidad es la constituci\u00f3n de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas.<\/p>\n<p>Su principal efecto jur\u00eddico, por virtud del principio de subrogaci\u00f3n real es que el dominio y los dem\u00e1s derechos reales y situaciones jur\u00eddicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentraci\u00f3n pasar\u00e1n a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo, art\u00edculo\u00a0230.<\/p>\n<p>En lo que respecta a la inscripci\u00f3n del procedimiento de concentraci\u00f3n parcelaria destacamos el art\u00edculo\u00a0235 por el que \u00abtodas las fincas de reemplazo ser\u00e1n inscritas <strong>sin hacerse referencia<\/strong>, salvo los casos determinados en la presente Ley, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican\u00bb.<\/p>\n<p>Lo anterior tiene como resultado la existencia de supuestos de doble inmatriculaci\u00f3n entre fincas de origen sujetas a concentraci\u00f3n y fincas de reemplazo resultantes de la concentraci\u00f3n, siendo posible \u00a0seguir practicando asientos en el folio real de fincas de origen.<\/p>\n<p>La soluci\u00f3n de estas situaciones se encuentra en el procedimiento del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a209\">art\u00edculo\u00a0209 de la Ley Hipotecaria<\/a>, que \u00a0regula \u00a0la subsanaci\u00f3n de la doble o, en general, m\u00faltiple inmatriculaci\u00f3n de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, siendo competente para su tramitaci\u00f3n y resoluci\u00f3n, el registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada.<\/p>\n<p>En el caso que no ocupa, mientras que los interesados solicitan que cancele la inscripci\u00f3n de la finca de origen y traslade las edificaciones existentes en la misma a la de reemplazo, lo cierto es que de la concentraci\u00f3n y de las planimetr\u00edas catastrales resulta que las superficies ocupadas por las edificaciones declaradas e inscritas sobre la finca de origen, fueron excluidas del procedimiento que afect\u00f3 \u00fanicamente a la superficie no construida de la finca de origen, por tanto solo en cuanto a \u00e9sta, se produce la doble inmatriculaci\u00f3n, ante lo que los interesados pueden acudir al procedimiento del art\u00edculo\u00a0209 de la Ley Hipotecaria, y para el traslado de las edificaciones \u00a0deber\u00e1n agrupar el resto de la finca de origen con la de reemplazo quedando reflejadas ambas referencias catastrales.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>Vemos con esta resoluci\u00f3n la posibilidad de que una sola finca registral pueda tener varias referencias catastrales, lo que no impedir\u00eda en ning\u00fan caso su georreferenciaci\u00f3n conforme al art\u00edculo\u00a09 de la Ley Hipotecaria, ya que el recinto que configura la finca registral puede estar compuesto por varias parcelas catastrales, incluso cuando tengan atribuidas una referencia catastral que clasifique el suelo como r\u00fastico y otra distinta como urbano.(MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7057\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7057.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7057 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 259\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7057\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7057\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"179-180-181-182-184-obra-nueva-terminada-determinacion-de-las-coordenadas-de-referenciacion-geografica-de-la-finca-en-la-que-se-ubica\"><\/a><h6><a id=\"r179\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">179, 180, 181, 182, 184.**\u00a0<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>OBRA NUEVA TERMINADA. DETERMINACI\u00d3N DE LAS COORDENADAS DE REFERENCIACI\u00d3N GEOGR\u00c1FICA DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad interino de Hu\u00e9rcal-Overa, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada y compraventa. (Son 5 de la misma fecha y registro).<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> La regla general es que la obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jur\u00eddico especial con notificaci\u00f3n y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Por excepci\u00f3n, s\u00ed ser\u00e1 necesario cuando el registrador, en su calificaci\u00f3n, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.<\/span><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><strong>Hechos<\/strong>: se presentan a inscripci\u00f3n sendas escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada (garaje y piscina \u2013 trastero y piscina). Consta inscrita la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la finca y est\u00e1 coordinada gr\u00e1ficamente con el Catastro pero existe una diferencia entre la superficie que figura en el Registro con la consignada en la certificaci\u00f3n catastral (867,30 metros versus 857 metros cuadrados).<\/p>\n<p>El <strong>Registrador califica negativamente<\/strong> con fundamento en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/secciones\/oficina-registral\/varios-o-r\/resolucion-circular-dgrn-que-interpreta-la-ley\/\">Resoluci\u00f3n \u2013 Circular de 3 de noviembre de 2015<\/a> de la DGRN (apartado octavo) seg\u00fan la cual, cuando conforme al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\">art\u00edculo 202 LH<\/a> proceda inscribir la relaci\u00f3n de coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n, deber\u00e1 constar inscrita, previa o simult\u00e1neamente, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.<\/p>\n<p>La <strong>DGRN revoca<\/strong> las calificaciones y reitera su doctrina (vid <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2019\/#r39\">R. de 4 de enero de 2019<\/a>) sobre si para la constancia registral de la declaraci\u00f3n de obra nueva finalizada de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada, \u00bfes tambi\u00e9n necesario que con car\u00e1cter previo se determinen las coordinadas de la finca en la que se ubica dicha construcci\u00f3n?. Con arreglo a la Resoluci\u00f3n \u2013 Circular de 3 de noviembre de 2015, apartado octavo, punto 1: \u201c<em>cuando conforme <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a202\">al art\u00edculo 202<\/a> de la Ley Hipotecaria proceda inscribir la relaci\u00f3n de coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n, deber\u00e1 constar inscrita previa o simult\u00e1neamente, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique\u201d.<\/em><\/p>\n<p>Con arreglo a la doctrina de la DGRN,<\/p>\n<p>1) La regla general es que la obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jur\u00eddico especial con notificaci\u00f3n y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.<\/p>\n<p>2) Por excepci\u00f3n, s\u00ed ser\u00e1 necesario cuando el registrador, en su calificaci\u00f3n, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, lo que no sucede en los casos resueltos por el Centro Directivo en las resoluciones ahora comentadas.<\/p>\n<p>En cuanto a la diferencia de superficie entre la que consta en el t\u00edtulo y la que consta en la certificaci\u00f3n catastral, y dado que ya consta inscrita previamente la representaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral de la finca (y no se rectific\u00f3 en su momento con arreglo al <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a9\">art\u00edculo 9 \u201cb\u201d LH<\/a>), deber\u00e1 \u00a0ahora acudirse al procedimiento de rectificaci\u00f3n de errores de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a40\">art\u00edculos 40<\/a> y 211 y concordantes de la LH. (ER)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7059\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7059.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7059 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 245\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7059\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7059\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7060\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7060.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7060 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 249\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7060\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7060\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7061\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7061.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7061 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0 <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7061\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7061\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li class=\"puntoPDF\"><a style=\"font-size: 1rem;\" title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7062\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7062.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7062 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 253\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a><span style=\"font-size: 1rem;\">\u00a0<\/span> \u00a0 <a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7062\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7062\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7064\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7064.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7064 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 245\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0\u00a0<a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7064\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7064\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"186-inmatriculacion-art-205-lh-dudas-sobre-la-coincidencia-con-otra-inscrita-\"><\/a><h6><a id=\"r186\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">186.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INMATRICULACI\u00d3N ART. 205 LH. DUDAS SOBRE LA COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA.<\/span> <\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de permuta.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> En la inmatriculaci\u00f3n de fincas, el defecto de la posible coincidencia con otra inscrita debe de estar suficientemente motivado.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Se pretende inmatricular una finca por escritura.<\/p>\n<p><strong>El registrador<\/strong> encuentra un primer defecto sin cita de apoyo legal, del que luego desiste, y un segundo defecto relativo a la posible coincidencia con parte de otra finca ya registrada, sin mayor argumentaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>El interesado<\/strong> recurre y se queja de la falta de fundamentaci\u00f3n de la posible coincidencia y adem\u00e1s que no se le facilitan los datos de una nota informativa de la finca ya inscrita que se cita en la calificaci\u00f3n pero que no se le entrega cre\u00e1ndole indefensi\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina.<\/strong> Acoge los argumentos del recurrente y declara que las dudas del registrador sobre la posible coincidencia con parte de otra inscrita no est\u00e1n fundamentadas. De su postura tambi\u00e9n resulta que si la calificaci\u00f3n se remite a una nota informativa de la finca inscrita que fundamenta las dudas debe de ser entregada al interesado para que conozca sus datos. (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7066\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7066.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7066 &#8211; 6\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 246\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7066\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7066\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"187-obra-nueva-y-venta-de-finca-rustica-por-cuotas-indivisas-en-andalucia-cuando-hay-o-no-parcelacion-ilegal\"><\/a><h6><a id=\"r187\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">187.** OBRA NUEVA Y VENTA DE FINCA R\u00daSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUC\u00cdA. CU\u00c1NDO HAY O NO PARCELACI\u00d3N ILEGAL.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de G\u00e9rgal, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y compraventa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong><\/span><span style=\"color: #3366ff;\">La mera transmisi\u00f3n de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelaci\u00f3n si no va acompa\u00f1ada de alg\u00fan indicio revelador de la creaci\u00f3n de un nuevo asentamiento.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Se presenta una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada y compraventa de una finca r\u00fastica situada en un municipio de Andaluc\u00eda a favor de tres personas que la adquieren pro indiviso por terceras e iguales partes, sin que se incluya pacto alguno relativo a la asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada una de las compradoras.<\/p>\n<p>El <strong>registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n por tres defectos, siendo objeto del recurso el relativo a la consideraci\u00f3n de la venta como un acto asimilable a una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica necesitada de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de innecesariedad, alegando el art\u00edculo\u00a066 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, al suponer una asignaci\u00f3n de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente<\/strong> se opone a dicha calificaci\u00f3n entendiendo que se ha hecho una apreciaci\u00f3n extensiva del art\u00edculo 66.2 de la LOUA prejuzgando e interpretando el \u201cmal uso contrario a la ley\u201d que pudiera suceder en un futuro.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General estima el recurso y <strong>revoca <\/strong>la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>Nos encontramos en el presente caso ante un acto o negocio jur\u00eddico que, sin formalizar divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca, puede presentar indicios de formaci\u00f3n de n\u00facleo poblacional prescindiendo de los instrumentos jur\u00eddicos legalmente previstos para su habilitaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La DG entiende que una parcelaci\u00f3n urban\u00edstica es un proceso din\u00e1mico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos, por lo que la simple transmisi\u00f3n de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el t\u00edtulo se haga referencia a derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, \u00a0ser\u00eda un acto neutro y para que sea considerado como de parcelaci\u00f3n ilegal salvo que hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelaci\u00f3n f\u00edsica es preciso que junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente o que existiera alg\u00fan otro elemento de juicio \u00a0pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la parcelaci\u00f3n.<\/p>\n<p>En el \u00e1mbito estatal, el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-del-suelo-2015\/#a26\">art\u00edculo 26 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/a>, nos da un concepto amplio y finalista de la parcelaci\u00f3n urban\u00edstica al aludir, junto a la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca, a los supuestos de \u00abenajenaci\u00f3n, sin divisi\u00f3n ni segregaci\u00f3n, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva\u00bb.<\/p>\n<p>El concepto anterior ha sido asumido por nuestro CD en todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/p>\n<p>E incluso ha se\u00f1alado que la ausencia de asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es suficiente para excluir la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Ni tampoco la manifestaci\u00f3n contraria a aquella asignaci\u00f3n, pues el elemento decisorio es la posible aparici\u00f3n de \u00a0asentamientos, como cuesti\u00f3n de hecho.<\/p>\n<p>El <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a79\">art\u00edculo 79 del Real Decreto\u00a01093\/1997, de\u00a04 de julio<\/a>, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, se refiere no solo a los supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas en sentido estricto, sino tambi\u00e9n cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, remiti\u00e9ndose a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, en este caso el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2003-811&amp;p=20160805&amp;tn=1#a66\">art\u00edculo\u00a066 de la Ley Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda<\/a>, el cual hace una enumeraci\u00f3n de los actos que considera reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica<\/p>\n<p>Por tanto, los negocios jur\u00eddicos que, sin constituir formalmente divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, pueden presentar indicios de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica se someter\u00e1n al previo requisito registral de acreditaci\u00f3n de licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad \u2013<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a78\">art\u00edculo\u00a078 del Real Decreto\u00a01093\/1997<\/a>, en relaci\u00f3n al art\u00edculo\u00a026 de la Ley de Suelo\u2013 cuando la legislaci\u00f3n sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuesti\u00f3n a la parcelaci\u00f3n en sentido estricto, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificaci\u00f3n exponga los indicios que, puedan justificar la aplicaci\u00f3n de tal precepto.<\/p>\n<p>En el caso que nos ocupa el registrador basa su calificaci\u00f3n en la mera transmisi\u00f3n por t\u00edtulo de compraventa de una finca ya inscrita a tres personas por terceras e iguales partes pro indiviso, sin alegar\u00a0 la existencia de alg\u00fan indicio revelador de la existencia de parcelaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Comentarios<\/strong>: Se deduce de esta resoluci\u00f3n que el registrador no puede basar su calificaci\u00f3n en <strong>meras presunciones<\/strong>, m\u00e1xime cuando como en este caso de la escritura se derivaban indicios contrarios a la posible parcelaci\u00f3n por el hecho de que las compradoras eran tres hermanas, solteras y residentes en un mismo domicilio que verificaban la compra de forma simult\u00e1nea y en un mismo negocio jur\u00eddico. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7067\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7067.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7067 &#8211; 16\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 297\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7067\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7067\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"188-ejecucion-extrajudicial-de-hipoteca-en-garantia-de-credito-en-cuenta-corriente-pacto-de-liquidacion-y-titulo-para-concretar-la-deuda\"><\/a><h6><a id=\"r188\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">188.<\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>***\u00a0EJECUCI\u00d3N EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANT\u00cdA DE CR\u00c9DITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACI\u00d3N Y T\u00cdTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de remate en procedimiento de ejecuci\u00f3n extrajudicial.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Es posible ejecutar hipotecas\u00a0 en garant\u00eda de un cr\u00e9dito en cuenta corriente, y en general hipotecas de m\u00e1ximo, por la v\u00eda extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijaci\u00f3n de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Consta inscrita una hipoteca en garant\u00eda de un cr\u00e9dito en cuenta corriente sin que se haya especificado la forma de acreditar el saldo deudor. Ahora se ejecuta extrajudicialmente y se remata a favor de un postor otorg\u00e1ndose la escritura de venta extrajudicial (que se titula impropiamente de adjudicaci\u00f3n de remate). En el procedimiento consta un Acta notarial de fijaci\u00f3n de saldo deudor.<\/p>\n<p><strong>El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n porque, estando inscrita la hipoteca, debe salvarse la falta de constancia de la forma de acreditar el saldo (que deb\u00eda de haberse exigido en su momento) por ser una obligaci\u00f3n en la que no est\u00e1 determinada inicialmente la cantidad adeudada, aportando\u00a0 la documentaci\u00f3n a que se refiere el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20190415&amp;tn=1#a573\">art\u00edculo 573 de la LEC<\/a>, es decir acreditaci\u00f3n de las diferentes partidas de la cuenta (con documento bancario), Acta de fijaci\u00f3n de Saldo (con documento notarial) y notificaci\u00f3n al deudor del extracto de la cuenta y de la cantidad exigible (que falta), y que considera que es de aplicaci\u00f3n a este caso por analog\u00eda.<\/p>\n<p><strong>El interesado<\/strong> recurre y alega que la hipoteca fue inscrita en su momento sin exigir el certificado de saldo, que la nota de expedici\u00f3n del certificado de cargas para ejecutar la hipoteca no se deneg\u00f3 o se emiti\u00f3 con salvedades y que por el principio de conservaci\u00f3n de los actos no se puede inadmitir el documento notarial de venta en base a defectos que no se tuvieron en cuenta en su momento.<\/p>\n<p><strong>La DGRN<\/strong> desestima el recurso.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: Como regla general, el procedimiento de ejecuci\u00f3n extrajudicial de hipoteca ante notario no puede llevarse a efecto en los casos en los que la cuant\u00eda no est\u00e1 inicialmente determinada (art\u00edculo <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a129\">129.2 LEC<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art235\">235<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art236\">236 RH<\/a>) es decir en las hipotecas de m\u00e1ximo.<\/p>\n<p>Sin embargo, la propia DGRN ya ha admitido la posibilidad de utilizar este procedimiento de ejecuci\u00f3n <strong>siempre que en la escritura de constituci\u00f3n conste el pacto de determinaci\u00f3n de la existencia y cuant\u00eda de la obligaci\u00f3n futura<\/strong>, que se har\u00e1 constar en el Registro por medio de la nota marginal prevista en los art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a143\">143 LH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-iii-iv-y-v\/#art238\">238 RH<\/a>, a practicar al margen de la inscripci\u00f3n de hipoteca de que se trate.<\/p>\n<p>En el presente caso, al faltar ese pacto de determinaci\u00f3n de la deuda, no se puede subsanar el defecto si no se obtiene el consentimiento del deudor para ese pacto, por lo que es insuficiente el Acta notarial de fijaci\u00f3n de saldo y su notificaci\u00f3n posterior al deudor (como sugiere el registrador). (AFS)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7068\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7068.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7068 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 256\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7068\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7068\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"189-cancelacion-de-arrendamiento-financiero-con-opcion-de-compra-gravado-con-embargos-\"><\/a><h6><a id=\"r189\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">189.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">CANCELACI\u00d3N DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCI\u00d3N DE COMPRA GRAVADO CON EMBARGOS.<\/span> <\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Vitoria n.\u00ba 5, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de una sentencia firme por la que se declara extinguido un contrato de arrendamiento financiero con opci\u00f3n de compra sobre determinada finca. (CB)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>La cancelaci\u00f3n de un arrendamiento financiero gravado por cuatro embargos, cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento, s\u00f3lo procede a los limitados efectos de evitar el efecto legitimador de la inscripci\u00f3n de arrendamiento en cuanto a las transmisiones del mismo; pero no en cuanto el arrendamiento soporta el embargo<strong>.<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se presenta un testimonio de una sentencia firme por la que se declara resuelto y extinguido un contrato de arrendamiento financiero [&#8230;] con opci\u00f3n de compra que consta <strong>gravado<\/strong> registralmente con cuatro embargos.<\/p>\n<p><strong>Registradora: <\/strong>La registradora acuerda no cancelar porque estando gravado el arrendamiento con cuatro embargos, con la cancelaci\u00f3n quedar\u00edan [&#8230;] <strong>vac\u00edos de contenido los citados embargos<\/strong>, por lo que entiende que para la cancelaci\u00f3n ordenada es preciso que conste que los titulares de los embargos han sido <strong>parte<\/strong> en el procedimiento [&#8230;] resulta igualmente necesario <strong>acreditar el pago del impuesto<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Recurrente y resoluci\u00f3n: <\/strong>La recurrente opone falta de competencia del registrador para calificaci\u00f3n documento judicial. La DGRN lo desestima, pero lo confirma en cuando no se hace constar la cancelaci\u00f3n del arrendamiento sin perjuicio de subsistir en cuanto soporte de los embargos.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n<p>CONSTANCIA DEL PAGO DEL IMPUESTO. 2 Comenzando por esta segunda cuesti\u00f3n, que implica la suspensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n [&#8230;] Respecto de este cierre registral [del art. 254.1 LH], el art\u00edculo 255, p\u00e1rrafo primero, de la misma ley establece que [&#8230;] la falta de acreditaci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n del impuesto [&#8230;] <strong>supone el cierre del Registro<\/strong> (salvo en lo relativo a la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n) y la <strong>suspensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n<\/strong> del documento.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>[&#8230;] no concurriendo circunstancias de realizaci\u00f3n de especial tarea de cooperaci\u00f3n con la Administraci\u00f3n de Justicia (Resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 1987), ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeci\u00f3n al impuesto (apartados 2 a 4 del art\u00edculo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), o de clara causa legal de exenci\u00f3n fiscal \u2013como ocurre en la aceptaci\u00f3n de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social (Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2007)\u2013 [&#8230;] no cabe sino <strong>confirmar la nota de calificaci\u00f3n<\/strong> en cuanto a este extremo.<\/p>\n<p>COMPETENCIA PARA CALIFICAR DOCUMENTOS JUDICIALES. 3 Entrando en el examen de la suspensi\u00f3n de la cancelaci\u00f3n, la <strong>recurrente<\/strong> opone en <strong>primer lugar<\/strong> la falta de competencia de la registradora para calificar el documento judicial m\u00e1s all\u00e1 de sus formalidades extr\u00ednsecas. Este primer motivo de oposici\u00f3n a la calificaci\u00f3n ha de ser <strong>desestimado [&#8230;] <\/strong><\/p>\n<p>Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la <strong>obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales<\/strong>.<\/p>\n<p>Pero no es menos cierto, conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo [&#8230;] que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligaci\u00f3n de <strong>calificar determinados extremos<\/strong>, entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la resoluci\u00f3n, pero si\u0301 el hecho de que en el procedimiento han sido <strong><u>emplazados<\/u><\/strong> aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser <strong>afectado<\/strong> por la sentencia, con objeto de evitar su indefensi\u00f3n proscrita, como se ha dicho, por nuestra Constituci\u00f3n [&#8230;] ya que precisamente el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial \u00ablos <strong>obst\u00e1culos<\/strong> que surjan del Registro\u00bb, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido o\u00eddo el <strong>titular registral <\/strong>en el correspondiente procedimiento judicial.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>En el caso de este expediente ninguna duda existe de que la nota de calificaci\u00f3n se produce dentro del \u00e1mbito competencial de la registradora, pues se discute si los titulares de derechos reflejados en los asientos posteriores a la inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento financiero [&#8230;] que se declara extinguido, han tenido adecuada <strong>participaci\u00f3n<\/strong> en el procedimiento. En consecuencia, no puede estimarse la alegaci\u00f3n de la recurrente de <strong>extralimitaci\u00f3n<\/strong> por parte de la registradora en el ejercicio de sus funciones legalmente atribuidas. Cosa distinta es el <strong>acierto o desacierto<\/strong> jur\u00eddico del contenido material de su calificaci\u00f3n, cuesti\u00f3n sometida a revisi\u00f3n por la v\u00eda del presente recurso, y que se examina a continuaci\u00f3n.<\/p>\n<p>SUSPENSI\u00d3N DE LA CANCELACI\u00d3N DE EMBARGO [&#8230;] se <strong><u>plantea<\/u><\/strong> en este recurso [&#8230;] si es o no posible la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un contrato de arrendamiento financiero cuando la registradora [&#8230;] <strong>entiende que no es posible [&#8230;] porque los titulares de los embargos anotados no han sido <u>parte<\/u> en el procedimiento declarativo<\/strong>.<\/p>\n<p>El caso objeto de este expediente, as\u00ed planteado, es <strong>similar<\/strong> al que se analiz\u00f3 en otros fallos anteriores de este Centro Directivo (Resoluciones de 15, 16 y 17 de junio de 1998, 2 de julio de 1999, 8 de febrero de 2000 y 11 de octubre de 2018) y, consecuentemente, <strong>ha de ser resuelto en los mismos t\u00e9rminos<\/strong>.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>Como se afirm\u00f3 en las citadas Resoluciones [&#8230;] <strong>debe concluirse en la imposibilidad de proceder a la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores al del demandado y condenado en virtud de una sentencia dictada en procedimiento seguido exclusivamente frente a \u00e9ste y no condicionados por la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda<\/strong>.<\/p>\n<p>Planteamiento que parece compartir la recurrente quien [&#8230;] no pretende la cancelaci\u00f3n de las referidas anotaciones preventivas de embargo, pero s\u00ed del derecho del arrendatario financiero.<\/p>\n<p>5 Ciertamente <strong>cuesti\u00f3n distinta<\/strong> es la que plantea la cancelaci\u00f3n del derecho cuya resoluci\u00f3n se ha declarado en la sentencia calificado. Respecto de \u00e9l, como han se\u00f1alado las Resoluciones antes citadas, se da el presupuesto que para su cancelaci\u00f3n contempla el citado art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria y <strong>ning\u00fan obst\u00e1culo existe <\/strong>para su constataci\u00f3n registral [&#8230;]<\/p>\n<p>Ahora bien, a fin de [&#8230;] <strong>respetar simult\u00e1neamente el derecho de los titulares de las anotaciones preventivas de embargo<\/strong> constituidas sobre el derecho resuelto, <strong>que no han sido emplazados en el procedimiento<\/strong>, sin que por otra parte se haya practicado, con anterioridad a dichas anotaciones de embargo, anotaci\u00f3n preventiva de la demanda rectora del citado procedimiento declarativo, este Centro Directivo [&#8230;] ha entendido que lo procedente es <strong>limitar el reflejo registral de la extinci\u00f3n<\/strong> del citado derecho de arrendamiento financiero inscrito, <strong><u>mediante la extensi\u00f3n de una nota marginal, haciendo constar dicha extinci\u00f3n por virtud de la sentencia objeto de calificaci\u00f3n, dejando subsistente registralmente el asiento referido al citado derecho de arrendamiento financiero exclusivamente \u00aben cuanto soporte de los embargos anotados\u00bb<\/u><\/strong>, de forma que no pueda acceder al Registro en lo sucesivo ning\u00fan <strong>acto dispositivo<\/strong> o de gravamen, voluntario ni forzoso, que tenga por objeto tal derecho arrendaticio, \u00abpues, con exclusi\u00f3n de dichos anotantes, el mismo carecer\u00e1 de vigencia\u00bb. Se trata pues <strong>de un reflejo registral de la extinci\u00f3n del derecho de efectos limitados y no absolutos<\/strong>, tendente a <u>suprimir la legitimaci\u00f3n registral dispositiva del titular registral del derecho resuelto o extinguido<\/u> (en este caso del arrendatario financiero), pero manteniendo al tiempo el asiento como soporte de los anotantes posteriores.<\/p>\n<p>Ahora bien, lo que sucede en el caso objeto del presente expediente es que la registradora se ha limitado a suspender <strong>\u00edntegramente<\/strong> el despacho [&#8230;] <strong>sin extender asiento alguno<\/strong> que permita constatar registralmente la extinci\u00f3n del [&#8230;] arrendamiento financiero, siquiera sea en la limitada forma antes expresada, por lo que, en los concretos t\u00e9rminos en que se ha formulado, su calificaci\u00f3n en este extremo, <strong>por no ajustarse a la referida doctrina de este Centro Directivo, no puede ser confirmada<\/strong> [&#8230;] (CB)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7069\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7069.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7069 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 277\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7069\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7069\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"190-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\"><\/a><h6><a id=\"r190\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">190.() EJECUCI\u00d3N JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACI\u00d3N POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACI\u00d3N<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n de finca en virtud de procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>RESUMEN:<\/strong>\u00a0Ejecuci\u00f3n hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se <em>trate o no de vivienda habitual,<\/em> no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 HECHOS:<\/strong>\u00a0En un <em><strong>procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/em><em>\u00a0sobre una <strong>VIVIENDA\u00a0<\/strong><\/em><em><strong><u>NO HABITUAL<\/u><\/strong><\/em><em>, la subasta queda <\/em><em><u>desierta<\/u><\/em><em>,<\/em> y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la <em>cantidad debida por todos los conceptos<\/em>, la cual es <strong><em><u>inferior al 50%<\/u><\/em><\/strong> del valor de tasaci\u00f3n (36,69%) de la finca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013 El REGISTRADOR califica negativamente<\/strong>, conforme a las <em>RR. DGRN<\/em> de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#r430\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">20 Septiembre 2017<\/a> y de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2018\/#r94\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">16 febrero 2018<\/a>, por entender que una interpretaci\u00f3n conjunta del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a671\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 671 LEC<\/a> con el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a651\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 651 LEC<\/a> y el Ppio del <em>principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n<\/em> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/constitucion-espanola\/#a24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art 24 CE-78<\/a>) <strong>impiden<\/strong> que la adjudicaci\u00f3n de una finca <strong><u>sea inferior al 50%<\/u><\/strong> de su valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u2013\u00a0La CAJA ejecutante recurre <\/strong>oponiendo la <em>literalidad<\/em> del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a651\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 651 LEC<\/a>, que se refiere solo a los <em>bienes muebles<\/em> (estableciendo un l\u00edmite del 30%) y del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a671\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 671 LEC<\/a> que no contempla tal limitaci\u00f3n gen\u00e9rica, y <strong><u>\u00fanicamente<\/u><\/strong> limita el valor de adjudicaci\u00f3n cuando se trata de la <strong><em>vivienda habitual<\/em><\/strong> del ejecutado (60% valor de tasaci\u00f3n) lo que resultar\u00eda adem\u00e1s del <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a670\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 670-4 LEC<\/a> y de la <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323&amp;p=20171104&amp;tn=1#dasexta\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Disp. Adic. 6\u00aa LEC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00a0 \u2013 Resoluci\u00f3n: <\/strong>La DGRN <strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n;<br \/>\n<strong>\u00a0 \u2013 Doctrina<\/strong>: Reitera su reciente, pero ya consolidada,\u00a0doctrina sentada en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2017\/#r430\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Res de 20 de Septiembre de 2017<\/a> y las RR de <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-febrero-2018\/#r94\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">16 de febrero<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2018\/#r141\">23 de marzo<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2018\/#r163\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">20 abril<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-noviembre-2018\/#r427\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">26 de octubre<\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-diciembre-2018\/#r470\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">15 \u00a0noviembre 2018<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-marzo-2019\/#96-ejecucion-judicial-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22 febrero,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2019\/#143-ejecucion-hipotecaria-adjudicacion-por-debajo-del-50-del-valor-de-tasacion\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">22<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2019\/#r149\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">28 marzo,<\/a>\u00a0y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2019\/#r190\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">25 abril 2019<\/a>,\u00a0se\u00f1alando, conforme al <strong>Ppio Gral<\/strong> de rechazo al<strong><em> enriquecimiento injusto o sin causa<\/em><\/strong> en nuestro Ordenamiento, y a una interpretaci\u00f3n conjunta (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-titulo-preliminar\/#a3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Art 3 CC<\/a>) del\u00a0<a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a671\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 671 LEC<\/a> con el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a651\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 651 LEC<\/a>, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y <strong>se trate o no de vivienda habitual<\/strong>, <strong>no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>, <em>salvo<\/em> en el caso espec\u00edfico y con el procedimiento especial previsto en el <a href=\"http:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2000-323#a670\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">art 670-4 <em>\u201cin fine\u201d<\/em> LEC.<\/a>\u00a0(<a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">ACM<\/a>)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7070\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7070.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">PDF (BOE-A-2019-7070 &#8211; 10\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 263\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7070\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7070\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">El <strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2025\/02\/21\/pdfs\/BOE-A-2025-3522.pdf\">BOE de 21-2-2025<\/a><\/strong> publica el fallo de la <span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 12 de Bilbao, de 27 de Noviembre de 2019<\/strong>,<\/span> que\u00a0<strong>dej\u00f3 sin efecto<\/strong>\u00a0<b>esta resoluci\u00f3n<\/b><\/p>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"191-efectos-resolutorios-del-incumplimiento-de-la-condicion-suspensiva-diferencias-con-la-condicion-resolutoria\"><\/a><h6><a id=\"r191\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">191.<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">** EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICI\u00d3N SUSPENSIVA. DIFERENCIAS CON LA CONDICI\u00d3N RESOLUTORIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de \u00c1lora, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de extinci\u00f3n de condominio sometida a condici\u00f3n suspensiva.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Diferencias entre condici\u00f3n resolutoria y efectos resolutorios derivados del incumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva. An\u00e1lisis de las condiciones suspensiva, resolutoria y del pacto de reserva de dominio.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad de una finca con hipoteca que se adjudica a uno de los comuneros sujeta a la condici\u00f3n suspensiva de que el banco acepte la subrogaci\u00f3n. Se establece un plazo de 6 meses de duraci\u00f3n de la condici\u00f3n y se regula la forma de acreditar el cumplimiento o incumplimiento de dicha condici\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>El registrador<\/strong> considera que hay una contradicci\u00f3n en la regulaci\u00f3n de la condici\u00f3n pues por un lado se redacta como suspensiva y por otro, al regular los efectos del incumplimiento, parece que se trata de una\u00a0 condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n<p><strong>El notario autorizante<\/strong> recurre y alega que no hay ninguna contradicci\u00f3n, que la condici\u00f3n es suspensiva, que la confusi\u00f3n alegada se origina al interpretar el texto que regula\u00a0 los efectos del incumplimiento de la condici\u00f3n, (que son similares a los casos en los que se cumple la condici\u00f3n resolutoria, con restituci\u00f3n de aportaciones) y que, si hubiera alguna duda en lo expresado, hay que aplicar el principio \u201cfavor negotii\u201d.<\/p>\n<p><strong>La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La DGRN diferencia las figuras jur\u00eddicas de <strong>compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva <\/strong>(la transmisi\u00f3n de la propiedad est\u00e1 en suspenso), sujeta a <strong>condici\u00f3n resolutoria<\/strong> (la propiedad se transmite, aunque puede volver al propietario inicial), y con pacto de <strong>reserva de dominio<\/strong> (no hay transmisi\u00f3n de propiedad hasta el completo pago del precio, pero s\u00ed entrega de posesi\u00f3n).<\/p>\n<p>En el presente caso le resulta obvio que se trata de una compraventa sujeta a condici\u00f3n suspensiva, pues, adem\u00e1s de que as\u00ed se ha pactado expresamente, hay que interpretar las cl\u00e1usulas \u00a0de los contratos en el sentido m\u00e1s favorable para que produzcan efecto con base en el principio de \u00abfavor negotii\u00bb, contemplando la eficacia y haciendo primar el sentido teleol\u00f3gico de lo convenido (art\u00edculos <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1284\">1284<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1285\">1285<\/a> del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n<p><strong>COMENTARIO:<\/strong> Como normal general la resoluci\u00f3n del contrato sujeto a condici\u00f3n suspensiva tendr\u00e1 lugar por el incumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva, que determina que el contrato queda definitivamente resuelto. Es decir, <strong>el incumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva conlleva por naturaleza la resoluci\u00f3n del propio contrato<\/strong>.<\/p>\n<p>Sin embargo es posible el pacto de que el contrato quede sujeto a una condici\u00f3n suspensiva (sujetando la transmisi\u00f3n de la propiedad a determinado evento, por ejemplo el pago del precio en varios plazos) y simult\u00e1neamente a una condici\u00f3n resolutoria (del contrato en s\u00ed), pues a veces es necesario precisar los supuestos en los que el contrato queda resuelto aunque no se haya incumplido todav\u00eda la condici\u00f3n suspensiva (por ejemplo que se hayan impagado 2 de los X pagos aplazados pactados).<\/p>\n<p>Por tanto, <strong>una cosa son los efectos resolutorios de la condici\u00f3n suspensiva, y otra una condici\u00f3n resolutoria<\/strong> que s\u00f3lo tiene autonom\u00eda propia y l\u00f3gica jur\u00eddica si el momento en que produce sus efectos es anterior al del incumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva.<\/p>\n<p>En el caso concreto lo que ocurre es que la resoluci\u00f3n del contrato es coincidente con el incumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva, por lo que lo que lo que se regula en la escritura es la prueba del incumplimiento, que conlleva autom\u00e1ticamente la resoluci\u00f3n del contrato y los efectos restitutorios derivados de dicho incumplimiento (devoluci\u00f3n del dinero entregado) y, si alguna expresi\u00f3n puede resultar imprecisa, se salva por el principio citado del favor negotii, pues no hay duda de la naturaleza de lo pactado.<\/p>\n<p>Recordemos tambi\u00e9n que <strong>el tratamiento fiscal es diferente<\/strong>: en los negocios jur\u00eddicos con condici\u00f3n resolutoria entre particulares tributan por ITP al tipo normal, incrementado en su caso con el de ITP de la condici\u00f3n resolutoria (habiendo inmuebles) y con el de AJD cuando se cancela la condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n<p>En los negocios jur\u00eddicos sujetos a condici\u00f3n suspensiva entre particulares la transmisi\u00f3n del inmueble no tributa por ITP (pues no hay transmisi\u00f3n, que est\u00e1 en suspenso) y s\u00f3lo cuando se produce el cumplimiento de la condici\u00f3n suspensiva (que levanta el efecto suspensivo de la transmisi\u00f3n) \u00a0tributa por ITP. Sin perjuicio de ello dicho negocio jur\u00eddico tributar\u00e1 por AJD tanto en el momento inicial de constituci\u00f3n como en el final de incumplimiento, pues son actos inscribibles y valuables.<\/p>\n<p>En los casos de reserva de dominio la situaci\u00f3n se equipara a los de condici\u00f3n \u00a0suspensiva, pues en lo \u00fanico que se diferencia es en que necesariamente hay entrega de posesi\u00f3n, aunque por ello se suele emplear s\u00f3lo para muebles, especialmente autom\u00f3viles.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7071\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7071.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7071 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 278\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7071\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7071\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"192-no-cabe-el-recurso-contra-asientos-ya-practicados-\"><\/a><h6><a id=\"r192\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">192.()\u00a0<\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.<\/span> <\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 25 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto en el que se solicita la rectificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad de Guardamar del Segura respecto a una inscripci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen:<\/strong> Practicada la inscripci\u00f3n, no puede instarse recurso gubernativo ante la DGRN para su cancelaci\u00f3n por nulidad de aqu\u00e9lla o del t\u00edtulo, ni por falsedad ni por otras causas, debiendo acudirse a la v\u00eda judicial.<\/span><\/p>\n<p><strong>&#8211; Hechos:\u00a0<\/strong>No quedan muy claros, pero parece que durante un procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria, la Entidad de cr\u00e9dito ejecutante \u2013y titular registral\u2014 resulta de diversas operaciones de fusi\u00f3n y escisi\u00f3n de activos. La abogado del deudor ejecutado probablemente solicita del registrador la exhibici\u00f3n de los t\u00edtulos de Fusi\u00f3n\/escisi\u00f3n que justifiquen la legitimaci\u00f3n activa del banco ejecutante, y en su defecto, que <strong>la <em><u>cancelaci\u00f3n<\/u><\/em><u> todos los asientos en que conste la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario<\/u> a favor del actual acreedor\/titular registral<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>&#8211; El Registrador:\u00a0<\/strong>l\u00f3gicamente <strong>califica negativamente<\/strong>, conforme al <strong><em>Ppio de legitimaci\u00f3n<\/em><\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">arts 1<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a38\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">38 LH<\/a>) pues los asientos est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo ante ellos puede solicitarse su nulidad.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><strong>&#8211; La abogado de la deudora<\/strong><strong>:\u00a0<\/strong><strong>recurre <\/strong>exponiendo \u00a0la necesidad de que los t\u00edtulos de Fusi\u00f3n\/escisi\u00f3n deben presentarse y aportarse efectivamente al Registro de la propiedad para poder inscribir el cambio de titular del cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Resoluci\u00f3n: <\/strong><strong>La DGRN, <\/strong>como no pod\u00eda ser de otro modo,\u00a0<strong>desestima el recurso<\/strong> y <strong>confirma <\/strong>la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Doctrina<\/strong>:\u00a0Reitera, por citar las m\u00e1s recientes, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2018\/#r158\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">las RR de 18 abril,<\/a>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-mayo-2018\/#r201\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">17 mayo<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-octubre-2018\/#r371\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">13 de septiembre 2018<\/a>, que el <strong>objeto <\/strong>del expediente de<em> <strong>recurso gubernativo<\/strong> contra calificaciones de registradores de la Propiedad <\/em>es <strong>exclusivamente determinar si la calificaci\u00f3n <\/strong>negativa <strong>es o no ajustada a Derecho<\/strong>, como resulta de los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a19\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">arts 19 y 19 bis LH<\/a>, pero que practicado el asiento, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales solo ante ellos podr\u00e1 obtenerse su nulidad \u2013en el presente caso, el juzgado que conoce de la ejecuci\u00f3n\u2014. (<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/CORTOS\/2008\/07-albertcapell.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">ACM<\/a>)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7072\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7072.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">PDF (BOE-A-2019-7072 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 250\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7072\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7072\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"193-agrupacion-obra-nueva-y-division-horizontal-con-previas-operaciones-particionales-presupuestos-para-el-expediente-de-reanudacion-del-tracto\"><\/a><h6><a id=\"r193\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">193.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>AGRUPACI\u00d3N, OBRA NUEVA Y DIVISI\u00d3N HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de agrupaciones, declaraciones de obra nueva, divisi\u00f3n horizontal y adjudicaci\u00f3n de patrimonio com\u00fan hereditario.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Mientras que en la partici\u00f3n del testador el heredero adquiere directamente los bienes adjudicados, la disposici\u00f3n particional vincular\u00e1 a los herederos o al contador partidor pero no producir\u00e1 el efecto atributivo inmediato. Presupuestos para el expediente de reanudaci\u00f3n del tracto<\/span>.<\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: En la escritura cuya inscripci\u00f3n se cuestiona se adjudican por herencia y se realizan diversas operaciones (agrupaci\u00f3n y declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal) sobre dos fincas inscritas con car\u00e1cter ganancial a nombre del matrimonio causante. La escritura es otorgada por uno de los dos descendientes del matrimonio causante, sin la intervenci\u00f3n de los herederos del otro descendiente.<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: No inscribe porque estima necesario el consentimiento de todos los herederos de los causantes, tanto para la partici\u00f3n como para hacer la liquidaci\u00f3n de gananciales.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Entiende que no hace falta que intervengan los herederos del otro hijo fallecido porque hay una atribuci\u00f3n particional directa de los testadores y se debe pasar por ella conforme al art\u00edculo 1056 del C\u00f3digo Civil (CC).<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: No cabe admitir la alegaci\u00f3n de la recurrente sobre la atribuci\u00f3n particional hecha en testamento.<\/p>\n<p>1 PARTICI\u00d3N DEL TESTADOR Y NORMA PARTICIONAL: Es cierto que en uno de los testamentos la atribuci\u00f3n particional se hace en ejercicio del art\u00edculo 1056 CC; pero en el otro testamento \u201cno se contiene esa aseveraci\u00f3n y no hay una verdadera partici\u00f3n de sus bienes, sino tan solo normas de la partici\u00f3n, y siendo que se trata de bienes gananciales, ha de practicarse tal partici\u00f3n respecto de ellos\u2026\u201d.<\/p>\n<p>2 EXPEDIENTE PARA REANUDACI\u00d3N DEL TRACTO: Aunque no se plantea en la Resoluci\u00f3n un expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, la Direcci\u00f3n General recuerda su doctrina sobre el particular y destaca algunos aspectos que son importantes para decidir si procede o no su tramitaci\u00f3n:<\/p>\n<p>1 La interrupci\u00f3n del tracto se produce cuando existen <strong>varios t\u00edtulos<\/strong> pendientes de inscripci\u00f3n (RR de 2 y 23 de octubre de 2014).<\/p>\n<p>2 <strong>NO<\/strong> se admite la posibilidad de reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo mediante expediente de dominio cuando el promotor sea <strong>causahabiente<\/strong> del titular registral (pues no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, pues existe un solo t\u00edtulo que deriva directamente del titular registral) En tales casos la propia legislaci\u00f3n hipotecaria reconoce la inscripci\u00f3n directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenaci\u00f3n ha sido otorgada por todos los herederos del titular registral \u2013art\u00edculos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n<p>3 No obstante, <strong>SI<\/strong> hay interrupci\u00f3n del tracto cuando el promotor del expediente adquiere no de todos sino s\u00f3lo de alguno o algunos de los herederos del titular registral (RR. de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016). En tales casos <strong>s\u00ed existe aut\u00e9ntica interrupci\u00f3n del tracto<\/strong> y, por tanto, posibilidad te\u00f3rica de acudir para solventarlo al nuevo expediente notarial del vigente art\u00edculo 208. Y ello porque desde el momento en que existe una partici\u00f3n de herencia previa son diferenciables dos t\u00edtulos sucesivamente necesarios para la inscripci\u00f3n, aquella partici\u00f3n y la posterior transmisi\u00f3n por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Bas\u00e1ndose adem\u00e1s en que<strong> no est\u00e1 en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales de la partici\u00f3n <\/strong>previa por la v\u00eda del art\u00edculo 1.279 del C\u00f3digo Civil pues<strong> no tiene acci\u00f3n directa<\/strong> m\u00e1s que frente a su transmitente, no frente a los coherederos de la misma.<\/p>\n<p><strong>Comentario<\/strong>.<\/p>\n<p>1 La Resoluci\u00f3n entiende que hay partici\u00f3n propiamente dicha en el caso del testador por la referencia expresa que se hace en el testamento al art\u00edculo 1056 CC. Trat\u00e1ndose de partici\u00f3n hecha por el testador debe respetarse, sin perjuicio de las acciones en defensa de la leg\u00edtima que corresponden a todo heredero forzoso.<\/p>\n<p>2 Sin embargo, el testamento de la testadora (esposa del otro causante) no se refiere expresamente al art\u00edculo 1056 CC, lo que es determinante para concluir que no se trata de una verdadera partici\u00f3n sino de una norma particional, por lo que no se puede prescindir de la intervenci\u00f3n de todos los herederos.<\/p>\n<p>La Resoluci\u00f3n reitera las diferencias entre partici\u00f3n del testador propiamente dicha y la disposici\u00f3n particional, pues, abierta la sucesi\u00f3n, el heredero adquirir\u00e1 directamente, en el caso de la partici\u00f3n en sentido estricto, los bienes adjudicados <em>iure hereditario<\/em>, mientras que en el caso de disposici\u00f3n particional vincular\u00e1 a los herederos o al contador partidor al tiempo de partir (salvo que se trate de un mero ruego o recomendaci\u00f3n) pero no producir\u00e1 el efecto atributivo inmediato previsto en el referido art\u00edculo 1056 CC. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7073\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7073.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7073 &#8211; 13\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 283\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7073\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7073\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"194-dificil-cancelacion-de-tanteo-convencional-inscrito-sin-plazo-e-inscripcion-de-compraventa-numerus-apertus\"><\/a><h6><a id=\"r194\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">194.*** DIF\u00cdCIL CANCELACI\u00d3N DE <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">TANTEO CONVENCIONAL INSCRITO SIN PLAZO E INSCRIPCI\u00d3N DE <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">COMPRAVENTA. NUMERUS APERTUS.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 26 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Castro-Urdiales, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa. (IES)<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen:\u00a0<\/strong><\/span>El tanteo convencional inscrito no se identifica totalmente con el pacto de retro en la venta a carta de gracia por lo que no se le puede aplicar, salvo pacto expreso, el plazo de caducidad previsto en el art\u00edculo 1508 del C\u00f3digo Civil. Ser\u00e1 aplicable la previsi\u00f3n del art\u00edculo 210.1, regla octava LH pero no a este caso porque est\u00e1 inscrito sin sujeci\u00f3n a plazo. Ello no impide la inscripci\u00f3n de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, siempre que se cumplan con las previsiones pactadas en el derecho de tanteo inscrito, entre ellas la notificaci\u00f3n fehaciente al titular del tanteo y retracto convencional.<\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> Una sociedad Mercantil vende y transmite a otra dos fincas inscritas. Las fincas objeto de la compraventa se encuentran gravadas con un derecho de tanteo y retracto a favor de otras dos mercantiles, sin que se fije plazo de duraci\u00f3n. En concreto la compradora, otorga derecho de tanteo en favor del vendedor que se ejercitar\u00e1 en los t\u00e9rminos que se describen a continuaci\u00f3n: \u00aben caso de que la Compradora encontrase un tercero interesado en adquirir la finca y as\u00ed se lo comunicase a la vendedora de forma fehaciente, en dicha comunicaci\u00f3n deber\u00e1 incluir el precio que la compradora hubiese acordado para la compraventa, y que ser\u00e1 el que libremente \u00e9sta haya pactado con el posible tercer adquirente. A partir de la fecha de la comunicaci\u00f3n, y durante treinta d\u00edas naturales, si la vendedora as\u00ed como, en su caso, la sociedad de su Grupo empresarial designada al efecto, no hubiere hecho uso de su derecho, abonando el precio pactado a la compradora, \u00e9sta quedara libre para vender al tercero interesado la finca objeto de la presente escritura de compraventa, en los t\u00e9rminos comunicados\u00bb.<\/p>\n<p><strong>El representante de la Sociedad vendedora<\/strong> manifiesta que los derechos de tanteo y retracto que gravan las fincas objeto de la compraventa han deca\u00eddo por caducidad conforme a lo dispuesto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1508\">art\u00edculo 1.508 CC<\/a>, puesto que al no pactarse plazo de duraci\u00f3n alguno del ejercicio de dichos derechos de tanteo y retracto, se les aplica el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os previsto en dicho art\u00edculo.<\/p>\n<p><strong>El Registrador<\/strong> considera que no cabe solicitar la cancelaci\u00f3n por caducidad porque el derecho inscrito hace referencia a un supuesto de tanteo y retracto convencional al que no se le puede aplicar el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1508\">art\u00edculo 1508 CC<\/a> por analog\u00eda. El defecto puede subsanarse mediante escritura de cancelaci\u00f3n del derecho de tanteo y retracto en la que preste su consentimiento el titular del mismo, o sentencia judicial firme ordenando su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>El notario<\/strong> alega que no se ha se\u00f1alado un tiempo para la duraci\u00f3n de dicho derecho; que si no se acepta la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1508, como t\u00e9rmino legal, entonces, siendo un derecho cuya vida puede ser indeterminada, y no habiendo causa legal que lo ampare o justifique, entonces no puede ser considerado como derecho real. El plazo de treinta d\u00edas no es el plazo de duraci\u00f3n del derecho de tanteo, sino el plazo de ejercicio del derecho y no impide la inscripci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n<p><strong>DGRN<\/strong>:<\/p>\n<p>1\u00ba.- Los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculo 1 de la LH) por lo que no puede pronunciarse este Centro Directivo sobre la procedencia de haberse inscrito un derecho de tanteo convencional sin fijaci\u00f3n de plazo (art\u00edculo 326 de la LH).<\/p>\n<p>2\u00ba.- Con base en el criterio de \u00abnumerus apertus\u00bb que rige en nuestro ordenamiento, <strong>se permite la constituci\u00f3n de nuevas figuras de derechos reales no espec\u00edficamente previstas por el legislador, cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales<\/strong> (cfr. art\u00edculos 2.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario)<strong> y tambi\u00e9n la alteraci\u00f3n del contenido t\u00edpico de los derechos reales legalmente previstos, por ejemplo, mediante sujeci\u00f3n a condici\u00f3n, t\u00e9rmino o modo<\/strong> (cfr. art\u00edculos 647 del C\u00f3digo Civil y 11, 23 y 37 de la LH).<\/p>\n<p>3\u00ba.- <strong>El citado principio de \u00abnumerus apertus<\/strong>\u00bb, art\u00edculo 7 del RH, <strong>no autoriza,<\/strong>\u00a0Resoluci\u00f3n de 20 de septiembre de 1966, <strong>para ampliar el campo de esta clase de derechos hasta el extremo de que a todo pacto se le pueda atribuir car\u00e1cter real, <\/strong>pues para ello ser\u00eda necesario que contuviese los requisitos t\u00edpicos de los derechos de esta clase, y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 2 de la LH o quede sin cumplir lo establecido en los art\u00edculos 29 y 98 de la misma ley que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un marcado car\u00e1cter personal.<\/p>\n<p>4\u00ba La Resoluci\u00f3n de 20 de septiembre de 1966 <strong>admite la posibilidad de que los derechos de tanteo y retracto voluntarios sean configurados por las partes contratantes en el t\u00edtulo de su constituci\u00f3n como un verdadero y propio derecho real. <\/strong><\/p>\n<p>Es necesario que la constituci\u00f3n de un derecho de tanteo o retracto voluntario que pretenda tener car\u00e1cter real se configure como tal en el t\u00edtulo de su constituci\u00f3n de forma que no quepa duda al respecto. La Resoluci\u00f3n de 6 de marzo de 2001 se\u00f1al\u00f3: \u00abpara que el derecho pactado sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su car\u00e1cter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues ni se establece el car\u00e1cter real del derecho, ni tal car\u00e1cter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. arts. 609, 1.462.2 y 1.464 y 633 en relaci\u00f3n con el 334.10, todos ellos del C\u00f3digo Civil)\u201d.<\/p>\n<p>5\u00ba.- \u00a0<strong>Debe fijarse la duraci\u00f3n de los derechos reales limitados,<\/strong> salvo que excepcionalmente se admitan con car\u00e1cter indefinido como ocurre con las servidumbres prediales.<\/p>\n<p>6\u00ba- <strong>Es necesaria la determinaci\u00f3n del concreto contenido y extensi\u00f3n de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro<\/strong>, pues <strong>esta determinaci\u00f3n que es esencial para lograr el amparo registral <\/strong>(arts. 9 y 21 de la LH y 51 del RH)<strong> en los derechos reales at\u00edpicos, por definici\u00f3n, no puede integrarse por la aplicaci\u00f3n supletoria de las previsiones legales<\/strong>. (Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 2014).<\/p>\n<p><strong>La DGRN<\/strong><strong> se\u00f1ala<\/strong> <strong>que estamos ante una figura de tanteo convencional inscrito<\/strong>, en base al principio de \u00abnumerus apertus\u00bb <strong>que no se identifica totalmente con el pacto de retro en la venta a carta de gracia por lo que no se le puede aplicar, salvo que se hubiera as\u00ed pactado expresamente, el plazo de caducidad previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/columna-izq\/codigo-civil-libro-cuarto-articulos-1088-al-1537\/#art1508\">art\u00edculo 1508 del C\u00f3digo Civil<\/a>. <\/strong><\/p>\n<p><strong>Ser\u00e1 aplicable la previsi\u00f3n del <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a210\">art\u00edculo 210.1, regla octava, de la LH<\/a> pero tal como est\u00e1 inscrito es imposible cancelar por caducidad el derecho de tanteo convencional<\/strong> (hay que insistir sin posibilidad de pronunciamiento sobre la procedencia de su inscripci\u00f3n sin sujeci\u00f3n a plazo, dado que est\u00e1n los asientos bajo salvaguardia judicial).<\/p>\n<p>Ahora bien, <strong>la existencia del derecho de tanteo tal como est\u00e1 configurado permite la inscripci\u00f3n de la compraventa presentada a inscripci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p>Tanto los derechos de tanteo como los derechos de retracto son derechos de adquisici\u00f3n preferente que no impiden la transmisi\u00f3n salvo que se hubiera pactado alguna limitaci\u00f3n dispositiva al respecto o la ley expresamente lo disponga (as\u00ed ocurre en determinados tanteos y retractos legales) y no producen el cierre registral de la transmisi\u00f3n efectuada, tan s\u00f3lo determinan la preferencia en la adquisici\u00f3n por parte del titular del derecho, lo que mediante la inscripci\u00f3n se hace oponible a terceros adquirentes del inmueble (IES)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7074\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7074.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7074 &#8211; 19\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 317\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7074\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7074\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"195-venta-de-finca-hipotecada-de-entidad-concursada-por-precio-inferior-al-de-tasacion-para-subasta\"><\/a><h6><a id=\"r195\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">195.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>VENTA DE FINCA HIPOTECADA DE ENTIDAD CONCURSADA POR PRECIO INFERIOR AL DE TASACI\u00d3N PARA SUBASTA.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.\u00ba 37 a inscribir una escritura de compraventa. (CB)<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen: <\/strong>En la venta de una finca en concurso gravada con hipoteca, por precio inferior al valor de tasaci\u00f3n para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: [&#8230;] \u00abEmpire Building y Asociados, S.L., en liquidaci\u00f3n\u00bb, representada por el Administrador concursal, <strong>vendi\u00f3<\/strong> a \u00abIgletti, S.A.\u00bb, determinado inmueble (por 31.000 euros), <strong>de acuerdo con el plan de liquidaci\u00f3n<\/strong> aprobado mediante auto [&#8230;] del Juzgado de lo Mercantil n\u00famero 10 de Madrid [&#8230;] mediante auto dictado [&#8230;] el d\u00eda 5 de septiembre de 2017, se acord\u00f3 [&#8230;] \u00ab(\u2026) <strong>tampoco procede la autorizaci\u00f3n de venta<\/strong> dado que el inmueble est\u00e1 <strong>libre<\/strong> de cargas \u2013155.4 LC\u2013, y s\u00ed procede por parte del Administrador concursal, es ejecutar el Plan de liquidaci\u00f3n por \u00e9l propuesto y aprobado por este Juzgado, dando curso a la venta directa indicada en el apartado III-i) del plan de liquidaci\u00f3n, otorgando la correspondiente escritura de venta al ofertante que mejor\u00f3 la postura [&#8230;]<\/p>\n<p><strong>Registradora: <\/strong>La Registradora considera que, al <strong>encontrarse la finca gravada con una hipoteca<\/strong>, no consta la autorizaci\u00f3n de la venta ni el cumplimiento de lo establecido en el art\u00edculo 155.4 de la Ley Concursal.<\/p>\n<p><strong>Recurrente: <\/strong>El recurrente alega que [&#8230;] se ha solicitado autorizaci\u00f3n del Juzgado para la venta realizada, entendiendo \u00e9ste <strong>que no es necesaria<\/strong> y que se ha dado cumplimiento a las normas del plan de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n: <\/strong>Confirma la nota.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>: La DG establece la siguiente doctrina:<\/p>\n<p>2 Los antecedentes expuestos <strong>no permiten conocer si el cr\u00e9dito garantizado con hipoteca sobre la finca se hab\u00eda extinguido en la fecha de la transmisi\u00f3n<\/strong> de la misma o, por el contrario, dicho cr\u00e9dito, hubiera sido o no reconocido en el concurso de acreedores, continuaba existiendo.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>Ahora bien, el hecho de que un bien o derecho de la masa activa no figure como gravado con prenda o hipoteca a pesar de existir esa garant\u00eda real no significa que el derecho real se extinga [&#8230;] Es contraria a Derecho la enajenaci\u00f3n de un bien o un derecho afecto como si el bien o el derecho estuvieran libres de cargas y grav\u00e1menes.<\/p>\n<p>3 Estando inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, <strong>el registrador debe comprobar que en el t\u00edtulo calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos del acreedor hipotecario<\/strong>.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>En esta fase de liquidaci\u00f3n los acreedores a los que se refiere el art\u00edculo 57.3 <strong>pierden<\/strong> el derecho de hacer efectiva su garant\u00eda en procedimiento separado, debiendo incorporarse al proceso de liquidaci\u00f3n. Pero estos acreedores siguen gozando de una situaci\u00f3n <strong>particular<\/strong>, como resulta \u2013entre otras\u2013 de las siguientes normas:<\/p>\n<p>El art\u00edculo 148 de la Ley Concursal [&#8230;]<\/p>\n<p>El art\u00edculo 149 de la misma ley, en su apartado 2, despu\u00e9s de prevenir que los bienes a que se refiere la regla primera del apartado anterior (conjunto de los establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes o de servicios pertenecientes al deudor, que <strong>se enajenar\u00e1 como un todo<\/strong>), \u00abas\u00ed como los dem\u00e1s bienes y derechos del concursado se <strong>enajenar\u00e1n<\/strong>, seg\u00fan su naturaleza, <strong>conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidaci\u00f3n <\/strong>[&#8230;] dispone que \u00abpara los bienes y derechos afectos a cr\u00e9ditos con privilegio especial se aplicar\u00e1 lo dispuesto en el art\u00edculo 155.4\u00bb; y, en su apartado 5, determina que \u00aben el auto de aprobaci\u00f3n del remate o de la transmisi\u00f3n de los bienes o derechos realizados ya sea de forma <strong>separada<\/strong>, por <strong>lotes<\/strong> o formando parte de una empresa o <strong>unidad productiva<\/strong>, el juez acordar\u00e1 la <strong>cancelaci\u00f3n<\/strong> de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de cr\u00e9ditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al art\u00edculo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen\u00bb.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>Aprobado el plan de liquidaci\u00f3n, el art\u00edculo 155.4 exige, respecto de bienes hipotecados, que con la enajenaci\u00f3n [&#8230;] quede <strong>completamente satisfecho<\/strong> el privilegio especial, o, en su caso, quede <strong>el <u>resto<\/u> del cr\u00e9dito reconocido dentro del concurso con la calificaci\u00f3n que corresponda<\/strong>.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, el p\u00e1rrafo segundo del apartado 4 del art\u00edculo 155 impone otros requisitos si la realizaci\u00f3n se efect\u00faa <strong>fuera del convenio<\/strong>, al exigir que <strong>el oferente deba satisfacer un precio superior al m\u00ednimo<\/strong> que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial <strong>manifestasen de forma expresa la aceptaci\u00f3n por un precio inferior<\/strong>, siempre y cuando dichas realizaciones se efect\u00faen a valor de mercado seg\u00fan tasaci\u00f3n oficial actualizada por entidad homologada.\u00a0[&#8230;]<\/p>\n<p>Como ha tenido ocasi\u00f3n de poner de relieve este centro directivo, las reglas contenidas en la Ley Concursal para la <strong>enajenaci\u00f3n<\/strong> del bien sobre que recae el derecho real de garant\u00eda (art\u00edculos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen car\u00e1cter <strong>imperativo<\/strong> y a ellas necesariamente <u>debe ajustarse el plan de liquidaci\u00f3n<\/u>, reglas imperativas que <strong><u>rigen tambi\u00e9n <\/u>en defecto<u> de aprobaci\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n<\/u><\/strong> [&#8230;] Y es que de tales normas resulta patente la voluntad del legislador, para el caso de realizaci\u00f3n fuera de convenio de bienes gravados con prenda o hipoteca (y dada la especial afecci\u00f3n del bien objeto de estos derechos de garant\u00eda), de <strong>dificultar<\/strong> la realizaci\u00f3n de tales bienes por un precio inferior al de tasaci\u00f3n fijado de mutuo acuerdo por las partes <u>en el momento de constituci\u00f3n de la garant\u00eda real<\/u>, de modo que la realizaci\u00f3n por ese precio inferior requiere el <strong><u>consentimiento<\/u> de la entidad acreedora<\/strong> con privilegio especial.<\/p>\n<p>En el presente caso (en que, seg\u00fan la nota registral incorporada a la escritura calificada, el cr\u00e9dito garantizado con hipoteca fue <strong>cedido<\/strong> despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n) no se han cumplido los requisitos establecidos en el art\u00edculo 155.4 de la Ley Concursal en los t\u00e9rminos expuestos, entre otros, el relativo al precio de la venta (31.000 euros), toda vez que <strong>es inferior al precio pactado<\/strong> (123.480 euros; valor de tasaci\u00f3n establecido en la escritura del pr\u00e9stamo hipotecario), y <strong>no ha habido aceptaci\u00f3n expresa del acreedor<\/strong> con privilegio especial.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7075\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7075.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7075 &#8211; 8\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 253\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7075\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7075\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"196-adjudicacion-de-herencia-previa-segregacion-divergencia-entre-representacion-grafica-alternativa-y-licencia\"><\/a><h6><a id=\"r196\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">196.** ADJUDICACI\u00d3N DE HERENCIA PREVIA SEGREGACI\u00d3N. DIVERGENCIA ENTRE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA Y LICENCIA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y partici\u00f3n de herencia en la que se formaliza una segregaci\u00f3n.<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Notarios y registradores deben exigir en las parcelaciones las licencias municipales (o declaraciones equivalentes) que sean exigibles por la legislaci\u00f3n aplicable. Escritura e inscripci\u00f3n deben acomodarse a la licencia y no pueden modificar los t\u00e9rminos en los que se concedi\u00f3.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>. Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una escritura de herencia que documenta la segregaci\u00f3n de una finca procedente de concentraci\u00f3n parcelaria, aport\u00e1ndose como documentaci\u00f3n para dicha operaci\u00f3n lo siguiente: proyecto t\u00e9cnico conforme al cual se otorga la licencia de segregaci\u00f3n y el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica catastral con el CSV que comprende el resto de finca matriz y las parcelas segregadas.<\/p>\n<p>El problema que se plantea es que las superficies de las parcelas segregadas y resto de finca matriz que consta en proyecto y licencia no coinciden con el informe de validaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa. Incluso no coincide el n\u00famero de fincas resultantes al haber individualizado como parcela la superficie de terreno destinado a viales, lo que se trata de solucionar distinguiendo en cada parcela entre \u201csuperficie bruta\u201d y \u201csuperficie\u201d..<\/p>\n<p><strong>Registradora<\/strong>: (i) No inscribe por la incongruencia existente entre los documentos presentados, de la que resultan divergencias que afectan a la descripci\u00f3n y superficie de las fincas. Alega como posibilidad que \u201dincluso se podr\u00eda incumplir\u201d las disposiciones relativas a la unidad m\u00ednima de cultivo; (ii) dado que el recurrente solicita la inscripci\u00f3n de la finca resto, deniega la inscripci\u00f3n parcial porque las diferencias denunciadas pueden afectar a cualquiera de las fincas resultantes (segregadas y resto).<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Alega que s\u00f3lo solicita la inscripci\u00f3n de la finca resto, cuya superficie y coordenadas coinciden con las del informe t\u00e9cnico que sirvi\u00f3 de base para la licencia. Dice que, de existir discrepancias, afectar\u00edan a la superficie neta del resto de las fincas.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>\u00a0FALTA DE CORRESPONDENCIA ENTRE FINCAS DOCUMENTADAS Y LICENCIA.<\/p>\n<p>\u00a0En el presente caso no concurre la necesaria correspondencia que debe existir entre las operaciones documentadas y la licencia que las autoriza, pues no coinciden las superficies resultantes con las de la licencia, ni resultan el mismo n\u00famero de fincas o su configuraci\u00f3n.<\/p>\n<p>\u00a0R\u00c9GIMEN DE LAS LICENCIA MUNICIPALES.<\/p>\n<p>\u00a0La <strong>licencia <\/strong>municipal o la declaraci\u00f3n de innecesariedad cumplen con la funci\u00f3n de acreditar la legalidad administrativa y urban\u00edstica vigente.<\/p>\n<p>\u00a0Los notarios y registradores deben exigir para escriturar e inscribir las licencias municipales (o declaraciones equivalentes -por ejemplo innecesariedad o prescripci\u00f3n- que sean exigibles por la legislaci\u00f3n aplicable Por eso, <strong>escritura e inscripci\u00f3n deben acomodarse<\/strong> a la preceptiva licencia y no pueden notarios ni registradores modificar los t\u00e9rminos de su obtenci\u00f3n.<\/p>\n<p>\u00a0Este control notarial y registral <strong>no exige indagar<\/strong> la licitud intr\u00ednseca de dicha licencia o autorizaci\u00f3n, de conformidad con la presunci\u00f3n de validez y ejecutividad de los actos administrativos (Art. 39 Ley 39\/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativos)<\/p>\n<p>\u00a0Intentar salvar la discrepancia de superficies distinguiendo entre superficies brutas y netas atenta, por otro lado, al principio de especialidad, pues impide precisar de modo inequ\u00edvoco las superficies de las fincas.<\/p>\n<p>\u00a0INSCRIPCI\u00d3N PARCIAL.<\/p>\n<p>\u00a0En este caso no cabe la inscripci\u00f3n parcial a favor de uno de los coherederos. Las fincas resultantes de la operaci\u00f3n de segregaci\u00f3n se adjudican a distintos herederos y entre ellas existe una \u00edntima conexi\u00f3n y dependencia, de modo que la correcci\u00f3n de cualquiera de ellas presumiblemente afectar\u00e1 al resto o a algunas de ellas, y por ello no puede el recurrente pretender que se inscriba su finca aisladamente de las dem\u00e1s resultantes.<\/p>\n<p><strong>Comentario: <\/strong>El control de la regularidad material y formal que implica la autorizaci\u00f3n de la escritura (art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado) y la calificaci\u00f3n registral de los documentos administrativos (Art. 18 en relaci\u00f3n con el 99 RH) alcanza al cumplimiento de los tr\u00e1mites esenciales que deben seguirse en las actuaciones administrativas pero ello no implica decidir sobre la \u201clicitud intr\u00ednseca de la actuaci\u00f3n llevada a cabo por los \u00f3rganos competentes por cuanto se trata de una actuaci\u00f3n que complete a jueces y tribunales. (JAR)<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7076.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7076 &#8211; 7\u00a0p\u00e1gs.\u00a0&#8211; 247\u00a0KB)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7076\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"197-rectificacion-de-titularidad-registral-legitimacion-y-tracto-sucesivo\"><\/a><h6><a id=\"r197\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">197.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>RECTIFICACI\u00d3N DE TITULARIDAD REGISTRAL. LEGITIMACI\u00d3N Y TRACTO SUCESIVO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 29 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 11, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia aclarada por otra posterior.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La rectificaci\u00f3n de una titularidad registral debe ser consentida por todos los titulares registrales y estar debidamente causalizada. De no ser posible as\u00ed, es necesario sentencia judicial.<\/span><\/p>\n<p>\u00a0<strong>Hechos<\/strong>: Para tratar de comprender el actual Recurso conviene tener en cuenta los siguientes \u00a0precedentes:<\/p>\n<p>\u00a01 La Resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 2019 (BOE 28 de marzo de 2019\/4537), ordinal 110 del Informe de notariosyregistradores.com del mes de marzo, revoca la calificaci\u00f3n registral, \u201cque no se redact\u00f3 con la claridad que ser\u00eda exigible\u201d, pero -a\u00f1ade la Resoluci\u00f3n- \u00a0\u201csin que ello suponga la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado\u201d.<\/p>\n<p>\u00a02 La cuesti\u00f3n de fondo planteada en aquel momento era la siguiente: \u00a0En escritura autorizada el a\u00f1o 2004 los tres herederos del causante y su viuda agruparon dos fincas, declararon obra nueva y se adjudicaron la resultante por t\u00edtulo de herencia, la viuda en usufructo y los tres hijos, por partes iguales, en nuda propiedad.<\/p>\n<p>\u00a0\u00a0Posteriormente, en el a\u00f1o 2015, antes de que se inscribiera la primera escritura, dos de los hermanos se adjudican las dos fincas que se hab\u00edan agrupado y adjudicado en la forma dicha en el a\u00f1o 2004, pero cuando se presenta a inscripci\u00f3n ya est\u00e1 inscrita la primera escritura. Hay pues un discordancia entre la titularidad del asiento y la titularidad de la escritura.<\/p>\n<p>\u00a03 Por tanto, a la vista de los datos facilitados, y no obstante la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n, el problema de fondo continuaba existiendo al no otorgar la segunda escritura uno de los hermanos que resultaros adjudicatarios en la primera, que ya estaba inscrita en el momento de presentar la segunda, lo que planteaba un problema de inobservancia del tracto sucesivo registral y legitimaci\u00f3n registral.<\/p>\n<p>\u00a0Ahora se ha presentado una escritura aclaratoria, que fue autorizada por el mismo notario mientras se tramitaba la resoluci\u00f3n de 1 de marzo de 2019. Dicha escritura aclaratoria parte de la escritura de 2015, que, como se ha dicho, presentaba el problema de no haberse otorgado por uno de quienes ya figuraba como titular inscrito del inmueble en el momento de la presentaci\u00f3n. Esa discordancia en la titularidad no es objeto de la aclaraci\u00f3n, sin embargo, en la que ahora se presenta, por lo que el problema de fondo sigue presente.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Registrador<\/strong>: Opone a la inscripci\u00f3n la falta de consentimiento de los tres hijos que figuran como titulares registrales en virtud del asiento causado por la escritura de 2004.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Notario<\/strong>: Opone que el otorgamiento de la escritura corresponde a quienes son lo titulares materiales del inmueble.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>\u00a01 Lo que se discute en este expediente no es quienes deben otorgar y consentir la rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n de un determinado documento notarial, sino qui\u00e9nes han de otorgar y consentir la rectificaci\u00f3n de una determinada titularidad registral:<\/p>\n<p>\u00a0\u201cY es claro que en nuestro sistema registral, conforme a los principios esenciales del mismo, sobre todo el de legitimaci\u00f3n y de tracto sucesivo, plasmados entre otros en los art\u00edculos 20, 38, 40 y 82, de la Ley Hipotecaria (\u2026) para poder inscribir una determinada rectificaci\u00f3n de una determinada titularidad registral, han de <strong>consentirlo todos<\/strong> y cada uno de los titulares registrales afectados por la rectificaci\u00f3n, y adem\u00e1s, <strong>causalizando<\/strong> debidamente los negocios jur\u00eddicos en virtud de los cuales hayan de operarse tales rectificaciones de la titularidad registral vigente\u201d.<\/p>\n<p>\u00a02 Comunicaciones de Notarios y Registradores don el Ministerio de Justicia: Conforme a la (\u2026) instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 25 de octubre de 2016, todas las comunicaciones que por disposici\u00f3n legal o reglamentaria deban realizar los notarios o registradores a la DGRN se realizar\u00e1n a trav\u00e9s de la sede electr\u00f3nica del Ministerio de Justicia, actualmente en https:\/\/sede.mjusticia.gob.es, utilizando el certificado de firma electr\u00f3nica reconocida, que se comprobar\u00e1 en el directorio del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. Y en concreto, en el caso de recursos, ha de remitirse telem\u00e1ticamente por dicha v\u00eda el expediente previsto en el art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria, conteniendo copia del t\u00edtulo calificado y documentaci\u00f3n complementaria en su caso; la calificaci\u00f3n, el recurso, el informe del registrador, y las alegaciones del notario autoridad o funcionario no recurrente\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0<strong>Comentario<\/strong>: Es evidente que la modificaci\u00f3n de una titularidad registral exige el consentimiento de los titulares o, en su defecto, una decisi\u00f3n judicial que as\u00ed lo \u00a0declare, todo ello por exigencia del tracto sucesivo y la legitimaci\u00f3n registral, consecuencia en la esfera registral \u00a0del principio de la tutela judicial efectiva de los derechos.<\/p>\n<p>\u00a0Todo ello es tan evidente y de sobra conocido, como dice la propia Resoluci\u00f3n, que hasta causa extra\u00f1eza que se hayan planteado estos dos recursos a la vista de los hechos resumidos en los \u201cFundamentos de derecho\u201d.<\/p>\n<p>\u00a0Leyendo los argumentos de la calificaci\u00f3n y del recurso no me queda claro, sin embargo, si en la escritura de 2015 tambi\u00e9n compareci\u00f3 el heredero \u201comitido\u201d, pues parece deducirse del escrito del notario que si compareci\u00f3 aceptando la adjudicaci\u00f3n de otro bien distinto al que ahora se pretende inscribir, caso en el que no habr\u00eda problema de legitimaci\u00f3n material ni registral y, entonces, la primera resoluci\u00f3n deber\u00eda haber revocado la calificaci\u00f3n sin la salvedad que hizo. No obstante, todo esto es pura conjetura por la extra\u00f1eza que causa el recurso y ante la redacci\u00f3n de hechos que hace el notario, que al menos siembra duda sobre la situaci\u00f3n efectivamente planteada. (JAR)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7077\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7077.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7077 &#8211; 7\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 249\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7077\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7077\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"198-expediente-judicial-de-dominio-para-inmatricular\"><\/a><h6><a id=\"r198\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">198.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n del testimonio de un auto reca\u00eddo en expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Aunque el procedimiento judicial del caso se rija por la redacci\u00f3n anterior de la Ley Hipotecaria, el modo de practicar los asientos y sus circunstancias deben ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el t\u00edtulo sea calificado e inscribible seg\u00fan la legislaci\u00f3n anterior<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos<\/strong>: Se cuestiona la inscripci\u00f3n de un expediente de dominio judicial para la inmatriculaci\u00f3n de una finca tramitado conforme al art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria en su redacci\u00f3n del a\u00f1o 1946, \u00a0actualmente modificada por Ley 13\/2015, de 24 de junio, que deriva todos estos expedientes al expediente de dominio \u00a0notarial que se sustancia mediante acta. La regulaci\u00f3n que corresponde aplicar a la tramitaci\u00f3n del expediente es la del a\u00f1o 1946, vigente al iniciarse.<\/p>\n<p><strong>Registrador<\/strong>: Opone varios defectos a la inscripci\u00f3n que se ver\u00e1n al resumir la doctrina de la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Recurrente<\/strong>: Opone como argumento general que la calificaci\u00f3n registral invade la funci\u00f3n jurisdiccional y se extralimita de su competencia.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: Estima el recurso y revoca los defectos primero y \u00faltimo, y lo desestima confirmando los defectos restantes.<\/p>\n<p><strong>Doctrina<\/strong>:<\/p>\n<p>CUESTION PREVIA: INTERFERENCIA EN LA FUNCI\u00d3N JURISDICCIONAL.<\/p>\n<p>Sin merma del respeto y acatamiento debido por todas las autoridades y\u00a0 funcionarios p\u00fablicos (l\u00f3gicamente tambi\u00e9n por notarios y registradores), es cierto que en lo que concierne a la funci\u00f3n registral se impone la obligaci\u00f3n a los registradores de examinar para inscribir un documento judicial los extremos a los que alude el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, por lo que el registrador ha actuado dentro de los l\u00edmites del citado art\u00edculo.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: \u201cCompete a la calificaci\u00f3n registral (art\u00edculo 101 del Reglamento Hipotecario) comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que segu\u0301n la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripci\u00f3n (cfr. arti\u0301culo 98 del Reglamento Hipotecario)\u201d.<\/p>\n<p>PRIMER DEFECTO: NO SE EXPRESA LA FIRMEZA DE LA RESOLUCI\u00d3N.<\/p>\n<p>La firmeza es <strong>patente<\/strong> desde el momento en que se expresa en el auto que \u201cfirme esta resoluci\u00f3n, exp\u00eddase testimonio de la misma y entr\u00e9guese al solicitante para que le sirva de t\u00edtulo para la inmatriculaci\u00f3n\u2026\u201d. <strong>Dado que el testimonio literal se expide despu\u00e9s del auto<\/strong> y est\u00e1 amparado por la fe p\u00fablica judicial nada cabe objetar.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: Se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>SEGUNDO DEFECTO: OMISI\u00d3N DE CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS PROMOTORES.<\/p>\n<p>El titulo omite las circunstancias relativas al estado civil y al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial del adquirente al tiempo de la adquisici\u00f3n, de modo que no queda determinado el car\u00e1cter de la misma (matrimonial o no, ganancial o no en caso de matrimonio). Por ello el defecto debe ser confirmado y es subsanable, \u201cbien concretando estas circunstancias el propio juez, bien mediante la aportaci\u00f3n del titulo de adquisici\u00f3n, siempre que el auto, en este caso, mediante la correspondiente adici\u00f3n, lo concrete suficientemente\u201d.<\/p>\n<p>De lo expuesto, parece que el titulo de adquisici\u00f3n de los promotores no est\u00e1 suficientemente acreditado en el Auto, porque, de lo contrario, bastar\u00eda en su caso una simple instancia complementaria de los promotores con firmas legitimadas.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: Se desestima el recurso y se confirma la calificaci\u00f3n [Arts. 9 y 21 LH y 51 del Reglamento Hipotecario (RH)]<\/p>\n<p>TERCER DEFECTO: FALTA DE\u00a0 CERTIFICACI\u00d3N CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GR\u00c1FICA.<\/p>\n<p>Aunque el procedimiento judicial del caso se rija por la redacci\u00f3n anterior de la Ley Hipotecaria, el modo de practicar los asientos y sus circunstancias debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el t\u00edtulo sea calificado e inscribible seg\u00fan la legislaci\u00f3n anterior. En el caso presente resulta de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 9.b) LH que exige la representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada.<\/p>\n<p>Se trata de un defecto f\u00e1cilmente subsanable pues basta que el registrador obtenga la certificaci\u00f3n de la Sede Electr\u00f3nica de la Direcci\u00f3n General del Catastro <strong>a solicitud<\/strong> de los interesados.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: Se desestima el recurso y se confirma la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>CUARTO DEFECTO: PUBLICACION DE EDICTO EN AYUNTAMIENYO EQUIVOCADO.<\/p>\n<p>Junto al error de haberse publicado el edicto en Ayuntamiento que no se corresponde con la situaci\u00f3n de la finca, tambi\u00e9n se ha omitido la publicaci\u00f3n en peri\u00f3dicos. En resoluciones de 11 de febrero de 1999 y 22 de marzo de 2018 se ha dicho que tal publicaci\u00f3n no puede considerarse como un tr\u00e1mite esencial del procedimiento en el caso del expediente de reanudaci\u00f3n del tracto, aunque se afirm\u00f3 que tal car\u00e1cter esencial es discutible si el expediente de dominio es para la inmatriculaci\u00f3n de la finca. Ha de considerarse que la publicaci\u00f3n de edictos y en ayuntamientos (que contemplaba el art\u00edculo 201 LH aplicable al caso) \u201caunque no es un tr\u00e1mite dirigido espec\u00edficamente a los titulares de derechos inscritos, no cabe duda de que permite que tambi\u00e9n estos titulares puedan tener conocimiento de un procedimiento que podr\u00eda afectarles en el caso de que con la inmatriculaci\u00f3n pretendida se produjera una situaci\u00f3n de doble inmatriculaci\u00f3n con su finca\u2026\u201d.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: Se confirma el defecto.<\/p>\n<p>QUINTO DEFECTO: IDENTIDAD ENTRE LA FINCA A INMATRICULAR Y OTRA INSCRITA<\/p>\n<p>Es cierto que las dudas sobre identidad, cuando se ventilan en un expediente judicial, se despejan en el \u00e1mbito dela valoraci\u00f3n de las pruebas practicadas. La <strong>decisi\u00f3n corresponde a la autoridad judicial<\/strong> conforme a lo que se\u00f1alan los art\u00edculos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoraci\u00f3n de la prueba.<\/p>\n<p>Por tanto, en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador s\u00f3lo emit\u00eda su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificaci\u00f3n a que se refer\u00eda la regla segunda del art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, expresadas las dudas en la certificaci\u00f3n, <strong>es preciso que el auto judicial desvirt\u00fae tales dudas<\/strong> o aclare, en su caso, la inexistencia de una situaci\u00f3n de doble inmatriculaci\u00f3n o de confusi\u00f3n sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que puedan tener alg\u00fan derecho seg\u00fan la certificaci\u00f3n registral, <strong>sin que baste al efecto el auto gen\u00e9rico aprobando<\/strong> el expediente (vid., por analog\u00eda, el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: No habi\u00e9ndose desvirtuado el juicio de identidad del registrador en el auto calificado, procede confirmar este defecto.<\/p>\n<p>SEXTO DEFECTO: INMATRICULACI\u00d3N DE FINCA CON EDIFICACI\u00d3N.<\/p>\n<p>Las exigencias que la legislaci\u00f3n urban\u00edstica impone para el acceso al Registro de una nueva construcci\u00f3n deben aplicarse tambi\u00e9n cuando se pretende directamente la inmatriculaci\u00f3n de una finca edificada (RR de 9 de octubre de 2000, 13 de septiembre de 2003 o 6 de julio de 2005). En el presente caso, de la consulta a la Sede Electr\u00f3nica del Catastro resulta la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n en t\u00e9rminos totalmente coincidentes con el auto, as\u00ed como la antig\u00fcedad de la misma con fecha 1978, quedando cumplidos los requisitos del art\u00edculo 28, apartado, 4 de la Ley de Suelo.<\/p>\n<p>Conclusi\u00f3n: Se estima el recurso y se revoca la calificaci\u00f3n (JAR).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7078\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7078.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7078 &#8211; 9\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 260\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7078\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7078\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"199-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-dudas-de-identidad-ante-gran-desproporcion-en-la-superficie-\"><\/a><h6><a id=\"r199\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">199.** <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCI\u00d3N EN LA SUPERFICIE.<\/span> <\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral.<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #0000ff;\">Resumen:<\/span><\/strong> <span style=\"color: #3366ff;\">La rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca exige que haya correspondencia entre la descripci\u00f3n de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos: <\/strong>Mediante acta notarial la titular registral de una finca rectifica su descripci\u00f3n pasando de\u00a025 \u00e1reas a\u00a021.350 metros cuadrados y solicita el inicio de las actuaciones para la rectificaci\u00f3n descriptiva de finca e inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica.<\/p>\n<p>El<strong> registrador<\/strong> deniega la inscripci\u00f3n por enorme desproporci\u00f3n entre la superficie de la finca respecto a la de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica aportada adem\u00e1s de alegar dudas de identidad basadas en la procedencia de la finca por segregaci\u00f3n y la presentaci\u00f3n simult\u00e1nea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz.<\/p>\n<p>El <strong>recurrente <\/strong>solicita que se revoque la denegaci\u00f3n\u00a0 del registrador procedi\u00e9ndose a la inscripci\u00f3n del exceso de cabida.<\/p>\n<p><strong>Resoluci\u00f3n:<\/strong> La Direcci\u00f3n General desestima el recurso y confirma la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n<p><strong>Doctrina: <\/strong>La DG entiende que los motivos alegados por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n justifican la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica y rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, teniendo en cuenta que el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-hipotecaria\/#a199\">art\u00edculo\u00a0199 de la Ley Hipotecaria<\/a> es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificaci\u00f3n superficial excediera del\u00a010% de la superficie inscrita o se tratase de una alteraci\u00f3n de linderos fijos por dos motivos:<\/p>\n<ol>\n<li>Porque el precepto no contiene ninguna restricci\u00f3n cuantitativa ni cualitativa al respecto, y<\/li>\n<li>Por otra, los importantes requisitos, tr\u00e1mites y garant\u00edas que contiene.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pero en todo caso para proceder a la rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n de una finca se ha de apreciar \u00a0correspondencia entre la descripci\u00f3n de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la misma, lo contrario pudiera encubrir la \u00a0existencia de operaciones de modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.<\/p>\n<p><strong>Comentarios: <\/strong>Vemos con esta resoluci\u00f3n que se reitera una vez m\u00e1s la ya cl\u00e1sica doctrina de nuestra DG sobre la registraci\u00f3n de los excesos de cabida, ya que aunque la identidad total entre la descripci\u00f3n literaria y gr\u00e1fica solo se exige en los casos de inmatriculaci\u00f3n, \u00a0los excesos de cabida solo pueden configurarse como la rectificaci\u00f3n de un dato err\u00f3neo del registro cometido al inmatricular la finca, sin que se altere \u00a0la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la descripci\u00f3n registral. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7079\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7079.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7079 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 236\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7079\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7079\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"200-inscripcion-de-representacion-grafica-alternativa-dudas-de-identidad-ante-gran-desproporcion-en-la-superficie-\"><\/a><h6><a id=\"r200\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">200.() <\/span><\/strong><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">INSCRIPCI\u00d3N DE REPRESENTACI\u00d3N GR\u00c1FICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCI\u00d3N EN LA SUPERFICIE.<\/span> <\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Eivissa n.\u00ba 4, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica alternativa a la catastral.<\/p>\n<p>Similar a la anterior. (MGV)<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7080\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7080.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7080 &#8211; 5\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 244\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7080\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7080\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"201-atribucion-de-uso-exclusivo-de-trastero-efectuada-por-copropietarias-de-una-parte-indivisa-del-local-causa\"><\/a><h6><a id=\"r201\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">201.** ATRIBUCI\u00d3N DE USO EXCLUSIVO DE TRASTERO EFECTUADA POR COPROPIETARIAS DE UNA PARTE INDIVISA DEL LOCAL. CAUSA.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p>Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 6, por la que suspende parcialmente la inscripci\u00f3n de una escritura de donaci\u00f3n de la participaci\u00f3n indivisa de una finca y la atribuci\u00f3n del uso exclusivo de un trastero perteneciente a la citada finca a una de las condue\u00f1as de la misma, en cuanto a dicha atribuci\u00f3n de uso. (IES)<\/p>\n<p>\u00a0<span style=\"color: #3366ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: Unos trasteros pendientes de transmitir, correspondientes al porcentaje del 12,70% de un local (en concreto los n\u00fameros 5, 8, 16, 24 y 26), los conservan en proindiviso las dos copropietarias originales. No consta su descripci\u00f3n individualizada ni su inscripci\u00f3n en folio independiente. La atribuci\u00f3n del uso exclusivo de un trastero (26) a una de las dos cotitulares, describiendo su superficie y linderos precisa el consentimiento de todos los titulares del local. Hay que precisar la causa de dicha atribuci\u00f3n.<\/span><\/p>\n<p><strong>Hechos:<\/strong> La finca objeto de este recurso es un local de s\u00f3tano que forma parte de un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en el que se han construido trasteros que se han ido transmitiendo a diferentes compradores mediante la venta de participaciones indivisas a las que se atribu\u00eda el uso exclusivo y excluyente de cada uno de ellos, conforme r\u00e9gimen previsto en el <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art68\">art\u00edculo 68 del RH<\/a>.<\/p>\n<p>Las cuotas indivisas concretadas en trasteros <strong>ya transmitidas<\/strong> constan inscritas con se\u00f1alamiento de n\u00famero de trastero, especificaci\u00f3n de la superficie atribuida y sus linderos; por el contrario, los trasteros <strong>pendientes de transmitir<\/strong> correspondientes al porcentaje del 12,70% del local (en concreto los n\u00fameros 5, 8, 16, 24 y 26), que conservan en proindiviso las dos copropietarias de la citada participaci\u00f3n indivisa, no tienen asignada una cuota de participaci\u00f3n separada o individualizada, ni consta su descripci\u00f3n individualizada ni su inscripci\u00f3n en folio independiente.<\/p>\n<p>Las dos \u00fanicas cotitulares de la participaci\u00f3n del 12,70% del local acuerdan que \u00abse concrete\u00bb la participaci\u00f3n de una de ellas \u00aben el uso exclusivo y excluyente de un trastero se\u00f1alado con el n\u00famero veintis\u00e9is (26) del local descrito, que se describe con superficie y linderos.<\/p>\n<p><strong>La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de la concreci\u00f3n de uso por considerar que falta la expresi\u00f3n de la <strong>causa negocial<\/strong> en cuya virtud una de las cotitulares pasa a ser la \u00fanica titular del trastero n\u00famero 26, pues la denominada \u00abconcreci\u00f3n de uso\u00bb tendr\u00e1 que adoptar la forma jur\u00eddica uno de los negocios que acceden al Registro. Cree que lo procedente es una extinci\u00f3n de condominio.\u00a0<\/p>\n<p><strong>El recurrente<\/strong> se\u00f1ala que no cabe plantear la extinci\u00f3n de condominio, porque en el presente supuesto no opera la disoluci\u00f3n sobre la totalidad de una finca sino sobre una participaci\u00f3n indivisa. Considera que \u00abla causa del negocio jur\u00eddico es la organizaci\u00f3n de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local\u00bb.<\/p>\n<p><strong>Direcci\u00f3n General.- Desestima el recurso y confirma calificaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p>Entre los titulares de los trasteros transmitidos se ha generado una comunidad de las previstas en los <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-titulos-i-y-ii\/#art68\">art\u00edculos 68 del RH<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/reglamento-hipotecario-actos-naturaleza-urbanistica-real-decreto-1093-1997\/#a53\">53.b)<\/a>, aprobado por el Real Decreto 1097\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n<p>Este precepto es aplicable a supuestos posteriores a la entrada en vigor del citado Real Decreto, siempre que se pretenda modalizar la comunidad existente sobre el local, pasando de una comunidad ordinaria (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art392\">art\u00edculos 392 y ss del CC<\/a>) a una comunidad especial con asignaci\u00f3n de uso de plazas o trasteros determinados, con descripci\u00f3n singular de los mismos, modalizaci\u00f3n que, <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-abril-2019\/#r129\">Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2019<\/a>, tiene el car\u00e1cter de \u00ab<strong>acto de alteraci\u00f3n de la comunidad<\/strong>\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/codigo-civil-libro-segundo\/#art397\">art\u00edculo 397 del C\u00f3digo Civil<\/a>), alteraci\u00f3n que tiene un doble car\u00e1cter f\u00edsico y jur\u00eddico y que, en palabras de la Resoluci\u00f3n de 5 de febrero de 2018, constituye un \u00abcambio esencial en la naturaleza de la comunidad\u00bb.<\/p>\n<p>Es una Comunidad de car\u00e1cter funcional, por raz\u00f3n de su destino, en la que queda excluida la \u00abactio communi dividundo\u00bb y el derecho de retracto (Resoluci\u00f3n de 27 de mayo de 1983), y que como tal comunidad o subcomunidad participa de algunas de las caracter\u00edsticas propias de la propiedad horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (STS, Sala primera, de 24 de diciembre de 1990).<\/p>\n<p>El TS, Sala Primera, ha llegado a sostener en sus Sentencias de 16 de mayo de 2006 y 10 de enero de 2008, que en tales casos la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio f\u00edsico concreto, de forma que lo verdaderamente adquirido, cuando as\u00ed se configura el derecho (cuota con asignaci\u00f3n de plaza o trastero), es la plaza o espacio asignado, de forma que en la venta de las plazas de garaje o trastero, la indicaci\u00f3n de la cuota constituye, un elemento para fijar no la medida del uso, que viene determinada por la plaza o espacio asignado seg\u00fan haya quedado delimitado, sino la participaci\u00f3n o concurrencia en la organizaci\u00f3n, en los poderes de disposici\u00f3n y administraci\u00f3n y en los gastos de la comunidad.<\/p>\n<p>Debe confirmarse la calificaci\u00f3n de la registrada pues <strong>la asignaci\u00f3n es una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real para la que deber\u00e1 prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente car\u00e1cter de acto de alteraci\u00f3n de la comunidad que supone (cfr. art\u00edculos 397 del C\u00f3digo Civil y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria) que <\/strong>exige el consentimiento de los copropietarios del local.<\/p>\n<p>En cuanto al consentimiento causal, es requisito para inscribir cualquier desplazamiento patrimonial <strong>que exista causa<\/strong> de la transmisi\u00f3n, <strong>que sea verdadera y l\u00edcita, y adem\u00e1s, que est\u00e9 correctamente expresada en el t\u00edtulo<\/strong>, sin imprecisiones, contradicciones ni ambig\u00fcedades.<\/p>\n<p>El Recurrente afirma que la causa del negocio jur\u00eddico de dicha atribuci\u00f3n patrimonial es \u00abla organizaci\u00f3n de la propiedad de forma que se concrete en el uso de un espacio definido y le quede excluido el uso del resto del local\u00bb. Sin prejuzgar ahora sobre la admisibilidad y suficiencia de dicha causa, no es el escrito del recurso sino <strong>el propio documento presentado a calificaci\u00f3n el que debe contener la expresi\u00f3n de la causa<\/strong>, <strong>causa que no puede presumirse a efectos registrales.<\/strong><\/p>\n<p>El centro directivo precisa que el hecho de que se haya constituido sobre un local de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal la comunidad especial del art\u00edculo 68 del RH, no es incompatible con que todas o algunos de las plazas de aparcamiento o de los trasteros independizados a trav\u00e9s de la apertura de folio registral propio con asignaci\u00f3n de un derecho de uso exclusivo sobre tales plazas o trasteros, puedan pertenecer en pro indiviso a varias personas en comunidad ordinaria. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<p>Del mismo modo que pueden pertenecer en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria a dos o m\u00e1s personas los espacios del mismo local todav\u00eda no independizados.<\/p>\n<p>En el presente caso hay una extinci\u00f3n total de la comunidad en cuanto al trastero n\u00famero 26, cuyo uso queda atribuido de forma exclusiva a una de las dos cotitulares que compart\u00edan en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria la participaci\u00f3n de un 12,70% (en las proporciones de un tercio y dos tercios respectivamente), y paralelamente la misma cotitular a la que se atribuye dicho derecho de uso exclusivo queda excluida del que corresponder\u00e1 a la otra cotitular sobre el resto de trasteros (5, 8, 16 y 24) que quedaban pendientes de configurar como fincas independientes, sin que en el t\u00edtulo calificado se especifiquen el t\u00edtulo causal que justifique dichos desplazamientos patrimoniales.<\/p>\n<p>El Centro Directivo en sus Resoluciones de 4 de abril de 2016 y 2 de noviembre de 2018, ha matizado que todo acto, aunque no implique reducci\u00f3n de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situaci\u00f3n de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podr\u00e1 ser calificado de disoluci\u00f3n.<\/p>\n<p>En el presente caso a la participaci\u00f3n de un tercio sobre el porcentaje del 12,70% se le asigna un \u00fanico trastero (26) en pago de su haber en la citada comunidad ordinaria, en tanto que a la otra cotitular (que previamente ostentaba dos terceras partes indivisas sobre dicha participaci\u00f3n del 12,70%) le corresponder\u00e1n los otros cuatro trasteros, lo que apuntar\u00eda a un exceso de adjudicaci\u00f3n a favor de \u00e9sta \u00faltima con omisi\u00f3n en el t\u00edtulo de cualquier referencia a posibles compensaciones o renuncias entre las comuneras, abundando con ello en la falta de expresi\u00f3n de la causa negocial de que adolece el t\u00edtulo (IES).<\/p>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<ul>\n<li class=\"puntoPDF\"><a title=\"PDF firmado BOE-A-2019-7081\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7081.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7081 &#8211; 12\u00a0<abbr title=\"p\u00e1ginas\">p\u00e1gs.<\/abbr>\u00a0&#8211; 287\u00a0<abbr title=\"kilobytes\">KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li class=\"puntoMas\"><a title=\"Versi\u00f3n HTML BOE-A-2019-7081\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7081\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"resoluciones-mercantil\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><a id=\"rm\"><\/a>RESOLUCIONES MERCANTIL<\/span><\/h6>\n<\/div>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"178-sociedad-en-concurso-necesario-cese-y-nombramiento-de-administradores-falta-de-aprobacion-de-las-cuentas-anuales\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r178\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">178.** SOCIEDAD EN CONCURSO NECESARIO.\u00a0 <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. FALTA DE APROBACI\u00d3N DE LAS CUENTAS ANUALES.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 22 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Puerto del Rosario, por la que se rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: La apertura del registro, en caso de cierre por falta de dep\u00f3sito de cuentas, procede cualquiera que sea el momento en que se presente la certificaci\u00f3n acreditativa de dicho hecho.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de un acuerdo de junta universal de una sociedad en concurso necesario a la que concurre la administradora concursal y en la que se constata el cese por caducidad de un administrador y el nombramiento de uno nuevo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador <strong>suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n por un doble motivo:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">1\u00ba. Cierre del registro por falta del dep\u00f3sito de cuentas de 2014 a 2017.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">2\u00ba. Debido a que la sociedad ha sido declarada en concurso necesario, estando por tanto \u201cel deudor suspendido en sus facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre su patrimonio y quedando sustituido en el ejercicio de aquellas por la administraci\u00f3n concursal\u201d no procede el nombramiento de un nuevo administrador. <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-concursal\/#a33\">Art. 33<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/ley-concursal\/#a40\">40 de la LC<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A continuaci\u00f3n se presenta certificaci\u00f3n firmada por el nuevo administrador expresiva de que las cuentas no hab\u00edan sido depositadas por no haber sido debidamente aprobadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador suspende el dep\u00f3sito pues para que ese certificado provocara la apertura del registro debi\u00f3 ser presentada \u201cantes de que finalice el plazo previsto en <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">el art\u00edculo 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil<\/a> (un a\u00f1o desde la fecha de cierre del ejercicio social), debiendo justificarse la permanencia de dicha falta de aprobaci\u00f3n cada seis meses\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El interesado s\u00f3lo recurre el defecto relativo a la falta de dep\u00f3sito de cuentas de la sociedad por ser la calificaci\u00f3n contraria \u201ca los apartados 5 y 7 del <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1996-17533#a378\">art\u00edculo 378 del Reglamento del Registro<\/a> Mercantil, as\u00ed como a la doctrina de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: La DG l\u00f3gicamente s\u00f3lo entra en el defecto relativo al cierre por falta de dep\u00f3sito de cuentas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Recuerda su doctrina de que de conformidad con el \u201cart\u00edculo 221 de la Ley de Sociedades An\u00f3nimas (hoy art\u00edculo 282 de la Ley de Sociedades de Capital), as\u00ed como el art\u00edculo 378 y en la disposici\u00f3n transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil\u201d, \u2026 el cierre del Registro \u00fanicamente procede para el caso de incumplimiento de una obligaci\u00f3n, la de depositar las cuentas anuales, y no por el hecho de que no hayan sido aprobadas o porque los administradores no las hayan formulado\u201d. Adem\u00e1s dichas normas han de ser objeto de interpretaci\u00f3n estricta dado su car\u00e1cter sancionador, y \u201cque, por ello, al <strong>condicionarse<\/strong> el levantamiento del cierre registral \u00fanicamente a la acreditaci\u00f3n de la falta de aprobaci\u00f3n en la forma prevista en el art\u00edculo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil, que establece como uno de medios de justificaci\u00f3n la certificaci\u00f3n del \u00f3rgano de administraci\u00f3n con expresi\u00f3n de la causa de la falta de aprobaci\u00f3n, sin que se distinga seg\u00fan cu\u00e1l sea dicha causa, exceder\u00eda del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n del registrador determinar si la expresada resulta o no suficiente a tales efectos\u201d y que por consiguiente \u201cla norma del mencionado art\u00edculo 378.7 del Reglamento del Registro Mercantil, al permitir el levantamiento del cierre registral cuando \u00aben cualquier momento\u00bb se acredite la falta de aprobaci\u00f3n de las cuentas \u00aben la forma prevista en el apartado 5\u00bb del mismo art\u00edculo no puede ser interpretada, como pretende el registrador, exigiendo que esa justificaci\u00f3n documental se presente en el Registro dentro del plazo de un a\u00f1o, toda vez que dicha norma presupone que el cierre registral se ha producido, precisamente, por el transcurso de dicho plazo (cfr. art\u00edculo 378.1 del Reglamento del Registro Mercantil)\u201d. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente a\u00f1ade la DG que pese a ello cuesti\u00f3n distinta en la que no se entra es la incidencia que puede tener sobre el levantamiento del cierre, el hecho de que la certificaci\u00f3n ha sido expedida por el administrador no inscrito y cuya inscripci\u00f3n no es posible por el segundo defecto no recurrido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: La resoluci\u00f3n es clara e interpreta debidamente el art\u00edculo 378 del RRM. El cierre del registro puede ser levantado con certificaci\u00f3n presentada en cualquier momento y no s\u00f3lo en el plazo del a\u00f1o que establece el art\u00edculo 378 RRM para que se produzca el cierre del registro. Lo que s\u00ed hay que presentar antes de que transcurra el a\u00f1o es la certificaci\u00f3n de no aprobaci\u00f3n de las cuentas anuales para que ni siquiera se produzca el cierre del registro, pero una vez producido este, el cierre se puede levantar con la misma certificaci\u00f3n presentada en cualquier momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto del problema de la posible inscripci\u00f3n del nombramiento de administrador en caso de concurso necesario, lo que establece la ley es la <strong>suspensi\u00f3n<\/strong> de sus facultades, pero no su cese autom\u00e1tico, pues si el concurso fuera levantado por cualquier circunstancia, ese administrador recobrar\u00eda sus facultades. Ello por lo que respecta al administrador que existiera en el momento de la declaraci\u00f3n del concurso, pero lo que ya no est\u00e1 tan claro es si puede ser nombrado uno nuevo, tambi\u00e9n con sus facultades suspendidas. Sobre ello no se recurre y por tanto no se pronuncia la DG. Lo que si da a entender la DG es que la certificaci\u00f3n de no aprobaci\u00f3n de las cuentas, en caso de concurso necesario, deber\u00e1 ser expedida por el administrador concursal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente constatemos que el cese por caducidad del anterior administrador s\u00ed debi\u00f3 ser inscrito pese al cierre del registro. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7058.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7058 \u2013 5\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 236\u00a0KB)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7058\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"183-registro-de-bienes-muebles-recurso-contra-asiento-ya-practicado-embargo-de-vehiculo-financiado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r183\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">183.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. EMBARGO DE VEH\u00cdCULO FINANCIADO.<\/span><\/strong><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo extendida en el Registro de Bienes Muebles de Badajoz.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible recurso contra una anotaci\u00f3n de embargo, ya practicada, sobre los derechos que corresponden a un comprador de un veh\u00edculo con reserva de dominio.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos:<\/strong> Aparece en el Registro una anotaci\u00f3n de embargo \u201csobre los derechos que puedan corresponderle al demandado sobre\u201d determinado veh\u00edculo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la nota de despacho se hizo constar \u201cque este embargo quedar\u00e1 sin efecto y podr\u00e1 solicitarse su cancelaci\u00f3n en caso de que el financiador o vendedor con pacto de reserva de dominio a su favor recupere el bien ante el impago por parte del comprador del precio aplazado, ya que sobre este veh\u00edculo existe una reserva de dominio inscrita\u2026\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0Se interpone recurso contra la extensi\u00f3n de dicho asiento alegando que de la certificaci\u00f3n resulta que lo embargado es el veh\u00edculo, que del mandamiento resulta que lo embargado era el veh\u00edculo y no cualquier otro derecho sobre el mismo, que esos derechos embargados es una \u00abfigura inexistente en nuestro ordenamiento, por indeterminada, carentes de valor y, en todo caso, por producir una manifiesta indefensi\u00f3n [sic]\u00bb. Por ello se estima que el registrador se ha excedido en sus funciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>desestima<\/strong> el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Se limita a reiterar una vez m\u00e1s que \u201cuna vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva, que no es posible recurso contra asientos ya practicados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentario<\/strong>: Plantea esta resoluci\u00f3n, aunque no directamente, los problemas que se originan por los embargos dirigidos contra el titular administrativo de un veh\u00edculo financiado y por tanto sujeto a una reserva de dominio, pero que no es su titular verdadero que lo ser\u00e1 la entidad financiera.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La DG l\u00f3gicamente no entra en el problema pues la anotaci\u00f3n ya hab\u00eda sido practicada y por tanto no es lo que se plantea en el recurso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante, pese a los argumentos del recurrente, debemos reconocer que la situaci\u00f3n del comprador financiado, si bien no es el titular del veh\u00edculo, pues su titular real es la entidad financiera, s\u00ed tiene una expectativa cierta de una futura adquisici\u00f3n del veh\u00edculo. Y en este sentido la nota de despacho del registrador era bastante expresiva de lo que se embargaba por lo que ning\u00fan reproche puede hacerse.\u00a0 Las dudas y confusiones surgen porque en la DGT figura como su titular administrativo el comprador y los Juzgados al embargar, seg\u00fan lo que le dicen los embargantes, no especifica debidamente el derecho que se embarga. Por tanto el problema no es del registro que embarga lo que est\u00e1 inscrito a nombre del demandado, sino realmente el problema es del del juzgado que no especifica los derechos que se embargan.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Quiz\u00e1s para solucionar este problema los embargos que lleguen al RBM sobre veh\u00edculos financiados, contra el comprador, deben ser calificados como defectuosos por no expresar debidamente los derechos que se embargan. Una vez coordinados mandamiento y anotaci\u00f3n, tanto el embargante como los terceros sabr\u00e1n realmente lo que se embarga. Aunque todo ello se solucionar\u00eda si el embargo se ordenara a la vista de la nota simple o certificaci\u00f3n que se expidiera en el RBM. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7063.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7063 \u2013 3\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 228\u00a0KB)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7063\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"enlacesDoc\">\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"185-subsanacion-de-certificacion-de-acuerdos-sociales-por-apoderado\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><a id=\"r185\"><\/a><strong><span style=\"font-size: 12pt;\">185.** <\/span><\/strong><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>SUBSANACI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE ACUERDOS SOCIALES POR APODERADO.<\/strong><\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: justify;\">Resoluci\u00f3n de 24 de abril de 2019, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Murcia, don \u00c1lvaro Jos\u00e9 Mart\u00edn Mart\u00edn, a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de una entidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #0000ff;\"><strong>Resumen<\/strong>: No es posible subsanar defectos de una certificaci\u00f3n de acuerdos sociales por un apoderado nombrado en la misma junta general que adopta los acuerdos. La subsanaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n deber\u00e1 ser hecha por persona que tenga facultad certificante.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Hechos<\/strong>: Se trata de una escritura de aumento del capital social de una sociedad adoptados por unanimidad en junta general universal.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La certificaci\u00f3n unida a la escritura adolece de varios defectos (numeraci\u00f3n participaciones, firma lista de asistentes, aprobaci\u00f3n del acta), los cuales son subsanados por escritura por un apoderado de la sociedad. Parece que la subsanaci\u00f3n se hizo directamente en la propia escritura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El registrador no considera v\u00e1lida la subsanaci\u00f3n pues \u201cal tener por objeto la rectificaci\u00f3n del contenido de las certificaciones de acuerdos sociales unidas a la escritura subsanada\u201d\u2026\u00a0 \u201csolo la puede efectuar quien tenga facultad certificante, de la que carece el apoderado que otorga dicha escritura de subsanaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Aclaremos que se trataba de un poder conferido en la misma certificaci\u00f3n de los acuerdos sociales que fueron elevados a p\u00fablico y que por tanto, como aclara la DG aunque no entra en ello, el poder fue \u201cconferido por la junta general y no por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mismo apoderado recurre y dice que fue apoderado en la forma m\u00e1s amplia posible para subsanaci\u00f3n de errores y omisiones hasta conseguir la inscripci\u00f3n registral.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Resoluci\u00f3n<\/strong>: La DG <strong>confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Doctrina<\/strong>: Tras ponderar la DG la exigencia de documentaci\u00f3n p\u00fablica para la inscripci\u00f3n, y los efectos que la inscripci\u00f3n produce, concluye que es normal la exigencia de determinadas garant\u00edas que acrediten la existencia y veracidad de los acuerdos sociales \u00a0lo que se traduce \u201cesencialmente, en limitar el c\u00edrculo de personas legitimadas para poder acreditar la existencia de los mismos y elevarlos, en su caso, a p\u00fablico y la necesaria constancia en el Registro de la identidad de tales personas\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En consecuencia distingue para \u201cel acceso a la publicidad registral de tales acuerdos tres escalones: el \u00f3rgano social competente para formar la voluntad social; la persona o personas legitimadas para exteriorizar esa voluntad, para acreditar su existencia y contenido; y la llamada, en su caso, a formalizarla en escritura p\u00fablica\u201d. Esta \u00faltima por su propia naturaleza compete \u201cal \u00f3rgano de representaci\u00f3n social, que podr\u00e1 actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No obstante a\u00f1ade que \u201ccuando se trata de acreditar la existencia y el contenido de los acuerdos sociales se atribuye competencia exclusiva al \u00f3rgano de administraci\u00f3n, sin posibilidad de encomendar la facultad certificante, ni siquiera para casos aislados, a un apoderado (cfr. art\u00edculo 109 del Reglamento del Registro Mercantil y Resoluci\u00f3n de 15 de enero de 2004)\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por todo ello concluye que la subsanaci\u00f3n realizada de la escritura \u201cha sido otorgada por persona manifiestamente incompetente y resulta contraria al sistema reglamentario que, en atenci\u00f3n a las referidas consideraciones, conecta la facultad certificante con la funci\u00f3n y las competencias del \u00f3rgano de administraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Comentarios<\/strong>: En definitiva, lo que nos viene a decir esta resoluci\u00f3n es que la subsanaci\u00f3n de una certificaci\u00f3n de acuerdos sociales no puede ser hecha por cualquier persona, sino que forzosamente debe ser hecha por persona que tenga facultades certificantes. Es decir que una certificaci\u00f3n se podr\u00e1 subsanar por otra certificaci\u00f3n, en cuyo caso si los datos incluidos en la misma no exigen escritura p\u00fablica, bastar\u00e1 la propia certificaci\u00f3n, y que tambi\u00e9n se puede subsanar por escritura, pero si la subsanaci\u00f3n por escritura incluye datos propios de la certificaci\u00f3n, dicha escritura deber\u00e1 ser otorgada por persona con facultades certificantes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien el principal defecto que al parecer ten\u00eda la subsanaci\u00f3n hecha por el apoderado, aparte del se\u00f1alado, es que el poder estaba otorgado por la junta general, \u00f3rgano no competente a estos efectos, y adem\u00e1s no constaba en escritura p\u00fablica, sino que era el t\u00edpico poder que se a\u00f1ade a todas o casi todas las certificaciones de acuerdos sociales, como \u00faltimo acuerdo, para subsanar, complementar o rectificar errores de la escritura o de la certificaci\u00f3n hasta conseguir la inscripci\u00f3n registral. Estos poderes, normalmente, no son debidamente conferidos en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales de forma aut\u00f3noma o bien no se trata de apoderados de la sociedad con poder a dichos efectos, por lo que no se trata de poderes que puedan producir efectos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este problema ya fue tratado en la <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-direccion-general-de-los-registros-y-el-notariado-junio-2018\/#222-poder-autorizado-por-la-junta-para-otorgar-escritura-de-rectificacion-exigencias-para-su-debida-utilizacion\">RDGRN de 31 de mayo de 2018<\/a>, siendo la soluci\u00f3n dada por el CD la misma que se da ahora es decir la no admisibilidad de una rectificaci\u00f3n realizada por un apoderado cuyas facultades derivan de la misma certificaci\u00f3n pero sin que exista un poder formal dado por el \u00f3rgano de administraci\u00f3n de la sociedad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los defectos que se subsanaban en nuestro caso eran de gran trascendencia, aunque fueran debidos a mero olvido, pues la numeraci\u00f3n de las participaciones afecta a los socios y es obligaci\u00f3n del administrador hacerlas constar en el Libro Registro, la firma de la lista de asistentes es esencial para considerar que una junta es universal, y sin aprobaci\u00f3n del acta los acuerdos no son ejecutables. Por tanto estaban m\u00e1s que justificadas las reservas del registrador a practicar la inscripci\u00f3n, pues la subsanaci\u00f3n de esos defectos hecha por un apoderado meramente circunstancial es obvio que carece de las garant\u00edas que le otorga la persona que en nombre de la sociedad est\u00e1 facultada para certificar los acuerdos sociales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lo que ya no queda claro es que si ese apoderado lo fuera en escritura p\u00fablica y el apoderado tuviera facultades suficientes para ello, hubiera sido posible la subsanaci\u00f3n en base a la doctrina de la propia DG de que los datos esenciales para la inscripci\u00f3n en general pueden contar tanto en la certificaci\u00f3n como en la escritura. No creemos que en este caso fuera posible dada la naturaleza de los datos omitidos en la certificaci\u00f3n. JAGV.<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2019\/05\/13\/pdfs\/BOE-A-2019-7065.pdf\">PDF (BOE-A-2019-7065 \u2013 6\u00a0p\u00e1gs.\u00a0\u2013 240\u00a0KB)<\/a>\u00a0<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2019-7065\">Otros formatos<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"enlaces\"><\/a><h6 style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 14pt;\">ENLACES:<\/span><\/h6>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=59396\"><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>INFORME NORMATIVA MAYO 2019 (Secciones I y II BOE)<\/strong><\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/informes-mensuales\/mini-informe-boe-mayo-2019\/\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">MINI INFORME DE MAYO<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cuadro-resoluciones-dgrn-por-meses\/\">INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/titulares-de-resoluciones\/\">TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-propiedad\/\">POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/indice-mercantil\/\">POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/resoluciones-dgrn-interpretativas-de-la-ley-132015-de-24-de-junio\/\">RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/fs\/\">DICCIONARIO FRANCISCO SENA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/cataluna-resoluciones\/resoluciones-direccion-general-de-derecho-y-entidades-juridicas-de-cataluna\/\">RESOLUCIONES CATALU\u00d1A<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/sabias-que-3\/\">\u00bfSAB\u00cdAS QU\u00c9?<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/resoluciones\/\">SECCI\u00d3N RESOLUCIONES DGRN<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/normas-basicas\/\">Cuadro general.<\/a> \u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/cuadro-de-informes-mensuales-generales-de-lo-publicado-en-el-boe\/\">Por meses. <\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=1241\">+ Destacadas<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/normas\/titulares-boe-normas-2015\/\">Res\u00famenes 2002 \u2013 2019.<\/a>\u00a0 \u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/normas\/futuras-normas\/\">Futuras.<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/consumo-y-derecho\/normas-cyd\/\">\u00a0Consumo<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">NORMAS: \u00a0\u00a0<a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/cuadros\/tratados_\/tratados-internacionales-y-acuerdos-internacionales-cuadros\/\">Tratados internacionales<\/a>,\u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style110\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/forales\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Derecho Foral<\/a>, \u00a0<\/span><span class=\"style11\" lang=\"es\" style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a class=\"style9\" href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/cuadros\/europeas\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Uni\u00f3n Europea<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">WEB: \u00a0\u00a0<span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/esta-web\/que-ofrece\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Qu\u00e9 ofrecemos<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/1198-2\/\">NyR, p\u00e1gina de inicio<\/a><\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\">\u00a0 \u00a0<\/span><span style=\"font-family: 'comic sans ms', sans-serif;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/esta-web\/ideario\/ideario-de-esta-web\/\" target=\"_top\" rel=\"noopener noreferrer\">Ideario<\/a><\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\">CASOS PR\u00c1CTICOS: \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/practica\/casos-practicos\/\">Madrid y Bilbao.<\/a>\u00a0 \u00a0 <a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/category\/secciones\/internacional\/dictamenes-derecho-internacional-privado\/\">Internacional<\/a><a href=\"http:\/\/www.albertcapell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">.<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"#arriba\">IR ARRIBA<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><a href=\"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/\">PORTADA DE LA WEB<\/a><\/span><\/strong><\/p>\n<div id=\"attachment_59748\" style=\"width: 692px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-59748\" class=\"size-full wp-image-59748\" src=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Cocotero.jpg\" alt=\"Resoluciones Direcci\u00f3n General de los Registros y el Notariado. Mayo 2019\" width=\"682\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Cocotero.jpg 682w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Cocotero-200x300.jpg 200w, https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2019\/05\/Cocotero-500x751.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 682px) 100vw, 682px\" \/><p id=\"caption-attachment-59748\" class=\"wp-caption-text\">Cocotero. Por Dean Moriarty en Pixabay<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>AVANCE\u00a0INFORME N\u00ba 296. (BOE MAYO de 2019) Segunda Parte:\u00a0\u00a0RESOLUCIONES DGRN: PROPIEDAD MERCANTIL IR AL MINI INFORME DE MAYO Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Secci\u00f3n II Mayo) IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES &nbsp; VALORACI\u00d3N DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA: Se van a seguir estos criterios a juicio\u00a0de las personas que [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":59748,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[10859,6457,10858],"class_list":{"0":"post-59743","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-indicios-de-parcelacion","9":"tag-parcelacion","10":"tag-venta-de-participaciones-con-uso-exclusivo"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59743","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=59743"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59743\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":124977,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/59743\/revisions\/124977"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/59748"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=59743"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=59743"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=59743"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}